房地产行业分析报告范文

导语：如何才能写好一篇房地产行业分析报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产；房地产广告；新媒体；城镇化

一、行业现状

（一）市场规模及发展阶段

目前房地产广告行业处于快速发展阶段，业内公司小而多，大多数公司业务集中在某个区域，尚未出现全国性的公司。尽管对房地产行业的宏观调控政策逐年收紧，但作为关系民生的重要支柱产业之一，房地产行业的发展仍然与国民经济的发展息息相关。房地产广告是我国广告也投放最大的行业之一，根据《现代广告》杂志2012年的《中国广告业统计数据报告》，在行业广告投放额排行中，房地产行业几年来一直保持投放额的首位，且势头稳增不减。2011年，房地产行业广告投放额为339.3293亿元，占中国广告经营额的10.86%，较2010年的增长率为41.52%[1]。2012年房地产受到政策打压，但仍然保持了广告支出迅速的增长，根据《2013年广告行业分析报告》，房地产广告的增长率为31.5%。保险、医药、白酒、房地产、汽车等五个行业的广告为对广告增长贡献率最高的前五大行业，其中房地产的贡献率为19.1%。[2]

（二）行业产业链描述

广告产业链包含广告主、广告公司、媒介和消费者四大主体，广告公司在广告市场的产业链中处于中介地位，是沟通广告主、媒介和消费者的桥梁和纽带，为广告主提供整合营销传播服务。广告公司向广告主提供品牌策划与管理、广告策划创意设计、媒介投放、户外广告、促销活动、公关活动、企业形象CI等服务。房地产广告领域的客户主要为房地产开发商，其为客户制作出广告方案及内容，并通过媒介进行，提供的服务内容包括策略体系服务、创作体系服务、设计体系服务以及营销策划服务等。

二、发展前景

（一）与房地产行业发展息息相关的房地产广告行业

对于中国人来说，注重安居乐业，不管在哪个时代，房子都是生活中一个很重要的部分。房地产行业兴起于上世纪90年代以来，在经历了兴起、热潮和滑落之后，已经逐步趋于成熟，并形成了诸多全国性的大型地产商。房地产行业目前已经成为了中国国民经济的重要支柱产业之一。

由于房地产行业的资本密集型特性以及相对较高的回报率，大量资金涌入房地产行业，在帮助其发展的同时，也使得该行业的竞争明显加剧，而激烈的竞争凸显了广告的重要性。好的广告具有化腐朽为神奇的作用，一个好的概念可以给购房者良好的想象空间，在提升开发商品牌的知名度的同时，还可以引导消费者的购买行为。基于房地产行业的持续发展，房地产广告行业在未来一段时期仍然具有发展空间，但对房地产行业的过度依赖使得该领域的广告公司存在一定的行业风险，房地产广告公司在提高服务附加值、增强客户粘性的同时，应加快产业链的延伸和拓展，以增强抗风险的能力。

（二）城镇化进程下的房地产广告行业

新型城镇化的进程将给房地产行业带来持续的动力。十报告指出，“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路”。总理曾多次就城镇化问题发表讲话，2013年3月，总理在就任后答中外记者问时再度指出，新型城镇化是以人为核心的城镇化，要使目前2.6亿农民工中有愿望的人逐步融入城市，是一个长期复杂的过程，要有就业支撑，有服务保障，在此过程中，要大、中、小城市协调发展，东、中、西部地区因地制宜地推进。随着城镇化由西向东、由一线城市向二线、三线城市的发展，房地产广告行业也会呈现出如此的转移行情。根据搜房网的数据，除北京、上海、深圳、广州以外的其他城市的房产广告增长率在2009年到2011年为9.2%、84.58%、79%。因此在新形势下房地产广告公司应加强在二、三线城市的布局和攻城略地，以适应这一波的转移行情。

（三）新兴网络广告渠道对房地产广告的影响

新媒体的出现，对传统媒体带来了巨大的挑战，整个广告行业出现了互联网渠道对传统纸媒、户外媒体的替代。与传统媒体的缓慢增长态势相比，根据EnfoDesk易观智库研究显示，网络渠道的广告却发展很迅速。2013年第1季度中国房地产行业新房品牌网络营销市场规模达到8.84亿元，与上季度相比环比下降29.6%，与去年同期相比增长27.8%。[3] 2013年第2季度中国房地产行业新房品牌网络营销市场规模达到12.4亿元，与上季度相比环比增长40.3%，与去年同期相比增长24.8%。出现这一快速增长的原因，一方面是由于二三线城市广告主对网络营销的认知及重视度加深，另一方面则是网络媒体的新营销形式、营销效果和价值创新，争取到了广告主更多的营销预算。[4]

互联网营销、微博营销、微信营销、客户端营销等新兴的渠道将在房地产广告营销里面起到未来约重大的作用。面对全新的广告形式，必须对应着全新的广告人才，熟悉互联网互动特性，对互联网受众有一定研究，有基本的互联网广告数据说服广告主，这一切都和传统广告完全不同，也就意味着全新的投入和风险。对于这些新兴媒体的认识和掌握，将有利于房地产广告公司适时地调整方案，适应时代的变化，满足客户的新需求。

（四）海外市场带来的机遇

目前，越来越多的中国人开始海外置业，也有越来越多的国内开发商在海外开发针对中国人的房地产项目，与此同时，房地产广告商也迎来新的业务机遇。在此背景下，房地产广告商基于对中国人消费习惯的了解拥有针对中国人海外置业的业务机遇，且该部分业务较国内业务的利润率高，房地产广告行业迎来新的业务增长点。

三、行业竞争情况

由于房地产广告具有较强的专业性，因此为开发商提供服务的公司多以专业性的房地产公司为主。一些综合性的广告公司也涉及房地产业务，如广东省广告股份有限公司。在经过多年的发展之后，房地产广告行业仍然处于诸侯混战的阶段，尚未出现一些大型的房地产广告公司。究其原因，主要是多数公司轻资产，长期以来该行业得不到银行的贷款支持，其他资本进入这一领域也少之又少，各家公司的发展主要依赖原始资本的慢慢积累，因此发展缓慢，无法进行区域性的扩张。此外，由于房地产广告公司属于智力输出型公司，行业内人员的不稳定而各家公司又无标准化的设计流程，这也是造成目前尚未出现一下大型的、全国性的房地产广告公司的原因之一。

未来房地产广告公司存在整合的可能性很大，毕竟全国性的开发商需要全国性的房地产广告公司与之匹配。在此背景下，一方面，房地产广告公司需尽早实现全国性的布局，并进行市场的整合，加强业务系统的规范及流程管理，另外一方面，需要通过资本市场以获得资金支持，通过并购方式实现业务集中和规模扩大以及对制作、营销、设计等产业链的延伸，从而真正地做大做强。

四、结论

房地产广告在整个广告行业里占有重要地位，而房地产行业又与民生息息相关，因此注定了房地产广告具有其专业性和特殊性。伴随着城镇化的进程，该行业仍然具有一定的发展空间。房地产广告行业经过近20年的发展，仍然处于诸侯混战的局面，亟待出现一些全国性的、综合性的、专业性的广告公司，而多年的累积已经为行业的集中提供了基础，谁能抓住这一历史机遇，尽早完成全国的攻城略地，谁就可以在未来的竞争中获得先发优势。

参考文献：

[1] 中国广告业统计数据报告[J].现代广告，2012.

[2] 2013年广告行业分析报告[DB/OL].道客巴巴.

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【关键词】 房地产； 挤出效应； 实证会计； 收益报告

一、引言

中国自1998年实施住宅分配货币化改革以来，已经走过13年。在此过程中，随着大量投资向房地产领域集中，房地产行业已经成为国内支柱性产业，但是目前房地产行业非理性繁荣对经济发展造成负面冲击。房产行业通过抵押等方式反复从银行体系中吸收大部分资金，同时通过高房价从消费者手中吸收大量资金，从而利用所持有的资金进一步推动房地产行业对国民资金敛收力度，这种发展模式不仅导致资源的错配，引起银行存贷风险敞口扩大，更是引发社会对房产投机性的需求。王小广通过对国家统计局有关数据的分析发现：我国住房市场的投资或投机需求占比超过50%，房子不是用来住的，而是用来投机炒作的，这是我国住房市场面临的最大问题（王小广，2012）。这种发展方式加大了社会经济发展的不均衡程度。基于房地产行业发展现状，政府自2002年开始对房地产行业进行调控。但是2002—2009年中国楼市出现了“屡调屡涨”的反常现象，这种现象在2011年得到抑制。随着宏观调控连续出台限购令、信贷紧缩、利率上调、房产税等房价调控政策，房产行业抑制了投资、投机和高端需求，也影响了刚性需求。在2012年年底的中央经济工作会议强调“坚持房地产调控政策不动摇”，进一步打消了市场上房地产调控将放松的预期。中国房地产市场正式进入去杠杆化的过程，即过度投资之后的去泡沫阶段。由此来看房价下跌趋势形成，必然会加剧房产开发商资金紧张的局面，在此种情况下，从描述和分析房地产发展、盈利及资金运转的会计和财务角度关注房地产行业发展状况，由财务会计的角度分析房地产发展趋势对防范由新一轮宏观调控所带来的风险具有很强的实证意义。

本文以实证会计研究范式为框架，分析房地产企业层面财务变量在控制政府相关政策的条件下所反映的企业年度收益报告中的信息含量，即分析政策因素是否对其他企业财务变量所蕴含的会计财务信息具有“挤出效应”。在控制的政策因素及企业层面财务变量条件下，对我国房地产企业所提供的年度会计信息含量及其信息质量进行量化分析，最终对房产行业的外部投资者、利益相关者及该行业会计信息使用者在使用房地产业所提供的会计信息时应该注意的问题提出针对性建议。

