房地产法论文范文10篇

时间:2023-03-20 17:16:32

房地产法论文

房地产法论文范文篇1

近几年来,随着我国产业结构的调整,城市化的发展和盈利的冲动,我国房地产业迅速升温,涉及房屋拆迁安置、商品房买卖、集资房和房改房的交易、物业管理等纠纷案件越来越多地起诉到法院。由于现有涉及房地产法律法规不健全、不配套、不完整,一些行政法规和司法解释又囿于效力位价的限制,而各相关部门的房地产规章明显地方化、行政化割据现象较为严重,使得法院在审理房地产案件时不好把握。为此,本文拟就人民法院在审理房地产案件中的几个法律问题略抒管见。

一、关于房屋拆迁安置合同的法律问题

《中华人民共和国民法通则》规定,财产所有人对财产享有所有权,法律依法予以保护。《城市房地产管理法》第5条也规定,房地产权利人的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。可在我国现行立法框架下,在城市房屋拆迁中,拆迁人往往具有国家行政强制性,而被拆迁人对其房屋所有权确丧失了平等处分的权利,与拆迁人的关系并非纯粹民事主体的平等关系。比如“长江三峡大坝工程”的兴建,湖北和四川两省三峡地区的大量城镇居民的房屋需要拆迁。由于一些地方法律法规和政策落实不到位,就出现了开发商赚大头,老百姓、拆迁企业吃苦头的不平等状况,从而导致拆迁安置补偿纠纷增多,也给城市拆迁安置带来了不稳定因素。因此,笔者认为,法律法规和司法解释还应进一步明确以下两点:

(一)要切实保障拆迁人与被拆迁人之间具有真正法律意义上的平等主体关系。如何体现平等主体?从审判实践来看,应采取以下几点措施:1、细化主体,并作出明确的司法解释。虽然《城市房屋拆迁条例》(以下简称《条例》)对拆迁安置双方的主体进行了界定。即作为拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。但对于具备资质单位的分支机构或接受拆迁人委托的单位或个人能否作为拆迁安置的主体?笔者认为,拆迁安置的一方当事人,对于分支机构或被委托人在得到其单位或委托人的授权并以其主管上级单位和委托人的名义订立拆迁安置协议时,其主体应为适格主体。被委托人、分支机构等以自已的名义订立拆迁安置协议引起诉讼的,其授权人或上级法人应成为诉讼主体。所谓被拆迁人,是指被拆除房屋及其附属物的所有人和被拆除房屋及其附属物的使用人。但对于一些通过继承、赠与、离婚、买卖等方式已享有被拆迁人房屋的实际所有人,能否作为被拆迁人?笔者认为,对于拆迁房屋的所有人,不宜作缩小解释,应界定为具有房屋产权证的所有人和使用人。2、严格审批,并制定相应的规范措施。对于单纯的商品房开发,由城市建设部门制作统一规划,报同级人民政府审批后,还需报上级主管部门复核备案才能生效。而对于带有政府行政行为的城市房屋拆迁安置,也应进一步规范措施,充分体现拆迁人与被拆迁人平等的主体关系,从而更好地保护房地产权利人的合法权益。3、投标透明,并实行自愿的双向选择。在城市房屋拆迁中,任何开发商均可参与开发投标,实行“阳光”作业。但对投标中的房屋拆迁补偿费和安置费要规定最低限额标准。未达到最低规定限额时,被拆迁人可以不予搬迁。这样硬性规定,使拆迁人与被拆迁人可以平等的双向选择,并根据自愿原则达成拆迁协议。

(二)要稳妥处理拆迁人与被拆迁人之间拆迁安置合同纠纷。在城市房屋拆迁安置中,既然拆迁人与被拆迁人之间是平等的民事法律关系,那么在单纯的开发商品房时就不宜用行政强制方式解决房屋拆迁问题。1、关于拆迁安置补偿纠纷处理。由于拆迁人占比例较多的是房地产开发公司,实践中这些部门往往以低廉的价格拆迁原居民住宅,对拆迁人的补偿费用往往过低或违犯拆迁合同不进行补偿。对于补偿纠纷的处理,如果拆迁安置合同有约定,应按拆迁安置合同的约定来处理;没有按照合同约定来履行的一方,应承担违约责任。对于作价补偿,应按照所拆迁房屋的建筑面积的安置价格结合成新结算补偿的金额,在补偿时应充分考虑地段的差异。对于不同使用性质的房屋应有不同的补偿标准。拆迁中如何认定房屋的使用性质,笔者认为,应按拆迁房屋实际使用的性质来认定。对于拆迁非住宅房屋造成停产停业的,拆迁人应当给予适当补偿。2、关于拆迁安置产权纠纷处理。根据《条例》第22条规定,以产权调换形式偿还的非住宅房屋,偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分,按照重置价格结算结构差价;偿还建筑面积超过原建筑面积的部分,按照重置价格结合成新结算。在处理双方因安置房产权发生纠纷时,合同有约定的,应按合同约定处理,但合同对新建安置用房没有产权约定的,应按拆迁时的法规处理。对于法律法规没有规定的,按照《条例》的规定可以进行产权调换的应确认产权,即被拆迁人对产权调换和作价补偿享有选择权。对共同所有的房屋,有主张产权调换,有主张作价补偿的,可进行产权调换,对其共有人因共有产权之间的争执,可作为析产案件另案处理。对于拆迁临时建筑物,拆迁人依法应享受有拆迁补偿待遇。对于拆迁非公益事业房屋的附属物,不能产权调换,只能由拆迁人给予适当货币补偿。3、关于拆迁安置地点、面积纠纷处理。拆迁安置合同的双方当事人应严格按照合同的约定来履行,对于拆迁人在复建房建设过程中,擅自改变安置的面积、地点、楼层等,致使拆迁安置合同无法履行,被拆迁人坚持按拆迁安置合同安置的,应判决拆迁人按合同的约定标准给付被拆迁人。对于合同明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置的,应予支持。对于合同的地点、面积不明确,易产生歧义的,应按照有利于被拆迁人的原则处理。

二、关于商品房买卖合同的法律问题

2003年6月1日开始施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)中,就商品房买卖合同纠纷如何适用法律问题作出了解释。该《解释》为人民法院正确、及时处理商品房买卖合同纠纷案件,公平保护当事人合法权益提供了法律支撑和依据。但是,由于《解释》囿于效力位价的限制,它并不能代替法律和行政法规,并且有些解释条款与行政法规还相抵触,有些在审判实践中需要解释的又未涉及。比如买受人与出卖人举证责任承担问题,“按揭”合同纠纷的法律属性问题,如何认定房屋的质量问题,在《解释》中都没涉及;又比如对于欺诈行为的认定和处理问题,理论界以及审判实践中的认识和作法也不尽一致;还比如出卖人在履约过程中恶意隐瞒规划情况、不能依约交付配套设施的违约责任该如何追究等等。针对以上问题,亟待研究解决。

(一)关于双方当事人举证责任承担。

由于《解释》对双方当事人的举证责任未作具体规定。在审判实践中不好把握。对于双方当事人举证责任承担问题,依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》(以下简称《规定》)第5条的规定,在商品房买合同卖纠纷中,应由主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;由主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。但是,如何理解《民事诉讼法》第64条第2款规定的法院依当事人申请调查取证问题,《规定》第17条作出了列举式解释,规定了人民法院可依当事人的申请调查收集证据的情形和范围。笔者认为,在商品房买卖合同中,法院依当事人的申请调查取证的情形主要有以下两种:一种是收集房产权属证明;另一种是收集缴纳税费等证明材料。除以上两种情形外,其它证据材料原则上由双方当事人承担举证责任。当然,在依照《规定》也无法确认举证责任承担时,就应该具体问题具体分析,可根据公平原则和诚实信用原则,综合分析当事人举证能力等因素来确定举证责任的承担。我们不妨设想,在法院确定一方当事人承担举证责任后,可采取给一方当事人委托的律师开具证据调查令的方式,对律师取证进行规定。比如,在一方当事人不知道对方是否缴纳了房产税费,而自已又没有证据时,可以向法院提出申请,填写《请求法院签发调查令申请书》,说明不能自行查证的理由,法官审查后,可以签发调查令,其委托律师可到税务部门查证。这样一来,既不违反法律规定对税费实行专门机关检查的规定,又可节约法院的人力和物力,体现取证过程中的当事人主义。

(二)关于按揭的法律属性和纠纷处理。

1、按揭合同的法律属性。商品房的担保贷款,也就是人们所说的商品房“按揭”。按揭作为一种融资购楼方式,是英美法系中物的担保的一项基本制度,其本质与大陆法系中的让与担保制度相同,系指债务人或第三人将商品房的所有权转移于债权人而担保债权人的债权在约定的清偿期限内得到清偿的担保形式。我国现行法律中还找不到“按揭”这一概念,但这一概念在近几年的商品房买卖特别是各类报刊楼市信息中已得到广泛的引用。我国目前审判实践中遇到的按揭主要包括现楼按揭和楼花按揭两种。在现楼按揭中,买受人将所购房屋作为抵押物向银行抵押贷款,当其不履行债务时,银行既可以将该房屋折价、拍卖或变卖,以该房屋的价款优先受偿;也可以事前与出卖人签订回购条款,当买受人不履行债务时,要求出卖人回购。因此,现楼按揭可归属于不动产抵押。而在楼花按揭中,买受人其实是将其享有的根据购房合同取得房屋的期待权作为抵押物向银行提供担保,属于权利抵押即准抵押的范畴,与将房屋作为抵押物向银行提供担保基本相同,一旦买受人取得房屋所有权后,权利抵押就会转变为不动产抵押。因此,我国内地的按揭其法律属性仍为抵押,其内涵与英美法系和我国香港特别行政区的按揭及大陆法系中的让与制度不同。事先转让财产的所有权是英美法系中按揭的基本特征,也是该制度与抵押、质押的根本区别。

2、按揭纠纷的处理原则。《解释》将商品房按揭贷款统称为商品房担保贷款,并在第23条至第27条较详细规定了在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时,当事人可以请求解除按揭贷款的一系列相关问题。结合审判实践,笔者认为,在审理商品房按揭纠纷案件时主要应遵循以下原则:一是合并审理原则。《解释》第25条规定,以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。二是平等保护原则。根据我国担保法第49条、《规定》第35条的规定,在按揭银行没有参加买受人与出卖人购房合同纠纷的情形下,如果法院拟判决购房合同无效或解除购房合同时,法院应告知按揭银行参加诉讼,是否参加诉讼,应由按揭银行自行决定,人民法院不能强行追加其参加诉讼。在审判实践中,我们应充分保护按揭银行的合法权益。三是权利优先原则。在按揭纠纷案件中,象买受人与抵押权人的权益冲突是审判实践中遇到的新问题。比如除按揭银行的抵押权外,买受人所购房屋或楼花有可能还存在二种抵押权:即建筑商的法定抵押权和其他债权人的一般抵押权。因此,一方面,我国应对建筑商的法定抵押权实行预备登记制度,以登记时间确定权利成立的时间,并按“成立在先、权利优先”的原则处理。另一方面,根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的有关规定,建筑商的优先受偿权优于一般抵押权和其他债权,而已交付商品房全部或大部分购房款的消费者的权益应优于建筑商的优先受偿权。

(三)关于欺诈行为的认定和处理。

1、对欺诈行为的认定。从民法上来说,欺诈是指当事人一方故意编造虚假或歪曲事实,使表意人陷入误解,违背真实意思而作的意思表示。构成欺诈应具备以下要件:一是出卖人有恶意违约和欺诈的行为;二是出卖人的欺诈行为与买受人陷入错误及其意思表示有因果关系;三是出卖人有制造假象、隐瞒真相的故意;四是实施欺诈之人为出卖人或者第三人。对于商品房买卖中欺诈行为的认定,目前学界和司法界有两种不同的观点:一种观点认为,欺诈系出卖人主观上故意欺骗买受人,但它是指从某一套商品房的整体而言,而不是指该套商品房的局部瑕疵,也不仅仅是“缺斤短两”的问题。比如《解释》第8条、第9条规定的可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形,《解释》第14条第2款关于面积误差比超过3%部分的房价款应由出卖人双倍返还买受人的惩罚性规定。另一种观点认为,只要出卖人实施了某种欺骗行为,这种行为足以揭示出卖人的内心是故意隐瞒事实真相,就构成欺诈。比如除《解释》中规定的五种情形和面积“缩水”外,象在商品房买卖中出现的出卖人恶意隐瞒规划情况,在履行合同过程中故意改变规划设计等,均应认定为欺诈。笔者更倾向同意后一种观点。因为若只将《解释》第8条、第9条规定的五种情形和第14条第2款作为惩罚性赔偿依据的话,容易使人产生认识上的混乱。笔者认为,出卖人的欺诈行为既可以表现为无中生有、颠倒黑白的虚假陈述或者误导陈述,也可以表现为重大遗漏或者某部分的不正当陈述,只要出卖人主观上构成故意隐瞒,恶意造假,就应认定为欺诈。

