房地产公司经理范文10篇

时间:2022-08-01 05:59:40 版权声明

房地产公司经理

房地产公司经理范文篇1

一、了解落实土地信息

根据公司当前的总体思想和工作重点放在寻找土地资源的重大问题上。2015年我与公司其他部门的密切配合:一是参与了十多个市内及周边地区的项目谈判,其中包括等,从谈价格包括合作模式,每一步都界入的非常仔细小心。其中对宗地意向性较大的土地进行了实地踏勘,对个地块参加了拍卖,落实了市政管网及城市市政配套设施到位情况,通过对市场调查收集和对项目周边的市场价格及销售情况了解,对其做了投资估算及经济分析,并对重点项目做了项目初步可行性分析并上报了集团领导。二是办理项目的确界手续、土地证、立项批文、设计方案审查、消防审查意见、规划许可证、防雷、开发项目备案、人防、防震、效果图审查等手续的办理,项目已具备了开工条件。三是整理汇总并分析各区市房地产市场情况,重点对开发区市场做了调查,认真清理各项治理方面的管理制度,检查校核公司内部管理制度,关注外部监管法规和部门规章的变化,对照相关要求,修改与现行法规不相适应的内容,删除与现行法规冲突或已失去市场管理价值的内容,增加现行法规修改增添的新内容,逐步建立健全公司治理方面管理制度,强化对公司治理制度执行的内部监督检查与考核,健全内部责任追究机制。并根据市场情况做了项目的营销宣传推广方案及销售的各项管控制度。

二、集思广益,制定各项管控制度

由于综合因素的影响,的房地产投资和开发得到了快速的发展,从而引发价格的上涨,2015年我按照上级的部署安排,成立领导小组,调研市场的发展情况,整理、汇总并分析了市各区市房地产的市场情况,重点对开发区市场做了调查,并根据市场情况做了项目的营销宣传推广方案及销售的各项管控制度,以确保项目在实施过程中能够流畅。

三、提倡加强团结,营造和谐氛围

团结出凝聚力,出战斗力,出生产力,出经济效益,只有全体干部员工心往一处想,劲往一处使,才能优势互补,减少内耗,形成合力,共谋发展。在日常工作中,讲究大局意识。自觉把企业的利益摆在第一位,做到局部利益服从整体利益,眼前利益服从长远利益,个人利益服从集体利益,顾全大局,“不谋万世者,不足谋一时;不谋全局者,不足谋一域”。用全局的视角对企业生存发展的问题进行认真思考,积极付诸实践,使企业走上健康的发展轨道。讲究和谐环境。各负其责,各司其职,抓好分管工作,使全体干部员工在思想上“合心”、在行动上“合拍”、在工作上“合力”,增强“一荣俱荣,一损俱损”的整体观念。同时,维护团结和谐的基础,坚信友谊、谅解和支持比什么都重要。增强团结协作意识,相互信任,相互尊重,相互关心,大事讲原则,小事讲风格,顾大局、识大体,胸怀开阔,善于容人、容事、容委屈,努力塑造团结和谐的工作环境。讲究表率作用。领导干部是企业凝聚力和战斗力的核心,是维护企业团结和谐的表率。工作中自觉主动地要身先士卒当好先锋、当好榜样、当好表率。以党性、制度、原则、纪律为根本,以讲感情、友谊、缘分为润滑剂。把与企业员工相互沟通作为最基本的工作方法,与员工多交流、多谈心、多换位思考,增进了团结,取得了支持。团结和谐的工作氛围使企业上下形成了思想上相互学习、政治上相互帮助、组织上相互监督、作风上相互促进、利益上相互谦让、感情上相互尊重,创造了一个既有民主又有集中,既有统一意志又有个人心情舒畅的战斗集体。

四、坚持学习,端正工作作风,提高执行能力

2015年在集团公司安排下,还参加了房地产法律、法规知识的学习,重点学习了前期取得土地阶段的相关法律知识,通过学习提高了本人防范法律风险的能力,并能规范行为,能自觉依法维护公司权益。尤其在办理手续的过程中,常和行政主管部门协调沟通,只有熟知各种法律、法规,才能和政府部门很好的对接,少走弯路;随着国家土地、规划、建设、工程等部门法律、法规完善配套后,就需要我们更快抓紧学习,提高熟知法律、法规的能力,才能适应“科学执政、民主执政、依法执政”新形势的要求,以利于提高办事效率。因此,当进一步增强加强作风建设的紧迫感和责任感,只有工作作风过得硬,才能保证公司的路线、方针、政策和上级重大工作部署顺利贯彻落实,于是年内,我紧跟上级要求,增强转变机关作风的针对性,端正自身工作作风的同时,努力建设了一支学习上勤奋刻苦、政治上立场坚定、思想上与时俱进、工作上锐意创新的班子队伍,使发展意识不断强化、发展思路不断创新、服务职能不断完善、群众观念不断增强、协调配合不断密切、廉洁自律不断严格,群众满意度不断提高,保证了公司各项工作的顺利进行。

五、严格信息披露,加强监督管理

按照国家有关规定规范信息披露行为,促进公司依法规范运作,维护广大股东的合法权益;本年度,公司根据相关的法律法规修订完善了《管理制度》,并严格执行,保证披露信息的真实、准确、完整、及时、公平。作为公司的总经理,对公司信息披露情况等进行监督和核查,积极有效地履行了总经理的职责,维护了公司和中小股东的合法权益。同时通过学习相关法律法规和规章制度,加深对相关法规尤其是涉及到规范公司法人治理结构和保护社会公众股股东权益保护等相关法规的认识和理解,以切实加强对公司和投资者利益的保护能力,形成自觉保护社会公众股东权益的思想意识。年内勤勉尽责,忠实履行独立董事职务,凡经董事会审议的重大事项,都事先对公司提供的资料进行认真审核,若有疑问会即向相关负责人员询问以了解具体情况,并在自己的专业领域方面提供相关的建议和意见。公司能够及时向我们汇报董事会决议执行情况、公司的生产经营、财务管理、关联交易、对外投资、募集资金使用、业务发展和相关重大项目的进度以及信息披露等情况。平时工作中详实地听取公司管理层人员的汇报,主动进行了现场调查、获取做出决策所需要的情况和资料;及时了解公司的日常经营状态和可能产生的经营风险,在董事会上发表意见、行使职权,对公司的规范运作持续开展全面、深入、细致的自查自纠活动,诚恳接受公众评议和监管部门的检查,认真落实整改计划与措施,对董事会决策的科学性和客观性以及公司的规范运作起到了较好的作用。

回顾过去的一年,自己各项工作的完成是靠班子成员的通力合作和广大干部员工的支持、是靠集体的智慧和全体员工的汗水,我个人只是做了一些方向把握、组织协调和督促落实的工作。对照上级领导的要求和企业面临的市场形势,还有许多不足需要在今后的工作中加以克服,主要是对部分政策的把握度不够,做事缺乏前瞻性,不注意细节,在工作落实过程中不够细致,还需要进一步拓展思路,加强学习。

六、2010年工作计划

2015年已经过去,公司给我们提出了更高、更新的要求,公司远景规划,明年是发展最重要的一年。根据公司的长远规划,制定了自己明年的工作重点:

(一)提高个人综合素质,胜任总经理工作。严格按照自己的工作职责,把职责范围内的工作做好。

房地产业是一个业务分类极其广泛的行业,充满矛盾和争斗,每个参与者都应具有相当的综合素质才能适应新形势下的要求,这就更加要求我们2010年要加强学习,严格要求自己,严守职业操守,先做人后做事,树立正确的人生观、价值观,在头脑中树立服务意识。只有提高我们个人的综合素质,努力使自己成为一个“一专多能”的复合性人才,才能更符合工作的要求。

