房地产金融论文范文10篇

时间:2023-03-25 19:44:21

房地产金融论文

房地产金融论文范文篇1

关键词:房地产;投资;风险识别

房地产投资的全过程是指从房地产投资意向的产生到房地产出售资金回收或报废为止的整个过程这是一个动态的过程,一般可分为投资决策项目实施和房地产经营管理等阶段不同的阶段各具有不同的风险特征,任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败,投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范

一、投资决策阶段的风险

在房地产开发过程中,投资决策阶段最为关键,拥有最大的不确定性与机动性房地产投资一旦展开进行,很难从项目建设中撤出,否则会付出高昂代价房地产投资决策阶段风险主要源于政策和经济方面

1.政策风险

国家政策对产业发展的影响是全局的,政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失尤其在我国,市场经济环境尚未完善的条件下,政策风险对房地产市场的影响尤为重要

(1)产业政策风险

国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化,决定着房地产业的兴衰国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业楼宇市场的繁荣政府通过产业结构调整,降低房地产业在国民经济中的地位,紧缩投资于房地产业的资金,将会减少房地产商品市场的活力,给房地产开发企业带来损失

(2)金融政策风险

房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行,国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响2003年6月央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对房地产开发资金贷款土地储备贷款建筑施工企业流动资金贷款个人住房贷款等八大方面作了严格规定,提高房地产企业贷款准入门槛,使那些主要靠银行贷款进行投资的企业面临着一定的风险

(3)土地政策风险

房地产开发建设以土地为载体,土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响土地产权制度的变更不同的土地取得方式土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险

(4)税收政策风险

税收政策的变化对房地产投资影响重大税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具房地产投资中,各种税费名目繁多,占开发成本相当大的比例,因此,一旦提高税率,房地产开发企业将面临巨大成本风险

(5)城市规划风险

城市规划除了涉及到规划指标和用途的相容性容积率建筑覆盖率建筑限高等,更重要的是通过城市规划布局调整和城区功能调整交通的变化等来对房地产业带来影响因此,房地产企业能不能及早预测规划目标,选择增值潜力较大的合适地块,是决定项目开发成败的核心因素

2.经济风险

经济风险包括市场供求风险和通货风险市场供求风险是最直接的风险市场供应量市场购买力市场价格等反映供需状况指标的动态性和不确定性,导致供需的动态性和不确定性,进而极易导致供给与需求之间的不平衡而形成市场供需风险相反,市场供需不平衡会导致大量商品房空置滞销,使投资者承受资金积压的风险另外,房地产投资周期较长,其间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险,也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险膨胀率下降会抑制对房地产商品的需求,房地产价格下跌,给房地产投资者带来损失,膨胀率增大会刺激对房地产的需求

3.区域社会环境风险

由于社会经济发展的不均衡性,各个国家不同地区的社会环境各异,这使得不同地域的房地产开发面临不同的风险因素,同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊,即风险具有比较明显的地域性

4.开发时机风险

从房地产周期理论可知,项目开发时机也存在着一定的风险由于房地产开发周期长,易受国民经济的影响,因此,经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素所以说,风险与开发时机的选择密切相关

二、项目实施阶段的风险

房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程,它包括从获取土地筹措资金到设计施工等过程此阶段将面临具体的风险因素一方面,在土地获取阶段,房地产开发企业通过协议招标和拍卖意投等方式来获得所需要的土地,这三种获取土地方式的选择就具有一定的风险

另一方面,时间质量和成本是房地产项目建设阶段的三大管理核心,也是三大风险因素管理不当,将会使企业面临工期拖延风险质量风险和成本风险

1.工期拖延风险

工期一旦被延长,一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化,错过最佳租售时机,如已预售,会承担逾期交付的违约损失信誉损失;另一方面,会增加投入资金利息支出,增加管理费

2.项目质量风险

质量是企业的生命开发项目质量主要体现在项目的适用性可靠性经济性美观性与环境协调性五个方面消费者重视房屋的物理质量,更强调房屋的效用承包商施工技术水平落后偷工减料,建筑结构有安全隐患等,是造成项目质量风险的主要因素;房屋设计和户型结构未充分考虑潜在消费者功能需求,也是房屋质量不佳的重要方面

3.开发成本风险

房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段建设前期对项目成本的影响程度达95%—100%,越到后期影响程度越小在规划设计中,方案陈旧深度不够,参数选用不合理以及未进行优化优选设计,都会导致生产成本的增加,在建设期间,国家调整产业政策,采用新的要求或更高的技术标准,也都会使房地产开发成本增加7;除此之外,通货膨胀物价上涨导致的建材价格上涨和建筑成本的增加及项目是否能按时完工工程质量的保证施工中意外事故等都是这一阶段将要面临的风险

三、经营管理阶段的风险

房地产项目建成后,资金投放工作基本结束,投资过程就转入到房地产销售出租或物业管理的经营管理阶段该阶段决定着房地产投资收益的实现,是房地产投资风险最大的环节之一其中包括:营销策划风险物业管理风险和其他风险

1.营销策划风险

营销策划是经营管理的核心,它的成败直接影响到成本能否收回利润能否实现在房地产营销策划中,价格定位销售渠道营销方式等都是很重要的方面其中,定价最关键,因为消费者对价格最敏感价格过高远离市场会引起房地产销售困难,难以实现利润;而价格过低不仅会减少房地产利润,还可能致使消费者怀疑商品房的质量,从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险

2.物业管理风险

物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展房地产开发投资竞争日益激烈,消费者不仅注重其价格和质量,而且注重其售后服务,即物业管理,物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理,这也面临着一些不确定因素,如专业管理队伍管理构架管理公约以及管理费用等

3.其他风险

房地产金融论文范文篇2

入世后,我国房地产金融业将面临严峻的挑战。

首先是房地产金融业务竞争加剧,信贷风险加大。入世后,首批进入我国房地产开发市场的大多为国外资金实力雄厚、管理先进、技术一流的大公司、企业集团。与之相比,我国的房地产企业相对弱小,经营机制落后,国内企业过去在土地使用、项目取得等方面的优势将消失,势必在竞争中处于劣势。而国内房地产金融机构的信贷资金运用大多为向国内房地产开发经营企业提供贷款,在债务软约束的条件下,国内房地产开发经营企业(尤其是国有企业)通过银行负债将经营风险转嫁到了国内房地产金融机构身上。此外,国外房地产金融发展较为成熟(如美国早在1934年就成立了联邦国民抵押协会,开始了房地产金融二级市场的操作,而我国至今尚未建立房地产金融二级市场),国外房地产金融机构对于开办房地产抵押贷款、住房按揭贷款、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等业务很有经验,早已形成一整套完善的运作规范,有相当丰富的经营管理经验,具有高素质的专业人才。而我国房地产金融业务还处于起步阶段,不少房地产金融业务才刚开办或还尚未开办,金融商品较少,在强大的国外房地产金融竞争对手面前,人才缺乏、经验不足,处于不利地位。

其次是国际经济变动状态对我国房地产金融的影响将加大。加入WTO使国内房地产市场的脉搏与国际市场更趋一致,这既有有利的一面,也有不利的一面。如国际经济环境动荡,国内房地产投资、房地产开发经营、房地产中介服务都会受到较大的冲击,与之相联系的房地产金融业务也会受到较大影响,如房地产抵押贷款、房地产保险、房地产信托投资等。同时,在外资大量进入房地产时,还容易引发房地产泡沫经济的出现,一旦泡沫破灭,房地产金融机构损失惨重,甚至会导致金融危机。

再次是房地产金融监管难度增大。目前,我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构的完整的房地产金融机构体系,房地产金融监管缺乏,除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外,对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构,房地产金融业务的有关规范也有待制订。入世后,国内市场更加开放,外资金融机构的广泛进入不仅会使国内金融市场更加活跃,也使得对之加强监管的难度加大。

入世给我国房地产金融带来了新的发展机遇。

一是外资金融机构的进入带来巨额资金,房地产融资渠道将有效增加,房地产金融业务范围将得到进一步拓展。入世后,房地产资金的来源渠道更广,如外商的房地产开发经营投资、外资金融服务机构的各项存款、外商的各项企业存款、储蓄存款等会有所上涨。目前,我国房地产金融工具单一,尤其是面对居民住房消费的个人住房贷款品种较为单一,在还款方式、偿还期限、贷款利率、首付率搭配方面不够灵活,使得住房消费信贷在很多城市“火”不起来,个人住房贷款占银行各项贷款余额的比例不到1%,与发达国家20%的比例相差甚远。国外银行的个人住房贷款业务有丰富的业务拓展经验,有适应社会各类人士的贷款品种、贷款手续简便。外资银行大量进入房地产信贷领域,不仅给我们带来了竞争,也给国内房地产金融业带来了先进的管理技术,新型的金融工具,有利于满足我国居民各种层次的住房信贷需求。

二是我国房地产金融行业水平、从业人员的素质将得以提高。我国房地产金融业由于缺乏必要的外部竞争刺激,对房地产开发经营企业的贷款,信贷人员担心收不回而“惧贷”;对消费者的个人住房贷款由于存贷利差小,办理手续繁杂而缺乏积极性;房地产金融市场缺乏活力,人员素质、行业水平尚未达到高水平。在外部压力下,对金融从业人员的水平要求越来越高,国内房地产金融机构必然会在经营机制改革、管理方式、专业培训、金融工具创新、金融服务品种、服务质量等方面下功夫,从而促进行业整体水平的提高。

