房地产行业分析报告十篇

时间:2023-04-02 10:38:45

房地产行业分析报告

房地产行业分析报告篇1

关键词:房地产 估价 思考

房地产估价以房地产为对象。房地产通常被认为是一种良好的投资品,成功的管理可以使房地产所有者获得经济收益。在不同时期,每个人都有明确的需求,并对市场中出现的各种机会做出判断,而这种需求和判断又将决定他们对房地产市场的参与程度。这种自由选择有助于形成自由的市场经济。房地产估价从无到有,业务范围从单一的房地产交易所需的评估到如今所涉及到的融资、司法鉴定、拆迁、课税、企业合并、资产重组、房地产作价入股、企业改制等各项经济活动,服务的领域越来越广且标的价值量越来越大,估价结果是否客观合理关系到社会公众利益,直接影响到社会经济发展和社会的稳定、和谐。因此,房地产的估价工作是一个值得研究和思考的问题。

一、房地产估价程序

1.明确估价的基本事项

在实际进行房地产评估过程中,会涉及到许多方面的问题,需要处理的事项也多。一般来说,估价的基本事项包括四个方面。

(1)明确估价对象。①评估实体的确定。即是要明确评估对象是什么、范围如何。估价的是土地,还是建筑物,或是房地合一,包括坐落位置、面积、用途、结构等。②评估对象权利状态的确定。首先要明确所评估的是何种物权,是所有权,还是使用权或抵押权等。

(2)明确估价目的。估价目的通常决定了需要评估的价值类型。价值类型包括以下几种:市场价值、使用价值、持续经营企业价值、投资价值、课税价值。可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。

(3)明确估价时点。估价时点是评估房地产价格的时间界限,房地产价格受多种因素影响,是不断变化的。

(4)明确评估前提。由于特殊情况的需要,以及评估对象与其他事物之间所存在的关系,在评估上还要明确评估的前提条件,主要包括如下四种:①独立估价。②部分估价。③合并估价或分割估价。④变更估价。

2.拟定估价作业计划

明确了估价的基本事项,就可以基本把握住整个估价任务。为了保证估价工作高效享、有秩序地展开,应预先拟定出合理的作业计划,其主要内容包括如下几个方面:①初选估价方法或评估的技术路线,以便于以后的工作有目的地进行。②确定投入人员。这是估价作业计划的关键内容。应根据评估任务量的大小、性质及难易程度确定,在确定时应充分考虑估价人员的专长。③制定评估作业日期及进度安排。评估作业日期一般是按委托人的要求确定的。④评估作业所需经费预算。一般而言,制定估价作业计划多采用线条图或网络计划技术,以保证计划的合理与优化。

3.实地勘察

由于房地产在实体上具有不可移动性和个别性等特点,在物权和适用上又存在多样化的特征,仅仅根据委托人或有关当事人提供的情况,还做不到具体、准确地把握估价对象。因此,估价人员必须亲临现场,实地查明有关情况。实地勘察的内容主要包括如下几方面:①对象房地产的位置及其周围环境。②对象房地产的使用情况及现状。③了解当地房地产市场的特征和情况。

4.资料搜集

在房地产估价中,可获得的信息的质量和数量与用这些资料并完成估价任务的方法及技术一样重要。因此,辨别不同类型资料,研究可靠的资料来源,以及管理资料的能力对估价是非常重要的。在估价过程中处理市场、房地产和交易资料包括三个过程:①资料搜集;②资料组织;③资料分析。在资料搜集这一过程之前,估价师判定在估价过程的各种不同哪一类资料是有必要的:一般性、特殊性还是竞争性供给和需求资料。因此,估价师在完成估价报告的过程中,与客户商量如何选择资料类型。一般性资料是指在特定市场从事日常房地产估价的估价人员通常会拥有一些一般性资料。一般性资料包括影响房地产价值的社会、经济、政府、及环境力量等因素。这类资料是估价人员在估价俢中用以累积知识的一部分。详细资料包括有关被估房地产、可比的销售及出租的实例房地产及相关地方市场特性的详细资料。竞争性供给及需求资料,估价程序要求,房地产估价要依市场条件进行,而竞争房地产的供给,被估房地产的未来需求、及其最高最有效利用,是分析的重点。在勘查被估房地产及搜集房地产详细资料后,估价人员要掌握,在特定市场上的主要竞争房地产供给量。

二、房地产估价方法

我国的房地产估价,是在改革开放后,伴随着改革土地使用制度和推行房屋商品化政策而出现的,尽管起步晚,但发展很快,并得到了政府和社会的高度重视。房地产估价作为房地产开发经营过程中一项必不可少的环节,已经越来越受到人们的重视。目前,收益还原法、市场比较法、成本估价法是国内外房地产估价常用的三大基本方法,各有自己的理论依据和适用范围。

三、房地产估价报告

估价人员经过估价分析后得出的结果应在估价报告中传达给客户。一份估价报告通过数据分析和相关性描述,使读者了解估价问题的定义,并获得明确结论。不管在详细估价报告还是在简要估价报告中,估价师都必须简洁、清楚地陈述所有的事实、推理过程及其结论。估价报告的篇幅、类型和内容,取决于报告的用途、估价目的、所需解决问题的本质及复杂性和报告的预期使用者想得到的信息。

1.房地产估价报告:委托方;估价方;估价对象;估价目的;估价时点;价值定义;估价依据;估价原则;估价方法;估价结果;估人员;估价作业日期;估价报告应用的有效期。房地产估价技术报告:个别因素分析;区域因素分析;市场背景分析;最高最佳使用分析;估价方法选用;估价测算过程;估价结果确定;附件。

2.房地产估价报告的写作要求

房地产估价是一项实操性很强的业务,房地产估价人员必须能够动手写作估价报告。房地产估价报告写作,是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。写好房地产估价报告,不仅要求房地产估价师具备房地产估价的专业知识,以及与房地产估价有关的各类知识,能够了解和分析房地产市场的运行规律,同时还要掌握房地产估价报告的体裁特点,灵活运用其写作技巧。学习和掌握房地产估价报告的写作,是房地产估价师一项很重要的专业训练,能否成为一名合格的房地产估价师,达到执业要求,估价报告的写作能力,是必不可少的检验标准。

房地产估价是一门科学性与艺术性结合的学科。是一种权利的估价,不同的权利限制必将导致不同的估价结果,作为行业从业人员,要在执业过程中不断深入研究各种权利限制对于房地产价值的影响,才能推进房地产估价行业的不断发展。

房地产行业分析报告篇2

房产广告:“强心剂”药效退去

房产是大宗消费品,人们需要深思熟虑才会做出最终选择;因此,房产广告需要人们持续时间的关注才能实现广告效果,都市报就成为最适合刊登房产广告的媒介形态之一,而房产广告也成为都市报的支柱型广告类型。2012年,房产广告在下降非常多的情况下,占报纸广告总量的比重仍然达到26.5%,是占比最大的报纸广告类型。

都市报很早就意识到对房产广告的过度依赖将会导致危机,但这么多年来一直没有找到合适的解决方式。

2005年,都市报的危机第一次出现。当时,国家对房地产的第一轮调控导致房地产广告锐减,带动都市报广告锐减。2004年刚刚成功上市的《北京青年报》利润降幅很大,都市报遭遇“寒冬”。《京华时报》原社长吴海民提出了著名的“报业寒冬论”,业内一片惶恐。但是,很快,都市报就摆脱了危机,是什么挽救了当时的都市报?依然是房地产。2005年后,中国房地产市场的狂飙突进给正走向衰弱的中国都市报注入了一剂强心针,使都市报重焕生机。大量的房地产广告挤上报纸版面,很多报业集团还赤膊上阵,“亲自”开发房地产业务,大势所趋下,也都取得了不菲的成绩。2010年房地产广告增长7.7%,报纸广告增长18.9%:2011年房地产广告大增23.6%,报纸广告增长11.2%;那几年,报纸广告受益于房地产业的突飞猛进,也都逐年增长,直到2012年。房地产广告当年下降5.7%,报纸广告下降7.5%。房地产这剂“强心针”的药效已经退去。

房地产广告的增长与否完全与行业增长正相关,曾有人臆想过房地产市场越冷清,房地产商广告需求越旺盛:事实上,这种房地产走低时的广告繁荣只能维持很短的时间。一旦行业真正进入萧条期,广告必然也大幅缩水。2012年,国家对于房地产的宏观调控愈发收紧,房地产业面临紧缩,特别是上半年,导致报纸房地产广告的降幅达到了17.1%。可以说,房地产业的繁荣与否与都市报的前途休戚相关。

从房地产行业角度来看,影响我国房地产行业的因素非常多,也非常复杂。国家调控政策、城镇化进程、地方政府利益、开发商利益、投资性需求、刚性需求都对房地产业的兴衰发挥着作用。这其中,国家的宏观调控政策起着决定性作用,而各个利益相关方,特别是房地产开发商对调控政策的解读和预期,则决定着下一步的市场行为与市场走向,并进而影响到对都市报广告的投放。20]3年,房地产市场将更加复杂化。3月初,为抑制房价出台的“国五条”,对房产交易已经产生剧烈震动;而对房价具有强大杀伤力的房产税的试点范围正在扩大。现在,各个利益相关方的利益平衡越来越困难。

房价不可能无休止地上涨,房地产业也不可能永远繁荣。泡沫再炫目,总有被刺破的一天。都市报的房地产广告也是如此,2012年已出现端倪,2013年令人担心。

汽车广告:投放阵地转移

与房产类似,汽车是大宗消费品,人们在购买汽车时,必然经过细致的考察与慎重的分析才会决定是否购买。报纸阅读没有时间的限制,便于人们仔细品鉴、分析,可以给人们提供各种详尽信息供购买评估,这也是以往汽车类的报纸广告投放远远大于电视广告投放的主要原因。

但汽车广告也正在走下坡路。2012年报纸汽车广告不仅持续了2011年的下降趋势,而且下降幅度从2011年的4.1%急剧扩大到13.0%,创下10年来最大降幅。

虽然,一些大城市逐步施行限行、限购、限牌、限号等措施,但根据中国汽车工业协会的数据,2012年,全国汽车销量仍然达到1930.64万辆,比上年增加.4.3%,增速提高了1.9个百分点。在汽车市场增速有所提高的时候,报纸汽车广告却大幅下降。为什么?

