房地产投资信托论文十篇

房地产投资信托论文篇1

房地产业是市场经济国家或地区不可缺少的重要产业，作为资金高度密集型产业，其发展离不开强有力的金融支持。从我国房地产业发展的现状看，资金来源单一，主要是商业银行贷款，这使房地产业的产业风险容易过渡为银行的金融风险。因此，房地产业要发展就必须分散其风险，从多个渠道获得资金来源，而发展房地产投资信托基金（REITs）是国际上比较成熟而且运行比较成功的一种房地产直接融资方式。这种房地产融资模式在美国、澳大利亚、日本、新加坡等地较为流行，尤其在美国有较长的实践，在房地产行业中发挥着巨大的作用。合理借鉴国外经验发展REITs对我国房地产业的生存与发展、房地产企业与信托机构自身的机制改革、金融体制的改革、企业竞争力的增强都具有重要的理论意义和实践意义。本文就是要通过对我国房地产信托基金的发展研究，探索适合于我国国情的REITs发展模式。本文首先在系统地阐述REITs理论的基础上，介绍了国外（或地区）房地产投资信托基金（REITs）发展的成熟经验，并将各国（或地区）的REITs进行了比较分析，得出我国发展REITs的一些启示。在此基础上，介绍了我国的房地产信托产品和专项资产管理计划，重点对近几年房地产信托领域对REITs的尝试开发做了比较详细的分析，并将其与标准REITs进行了比较，指出其不足之处。在完成上述工作后，本文从多个方面系统探讨了我国REITs的发展策略，并对如何创造发展REITs的良好环境提出了相关建议。最后，对全文进行了总结，得出以下结论：在我国发展房地产投资信托基金（REITs）意义重大，目前国内环境已经基本具备了发展REITs的条件，我们应该积极克服不利因素，创造良好的发展环境，使REITs这种有活力的产品在我国得到很好的发展。

关键词：房地产投资信托基金发展策略中国化

AbstractRealestateindustryisanessentialindustryinmarketeconomycountryorregion.Asacapitalintensiveindustry,itwillnotdevelopdurablywithoutfinancialsupport.Now,theprimaryfinanceofChinarealestateisthebankloan,whichwillcausetheriskofrealestateindustryturntofinancialriskofbankeasily.Sorealestateindustryneedsexpandingitscapitalchannelstodecreaseitsriskanddevelopbetter.REITsisadirectfinanceproductwhichhasgotgreatsucceedintheworld.REITsisverypopularinAmerica,Australia,JapanandSingapore,etcandplaysaveryimportantroleinthesecountries,especiallyinAmerica.UsinginternationalexperienceasasourceofreferencetodevelopRETIsinChinaishelpfulforrealestateindustry’sgooddevelopment,trustinstitution’sandfinancialmechanism’sreformandenterprisecompetitivestrength’sincrease.TheaimofthispaperistoexplorethedevelopmentalpatternofREITswhichissuitableforChina.ByexpoundingREIT’stheoryandintroducinginternationalREIT’sdevelopexperience,thepapercomparesdifferentcountries’sdevelopmentalpatternsandeducessomeelicitation.Then,thepaperintroducesChina’strustgoodsinrealestateindustryandSpecificAssetManangementPlans.Afterthat,thepaperanalyzestheattempttoexploitREITsinChinaindetailinordertofindshortcoming.Ontopofthat,thepaperdiscussestheREITs’sstrategyofdevelopmentinChinaroundlyandputforwardrecommendationstocreatgoodconditionsfordevelopingREITs.Finally,ThepapercomestotheconclusionthatdevelopingREITsinChinaissignificativeandtherearemanyfavorablefactorsinChina,soweshouldconqueradversefactorsandcreatgoodconditionsothatREITswillgetagooddevelopmentinChina.

Keywords:REITsStrategyofdevelopmentSinicize

目录第一章绪论

1.1论文的研究背景

1.2论文研究的目的和意义

1.3论文的研究方法

1.4国内外研究的现状

1.5论文的结构

1.6论文的主要特色

第二章房地产投资信托基金(REITS)的相关理论

2.1REITS的内涵

2.2相关理论

4第三章国外（或地区）房地产投资信托基金（REITS）的发展状况和实例分析

3.1美国的房地产投资信托基金

3.2亚洲的房地产投资信托基金

3.3各国（地区）REITS的比较

第四章中国房地产投资信托基金（REITS）的现状和发展环境

4.1我国房地产信托发展的现状

4.2我国发展REITS的必要性和具备的发展条件

4.3我国发展REITS的制约因素

第五章中国房地产投资信托基金（REITS）的发展策略

5.1我国标准REITS的发展策略

5.2创造发展REITS的良好环境

第六章结论和展望

6.1结论

6.2本文的局限和有待进一步研究的问题

参考文献

第一章绪论

1.1论文的研究背景

房地产业作为国民经济的先导型产业，其健康发展对带动整个国民经济的发展具有非常重要的作用。目前，我国房地产业融资主要以银行信贷为主，其它方式如上市融资、债券融资、基金融资以及信托融资等比重较小，这导致我国房地产业融资渠道单一、风险集中。2007年9月27日，央行、银监会共同了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了进一步的紧缩，这更加剧了房地产企业的资金紧张问题。因此解决好房地产业的融资问题已经迫在眉捷。在解决房地产业融资问题上，各界都对REITs寄予厚望。原中国人民银行副行长吴晓灵早在2005年就指出，当前用公开发行收益凭证的方式设立REITs，是房地产业直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。中国房地产业界特别是一些商业物业，希望通过REITs来缓解企业资金的压力，同时提升企业的品质和规模。2007年澳大利亚最大的投资银行，也是全球管理REITs规模最大的投行——麦格理集团副执行董事理查德·谢帕德（RichardSheppard）在悉尼总部接受记者采访时表示，建议中国尽快推出REITs[1]。在我国，从2002年下半年开始，随着“一法两规”的实施，经历了五次清理整顿后的信托公司获得了重生，信托公司依照央行的121号文件，针对房地产企业迫切希望得到融资的市场需要，积极开发房地产信托投资计划，我国的房地产信托从零开始，得到了一定的发展。然而我国的房地产信托产品还不是国外真正意义上的房地产投资信托基金（REITs）,只能称为准REITs。近年来，各大信托公司开始加大力度研究开发REITs产品。2007年4月10日，中国证监会房地产投资信托基金（REITs）专题研究小组正式成立。同年上半年中信信托、联华信托获得了REITs试点资格。据悉，两家公司均已上报有关REITs的设计方案，但至今仍未推出REITs产品。

1.2论文研究的目的和意义

REITs在美国自20世纪60年代开始，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发-2-展的过程。随后REITs在澳大利亚、日本、新加坡和香港等地也都得到了良好的发展。REITs的全球发展经验表明，REITs是解决房地产融资的有效工具。研究探讨REITs的中国化发展有助于发展适合中国的REITs产品。这样，一方面可以解决我国房地产业缺乏有效融资渠道的问题，减轻银行系统的贷款压力；另一方面使我国日益上升的居民储蓄量和养老基金等有了更多的投资渠道。此外，REITs还有助于建立长期投资概念，减少房地产市场的投机行为，增强市场的透明度，吸引更多人投资于房地产市场。从长期来讲，建立REITs体系也可以帮助提高资本市场的流动性。鉴于发展REITs对我国社会经济发展的重大意义，本文将结合国外(或地区）REITs的发展经验，以及国内学者对REITs已做的研究，在已有产品的基础上，探讨适合中国的REITs发展策略，并针对目前REITs开发过程中存在的制约因素提出相关的政策建议。

1.3论文的研究方法

本文主要运用宏观经济学、微观经济学、统计学和经济法中的相关知识。运用比较研究、实例研究、静态和动态研究相结合的方法，以及经济学的一些基本理论和工具。通过介绍REITs的相关理论和基本特点，对世界各国（或地区）REITs的模式进行了比较分析。同时结合目前国内的房地产信托产品和专项资产管理计划，和联华信托、中信信托等机构对REITs产品试点开况，对我国房地产信托的发展现状和趋势进行了分析，在此基础上探讨我国REITs的发展策略并提出培育发展REITs良好环境的政策建议。

1.4国内外研究的现状

REITs在国外（特别是美国）已经发展得比较成熟，各国对REITs的研究文献也比较多，主要涉及到以下几个方面。

1．对REITs进行总体介绍美国的Apgar和Mahlon（1986）[2]、Block和RalphL.（1998）[3]和Garrigan、RichardT.和JohnF.C.Parsons（1998）[4]等都在各自的文章和著作中对REITs作了整体的介绍。

2．对REITs的税收政策的研究-3-Sanger等（1990）通过研究表明，美国1976年的税法改革以及1975年和1976年间对影响REITs的其它法律所作的修改，在有效地减少其与整个证券市场相关联的风险的同时，提高了其经营绩效[5]。美国Damodaran等（1997）通过对REITs的组织结构的研究，发现那些从REITs转变为有限公司结构的公司，是被分红政策和资产重构的灵活性优势所驱使，而公司从有限公司转变为REITs时，税收优惠通常是驱动力[6],等等。

3．对REITs的财务杠杆和分红政策的研究Brown和DavidT.(2000)研究结果表明，在20世纪80年代末和90年代初，较高的财务杠杆和所贷款物业所有权的特点，是导致一些抵押型REITs的业绩相当不理想和产生重大财务问题的主要原因[7]。McDonald等（2000）通过考察1995-1996年间在REITs分红公告前和后的买卖报价价差（Bid-askspread）的信息不对称成分后，发现分红越高，买卖报价价差就会越小，反之，买卖报价差就会越大[8]。

4．对REITs的价值衡量的研究美国的RichardImperiale（2002）提出用三种方法来衡量房地产投资信托的价值：(1)将房地产投资信托价格与其所持有的房地产净值进行比较。(2)比较REITs的收益率与十年期国债殖利率之间的差幅。(3)将REITs的本益比与标普500指数或罗素2000指数的本益比相比[9]。

5.对REITs投资理论的研究澳大利亚的Newell等(1996)以美国REITs相关研究为背景，对澳大利亚的LPT1的战略投资理论进行了研究[10]。在我国，REITs尚未真正推出，但已有这方面的研究。主要研究涉及REITs的可行性分析、模式探讨和相关政策分析等方面。