三是促进我国房地产金融业发展。一旦外资银行和保险机构全面涉足房地产业,可能开办对境内居民的人民币抵押贷款业务和对境内房地产开发项目的贷款业务,同时还会带来与房产相关的保险品种。如美国的房地产抵押证券化业务相当发达,美国联邦国民抵押协会(FHMA)近30年来为3100万个美国家庭购房提供了抵押贷款,金额达25000亿美元。房地产抵押证券化不仅提高了银行资产的流动性,而且开辟了新的金融投资品种。国外保险、金融机构将凭借其强大的营销网络和先进的管理技术涉足房地产金融业务,尤其是抵押担保业务和不动产证券化业务,从而将与国内金融机构一起,有力地推动我国房地产金融业务的发展。

面对挑战和机遇,金融房地产信贷工作应积极研究对策,应对挑战。

1、要加强对国际惯例的学习和研究。学习和借鉴国外银行的管理经验,变外行为内行。面对压力,我们应看到我们的优势,如对国情熟悉、与企业有长期密切关系、各种信息灵通等。但更应仔细研究入世后将面临的各种困难、自身运作中的优劣所在,做到心中有数,早作对应之策。要在房地产信贷营销理念、市场营销策略、服务手段、运作机制等各个方面加大创新力度并且要有实质性的突破;要及早研发和推广适应形势需求的新的房地产信贷产品品种和业务,如试办面向外国人士的按揭贷款、住房抵押贷款证券化、住房储蓄、房地产中介业务合作、住房保险等新的金融服务,只有这样才能更好地迎接WTO带来的挑战。

2、要加快房地产信贷人员的业务培训,简化信贷手续,提高工作效率。入世后,房地产金融市场主体的复杂化要求从业人员能精通一门到几门外语,熟练操作计算机,具备房地产评估、房地产投资、财务分析、商业银行业务管理、国际金融等方面的知识。但目前,高水平的房地产金融人才还特别缺乏,而且今后还面临人才流失的可能。因而,各级行都要高度重视房地产信贷人员的培养,通过开办培训班、选送出国学习、鼓励职工业余进修等方式,培养出自己的高水平人才。此外,个人住房贷款手续繁杂、审批缓慢也是此项业务未能更快地发展的主要原因之一。转变服务观念,改善服务态度,改革管理体制,简化手续必须及早研究解决。

房地产金融论文范文篇3

(一)平均每户住宅面积达42坪(约140平方米)。

2012年台湾地区每户平均住房面积达到平均每户42坪,相当于140平方米,较上世纪80年代初增加了50多平方米。以2013年第三季度台湾地区新购置住宅者购买房屋面积来看,25坪至未满35坪的占25.1%、占比最高,35坪至未满45坪的占17.8%。

(二)房价收入比超过8倍。

20世纪80年代中后期,台湾地区房价涨幅较大,房价收入比例较高,1989曾年达到12倍。90年代初期之后,伴随泡沫经济的破灭,台湾地区房地产市场开始步入10余年的不景气时期,然而房价收入比仍比较高,1991-1997年平均达到9倍以上。在1998年亚洲金融危机的影响下,台湾地区房价有所下跌,但由于居民收入也相对下降,导致房价收入比指标并没有明显下降,2002年仍然达到8倍,普通家庭购买住房的压力依然较大。根据台湾地区“内政部营建署”2013年第3季度统计数据,房价收入比达到9.2倍,较2008年末(7.1倍)明显提高。

(三)购房均价达到23.5万元新台币/坪。

根据台湾地区“内政部营建署”2013年第3季的统计数据,2013年第3季新购置住宅者中,有27.4%的购房价格集中在600-900万元新台币,较2012年同季(29.1%)下降1.7个百分点。平均购房总价(960.8万元新台币)与单价(24.1万元新台币/坪),较2012年同季(925.4万元新台币、23.5万元新台币/坪)增加3.8%、2.6%。各地区中,台北市平均购房单价较其他县市高,为56.2万元新台币/坪,购买5000万元新台币以上的房屋比例(4.1%)同样最多;台南市平均单价低于其他地区,约11.4万元新台币/坪。(六)住房空置率达到19%。20世纪90年代初以来,台湾地区由于住宅供给与市场需求失衡,住宅空置率不断走高。1990年房屋空置率为13.34%,2000年达到17.62%。2010年底台湾地区无人经常居住且未供其他用途的空闲住宅,合计156万宅,占比达到19.3%。比较2000年至2010年这10年间住宅居住情形的变动情况,有人经常居住住宅增加63.1万宅,增长11.5%,而无人经常居住且未供其他用途的空闲住宅计增加32.7万宅,增长26.6%,空闲住宅率较2000年的17.6%提高1.7个百分点。

二、台湾地区房地产市场调控的政策措施

台湾“行政院”于2010年推出“健全房屋市场方案”后,相关部门纷纷推出配套政策,以加强房地产市场的调控、促进房地产市场健康发展。

(一)台湾地区“行政院”出台房地产调控政策。

台湾地区“行政院经济建设委员会”于2010年4月“健全房屋市场方案”,提出以“安定社会民心及稳定市场”、“优先照顾弱势及相对弱势者”及“确保中低收入及受薪阶级的照顾与满足居住需求”为目标,坚持“因地因人制宜”、“温和有效”、“健全稳定”、“社会公平”、“信息透明”等基本原则,就“台北都会区住宅供给与需求均衡”、“协助辅导中低收入户及受薪阶级提升购(租)屋能力”、“住宅信息”、“不动产贷款风险管理”、“社会公平”等主题提出21项处理原则及44项具体措施。其中,与不动产信息揭露、金融及租税有关的内容主要包括“住宅信息”及“不动产贷款风险管理”两项措施,以及“社会公平”等有关房屋税及土地税措施。

(二)台湾地区“财政部”推行奢侈税政策。

奢侈税的课征与自用住宅的认定具有密切关系。自用住宅的认定依据是“一生一屋”,“本人、配偶及未成年子女的名下只有一户”。在此定义下,拥有的第二套以上的房子都属于非自用住宅(含买进、受赠)。自有住宅在1年内移转或销售者,其税率为15%,在1-2年内移转者,课税10%。台湾地区“财政部”为了防止纳税人的不当逃税,配合奢侈税的实施,针对买房大户进行个别查税。稽核方式主要包括:一是利用“地政”机关的全岛土地总归户系统;二是利用各“地税捐稽征处”每周汇入财税数据中心的土地及房屋异动数据库;三是利用综合所得税申报租金收入前后年度差异数据;四是其他佐证性或强制性的查证等数据。

(三)台湾地区“内政部”建立实价登录制度。

为提高不动产交易信息透明化水平,台湾地区“内政部”根据“立法院”通过的“实价登录地政三法”,于2012年8月开始实施“实价登录”制度,即“不动产成交案件实际信息申报登录”,将不动产实际的交易价格登录于台湾地区“内政部”所属的“地政”机关网上,避免相关主体不实登录而造成房价哄抬现象。实价登录的数据主要分为交易标的、价格信息及标的信息等三类。

(四)台北市试点房地产分区课税。

2013年,台北市以房价与涨幅作为“分区课税”的依据。所大安、信义、中正及松山等4个豪宅林立地区列为“一级重税区”,将其售房所得税率从2012年的42%调整为2013年的48%,其他地区仍维持在42%的水平。

三、台湾地区房地产金融调控的主要措施

为配合“健全房屋市场方案”的实施、加强房地产信贷风险管理、保障存款大众权益,台湾地区金融管理部门制定和实施了多项针对房地产市场的宏观审慎政策措施。具体包括:

(一)台湾地区“中央银行”实施不动产信用管制政策。

台湾地区“中央银行”对房市的调控措施主要采取选择性的信用管制,主要包括三个阶段的信用调控:1、第一阶段信用管制。2010年6月,台“中央银行”针对房价高涨的实际推出信用管制措施,对台北市及新北市的板桥、中和、永和、新店、新庄等十区进行房贷信用管制,贷款比例最高为七成;另外,台“中央银行”实行针对性审慎措施,调控特定地区房贷及土地抵押贷款。2、第二阶段信用管制。2012年4月,台“中央银行”邀请九大行库研究降低房贷比例,要求金融机构针对“豪宅”订出贷款成数限制最高五成。同年12月,台“中央银行”实施第二阶段的信用管制措施,新新北市三峡、林口、淡水等三区房贷比例降至六成,土建融资比例则以六成五为限。3、第三阶段信用管制。2013年3月,台“中央银行”为避免形成房价飙涨的态势,台“中央银行”计划进一步扩大房市管制区,除桃园县中坜、芦竹、八德等地外,将高雄美术馆、台中七期等地区纳入房地产信用管制的范围。

(二)台湾地区“金管会”实施不动产融资约束政策。

1、对存款性金融机构的调控。为抑制城市地区房价的不合理高涨,台湾“金管会”要求岛内金融机构的不动产贷款,必须符合相关规定,包括贷款对象、贷款额度、贷款利率、贷款年限等,以便抑制宽松资金流入房地产市场。除台“央行”外,台湾地区“金管会”对银行办理不动产也列出三大管制标准,即:房贷余额前十大银行,房贷余额不能超过总放款的30%,其余银行不能超过40%;前十大银行土地及建筑放款不能超过总放款的10%,其余银行15%;所有银行不动产担保放款不能超过总放款的70%。2、对非存款性金融机构的调控。不动产市场的购房资金除了金融机构的贷款数额外,保险公司的介入房市投资也是重要的资金来源。因此,台湾地区“金管会”对非保险公司等存款性金融机构的资金运用加以规范。2012年11月,台湾地区“金管会”推出“新八条”,成为调控寿险业购买不动产的重要规定。具体内容如下:一是收益率须超过2.875%;二是投资商用大楼5年内不得移转;三是收益标准立即适用;四是投资素地10年内不得移转;五是须经董事会审查;六是自用不动产5年内不得移转;七是禁买预售房;八是配套放宽措施的规范。