2、对欺诈行为的处理。我国《合同法》第113条第2款规定:经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称《消法》)的规定承担损害赔偿责任。而我国《消法》第49条所规定的双倍赔偿条款,学理上又称惩罚性赔偿,是借鉴英美法等国家立法,从利益分配上补偿受害消费者,惩罚欺诈经营者,从而恢复市场交易秩序的公平和社会正义,是突破我国传统民法中合同赔偿责任只在于填补损失而不在于惩罚的重大突破。《解释》第8条、第9条明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈,致使买受人无法取得房屋的,可以适用惩罚性赔偿的五种情形;《解释》第14条第2款明确规定了出现面积误差后的处理原则。但在审判实践中,如果出卖人仅对其出卖房屋的某一方面作了故意虚假陈述,使得该商品房屋的质量出现部分瑕疵,对该部分的质量瑕疵应如何处理?现主要有二种观点:一种观点认为,若出卖人存在主观恶意,有欺诈行为,因《解释》没有涉及,也只能依照《解释》第13条处理。另一种观点认为,若不是出卖人的主观故意,或纯属违约行为,就应按照《解释》第13条的规定处理;若出卖人的该行为被认定为欺诈,就应适用惩罚性赔偿。笔者同意后一种观点。因为商品房买卖中的欺诈行为不应局限在《解释》第8条、第9条和第14条所规定的范围,象《消法》还确定了其他欺诈行为。如果仅按《解释》规定的条款确认其欺诈范围来进行处理,就会导致买受人的其他合法权益受到损害。再说,全国人大及其常委会公布实施的《合同法》和《消法》的效力毕竟大于《解释》的效力,既然《消法》已对欺诈的概念作出界定,在《消法》还没有进行修改的情况下,如果消费者就《解释》范围以外的欺诈行为请求惩罚性赔偿,人民法院就应该依照《消法》的规定来裁判。因此,将商品房买卖中所有的欺诈行为都纳入惩罚性赔偿范围,并根据欺诈所造成的损失大小来确定惩罚性赔偿范围,这样更有利于对消费者这一弱势群体的法律保护,也有利于有效制裁和遏制欺诈,促进社会诚信制度的确立。

三、关于集资房、房改房、经济适用房买卖的法律问题

我国目前存在着多种类型的房屋,由于《解释》只将调整的范围明确限定在商品房买卖行为,而规定对集资房、房改房、经济适用房等买卖纠纷不适用,这就带来了一系列问题。比如现今市场上已出现的“二手房”交易,其大部分为集资房、房改房和经济适用房;又如已实现从部分产权向完全产权转变的集资房、房改房和经济适用房,能否进行自由买卖,属不属于《解释》调整的范围?由于没有统一的交易法律规定和司法解释,使得各地房地产主管部门的“土政策”各行其是,地方化、行政化割据现象较为严重,长期以往,必然诱发“二手房”非法交易市场的泛滥。因此,笔者认为,加快住房制度改革,制定物权法,完善集资房、房改房、经济适用房交易法规和解释,乃是解决问题的根本。

1.尽快出台《物权法》,对用益物权利进行法律定位。根据大陆法系国家成熟的物权立法和英美法系的财产权制度,我国的集资房、房改房和经济适用房交易可以界定为新型的用益物处分权,与美国不动产租赁制度中承租人的房屋“租赁使用权”较为相似。承租人对房间有绝对的排他性的控制权利,有即时的土地权益的占有、使用、收益、转租、优先权等。不同的是这种租赁关系建立在租约基础上,而我国的集资房、房改房、经济适用房源于住房分配制度,与一定的身份(如国家公务员)相联系。因此,我国的集资房、房改房、经济适用房的交易权是一种用益物处分权,权能接近于财产所有权,房屋所有人只要在国家政策调整范围内即可对房屋进行交易。

2.尽快出台《集资房、房改房、经济适用房买卖暂行条例》,制定统一的交易规则。虽然国家明文规定集资房、房改房、经济适用房不能自由买卖,但并不是说不能买卖,其交易要受国家政策的调整。比如,需居住一定年限后方可出售,需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款后才允许出售等。但仅有这些规定是远远不够的,其交易规则还需具有交易适格的主体和客体范围、交易的基本程序与手续要求、交易的保护和纠纷处理的途径等等。这些规则的设定决定于集资房、房改房、经济适用房交易的立法目的和集资房、房改房、经济适用房所有权性质的界定。

3.尽快出台实施办法和司法解释,取消上市交易的各种限制。根据《物权法》和统一的交易规则,制定具体交易实施办法和配套司法解释,如集资房、房改房、经济适用房买卖的具体手续和程序、交易税费收取问题、与原产权单位产权交割方式、交易的成立与有效性条件、在交易中产生的纠纷如何处理等等。当然,住房制度改革的最终目的,是实现集资房、房改房、经济适用房的私有化和商品化,在当前条件下,为了激活“二手房”市场,笔者认为,应取消集资房、房改房、经济适用房上市交易的各种限制,只要房屋所有人或使用人的房产证实现了从部分产权向完全产权转变,或者房屋所有人与买受人按规定缴纳了相关税费后,就应该允许自由买卖,就应该纳入《解释》的调整范围。

四、关于物业管理的法律问题

(一)物业管理立法的法律问题。

当前,《物业管理法》呼之欲出。但是,物业管理作为改革开放后的产物,它涉及许多方面的法律关系,在商品住宅已开始全面进入私人消费时代的今天,必须加以整合和规范。因此,针对我国物业管理的现状和审判实践中遇到的新情况,笔者认为,即将出台的物业管理法必须考虑以下几个法律问题:

一是要重新确立“物业管理”的主体。从一般意义上来讲,物业是指已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。从法律意义上来说,物业就是反映各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地的所有权。而物业管理是指物业公司受业主即物业产权人的委托,依照有关法律规定对物业以经营的方式进行管理,并向业主和单元套房所有权人提供综合服务的行为。物业管理主要包括常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。而物业管理的法律关系是基于物业管理委托合同而产生。物业管理委托合同又是由业主或业主委员会与物业管理公司来签定,由业主或业主委员会授权并提供费用,物业管理公司依照委托对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议。可是,现行《物业管理条例(草案)》第37条却强制规定了业主委托一个物业管理企业实施物业管理,使得物业公司对房屋所有权人的物业享有法定的管理权,从而剥夺了房屋所有权人对其房地产的管理权。这样一来的法律后果是:房屋所有权人直接修理、维护自已的财产却会侵害了他人的权利而构成违法。因此,我们必须重新确立“物业管理”的主体。我们知道,作为房屋所有权人的业主,享有对其房屋的占有、使用、处分和收益的权能,他是对自已私有房地产进行自主管理的法定当然主体。物业管理公司并不当然具有物业管理的权利,而必须由业主授权委托其进行物业管理,它与业主之间不是管理者与被管理者之间的关系,而是提供服务与接受服务的平等民事关系。

二是要谨慎考虑“物业管理”立法模式的选择。任何一部法律的出台,无不客观地反映出这个时代的要求,并为这个时代服务。在物业立法模式的选择上,一种观点认为,物业管理法属行政法规,它调整的是国家物业行政管理机关与作为行政相对人的业主和物业公司的行政关系,比如国务院法制办2002年12月向全国公布的《物业管理法(草案)》征求意见稿,就是明证;另一种观点认为,在未来民法典中,以单编或单章规定物业管理法的内容,即列入民法典之中,成为民法典的组成部分;第三种观点认为,物业管理法应由全国人大常委会作为民法的特别法制定。笔者同意第三种观点,因为从法律类型来看,民事立法调整的是平等民商事主体的自然人、法人和其他民商事组织之间的民商事关系;行政立法调整的是非平等主体的国家行政机关与自然人、法人和其他行政相对人之间的行政法律关系。如果要调整业主与物业公司之间的民商事关系,理论上应由全国人大常委会作为民法的特别法制订较为妥当,这样提升法律档次后,也便于人民法院法官依“法”断案。

三是要科学设计业主委员会产生的程序以及运作方式。据报载,北京市国土房管局屋字(2001)891号文件规定,不按规定交纳物业管理费的业主不宜作为业主委员会候选人、不宜作为全体产权人的代表;已经担任的,应由管委会停其任职,并经产权大会确认。很明显,该规定是与宪法和民法的固有理念相冲突的,因为业主按时交费和业主享有的业主委员资格是两个完全不同层次的权利义务概念。只要某公民购买了一个小区的商品房,他就是该小区的业主,他就拥有了选举业主委员会和被选举为业主委员会委员的权利。至于他能不能当选为业主委员会的委员,应由业主大会决定。同样道理,他的免职也由业主大会投票决定,而与物业公司、政府都没有任何关系,更不是某个政府部门一个文件就可以任意剥夺的。因此,笔者认为,国家在立法时就应科学设计业主委员会产生的程序以及运作方式,并及时废止一些与物业管理法相抵触的文件和行政规章。比如,业主委员会可参照公司法中董事会产生的程序产生和运作,代表所有业主与物业公司发生合同关系。业主委员会主任应由占整个物业所有权一定比例的业主推选的代表当任。重大事项由业主委员会召开业主大会讨论和民主投票决定。

(二)审理物业管理纠纷案件的法律问题

物业管理法律关系是基于物业管理引起的。审判实践中,物业管理纠纷产生的原因多种多样,较常见的物业管理纠纷有:业主欠交物业管理费、业主房屋维修、业主在小区内受到侵害、业主私自搭建、业主财产丢失、公共费用分摊、开发商拒不移交物业管理服务用房、物业管理承包合同等引起的各类纠纷。因此,人民法院在审理物业管理纠纷案件时,要根据不同的物业管理纠纷的表现形式,准确把握其诉讼管辖、诉讼主体、法律适用等法律问题。

1、关于诉讼主体问题。物业管理纠纷的诉讼主体,是指以自已的名义请求法院保护民商事权益,并由此引起民事诉讼程序发生、变更和消灭的人及相对人。它一般为物业管理诉讼纠纷中的原告和被告,即开发商或作为单元套房所有权人的业主或业主委员会以及物业管理公司。审判实践中,对于开发商诉讼主体资格的审查,应把重点放在开发商的工商登记以及营业执照上。对于业主诉讼主体资格的审查,实践中有两种不同的理解。一种观点认为,业主就是单元套房的所有权人;另一种观点认为,业主不仅包括单元套房的所有权人,还包括该建筑物及附属物的所有权人和共有人。笔者认为,以上两种观点都正确,这两种观点主要是从对小业主和大业主的划分而言。但在审判实践中,对前一业主,应重点审查其单元房屋的产权证明以及身份证明,对于业主众多的,可以经全体业主过半数或者全体业主推选代表参加诉讼。对后一业主,除要审查其产权证明外,还要审查其工商登记以及相关行政主管部门的证明。对于业主委员会的诉讼主体资格的审查,则应重点审查业主委员会的成立是否符合法定程序上。业主委员会应由业主大会选举产生,其组成人员不得在物业管理公司中兼职。同时,还应当审查该业主大会是否按照物业管理条例的相关规定,到当地物业管理行政主管部门办理了登记手续。对于物业管理公司诉讼主体资格的审查,则要看该物业管理公司是不是开发商的下属企业,如果是,还应将开发商列为原告或被告,或者将物业管理公司列为被告,开发商列为第三人。

房地产法论文范文篇2

我认为,房地产市场化包括两个方面,一是供给的市场化,二是需求的市场化,只有这两个方面都市场化了,才是真正的市场化。按现状,我国的房地产在需求面上表现为过度市场化,房地产的供给并没有实现市场化,商品房没有任何替代品,因而定价权当然掌控在供给者手中。由此,导致了高房价。或者说,是房地产业供给的垄断和需求的过度市场化引发了房地产泡沫。我国的房地产开发业已成为暴利产业和泡沫产业,严重危害着实体经济安全,将可能导致金融危机的局部性或全局性爆发。因此,实现房地产业的法治化,建设房地产业的基本制度、配套制度、监管制度和与之相适应的财税制度已成为我国建设健康的实体经济、应对金融危机的紧迫需要。经济学家吴敬琏说:“发生金融危机不是幻象,而是现实危险。”房地产业与银行的密切关系主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有关资料显示,房地产项目中来自于银行的资金高达六成。因此,在政府的干预下,中国房地产市场在一段时期内进行了调整。若不作出调整,既有可能阻碍产业结构的升级和国内消费市场的解放,又会为金融危机埋下祸根。为长效管控起见,我国房地产领域金融安全亟待法治化。

二、我国房地产法律体系存在的问题及可资借鉴之处

(一)我国目前房地产法律体系存在三大问题

我国现行房地产法律成单行法律法规有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等,也有散见于《民法通则》、《中华人民共和国合同法》中的若干条款,从总体上看较为零散,尚未形成一个完整的体系。

1.国家权力与房地产产权人权利不匹配。现行房地产管理存在着浓重的行政特色。国家既是土地所有者,又是社会管理机构,行政部门制定房地产方面的法律法规,往往从管理者的角度对有关的权利进行规范,即行政权力与民事权利不分,造成国家权力超出应有限度,房地产产权人的权利极度萎缩。

2.房地产立法内容不全面。目前,我国房地产法律体系缺少“相互配合、相互协调”的相关法律法规。房地产业是从事房地产开发、经营、服务的产业,门类众多,范围广泛,非常需要大量“相互配合、相互协调”的法律、法规和规章来加以规范,房地产立法内容的不全面会导致房地产规制的不完善。

3.房地产立法相对滞后。立法部门往往根据“房地产市场的经营需要和经验总结”形成法律制度,导致法律规定不恰当、法律表达不严谨,法律作用难发挥。从内容上看,房地产法律条文比较简单,缺乏可直接操作的规范。国家政策时常起着法的作用,降低了法制适用的效力。