1．对我国发展REITs的模式进行研究王冉（2002）最早提出了我国REITs本土化策略。他认为，目前在中国比较可行的路径是先通过成立私募房地产投资信托把商业模式建立起来，发展到一定规模再通过相关立法和税收优惠转化为公募信托[11]。周泯非（2003）认为，我国目前的实际情况决定了只能采用私募的方式发行受益凭证和房地产基金股份募集资金，并且在起步阶段宜采用抵押型REITs的形式，以便降低投资风险，吸引1REITs在澳大利亚被称为LPT.-4-投资者[12]。2004年4月，深圳证券交易所综合研究所完成的《房地产投资信托基金研究》对我国发展REITs产品的可行性进行了研究，并提出了三种可能的模式，即信托计划模式、房地产上市公司模式和封闭式产业基金模式，并认为我国发展REITs最适合采用房地产上市公司模式。许南等（2006）指出我国现有的集合信托计划可以作为借鉴，我国发展房地产投资信托基金应该采用信托型、封闭式、信托期不低于30年、收益90%分配给投资人的模式[13]。

2．对我国发展REITs的必要性和可行性进行研究毛志荣（2004）认为大力推进我国REITs产品的开发，对完善我国证券市场的产品结构，满足投资者的不同投资需求，解决房地产业的银行外融资渠道，有着重要的现实意义[14]。孙靖（2005）指出我国房地产业的发展离不开资金支持，国内信托业经过5次整顿已具备发展REITs的基本条件，同时我国经济发展需要多样化的融资渠道，REITs刚好可以满足这一要求，因此其在国内的发展具有可行性[15]。

3．对我国发展REITs的障碍进行研究罗刚强等（2006）把我国发展REITs的障碍分宏观、中观、微观三个层面。宏观层面的障碍主要是现代企业制度的缺失、金融体制的不成熟和法律制度的不完善。中观层面的障碍是公司组织结构不适合REITs的发展以及没有国外REITs的税收优惠。微观层面的障碍就是投资主体的道德风险和专业人才的缺乏[16]。此外，还有很多文献对REITs的各个方面进行了分析和论述，包括REITs发展的前提条件、风险因素和风险度量等等。这些文献的共性是借鉴国外成功的REITs运作模式和经验，结合我国自身的特点设计符合我国国情的REITs运作模式，肯定了在我国发展REITs对金融业和房地产业的发展都具有重要的战略意义。

1.5论文的结构

本文结构安排上共分为六章，第一章是绪论，就论文的背景、研究目的和意义、研究方法、相关文献综述等内容做出系统的说明，并初步构建了论文的框架；第二章房地产投资信托基金（REITs）的相关理论，主要是REITs有关概念的介绍和相关理论的阐述，是本文的理论基础；第三章是国外（或地区）房地产投资信托基金（REITs）的发展状况和实例分析，主要对国外（或地区）发展REITs的背景和现状、发展的模式和相关政策进行了介绍，选取有代表性的REITs产品-5-进行实例分析，并对国外（或地区）的发展模式进行了比较；第四章中国房地产投资信托基金（REITs）的现状和发展环境，主要介绍了我国现有的房地产信托产品和专项资产管理计划，重点对近几年我国尝试开发REITs的情况进行了介绍，指出不足之处，同时对我国发展REITs的环境进行了分析；第五章中国房地产投资信托基金（REITs）的发展策略，系统地阐述了我国发展REITs的相关策略，并对如何创造发展REITs的良好环境提出了建议；第六章结论与展望，对本文进行了总结并指出论文研究中存在的不足之处以及今后进一步研究的方向。

房地产投资信托论文篇2

由于政策法规等方面的因素，目前REITs在我国大陆仍无法公开上市，这就决定了欲通过REITs上市的物业，必须到我国香港地区及境外操作。

离岸REITs的上市操作流程如下图所示：

上市REITs结构主要由基金单位持有人、资产管理人、受托人、发起人、物业管理人和贷款人组成。其运作模式如下：

（1）公众、机构投资者、发起人和战略投资者等通过认购REITs基金单位成为基金单位持有人。发起人整合/收购各地的物业组成资产池，其租金收入扣除各种费用后作为投资收益支付给基金单位持有人。

（2）资产管理人向REITs提供资产管理服务，收取管理费。

（3）受托人代表基金单位持有人的利益处理相关事务，收取信托管理费用。

（4）物业管理人为××资产提供物业管理服务，收取管理费。

（5）REITs在法律要求的范围内（例如：香港要求不超过资产池总价值的45％），通过向贷款人融资的方式，利用财务杠杆扩大收购物业的规模。

离岸REITs融资案例：越秀REITs香港上市

越秀REITs（0405.HK）于2005年12月21日在香港挂牌上市，香港公开发售及国际配售分别获得约496倍和74倍认购，最终发行售价为每股3.075港元，筹集资金约17.9亿港元。作为在香立上市的首只以内地物业为注入资产的REITs，越秀REITs的操作手法为国内REITs探寻离岸上市之路提供了良好的借鉴和示范。

越秀REITs的运作模式是典型的契约型REITs，其运作模式如下图所示：

越秀REITs作为第一只在香港上市的内地房地产信托基金，尽管最终选择以每个基金单位3.075港元上限定价发售，依然受到投资者的热烈追捧，2005年12月21日正式上市进行买卖一周内就累计升值16％。越秀REITs的成功上市，在为开发商募集所需资金的同时，并未破坏物业产权的完整性（无需将物业散售），并保证了后期经营过程中的持续投入问题，在单一产权的情况下，由专业的国际租赁及运营机构进行管理，为商业项目的发展和持续运营提供了足够的保障。

二、传统贷款型信托融资模式

贷款类信托融资模式指信托公司通过质押资金使用方的公司财产或股权为基本贷款担保方式发行房地产信托产品，将募集资金提供给资金使用方。

传统贷款型信托融资的典型特点是资金成本低,进入门槛低,操作管理比较简单、运行成本较低，收益比较稳定，虽然与商业银行等金融机构的贷款类业务具有一定的重合性，但大多属于点对点式的项目融资性质，在供给方式上比较灵活,可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品，对不同阶段、不同水平的项目都可以量身定做解决方案。2003年央行121号文件出台后，贷款型信托一度成为许多开发商解决资金问题的新渠道，特别是在从单个项目立项后到四证齐备前这个银行资金不愿进入的阶段，成为开发商资金的一个重要补充。

贷款型信托融资案例：万科十七英里项目集合资金信托计划

2004年，万科开始广泛与新华信、深国投等信托投资公司合作采用贷款型信托为旗下十七英里，万年花城、云顶等项目融资，成为我国房地产开发企业积极尝试信贷信托这一融资渠道的代表。

2004年6月10日万科联合新华信托股份有限公司推出“万科十七英里集合资金信托”。“万科十七英里集合资金信托”是典型的贷款型信托，该信托计划具有鲜明的特点：首先，该信托计划灵活选择融资方式，实现了财务费用的最小化。该信托贷款的年利率为4%，与同期银行贷款利率5.49%相比，低了1.49个百分点，按照1.9895亿元的融资规模，万科每年可节约财务费用近400万元；其次，投资者在购买该信托计划的同时，不仅享有通常意义的投资收益，更重要的是还可以获得对该房产的优先购买权以及购房价格的高折扣率。这种将融资与营销相结合的模式在随后的房地产信托项目中被广泛地运用。最后，该信托产品可办理转让、赠与或继承，流动性较强。

三、股权型信托融资模式

股权型信托融资模式是指委托人将其持有的公司股权转移给受托人，或委托人将其合法所有的资金交给受托人，由受托人以自己的名义，按照委托人的意愿将该资金投资于公司股权。

股权型信托融资的突出优点有两点：首先能够增加房地产企业的资本金，促使房地产企业达到银行融资的条件；其次，信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股，只要求在阶段时间内取得一个合理的回报，并不要求与开发商分享最终利润的成果，这样既满足了充实开发商股本金的要求，开发商也没有丧失对项目的实际控制权。

股权型信托融资案例：世纪星城住宅项目股权投资信托计划

“世纪星城”项目预计总投资8.99亿元，项目前期已经投入2.8亿元，并已取得一期土地证和建设用地规划许可证，还需要取得开工证和建设工程规划许可证，只有四证齐全才可向银行申请贷款。但121号文的执行，使得项目开发商北京顺华房地产开发有限公司，凭借自身1.5亿元的注册资本，不能满足30%的最低限(1.5/8.99=16%<30%)，这意味着工程将面临着开发资金断流的窘境。在这一关键时刻，北京顺华房地产开发有限公司联合重庆国际信托投资有限公司推出“世纪星城住宅项目股权投资信托计划”，通过股权信托的方式筹集2亿元资金对北京顺华进行增资，使其自有资金达到3.5亿元，并将此资金直接用于项目的开发，保证工程顺利获得开工证和建设工程规划许可证，从而在四证齐全的基础上获得项目原贷款行兴业银行的银行后续贷款支持，顺利实现了2005年项目竣工销售的预期目标。

世纪星城住宅项目股权投资信托计划是典型的房地产优先股权信托融资模式，即股权在退出时附固定比例的投资收益。世纪星城住宅项目股权投资信托计划凭借着自身的特色，一推出就受到投资者的追捧，顺利完成融资任务。世纪星城住宅项目股权投资信托计划充分满足了开发商、信托公司以及投资者三方的需求，成为我国股权型信托融资模式的一个范本。

目前我国的房地产信托正从贷款型向股权投资型发展，从一般的集合资金计划向美国的REITs模式靠拢。随着国内相关政策法规的出台，REITs将沿这一趋势继续发展。2005年3月，福建联华信托推出“联信•宝利中国优质房地产投资信托计划”，其最大特点在于没有确定项目下提前筹资，再进行有目的的投资，其投资方向涵盖房地产企业贷款、股权投资、商业楼宇或住宅的购买，充分体现了REITs逐步“从贷款型向股权投资型发展，从一般的集合资金计划向美国的REITs模式靠拢”的未来发展趋势。

参考文献：

[1]张红，殷红.房地产金融学.北京：清华大学出版社，2007.

[2]王化成.财务管理学.中国人民大学出版社，2006，(6).

[3]周春生.融资、并购与公司控制.北京大学出版社，2007，(3).