(二)按照公司计划做好项目工作。

一是土地信息取得方式

从报纸上获得招、拍、挂的公告信息;从土地局交易中心及土地储备中心取得信息;通过投资公司、拍卖公司等其他中介机构获得信息;通过各施工单位和周围朋友的介绍取得信息。

二是工作重点

明年的工作中一定要与大家在土地信息上广开言路,集思广益。在顺应发展思路的前提下和城市总体规划的基础上,看准市场、把握机遇、创新思想,切实做好短期发展目标和投资方向的同时,也在寻找着新的经济增长点和可持续发展之路。在努力工作的同时,也在寻找土地的工作上寻求着新的发展思路:1.有针对性的寻找土地,不盲目,寻找适合我们的。2.寻找土地的面要宽,放眼二三级市场,因为这些地区存在着信息不畅,很多政策性、文件性的东西不很完善,土地和规划方面的规范标准还未形成一定的态势,再加上个别地方性的政策、法规等,使得很多房地产企业开发运作行为都可以打擦边球,从一定程度上可以减少建设中的成本投资。3.房产与地产兼顾的发展思路。房地产公司的开发,不仅局限于房产的开发上,应该使房产开发与土地投资储备二者兼顾,共同发展。在房产开发不景气的时候,公司可把重点放在土地投资储备上;当房产开发有所好转后,再有侧重点地进行房产开发,二者能相互兼顾,共同发展,使企业很好地平稳过度、持续地发展下去。

(三)在物业管理方面

我们要严格以市场为导向,根据市场、项目及公司的情况做出合理化建议,寻找适合项目自身的物业公司。

做为公司的主要负责人之一,不仅是公司领导的参谋,也是协调公司内外关系的窗口。总结一年的工作,更多的还是在一些方面存在的不足。只有提高个人的综合素质,才能更好的完成公司交办的各项任务,提高执行能力。2010年我一定要在公司领导下,严格按照公司的战略部署,紧紧围绕公司的总体发展战略,认真学习各项政策法规、规章制度,努力使思想觉悟和工作效果全面进入一个新水平,做好本职工作,抓好各个工作的推进落实,加强经营管理,提高服务质量,抓机遇,闯市场,创品牌,求效益,与公司共同发展,共同成长,为稳定的发展、谋取利益最大化贡献自己的力量。

房地产公司经理范文篇2

我叫,目前在前期部门任经理职位,自200年起从事房地产行业至今已经8年了,在这8年的工作中,我个人独自办理过手续的项目建设面积到目前达60万平方米。多年的磨练使自身各项素质不断得到提升,也积累了宝贵的工作经验。我有能力、有信心干好凯威的事业。2010年即将过去,回顾我在公司

前期部这一年来的工作情况首先从下几个方面向各位领导做如下汇报,请予评议。

(一)2010年完成岗位工作情况。

(根据个人实际情况填写)

(二)完善前期部各项工作制度。

由于凯威地产也是刚成立不久的新公司,制度上还不是十分完善,从参加第一次公司例会,公司领导就提出了相关要求,我积极响应,既借鉴同行业一些大公司的先进管理制度经验,又结合凯威地产的实际特点,完成了《前期部工作职责》、《前期部经理职责》、《前期部职工工作职责》、《前期部岗位职责》、《前期部工作流程图》等,各项前期工作制度,为前期部及时步入正轨做好了制度上准备。

(三)部门管理。

1、档案管理上,严格管理,及时归档。

由于前期部与各个行政审批部门签订的手续较多,而且有些是公司重要文件更有些涉及到公司商业机密,所以我在日常工作中严格做到了不该说的不说,不该做的不做,及时将重要文件归档,逐一登记,随时查阅随时能查到,方便工作手续延续办理。

2、工作日常管理上,做到日清工作制。

公司每月有月计划、周计划,而我在日常的工作中是以日为工作阶段单位。因为前期工作性质的不同,早一天办完相关的手续就能为公司早日创造利润提供条件,所以,我不仅要求自己,也要求部门员工以日为工作单位做自己的计划,看看哪项做完了,哪项没做完,为什么没做完,剖析原因,尽快解决,争取做到日清,这样做下来,避免了工作的盲目性和无计划性,又使计划工作及时完成。并多次提前完成前期手续办理。

3、从工作态度上、思想上进行引导管理。

前期工作主要以办理各项手续为主,与多个行政审批机关打交道时,有的手续必须一把手说了算,而有的一把手经常到本单位不久就又出去了如果找不到,手续就会多耽误一天,所以我就依办事相关部门的时间行事,有时上班前到,有时要等到下班以后进行办理。再者与这些部门打交道时,针对不同部门、不同具体办事人员,采取不同的工作方式、方法,引导部门员工做事要勤、细,办事要有耐心、恒心,多动脑、多动手。

4、培养部门员工尽快进入工作状态。

在前期部这一年工作中,为了使新员工尽快进入工作状态,我经常言传身教,用心来教,用多年来前期工作中总结出来的经验传授他们,在他们工作中遇到困难时及时帮助,使他们尽快成长,当他们取得成绩时,进行鼓励,并引导他们大胆独立的去完成。

5、监督与工作放权同时进行。

前期工作是个与多部门、多科室办手续的工作,所以任凭一个人再加上两支手也不能全顾到,所以当自己部门员工达到独立办理水平时,坚决放权给他们,放权不等同于放任,因为前期的每项手续都至关项目建设,所以虽放权了,但还要监督检查,看资料准备全不全,看完成情况,看工作进度完成的手续是否有遗漏等,做到工作有条不紊、全面发展。

6、培养部门员工的责任感

前期手续涉及到项目整个开发过程,树立部门人员责任感,有助于项目手续万无一失,避免给公司造成不必要的损失,实行谁办的手续谁负责,有不足之处勇于承担责任,寻办法、寻途径解决改正,而不是推卸。从另一方面讲也有助于个人成长进步。

(四)从业务学习、政策掌握上。

政府相关审批部门建设项目审批上,有时会有变化,这就需要我们前期工作人员在熟练掌握各项办事手续、章程规定的基础上,还要及时掌握新政策、新规定,避免公司项目在设计上规划上有重大失误、损失,也为公司在项目制定上、规划上提供依据,符合公司总体战略发展要求,所以,我不仅在加强自己部门业务不断学习的同时,及时洞察政府新政策新导向,为公司项目规划提出新问题、新建议、新要求。

(五)在公司内部团结协作,在公司外部树立良好形象。

前期部算是公司对外联络的主要联系部门,不仅公司部门内部之间需加强团结协作,使工作更加顺畅;与外界联系也是一样十分重要,我们不仅代表自己也代表着公司的形象。因此,在日常内部工作中严格要求自己,加强团结、加强协作。工作中与技术部、行政办、财务部、工程部等均建立了良好的工作关系和工作氛围;同时也节制了那些工作不务实、光说不做、乱说是非等不良习气的存在。在对外联系上,首先提高自己的业务素质,也就是练好“内功”,在外办事时才能表现出高素质、高水平,同时也为公司增强了荣誉。

(六)时时赶在先,事事抢在前,力争提前拿到审批结果。

前期工作,顾名思义,“前”有未来,展望的意思,“期”有约定时日的意思,所以前期工作的界定应该是:带有前瞻、展望的,在规定的时日内完成工作。与我们工作相关的政府职能部门均在政务大厅建立了行政审批窗口,承诺具体批件办结日期。规定的办结日期是弹性的,有可操作性的。在我具体办理过程中,由于多年来建立的诚信基础,在有些资料不全的情况下也予办理,再及时补上,资料全的情况下及时办理,为下一个办件过程争取尽可能多的时间。

