房地产投资范文10篇

房地产投资范文篇1

关键词:房地产;投资;综述

1998年以后,国家停止了住房实物分配,开始了货币分房的时代,并把住房逐步推向市场。随着我国城市化进程的加快,房地产业也开始迅速升温,2003年国家把房地产业作为拉动经济的支柱产业,成为推动我国经济增长的重要力量。房地产投资经济的带动效应研究引起国内学者的重视,通过不同方法、不同角度对房地产投资效用进行研究,并取得了相应的成果。

一、房地产投资正外部性研究

我国房地产业起步比较晚,对房地产投资带动效应研究开始于20世纪末,仅仅依靠简单的数字比较关系和回归分析来分析房地产投资对国民经济的影响。随着一些新的研究方法被引入,国内对房地产投资的研究也更为深入,特别是将计量经济学的方法应用到房地产投资的研究当中,取得了很大的成果。

起初对于房地产投资对经济的拉动作用的分析,只局限于对房地产投资的定性分析,王骐骥(2000)、蒙天森(1999)等认为加大房地产业投资有利于经济的发展。还有一些学者通过回归分析来研究房地产投资的带动效应。谷涛(2000)、施建刚等(2000)对我国房地产投资与GDP的关系进行分析,分析表明房地产投资对刺激经济发展有一定的作用。由于回归分析是建立在数据平稳的基础上进行分析的,当遇到时间序列是不平稳的时候就显示其缺陷性。一些学者开始把先进的计量经济学研究方法融入房地产投资的研究当中。沈悦、刘洪玉(2004)、刘红(2006)、黄忠华等(2008)等通过误差修正模型、VAR模型等计量经济学理论来分析房地产投资带动效应。

投入产出理论是研究经济体系(国民经济、地区经济、部门经济、公司或企业经济单位)中各个部分之间投入与产出的相互依存、相互制约关系的数量分析方法。通过投入产出模型来分析房地产业对其他产业间的关联效应,由关联效应的强弱来分析房地产业在国民经济中的地位,最终又会作用于经济增长的效率。顾云昌(1998)、李启明(2002)等通过国民经济统计数据的粗算得到对其他产业带动的诱发系数。随着研究方法的不断改进,通过投入产出表计算房地产业对其他产业带动效应更为准确。刘水杏(2003)、王国军、刘水杏(2004)、闫永涛等(2007)、程杰、彭灿(2010)等学者对我国房地产业对其他产业的带动效应进行了分析。

(一)房地产投资驱动效应区域差异分析。大量研究表明,房地产对经济具有明显的拉动作用,,但是不同区域的房地产业对经济的拉动效果却显示出区域差异的特点。王国军、刘水杏(2004)利用1997年投入产出表的数据,对国际和国内房地产业对相关产业的带动效应进行比较,分析表明我国房地产投资总的拉动效应与美、日、英、澳基本一致,但也显示出后向拉动的效果比前向拉动的效果更为明显。这一方面反映了我国房地产业对其他产业的带动作用较大;另一方面也反映了我国房地产业效率不高,中间投入多,最终导致产业本身发展水平低下。闫永涛等(2007)利用2002年投入产出表的数据分析得出中国房地产业对经济的拉动系数高于美国和日本同期拉动系数,同日本、美国一样,在所有产业中房地产业对其他产业的拉动效果并不明显,处在所有行业的最后几位。但同时他也提出中国房地产开发尚处在初级阶段,房地产业还有很大发展潜力,当把房地产开发建设考虑进来,其带动效果就很明显,不能狭隘地仅仅从经济核算体系中的数据去体现房地产业的带动作用。黄忠华等(2008)对1997～2006年全国31个省市、直辖市的面板数据进行分析,分析表明,房地产投资在不同地区对经济增长的贡献率也显示出其差异性,东部地区房地产投资对经济增长贡献最大,中部次之,西部最小。从长期和短期影响看,地区经济越发达,房地产投资对经济的贡献率可能性也就越大。

(二)房地产投资与经济增长因果关系研究。房地产投资与经济增长之间的因果关系存在三种关系:GDP对房地产开发投资存在单向显著Granger因果关系,房地产投资对GDP存在单向显著Granger因果关系,以及GDP与房地产投资互为Granger因果关系。沈悦、刘洪玉(2004)对1986～2002年房地产投资和经济增长的时间序列数据进行分析,分析表明GDP对房地产开发投资存在单向显著Granger因果关系,两者之间由单向因果关系变为双向因果关系,但长期内,两者不具有因果关系。岳朝龙、孙翠平(2006)在短期内房地产投资是GDP单向Granger因果关系,当置信水平的提高,两者之间由单向因果关系变为双向因果关系,但长期内,两者不具有因果关系。陆菊春等(2008)分析1986～2006年的数据,得出东部地区的房地产投资与区域经济发展存在双向因果关系,而中、西部地区的房地产投资与区域经济增长存在单向的因果关系。皮舜、武康平(2004)通过基于利用面板数据的Granger因果检验模型,发现1994～2002年间我国区域房地产市场的发展与经济增长之间存在着双向因果关系。刘桂文等(2010)通过分析1997～2007年数据同样得出两者存在双向格兰杰因果关系。

二、房地产投资负外部性研究

目前,房地产业成为推动经济增长的重要力量,在发挥其正外部效应的同时,也要足够重视其潜在的负效应。各学者主要是从以下几个方面进行论述的:

(一)泡沫问题。当房地产投资过度膨胀,由于流动性过剩问题和投机行为,大量资金流入房地产市场,会使房价大幅上涨,严重超出人们购买力时候,就会出现房地产泡沫,泡沫一旦破裂会使经济受到重创。谢经荣(2002)、胡瑾卿等(2004)构建房地产泡沫指标体系和泡沫测度方法。周京奎、曹振良(2004)通过建立房地产投机度检验模型对中国房地产市场泡沫进行测度,认为中国房地产市场不存在泡沫问题。

(二)城镇住房供给问题。陈平等(2006)、高琳(2006)分析房地产市场供给结构严重不平衡,非住宅投资明显高于商品房建设,对中小户型建设不足,经济适应房的建设标准和购买对象不能很好的监管。赵朋(2006)在城市化过程中,由于我国房地产市场不完善与要素市场化不完善,盲目投资和市场炒作使得低收入群体的居住成本以及农民市民化转变的成本将提高,这将在一定程度上抑制了农民进城,或者是农村劳动力进得来却留不住,没有从根本上提高城市化水平。

(三)资源环境问题。陈平等(2006)认为全国土地和银行信贷资源浪费严重、房屋空置率居高不下。全国的商品房空置率有增无减。房地产无效供给和有效需求的矛盾十分突出并有扩大的趋势。丰艳萍(2009)住房建设科技含量低,住房建设能源消耗过大,与同气候条件下国家相比,单位居住面积是其他国家能耗的1～2倍,资源浪费严重。顾海波(2003)、吴婕(2006)在房地产开发期间产生的噪声污染、建筑垃圾、交通路线的暂时堵塞和改变给附近居民带来了不便,降低了家庭的效用水平,但这种损害并没有在房地产商的利润函数中予以考虑,是典型的外部不经济。

主要参考文献:

[1]沈悦,刘洪玉.中国房地产开发投资与GDP互动关系[J].清华大学学报(自然科学版),2004.9.

[2]皮舜,武康平.房地产市场发展和经济增长间的因果关系[J].产业组织研究,2004.3.

[3]王国军,刘水杏.房地产业对相关产业的带动效应研究[J].经济研究,2004.8.

[4]谷涛.我国房地产业与国民经济发展关系的实证研究[J].上海房地,2000.5.

[5]施建刚,濑田新,赵财福.房地产业与国民经济互动性分析[J].上海房地,2000.5.

[6]顾云昌.住房发展预测及其对经济增长的影响[J].住宅科技,1998.5.

[7]李启明.论中国房地产业与国民经济关系[J].中国房地产,2002.6.

[8]蒙天森.当前宏观经济形势对房地产市场的影响[J].中国房地产信息,1999.11.

[9]程杰,彭灿.中国房地产业的投入产出分析——基于2007年投入产出表[J].价值工程,2010.7.

[10]闫永涛,冯长春,宋坤文.房地产业对国民经济带动作用新释——基于投入产出模型分析[J].建筑经济,2007.6.

[11]黄忠华,吴次芳,杜雪君.房地产投资与经济增长——全国及区域层面的面板数据分析[J].财贸经济,2008.8.

[12]王骐骥.论房地产拉动经济的原由:问题及启动的近期方略[J].经济评论,2000.5.

[13]刘贵文,胡风晗,林川.房地产投资与地区经济增长关系——基于1997-2007年分省份数据检验[J].土木建筑工程信息技术,2010.1.

[14]赵朋.房地产投资波动与城市化关联性研究[J].华东经济管理,2006.10.

[15]刘水杏.我国房地产业与国民经济其他产业的关联度分析[J].上海市经济管理干部学院学报,2003.4.

[16]吴婕.当前中国房地产市场宏观调控研究[D].西南财经大学,2006.

[17]丰艳萍,刘长滨.我国房地产业可持续发展的研究[J].生产力研究,2009.17.

[18]陈平,魏清泉,向长江.房地产业可持续发展若干问题研究[J].建筑经济,2006.1.

[19]顾海波,房地产与城市可持续发展观[J].河南国土资源,2003.12.

[20]高琳.基于收入支撑的我国住房市场供应[D].华中科技大学,2006.

[21]丰雷,朱勇,谢经荣.中国地产泡沫实证研究[J].管理世界,2002.10.