(二)英美国家、我国香港地区房地产法律体系可借鉴的地方

英美国家和香港特别行政区已经形成一整套较为完备的房地产法律体系,可供我国借鉴。英国是较早制定住房法规的国家,有关房地产交易的法律、法规、条令最常见的有50多种。英国还建立了先审查后开发的土地许可制度,土地开发、房地产交易明显受城市规划的约束和指导,非常重视环境保护和土地的有效利用,房地产交易若违反城市规划法,将被视为无效。美国宪法规定,使用土地必须给予土地所有者必要的补偿。美国房地产交易法规几乎涉及有关土地、房产、金融等所有方面。美国法律要求必须保持土地在科学、历史、生态、环境、水资源、风景等方面的价值和质量。违反法律规定利用、占有、开发公有土地,破坏公有土地的环境质量,将受到处罚。我国香港特别行政区房地产法律体系,包括房地产权归属的规定、城市规划和建筑物方面的技术立法,以及房地产管理和房地产司法审裁等各方面的法律。从土地开发到建筑工程,乃至房地产经营管理、房地产争议的解决等,都有章可循,有法可依,比

较系统、完善。归纳起来,英美国家和我国香港地区的房地产法律体系有如下可借鉴的地方。1.要有可持续发展思想。房地产法律体系注重生态环境保护,注重国家利益和个人利益关系,注重人与自然的和谐关系,注重加强房地产建设与城市规划、区域规划、环境保护之间的配合。

2.改变立法思维模式。房地产法律体系要以保护房地产产权人的权利为主,改变以行政部门为主的管理模式。

3.注重房地产法与其他法规的协调和配合。房地产买卖、租赁、抵押、转让、使用时,必须遵循原则性规定和一般法律制度,房地产的立法还应考虑其他法律的制约因素。

三、加快我国房地产法制建设步伐

近年来,我国的房地产业发展迅速,但相应的房地产法律体系尚不健全,整治房地产市场秩序、健全房地产法律体系是立法部门应该重视的一项重要工作,只有通过制度改革和建设,才能使其走向法治化的发展轨道。

(一)相关制度的建设

1.基本制度。公民的居住选择权应得到法律的尊重和维护;公民购买住房应享有消费者的一切权利;政府提供适量保障性住房;征收住房转让所得税等。

2.公示制度。出台公务员(包括其他公职人员)财产申报和公示制度。

3.税制制度。健全中央和地方财力与事权相匹配的体制。完善省以下财政体制,增强基层政府提供公共服务的能力。

(二)相关法律的建设

1.加强对公民居住权的保护力度。我国现行《宪法》没有明确规定居住权的内容,有关民事法律规范在公民居住权保护方面存在着缺陷,导致现实生活中人们的居住权无法得到公平的保护。应在宪法层面明确保护公民的居住权,使居住权不再被定位为纯粹的私权,应将居住权“社会化”或“公益化”。

2.完善和制定可操作法规。近些年我国市场经济发展有了质的飞跃,社会结构日益呈现出多元化色彩,使得房地产法律关系日益复杂,这就要求房地产行业的法律调整手段更加精细化、专业化,注重调控的有效性。因此,完善现有相关法规及相关税法,增加法律对当前房地产业发展态势的针对性和可操作性,显得十分迫切。

房地产法论文范文篇3

[论文摘要]随着房地产行业的升温,房地产中介服务机构越来越多,就如果规范房地产中介及房地产中介违规(违法)的法律责任进行探讨。

近几年来,随着房地产行业的不断升温,房地产市场空前活跃,房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。一方面,中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用,促进了房地产交易的专业化、规范化运作;另一方面,由于我国房地产中介服务起步较晚,立法也不够健全,房地产中介服务行为混乱无序,侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。鉴于此,迅速规范房地产中介行为、平衡当事人之间的利益,已成为我国立法必须面对的迫切问题。本文拟从规范和调整中介行为入手,探讨中介违规(违法)行为的界定、责任承担及其理论基础等问题,并对立法提出相关建议。

一、问题的提出

有一则案例。2004年5月,经某房产经纪公司牵头,原告黄某与被告张某签订了一份房屋买卖协议,约定原告将其所有的一套住房售予被告,价款121000元,被告应在立约时给付定金1500元,房款应在同年12月30日前付清。协议签订后,被告依约给付了定金,并与同年12月26日将20000元房款交至中介公司,后被告又分两次将其余购房款及中介费共计103000元交至中介公司。原告迟迟未收到房款,遂找被告索要,方知房款已交至中介公司。经多次催要,中介公司仅出具欠条一份,表示暂无力偿还房款,原告遂诉至法院。以上案例,只是房地产中介违规行为中再普通不过的情形。我们知道,中介机构应当忠实履行法定义务和合同的约定义务,为当事人之间民事活动的合法性和真实性做出引导。然而,中介违规屡屡发生,对类似行为应该如何规范?对中介公司挪用或侵占房款的行为,除依法追究相应刑事责任外,民事责任该如何认定,赔偿范围该如何划分?对收取了高额见证费的律师及咨询机构未尽到义务存在明显过错的,责任又该如何认定?其法律依据又何在呢?

二、确立房地产中介违规行为民事责任的法理学基础

对于中介违规行为,相关法规主张刑事责任、行政责任、民事责任三者并举已达成共识。在追究行政责任、刑事责任方面,可以分别依据《行政处罚法》、《刑法》等进行,然而对于如何追究民事责任、要不要设置民事责任,目前法律并无定论,实践中也颇有争议。笔者认为,设置民事责任是完全必要的。

(一)这是“无救济则无权利”法律原则的体现

民事责任是违反民事义务的结果。民事责任使民事权利具有法律上之力,使权利人借以享有特定的利益。从中介服务机构和其委托人房地产开发公司或购房者的关系看,房地产公司或购房者与之签订了中介服务合同,中介服务机构理应尽职尽责,提供真实、完整、准确、新颖、公平的信息和技术服务。从违规行为的性质看,中介服务机构或是违反了委托合同、居间合同的约定,或是侵犯了委托人或第三人的合法权益,因此应承担两种责任,当然也包括两种责任的意合,即违约责任和侵权责任。这两种责任明显属于民事责任的范畴,因此设置民事责任是当事人寻求公力救济和私力救济的双重需要。

(二)从民事责任与行政责任、刑事责任的关系上看,民事责任具有独立性

在规制房地产中介违规行为的过程中,仅仅追究中介机构的行政责任和刑事责任,对于维护房地产市场秩序是不够的。行政责任是主管机关发挥监管职能的结果。由于主管机关人力、财力、物力的限制,其发现、调查中介机构违规行为以及追究其行政责任的能力也相应受到限制。至于刑事责任,它是法律责任中最严厉的责任形态,但适用范围有限,只有违规行为情节恶劣、后果非常严重构成犯罪时方可适用。对于房地产开发公司或消费者而言,他们最关心的并不是如何以行政或刑事手段惩戒中介机构,而是自己的损失如何得到补偿,如何向法院寻求民事救济。换言之,能够抚平经济创伤的,只能是民事赔偿。可见,在房地产法领域,民事责任是行政责任、刑事责任所不可替代的。

(三)从民事责任的功能看,民事责任具有补救功能、重罚功能和管理房地产市场秩序的多重功能

(1)补救功能。补救是对受害人而言的,而民事责任恰恰具有填补损失、恢复权利的作用。

(2)惩罚功能。惩戒是对侵权人或违约人而言的,民事责任具有制裁不法行为、恢复秩序的作用。惩罚意味着法律依据社会公认的价值标准和行为准则对具体行为作出否定评价和抑制性处理,其结果就是对不法行为的矫正与对正义和秩序的恢复。惩罚功能主要通过使不法行为人承担强制性的给付义务和其他义务来实现。

(3)管理房地产市场的功能。完善的民事责任必然很好地发挥补救和惩戒功能。补救和惩戒双管齐下,相辅相成,共同规范中介违规行为。可见,民事责任的设置,对管理整个房地产市场也起到了不可或缺的作用。

三、对相关立法的几点建议

要解决房地产中介违规行为带来的诸多问题,唯一标本兼治的办法就是加强和完善立法。建议立法应确立以下几方面内容:

(一)严格市场准入制度

国外对房地产中介机构及其执业人员一般都实行严格的准入制度,如美国的执照制度和我国香港地区的发牌制度,都严格限制入市机构和人员的标准和条件。近几年,我国虽然也实行中介机构资质及执业人员资格管理制度,但由于标准及条件规定偏宽,且监管机构把关不严,导致大量的低素质机构及执业人员进入市场。为此,我国要通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。

(二)设立行业协会

许多发达国家和地区都建立了房地产中介行业协会,并通过行业协会制订了执业道德规范,对中介违规行为加以规范和限制。行业协会可配合政府有关部门对不正当的中介行为进行处罚,如在本行业内部公告严重违规或严重缺乏资信的中介机构或人员名单,禁止其在一定期限内重新执业以及开除出协会等等。

(三)确立过错归责原则和中介机构的免责事由

过错责任是指因行为过错导致他人损害时应承担的责任。根据客观过错说,行为人的行为只要违反了法律所设定的规则、义务,那么即存在过错。在房地产中介服务中,中介机构从事违规行为一般都出于过错和重大过失。鉴于中介违规行为的特殊性,为避免诉讼中受害方对中介机构的主观过错举证困难,应适用过错推定原则,实行举证倒置。只要中介服务给当事人带来损失,当事人就可以起诉中介机构,中介机构必须提供证据证明自己主观无过错或过失,否则就应当推定其有过错,应当对受害方的损害承担责任。

房地产法论文范文篇4

一、搭建学习平台,提高广大职工整体素质

学习是解放思想的先导,是搞好工会工作的前提,也是与时俱进的内在要求。同时,局工会充分发挥工会的组织优势和阵地优势,利用不同宣传形式,创造良好的学习环境,不断加强基层学习型组织的推动力,提升工会工作的整体水平。通过学习,全面提升了广大干部职工的整体素质,使广大干部职工明确肩负的使命和责任,进一步发挥工会的桥梁和纽带作用,更好地为房地产经济的发展服务。全年共收到各基层工会撰写科学发展观、工会维权等学习体会文章和论文14篇。

二、深化民主管理,发挥工会组织职能作用

1.扎实抓好事务公开工作。局工会积极发挥工会的监督作用,认真落实事务公开,加强民主监督管理,指导局属各单位开展事务公开工作。要求局属各单位坚持“政务公开”制,及时向职工公开党建、财务、职评、评先、考核、培训等情况,并设立意见箱。如产权市场处在干部选拔、职称评聘、评先评优、重大事项决策、业务招待费、职工福利等方面都以处务会、事务公开栏等不同形式及时公开,接受广大干部职工的监督,受到广大干部职工的好评。

2.认真开展民主评议工作。民主测评是密切干群、党群关系,深化民主管理的有效形式和重要措施。年初产权市场管理处、市住房制度改革办公室在开展民主评议领导干部工作过程中,做的扎实深入,一是内容全面,以领导干部的工作实绩和廉洁自律为重点,涵盖德、能、勤、绩、廉五个方面。二是覆盖面广,所有副科级以上的中层领导干部都必须接受职工的评议,整个评议程序规范,精心组织,深受职工的好评。

三、规范服务行为,深化文明行业创建活动

市房地产产权交易与登记中心、住房置业担保,住房专项维修资金缴纳等各类业务是市房地产管理部门面对群众和社会的窗口,它直接为群众服务,直接受群众监督,直接反映我们的形象,作为重要的窗口单位,市房地产局按照“创新理念、深化内涵、全员参与、整体推进”的工作思路,深入开展窗口行业文明创建活动,一是健全完善“三有、三公开、三优”,即对外服务窗口设有意见箱(簿)、有监督投诉电话号码、有便民服务项目,并设置了行业部门的办事程序、收费标准、服务人员的工号,切实做到服务优质、序优良、环境优美。二是坚持以制度管人,以制度管事,即对内管理上,建立了岗位责任、绩效考核、工作纪律、行政例会等制度,对外服务上,建立了首问负责、权属信息查询、一次性告知、服务承诺、限时办理、跟踪服务、工作督办等制度,对业务办理上,建立了业务规程、定期抽查、错件责任追究等制度,切实转变工作作风,牢固树立服务意识和大局意识,促进了机关作风和效能建设的制度化、规范化,形成了效能建设的长效管理机制。

同时,局工会把开展职工技能竞赛和创建先进班组活动作为创建工作的重要内容,以创建“工人先锋号”活动为载体,在局属各单位开展争创“工人先锋号”和“文明示范窗口”竞赛活动,在竞赛中,一批典型脱颖而出。今年,产权市场管理处获全省建设系统“工人先锋号”;市拆迁办**同志荣获20**-20**年度市先进工作者;市产权市场管理处交易大厅获市第四届市文明窗口称号;产权市场管理处**同志获市第四届文明职工标兵;市**所荣获我市“工人先锋号“称号;**同志20**-20**连续两年荣获市行政服务中心先进个人,并4次获“季度优秀工作人员”称号。