(三)台湾房地产金融调控措施的特点。

总体来看,台湾针对房地产实施的金融调控政策呈现以下特点:1、注重金融政策与财税政策和其他政策的协调,要求银行针对非自用的投资者在贷款成数、利率及宽限期等方面采取差别化授信条件的同时,实行奢侈税政策、建立实价登录制度、试点房地产分区课税等措施。2、实行差异性房地产金融调控政策,对重点地区实行更加严格的房地产贷款管制政策,并针对房价上涨情况,不断加大调控范围。3、对不同房贷规模的银行实行不同的调控政策,如要求房贷余额前十大银行,房贷余额不能超过总放款的30%,其余银行不能超过40%。4、完善房地产金融调控的配套措施,围绕“健全房屋市场方案”,构建房地产征信信息平台,建立交易价格申报制度,成立住宅信息专责机构,建立不动产交易安全保障机制等。5、加强对市场主体的引导,在金融调控过程中,注重房地产市场景气分析和未来一段时间景气变化趋势的总体把握,加强对房地产市场主体的引导。

(四)房地产金融的措施调控效果。

台湾采取的各项房地产金融调控措施,已取得初步成效。主要表现在:1、金融机构不动产放款集中度下降。购置住宅贷款余额增长趋缓,占总放款比重由2010年6月末的27.62%降至2013年8月末的26.69%;特定地区房贷集中度有所改善,新承做房贷金额占全体新承做房贷总金额的比重由2010年6月末的64.37%降至2013年8月末的49.11%。2、金融机构办理不动产放款的贷款成数显著下降,利率水平上升。特定地区受限户房贷成数下降取得由2010年7月的63.91%降至2013年8月的57.55%,贷款利率由2010年7月的1.97%升至2013年8月的2.11%;银行新承做土地抵押贷款成数由2010年12月的68.36%降至2013年8月的60.02%,贷款利率由2010年12月的2.08%上升至2013年8月的2.70%。

四、对大陆房地产金融调控的启示

台湾地区的发展环境与大陆较接近,尤其是与大陆东南沿海省份相近,其房地产金融调控经验可供大陆借鉴。

(一)坚持以金融政策调控促进房地产业稳健发展。

促进房地产业发展是确保国民经济持续健康运行的内在要求。金融政策调控房地产市场的总体思路和根本立足点,应是确保房价稳定,防止市场剧烈波动。由于当前众多房地产市场主体存在各自的利益,主体之间的利益博弈导致各方行为存在非理性的现象,各主体对调控目标的认同、调控手段配合等方面出现差异,从而制约了金融政策调控效果。为此,在实施房地产金融调控过程中,要通过多种渠道增强对房地产相关利益主体的约束,确保金融调控政策达到预期效果。

(二)注重金融政策与相关政策相互协调。

房地产业具有系统性和综合性的特征,相应的调控手段应该是系统的、综合的,涉及金融、财税、产业、土地等多个部门的调控政策。只有这些部门之间相互协调配合,才能产生政策协同效应,实现调控效果的最大化。为实现房地产金融调控政策与其他政策的协同效应,要以系统思维实施调控,加强金融与财政等政策在房地产调控中工具在调控方向、重点和力度上的协调配合,注重金融政策与财政等政策运用时机的选择。要根据经济发展整体状况及市场环境变化制定政策调控的总体目标,并在总体目标之下确保相关目标按同一调控方向发挥作用。

(三)实施差别化的房地产金融调控政策。

房地产市场发展具有不平衡的特性,必须根据不同类型、不同地域的情况实施差异性的调控政策,在调控政策上避免强调统一性。从不同类型房地产项目来看,对于开发中小户型的普通商品房建设用地,应采取积极稳妥的金融措施给予支持;对于开发高档住宅或别墅项目,则须适当提高开发商的融资条件和成本。从不同地区来看,对于房价上涨过快的一线城市和典型地区应实施严格的调控政策,而对于房价上涨缓慢的二线、三线和四线城市采取相对缓和的调控措施。同时,利用差别化金融政策有效引导各类住房消费,对于正常、合理的住房消费需求应给予充分保护,维护住房需求合理、均衡增长;对于投机性住房需求则应严格抑制,避免房地产市场出现大起大落,促进房地产市场的平稳、持续、健康发展。

(四)加快建立多层次房地产金融调控目标制。

实施金融调控目标制有助于避免金融调控行为的表面化、单一化和短期化,在调控目标制下,政策目标能够更好地细化并更具有可操作性。因此,为保证房地产调控政策效果,必须加快建立金融调控目标制。首先,必须明确房地产调控的数量指标,根据年度居民收入平均水平和整体经济发展状况,划定房地产价格指标的波动区间,明确规定房价波动区间的上下限,据此运用相关操作工具实施金融调控,防范房价剧烈波动,确保调控效果;其次,必须建立多层次的房地产调控目标,有针对性地将房地产市场调控目标划分为短期目标、中期目标和最终目标,使各阶段的调控目标更加具体、更具可操作性。基于房地产调控的时效性,短期调控目标应是抑制房价的短期异动,维护房地产市场整体稳定运行。针对房地产存在的供需数量与市场结构的双重失衡,中期调控目标应是实现房地产市场结构均衡。最终调控目标应是建立和健全社会住房保障体系。

(五)完善房地产金融调控的配套措施。

房地产金融论文范文篇4

关键词:房地产金融;房地产金融风险

随着经济的发展,房地产产业已经成为我国国民经济的重要组成部分,在经济体系中属于基础性、先导性的行业。房地产产业具有投资规模大、周期长和商品价值大的特点,所以房地产的开发和销售等活动都是在金融部门的支持下进行的,房地产金融是房地产业发展中不可替代的重要支持和保障因素。防范房地产金融风险,不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的需要,对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。

1房地产金融风险概述

房地产金融风险,指经营房地产金融业务的金融机构,由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。就房地产资金融通业务而言,房地产金融风险主要有信用风险、流动性风险、系统性风险、利率风险、汇率风险、通货膨胀风险和房地产金融中的其它风险。

2我国房地产金融风险现状

2.1个人住房抵押贷款风险

2.1.1欺诈风险

截止目前,我国人民银行信用体系虽已建立起个人信用评级机制,但还不够完善,只能依据已在册的信用记录状况来进行评定和审核,加上个人收入的不透明和个人征税机制的不尽完善,银行在发放个人贷款时,很难对借款人的资信状况做出正确判断。在这样的情况下,借款人或担保人就很容易采取捏造事实、隐瞒真相等不正当手段,致使贷款人本息受损,加大银行金融风险。如果借款人的个人收入一旦出问题,虽可以通过处置抵押物来获得清偿,但这是在借款人另有住处的前提下才可以强制执行拍卖抵押物以清偿债务,同时加大了执行的难度。此外还有通过虚拟抵押、虚立存款账户或保证金等方式来骗取银行贷款。

2.1.2提前偿还贷款风险

因为金融工具的流动性与收益率之间有一定的关系,提前还款发生后,银行将因此遭受服务成本不能得到补偿、提前收回资金闲置、预期收益减少等三种经济损失风险。2007年12月21日中国人民银行已经连续六次上调人民币利率,其中五年期的商业贷款利率提高到了7.74%,上调了1.35个百分点;五年期以上个人住房公积金贷款利率提高到5.22%,上调了0.64个百分点。利率对房贷借款人来说是最重要的财务指标,因为它直接影响到借款人的现金流。利率的提高直接增加了房贷借款人的还款数量,有可能使一部分目前有资金闲置的还款人提前还贷,减少利息支出成本,从而使银行面临提前还贷的风险。

2.2房地产企业贷款风险

2.2.1假按揭

因为个人住房贷款比项目开发贷款手续较为简单,利率也比较低,速度快。为了获取开发建设项目的资金,开发商会使用“假按揭”的方法来筹集建设资金。而这些“购房者”往往与开发商有协议在先,约定只“落名”而不负责还款供楼。如果这些房屋有真正的买家时,开发商则要提前向银行还贷,到房管局注销抵押登记后转让给购房者。可是一旦楼盘销售情况欠佳,这些按揭贷款就将成为又一笔房地产不良贷款。即使银行发现有“假按揭”的嫌疑,开发商也总能够拿出各种材料和理由证明个人住房的合理性,或者索性将“假按揭”贷款一次性偿还。这样,房地产的不良贷款的几率会更大。“假按揭”的危害性很大,一方面它使银行信贷资金以流动资金贷款之外的形式诸如房地产行业,诱导大量住房投资资金涌入房地产市场,导致房地产泡沫。另一方面,房地产企业通过这种欺诈行为来获得资金,必然导致银行个人住房贷款质量恶化,形成房地产金融风险。目前我国的“假按揭”情况比较严重,在北京地区,仅2006年9月份先后就有“盛鑫嘉园”和“立恒名苑”两起假按揭案件曝光,合计涉案金额达2.2亿元。

2.2.2房地产企业财务信息“失真”

按人民银行规定开发企业自有资金达到30%以后才能申请房地产开发贷款。由于我国房地产开发企业过分依赖银行的信贷资金,为了取得商业银行信贷支持,房地产开发企业往往利用财务手段,制造虚假报表来虚增自有资金的比例。

