房地产公司范文10篇

房地产公司范文篇1

关键词：房地产公司；财务战略；财务风险

一、房地产公司财务战略的必要性分析

房地产行业属于高投资、高风险、高收益的特殊行业，在发展过程中可能需要大量的资金，若没有科学的财务战略管理，若不注重财务风险的防控，将直接影响房地产公司的长效健康发展。基于此，在房地产公司发展实践中，应该加强财务战略的管理和统筹，科学制定符合房地产公司特点的财务战略，全面推动房地产公司的健康可持续发展。财务战略是房地产公司发展的根本性问题，不仅关系着房地产公司的投资收益，更关系着房地产公司的生死存亡。因此，科学的财务战略对于房地产公司的发展至关重要。房地产行业虽然属于高风险的行业，但投资收益也是相对比较可观的。在建筑行业快速发展的今天，建筑市场的竞争是非常激烈的，房地产公司面临着同行的竞争和挑战，这些都要求房地产公司深化发展战略，科学制定财务战略，以便更好地推动房地产公司的长效可持续发展，以便更好地提升房地产公司的经济效益。

二、房地产公司财务战略中存在的问题

（一）财务战略与其他相关战略的整合能力低。在房地产公司的经营与发展过程中，企业战略是企业长效发展的关键与基础，是企业各项事业的指导方针。房地产公司的企业战略内容是比较多样化的，财务战略是核心与关键。当前，房地产公司的财务战略与其他战略之间缺乏紧密的关联，不同战略之间的整合能力也比较低，这无疑制约着房地产公司财务战略的稳步实施。企业战略中财务战略具有非常重要的作用，财务战略的制定和规划必须以企业战略为根据，同样需要与企业职能战略相匹配。但由于房地产公司在快速发展的过程中，各个部门之间缺乏明显的战略配置，各个部门之间缺乏统一协调的机制，使得公司各个战略之间缺乏相互协调、相互统筹的关联性，这无疑影响着房地产公司整体企业战略的实施。因此，在市场竞争日益激烈的今天，房地产企业若想全面贯彻企业发展战略，就必须注重各个战略之间的协调和统一，以便协调好各种职能，保证整个企业协调发展。（二）财务激励机制不健全激励措施不到位。在房地产公司的财务战略管理中，科学的激励机制，完善的激励措施等，都在很大程度上影响着房地产公司的长效发展。因此，房地产公司应该构建科学的激励机制，落实完善的激励措施。虽然现阶段很多房地产公司业已注重财务管理的重要性，但不可否认在房地产公司财务管理制度日益完善的进程中，他们的激励机制却没有得到同步的更新和完善。不少房地产公司在规范管理职业经理人的过程中，并没有同步落实完善的激励机制，部分企业的所有者和经营者之间利益链条不稳定，仅仅是雇佣或者委托关系，这很难激发和调动经营者的工作积极性。不少经营者的实际收获与付出不成正比，工作积极性不高，不少经营者过于关注眼前利益，而缺乏长远利益的考量，或者没有将公司利益与个人利益统筹起来，自认为公司利益可能会牺牲个人利益。此外，房地产公司在财务战略管理中，缺乏完善的激励措施，一般以物质激励为主，缺乏多元激励体系。（三）缺乏科学完善的财务评价体系。在房地产公司的经营与发展过程中，科学的财务战略管理，离不开完善的财务评价体系。当前房地产公司普遍缺乏财务评价体系，不健全不完善的财务评价体系，往往影响着房地产公司财务战略的稳步推进。首先，房地产公司的财务评价体系相对比较落后，难以指导房地产公司的新实践新问题。在财务管理实践中，仍沿用传统的评价方式，这就使得房地产公司的财务管理难以真正落地，更难以房地产公司财务管理的新实践。其次，房地产公司的财务评价过度关注短期效益，缺乏长远利益的充分考量，因此知识资本等无形资产无法顺利实现。最后，房地产公司在财务战略管理中，也没有设计科学的评价指标，往往采用直接计价的模式，这在很大程度上影响着财务评价体系的科学落实。

三、房地产公司财务战略的优化对策

在房地产公司的发展实践中，科学的财务战略管理直接关系着房地产公司的长效可持续发展，也关系着房地产公司的整体经营效益，更关系着房地产公司的核心竞争力。基于此，结合房地产公司财务战略中突出存在的问题，应该采取科学有效的优化对策，全面提升房地产公司财务战略的整体水平。（一）全面推动财务战略实施，加大监管力度。在房地产公司的经营与发展中，科学合理的财务战略关系着房地产公司的发展实效，关系着房地产公司的内部战略实施，也关系着房地产公司的核心竞争力。当前，房地产公司在财务战略管理中存在着比较明显的问题，这在很大程度上影响着房地产公司的长效可持续发展。房地产公司在进行财务战略管理的过程中，必须全面推动财务战略实施，加大监管监督力度。一方面，在房地产公司财务战略管理实践中，应该落实科学的预算管理体系，全面推动财务战略举措的稳步推进。在预算管理实践中，应该基于政策标准和相关规范，全面落实各项策略和方案，以保证财务战略的全面推进。另一方面，在财务战略的实施过程中，还应该加大监管力度，全面提升监管水平。房地产公司财务战略与其他战略缺乏联动性，为发挥整合能力，应该加强各项战略的协调，以发挥整体作用，将预算管理、销售管理、日常管理等统筹结合起来。（二）全面实施财务激励机制，有效激发人的潜能。在房地产公司财务战略管理中，应该全面实施财务激励机制，不断激发经营者的工作潜能和工作积极性。一方面，房地产公司应该构建完善的激励机制，有效落实公开透明的信息机制，结合经营者的职位、能力等给予完善的激励机制，全面调动经营者的工作积极性。另一方面，创新激励方式，积极运用股权激励，提升经营者的归属感，引导企业经营者关注企业发展的长期效益，全面促进企业发展。（三）落实科学的评价机制，全面实施风险管理控制。在房地产公司财务战略管理实践中，提升财务管理水平，优化风险管控能力，需要落实科学全面的评价机制，实施科学的风险管理机制。一方面，房地产公司应该加强财务战略的分析与评价，及时修正财务战略中存在的问题。另一方面，房地产公司还应该实施风险管理和控制，落实科学全面的风险防控机制，运用信息化手段及时把握行业动态。房地产行业的发展特点决定应该积极实施财务战略。房地产行业是快速发展的行业，市场信息瞬息万变，再加上投入资金比较大，若缺乏科学的财务战略，极有可能会出现投资风险。因此，在房地产公司的快速发展实践中，科学布局财务战略，积极强化财务管理，能够保障房地产公司发展的稳定性和灵活性，同时也能够在很大程度上推动房地产公司的稳定可持续发展。

四、结论

加强房地产公司财务战略的管理和控制，具有非常关键的作用。科学的财务战略管理，能够切实提升房地产公司的发展水平，优化房地产公司的经营效益，全面提升房地产公司的核心竞争力。房地产公司财务战略在促使企业发展中发挥战略作用，可以实现企业财务资金均衡流动和有效配置，更是企业处于长期盈利状态下的战略思维活动。在房地产公司的发展实践中，加强财务战略管理是非常必要的，科学的财务战略管理，能够从根本上优化房地产公司的内部资源配置，进而推动企业内部战略的全面执行。

参考文献：

[1]王子豪，孔令夷.基于财务矩阵的财务战略选择研究——以某房地产企业S公司为例[J].科技经济导刊.2018（08）

[2]陈兵.我国房地产企业并购财务战略探析[J].市场周刊（理论研究）.2010（08）

房地产公司范文篇2

这段时间的主要工作如下：

一、依照董事长、总经理室的指示。对接待、文件处置、档案管理、内外协调等职能明确了基本要求，并作了自我培训，使新组建的办公室能较快地运转起来。

⑴文档处理：参照国家机关的文件处置方法。对重要文件进行了分类存档。

⑵印章管理：按董事长的指示。制定了印章管理制度，对印章保管人办理了授权委托管理手续，明确了重要印章登记使用的顺序。

⑶文件起草:起草了重要会议的会议纪要、每周工作要点、有关管理规定、先进评比方法等文件。

并向董事长作了汇报，⑷租赁管理：对南通大楼、海门大酒店的对外租赁情况进行了摸底了解。督促对过期、期的合同料理续签手续。

二、努力做好集团公司各单位、部门之间协调、沟通。通过询问工作进展、整理一周工作要点、上门走访等形式。解情况，对整个公司有了基本的掌握。

三、做好董事长、总经理室的顾问、助手。认真依照上级的要求开展工作。迅速传达工作指令。使领导吩咐的事有落实、有结果、有汇报。

四、努力学习业务知识。

为加强对办公室的文件管理，认真参照《国家行政机关公文处置方法》国家行政机关公文格式》要求，制定了集团公司公文格式；同时为尽快熟悉公司的主业—房地产业务，自学了相关知识，并主动向业务人员请教。这期间，跟随董事长等领导对等地进行了考察，参与了等地的土地挂牌、拍卖活动，参与了中院关于拆迁户陆海平一案的审理等，增长了见识，对熟悉业务有很大的协助。

五、认真贯彻董事长、总经理室关于加强企业文化建设、打造文化的指示精神。

⑴集团公司新春联谊会及先进惩办大会筹划、组织；

⑵《日月》企业内刊首期的编辑、出版；

⑶酒店二楼书画整理、裱、安排；

⑷酒店新春布置及房地产公司海门分公司门厅形象墙装饰。

作为具体经办人主要做了组织、协调、筹划、督促等工作，董事长和有关专家的指导下。依靠一个小团队和各单位、部门的通力协作，规定的时间内基本圆满地完成了任务。

需改进和提高的地方：

房地产公司范文篇3

陕西西华房地产开发有限公司是一个成长中的房地产开发企业，设有综合部、财务部、销售部、工程部、项目部、物业部及总工办，现有人员54人，其中高中级职称28人，工程技术和经营管理人员占总人数的80%。公司总资产6168.24万元，固定资产原价207万元，固定资产净值123万元。公司成立于2000年，注册资金8000万元，主要经营房地产开发、商品房销售及房地产中介服务、物业管理、房屋设备租赁、房地产信息的咨询服务，目前开发的项目主要有西华花园和城南花园项目。