自我国汽车产销量超过1800万辆后,汽车工业已进入总量较高的低速平稳发展阶段,这是汽车广告总体增速减缓的主要原因。2012年电视汽车广告增长3.6%,期刊增长3.9%,广播增长7.9%,户外增长5.8%。这些媒体增速相对于2011年都有显著减缓,但是仍然与汽车市场景气程度基本保持一致,传统媒体中只有报纸的汽车广告在大幅下降。这表明,汽车广告对都市报的热情已经大大降温,广告的转移成为报纸汽车广告持续困境的原因。

房地产行业分析报告篇3

【本刊讯】(记者 刘文君)自从2009年1

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申明:本网站内容仅用于学术交流,如有侵犯您的权益,请及时告知我们,本站将立即删除有关内容。 焦点 房地产再融资政策扑朔迷离

【本刊讯】(记者 刘文君)自从2009年11月南国置业(002305,SZ)搭上房企IPO的末班车后,国内房地产企业在国内资本市场的融资、再融资、企业债以及相关的并购重组和借壳方案却一直步履艰难。

7月22日,铁岭新城(000809,SZ)正式公布了发行公司债方案的议案,该议案尚需股东大会通过和证监会批准。这一动作印证了监管层可能“放开房地产再融资”的市场传闻。

市场对房地产再融资政策的过度解读,使房企上市公司的股价一波三折,加剧了波动。

一位从事房地产咨询的人士向《财经》记者表示,“房地产再融资政策放开”的传闻,源自今年3月15日,证监会公布的《证券公司资产证券化业务管理规定》,其中指出商业物业等不动产财产可作为基础资产进行资产证券化。这种证券化产品针对的主要对象便是拥有大量商业物业的房地产公司。

“有部分房企在两个多月前就已开始着手准备此事,但是融资募集的投向将不会是住宅类项目,多数是商业物业、保障房等受政策支持的项目。”该人士表示。

不过,官方口径却始终没有任何松动迹象。证监会新闻发言人多次重申,证监会对房企再融资政策的口径没有任何变化,“对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业,将暂停上市、再融资和重大资产重组。对于房企是否存在违规的情形,证监会将依据国土资源部的意见进行认定。”

业内人士分析,房企再融资是否放开以及多大程度的放开,监管的口径非常大。

目前,房地产融资政策与2010年最严时确实有变化。

有多家房企已经向证监会递交了再融资方案,但何时获批仍不明朗。今年初,万科A(000002,SZ)公开了“B转H”方案后,万科虽积极配合,与监管层进行了多次沟通,但目前仍在审核中。一位接近监管层的人士表示,万科B转H方案的持续拖延,与监管层对房地产公司融资的态度有关。 声音 着力解决资金供求期限错配

中国人民银行行长周小川:面对长期投融资问题时,要通过金融市场有效解决资金供给与需求的期限错配问题。应采取措施通过发展债券市场等为投资者提供更多长期金融工具和合适的激励机制来鼓励其承担长期投资的风险,从而化解资金期限错配问题。 银行服务小微企业能力提升

银监会主席尚福林:许多银行面向小微企业制定综合金融服务方案,由传统单一贷款服务向融资、结算、资产管理和咨询顾问等一体化综合金融服务转变,已具备较大的市场影响力。

由针对小微企业发展某一阶段的服务,转为针对其整个生命周期的“链式”服务。 保险业坚持市场化改革

保监会主席项俊波:保险业市场化改革,该放的要坚决放开,抓紧建立市场化的定价机制、资金运用机制、准入退出机制。在商业模式方面要加大产品创新、渠道创新、管理创新力度,跟上世界保险业发展的时代步伐。 快报 肖钢带队调研银河证券

7月19日上午,证监会主席肖钢带队赴中国银河证券股份有限公司做专题调研,听取证券公司对证监会工作和资本市场改革发展的意见建议。肖钢表示,证监会将就大家发言中提出的证券行业发展、债券市场、资产证券化、信息科技建设等重点课题展开研究,力争尽早推动相关工作取得成果。 银行业总资产增速创两年半最低

房地产行业分析报告篇4

关键词:房地产企业财务管理财务管理体系

房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。

一、房地产企业财务管理的现状

目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:

1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。

2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。

3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。

4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。

二、构建房地产企业财务管理体系及其意义

针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:

1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。

2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。

3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。

4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。

5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。

6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。

7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。

三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容

(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。

(二)完善财务核算体系

房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:

1、根据管理需求重新设计和调整会计单据

目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。

2、科学设置会计科目

首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。

3、统一会计核算程序和规则

各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。

(三)建立管理会计系统

建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。

1、设立责任中心

管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。

2、设计管理会计报告体系

房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。

(四)建立全面预算管理体系

房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。

1、全面预算模式

根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。

2、预算的编制与执行

房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。

3、预算的考核与分析

房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。

五、完善资金管理系统完善

房地产行业分析报告篇5

关键词:投资性房地产 公允价值信息 规范性

基金项目:浙江省教育厅科研资助项目(项目编号:Y201328748)研究成果

一、投资性房地产公允价值信息披露内容

有关投资性房地产公允价值信息披露制度主要以部门规章为主,如财政部颁布的《企业会计准则》、证监会颁布的《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第2号――年度报告的内容与格式(2007年修订)》、《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号――财务报告的一般规定》(2010年修订)、《公开发行证券的公司信息披露编报规则第20号――公允价值计量相关的信息披露(征求意见稿)》(2008年12月31日实施)等。表外披露主要内容归结为以下几点:

(一)财务信息披露内容。

1.业务数据摘要。(1)非经常性损益。《发行证券的公司信息披露解释性公告第1号――非经常性损益》(2008年12月1日实施)指出非经常性损益项目包括“采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益”。(2)公允价值计量项目。要求披露投资性房地产的期初余额、期末余额、当期公允价值变动及对利润的影响。

2.合并财务报表项目注释。(1)公允价值计量的投资性房地产。要求采用公允价值计量模式的投资性房地产,应分项列示其初始成本、公允价值变动累计金额以及账面价值的期初账面余额、本期增加额、本期减少额、期末账面余额。(2)公允价值变动损益。要求披露投资性房地产的公允价值变动损益来源、本期发生额和上期发生额。(3)其他综合收益。我国财政部于2009年颁布的《企业会计准则解释第3号》规定从2009年1月1起企业应当在附注中详细披露其他综合收益各项目及其所得税影响,以及原计入其他综合收益、当期转入损益的金额等信息。

3.其他重要事项。披露以公允价值计量的资产和负债项目,投资性房地产的期初金额、本期公允价值变动损益、计入权益的累计公允价值变动、本期计提的减值和期末余额。

(二)非财务信息披露内容。投资性房地产采用公允价值模式的,应披露采用公允价值计量会计政策的选择依据,投资性房地产所在地存在活跃房地产交易市场的认定依据;从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,披露公允价值确定方法,采用的估值技术,以及对投资性房地产的公允价值进行估计时涉及的关键假设和主要不确定因素;披露公允价值计量内部控制,包括公允价值的内部报告程序,相关机构的估值论证及验证程序等。

二、投资性房地产公允价值信息披露规范性分析

投资性房地产采用公允价值计量模式的上市公司并不多,从2007年的18家到2010年的27家。本文分析的基础数据来自这些上市公司年度报告(来源于巨潮资讯网),年报数据时间从2007年到2011年。从这些上市公司年度报告披露的表外数据分析,投资性房地产公允价值信息披露的规范性还存在不足。

(一)规范性不足表现。

1.财务信息披露口径不一。上市公司对项目披露的理解存在差异,导致披露信息参差不齐,使上市公司之间的信息缺乏可比性,如下页表1所示。公允价值信息披露规范与否一定程度上将影响信息的质量,也不利于投资者的阅读分析与理解。

2.非财务信息披露缺乏完整性。从年度报告披露信息来看,对于制度规定需要披露的公允价值计量会计政策选择依据、活跃房地产市场认定依据大部分上市公司能予以披露,只有少数公司没有做到,如泛海建设。公允价值确定方式有资产评估报告、调查报告、参考同类房地产市场价格,也有个别公司没有披露此信息,如世贸股份、海欣股份在2010年的年度报告中都没有提到,其中海欣股份2010年投资性房地产公允价值变动损益占利润总额的比重为67.53%,公允价值取得是否可靠将直接影响利润的真实性。2011年度报告中少数上市公司对估值中可能存在的关键假设和主要不确定因素予以披露,如正和股份、中航地产等,多数上市公司不重视此信息。此外,金融街、方大A等少数公司在2011年度报告中披露有关投资性房地产公允价值内部控制制度,不过很少涉及公允价值内部控制报告程序、估值复核等相关信息的披露。

3.投资性房地产转换及处置业务披露缺乏统一规范格式。按《企业会计准则》的要求,上市公司需要披露投资性房地产转换情况、理由、对损益或所有者权益的影响,披露投资性房地产的处置情况及对损益的影响。由于对具体的披露格式规定较少,因而实际信息披露比较分散,不够充分,尤其是投资性房地产转换为自用房地产或存货、投资性房地产的处置信息披露,投资者难以通过年度报告分析转换或处置对企业的影响。2011年金宇车城将投资性房地产转换为开发成本,披露转换原因及以公允价值结转,但没有披露其对损益的影响;2011年海南航空出售物业披露了对其他业务收入和其他业务支出的影响,但没有披露处置项目具体情况。投资性房地产的处置或转换为自用房地产或存货,须同时结转原计入资本公积的金额及公允价值变动损益金额,需要相关科目的报表附注中予以明细项目列示影响金额。

(二)原因分析。

1.制度规定的披露项目含义不明确。上市公司披露“对当期利润的影响金额”时应该明确指出是利润总额还是净利润,以使信息更加明确。上市公司对“计入权益的累计公允价值变动”中的权益存在不同理解,有的理解仅仅为自用房地产或存货转换为投资性房地产公允价值大于账面价值差额计入的资本公积金额,有的理解为所有者权益。转化后投资性房地产的公允价值变动计入公允价值变动损益科目,将影响利润以及所有者权益,此项目信息反映的不仅是转换时计入的资本公积金额,也反映转换后产生的累计公允价值变动金额。