房地产投资范文篇2

一、房地产开发投资的主要问题

1、资金来源结构存在严重缺陷，银行贷款和经营性欠款数量巨大。1997年以来，房地产投资的各种资金渠道中，国家预算内资金、债券、利用外资，以及外商直接投资均呈现回落趋势，而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升。论文百事通2003年国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例高达98.5％，三项总计12932.29亿元。2004年1－5月国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例上升到98.7％，而银行贷款和经营性欠款两项合计就达3772.13亿元，占全部资金来源的61.1％。

2、资金投向结构不合理，经济适用房建设投入不足。1997－2003年住宅开发投资稳定增长，2003年达到6782.41亿元，占当年房地产开发投资的67.1％；虽然经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例并不是最低的，但是与我国的收入结构比，这一比例明显偏低。2004年1－5月在房地产和住宅开发投资增长分别高达32.0％和32.2％的同时，经济适用房开发投资的增长只有9.1％。因此，造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势。一些城市普通商品房和经济适用房供不应求，高档商品房却不同程度地空置积压。截至2004年6月末全国商品房空置面积高达9697万平方米，其中空置一年以上的商品房达5673万平方米，占空置商品房总面积的58.5％；全国商品房空置面积同比增加0.2％。

二、房地产开发投融资体制面临挑战

1、降低国内贷款和预售筹资比例带来的融资渠道相对收缩。随着中国银行体制改革，房地产投融资体制发生了很大变化。特别是随着中国人民银行总行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件的进一步落实，各家银行对房地产开发贷款将更为慎重。另外，由于期房销售受到限制，依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了。上述变化表明，我国房地产投资体制正在发生变化，将扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售货款，从而加大金融风险的局面。另一方面，由于贷款难度加大，使开发商面临开发资金紧张和还贷的双重压力，不仅会迫使开发商调整价格策略，以维持企业的有效运转，同时也推动有关方面加大金融创新力度。

2、自筹资金比例居高不下，债券融资拓展缓慢。1997年以来，自筹资金占房地产开发资金来源总额的比例不断上升，2003年占到当年房地产开发资金来源的28.6％，2004年1－5月上升到31.1％。债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低，这与我国房地产业的发展阶段是不适应的，应当大力拓展债券融资的空间。

3、经营性欠款数量巨大，其中蕴藏的风险需要及时化解。统计表明，我国房地产开发企业的经营性欠款自1997年以来一直处于上升中，1997年经营性欠款占当年资金来源总额的38.1％，到2003年这一比例上升到46.1％。由于2004年以来各地清缴拖欠工程款的力度加大，加之有关部门对房屋预售做出了相对严格的规定，促使经营性欠款的比例有所下降，2004年1－5月下降到38.3％，但比例仍偏高。经营性欠款的主要部分表现为待出售的房地产项目，但是由于价格原因，供给和需求在低水平上维持均衡，短期内似乎难以改变，因此，及时降低这部分比例成为一段时间内的重要内容。

4、房地产业应对国际、国内冲击的能力亟待提高。1997－2001年我国房地产开发利用外资额持续走低，2002年这一数字开始回升，2004年1－5月外商直接投资同比增长1.4％。结合中国金融业对外开放步伐的加快，预示着外商对中国房地产的投资有可能持续回升，并成为我国房地产开发投资的重要力量。然而，外资以何种形式进入我国房地产市场，必须加以注意，以便妥为利用，防范负面影响。同时，国内游资对房地产的投机也值得关注，目前一些省份的游资有千亿元之巨，如何利用其有利的一面，防范其负面影响，也是有关各方不可忽视的问题。

三、完善房地产投资相关政策建议

1、完善市场运行机制是根本，行政手段须慎用。房地产业作为我国经济的一个新生长点，对国民经济增长发挥着重要的带动作用，如果政策效力过猛，调控力度过大，有可能引起连锁反应，抑制经济增长。因此政策力度选择应适当。此外，我国房地产开发的公平竞争环境问题一直比较突出，应当努力为房地产开发创造一个良好的法制环境，完善市场功能，以期在实现调控目标同时兼收培育市场之功效。目前各地针对土地供应、“烂尾楼”出台了不少政策，但是其中相当部分带有明显的行政强制色彩，对市场的作用重视不够，一些地方明确提出“提高门槛”、“治理城市疤痕”等对策。其实关键在于建立公平竞争的环境，而不是强迫开发商服从政府意志，如果通过行政手段强制性地推行某些政策主张，甚至采取所谓的提高门槛等歧视性政策，不仅无助于降低市场风险，反而加重市场的扭曲，导致更大的风险。可取的政策导向是化解结构性矛盾，增加市场的公平性。

2、近期主要目标是结构调整。以结构优化促进总量调整，控制空置面积继续增长，消化存量商品房。房地产业目前的金融风险不在规模上而在结构上。首先是资金使用的结构。很明显，直到目前我国广大城镇家庭的居住面积仍没有达到基本的标准，对房屋的购买欲望仍非常强烈，有购买力的需求也十分庞大。另一方面，空置一年以上的房屋在5600万平方米以上，庞大的需求和供给由于价格因素而无法有效实现。其次是资金来源结构。房地产开发投资中，银行贷款和经营性欠款所占比例过高，2003年两项合计占房地产开发资金来源总额的70％，2004年1－5月两项合计占比仍高达61.1％。有效地改善供需结构、资金结构，是近期调控房地产市场，降低风险最有效的着力点。

3、加强房地产市场的规范管理力度，把好土地源头关。近年来，政府主管部门出台了一系列支持和规范房地产市场发展的政策，政府对房地产市场的调控从以往简单的行政手段为主转向以法制手段为主。在此基础上，应更深切体会土地资源对于经济可持续发展的重要性，实施更严格、高效的土地管理制度。对建设用地进行合理控制，进一步完善年度土地供应计划，全面盘活土地资产，加快建立健全的、适应市场经济需要和房地产业发展的土地产权制度。

4、完善财产税制度，打击过度投机和资源浪费并存的痼疾。我国房地产业发展中存在的另一个深层次顽症是资源的无效配置，而这种无效配置的原因就在于占有资源不需要付出额外成本，因此造成资源的严重浪费。与此同时，由于不需要付出额外成本便可以拥有财产，刺激了以投机为目的的财产集聚和沉淀，导致投机有愈演愈烈之势。这两种现象对资源的有效配置和经济的健康发展危害极大，必须加以改变。根据国内外已有的经验和理论分析，适时改革和完善财产税制度是一项有效的措施，建议有关方面抓紧研究，及早出台可行的方案。公务员之家

房地产投资范文篇3

关键词：房地产投资；就业效应；面板向量自回归

就业是最大的民生，纵观世界各国发展轨迹，大规模失业潮往往伴随着经济衰退与社会秩序混乱，因此各国均致力于保障就业的良性发展。解决就业问题也是我国促进社会和平稳定与经济发展的必然要求。据统计，2018年中国城镇登记失业人数为974万人，全国城市调查的失业率为4.9%。因此，扩大就业渠道，增加就业机会，实现充分就业，是我国现代社会发展的重要目标之一。而随着我国城镇化水平的提升及住房体制的深化改革，房地产业飞速发展，房地产投资作为固定资产投资的重要组成部分，所占比重逐年提升。据调查显示，房地产开发投资额在固定资产投资总额中的占比由1998年的12.7%上升到2018的18.62%。房地产投资对于促进消费、扩大内需、促进国民经济发展具有重要作用。刘国庆等人运用相关分析、因果分析和脉冲函数分析发现，房地产行业通过房地产开发建设可以向前和向后推动相关行业的发展。刘万庆基于2000～2018年的相关数据实证分析发现，经济增长有助于促进房地产投资增长。与此同时，部分学者研究发现，房地产投资对提高居民生活水平、扩大就业也具有重要影响。田霄燕等对房地产业与就业的关系进行分析发现，房地产业的发展不仅可以直接提供大量就业岗位，还能够通过影响上下游行业，产生间接的“乘数效应”，进一步扩大就业。胡人斌对房地产投资的就业效应进行实证分析发现，房地产投资与就业量均呈现明显的增长趋势，房地产投资对扩大就业具有显著的正向影响。综上所述，当前关于房地产投资的研究较为丰富，且主要集中在经济增长方面，鲜少关注房地产投资与就业间相关关系。基于此，本文在当前已有研究的基础上，结合我国当前就业的实际情况，利用2005～2018年我国35个大中城市的相关数据构建PVAR模型，系统地诊断与分析房地产投资与就业的关系，以期为深化房地产投资与社会经济的耦合协调发展提供参考依据。

一、模型构建与变量说明

（一）模型设定。PVAR是一种基于微观理论模型，定量分析面板数据间动态关联程度的统计分析工具，可以降低模型对数据量和形式的要求，分析经济变量在冲击发生时的动态响应，得到不同冲击对变量的影响，模型的数学表达式为：Yit=y0+kj=1ΣyjYit-j+αi+βt+εit其中，i代表城市，t代表年份，Yit是由房地产投资及就业量组成的向量组，y0代表截距项，k代表滞后阶数，yj代表估计参数矩阵，αi为个体效应，βt为时间效应，εit表示随机干扰项。（二）变量选取。房地产投资是指投资者为了获取收益，将资金投入到房地产开发经营领域和金融资产领域的投资经营行为。本文选取各城市房地产开发投资额表征房地产投资。房地产投资具有极强的行业关联性，不仅可以直接创造大量就业机会，还能通过影响相关行业，进一步提供更大规模的就业岗位。由于无法理清房地产投资在就业方面发挥的“乘数效应”，本文从房地产企业直接提供的就业岗位着手，以房地产开发企业从业人数表征就业指标。研究数据来源于历年《房地产统计年鉴》《中国统计年鉴》和各城市官方统计局。为消除异方差影响，对上述变量进行对数处理，分别记为lnREI、lnEN。