四、营造喜庆氛围,迎接新中国六十华诞

今年,喜逢祖国六十周岁,局工会在国庆前夕举办了“立足本岗干好本职,以优异成绩献国庆”为主题的金秋十月宣传活动,1.为隆重庆祝新中国成立60周年,弘扬民族精神,激发爱国热情,展示职工风采。9月上旬组织局干部职工参加建委系统“爱国、爱民、爱我家”祖国在我心中歌咏大赛,通过歌咏活动,唱响时代主旋律,增强民族责任感、使命感,展示建设职工建功立业的思想境界和乐于进取的精神风貌。2.召开一线职工、劳模和工会工作者代表座谈会,畅谈新中国成立以来取得重大成就,并走访慰问工作一线职工、劳动模范。3.积极参与全市开展的“迎国庆讲文明树新风”职工志愿服务活动,组织局职工“上街头”宣传房地产法律法规政策、发放宣传资料,“进社区”(瑞南社区),贴近实际、贴近生活、贴近群众,宣传小区物业管理政策和住房专项维修资金使用程序。

五、丰富职工文化,深入开展送温暖工程

一是元旦、春节、“五一”等重大节日举办象棋、乒乓球、拔河、扑克等活动,丰富了职工的文化生活,增强了职工的凝聚力。二是每逢清明节、端午节、中秋节和重阳节等传统节日,组织职工开展“我们的节日”主题活动,大力弘扬中华民族优秀传统文化和传统美德。三是积极做好夏季高温天气的防暑降温工作,督促企业在高温天气期间,在保证工作质量的同时,适当调整夏季高温作业劳动和休息制度,确保职工身体健康和生命安全,局工会并对一线职工进行了慰问。四是局党政领导和局工会在重大节日或职工大病(困难)时,都及时看望慰问,帮助解决实际困难,20**年度,对全局困难职工、离退休病重老同志和单亲困难家庭等数人进行了慰问和帮扶,金额达万元。

六、加强女工工作,切实关注社会公益事业

一是深入学习贯彻落实党的十七大、中国妇女十大和中国工会十五大精神,加强对全局广大女职工社会公德、职业道德、家庭美德和个人品德教育,三月份,围绕《妇女权益保障法》的宣传,开展“实施维权,促进和谐”这一主题论文征集活动,共收集论文8篇。

二是为全面提升我局广大女职工综合素质,增强学习业务及法律知识的自觉性,“三八”前夕,在全局女职工中,开展了以《工会法》、《劳动法》、《劳动合同法》等主要内容的普法知识竞赛,并结合女职工自身特点,组织开展庆“三八”特色活动,有持球比赛、呼拉圈比赛等。

三是选派女职工干部参加全国妇联和省建设系统女工工作研讨会,开阔了女工干部的视野,增强了女工干部自信心。

四是认真做好女职工劳动保护和女职工“四期”劳动保护的卫生服务工作,并对生育、产假的女职工上门慰问,组织全局女职工定期进行身体健康检查。

五是组织“育才关爱”实施行动,在全局女职工中,掀起了“尽一份心,献一份爱”,爱心捐款,送温暖活动,帮助贫困儿童重返校园,完成学业,共收到献爱心捐款2510元。

房地产法论文范文篇5

1.资产证券化融资的基本概念

国内外专家学者对于资产证券化融资的定义都是基于两点:一是证券化资产必须能够从原始持有人的总资产池中剥离出来,通过一些运作安排实现证券化资产的风险和收益的独立性:二是证券化资产必须能够产生未来可预测的收益。本文认为资产证券化融资是指具有某种未来可预见的资产或者资产组合汇集起来.通过结构性重组实现与原权益人的风险隔离,再辅以独特的信用增级和信用评级,发行基于资产价值和未来收益的资产支持证券进行融资从信用关系的角度分析,资产证券化通常包括一级证券化融资和二级证券化融资;本文所指房地产行业的资产证券化融资属于“二级证券化”的范畴。

2.资产证券化融资的运作模式

资产证券化融资的运作模式核心在于证券化资产的真实转移、风险隔离和信用增级的操作;这个证券化的过程需要一个严谨而有效的交易结构来保证融资的成功,其交易结构主要包括了以下几个运行主体:融资发起机构、特殊目的载体、资产管理机构、资产托管机构、信用评级机构、信用增级机构、证券承销机构等。

3.资产证券化融资的核心内容

一个完整的资产证券化融资运作过程,其核心内容主要包括:风险隔离、信用评级、信用增级三个部分。风险隔离是资产证券化融资成功运作的关键,它是通过证券化的“真实转移”来实现的。信用级别是专业信用评级机构通过一整套简单的符号。信用增级是指在资产证券化融资中被用来保护投资者利益的技术。

4.资产证券化的价值分析

(1)从融资者的角度,其价值实现主要体现在以下几个方面:增强资产流动性,降低融资成本;分离信用风险,拓宽融资渠道;改善负债结构,提高资本效率:增加企业收入,提高管理水平。

f2)从投资者的角度.是价值实现主要体现在以下方面:获得较高的投资收益以及较大的流动性:具有较低的投资风险:突破投资限制,拓宽投资渠道。

二、房地产资产证券化在我国发展的可行性分析

我国改革开放2O多年来.房地产的迅速崛起与证券市场的快速发展与繁荣,使得房地产资产证券化成为可能。

(一)实施房地产证券化的宏观环境日趋成熟

1.宏观经济需要房地产有效投资和有效需求进行拉动。房地产作为国民经济新的积极增长点,发展资产证券化的融资模式有利于促进房地产市场和房地产业的发展:我们在上海、深圳、北京等发达城市进行资产证券化领域的初步尝试,并取得了一定成效。

2.土地产权和房地产权改革为房地产资产证券化提供了前提条件。产权明晰是房地产证券化的必备条件;土地使用制度改革为房地产权益的分割提供了条件,为推广房地产资产证券化做l『积极的准备。

3.快速发展的房地产市场和金融市场是经济基础。从整个国家的宏观经济基础看,我国的金融体制改革不断深化,经济运行状况良好,发展势头强劲。

4.国家针对房地产金融领域的违规操作现象,自2001年以来连续出台了一系列促进金融市场健康发展的房地产金融政策,繁荣的房地产市场和规范发展的金融市场为房地产资产证券化提供了经济基础。

(二)初步具备实施房地产证券化的微观基础

1.房地产市场存在巨大的资金缺口。只有推行房地产证券化,在金融市场上直接向社会大众融资,才能较好的解决房地产开发资金短缺的矛盾;庞大的住房消费市场的资金来源也不可能单纯依靠国家财政或者银行存款,住房消费的直接融资势在必行.推行房地产证券化成为一种必然

2.住房抵押贷款证券化业务基本成熟。我国随着住房货币供给体制逐步取代住房福利供给体制以来,住房抵押贷款不断上升已初步形成规模

3.庞大的房地产证券化投资需求群体

4.日趋规范的资本和证券市场。以买卖发行各种债券和股票的资本市场在我国已形成基本框架,资本市场的发展不仅为房地产证券化提供了市场规模,也因资本市场证券品种丰富而使房地产融资形式有多样化的选择。

(三)政府的推动作用

证券化是一种市场行为.但也离不开政府的有力支持,特别是在制度的改革和金融政策的推进方面上。综上所述,房地产资产证券化在我国虽不具备大规模推进的条件,却也有一些有利因素。因此,有选择地渐进发展是非常必要的。

三、房地产资产证券化融资模式的分析

(一)国外房地产资产证券化融资平台的基本模式

在国外,已逐渐形成了两种房地产资产证券化的融资模式;分别是以股份制项目公司为平台的公司型模式和以第三方信托机构为平台的信托型模式。不同平台开展的资产证券化融资有不同的核心运作,不同平台也会有不同的优势。房地产企业设立股份制项目公司是为了使后者成为项目资产的载体并充当特殊目的机构开展资产证券化融资,是国外房地产资产证券化融资普遍采用融资平台,适用于大型或者特大型的长期房地产项目融资。从制度功能上讲,信托具有的财产隔离机制能够很方便实现资产证券化融资要求的风险隔离,因此它在国外房地产资产证券化融资实践中使用得很普遍。

(二)对我国实行房地产资产证券化的难点分析

1.体制的制约

我国现行的房地产投资与金融体制正在进行重大改革.专业银行商业化、利率市场化、项目业主负责制等举措都是改革的重大步骤,但这些目标的真正实现还要经历一个相当长的过程。这也在一定程度上制约了我国房地产证券化进程。

2.资本市场的制约

(1)现阶段.国证券市场虽然发展迅速.但仍属于初级阶段,市场容量和市场规模十分有限:

(2)目前我国证券市场很不规范,难以识别证券的优劣;

f3)房地产证券流通市场要承受证券市场和房地产市场的双重风险:

f4)我国现阶段还没有真正权威性的评级机构;

(5)缺乏专门的政府担保机构和保险公司和推行房地产证券化所需的专门人才:

3.房地产法律及其监督的滞后性

我国现行《证券化》的相关条款中,缺乏对资产证券化在房地产融资业务应用的规定,这势必会增加住房贷款证券化的推荐难度。同时,建立风险隔离机制的相关法律有《破产法》和《信托法》,但因为在国内出现的时间还不长.实施过程中难免存在种种困难。4.信用制约

现阶段.我国尚无完整意义上的个人信用制度,银行很难对借款人的资信状况做出准确判断,对信贷业务的前的贷前调查和对贷款风险的评价显的困难重重。

5.房地产金融市场一级市场欠发达

我国长期实行的福利住房制度使房地产金融市场一直没有获得真正的发展.尤其是国有四大银行在金融市场的垄断地位,决定了我国房地产金融市场以非专业性房地产金融机构的商业银行为主体。

四、国外房地产资产证券化融资模式对我国的启示

(一)国外房地产资产证券化的融资模式对我国房地产证券化的启不

1.创造良好的房地产汪券化的制度环境

继续深化房地产制度、金融制度和企业制度改革,规范资本市场特别是证券交易市场的运作,加快制定和健全相关法律法规,为我国房地产证券化创造一个良好的外部环境.实现房地产权的独立化、法律化和人格化

2.建立房地产金融体系特剐是抵押贷款及其担保体系,培育多元化的投资主体

建赢专门的政府担保机构;积极开展各种信托业务;成立由国家控股或政府担保的抵押证券公司,收购各商业银行的抵押贷款,并以此为基础发行抵押贷款证券。

3.创造适宜的房地产资产证券化需要的环境

加快商业银行的转制步伐;组建全国性的住房银行;完善一级市场的风险控制机制:规范发展我国的资产评估业和资信评级业。

4.构建房地产信托投资资金

借鉴美国模式,由金融机构组织发起,具体资产管理由专业的投资顾问操作。

(二)我国房地产资产证券化融资模式的选择

不同的房地产证券化模式,其运行方式也各不相同。尤其在制度框架不同的国家或地区。这种不同会更加明显。在我国还是半空白的情况下运作.可以尝试从以下几个方面来探索房地产资产证券化的道路:

1.确定证券化资产,组成资产池。原始权益人在分析自身融资需求的基础上,确定需要证券化的资产,然后进行清理、估算和考核,最后将这些资产分类汇集形成一个资产池。基础的资产的选择直接关系到以后证券化的成功与否。

2.资产转移:这是证券化过程中非常重要的一个环节,在典型的资产证券化模式中,会通过一个专门的中介机构,也称特殊目的机构(SPV),通过对原始资产的“真实转移”,实现基础资产和原始权益人之间风险隔离和破产隔离。

3.信用增级和信用评级;为了吸引投资者,改善发行条件,必须对资产支持证券进行信用增级,以提高所发行的证券的信用级别。

4.发行证券及支付价款;专门机构将经过评级的证券交给具有承销资格的证券商去承销,可以采取公募或私募的方式来进行。一旦发行成功,专门机构就将从证券承销商那里获得的发行收人按事先约定的价格支付给原始的权益人。

5.资产的管理与证券的清偿;资产池的管理必须由专业的服务商来进行,这个服务商可以外请,也可以由原始权益人来担任,因为原始权益人已经比较熟悉基础资产的情况,一般也具备管理基础资产的专门技术和充足人力。至此,整个资产证券化过程告结束。

【参考文献】

[1]邓伟利.资产证券化:国际经验与中国实践[M].上海:上海人民出版社,2003.

[2]威廉姆·布鲁格曼.房地产融资与投资[M].大连:东北财经大学出版社2000.

[3]斯蒂文·L-西瓦兹.结构金融——资产证券化原理指南[M]北京:清华大学出版社.2004.

[4]于凤坤.资产证券化:理论与实务[M].北京:北京大学出版社,2002.

[5]黄嵩.房地产信托融资探析[J].中国房地产金融,2005.