二、研究思想设计

本文是以实证会计研究为分析范式，首先对实证会计研究及本文研究思想作出说明。20世纪80年代，瓦兹和齐默尔曼的合著《实证会计理论》一书的出版标志着实证会计理论作为一个学术流派出现。实证会计理论在有效市场假说和资本资产计价模型基础上建立会计收益与股票价格二者之间的关系，其重要假定为：基于有效市场假说的可描述性及实证研究结果的可解释性，可以得出年度和季度收益能够向股票市场传输新信息；而由会计或财务所传递的信息可以反映到企业股票价格波动上；同时存在其他信息来源使得市场可以预见到会计收益，从而以实证会计为基础的会计收益能更好地预测未来现金流量。传统的实证会计研究基于有效市场假说进行分析，而结合我国市场经济及资本市场运行状况，有效市场假说并不成立，由此笔者放松有效市场假说，假定市场为半强式有效，即当前的房地产股票市场价格完全反映了现实所有已公开的有用信息。这些公开信息主要是企业层面的财务因素，包括：财务报告、公告、股利分配方案、盈利预测及证券分析报告等信息，而这些财务信息可以以较低成本获得，一旦信息公开，股票价格将会根据新信息迅速作出调整。

因此本文实证会计研究主要命题是：在半强式有效市场假定下，政府政策因素对房地产企业层面财务变量所反映的年度收益会计报告中的会计信息含量是否具有显著的挤出效应。若存在显著的信息“挤出效应”，那么本文分析的设想依据是在我国严厉的楼市调控政策下，会计信息的使用者若完全依据企业层面收益的计量会造成很大偏差，而使用政策二元变量估计房地产企业股票价值波动比仅仅使用收益作为参考变量进行分析更具可信性。同时尽管房产企业年度收益报告传递了相关会计信息，但是外部投资者或利益相关者在很大程度上可以通过政府调控的方向和力度上获得相同的财务信息，而且这些源于政府调控渠道的信息更具实效性。因此当房产企业一旦公布年度收益信息，任何潜在信息已经被投资者理解分析并反映到企业股票市场价格波动中，若是出现这种情况，则表明传统的会计财务报表分析范式由于忽略外生政府政策对收益标量会计信息含量的挤出效应，从而具有一定的分析偏差并最终引致企业年度收益报告信息解读偏误。

三、实证分析

（一）变量、模型设定及数据选择

首先就有关楼市宏观调控政策二元变量的选择进行分析。由于新一轮严格的楼市调控始于2008年，因此笔者对自2008年开始的重大楼市调控政策进行整理，结果如表1。

从调控时间及力度上看，笔者依照调控力度将国家对房地产调控时间段分为3段：2008.01—2009.12；2009.12—2010.03；2010.03—2011.01。因此对应的政策二元变量笔者选取为：d1=0，2009.12前1，2011.01后；d2=0，2010.03前1，2010.03后；d3=0，2011.01前1，2011.01后

由政策二元变量可以看出：所选择的二元变量具有政策叠加作用，以此可以更好地权衡调控政策对我国房地产上市公司股票价格的累加效应。由于本文的研究目的是在宏观调控下政策因素对企业层面收益标量的年度收益报告的信息含量是否具有“挤出效应”，因此笔者选取了衡量样本上市公司层面的收益相关指标：营业利润率（OR）；资产报酬率（RA）；净资产收益率（ROE）；长期资本收益率（LCR）；财务费用率（FFR）；可持续增长率（SGR）；利润总额增长率（TGR）；同时依据实证会计理论选取样本上市公司股票季度平均价格波动率（PR）用以衡量上市公司股票价格波动。同时为了使得样本公司具有代表性，本文选取了按照总资产规模排名前60位的国内房地产上市公司，并选取了相关变量2008—2011年度的季度数据组成面板数据进行分析。数据均来源于CSMAR研究数据库中对应年度和公司的季报、年报。结合研究思想及变量设定及数据选择分析，本文实证模型设定为：四、结语

本文在放松有效市场假定的实证会计研究框架基础上，同时结合我国市场特征的半强式有效市场假定及2008年后楼市严格调控而可能引发房地产行业年度会计收益报告信息使用偏误的背景下，对我国宏观政策因素及企业层面财务指标所反映的房地产上市公司会计年度收益报告的信息含量进行经验分析。分析结果表明：在严厉楼市调控政策实施下，在引入政策变量条件下，我国房地产上市公司财务指标所蕴含的由其股票价格波动衡量的会计收益报告的信息影响削弱并且不具显著性，与此对应的则是政策变量对由股票价格波动衡量的会计收益报告的信息显著影响。经验分析表明：样本期内政策因素对企业财务指标所蕴含的会计收益信息具有实际意义上的挤出效应。因此在实际利用房地产会计收益报告信息过程中，尽管上市房产企业年度收益报告传递了相关财务信息，但当房地产企业公布年度收益信息，任何潜在信息已经被投资者通过对政府调控政策的理解分析并反映到企业股票市场价格波动中，即是外部投资者或利益相关者在很大程度上已经通过政府调控的方向和力度上获得更具实效的信息。因此对于财务会计信息利用者、投资者及利益相关者而言，在使用房地产公司财务会计报告信息时结合政府宏观调控政策进行分析可以获取更为准确的信息。

【参考文献】

[1] 许家林，王昌锐，胡伟.实证会计理论的研究与进展[M].中国人民大学出版社，2011.

[2] 罗斯.L.瓦茨，杰罗尔德.L.齐默尔曼.实证会计理论[M].东北财经大学出版社，1999.

[3] 杨海峰.我国实证会计研究方法应用的透视与述评[J].财会通讯，2004（2）.

[4] Auguste，Comte.Lecture in Positive Philosophy[M].1842.

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【关键词】房地产企业；财务风险；风险防范

序言

随着我国经济的快速发展，房地产行业也迅速发展，近几年，国家公布“国六条”“国十条”等文件对房地产行业进行一系列宏观经济调控。房地产行业本身具有高风险，高税负，高杠杆的特点，大部分房地产企业忽视财务管理的重要性，导致了较高的财务风险，严重影响了企业的持续发展。所以，提高房地产企业的财务管理地位和能力已经是亟不可待的事情，是企业维持核心竞争力的重要保证。

一、我国房地产企业财务风险现状

1.负债水平过高及资本结构不合理导致的财务风险

偿债能力是偿还到期债务（含本金和利息）的能力。很多房地产企业的开发资金是由自有资金、预售款、银行借款组成，但企业自有资金所占比重一般很低，开发资金大部分来源于银行信贷，换言之，房地产企业一般都是负债经营，那么这就加大了负债水平，资产负债结构不合理。

2.利率和通货膨胀风险

金融市场上利率的变动会使房地产价值发生变动，因而有发生投资亏损的风险。通货膨胀风险也叫购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力水平降低给投资人带来的风险。由于房地产投资回收期较长，只要通货膨胀的因素存在，投资者就要承受通货膨胀的风险。

3.现金流不稳定带来的财务风险

现金流是企业的血液，公司运营时刻离不开现金。由于房地产企业投入高、投资回收期长的特点，势必对现金要求较高，房地产企业的现金流多数呈现不稳定状态。

4.投资回收风险

投资回收风险是指投资回收过程中存在的资金回收在时间和数额上的不确定性。国际上普遍认为房屋空置率控制在4%—5%比较合理，10%则为警戒空置率。据中国土地挂牌网的一项统计，2010年4月我国内地一线城市房屋空置率高达40%，远超国际警戒线。如此之高的空置率给投资收回的时间带来很大的不确定性，况且近期内地房价剧烈波动，投资收回的金额也存在很大风险。

5.政府宏观调控带来的风险

国家出台的房地产市场的宏观调控政策，包括金融货币、土地供应、税收和保障性住房建设等方面。这些政策一方面可以调节房地产行业稳定、健康的发展，另一方面也会给房地产企业带来一定财务风险。

6.财务管理机制不健全及缺乏财务人才引发的风险

由于改革开放后我国房地产行业才逐渐起步，虽发展迅猛但不够成熟，很多公司财务管理机制不够健全。主要表现在财务内部控制不健全、缺少财务管理预算制度、内部审计机制不健全等。

二、房地产企业财务风险分析

财务风险在不同的理财环境和理财阶段，有不同的表现形式。资本循环运动过程就是财务风险的转移和积聚过程，以货币形态为起点和终点的资本循环主要在筹资、投入、生产、分配四个节点上停留，集聚着四种风险。企业财务风险按其在资本运动各环节节点的实物载体上所积聚的风险性质分类，可分为融资风险、投资风险、资金收回风险和收益分配风险四种。

（一）融资风险分析

融资活动是一个企业生产经营活动的起点，是企业根据生产经营、对外投资及调整资本结构的需要。如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。我国房地产企业的融资风险主要表现在债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机。

（二）投资风险分析

投资决策失误是产生投资风险的重要原因。从企业为房地产项目投入第一笔资金开始，就会面临着投资支出无法收回的风险。由于房地产具有地域限制性，而且受规划限制楼层高度，周边环境的影响，常具有专用性，一旦建成完工，便很难更改。如果进行改建，投入将更大。因此如果投资者判断失误，房地产的投资支出便会有无法收回的可能性。

在房地产开发建设即生产与出租、出售这两个流通过程中的经营管理可能面对的投资风险。主要的风险为售价和租金、空置率。进行房地产出售经营主要面对售价变动的风险，能否正确预测未来房地产价格是有效进行房地产投资风险防范的关键。对于进行房地产出租经营的投资者来说，房地产租金价格和空置率大小是影响投资效益的两个重要的不确定性因素。客观上讲，由于售价、租金和空置率的不确定性而带来的风险是企业投资者最不易控制的，从而也是最具有威胁性的投资风险之一。