4.2项目概况

城南花园小区是西华公司开发的第一个大型项目社区，它位于西安市雁塔区台南路520号，建设期2年。该项目距离大雁塔南广场较近，并且在西安最好的高中铁一中附近，地理位置优越。小区分为三期，目前只开发完成一期，项目的配套设施正在建设中。项目总占地是35.875亩，总建筑面积为85271.19M2，住宅总建筑面积是66446.1M2，共有住户644户。住宅部分为毛坯房，从预售到尾盘销售均价为3350元/M2。本项目一期以3室及3室以下中小户型为主，120平方米以上户型只占到总户数的14.6%。

4.3公司营销战略分析

（1）战略目标：西华公司是一个成长中的房地产开发企业，在西安房地产市场中，该公司的实力还只能处于中下水平。西华公司的战略目标是开发中档价位，小区配套齐全的大型住宅项目，以期快速进行资金的积累和企业实力的加强。

（2）土地战略城南花园项目的开发用地地理位置优越，并且项目用地性质最早是经济适用住房项目用地，后经西华公司补交相关费用后，转变为商品房开发用地，相对来说，用地成本较低，成为企业进入市场的一个优势。

（3）资金战略该公司与建设银行有着很好的业务往来关系，为前期项目开发提供了资金保障。另外，公司选择中天建设集团作为项目的建筑商的最大优势是，中天集团实力雄厚，在西安实行的是垫资建设的策略，为西华公司在项目开发中减轻了资金压力。但从城南花园项目的整个营销过程来看，也存在着资金紧张的情况。

（4）品牌战略西华公司目前尚未建立自己的企业品牌，该公司旨在做响城南花园的项目品牌后，21以项目品牌带动企业品牌，以此带动西华品牌在西安房地产市场的立足。从城南花园项目的售后调研来看，西华公司的项目名牌逐渐被消费者认同，但西华公司企业品牌的消费者认同度仍较低。

4.4项目的营销环境分析

（1）西安房地产市场的总体特征从房地产营销的阶段论和消费者消费需求的层次性看房地产开发水平，可以认为，房地产开发是循着卖房子（栖风遮雨之所）——卖家居（讲究户型、朝向、立面等）——卖环境（讲究户外景观、环境质量、社区配套等）——卖文化、生活方式（寻求能满足其多元化的、个性化需求的生活空间，讲究文化品味、身份地位归属感和系统化的生活方式）的脉络，螺旋式上升递进的。在城南花园开发时，西安房地产市场的开发水平处于以“卖家居”为主的阶段，但是部分领先的开发商已经领先进入“卖环境”的阶段。当时，西安居民购房仍以解决居住问题为主要目的，为此阶段居民住宅消费需求的主要特征。综合西安当时的房地产市场特征，可归纳出以下几个特点：a销售的市场板块主要依据居住区位西安房地产销售的市场板块主要依据居住区位分为：城内、东郊、南郊、西郊、北郊五大块，其中以南郊为市民居住的首选区域，且南郊的房价最高。b市场的整体开发素质不高无论是市场机制、产品研发还是战略经营模式等都与沿海房地产市场发展成熟的地区存在着一定的差距。当时，西安房地产市场同质竞争十分激烈，发展商的操作层次较低，主要特点表现于以下方面：大部分地产广告在诉求上纷纷由“地段论”转向了“环境论”，并在肤浅和炒作的层面上演绎概念营销的模式；市场产品同质化现象严重，建筑景观单一、缺乏个性的欧陆风格一统天下，城市建筑风格单调，没有形成鲜明的城市特色风貌；开始注重单体建筑的技术含量和智能化水平，但社区的整体配套和物业管理服务等方面还需要进一步完善。社区会所的建设还只是停留在一般意义上的综合配套服务上，没能更好地发挥会所在社区文化建设、生活方式营造上的作用；营销是房地产开发各环节中较弱的一环，开始注重市场炒作，而公关活动、实效营销较少。销售人员的基础培训不够，专业素养不高。在住宅市场上，期房销售仍是主流，概念性的销售形式盛起。c消费者心理不成熟，置业积极性没有完全调动由于市场发育的不成熟、消费者购房心理的不成熟以及供求关系的不平衡性,楼盘特色供应上呈现出“乱花渐欲迷人眼”的态势。发展商到广州、深圳、上海等地参观抄袭的风格要素主要体现在住宅户型、外观、园林风格、推广手段等显性方面，故多样化的错层、跃式等户型纷纷亮相市场，一时间令得消费者可选择性增强，但也同时被五花22八门的宣传推广弄得有些不知所措，市民一次置业的积极性未被有效地调动。

（2）项目所在区域市场特征a区域内目前还没有一个大规模，整体素质较高的楼盘出现当时，西安城东南区域内开发商的开发水平参差不全，区域内还没有出现真正好的大型社区，市场上中价位的好房子严重缺乏，存在明显的市场空白点，使得城南花园项目面临着巨大的市场机会。b潜在需求大该楼盘开发时，城东南区域商品住宅供应量与开发量基本保持平衡，购买力还没有被完全释放，加之人们对南郊区域情有独钟，市场开发潜力还很大。c近期供应量不大城东南区域未来住宅市场的供应量短期内也不会有大幅度增长，价格的弹性度较大，供求的矛盾和未来区域整体形象的提升（西影路拓宽、项目东面规划路的动工、西影路旅游一条街的定位）都会使项目的价格有较大的上升空间。

4.5项目的定位

4.5.1该项目的市场细分

西华公司是一个中小房地产开发企业，由于自身实力的限制，在激烈的竞争条件下，必须遵循个性化的生存原则，在进行项目策划时，必须根据市场特点和自身的经营情况，精确地进行市场细分。其次，要以细分后的市场为依据，确定目标市场，以目标市场和企业自身状况，处理好目标市场的开发和供应。西华公司开发项目楼盘所处的区域是一个云集很多国内知名房地产公司开发楼盘的地区。通过对城东南区域房地产市场现状和特征的分析，西华公司认为城南区域内几乎所有楼盘价位均在3500—3600元/平方米，属高价位楼盘。且区域内大多数楼盘主力户型都是大户型，户型面积在120平方米以上。但还没有一个大规模，整体素质较高的楼盘出现，区域潜在客户群需求大。“城南花园”项目的开发，正好可以填补城东南区中档价位、高品质楼盘的市场空白点，对目标客户群有极大的吸引力。故定位要精心打造产品，做出一个区域内乃至西安的“明星楼盘”，迅速占领市场。

4.5.2项目的定位

经过缜密的市场调研以及客观的项目评估分析，西华公司定位开发中档价位，小区配套齐全的大型住宅项目。“城南花园”项目具有以下几个方面的优势：地段：项目位于曲江旅游开发区的门户位置、西安市第二条南北大动脉——太乙路立交衔接台南路部分的西侧，交通非常便利，升值潜力非常大。规模：项目整体占地260亩，是南二环地带罕见的大规模、高品质的精品楼盘，与竞争项目相比，在规模上占有绝对优势。配套：一方面项目周边生活配套较成熟，另一方面由于本项目规模大，区内配套非23常齐全。环境：小区内绿化率高达52.6%，另外还有水景、花园广场、森林生态公园等，环境营造非常丰富。户型：主力户型为最受消费者欢迎的80—120平米户型，而且户型设计科学合理，各种户型使用率极高。另一方面随着购房人群低龄化的趋势，单身公寓户型愈来愈受到年轻消费者的欢迎，所以，项目一期的产品户型设计符合市场需求。价格：高层均价仅为3650元/平方米，性价比极高。从项目的定位和公司实力来开，西华公司没有开发大盘的经验，该公司对城南花园项目的定位其实超越了公司的实力，但如果城南花园项目开发成功，必然也会大大增强西华公司的实力。但由于项目一期在开发完毕后，公司没有迅速抓住机遇，大力开发二期、三期项目，导致城南花园项目只完成了项目一期，并没有成为原项目定位的高档、配套齐全的大型楼盘。

4.6项目的营销策划

房地产市场营销组合策略是房地产企业普遍应用的方法，它一般由四个部分组成，即产品策略、价格策略、促销策略和渠道策略。简称4P营销策略。房地产市场营销组合是企业各个可以控制的变量的组合。房地产企业营销优势的发挥，很大程度上取决于整体营销策略配套组合的优劣，房地产企业在目标市场上的竞争地位和经营特色，则通过营销策略组合的特点体现出来。西华公司的营销策略也是采用了传统的4P策略。

4.6.1产品策略

本项目一期以3室及3室以下中小户型为主，120平方米以上户型只占到总户数的14.6%。该公司在全程营销中对房源销控做的不是很好。内部认购阶段，在该阶段是房地产营销价格最低的阶段，为了能有效回收一部分资金，且不让好户型、好楼层的房源低价出售，该公司推出了十套较差房源。在开盘和强销阶段，该项目的销售呈井喷阶段，为了有效控制销售局面，保证销售利润的情况下，该公司将一些中低的房源推出，以控制消费者的消费热情，但也导致客户选择余地较小，造成了客户流失。在尾盘销售阶段，此时西安的房价全面提升，该项目的房价也已过四千，该公司推出了一系列中等房源，虽然保持了高利润，但销售缓慢，资金回收慢。总之，在整个销售过程中，该公司通过推出不同的价格、楼层和户型的组合方案来控制市场销售节奏，维持人们的购买热情，掌握销售的主动性，保持销售形势的稳定的能力还存在很多问题，如销售房源严重不足，在销售旺季没有房源，导致客户选择余地太小，客户流失，销售断档，形成空挡期。