因为当前商业银行信贷分析的主要内容是基于客户财务报表的财务比率分析,而在实际操作中,银行信贷人员很难判断自有资金是资本金还是借款资金,多头贷款、拆东墙补西墙是开发企业的一贯做法。另外,房地产开发企业超越自身资金实力搞滚动式开发。一旦企业融资渠道不畅,“资金链”断裂,就会造成项目停工,已投入的信贷资金就会遭受毁灭性的损失。

3我国房地产金融风险防范措施

3.1政府要加强对房地产的宏观调控

政府要加强对房地产的宏观调控的前瞻性和科学性,改善对房地产市场的监督管理,完善调控手段,提高调控能力,促进房地产业健康、稳定、有序的均衡发展,防止大起大落,避免房地产泡沫的产生。为此必须首先加强房地产市场统计工作,完善全国房地产市场信息系统,建立健全房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产发展的相关数据进行分析、公布,政府可以全面及时、准确的掌握我国房地产市场运行情况,加强对房地产市场的监控和指导,以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。其次政府要设计合理、严密的房地产税制,引导土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的过度投机。比如对土地空(闲)置征税,以鼓励持有人积极投资开发,以刺激土地供给等。

3.2加快住房按揭贷款证券化进程,降低银行按揭贷款风险

随着我国住房商品化加快,个人住房贷款将迅速增加。当到一定规模时,商业银行会面临较大的资金缺口,以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾,这无疑会带来新的金融风险。从国际经验看,一旦经济不景气,呆坏比例容易升高,而实施住房贷款证券化,可以分散该业务面临的金融风险。通过实施住房贷款证券化,使整个住房金融市场与资本市场有机互动,可以扩大商业银行的融资规模,同时还会带来良性的连锁效应,提高银行资产的流动性,降低银行开展住房贷款业务成本。公务员之家

3.3商业银行自身应加强管理,提高风险防范能力

首先商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系,建立和扩大房地产市场信息来源,及时关注各地房地产市场的发展变化情况,提高对房地产市场发展形势的分析预测能力;要加强产业政策研究,制定与产业政策相互协调的房地产信贷政策;要加强对房地产行业周期波动的研究,防范市场风险于未然。其次信贷从业人员必须牢固树立风险意识和良好的职业道德意识,在调查环节尽职尽责,认真做好贷前调查工作,及时分析信贷业务的客户风险和经营风险,研究信贷风险防范措施。

3.4建立和完善个人信用制度

从今后我国房地产抵押贷款的发展方向来看,住房抵押贷款无疑是发展的重点,在房地产抵押贷款中的比重会不断提高。因此建立和完善我国的个人信用制度,对降低我国房地产抵押贷款风险具有重要的意义。鉴于我国国情和个人信用制度行业的特殊性,目前单靠民间很难在较短时间内培育出比较成熟的个人信用联合征信公司。我国应该走欧美模式二者结合的,采取政府推动、征信公司市场化运作的模式。

4结语

近年来我国房地产价格增长过快,房地产投资过热,使得我国政府不得不采取相应的宏观调控措施,目的在于降低不断增加的房地产金融风险,本文只是简要分析了我国房地产金融风险现状和如何进行房地产金融风险的防范。

参考文献

房地产金融论文范文篇5

关键词:房地产金融风险分类防范措施

自从进入新世纪以来,以北京成功申奥和上海成功申办世博为契机,在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下,我国房地产投资持续保持较快的增长速度,居民住房消费得到有效启动,呈现供求两旺的发展势头房地产市场的活跃,对于改善居民居住条件带动相关产业发展拉动经济增长做出了重要贡献但是,局部地区和部分中心城市出现了房地产投资增幅过大市场结构不尽合理房地产价格高涨商品房空置率上升较快高级写字楼出现过热现象等问题,我国金融机构房地产金融业务的风险也日渐增加

一房地产金融风险简介

房地产金融的发展历史最早可以追述到1769年在德国的西里西亚省诞生的

世界上第一家土地开发银行到目前为止,房地产金融在世界上己有250多年的历史但直到20世纪30年代大萧条后美国建立类似商业银行管理体制的住房金融体制,现代意义上的房地产金融才在世界范围内得到长足的发展尤其是在第二次世界大战后,欧美发达国家和一些发展中国家如新加坡结合本国的经济发展和金融制度的实际情况创新了各具特色的房地产金融

房地产金融,指以房地产业为特定对象,围绕房地产的开发建设经营和消费的再生产过程而展开的各种金融活动从服务对象上划分,它包括为房地产业的房地产开发建设交易经营等活动服务的“房地产业金融”和为居民的住宅建造购买维修装饰消费等活动服务的“住宅金融”两个主要部分;从服务内容上划分,它包括房地产资金融通房地产资金转账结算房地产保险房地产信托等业务,其中又以房地产资金融通业务为主

房地产金融风险,指经营房地产金融业务的金融机构,由于决策失误管理不善或客观环境变化等原因导致其资产收益或信誊遭受损失的可能性房地产金融风险不仅包括单项业务单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险一方而,金融业务金融机构之间存在着密切的相互联系,相互依存相互影响相互制约的关系,一旦产生风险往往相互连累从经济学的角度出发,一项交易或一种活动给交易双方以外的其他人带来的不由交易双方或活动主体直接承受的利益或损失就是这项交易的外部效应积极的外部效应使利益被第二者获得,而交易当事人或活动主体未获得相应的报酬,往往导致当事人放弃该交易或活动;消极的外部效应使第二者受损失,但交易当事人或活动主体未对此支付任何费用,因而当事人可能仍然进行该交易或活动房地产金融风险就属于一种消极的外部效应当较多的金融业务金融机构面临较大风险,尤其是己经受到较大损失时,人们就可能对金融体系的稳定性可靠性资产流动性产生怀疑,因恐慌而挤兑,这就可能波及整个金融体系而导致金融动荡乃至金融危机另一方面,金融部门经营的外部环境变化,也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险,从而发生更大损失

二房地产金融风险分类

由于从服务内容上划分,房地产金融以房地产资金融通业务为主,因此房地产金融风险可以划分为以下几种:

1.房地产资金融通业务方面的风险

这一方面的风险比较多,主要表现在以下几点:

信用风险

它是由于借款人(房地产开发企业或住宅消费者)无力偿还或不愿偿还,导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险房地产企业收入来源缺乏稳定性,企业偿还能力没保障;而银行信用评级方法和贷款决策存在问题将面临信用风险它可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的,也可能是贷款发放后情况变化造成的房地产金融中的信用风险,主要是房地产开发企业商品房销售困难资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款,以及借款的住宅消费者失业收入减少意外支出增加死亡等原因导致无力还款

流动性风险

它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产,以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险房地产金融中的流动性风险我国金融机构房地产贷款增速过快,贷款比例失调,又存在经营管理能力较弱,资产质量恶化的状况,将面临流动性风险一种是原发性的,即资产结构中的中长期贷款比重过高,现金和国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及时融入现金的手段和渠道,导致流动性不足;另一种是继发性的,是由信用风险带动的流动性风险:房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物,当借款人不能按期还款时,贷款银行要处分抵押房地产从中求偿,如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要,也会形成流动性风险

资产负债结构风险

由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主,如果金融部门的负债结构中以活期存款为主,就可能形成流动性风险;如果负债结构中多一些公积金存款住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分,结构风险就能缩小

资产质量风险

如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险,房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理(如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等)有关

利率风险

如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越频越大,利率风险也就更大

通货膨胀风险

由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大,因为后者往往随通货膨胀而上浮,如果贷款利率固定而存款利率浮动,银行的通货膨胀风险就更大,房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大

汇率风险

如果外汇升值本币对外贬值,以外币计价的债务负担将加重:反之则以外币计价资产将实际减少外汇买卖外汇收支中也有风险当房地产金融中借有外债或引进外汇时,也会面临外汇风险

2.其它风险

房地产金融中还有其他风险,如经营管理不善导致经济效益下降甚至亏损的风险,业务操作中其他失误(计算错误拼写或打印错误票据单证审核错误防盗防抢劫不力泄露机密等)带来的操作风险,业务办理过程没有全面注意法律条文导致法律风险,国家政策变动的风险,房地产资金转账结算中的风险房地产保险中的风险房地产信托中的风险等

三房地产金融风险的防范措施

如何防范房地产金融风险,对银行和国家来说,都是一个巨大的挑战

1.高度重视房地产金融风险及其危害性,增强防范金融风险的意识

银行要密切注意房地产市场的发展动态,加强市场分析与调研,把握房地产市场发展规律,适时调整房地产金融业务的经营方向与策略,促进住房金融业务的健康有序发展要严格把握房地产贷款的市场准入条件,对各类批发市场缺少良好物业配套的单体楼盘写字楼商用房或非商品住宅占比高的楼盘销售前景差的高层楼盘要限制介入;对已有不良记录抗风险能力差的小型开发企业自有资金明显不足的项目不得介入做到既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房,又要严防房地产泡沫积聚的潜在风险要逐步建立以房地产金融为目标的经营管理模式,从规范操作降低风险保障运行出发,扩展住房金融业务范畴,有步骤地推进住房金融业务向多元化标准化优质化方向发展对目前出现的房地产热要适当降温要认真贯彻执行房地产金融的有关政策和规定,从加强房地产信贷管理入手,切实改进服务,让房地产信贷业务步入良性运行的轨道2.加快我国金融体制的改革,建立健全与房地产金融业务相关的法律法规体系,引导房地产金融机构的有序竞争