房地产法论文范文篇6

自我国改革开放以来,住宅建设进入到了全面提高居民居住质量和形成国民经济支柱产业的关键时期,商品房买卖合同的签订中,有以下几个问题值得重视。

一、商品房预售中的问题:1、商品房预售合同就法律性质而言,应属于远期交货合同。商品房预售的条件是房地产开发商必须具备俗称的“五证”。2、预售商品房能否转让的问题,预售商品房的转让的标的并不是房屋的所有权,而是对所有权的期待权,预售合同的转让根据我国《城市房地产管理法》是有条件的。

二、定金和订金的区别:现在很多房地产开发企业即卖出人在与买受人签订预售合同或房屋买卖合同之前,都会要求买受人必须向其交付一定金额的订购金。我们应当对出卖人收取的资金作出准确的判断与认定。如是“定金”,购房者不履行合同就无权索回定金,开发商不履行合同,应当双倍返还定金;如是“订金”,则对合同没有担保作用,不像“定金”与违约情形有惩罚作用。

三、因房屋存在质量问题解除合同的条件:卖出人与买受人如果对物业是否存在质量问题存有争议,需委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测,以该机构出具的书面鉴定意见作为处理争议的依据。商品房屋应具备与其价值相适应的舒适和美观程度,如果忽视其而仅以安全为条件,应认定为影响其居住使用。

四、商品房买卖合同缔结过程中的欺诈行为;欺诈行为可以划分为两类:即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。一方以欺诈的手段,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者促裁机构变更或者撤销,如受害人认为违约责任的适用对其更为有利,可要求在确认合同有效的情况下,责令欺诈行为人承担违约责任。

关键词:商品房预售定金解除合同欺诈行为违约金

我国房地产法律制度的完善,不能离开法律追求公平正义的价值目标,在土地资源紧缺的国情下,科学利用有限的城市土地资源尤显重要,立法机关和房地产行政管理机关对城市房地产公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标。目前我国商品房的建设如火如荼,购房者也异常踊跃,房价更是久涨不衰,买房是老百姓经常探讨的问题,如何才能买到一套令自己称心如意的住房呢?除了考察商品房的地理位置是否优越、交通是否便利、环境是否优美、配套是否健全等问题,购房者应在商品房买卖所涉及的法律问题上多了解一些,笔者认为有几个问题值得我们探讨。

一、商品房预售中的问题

商品房买卖合同分为商品房现售和商品房预售两种,是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。商品房现售不在本文讨论的内容之中,现不再赘述。

根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定,商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为;商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。①

1、有关商品房预售合同的性质和预售条件

商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的一种买卖合同,就法律性质而言,不同于预约买卖合同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同,而属于远期交货合同,即合同双方当事人在合同中约定在将来的一定期间内交货的合同。鉴于预售的商品房存在诸多不确定因素,风险较大,国家对于商品房的预售给予较强的干预,明确规定了商品房预售的条件。即房地产开发商必须具备俗称的“五证”:②

(1).国有土地使用权证。

(2).建设用地规划许可证。

(3).建设工程规划许可证。

(4).建设工程开工许可证。

(5).预售许可证。一般来说开发商如果已获得了预售许可证,那么就应该已取得了前四证。但也不能为了省事,而只查看预售许可证不查看其他四证。只有具备了上述“五证”,商品房才可进行预售,否则,购房者一旦购买了不具备预售条件的商品房,那么将在日后办理房产证等诸多环节带来很大的麻烦。因此,购房者应在合同签订的过程中,把握合同的细节,约定到期不能履行的违约责任,才能切实保护自己的合法利益。

2、预售商品房能否转让的问题。

预售的商品房能否转让,目前我国没有明文规定,但笔者认为允许预售商品房转让实现了所有权人对其所有物的处分权。③对于房地产开发商来说,一方面可以加速资金回笼,减轻借贷压力,另一方面也可以加快工程进度,缩短建设周期,使购买人尽快收回投资。同时也要看到预售商品房的转让的标的并不是房屋的真正的所有权,而是对所有权的期待权。

我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”这说明预售合同转让是有条件的。笔者认为预售合同转让的条件如下:

(1)依照法律、法规等规定,允许预售的商品房转让的可以转让;不允许转让的不得转让。

(2)转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人,未登记备案的预售商品房不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理。

(3)预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房,同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示,否则转让行为无效。

(4)商品房的预售合同必须合法有效,才允许预售商品房转让,否则预售商品房转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定:“商品房的预售合同无效的,预售商品房的转让合同,一般也应当认定无效。”

(5)预售的商品房转让需要签订转让合同,不必重新签订新预售合同。这种预售商品房转让合同应依法缴纳有关税费。

由此看来,预售商品房在符合上述条件的情况下是可以转让的。

二、定金问题

现在很多房地产开发企业即出卖人在与买受人正式签订预售合同或房屋买卖合同之前,都自行制作了一份统一格式的认购书,要求买受人必须向其交付壹万元到两万元不等的认购订金(现大部份已改为定金),并且明确约定:如果买受人在一定期限内不与出卖人签订房屋买卖合同的,将不退还已收取的订金(或定金)。由于此时正式的购房合同条款买受人并不知晓,有些买受人甚至连房屋的基本情况都无法准确知道,而到了签订正式的房屋买卖合同时,却由于合同中有种种不平等条款,或者房屋具体结构、设计、居住环境发生变化,或者在交付使用时间、办理房产证的期限、违约责任等方面无法与出卖人达成一致意见,从而导致买受人无法与出卖人签订合同。此时买受人如果想收回订金(或定金),却又因认购书中订金(或定金)条款的约定倍感困难,极大的损害了买受人的合法权益。④

为此,我们应当对出卖人所收取的订金或定金的性质作出准确的判断与认定。“定金”指在订立房屋买卖合同时,为保证合同的履行,由购房者先行向开发商交纳部分款项,待合同履行后,定金应当退回或抵作房款。购房者如不履行合同就无权索回定金。开发商如不履行合同,应当双倍返还定金。定金在《担保法》中有明确规定:当事人可约定一方向对方给付定金作为债权的担保,债权人履行债务后,定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金,收受定金的一方不履行约定债务的,应当双倍返还定金。并且定金应当以书面形式约定。定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。

“订金”是指购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后,准备进一步协商所签订的临时认购协议中约定的款项。买方支付订金之后,在约定的时间内,卖方不得再将该房屋出售给其他人,买方应在规定的时间内与卖方签订合同或支付款项。订金对合同没有担保作用,不像“定金”对违约情形有惩罚的作用。

某些情况下,在《商品房认购书》中虽然注明的是“订金”,但是,这种“订金”实际上相当于“定金”。

例如当购房者选中自己满意的楼盘,与开发商达成购买的初步意向后,开发商会要求购房者签订一份《认购书》。《认购书》一般都对所购商品房的位置、面积、价款做出约定,同时还约定购房人应当交纳订金。如果买卖双方在认购书中约定了:双方未签订正式的商品房买卖合同,如因购房者违约造成,则订金不予退还,如因开发商违约,则应双倍返还订金的条款,那么,此时“订金”实际上即属于“定金”的性质,应当按照“定金罚则”进行处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”

另外建设部《商品房销售管理办法》第二十二条对签订商品房买卖合同前开发商所收取的定金或订金的问题作了规定:“不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定”。这条是关于预订款项的规定,根据这条规定,开发商所销售的商品房不符合销售条件的,在签订商品房买卖合同之前向购房者收取定金或订金属于违法行为,均可以要求退还;如果开发商所销售的商品房符合销售条件,则要分两种情况分别对待,第一,如果购房者向开发商交付订金或其他预订款项,但双方未能就合同条款协商一致,未能签订正式的商品房买卖合同的,开发商应当退还所收取的预订款项。第二,若购房者与开发商对订金或其他预订款项另有约定,例如:开发商在《认购书》或订金收据上写明购房者在规定的时间内不签订合同或不支付首期房款则不退订金,在这种情况下则适用双方的约定。由此可见,即便是《认购书》中注明的是“订金”,但在具体纠纷中,法院应把“订金”按“定金”处理。但为了保险起见,购房人应要求开发商准确使用“定金”二字,以防被骗,同时也要慎重考虑、多方考察,不要轻易支付定金,否则是要付出代价的。

三、因房屋存在质量问题解除合同的条件

房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同,因法有明文规定,目前在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度,当事人可以请求法院解除合同,实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定的解除合同的条件,即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用,但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”?该条解释的可操作性不强,依赖于法官的自由裁量。有人认为,商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准,只要房屋能安全的居住使用,其它质量问题不会严重影响居住使用;其他人认为,“居住使用”不仅以安全为条件,与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准,如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度,亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。

开发商所交付的物业如存在质量问题,一般视不同情况予以处理:如果物业仅存在轻微的瑕疵,如漏水、细微裂缝等,可通过修补、给付违约金的方式补偿购房者的损失;对于存在严重质量问题,将足以影响居住者人身安全的,购房者可予以解除合同。但如果双方对物业是否存在质量问题存有争议的,仍需委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测,以该机构出具的书面鉴定意见作为处理争议的依据。这将涉及到两个问题,即费用承担的问题和鉴定机构鉴定结论的效力问题。对此,双方当事人最好事先在预售合同中予以约定,否则,一旦发生质量问题的争议,双方不能就鉴定机构的选择和费用承担等问题达成一致的,则只能通过诉讼的途径予以解决,增添了当事人本可省却的解决争议的烦琐程序和成本支出。另外,在物业的维修期间,购房者还可能承受误工费、另行租房的损失,这也可在合同中约定由开发商承担。

四、商品房买卖合同缔结过程中的欺诈行为和处理

欺诈行为主要可以划分为两类:即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中,虚假陈述是作为,客观性较强,当事人举证不易,但法院认定不难,在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解、认定和处理,则不宜确定。下面我们来看一个案例:

原告,丁某,某公司法定代表人。被告,某市某房地产开发有限公司。案由,2002年6月19日,原告代表其公司与被告签订购房合同。双方约定,原告购买被告开发的某小区商品房一套,建筑总面积110.9平方米,单价2302元/平方米,总价255292元,交房日期为2003年5月30日前,小房单价2000元/个(待交钥匙时一次交清)。付款方式为分期付款,首付30%,后凭本合同与银行订立170000元的贷款合同。签约当日原告根据约定于向被告交付了总房价30%的85292元的首付款。出卖人逾期交房的违约责任:(1)逾期不超过90日的,出卖人向买受人每日支付100元的违约金,合同继续履行;(2)超过90日的,买受人有权解除合同,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款。

合同签订前,原告认为单独的厨房,餐厅和客厅不适合公司办公,被告遂向原告承诺可将三间房间的墙打掉,同时更改了户型图并附于合同。2002年7月,被告催促原告向银行办理贷款手续,而原告认为被告为交付设计院更改的户型图,有不能履行的危险,所以至起诉时止仍未办理贷款。2003年8月27日,交房时未按照合同中户型图建造(因要求打掉的墙是承重墙),小房也被改成车库买于他人。2004年1月原告向法院起诉。原告要求被告赔偿因迟延交房所造成的损失,即甲方在逾期交房期间的房租(从2003年6月1日至2004年1月1日共1600元/月*6=9600元),和因未交小房将来租小房的费用(620元/年*3年=1860元);逾期交房的违约金按合同约定每日100元计(100元*3个月*30日=9000元),以上共计20460元,并主张继续履行合同。

为了确定此合同的性质,就需要界定房地产开发商更改户型图吸引原告签约的行为。根据最高人民法院的解释,欺诈是指“一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示”的行为,因欺诈而订立的合同,是在受欺诈人因欺诈行为发生错误而作出的不真实的意思表示合意。该案中,被告作为房地产开发商,应知道承重墙不能拆的规定,但其为符合原告的要求,任意更改户型图,属于“故意告知对方虚假情况”,因此具有欺诈的故意。原告因考虑了已更改的户型图纸有利于自己的工作和生活,才作出买房决定并随即与房地产开发商签约,即原告因考虑到被告告知的“虚假情况”才陷入了错误并作出了意思表示,因此被告的行为属于“诱使当事人作出错误意思表示”的行为。由于被告的行为均符合欺诈的要件,所以被告任意更改户型图吸引原告买房的行为属于合同欺诈。我国《合同法》第54条第2款规定:“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤消。”如受害人认为违约责任的适用对其更为有利,可要求在确认合同有效的情况下,责令欺诈行为人承担违约责任。

《合同法》第114条第一款是关于违约金的规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”由此可见,损害赔偿与支付违约金都是合同责任的主要形式.损害赔偿通常要与实际损害相符,而违约金数额与实际损失并无必然联系,即使在没有损害的情况下也应该支付违约金.对于本案,如果支付补偿性违约金(即9000元)不足以补偿原告所遭受的损失,被告还需要承担损害赔偿责任,以弥补违约金的不足部分.这时,违约金与赔偿金可以并用.但是两者并用时需以实际损失作为责任的最高限额.因为既然当事人约定的补偿性违约金未达到实际损失数额,就要使用损害赔偿,而适用损害赔偿就必须遵循损害赔偿不得超过实际损害的基本原则.所以,原告未交小房和迟延交房所造成的损失(继续租房的费用)再加上违约金的数额如果1、超过了实际损失,则只能按照实际损失赔偿;2、未超过实际损失,按实际相加的数额赔偿.因违约金9000元未超过实际损失11460(租房和租小房的费用),所以原告继续履约的主张应支持,但损失赔偿应按照实际损失计算,即被告应赔偿原告11460元。从这个案例可以看出,买房人不但应在合同的签订过程中要字斟酌句,把细节问题考虑得细致一点,周到一点,在合同的执行中,也要运用法律的武器保护自己的合法权益。

商品房动辄价值十几万或者几十万,对于每个购房人来讲,都是一笔不小的数目。从新建住房看,个人购买商品住宅的比例已经接近94%。⑤由于我国当前法律制度的不健全,在商品房买卖中还存在着许多问题,买房人要在上述几个问题上加强认识,提高自己的法律素养,搞清合同中的细节问题或由专业律师陪同购房,防患于未然;而作为立法部门和有关机构,只有进一步完善我国的房地产法律制度,尽量使用准确的语言,确立精确的数字标准,房地产权利人的合法权益才能得到有效的保护。

本文就商品房屋交易中买卖合同中常见的问题作了简单的分析和研究,以期对今后该类交易人群提供借鉴,确保我国商品房交易朝着健康、完善和周密的方向发展。

参考文献:

[1]黄河编著:《房地产法》,中国政法大学出版社1999年第一版。

[2]王利明崔建远主编:《合同法》,北京大学出版社2000年第二版。

房地产法论文范文篇7

本文结合《房地产管理法》、《商品房预售管理法》、《消费者权益保护法》就商品房预售纠纷中消费者权益保护展开了论述,并结合实际谈了几点粗浅的看法。

全文共分四大部分。第一部分阐述了房屋预售纠纷中消费者权益保护的重要性和紧迫性。作为房屋消费者相对于开发商处于明显的弱势,地位有所不平等,在预购商品房领域自我保护能力不够,对相关法律了解甚少,在购买商品预售房过程中自己的合法权益极容易受到侵害,保护预购者权益要从根本上打击在商品房预售过程中侵犯预购者利益的不良行为切实维护消费者的合法权益。第二部分阐述了房屋预售纠纷所呈现的特点及其表现形式。房地产纠纷案件法律关系复杂、政策性较强,且矛盾尖锐、涉案人员范围广,具体表现为:预售合同的效力问题;宣传广告纠纷;签约条款纠纷;延期交房纠纷;产权证书纠纷;物业管理纠纷等。第三部门阐述了商品房预售中消费者权益受损的原因。第四部门阐述了商品房预售领域中保护消费者权益应注意的几个问题。主要讲述了加大保护消费者权益法律法规的宣传;加大行政处罚力度建立规范商品房市场;建立监管机制;消费者在商品房预售领域中应提高自我保护能力等。

希望房屋消费者在购买商品预售房过程中如何维护自己的合法权益有所帮助。

关键词:商品房预售纠纷消费者权益保护

房屋预售是上个世纪90年代初从境外引进的一项制度,相对于现房销售,属于期房性质。它对于经济能力较弱的开发商和购房者是有利的,客观上具有一种满足预期、分期付款、在开发商与购房者之间相互融资的功能,特别对于购房者具有一种锁定价格的作用,能够消解他们对不确定前景的担忧。房地产开发因融资量大,投资多,需通过一定的方式筹集资金,房屋预售就是房地产开发企业常用的一种筹资方式。房屋预售作为一种新的销售形式首先在深圳等沿海地区、继而在各地被普遍采用。实践证明,这种方式不仅对房地产开发企业自身筹集资金、搞活经营、避免风险起着重要作用,而且在客观上对活跃房地产市场,促进居民住房条件的改善,实现资产的保值有着积极的意义。

在宏观上,房屋预售的运作体现为放大商品房的供需范畴,吸引民众的多样化参与,从而扩充和完善房地产市场的容量和层次。在当今世界上,房屋预售是许多国家不可或缺的市场领域,这项制度进入我国后,对于推动房地产业的发展起到了不可低估的作用。但不可否认的是,房屋预售市场的发展也带来了房屋预售纠纷案件的增多,房屋消费者权益保护问题日益突出。笔者结合我国法律规定和司法实践对这一问题阐述自己粗浅的看法,希望引起有关方面的关注。

一、房地产预售纠纷中消费者权益保护问题的重要性和紧迫性

预售商品房作为我国房地产销售市场的主要销售形式之一,是近年来我国房地产市场发展的新生事物。由于商品房预售在我国才刚刚起步,购房人对商品房预售市场认识不够,加之现行法律法规的不完善,往往在实践中会出现一些问题,如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、延期交房、产权证书、物业管理方面等。这些问题的出现,不但会给购房者带来难以估量的经济损失,而且也扰乱了我国房地产市场秩序,影响了社会稳定。

《消费者权益保护法》自1994年1月1日起施行,它的颁布实施就是为了保护在现代消费社会中的弱者。所谓弱者指的是个体、单个的社会成员。单个的社会成员与大公司、大企业发生买卖关系、服务关系,始终处于弱者的地位,法律上应该对他们有所倾斜。这就是消费者,也是《消费者权益保护法》产生的根本原因。①在商品房预售中,因建设工期长,买期房面临的风险比一般买现房的大得多。有的开发商预收了购房者的房款后,由于各种原因,所建项目不能继续进行甚至停工,未能按期竣工或如期交付房屋,给购房人造成巨大损失。在现有的市场背景下,从经济实力、交易地位上看,相对于财雄势大的开发商来讲,广大购房者处于明显的弱势地位。购房者大多法律意识淡薄,交易知识匮乏,风险防范和处理能力不足,在权利受到或即将受到损害时,未能及时通过行使自己的权力保护自己的合法权益,这就使购房者在进入商品房预售过程之初,就处于与开发商相对不平等的地位,合法权益容易受到侵害。保护预购者权益要从根本上打击在商品房预售过程中侵犯预购者利益的不良行为切实维护消费者的合法权益。国家也应进一步的健全、完善有关法律法规,使得消费者权益在制度上有所保证。

二、房屋预售纠纷案件的特点及房屋预售纠纷的表现形式?

1、房屋预售的概念及构成条件

房屋预售,称商品房预售,是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前,将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为。房屋预售又称“卖楼花”。②

商品房预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限,并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。

商品房预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖,真正的房屋交接尚未完成。因此,国家加强了对商品房预售市场的规范和管理。我国对商品房预售的条件资格及程序作了专门的规定,而且还要求在预售合同签订后一定时限内必须向当地房产和国土管理部门办理登记备案手续。

商品房预售的构成条件

A、已交对全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。B、持有建设工程规划许可证和施工许可证。C、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期。规定投入开发资金达到工程建设总投资的25%以上,是为了制止“炒地皮”牟取暴利等不法行为发生;规定必须确定施工进度和竣工交付日期,是为了便于监管,有利于日后发生违约行为时确定违约责任,以更好地保障承购人的利益。D、房屋预售实行许可证制度。开发企业应在向县级以上人民政府房产管理部门输预售登记,取得《商品房预售许可证》后,方可进行房屋预售。③

2、房屋预售纠纷案件呈现的特点

当前房地产纠纷案件呈现以下特点:一是房地产纠纷案件法律关系复杂、政策性较强,且矛盾尖锐、涉案人员范围广,处理不好极易引发影响社会稳定的问题;二是涉及房地产案件的有关法律法规相对滞后,审判中需要对民法通则、合同法、司法解释和相关法理进行综合运用,对审案法官综合素质要求较高;三是部分房地产公司信用度不好,在房地产销售过程中未尽到如实告知义务,侵害购房者知情权;四是部分购房者法律意识淡薄,法律知识欠缺。因销售广告和物业管理缺乏规范,跟不上市场发展需要而引发的诉讼。

3、房屋预售纠纷的表现形式

在我国,商品房预售制度是1994年《城市房地产管理法》公布后正式确立的。经过多年发展,已经成为房地产市场经营核心管理制度之一,对促进房地产业发展起了非常重要的作用。然而,经过十余年的发展,房屋预售制度的弊端也逐渐显露出来,在房屋预售过程中,各类纠纷案件也频频发生。具体来看,主要表现在以下几个方面:

(1)、预售合同的效力问题。表现在预售方无开发资格或在没有取得预售许可证的情况下进行销售。一般而言,这种开发商本身的资质就差,且无诚信可言,这样在预购人付了房款之后,一般无法取得预定的房屋,或是预售方与购房人签约后,却不能按当初所预料的那样如期取得预售证,导致预售契约无法在房地产备案,导致合同无效,购房人不能买到签约中的房产。而往往遇到这种情况,开发商只是退还购房人交纳的首付款而不支付利息。

(2)、宣传广告纠纷。一些房地产商在预售宣传时,一般者散发精致的售楼书,许诺所预售房屋有优美的环境,高尚的品位,完美的配套设施,周全的物业管理。消费者在接收预购的房屋后才发现实际情况与广告宣传大有出入,一些配套设施迟迟难以落实,甚至有些就是虚假广告,根本就是无中生有,蒙骗消费者,物业管理更是质价不符。消费者为此与房地产商讨“说法”时,房地产商往往寻找各种理由推卸责任。

(3)、签约条款纠纷。这种纠纷的表现形式主要有三种:一是开发商在购房合同中事先填写好的部分内容,购房者不能接受;二是开发商为保护自身利益而准备的众多补充条款中的部分内容,购房者不能接受;三是购房者为保护自身的合法权益而准备的部分补充条款,开发商不接受。④显然在这些纠纷中购房者是处于弱势地位的,实践中大都是以购房者妥协而告终。这类纠纷是目前购房者遇到的主要麻烦并呈上升趋势。由于它受供求关系和行业现状的影响很大,到目前为止还没有有效的解决办法。在北京,即将推广使用的《商品房预售合同》,其内容较以前的文本有较大改进,增加了部分保护购房者的条款,能够相对缓和购房者的弱势地位。

(4)、延期交房纠纷。这种纠纷的表现形式主要有两种:一是由于不可抗力造成开发商不能按期交房;二是由于开发商自身经营的原因造成开发商不能按期交房。第一种情况只要是符合法律规定的不可抗力的条件,开发商又及时的通知了购房者,开发商可以不承担违约责任,这个过程中购房者需要注意的就是要区分延期的原因是否是不可抗力直接造成的,否则开发商同样要承担违约责任,最好找专业人士予以认定。第二种情况则要严格按照合同的约定要求开发商承担责任。

(5)、产权证书纠纷。这类纠纷在前些年是较为普遍的,甚至是房地产买卖中的主要纠纷,但从今年开始,应该会逐步减少,因为政府管理部门已经加大了对开发商的督促力度,提高自身的办公效率,同时购房合同中相关的条款内容也越来越规范。实践中纠纷的表现形式有:1、开发商没有按约定的时间办理完业主的房屋产权证书,要承担相应的违约责任,但这具体的责任内容需要购房者和开发商明确约定,否则购房者是无法得到相应合理的经济补偿的。2、由于开发商将所售房屋或土地抵押给第三方,导致根本无法办理业主的产权证书,这的种情况购房者可以选择退房,要求开发商承担全部的经济损失;也可以选择不退房,但要求赔偿损失就有一定的难度了,除非在购房合同中有明确的约定。⑤

(6)、物业管理纠纷。物业管理是购房人在签合同时容易忽略的内容,有些开发商在房屋销售后对物业管理并不重视,致使小区无人管理,卫生、治安环境极差,令住户怨声载道。有的物业公司管理混乱,随意出租公共配套设施,增加了小区内的污染和噪音,恶化了小区环境,小区业主常常被盗。加之个别物业员工素质较差,把管理当成管制,严重侵害了消费者的人身和财产安全。而物业公司又偏袒物业员工,消费者权益受到严重侵害,致使消费者的投诉长期没有结果。物业管理的好坏,关系到各住户的生活环境,各开发商一定要引起重视,选择自己放心满意的物业公司进行服务,给住户营造一个良好的居住环境。

三、商品房预售中消费者权益受损的原因

1、因开发周期长,不确定因素多,使开发商风险增大,开发商预收了购房者的房款后,所建项目未能按期竣工或如期交付房屋,引发诉讼。

2、预售广告和宣传资料为吸引更多购房者夸大其辞,当房屋竣工后,却出现实际交付的房屋与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远的情况,引起购房者不满。

3、行政监管力度不够致使房地产市场不规范。商品房在预售之前必须先到县级以上房地产行政主管部门办理商品房预售证明。通过对商品房预售证办理需要提供的手续的检查,即可知道该开发项目的手续齐全与否。在这个环节当中如果行政主管部门不能严格把关,在证件不齐的情况下,办理了“商品房预售证,那么开发商对消费者利益的侵犯就会成为必然。”

4、开发商与购房者地位相对不平等。在现有的市场背景下,相对于财雄势大的开发商来讲,广大购房者处于明显的弱势地位。购房者大多法律意识淡薄,交易知识匮乏,风险防范和处理能力不足,合法权益容易受到侵害。⑥

四、商品房预售领域中保护消费者权益应注意的几个问题

商品房买卖市场出现的诸多问题,侵害了消费者的切身利益,严重影响了消费者的正常生活,不利于社会稳定,使消费者购买商品房的积极性受到严重挫折,阻碍了商品房产业的健康发展和国家鼓励消费、刺激消费、拉动房地产业增长的战略方针的落实,依据有关法律和我国消费者权益保护现状,笔者对商品房领域中如何保护消费者权益作几点建议:

1、加大保护消费者合法权益的法律法规宣传,加强新闻媒体的监督,形成社会舆论监督氛围。

要利用各种方式,广泛向广大人民群众和购买商品房的消费者反复宣传《消法》,《合同法》,《建筑法》,《物业管理条例》、《城市房地产管理法》,使广大消费者掌握法律法规。同时,还要加强舆论的监督,经常与新闻媒体合作,加大对房地产行业的法律,法规宣传,增强房地产开发商守法意识和消费者自我保护意识。对侵害消费者购买商品房权益的各种违法行为予以从严查处和在媒体上曝光。

2、加大行政处罚力度,全面治理和规范商品房市场。

对商品房市场实施行政监管执法的部门较多,长期实行分兵把守,未形成监管执法合力。要治理整顿好商品房市场秩序,尤其关键的是城建,规划,国土,房管等部门,他们与房地产开发商之间联系最多,较为熟悉,如果不由他们把好各个环节,单等消费者购买商品房后发现问题再向工商部门和消协投诉,这就失去了有关部门监管职责。要治理整顿好商品房市场,关键是要当地政府把治理商品房市场秩序作为为民办实事,办好事,列入重大议事日程,应组织和督促城建,工商,房管,国土,规划等行政执法部门联合加大监管执法力度,不断规范和完善商品房管理的各项规章制度。同时,要及时制止和查处房屋开发商未办理开发手续,就擅自开发建设;未办理预售房许可证就销售房屋的违法行为。对行政主管部门的人员滥用职权,贪赃枉法,给消费者造成重大经济损失的人员,党的纪委。政府的监察部门要及时介入,严肃查处,构成犯罪的,要移送司法机关处理。