4.6.2价格策略

定价策略是房地产营销中最关键的部分，定位过高或过低，直接影响发展商的利益及销售成果。一个项目的价格定位可以分阶段进行。第一期的市场反应很好，第二期就可以适当提高销价，这样依市场反应逐期提价，直到达到一个较稳定的销售状态，既可使发展商取得最大收益，又不致影响销售进程。城南花园采用低开高走的定价策略，通过内部认购、开盘、强销期、持续期、清盘期几个阶段，从均价2780元每平方米到尾盘时的均价3700元每平方米，通过房源的有效控制，价格一路稳升。但价格策略的制定中存在着定价过于保守，调价频繁等问题。表4-1城南花园各阶段销售均价阶段销售率均价（元/M2）权数（元/M2）5%27801395%2840142部内购认5%2930146.5开盘15%304045620%3140628强销期25%3230807.5持续期15%3330499.5清盘期10%3700330合计100%总体均价3148.54.6.3营销推广策略城南花园推出时，以“让你的生活飞起来”为理念，通过巧妙的新闻攻势，媒体组合，广告活动，在最短的时间一气推出，产生了明显的效果。该项目在开盘时，利用报纸、户外、直投、车体等媒体的加大宣传力度；在参加房展会时重金选用150平方米展位，并采取派发资料、看楼直通车、展场现场展示飞机、抛洒幸运之星、直升飞机看楼等策划活动，提高了项目知名度，拉动了销售业绩。并首次在西安采用直升飞机看楼盘活动，引起了轰动，项目形象、项目的品质得到了强化和认同。其次，项目配合合理的销售方式也是加快该项目推广的有效手段，不同的价格组合、付款方式组合、贷款组合，吸引了买家，增加了销售的机会。但从全程营销来看，项目营销推广也存在如下问题：对媒体的选择与运用上流于形式，缺乏策略性和权威性，报纸、广播、墙体广告、公交广告，电视面面俱到，造成媒体高度分散，广告资源大量浪费。

4.7项目的营销实施保障

西华公司的营销策划人员基本上大专文化水平，相当来说，从业素质属于中等。企25业正处于起步阶段，尚未建立科学的营销人员的分配制度和日常管理制度。目前,该企业对营销人员采取的是典型的单一销售额目标考核体系。这种分配制度对于销售人员的成长,尤其是新进人员的培养是极为不利的，因此没有充分调动销售人员的积极性；存在的另一个问题就是，在整个项目的销售策划过程中，没有充分的调动公司其它部门的积极性。

4.8该公司营销工作中存在的问题

通过对西华公司整体状况的调研和对城南花园项目全程营销的深入分析，可发现该公司在营销过程中存在着如下问题：

（1）企业仅仅注重项目形象的建设，却不在整体企业形象的宣传策划与市场营销开拓上下功夫，这方面的具体表现为：整个项目的宣传内容都仅仅停留在项目宣传阶段，缺乏对企业形象的宣传，导致客户对企业形象和企业品牌的认同度较低。

（2）缺乏合理的市场营销策划体系。西华公司尽管在探索组建自己的营销策划体系，但从城南花园项目整个营销过程来看，还存在如下问题：人、财、物的保证未完全到位；营销策划机构的设置不合理，机构行政化，缺乏营销策划人员；对营销策划方案实施情况的诊断、评价流于形式。对营销策划中出现的重大问题表现得束手无策；调查预测、市场分析、策略制定、行动方案出台、营销费用控制、营销管理等工作还不成体系，营销策划能力低下。

房地产公司范文篇4

本人自从加入公司团队以来，亲切感受到公司对我的关心、帮助和指导，尤其是叶董事长无微不至的精心培养，使我在政治素质、业务素质和工作能力等方面都有很大的进步与提高，并具备了与公司外部单位的沟通协调能力和办事能力。

为了报答公司多年来的栽培，本人自荐担任公司综合部的负责人，并且有信心做好，为公司的发展贡献我自己的一份力量。

此致

敬礼!

房地产公司范文篇5

我们的专业是工程管理房地产是我们以后就业的主要方向之一加上我俩对房地产十分地感兴趣所以我们选择了一个房地产信息充足的企业来丰满自己幼嫩的翅膀房地产评估公司属于房地产中介机构是房地产开发商与消费者之间的桥梁在这里实习会使我们得到更好的锻炼而许多专家学者给房地产估价下了一个美妙的定义房地产科学艺术正式这种既有科学知识的严谨也有艺术的魅力我们才能满腔热血的爱上房地产估价这一行业才能主动的才房地产的知识中自由的遨游

实习的一个月很快就要结束了再回首这丰收的一个月我们感到十分的欣慰它使我们在实践中了解社会让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识也打开了视野增长了见识为我们即将走向社会打下坚实的基础为了表达自己收获的喜悦我们将分开几个部分讲一下自己的感受报告实习的情况

一公司介绍

北京北方房地产咨询评估有限责任公司以下简称北方公司系北京北方房地产咨询评估中心隶属于国土资源部脱钩改制后形成的公司是国内最早从事评估业务且具备最全面评估资质的中介服务机构之一北方公司以北京为依托业务范围辐射全国具有技术力量雄厚信息灵敏可靠服务行为规范规模信誉良好的优势

公司的主要业务有

①房地产开发土地使用权获取方式前期策划房地产投资分析可行性研究房地产投资的资金融通房地产市场营销策划房地产抵押贷款个贷评估房地产拆迁评估北方公司自年以来对不少项目参与了整个策划并成为多家集团公司的长期咨询评估机构成为许多集团公司的顾问单位比如北大青鸟集团隆达集团北京市供销社北京金隅集团首创置业国贸北辰等

②基准地价及各类宗地地价房产价值评估业务

基准地价编制北方公司曾在年主持制定了浙江省温州市的基准地价并参与了其它省市基准地价的制定获得原国家土地管理局颁发的年局级科技进步二等奖和浙江省土地管理局颁发的年度局级科技进步一等奖业务包括出让或国家收回土地的地价评估转让出租抵押作价入股房地产的评估企业兼并破产清产核资涉及的房地产估价司法仲裁涉及到的房地产估价征收土地税费涉及的土地估价其它依照法律法规需要进行的房地产估价

③在全国范围内为企业股份制改制提供土地资产评估及政策法律咨询

北方公司自年起一直被国土资源部确认为级土地估价机构是全国最早从事上市公司土地估价的机构已参与了百余家上市企业股份制改造中土地资产评估政策咨询及土地资产处置的协调工作积累了丰富的经验熟悉股份制改造中的各个环节能够为企业提供最合理的土地资产处置方案便于土地资产与其他资产衔接平衡达到上市标准

④为各种形式的产权变动提供整体资产的咨询评估服务

目前已为几十家企业进行了整体资产评估及其咨询服务积累了丰富的经验包括企业清算资产评估企业工商注册资产作价入资评估资产补偿评估无形资产评估等类型丰富多样

⑤具备提供完备法律咨询服务的能力

北方公司现有法学硕士名其中具有律师资格的名具备提供全套法律咨询服务的能力尤其在房地产专业法律方面具有丰富的经验使客户的权益得到最大限度的保护

公司特点及优势

①公司具备五种资质

⑴中国土地估价师协会颁发的全国土地评估资格

⑵国家建设部颁发的一级房地产价格评估资质

⑶北京市国土资源和房屋管理局颁发的评估资质

⑷北京市国土资源和房屋管理原创：局颁发的房地产经纪资质

⑸北京市国土资源和房屋管理局认定的房屋拆迁评估机构第一批

作为目前全国具备资质最全面最高级别的的评估机构北方公司在目前许多评估项目同时归口两个以上政府部门领导的情况下在协调各方关系方面更显示出我公司的巨大优势这一点是那些资质不全或不具备资质的评估机构无法比拟的

②灵敏可靠的信息来源

北方公司与国土资源部建设部财政部外经贸委各省及地方房地产管理部门等建立了良好的业务联系能及时准确地了解国家各项政策法规并融会贯通尤其与各省市土地管理部门及土地评估机构关系密切了解和掌握全国各地地价行情可以协助客户办理评估结果确认土地资产处置权属变更登记等手续有协调各方面关系的能力和经验截止目前公司已为数百家企事业单位进行了高质量的房地产咨询评估及交易服务

③良好的信誉

北方公司是中国银行总部国家开发银行建设银行北京分行的指定评估机构之一与其他银行亦有业务联系享有良好的信誉目前房地产抵押评估业务量日益扩大北方公司在接受评估工作过程中从专业的角度协助银行机构审查贷款企业的抵押财产证明的合法性并协助企业明晰产权关系既为金融机构的贷款安全性提供保障又为企业理顺产权关系顺利取得金融支持提供法律咨询及协调工作

④雄厚的技术力量

北方公司是国内成立最早技术力最雄厚的专业评估机构从事过各类资产评估项目并与境外评估机构进行过多次合作有丰富的协调经验在长期的房地产评估工作中全体员工不断总结经验熟悉并掌握国际公认的评估原则和方法目前已形成了一套科学有效的评估程序确保了评估工作的客观公正和具有权威性自年以来各省市基准地价的制定北方公司从长期的宗地评估中积累了基准地价的制定方法的丰富经验并对基准地价的数字化标准化有独到的见解

⑤高素质的人才结构

北方公司现有专职人员中左右具有硕士学位形成了以经济财会建筑法律等专业人员为主的业务队伍体现了最佳的组合效益其中主要成员为原国土资源部土地经济研究所地价所成员多年以来从事土地经济理论地价理论及评估方法的研究参与了多项国家重点课题的研究和国土资源部《城镇土地估价规程》等重要文件的起草公司现有人员中具有国土资源部土地估价师证书的名建设部注册房地产估价师证书的名除此之外还拥有一支稳定的具有评估执业资格的兼职人员队伍能承接各种类型的评估项目及基准地价编制项目