二、结果分析

（一）现实特征。从时间维度分析我国35个大中城市的房地产投资与就业量变化，具体结果如图1所示。随着我国经济腾飞，房地产市场飞速发展，由此带动房地产开发投资额逐年上升，房地产开发企业从业人数涨幅明显。由图1可知，房地产投资与就业的变化轨迹相似。根据房地产投资与就业的变化轨迹，可将2005～2018年的房地产投资与就业量划分为三个阶段。2005～2009年间，房地产开发投资额由2005年的15，909亿元增长至2009年的36，241亿元，涨幅高达56.1%，房地产开发企业从业人数则由151.62万人增长至195万人，涨幅约为28.6%；房地产开发企业从业人数呈波动上涨态势，房地产开发投资额则持续提升。该时期受到全球金融危机的影响，大规模失业潮来临，整体收入水平降低，国民生产总值与社会消费总额大幅下降，为应对经济下滑，我国政府出台一系列政策紧急救市，大力促进住房消费，增加房地产开发投资，使得房地产投资在2005～2009年间保持增长态势。2010～2015年间，房地产开发投资额由48，259亿元上涨至95，979亿元，涨幅约为98.9%；房地产开发企业从业人数则由209.1万人上涨至273.8万人，涨幅为23.63%。该时期房地产开发投资额与房地产开发企业从业人数均呈现稳步增长态势。为抑制飞速飙升的房价，我国政府出台了以限购限售为主的调控政策，严格管控各城市房地产市场，2010年被广大网友称为“史上最严调控年”。虽然房地产市场受到严格管控，但人们对房价上涨的预期不变，楼市持续升温，开发商认为有利可图，仍然将大量资金投入房地产开发建设中，导致房地产开发投资额逐年上涨。房地产开发建设量提升，对劳动力的需求也明显增加。2016～2018年间，我国房地产开发投资额由2016年的102，581亿元上涨至2018年的120，264.51亿元，涨幅为17.24%；房地产开发企业从业人数由2016年的275.2万人增加至289万人，涨幅为5%。该时期房地产投资与就业量涨幅相比于上一时期明显降低。近年来，我国人口自然增长率明显降低，人口老龄化趋势明显，随着社会产业结构的不断调整，各行各业的就业吸纳能力有所提升，使得房地产开发企业从业人员增长幅度有所收敛；各地方政府不断出台房地产调控政策严格管控市场，导致房地产开发投资涨幅明显下降。（图1）通过对比2005年与2018年的房地产开发投资额与房地产开发企业从业人数发现，2018年全国房地产开发投资额是2005年的13.2倍，房地产开发企业从业人数是2005年的1.91倍，由此可见房地产投资与就业量的增长水平与发展速度。总体而言，研究期内房地产投资与就业量虽有小幅波动，但整体上保持上涨态势，除2008年就业量有所降低、2015年房地产投资的增长幅度略有停滞外，其余年份均保持较高的上涨幅度，2010～2014年间涨幅提升尤为明显。房地产投资与就业量变化轨迹较为相似，在一定程度上反映出房地产投资与就业具有明显的相关关系，为深入探究二者间的相互作用，本文构建面板向量自回归模型，对此进行实证分析。（二）面板单位根检验及滞后阶数的确定。为避免伪回归问题，本文综合运用LLC准则、IPS准则与ADF准则对数据进行平稳性检验，结果表明房地产投资与就业在10%的统计水平上均拒绝原假设，数据平稳，满足构建PVAR模型的基本条件。最优滞后阶数的选择能够直接影响面板向量自回归模型结果，滞后阶数过大会增加模型的估计参数从而降低模型自由度，滞后阶数过小则会影响模型估计结果的可信性，因此在面板向量自回归模型中滞后阶数的选择尤为重要。本文采用AIC信息准则、BIC信息准则及HQIC信息准则三种方式确定模型的最优滞后阶数。三种准则均表明滞后8阶为模型的最优滞后阶数。（三）格兰杰因果检验。格兰杰因果检验是一种检验经济变量间因果关系的分析方法，主要针对具有平稳性的时间序列变量，在面板向量自回归模型中作为检验变量相互关系的分析方法为人熟知。为进一步探究房地产投资变化是否能够引起就业量波动，以及就业量变化是否能够引起房地产投资变化，本文采用格兰杰因果检验方法判断房地产投资与就业量之间的相互关系，具体结果如表1所示。由表1可知，在10%的显著性水平上，当滞后期数为1、2时，房地产投资与就业量之间不具备格兰杰因果关系；滞后期数为3、4、5时，房地产投资与就业量存在单向因果关系，此时房地产投资变化是就业量变化的原因，即房地产投资能够引起就业量变动；滞后期数为6、7、8时，就业变化与房地产投资变化具有双向的格兰杰因果关系，此时房地产投资对就业具有显著影响，就业量变化也能够引起房地产投资波动，但二者间的相互反应存在明显的滞后性。（表1）（四）脉冲响应分析。本文利用Stata软件，通过1，000次蒙特卡洛模拟实验得到10期的脉冲响应轨迹，如图2所示。从图2第1行第1列可知，房地产投资对自身的标准差冲击当期反应为正，且达到峰值，此后正面冲击逐渐减小直至第8期变为微弱的负向冲击。脉冲响应的累计效应为正，表明房地产投资的累积效应。第1行第2列可知，房地产投资受到就业量的冲击时，当期响应为0，第3期达到响应峰值，随后正向冲击逐步衰减，第5期至第9期间围绕水平线小幅波动。总体来看，滞后10期的累计效应为正，表明房地产投资额与就业量之间具有正向关系，就业人数的变化同样会引起房地产投资额的变化。第2行第1列可知，当就业量受到房地产投资的冲击时，前5期保持正向波动，随后该正向影响逐渐衰弱，到了第7、第8期上升为正向冲击，第9、第10期反应趋于平缓。总体来看，冲击期的累计效应为正，即房地产投资对就业量具有正向的促进作用。从图2第2行第2列可知，当就业量受到自身冲击时，当期反应达到峰值，随后影响逐渐减弱，第7期时转为负向影响，第8期则转为正向影响，第9、第10期趋于平缓。总体上，脉冲响应的累积效应为正，表明就业量的累积效应。（图2）（五）方差分解。通过方差分解对房地产投资与就业量间的相互关系做进一步分析，结果如表2所示。就业量在首期为自身提供了96.5%的边际贡献率，此后贡献率逐步降低，但直至第10期，边际贡献率仍高达77.1%，表明过去的就业人数波动能够较大程度地解释当期人数的波动，就业量具有较强的依靠自身惯性发展的特点。同时，尽管房地产投资对就业量的边际贡献率较低，但自首期开始，边际贡献率稳步提升，至第10期时，房地产投资对就业量的边际贡献率已超过22.9%，表明房地产投资对就业量的影响逐年增长。（表2）

三、结论

本文利用2005～2018年35个大中城市的相关数据构建面板向量自回归模型，利用格兰杰因果检验、脉冲响应函数与方差分解等实证分析方法深入探究房地产投资与就业间的相互关系，得出以下结论：（一）格兰杰因果关系检验表明，房地产投资与就业量具有明显的因果关系。但不同时期二者的相关关系也有所不同，当滞后期数达到3期以上时，房地产投资与就业具有单向的格兰杰因果关系，此时房地产投资是就业量的原因；当滞后期数达到6期时，房地产投资与就业量存在双向的因果关系，互相影响，但二者的变化不同步。由于房地产投资具有明显的周期性，因而房地产投资变化和就业量变化的相互影响需要在一定的周期内才会显著。（二）脉冲响应结果表明，房地产投资与就业量之间存在相互正向影响。房地产投资增加，扩大房地产开发建设面积，直接增加大量就业岗位，促进就业量提升。除此之外，房地产投资增长还能够带动经济发展，为社会提供更大规模的就业机会，进一步提升社会的就业量。同时，就业量增长对房地产投资也具有正向影响，从事房地产行业的劳动力增加，能够在一定程度上保障房地产市场的发展，从而带动房地产投资上涨。具体而言，劳动力作为生产过程中的重要因素，其増加会必然带动整个国民生产总值的增长，而房地产业作为整个经济系统的一个重要产业，将依据其在整个经济体系中的感应度对国民经济的増长做出反应，房地产投资因此也得到相应的増长。（三）由方差分解结果可知，房地产投资对就业的边际贡献率由首期的3.5%逐年上升，至研究期末达到22.9%，表明房地产投资对就业的影响程度随着时间变化与经济发展得到明显提升。但截至研究期末，就业量对自身的边际贡献率为75%，表明就业量的增长除房地产投资的带动作用外，仍有较大一部分是依赖自身进行合理解释，即就业量在受到房地产投资影响的同时还具有较强的依赖自身惯性发展的特性。

主要参考文献：

［1］陈汉鹏，卜振兴.人力资本测算及对经济增长的实证研究———基于第六次全国人口普查数据的分析［J］.重庆社会科学，2019（11）.

［2］梁云芳，高铁梅，贺书平.房地产市场与国民经济协调发展的实证分析［J］.中国社会科学，2006（03）.

［3］王国军，刘水杏.房地产业对相关产业的带动效应研究［J］.经济研究，2004（08）.

［4］刘皖青.新经济态势下经济增长对房地产投资依赖度的变化分析———基于2000-2018数据的格兰杰因果关系检验［J］.企业经济，2019.38（11）.

［5］田霄燕.中国房地产业的就业“乘数效应”分析［J］.中国房地产金融，2003（11）.

［6］胡人斌.房地产投资对就业的带动效应分析———基于PVAR模型［J］.中国房地产，2019（33）.

房地产投资范文篇4

一、数据来源及研究方法

本文选取我国1995年至2011年的房地产投资（RI）和国内生产总值（GDP）作为样本数据，其中RI作为解释变量，GDP作为被解释变量来分析二者之间的关系。为消除数据中可能存在的异方差，并将其转化为线性，对两变量取对数。分别表示为LnRI和LnGDP，ΔLnRI代表对LnRI进行一阶差分后的序列，ΔLnGDP代表对LnGDP进行一阶差分后的序列，结果如表1所示。

二、变量的平稳性检验

（一）单位根检验为了避免时间序列数据之间产生“虚假回归”现象及保证时间序列的平稳性以便后续研究，本文需要对我国房地产投资RI和GDP进行平稳性检验，采取ADF方法对序列进行单位根检验来验证其平稳性，利用Eviews3.0对ΔLnRI和ΔLnGDP，Δ2LnRI和Δ2LnGDP，两组对应序列进行ADF检验，其中Δ2LnRI和Δ2LnGDP分别表示对LnRI和LnGDP进行二阶差分后的序列，ADF检验结果见表2。对变量的ADF检验结果表明，对于LnRI和LnGDP序列，滞后阶数采取SC准则确定为1，ADF检验输出结果表明，对于LnRI滞后系数为1时，t值0.678297大于5％显著性水平下的临界值，因此不能拒绝原假设，表示非平稳。对于LnGDP滞后系数为1时，t值2.028265大于5％显著性水平下的临界值，因此不能拒绝原假设，表示非平稳。对序列LnRI和LnGDP分别采取一阶差分得序列ΔLnRI和ΔLnGDP，对其再做ADF检验，结果同样显示该组序列不平稳性。接着再进行一次差分，得原序列的二阶差分序列Δ2LnRI和Δ2LnGDP，它们做ADF检验得出的t值均小于5％显著性水平下的ADF临界值，如表2所示，因此，拒绝原假设，认为序列LnRI和LnGDP经过二阶差分后为平稳序列，可对其进行协整分析。

（二）变量的协整分析利用1995年至2011年我国国内生产总值（GDP）为因变量，房地产投资额（RI）为自变量，对这两个变量运用OLS法构造一元回归模型，然后检验其残差的平稳性，如果是平稳的，则说明两者存在协整关系，反之，则是不协整的。运用Engle-Granger检验法对LnRI和LnGDP进行协整回归和协整检验，得到：LnGDP=6.104876+0.628466LnRI+ei（1），R2=0.989002，F=1348.867，DW=0.622586AIC=-2.370292。令ei为该方程的残差序列，即ei=LnGDP-6.104876-0.628466LnRI若变量LnGDP和LnRI存在协整关系，（1）式中的ei应具有平稳性。对残差序列ei做单位根检验，结果为：残差序列检验t值为-3.410086，小于5％显著水平下的ADF临界值-3.0818。因此，在不经过差分的情况下，残差序列ei为平稳时间序列，即ei是为0阶单整序列。因此接受变量LnGDP和LnRI的协整假设，即我国经济增长和房地产投资之间存在一种长期动态均衡关系。这说明1995年至2011年的房地产投资（RI）和国内生产总值（GDP）虽然不是平稳的时间序列，但是二者的变动趋势在长期内是一致的，因此二者的线性组合是平稳序列。