国家应该完善房地产金融的法规和制度,规范其行为,完善现行的法律法规,确定房地产金融的法律地位,如在《商业银行法》《合同法》《建筑法》《公司法》《民法》《反不正当竞争法》等法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的条件的法律条例,用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为同时要建立健全有关房地产金融的法律法规,如制定《房地产开发企业贷款管理法》《个人购房贷款管理法》《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规,明确规定开发商及个人的权利与义务,使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为,认真履行还款职责,建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系,共同促进国民经济的健康发展对于提供假资料假资信骗取贷款的开发商或个人,应立即停止贷款,并追回已贷款项同时通过法律手段,尽量挽回损失,并追究当事人的法律责任

推动有序竞争商业性房地产金融业务,可以多家竞争,凡是经中央银行审查具备资格的金融机构都允许经营,并由中央银行严格监督,制止非法垄断和不正当竞争行为,不够资格的和严重违规的金融机构不得从事房地产金融业务,以免带来消极外部效应被批准在我国经营人民币业务的外资银行和中外合资银行,建议允许它们在指定范围内开展房地产金融业务,但规模要控制住,因为房地产业主要是个内向型产业,创汇能力弱,外资方面要把以人民币形态收回的贷款本息,从我国换成外汇拿回去,如果它们发放贷款过多,就会影响我国外汇平衡,房地产业对外们的需要量不大,不宜为房地产开发多借外债政策性房地产金融业务,应该由各城市政府分别选择适宜的银行独家办理,这样便于政府监督管理,保持政策统一性由于住房公积金是政府强制征收的,政府就必须保障其交全由独家银行办理这方面业务,向政府承担按规定使用和确保交全收回的责任,接受政府的必要补贴等帮助,有助于实现预定政策目标

3.有计划有步骤地加快房地产证券化

要适当加快第一种含义的房地产证券化进度,扩大房地产业直接融资规模,减轻间接融资对房地产金融机构的压力对房地产证券发行者的资信仍然要严格审查,以免滥发证券造成消极外部效应,房地产公司债券和股票都不能以摊派方式发行

第一种含义的房地产证券化实施条件尚未具备,但它可以减少房地产金融的局部性非系统性风险,因此可以逐步创造条件,准备实施政府的保证涉及《担保法》的修改,建议修改法律,准许政府为住房抵押债券提供保证建议中央银行放宽对这种债券的利率限制,允许它等于或适当高于(因它的风险大于国库券)国库券利率还可以借鉴美国作法,筹建经营抵押住房的再抵押贷款发行全国性住房抵押债券的房地产金融机构

全国性住房抵押债券如何防范系统性风险?这是一个难题,当房地产经济周期性波动或宏观经济形势恶化使整个房地产市场都销售不畅抵押住房也难以处分时,或人们收入减少不能按时还款者增加时,房地产金融形势将恶化,这种债券发行和转让会出现很大困难我们认为,由于买房住与租房住是两种具有替代性的住房消费方式,买不起房的人和还不起贷款而迁出抵押住房的人,大多都会转而租房住,租房市场在一定程度上可以弥补卖房市场的萎缩,就可以通过发展租房市场向住房出租公司和私人房东发放贷款,在一定程度上缩小上述系统性风险住房出租者的借款担保方式,主要采取出租房抵押以外的其他方式,例如质押等,这会增加债券发行者的工作量(例如再质押等),但比只搞抵押的风险要小

4.妥善利用商业保险和社会保障机构的力量

与房地产和房地产金融有关的保险业务有很大的拓展空间,它们的开展可以减少或转移房地产金融活动的风险我们认为,在申请住房抵押贷款时,通常只须要求借款人投保房屋财产险和人身意外伤害险就够了,贷款银行的利益已可获得基本保障其他保险如信用保证保险失业保险死亡(意外伤害以外)保险等,可由借款人自愿选择是否投保,以免保险费负担过重;也可以规定当住房抵押贷款发放率大于某个限度(即首付款率过低)时才必须投保这些保险

全国性住房抵押债券体系建立起来后,可以接受前面引述的建议,向人身保险公司和社会保障基金机构推销一部分,但不宜过多,以免因债券价格下跌影响它们的稳定经营

5.加强化解房地产金融机构的不良资产

以上我们探讨了一些防范房地产金融风险的办法此外,还要采取措施解决房地产金融业务中已经出现的问题,化解房地产金融机构的不良资产从而化解一部分风险

由于在发放个人住房抵押贷款时银行对借款人偿还能力要求较高,又有保险等配套,迄今为止我国个人住房抵押贷款的偿还情况是良好的,逾期率在不少城市为零,全国平均在2%以下房地产金融机构的不良资产绝大部分是在房地产业金融领域形成的,表现为房地产开发贷款中的逾期贷款呆滞贷款和呆帐贷款(包括不得不处分抵押房地产却卖不掉从而收不回来的贷款)开发商还不起贷款,主要原因是商品房卖不掉造成积压,有的则是经营不善企业亏损所致因此要设法帮助开发商盘活积压商品房,要说服他们修正过高的赢利预期和价格定位,以适当的损失尽可能小的价格把房子卖出去,必要时可适当发放补充性贷款来改进房屋结构和功能,以适应市场需要,变积压为畅销,还可以与开发商重订还款协议,开发商把准备出售的商品房改为出租,相应地推迟还款,加收逾期利息

我国金融机构的不良资产不仅在房地产金融领域有,其他领域也有要减轻它们的消极外部效应,就需要综合治理,各金融机构都要搞好资产负债管理,遵守金融法规制度和纪律,加强自律要增强风险意识,提高预测分析和决策的科学水平还可以借鉴美国等国的作法,建立由共同基金等购买商业银行不良资产的风险转移机制

参考文献:

1.姚文:《住房信贷业务发展的新态势与策略》《金融理论与实践》1999年8月

2.颜志刚:《地产投机不容忽视》《经济日报》1998年6月24日1版

房地产金融论文范文篇6

房地产市场的发展发展壮大离不开房地产金融的大力支持,近年来我国房地产的金融支持力度有所下降。我们可以从房地产开发的资金来源的形式和结构为参考。目前,我国房地产开发资金来源主要分为:国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来,国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低,且呈不断回落态势;房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款,房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融支持体系而言,自98年,我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率,年均增长率为20.09%,高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率(12.71%)7.38个百分点。2004年,房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势,与2003年相比,2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点,住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。截至2004年底,全国建立住房公积金职工人数为158万人,仅占在岗职工总数的8.2%;累计向433万人发放了住房公积金贷款,仅占建立住房公积金职工总数的7%,比例明显过小;全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1%,沉淀资金闲置的比例为42.6%。积金大量处于闲置状态,对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。

二、我国房地产金融存在的问题

1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段,间接金融在整个金融市场中还占绝对地位,而资本市场等直接金融发展却相对落后,同时国有商业银行本身改革还不到位,导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中,商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险,资本市场发展的相对落后,很难为房地产企业提供其他渠道,而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化,化解商业银行房地产信贷风险。

2.人住房信贷的发展可能存在违约风险。自我国实施住房市场化以来,我国商业银行个人住房贷款业务得到了长足的发展。目前,我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到0.5%,住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%,这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用,但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展,银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。因此,在我国尚未建立起个人诚信系统,商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下,大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产。

3.房地产金融在创新中存在部分问题。我国相关部门经过20多年的探索,建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系,为中国房地产业的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展,现有房地产融资方式也逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定,单一的银行信贷融资方式难以适应中国房地产行业快速发展的趋势,我国房地产金融产品种类单一,无法满足市场投资者的需要。总的来看,金融机构的产品创新存在一定制约,面临较大风险。

4.商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。自1998年以来,一方面我国连续8年降息;另一方面,随着个人住房市场化以后,国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度,同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。

三、对于目前所存在问题的解决方式

1.大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系。住房金融市场不仅要有间接融资的信贷市场,也应有直接融资的资本市场;不仅要有直接提供融资服务的一级市场,也要有分担一级市场风险的二级市场,来解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。鼓励扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等金融市场支持服务体系。加快市场交易制度建设,促进市场交易环境不断优化。

2.大力推进房地产金融产品创新,为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。要细分市场,开发服务于不同目的和人群的产品,如低收入家庭、刚工作的青年等人群的住房金融产品等。推动房地产金融产品多元化,形成包括房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等在内的房地产金融产品。

3.大力发展房地产投资基金。房地产投资基金作为一种专业从事房地产投资的基金,在国外已经得到迅速的发展,然而在我国的发展还处于初级阶段。一方面,尽快制定和实施《产业基金法》是国内和国际产业基金可以在,房地产投资中有法可依,健康、持续地运行下去。另一方面,建立健全房地产投资基金推出机制和风险规避机制,降低其所承受的风险程度,鼓励房地产投资基金迅速发展起来。

4.加快房地产金融产品证券化速度。通过贷款证券化增加了信贷资产的流动性,同时有利于银行进一步扩大信贷规模,从而形成良性扩张,还可以改善银行资产负债结构,降低资本金要求。优先发展住房抵押贷款证券化的另一个原因是,近几年随着房地产信贷规模的迅速增长,住房抵押贷款,尤其是近年来个人购房按揭的逐年增加,这部分资产属于各银行的优质资产的组成部分。通过证券化可以将房地产金融的信用市场化,加速了间接金融向直接金融的转化,使得房地产金融的资金来源更加多元化和社会化,从而不仅扩大房地产开发资金的来源,而且分散了投资资金的风险,促进房地产金融市场健康地发展。

5.加强政策性房地产金融服务,帮助解决中低收入家庭住房问题。中低收入住房保障是社会保障制度的重要内容之一,在许多国家,政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色,譬如新加坡的住房公积金制度、美国的“居者有其屋计划”都是比较成功的例子。需要借鉴上述国家经验,为中低收入家庭购房提供贷款贴息或信用担保。同时,完善住房公积金制度。

6.加强对境外机构和个人进入境内房地产市场的管理。加大对境外机构和个人进入境内房地产市场的监控力度,进一步加强对跨境外汇资金流动的管理,完善境内外资开发、购房的统计、登记制度。加大对房地产项下违法违禁流出入的查处力度,抑制投机行为。

参考文献:

[1]陈洪波等.我国房地产金融现状及政策取向[J].财政金融.2006,02.