2.上市公司对公允价值信息披露不够谨慎。(1)没有合理区分成本信息。公允价值计量模式下报表项目投资性房地产以公允价值计价,其历史成本信息反映在投资性房地产的报表注释项目,自用房地产或存货转为投资性房地产公允价值大于账面价值产生的差额,不应反映在期初公允价值对应成本合计中,这样成本合计对应的期末价值就是投资性房地产的历史成本。(2)没有合理披露本期公允价值变动。新增投资性房地产公允价值大于账面价值差额应计入“本期增加自用房地产或存货转入”对应公允价值变动合计,这样使“本期增加公允价值变动损益”对应公允价值变动合计反映持有投资性房地产的公允价值变动信息。(3)没有合理披露公允价值计量的税收影响。公允价值计量模式下投资性房地产的计税基础仍为其账面价值,因而转换为投资性房地产时公允价值大于账面价值差额计入的资本公积、投资性房地产公允价值变动、投资性房地产可税前抵扣折旧或摊销都将引起暂时性差异,影响上市公司的递延所得税负债。

3.上市公司对投资性房地产处置或转换影响不够重视。投资性房地产的处置将涉及到对原来因转换计入资本公积金额及原公允价值变动计入公允价值变动损益金额进行结转,要使披露信息更易于理解,有必要在公允价值变动损益报表注释中分项说明投资性房地产出售原公允价值变动冲减金额和本期投资性房地产公允价值变动金额。资本公积报表附注项目也需要分明细项目列出因投资性房地产减少而结转的资本公积金额。以公允价值计量的资产和负债项目中“本期公允价值变动损益”也应考虑处置或转换带来的公允价值变动冲减。

三、建议

(一)完善制度规定:调整明细项目,规范披露格式。通常财务报告披露格式中没有明确列明的项目,如表格中常见的“可无限量添加行”,上市公司认为是自愿性信息披露,往往不会予以详细披露相关信息。因而报表附注项目披露中的“公允价值变动收益”项目的披露格式中需要增加明细项目“本年公允价值变动”和“投资性房地产出售原公允价值变动冲减”。暂时性差异金额披露中明细项目设置应该包括“计入资本公积的投资性房地产公允价值变动”、“按公允价值计量的投资性房地产的公允价值变动”、“投资性房地产可税前列支的折旧或摊销金额”。对明细项目进行调整可以提高信息披露的准确性和充分性。

上市公司可以通过处置投资性房地产以给企业带来巨额利润,也可以通过转换为自用房地产或存货达到避免资产受房地产市场波动的影响,因此有必要统一规范投资性房地产转化或处置相关信息披露格式,在年度报告数据披露中增加一项,即投资性房地产转换或处置对企业的影响,具体表格如表2所示。

(二)加大监管力度:做好内外监督,落实惩罚措施。公允价值在我国的应用尚不成熟,公允价值的计量及披露还存在诸多问题,在完善制度建设的同时要加大监管力度。上述分析也表明投资性房地产公允价值信息披露的不规范同上市公司不够谨慎密切相关。如果上市公司披露的信息缺乏规范性,信息使用者将无法相信公允价值信息的公允性,因而对外披露之前有必要对公允价值计量信息仔细进行内部审查,确保信息的真实、完整、公允披露。此外,做好外部监管也是必不可少的,注册会计师要认真履行职能,重视公允价值信息审计;证券监管部门可以不定期分析披露的公允价值会计信息,对明显的故意不披露行为给予批评、警告等惩罚措施。

参考文献:

1.葛家澍.关于公允价值会计的研究――面向财务会计的本质特征[J].会计研究,2009,(5).

2.黄学敏.公允价值:理论内涵与准则运用[J].会计研究,2004,(6).

房地产行业分析报告篇6

【关键词】特权;广告;房地产广告

房子成为当代中国百姓安居乐业的必需品,房地产广告作为了解房子信息的重要渠道受到社会的广泛关注,然而笔者发现目前房地产广告出现显摆财富和炫耀社会地位的倾向,这一现象为何出现,将引起怎样的社会影响,应如何遏制其继续滋生,这一切都有待继续深挖。

文献综述

国外关于显摆财富和炫耀社会地位倾向广告的研究大多认为这是消费社会的产物,归咎于人们对商品符号的追逐心理,并指出这种倾向将造成社会资源的严重浪费,然而甚少就此种现象进行专门的研究,也未能立足中国国情对房地产广告的此种倾向进行披露。

国内学者关于此类现象的研究出现了多种观点,有的学者通过分析房地产广告背后隐含的诉求动机,认为房地产商旨在把房子塑造为“中产阶级”阶层身份[1]的名片;而综观国内许多学者都只将此现象作为西方消费文化在中国的衍生品,没有从根源上揭示此现象产生的原因和影响,更没有提出积极有效的对策,而且目前国内外通过引入“特权”的概念来剖析中国房地产广告显摆财富和炫耀社会地位倾向的研究仍较少。

中国房地产广告特权主义倾向的缘由

社会根源的影响。无论是房地产商、广告经营者、广告者还是广告受众,皆受特权的社会根源的影响,共同构成特权主义房地产广告产生的缘由,主要包括以下三方面:

1.经济资源分配差异大。改革开放以来涌现了部分集中大量财富的人,“中国城乡居民人均收入的基尼系数不低于0.5的水平,正向贫富差距最大的国家方向发展”。[2]394经济基础决定上层建筑,财富分配不平衡是当代中国特权主义赖以存在的经济根源。贫富差距拉大导致的财富过度集中使资本特权暂时复苏,是当前中国社会存在的特权现象产生的原因之一。[3]

2.上层阶层诞生。中国社会科学院《新中国十大社会阶层的划分和流动》研究指出,“国家与社会管理者阶层”和“经理人阶层”拥有权力资源,即“依据国家政权组织和执政党组织系统而拥有的支配社会资源(包括人和物)的能力”。[4]社会阶层分化使“地位标志”成为普遍的心理需求。拥有权力和财富资源的各上层阶层需要社会地位的标志,而下层阶层也借这些标志来提高地位,于是,上层阶层放弃旧标志引入新标志,从而引发新一轮竞争。于是,身份和财富的标志成为各阶层满足心理需求的“必需品”。[5]

3.社会仍存在“特权”意识。私有观念在阶级对立社会演化为“特权”意识并存在于剥削阶级与被剥削阶级中,而意识形态具有滞后性,新中国“特权意识”将在群众意识中存在相当长的时间,其集中表现为追求权势、政治地位及物质财富的资本特权意识和追求官吏、贵族等权利与物质生活的封建特权意识。

广告目标受众定位为社会经济上层、中上层阶层。中国分为十大社会阶层,且这些阶层内部不同群体在经济方面分属五大社会经济等级。[6]其中,属于社会经济等级的社会上层和中上层的社会阶层占有相当大部分的社会资源,包括经济资源。房地产开发商、广告行业者和媒体组织等,为谋取经济利益,在进行楼盘营销策划过程中把房子打造为社会地位和财富数量的象征,从房子的建筑格局、装修风格到广告宣传主要诉求无不体现商品房设计的豪华,无不在塑造业主的“尊贵”形象,并希望据此吸引社会经济上层和中上层的群体注意楼盘信息。综合特权主义房地产广告产生并存在的社会根源和直接原因,其产生过程概括为图1。

图1 中国房地产广告特权主义倾向形成过程图示

中国房地产广告的特权倾向描述

特权主义房地产广告界定。本文只讨论建立于生产资料私有制基础上的利己的“特权”。特权界定以西方学者和中国学者的观点为主,因不受西方资本主义思想限制,中国学者对特权的研究较为深刻,其中具有代表性的“特权”定义为“特权是指个人或集团凭借经济势力、政治地位、身份等而在经济、政治、文化等领域所享有的特殊权利或权力”。[2]28根据上述“特权”界定,本文所指“特权主义广告”为反映“特权”所有者及其行为、消费观念的促销手段;“特权主义房地产广告”指由房地产商或房地产中介等的以商品房销售和租赁为目的,通过任何形式的广告元素直接或间接地表现“特权”所有者的形象及其行为、消费观念的广告。

特权主义房地产广告举例。“那片树林”[7]楼盘广告背景图片为翠绿的树阴下放着一张木椅,看似在描述一种与自然亲近、悠然自得的心境,但其广告标题“那片树林里住着皇帝”提及“特权”主体,以及正文“每个人都是这个时代的帝王,有权利选择,有权利拒绝,请原谅自己的贪心,选择一个既繁华又安静的所在”提及特权意识,不由得让人生疑――这不是在炫耀地位与表白贪念吗?故此则广告是特权主义房地产广告。有些房地产广告常被认为“崇洋”,主要反映西方特权主体(皇室、贵族、资本家)的形象、生活方式或特权意识,所以也属于特权主义房地产广告。“常菁滕郡”[7]楼盘广告的背景图片为一幅城堡的远眺照,旨在把商品房与西方皇家、贵族、富人等特权主体的生活场所相联系。文案标题“极致奢华的城堡,是不可或缺的法国味道”强调了商品房的“奢华”。文案正文最后一句“我们坚持,以经典,为仰赖”中的“仰赖”暗示商品房的房主“受人仰慕”。由于标题直接提及“奢华”、正文出现“仰赖”,体现显示财富、显示身份地位的私有观念,以及呈现了使人产生西方特权主体生活场所联想的广告图片,故此则广告是特权主义房地产广告。

中国当代特权主义房地产广告倾向明显。据《全国各省报纸广告投放价值冠军榜》揭示,《广州日报》持续多年广告收入在全国位列第一[8],可见因其受众面广,广告主对该报广告投入巨大,故选取该报作为调查对象可代表其发行地区报纸广告诉求的特点和倾向。笔者对《广州日报》进行抽样调查,统计特权主义房地产广告出现的频率及其“特权”内容的凸显程度,从而反映中国当代特权主义房地产广告倾向的现状。选取2011年3月1日至2012年2月29日的《广州日报》作为搜查范围,从此时间段的第一周起每周抽取一天的报纸,而选择哪一天的报纸则按顺推法依次抽取周一到周日的报纸,如2011年3月第一周抽取周一的报纸,然后第二周抽取周二的报纸,依此类推,共抽取54天的报纸作为统计对象。统计结果共收集327则房地产广告,其中116则房地产广告在文案和图片两种广告元素中分别或全部出现了具有特权性质烙印的内容,占了总样本量的35.4%,远超“吸引年轻买房族”、“主打商品房区位或品质”等其他非特权主义诉求的房地产广告所占总样本量的比例,由此可见,中国当代房地产广告特权主义倾向异常明显。