（三）格兰杰因果检验协整检验是检验变量之间是否存在长期的均衡关系，但由于时间序列常出现伪相关现象，为了消除为相关性，进一步验证长期均衡关系是否构成因果关系，本文采取格兰杰因果检验作进一步的分析。由于模型的检验结果敏感地依赖于滞后期的选择，因此，对于此检验按以下法则选取滞后期：首先根据AIC和SC准则，在不能确定的情况下，根据内曼-皮尔逊提出的似然比（LR）统计量来确定滞后期。LnRI和LnGDP关系的格兰杰因果检验结果如表3所示。由表3可知，当滞后期取1时，在95％的置信水平下，我国房地产投资（RI）变动是我国国内生产总值（GDP）变动的格杰原因，但我国GDP变动不是房地产投资（RI）变动的格兰杰原因；当滞后期为2时，置信区间仍取95％，难以确定两者之间的格兰杰因果关系；当滞后期为3时，我国房地产投资（RI）变动是我国国内生产总值（GDP）变动的格兰杰原因，但我国GDP变动也不是房地产投资（RI）变动的格兰杰原因；当滞后期为4时，我国GDP变动是房地产投资（RI）变动的格兰杰原因，但我国房地产投资（RI）变动不是我国国内生产总值（GDP）变动的格兰杰原因。这表明，在短期内，我国房地产投资对国内生产总值有显著影响，但这一影响的趋势会逐渐减弱后再增强，成波动型。而我国国内生产总值对房地产投资的影响在短期内并不显著，随着时间的推移会逐渐增强。由此可得出，我国房地产投资和国内生产总值GDP是相互作用并影响的，从短期看，主要体现为我国房地产投资对国内生产总值的影响；在中期时，二者的互相影响都十分显著；从长期看，主要是我国国内生产总值对房地产投资的影响。

三、结论与政策建议

本文以利用协整检验、格兰杰因果检验等计量方法分析了1995年至2011年我国房地产投资和国内生产总值的年度数据，结果表明：

房地产投资范文篇5

由于房地产具有抗通货膨胀、保值、增值性,房地产投资逐渐成为世界最有吸引力的投资方式之一。而在我国,随着各地房价的高歌猛进,以及股市的飘摇不定,房地产投资已成为广大投资者和投资机构获取高额利润和实现资产增值的重要渠道。同时,鉴于房地产投资巨额性、风险性、外部性和政策影响性,以及投资资金或资源的有限性,投资者必须在确定的即期支出与不确定的未来收益之间做出抉择,选择适合自己的投资形式和投资产品。因此,房地产投资决策应基于对目标项目科学、公正的投资分析之上,只有这样才在一定程度上保证决策的正确性和资产的增值性。

二、房地产投资分析

房地产投资分析指在房地产投资活动之前,投资者运用自己或投资分析人员的知识和能力,全面调查拟投资项目的各方面制约因素,对所有可能的投资方案进行比较论证,从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。房地产投资分析的内容包括市场分析、区位条件分析、基础数据估算分析、经济分析、不确定性分析、风险分析、方案比选分析等方面。本文主要从市场分析、经济分析和风险分析三方面做简要介绍。

1.市场分析

房地产投资项目在投资决策前,调查市场状况,辨识投资风险,选择投资机会的过程,称为房地产投资项目的市场分析。房地产市场分析是理性投资者所做的必不可少的一项工作。房地产市场分析主要以市场调查和市场预测为手段,在获取市场信息的基础上,对投资项目的现金流量及市场价值的变化科学预测,为投资项目的经济分析、风险和不确定性分析奠定基础,为投资者、决策者把握市场机会和正确进行决策提供依据,以使投资者在开发结束或持有期内获得最大利润,实现增值的最大化。

2.经济分析

经济分析是房地产投资分析的核心部分,主要通过经济分析指标的计算定量分析目标项目在经济上的可行性。经济分析指标根据是否考虑资金的时间价值可分为静态分析指标与动态分析指标两大类。由于资金本身就具有时间价值,而且将一定资金投入到某一项目后也会产生一定的机会成本,因此,笔者认为财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期等动态分析指标更为科学、合理,更有利于辅助投资者做出正确的决策。

3.风险分析

房地产投资与其他投资一样,可能带来较高收益的同时也伴随着较大的风险存在。房地产投资风险就是从事房地产投资而造成损失的可能性大小,这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。由于房地产投资具有价值量大、周期长、不可移动性、变现能力差等特点,使得房地产投资的风险程度更高,在投资过程中可能会面临自然风险、意外风险、财务风险、市场风险、政策风险、利率风险等诸多风险。

风险分析是风险评价的主要手段,其方法就是根据不确定性因素在一定范围内的随机变动,分析确定这种变动的概率分布和他们的期望值、标准差、变异系数和置信区间,并由此说明拟投资项目在特定收益状态下的风险程度。以市场风险的分析为例,在开发期或持有期内,市场可能会出现繁荣、正常和衰退三种情况。为此,投资人应通过深入的市场调查和数据分析,预测各个状况发生的可能性和该状况下可能的收益水平,并通过计算期望收益标准差、变异系数、置信区间等对市场风险进行评价。

房地产投资范文篇6

【关键词】标的评价；房地产投资并购；城市更新；项目价值；交易成本

一、引言

经济新常态下，中国房地产业正处于深入整合、分化重组的阶段，房地产并购市场呈现波动上升的发展趋势。根据清科数据，2010至2014年间，我国房地产并购市场快速发展，交易总额由25.88亿美元增加到145.54亿美元；2015年和2016年分别为1302.65亿元和1065.85亿元人民币，走势趋缓下降；2017年第一季度，交易总额达586.99亿元人民币，相比2016年同期增长84%，市场回温态势明显。同时，2016年我国城镇化率达57.35%，总体仍处于城市化中期阶段，而北京、上海两地均已突破80%，分别为86.30%和88.02%。中国大陆一线及部分二线城市已经进入或即将进入城市化发展的后期阶段，针对城市更新的研究及实践开始得到社会各界的广泛关注。基于上述背景，城市街区和既有建筑的有机更新成为投资者关注的新领域[1]。众多地产开发企业、中介企业以及投资机构争相进入房地投资并购市场，以获取符合自身条件的既有建筑项目。资产标的评价的相关结论作为前期决策的基本依据，关系投资并购的成败。实务中，项目的筛选与评价往往具有一次性和组织的临时性。人员流动性大，标准、方法的不统一，造成了工作效率低下、内容侧重不一等问题。因此，一套高效、科学且规范的评价方法和体系是建立企业核心竞争力的有力工具。国外专门针对房地产投资并购标的评价的研究较少。对于并购的决策问题，国外学者主要从并购动因、并购绩效两个侧面进行了考察[2-4]，少有从并购主体角度出发建立标的筛选模型的相关文献。国内的相关研究成果则主要涉及房地产企业并购、风险管理以及私募股权基金项目评价等方面。如程昭[5]建立起涵盖市场、风险、管理、财务四个方面的房地产企业并购目标企业选择评价指标体系；刘民飞[6]认为房地产私募基金运作过程中主要存在政策环境风险、经济金融风险、不可抗力风险等七个风险因素，同时指出了项目的销售定位和客户群分析在风险分析中的重要性；曹小琳、卢道超[7]选取政策环境风险、经济金融风险等七方面风险，构建出PE项目的评价指标体系；程国平、齐晓红[8]以BP神经网络模型为基础，考虑项目成长性和企业竞争力两方面，构建了私募股权项目的评价模型；魏景芬[9]确定了私募股权基金投资项目评价的27个指标，并基于模糊综合评价和主客观结合的组合赋值法（AHM法、熵值法）构建出评价模型；张樱[10]认为国家或地区的政策规划、产业政策、社会经济发展状况和公司规模等因素，对PE基金选择投资房地产类项目的影响巨大。相比之下，从城市更新视角出发，针对房地产投资并购标的评价研究则很少。因此，本文首先分析界定了资产标的的主要类型和项目筛选的关键点，在此基础之上，建立起一套城市更新背景下房地产投资并购标的评价模型。

二、城市更新中房地产投资并购标的评价指标体系的构建

（一）标的类型选择和项目筛选关键点。房地产投资并购的本质在于投资，而兼并收购是实现投资获利的重要步骤与手段。资产标的评价，是对项目投资价值以及并购难易程度和风险进行分析权衡的过程。城市更新对这一评价过程提出了新的要求。1.标的类型选择：既有建筑改造项目城镇化后期，大量既有建筑因使用年限过长、规划设计不合理等因素，难以满足日益提高的城市居民生产及生活需求，一定程度上阻碍了城市的进一步发展。建筑物拆除重建虽可以帮助解决上述矛盾，但必然会导致资源的浪费[11]。城市更新亟须在保证历史文化传承、城市脉络延续和资源集约利用的基础之上，实现土地利用效率和空间效益的优化提高。因此，城市的有机更新受到更加广泛的重视，既有建筑改造项目得到迅速发展。其中针对旧有住宅、工业厂房以及商业办公楼等收益性房地产的更新改造项目，为房地产投资并购带来了新的发展机遇。实践中，投资并购主体往往以资产或股权收购的方式获取城市建成区内的既有建筑，进而通过改造升级和销售租赁，实现企业盈利。综上，本文聚焦既有建筑改造项目，以之作为主要的评价对象。2.项目筛选关键点：项目价值与交易成本房地产投资并购是房地产投资和并购交易两者相结合下的复杂活动和商业模式。从各自决策流程角度出发，房地产投资分析主要涉及投资环境与市场分析、项目成本估算与融资方案优化比选、财务分析、不确定性及风险分析、社会和环境影响评价等方面[12]，并购交易分析则通常包括项目或企业的价值评估及法务、财务和市场三方面的尽职调查等工作[13]。结合来看，对项目投资价值以及项目获取或开发过程中的交易成本进行定性、定量考察是二者共有的评价内容。一般房地产项目价值有市场价值和非市场价值两大类，非市场价值又包括谨慎价值、投资价值、清算价值等。房地产投资并购中的项目价值更注重投资价值，即对有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值。在评估既有建筑改造类项目投资价值时，应特别关注其更新改造所带来的价值增值能力。城市更新背景下，既有建筑的价值提升空间巨大，在具体的项目运作中，城市更新理念和方法是影响既有建筑价值增值水平的显著因素。当前，城市更新更加注重对城市整体发展、文化力量引导、社区尺度和公众参与、城市有机更新和可持续性发展等思想理论的研究和实践[14]。以这些理论方法为指导进行更新改造，有助于项目获得社会、环境、文化和城市发展等经济价值以外的附加效益。对投资主体而言，这些附加价值必定有助于项目市场价值的提升。而现阶段既有建筑改造项目旺盛的需求以及各大城市存量房市场的迅速发展，都预示着投资者通过更新改造来获取项目价值提升这一投资途径拥有巨大的市场发展潜力。奥利弗•E.威廉姆森在交易成本经济学中指出，经济组织的问题是为达某种特殊目的而决定以何种方式签订合同的问题，交易成本是签订和履行这些合同的成本，可按合同签订之前和之后进行划分[15]。房地产投资并购的交易成本存在于项目获取、改造、租售和运营的全过程中，具体表现为进行项目调查、合同谈判、风险识别和防控以及组织协调时的花费支出，主要以时间或经济成本的形式呈现。交易系统的开放性、规则体系的复杂性和交易主体、交易环境的不确定性等特征[16]，造成各类投资并购项目均具有高交易成本这一天然属性。同时，因行业重组中频繁的政策调整、资产标的瑕疵和参与方诚信风险等问题，房地产投资并购项目的交易风险更加难以得到防范与控制。城市更新中的既有建筑改造项目，涉及到管理主体（如政府、法院等）、投资主体（开发商、资产管理公司）、社会公众及第三方群体（供应商、设计单位）等多元利益相关者之间的合作博弈[17]。投资主体面临着更加复杂的交易结构和交易环境，需要投入更多的人力、物力和时间资源对交易关系和交易主体进行识别、描述和分析。此外，城市更新对于项目价值的提升效果吸引着大量新竞争者不断进入投资并购市场，间接导致了交易成本的上升。综上所述，城市更新中房地产投资并购标的评价可从项目价值的识别描述、测算评估以及交易成本的分析、规避和控制两方面入手，即“项目价值—交易成本”的双考量，具体思路如图1。（二）基于“项目价值—交易成本”构建评价指标体系。基于系统性、高效性、全面性和可操作性原则，指标的设置和体系结构的安排须满足投资并购的一般流程和思维模式，并充分考虑城市更新的影响作用。为此，应以项目价值和交易成本的有机统一为出发点，遵循项目区位情况—项目自身状况—成本收益预期—交易结构情况—交易主体风险的主线进行指标体系的设计。基于以上分析，本文提出由4个一级指标和17个二级指标构成的“项目价值—交易成本”双考量评价指标体系，如图2所示。根据实地调查结果，对项目价值的考察可细化为对项目及客户群分析和成本收益的定性、定量分析；同时，交易结构及风险、交易主体及项目资金独立性构成了交易成本的基本考察内容。二者相结合，最终形成4项一级指标。1.项目及客户群分析主要依据房地产市场分析的原理及思想，侧重定性分析。区别于开发项目，既有建筑改造项目的评价工作是根据并购标的已有特点和改造空间，判断项目现状的优劣及其价值提升的潜力，并最终进行项目筛选的过程。评价对象的自身状况、区位条件、经济社会环境以及周边市场供给、需求和竞争的情况是客观存在且相对稳定的评价依据。以此为基础，可预测在有限的改造空间内，针对客户群、市场及产品的各种可能定位，以及不同的营销策略下，项目的市场生存空间和预期盈利能力。2.成本收益主要依据房地产财务分析的基本原理，对项目盈利能力进行定量测算。其中，相关价格的比较涉及周边新拍土地、新开发项目和同类改造项目的价格，投资者可据此预测项目改造后的定价空间。总价及付款方式、改造成本及时间、销售预期三项指标分别针对项目的并购成本、改造成本以及租售实现程度。根据以上信息，投资者最终可得出项目的投资收益率及投资回收期，并进而根据企业自身情况，判断是否符合投资预期的要求。3.交易结构及风险主要考察交易关系的复杂程度、责任及风险划分的合理程度以及其他潜在的风险三个方面。交易结构的复杂程度，主要受到参与主体数量、诉求和能力以及收购方式、合作方式的影响[18]。责任及风险承担是站在投资主体角度，考察在既定交易结构下承担的责任和风险与自身能力及专业特点的匹配情况。此外，其他潜在风险指现有交易结构以外产生的，可能影响到交易结构、交易方式的风险因素，如政策调控、关联交易和行业检查等。4.交易主体表1房地产投资并购资产标的评价判断矩阵及权重交易主体可划分为主要交易对手和其他参与方。主要交易对手根据实际交易关系的不同，可以是主要合作方或者项目来源方。投资并购中，要细致考察其资信、财务以及公司治理状况。其他参与方则指投资占比较小，或仅提供销售、运营等服务的合作方。投资主体需要分析其专业口碑、诚信等级以及他们与主要合作方的关系等情况。项目资金独立性主要考察项目资金及收益的流向和管控问题，是投资主体对自身项目资金管控能力和话语权的评价。