[2]李松青等.中国房地产金融现状、问题及政策建议[J].陕西农业科,2005,01.

[3]张元再,柳洪斌.我国实行MBS的思考[J].金融论坛,2002,06.

[4]姚长辉.中国住房抵押贷款证券创新研究[M].北京:北京大学出版社,2001.

房地产金融论文范文篇7

【关键词】利率上升房地产价格直接影响间接影响

2007年3月18日,中国人民银行将金融机构一年期及以上存贷款利率全部上调0.27个百分点,这是2006年以来央行第三次提高利率。至此,一年期存、贷款利率分别升至2.79%、6.39%,五年以上贷款基准利率八年来首次突破7%。对于央行连续的提高利率的举措,有人说是针对房地产市场,有人说其初衷并不是针对房地产市场,其实对广大购房自用者、投机者、房产商而言,初衷并不重要,重要的是利率提高后对房地产价格有何影响,如何影响以及可能影响的程度。

一、利率上升对房地产价格的直接影响

房地产价格是房地产市场运行情况的集中表现,用于房地产开发的主要资金多数来源于银行贷款,利率的高低直接影响房地产开发的成本及其利润。而利率的变动作为外部因素,势必对资金投入巨大的房地产投资的影响很大,因此,利率的变动可以对房地产价格起到一定的调节作用。

1、利率上升通过抑制房地产投资影响房价。(1)导致房地产投资的机会成本加大。利率的高低反映房地产投资的机会成本水平。利率上升,加大了房地产投资的机会成本,因而在存、贷款利率均上升的情况下会对房地产投资起到一定的抑制作用。与此相反,如果银行利率越低,则表明房地产投资的机会成本越小,进而刺激了对房地产的投资。因此,此次银行利率上升加大了房地产投资的机会成本,从而最终抑制房地产投资。(2)抑制房地产投资主体的投资。对一般购房者而言,他们购房的主要目的是为改善居住条件的需求,利率上升后,这类购房者的还贷数额肯定会有所增加,但增加的贷款数额非常有限,就当前的利率水平而言,对购房者几乎不构成实质性影响,也不足以影响购房自用的主流购买力。那些迫切需要改善住房条件提高生活质量的人还会到市场上寻求经济适用房,利率上升对其的抑制作用较小。对买房投机者而言,利率上升后,其融资成本提高,使买房投机者对房地产价格的预期发生改变,房价的涨幅必须极高才能确保其收回投资本金。更甚者,由于持续加息的预期对房地产泡沫有抑制作用,投机者极易改变其对房价走势的预期,进而改变他们的资金投向。如果他们因为房价下跌预期而大量撤出房地产投资的话,会导致房地产的大量空置,影响房地产的供求关系变化,进而导致房价的变动。对开发商而言,贷款利率的上升使开发商面临市场风险。首先,对投资者而言,贷款利率的上升致使房地产投资的融资成本提高,相当于投资利润的下降。这样很可能导致投资者转移投资方向,减少其对房地产的投资。其次,利率上升导致民众对房地产的购买力下降,使得房地产市场的有效需求下降,进而引发房地产价格的下跌,导致房地产开发企业无法及时回笼资金,增加其开发成本,使其盈利减少甚至亏损,将使房地产行业开始新一轮的结构改革和调整。

2、利率上升通过房地产开发商行为选择影响房价。受房地产开发商行为选择的影响,利率上升后会出现截然不同的局面。贷款利率的上升,增加了房地产开发商的利息成本。而这些新增的利息成本的承担只有两种可能:一种是房地产开发商自己承担。这样,财务成本的增加可能迫使开发商考虑缩短房地产开发的周转期,通过增快房地产的变现速度来消化因利率上升而带来的增加成本。在开发商自己承担增加的成本的情况下,为了消化这部分成本,就要加快房产的周转速度,供给随之增加,若维持价格不变,则有效需求不足,房产闲置,开发商为了收回资金必然降价,消费者受益。但是,随之而来的是开发商利润降低,部分开发商退出该行业。另一种则是将新增的利息成本与风险转移给购房者,并通过提高房地产价格转移新增利息成本,进而弥补贷款利率上升造成的利润损失。在这种情形下,房地产价格不但不会下降,反而会持续上涨。这与我们理论上推断的“贷款利率的上升降低了购房者对房地产的购买需求,从而致使房地产价格下降”是相反的。2004年央行将贷款利率提高了0.27个百分点,随着利率的上升,与房地产关联度高的企业——土地、建材行业等费用提高,房地产成本随之提高,成本的提高进一步推动了房价的上涨。

不难看出,国家通过提高银行利率,使房地产开发的融资成本上升,房地产开发商若“自我消化”新增成本,必然采用“薄利多销”的数量型策略,将使房地产供给增加,影响房地产的供求关系变化,进而导致房价下降。在成熟或竞争的市场条件下,房价最终由供求关系而不是供给方的成本来决定,即上升的开发成本很难直接传导到房价上。但对中国现阶段的房地产市场来说,此种情形出现的可能性不大。相反,房地产开发商如果拒绝为新增成本“埋单”,为确保收回投资本金,必须推高房价的涨幅,加之地方政府出于某种利益也会为高房价推波助澜,因此,房价在一定时期内会持续上涨。二、利率上升对房地产价格的间接影响

利率是借贷资本的使用报酬,因此,利率的升降对金融资本具有较大的影响。在开放的金融市场上,利率的变动会改变资金在外汇市场和证券市场的流向,进而影响资金对实业界的流入。

1、利率上升通过外汇市场进而影响房价。在其他条件不变的前提下,一国货币利率上升会吸引外部金融资本流入,在外汇市场上形成对该国货币的需求,推动高利率货币的汇率上升。当代的国际金融市场上存在着大量的国际游资,这些资金对利率的变动极为敏感,这些国际资金的流入将推动人民币汇率的上升。人民币升值意味着我国经济状况好,能创造更多投资机会,且有较高的收益。国外投资者会预期人民币持续升值,大量短期投机性资金将涌入我国,而房地产市场无疑将成为这些资金的集中场所。特别是我国放松了外资进入房地产市场的限制后,大量国外资金会通过各种渠道涌入我国的房地产市场,加大了对房产的需求预期,使房产的需求曲线向外移动。有关资料表明,当房价上涨5%,人民币升值5%的情况下,国外投资者的投资收益就提高10.3%;当房价上涨15%,人民币升值5%的情况下,国外投资者的投资收益率提高20.8%;当房价上涨15%,人民币升值15%时,国外投资者收益率提高到32.3%。目前,最可能对国内房地产行业产生重要影响的是海外“热钱”,如果人民币继续升值或者保持升值的良好预期,按照资本逐利的本性,大量“热钱”将会进入中国房地产市场,推动我国房地产价格的上涨。

房地产金融论文范文篇8

房地产商品是家庭消费支出中最大的一部分,房地产商品具有消费和投资的双重属性,消费者可以通过购买或者租赁两种方式享受住房服务,上述三个特征决定了房地产市场和金融的关系非常密切,金融政策的改变必然对房地产市场产生重大影响。一个国家房地产价格的快速上涨,必然提升人们对房地产投资的利润预期,从而导致房地产投资的过度膨胀。尤其是在经济全球化日益发展和人民币升值预期不断增强的情况下,国外资金也会更多地涌向中国的房地产市场。因此,合理制定金融政策,并有效利用其变化可能产生的积极影响,对于控制房地产市场价格的快速上升,引导房地产市场的健康发展,无疑具有十分重要的意义。本文拟从利率、首付比例和汇率三个方面,从经济学的需求和供给的视角,来分析房地产金融政策对房地产价格的影响。

一、金融政策与房地产需求

(一)利率与房地产市场需求

利率对居民的住宅需求和投资需求的影响主要体现在两个方面:(1)当利率降低时,会迫使人们降低储蓄而转向消费或进行其他投资,居民在寻找消费和投资出路时,可能会考虑购买或者扩大住宅的消费或投资。这对于原来已计划扩大住宅消费或投资的居民来说,会加快他们的行动步伐,进而增加对住宅的现实需求;(2)在利率降低时,住宅抵押贷款的利率同时降低,这在实际上降低了居民进行住宅消费或投资的成本,也会刺激居民扩大住宅需求。相反,当利率提高时,住宅需求会必然减少。

住宅是家庭最主要的资产。按照国际测算标准,住宅价格大约是一个家庭可支配收入的7倍左右,也就是说,一个家庭需要7年的时间才能买得起一套房子。住宅的昂贵价格使得家庭必须靠银行贷款才能购买起住宅,而影响消费者贷款的最主要因素就是贷款利率的高低。我国针对居民购买住宅的金融政策大致出现在1996年底1997年初,当时,政府为了鼓励房地产市场的发展,解决老百姓家有所居的问题,出台了一些相关政策措施,于是,五大国有银行开始面向居民提供低息住房贷款,但效果却并不明显。其中的原因可能很多,比如说大多数居民的资金积累有限,以致住宅购买需求还没有普遍形成;再比如,银行新推出一项业务时对风险的评估往往偏高,而居民也对住房贷款从观念到习惯还不能立即接受;除了这些以外,银行确定的大约10%的高利率,不能不说是挡在房地产市场发展道路上的一个主要障碍。进入新世纪后,随着中央政府对民生问题的更多关注和银行利率的逐步降低(基本保持在5%-6%左右),使越来越多的居民开始通过按揭进行住房投资和提前实现住房消费,住房按揭贷款绝对数量和占总贷款比重都出现了迅速增加。