[4]陈玲玲.房地产开发企业资信等级评价体系.清华大学土木工程系，1999.

[5]刘力.公司财务.北京大学出版社.

房地产投资信托论文篇3

【关键词】房地产信托；投资；基金；发展模式；政策

一、引言

房地产信托投资基金是目前比较常见的一种，通过公司或者各种信托组织，融合不同投资者资金的运行模式。可以使用这些资金来收购持有收益类房地产，也可以利用这些资金来进行融资，享受各种税收层面的优惠。目前我国大多数的房地产信托投资基金都是以公司为单位，将股票在证券交易所或者是自由市场上挂牌交易。虽然房地产信托投资资金是国内已经开始发展，但是苦于起步时间较晚、政策倾斜性差，所以尚处于发展阶段，并不完善，下文将对相关问题进行阐述。

二、当前国内房地产信托投资基金发展

1.房地产信托投资基金的描述

房地产信托投资基金的主要运行模式，就是通过信托或者通过公司等组织形式，将不同投资资金融合到一起，为房地产商融资使用，也可以利用这些资金来收购盈利性的房地产产业。房地产的信托投资基金收入一般都是来自于各个房地产项目分红、资金使用利息及其他收入。作为证券化房地产产品，房地产信托投资基金在国外的发展时间比较长，不论是北美地区还是欧洲地区，相关政策都已经比较纯属，覆盖率超过10%。房地产信托投资基金在中国发展的起步时间比较晚，但是随着房地产行业的不断发展，房地产信托投资基金进入人们的视线。因为受到法律政策等诸多方面因素的影响，目前尚未出台相对比较完善的房地产信托投资基金政策条例。但是从国家发展的角度来看，国内正在开始逐渐的推进证券化资产的发展，这一点在房地产信托投资基金重视程度上的表现尤为明显。

2.海外上市房地产信托投资基金

上市是较理想的一种融资方式，但是因为目前国内的房地产信托投资基金不论是上市途径还是政策法律，都不够完善是，所以导致大部分的房地产企业都选择在海外上市，并在海外地区进行融资。房地产信托投资基金海外上市模式主要包含下述两个方面：

一是离岸模式，这种模式可以让国外的企业掌握内地的物业，作为国外的企业可以利用房地产信托投资基金来操控上市交易。这种模式运行难度比较低，而且税负也比较少，是比较常见且实用性较强的模式。

二是凯德模式，这种模式的要点就是国内公司以及国内的物业，都可以让国外的企业持有。国外的企业可以将房地产信托投资基金作为媒介，通过设立房地产信托投资基金的方式，在境外进行上市交易。

3.特殊类型的房地产信托产品

经过近年来的不断发展，特殊类型的房地产信托产品在国内取得了一定的发展成就，这种房地产信托投资基金，一般情况下代指了权益型的房地产信托产品。比如某公司发行的房地产信托产品，这款产品和之前的各种项目都不同，该产品可以事先完成资金募集，之后将这部分募集到的资金应用到发展前景比较理想的房地产投资地区。这种投资具有一定的多样性，包含了股权投资、贷款投资、物业购买投资等多种不同的投资模式。与传统房地产信托产品发行不同，投资一般通过分期发行的方式来发行产品。除此之外，还提出了一系列的规定。规定了投资者可以拥有超额分配权力以及受益比例优先享有权利等。

从整体上来看，这种计划如果从设计的层面来看，采取了房地产信托投资资金所给出的标准，虽然不能完全满足房地产投资资金的各种硬性条件，但是这种信托计划大部分都有契约型的封闭式基金特点。这种信托计划在诞生之后，特殊类型房地产信托产品发展速度比较快，而且发展规模也在不断的扩张。

三、当前我国房地产信托投资资金发展模式

1.培养复合型人才

房地产信托投资基金，对人才需求较高，相关从业人员不仅要掌握基础金融产品以及基础金融市场发展的理论知识，同时也要有一定的理财能力。不断的了解和掌握房地产专业知识点，提升自身管理工作经验。房地产信托投资基金在美国发展的初期，发展情况并不理想。导致发展不理想的直接原因就是因为人才吸收强度较差。因为国内的房地产信托投资基金刚刚开始发展，许多房地产信托投资基金都处在起步阶段，所以和国外的差距比较大。从国内市场的整体发展情况来看，因为国内缺少专业投资型人才，并且从事房地产信托投资基金产业的复合型人才也比较少，所以想要保证房地产信托投资基金行业的正常发展，就必须要不断的培养各种复合型人才，这也是目前学术界以及地产界的主流发展趋势。

2.完善法律与政策

房地产信托投资基金的参与方比较多，而且参与形式也相对比较复杂，不论是运营模式还是组织模式，都具有多样性特点，所以必须通过法律法规等对其进行规范化处理。传统的封闭式产业基金发展模式、信托产品发展模式以及现存投资模式等，都需要将《信托法》作为基本法律条款对其加以完善。《信托法》和信托有直接关联，对信托投向产业的涉及比较少，所以局限性比较明显。目前国内的房地产投资基金不论是在法律方面还是法规方面、政策方面，细节处理都不够理想，这也是当前房地产信托投资基金运转中必须要关注的问题。所以针对该情况，为了提升房地产信托投资基金使用的便捷性，国内的专业工作人员必须要对房地产信托投资基金法律法规进行完善。

3.完善监督机制

目前国内的金融监管，主要是通过分业监督的形式来实现金融监管。这种监管模式的专业化水平比较低，而且立法监管层次也不理想。所有的金融行业，可以相互协调、相互协作，这也是目前房地产信托投资基金发展的基础条件之一。从目前的监管工作开展的情况来看，不论是在运作环节，还是监督机构管理环节，都与主流发展趋势不符。所以房地产信托投资基金所固有的混合属性会与国内主流的监督管理工作机制相冲突。不同的行业，监督管理工作方式不同，各个环节各司其职的工作模式，会导致信息共享效率低下。想要保证房地产信托投资基金的正常发展，就必须要不断优化监督机构的日常沟通和交流，让不同部门清楚的认识到所在部门应当承担的责任，为房地产信托投资基金日后的发展奠定基础，优化监督管理工作环境。

4.未来发展空间

房地产信托投资资金，在中国的未来发展前景比较广阔。因为房地产行业属于我国经济发展的支柱性产业之一，所以对经济发展的意义重大。房地产行业的发展离不开资金的支持，不仅需要投入的资金量比较大，而且项目建设所用资金的周转时间也比较长，是典型资本密集型产业之一，所以房地产行业的发展，离不开金融行业的支持。从近年来国内发展的情况来看，房地产行业因为融资渠道比较单一，长时间依赖国有银行贷款，导致房地产行业发展受阻。首先，固定不变的融资模式，会导致房地产行业融资被限制，影响其发展速度和发展规模。除此之外，还会让银行承受贷款风险以及房地产行业的市场风险。在金融危机发生之后，央行的资金收缩力度比较高，不但提升了贷款的门槛，同时也提升了对房地产企业的融资压力，导致部分中小型房地产企业出现资金链条断裂的问题。

针对该情况，国内吧部分房地产公司开始研究全新的融资模式，为房地产行业的发展带来了活力。多年来的不断发展，让房地产信托资产余额迫近万亿元。但是从发展模式上不难看出，目前房地产资金信托的主要形式依然是贷款，起到一N过桥贷款的作用。这种贷款模式并没有从根本上打破传统房地产企业融资结构上存在的问题，并且和央行的房地产行业信贷政策也有一些违背之处，所以银监会在不断提升对房地产信托业务的监督强度。目前所有的信托公司在发放贷款之前，必须要先查阅房地产开发项目是否有“四证”以及是否满足项目最低开发条件。所有的信托公司，都不能将信托资金当成土地储备贷款进行发放，这也在一定程度上提升了房地产行业发展难度。

四、总结

国家经济发展离不开房地产行业的支持，为了全面提升房地产行业的发展速度，必须打破传统融资模式，让融资模式变的多元化，以此来带动行业发展。上文分别从两个大方向提出了目前国内的发展现状以及未来一段时间内的主流发展走向，希望可以为日后工作的正常开展提供参考。

参考文献：

[1]文斌. 我国房地产投资信托基金的发展模式分析[J]. 财会研究，2010，04：58-60.

[2]李娜，姚菲菲. 我国房地产信托投资基金（REITs）的发展模式探讨[J]. 商业文化（上半月），2011，03：109.

房地产投资信托论文篇4

关键词：房地产投资信托基金；风险管理；防范措施

房地产投资信托基金（简称 REITs）是近几年出现了一种新的房地产融资方式。它的作者比较多，第一可以增加房地产企业的融资渠道，解决资金不足的问题；第二可以减少从银行贷款的数额减小风险；第三可以让公众得到分享到房地产业的收益。但是 REITs作为一种金融产品购买的话肯定存在着很多的商业风险。

同美国以及欧洲国家相比，我国的REITs出现得比较晚，到了2008年12月，国家有关部门才出公告告知可以开展REITs的试点工作，用以改善房地产公司的融资方式。到目前位置，我国的REITs工作都还是处于一种摸索阶段，也就是我们常说的试营业阶段，所以对于REITs的运作，有着很大的市场风险。本论文对我国REITs出现的背景进行了论述，分析了我国REITs可能面临的各种风险，最后针对风险提出了相应的防范措施。

1、研究背景

进入21世纪以来，我国房地产企业以飞速在发展，但是其融资渠道少。此时REITs就应运而生了。在我国首例房地产投资信托基金项目出现在2008 年 10 月 30 日，具体情况是当时由中信集团、中信信托、中信地产三家企业联合开展成立了“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”，其募集的资金总额为 68.9 亿元。其目的主要是为了减小对银行的信用带款，增加其自身的融资渠道。与此同时，各地方政府也开始在推动REITs的试点工作，在天津市的滨海新区、上海的将浦东新区都提出了相应的规划，想将其打造成私募股权基金中心。同时在当年的12月，国务院办公厅也颁布了相关的文件《关于当前金融促进经济发展的若干意见》，在意见中清楚的指出了将在房地产企业开展REITs的试点工作，主要是目的是为房地产企业增加一个融资方式，缓解商业银行的贷款压力。与此同时，西南地区的金融重城重庆市政府在2010年也了明确的关于REITs的 110 号文件，文件中提出了关于鼓励包括私募股权投资基金在内的股权投资类企业的发展。主要是税收方面的优惠，这为REITs在重庆的发展提供了政策上的扶持和引导。