三、指标权重的确定及分析

（一）权重确定。本文选用层次分析法，确定评价指标的权重。根据AHP的计算程序，首先，基于Saaty提出的1—9标度方法，通过专家打分及对结果的分析汇总，构造出符合一致性检验要求的各判断矩阵。判断矩阵显示了针对上一层次指标而言，本层与之对应的指标之间相对重要性的比较结果。一致性检验通过，要求随机一致性比例指标CR<0.1。如针对目标层房地产投资并购资产标的评价而言，其判断矩阵如表1所示。其中，该矩阵随机一致性指标比例CR=0.027，满足要求。同理，可构造其他判断矩阵，本文予以省略。其次，根据判断矩阵计算各指标相对于上级对应指标的权重，即层次单排序。最后，基于所有层次单排序的结果，得出相对于目标层的所有二级指标的综合权重，结果如表2所示。（二）权重分析。一级指标权重分别为0.424、0.424、0.103和0.05，其中项目及客户群分析、成本收益两项最高，合计所占比重近85%，可以看出，多数投资者认为项目本身情况的优劣以及项目所能带来的总体收益是最重要的考量因素。而交易结构及风险占比0.103，交易主体及项目资金独立性占比0.05，表明交易过程中，投资者对解决内部交易结构复杂性和交易主体风险的预期较为乐观，同时对解决交易各方矛盾、排除风险的成本预期较低（权重分布如图3）。二级指标中项目区位信息的综合权重最大，为0.236，说明在项目优选中，项目区位信息的指标最为重要。相关价格比较、目标客户群分析、投资收益率及回收期三个指标的权重分别为0.188、0.128、0.121，它们也是房地产投资并购标的评价中相对重要的指标。以上4项指标权重相加为0.673，占总指标的三分之二以上，实际应用时应重点考察。改造成本及时间、责任及风险承担的权重分别为0.066、0.065，大于平均权重0.059，也作为考察项目的主要指标（权重分布如图4）。

四、模型应用检验

本文选用模糊综合评价法，以北京市海淀区某一居住类物业为例，对模型应用进行初步检验。模糊综合评判是对受多种因素影响的事物作出全面评价的一种有效决策方法。针对房地产投资并购活动，资产标的评价问题具有很强的模糊性，适用模糊综合评价方法得出决策结果，有较好的科学性和可靠性。本次评价邀请10位专家X1，X2…，X10，分优、良、中、差四个等级，给出该项目在各二级指标上的评价结果。如对项目资金独立性，30%的专家认为“优”，40%的专家认为“良”，30%的专家认为“中”，0%的专家认为“差”，据此得出项目资金独立性单因素评价结果为R17=（0.3，0.4，0.3，0）。同理得出全部指标的评价结果，见表3。采用加权平均算子计算综合评判结果为：B=W•R=（0.2954，0.3839，0.2873，0.0102），根据最大隶属度原则，此项目的评价结果为良。实际应用中，对于评价为优或良的项目，可通过尽职调查等方式进一步深入了解；对于结果为中的项目，可继续跟踪、观察情况；对于评价为差的项目，则应立即放弃。

五、结语

房地产投资范文篇7

［关键词］房地产投资信托基金；发展模式；法律规范

房地产投资信托基金通过对专业投资机构资产进行委托管理，然后按照规定的基金投资策略进行基金投资，然后为发行的投资基金发放资金募集凭证，由专业的投资基金信托公司进行土地购买、房地产建设以及房地产销售，以及其他方式比如，个人房地产抵押贷款或者其他机构房地产抵押贷款等从中收取利息，同时把基金投资所得利润按照一定的份额分给投资者。

1房地产投资信托基金的特征

房地产投资信托基金是在20世纪60年代由美国人提出来的，我国的房地产行业与银行业密不可分，相互依赖度很高，其中70%的银行贷款都是放贷给房地产行业，尤其是最近几年，我国房地产行业发展非常快速。信托基金与房地产投资信托从根本上讲具有根本的区别，虽然他们之间具有一定的联系，但是房地产投资信托基金主要对房地产行业进行投资，虽然信托基金也是投资的金融产品，但是都是以信托公司为实体，他们本质区别在于：1.1以房地产行业为实体投资对象。房地产投资信托基金主要以房地产行业为实体投资对象，对于投资人的收益和对相关的国家税务都有着明确的合同规定。房地产投资信托是股权类的信托投资产品，换句话说信托基金的投资人可以对投资的房地产实体拥有产权。目前，我国的很多房地产投资信托基金类项目产品都是定期收益的，在规定的时间内能够获得预期的收益，根本上是债券类的投资产品，信托投资人没有投资实体的所有权。1.2信托基金可进行交易转让。房地产投资信托基金投资人可以对其拥有的信托基金进行交易转让，而且其没有交易的时间限制，但是对于那些被封闭的基金是不能回购的。对于信托计核而言，信托基金只是一种信托基金产品，不能够交易，而且必须在规定的时间内偿还本金和利息。1.3实体所有权和信托资产管理权分离。房地产信托投资基金在发行以后，会分离实体所有权和信托资产管理权，保证投资实体所有权和信托基金管理权没有联系，且在房地产投资信托基金成立之后，会由专业人员对房地产投资信托基金进行管理。对于信托计划而言，房地产投资公司通过房地产投资信托基金公司获得贷款以后，对房地产项目进行开发和销售，不会设有专门的资产管理部门。通过对房地产投资信托基金和信托计划进行对比发现，不管是从对房地产行业的科学角度而言，还是从产品的安全角度和产品流通角度而言，信托计划都是较为初级的基金产品。因此，在房地产信托计划的基础上发展房地产投资信托基金，是非常重要的房地产投资手段。

2房地产投资信托基金的重要作用

对于房地产行业来说，大力发展房地产投资信托基金是现代房地产企业发展过程中最重要的融资渠道之一。房地产投资信托基金可以进行多方面的资金融资，而且投资回报率相对较高，同时这种房地产基金信托还能够吸引个人投资，不仅便利，还能够获取高额的回报。从另一层面来讲，房地产投资信托基金不仅能够更好地服务房地产市场，还可以降低甚至避免因房地产贷款较多而给银行增加金融负担以及金融风险，可以起到带头引导作用。随着我国房地产行业的快速发展，房地产资金越来越多，房地产投资信托基金应运而生，目前我国房地产发展还处于房地产开发管理公司或者是基金信托公司管理为主的房地产开发投资管理层次。目前，随着国家政策不断调整以及在去库存的环境下，很多房地产企业出现了资金紧张的局面，再加上我国房地产正处于高速发展期，大多数房地产开发商都是以银行贷款的方式获取资金支持，从而不仅加重了金融机构的负担，同时也使我国的房地产企业会严重依赖金融企业。所以，房地产投资信托基金的发展模式不仅能有效吸引个人投资和扩大房地产行业的融资渠道，还能很好地解决房地产企业过度依赖金融企业的资金，同时也避免了金融风险。