（三）投资回收风险分析

房地产企业资金回收风险的生产主要受外部因素和内部因素的影响：（1）外部因素主要表现为企业所处的大环境，即国家宏观经济政策和财政金融政策的影响。（2）内部因素主要表现于管理层对于企业资金回收主要渠道商品房屋的销售系列决策的制定。商品房屋的推销必然受该项目的可行性分析报告的影响，同时也受房屋销售时市场行情的影响，二者之间有一个时间差，相互依托，也相互制约。如果可行性分析报告切合实际，充分预计到房屋销售时的市场变化状况，加之房地产开发企业开发经营计划推进，资金动作正常，资金占用等于或低于计划安排，这些都将为企业回收资金创造良好的条件。

（四）收益分配风险分析

收益分配风险是指由于利润分配而可能给企业今后的生产经营活动带来的不利影响。由于我国房地产开发企业以民营企业为主，它们基本上都由两个或两个以上的自然人投资入股组建的有限责任公司，它们绝大多数为项目型公司，往往没有系统的企业发展战略。所以，房地产开发企业也没有系统的收益分配政策，收益分配具有一定的随意性，存在着一定的收益分配风险，导致风险的主要原因：（1）利润分配随意性大。获取利润后，如何分配利润往往由投资人确定，利润分配采取何种形式，分配多少以及何时进行分配往往基于投资人对房地产市场未来走势的判断，而不是根据企业的融资需求、资本结构及企业内、外部关系人的要求等来确定利润分配策略。（2）利润分配程序不规范。许多房地产开发企业为了减轻税负，不是按照公司法及会计制度规定的程序进行利润分配，而是在产品开发过程中将部分利润转嫁到各种成本费用中去，通过其他渠道提前将未来的利润转移出去。（3）利润分配时间不连续。从房地产开发企业利润的形成可知，其利润的形成时间上具有间歇性，从而导致其利润分配的不连续性。它们往往数年不进行利润分配，或者不按规定程序进行利润分配，其利润分配金额波动很大。

（五）宏观经济政策调控下的财务风险分析

近年来，伴随着房地产经济的强劲增长势头，国家和地方的各类宏观调控之声一直如影相随。国家出台了一系列关于房地产市场宏观调控政策，主要是通过运用金融货币政策、土地政策和税收政策来调控房地产市场。

1.金融宏观调控政策

近几年某些城市房地产价格上涨过快，为了防范金融风险和维持房地产市场健康有序的发展，政府加强了对房地产金融的管理，在涉及开发企业、消费者、个人贷款利率等各方面出台了一系列调控措施，力度之大前所未有。在金融环境发生变化的情况下，房地产企业对银行的依赖程度必须降低，迫切需要拓展融资渠道，也迫切需要加强对资金筹集和运用的决策能力，找到新的资金运作模式，突破政策所造成的资金瓶颈，这是函待解决的问题。

2.土地宏观调控政策

土地是房地产开发最重要的生产要素之一，也是房地产产品的必需载体，我国土地资源缺乏，人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。2007年1月1日起，土地出让收支纳入地方基金预算管理并实施收支两条线管理，使得土地出让金不再是地方政府的“小金库”。同年从11月1日起，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。该政策不仅规范了拿地程序，还大大打击部分开发商蓄意囤积土地行为。

3.税收宏观调控政策

房地产税又称不动产税或财产税，主要针对土地、房屋等不动产而课征的税种。为了让税收政策对房地产业起到一定的调控作用，国家根据房地产业经济运行情况陆续出台了一系列的房地产税收调控政策。

（六）现行企业财务管理机制的财务风险分析

1.财务管理意识薄弱

我国的房地产企业，特别是大型房地产企业大都由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率较低、管理水平欠缺、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。

2.对预算管理职能重视不足

很多房地产企业要么未建立预算管理制度，要么未从征地成本、资金运作、投资回报率等方面作细致的财务分析，未将实际情况与企业管理相结合，仅仅只是将预算停留在具体数字和表格层面上，预算管理职能未得到充分发挥。在资金管理上盲目进行运作，财务管理工作只停留在单纯的会计核算，疏忽了成本控制，从而加大项目成本的投资，由此增加了企业的财务风险。

3.内部财务监控机制不健全

内部财务监控是企业财务管理系统中一个非常重要而且相当独特的系统，中国房地产企业大多没有建立内部财务监控机制，即使有，其财务监督制度执行也不严格，特别是有的企业管理与监督合而为一，缺乏资产损失责任追究制度，对财经纪律置若罔闻，难以进行有效的约束，由此增加了财务风险。

4.资金管理低效

大多数房产企业未制定严格的资金管理制度，对资金使用缺少计划、安排，资金充裕时随意开支，资金紧缺时容易因无法应付经营所需资金而陷入财务危机。

5.成本费用控制不严

很多房地产企业认为成本管理和核算是财务部门的事情，忽视了内部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用，致使财务部无法收集第一线成本基础资料，导致成本管理工作与财务预算偏差大，资金管理跟不上，进而增加了企业的财务风险。

三、完善房地产企业财务风险防范的措施

（一）加强财务管理观念和作用

1.强化财务管理地位

首先，财务管理部门应参与到房地产企业的经营活动当中，参与投资项目的可行性研究分析，完善投资项目管理。投资项目决策的前提是可行性分析。由于业务和财务考虑问题的角度不同，财务从投资项目初期参与，编制一套可行性分析报告，然后经有关部门论证，决定项目可行性，共同进行研究分析。使投资方案更趋完善，提高项目投资的成功率，降低投资风险。其次，财务管理者不能局限于对财务报表的分析，必须了解企业各个部门的有关情况，以拓展财务分析的领域。财务管理者必须经常和部门经理、采购人员、顾客以及供应商接触，以更深入地了解行业知识。

2.提高房地产企业管理者和财务人员的素质和能力

首先，要提高房地产企业管理者的财务管理水平。具体的可使决策者通过学习和培训对资产负债表、损益表和现金流量表有科学的认识，改变其依靠经验或主观进行决策的习惯，使其能够客观的根据企业自身情况和外部环境做出决策，从而降低企业发生财务风险的可能性。其次，要加强对财务人员的管理和培训。吸收具有较高专业素质的财务人员参与到企业财务活动中来，加强对企业现有财务人员的专业知识和相关政策培训确保其知识和能力能够胜任财务工作。

（二）针对国家相关政策的变化，及时调整和转变财务管理手段，规避财务风险

1.由于土地征用、安置成本及新增建设用地使用费的提高，企业在项目区域选择上应本着低成本原则，以土地储备管理制度健全的中心城市为主，以企业搬迁为主，以现有建设用地为主。

2.避免购置的土地闲置。

3.针对税收新规定，及时调整和处理三项费用，在规定的时限内结转费用，避免给企业带来损失。

4.信贷紧缩政策，加大了企业的资金压力和举债成本，企业毛利率水平将呈下降趋势，企业必须适时改变盈利模式，以稳健发展为原则，开发市场需求量大的中低价位、中小户型的商品房，从多中求利。

（三）从企业整体出发，对开发项目进行可行性论证

针对房地产企业的行业特征及产品特点，在项目开发前，应从企业整体效益出发，通过成本性态分析法对开发项目进行可行性研究。对于房地产行业而言，项目开发的胜败需要结合多个方面的要素进行考虑，企业内外部任何一个环节的疏漏都可能导致整个项目的失败，因此，在房地产开发过程中进行项目可行性研究是十分必要的。做好这一环节，能够有效地预测到项目的潜在风险，并针对风险要素及时调整项目方案，从源头上阻止财务风险的发生，提高项目的成功率。

（四）构建多元化的筹资渠道

房地产企业的项目开发过程是一个巨额资金的投入过程，筹资任务十分繁重。为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，最佳的方法就是对房地产项目进行组合式投资，以便有效的协调各方面的风险，使企业获得相对稳定的收益。因此，企业要建立多元化的筹资渠道：发展银行贷款以外的其他金融业务，如充分利用银行承兑汇票、信用证、保函以及商业汇票等结算方式；积极进入资本市场，通过发行股票、债券等筹集经营资金；以自然人或企业发起方式，定向募集民间游资；主动出击，通过并购和重组逐步扩大市场份额，增强和壮大企业的实力。积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。房地产企业应充分利用这些新的融资策略，募集发展所需的巨额资金。这样一来，房地产企业通过融资渠道多元化可以不断的优化资产结构，充分发挥负债的杠杆作用，将财务风险控制在合理范围内，从而实现企业的长期稳定发展。

（五）加强全面成本管理

以成本管理为核心理念的基础管理，是企业走向成功的基石，企业管理者只有认识到这一点，企业的发展才能够更加坚实，企业的步伐才能够迈得更大。

房地产企业在进行成本管理时：一则要制定成本预算目标。二则要对成本费用进行正确的归集和核算，正确计算开发项目中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等；三则要对成本进行深入的分析，在核算的基础上，对成本指标的完成情况进行考核，根据存在的找出改进成本管理的措施，不断寻求降低成本的途径；四则要重视基础数据的收集和整理。企业决策者要有计划地培养内部管理者和员工树立成本意识，在每个部门和环节上都要要求员工既从自我做起，节约成本，又注重成本相关数据的记录、保存和传递，为财务部门准确地进行成本测算打好基础。同时，还要提高成本核算人员的素质。

（六）建立财务内部控制制度

在复杂多变的经济政策环境下，房地产开发企业必须不断增强自身的抗风险能力，强化风险管理，并建立一套完善的财务内部控制制度，以便能够有效控制财务风险，提高企业财务管理水平。具体到实践中，房地产企业应主要从以下两个方面入手：一方面，要建立全面的内部控制制度。内部控制应针对现金流量管理这一财务管理的核心问题进行，财务部门和人员要密切关注企业现金流量的变化，保障现金流量的相对平衡，确保现金流动畅通，从源头上防范财务风险。还可以根据企业实际情况编制现金预算，并及时根据内外部各类因素的变化做出适时必要的调整，从而合理控制好现金的收入和支出。另一方面，要加强对成本费用的管控。对于房地产开发过程中涉及的成本和费用，财务部门必须有一套全面的控制制度来进行管理和约束，从预测、计划到控制分析的全过程，财务部门都必须严格做好，以便确保每一个环节的工作质量，有效防范财务风险。

参考文献

[1]王忠森.刍议如何加强房地产企业的财务管理[J].现代商业,2010.