2、房地产投资基金运行的风险分析

在金融行业中对风险的理解是这样的，风险是指投资者所投资的资金在一定的时间内没有达到预期的收准备或是可能受到很大损失的可能性。REITs是一种金融产品，主要是用于房地产的投资，第一REITs的运作要受房地产行业和资本市场二个方面的影响，不确认的影响因素多风险相对来说比较大，第二REITs的运作还面临着基金组织结构及运作管理过程中的诸多隐患。当前我国的REITs还处于探索阶段，对REITs的基金化产品也都还是在尝试阶段，对于存在的风险国家也无明确的法律来进行规范和制止。

2.1行业风险

我国的房地产行业有二种性质的开发，住宅房和商业地产。商业地产的目的就是为了营利，它的开发的特点是投资高和回报周期长。我国房托基金及管理团队营运时间短，另外受国家经济增长调控的影响，不能准备判断后期的收益。

2.2项目风险

土地政策和贷款政策的不确定性，增加了房地产的项目风险。另外国内的REITs一般都是为特定的主体提供资金，该项目出现问题容易导致改REITs出现风险，信托产品缺乏稳定性。

2.3经营风险

在市场经济条件下，有投资就会存在经营风险。中国的房地产投资基金也要面对这一风险。

2.4法律政策风险

缺乏法律对REITs风险的相关规定。目前仅有《信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》以及银监会的部分文件，来规范REITs的风险，这是不够的。另外国家或地方政府对待房地产投资基金以及房地产开发的政策也对REITs的风险起着很大的影响。

3、防范房地产投资信托基金风险的对策研究

首先，在投资决策阶段，要加强对项目的调查研究；其次，在投资管理阶段，要加强项目存续期间的风险管理工作；最后，在投资退出阶段，信托公司应该根据项目价值的变动趋势，准确及时的确定退出的时机，控制退出阶段的风险。风险防范具体的策略如下：

3.1健全信息披露机制。

按照信托产品推介的监管提示，在宣传和推荐阶段，相关推介部门必须做好风险提示工作，信托公司应该如实的揭露该项目的各项风险，并做好针对的应急准备措施。例如香港领汇 REITs 经尽职调查研究，该项目资产质量高、现今流充足且稳定，同时该项目的租金收入在存续期间还有很大的上升空间，投资者对该项目非常认同。但由于该REITs在发售阶段没有对诉讼风险进行相关的披露，导致其在上市的过程中受到法律诉讼的干扰。因此，建立健全信息披露制度，尤其是对风险的揭示，是REITs正常上市募集的保证。

3.2建立规避风险机制，控制项目风险。

信托公司在投资决策阶段，应该按照监管部门的要求，对项目进行尽职调查研究。这一过程就像“筛子”，能有效的过滤风险较高的项目，对信托公司而言，不仅仅要关注项目的收益性，只有及时的对风险进行识别、评估，发现潜在风险，筛选掉风险过大的项目。建立规避风险的机制，将收益与风险同时作为调查研究的重点，控制项目风险，为项目正常运营保驾护航。

3.3实行分散投资原则，进行多样化组合投资。

“鸡蛋不要放在一个篮子里”这是投资界不变的投资策略，因此，信托公司应该改变目前以单一信托计划为主的方式，实行分散投资原则。保守的选择低风险或接近无风险的项目来运营也不足取，低风险预示着低收益，也就是说资金的运行效率低下。因此，信托公司应该进行多样化的组合投资，将较高风险但具有较高收益的项目与低风险的项目进行有效的组合，降低信托公司面临的平均风险，这样才是有效的风险管理策略。

3.4要建立健全的市场风险预警系统

首先，要建立一套由不同层次和子系统构成的REITs基金风险预警指标体系及相应的临界值，进行动态分析确定风险程度的划分范围。其次，运用定量和定性相结合的方法对REITs所承受的各种市场风险来源进行信息采集，对风险进行量化，预测并计算风险值。最后，把风险预警指标数值与权重乘积求和计算得到的最终数值作为依据，与预先对风险资产己设定的临界值进行比较，来判断资产所受的风险状态。

参考文献：

[1]王润华.房地产投资信托基金投资运作风险管理研究[J].企业技术开发，2009，02：146-147.

[2]冯翠英.基于新保险法的保险资金投资房地产投资信托基金研究及风险控制[J].特区经济，2011，02：256-257.

房地产投资信托论文篇5

【关键词】房地产;信托投资基金;REITs

2009年下半年以来,我国楼市过热,资产价格泡沫风险积聚,引起中央的高度重视。自国务院出台“国四条”遏制房价过快上涨以来,房地产调控的一系列政策也紧随其后,陆续出台。今年,由中国人民银行起草的《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》广泛征求意见,并将于近期开展试点,这意味着银行间市场房地产信托投资基金(REITs)即将确立并得到大力发展。

一、房地产信托投资基金的概念及特点

房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts),英文简称REITs,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。1960年,美国首先推出REITs。经过几十年的发展,REITs已经在全球20多个国家和地区得到运用,监管法规体系也不断健全,市场规模不断壮大,成为金融市场中极具特色的一类金融产品。作为一种投资基金,REITs同样具有投资基金的基本特点,分散投资风险,专业理财,严格监管,透明度高。同时,由于REITs采取股票或受益凭证的形式,可上市交易,与房地产投资相比,REITs具有较高的流动性;REITs有目标性、针对性的投资策略,可获取较高的回报收益;REITs的投资者还可享受税收优惠。

二、当前我国发展房地产信托投资基金面临的主要问题

2008年12月3日召开的国务院常务会议上研究确定了金融促进经济发展的政策措施,其中第五条正式明确了我国房地产投资信托基金作为创新融资方式的性质。尽管我国发展房地产投资信托基金已是大势所趋,但是还面临着一系列的问题与障碍。

1.相关法律法规、政策体系的缺失。目前我国信托业主要是按照《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的规定来开展业务,没有完善的房地产投资信托基金法,房地产投资信托产品难以进行公募和上市流通。同时,我国现行税法政策体系缺乏变革,没有建立国际上通行的关于信托的税收制度,致使REITs的发展存在重大的税收阻碍。

2.信息不对称问题严重。在当前情况下,REITs通过购买股权投资于房地产企业,很有可能引致被投资企业的道德风险。特别是我国目前房地产开发企业参差不齐,多数房地产商面临着法人治理结构低效运作等问题,在基金投入这些房地产企业后,利益被原有股东侵占,道德风险就更为突出。

3.我国房地产开发市场发展的不稳定性。REITs是一项以长期投资、持续经营为特征的金融业务,剧烈波动的市场内外部环境势必对其发展带来各种冲击和影响。我国房地产行业既是拉动GDP增长的重要支柱,也是政府抑房价、保民生的重点行业,可以说充满着变革与博弈。

4.缺乏高素质、专业化REITs的管理人才队伍。REITs的投资活动即涉及房地产市场,又涉及资本市场,重点是房地产资产运作,又涉及房地产开发和房地产投资运作等,因此需要具有良好的政策理解能力、战略投资眼光、精通投资银行业务,熟悉财务、法律等专业知识的理财专家,当前国内能够符合这些条件的专业人才并不多。

三、发展我国房地产信托投资基金的政策建议

1.加快建立健全法律框架、政策体系,完善现行信托计划法规。近日,我国第一部调整房地产信托投资基金法律关系的部门规章――《房地产集合投资信托业务试点管理办法》(REITs方案),由银监会联合央行草拟完毕,很快将颁布实施。在此基础上,要加快出台《产业投资基金法》,以建立一个完备的符合REITs运行条件的金融环境;此外,应进一步完善《公司法》、《信托法》,制定针对投资基金特别是REITs发展的专项法规和管理规定。另一方面,应借鉴美、日等经济发达国家的经验,尽快建立规范REITs的法律体系,使其有法可依。

2.建立完善的REITs内部组织结构。REITs必须具备严密的组织机构,包括管理委员会、监督机构以及具体运行操作机构。在我国,证券公司、信托投资公司、基金管理公司作为投资基金的管理机构,受发起人的委托,制定投资计划,管理运用基金,与住宅银行、抵押银行、信托银行等组成多元化的投资机构体系;由房地产信托投资公司等金融机构具体负责操作运行,保险公司对开发项目进行信用担保,还要建立房地产评估机构和房地产证券评级机构。

3.加强对REITs监管,建立严格的信息披露制度。要建立一个系统性、跨部门的监管体系,降低协同监管成本,借鉴美国经验,将房地产投资信托产品当作证券类产品监管,制定房地产投资信托的发展规划,理顺房地产投资信托的监管体制;政府主管部门应根据房地产市场发展的需要建立相关机构,提供透明化、高效性的信息采集、处理、等公共服务,并逐步完善产权交易市场,使REITs资金收入与回收机制更加完善。

4.建立发达的房地产信托产品二级市场,培养机构投资者。首先,要培育一个成熟稳定的物业市场;同时,调整对房地产信托产品的监管制度,增加房地产信托产品的流动性,解决投资者转手的问题。其次,应积极引导居民个人资金、企业资金、保险基金、社保资金、境外资金等投向REITs,拓宽资金来源,加快培养大量机构投资者。

5.加强税收透明度,建立完善的风险防范措施。在国外,80%的房地产投资靠税收驱动,20%靠投资理念驱动。美国REITs的成功经验表明,设计合理的税收优惠政策,是中国房地产投资信托基金持续发展的关键因素。同时,应建立一套完善的风险规避措施,通过制定相应的投资策略和管理制度来最大限度地避免或降低房地产行业风险和管理风险。

6.完善人才培养制度。加强房地产信托专业学科的建设,为房地产信托发展储备人才,尽快建立起一支既熟悉相关理论,又具备战略投资眼光,精通基金业务、了解房地产市场的管理人才队伍。此外,还要加快基金业务发展所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才队伍的建设。

参考文献

[1]张煜.我国房地产投资信托基金现状刍议[J].中国房地产金融,2009(12).

[2]庄铁丽,钟蔚敏,等.中国房地产投资信托基金(REITs)发展模式探索[J].经济研究导刊,2010(30).

[3]李志伟.房地产投资信托基金发展前景探析[J].福建金融,2010(6).