3我国房地产投资基金发展的模式

现阶段，我国房地产行业虽然处于高速发展阶段，但是房地产投资信托基金还处于发展中阶段，而且发展模式相对单一，还需要在发展过程中不断完善以及多向房地产投资信托基金成熟的国家学习，不断把好的政策以及发展模式应用在我国的房地产投资信托基金中。同时，房地产投资信托基金的发展模式必须要与我国的实际国情与金融行业的具体情况相结合，不能照搬照抄其他国家的发展模式。比如，美国采用的是公司型发展模式，但是公司型发展模式适用于房地产投资信托基金成熟的国家，对于我国是不适合的。我国必须根据国情选择最合适的发展模式，这种模式必须能长期有效地促进基金发展，又不会因大量投资者突然撤资从而导致基金资金损失或者是解散现有基金。所以企业型房地产投资信托采用的发展模式最适合我国的实际情况。由于我国的房地产资金信托刚刚起步，因此在选择投资信托基金规模的时间上最好是10~15年。同时，在募集房地产投资信托基金时，我国应该采用基金私募，这些私募资金大多是来自其他财团的投资，比如大的企业投资以及保险基金，等等。房地产投资信托基金是与金融行业分不开的行业，因此在选择房地产信托基金发起人时，必须选择从事房地产行业经验丰富并且能够应对各种困难的发起人，并且该发起人在金融领域要有良好的个人信誉与口碑。同时，还要与金融机构企业保持良好的关系，建立长期有效的科学的分红机制。在具体的项目选择上，根据国家政策以及城市发展现状，多数项目具体都是新农村改造以及旧城拆迁改造或者是村改居的项目居多，包括一些住宅小区建设、体育项目建设以及一些公共娱乐设施建设。由于这些项目大多都是政府招标，所以在政策上政府或多或少会提供一些优惠，但是由于这些项目多数都是公共设施或者是政府项目，投资回报率的周期很长，虽然资本回笼周期较长，但是像这种建设较小的项目较多，又加上是与政府合作，可以说有较长的资金流，并且能够保证长期的回报率。在房地产投资信托基金的发展模式上，必须优先确定发展模式。在募集房地产信托基金资金时，应该结合我国的实际情况多以公募为主。采用公募与私募相结合的资金募集方式，不仅能够不断完善我国房地产投资信托基金的发展市场，还可以防止因私募基金造成的基金混乱和给金融机构以及金融市场带来不可估量的损失，可以在确保投资者资金利益同时更有效地规范基金管理。

4我国房地产投资信托基金的监管与发展

4.1加强外部监管。房地产投资信托基金在资金管理上不仅要加强内部监督管理，还要重视外部监管。我国要不断提高信息披露的透明度，保证每笔资金都有据可查，坚决杜绝市场操作，同时可以让投资者了解资金的动向，确保投资者的利益。同时，加强外部监督管理可以更好地促进房地产投资信托基金资本的健康发展，保护投资者与金融机构的共同利益。4.2注重培养高素质的房产机构投资者。企业投资是房地产投资信托基金的重要资金来源之一，同时也是房地产投资信托基金的大多数投资者，企业投资者拥有大量的资金，同时企业投资者拥有丰富的投资经验与投资眼光，而且企业投资者拥有更全面的信息来源。所以，企业投资可以更好地促进房地产信托基金的发展，但我国缺少这样的企业投资者，因此我国必须尽快培养这样的企业投资者。高等院校可以设置相关的专业培养这方面的专业人才，也可以通过校企合作培养相关的人才。4.3建立健全房地产基金的法律法规。与国外成熟的房地产投资信托基金相比，我国的房地产投资信托基金还处于发展的初级阶段，因为我国的信托基金起步相对较晚，所以缺少相应的法律法规去监管信托基金市场。房地产行业的发展是离不开国家的监管，所以需要健全的法律法规保证房地产投资信托基金实现可持续发展。虽然我国已经颁布了《信托法》和《投资基金法》，但还不能全面监管日益发展的信托基金市场。所以，为了房地产投资信托基金可以良好的法律环境发展，可以更加透明的科学的健康的发展，离不开国家法律法规的支持。

参考文献

［1］李娜,姚菲菲.我国房地产信托投资基金(REITs)的发展模式探讨［J］.商业文化,2011(3).

［2］王年珍.我国房地产投资信托基金发展分析［J］.甘肃联合大学学报:社会科学版,2011(6).

［3］丁晓磊.探析如何更好的发展房地产信托基金的投资［J］.时代金融,2011(36).

［4］杨景芝.我国房地产投资信托基金的发展探讨［J］.财经界,2014(12).

［5］余凯.我国房地产投资信托基金发展模式研究［J］.商业时代,2006(31).

［6］庄雯,彭艳艳.我国发展房地产投资信托基金的可行模式研究［J］.北方经贸,2005(3).

［7］文斌.我国房地产投资信托基金的发展模式分析［J］.财会研究,2010(4).

［8］许巧玲.借鉴国际经验发展我国房地产投资信托基金［J］.金融发展研究,2009(1).

房地产投资范文篇8

关键词：产业投资基金房地产投资基金REITs公司型

我国在经历了一系列土地、贷款政策变动后，传统金融渠道紧缩，房地产开发商资金普遍吃紧，前期资金运作面临着极大的考验，寻求新的融资渠道成为房地产业亟待解决的问题。而房地产投资基金作为一项有效的间接金融工具对目前的房地产金融市场的完善是条好出路。

房地产投资基金概述

基金是由基金发起人以发行受益债券或股票形式汇集相当数量且有共同投资目的的投资者的资金，委托由投资专家组成的专门投资机构进行分散的投资组合，投资者按出资比例分享投资收益并承担相应的风险。

房地产投资基金是以房地产业为投资对象，通过发行受益凭证或基金份额将投资者的资金汇集，交由房地产业投资专家进行专业投资的一种集合投资制度。房地产投资基金属于产业投资基金的一种。

由于房地产开发投资规模大、周期长等原因，使房地产开发、投资所需资金巨大，普通投资者难以承付。因此需要建立房地产基金，由专业的房地产运作机构发起，将社会上一些闲散资金集中起来，利用这种专业的运作模式，不但可以给投资者带来较高的回报，还可以有效的回避风险。

国内外房地产投资基金的比较分析

美国的房地产投资信托。美国的房地产投资信托，是指由房地产投资信托（REITs）机构负责对外发行受益凭证，向投资者募集资金，并将所募集资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出售，所获利润由受益凭证持有人分享。其中，信托机构、房地产公司、投资者是美国房地产投资信托的三大主体。

在美国，房地产投资基金一般采用的组织形式是公司型和合伙型。在资金的募集方面，一般采用的是私募的方式，对象是少数特定的投资者。在形式上，由于基金投资的资产流动性有限，应采用封闭式，即规定在基金成立后一段时间内不允许赎回。

日本信托式房地产的发展。日本的信托制度是从美国引进的。1902年，日本兴业银行成立后首次开办了信托业务。1923年，日本颁布了《信托法》、《信托业发》，这两个法律使日本信托业步入了新时期。日本以金钱信托为主，不动产信托虽然比重不大，但发展最快。日本的房地产信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出卖土地、房屋为目的的信托。日本信托式房地产证券化的一个最为显著的特点是，作为委托人的业主可以不放弃土地所有权，而且不必直接准备工程费用就能达到有效利用土地的目的，并以信托分红的形式得到长期而稳定的收益。

我国的房地产投资基金。目前我国房地产投资基金主要表现为两种形态：一是以精瑞基金、伟业资产、欧尚信托等为主，参照国外房地产投资基金中的权益型融资模式，采用投资公司形式设立并对其资产进行房地产股权组合投资。由于缺少产业基金法律规范和保障，多采用承受风险能力较强的私幕形式，最终以股权溢价回购方式实现投资者资金的增值。另一种是北国投、重庆国投、中煤信托广泛采用的房地产信托基金，其运作上有“一法两规”（信托法，信托资金管理办法，信托投资管理办法）约束，资金主要投向房地产开发中的“过桥”贷款和制定房地产项目的开发建设。由于投资中趋于对抗风险能力的考虑，对资金起点要求较高，期限多在1-3年，不是严格意义上的房地产投资基金，更多的表现为一种集合资金信托计划。

我国发展房地产投资基金的意义

完善房地产金融市场，解决房地产资金供给问题。房地产开发具有投资大、周期长的特点，加之目前政策限制了部分银行信贷，国内金融体制造成了融资困难。房地产企业可通过获得房地产投资基金的投资，拓宽融资渠道，减少对银行贷款的依赖，降低银行金融风险并预防和化解经营风险。

整合提升房地产行业，促进优胜劣汰，实现资源的优化配置。房地产投资基金的投资机制能促成房地产投资的理性化发展，只有那些运作规范、市场前景好的房地产项目才能得到房地产投资基金的资金支持，因此，发展房地产投资基金在客观上促进了房地产行业内部的结构调整，实现了资源的优化配置。

为投资者提供多元化的投资渠道，满足大众资本的投资需求。我国金融市场中，社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用，而房地产开发投资规模大，周期长和专业性等特点，使大众投资者难以直接进入。房地产投资基金这类新型投资工具的出现为社会大众资本的介入房地产业提供了有利条件。

我国房地产投资基金的障碍

现行政策法规的障碍。自从《投资基金法》将非证券化的投资基金内容从中剔除后，变成了《证券投资基金法》，此外私募基金合法化的问题，给房地产投资基金的规范和系统发起带来了不确定性。同时还要面对资金的进入和退出通道、投入和产出的方式、时间标准等问题，这些都需要法律和法规的配套支持。

专业人才匮乏。由于房地产业发展中涉及规划、投融资、建设、经营、管理、评估、经纪等众多的专业性和对区域性知识领域，而我国在这些专业复合型人才缺乏。市场上的人才欠缺增加了房地产业投资中的风险，限制了房地产资金链的扩展和投资基金发展模式的多样化创新。

投资者的自身缺陷。尽管资本市场和货币市场外囤积了大量场外资金，但投资者却不敢贸然进入房地产市场。我国房地产行业会计制度的严重不透明和信息披露的严重不对称，还有短期收益模式以及严重依赖银行贷款的单一融资方式和高负债率，都使房地产业在与基金尤其是海外基金这一高度化和专业化的创新金融方式接轨方面缺乏系统性的准备和接口。

我国发展房地产投资基金的对策

健全与完善有关房地产投资基金的有关法规体系。目前，国内房地产投资基金具有系统性、复杂性、综合性的特点，涉及国民经济多个领域，需要制定和完善相应的房地产投资基金法规或产业投资基金法规，对房地产业投资基金的公司设立、融资规模、财务审核、资产运作、税收机制、监管法则等方面做出细化法律规定，使房地产投资基金的建立和发展有法可依。

改革基金管理制度方面的问题。我国为了降低投资基金风险，保护中小投资者利益，在1997年颁布的《证券投资基金管理条例》中规定“投资于股票、债券的比例，不低于该基金资产总值的80%，投资国家债券的比例，不低于该基金资产净值的20%”，还特别规定“禁止将基金资产进行房产投资”。但从长远看，这些规定限制较多，必然会束缚基金的发展，也制约了房地产业的发展。

开放房地产投资基金的资金源泉。从目前房地产投资基金的参与主体来看，我国居民现在高达14万亿的储蓄存款应该是最好的资金源泉。除此之外，借鉴国外经验吸收各类社会闲散游资，吸引大的投资机构参与进来，如保险公司、社保基金、养老基金、民营投资机构、个体私营业主等等，充实房地产业的资金基底，共同形成房地产业发展资金的蓄水池，使各类房地产投资基金与银行类金融机构共担房地产投资市场风险，共享投资收益，防止房地产业的泡沫与金融风险。