当然“人无完人,金无足赤”,在这一年的工作中也有不足之处。首先,项目的认识深度不足,还需加强项目定位理解;其次,全局协调能力不足;第三,内外协调能力需进一步加强。

房地产公司经理范文篇3

一、加强理论修养和业务学习,不断拓宽视野和知识面

为适应新形势下尤其是滨海新区开发开放形势下做好本职工作的需要,该同志十分注重加强自身的理论学习,不断提升理论修养。今年以来,该同志认真学习了《保持共产党员先进性教育读本》、同志《在新时期保持共产党员先进性专题报告会上的讲话》,重点学习了《中国共产党章程》。通过学习,进一步明确了党的宗旨,牢固树立了立党为公、执政为民的思想。在滨海新区纳入国家发展战略后,该同志和班子成员一起认真学习了市委八届八次、九次全会精神,学习了《国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》及国务院副总理曾培炎同志在推进天津滨海新区开发开放座谈会上的讲话精神。通过学习有关材料,开阔了思路,拓宽了眼界,准确把握了区域发展的态势,认清了公司发展所处的区域背景,更加明确了公司的定位及发展的任务,并结合学习,认真思考了公司如何抢抓机遇,在滨海新区开发开放中实现快速、稳健、持续发展等问题。通过政治理论的学习和对现实问题的思考,该同志进一步增强了责任感和使命感,准确把握了区域发展的态势,认清了公司发展所处的区域背景,更加明确了公司的定位及发展的任务。

近年来,随着房地产事业的飞速发展,非凡是政策、市场条件往纵深变化,该同志不断加强了对业务知识的学习,尤其是对房地产经营治理业务中涉及到的房地产开发、工程建设、招投标治理、合同治理等方面进行了系统学习,通过学习进一步夯实了业务基础,为指导各项工作奠定了坚实的基础。

二、认真履行岗位职责,不断提高工作成效

作为公司领导班子成员之一,该同志紧紧围绕公司制定的发展战略,紧跟公司发展节奏,协助公司总经理对分管的工作进行了卓有成效的指导和治理,有效地配合了公司总经理的工作,促进了公司经营治理工作的顺利有效开展。

该同志分管公司项目发展部、运营治理部,重点抓了项目开发的前期设计、市场研发、投资治理、招投标治理和造价控制等方面的工作。在项目开发方面,为了最大程度地实现科学定位和开发效率,公司将项目的前期策划和规划设计有机地结合起来,组织相关技术人员,并引进专业策划公司,以市场分析和客户研究为基础,对政策走向及项目的土地价值进行深入研究,最终确定项目的产品形态和比例关系。公司成立运营治理部后,加强了公司招投标治理及工程预结算工作,实行了对项目成本的前期预算和工程建设全过程控制,实现了科学的项目目标成本治理,减少了工程成本,提高了公司的投资收益。

公司自20**年9月接管空港加工区天保蓝领公寓项目以来,该同志与班子成员一道,快速推进了项目的开发建设工作,确定了产品定位,并对公寓和商业的房型面积、平面布局等方面进行了合理调整,目前该项目各项工作正在积极推进中。

三、自觉加强廉政建设,积极履行工会主席职责,开展工会活动,营造良好工作氛围。

作为一名党员干部,该同志在工作中能自觉加强廉政建设,廉洁自律,以身作则,率先垂范,落实党风廉政建设责任制,常怀律己之心、常思贪欲之害、常弃非分之想,牢记“两个务必”,做到“八个坚持、八个反对”,不搞权钱交易,不利用职权为个人谋私利,构建起了一道坚固的拒腐防变的思想道德防线。

房地产公司经理范文篇4

一、存在的差距和不足

(一)领导班子

1、需要进一步深化对房地产开发规律的认识。如行业发展周期规律、市场营销规律、成本形成规律等;还要加强对企业竞争规律及提高竞争力的认识。总之,需要很好地系统地学习,通过对房地产规律的认识,才能进一步促进持续发展,才能进一步提高效益,化解经营风险。

2、需要进一步转变经济增长方式。我们的土地资源越来越少,各种费用支出越来越高,随着经济体制改革的深化,要求我们进一步转变发展方式。最大限度地提高资源的利用效率。一是要提高土地资源的利用效率。一定要将长远的整体性、可持续的最大效益,作为我们的目标;二是要提高资产的经营绩效。要通过强化管理,建立科学的管理体系、透明的交易平台来进一步提升收益;三是要大力开展节能减排,在这个方面需要利用科学的硬件体系,也同时需要严格细致的管理硬件,同时需要对耗能产品进行更新改造,对现有的网络进行优化;四是要牢固树立以市场为导向的经营理念,在战略研究和确定商品计划,不是以自身条件为导向,也不是以技术为导向,要以市场为导向,不是以速度为导向,而是以质量为第一优先;在建设品牌的过程中,需要投入,但需要将“力”用在刀刃上;五是促进科学发展,还需要管理及制度创新。特别是地产及物业的专业化体系的建设至关重要,在开发方面,我们还没有形成投入与产出良性互动的局面。

3、需要进一步贯彻“以人为本”的发展思路。要提高发展质量,必须以提高广大员工素质为前提,加快推进三支人才队伍建设,加强对干部队伍的建设,加强对干部和员工的激励机制的建设,贯彻“以人为本”的发展理念。在三支人才队伍建设上,要重点培养一批经营管理人才,培养一批复合型的技术人才,培养一批高技能、懂管理的技能性人才。要加强干部队伍的建设,要强化对干部的思想道德、业务素质的培养,对企业事业心、责任心提升的教育,同时要强化周期性考核及淘汰制度;加强对员工的岗位绩效考核,通过导入新的薪酬制度,建立岗位聘用制度,实行周期性与年度相结合的考核制度,在考核上实行强制性的业绩分布考核,将公司的战略、事业计划、经营绩效、经济指标与岗位考核结合起来,这样才能激发士气,增强责任心,促进公司的持续发展。

4、需要进一步树立“统筹兼顾”的发展要求。房地产的发展要取得成绩,必须坚持专业化,实现统筹兼顾。地产、物业、动能管理都有专业化的要求,我们必须按照专业化的分工,同时发挥各自专业化分工特长,共同支撑地产品牌的成长。房地产的专业化就是体现在对资源的整合和取舍上。如在武汉阳光城的建设上,在对规划设计及施工图设计上,我们保证了较高的水平与品味,形成了“自然之美,阳光之城”、“阳光之城、流淌自然”的品牌特色;在营销管理上,引进了金地置业的营销模式,比较成功地将初期行政化、福利化分房与市场化运作有效地结合起来,得到了很好的解决;在物业管理,引进了金地的专业化管理模式,从项目初期到后期服务一直支撑品牌,在初期建立客户服务中心,一个口解决整个客户服务的平台问题,建立专业化的培训体系,现在成为我们的一个支撑武汉物业市场扩大的一个专业化平台,同时引进了品质管理体系;通过流程、操作及培训来保证细节、品质,再就是通过制定发展规划,创造优质服务来提升品牌形象,阳光城、总部物业都有较好品牌;在动能管理上,特别是坚持了专业化服务与市场化的运作,在十堰,如何突出阳光城的品牌建设,建立专业化的营运体系问题上,还需要解决好体制问题,如理顺物业与地产的关系,物业必须是为地产服务的,必须建立市场化、专业化的管理,从培训、品质管理到流程、制度上下功夫。同时地产的投资分为两个部分,一是产品本身的投入,二是对后期物业服务的投入,这方面我们要加强对物业的支撑,形成对物业投入的体制和机制,包括领导制度、财务制度等等。