房地产投资信托论文篇6

[关键词]房地产；信托；基金

[中图分类号] F293.3［文献标识码］ A

[文章编号] 1673－0461（2009）03－0034－03

房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。在当前新一轮的内需启动计划中，房地产业的兴盛无疑是一颗举足轻重的棋子。然而，受世界经济金融危机的影响，中国的房地产业目前正在经受严峻的考验，突出表现在大批资金撤离，房地产开发商的资金链突然绷紧，后续开发资金匮乏等。因此，房地产项目融资成为一个迫切需要解决的问题。在这种大背景下，房地产投资信托基金（REITs）的推出无疑是符合时宜的。

一、房地产信托基金的内涵与特征

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs），是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证（如基金单位、基金股份等），将投资者不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。根据投资业务及收入模式的不同，房地产投资信托基金大致可以分为权益型（equity REITs）、不动产担保借贷型（mortgage REITs）和混合型（hybrid REITs）三种类型[1]。权益型房地产信托基金以持有并运作房地产项目为目的，其收入来源主要是租金收入和转让所得两部分，它可以独立开发房地产项目，并在项目开发完成后收取租金收入，也可以在开发完成后若干时期内将房地产出售获得投资收益。不动产担保借贷型房地产信托基金主要以向房地产开发商和有意购买物业的抵押人提供贷款，其主要收入是抵押贷款的利息收入，它可以在房地产项目开发期发放抵押贷款，逐期收取贷款利息，也可以在项目开发后投入。混合型房地产信托基金则同时经营上述两种形式的业务。

房地产投资信托基金作为房地产证券化的先头金融产品，发端于美国在1960制定的《房地产投资信托法（REIT Act）》，其主要特点有[2]：①面向中小投资者。由于REITs将投资者的资金集合起来投资于房地产，所以中小投资者在没有大量资本的情况下也可以参与房地产业的投资，分享房地产专业投资经营的成果。②流动性强。房地产作为不动产，流动性较差，投资者很难在短期内将其兑换成现金。当投资者急需资金而要将房地产变现时，经常要遭受损失。相比而言，由于多数REITs像股票一样在证券交易所上市交易，投资者能很快地将其持有的房地产信托基金资产转换为现金，因而具有相当高的流动性。③高现金回报。房地产信托基金的投资目标是既获得稳定的当前收入，又得到具有潜力的资本增值，因而被投资界誉为“全面收益型”投资。④有效地分散风险和投资组合管理。在相同的宏观经济环境下，不同投资项目的收益会有不同的反应。房地产投资信托基金通过资产多样化投资组合管理，使自已的投资涵盖的物业种类足够丰富，分布的区域足够广阔，从而保证自已的投资更安全。同时，由于它由专业的人员进行投资理财，克服了个人理财的专业知识限制。⑤具有较强的抗通货膨胀的能力。作为REITs价值基础的房地产，具有很强的保值功能。一方面，通货膨胀来临时物价上扬，房地产物业的价值升值更快，以房地产物业为资产基础的REITs股票价值也会随之上升；另一方面，在通货膨胀时期，REITs的收益水平也会比平时高，能够在一定程度上抵销通货膨胀的作用。因此，房地产投资信托基金是一种很好的保值类投资工具。

更为重要的是，房地产信托基金作为连接投资者与融资者的桥梁和纽带，对一国房地产业和资本市场的发展有着重大的影响。房地产信托基金的健康发展，一方面将改善房地产行业融资渠道，避免房地产企业的资金来源过度依赖商业银行贷款，减轻银行的经营风险。另一方面也有助于增加资本市场的交易工具，活跃资本市场交易会，拓宽个人投资渠道，有利于解决房地产资金流动性差的问题。正是房地产投资信托基金具有如此多的优势和重大现实意义，引起了世界各国的高度重视，并且在近些年来得到了长足的发展。截至2007年底，已有21个国家和地区制定了REITs的法规，预计今后会有更多的国家加入这个行列。

二、中国房地产投资信托的发展现状与问题

尽管我国尚未推出房地产投资信托基金，但是类似的信托投资产品已经存在多年。特别是2008年以来，房地产投资信托产品突然成为投资者备受推崇的对象，发展速度之快令人瞠目。据资料统计，1~9月全国共发行60款房地产投资类信托产品，募集资金总规模接近100亿人民币，同比去年发行规模几乎翻番。其中仅9月份一个月就筹资21.94亿人民币。房地产投资类信托产品持续火热的主要原因在于超高的预期收益回报，特别是9月发行的房地产投资类信托产品平均收益率竟然高达11.16%。面对这种超常发展，我们当然可以肯定，房地产信托在中国确实具有广阔的发展前景，但是另一方面也不得不承认，这种发展的背后同样潜藏着巨大的风险。因为一旦房产开发商无法支付如此之高的收益率，随之而来的信用危机将无疑会对金融市场带来不小的震荡。

这种担忧并非杞人忧天，因为目前中国的房地产信托与国外成熟的REITs相比，无论是从产品设计，还是资金运作和管理方面，都存在不同程度的问题，主要表现如下：

1.转让机制不完善，流动性弱。目前房地产信托产品的存续期一般是1～5年，并且大部分集中在较短的1～2年期。1年期的产品均不设计赎回或转让机制，但可以在相关银行或受托的信托公司进行受益权质押。一年期以上的产品一般设有转让机制，但这种转让只能由受托人或其人私下进行。少部分产品设计了赎回机制，但赎回金额要受限于产品本身的现金流状况，赎回间隔期一般为半年或一年。因而对于投资者而言，持有信托产品的风险将无法通过金融市场的交易来实现转嫁。

2.在房地产信托资金运用方式上缺乏组合投资，难于分散风险[3]。2002年以来设立的房地产投资信托产品中，95%左右的信托产品都采取单一项目融资型的资产配置策略。从产品的风险收益特征看，无论是贷款、股权投资，还是产权、收益权投资，大多是对房地产项目进行确定收益率的融资。这种资金运用方式将信托资金的安全和收益集中在单一的特定项目上，使信托产品的投资业绩带有极大的偶然性，必然不利于未来房地产信托基金的上市交易。

3.房地产项目的专业管理能力较差。美国房地产信托基金基本是由房地产开发商发起设立的，他们对房地产项目的投资管理具备非常专业化的技能基础和丰富的业务经验，可以依赖其专业管理能力来大范围构建项目组合、高效率运营信托资金。然而，我国信托公司作为专业性的金融投资理财中介机构，既没有开展房地产业务的历史经验，又无现实的房地产开发资质和专业管理团队[4]，缺乏对房地产项目的开发管理能力，无法独立选择、构建和开发管理高质量的房地产项目组合。

4.客户定位过于狭窄。从我国的“一法两规”所构建的信托业经营环境看，房地产信托产品的客户锁定于能承担较高风险投资风险的富裕个人投资者和机构投资者。这种狭窄的客户定位大大限制了信托投资公司开发不同风险收益信托产品空间，也使许多中小投资者望而却步。

下表1列示了目前我国的房地产信托产品与REITs的主要差异。从中可以看出，我国的房地产信托产品还处在发展的初期，只是一种不成熟的、初级的、过渡的金融产品。因而，这种产品在高速发展的同时必然蕴藏着巨大的风险。为了实现房地产信托融资的良性发展，房地产投资信托基金的推出已经十分必要。

表1. 中国房地产信托与房地产投资信托基金（REITs）的区别

三、促进我国房地产投资信托基金（REITs）发展的措施

为了促进我国房地产投资信托从目前这种低级不成熟的状况逐步发展为较完善的房地产投资信托基金，我们可以在借鉴美国等发达国家经验的基础上，结合我国目前房地产及信托业的发展状况，从以下几个方面采取措施，为我国房地产投资信托基金的诞生创造一个良好的环境。

1.加强专业性的立法工作，尽快出台房地产投资信托基金法规或条例，完善REITs的法律环境。美国REITs的蓬勃发展和有效运转，取决于一整套完善的法律法规体系。美国监管当局专门建立了一套针对房地产信托的监管制度，严格限制信托控制权过于集中，资金来源、资金投向和收益分配，依靠市场机制和监管制度的设计防范风险[5]。完善而严格的法律体系使美国的房地产投资信托基金的运行真正实现了“资本大众化、产权证券化、经营专业化”。我国陆续出台的《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理办法》，基本解决了信托公司今后发展的一些根本性问题。但是，REITs的发展还存在很多“拦路虎”，尤其是在法律法规和政策规范上。银监会应该在现行的《信托法》框架内尽快出台REITs的规章，对REITs产品起到监管作用，改造现有的信托产品，使其标准化和规模化。

2.制定房地产投资信托基金的税收优惠政策。为了促进我国REITs的发展，我们可以借鉴美国的经验，对REITs给予某些税收上的优惠，同时也对REITs采取限制性的条件。美国法律对REITs规定：①REITs必须至少100名以上的受益凭证持有人；②保持至少75%以上的资产投资于房地产、房地产担保债权以及政府公债等低风险债券；③盈利的75%以上必须来自于房地产有关的投资；④每年盈利的95%以上必须派发给REITs股份持有人。在满足这些条件的情况下，REITs可以免征公司利润税，避免了双重征税。我国可以根据具体国情需要，对这些条款加以变动修改。

3.建立和完善房地产信托产品的二级市场[6]。建立和完善房地产信托产品的二级市场对房地产信托的发展有着非常重要的作用。美国目前大约有300多个房地产投资信托，总资产超过3,000亿美元，其中大约有三分之二在股票交易所上市。而目前我国对信托产品却有一条规定，即不能通过公共媒体进行营销宣传，从而导致信托产品的公众认知程度比银行储藏、国债、证券投资基金都要差很多，如果一旦需要进行转让，成本会非常高。因此我国可以调整对房地产投资信托的监管制度与模式，增加房地产信托产品的流动性，通过直接上市等方式，建立高效、透明、完善的房地产信托产品二级市场。

4.保持房地产市场健康和稳定发展，防止房地产泡沫。目前中国房地产市场发展较快，主要大城市的房地产需求大于供给，再加上房地产投机者的炒作，我国的房地产市场出现了一定程度的房地产泡沫，一旦REITs出现，在房地产市场不太稳定的状态下，保证投资者的回报将成为一个问题，并且也将助推房地产市场的虚假繁荣。因此，保持一个健康、稳定的房地产市场也是实行房地产投资信托基金的重要前提。

5.加快组建专业人才队伍和发展相关中介机构。REITs是一项技术性、专业性和综合性极强的新型融资方式，它涉及金融、证券、法律、房地产、信托等多专业领域，需要一大批复合型的人才。然而目前我国许多房地产信托从业人员只懂得金融、信托方面的知识，缺乏房地产开发和管理方面的经验。同时，REITs的发展需要房地产中介顾问行业提供专业较高水平的服务，如房地产评估等。因此，要加快相关专业人才的培养和管理技术的引进力度，大力发展相关中介机构，以保证其运作方式能与国际惯例接轨。

尽管我国目前的房地产投资信托还较稚嫩，信托产品普遍规模小，盈利模式和信托产品还需要进一步创新。但是，随着中国金融市场的逐步成熟，信托业的成长壮大与房地产业的规范，我国房地产投资信托必将迎来广阔的发展前景，具有中国特色的房地产投资信托基金终将会成为房地产信托产品的主流模式，并也会成为房地产融资的主渠道之一。

[参考文献]

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[4]戴晓红.中国发展房地产信托投资基金的思考[J].经济与管理，2007,(3):56.