利率对家庭实际支出的影响,可以通过实际例子予以说明。一套总额100万元的房子,首付20万元,贷款80万元,年限为20年,采用5.04%的年利率(2005年1月1日前的实际贷款利率)则月均还款额为5297元,采用7.83%的年利率(2007年9月15之后的实际贷款利率)则月均还款额为6038元,利率的增加将使家庭每月多支出741元,支出的增加必将减少对住宅的需求。

回顾中国房地产市场发展的历史就可以发现,利率对消费者具有重要的影响:提高利率必将减少房地产市场的需求,而降低利率将会降低居民的月均还款额,减少居民的负担,从而增加对住宅的需求。显而易见,提高利率,将对房地产市场需求、从而对房地产市场价格具有极大的抑制作用。此情况2007年非常明显,致使国家在一年之内多次提高利率,以抑制房价的过快上涨。

(二)贷款首付比例与房地产市场需求

2000年以来,银行不断降低房地产市场的首付比例,许多银行甚至提出零首付的方式。首付比例的降低,意味着许多家庭可以提前享受到住房需求,未来的房地产需求得以在短期内实现,降低了住房消费或投资的成本,大大刺激了房地产需求的增加。对银行来说,贷款首付比例的降低,一方面繁荣了银行的住房抵押贷款业务,另一方面却也使银行面临的风险不断增加,进而使住房贷款的坏帐率增加,一旦对风险的评估和对坏帐率的测算达到一定程度,银行旧会逐步提高首付比例。首付比例的增加,既会提高按揭贷款门槛,降低银行按揭贷款的风险,也会加大投机活动所需的资金周转量,从而有效地抑制房地产市场上的投机活动。

具体到中国当前的房地产市场,我们认为,政府进行金融政策调控的目的,不应当是限制居民的正常需求(反而应当大力鼓励),而应该是降低银行的金融风险和减少房地产市场的投机炒作行为。根据国外的数据统计结果,在正常的房地产环境下,首付20%之后,银行住房贷款的不良贷款率低于0.5%,但在出现严重的房地产泡沫的时候另当别论。银行的资金大多来自普通老百姓的存款,因此一定要设立按揭贷款首付比例的门槛来保护储户的利益。当前在20%的基础上继续提高首付比例虽然可以进一步降低不良贷款率,但是同时会压缩房地产市场的正常消费需求,所以政府的落脚点应该在大大提高第二套住房贷款的首付比例。

(三)汇率、经济全球化与房地产需求

房地产商品具有投资需求的基本属性,中国处于经济快速增长的阶段,每年国民经济保持10%左右的增长率。同时中国处于城市化率快速推进的过程,城市化进程的快速推进,这些因素的存在使房地产价格必然保持较高速度的增长。中国加入WTO以后,随着经济全球化进程的深入,资金的逐利本性决定国外资金必然有强烈的动机来购买中国的房地产商品。另外从汇率的角度分析,中国目前处于人民币升值的加速期,人民币升值的预期必将刺激更多的国外资金涌入中国市场。因此,在冷却国内房地产市场投资需求的同时,必须采取措施控制国外资金的涌入。

(四)楼市与股市的互动效应

从投资的角度分析,股市和楼市具有同样的特征,尤其是在价格快速上涨的房地产市场中,房地产市场的投资属性体现的十分明显。1999年以后整体市场投资渠道的缺乏,特别是2001年6月以后股市的一路下跌,中小投资者对股市逐渐失去信心。另外,由于住宅商品固有的一些属性(不动产;销售不出去可以转租;随着经济发展、周围环境优化可以增值等),房地产投资(尤其在大城市)基本成为高回报、低风险投资的惟一渠道,投资房产的人群包括个人、企业、银行、基金等等(顾建发,2005)。

需要特别注意的是2006年以来,中国股市一路上涨,致使许多家庭财富得到了迅速增加。在股市处于快速增长的阶段,资金并不会明显转向房地产市场,但是,一旦股市进入调整阶段,股市的资金将会迅速转向房地产市场,股市本身的财富效应也会增加房地产的消费需求,此时房地产价格又将出现上涨趋势。这种状况在2007年表现得非常突出。

二、金融政策与房地产供给

影响房地产供给的主要因素是房地产市场价格预期、土地成本、税收政策和银行的贷款利率(周伟林、等,2004)。从金融政策的角度,则主要是考虑银行利率的作用。开发商在开发楼盘的过程中,其资金来源主要为银行贷款。贷款利率的提高,将会增加开发商在取得土地、开发楼盘中的现金流支出,加大开发的成本也即提高房地产市场的进入门槛。

住宅通常具有大宗性、昂贵性的特点,其开发往往需要巨额资金投入,离不开银行等金融机构的资金支持。因此,银行利率高低直接影响到住宅市场的供应量。如果国家采取紧缩的货币政策,银行减少对住宅开发商的贷款,提高市场利率,这样,住宅开发的借贷成本提高,住宅供给往往会减少。另外,由于银行利率提高,人们储蓄愿望增强,进而减少对房产的消费需求与投资需求,也会影响住宅开发商的供给愿望。相反,国家采取宽松的货币政策,银行扩大放款,市场利率下降,住宅开发成本降低,就会刺激住宅开发商增加住宅供给。同时,利率降低,人们的储蓄愿望随之下降,促使人们进行住宅投资。而住房抵押贷款利率较低,又会刺激人们使用消费信贷方式购房,增加住宅需求,推动住宅价格上涨,进而引起住宅供给的增加。

在人民币升值预期的作用下,如果国家对于国外资本进入国内房地产市场没有任何限制,也必然会导致房地产商品供给的增加。与此同时,根据股市和房市间的互动影响,可以想象,股市的波动也会直接或间接地对住房供给发生影响。

三、结论和政策建议

由上所述可见,金融政策的变化是通过需求和供给两个方面对房地产市场发展产生重要影响的。因此,合理利用金融政策调控房价具有非常重要的意义。但是,制定金融政策并使其有效地发挥作用,并不是象有人想象的那样简单。

首先,在其他条件不变的情况下,提高住房贷款利率,或者抬高住房贷款门槛,都将抑制购房欲望和实际投资,从而抑制房价的无序上升。然而,需要注意的是,政府出台金融政策的目的,并非简单地降低房价,而是使房地产价格充分反映供给和需求信息,降低房地产商品的投资和投机属性,降低银行的金融风险,促进房地产市场的健康发展。进一步说,银行还可以针对不同的房地产投资贷款实施差别利率政策。

其次,由于房地产商品的特殊性,在使用金融政策调控房价时,必须同时考虑房地产投资的利润预期走向。因为一般情况下,投资与否或多少取决于预期利润和银行利率的比较。假如房地产投资的预期利润率居高不下,而政府对非居住性购房又缺乏必要的限制。那么,即便降低了利率,投资仍然不会减少,从而使金融政策对房地产市场价格的抑制作用就无法发挥出来。

房地产金融论文范文篇9

房地产市场的发展发展壮大离不开房地产金融的大力支持,近年来我国房地产的金融支持力度有所下降。我们可以从房地产开发的资金来源的形式和结构为参考。目前,我国房地产开发资金来源主要分为:国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来,国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低,且呈不断回落态势;房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款,房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融支持体系而言,自98年,我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率,年均增长率为20.09%,高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率(12.71%)7.38个百分点。2004年,房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势,与2003年相比,2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点,住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。截至2004年底,全国建立住房公积金职工人数为158万人,仅占在岗职工总数的8.2%;累计向433万人发放了住房公积金贷款,仅占建立住房公积金职工总数的7%,比例明显过小;全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1%,沉淀资金闲置的比例为42.6%。积金大量处于闲置状态,对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。

二、我国房地产金融存在的问题

1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段,间接金融在整个金融市场中还占绝对地位,而资本市场等直接金融发展却相对落后,同时国有商业银行本身改革还不到位,导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中,商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险,资本市场发展的相对落后,很难为房地产企业提供其他渠道,而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化,化解商业银行房地产信贷风险。

2.人住房信贷的发展可能存在违约风险。自我国实施住房市场化以来,我国商业银行个人住房贷款业务得到了长足的发展。目前,我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到0.5%,住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%,这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用,但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展,银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。因此,在我国尚未建立起个人诚信系统,商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下,大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产。

3.房地产金融在创新中存在部分问题。我国相关部门经过20多年的探索,建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系,为中国房地产业的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展,现有房地产融资方式也逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定,单一的银行信贷融资方式难以适应中国房地产行业快速发展的趋势,我国房地产金融产品种类单一,无法满足市场投资者的需要。总的来看,金融机构的产品创新存在一定制约,面临较大风险。

4.商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。自1998年以来,一方面我国连续8年降息;另一方面,随着个人住房市场化以后,国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度,同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。

三、对于目前所存在问题的解决方式

1.大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系。住房金融市场不仅要有间接融资的信贷市场,也应有直接融资的资本市场;不仅要有直接提供融资服务的一级市场,也要有分担一级市场风险的二级市场,来解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。鼓励扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等金融市场支持服务体系。加快市场交易制度建设,促进市场交易环境不断优化。