(二)个人

1、学习作风方面。作为一名党员领导干部,我能充分认识到学习实践活动的深远意义,坚持集中学习和自学,自觉地学习政治理论和业务知识,能够及时、认真地学习有关政策,更新知识,丰富自己做好领导干部的知识武装和知识储备,也做了大量的读书笔记,撰写了心得体会文章,在中心组进行了交流发言。经过认真准备,结合当前国际国内形势和公司发展实际,为公司在职党员和入党积极分子讲了一堂党课。但在学以致用,紧密联系实际方面做得不够。如何按照科学发展观的要求,结合实际,深入细致研究,制定出具体规划、措施,理论联系实际,学有实效,推动××地产科学发展,这是在以后的工作中,需要认真改进的。

2、工作作风方面。在这次学习实践活动中,公司党委广开言路,利用多种形式开展调研,取得了很好的效果。我深入基层联系点开展调研和指导服务,组织召开专题调研会征求意见和建议,形成了专题调研报告,在领导班子中进行了通报。在工作安排方面,我要求职能部门吸收学习实践活动试点单位的先进经验,认真制定各环节的活动安排,力求把各项工作做得细一些,活动开展十分顺利。但也存在着一些问题,主要是深入基层调查研究、指导工作不够细。如何进一步加强“强××”党建工程,创造性地开展党建工作,进一步明晰党建工作思路、目标要求,提高党建工作对房地产公司经营管理、服务保障和维护稳定等工作的贡献度,创建富有××地产特色的党建工作体系,这是下一步要努力探索和实践的重点。

3、廉洁自律方面。在加强党风廉政建设方面,我能学习贯彻中纪委三次全会和××公司党风廉政建设工作会精神,认真学习党风廉政方面的文件精神,坚持党风廉政建设责任制,认真组织开展党风廉政建设宣传教育活动,提高了广大党员干部的廉洁自律意识。通过学习实践,我认为,总书记在中纪委第三次全会上的讲话,高屋建瓴,论述精辟,内容丰富,具有很强的思想性、针对性和指导性,是指导当前和今后一个时期党的作风建设和反腐倡廉建设的纲领性文献。要坚持按照总书记提出的“六个着力”的要求,加强党性修养,注意做到提升理想信仰的力量,提升业务知识的力量,提升道德人格的力量。要认真找准自身存在的不足,明晰生活和工作的底线。即在生活和工作中,领导干部首先应该是一个好人,应当有爱心、讲良知、对家庭和事业具有责任心。在有关“民生”问题上,要尽自身最大努力为职工群众解难事,办实事。为此,在今后,我要更严格要求自己,从大局出发,进一步规范自己的言行,真正发挥党员领导干部的示范带头作用。

二、今后努力的方向

总体来看,2009年的工作开局良好,起步平稳,绩效明显,公司上下形成了心齐、气顺、风正、劲足的良好氛围,1-4月份的各项指标都顺利完成。这些成绩的取得,既是公司领导班子正确领导的结果,更是全体干部员工团结拼搏的结果。这些成绩的取得也充分说明,我们的工作思路是符合发展规律的,我们的工作目标是顺应员工群众意愿的,我们的工作举措是切合当前形势的,只要我们坚定信心,团结一致,改革创新,与时俱进,开拓进取,公司全年目标就一定能够顺利实现。

在充分肯定成绩、总结经验的同时,也要清醒地看到,我们发展的困难比预想的要大:一是随着国家宏观调控力度的加大,资金、用地紧张的矛盾日益突出,在一定程度上影响了我们发展的步伐;二是我们在发展过程中,也存在一些迫切需要解决的问题。如涉及面最广、职工群众最关心的老住宅区安全隐患的整改和功能完善问题。在人才队伍建设方面,目前的政策还有待改善、激励机制有待进一步完善的问题等;三是维护稳定压力增大。社会治安、安全稳定等形势不容乐观,尤其是十堰基地社区建设上一些历史累积性矛盾又开始集中显现,都增加了维护稳定工作的难度。

综合分析当前形势,应当说,今年是关键的一年、重要的一年,也是困难的一年。我们正处在一个非常关键的发展时期、一个继往开来的重要阶段,既面临千载难逢的历史机遇,也面临前所未有的困难和压力。越是宏观形势严峻,越是发展前进中碰到的困难大、问题多,越是要保持清醒头脑,越是要保持公司上下特别是领导干部思想的高度统一,步调的高度一致。

1、坚定信心和决心,抓住机遇,增强发展后劲。近年来,公司综合实力和竞争力持续增强,一些困难和问题能够得到较好解决,归根到底就在于我们始终坚持了发展是硬道理。领导干部要进一步增强加快发展的紧迫感和责任感,坚定加快发展的信心和决心,始终如一地做到视发展为生命,视大局为眼睛,聚精会神搞建设,一心一意谋发展;要进一步增强机遇意识。当前,我们在宏观形势和自身发展过程中遇到了一些困难和问题,对这些困难和问题,只要能够客观对待,正确把握,妥善处理,对于我们同样是一种新的发展机遇。特别是十堰阳光城姚沟地块、43厂集贸市场地块、自主品牌项目等开发将给公司带来一次大的发展机遇。我们要抢抓机遇,加快发展,在外部环境趋紧、遇到困难和问题时,更要及时地认识和把握机遇,创造条件,立足长远,着眼发展,科学做好未来3-5年的发展规划,增强公司科学发展后劲,确保公司可持续发展。

2、加强理论武装,增强贯彻落实科学发展观的自觉性和坚定性。我们党员干部要把用理论武装头脑的任务放在首位,把理论学习贯穿学习实践活动的全过程,真正达到“三学三改三提高”(学习科学发展理论、学习先进典型、学习业务知识,改进思想观念、改进工作方法、改进工作作风,提高思想水平、提高践行能力、提高工作成效)。首先,要在通读上下功夫。对中央要求的必读书目,挤出时间、静下心来读一遍,掌握科学发展观的基本观点;其次,要在精读上下功夫。对有关科学发展观的重点篇目、关键章节要精研细读,吃透精神实质,深刻把握其中的新思想、新观点、新论断,做到全面理解,融会贯通;其三,要在深读上下功夫。把相关篇目结合起来,前后对照,反复阅读钻研,从整体上把握科学发展观的科学体系、丰富内涵和精神实质,领会其中蕴含的科学世界观和方法论,使之转化成分析解决问题的正确立场和方法;其四,要在联系实际上下功夫。紧密联系思想实际和工作实际,带着问题学习,在调查研究中学习,在解决群众关心的热点难点问题中学习。并坚持用理论指导实践,突出工作特点,使理论更具有现实针对性和工作指导性。

3、注重党性锻炼,提高领导科学发展的能力。一要通过加强党性修养,不断增强宗旨观念,树立群众观点和公仆意识,进一步提高认识水平,从思想上切实解决“为谁发展”的问题。始终绷紧“以人为本”这根弦,把人的需求当作发展的动力,把人的素质提高、人际关系的升华、人与自然的和谐当作发展的目的,努力为职工群众办实事,解难事;二要通过加强党性修养,牢固树立马克思主义的实践观、正确政绩观,进一步提高实践能力,从行动上解决“如何发展”的问题,既要坚持理论与实践相统一,又要坚持一切从实际出发,真抓实干,科学谋划,在实践中锻炼,在实践中增长才干,更好地推动科学发展,促进和谐建设。