二在公司的工作情况

能在这么有实力的房地产公司实习我们十分的高兴这就像给与了我们一个巨大的舞台让我们在上面有机会挥洒自己的才华演绎自己的青春我们也十分的珍稀这样来之不易的机会好好的向同事们学习增长自己的知识与经验

在北方的这一个多月我们是慢慢的进入工作角色的由开始的学习房地产评估报告到成为同事们的助理再到参与到项目中来最后得到项目主力的位置这些渐渐的进步是同事们给与我们的肯定也是我们努力的结果我们获得的不仅仅是知识还得到了走向社会的自信下面简单介绍一下我们小组在北方所参与的一些项目

项目一国家土地局××年的北京地价监测

北京地价监测是为了方便国土局对北京的地价控制和管理在每年年末的时

候在每个地区选取一两个代表性的地点进行估价从而掌握北京的地价分布

国土局分给北方公司个监测点的任务由于任务比较艰巨这次总共有人参加了这个项目按照国家土地局的要求我们分别测算出在现状容积率和现状土地开发程度条件下的楼面毛地价和地面熟地价以及在设定容积率土地开发程度七通一平条件下的楼面毛地价和地面熟地价在天内完成工作任务外出考察花费了天时间天用于写估价报告外出考察的主要任务就是考察监测点以及使用市场比较法而使用比较案（本文源于文秘无忧:）例的地点做好记录和拍照工作

这六个监测点及其比较案例分别是

一南池子大街号用地价格评估

王府井百货集团股份有限公司住宅用地四合院

比较案例西城区银锭桥胡同号院东城区国子监街号院

西城区南官房胡同号

二城市芳庭居住用地价格评估

比较案例紫芳园四五六区蒲安东里号楼

芳古园住宅小区一区

三建欣园地价格评估

比较案例宋家庄家园楼马家堡路号住宅楼

珠江骏景南区住宅项目

四芳星园二区体育健身中心土地价格评估

比较案例丰台区方庄芳城园三区北京市五金矿产进出口公司土地

丰台区供销合作联合社层底商

五上汽首创厂房土地价格评估

比较案例莲花池长途客运站公交用地丰台区于家坟号

中关村科技园丰台园产业基地二期

六北京海运商业服务公司土地价格评估

比较案例夕照寺危改三期西区中国医药保健品进出口总公司办公楼方庄芳城园一区楼中段变电室办公房

下面就以建欣园项目为例说明这些项目评估方法

一估价项目名称建欣园地价格评估

二估价对象估价对象位于大红门西路号东临建欣园小区路西至建欣园小区路南至建欣园小区路北至建欣园小区路估价对象建筑面积为平方米土地面积为平方米容积率为土地规划用途为居住五级用地

三估价期日二零零四年十二月三十一日

四地价定义该监测点的地价是

于估价时点××年月日在现状容积率现状土地开发程度七通条件下居住用途土地使用权年限为法定最高使用年期年的完整土地使用权的公开市场价格

于估价时点××年月日在设定容积率土地开发程度七通一平条件下居住用途土地使用权年限为法定最高使用年期年的完整土地使用权的公开市场价格

地价类型有地面熟地价楼面毛地价两种

五估价方法市场比较法假设开发法

测算在现状容积率现状土地开发程度七通条件下的楼面毛地价和地面熟地价

一市场比较法测算楼面毛地价及地面熟地价过程

因素说明

比较因素

实例

实例

实例

资料来源即获取途径例如网上查出让档案等

宋家庄家园楼

马家堡路号住宅楼新增面积

珠江骏景南区住宅项目

位置

丰台区宋家庄

丰台区马家堡路

丰台区永外果园号

交易日期

××年月日

××年月日

××年月日

交易价格楼毛

交易情况

正常

正常

正常

用途

住宅

住宅

住宅

区域因素

繁华程度

一般

一般

较好

公共交通

一般

一般

较好

公共设施

一般

一般

一般

集聚条件

较好

一般

较好

个别因素

临路条件

一般

一般

较好

建筑物情况

钢混

钢混

钢混

使用年限

比准价格

楼面毛地价元平方米

楼面毛地价元平方米

考虑该地区居民居住密度的情况估价人员结合该地区正常项目拆迁费用水平确定在规划容积率时楼面拆迁安置补偿费用为元平方米所以

楼面熟地价楼面毛地价楼面拆迁补偿费用

元平方米

地面熟地价楼面熟地价容积率

元平方米

二假设开发法测算地面熟地价及楼面毛地价过程

销售单价

销售面积

开发价值

建筑费用

专业费用及不可预见费

利息

销售费用

税费

利润

开发余值

地面熟地价

数据说明

销售单价根据市场调研获取

建筑费用根据同区域同规模档次的建筑获取

专业费用根据同区域同规模档次的建筑取建筑费用的

利息开发期一年年利率取估价期日中国人民银行一至三年期贷款利率为

销售费用含买卖手续费及广告宣传费等取销售价格的

税费营业税城建税和教育费附加为销售价格的

利润根据北京市住宅开发市场的平均投资回报率在此次评估中取开发商的投资回报率

楼面熟地价地面熟地价容积率元平方米

楼面毛地价楼面熟地价楼面拆迁补偿费用平方米

三在现状容积率现状土地开发程度七通条件下地价的综合测算

取两种方法测算结果的均值作为估价结果计算如下

楼面毛地价元平方米

地面熟地价元平方米

测算在设定容积率土地开发程度七通一平条件下的楼面毛地价和地面熟地价方法与前面测算现状容积率下的方法一样过程略

这个项目是我们正式参与的第一个项目我们十分用心去做边学边问其中遇到的困难在同事们的帮助下和自己的努力下一一化解最后我们向国土局交上了一份满意的答卷

项目二中国科学院行政管理局资产评估

这次评估是根据中国科学院文件中国科学院拟将中科院行管局可用于经营的资产剥离出来投资到北京中科资源有限公实现中科院行管局由事业单位转为企业的体制改革本次评估目的在于确定拟投入到北京中科资源有限公司的中科院行管局的可经营资产的价值为其拟投资资产提供价值参考依据

这个项目历时估计会有个多月到目前还没结束本次评估范围包括两部分由中科院行管局原账面资产中以××年月日为基准日直接剥离出的资产及负债其中共有家单位保留划拨土地使用权的地上建筑物

由于资产及其负债的清查比较复杂我们作为一个初涉工作的新人还没有能力完成这一部分的工作所以我们就负责资产清查核实的工作这是一项相对比较简单的工作对我们来说又是有难度的但肯定会给我们带来不少的收获的资产清查核实中资产占有方调整后的纳入评估范围的资产类型包括流动资产调整后账面值货币资金预付账款其他应收款存货待摊费用长期投资账面值固定资产包括房屋建筑物及车辆机器电子设备等流动负债账面值预收账款其他应付款应付工资应付福利费应交税金其他应交款注由于要求保密在此不敢把具体数目公开于众

在清查过程中我们对货币资金进行了账实核对对债权债务进行了账面核实对资产占有方已经办理核销审批手续的债权债务了解了有关情况对长期投资的投资协议产权登记证等进行了了解核实对车辆电子设备及其他设备的数量规格型号存放地点进行逐台的清查核实在资产占有方有关设备管理人员技术人员的配合下对价值量较高的设备填写了设备技术鉴定表对房屋根据产权证等有关文件核实其建筑面积建筑结构建筑数量并了解房屋的使用及维修状况对可能影响资产评估的其他重大事项进行了了解

在未来的一个月内我们还要继续努力的为这个项目而努力工作在过去的一个月我已经得到不少的收获相信随着项目的继续进行我得到的东西肯定会很多的这也就给了我更多的动力我们在这次的项目中得到的最大的知识就是做事要细心不能少也不能多的主线贯穿我们工作的始终

项目三森力资源资产评估学习及评估机构的林权评估收费标准

林权这个概念在我国还是一个新鲜的事物把森林资源资产化管理是我国有效利用森林资源的良好开始现在是我国森林资源资产化管理的初级阶段也是我们的探索阶段像所有资产一样我们都可以用科学的手段评估出其价值所在从而促进森林资源的多方综合利用

所以以后随着森林资源的全方位的利用林权的评估将占有一个很重要的角色为了跟上时代的步伐北方公司现在已经进入了森林资源资产评估学习的紧张阶段我们以《林业资源资产评估及作价计算手册》原创：我辅导材料每周进行次以上的交流学习而且受国家森林管理局的委托让北方公司制定资产评估机构林权评估的收费标准总经理就把这个艰巨的任务交给了我们两位新人去做这对于我们来说是一个真正的大考验我们上网找资料以国外的森林管理为参照再到北图找信息经过半个多月的努力我们把自己制定的收费标准上交给领导领导对我们的工作十分的满意这也是我们信心倍增对未来十分的憧憬

这次过程我们学了一些从未接触过的森林的东西我俩都有一种体会就是其实知识没有界限只要你肯学就肯定能进入到这个知识的领域中来这对我们以后的工作生活是一个很好的启示只要努力你就可以得到你所想要的东西

项目四某工厂污染扰民搬迁的评估

有了前些日子圆满的完成工作的经历领导和同事对我们也是给与了很大的信任与肯定上几天领导把一个项目交给我们让我们独立去完成就是有关北京汽车工业控股有限责任公司某一工厂污染扰民搬迁的评估这个项目从开始的见面交涉到合约的签订我们都起到主要的作用只是有不懂的地方就向同事们咨询这次项目的前期经历让我们懂得了一个项目是如何谈判成功的再过几天项目就要进入正式的评估阶段了我们自己也十分的高兴能有机会展现自己我们在这次项目的前期工作中我们学到的更多的是谈判技巧学到的是社会经历