房地产广告特权主义倾向的遏制措施探讨

特权主义房地产广告所包含的“特权主义”符号将刺激原本存在的特权根源,强化特权意识和被认可的欲望。此外,中国的基尼系数较高,社会结构紧张,持续鼓吹身份和财富“特权”,使收入较少的阶层产生生活压力及财富分配的不公正感。故本文就广告行业内如何遏制房地产广告特权主义倾向提出建议。

观念更新:诉求重心应转移。要想吸引目标消费群体关注产品或服务就需要针对其心理需求制作广告。根据“亲近自然”、“尊老爱幼”、“注重品质及区位配套”、“特权主义”及“年轻个性”等五个诉求,各选取四则具有代表性的房地产广告,于广州某楼盘销售中心外随机访问购房者,收集开放式提问的答案。在回答“您觉得哪个广告更吸引您”时,月收入和文化程度较高的受访者偏向选择“注重品质及区位配套”的广告,年轻或新婚购房者偏向选择“年轻个性”和“亲近自然”诉求的广告。故建议房地产开发商、广告行业人员对上述初步调查结果作深入调研,在制定楼盘营销策略和进行房地产广告创意制作时,根据楼盘目标人群的年龄、收入、受教育程度等社会属性,把诉求的重心转移到他们所关注的内容上,不能拘泥于“特权主义”诉求的运用,因为此种诉求在本次实地调研中并不受受访者的欢迎。

策略转变:理性诉求应受重视。上述实地调研过程中,在问及为何不选择“特权主义”诉求的广告时,收入较高且文化程度较高的受访者大多表示是因为在他们看来,此类广告内容中没太多可供参考的信息,且华丽的图片给他们带来不真实的感觉,认为可能存在“货不对板”的情况。同时,笔者“关于购房主导因素”问卷调查结果显示,注重区位配套和房子本身品质的心理需求主导着具有经济实力的购房者,因为无论购房者是出于自住还是投资的动机进行房屋的购买,房屋所在位置的交通、教育、生活和娱乐等方面的配套设施的情况及房子建筑楼向、房间格局及内部装修用料等方面都是购房者是否愿意购买所要考虑的重要因素,房地产广告制作美观的确可以吸引他们的眼球,但是驱使他们进一步了解楼盘信息并产生实地了解的兴趣的内容还是偏向理性的,故房地产广告中应注入理性诉求。

协同治理:广告行业与社会各界的配合。由相关政府部门与广告行业内权威组织合作建立专门的网站,把所有将要或已经由大众媒体传播的房地产广告按媒介类别、广告形式类别分类放到该网站中,一方面,广告被广告行业权威组织和相关政府部门审查后才能通过各大众媒体进行,且在的同时放到该网站上公示,广告展示于公众面前和广告公示于专网上必须同步;另一方面,公民可通过网站对广告进行监督反馈,网站上对每则广告应标注广告主、广告制作单位及广告投放的媒体,公民可对感到具有争议的广告在网站上举报,受举报的广告应按其宣传的产品类别分发到相应政府部门及广告行业权威组织进行再次审核,一旦情况属实将对相关的房地产商、广告制作单位及媒体按规定进行处罚,从而引导房地产广告相关人员摈弃特权主义的广告诉求。

结 语

特权主义房地产广告是当前中国存在的典型特权广告,在房地产以外的广告类别中也不难发现特权痕迹。特权是人类社会发展的历史遗物,而意识具有相对独立性和消亡的滞后性,要使这一房地产广告发展倾向得以抑制甚至杜绝,离不开社会各界的共同关注与共同努力。

参考文献:

[1]谭嘉.“家园”中的中产阶级――房地产广告中“中产阶级”形象的研究[D]:硕士学位论文.北京师范大学,2005.

[2]李守庸,彭敦文.特权论[M].武汉:湖北人民出版社,2003.

[3]李强.当前中国社会结构变化的新趋势[J].经济界,2006(1).

[4]刘晓林.新中国社会阶层分析[J].观察与思考,2004(18).

[5]周晓虹.西方社会学历史与体系[M].上海:上海人民出版社,2002.35.

[6]陆学艺.当代中国社会阶层研究报告[M].北京:社会科学文献出版社,2002.9.

[7]张先慧.中国优秀房地产广告年鉴2011NO.8[M].天津:天津大学出版社.

[8]搜报网.全国各省报纸广告投放价值冠军榜[EB/OL].(2011-07-13)[2012-03-21].http://省略/.

房地产行业分析报告篇7

决策支持系统为解决房地产投资决策中出现的种种问题提供了解决方案。决策支持系统是一种基于计算机的系统,帮助决策者通过与系统直接交互使用数据及分析模型解决非结构化的决策问题。通过决策支持系统,房地产开发商可以对要开发的项目的各种情况有一个更深入的了解,能综合各方面的因素对投资的项目做出一个合理的判断,从而减少房地产投资中的盲目性,使投资更准确,收益率更高。本文结合房地产项目投资的实际情况,提出了一种房地产投资决策支持系统,可以为房地产项目的投资提供决策支持,实现企业项目管理的快速辅助决策,提高投资者的决策水平。

一、房地产投资决策支持系统

房地产投资决策支持系统是将决策支持系统技术应用到房地产投资中,从而能有效地对房地产投资者进行辅助决策,提高决策的效率和准确性。

(一)房地产投资决策支持系统的基本功能

本系统分为房地产市场调查与预测、经济评价、风险分析和可行性报告生成等四大模块。通过房地产市场调查与预测模块,用户可以方便地了解到房地产市场的现状以及国民经济状况,并能对将来房地产市场的发展情况做出一个大概的预测。通过经济评价模块可以对所投资项目做出准确的评估,从而判断出此项目的盈利状况。风险分析模块可以对投资项目的风险作一个大体的分析,用户通过对各个投资方案的经济评价和风险的权衡,可以做出较为准确的判断。可行性报告生成模块则可以自动生成项目的可行性报告,用户可以根据具体情况来添加可行性报告中的内容。

(二)系统的基本结构

在房地产投资中遇到的可变性因素非常多,再加上房地产投资本身所具有的高风险性,这就使得传统的MIS系统不能满足房地产投资决策的需要,只有使用决策支持系统才能有效地解决这一问题。但是传统的决策支持系统也有着它的不足,不能很好的对房地产投资进行有效的辅助决策。因此,本系统借鉴了最近发展起来的决策支持系统的新技术,提出了一种新的房地产决策支持系统模型。

数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是决策支持系统发展中的新兴技术,将这些技术引入到房地产决策支持系统中可增强系统的辅助决策功能。

其中,数据仓库是为了决策支持的需要而在数据库的基础上发展起来的一项新技术。数据仓库可将大量的用于事务处理的数据库中的数据进行清理、抽取和转换,按决策主体的需要重新进行组织。数据仓库中的各种数据可以适应决策问题多样性的要求,数据仓库侧重于对面向主题的数据的存储和管理。联机分析处理可以对数据仓库中的大量数据进行分析,从中提取出有用的信息,从而起到辅助决策的作用。数据挖掘是从知识发现的概念中引申出来的,把数据挖掘技术应用到数据仓库的分析可以有效地从数据仓库中挖掘出有价值的东西,从而有利于辅助决策。

二、房地产投资决策系统的相关技术

传统的决策支持系统是利用数据库、人机交互进行多模型的有机组合,辅助决策者实现科学决策的综合集成系统。自从决策支持技术形成以来,在全世界得到了广泛的应用,但是决策支持在发展中也遇到了一些问题,主要问题有以下几个方面:(1)DSS使用的数据库只能对原始数据进行一般的加工和汇总,而决策支持涉及大量历史数据和半结构化问题,传统的数据库管理系统难以求解复杂的半结构,不能满足DSS的需要;(2)决策支持系统以集成数据为基础,然而现实中的数据往往分散管理且大多分布于异构的数据平台,数据集成不易;(3)由于决策本身所涉及问题的动态性和复杂性,针对不同的情况应有不同的处理方法,而模型库提供的分析能力有限,所得到的分析结果往往不尽如人意;(4)决策支持系统的建立需要对数据、模型、知识和接口进行集成。数据库语言数值计算能力较低,因而采用数据库管理技术建立决策支持系统知识表达和知识综合能力比较薄弱,难以满足人们日益提高的决策要求。

数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术,给决策支持系统的发展注入了新的活力,数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术的出现,有利于解决上面传统的决策支持系统所遇到的问题,为决策支持的发展提供了一条新的途径。

(一)数据仓库(DW)技术

信息系统中有两种类型的数据:操作型数据和决策支持型数据。前者是由日常事务处理生成的,后者是把前者加工后(清理与集成)形成的。操作型数据服务于日常事务处理,决策支持型数据服务于信息增值。目前,理论界把存有决策支持型数据的系统称为数据仓库。当需要为决策部门提供及时、准确、详细和可靠的风险信息时,海量数据的存储与加工便成为首要问题,而这正是数据仓库的专长。

(二)联机分析处理(OLAP)

OLAP是一种决策分析工具,它是针对特定问题的联机数据访问和数据分析而产生的一种技术,它可以根据分析人员的要求,快速、灵活地对大量数据进行复杂地查询处理,并以直观的、易理解的形式将查询结果提供给各种决策人员,从而得到高度归纳的信息。OLAP是基于数据仓库的信息分析处理过程,是数据仓库的用户接口部分。通过OLAP这种独立于数据仓库的分析技术,决策者能灵活地掌握项目进度的数据,以多维的形式从多方面和多角度来观察项目进度的状态、了解项目进度的变化。OLAP技术分析方法有切片、钻取、维度自由组合、图标自由切换,并可形成表现友好、丰富的报表结果。

(三)数据挖掘(DM)技术

数据挖掘可以称为数据库中的知识发现,是从大量数据中提取出可信、新颖有效并能被人理解的模式的高级处理过程,是数据库技术、人工智能、神经网路、机器学习等领域的交叉学科。数据挖掘是一个过程,是从大型数据库中抽取隐藏其中的可理解的可操作的信息,目的是帮助分析、决策人员寻找数据之间的关联,发现被忽略的要素,而这些信息对于决策行为是至关重要的。