[5]李志伟.房地产投资信托基金发展前景探析[J].福建金融，2007,(6):14.

[6]梁亮华,董伏堂.信托投资――房地产融资的新宠[J].中国房地信息，2004,(4):49.

A New Type of Financing in Chinese Real Estate Industry――Research on Real Estate Investment Trusts

Zhang Bo

(The Chinese Academy of Social Sciences, Beijing 100102, China)

房地产投资信托论文篇7

近年来，随着国民经济的发展、人民生活的改善，以及我国城镇化发展的需要，房地产业逐渐成为拉动经济发展的重要产业之一，未来经济增长很大程度也有赖房地产支柱产业的发展。 房地产投资信托基金作为房地产融资未来重要方向之一受到了广泛关注，本文从房地产投资信托的定义出发，对我国房地产投资信托基金的发展做一个简要分析。

【关键词】

房地产投资信托基金；REITs；发展

房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是一种以发行收益凭证的方式募集特定投资者资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。简单而言，REITs就是一个拥有并运营商业性房地产的企业，它持有如公寓、酒店、商场、办公楼、医院和仓库等在内的房地产资产。其收益主要来自两方面：一是其长期的资本增值收益，二是租金收益，即REITs的分红。从REITs组织形式来看，主要有公司形式和契约形式两种。

REITs起源于美国20世纪60年代，目前共有二十几个国家有上市REITs，包括美国、日本、韩国、澳大利亚、新加坡等国家，其中在美国发展最为成熟。据不完全统计，美国约50%房地产投资来自于REITs，对房地产业的稳定发展起到了巨大作用。截止2012年1月份，美国约有152只REITs公募基金，资产规模大约5000亿美元。

起源于美国的房地产信托投资基金（REITs）是房地产证券化的典型模式之一，它募集大众投资者的资金投资于房地产，由专家进行投资组合，从而获取稳定的收益，由于具有投资门槛低、投资收益稳定、流动性高、抗通货膨胀等优势特点，是一种较为理想的投资工具。在我国设立房地产信托投资基金，可以为房地产业发展融通大量民间资金，防止由于过度投资需求引发的投机风险；改变目前单一的融资模式，降低房地产业对银行贷款的依赖性；优化房地产业的内部结构，通过内部竞争加快房地产资源的优化配置；促进房地产企业经营管理机制的转变。同时，REITs的发展相应伴随着系统风险及非系统风险，可能对投资者、REITs管理者及金融市场造成相应的损失或波动，研究借鉴发达REITs的有关风险，有助于提高我国REITs的管理水平及融资效率，对我国REITs的健康发展具有较强的借鉴意义。

从我国REITs的发展现状看，由于国家政策及客观环境等条件的限制，我国直到目前还没有设立真正意义上的的房地产信托投资基金。2008年12月15日国务院颁布《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展若干意见》（“金融30条”），明确了开展房地产信托投资基金试点工作，据悉试点将在证监会和央行分别展开：证监会着眼于股权类产品，在证券交易所交易；央行则着眼于债权类产品，在银行间市场交易。前者的推出将晚于后者。地方上的筹备工作也已经在进行中。在上海，浦东新区与监管部门合作设立的基础设施物业增值基金前期筹备工作已经结束，正等待监管部门审批，其主要打包对象是符合REITs 要求的拥有良好业绩带租约的浦东部分写字楼和商铺。天津也着手把滨海新区的部分工业园区打包作为设立REITs 的基础物业。

实际上，我国于2002年7月开展信托业务后就逐渐涉及了房地产信托业务，2003年6月5日，中国人民银行的《关于进一步加强房地产信贷的通知》（“121号文件”）严格对房地产行业的银行贷款条件后，房地产信托更是得到了众多面临融资困境的房地产开发商的热捧，从而发展迅速。2004年全国约有31家信托公司共计发行了83个房地产信托产品，募集资金122亿元。2005年9月银监会下发了《加强信托公司部分风险业务提示的通知》（“212号文件”），进一步强调和规范了房地产信托和证券投资类信托业务，对房地产信托发行门槛进行了严格规定，但各种房地产信托产品的发行量却有增无减，而且该文件在某种程度上还带动了房地产信托产品的创新。2005年全国房地产信托产品共发行76个，募集资金71.4亿元；2006年共发行99只，募集资金167.3亿元；2007年共发行45只，募集资金72.20亿元。而2008年房地产信托产品数量和规模均超过了2007年全年，达到发行量135只和募集资金总额272.85亿元。这些年发行的房地产信托产品中，有些已经具备了与房地产信托投资基金极其相似的特征，因而被广泛称之为“准REITs”，它们与房地产信托投资基金相比，最大的差距就在于不能够公开上市流通，这也给我国内地REITs 市场的进一步发展造成了阻碍。我国房地产信托基金的快速发展也伴随着相应的风险，而目前我国在对REITs的监管、管理等方面尚无较为完整的风险管理规定与防范手段，因此，对发达国家的REITs风险管理进行了解和借鉴对我国REITs的发展极为重要。

【参考文献】

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[2]胡军.中国引入REITs 之可行性分析[J].商场现代化，2007，（492）：188-189.

[3]REITs 的风险收益考察分析报告[EB/01].http：//，2007-02-15.

房地产投资信托论文篇8

关键词:房地产投资信托问题完善

作为一个新兴的金融品种,房地产投资信托在我国出现不过两三年的时间,其热潮始于2003年6月央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,简称“121号文件”,这一文件对商业银行向房地产项目贷款做出了严格的限制,房地产投资信托一度成为开发商解决资金问题的新渠道,截止2004年6月底,全国房地产投资信托募集资金已高达150亿元。然而,银监会于2005年国庆前的“212号文件”——《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》却使得信托业也遭遇了政策的“坚冰”。此时,对我国房地产投资信托进行再审显然已成当务之急。

房地产投资信托的含义和基本特征

房地产投资信托是从众多的投资者筹集资金投资运用到房地产市场,把所获得的收益,几乎全部以红利的形式分配给投资者,而且投资受益证券可以在证券市场进行买卖的一种组织形式。符合规定条件(包括资产构成、收入来源收入分配等)的房地产投资信托公司可以免缴公司所得税和资本利得税(房地产投资信托的投资项目不属于应税财产,且免除公司税项)。与其它筹资方式不同,投资信托具有以下几个特征:

稳定的高收益。由于它必须把90%的应税收入作为比例分配,因此它的收益率比其他股票综合收益率都要相对高一些。一般来说,它的年收益率波动范围在10%到17%之间,相对稳定。

流动性强。由于多数房地产投资信托像其他股票一样,可以在证券交易所上市交易,与传统的以所有权为目的的房地产投资相比,因此它的流动性相对较强。

能够抵御通货膨胀。作为房地产投资信托价值基础的房地产,具有很强的保值功能。一方面,通货膨胀来临时物价上扬,房地产物业的价值更是升值得很快,以房地产物业为资产基础的房地产投资信托股票价值也会随之上升;另一方面,在通货膨胀时期,房地产投资信托的收益水平也会比平时高,能够在一定程度上抵消通货膨胀的作用。因此,房地产投资信托是一种很好的保值类投资工具。

面向中小投资者。由于房地产投资信托将投资者的资金集合起来投资于房地产,通过其特有的运行机制,使得一般中小投资者即使没有大量资本也可以用较少的钱参与房地产业的投资。是一种较为理想的投资工具,也符合国家的经济和产业政策。

我国房地产投资信托发展过程中存在的问题

房地产投资信托作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场,作为融资手段又可以推动房地产业的发展,对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义。但是,由于我国相关的法律法规还不完善,再加上房地产投资信托在我国还是一个新生事物,所以在我国房地产投资信托发展还存在诸多问题。

法律法规尚不健全

目前我国信托业主要是按照《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的规定来开展业务。从目前国内的法律环境看,房地产投资信托产品无法进行公募、无法上市流通、无法突破200份的上限,只能采用私募形式,不能像国外那样,真正做到证券化,能够让投资者像买卖股票一样,随时选择买进、持有、卖出。同时,在募集资金的使用上,虽然产品设计了贷款给房地产经营企业、投资于房地产经营企业股权、购买商业用途楼房和住宅等组合运用方向,但实际上还是只能用于短期贷款和要求对方回购的短期物业投资行为,无法长期或永久性地购入商业物业,进行租赁、经营等商业运营。

道德风险问题

房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式,对受托人的有效约束和激励机制尚未形成,容易发生受托人的道德风险。在这种情况下,由于存在信息不对称,信托投资公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处。因此,如何创造一种环境或制度,尽可能使信托投资者的利益与受托人的利益相一致,对房地产投资信托的发展就显得非常关键。虽然银监会《暂行办法》中规定“房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人,且相互间不得存在关联关系”,但是由于缺乏完善成熟的监督机制,信托公司仍有可能会降低委托人的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业,违背投资收益最大化的原则。

项目自身及市场风险

房地产信托的市场风险主要来自于项目本身的风险,对项目的选择是房地产信托首要工作,如果项目本身存在市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面的问题,则信托产品无论怎么设计控制风险,项目本身的先天缺陷是无法避免的。