房地产公司范文篇6

【关键词】财务亏损；财务风险；房地产

房地产行业的热度逐渐升温，随之而来的是各地的炒房现象和不断涌现的“地王”现象。房地产开发是资金密集型的投资，项目运转的每一个阶段，都需要投入大量的流动资金，而房地产企业资金回收主要是在销售阶段。与普通企业相比，房地产企业产品单价高，产品销售量受金融政策的影响大，产品可变现能力差，导致房地产企业资金回收速度慢，资金缺乏流动性。房地产企业资金一旦缺乏流动性，房地产不可避免的面临经营风险。房地产业属于资金密集型高风险行业，房地产企业日常经营活动所需资金能够靠企业权益性资金来获得，而不是依赖债务性资金，房地产企业受外界环境的影响也会降低。然而我国房地产企业基本是负债开发模式，利用房地产的不动产性质，将其抵押贷款，解决企业开发资金量需求问题，但同时加大了企业债务性资金的比例，也为企业带来了财务风险。房地产企业若是不能客观衡量自身的实力和项目效益，盲目筹资，则企业的资金结构必然不合理，引发不能按时支付到期借款本息的筹资风险。

一、某房地产公司财务亏损的因素分析

（一）信息不对称

某房地产公司是私营性质的某房地产公司，其信息透明度低，他们向贷款人提供的财务报表和会计资料未经专业注册会计师审计验证，这会使得公司偿还贷款的能力出现不确定因素，从而诱发财务亏损，出现财务危机。

（二）融资遇阻

某房地产公司作为中小型企业，其融资方式也会受到限制，很难一次性从银行筹集到大量的资金，而因为资历限制，企业不能通过发行企业债券获得资金。就会出现个别项目延缓施工，甚至项目停工的事件，这对整个公司正常运营是极不利的。因此要在这样的大环境下积极拓宽融资渠道，进行融资方式的创新，才能有效缓解大环境融资难带来的负面影响。

（三）资金结构不合理，负债资金比例过高

资金结构即企业全部资金来源中权益资金与负债资金的比例关系，某房地产公司的资金由自有资金、预售款、银行贷款和民间资金部4分组成，其中自有资金只占较小的比例，负债资金往往占企业全部资金来源的85%。某房地产公司的负债资金明显过高，引发财务风险的概率也会明显加大，一旦出现企业不能控制的诱发财务风险的因素，那随之而来的就是财务危机。

（四）某房地产公司财务管理有效性差

某房地产公司既是投资者又是经营者的管理模式，降低了公司财务管理的效率，具体表现为公司管理资源相对短缺，管理机制简单，关键财务岗位则由家族内部人掌控，而这部分人人财会业务水平不高，常常利用人脉关系掩盖了各种财务管理漏洞，必然使得公司的内部管理更加薄弱。鉴于以上种种情况，某房地产公司的财务管理活动的有效性自然无法谈起。

（五）投资决策缺乏科学性

某房地产公司在开发新项目时，对投资项目的可行性缺乏周密系统的分析，仅凭公司负责人靠经验做决策，这必然使公司的投资决策缺乏科学性。2013年某房地产公司为了扩大公司规模，决定投资新的房地产项目，但因为公司决策人前期没有对投资项目进行可行性分析，没有及时了解到政府的市政规划，购买的土地被政府征用。政府承诺给某房地产公司置换一块面积相等的土地，但毕竟开发项目的地理位置事关公司经济命脉，某房地产公司举棋不定，不敢茫然选地。而之前购买土地的资金大部分是负债融资，公司的财务负担随之加大，公司偿债能力明显不足，加大了公司的财务风险，突发事件使得公司资金周转一时告急。

二、治理某房地产公司财务亏损的对策

（一）经营方面出现亏损的防范措施

随着我国深化改革的推进，国家重点倡导城镇化建设，某房地产公司作为中小型企业，在房产市场饱和的环境下，应该将战略目光投放到城镇的建设上，转变为多元化经营模式，结合开发所在地的各种资源开发有特色的房产项目，避免与同其他房地产企业同质化竞争，某房地产公司应该要抓住机遇，力求在改革的浪潮中稳固企业根基。

（二）筹资方面出现亏损的防范措施

最近几年银行收紧对房地产企业的贷款，不断提高贷款利率，而某房地产公司融资方式单一，所以公司更是处在融资渠道不顺畅的尴尬位置。某房地产公司最近几年的短期贷款基本上来自民间贷款，然而民间贷款则利息高，更是加重了企业的成本，偿债压力大，影响企业的资金链，不利于企业未来的发展。目前从某房地产公司的发展战略来看，其对资金的需求量会持续走高，这必然要求公司必须积极拓宽融资渠道并降低筹资成本来缓解资金压力。对于其近期筹资目的，建议某房地产公司应积极寻找多元化的筹资组合，提升自己的融资创新能力来规避筹资风险。比如说，发债就是较好的方式，由于中票属于备案制，而企业债是审批制，建议某房地产公司采取分批发行中票的方式，减小一次性销售的压力，减小发行失败概率。从而优化资金结构，降低财务风险。

（三）投资方面出现亏损的防范措施

随着宏观环境的变化，人们自身需求的改变，房地产企业早已不是前几年的香饽饽了。目前，就来说，房产市场空置率过高，供需不平衡，人们对房产的追求不再像以前那样炽热。某房地产公司应该采取财务管理理论中的将不同风险的项目进行组合投资，积极寻找其他的投资市场，不再局限在房产市场中，更好的规避企业的财务风险，适应市场的需求并能增强企业的抗风险能力。

（四）资金链方面出现亏损的防范措施

房地产企业涉及资金数目巨大，销售回款的管理至关重要。本文建议某房地产公司从以下三个方面对销售回款进行管控：1）建立合理的客户资信等级，因人而异，给予客户不同限额的欠款；2）企业内部需确定合理的销售回款比例，实时监控该指标；3）确定回款责任制，做到回款人人有责。某房地产公司对每一次销售的按揭款、贷款要建立详细可查的记录，落实到企业的每个人；4）协调好银企之间的关系，做到客户的按揭款、贷款都能及时到账。房地产企业涉及的资金数目巨大，尽快将资金回笼，提高资金的利用率是企业健康运转的有力保障。

（五）企业管理方面出现亏损的防范措施

鉴于某房地产公司防范财务风险意识淡薄的现象，公司应该利用在职学习与员工培训等方式来提升公司员工的防范风险意识，并且需要加强管理层的风险决策意识，做到从源头上控制财务风险的发生。某房地产公司应该撤换公司关键岗位的亲信，尽实做到企业的内控制度可行有效，而不是虚设，规范公司的管理制度。作为中小型企业，某房地产公司的决策基本是公司管理层定夺，虽然企业管理层从事房地产开发经验丰富，如果不通过实地考察与科学的方法，一旦决策出现偏差，后果不堪设想。

三、结论

本文通过梳理企业财务风险与管理的相关理论的基础上，选取某房地产公司的财务状况进行分析，主要从资产状况、销售状况以及现金流量状况各个方面对其公司的财务状况进行识别，找出其出现财务亏损的原因然后根据某房地产公司的实际情况提出了具体的控制财务亏损的措施。有利于公司对自身财务风险与危机状况的把握，更有利于公司财务风险的控制，同时对中小型某房地产公司的财务亏损的有效控制提供借鉴。

【参考文献】

[1]曹进忠.集团企业财务集中管理模式的实践与思考[J].会计研究，2012(5).

[2]黄晓霞.企业规模扩张中的财务风险控制.[J]华南理工大学学报，2013(8).

房地产公司范文篇7

关键词:房地产公司;运营绩效;管理水平

随着我国社会经济的快速发展，房地产行业的发展成果越发丰富。目前，房地产行业的发展前景令人担忧，加强房地产公司的运营绩效管理工作，是提升房地产公司经济效益的重要方法。自从九十年代以来，人力资源管理工作就一直是各类企业管理的重要内容之一。做好公司运营绩效管理，是做好人力资源管理工作的前提，也是调动公司员工工作积极性的关键点。只有建立完善的运营绩效管理体系，才能有效扩宽房地产公司的发展路径，如此才能拥有广阔的发展前景。

一、房地产公司运营绩效管理工作的内容

(一)运营绩效管理系统目标

所谓系统目标，就是加强运营绩效管理工作的最终目的。房地产公司的运营绩效管理工作应当是根据系统目标开展的，在运营绩效管理工作中，房地产公司要对一切支持性的信息进行分析，了解公司发展的内外环境以及企业本身所面对的机遇与挑战。绩效管理工作应当为企业决策提供一些控制性的信息，像公司战略实施的预算或者员工激励与惩罚的方法等，从而促进绩效管理工作的有效实施。

(二)运营绩效管理的战略

对于房地产公司的运营绩效管理工作来说，战略是灵魂。公司的战略一般有公司整体战略、公司经营战略以及具体职能战略三个模块。公司战略的制定不只是领导者与管理者的责任，更需要房地产公司每一个层次的管理人员与工作人员参与。只有结合全体工作人员的想法制定出的运营绩效管理战略，才能让战略具有多样性与可行性。

(三)运营绩效管理的评价对象

评价对象的确定，对于房地产公司的运营绩效管理是非常重要的。首先，评价对象的确定关系到具体信息的收集以及整理问题。其次，评价的结果会对评价对象产生影响，只有明确评价对象，才能让绩效管理工作结果作用于员工。一般来讲，房地产公司的绩效管理评价对象一般为公司的整体绩效以及个体绩效。从公司层面来看，绩效管理工作的实施，能够促进公司本身经营战略的优化，使公司在同行业的竞争中保持较大的优势。对于公司中的个体而言，做好运营绩效管理工作，能够让个体绩效良好的员工具有竞争的优势，促进人力资源的有效利用。

(四)运营绩效管理的评价指标

评价指标的确定是房地产公司开展运营绩效管理工作的重要环节。评价指标是否选择正确，对于绩效管理工作的实施有着重要的影响。在对业务进行评价的时候，需要从多个角度去评价它的价值，将评价对象视为一个事物，分析事物的多样性。在实际工作中，工作人员并不能对评价对象的所有方面进行有效评价，但选择哪些关键的评价指标是关系房地产公司运营绩效管理效果优劣的关键。