拓展房地产投资基金的市场空间。在房地产投资基金的资金投向上，除了现有的私募基金中广泛采用的权益型投资方式外，也可将我国房地产二级抵押市场和三级市场中有问题的房地产纳入资产运作体系，通过房地产业专业人士多元化经营和基金公司坚强的资金后盾盘活这些不良资产，消化由于我国房地产业资金不足或市场化程度不够而出现的产业发展中的阶段性问题。

参考文献：

房地产投资范文篇9

决策支持系统为解决房地产投资决策中出现的种种问题提供了解决方案。决策支持系统是一种基于计算机的系统，帮助决策者通过与系统直接交互使用数据及分析模型解决非结构化的决策问题。通过决策支持系统，房地产开发商可以对要开发的项目的各种情况有一个更深入的了解，能综合各方面的因素对投资的项目做出一个合理的判断，从而减少房地产投资中的盲目性，使投资更准确，收益率更高。本文结合房地产项目投资的实际情况，提出了一种房地产投资决策支持系统，可以为房地产项目的投资提供决策支持，实现企业项目管理的快速辅助决策，提高投资者的决策水平。

一、房地产投资决策支持系统

房地产投资决策支持系统是将决策支持系统技术应用到房地产投资中，从而能有效地对房地产投资者进行辅助决策，提高决策的效率和准确性。

(一)房地产投资决策支持系统的基本功能

本系统分为房地产市场调查与预测、经济评价、风险分析和可行性报告生成等四大模块。通过房地产市场调查与预测模块，用户可以方便地了解到房地产市场的现状以及国民经济状况，并能对将来房地产市场的发展情况做出一个大概的预测。通过经济评价模块可以对所投资项目做出准确的评估，从而判断出此项目的盈利状况。风险分析模块可以对投资项目的风险作一个大体的分析，用户通过对各个投资方案的经济评价和风险的权衡，可以做出较为准确的判断。可行性报告生成模块则可以自动生成项目的可行性报告，用户可以根据具体情况来添加可行性报告中的内容。

(二)系统的基本结构

在房地产投资中遇到的可变性因素非常多，再加上房地产投资本身所具有的高风险性，这就使得传统的MIS系统不能满足房地产投资决策的需要，只有使用决策支持系统才能有效地解决这一问题。但是传统的决策支持系统也有着它的不足，不能很好的对房地产投资进行有效的辅助决策。因此，本系统借鉴了最近发展起来的决策支持系统的新技术，提出了一种新的房地产决策支持系统模型。

数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是决策支持系统发展中的新兴技术，将这些技术引入到房地产决策支持系统中可增强系统的辅助决策功能。该系统的总体结构如图1所示。

其中，数据仓库是为了决策支持的需要而在数据库的基础上发展起来的一项新技术。数据仓库可将大量的用于事务处理的数据库中的数据进行清理、抽取和转换，按决策主体的需要重新进行组织。数据仓库中的各种数据可以适应决策问题多样性的要求，数据仓库侧重于对面向主题的数据的存储和管理。联机分析处理可以对数据仓库中的大量数据进行分析，从中提取出有用的信息，从而起到辅助决策的作用。数据挖掘是从知识发现的概念中引申出来的，把数据挖掘技术应用到数据仓库的分析可以有效地从数据仓库中挖掘出有价值的东西，从而有利于辅助决策。

二、房地产投资决策系统的相关技术

传统的决策支持系统是利用数据库、人机交互进行多模型的有机组合，辅助决策者实现科学决策的综合集成系统。自从决策支持技术形成以来，在全世界得到了广泛的应用，但是决策支持在发展中也遇到了一些问题，主要问题有以下几个方面:(1)DSS使用的数据库只能对原始数据进行一般的加工和汇总，而决策支持涉及大量历史数据和半结构化问题，传统的数据库管理系统难以求解复杂的半结构，不能满足DSS的需要;(2)决策支持系统以集成数据为基础，然而现实中的数据往往分散管理且大多分布于异构的数据平台，数据集成不易;(3)由于决策本身所涉及问题的动态性和复杂性，针对不同的情况应有不同的处理方法，而模型库提供的分析能力有限，所得到的分析结果往往不尽如人意;(4)决策支持系统的建立需要对数据、模型、知识和接口进行集成。数据库语言数值计算能力较低，因而采用数据库管理技术建立决策支持系统知识表达和知识综合能力比较薄弱，难以满足人们日益提高的决策要求。

数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术，给决策支持系统的发展注入了新的活力，数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术的出现，有利于解决上面传统的决策支持系统所遇到的问题，为决策支持的发展提供了一条新的途径。

(一)数据仓库(DW)技术

信息系统中有两种类型的数据:操作型数据和决策支持型数据。前者是由日常事务处理生成的，后者是把前者加工后(清理与集成)形成的。操作型数据服务于日常事务处理，决策支持型数据服务于信息增值。目前，理论界把存有决策支持型数据的系统称为数据仓库。当需要为决策部门提供及时、准确、详细和可靠的风险信息时，海量数据的存储与加工便成为首要问题，而这正是数据仓库的专长。

(二)联机分析处理(OLAP)

OLAP是一种决策分析工具，它是针对特定问题的联机数据访问和数据分析而产生的一种技术，它可以根据分析人员的要求，快速、灵活地对大量数据进行复杂地查询处理，并以直观的、易理解的形式将查询结果提供给各种决策人员，从而得到高度归纳的信息。OLAP是基于数据仓库的信息分析处理过程，是数据仓库的用户接口部分。通过OLAP这种独立于数据仓库的分析技术，决策者能灵活地掌握项目进度的数据，以多维的形式从多方面和多角度来观察项目进度的状态、了解项目进度的变化。OLAP技术分析方法有切片、钻取、维度自由组合、图标自由切换，并可形成表现友好、丰富的报表结果。

(三)数据挖掘(DM)技术

数据挖掘可以称为数据库中的知识发现，是从大量数据中提取出可信、新颖有效并能被人理解的模式的高级处理过程，是数据库技术、人工智能、神经网路、机器学习等领域的交叉学科。数据挖掘是一个过程，是从大型数据库中抽取隐藏其中的可理解的可操作的信息，目的是帮助分析、决策人员寻找数据之间的关联，发现被忽略的要素，而这些信息对于决策行为是至关重要的。

数据挖掘常用的技术和算法有决策树、神经网络、概念树、遗传算法、模糊数学、统计分析、可视化技术、粗糙集、公式发现等。数据挖掘的作用是可以实现自动预测趋势和行为、关联分析、聚类等。数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是作为三种独立的信息处理技术出现的，但都是以解决决策支持分析问题为主要驱动力量发展起来的，具有一定的联系性和互补性。其中数据仓库用于数据的存储和组织，联机分析处理集中于数据的分析，数据挖掘则致力知识的自动发现。三、房地产投资决策支持系统的功能模块

(一)市场调查与预测

市场调查是房地产投资中的一项非常重要的内容，常常关系着投资的成败。在本系统中，市场调查与预测模块主要包括国家经济状况、城市经济状况、城市综合情况、城市气象条件、城市发展计划、目标客户住房需求调查情况、城市土地住房情况、房地产供给市场状况、竞争对手和竞争楼盘状况，以及项目自身的相关情况等。在这个模块中，基本涵盖了房地产调查的主要内容。另外，大量的历史数据也为房地产市场的预测提供了便利条件。

(二)经济评价

经济评价是房地产投资决策中的一项必不可少的内容。建设项目经济评价是项目可行性研究的组成部分和重要内容，是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是计算项目的效益和费用，通过多方案比较，对拟建项目的财务可行性和经济可行性进行分析讨论，做出全面的经济评价，为项目的科学决策提供依据。

经济评价包括项目管理、参数设置、方案计算、扶助报表、基本报表和综合财务指标等几个方面。其中项目管理包括项目的建立、选择和删除，对项目管理库进行操作。参数设置对房地产投资中的各项参数进行赋值，方案计算用现金流法和非现金流法对投资项目进行分析计算。辅助报表和基本报表用于生成各种报表。综合财务报表生成现金流法综合财务指标汇总表和非现金流综合财务指标汇总表，在这一模块中还生成直方图检验、饼图检验和拆线图等图表，更直观地反映出财务状况。

(三)风险分析

房地产投资虽说有着高收益，但是同时也存在着高风险，对其进行风险分析非常必要。正确评价房地产开发的风险可以指导投资者进行正确的开发决策，减少决策的盲目性和失误。对于上述风险，人们并不能明确的给一个答案，到底有没有这种风险，这是存在着模糊性的。为此可以把模糊数学方法引入到风险分析中来，采用模糊综合评价法可将定量与定性的指标结合起来，〖JP1〗可以不受指标因量纲不同或量纲相同而量级不同的影响，对于问题比较复杂、信息不很全面的房地产开发投资是很适应的。此外，房地产投资风险因素层次比较多，可以采用多级模糊模型来分析。

(四)可行性报告生成

可行性报告生成模块的功能是根据房地产投资项目来生成一个可行性报告模板，这就省去了用户编写可行性报告的时间。用户可以根据自己的实际情况向可行性报告模板中添加一些项目的数据，甚至是根据项目数据生成的柱状图、饼图等图表。现在人们所用的字处理软件一般都为微软的Word，所以本系统中所生成的可行性报告为Word文档形式，这样便于用户对可行性报告的编辑。