进一步完善房地产投资信托的建议

从上述分析可以看出,我国房地产投资信托业务的发展,因为受到政策等多方面的限制,在我国还需要更进一步完善。

建立相适应的政策和法制环境

加快我国相关政策和法律法规制定的进度,为房地产投资信托的发展建立完善的政策和法制环境。这方面,海外的立法和实践能给我国很多的借鉴,政府可以借鉴美日等经济发达国家的做法,根据房地产投资信托的特点制定出相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规,保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明,来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。一方面,要防止它与银行等房地产金融机构的过度竞争;另一方面要鼓励其资金运用,实行专业化投资组合,并保护投资者的利益。

道德风险问题的防范

作为专业从事经营性信托业务的非银行金融机构,信托投资公司受到国家金融监管机构——中国银监会的严格监督和管理,严格按照信托业“一法两规”进行经营活动。在产品架构设计上,信托公司可邀请商业银行、律师事务所、房地产专业服务机构及会计师事务所等中介机构参与,对信托计划进行资金、法律、收益状况方面的监督。信托公司内部,应建立和完善业务评审及风险控制流程,按照审慎的原则运用信托资金,各部门分工协作,交叉监督,以最大限度地防范风险。借鉴美国经验,我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会,负责制订房地产信托的业务发展计划,并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系。

项目自身及市场风险的防范

信托公司在进行项目选择的时候,可以聘请有市场公信力的房产专业机构对项目进行可行性分析及评估,对项目的市场定位及前景有一个独立、真实的认识;深入调查了解开发商实力、财务及资信情况,选择与开发经验丰富、实力雄厚、资信状况良好的开发商进行合作;落实土地房产抵押、第三方保证、质押等担保措施,在项目运作过程中,加强资金监控,做到“封闭运行,专款专用”。通过这一系列的手段,信托公司能将项目风险控制在最小范围之内,最大限度地保证信托资金的安全,保护委托人和受益人的利益。

就目前的市场状况而言,房地产商也好、投资者也好、信托机构也好,距理性认识房地产投资信托,在心态上还有一定差距,尚不成熟。例如从投资者来看,投资者投资具有盲目性,很多购买房地产信托的投资者都认为购买信托与在银行存款或购买国债没有什么区别,而且收益更好。而信托产品的流动性很差,缺少转让平台,也存在较大的流动性风险。因此,只要出现一个信托产品不能兑付,有可能导致信托业受到致命的打击。这不仅需要信托机构、房地产商不断调整心态,投资者在投资过程中也应加强金融知识,提高风险意识。

参考文献:

1.刘晓兵.美、日房地产投资信托发展及启示.金融理论与实践,2003(10)

房地产投资信托论文篇9

【关键词】集合资金信托项目；房地产；投资者权益

一、中国房地产集合资金信托项目内涵

1.基本概念

基本信托定义是指信托公司从投资者那里募集大量的资金，然后通过自己的管理经验，将这部分资金投资给第三方，以达到投资者资金的保值和增值作用。而对于房地产集合资金信托项目就是，信托公司将这部分资金全部投入到房地产行业之中进行运作。

2.基本特征

首先，委托人也是受益人，这就直接造成了投资者拥有大量的权利，信托公司作为受托人就完全对投资者进行负责，这使得投资者加大了对整个资金运作过程的监督作用，接着，就真正F实中，结果却是投资者处于不利地位，由于本身信托公司权利较大，拥有丰富的经验，而且信托公司属于盈利组织，一般就为了尽可能的降低交易成本，而直接将合同做出格式合同，投资者根本没有讨价还价的能力，只能被动的接受这些条款，因此，这是现阶段管理部门必须要重点关注和解决的，只有解决了这一点，才能够使投资者的权益保护能够有效的实现，为其提供法律的支持，最后，也是最为重要的一点，任何投资都是有风险的，如何降低风险是任何投资者最为关心的，房地产是一个投资风险比较大的行业，现阶段政府正在不断控制房地产的建设问题，明显出现了投资疲软的现象。当然，投资房地产仍然是现阶段中国信托投资的重点区域，因为其相对其他领域而言，还是有其较高的收益率。因此，现在的信托公司还是在积极的将大量的资金投入到房地产集合资金信托项目中，这种高风险的确会有高的回报，但是信托公司更多的是将风险转嫁给投资者，这就引起了现在比较重要的问题，如何对这些投资者的权益进行有效的保护，面对这种高风险的投资产品，对信托工作进行有效的监管，防止出现严重侵害投资者权益的问题将成为政府最近几年信托管理的重点。

二、目前中国对投资房地产资金信托项目的投资者权益保护情况

1.有利的法律保护制度

根据我国的《信托法》的大规章下，我们相应的建立了一些规范性的文件，保证了投资者的权利，对投资者的权益有一定的保护作用，这其中有几个重要的权利，例如，知情权，这个权利保证了投资者对于信托公司运用资金的方法和资金的量有一个清晰的了解，可以保证自己的资金处于安全的运行状态下；撤销权，这种权利能够有利的保证投资者的资金不会被非法侵害，当发现信托公司进行侵害时，投资者可以请求法院予以撤销，这极大地加强了对投资者权益的保护等等，当然还有其他的一些法律规定的基本权利，这些完善的体系法律可以有效的保障投资者的合法权益不受侵犯，是对房地产集合资金信托项目下最有利的监督制度。

2.我国现阶段的保护缺陷问题

第一，虽然法律赋予了投资者大量的权利，用来保护自己在房地产集合资金信托项目下的资金，但是，权利虽然有法律支持，但是这些法律的具体化却明显不足，存在着投资者的权利内容空泛，由于房地产集合资金信托是一种新型的信托项目，因此具有其特殊性，然而现行的信托法规往往是针对一般的信托项目，这种方式直接就使整体的权利变的空洞，无具体化。

第二，由于信托公司是一个整体，而投资者多数是一些分散的人群，他们往往难以形成有效的联合，对于房地产集合资金项目，这种高风险的投资项目，多数投资者所投资金巨大，但是真正在行使权利时，往往是由于个体的渺小，使得行使权利的难度大大加大，而且，就信托的本身性质来说，单个个体的变化会对整个信托项目有一定的影响，会引起信托资产的不稳定性，这样也不利于每个投资者的权利行使，因此，往往造成有权但是没有行权的条件，导致权利也就形同虚设。

第三，对于房地产集合资金的多数投资者来说，行权过程根本就没有具体化的操作流程，缺少可行的流程，使得权力在进行行使时就找不到途径，那么这样的权利就是一纸空文，根本就不起任何作用。为此，政府应该积极落实行权的途径，要让这些单个投资者能够聚集起来，给予一个人，让这种权利能有一个得以行使的必要途径，否则，这样的权利还是难以保障投资者的权益。

第四，现行的信托法律基本比较完善了，对于这种风险较大的房地产集合资金信托项目更是设立了一个比较严格的法律制度，但是，现实中还是无法保证投资者的合法权益不受侵害，那么这就要看看执行过程中是不是执行的彻底、执行的有效，可是，现实生活中往往是监管不到位，监管理念落后，整个监督过程往往就是流于表面，进行一些浅层次的审批和仅仅通过询问这种毫无作用的监督方式来进行监督，因此，缺乏有力的监督执行也是造成现阶段我国房地产集合资金信托项目下投资者权益得不到保护的一个重要原因。

三、完善投资者权益保护的策略

1.投资者

对于投资者的权益保护更为重要的是要让投资自己能有专业的知识，懂得其中的道理，通过对其信托知识的教育，增强其自身的风险意识，加强投资者的理性认识，明白其在信托中的权利，了解信托公司应付的义务。同时，让投资者明白房地产集合资金信托项目下的风险情况，能够让投资者对资金进行合理的风险与收益的权衡，这将能够从源头上起到保护投资者权益的作用。同时，应该要制定严格的进入制度，给那些风险承受力比较弱，但是本身面对房地产集合资金信托项目的高收益又经不住诱惑的人一个基本屏蔽机制，这样也是从一个侧面防止出现损害投资者的合法权益，最后，税收的作用要及时发挥，对于投资者来说能真正增加其收益的还是税收的影响，应该制定合理的税收制度，让投资者能真正得到收益，对于那些只是转移了资产但是没有产生经济效益的信托活动，国家不应该对其进行征收税费，对于有收益的情况要结合收益大小进行征收，只有这样才能真正使投资者得到实实在在的收益，真正实现对投资者权益的保护。

2.信托公司

对于信托公司，这个交易过程中占有强势地位的角色，必须要对其进行相关的信息披露，对于其中的各种资金的运作途径，进行详细的披露，一定要对信托公司、投资管理顾问、被投资公司这三方都要进行详细的信息披露，这样能够明确自身的义务，也有利于投资者进行监督。当然，信托公司是整个过程中最为重要，因此在交易过程中，我们应该使用“谨慎投资人”概念，基本方法就是对待投资者，信托公司是秉承着为投资者谋利益的，将投资者的资产安全性和收益性进行有效的考虑，让自己的投资标准能符合投资者的收益标准，不给投资者的权益增加过度的风险性，最终将有利于保障投资者权益。

3.监管机构

对于监管机构主要要做的就是一方面建立将投资者能够聚集起来的投资者大会，让投资者的权益可以得到有效的自我保护；另一方面就是对信托公司的监督，加强对信托合同的监管，对于其中的关键条款一定要进行严格的审查，防止出现损害投资者权益的条款。政府在监管过程中一定要坚持保护投资者的角度进行监察工作。

四、总结

由于我们房地产集合资金信托项目还在发展过程中，各种机制都在建设中，因此，我们应该加强对其的监督作用，而且也应该加强自身的保护意识，努力保护投资者的合法权益是一切资本市场必须要考虑的问题，只有能真正保障了投资者的权益了，这个资本市场才能健康有序的发展下去，通过本文的研究希望能够给我国房地产集合资金信托项目下投资者权益保护的方法上有一定的启发作用，为信托市场的健康发展做出贡献。