[2]周彬彬.新形势下完善房地产企业财务管理体系的探讨[J].财会园地,2009.

[3]刘超.新形势下房地产企业财务管理控制的探析[J].管理纵横,2009.

[4]魏巍.我国房地产企业风险管理现状及对策研究[J].现代商业,2009(24).

[5]吴耿成.我国房地产企业的财务风险及其防范措施[J].财经论坛,2010(3).

[6]于月超.我国房地产企业风险管理与研究[J].会计之友,2010(8).

[7]周俊峰.我国房地产企业财务风险及其防范研究[高校教师硕士学位论文][D].湖南大学,2008-10-20.

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关键词：房地产项目可行性分析投资风险

一、房地产开发项目可行性分析的概念

房地产开发项目可行性分析是指在房地产开发项目投资开发前，要对项目做一个全方位的，完整系统的调查、分析从而得出一些符合实际情况，科学的各种指标值，结合现有的技术含量，资金情况等综合因素进行分析、比较、论证，从而判断项目是否具备开发价值。总结出开发建设此项目时会出现的各种问题并提出相应避开风险的建议。然后根据分析情况最终决定是否进行项目开发，用什么方案开发能够实现各方的利益最大化。

二、房地产开发项目可行性分析的构成体系

星巴克每建一个新址都会对其地理位置，人流构成，周边建筑等进行分析，以及该地未来会发展的方向进行预测，最后决定是否建立。其实这就和房地产开发项目可行性分析一样。房地产开发项目可行性分析也是一项繁杂的工作，它主要包括定性评价和定量评价。

定性评价主要是对将要开发地区的社会文化环境，比如说地理环境、气候，人文历史等应该对应什么样的建筑形式。当地的市场有多大，对产品的需求是多少，国家的和当地的相关政策、法律法规是怎样的，开发的时间安排，哪个时间做什么工作，用多少时间，还有投资者自身因素等各个方面，用所掌握的知识结合以往的经验按照事物的发展规律去综合分析总结，选择最有利的投资环境。

定量评价主要是针对前期制定好的财务报表，包括具体实施方案的投资金额，贷款金额，后期的营销费用等来分析成本和效益，为的是更好地控制成本，避免经济上可能的风险。主要的运用方法有静态评价指标比如投资回收时间和利润率，最主要的是动态评价指标，它包括净现值法，分析了时间对金钱的影响，能反应此次开发赢利或亏损的多少；内部收益率能告诉我们项目的赢利能力是否能够被接受；动态投资回收期能够反映投资回收能力的指标。

当然由于房地产行业的复杂性，很多因素是不断变化的，有时候牵一发而动全身，所以不得不提前对可能发生的状况进行分析预测。常用的方法有敏感分析法、风险分析法和盈亏平衡分析法。敏感性分析是指那些主要的变动因素使投资效益的财务指标所受的敏感程度，风险分析法是指针对房地产的特性，相关专家对其各种不确定的因素进行风险预测，以便知道是否在可承受范围。

在房地产开发项目分析中，最主要的就是，投资风险，它是涉及到项目成与败的最关键因素，同时也是最难控制的，因为各个方面都有可能有风险发生，可能是某一方面的也有可能是多方面共同作用产生的，不能提前有非常明确的预知，也有很多是人为因素引起的。为了使风险被控制在最小的范围内，就要对项目的各个细小的方面都要全面考虑，按照现有的理论并结合实际情况进行评估，提前作好各种方面的准备。

三、房地产开发项目可行性分析的具体操作环节

首先项目研究人员要选好，这是整个工作的核心，一定要全面，包括市场专家，国家政策分析研究专家，地理人文专家，城市规划专家，专业的工程师，经济专家等，一定要全面覆盖，保证研究的专业科学性。接下来就是市场调研阶段，收集各种材料，考查当地的人文环境，地理环境，经济情况，政府法律法规等。然后进行详细分析，探讨，最终形成书面形式以供决策。这是一个浩大的工作，但也是最重要的，即使最后不适合项目的开发，研究结果也是最宝贵的，可以为其他工程项目提供科学的依据。

四、房地产开发项目可行性分析的主要意义

良好的房地产开发项目可行性分析意义重大，特别是在我国，要更多地对国家政策进行分析研究，长期关注我国的整体宏观经济发展并进行预测，再结合市场运转的规律性，才能更好地 使这个行业稳步前进，总体保持科学性。其次它不仅可以判断项目能否运行，而且经过比较后，可以选择一个最合理的方案，让各方面协调发展，节省成本、时间并且利益均沾，效果最优。然后，可以让整个工作流程更顺畅，各环节分工明确，责任明确，资源配置和资金运转都在控制范围内。最后就是风险控制，事先对风险做过预测，实际中如果发生，可以有备无患。

五、房地产开发项目可行性分析存在的问题

由于我国经济发展情况的特殊性，房地产行业由先前的默默无闻到后来的飞速发展，虽然它为我国经济贡献力量不小，但问题也很多，现在房价不合理的高，已经是非常严重的社会问题，这就说明之前它的发展并不是最健康科学的，有太大的盲目性，所以才会出现今天的问题。这也正是因为我国的房地产开发项目可行性分析并不是完善的，并不能指导房地产行业更好的发展，当然它在我国出现也不过短短十多年，还没有得到足够的重视，所以首先要把房地产开发项目可行性分析这项工作做好才是最根本的解决问题的方法。

目前我国虽然有相关的法律法规，比如说《房地产项目经济评价方法》，但是理论方面还是很欠缺。以上提到的理论知识也并不是完整的，不是一个系统的体系。随着各行各业不断地发展，人们的文化素质不断提高，特别是网络对世界的改变，让许多因素在不断变化，人们的世界观价值观也在不断变化。房地产行业开发项目可行性的研究分析也应该是紧随时代的变化，不断调整，要更全面，更系统，按照社会经济的发展结合我国的特殊国情，更多考虑城市规划和人们最真实的需求，建立符合实际情况的理论体系和评价方法。

除了理论方面不完整，评价体系不完善外，现在的分析报告写作水平都是很低的，根本就没有实际的指导性。产生这些问题的原因主要是分工不明确，专业性不强，从业人员的素质低，分析研究要涉及到很多方面，当然没有人是全才可以一个人搞定全部，这就需要每个研究领域都要有一个专业人士，最后大家结合全部的研究结果得出最终的判断。而现在我国从事这方面研究的人员素质参差不齐，除了不专业，也并没有对工作尽心，而是为了自己的小利益而工作，并没有让工作本身发挥出应有的意义。房地产行业开发项目分析是一项艰巨的任务，更需要高素质的专业的人才来完成。

六、结束语

所以我们要培养出更多的专业人才，大学可以建立相关的专业，未来这方面的人才一定是紧缺的，但是因为它各个方面的专业性又比较强，所以整个专业又可以细分成各个小的专业。除了建立健全理论和评价结构，国家应规范审批制度，从多方面保证房地产行业发展的科学性，选择合适的人来从事这项工作，并且在未来可以让房地产开发项目可行性分析这个工作单独做为一个行业而存在，只有专注才能更专业。另外国外的房地产开发项目可行性分析比较发达，要多向他们学习，再结合我国的实践发展情况形成我国的完整独立体系，让房地产开发项目可行性分析在未来更好地为房地产行业服务，为国家经济的发展和社会的发展做出贡献，也可以为社会提供更多的工作岗位，促进社会的和谐。

参考文献：

[1] 李娟.房地产项目可行性分析的理论与方法研究[J]大众商务（下半月），2009(12)

[2] 尹振.房地产项目可行性分析中存在的问题与对策[J] 城市建设，2010(15)

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【关键词】房地产企业；财务风险；防范措施

随着我国经济的快速发展，房地产行业获得了长足的发展，全国各地相继出现了所谓的“房地产热”。但是，由于我国房地产行业的起步较晚，基础不够硬，发展规模还跟不上时展的要求，有些房地产企业的发展和运行远没有达到规范化标准，与国外较为成熟的房地产业之间存在较大的差距。因而，我国已经出台了相关的针对房地产业的宏观调控经济政策，以期为房地产企业的发展提供更好的政策支持和保障。但是，我国仍然有不少的房地产企业资产负债率较高，造成了较大的经济压力，面临的财务风险也较大。同时，当前全球金融危机仍然没有完全过去，这就使得我国房地产企业面临着更大的发展压力。

一、我国房地产企业财务风险分类及形成的原因分析

鉴于房地产企业在我国发展的时间并不长，加之房地产企业自身的特殊性，其面临着较大的财务风险。一般来说，财务风险指的就是由于受到内外部环境的不同影响，使得企业的财务系统出现了偏离预期目标的经济损失或者额外收益。它常常被分为广义的和狭义的财务风险两种。由于广义的财务风险内涵更利于从全局和全方位上来把握，因此，我们更多的考虑房地产企业广义的财务风险。根据房地产企业自身的特点，我们认为房地产企业面临的财务风险一般包含了这几个方面：无力偿还债务风险；再筹资风险；利率变动风险；通货膨胀风险；税率变动风险以及投资收回风险等多种情况。那么，房地产企业为什么会产生这么多的财务风险呢？这是由于房地产企业自身资金量大，筹融资涉及的面广，经历的经济环境又是复杂多变的。在这样一个受到多种因素影响的大背景之下，房地产企业就产生了较多的财务风险。究其原因，主要有这么几个方面的因素：从宏观方面来看，房地产企业较为容易受到国家和地区经济的影响，未来走势较为难预料。因此，作为资金量大，变现能力较低以及项目周期较长的房地产企业来说，当前不够成熟的市场环境导致了房地产投资运作上有一定的盲目性，政府调控房地产融资的政策进一步加强，使得房地产企业筹融资变得愈加困难。作为一个新兴的产业，房地产企业的会计体系还不够完善，到目前为止还没有形成较为完整的会计核算体系。从微观方面来分析，房地产企业很多对于自身的经营状况还缺乏财务预算和财务分析，导致了财务分析结果无法真正起到较好的财务管理作用。这种缺乏较强的财务管理意识的现状使得房地产企业到处盲目举债，资本结构不尽合理，导致了负债成本过高。此外，有些房地产企业的成本费用控制不够严格，往往把项目成本管理看作是简单的单项成本控制与管理工作，导致了财务预算与成本管理偏差较大，影响了资金管理工作。