4、坚持改革创新,建立健全有利于科学发展的体制机制。改革创新是学习实践活动必须坚持的原则,也是推进工作的动力。我们经过解放思想大讨论,形成了改革创新的共识。我们要认真研究,积极吸收先进单位的好经验、好做法、好成果,紧密结合实际,积极推进改革创新。一要坚持正确的政治方向,充分体现科学发展观的要求;二要把握决策的科学性,坚持决策议题、调研、论证、讨论、决定各个环节制度化、程序化、科学化;三要突出创新性,重点要突出××地产特色,在巩固已有成果的基础上,创造性地开展工作,探索新思路,新方法;四要坚持措施的协调性,既要考虑全局,又要抓住关键;既要长远谋划,又要着眼现实;既要重点突破,又要重视整体推进,进一步健全和完善有利于房地产公司科学发展的长效机制。

房地产公司经理范文篇5

一、存在的差距和不足

(一)领导班子

1、需要进一步深化对房地产开发规律的认识。如行业发展周期规律、市场营销规律、成本形成规律等;还要加强对企业竞争规律及提高竞争力的认识。总之,需要很好地系统地学习,通过对房地产规律的认识,才能进一步促进持续发展,才能进一步提高效益,化解经营风险。

2、需要进一步转变经济增长方式。我们的土地资源越来越少,各种费用支出越来越高,随着经济体制改革的深化,要求我们进一步转变发展方式。最大限度地提高资源的利用效率。一是要提高土地资源的利用效率。一定要将长远的整体性、可持续的最大效益,作为我们的目标;二是要提高资产的经营绩效。要通过强化管理,建立科学的管理体系、透明的交易平台来进一步提升收益;三是要大力开展节能减排,在这个方面需要利用科学的硬件体系,也同时需要严格细致的管理硬件,同时需要对耗能产品进行更新改造,对现有的网络进行优化;四是要牢固树立以市场为导向的经营理念,在战略研究和确定商品计划,不是以自身条件为导向,也不是以技术为导向,要以市场为导向,不是以速度为导向,而是以质量为第一优先;在建设品牌的过程中,需要投入,但需要将“力”用在刀刃上;五是促进科学发展,还需要管理及制度创新。特别是地产及物业的专业化体系的建设至关重要,在开发方面,我们还没有形成投入与产出良性互动的局面。

3、需要进一步贯彻“以人为本”的发展思路。要提高发展质量,必须以提高广大员工素质为前提,加快推进三支人才队伍建设,加强对干部队伍的建设,加强对干部和员工的激励机制的建设,贯彻“以人为本”的发展理念。在三支人才队伍建设上,要重点培养一批经营管理人才,培养一批复合型的技术人才,培养一批高技能、懂管理的技能性人才。要加强干部队伍的建设,要强化对干部的思想道德、业务素质的培养,对企业事业心、责任心提升的教育,同时要强化周期性考核及淘汰制度;加强对员工的岗位绩效考核,通过导入新的薪酬制度,建立岗位聘用制度,实行周期性与年度相结合的考核制度,在考核上实行强制性的业绩分布考核,将公司的战略、事业计划、经营绩效、经济指标与岗位考核结合起来,这样才能激发士气,增强责任心,促进公司的持续发展。

4、需要进一步树立“统筹兼顾”的发展要求。房地产的发展要取得成绩,必须坚持专业化,实现统筹兼顾。地产、物业、动能管理都有专业化的要求,我们必须按照专业化的分工,同时发挥各自专业化分工特长,共同支撑地产品牌的成长。房地产的专业化就是体现在对资源的整合和取舍上。如在武汉阳光城的建设上,在对规划设计及施工图设计上,我们保证了较高的水平与品味,形成了“自然之美,阳光之城”、“阳光之城、流淌自然”的品牌特色;在营销管理上,引进了金地置业的营销模式,比较成功地将初期行政化、福利化分房与市场化运作有效地结合起来,得到了很好的解决;在物业管理,引进了金地的专业化管理模式,从项目初期到后期服务一直支撑品牌,在初期建立客户服务中心,一个口解决整个客户服务的平台问题,建立专业化的培训体系,现在成为我们的一个支撑武汉物业市场扩大的一个专业化平台,同时引进了品质管理体系;通过流程、操作及培训来保证细节、品质,再就是通过制定发展规划,创造优质服务来提升品牌形象,阳光城、总部物业都有较好品牌;在动能管理上,特别是坚持了专业化服务与市场化的运作,在十堰,如何突出阳光城的品牌建设,建立专业化的营运体系问题上,还需要解决好体制问题,如理顺物业与地产的关系,物业必须是为地产服务的,必须建立市场化、专业化的管理,从培训、品质管理到流程、制度上下功夫。同时地产的投资分为两个部分,一是产品本身的投入,二是对后期物业服务的投入,这方面我们要加强对物业的支撑,形成对物业投入的体制和机制,包括领导制度、财务制度等等。

(二)个人

1、学习作风方面。作为一名党员领导干部,我能充分认识到学习实践活动的深远意义,坚持集中学习和自学,自觉地学习政治理论和业务知识,能够及时、认真地学习有关政策,更新知识,丰富自己做好领导干部的知识武装和知识储备,也做了大量的读书笔记,撰写了心得体会文章,在中心组进行了交流发言。经过认真准备,结合当前国际国内形势和公司发展实际,为公司在职党员和入党积极分子讲了一堂党课。但在学以致用,紧密联系实际方面做得不够。如何按照科学发展观的要求,结合实际,深入细致研究,制定出具体规划、措施,理论联系实际,学有实效,推动××地产科学发展,这是在以后的工作中,需要认真改进的。

2、工作作风方面。在这次学习实践活动中,公司党委广开言路,利用多种形式开展调研,取得了很好的效果。我深入基层联系点开展调研和指导服务,组织召开专题调研会征求意见和建议,形成了专题调研报告,在领导班子中进行了通报。在工作安排方面,我要求职能部门吸收学习实践活动试点单位的先进经验,认真制定各环节的活动安排,力求把各项工作做得细一些,活动开展十分顺利。但也存在着一些问题,主要是深入基层调查研究、指导工作不够细。如何进一步加强“强××”党建工程,创造性地开展党建工作,进一步明晰党建工作思路、目标要求,提高党建工作对房地产公司经营管理、服务保障和维护稳定等工作的贡献度,创建富有××地产特色的党建工作体系,这是下一步要努力探索和实践的重点。

3、廉洁自律方面。在加强党风廉政建设方面,我能学习贯彻中纪委三次全会和××公司党风廉政建设工作会精神,认真学习党风廉政方面的文件精神,坚持党风廉政建设责任制,认真组织开展党风廉政建设宣传教育活动,提高了广大党员干部的廉洁自律意识。通过学习实践,我认为,总书记在中纪委第三次全会上的讲话,高屋建瓴,论述精辟,内容丰富,具有很强的思想性、针对性和指导性,是指导当前和今后一个时期党的作风建设和反腐倡廉建设的纲领性文献。要坚持按照总书记提出的“六个着力”的要求,加强党性修养,注意做到提升理想信仰的力量,提升业务知识的力量,提升道德人格的力量。要认真找准自身存在的不足,明晰生活和工作的底线。即在生活和工作中,领导干部首先应该是一个好人,应当有爱心、讲良知、对家庭和事业具有责任心。在有关“民生”问题上,要尽自身最大努力为职工群众解难事,办实事。为此,在今后,我要更严格要求自己,从大局出发,进一步规范自己的言行,真正发挥党员领导干部的示范带头作用。