(五)运营绩效管理的评价标准

评价标准是房地产公司绩效管理工作的决定性因素。对公司绩效进行单纯的测量并不能说明公司发展过程中的任何问题，只有明确标准，以标准来了解公司的发展情况，才能让绩效管理工作具有更大的意义。选择什么样的标准作为基本标准，哪些评价标准与公司的发展目标一致，是值得房地产公司运营绩效管理工作者思考的问题。每一个房地产项目都应当具有一个不同的评价标准，只有具有针对性的绩效管理工作才会成为高效的管理工作

二、房地产公司运营绩效管理工作的方法

在房地产公司的发展过程中，经常存在一些部门的绩效十分突出，但公司的整体绩效目标却没有达成的现象。这些现象之所以产生，是因为公司的发展战略与绩效管理工作脱节，绩效管理工作没有服务于企业战略的实施中去。因此，笔者针对房地产公司的需求提出以下几点运营绩效管理工作方法：

(一)加强房地产公司战略目标体系建立

做好运营绩效管理工作，就必须将公司发展战略目标作为运营绩效最终目标。将公司发展的战略目标进行层层分解，才能让公司内部的每一个部门与每一位员工都朝着公司的最终发展目标努力。房地产公司的管理者要结合公司的发展情况以及内外环境的变化调整战略目标，从而明确公司运营的重心。企业领导者要重视企业氛围的创设，让员工意识到责任心。因为战略决策不只是企业领导的事，更是每一个部门与员工的职责。在企业为家理念的指导下，加强战略指导的透明性，做好公司发展的宣传力度，让中层领导以及基层员工了解企业的战略体系。将公司的长期目标按照时期分成不同的短期目标，将短期目标分化成为每一个部门的责任目标，在部门内将目标完成的责任落实到每一位员工身上。这样一来，企业与员工就会因为绩效管理目标紧密地联系在一起，在加强企业凝聚力的同时，提高企业的生命力。

(二)加强对房地产公司业务链价值的分析

对公司的业务链价值进行分析，有助于明确运营绩效管理工作的业务重点。业务重点的有效确认，会让企业的关键绩效领域得以明确。在建立了完整的房地产公司发展目标之后，领导者需要组织各部门的工作人员对业务链价值进行分析，从而对之前已经确定的发展方案进行评价。结合业务链价值分析出的各重点要素对公司的贡献，将其排序，为绩效管理工作提供评价对象与标准。分析业务链价值，建立公司的价值体系，明确每一个部门与岗位的工作价值，有利于绩效管理水平的提高。

(三)提高房地产公司战略制定的科学性

加强房地产公司的运营绩效管理工作质量，就要加强绩效管理工作战略的制定。科学的战略，往往能够促进工作行为的科学化。一般来讲，战略的制定有自上而下、自下而下、上下结合这三种制定方法。所谓自上而上，就是公司的领导者制定发展总体战略，再将总体战略分解成各个部门的战略的方法。这种方法过于强调公司领导者的权利，但领导者往往并不清楚绩效管理工作的实际情况，会加大战略的盲目性。而自下而上的方法，就是指在没有公司领导者硬性要求的情况下，各部门提交自己的绩效管理方案，领导者再将其平衡结合成为最终的整体战略的方法。这一方法会让各部门选择有利于自己部门利益的方法，不利于绩效管理工作的公平性。因此，在当前的房地产公司绩效管理工作中，最好利用上下结合的方法去确定战略。在制定绩效管理目标的时候，要让全体人员参与其中，在沟通中制定出符合公司发展方向与工作实际的战略。保证战略的可行性，平衡短期战略与长期战略之间的工作重心，让各部门结合实际工作情况进行修正，能够提高绩效管理战略的科学性。

(四)做好战略实施中的实时绩效管理工作

房地产公司的发展要依赖于各个部门与各位员工的工作。公司的每一位管理者都要认识到绩效管理工作，并不只是为了激励员工的工作热情，还要考核员工的工作质量。通过考核，去找到工作中的问题，通过激励，让员工积极改正问题，最终促进企业战略目标的实现。所以，房地产公司在实施绩效管理工作的时候，不仅要对实际工作的结果进行评价，更要重视工作过程的评价，使员工的工作过程与结果都与公司的整体发展目标相协调。每月或者每个季度进行定期绩效考核，召开绩效管理会议，对比目标完成度，促进下一步工作的科学化。

三、结束语

综上所述，市场经济体制的建立与健全，让房地产公司的运营绩效管理工作越发重要。建立完整的运营绩效管理体系，突出房地产公司的发展目标，才能促进公司的稳定发展。做好运营绩效管理工作，让公司员工的工作热情得以激发，技能得以提升，有利于企业的竞争优势突出，促进企业战略与发展能力的形成。

参考文献:

[1]杨绿汀.论人力资源绩效管理在企业中的有效运用[J].中小企业管理与科技(上旬刊).2011(01)

[2]叶新云.新上市房地产公司的品牌竞争策略分析——广东某新上市房地产公司个案启示[J].现代商贸工业.2008(11)

[3]武冰.绿地房地产开发有限公司工程管理人员绩效考核方案优化研究[D].吉林大学.2011

房地产公司范文篇8

关键词：房地产公司；内控角度；成本控制

一、引言

虽然我国的房地产业起步比较晚，但是随着我国经济的快速发展，房地产公司的数量和规模都在不断的增大。由于外部经济环境的变化，加上政府对土地的调控，使得房地产公司的土地交易透明化，土地价格普遍较高。在这样的形势下，房地产公司如果延续粗放的管理模式，不改变思路，不加强内部管控，那么很难在市场中立足。房地产公司只有加强管理，完善内部控制，才能在市场中占据一定的位置，成本管控就是房地产公司管理的重要内容。

二、内控理论阐述

内控就是指企业的内部控制。企业的内部控制主要是对企业经营过程中的经营效率、效果、资产安全、财务报告等相关信息进行控制和管理。企业的内部控制是由企业领导实施，通过内部控制来保证内部相关信息的真实程度，法律法规、资产安全等的合理性。内控是企业管理的重要组成部分，企业通过内部控制可以有效的调节和约束企业的经营，进而对企业的经营管理起到监督控制的作用。就我国房地产公司内部控制的现状来看，很多公司都没有将内部控制贯彻落实到企业管理当中。

三、房地产公司成本控制的要点

（一）从产品线考虑，建立产品数据库并配备相应的集中采

购供应商库，使产品标准化，固化建造成本国内一部分管理先进的房产公司已初步建立了自己的产品数据库，在对国内市场进行充分研究的基础上，对地域（城市）进行精细划分，规定二级（城市）公司产品的类型、级别，从产品上使成本可控。集中采购获得与产品相适应的供应商，提供质优价平的商品和服务。以恒大地产为例，已初步建立并完善自己的产品数据库，集中采购也已日趋成熟，这就使得与产品对应的建造成本相对固化、可控。战略合作伙伴往往只要知道恒大地产在哪里拿地，做什么样的产品，体量有多大，基本对该项目的投入已心中有数。笔者在与恒大地产的朋友交谈时，对方曾表示：“我们现在项目招标很少，因为与我们合作时间长的施工单位很多，有些项目图纸都不用给，房子就蹭蹭的盖好了；供应商跟进也很快，这边拿地的消息刚公布，那边的样品、合同都准备好了。”建立产品数据库，集中采购到位，不但固化了建造成本，也大大缩短了项目前期准备的时间，减少了大量的沟通成本，实现了房产公司快速周转的经营诉求。

（二）加强内部管理，控制风险，实现成本管控闭合

1.加强组织结构控制，控制管理成本房地产公司在经营过程中，必须要重视公司的组织结构。健全完善的组织结构能够在一定程度上加强公司成本控制的效果。首先，应该明确公司内部各部门的职责，在核算部门的成本时，不仅可以及时提供核算结果，也能保证各部门的核算信息真实全面。其次，要明确要求各个部门之间遵循不相容职务相分离的原则，以此来促进各部门之间相互监督，规避部门之间出现串通联系的现象，从而降低风险成本。另外，想要控制公司的成本，还要对审批制度进行改革，很多房地产公司领导由于权限过大，所以，重大的决策都可以自行表决，这很容易造成贪污舞弊的现象出现。因此，房地产公司要对领导的权利进行合理的控制，比如公司的财务开支，要多方领导逐一审核后才能签字通过。另外，对于重大的决策，要做到执行和监督分离，比如将审批权限分散到部门负责人的手上，负责人审批后，再由相关领导进行集体审批，以此来提高审批的质量。2.从风险理论角度控制经营风险站在风险理论角度，房地产公司应该建立起严格的内部控制管理制度，通过严格的规章制度，可以在很大程度上降低操作风险，也能有效避免由于个别员工的差错导致公司发生经济损失。从很多房地产公司破产的案例中可以发现，导致公司破产的原因很大一部分是由于公司员工或者领导操作失误引起的。房地产公司的经营环境比较复杂，内外部的经营都需要管理控制，在经营过程中需要大量的资金投入，由于房地产项目建设回收资金的时间较长，所以，中间任何一个环节出现失误都会给公司造成严重的经济损失。因此，公司内部控制管理制度的建立应该结合经营的特点，比如建立员工行为操作规范机制，对任何一个环节的操作都要进行严格的监督管理，以此来避免不必要的风险产生。另外，公司要加强财务方面的控制工作，比如对原始凭证的记录要严格审查，在相关工程完成后，要对原始凭证进行整理归档。另外，对于财务账本、财务报告等重要的财务信息要进行严格把关，明确规定财务权限，保证财务资料的安全。严格规范了财务工作的严谨性、准确性，也能在很大程度上控制经营风险。3.形成闭合的成本管控环，动态跟踪，实时监控目前，国内先进的房地产公司的成本管理模式是闭合的成本管控，即拿地版估算→方案版概算→施工图版预算→交付前预算结算版→交付后评估→再拿地版估算。从拿地到项目交付都有相应的目标成本（全成本）。以时间先后为顺序，前一版的目标成本对后一版具有明确的指导作用，后一版目标成本绝对不能超前一版。在此过程中实时监控，以真实的动态成本反映成本变动情况，对超支现象提前预警，并着手优化，使得成本始终可控。项目交付后三个月形成评估报告，集中到数据库，对下一次同类型产品的投资起一定的指导作用。