3、尽快建立商品房信誉监管机制,敦促房地产开发企业自律。

为了更好地净化商品房市场秩序,必须加强房地产开发企业信用体系建设。工商行政管理机关要充分利用市场监管执法中掌握的企业情况,实施市场经营主体违法行为公示制度。对在常年监管工作中查处的房地产企业的各种违法违规行为,在适当的场所或适当的范围予以公布,以惩戒违法者,警示其他企业。此外,各监管职能部门,应在计算机网络管理上,将有严重违法行为的房地产经营企业锁入“不良行为警示记录系统”中,并限制其相关行为,在网上公布,向社会发出警示,以此教育房地产企业诚信为本,依法经营。

4、购买商品房的消费者要提高法律意识和自我保护能力。

我国长期实行福利分房制度,也就是单位购(建)房屋,无偿分给员工,能分到房屋已让员工欢天喜地,因此,对于房屋质量或其他问题,人人都能容忍。目前,加之农村进城农民购买房屋,这就造城消费者在购买商品房方面的法律意识比其他消费领域明显不足。在商品房市场中,消费者能很好运用<<合同法>>,<<消费者权益保护法>>赋予的各项权利,就能在商品房产生纠纷时站在有利地位。所以,提高购买商品房的消费者法律意识是当务之急。因此,购房消费者在购买商品房之前,要尽可能地多掌握商品房的相关知识,包括建房工程技术方面的知识和有关法律法规知识。签订购房合同时要慎之又慎,并要查看开发商的各种证照是否齐全,是否有预售房许可证等等。签订合同之后,要时刻关注房屋施工建设情况,为及时实现对预购房所有权创造条件。购买商品房的各种证据要注意收集,发生纠纷后要及时采取法律措施,要采取证据保全,以防止法律诉讼时效过期。

5、加大对房屋预售广告、宣传的管理。

《城市商品房预售管理办法》第九条明文规定:开发企业进行商品房预售,应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。《商品房销售管理办法》第十四条规定:房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告,应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定,广告内容必须真实、合法、科学、准确。

6、房地产纠纷中消费者应采用适当的途径切实自身的合法权益。

对于房地产纠纷,根据我国的司法实践,一般有协商、行政处理、仲裁、诉讼四种解决途径。解决房地产纠纷的途径不同,其法律效力也不相同。预购人应在商品房(预购)买卖合同中加以明确约定。

协商是指当事人行使自己的合法处分权,在法律规定许可的前提下互谅互让,协商解决纠纷。行政处理是指由房地产行政主管部门在自己的职权范围内,对某些特定情况下的房地产纠纷直接作出处理决定。这种处理可能是根据发生纠纷的当事人的要求而作出的,也可能是房地产行政主管部门主动作出的。仲裁亦称公断,是指由第三者(专门的仲裁机构、仲裁员)根据发生房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请,对他们的争议作出判断和裁决。诉讼是指房地产纠纷当事人依法向人民法院提起诉讼,由人民法院依据有关法律和事实做出判决以解决争议的一种方式。

解决房地产纠纷的途径不同,其法律效力也不相同。协商解决纠纷的,通常不具有法律效力、对当事人没有法律强制约束力,如果确认错误或当事人重新提出异议,有关机关可以依法审理,作出决定。但依据当事人处分权原则,这种解决形式仍具有一定的法律意义,仲裁和诉讼解决纠纷,所作的裁决书和判决书是由仲裁机关和人民法院严格依照法定程序和法律规定确认的,对当事人具有法律约束力。房地产纠纷当事人有权选择解决纠纷的途径和方式,既可以直接向法院起诉,也可以由调解机构或仲裁机构处理。⑦

总而言之,消费者权益关系到社会每个人的合法权益,保护消费者权益是符合时代要求的,体现了“以人为本”的精神,国家通过逐步完善相关的法律法规,对一些不法开发商侵犯预购者合法权益的行为进行严惩也将进一步保护房屋消费者的合法权益,消费者也应在商品房预售领域提高自我保护能力切实维护好自己的合法权益。

注释

①江平著:《消费者权益保护法的完善》,中国工商行政管理出版社,2001年3月第一版,第21页;

②程信和刘国臻编著教材《房地产法学》,北京大学出版社,第140页;

③教材《房地产法学》,北京大学出版社,第141页;

④《如何避免购房中的五大纠纷》,《北京日报》,2005年5月12日版;

⑤詹启智,《商品房买卖合同中易设置的经济陷阱与防范》,《中国房地产》2002年第7期,第23页;

⑥潼南红盾住处网,《商品房买卖与消费者保护》,2005年3月22日版;

⑦教材《房地产法学》第265页。

参考资料

1.程信和刘国臻编著本教材《房地产法学》;

2.张严方著:《消费者保护法》研究,法律出版社2003年3月第1版;

3.《房地产法学》,北大出版社,程信和、刘同臻,《解决房地产纠纷的方式和法律依据》;

4.《房地产违法行为表现形式及查处法律依据与处罚标准》,台海出版社;

5.、《最高人民法院副院长黄松有就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问》,载《人民法院报》2003年5月7日,第2版;

房地产法论文范文篇8

一、搭建学习平台,提高广大职工整体素质

学习是解放思想的先导,是搞好工会工作的前提,也是与时俱进的内在要求。2009年度,市房地产局工会,根据市房地产局党委的统一部署,积极配合局党委在全局开展各项理论学习活动。并以开展“创建学习型组织,争做学习型职工”活动为主要内容,先后组织学习党的十七大、十七届三中全会、中央和省经济工作会议精神,深入贯彻落实科学发展观,广泛宣传新《工会法》、《劳动法》、《劳动合同法》,适时开展了“五五”普法知识竞赛,从而引导广大干部职工自觉学法、懂法、守法、用法,依法规范自己的行为和运用法律武器保护自身合法权益。同时,局工会充分发挥工会的组织优势和阵地优势,利用不同宣传形式,创造良好的学习环境,不断加强基层学习型组织的推动力,提升工会工作的整体水平。通过学习,全面提升了广大干部职工的整体素质,使广大干部职工明确肩负的使命和责任,进一步发挥工会的桥梁和纽带作用,更好地为房地产经济的发展服务。全年共收到各基层工会撰写科学发展观、工会维权等学习体会文章和论文14篇。

二、深化民主管理,发挥工会组织职能作用

1.扎实抓好事务公开工作。局工会积极发挥工会的监督作用,认真落实事务公开,加强民主监督管理,指导局属各单位开展事务公开工作。要求局属各单位坚持“政务公开”制,及时向职工公开党建、财务、职评、评先、考核、培训等情况,并设立意见箱。如产权市场处在干部选拔、职称评聘、评先评优、重大事项决策、业务招待费、职工福利等方面都以处务会、事务公开栏等不同形式及时公开,接受广大干部职工的监督,受到广大干部职工的好评。

2.认真开展民主评议工作。民主测评是密切干群、党群关系,深化民主管理的有效形式和重要措施。年初产权市场管理处、市住房制度改革办公室在开展民主评议领导干部工作过程中,做的扎实深入,一是内容全面,以领导干部的工作实绩和廉洁自律为重点,涵盖德、能、勤、绩、廉五个方面。二是覆盖面广,所有副科级以上的中层领导干部都必须接受职工的评议,整个评议程序规范,精心组织,深受职工的好评。

三、规范服务行为,深化文明行业创建活动

市房地产产权交易与登记中心、住房置业担保,住房专项维修资金缴纳等各类业务是市房地产管理部门面对群众和社会的窗口,它直接为群众服务,直接受群众监督,直接反映我们的形象,作为重要的窗口单位,市房地产局按照“创新理念、深化内涵、全员参与、整体推进”的工作思路,深入开展窗口行业文明创建活动,一是健全完善“三有、三公开、三优”,即对外服务窗口设有意见箱(簿)、有监督投诉电话号码、有便民服务项目,并设置了行业部门的办事程序、收费标准、服务人员的工号,切实做到服务优质、序优良、环境优美。二是坚持以制度管人,以制度管事,即对内管理上,建立了岗位责任、绩效考核、工作纪律、行政例会等制度,对外服务上,建立了首问负责、权属信息查询、一次性告知、服务承诺、限时办理、跟踪服务、工作督办等制度,对业务办理上,建立了业务规程、定期抽查、错件责任追究等制度,切实转变工作作风,牢固树立服务意识和大局意识,促进了机关作风和效能建设的制度化、规范化,形成了效能建设的长效管理机制。

同时,局工会把开展职工技能竞赛和创建先进班组活动作为创建工作的重要内容,以创建“工人先锋号”活动为载体,在局属各单位开展争创“工人先锋号”和“文明示范窗口”竞赛活动,在竞赛中,一批典型脱颖而出。今年,产权市场管理处获全省建设系统“工人先锋号”;市拆迁办王茂银同志荣获2009-2009年度市先进工作者;市产权市场管理处交易大厅获市第四届市文明窗口称号;产权市场管理处潘云翠同志获市第四届文明职工标兵;市白蚁所荣获我市“工人先锋号“称号;蒲荣同志2009-2009连续两年荣获市行政服务中心先进个人,并4次获“季度优秀工作人员”称号。

四、营造喜庆氛围,迎接新中国六十华诞

今年,喜逢祖国六十周岁,局工会在国庆前夕举办了“立足本岗干好本职,以优异成绩献国庆”为主题的金秋十月宣传活动,1.为隆重庆祝新中国成立60周年,弘扬民族精神,激发爱国热情,展示职工风采。9月上旬组织局干部职工参加建委系统“爱国、爱民、爱我家”祖国在我心中歌咏大赛,通过歌咏活动,唱响时代主旋律,增强民族责任感、使命感,展示建设职工建功立业的思想境界和乐于进取的精神风貌。2.召开一线职工、劳模和工会工作者代表座谈会,畅谈新中国成立以来取得重大成就,并走访慰问工作一线职工、劳动模范。3.积极参与全市开展的“迎国庆讲文明树新风”职工志愿服务活动,组织局职工“上街头”宣传房地产法律法规政策、发放宣传资料,“进社区”(瑞南社区),贴近实际、贴近生活、贴近群众,宣传小区物业管理政策和住房专项维修资金使用程序。

五、丰富职工文化,深入开展送温暖工程

一是元旦、春节、“五一”等重大节日举办象棋、乒乓球、拔河、扑克等活动,丰富了职工的文化生活,增强了职工的凝聚力。二是每逢清明节、端午节、中秋节和重阳节等传统节日,组织职工开展“我们的节日”主题活动,大力弘扬中华民族优秀传统文化和传统美德。三是积极做好夏季高温天气的防暑降温工作,督促企业在高温天气期间,在保证工作质量的同时,适当调整夏季高温作业劳动和休息制度,确保职工身体健康和生命安全,局工会并对一线职工进行了慰问。四是局党政领导和局工会在重大节日或职工大病(困难)时,都及时看望慰问,帮助解决实际困难,2009年度,对全局困难职工、离退休病重老同志和单亲困难家庭等数人进行了慰问和帮扶,金额达万元。

六、加强女工工作,切实关注社会公益事业

一是深入学习贯彻落实党的十七大、中国妇女十大和中国工会十五大精神,加强对全局广大女职工社会公德、职业道德、家庭

美德和个人品德教育,三月份,围绕《妇女权益保障法》的宣传,开展“实施维权,促进和谐”这一主题论文征集活动,共收集论文8篇。

二是为全面提升我局广大女职工综合素质,增强学习业务及法律知识的自觉性,“三八”前夕,在全局女职工中,开展了以《工会法》、《劳动法》、《劳动合同法》等主要内容的普法知识竞赛,并结合女职工自身特点,组织开展庆“三八”特色活动,有持球比赛、呼拉圈比赛等。

三是选派女职工干部参加全国妇联和省建设系统女工工作研讨会,开阔了女工干部的视野,增强了女工干部自信心。

四是认真做好女职工劳动保护和女职工“四期”劳动保护的卫生服务工作,并对生育、产假的女职工上门慰问,组织全局女职工定期进行身体健康检查。

五是组织“育才关爱”实施行动,在全局女职工中,掀起了“尽一份心,献一份爱”,爱心捐款,送温暖活动,帮助贫困儿童重返校园,完成学业,共收到献爱心捐款2510元。

房地产法论文范文篇9

〔论文摘要]住宅小区停车位的产权归属问题,一直是物业管理中矛盾的焦点。房地产开发商,物业管理公司和小区业主就有关停车位的归属纷争凸现,各方利害当事人各执一端。本文试着从理论上探讨小区停车位的产权归属问题。为此问题的改进提供立法参考。

一、住宅小区的类型及现状

通常与车位的归属权有着密切的联系。根据不同的车位类型,使用权的归属也不尽相同。有的归国家,有的归当地政府,有的归小区业主。因此,首先要从小区车位的类型入手,明确车位的类型,才能对车位的归属作进一步分析。