二、今后努力的方向

总体来看,2009年的工作开局良好,起步平稳,绩效明显,公司上下形成了心齐、气顺、风正、劲足的良好氛围,1-4月份的各项指标都顺利完成。这些成绩的取得,既是公司领导班子正确领导的结果,更是全体干部员工团结拼搏的结果。这些成绩的取得也充分说明,我们的工作思路是符合发展规律的,我们的工作目标是顺应员工群众意愿的,我们的工作举措是切合当前形势的,只要我们坚定信心,团结一致,改革创新,与时俱进,开拓进取,公司全年目标就一定能够顺利实现。

在充分肯定成绩、总结经验的同时,也要清醒地看到,我们发展的困难比预想的要大:一是随着国家宏观调控力度的加大,资金、用地紧张的矛盾日益突出,在一定程度上影响了我们发展的步伐;二是我们在发展过程中,也存在一些迫切需要解决的问题。如涉及面最广、职工群众最关心的老住宅区安全隐患的整改和功能完善问题。在人才队伍建设方面,目前的政策还有待改善、激励机制有待进一步完善的问题等;三是维护稳定压力增大。社会治安、安全稳定等形势不容乐观,尤其是十堰基地社区建设上一些历史累积性矛盾又开始集中显现,都增加了维护稳定工作的难度。

综合分析当前形势,应当说,今年是关键的一年、重要的一年,也是困难的一年。我们正处在一个非常关键的发展时期、一个继往开来的重要阶段,既面临千载难逢的历史机遇,也面临前所未有的困难和压力。越是宏观形势严峻,越是发展前进中碰到的困难大、问题多,越是要保持清醒头脑,越是要保持公司上下特别是领导干部思想的高度统一,步调的高度一致。

1、坚定信心和决心,抓住机遇,增强发展后劲。近年来,公司综合实力和竞争力持续增强,一些困难和问题能够得到较好解决,归根到底就在于我们始终坚持了发展是硬道理。领导干部要进一步增强加快发展的紧迫感和责任感,坚定加快发展的信心和决心,始终如一地做到视发展为生命,视大局为眼睛,聚精会神搞建设,一心一意谋发展;要进一步增强机遇意识。当前,我们在宏观形势和自身发展过程中遇到了一些困难和问题,对这些困难和问题,只要能够客观对待,正确把握,妥善处理,对于我们同样是一种新的发展机遇。特别是十堰阳光城姚沟地块、43厂集贸市场地块、自主品牌项目等开发将给公司带来一次大的发展机遇。我们要抢抓机遇,加快发展,在外部环境趋紧、遇到困难和问题时,更要及时地认识和把握机遇,创造条件,立足长远,着眼发展,科学做好未来3-5年的发展规划,增强公司科学发展后劲,确保公司可持续发展。

2、加强理论武装,增强贯彻落实科学发展观的自觉性和坚定性。我们党员干部要把用理论武装头脑的任务放在首位,把理论学习贯穿学习实践活动的全过程,真正达到“三学三改三提高”(学习科学发展理论、学习先进典型、学习业务知识,改进思想观念、改进工作方法、改进工作作风,提高思想水平、提高践行能力、提高工作成效)。首先,要在通读上下功夫。对中央要求的必读书目,挤出时间、静下心来读一遍,掌握科学发展观的基本观点;其次,要在精读上下功夫。对有关科学发展观的重点篇目、关键章节要精研细读,吃透精神实质,深刻把握其中的新思想、新观点、新论断,做到全面理解,融会贯通;其三,要在深读上下功夫。把相关篇目结合起来,前后对照,反复阅读钻研,从整体上把握科学发展观的科学体系、丰富内涵和精神实质,领会其中蕴含的科学世界观和方法论,使之转化成分析解决问题的正确立场和方法;其四,要在联系实际上下功夫。紧密联系思想实际和工作实际,带着问题学习,在调查研究中学习,在解决群众关心的热点难点问题中学习。并坚持用理论指导实践,突出工作特点,使理论更具有现实针对性和工作指导性。

3、注重党性锻炼,提高领导科学发展的能力。一要通过加强党性修养,不断增强宗旨观念,树立群众观点和公仆意识,进一步提高认识水平,从思想上切实解决“为谁发展”的问题。始终绷紧“以人为本”这根弦,把人的需求当作发展的动力,把人的素质提高、人际关系的升华、人与自然的和谐当作发展的目的,努力为职工群众办实事,解难事;二要通过加强党性修养,牢固树立马克思主义的实践观、正确政绩观,进一步提高实践能力,从行动上解决“如何发展”的问题,既要坚持理论与实践相统一,又要坚持一切从实际出发,真抓实干,科学谋划,在实践中锻炼,在实践中增长才干,更好地推动科学发展,促进和谐建设。

4、坚持改革创新,建立健全有利于科学发展的体制机制。改革创新是学习实践活动必须坚持的原则,也是推进工作的动力。我们经过解放思想大讨论,形成了改革创新的共识。我们要认真研究,积极吸收先进单位的好经验、好做法、好成果,紧密结合实际,积极推进改革创新。一要坚持正确的政治方向,充分体现科学发展观的要求;二要把握决策的科学性,坚持决策议题、调研、论证、讨论、决定各个环节制度化、程序化、科学化;三要突出创新性,重点要突出××地产特色,在巩固已有成果的基础上,创造性地开展工作,探索新思路,新方法;四要坚持措施的协调性,既要考虑全局,又要抓住关键;既要长远谋划,又要着眼现实;既要重点突破,又要重视整体推进,进一步健全和完善有利于房地产公司科学发展的长效机制。

房地产公司经理范文篇6

关键词:房地产公司;财务战略;财务风险

一、房地产公司财务战略的必要性分析

房地产行业属于高投资、高风险、高收益的特殊行业,在发展过程中可能需要大量的资金,若没有科学的财务战略管理,若不注重财务风险的防控,将直接影响房地产公司的长效健康发展。基于此,在房地产公司发展实践中,应该加强财务战略的管理和统筹,科学制定符合房地产公司特点的财务战略,全面推动房地产公司的健康可持续发展。财务战略是房地产公司发展的根本性问题,不仅关系着房地产公司的投资收益,更关系着房地产公司的生死存亡。因此,科学的财务战略对于房地产公司的发展至关重要。房地产行业虽然属于高风险的行业,但投资收益也是相对比较可观的。在建筑行业快速发展的今天,建筑市场的竞争是非常激烈的,房地产公司面临着同行的竞争和挑战,这些都要求房地产公司深化发展战略,科学制定财务战略,以便更好地推动房地产公司的长效可持续发展,以便更好地提升房地产公司的经济效益。