参考文献：

房地产投资信托论文篇10

关键词：房地产信托投资基金；房地产融资；可行性

中图分类号：F832.5 文献标识码：A 文章编号：1003-9031(2008)09-0026-03

在当前我国房地产业飞速发展的趋势下，开发商必须具备强大的金融运作能力和雄厚的资金实力才能够支持房地产开发对资金的巨大需求。从2004年起，我国房地产企业的融资活动空前活跃，一些房地产企业还引入了外资房地产基金和投资商来完成资金的融通。但是由于房地产行业以前长期实行单一的融资模式，使得我国房地产企业的融资模式主要为银行信贷、债券融资、利用外资及上市。随着房地产业的迅猛发展，原有的单一融资结构已不能适应房地产商的融资需求，房地产信托随之发展。由于我国对于房地产信托的法律法规不健全，且房地产信托的功能较为单一，使得房地产信托基本不具有组合投资功能和期限转换的功能。而房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts，以下简称“REITs”)的引入恰可以弥补房地产信托的缺点。

一、我国发展房地产信托投资基金的动因

(一)投资者的需求

1.发展房地产投资信托基金可以满足我国民间储蓄、社会保险资金、企业资本和外国资本的投资需求。我国约有12万亿元的居民储蓄余额、1.1万亿元的保险资金、1708亿元的全国社保基金以及大量企业在发展过程中的闲置资金等。[1]同时，国外大型的房地产投资信托基金以及实力雄厚的像美林、摩根斯坦利之类的资金实力雄厚的投资银行也普遍对我国房地产业纷纷看好。上述这些巨额的社会金融资产存量必然形成巨大的投资需求。

2.从目前我国的金融体制看，投资者可选的各种投资工具并不是很多。由专业性的机构发起并管理的房地产投资信托基金，可以使投资者获得较高的投资收益，有效规避投资者的风险，为社会大众资本进入房地产业提供了有利的条件。

3.对于投资人来说，在投资组合中加入房地产可以达到获得稳定回报并降低风险的效果。REITs具有很强的市场流动性并由专业的管理团队经营管理，投资组合带来的分散风险的作用、专业经验带来的较高经营效率、公开市场带来的高透明度和市场监督机制以及资本市场带来的强融资能力都使得投资者信心增加，投资需求旺盛。

(二)构建房地产行业多元化融资模式的需要

1.我国目前房地产行业的抵抗风险的能力较弱。发展房地产投资信托基金不仅增加了一种新的融资渠道，降低了房地产开发企业对银行贷款的依赖性，还可以为房地产开发企业建立多元化融资结构，增强其风险抵抗能力。[2]

2.引入房地产投资信托基金有利于房地产企业规范化操作。房地产投资信托基金对房地产企业的投资属于股权投资，使得企业的债务负担有所减小，房地产企业股权结构的改善必将对房地产企业的运行起到外部监督的作用。

3.房地产投资基金有利于优化房地产行业内部结构。目前我国有两万九千多家房地产商，且绝大多数属于规模小、管理不规范、专业人才缺乏的小企业。房地产投资基金在利润驱动模式下把资金投向具有一定潜力的房地产企业项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。同时，在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，有助于实现资源的优化配置和房地产业良性循环再生产。

(三)资本市场发展的内在需求

房地产投资信托基金的建立对于我国投资基金市场的规范成长有着积极的作用。由于房地产项目的长期性决定了其投资回收的长期性，投资者的收益相对于证券投资而言时间更长更稳定，因而发展REITs有利于增加新的投资基金品种并拓展基金投资者的投资组合空间。REITs在期限、风险等方面进行充分有效的组合，从而减少投资风险，增加投资收益，回报的长期性也有助于培养投资者的长期投资和理性投资理念，而投资者的理性投资又必将推动我国投资基金市场的健康规范发展。再者，发展有助于扩张投资基金规模。[3]

(四)房地产行业市场主体完善的需求

从房地产行业发展的角度来看，成熟的房地产市场是以房地产参与主体的完整性为主要特征的。改革开放以来，我国经济处于持续发展状态但发展水平仍然较低，加之房地产市场发展的时间比较短，使得专业的投资商比较缺乏。近年来，中介服务业和业形成了较好的发展势头，投资房地产金融市场的个人和投资机构的投资需求也正在增强。因此，引入REITs这种全新的金融工具是为房地产业输送金融资源的不错选择，不仅能够促进我国房地产专业投资者队伍的形成，在很大程度上也能促进房地产业的完善和成熟。

二、我国发展房地产信托投资基金的可行性分析

(一)政策与相关法律规定

在现阶段，房地产信托投资基金必须在适合我国的房地产和金融政策，以及适合我国国情的法律环境条件下才能够得以充分、有效地运行。为此，应对于建立REITs有关的政策和法律法规进行充分的分析。

1.法律可行性。REITs与我国公司法、证券法规定一致，以现有的《公司法》、《证券法》和《证券投资基金法》为依据设立，在我国目前的法律制度下，法律障碍较少。我国2006年1月1日起施行的修改后的《公司法》的有关规定也放宽了我国房地产公司和信托投资公司改造成REITs上市的条件限制，有利于在法律层面上保障REITs在我国现阶段的推出。另外，信托业和证券法律制度的逐步完善也为REITs创造了必要条件。我国于2001 年颁布了《信托法》，使信托在我国有了更权威的法律依据，而2002年颁布的《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，从更细致的角度规范了信托业和个别信托。而在证券制度方面，监管层一直在致力于创新证券衍生产品和保护投资者权益的立法，这无疑为REITs在我国的发展创造了制度环境。

2.政策可行性。2005年9月19日，商务部、财政部、建设部联合下发了《关于进一步做好地级城市商业网点规划工作的通知》。而在2005年11月全国商业地产情况调查组向国务院递交的全国商业地产调查报告中，商务部明确提出了四项建议：尽快出台《城市商业网点规划条例》，开放REITs通道，力促银行对商业地产项目的贷款实行区别对待，发展商业地产中介服务业等。其中，“开放国内REITs融资渠道”的建议表明，REITs在我国的发展脚步将加快。根据央行121号文件规定，各商业银行对未取得“四证”的房地产项目不得提供任何贷款，从资金方面严格规范了对房地产业的融资行为。而央行等政府主管部门也已经多次表示今后要在政策上鼓励发展稳定的、适当的、多元化的房地产融资工具，发展多层次的资本市场，完善房地产企业长期的、直接的融资渠道。这表明了未来我国房地产金融的总体发展方向。

(二)实际操作层面

经过改革开放20多年来的发展，我国金融市场体系已经得到逐步完善，特别是近十年来房地产业已经步入稳步扩张发展阶段，证券投资基金市场也已初具规模。而目前我国拥有巨大的房地产存量资源，且以每年数千万平方米的速度增长，同时也吸引众多的投资者共同参与进来。

1.房地产业的迅速发展为REITs提供了长期增值保障。房地产业是拉动中国经济增长的支柱产业，该行业链条长，可以带动原材料、家用电器等耐用消费品、住宅装修业、服务业等一系列产业的发展，对拉动内需、扩大消费以及促进经济全面发展起着重要的作用。此外，发展房地产金融还可以降低金融风险。因此，从长远发展来看，金融业必定要继续支持房地产业的发展，使其支柱产业的功能得到充分发挥。[4]另一方面，在经过国家从财政、金融、供求等多方面对房地产行业进行宏观调控后，购房客户逐渐成熟，形成对房地产市场发展的理性认知，如房地产短期投资行为逐渐减少，收益型物业投资增速。对于我国房地产行业目前的迅速发展，国家将进行积极、正确的引导，以实现稳步扩张，发展空间非常巨大，在给REITs提供了长期的增值保障的同时，也将给REITs本身带来长期而丰厚的投资回报。

2.REITs发展所需的投资主体已经逐步形成。随着我国保险市场的发展和养老保障制度的改革，我国的机构投资者也已经成型。保险公司、社保基金、企业年金、银行基金和养老基金经过几年的大力发展，已逐渐成为市场上颇具实力的机构投资者，它们都有规模庞大的投资需求。但是，由于我国的资本市场发展还不成熟，机构投资者的投资渠道还仅限于股票市场、债券市场和货币市场，但这些投资方式已不能满足机构投资者高回报的投资要求。此外，由于近几年北京、上海、广州等国内大城市的房地产市场发展速度非常快，吸引了一大批具有外资背景的房地产开发商投资，再加上金融市场对外资开放，这必然会使房地产市场的投资主体更加多元化。[5]而REITs收益高、风险小、回报稳定的特性正好满足机构投资者的要求，对广大中小投资者来说，也提供了一个很好的投资机会。

三、我国发展房地产投资信托基金的对策建议

由以上分析可以得出，房地产投资信托基金是金融信托业与房地产业相互融合的产物，能够成为房地产组合融资的核心，在我国现阶段发展房地产投资信托基金能够规范、促进我国房地产业和金融业的发展，优化房地产金融发展路径，同时也是我国房地产融资切实可行的一个途径。可以从以下三个方面发展房地产投资信托基金。

(一)利用REITs在连接货币市场、资本市场和产业市场综合融资平台的优势

房地产业对资金的需求的量和期限结构是全方位的，对货币市场、资本市场、产业市场的资金都有很强的需求，而REITs在上述市场具有很强的融资能力，所以我国可以综合房地产业对货币市场、资本市场、产业市场资金需求的特点发展REITs。

(二)发挥REITs运用范围广泛、创新性强的特点，降低REITs的融资成本

REITs可以吸纳社会各类资本，同时REITs在投资组合上可塑性强，与其他金融工具相比，运用范围更广、创新性更强，从而使REITs收益高、风险小、回报稳定，最终表现为融资成本低。我国REITs应充分利用成本优势扩大在房地产业的投资规模，利用规模优势壮大自身的发展。

(三)顺应经济金融发展的方向，发挥制度创新的优势

随着经济社会的发展，房地产融资必然朝着多元化的方向发展，政府主管部门在政策上也鼓励发展稳定的、适当的、多元化的房地产融资工具，发展多层次的资本市场，完善房地产企业长期的、直接的融资渠道。因而，REITs应沿着房地产融资发展的方向，加快制度创新，与其他资金优势互补，增大市场供需双方的选择空间，促进我国房地产金融又好又快地发展。

参考文献：

[1] 李伟，黄小平.房地产投资信托在我国的发展前景[J].浙江金融，2004，(10).

[2] 谢经荣，殷红，王玉玫.房地产金融[M].北京：中国人民大学出版社，2002.

[3] 曹华.我国房地产投资信托的发展特征[J].经济导刊，2004，(4).