目前我国立法关于小区停车位产权归属的现状。随着市场经济的发展,房地产行业也迅速的壮大起来,随之便出现了一系列有关房地产的问题,小区停车位就是其中的一列。商品房小区停车位产权归属不明,将会使房地产开发商和小区业主的合法权益处于不明确的状态,严重损坏了当事人的合法权益,妨碍着房地产市场的正常发展,给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。在现今提倡的和谐社会的大前提下,我们更应该尽快解决这个难题,从而使得“和谐”落到实处。值得可喜的是,在今年的两会上,《物权法》终于被通过。并将于2007年10月1日起施行。这部法律的出台,给小区停车位产权归属问题指明了方向。《物权法》第六章第七十四条规定:“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。其归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。因此,我们需要从现有的规定出发,借助物权法理论研究的成果,进一步的推理,来分析小区内停车位的产权归属问题。

所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。所谓商品房住宅小区停车位的产权,是指房地产权。房地产权又包括土地使用权和建筑物、附属物所有权两方面的财产权利。在本文中,我们主要论述的小区停车位专指商品房住宅小区内设置在地上、地面或地下的停车位。

二、小区停车位产权归属出现的问题

在《物权法》没有正式出台前,消费者在购置商品房时,经常会遇见商品房住宅小区的停车位不计算建筑容积率的建筑物面积时,开发商在《买卖合同》中约定“停车位的产权属于房地产开发商”这样类似的条款。当消费者作为买卖合同中的弱势群体时,很多人并不知道这类条款是无效的。其实这类条款是违反了法律的强制性规定的。在当前的房地产法律制度之下,这样的停车位是不能依法取得《预售许可证》或者是《房地产证》的。在实际买卖中,房地产开发商往往在合同中约定,不计算建筑容积率的停车位产权归房地产开发商所有,然后再出售其车位,或以出租为名,背地里行使买卖之实。这样的情况,在全国各地都大大的存在。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第四项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第四项和第三十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等的规定,房地产开发商预售或现售房地产的,法律强制规定房地产开发商应取得《预售许可证》或《房地产证》后,才能进行房屋买卖活动。对于这样的停车位是不能取得《预售许可证》或者是《房地产证》的,所以理当不能买卖。

虽法律是这样规定的,但在现实生活中,开发商出售房屋时,却使用了格式化的合同,使得消费者不能根木的行使自己的权利。在重庆市的一个楼盘里,就发生了这样类似的事件:在业主们买房时,开发商承诺车库永远只租不买,拒绝业主购车位的要求.可在业主进住后的某一天突然贴出通知称车位只卖不租,一个车位13万,每月买后还要交管理费70元!卖的还只是40年的使用权,还要求业主必须于某日前交一万元的定金,否则将有车无处停!本来一个小区一千多户,只有两百个车位就是设计失败,现在又把业主逼上绝路,使得业主们气愤不已。业主们纷纷讨论,买房时,开发商打出的“善待你一生”,是多少业主心中的神话,如今却被打破了,他们对于巴掌大的地方,竞然也要十来万元钱很是不满!他们希望能通过法律的途径来寻求帮助。对于小区停车位的问题,还不止这一种,例如很多小区的物管擅自使用地下停车库来修建房屋从而出租,业主们对此反对却无济于事。又如物管漫天要价的出租车位,使得许多业主不敢把车停回家,他们声称有车比没车难。

三、各国立法例中关于车位归属的规定

从世界各国立法例来看,也是各有特色。如在日本这样一个人多车多而地少的国家,停车位也一度成为社会主要矛盾之一。为此,日本通过了以强化停车场设置义务为宗旨的停车场法律案,把停车位分为地面露天停车位和屋内停车位。但是,对停车场的产权归属问题并没有作十分明确的规定。日本的地方法院与最高法院特别是在对地下停车位到底是属于法定共用部分还是专有部分分歧严重。而日本学术界认为,由于建筑物一层或地下部分之容积率是不记入建筑物总面积的,最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由是不充分的,故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。而在大陆法系之传统国家德国,其民法典对停车位问题并没做出规定,而是于1973年修订《住宅所有一权法))时得到了明确,即该法的第三条第二项“以持久性界标标明范围之停车场,视为有独立性之房间”。亦即地上、地下之停车场皆可设“专有所有权”,并能够独自让与、设定负担。(参见陈华彬著:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社1995年版,第工69页。)同样,在另一个传统大陆法国家法国,在其1950年的《都市计划法》当中也规定了“居住区域与停车区域得为分别的不动产”,亦即将停车位视为建筑物区分所有当中的专有部分。与上述几个国家之规定不同的是我国的台湾地区,1991年4月台湾‘内政部’营建署命令‘旧后建筑物在地下室依法附建的防空避难室兼停车空间,应视为‘公共设施’,不准登记为个人私有,也不准分割零售”。(林永订:《论地下室停车位的所有权与使用权》,载《军法专刊》第5期。)该规定将停车位视作公共设施,并依附于专有部分。对此,台湾学者也有不同看法,认为停车位既可成为区分所有权而单独登记,也可作为共有部分进行专有使用。这是主要大陆法国家和地区关于停车位的有关规定,对同属大陆法系的我国不无借鉴之处。

四、对我国《物权法》中的小区停车位产权归属规定的探讨

于2007年10月1日起施行的《物权法》明确规定:“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。其归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有’,。全国人大常委会法工委副主任王胜明介绍,车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用,它一般都是由业主专有和专用的;而且在买房过程中,通常都是和开发商约定,这些约定可能是出售、附赠或者出租。王胜明说,物权法规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”主要针对现实生活中的一些情况:有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放;不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足,占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。对于在小区共有道路上停放汽车,并收取相关费用的现象,北京大学法学院教授尹田指出,法律规定,占用业主共有道路停放汽车的车位,属业主共有。这就意味着,开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有;如果需要收费,在扣除必要管理费后的所得款应属于全休业主共有。如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路,则损害了无车业主的利益,因此只有让全体业主共同分享停车利益,天平才能得到平衡。

而其中的一部分规定还是不准确,对于“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。其归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”而现实生活中出现的没有约定的情况,物权法没有规定该怎么处理?对于物权法出台前车位的买卖,是使用权的买卖,而如今的买卖就存在产权证的办理,车库、地下车库可认为是建筑物,就可办理产权。而地面的车位不是建筑物,又怎么能办理产权证呢?对于这些细节问题,呈待物权法司法解释能早日解决!

房地产法论文范文篇10

一、搭建学习平台,提高广大职工整体素质

学习是解放思想的先导,是搞好工会工作的前提,也是与时俱进的内在要求。2009年度,市房地产局工会,根据市房地产局党委的统一部署,积极配合局党委在全局开展各项理论学习活动。并以开展“创建学习型组织,争做学习型职工”活动为主要内容,先后组织学习党的十七大、十七届三中全会、中央和省经济工作会议精神,深入贯彻落实科学发展观,广泛宣传新《工会法》、《劳动法》、《劳动合同法》,适时开展了“五五”普法知识竞赛,从而引导广大干部职工自觉学法、懂法、守法、用法,依法规范自己的行为和运用法律武器保护自身合法权益。同时,局工会充分发挥工会的组织优势和阵地优势,利用不同宣传形式,创造良好的学习环境,不断加强基层学习型组织的推动力,提升工会工作的整体水平。通过学习,全面提升了广大干部职工的整体素质,使广大干部职工明确肩负的使命和责任,进一步发挥工会的桥梁和纽带作用,更好地为房地产经济的发展服务。全年共收到各基层工会撰写科学发展观、工会维权等学习体会文章和论文14篇。

二、深化民主管理,发挥工会组织职能作用

1.扎实抓好事务公开工作。局工会积极发挥工会的监督作用,认真落实事务公开,加强民主监督管理,指导局属各单位开展事务公开工作。要求局属各单位坚持“政务公开”制,及时向职工公开党建、财务、职评、评先、考核、培训等情况,并设立意见箱。如产权市场处在干部选拔、职称评聘、评先评优、重大事项决策、业务招待费、职工福利等方面都以处务会、事务公开栏等不同形式及时公开,接受广大干部职工的监督,受到广大干部职工的好评。

2.认真开展民主评议工作。民主测评是密切干群、党群关系,深化民主管理的有效形式和重要措施。年初产权市场管理处、市住房制度改革办公室在开展民主评议领导干部工作过程中,做的扎实深入,一是内容全面,以领导干部的工作实绩和廉洁自律为重点,涵盖德、能、勤、绩、廉五个方面。二是覆盖面广,所有副科级以上的中层领导干部都必须接受职工的评议,整个评议程序规范,精心组织,深受职工的好评。

三、规范服务行为,深化文明行业创建活动

市房地产产权交易与登记中心、住房置业担保,住房专项维修资金缴纳等各类业务是市房地产管理部门面对群众和社会的窗口,它直接为群众服务,直接受群众监督,直接反映我们的形象,作为重要的窗口单位,市房地产局按照“创新理念、深化内涵、全员参与、整体推进”的工作思路,深入开展窗口行业文明创建活动,一是健全完善“三有、三公开、三优”,即对外服务窗口设有意见箱(簿)、有监督投诉电话号码、有便民服务项目,并设置了行业部门的办事程序、收费标准、服务人员的工号,切实做到服务优质、序优良、环境优美。二是坚持以制度管人,以制度管事,即对内管理上,建立了岗位责任、绩效考核、工作纪律、行政例会等制度,对外服务上,建立了首问负责、权属信息查询、一次性告知、服务承诺、限时办理、跟踪服务、工作督办等制度,对业务办理上,建立了业务规程、定期抽查、错件责任追究等制度,切实转变工作作风,牢固树立服务意识和大局意识,促进了机关作风和效能建设的制度化、规范化,形成了效能建设的长效管理机制。

同时,局工会把开展职工技能竞赛和创建先进班组活动作为创建工作的重要内容,以创建“工人先锋号”活动为载体,在局属各单位开展争创“工人先锋号”和“文明示范窗口”竞赛活动,在竞赛中,一批典型脱颖而出。今年,产权市场管理处获全省建设系统“工人先锋号”;市拆迁办王茂银同志荣获2005-2008年度市先进工作者;市产权市场管理处交易大厅获市第四届市文明窗口称号;产权市场管理处潘云翠同志获市第四届文明职工标兵;市白蚁所荣获我市“工人先锋号“称号;蒲荣同志2007-2008连续两年荣获市行政服务中心先进个人,并4次获“季度优秀工作人员”称号。

四、营造喜庆氛围,迎接新中国六十华诞

今年,喜逢祖国六十周岁,局工会在国庆前夕举办了“立足本岗干好本职,以优异成绩献国庆”为主题的金秋十月宣传活动,1.为隆重庆祝新中国成立60周年,弘扬民族精神,激发爱国热情,展示职工风采。9月上旬组织局干部职工参加建委系统“爱国、爱民、爱我家”祖国在我心中歌咏大赛,通过歌咏活动,唱响时代主旋律,增强民族责任感、使命感,展示建设职工建功立业的思想境界和乐于进取的精神风貌。2.召开一线职工、劳模和工会工作者代表座谈会,畅谈新中国成立以来取得重大成就,并走访慰问工作一线职工、劳动模范。3.积极参与全市开展的“迎国庆讲文明树新风”职工志愿服务活动,组织局职工“上街头”宣传房地产法律法规政策、发放宣传资料,“进社区”(瑞南社区),贴近实际、贴近生活、贴近群众,宣传小区物业管理政策和住房专项维修资金使用程序。

五、丰富职工文化,深入开展送温暖工程

一是元旦、春节、“五一”等重大节日举办象棋、乒乓球、拔河、扑克等活动,丰富了职工的文化生活,增强了职工的凝聚力。二是每逢清明节、端午节、中秋节和重阳节等传统节日,组织职工开展“我们的节日”主题活动,大力弘扬中华民族优秀传统文化和传统美德。三是积极做好夏季高温天气的防暑降温工作,督促企业在高温天气期间,在保证工作质量的同时,适当调整夏季高温作业劳动和休息制度,确保职工身体健康和生命安全,局工会并对一线职工进行了慰问。四是局党政领导和局工会在重大节日或职工大病(困难)时,都及时看望慰问,帮助解决实际困难,2009年度,对全局困难职工、离退休病重老同志和单亲困难家庭等数人进行了慰问和帮扶,金额达万元。

六、加强女工工作,切实关注社会公益事业

一是深入学习贯彻落实党的十七大、中国妇女十大和中国工会十五大精神,加强对全局广大女职工社会公德、职业道德、家庭美德和个人品德教育,三月份,围绕《妇女权益保障法》的宣传,开展“实施维权,促进和谐”这一主题论文征集活动,共收集论文8篇。

二是为全面提升我局广大女职工综合素质,增强学习业务及法律知识的自觉性,“三八”前夕,在全局女职工中,开展了以《工会法》、《劳动法》、《劳动合同法》等主要内容的普法知识竞赛,并结合女职工自身特点,组织开展庆“三八”特色活动,有持球比赛、呼拉圈比赛等。

三是选派女职工干部参加全国妇联和省建设系统女工工作研讨会,开阔了女工干部的视野,增强了女工干部自信心。

四是认真做好女职工劳动保护和女职工“四期”劳动保护的卫生服务工作,并对生育、产假的女职工上门慰问,组织全局女职工定期进行身体健康检查。

五是组织“育才关爱”实施行动,在全局女职工中,掀起了“尽一份心,献一份爱”,爱心捐款,送温暖活动,帮助贫困儿童重返校园,完成学业,共收到献爱心捐款2510元。