（三）重视税费筹划，关注沟通成本

1.重视税费筹划，可明显节省成本目前，我国房地产业税负较高，不计土地成本，应缴纳的税和费将占建造成本的25%-35%（因各地情况差异较大，所以此区间取值较宽）。税费筹划早已被很多房产公司重视。一旦产品定位完成，建造成本可以优化节省的空间就相对有限，但由于各地政策不同，对缴纳税费的要求也各不相同。税费在哪里缴纳、何时缴纳、如何缴纳、退税、退费的时点和要求，都需要房地产公司相关部门仔细研究。好的税费筹划节省成本的效果明显。2.关注沟通成本，选用合适的第三方房地产公司经营活动中，有一项成本是隐形的，即沟通成本。文山会海几乎是每个房地产公司都要面对的挑战，拿地立项要开会、招标定标要开会、技术交底要开会、文化学习要开会……实在让人应接不暇。还有各种各样的电话沟通、短信沟通、微信沟通等。更有效率、更效果的沟通方法就是选用合适的第三方顾问公司。国外的房地产公司远比国内的人员配备要少，但一样可以做出很好的房产品。究其原因，就是顾问公司的普及和使用。举个全过程跟踪审计的例子：一个十万方的项目，要是不选用合适的第三方进行跟踪审计，成本和工程人员每天必将面临大量的沟通工作：承包方、供应商、监理、部门内、平行部门、平台、集团等都需要沟通。如果有第三方介入，这些工作都由第三方完成，并整理反馈；部门间的争议问题也可由第三方提供公平合理的解决方案。这样使得房地产公司的人员配备可以更精干，管理人员能够从琐事中摆脱出来，关注和解决更高层次的问题，有利于个人成长，节省沟通成本，从而更快更好的提升企业的竞争力。

四、结语

近年来，虽然我国房地产公司的成本控制取得了一定的效果，但是与一些发达国家的房地产公司成本控制效果相比，还是有一定的差距。究其原因就是我国很多房地产公司还是没有真正认识到成本控制的重要性，忽视了对成本的控制，影响了房地产公司的持续稳定发展。因此，房地产公司管理层应该高度重视成本控制，站在内部控制的角度，建立完善有效的内部控制机制，掌握好成本控制的要点，切实做好成本控制的管理。只有这样，才能使得公司的整体竞争力得到提升。

作者:杨华 单位:金成房地产集团有限公司

参考文献：

房地产公司范文篇9

关键词：房地产公司；会计凭证；失真；对策

房地产行业作为我国经济增长的支柱产业，为我国经济的健康发展贡献很大的力量。据统计，房地产行业不仅能够带动其上、下游一百多个行业，而且能够解决闲置劳动力问题发挥其作用。然而，部分房地产公司存在会计凭证失真的问题，不仅会对房地产企业健康发展产生负面影响，更为重要的将因此而遭遇税务风险、法律风险、财务风险。对于房地产企业来说，应该重视会计凭证失真问题，并对于产生的相关问题予以防范。

1房地产企业防范会计凭证失真的必要性

会计凭证包括了各类发票、票据、收据、合同、付款单据等，上述各类会计凭证能够真实地反映地产企业的财务状况、经营情况。从我国的现实情况来看，根据中国的发票管理办法及相关票据法的规定，发票等各类票据是企业从事经济活动的唯一合法凭证，受到法律的保护。以房地产企业为例，其从土地的购置、前期的勘察设计、施工、配套设施的安装等工作，无一不是需要会计凭证做为佐证，来证实企业所从事经济业务及经济活动的合法性、合规性。房地产企业对内需要通过对于各类会计凭证的核算，来向投资人呈报项目的实际经营情况及盈利情况；对外，在其开展融资过程，也需要向债权人披露真实的财务数据，并且其在税务申报、项目的土增税清算、企业所得税的清算中各类社会中介机构、主管税务机关报送资料时亦是如此。可以说，真实、完整的会计凭证能够确保企业各类财务信息的客观、有效，并成为企业对外经济交往中很好的商业名片。反之，若房地产企业无视会计凭证合法性，随意变造各类凭证，以期实现自身的非法目的，不仅要受到国家法律的严格处罚，更为重要的是其将因信誉问题无法在社会中立足。

2房地产公司会计凭证失真的危害

从企业的长远发展来看，由于会计凭证的失真，必然会带来会计信息的不准确，从而影响企业的正常经营决策。对于房地产公司来说，会计凭证失真的危害主要有三个方面，即会计信息不准确、企业易于遭遇相关税务及法律风险。现从如上三个方面，对于房地产公司会计凭证失真的危害给予阐述。

2.1会计凭证失真导致会计信息不准确

近些年来，房地产行业在需求相对饱和、国内货币政策相对收紧、税制改革的多重影响下，其整体行业的景气指数有所下降。房地产行业内部存在着重新洗牌、兼并重组、资源整合的需求。现代企业体制下，企业的每一项重大生产经营决策、投融资战略计划的实施都离不开财务数据分析，会计信息准确与否对于企业未来的发展将起到较大的影响作用。对于房地产企业来说，若其会计凭证失真，将直接影响到会计核算的准确性。随着我国经济的蓬勃发展，加强全社会的诚信体系建设，构建一个诚实守信、高效和谐、可持续发展的社会，既是国家兴旺发达的要求，也符合广大人民群众的切身利益。诚信社会的建设，要求企业对外披露的财务信息更加的真实、可靠，否则将影响其信誉度，将被整体社会所淘汰。若房地产企业会计凭证失真，将导致其社会信用度的打折，最终会使其所开发的产品、从事的经济业务受到社会的普遍质疑、无法在社会中立足与发展。

2.2会计凭证失真企业将产生税务风险

营改增新政的实施，进一步完善了增值税抵扣链条、公平了企业间的税负，有利于企业更为平等的参与市场竞争。以房地产行业为例，改征增值税以后，其流转税名义税负率有所上升，由原来的3%上升至9%。客观地讲，这对于地产行业来说无疑是一项较大的挑战，从而要求房地产企业加强财务核算、注重增值税发票特别是专用发票的归集。这样才可能确保将增值税、企业所得税、土地增值税的纳税成本降至最低，以抵销因营改增为房地产企业所带来的影响。然而，有些房地产企业采取虚开发票的方式来达到抵扣增值税销项税金、加大扣除成本。如，一些地产企业为了加大成本，在一些隐蔽工程方面、绿化工程、公建工程等方面通过虚开发票加大成本，其在短期内有可能起到少缴税款的目的。上述现象的出现，房地产企业会在短期内获得一定的利益，但由于我国的税收征管体系日渐完善以及国家对于虚开发票打击力度的提升，将会使得虚开增值税专用发票及其他发票的企业终将受到法律的处罚，并导致企业因会计凭证失真产生相应的税务风险。

2.3会计凭证失真企业容易遭遇法律风险

未来中国社会发展过程中，企业日常运营、发展将遵循着合法、合规的原则进行。会计凭证是一个企业财务核算、对外融资、纳税申报的重要依据，也是企业合法经营的主要体现。会计凭证的真实性，直接可以体现企业会计信息的客观性，从而影响到企业投资人、债权人、政府部门对于企业的客观评价。如果房地产企业会计凭证失真，会计信息造假问题也就成为必然。随之而来的，使得企业很容易因会计信息不实，而为其带来法律风险。从一些上市企业财务舞弊、会计信息造假的处理结果便可见一斑。因而，对于房地产企业来说，会计凭证的失真，有可能为其带来一时的侥幸，甚至是利益。但是，在信息化、大数据社会的今天，失真的会计凭证问题，将为企业带来隐患。

3房地产公司会计凭证失真的原因分析

3.1内部控制水平亟待提升

目前，许多房地产开发企业在日常经营管理过程中，仍沿用较为传统的管理方式。即，公司主要负责人，或是项目负责人作为项目运营的第一负责人，负责公司整体的款项支付、成本管理、费用支出等。会计监督在整个的企业管理运营中，仅起到了个事后监督的作用。对于房地产企业来说，由于其内部控制环境不很完善、部门间的沟通不畅、对于相关业务风险识别能力的降低，内部监督缺乏，使得企业在对于会计凭证失真的问题上，难以作出较为迅速的反应。会计人员对于失真的会计凭证，也只是提出一些专业性的意见，除此之外基本上要服从于公司领导。如此低水平的内部控制工作，会计人员基本上难以对于失真会计凭证说不，使得会计凭证失真问题较为严重。

3.2内部报销机制不完善

目前，通过法人签字进行企业内部的报销，是我国企业内部控制环节中较为常见的方式，但是，这种高度集权的报销模式也会对实际的企业内部控制工作带来一定的负面影响。虽然企业的主要负责人，对于发票的报销、款项的支付负有主要责任，但是作为企业的负责人，不可能面面俱到，若其赁主观意识签批各类凭证，将影响企业财务人员实施会计监督。例如，在实际的应用过程中通常会出现会计审核不通过，但是法人已经签字的情况，从而致使企业内部原始凭证的失真。