二、房地产公司财务战略中存在的问题

(一)财务战略与其他相关战略的整合能力低。在房地产公司的经营与发展过程中,企业战略是企业长效发展的关键与基础,是企业各项事业的指导方针。房地产公司的企业战略内容是比较多样化的,财务战略是核心与关键。当前,房地产公司的财务战略与其他战略之间缺乏紧密的关联,不同战略之间的整合能力也比较低,这无疑制约着房地产公司财务战略的稳步实施。企业战略中财务战略具有非常重要的作用,财务战略的制定和规划必须以企业战略为根据,同样需要与企业职能战略相匹配。但由于房地产公司在快速发展的过程中,各个部门之间缺乏明显的战略配置,各个部门之间缺乏统一协调的机制,使得公司各个战略之间缺乏相互协调、相互统筹的关联性,这无疑影响着房地产公司整体企业战略的实施。因此,在市场竞争日益激烈的今天,房地产企业若想全面贯彻企业发展战略,就必须注重各个战略之间的协调和统一,以便协调好各种职能,保证整个企业协调发展。(二)财务激励机制不健全激励措施不到位。在房地产公司的财务战略管理中,科学的激励机制,完善的激励措施等,都在很大程度上影响着房地产公司的长效发展。因此,房地产公司应该构建科学的激励机制,落实完善的激励措施。虽然现阶段很多房地产公司业已注重财务管理的重要性,但不可否认在房地产公司财务管理制度日益完善的进程中,他们的激励机制却没有得到同步的更新和完善。不少房地产公司在规范管理职业经理人的过程中,并没有同步落实完善的激励机制,部分企业的所有者和经营者之间利益链条不稳定,仅仅是雇佣或者委托关系,这很难激发和调动经营者的工作积极性。不少经营者的实际收获与付出不成正比,工作积极性不高,不少经营者过于关注眼前利益,而缺乏长远利益的考量,或者没有将公司利益与个人利益统筹起来,自认为公司利益可能会牺牲个人利益。此外,房地产公司在财务战略管理中,缺乏完善的激励措施,一般以物质激励为主,缺乏多元激励体系。(三)缺乏科学完善的财务评价体系。在房地产公司的经营与发展过程中,科学的财务战略管理,离不开完善的财务评价体系。当前房地产公司普遍缺乏财务评价体系,不健全不完善的财务评价体系,往往影响着房地产公司财务战略的稳步推进。首先,房地产公司的财务评价体系相对比较落后,难以指导房地产公司的新实践新问题。在财务管理实践中,仍沿用传统的评价方式,这就使得房地产公司的财务管理难以真正落地,更难以房地产公司财务管理的新实践。其次,房地产公司的财务评价过度关注短期效益,缺乏长远利益的充分考量,因此知识资本等无形资产无法顺利实现。最后,房地产公司在财务战略管理中,也没有设计科学的评价指标,往往采用直接计价的模式,这在很大程度上影响着财务评价体系的科学落实。

三、房地产公司财务战略的优化对策

在房地产公司的发展实践中,科学的财务战略管理直接关系着房地产公司的长效可持续发展,也关系着房地产公司的整体经营效益,更关系着房地产公司的核心竞争力。基于此,结合房地产公司财务战略中突出存在的问题,应该采取科学有效的优化对策,全面提升房地产公司财务战略的整体水平。(一)全面推动财务战略实施,加大监管力度。在房地产公司的经营与发展中,科学合理的财务战略关系着房地产公司的发展实效,关系着房地产公司的内部战略实施,也关系着房地产公司的核心竞争力。当前,房地产公司在财务战略管理中存在着比较明显的问题,这在很大程度上影响着房地产公司的长效可持续发展。房地产公司在进行财务战略管理的过程中,必须全面推动财务战略实施,加大监管监督力度。一方面,在房地产公司财务战略管理实践中,应该落实科学的预算管理体系,全面推动财务战略举措的稳步推进。在预算管理实践中,应该基于政策标准和相关规范,全面落实各项策略和方案,以保证财务战略的全面推进。另一方面,在财务战略的实施过程中,还应该加大监管力度,全面提升监管水平。房地产公司财务战略与其他战略缺乏联动性,为发挥整合能力,应该加强各项战略的协调,以发挥整体作用,将预算管理、销售管理、日常管理等统筹结合起来。(二)全面实施财务激励机制,有效激发人的潜能。在房地产公司财务战略管理中,应该全面实施财务激励机制,不断激发经营者的工作潜能和工作积极性。一方面,房地产公司应该构建完善的激励机制,有效落实公开透明的信息机制,结合经营者的职位、能力等给予完善的激励机制,全面调动经营者的工作积极性。另一方面,创新激励方式,积极运用股权激励,提升经营者的归属感,引导企业经营者关注企业发展的长期效益,全面促进企业发展。(三)落实科学的评价机制,全面实施风险管理控制。在房地产公司财务战略管理实践中,提升财务管理水平,优化风险管控能力,需要落实科学全面的评价机制,实施科学的风险管理机制。一方面,房地产公司应该加强财务战略的分析与评价,及时修正财务战略中存在的问题。另一方面,房地产公司还应该实施风险管理和控制,落实科学全面的风险防控机制,运用信息化手段及时把握行业动态。房地产行业的发展特点决定应该积极实施财务战略。房地产行业是快速发展的行业,市场信息瞬息万变,再加上投入资金比较大,若缺乏科学的财务战略,极有可能会出现投资风险。因此,在房地产公司的快速发展实践中,科学布局财务战略,积极强化财务管理,能够保障房地产公司发展的稳定性和灵活性,同时也能够在很大程度上推动房地产公司的稳定可持续发展。

四、结论

加强房地产公司财务战略的管理和控制,具有非常关键的作用。科学的财务战略管理,能够切实提升房地产公司的发展水平,优化房地产公司的经营效益,全面提升房地产公司的核心竞争力。房地产公司财务战略在促使企业发展中发挥战略作用,可以实现企业财务资金均衡流动和有效配置,更是企业处于长期盈利状态下的战略思维活动。在房地产公司的发展实践中,加强财务战略管理是非常必要的,科学的财务战略管理,能够从根本上优化房地产公司的内部资源配置,进而推动企业内部战略的全面执行。

参考文献:

[1]王子豪,孔令夷.基于财务矩阵的财务战略选择研究——以某房地产企业S公司为例[J].科技经济导刊.2018(08)

[2]陈兵.我国房地产企业并购财务战略探析[J].市场周刊(理论研究).2010(08)

房地产公司经理范文篇7

担保人:

被担保人:

担保人就一案,对担保人所提先予执行申请提供担保。

担保财产如下:

此致

人民法院

担保人:

年月日

上为第三人作担保人所用担保书。先予执行申请人作担保人时所用担保书格式与此大致相同,但没有被担保人一项。

先予执行担保书

担保人:××省××市××房地产公司

地址:××市××路××号

法定代表人:何××职务:总经理

担保人就××市××房地产公司诉××市××物业管理公司债务纷一案,对担保人所提先予执行申请提供担保。

担保财产如下:

本房地产公司所有的××汽车×辆,价值为×万元人民币。

此致

××市××区人民法院

房地产公司经理范文篇8

以江苏A房地产有限责任公司作为中小型房地产企业的代表进行分析,该公司主要进行房地产开发、销售;室内外装饰;建材销售等的业务。

企业特点:

1)产业内的地位:市场占有率低该公司的成立源于母公司的企业化改造,做为非主营业务的房地产开发的部门前身是负责集团内部基本建设的相关部门,主要服务于集团内部办公、居住的需求,在市场化过程中,还存在对母公司依存程度高,相比房地产上市企业,市场占有率很低。

2)管理方式:经营者直接面对员工企业规模小,成立时间短,经营者和员工80%以上来自原集团公司

3)组织结构

企业由小集团投资,采用集中制,资本和技术构成较低

4)经营活动主要在南京市,带有明显地域性公司现有项目全部位于南京市,在未来3年内将结合国家宏观环境和企业自身发展,逐步开发江苏省内集团公司的优质土地资源,将经营活动逐步发展到江苏全省。

5)资本和技术构成较低

6)内部层次较少

由于公司规模小,经营活动区域小,管理层次较少,仅设总经理、副总经理各一人,下设综合办工程部和财务部,项目管理另行抽调人员设置,由副总经理负责。

7)融资方式单一,主要来源于商业银行贷款母公司借款随着公司改制的顺利完成,融资渠道为商业银行贷款。今后准备上市,扩大融资渠道。

8)项目建设

公司组织结构源于集团公司原基建办,有长达20年以上的基本建设经验,在改制前十年间先后建办公楼4栋逾十万平方米,四星级酒店1座逾4万平方米,住宅(含改造)逾20万平方米,其中获鲁班奖工程(建设部优质工程奖)3座,有着丰富的建设经验,在开发项目上同样具备一定的经验。