二、我国房地产企业财务风险的有效防范措施

房地产企业在我国的发展历程并不算长，加上房地产行业自身的经营特点，使得房地产企业面临的财务风险较大，其原因主要在于经营环节过于复杂，对预算管理职能重视不足，资金管理低效，成本费用控制不严，缺乏财务预算管理意识，盲目举债加重成本负担，成本管理不力影响财务控制。认真分析当前房地产企业的财务风险，根据不同的理财环境和理财阶段，把房地产企业的资本循环进行筹资、投入、生产、分配四个节点上的风险分析。此外，由于宏观经济政策调控的不力，比如说金融宏观调控政策，土地宏观调控政策，税收宏观调控政策等的执行不够到位，这是由于我国房地产企业的财务管理意识薄弱，对预算管理职能重视不足，内部财务监控机制不健全，资金管理低效以及成本费用控制不严等。具体来说，我们可以从以下几个方面来努力：（1）房地产企业首要的任务就是要不断加强财务管理观念和作用，尽可能的强化财务管理的地位，让财务管理部门多参与到房地产企业的各项经营活动当中去，不断的完善房地产企业的投资项目管理工作。在不断完善之前，房地产企业要注意增加投资项目决策的可行性分析，制定一套可行性分析报告，使得投资方案更为完善，降低投资风险。房地产企业还要充分了解各个部门的相关情况，拓展对于财务分析的领域。此外，房地产企业还要不断提高企业管理者和财务人员的素质和能力，多提供机会并开发多种渠道让管理者和决策者参加学习和培训，从客观的角度来分析自身情况和外部环境，降低财务风险。同时，房地产企业还应该努力提高对财务人员的管理和培训工作，除了专门进行培训以外，还可以吸收具有较高素质的财务人员。（2）房地产企业应该认真分析国家相关政策，一旦国家政策发生改变，房地产企业要能够尽快的采取措施来调整财务管理手段，及时应对国家相关政策的改变，最大限度的规避和防范财务风险。比如说房地产企业应该选择成本费用较低的建设用地作为开发项目用地，尽可能的避免购置的土地空置或者闲置不用，造成资源的极大浪费。国家也出台了相关的新税收政策，房地产企业应该及时根据新规定调整和处理三项费用，尽可能的避免不必要的损失。房地产企业还要针对当前银根缩紧的政策，及时改变自身的生产经营模式，尽可能的依照稳健发展的原则，多从中低价位、中小户型的商品房中获得应得的利益。（3）房地产企业应该着眼于整体利益，结合自身的行业特征和产品的特殊性，在项目开发之前就从整体效益出发，对成本进行动态分析，从而分析出房地产开发项目的可行性到底有多大，尽可能的从源头上避免财务风险的发生。此外，由于房地产开发项目是一个巨额投资的过程，筹融资任务尤其繁重，同时其资金周转周期又较长。那么，针对这种特殊情况，房地产开发企业应该构建多元化的筹融资渠道，进行组合式的投资，更为有效的协调多方面的财务风险，尽可能的获得更多更稳定的投资收益。这种多元化的筹融资渠道包括了开发银行以外的金融贷款业务，民间筹资，寻求海外有实力的资金团体等，使得房地产企业能够以不断优化的资产结构来充分发挥出负债的杠杆作用，将财务风险控制在合理范围内。（4）房地产企业财务风险的重要诱因之一就是其成本管理不够到位，成本意识不强。因此，针对这种情况，房地产企业应该全面加强对于企业自身的成本管理工作。应该来说，房地产企业的成本费用较高，以成本管理作为其核心的管理理念是企业顺利发展的重要基础。具体来说，房地产企业应该制定成本预算目标，对成本费用进行正确的归集和核算，对成本进行深入的分析，重视基础数据的收集和整理等。房地产企业还要应对复杂多变的经济政策环境，建立财务内部控制制度，强化风险管理，提高企业财务管理水平。

总之，对于我国房地产行业这样一个新兴的产业来说，面对复杂多变的国际国内经济形势，房地产企业应该正视自身的缺陷，采用宏观和微观的财务风险监测手法，并配之以风险回避策略，风险防范策略以及保险转嫁策略来将风险的损失程度降到最低。房地产企业进行市场调研，防范市场风险，加强投资项目管理，控制投资风险，建立财务预警体系，加强和提高房地产企业决策者、财务人员的财务管理意识和综合素质，大胆而谨慎地利用金融衍生工具规避风险，把风险管理提高到企业管理的突出位置，避免财务危机，保证房地产企业获得稳定、长期的经济效益。

参 考 文 献

[1]罗双杰，张金峰．房地产企业财务风险分析与对策[J]．经济技术协作信息．2008（4）

[2]任书芳，高树岭，张行贵．当前房地产企业财务现状及管理建议[J]．时代金融．2006（4）

[3]于永顺．企业财务风险的防范与管理[J]．企业导报．2009（6）：101

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关键词：房地产市场；金融安全；风险防范

中图分类号：F83 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）11－0103－02

近年来，我国经济发展虽然呈现乐观的态势，但表象的繁荣无法掩盖深层次的经济安全问题。因此，必须认清当今金融所面临的内忧外患的安全问题。在众多问题中，人们关注最多的就是房地产金融风险对我国金融安全的深刻影响。

一、目前我国房地产市场存在的突出矛盾

1.结构性矛盾

长期以来，低投入、低价位的中小套型住房供应总量不足，据建设部门统计，2007年10月份，在40个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在9O平方米以下的住房面积占比为25.77％，与政策规定的调控目标还有较大的差距。

2.发展不均衡的矛盾

一个国家城市化的进程也就是房地产业快速发展的进程。我国城市化水平存在两个不均衡：一是大中城市集中度过高，而小城镇发展水平不足；二是东西部发展不均衡。房地产业投资过多地投向东南沿海的大中城市，使其房地产价格持续上涨，泡沫滋生。这很容易导致房地产暴跌和银行资金链条的突然断裂，进而影响我国房地产业的长期持续健康发展和金融系统安全稳定。

3.房价虚高，房地产业暴利情况严重

住房是民生之本，解决低收入家庭的住房问题，是构建和谐社会的重要环节。根据《2008年房地产行业风险分析报告》所提供的数据，2007年房地产行业上市公司部分重点企业销售毛利率在35％～68％之间，销售净利率在11％～64％之间，盈利空间很大。

4.房地产业道德风险严重

一些专家学者和中介机构推波助澜，诱导百姓对房价的判断取向，推动了房价的不合理上涨。在美国次贷危机中，借贷者的问题除了由于本身的疏忽或消费冲动，还由于某些贷款机构采取故意隐瞒信息、忽视向借款人说明风险和确认借款人还款能力的环节、提供虚假信息、怂恿甚至代替消费者虚报收入等种种欺诈手段，诱骗消费者上钩所致。

二、房地产市场对我国金融安全的影响

我国的房地产经济和房地产信贷是在转轨经济环境下成长起来的，在这样一个市场发育不够健全的转轨经济体中，无论是政策性房地产还是商业性房地产都把目光转向了银行业，而银行业在利益驱动下，争相进入房地产融资领域，承担了房地产业的大部分资金需求，同时也积聚了房地产业大量融资风险。

1.超额利润导致房地产信贷非理性增长

长期以来，我国土地均是实行协议出让制度，这就不可避免地带来了房地产管理机构和房地产开发企业之间的信息不对称，很容易在两者之间产生寻租行为。2003―2007年，房地产开发企业累计购置土地面积19.11亿平方米，年平均增长6％；而2003―2006年共支付土地购置费10 852亿元，年均增长23.5％。从金融运行的角度看，银行信贷资金也具有趋利的性质。银行贷款首先是为了获利，越是能够获得超过市场平均利润率的行业，越是能够积聚市场资金，同样也越能够吸引银行的信贷资金。由于我国对信贷监督制约的手段匮乏，对房地产信贷市场总体规模缺乏科学指导，导致房地产信贷在一段时间内，随着土地交易市场的虚热呈现出非理性增长。

2.结构性矛盾导致房地产开发贷款还款来源具有不确定性

从房地产供求情况看，全国房地产市场存在着房地产供给机制失衡、结构性矛盾突出的问题。在房地产建设开发中，开发商把大量的资金投向大户型商品房、别墅、高档公寓、商业用房等高价格、高回报的商品房开发建设中，造成中低价位、中小套型住宅比例偏低，商品房供给不能适应普通居民住宅需求。另外，部分开发商在土地开发前未进行市场调研和客户细分，将部分地理位置偏僻、社区及周边生活配套不成熟、楼盘品质低劣的商品房大量推向市场，造成商品房长期空置积压。商品房的大量空置造成房地产开发资金大量沉淀、贷款项目销售不畅、还贷资金来源受到影响，使得银行还款来源具有很大的不确定性。