2.大力推进房地产金融产品创新,为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。要细分市场,开发服务于不同目的和人群的产品,如低收入家庭、刚工作的青年等人群的住房金融产品等。推动房地产金融产品多元化,形成包括房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等在内的房地产金融产品。

3.大力发展房地产投资基金。房地产投资基金作为一种专业从事房地产投资的基金,在国外已经得到迅速的发展,然而在我国的发展还处于初级阶段。一方面,尽快制定和实施《产业基金法》是国内和国际产业基金可以在,房地产投资中有法可依,健康、持续地运行下去。另一方面,建立健全房地产投资基金推出机制和风险规避机制,降低其所承受的风险程度,鼓励房地产投资基金迅速发展起来。

4.加快房地产金融产品证券化速度。通过贷款证券化增加了信贷资产的流动性,同时有利于银行进一步扩大信贷规模,从而形成良性扩张,还可以改善银行资产负债结构,降低资本金要求。优先发展住房抵押贷款证券化的另一个原因是,近几年随着房地产信贷规模的迅速增长,住房抵押贷款,尤其是近年来个人购房按揭的逐年增加,这部分资产属于各银行的优质资产的组成部分。通过证券化可以将房地产金融的信用市场化,加速了间接金融向直接金融的转化,使得房地产金融的资金来源更加多元化和社会化,从而不仅扩大房地产开发资金的来源,而且分散了投资资金的风险,促进房地产金融市场健康地发展。

5.加强政策性房地产金融服务,帮助解决中低收入家庭住房问题。中低收入住房保障是社会保障制度的重要内容之一,在许多国家,政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色,譬如新加坡的住房公积金制度、美国的“居者有其屋计划”都是比较成功的例子。需要借鉴上述国家经验,为中低收入家庭购房提供贷款贴息或信用担保。同时,完善住房公积金制度。

6.加强对境外机构和个人进入境内房地产市场的管理。加大对境外机构和个人进入境内房地产市场的监控力度,进一步加强对跨境外汇资金流动的管理,完善境内外资开发、购房的统计、登记制度。加大对房地产项下违法违禁流出入的查处力度,抑制投机行为。

参考文献:

[1]陈洪波等.我国房地产金融现状及政策取向[J].财政金融.2006,02.

[2]李松青等.中国房地产金融现状、问题及政策建议[J].陕西农业科,2005,01.

[3]张元再,柳洪斌.我国实行MBS的思考[J].金融论坛,2002,06.

[4]姚长辉.中国住房抵押贷款证券创新研究[M].北京:北京大学出版社,2001.

房地产金融论文范文篇10

关键词:房地产金融;房地产金融风险

随着经济的发展,房地产产业已经成为我国国民经济的重要组成部分,在经济体系中属于基础性、先导性的行业。房地产产业具有投资规模大、周期长和商品价值大的特点,所以房地产的开发和销售等活动都是在金融部门的支持下进行的,房地产金融是房地产业发展中不可替代的重要支持和保障因素。防范房地产金融风险,不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的需要,对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。

1房地产金融风险概述

房地产金融风险,指经营房地产金融业务的金融机构,由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。就房地产资金融通业务而言,房地产金融风险主要有信用风险、流动性风险、系统性风险、利率风险、汇率风险、通货膨胀风险和房地产金融中的其它风险。

2我国房地产金融风险现状

2.1个人住房抵押贷款风险

2.1.1欺诈风险

截止目前,我国人民银行信用体系虽已建立起个人信用评级机制,但还不够完善,只能依据已在册的信用记录状况来进行评定和审核,加上个人收入的不透明和个人征税机制的不尽完善,银行在发放个人贷款时,很难对借款人的资信状况做出正确判断。在这样的情况下,借款人或担保人就很容易采取捏造事实、隐瞒真相等不正当手段,致使贷款人本息受损,加大银行金融风险。如果借款人的个人收入一旦出问题,虽可以通过处置抵押物来获得清偿,但这是在借款人另有住处的前提下才可以强制执行拍卖抵押物以清偿债务,同时加大了执行的难度。此外还有通过虚拟抵押、虚立存款账户或保证金等方式来骗取银行贷款。

2.1.2提前偿还贷款风险

因为金融工具的流动性与收益率之间有一定的关系,提前还款发生后,银行将因此遭受服务成本不能得到补偿、提前收回资金闲置、预期收益减少等三种经济损失风险。2007年12月21日中国人民银行已经连续六次上调人民币利率,其中五年期的商业贷款利率提高到了7.74%,上调了1.35个百分点;五年期以上个人住房公积金贷款利率提高到5.22%,上调了0.64个百分点。利率对房贷借款人来说是最重要的财务指标,因为它直接影响到借款人的现金流。利率的提高直接增加了房贷借款人的还款数量,有可能使一部分目前有资金闲置的还款人提前还贷,减少利息支出成本,从而使银行面临提前还贷的风险。

2.2房地产企业贷款风险

2.2.1假按揭

因为个人住房贷款比项目开发贷款手续较为简单,利率也比较低,速度快。为了获取开发建设项目的资金,开发商会使用“假按揭”的方法来筹集建设资金。而这些“购房者”往往与开发商有协议在先,约定只“落名”而不负责还款供楼。如果这些房屋有真正的买家时,开发商则要提前向银行还贷,到房管局注销抵押登记后转让给购房者。可是一旦楼盘销售情况欠佳,这些按揭贷款就将成为又一笔房地产不良贷款。即使银行发现有“假按揭”的嫌疑,开发商也总能够拿出各种材料和理由证明个人住房的合理性,或者索性将“假按揭”贷款一次性偿还。这样,房地产的不良贷款的几率会更大。“假按揭”的危害性很大,一方面它使银行信贷资金以流动资金贷款之外的形式诸如房地产行业,诱导大量住房投资资金涌入房地产市场,导致房地产泡沫。另一方面,房地产企业通过这种欺诈行为来获得资金,必然导致银行个人住房贷款质量恶化,形成房地产金融风险。目前我国的“假按揭”情况比较严重,在北京地区,仅2006年9月份先后就有“盛鑫嘉园”和“立恒名苑”两起假按揭案件曝光,合计涉案金额达2.2亿元。

2.2.2房地产企业财务信息“失真”

按人民银行规定开发企业自有资金达到30%以后才能申请房地产开发贷款。由于我国房地产开发企业过分依赖银行的信贷资金,为了取得商业银行信贷支持,房地产开发企业往往利用财务手段,制造虚假报表来虚增自有资金的比例。

因为当前商业银行信贷分析的主要内容是基于客户财务报表的财务比率分析,而在实际操作中,银行信贷人员很难判断自有资金是资本金还是借款资金,多头贷款、拆东墙补西墙是开发企业的一贯做法。另外,房地产开发企业超越自身资金实力搞滚动式开发。一旦企业融资渠道不畅,“资金链”断裂,就会造成项目停工,已投入的信贷资金就会遭受毁灭性的损失。

3我国房地产金融风险防范措施

3.1政府要加强对房地产的宏观调控

政府要加强对房地产的宏观调控的前瞻性和科学性,改善对房地产市场的监督管理,完善调控手段,提高调控能力,促进房地产业健康、稳定、有序的均衡发展,防止大起大落,避免房地产泡沫的产生。为此必须首先加强房地产市场统计工作,完善全国房地产市场信息系统,建立健全房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产发展的相关数据进行分析、公布,政府可以全面及时、准确的掌握我国房地产市场运行情况,加强对房地产市场的监控和指导,以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。其次政府要设计合理、严密的房地产税制,引导土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的过度投机。比如对土地空(闲)置征税,以鼓励持有人积极投资开发,以刺激土地供给等。

3.2加快住房按揭贷款证券化进程,降低银行按揭贷款风险

随着我国住房商品化加快,个人住房贷款将迅速增加。当到一定规模时,商业银行会面临较大的资金缺口,以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾,这无疑会带来新的金融风险。从国际经验看,一旦经济不景气,呆坏比例容易升高,而实施住房贷款证券化,可以分散该业务面临的金融风险。通过实施住房贷款证券化,使整个住房金融市场与资本市场有机互动,可以扩大商业银行的融资规模,同时还会带来良性的连锁效应,提高银行资产的流动性,降低银行开展住房贷款业务成本。

3.3商业银行自身应加强管理,提高风险防范能力

首先商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系,建立和扩大房地产市场信息来源,及时关注各地房地产市场的发展变化情况,提高对房地产市场发展形势的分析预测能力;要加强产业政策研究,制定与产业政策相互协调的房地产信贷政策;要加强对房地产行业周期波动的研究,防范市场风险于未然。其次信贷从业人员必须牢固树立风险意识和良好的职业道德意识,在调查环节尽职尽责,认真做好贷前调查工作,及时分析信贷业务的客户风险和经营风险,研究信贷风险防范措施。

3.4建立和完善个人信用制度

从今后我国房地产抵押贷款的发展方向来看,住房抵押贷款无疑是发展的重点,在房地产抵押贷款中的比重会不断提高。因此建立和完善我国的个人信用制度,对降低我国房地产抵押贷款风险具有重要的意义。鉴于我国国情和个人信用制度行业的特殊性,目前单靠民间很难在较短时间内培育出比较成熟的个人信用联合征信公司。我国应该走欧美模式二者结合的,采取政府推动、征信公司市场化运作的模式。

4结语

近年来我国房地产价格增长过快,房地产投资过热,使得我国政府不得不采取相应的宏观调控措施,目的在于降低不断增加的房地产金融风险,本文只是简要分析了我国房地产金融风险现状和如何进行房地产金融风险的防范。

参考文献