数据挖掘常用的技术和算法有决策树、神经网络、概念树、遗传算法、模糊数学、统计分析、可视化技术、粗糙集、公式发现等。数据挖掘的作用是可以实现自动预测趋势和行为、关联分析、聚类等。数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是作为三种独立的信息处理技术出现的,但都是以解决决策支持分析问题为主要驱动力量发展起来的,具有一定的联系性和互补性。其中数据仓库用于数据的存储和组织,联机分析处理集中于数据的分析,数据挖掘则致力知识的自动发现。

三、房地产投资决策支持系统的功能模块

(一)市场调查与预测

市场调查是房地产投资中的一项非常重要的内容,常常关系着投资的成败。在本系统中,市场调查与预测模块主要包括国家经济状况、城市经济状况、城市综合情况、城市气象条件、城市发展计划、目标客户住房需求调查情况、城市土地住房情况、房地产供给市场状况、竞争对手和竞争楼盘状况,以及项目自身的相关情况等。在这个模块中,基本涵盖了房地产调查的主要内容。另外,大量的历史数据也为房地产市场的预测提供了便利条件。

(二)经济评价

经济评价是房地产投资决策中的一项必不可少的内容。建设项目经济评价是项目可行性研究的组成部分和重要内容,是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是计算项目的效益和费用,通过多方案比较,对拟建项目的财务可行性和经济可行性进行分析讨论,做出全面的经济评价,为项目的科学决策提供依据。

经济评价包括项目管理、参数设置、方案计算、扶助报表、基本报表和综合财务指标等几个方面。其中项目管理包括项目的建立、选择和删除,对项目管理库进行操作。参数设置对房地产投资中的各项参数进行赋值,方案计算用现金流法和非现金流法对投资项目进行分析计算。辅助报表和基本报表用于生成各种报表。综合财务报表生成现金流法综合财务指标汇总表和非现金流综合财务指标汇总表,在这一模块中还生成直方图检验、饼图检验和拆线图等图表,更直观地反映出财务状况。

(三)风险分析

房地产投资虽说有着高收益,但是同时也存在着高风险,对其进行风险分析非常必要。正确评价房地产开发的风险可以指导投资者进行正确的开发决策,减少决策的盲目性和失误。对于上述风险,人们并不能明确的给一个答案,到底有没有这种风险,这是存在着模糊性的。为此可以把模糊数学方法引入到风险分析中来,采用模糊综合评价法可将定量与定性的指标结合起来,〖JP+1〗可以不受指标因量纲不同或量纲相同而量级不同的影响,对于问题比较复杂、信息不很全面的房地产开发投资是很适应的。此外,房地产投资风险因素层次比较多,可以采用多级模糊模型来分析。

(四)可行性报告生成

可行性报告生成模块的功能是根据房地产投资项目来生成一个可行性报告模板,这就省去了用户编写可行性报告的时间。用户可以根据自己的实际情况向可行性报告模板中添加一些项目的数据,甚至是根据项目数据生成的柱状图、饼图等图表。现在人们所用的字处理软件一般都为微软的Word,所以本系统中所生成的可行性报告为Word文档形式,这样便于用户对可行性报告的编辑。

该系统中的四个功能模块紧密协作,基本涵盖了房地产投资中所应考虑的各方面内容。用户(决策者)通过这些模块的运作,可以得到有力的辅助决策,从而提高决策水平。

房地产行业分析报告篇8

一、搭建骨干系统,实现管理市场目标

房地产市场管理综合监管系统中的骨干系统包括:房地产动态监测分析系统、房地产市场监管系统、房地产中介管理系统。

(一)房地产动态监测分析系统

该系统在国土房管“一张图”的基础上,市场中心自主建设房地产监测空间地理图形数据库和业务数据库。设置一套科学严谨的房地产市场运行监测指标体系,实现实时、动态监测全市房地产市场运行情况。通过与土地出让系统连接,结合空间地理图形,实现对地图任选区域的已出让地块开发利用情况,可建房屋总规模、房屋上市量、销售量、待售量等信息的查询、统计分析。

该系统能够及时对全市或区域房屋供求情况、房屋备案价格与交易价格波动情况进行汇总分析。对供求不平衡或价格波动异常的项目及时报警。通过系统可以监控已取得销售许可项目自完成登记备案后10日是否开盘销售,从系统上可及时发现开发企业存在的捂盘惜售等违法违规行为。为防止开发企业故意抬高或明显降低房屋销售价格,系统设置商品房屋备案价格上限功能,超过此价格的,网络停止打印商品房买卖合同。对开发企业明显降价销售的,系统及时报警。

经过近五年的实践,该系统已成为天津市委、市政府及市相关部门了解、分析、把握本市房地产市场运行规律的重要参考依据。其中的主要指标已成为本市经济发展的考核指标,分析结果也成为天津市国土房管局调控房地产市场供求的重要抓手。

(二)房地产市场监管系统

房地产市场监管系统是随着市局2011年建立全市统一的房地产监管制度配套研发的覆盖市区(县)两级房地产市场管理部门的监管系统。该系统包括四方面功能。一是监管对象信息全覆盖可检索。系统中录入全市所有已取得商品房销售许可证的商品房项目相关信息,通过系统可按需求检索查询商品房项目对应的开发企业信息、销售人员信息、机构信息等内容,实现对房地产开发企业、房地产中介机构全覆盖。二是与相关系统数据全面对接。该系统数据库与房地产动态监测系统、商品房销售管理系统全面挂接,可以根据监管需要调取监管项目的企业名称、项目名称、坐落地点,房屋用途、销售许可证的取得时间、10日未售情况、项目已售、未售房源信息、销售价格等各信息,确保准房地产监管工作人员在日常巡查中,实现随时将现场检查情况录入系统存档,市场中心根据需要可随时调取各项检查情况,为监督、指导全市监管工作提供了保障,也便于对监管数据进行汇总统计。三是监管信息网上传递。该系统作为市场监管工作的信息平台,市场中心可从管理终端向全市各区县房管局下达各项巡查要求、案件转办等工作通知,区、县监管部门可在系统中实现报表上报、调查结果回复、市场情况反馈等工作。

该系统的投入使用,使得天津市房地产市场监管工作走在全国的前列。实现源头治理开发企业、中介机构违规行为目标,规范化监管工作迈入正规化轨道。

(三)房地产中介管理系统

房地产中介管理系统是为房地产经纪机构实现网络化打印交易合同、房地产权属证书真伪查询和记录单套房屋交易、租赁信息的专业平台。该系统功包括五方面功能。一是用于房地产经纪机构备案和房地产经纪人员注册。二是为备案的房地产经纪机构提供查询房屋权属证书真伪的专项服务。三是实现房地产经纪机构与委托人网签存量房买卖协议或房屋租赁合同服务。四是建立房地产经纪机构和注册经纪人员公示信用档案信息。五是实时掌握房地产经纪机构真实的存量房交易量、交易价格等情况。

该系统是在市场中心结合开展房地产经纪连锁机构“四统一”规范化治理工作取得明显成果的基础上,着眼于进一步提升本市房地产经纪机构信息化水平,消灭虚假房屋信息,为群众提供良好的交易环境而研发的一个新系统,具有创新性,预计四季度将投入使用。

上述三个系统,均实现互联互接,为全方位把控房地产市场状况提供了可靠的手段和条件。

二、以问题需求为导向,建设专项子系统

近几年,市场中心始终以促进房地产市场健康发展为核心,以不断解决出现的新、老问题为根本,以系统解决为主要方式,持续推进建设专项子系统,使市场监管能力持续提升。

(一)房地产估价监管系统

房地产估价监管系统是全国首套由房地产主管部门研发的专业系统。该系统集管理和服务于一体,实现对房地产估价机构及作业过程的全方位监管、对估价报告的在线查询,彻底解决了估价过程及估价结果虚假的问题。该系统包括五方面功能。一是方便委托人通过网络选择估价机构,委托估价业务,网上签订估价协议。二是强制估价机构通过系统制作估价报告,已生成的估价报告不可修改。三是估价报告实现公开查询。委托人或使用人可通过报告序列号查询报告信息,辨别报告真伪,有效杜绝了估价机构为迎合委托人意愿,故意制作虚假估价报告的行为发生。四是估价机构等级变动,抽查的估价报告从网上任选,网外报告一律无效,对估价机构网外制作估价报告的行为,按照规定进行处罚。五是市场中心通过系统全面、真实的掌握各机构估价工作开展情况,通过分析估价数据,对房地产市场发展进行研究。

(二)房屋租赁管理系统

房屋租赁管理系统是为加强我市房屋租赁备案管理、解决部分地区新设房管部门无该系统的问题、增加用于房屋租赁备案方面的统计分析功能和适应本市出租房屋管理需要而研发的新系统。该系统包括四项功能。一是与产权产籍网、直管民用公房管理网实现数据挂接,核查出租房屋的产权情况。二是实现房屋租赁合同网上打印、房屋租赁合同网上备案。三是实现房屋租赁经营单位网上备案。四是实现房屋租赁信息统计分析。

(三)存量住宅交易计税价格评估系统

为加强存量房屋交易价格管理,维护国家的正常税收,规范区县房管局办理房屋交易人员的自由裁量权,实现房屋交易的公平、公正、公开,市场中心会同地税局相关部门在总结原有存量房交易评估系统使用情况的基础上,针对系统存在的问题和两局联合的存量住宅交易指导价格标准适应性的问题进行研究,市场中心提出重新制定测算标准。新的标准细化了等价位区,区片数量由166个细化到220个。对与其他小区相比价格明显偏高或偏低的小区实行按小区确定计税基准价格,使计税价格更贴近市场真实交易价格。同步研发的存量住宅交易计税价格评估系统以新标准为依据,按照“点片结合”的方式,重新规定房屋朝向、建筑年代、楼层等主要价格影响因素修正因素。

区县自2014年3月1日起启用。取消了价格下调功能,并实现与存量住宅交易系统、房地产估价监管系统的三网联动,强化对区县的监督和指导,通过每日专人监测系统使用情况,彻底解决了“低评”问题。