3.投资性买房诱发价格泡沫，导致房地产信贷抵押品价值不充足

国际经验表明，住宅价格与家庭年收入的比一般在3-6之间时，住宅市场方能正常运转。如果房价收入比大于6，则住宅市场将出现供过于求，会造成一方面有真实需求的消费者无力支付高房价，另一方面，上涨过快的房价刺激大量的房地产投资行为和投机行为。在房地产信贷中，房地产抵押品清算价值的大小取决于房地产土地性质、土地用途、其他房地产开发商的投资能力和开发水平、商品房中介市场是否完备、商品房交易价格的合理性以及居民人均消费能力等因素。在这些因素中，有的决定生产性贷款的抵押品清算价值，有的决定消费性贷款的抵押品清算价值。如果抵押品价格严重高于市场预期，抵押品变现会变得十分困难，抵押品降低银行房地产信贷风险的作用将会被削弱，借款人提供的抵押品价值将不再是显示贷款风险十分有效的信号。

4.资金来源比较单一，导致房地产信贷风险过度集中

在房地产市场资金链中，商业银行实际上直接或间接地参与了运行的全过程，是房地产市场各参与主体的主要资金提供者，要承受伴随着各个环节的市场风险。在我国房地产投资资金来源中，企业的自筹资金一直维持在25％―33％左右，房地产开发贷款约占18％―23％。在商品房预售中约有70％的客户可能会采用按揭贷款的方式购买商品房，以按揭贷款首付20％―30％计算，其他资金来源中约有49％―56％的资金来源于商业银行的消费信贷。在我国现有的房地产金融体系中，商业银行与信用担保、信用保险、评估机构和房屋中介等机构的合作缺乏有效的社会监督和法律约束，使得房地产信贷的系统风险不能得到有效的分散，房地产融资风险过度集中在商业银行。

5.信贷管理手段落后，房地产信贷风险监控亟待加强

我国的银行业过去长期处于计划经济体制中，其信贷审查和贷后管理水平普遍不高。商业银行出于对经营利润的追求，往往重视对房地产信贷业务的市场拓展，而对房地产信贷业务的风险和控制认识不够，对贷款项目的审查主观判断多，定量分析往往基于房地产项目可研分析报告和房地产开发企业提供的财务报表数据，没有科学、完整的风险度量指标体系；也没有根据宏观经济环境的变化、信贷市场变化、银行信贷资金流动性和内控制度要求的变化，对房地产信贷项目的量化分析指标进行动态调整。信贷风险度量工具的缺失，将使得房地产信贷风险控制要求难以实现精细化。

三、防范房地产金融风险，保障金融安全发展

历史上由房地产业引发的金融危机比比皆是，因而，为了避免中国重蹈美国、日本、东南亚之覆辙，采取措施防范房地产业泡沫的产生甚至破裂显得格外重要。

1.制定房地产业发展规划

各级政府和城市建设部门应当对辖区内房地产市场的开发和发展制定近期和远期规划，相关部门对涉及土地征用、建设开发、税费减免的问题要统筹协调，一旦确定下来，就要形成建设开发计划。把各类保障性住房作为重点建设的主体，真正贯彻中央“以人为本”的执政理念，保障大多数人的安居乐业。同时从中国实际情况出发，增加中低价位、中小套型普通住房供应，对高标准住宅采取严格的审批制度并制定相关税收政策，加以正确引导。

2.严格调控和引导房地产市场尤其是二级市场的交易行为

要限制外资进入房地产二级市场交易（存量房交易）。调整相关法律法规的具体规定，引导公众合理消费，争取形成中高收入居民购买商品房，中等收入者购买或租住商品房，中低收入者购买或租住经济适用房，低收入者租住廉租房的理性消费格局。对已经拥有一套住房的城市居民要以家庭为单位认定，严格控制第二套、第三套住房的买卖，抑制投机行为，对于购买住宅后短期内转手获取差价的行为要进行严格控制。借鉴其他国家经验，对贷款购买多套房产投资和全款购买多套房产投资的恶意炒房者，对其收益考虑开征重税；对持有空置房产者，考虑开征物业税即房产持有税，并实行累进税制，空置时间越长，征收的税费越高，以打击房源囤积和房屋炒作，降低房价，缓解目前住房供需不均衡的矛盾，节约社会资源。

3.运用经济杠杆，加强调控

用好货币和财税政策，重点放在“保障自住、抑制投资、打击投机”上，引导我国房地产市场健康、有序、稳健地发展。要继续发挥货币政策的灵活性特点，审慎运用利率、信贷投放量等手段确保房地产市场的稳定发展。要加强商业性房地产信贷管理，严格房地产开发贷款管理和住房消费贷款管理。金融机构对购买第二套以上住房的居民要提高其房贷的利率水平和贷款最低首付款比例，增加其成本支出，抑制过度需求。

4.加快住房金融体系改革

尽快出台房地产金融产品的相关法律规范，构筑完善的住房金融体系，形成房地产业和金融相互支持，相互促进的机制。拓宽房地产企业合法融资渠道，积极推动资本市场的发育，鼓励房地产开发企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道筹集开发资金，解决融资渠道单一的问题，降低银行风险。在加强对市场运行的监测和早期预警、风险提示，以及加强商业银行、投资银行、机构投资者、会计审计机构和评级机构信息披露基础上，努力推动房地产金融创新，积极探索房地产抵押贷款证券化，提高银行房地产贷款的流动性和安全性，分散集中于银行体系的信用风险。

参考文献：

[1] 成晖．当前房地产金融的主要风险与政策建议[J]．银行家，2009，（2）．

[2] 陈煜红，张欣.房地产开发项目全面风险管理[J]．高教研究：西南科技大学学报，2006，22（3）．

[3] 郝会会．房地产金融市场存在的问题及对策研究[J]．经济视角（下），2008，（6）．

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关键词房地产经济泡沫危害防范措施

1引言

房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制，从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。

2房地产泡沫的实质

经济学上对泡沫的定义，普遍被接受的是美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格的观点，他认为泡沫就是"一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者。这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，最后以金融危机告终。"

根据他的观点，房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。

3房地产泡沫的危害

3．1造成经济结构和社会结构的失衡

房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。日本企业在高速增长时期，通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。1987年以后，在股价和地价上涨的引诱下，都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。

一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。如日本东京进行道路建设时，征用土地的费用高达总造价的43.3%，个别地段高达99%。这进一步造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈；另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。

3．2导致金融危机

房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。

3．3造成生产和消费危机

房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地及股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。

3．4引发政治和社会危机

随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。

4房地产泡沫的成因

4．1过度投机

一方面，土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。土地是房地产行业的基础，土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时，土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给之间的差距进一步拉大，在这种情况下，有限的土地价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成；另一方面，房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋空置率高，也会导致房地产价格急剧下跌，泡沫破灭。

4．2消费者及投资者对未来价格的预期

随着人口的增加和城市的发展，土地价格存在着潜在升值的趋势，因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的土地买卖中，推动地价不断上涨，从而使房地产价格不断攀升；在泡沫破灭时，房地产价格下跌，消费者预期价格还要下跌，房地产商纷纷抛售其持有的房产，于是供应量增加，同时由于无人肯接手买入而使需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。

4．3银行信贷非理性扩张

由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。而房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，从而使行业进入门槛降低，造成过度开发，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性增加。

5防止房地产泡沫产生的措施

5．1加强对房地产市场的宏观监控和管理

宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润，等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。

5．2建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度

加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资。因此，国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产"泡沫"的产生。

5．3强化土地资源管理

政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。

5．4加强金融监管力度，合理引导资金流向

首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生；再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门；最后，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。

参考文献

1包宗华.房地产先导产业与泡沫经济[M].北京：中国财政经济出版社，1994

2李涛，伍建平.房地产泡沫的成因及防范措施探讨[J]，山东理工大学学报，2004(2)

3华伟.房地产经济学[M].上海：复旦大学出版社，2004

AnalysisoftheRealEstateBubbleHarmandMesure

篇8

历经多次宏观调控仍倔强向上的房市，正在面临变盘。

5月15日，国家发改委公布的与国家统计局联合调查的最新全国房价统计数据显示，4月，全国70个大中城市房屋销售价格维持高位，但涨幅略减。而90平方米住房价格指数首次出现下跌。

深圳房价同比下跌1.4％，已经连续五个月下跌；北京房价同比上涨0.2％，但交易量持续萎靡。北京房地产交易管理网的统计数据显示，4月，北京住宅期房网上日均签约量仅为165套，比3月减少17套；广州市十区房屋交易登记9011宗，虽比2月环比增加20.4％，但同比依然减少35.5％。惟有上海房价在连续两月持平后，出现0.2％的上涨。

但是，来自监管当局的最新信息表明，房市的桥头堡上海，住房开发贷款和二手房贷款的不良率初露端倪。

5月7日，上海银监局《一季度上海房地产信贷分析报告》，对上海的房地产信贷进行了详细的分析。报告认为，房地产贷款中，有两类贷款需要引起关注。一是住房开发贷款，其不良贷款率为2.16％；二是上海居民二手房贷款，其不良贷款率为1.86％。这两类贷款余额占比仅为24.3％，而不良贷款占比却达到55.2％，是房地产贷款的高风险点。

“上海和全国的情况都差不多。”上海银监局局长阎庆民说，“我们公布这一报告，就是想让各家银行知道上海房贷的不良率在走高，提醒各行注意房贷风险。”

在上海银监局公布数据之后不久，高盛也了研究报告，认为中国房价将由2007年底的高位回落15％-20％。考虑到宏观环境持续不明朗、中国房地产商财政紧缩、市场供过于求的因素，高盛将中国房地产业的整体看法由“吸引”调低至“审慎”。

穆迪的高级分析师龙燕康认为，“房地产贷款的增长速度，提高了市场对银行风险管理体系能否充分掌握该行业风险的担忧。”穆迪最近已将中国房地产开发行业的展望转为负面，原因是进一步紧缩的流动性和更大的房地产价格波动而产生的风险。

中国银监会主席刘明康近日在江苏、辽宁调研时更称，银行业首要关注贷款不良率反弹，“确保按揭贷款真实性，防范房地产开发商贷款风险。”