3.3财务人员业财融合能力较弱

新时期下，随着现代企业体系的不断完善与发展，企业经营权与所有权的分离将是企业未来发展的大趋势。然而，企业经营权与所有权的分离以后，企业的管理层与投资人之间形成了一种“委托”关系。管理层的薪酬待遇、资金、绩效分成，甚至于股权、期权均与企业的经营业绩相挂钩。人性的弱点所决定了，管理层为了实现自身的经济利益，有时将采取一些手段，人为进行盈余管理。然而，现代企业体系下，投资人、债权人将更加依赖财务信息的准确性，希望财务人员能够公正、公平、客观地出具相关财务信息，从而对于财务人员提出了更高要求。要求财务人员不仅要懂得财务知识及技能，更为重要的是，还要了解企业的生产经营特点、生产工艺、生产流程，做到业财融合。但是，对于财务人员来讲，能够真正的做到业财融合其难度还是较大的。以地产行业财务人员为例，大部分财务人员目前仍停留在凭发票编制会计凭证并登记账薄，月末申报纳税的过程。至于所取得的原始票据是否符合企业项目的需要，是否真实有效，由于其没有做到业财融合，从而无从考证。可见，房地产企业财务人员的业财融合能力不强，是导致企业会计凭证失真的又一大因素。

4防范房地产公司会计凭证失真的对策

4.1提升内部控制水平

首先，改善现有的内部控制环境。对于地产企业来说，改善现有的内部控制环境，是确保会计凭证真实的重要手段。而有效的内部控制环境与企业法人治理结构有着较大的关系。现代企业体系下，企业内部应该完善其法人治理结构，这样不仅能够使得董事会、监事会、总经理能够各司其职，并能够使其在日常生产经营管理过程中相互牵制，不至于使得权力过分的集中。房地产公司的决策层，应该加强对于管理层的约束，通过制订完善的内部控制制度、完整的内部控制流程与机制，减少管理层通过会计凭证失真来进行财务舞弊的机会。其次，加强部门间的沟通与协调。公司决策层应该改变以往财务信息不可共享的观念，让相关财务信息能够在相关职能部门间得以共享，从而提升内部控制管理水平。具体来说，对于各项成本费用的支出，如工程款的支付，相关部门应该给予相互配合，工程、预算、采购、法务、财务等相关职能部门要各司其责，从各自专业的角度对于各类成本的支出提出相应的专业意见。只有将部门间的工作紧密相连，才能确保会计凭证的真实。最后，加强内部监督。内部监督工作是内控体系中较为重要的环节，也是防止各类风险出现的最后环节。一方面，企业应该结合自身的经营特点及项目的运营要求，制定切实可行的内部监督管理制度，使得内部审计有的放矢开展；另一方面，管理层应对于内部审计工作给予相应的支持，并要求企业相关职能部门要配合内部审计部门的工作，不得以各种借口推诿。作为房地产公司的内部审计部门，应以独立的身份存在，提升其开展业务过程中的独立性原则。对于重大金额的票据实施应有的审计，对于重大支出工程项目实施持续性审计，以有效加强内部控制力度。

4.2完善企业内部报销机制

内部报销机制的完善，是确保会计凭证真实性的重要方法。对于房地产企业来说，应该加强全面预算管理工作，从而确保报销做到有效的控制与监督。地产公司可以根据所开发项目整体工程内容，设定各个施工工程节点的款项支付内容与金额。在相关工程款项的支付过程中，根据工程进度，由于工程部门、采购部门、预算部门、监理单位、财务部门共同发起付款审批，并最终由项目负责人签批后，交由最高权限审批人批准。可以有效减少最高权力人工作量同时，能够降低人为舞弊的机会。对于费用支出的报销，可以事先制定好相应的费用预算，相关费用支出只要触发了支付条件，便可以支付。这样操作目的在于，有效的降低人为主观方式来管理公司成本、费用支出，改以往“人治”公司为“法治”，用制度来管理人和事，确保房地产企业的经营走上正轨。

4.3提升财务人员业财融合能力

业财融合一词是近几年来的新名词，对于财务人员的要求可谓很高。现代企业体系下，财务人员如果将自身的财税技能同企业的业务发展有效结合，不仅能够提升财务人员的综合业务能力，还能够对于企业的发展有着更好的促进作用。房地产企业的财务人员，在做好本职工作的前提下，要抽出时间同公司的采购、工程施工、工程预算、营销、项目报建以及监理等部门与单位做以良好的沟通，要对于所开发项目工程进度、公司整体的营销策略、工程整体预算、施工质量等方面进行相应的了解，从而在款项的支付、凭证的取得、公司的整体运营方面做到脑中有数。这样一来，使得的实务操作过程中，能够清晰的辨别出各类会计凭证的真实性、合法性、合理性。为企业把控好票据的同时，也能够有效降低企业各类经营风险发生的机率，为投资人负责。

5总结

随着我国会计计量的发展，传统企业管理模式下会计凭证的失真问题已经成为了影响企业内部会计核算的重点问题之一。对于房地产企业来说，针对会计凭证失真的问题，应该从提升内部控制管理水平、完善内部报销机制、提升企业财务人员业财融合能力等三个方面出发，为地产企业的健康发展，发挥其应有的作用。

参考文献

[1]陈依泽.原始凭证失真原因及其解决办法[J].中外企业文化,2020(07):49-50.

[2]王大江.企业会计信息失真表现与治理对策[J].财会学习,2020(14):137+139.

房地产公司范文篇10

关键词:房地产公司;开发成本;成本核算制度

1．引言

随着我国经济建设不断推进，房地产行业逐渐成为国家支柱产业。同时，随着相应法律法规不断完善，市场环境的不断规范，企业谋利空间也在不断压缩。面临严峻挑战，房地产企业若要拓展发展空间、实现长期目标，就必须提高财务管理水平，而当务之急则是加强成本核算。在这样的大背景之下，对房地产公司的成本核算制度进行针对性的分析研究，制定适合企业发展的成本核算制度，实现公司利润最大化，就变得十分必要。

2．M房地产公司业务分析和成本核算现状

2．1公司概况

M房地产公司为建发房地产集团有限公司，成立于1980年，其母公司是建发集团。建发集团涉足房产时尚处于中国房地产业的启蒙时期，是福建省最早与外商合资、合作开发房地产的企业之一。M房地产公司的主要业务分为五个部分:土地开发和建设业务;房屋、建筑物的开发建设和经营业务;配套设施开发和建设业务;代建工程开发和建设业务;物业管理和服务业务。

2．2现行成本核算现状及主要问题分析

M房地产公司规定按开发项目的一定周期、功能划分成本核算对象。按照这样的成本对象进行成本核算，只能核算出同周期、同功能开发项目下的共同成本，而无法核算出具体每栋房屋的开发成本，无法按照成本与收入配比原则分析M房产企业的盈亏，无法满足成本管理与考核的需要。即该公司成本核算对象划分不详细。在主要成本账户设置方面，M房产公司针对房屋开发过程发生的费用支出设置了“开发成本———房屋开发成本”二级账户，并按照房屋的性质和用途，设置商品房、出租房、周转房、代建房三级账户。但是该账户明细科目设置的较为粗略笼统，计算出来的成本是相同性质房屋下的共同成本，无法具体核算出单栋房屋的开发成本，不能满足盈亏分析与成本管理的需要。即房屋开发成本明细账设置不全面，从而又导致公司的房屋开发成本账户归集不完善。在核算配套设施开发成本时，M房地产公司没有考虑配套设施滞后开发的情况。由于在开发进度安排上，存在房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法按配套设施的实际开发成本进行结转和分配。建议采用预提方式计入出售房屋开发成本。

3．M房地产公司成本核算制度改进建议

3．1细化成本核算对象

结合有关成本核算制度理论，M房地产公司在确定成本核算对象时，应考虑项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计等因素和管理需要等当地实际情况，建议对成本核算对象按照单元进行细分。

3．2补充房屋开发成本明细账

针对新增的成本核算对象，建议补充房屋开发成本明细账。“开发成本———房屋开发成本”账户依据开发周期设置三级明细科目，即“开发成本———房屋开发成本———第一期/第二期/第…期开发项目”。四级明细科目依据开发功能，设置为“开发成本———房屋开发成本———第N期项目———商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施”等。五级明细科目依据开发单元，设置为第1单元、第2单元、第…单元等。最后，在明细账内要按照不同的成本项目设置专栏。成本项目包括:土地成本、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用。

3．3完善房屋开发成本账户的归集

①对按开发期核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等成本项目支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本三级账户的相应成本项目，并记入“开发成本———房屋开发成本———第N期开发项目”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。②对同一开发期下按照功能核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本四级账户的相应成本项目，并记入“开发成本———房屋开发成本———第N期开发项目———商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。③对同开发期同开发功能下按照不同单元核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本五级账户的相应成本项目，并记入“开发成本———房屋开发成本———第N期开发项目———商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施———第1单元/第2单元/第N单元”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。

3．4新增预提配套设施费的核算

在归集M房地产房屋开发成本的配套设施费时，建议增加配套设施滞后于房屋开发的核算情况。对此提出当配套设施滞后开发时，应预提配套设施费的建议。补充相应的预提方法及账务处理如下:①建议M房地产公司以未完成配套设施的预算成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋的开发成本。应作会计分录:借:开发成本—一房屋开发成本—一XX贷:应付账款———预提配套设施费②实际发生配套设施费时，按支付款项的金额，作会计分录借:应付账款———预提配套设施费贷:银行存款/应付账款———应付工程款③已完配套设施开发成本的结转。对用预提方式将配套设施支出记入有关开发产品成本的公共配套设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账:借:应付账款—一预提配套设施费贷:开发成本—一房屋开发成本④当成本结算完毕，对已经按照预提成本结转的销售成本和资产账面价值以及库存开发产品成本进行调整。如果实际成本大于预提成本，按其差额，作会计分录为:借:主营业务成本/投资性房地产/固定资产/库存商品贷:银行存款/应付账款———应付工程款如果实际成本小于预提成本，按其差额，作会计分录为:借:应付账款—一预提配套设施费贷:主营业务成本/投资性房地产/固定资产/库存商品

作者:杜天然 单位:武汉大学经济与管理学院

参考文献:

［1］孙法明．房地产开发企业成本核算问题研究，2013，(10):191－193．