(四)商品房销售管理系统

该系统通过网络实施商品房销售许可审批管理和销售管理。

商品房销售管理系统包括业务管理部门和房地产开发企业两个操作界面。具有商品房销售项目网上申报、网上审批、商品房数据修改和恢复、基本信息查询统计、商品房买卖合同网上打印等功能。包涵了房地产开发企业信息、项目信息、土地信息、房产数据、成本预算、价格范围、收缴证件等信息数据。

房地产行业分析报告篇9

【关键词】房地产;投资项目;可行性研究

房地产投资项目的可行性研究是在房地产投资项目决策阶段,对项目的投资环境和条件等内容进行较为深入的调查研究,制定、分析和评价各种投资方案的可能性、技术性和经济合理性。房地产投资项目可行性研究是投资决策、资金筹措、实施操作、立项审批的重要依据之一。房地产投资项目一般具有投入多、风险大等特点,对房地产投资项目进行科学合理的可行性研究,是控制投资风险、确保合理开发的基础性条件,甚至关系到房地产投资项目的盈亏成败。

一、房地产投资项目可行性研究的作用

(1)作为项目投资方的决策依据。可行性研究是房地产投资项目开发的第一个环节,根据可行性研究的研究分析结论,项目投资方会进行研读并最终决定是否投资该项目和投资规模等事项。(2)作为项目主管方的审批依据。房地产开发企业应就拟投资的房地产项目编制申请报告,报送项目审批核准机关申请审核批准。项目申请报告中所含最重要的文件之一就是项目可行性研究报告。项目审批核准机关是否批准该项目,很大程度在于项目可行性研究是否科学、合法、合理,是否具有理想的经济和社会效益。(3)作为项目筹资的重要参考资料。房地产投资项目一般是高投入高风险,不进行深入的可行性分析研究,一般很难对外筹资。银行等金融企业、投资公司等财务战略投资者是在承担的风险较小、项目具有足够的还款能力的情况下,才可能给予项目贷款。(4)作为项目进行前期工作的依据。项目的前期工作包括规划设计、人员招聘、施工准备等,在房地产投资项目的可行性研究中,都会提及各项工作安排的时间表。如无其他情况的改变,一般应根据该计划行事。

二、房地产投资项目可行性研究阶段的划分

(1)投资机会研究。投资机会研究是指对项目投资者选择投资机会和方向提出轮廓性建议,目的是在特定的地区内,根据有关法律法规和政策,同时结合资源条件和市场供求等条件寻找并选择合适有利的房地产投资项目。投资机会研究一般依靠粗略的估计而不是依靠详细的分析,主要是从投资收益等角度研究投资的可能性,进行投资机会的选择和鉴别,引起高层决策者的投资意向。投资机会研究的结果允许误差在30%之内,研究费用占投资总额的0.1%~0.2%。如果初步证明项目投资的设想是盈利并且可行的,则可以再进行更深入细致的研究分析。(2)初步可行性研究。初步可行性研究是指对房地产项目投资中一些重要环节和关键问题进行专题研究,进一步说明投资项目的价值所在。研究分析的关键问题主要包括:分析投资机会研究的结论;有哪些关键问题需要进行辅助研究;在拥有详尽资料的基础上进行测算并作出是否进一步研究的决定等等。初步可行性研究阶段的结果允许误差在20%之内,研究费用占投资总额的0.25%~1.25%。通过初步可行性研究,可以对项目的盈利和前景做进一步的分析和判断。(3)详细可行性研究。详细可行性研究是项目投资决策的基础和关键步骤。其主要是对项目从技术和财务等方面进一步探讨可能性和合理性,对项目提出结论性意见并最终形成正式的可行性研究报告。详细可行性研究的结果允许误差在10%之内,研究费用占投资总额的比例根据项目大小不同而有所不同,一般在投资总额的0.2%~3%之内。另外,根据有关规定,对于限额以上的大、中型项目及重要的小型项目,须经有权审批的单位委托有资质的咨询评估公司就项目可行性研究报告进行充分的分析论证和评价。未经该程序的项目,任何单位不准审批和组织建设。其主要内容包括:全面审核报告中反映的各项情况是否真实存在;全面审核各项指标计算、参数选择是否正确;从企业、社会和国家等方面综合分析和判断项目的经济和社会效益;分析并最终判断项目可行性研究的可靠性和客观性,对项目作出最终的投资决策提供专业的评价意见。

三、房地产投资项目可行性研究的基本内容

根据房地产投资项目的性质、规模和复杂程度的不同,可行性研究的内容各有侧重,不尽相同。本文以广东省DQ房地产投资项目为例,具体探讨可行性研究基本内容的以下几个方面:第一部分是介绍DQ当地的经济发展状况。具体可从当地的地理位置、交通情况、人口数量、生产总值、固定资产投资额、社会消费品零售总额等方面进行资料和数据的收集,以作为项目开发的基础背景资料。第二部分是DQ当地的地产行业市场分析。具体可从房地产市场宏观的政策法规和市场行情,结合DQ当地房地产市场的供给和需求进行理论和数据分析,以作为项目研究的重要决策资料。第三部分是项目概述。具体包括项目名称、项目地块的权属人及相关方、项目的地理位置和现状、土地面积、土地成本、主要建设条件和规划要点(包括容积率、建筑密度、绿化率等)。第四部分是规划设计及建设方案的选择。根据上述当地的地产行业市场分析、项目概述和规划要点,进行市场供求现状分析及预测,服务对象分析,房地产产品价格预测并最终制定规划设计方案,选择并确定商住、商业或其他建设方案,制定租售计划,确定拟建项目建设规模、项目构成及平面布置和建筑方案选择。第五部分是经济及社会效益评价。一是根据规划要点,预算项目的投资总额,并计算出项目的税后利润、总投资回报率、自有资金投资回报率等多项指标;如规划要点尚不确定,可选择几个最接近的规划要点,计算出多个方案。二是投资效益评价,财务评价指标主要有投资回报率(ROI),内含报酬率(IRR),净现值(NPV),投资回收期(PP)等等,可根据项目的不同,选取其中的几项指标作为评价项目经济效益的依据。可从国民经济评价、项目环境效益等进行社会及综合效益评价。第六部分是项目风险评估,采取定量和定性两种分析方法。定量分析主要采取临界点分析,一般以内部收益率10%为限来确定最低销售价格和最高建安费用。定性分析则需要对经营风险、政策风险和市场风险等进行分析,并得出相应的具体对策及预案。第七部分是现金流量以及资金筹措。主要包括:现金流量年度流入和流出的具体安排计划、资金的筹集方案和筹集成本、项目的还贷能力分析等。第八部分是开发思路和项目实施进度。主要包括开发项目的管理模式、机构设置、管理人员的配备方案、人员聘用及培训计划、项目管理费用预算等等。项目实施进度主要前期开发进度和工程建设进度计划,具体包括各个单项工程的开工和竣工时间,施工进度安排,建设场地布置,施工队伍选择等等。第九部分是研究结论及建议。根据上述研究分析结果,对投资项目是否具有可行性作出明确的结论性意见,同时针对投资项目存在的一些关键问题提出具体的建议供高层决策。一份优秀的房地产投资项目可行性研究报告应是编制依据真实可靠、结构内容丰富完整;报告文本格式要规范严谨,附图、附表、附件齐全;报告表述形式尽量图文并茂,具有数字化、图表化和直观化的特点;报告的深度和广度能够满足投资决策的需要。

四、房地产投资项目可行性研究中的关键问题

1.市场定位。房地产投资项目最重要的关键问题之一就是市场定位,应以适量的超前意识,对项目进行合理的规划和定位。一个房地产投资项目一般需要两年以上,这段时间内的法律政策、市场环境和消费行为观念可能会有变化,有时甚至变化甚大。如何适应变化,这就需要掌握变化的走势,找准项目准确的市场定位。房地产投资项目的市场定位就是需要在深入细致的房地产市场调查、研究、分析的基础上,选定目标市场,确定项目档次,圈定消费群体。市场定位要与企业战略发展方向保持一致,企业发展战略包括品牌战略、管理战略和经营战略等。房地产投资项目必须以企业发展战略为基础,进行准确的市场定位,发挥企业核心竞争力,体现企业竞争优势,构建并发扬壮大所属企业和产品的品牌,以实现企业的发展战略目标。市场定位要具有实实在在的可行性,其中项目实施的可行性是指由于房地产市场处在不断地变化之中,房地产投资项目的市场定位必须充分考虑项目实施的可行性,以免开发后卖不出去、租不出去形成资金回笼压力;同时要根据所在区域、地块特性、项目规模和优势来分析开发和入市的好时机,设计好项目的实施进度。而所谓的经济评价的可行性则是要运用定量与定性分析、动态与静态分析、微观效益与宏观效益分析等多种分析相结合的方法,准确分析项目各种经济评价指标并确定项目的可行性。

2.风险管理。房地产投资项目开发是一个动态的过程,它具有开发周期长、资金投入量大等特点,难以在项目研究阶段即对开发过程中的有关费用和收益情况作出精确的测定。在经济评价中的数据有很大一部分来自对未来的估算,使得依据这些数据计算出的经济评价指标存在某种不确定性,这可能给房地产投资项目带来一些风险。因此,有必要对各种不确定性因素的变化情况,以及这些变化对投资者的收益的影响进行详细分析。风险管理是一个完整的过程。项目全面风险管理是指用系统的、动态的方法进行风险控制,以减少项目开发过程中的不确定因素,按逻辑顺序可以分为风险识别、风险评估、风险回避与转移、风险控制和风险损失的处理等五个步骤。房地产项目投资风险分析的方法一般有敏感性分析和盈亏平衡分析等。敏感性分析是指从众多的不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素,并分析和测算其对项目经济效益指标的敏感性程度,进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。各种各样的不确定因素(投资、成本、销售量、产品价格、项目期间等)的变化会影响投资方案的经济效果,当这些因素的变化达到某一临界值时,就会影响方案的取舍。售价和租金是房地产项目最主要的不确定性因素,能否实现预定的租售价格,是房地产投资项目的关键。

3.财务效益评价。财务效益评价是指根据国家的财务、税收等制度,对房地产投资项目的盈利、偿债能力等项目财务状况进行分析和评价。财务评价是定性和定量分析相结合,以定量计算为主。房地产投资项目财务状况具体通过财务评价指标反映,如以是否考虑时间因素分类,可以将其分为静态评价指标和动态评价指标两种。静态评价指标是指在不考虑资金的时间价值的情况下,考察项目盈利能力的一种财务效益评价指标,在分析工期短的小型项目投资时有一定程度的使用价值,而对于大中型的房地产投资项目,则只在投资机会研究和初步可行性分析阶段有所应用。现在比较常见的静态分析指标主要有:投资利润率、静态投资回收期等。动态评价指标则是考虑到了资金的时间价值,它能够更加科学全面地反映房地产投资项目的财务效益指标,因而在房地产投资项目分析的应用较为普遍。现在比较常用的动态评价指标主要有:净现值、内部回报率、动态投资回收期和盈利指数等。

参 考 文 献

[1]谭术魁.房地产开发与经营[M].上海:复旦大学出版社,2006

[2]陈弘.房地产投资风险分析[J].经济评论.2004(2)

房地产行业分析报告篇10

市场调研(market research)是一种把消费者及公共部门和市场联系起来的特定活动。下面就让小编带你去看看市场调查报告模板范文5篇,希望能帮助到大家!