开发贷款隐忧

目前银行业的新增房地产开发贷款依然呈上升态势。“从住房开发贷款的增长势头来看，房市还将处在僵持状态。”一位监管部门官员分析认为。

《一季度上海房地产信贷分析报告》显示，至3月末，上海市中外资银行机构商业性房地产贷款余额为5564.67亿元，比年初增加137.63亿元，增长2.5％。

其中，中外资银行机构房地产开发贷款余额2183.14亿元，比年初增加105.37亿元，增长5.1％，比整体房地产贷款增速高2.6个百分点。

中国工商银行（上海交易所代码：601398，香港交易所代码：01398，下称工行）年报显示，其房地产开发贷款猛增。截至2007年底，其房地产开发贷款总额达2994.11亿元，其中新增房地产开发贷款金额高达742.83亿元，较2006年同期增长33％。

对此，有银行界人士分析认为，工行之所以如此引人注目地增加了房地产开发贷款，原因是想借此拿到随后的个人住房贷款项目，扩大工行的市场份额。一般认为，个人住房贷款是银行比较优质的资产。

被业内人士认为在房地产开发贷款方面更加激进的是中国农业银行。但由于农行正在备战股改，至今尚未公布经审计的2007年年报，缺少有关房地产开发贷款的具体数据。

房地产开发贷款的业内龙头是中国建设银行（上海交易所代码：601939，香港交易所代码：00939，下称建行）。2006年建行房地产开发贷款总额达3022.9亿元，占全部公司贷款的10.52％，不良贷款率达6.05％，高于整个公司类贷款4.07％的不良率水平。到2007年，建行房地产开发贷款的总量依然保持了3177.8亿元的高位，但新增量仅为154.9亿元。当年不良贷款率下降到4.84％，但仍高于公司类贷款平均3.28％的不良贷款率。

中行（上海交易所代码：601988，香港交易所代码：3988，下称中行）的内地房地产开发贷款在业内份额比较少，截至2007年底为1436.13亿元，较上年增长300亿元，减值贷款为69.9亿元，减值贷款比例从2006年的9.43％下降到了2007年度4.87％，但也高于同年整个公司减值贷款4.61％的比例。

针对房地产开发贷款比较高的业内不良率，建行一位高管对《财经》记者称，“考虑到房地产行业容易成为调控的重点，受政策和市场影响较大，面临较多不确定的风险，建行房地产开发贷款增量和增速都在放缓。”

“目前我们对房地产开发贷款风险并不很担心。因为近年来市场形势好，新增房地产开发贷款不良率很低。事实上，尽管以往房地产开发贷款的违约率高，但损失率低，主要原因就在于有抵押，只要作价合理，处置费用不高，银行的风险就可承受。”前述国有银行公司部负责人称。

银行与开发商之间的博弈也在继续。有资深银行人士称，过去开发商对银行的还款很大程度上是基于银行源源不断的信贷支持。如果无法获得持续的信贷支持，还款的意愿往往就会减弱。2008年4月的博鳌论坛上，房地产界著名的“大炮”、北京华远集团总裁任志强曾说，“要死一起死，银行肯定先死。”

“这轮调控中，肯定会有个别大型开发商的资金链会断裂。”某国有银行公司部负责人称，目前房地产开发贷款真正风险有二：一是建成风险，二是销售风险。小的开发商在紧缩形势下，因为资金链断裂，可能会导致项目无法建成；而大的开发商因为土地占用的资金过多，摊子铺得较大，扩张过猛，销售一旦不畅，就会导致资金链紧张。

一位业内人士分析，一些财大气粗的大型开发商，往往同时有许多项目在开发或销售之中，资金集中调度十分频繁，银行往往不敢也很难与之叫板，所以开发贷款被挪用，往往发生在大开发商身上。

该人士表示，令市场感到草木皆兵的原因，主要是始于去年底房地产销售不振的恐慌。“有的地方是销售整体下降，有的是增幅下降。”一旦销售资金回流不畅，开发商资金链比较紧张，就可能会引发连锁反应，陷入恶性循环。

不良信号

如果说开发贷款不良率稍高仍属常态，最近一向被银行认为是优质资产的个人住房贷款在增量和不良率方面的变化，则更引人关注。

上海银监局的报告显示，今年一季度，中外资银行机构个人住房贷款余额3046.91亿元，比年初增加33.94亿元，增幅仅为1.1％。分月度看，1月至3月个人住房贷款增量分别为37.42亿元、3.88亿元和－7.35亿元，住房贷款增量呈现不断萎缩趋势。

同时，上海银监局提示，个人住房不良贷款有所上升。3月末，个人住房不良贷款余额21.56亿元，比年初增加0.95亿元；不良贷款率0.71％，比年初上升0.03个百分点。

作为监管部门，上海银监局希望能够做到警示业界：“下半年房地产价格的变化决定了银行的不良贷款增加与否。”

上海银监局的调查发现，沿海的个别房地产企业已经出现开工不足、裁员等情况；也有企业减少合同定购、原材料退货；个别企业开始限产。

实际上，近期房地产的困境已经相对显性。在北京，街头发放广告的房地产促销人员明显增多；在长春，某房地产商在证件不齐全的情况下，要求购房人即期支付首付款――按照银行规定，此时无法提供按揭，这只能说明一些房地产商的资金链已然紧绷；在中国南部的一些城市，已经出现首付按揭等变相降低首付比的情况。

“从4月初开始，上海银监局下发《快速调查有无擅自降低二手房首付比例的通知》。银行自查以后，银监局还在抽查。”阎庆民称，只要坚持控制三成的首付比例，银行的风险就可以控制在一定的范围内，“就怕银行变相地降低首付比例。”

5月15日，一家国有银行公司业务部负责人告诉《财经》记者，在信贷紧缩形势下，贷款不良率上升是必然趋势，关键是上升多少。他认为，“贷款不良率的体现可能要到三季度以后才会凸显”。

山东银监局局长周忠明分析，产生房地产不良贷款的原因有三种。

第一种是住房贷款开展早期，审慎性不够，贷款初期制度跟不上，造成后期不良贷款的暴露。这在山东和江苏都有类似的情况出现。

第二种是住房贷款正常的逾期率，这种情况只要拨备提足就可以。银监会统计部在2005年-2006年间曾经提醒商业银行，在成熟市场有一个规律：住房贷款逾期上升的势头在三年-五年出现，在七年-八年的时候达到峰值。按这一规律，现在房贷刚进入违约期。

第三种是炒房者的违约现象。自用房的还款现金流都是按照自己未来收入的现金流来归还，这个收入是稳定的变量。但炒房人（无论是投资性的还是投机性的）则是利用出售、出租住房或者以其他融资性方式来还款的。一旦情况恶化，后续资金难以为继，就容易出现违约现象，“这最令人担忧。”

篇9

房地产行业是一个与大量资金打交道的资本密集型行业,因此内部控制尤其重要。现阶段很多人对房地产企业内部控制的认识还只停留在内部控制制度和内部控制结构阶段。笔者根据自己从事房地产行业的经验,认为完善房地产企业的内部控制十分有必要,尤其是在销售与收款环节的内部控制更是重中之重,需要重点进行强化。

一、完善房地产企业销售与收款环节内部控制的必要性

房地产商品包括期房和现房,鉴于其高价值性和高风险性,销售与收款环节成为房地产企业最重要的环节。销售往往采用预售方式,房地产商品销售的前提是首先要取得预售许可证,在此基础上,经过签订预售协议并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节,因此房地产销售与收款环节同一般的生产企业相比具有一定的特殊性。因为房地产商品本身价值就较高,同时随着服务功能的增加,代办项目日趋繁多,由此带来的营业收入越来越大,且又越来越分散,收入环节也越来越多(从预交定金到分期付款或按揭款)。要保证营业收入的安全、完整,需要重点加强内部控制。

二、房地产行业销售与收款环节内部控制存在的漏洞和弊错

1．销售与收款业务相关岗位及人员的设置存在不相容职务混岗的现象。内部控制的一条重要原则就是实行不相容职务分离,以加强相互检查、减少自己作弊、自己掩盖的机会,从而防止差错和弊端的发生。尽管一些房地产企业销售部门与财务部门分开设立,但职责划分不合理。例如:收款是财务部的职责,但一些公司规定由销售人员代为收款,造成同一部门和人员经办整个销售收款业务的全过程,同时也违背了销售人员不得接触现款的规定。

2．定价标准批准控制与折扣优惠政策控制形同虚设。一些房地产企业由销售部经理或总经理根据具体情况确定售价的做法容易造成销售价格失控,销售收入流失,应根据制定好的价目表,折扣政策,付款政策等加以执行。一些房地产企业虽然有批准控制,但销售与收款业务授权批准制度的执行出现折扣,授权批准手续不健全,存在越权审批行为。

3．坏账核销没有严格的控制制度。一些房地产公司坏账核销后没有建立台账进行催收,造成内部人员钻空子,将已核销的坏账收回后中饱私囊。

4．退房及换名没有严格的批准制度。现阶段,由于房价波动很大,一些房地产企业由于退房及换名没有进行严格的控制,造成内部人员勾结外部人员进行炒房,给公司造成很大的损失。

三、完善房地产企业销售与收款环节内部控制的对策

那么如何完善构建房地产业销售与收款环节的内部控制呢？房地产企业销售与收款环节的关键控制点主要体现在系统设计控制、业务流程控制、批准控制、应收账款控制等方面,主要控制措施如下:

1、系统设计控制。系统设计控制是指对房地产企业内部经营管理体系的组织及其结构所进行的总体控制。销售与收款环节系统设计控制主要包括组织控制、职务分离、监督体系、人事控制。①组织控制。组织控制是指有关组织机构、组织分工、责任制度等方面的控制。合理的组织机构既是现代化企业的本身要求,也是实行科学管理控制的前提。内部控制的组织控制必须首先抓好组织结构方面的控制,因为这是实施其他控制的前提和保证。有了合理的组织结构,还必须在合理的组织结构中进行科学的分工,这不仅有利于实行专业化,提高工作效率,而且可以通过相互间的联系和接续,防止、纠正工作中的差错,保证工作质量。实行部门责任控制,首先要确定各个部门的工作内容、责任范围以及部门之间的联系。其次要制订各个部门的工作标准,以及部门之间的联系、协调制度,并经常检查执行情况,以使企业内部各部门既能各司其职,又能协调配合,从而有条不紊地完成各自的工作任务,实现公司的整体目标。②职务分离。所谓职务分离,是指不相容职务的分离。所谓不相容职务,是指那些能够使一个人既可以弄虚作假,又可以自已掩盖的职务。换言之,不相容职务的分离就是不让一个人在其正常职责范围内处于既能弄虚作假又能自已掩盖的地位。对房地产企业销售与收款环节,不相容职务的分离主要有以下几种:收银职务应与销售职务须相分离;收银、出纳职务应与稽核职务相分离;收银、出纳职务不能同时兼任会计或记账员。③监督体系。房地产企业不仅需要组织控制,职务分离,而且还必须建立一个上下沟通、左右协调、互相牵制的监督体系。一个完善、有效的监督体系,在企业的外部环境发生变化时,能保证及时调整控制措施;在控制薄弱时,能及时查出原因,采取措施;在错误产生时,能及时发现、纠正,并通过日常的活动把公司的各项经济业务监督控制起来。如果没有这种完善的监督体系,或者监督体系作用不能得以充分发挥,公司内部控制就不能认为是完整的、有效的。这是因为再好的组织控制、职务分离,也有产生差错的可能。不进行全面的、适当的监督,就不能及时地发现和纠正这些差错。房地产企业内部最好应设立内部审计部,直接隶属于总经理领导,负责监督公司各个部门是否履行责职,公司内部控制是否健全等事务。④人事控制。要发挥内部控制的作用,必须有胜任相应职务和任务的人才。人事控制就是招收、培训、选用各类人才的过程。人事控制的一条重要原则是要求职务与能力相称,即要求每个职员所担任的职务应与其本身的素质能力相称。做到在人员使用上,要任人唯贤,唯才是举;在赋予每个职工适当的职务时,要规定相应的责任,使其知道自己的职责所在;调离不称职的职工。

2、业务流程控制。从保证内部控制的有效性和可靠性来看,业务流程控制应具备以下内容:①建立严密的凭证制度。严密的凭证制度包括(1)设计合适的凭证格式及传递程序,销售与收款环节每发生一笔经济业务,都必须填制凭证,并按照规定的程序传递。一旦该项经济业务发生问题,在制作、传递凭证中就会及时发现,凭证就成为追究责任的根据。(2)所有的凭证都应预先按顺序编号。(3)对所有凭证在着手之前都要经过认真的、严格地审核,以保证记入账册的每项经营业务的正确性、合理性和合法性。②建立严格的日常核对制度。核对包括账表核对,账账核对、账证核对等。建立日常的核对制度对于保证记录的真实、完整、正确,进而保证业务流程控制的有效性,起着重要的作用。

3、批准控制。批准控制是指在某项经济行为发生之前,按照既定的程序,对其正确性、合理性、合法性加以核准并确定是否让其发生所进行的控制。这种控制是一种事前控制,能将一切不正确、不合理、不合法的经济行为制止在发生之前。批准可以分为一般批准和特别批准。经批准的方案,在实际执行中,必须按照已批准的方案进行,不得擅作主张,不按批准的方案行事。在执行中确需变动或更改的,应及时报告。这样才能确保各项政策的实施依照既定的方针进行。房地产企业销售与收款环节的批准控制主要有销售定价政策和折扣优惠政策。①定价标准批准控制。销售部严格按照公司制定的《**楼盘价格标准》执行相关的销售政策。《**楼盘价格标准》是公司定价管理领导小组根据本地区现阶段市场价格调研结合本地区未来楼盘价格趋势及本公司产品的市场定位而制定的,力求本公司所推出的楼盘能低开高走,它包括基价和价格调整。《**楼盘价格标准》须经总经理批准后执行,其中涉及的每次价格调整也须经总经理批准后执行,任何人不得擅自更改。②折扣优惠政策控制。销售人员向购房客户报价时,必须严格按公司公布的折扣进行报价,严禁超越折扣权限报价及向客户透露折折扣底线。优惠折扣控制权限最低折扣不能低于最低销售价格。③退房及换名批准控制。所有退房及换名的申请都应遵照公司的有关规定,由业主进行书面申请(应有充足的理由),并由销售部经理及房地产总司总经理签名才生效。退回房屋应及时纳入存货管理中。

篇10

死亡风险逼近万科？

2014年，郁亮正在迎来自己的50岁生日，而万科则正好走过整整30个年头。与此同时，郁亮也带领万科，将业绩冲到1709.4亿元的空前规模。面对绿地、万达、中海、碧桂园等虎视眈眈的追赶者，以及移动互联网行业可能带来的冲击，已知天命的郁亮和正值而立的万科，都在为迎接全新的挑战而准备着。

万科突然就嗅到了死亡的风险。不管是老大王石还是新的“掌舵者”郁亮都认为，房地产行业的黄金时代已经过去，来临的将是白银时代。“万科也不再是企业中的老大，这个我们必须承认和正视。如果万科不图创新，不去适应和打造成一个健康和创新的组织，也许距离万科倒下用不了十年，三年足矣。而如果万科在接下来三年实现创新和适应，那么未来十年万科都会过得很舒服。”郁亮对于万科的死亡危机指出了唯一可行之路。

万科需要转型，这种必要性也已从财务数据中开始显现。万科2013年的财务

报告显示，公司房地产业务的结算均价为10787元/平方米，较2012年下降4.5%；房地产业务结算毛利率为22.31%，较2012年下降3.53个百分点；结算净利率12.01%，较2012年下降1.07个百分点。此前，万科这些数据多半稳中有升。

去年底，郁亮拜访小米科技，在听完小米总裁雷军的演讲之后，郁亮又与小米的几位合伙人进行了更深入的交流。对于为什么要带着这些人去看互联网公司，郁亮给出的解释十分简洁：“实际上这些公司的事儿没有一个是万科能干的，但万科就是要头脑革命。如果一家公司干了三十年只会买地、举牌和搞好销售价格，是没有前途的。怎么让这家公司更有生命力，要跟小米这些公司学习。”

郁亮举了一个例子：“2G时代不做3G，到3G时代就死掉了；3G时代不做4G，到4G时代就又死掉了；4G时代不做5G，就又死掉了，也就五到六年时间。”郁亮发现，华为的危机感天然强烈。“而我们大多数企业都处在比它更好的环境里，没有这种生死危机，往往像温水中的青蛙，不知不觉丧失了活动能力，就死去了。”

要和互联网的“高富帅”门当户对

作为房地产行业龙头的万科，决心之后即是行动。从去年下半年开始，郁亮已经带领万科管理团队，先后拜访了腾讯、阿里、小米、海尔、华为等国内行业巨头，并与百度、腾讯、阿里巴巴等互联网企业牵手合作，在其正在展开的商业模式中快速植入互联网基因。

在互联网思维浪潮侵袭全国以及各个行业的当下，未来的客户需求会有很大的区别，而移动互联网时代企业也需要更加善待客户。

“万科未来将按照‘好产品、好服务、好邻居’的总体思路，在产品性能、服务内容和社区氛围上努力，不断超越行业目前的范围和水准。”郁亮这样阐述自己对于万科未来的“革命”方向。

自利用互联网思维来进行自我转型以来，万科选择的合作“小伙伴”都可以算得上是互联网企业中的“高富帅”。对于这一“择偶”观，郁亮坦言：“社会阅历告诉我们，门当户对是最重要的原则，企业选择合作伙伴的时候必须要考虑门当户对，比如必须都要健康，价值观要健康，要有一样的想法。高手永远希望和高手在一起，这样可以相互激励，学到东西。”

万科学习互联网思维也从口号开始转向实干，其成果也逐渐浮出水面。

如万科北京公司与百度合作“V-in”商业生态系统、杭州万科与淘宝合作用购房人在淘宝的消费金额直接冲抵相应金额的购房款、上海万科与平安好房合作首个众筹产品，以及最新宣布要和阿里巴巴合作通过应用云计算、物联网和大数据技术，打造国内首批联网的小区――未来小区……

应接不暇的联姻消息中，万科互联网思路下最“接地气”的尝试当属与百度在商业项目方面的合作。

9月15日，万科、百度首个跨界合作成果正式。在“中粮万科半岛广场招商大会”上，万科与百度达成战略合作伙伴关系后的首个合作成果――V-in已经结束封测正式上线，并将在万科首个购物中心――金隅万科广场上线试用。

V-in系统是通过云端大数据分析，针对不同消费者设定个性推送“菜单”，消费者可以通过移动终端搜索功能获取万科旗下购物中心内的商户信息、信誉评价、活动信息及优惠信息，事先进行购物规划。然后，通过地图功能，进行最佳交通路线规划及行车导航，将用户从线上带到线下，直接引导到购物中心内的店铺中进行消费。针对驾车、乘坐公共交通和步行到场的消费者，提供不同的导航服务。

万科商业运营管理团队根据V-in系统的大数据分析报告，为商户的经营方式、促销手段等提供有力的参考依据，这也是为商户提供的增值服务。另外，V-in系统的大数据分析结果也可助力万科商场运营管理团队做出科学和理性的经营分析和判断，例如租户协调、推广策略等。

“在V-in上线之前，只能从营业额一个维度来判断商家的经营水平；V-in启用后，判断依据更加多维和科学。”基于郁亮对于V-in系统的判断，未来基于移动互联的大数据挖掘和人工智能算法等技术将在万科“城市配套服务商”平台上的经济主体消费行为中得到应用，形成良性的“运营商、商户、消费者”生态系统，为提升顾客体验、创造商户价值、精细商业运营提供有力支持。