该系统中的四个功能模块紧密协作，基本涵盖了房地产投资中所应考虑的各方面内容。用户(决策者)通过这些模块的运作，可以得到有力的辅助决策，从而提高决策水平。

房地产投资范文篇10

关键词：城市综合体；房地产投资信托基金；适用性

一、城市综合体的价值主张

（一）城市综合体简述。法国拉德芳斯新城被业界认为是城市综合体HOPSCA模式的起源。城市综合体模式城市综合体包含酒店、办公、公园、商业、休闲娱乐、居住、交通系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时城市综合体通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合；交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。丹麦建筑师奥托•冯•施普雷克尔森在拉德芳斯区总体设计中体现了现代和未来城区的多功能设计思想，开辟了高架、地面和地下三位一体的交通体系；采用集中与分散相结合的商务建筑布局，多个“邻里中心”分布在商务、居住楼宇的底层，为人们提供方便快捷的服务。富有远见的规划和人性化的安排，给这座古城带来了强烈的现代气息，并成为了现代巴黎的新象征。（二）城市综合体特征。1.功能的综合性和模糊性。在同一个综合体的空间内，多种活动可以相互交叠、相互作用，进而引发其他功能的产生和运行。同时，这些被引发的功能又对初始功能起促进作用，如此反复运行，使整个空间充满生机。城市综合体允许和支持这种功能共存，并要求保证这种功能互动机制的顺利运行。组织的各类活动构成了综合性功能的模糊集，如办公、金融、商业零售、餐饮、休闲娱乐等。这些功能的模糊性和综合性彼此交叉和协作，有利于发挥系统的整体作用，使综合体充满活力。2.通道树型交通体系。通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（AccessTree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。3.舒适的空间环境和景观设计。应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段，甚至引入喷泉、流水等室外自然景观，形成丰富的景观与宜人的环境，使整个环境生机勃勃、情趣盎然。4.高科技集成设施。城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。（三）城市综合体价值主张。城市综合体规模庞大，组成的业态构成复杂。其城市形态有利于加强城市竞争力，经济形态能够完成功能互补的作用，将两种表现形式充分结合加以综合利用，就可以更加深化完善城市综合体的功能效应。城市综合体作为城市区域的核心组成部分，应当适应现代快捷化、信息化、效率化的要求。1.城市综合体实现客户价值主张。城市综合体主要利用产品的组合及所能提供的服务为消费者和租户提供服务，实现客户的价值主张。2.城市综合体各业态之间相互增值。城市综合体的购物中心、写字楼、酒店之间存在相互增值因素。一方面各大业态相互增值是因为功能的相互补充，实现不同客户另类需求；另一方面，城市综合体的整体性，极大地方便了综合体内的各类人群的生活、办公、消费需求。3.城市综合体实现利益相关者的价值主张。城市综合体的开发是一个系统工程，从政府到开发商、消费者、商户、运营商、投资者、银行缺一不可，是一个非常完整地链条。正是由于综合体内各业态的互动以及不同商户的组合，为消费者营造了“一站式”消费体验和全新的经营环境。作为政府、银行、供应商等利益相关者均能从综合体的开发中受益。

二、体验经济下的城市综合体发展思考

在体验经济时代，以“购物公园”、“生活休闲中心”等为代表的新型城市综合体在西方迅速发展，掀起了一场前所未有的商业革命和消费革命。它所具有的多重功能，在引导人们消费行为、带来新型生活方式的同时，还促进城市功能的有机化，成为推动城市空间合理布局以及城市社会结构变迁的重要动力。城市综合体作为有效的实施载体，在人们公共活动中扮演着重要的角色。对应体验经济时代的新型消费方式，城市综合体的发展应从“以商业为中心”转变为“以人为中心”，开发出更加个性化、绿色化、价值化的产品，以满足体验经济时代的消费需求。日本福冈县的博多水城（CanalCity）是融酒店、办公、居住、娱乐和购物等多功能于一体的体验型综合体的代表之一。它已经成为当地举办大型节日庆典、商品市场推广及社区公益表演的最佳场所。博多水城提出了“先让人感动，再让人消费”，“消费时间，然后消费商品”的全新经营理念和消费理念，超越普通一站式消费的设计。实现不仅在商品上满足一站式的要求，还通过设施的空间、景观环境营造以及丰富多彩的演出活动使消费者长时间滞留，并由此带来附加消费。更重要的是经过常年不断演出不断更新空间营造，一年365天给消费者都带来惊喜，使他们能够习惯性地在这里形成长时间滞留和消费快乐体验商业。

三、房地产投资信托基金对城市综合体开发的适用性

（一）房地产投资信托基金简述。房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，房地产投资信托基金）是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托。它实质上是一种证券化的产业投资基金。由于房地产投资信托基金本质上是房地产融资（大部分是权益融资）的一种模式，通过发行房地产投资信托基金将所拥有的部分资产套现是绝大多数发行房地产投资信托基金的基本动机。除IPO阶段外，在房地产投资信托基金的运营阶段，以“开发+持有”为特色的地产商还可持续地以向房地产投资信托基金出售物业的方式进行融资，使房地产投资信托基金成为以“开发+持有”为特色的地产商与资本市场之间的长期有效接口和稳定融资平台。（二）房地产投资信托基金政策背景。房地产投资信托基金试点在我国长时间内处于“只听楼梯响，不见人下来”。房地产投资信托基金的真正实施始终受制于监管政策、税收政策以及商业地产市场估值过高造成的租金收益率过低等问题。近来，决策层对房地产投资信托基金的态度明显转向，有望在上半年落地试点。2014年9月30日央行和银监会的《中国银监会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中提出，要积极稳妥开展房地产投资信托基金试点工作。2015年1月6日，住建部也了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，更是明确建立多种渠道发展租赁市场，推进房地产投资信托基金（房地产投资信托基金）试点。2018年4月25日中国证监会和住建部联合了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（“30号文”）后，5月11日，全国首单公共人才租赁住房类房地产投资信托基金获深交所评审通过。重点支持住房租赁企业以其持有不动产物业作为底层资产权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金。房地产投资信托基金试点将逐步解决监管、税收等政策环境问题，而经济放缓和相对稳健的货币政策将有利于降低商业地产估值的涨幅，为房地产投资信托基金的实施带来利好。（三）城市综合体开发与房地产投资信托基金结合的可行性。从国外的运行情况来看，房地产投资信托基金大多投向了商业地产项目，这也跟房地产投资信托基金资金的长期性与商业地产的回收期较长相匹配。目前城市综合体的融资来源，存在着过于依赖商业银行贷款的情况。伴随着我国经济运行步入新常态，城镇化速度放缓，加之电商环境与实体商业的交互影响，如果城市综合体开发仅仅靠银行贷款，长期来看其发展必然会受到极大地限制。从对长线资金需求的角度来讲，顺应国际大趋势，推出房地产投资信托基金也是很有必要的。首先，对城市综合体开发商而言，房地产投资信托基金融资具有很多优势：一是快速变现，及时回款。房地产企业将自己的商业物业打包后做成房地产投资信托基金产品在资本市场上出售给投资者，实现了商业物业所有权的转让，与此同时，将沉淀在不动产中的资金解放出来，缓解了企业的资金压力，保证资金的高效运营。二是不会增加资产负债率。房地产投资信托基金是股权融资，不仅不会增加企业的财务风险，而且资金可以使用的期限较长。三是保证物业的完整性。对于城市综合体物业来讲，若按照一般的销售手段将其分割销售的话，由于各部分各自为政，难以形成协同效应，长期来看损害物业的升值。而房地产投资信托基金是通过大量的投资者购买份额的形式聚集资金购买整体物业。这在一定程度上可以保证物业的保值增值。其次，发展房地产信托投资基金（房地产投资信托基金）为证券公司、信托公司等机构投资者拓宽核心业务、提高核心竞争力提供了重要机遇。另一方面，我国大量的中小投资者可以利用房地产投资信托基金来提供较高的、较稳定的投资收益。目前，在国内城市综合体开发中推行房地产投资信托基金（房地产投资信托基金）主要的限制条件有以下几方面：第一，不能正确地认识房地产投资信托基金。房地产投资信托基金只是一种融资手段而已，不仅不会推高房地产的泡沫，而且对改善房地产企业高杠杆率有很大的帮助。最重要的是能使商业地产健康地发展。当前商业地产发展迅速，但是融资手段确不能与之相配，长此以往房地产企业面临着资金流问题。第二，缺乏高质量的商业物业。房地产投资信托基金投资的标的是成熟的、有稳定回报的商业物业，而不直接投资于房地产项目。房地产投资信托基金的商业模式需要较稳定的分红，这就决定了打包上市的资产必须具有较高的出租率、较高的收入，而不是出于培育孵化期的物业。国内商业地产历史不长，很多地产企业也是刚刚转型到商业地产，住宅性思维严重。很多时候都是“先开发，后招商”，其实正常的应该是在开发之前就设计好以后的招商、运营模式。因为这些原因造成了国内优质的商业地产资源不足。第三，政策配套不完善、涉及的税收优惠、法律法规缺失。法律障碍是房地产投资信托基金在中国推行的最大障碍。目前国外运行房地产投资信托基金的国家均通过了税法改革，避免双重征税以提高房地产投资信托基金回报率。目前我国税法体系在调整完善期，但税法障碍短时间内无法化解，严重阻碍了房地产投资信托基金的正常成长。（四）城市综合体开发与房地产投资信托基金结合的建议。1.创新探索管理模式。在外部管理模式下，房地产投资信托基金通常以信托形式设立，房地产投资信托基金上市后以信托形式由专业管理机构运营，以保证更为专业和独立的管理服务，募集资金投资以成熟物业为主，而物业的开发孵化工作则置于其外，上市只是提供了一个推出通道；在内部管理模式下，房地产投资信托基金通常以公司形式设立，按照一般意义上的公司建立治理结构，内部设有专门的房地产资产管理部门，进行土地储备、项目的开发、孵化和管理等工作，以实现发起公司的整体上市为目标。当前，我国房地产投资信托基金从立法到产品设计，均建议以外部管理模式为主。2.优先发展权益型房地产投资信托基金，逐步推进抵押权类房地产投资信托基金。权益类房地产投资信托基金和抵押权型房地产投资信托基金是按房地产投资信托基金募集资金投向划分的。权益型（也称资产型）房地产投资信托基金募集资金直接投资房地产，即租金和房地产买卖收入赚取利润，其投资价值主要来自资产和经营收入；而抵押权型（也称债权型）房地产投资信托基金募集资金则以金融中介的角色，通过贷款给房地产开发商、经营者赚取利息收入，有时也会向其他银行购买不动产贷款或不动产贷款抵押受益证券，放于投资组合贷给房地开发经营者；而募集资金投向以上二者均有的即为混合型房地产投资信托基金。我国房地产投资信托基金应优先发展权益型房地产投资信托基金，逐步推进抵押权类房地产投资信托基金，并应积极探索创新。3.建议以交易所市场为主，以银行间市场为辅。房地产投资信托基金的发展需要做到规范性和产业化，充分利用交易所市场具备规范市场发展的专业能力，从而健全证券监管体系的监管系统；其次考虑交易所市场内的证券公司、基金管理公司等机构将来都是房地产投资信托基金的重要参与者，均具备丰富的市场运作经验和较强的、专业的研究能力；再次交易所市场具备房地产投资信托基金公开发行和交易的条件，有利于房地产投资信托基金资金的募集，并为投资者提供了便利的推出通道；最后交易所市场拥有大量的、规模较大的地产类上市公司，对地产运作具有丰富的经验，且拥有丰富的物业资源，所以从未来房地产投资信托基金的主要发展方向来看，建议以交易所市场为主，银行间市场为辅。

参考文献：

[1]宋希文.城市综合体资产支撑证券化融资研究[D].郑州：郑州大学，2014.

[2]怀月谦.中国城市综合体发展趋势研究[D].青岛：青岛理工大学，2012.

[3]陈莹.城市综合体的功能分析与开发定位研究[D].北京：北京交通大学，2014.

[4]陈超.中国一种可能的商业地产金融模式研究[D].北京：对外经济贸易大学，2012.

[5]周晓娟.体验经济时代城市商业综合体规划发展的思考[D].上海：上海市城市规划设计研究院，2011.

[6]范木子.房地产信托投资基金：中国房地产融资的发展方向[J].经营管理者，2014(22).

[7]刘香玉.商业地产房地产投资信托基金模式探索[J].中国证券期货，2013(8).