市场调查报告1经过近两个月面向京城住房消费者的问卷调查,珠江地产于____年1月10日推出的“自己的家自己作主”大型问卷调查活动已接近尾声,本报在第一时间得到调查问卷的统计结果,并公之于众。据了解,珠江地产此次活动问卷在北京青年报、北京晚报、中国电视报、珠江网站、焦点网同期,同时委托亚商在线公司直投。活动得到了京城住房消费者的广泛关注,截至3月1日,共收到问卷近2万份,有效率约87%。

此次问卷调查主要集中在区域和社区环境、社区规划与配套、建筑与户型、物业管理等方面,是对京城消费者住房需求的一次较为全面的征询,也充分表明了珠江地产一贯秉持的“好生活,在珠江”的开发理念和服务精神。

据统计,被调查者中30至45岁的中青年人占据了绝对的主力,占64。4%,家庭月收入在3000—5000元的占29%,5000—10000的占32%,10000元以上的占4%。30至45岁的中青年人多数已经拥有商品房或其他形式的自有住宅,这一年龄段的人大多事业家庭都较为成熟、稳定,他们在年轻时购置的商品房或房改房已经到了更新换代的时候,随着住房二三级市场的开放,他们潜在的需求将得到释放;此外有很多目前租住公寓的人,他们也会考虑购置房产。调查结果表明。

1、消费者选择购房的区位偏好日益多元化,但朝阳区和泛cbd地区仍是热点区域

被调查者中49%希望居住在朝阳区,19%希望居住在丰台区,希望居住在通州区的人约9%,另有23%希望居住在其他区。购房者最倾向于居住在朝阳区的理由有三点:

(1)它是是北京主要的涉外活动区域,cbd规划方案的确定更明确了朝阳区的区域特征;

(2)从居住环境优劣的角度考虑,区内亚运村、望京及其以北地区空气自然环境优良,居住区集中,区域人文环境好;

(3)东四环路打通,国贸桥、地铁复八线通车,通州区轻轨地铁开工,区域交通优势明显。

此外,开始有越来越多的消费者考虑在南城购房,其主要原因是南城房价相对便宜,购房者更易于选择到价位适中,品质高档的社区,同时,南城改造力度的不断加大也增强了人们对于该区域的信心。

对于社区周边环境的期望,许多被调查者同时选择了两项,约41%的被调查者期望居住在三、四环边,29%期望居住在泛cbd区域,9%的人喜欢郊野风光。可见,环线的概念在人们心目中已发生变化。购买者倾向的区域已经不再是二环至三环之间,而转变为三环至四环之间。与此同时,许多人愿意居住在泛cbd区域,主要原因是cbd商业核心区的形成,使得城市的核心居住区域外移。

2、消费者越来越看重社区的景观环境,并且喜欢居住在有相当规模的大社区

51%的被调查者期望滨河而居,68%的人喜欢水景园林。由此可见,傍水而居、亲近自然是许多人的居住理想,所以水景住宅理所当然受到购房者的推崇。因此,利用自然水系或在小区内建造人工湖泊、瀑布、喷泉、水景广场演绎都市水文化是开发商明智的选择。

对于社区建筑环境的期望,32%的被调查者喜欢河边林荫跑道,34%希望有人工湖,选择河边大型艺术广场和社区中轴线广场的人数都约占25%,选择社区艺术中心的人不多。

关于社区的理想规模,68%的人认为是30—50万平方米,选择50—100万平方米的约有15%,选择100万平方米以上的约9%,只有5%的人选择30万平方米以下。按照一般规律,居住区社区规模大,居住者就会感到居住的环境更加舒适、生活更加方便。比如购物、子女就学、医疗、娱乐设施及物业管理等等方面,只有社区达到一定规模,这些条件才会同时具备。所以,多数人选择30—100万平方米的社区。但是,如果社区规模太大可能会受到购房者的抵触。

3、社区配套仍是消费者购房的重要考虑因素,社区的休闲娱乐和运动健康功能日益凸显

结果显示,住房消费者对居住区公建配套有较多要求。住房消费者最希望社区提供的公建配套依次是学校及幼儿园,会所设施,超市。医院和保健中心等其他选项在问卷中都有涉及,难分主次。关于会所设施的功能选择,在休闲娱乐和运动保健之间,住房消费者无明显倾向。由于温泉的保健疗效众所周知,37%的人希望会所具有温泉保健的.功能。游泳池、网球场、室外林荫跑道、篮球场、乒乓球场是住房者需求较多的娱乐设施,其中希望有游泳池的人最多,有59%。结合被调查者的收入水平进一步的分析可知,对公建配套的需求出现了分化,不同收入阶层的居民对公建配套设施要求不同,收入在5000—10000元的消费者,对环境、休闲、娱乐、文化等设施的需求较高;收入在5000元以下的消费者更注重与基本生活密切相关的公建配套设施(如学校、超市等)。

市场调查报告2实习时间:20____年6月18日—20____年6月23日

实习地点:太原优渥家居

实习工作:家具市场调查

工作简介:在太原各高档消费场所发放问卷,对高消费人群进行调查,了解其对家具的偏好及知道家具卖场的途径,从而为优渥家居制定整体营销策划活动,投放广告等提供依据。

正文:20____年6月,我班在学校的组织下在优渥家居进行了为期6天的实习,实习内容是对太原市高消费人群进行一次调查,了解其对太原市家具卖场的一些看法。我们是通过发放问卷来进行调查的,全班同学共分为6组,每组10人,分别前往不同的高档住宅小区和高端消费场所进行调研。

这次调研对自己来说是一个非常好的机会,可以学习、借鉴和分析调研过程中与其他成员的团队合作能力,了解了家具行业的特点,通过调研,了解了目标顾客的个人消费偏好、消费习惯、消费水平和消费趋势。对家具行业有了更深入的理解和研究。我希望在借鉴我们调查研究的基础上,通过进一步调查分析,得出有意义的结论,为优渥家居的领导高层制定整体营销策划活动、投放广告等提供依据。

感谢学校为我们提供的这次机会,使我们学到了很多知识,拓宽了自己的眼界。谢谢同学们一路上的帮忙和照顾,有了你们,这次的调研活动对于我来说才愈加精彩充实。在为期半个多月天的调研中,我们收获颇丰,感受深刻。通过团队的默契合作,我们才能顺利完成调研,由此更加体会到了团队精神的重要,不论是在调研中,还是团队成员的交流沟通过程中,都需要大家的共同努力,齐心合力,一同面对困难,集思广益。

有人说过这样一句话:“一种东西你如果没有亲身经历过,没有亲身地去实践它,你就无法体会出其中的经典之处,其中的奥妙之处,即使你曾听过,你曾看过,你体会的也只是一种表面之物,你体会的也只不过是其中的非常细微的东西。”没有这次专业课的实地调研,我们无法真实地感受到家具行业的发展和不足,我们应该把这些体会和心得融入到我的今后的学习生活中。而通过这次的调研所了解到的情况和得到的大量真实而具体的数据更使我们对家具行业深刻的认识,满足了我们的调研需求。这些来源于书本之外的知识使我们更加充实。

市场调查报告3

在广告策划之前,第一步必须进行的是对目标市场的了解、分析和研究。市场调查报告,或称市场研究报告、市场建议书是广告文案写作的一个要件。阅读市场调研报告的人,一般都是繁忙的企业经营管理者或有关机构负责人,因此,撰写市场调查报告时,要力求条理清楚、言简意赅、易读好懂。

一、市场调查报告的格式一般由:标题、目录、概述、正文、结论与建议、附件等几部分组成。

(一)标题

标题和报告日期、委托方、调查方,一般应打印在扉页上。

关于标题,一般要在与标题同一页,把被调查单位、调查内容明确而具体地表示出来,如《关于____市家电市场调查报告》。有的调查报告还采用正、副标题形式,一般正标题表达调查的主题,副标题则具体表明调查的单位和问题。如:《消费者眼中的枣读者群研究报告》。

(二)目录

如果调查报告的内容、页数较多,为了方便读者阅读,应当使用目录或索引形式列出报告所分的主要章节和附录,并注明标题、有关章节号码及页码,一般来说,目录的篇幅不宜超过一页。例如;

目 录

1、调查设计与组织实施

2、调查对象构成情况简介

3、调查的主要统计结果简介

4、综合分析

5、数据资料汇总表

6、附录

(三)概述

概述主要阐述课题的基本情况,它是按照市场调查课题的顺序将问题展开,并阐述对调查的原始资料进行选择、评价、作出结论、提出建议的原则等。主要包括三方面内容:

第一,简要说明调查目的。即简要地说明调查的由来和委托调查的原因。

第二,简要介绍调查对象和调查内容,包括调查时间、地点、对象、范围、调查要点及所要解答的问题。

第三,简要介绍调查研究的方法。介绍调查研究的方法,有助于使人确信调查结果的可靠性,因此对所用方法要进行简短叙述,并说明选用方法的原因。例如,是用抽样调查法还是用典型调查法,是用实地调查法还是文案调查法,这些一般是在调查过程中使用的方法。另外,在分析中使用的方法,如指数平滑分析、回归分析、聚类分析等方法都应作简要说明。如果部分内容很多,应有详细的工作技术报告加以说明补充,附在市场调查报告的最后部分的附件中。

(四)正文

正文是市场调查分析报告的主体部分。这部分必须准确阐明全部有关论据,包括问题的提出到引出的结论,论证的全部过程,分析研究问题的方法,还应当有可供市场活动的决策者进行独立思考的全部调查结果和必要的市场信息,以及对这些情况和内容的分析评论。

(五)结论与建议

结论与建议是撰写综合分析报告的主要目的。这部分包括对引言和正文部分所提出的主要内容的总结,提出如何利用已证明为有效的措施和解决某一具体问题可供选择的方案与建议。结论和建议与正文部分的论述要紧密对应,不可以提出无证据的结论,也不要没有结论性意见的论证。

(六)附件

附件是指调查报告正文包含不了或没有提及,但与正文有关必须附加说明的部分。它是对正文报告的补充或更祥尽说明。包括数据汇总表及原始资料背景材料和必要的工作技术报告,例如为调查选定样本的有关细节资料及调查期间所使用的文件副本等。

二、市场调查报告的内容

市场调查报告的主要内容有;

第一,说明调查目的及所要解决的问题。

第二,介绍市场背景资料。

第三,分析的方法。如样本的抽取,资料的收集、整理、分析技术等。

第四,调研数据及其分析。

第五,提出论点。即摆出自己的观点和看法。

第六,论证所提观点的基本理由。

第七,提出解决问题可供选择的建议、方案和步骤。

第八,预测可能遇到的风险、对策

市场调查报告4一、调查目的

当今矿泉水是一个大众消费品,有市场潜力大,竞争者众多等特点。面对中国矿泉水行业趋于饱和的行业状态,恒大冰泉为了开拓新市场,挖掘饮用天然矿泉水这一市场,使本企业在这一新的细分市场中抢占先机,博取消费者好感,抽样调查针对在校大学生进行一次系统的调查研究。

二、调查对象及内容

① 调查时间:

② 调查工作时间:

③ 调查地点:成都理工大学

④ 调查对象:学生

⑤ 教育程度:大学

⑥ 调查范围:成都理工大学在校学生(年龄19~25岁间)专业不限。

本次调查主要内容有:消费者通过何种方式去了解产品;消费者在购买产品时最注重的是哪方面;消费者了解恒大冰泉的渠道;我们需要在什么方面搞宣传、促销;并消费者对恒大冰泉有哪些建议可以占领开发新的市场。

三、调查方法

针对在校大学生的特征、习惯和市场上常用的调查方式,本小组选择市场调查问卷这种简洁易懂的方式,对在校大学生进行调查研究,并上网查阅资料。本小组成员在成都理工大学内进行问卷调查,并走访了本院校的超市、院校附近的零售店进行询问调查,了解情况。调查从问卷的设计、调查到后期数据处理及技术分析报告都由我们第三小组完成。问卷调查日期为2013年11月中的5个工作日,共14个问题,其中13条选择题,1条问答题。整体上,调查对象的性别、年龄及其喜欢消费矿泉水,是否对恒大冰泉有一定的了解和是通过什么样的渠道了解恒大冰泉矿泉水,男女生之间对矿泉水的消费差别不大,所以我们选择男女各半来调查。由于受条件及时间限制,我们只选取一部分学生有针对的进行了调查。为保证调查结果的真实性和可靠性,最大限度减少人为因素造成的误差,调查问卷回收后,我们抽取了一定比例的问卷进行检验调查结果,并将不合格的问卷全部废除。

四、调查数据分析与判断

中国矿泉水行业结构变化:

80年代-90年代初—自来水(白开水)

90年代初期到今—瓶装水

(1)市场潜力

经过我们的调查发现,本院校矿泉水消费市场很大,现代很多学生都有买水喝的习惯,大部分学生都有运动后、逛街、口渴时买水喝的习惯,占被调查大学生中的35%的学生喜欢尝试新口味矿泉水,但是由于我们学院在校学生多,而且消费能力非常强,所以在年轻90后这一代人中消费的矿泉水市场有很大的潜力。

通过调查,当代大学生其中大多数都有消费矿泉水喝的习惯,这个范围的人数占总调查人数的69%。选购的价格在1

(2)了解产品的渠道

调查发现在消费矿泉水时,消费者受到电视广告、网络悬挂广告所占的比重相对大一些,占被调查大学生中的72%的同学不是很了解恒大冰泉这个新型天然矿泉水。所以企业应该在电视广告方面加大力度宣传,以创新性的宣传广告吸引消费者,以深入加深消费者对自己产品的忠诚度。

品牌产品调查结果表明,现在无论是公司的知名度还是品牌的知名度都需要提高,为了达到提升企业和品牌的的知名度,应该加大宣传方面的力度。

(3)对消费者的调查

在消费者的印象中的矿泉水主要有:怡宝、农夫山泉、康师傅等矿泉水同类产品对比

产品名称 占总调查人数百分比(%)备注

怡宝 82.5 可参考价值高

农夫山泉 64 可参考价值高 康师傅 31.5 娃哈哈 19.5

冰露 8

其它 7

通过对消费者喜爱品牌的认识,可深入探讨这些品牌的动人之处,和它策划的过人之处。以便我们做出科学的分析,使我们的饮用水能够做得更好,更适合大学生的要求。

(4)消费者购买首要问题

调查发现,消费者对市场上的瓶装矿泉水,最担心的是质量是否是天然的矿泉水,消费者有喜欢选择新口味的矿泉水,并且商品的第一感觉非常的重要,往往决定着消费者的决择。所以在这个竞争者众多的市场上,要占据学生饮用水这

一市场,把自己的产品推销出去,一定不能忽视消费者最关心的问题,我们要赢在起跑线上。消费者普遍关注产品的质量好、品牌知名度高、价格优惠、瓶子形状感觉好等方面。

消费者购买时最关心的问题(从高到低排列):质量好、品牌知名度高、价格优惠(分别占总调查人数的87%,11%,57%)。

(5)国内产品质量调查

通过调查得知,我国矿泉水业因其没有加入过多原种元料,而在所有水类行业中质量最值得消费者放心。而在我们的问卷调查中,质量选择甚至达到了87%的比重。

在我们的矿泉水行业中,虽然消费者还要求提高质量,但是本人认为不需要再在质量方面大力的投入资金,而应该在其它方面加大投入,例:宣传、开发新产品等方面。因为在质量方面加大投入资金也不会产生多大的.效益。

(6)本地品牌销售情况

问卷数据表明,消费者对恒大冰泉矿泉水的认识程度不高。近期新闻报道,国家质检部位对农夫山泉的饮用矿泉水水进行了专项监督抽检,发现本地产品不合格。所以要恒大冰泉应该在矿泉水市场上加大宣传力度,力求在消费者心目中树立更好的形象。

(7)SWOT战略环境分析(国内整体)

① 优势(Strength):质量好,水源来源多,成本低,携带方便,价格都是在

消费者随所能及的合理水平,再加上本校学生多,消费能力高,课程量不多,运动爱好者众多,对于消费矿泉水群大,利润可观。

② 劣势(Weakness):产品购买次数多,每次购买量小,购买频繁致使销售人

员多,中间环节商多,造成浪费。而校内往往超市少形成独家生意,对降低售价难,超市少又形成对消费者不方便购买。顾客对知名品牌较为敏感。现场促销对消费者影响不大,电视广告费高。对于恒大冰泉矿泉水兴趣低。③ 机会(Opportunity):可开发新产品,设计创新包装,以绿色健康为主题。

减少中间环节商,在各校设立无人销售机。企业可加大员工素质培养,提高服务质量。树立良好的企业形象与产品形象。

④ 威胁(Threat):知名品牌众多。其它饮料对矿泉水业有一定的冲击。

五、结论

经过调查问卷数据显示,所问各项中,答案男女分别不大(附件有男女答案的数据)。经过调查,本院校内的大部分学生消费者都有买水喝的习惯,说明恒大冰泉矿泉水是很有市场。

在各种营销策划中,各种各样的策略都对产品产生很大的影响,经过调查消费者受到电视广告影响最大,应该加大在电视广告方面的资金投入,而促销策略

对产品的销量影响不大,应该少搞。

企业应该把产品质量放在第一位,因为消费者对质量的关心程度占到调查人数的87%,所以产品的质量一定要做到好,同时也要做好产品的知名度,消费者往往会受到产品知名度的影响,因为在大多数消费者心目中,都认为一种有知名度的产品就是好的品牌的心理现象。

目前,恒大冰泉的产品知名度不够高,再加上人们对恒大冰泉矿泉水产品不了解,造成消费者对本地的矿泉水消费少,所以存在巨大潜行的市场有待开发。

市场调查报告5调查背景分析

经济快速发展让人们的生活水平不断提高,也使得居民消费热点的不断转移。人们的消费不再注重温饱,而渐渐开始考虑享受、精神消费、发展自我、面子、社交等消费。在市场经济发展的影响下,而今的消费结构日趋丰富多彩。城镇居民消费结构的变化,主要表现为消费能力的增强,而谁能把握好今后五年市场消费热点,谁就能在这竞争激烈的市场分到一杯羹。

调查目的分析

为了了解福建城镇居民未来五年消费热点,我们班级在指导老师吴飞美的精心指导下,进行了本次市场调查,并形成该报告。

调查对象分析

针对年龄在20-65岁之间的各类人群。

调查内容分析

主要调查内容:家庭食品支出占总收入比重;现今及未来五年除食品支出以外的其他支出占总收入的比重;现今及未来五年在住房、教育、医疗、交通等方面的消费;购买及不购买福建产品的主要因素;家庭年收入及节余及其趋势;投资贷款选择。

调查方法分析

主要采取街头拦截方式进行口头问卷调查,辅以网上调查问卷形式。

调查数据分析

从上面第一张饼图可以看出,35%调查对象食品支出占总收入的比重达到40%-60%,根据恩格尔系数,城镇居民的生活水平大多处于温饱或小康的水平。但仍有43%的调查对象恩格尔系数高于60%,这一点需引起重视。

由上面第二张及第三张图我们不难看出,城镇居民的消费结构丰富多彩,各种消费比重相对比较接近,但是住房消费依然比较突出。无论现在还是未来五年,人们较多的支出都是用于住房、装修,而教育支出都排于第二位。

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