9)财务信息

江苏A房地产公司的财务信息如下表所示:硕士论文房地产上市公司业绩的影响因素实证研究

表4.IA房地产公司财务信息

4.2总股本对江苏A房地产公司业绩的影响

总股本对房地产上市公司的业绩影响很大且与业绩变化大小为负相关。公司规模变化时,其业绩变化明显,且随着公司规模的扩大,其对业绩的影响越来越小。因此对于中小型房地产企业来说,规模对于公司的业绩影响是大于对大型房地产企业的影响①。

以江苏A有限责任公司作为中小型房地产企业的代表进行分析,将总股本代入式(3.13)oddl=e0OO‘ZG,式中总股本单位为亿股。得到2005年。ddl=1.004一,2006年的。ddl=1.0040。对于该公司总股本使得业绩增长大于平均水平的概率增加大于1倍。因此,对于该公司而言,扩大规模是业绩增长的方法之一。

4.3货币政策对江苏A房地产公司业绩的影响

①规模并不是越大越好,也要保持适度,规模的经济性与生产技术水平,管理手段的现代化程度等因素有密切的关系,当一个公司的规模超越了一定限度,会使管理层次过多,管理效率降低,管理费用增加。同时若企业所占市场份额超出一定范围,也会面临政府的反垄断干预。因而充分利用现有的技术和设备,使单位产品(项目)的成本最低,占有并保持相当的市场份额,是实行规模经济要把握的一个度。房地产是目前我国主要调控的对象,这类上市公司在90年代是我国在扩大内需,促进消费时所保护行业,后来由于诸多因素的影响,此行业发展过热,与国家经济发展不相符,所以国家进入21世纪后进行重调控。由上面计算结果可知,2005年、2006年房地产企业的业绩受宏观政策影响较大。因为我国的房地产这个行业近十年来在我国发展迅速,房地产受物价波动影响较大,因为物价上涨,会影响房地产的生产成本,从而提高了房地产的价格,影响购买力,故对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响。中小型企业用于购买土地的资本,有很大比例均来自于外部的借款,尤其是商业银行的贷款。利率的高低影响开发的成本和利润。首先是银行提高贷款利率后,增加了房地产企业的建设成本。这些新增利息成本无论是房地产开发商自己承担还是向消费者转移,都会抑止房地产投资。利率的上调将直接影响到企业资金使用成本的增加,影响投资者的收益率,影响消费者的购房成本。以当前房地产企业平均75%左右的资产负债率计算,做一个简单的测算。对于一般的房地产开发企业,银行贷款占负债总额的比例为22.5%(根据统计局相关数据),则在该企业的所有资产中,16.8750k为银行贷款,而自有资金占25%。因此,当商业银行贷款利率提高1个百分点时,所增加的利息费用占自有资金的比例将增加0.675个百分点。同时,央行的加息,使得人们对资金收益率有了较高预期,增加了房地产企业使用其他借入资金的难度,从而提高了现有的其他借入资金的机会成本,从而在一定程度上影响了公司业绩。

4.4股权结构对江苏某某房地产公司业绩的影响

表4.4江苏A房地产企业大股东持股比例

第一大股东

第二大股东

中国邮电工会江苏省邮政局机关委员会

江苏同达通信技术有限责任公司由表中可见,该公司的股权结构比较简单,股权集中度高。但上市后将面临股权结构复杂化,必然会有所分散。股权结构通过对公司治理产生影响,最终就会影响公司的治理绩效。而从模型分析可以得出股东持股比例对公司业绩影响很大。因此对于准备上市的江苏A房地产企业分析股权结构对于公司业绩影响是迫切需要的。股权结构对公司的治理影响主要依靠的治理机制包括激励约束机制②、监督机制③

②激励约束机制主要是处理内部人与外部股东之间的关系。股权结构通过这一传导机制影响公司绩效。

③监督机制是处理公司与其它资金供应者之间的关系。和外部接管机制④。

1)股权结构与经营激励

公司股权结构对公司治理的作用机理,首先表现为股权的集中或大股东的存在一定程度上有利于公司的经营激励,特别是在最大股东拥有绝对控股权的情况下更是如此⑤。由于董事长或总经理是控股股东的直接代表或控股股东本人,因而这些经营者的利益与股东的利益就越一致。这样,公司就可以在一定程度上避免将现金流量投入于净现值为负的项目之中。十大股东持股比例在一定程度上反映了公司股权的集中程度。对于股权极度分散的公司来说,经营者的利益很难与股东的利益相一致,单纯的年薪制与股票期权等对经理的激励措施毕竟作用有限,经营者利用剩余现金流量乱投资往往不可避免。

2)股权结构与收购兼并

公司购并是一种非常关键的治理机制,它可以导致合并后的公司价值大于收购公司与目标公司价值的简单算术之和,而且,收购兼并的目标公司往往是绩效较差的公司,成功的收购将可以更换原公司经理,因而被认为是控制经理随心所欲的最有效方法之一⑥,购并频率直接影响了公司经理的更换频率。股权分散对于收购兼并则非常有利。分散的股权使得收购方极易标价收购成功⑦。在公司拥有几个大股东的情况下,情况趋于复杂化,对于外部收购者(原来并不是公司股东的收购者)而言,公司的大股东无疑对他的收购会产生异议,或许会要求提高收购价,因而阻止收购的成功,但若收购者为公司的大股东之一,则可能有利于其收购成功,因为一方面收购方已拥有了不小的股权,只要获取另外小部分股权,便可以获得成功,这就减少了收购方的成本;另一方面,收购方作为大股东之一,对被收购公司的情况有所了解,这对收购是非常重要的。

3)股权结构与监督机制

对公司经营管理的监督机制,是公司发展、绩效提高以及确保资金和资源得以流向公司的重要保障。对转轨经济来说,内部人控制现象的存在使得股东对经营者或公司内部控制者的监督更为重要。如果缺乏监督,资金提供者便不敢向公司提供资金或购买股票,从而投资萎缩。尽管国家或有关组织机构通过法律规定或其他途径(如在公司法中规定上市公司须成立监事会,让独立审计机构审计公司,公开信息披露等),可

④外部接管机制是指市场对公司的外部治理,主要包括收购、兼并和破产机制。

⑤根据Holdemess和Sheehan(1988)对美国纽约股票交易所困YsE)和美国股票交易所(AMEx)拥有绝对控股股东的公司的研究,9o%以上的控股股东派出自己的直接代表(当控股股东为公司时),或自己本人(当控股股东为个人时)担任公司董事长或首席执行官

⑥MartinandMeZConnell,1991:shleiferandvishn又1997

⑦这也是在英美两国,收购兼并作为一种重要的机制被企业界普遍使用的原因”在这两个国家里,公司由控股股东或大股东所控制的情况较少,这与德国和日本的情形相反”

以在一定程度上监督经营者或内部控制者,但真正有效与直接的监督,还是来自于股东的监督。而股权结构对于股东监督同样具有至关重要的影响。在公司拥有控股股东而其他股东均为小股东,同时公司经营者又是该控股股东本人的情况下,小股东对经理的监督便成为问题。因为小股东往往无法对控股股东本人形成直接的挑战,在公司股份分散的情况下,对经理的监督便成为一个非常严重的问题。由于监督经理是要付出成本的,因而分散的股东们便各自存有搭便车的动机,而不去对经理进行监督,这是使此类公司出现意义上的内部人控制问题的重要原因。除此之外,由于从避免干扰经营班子经营等因素出发作为立法依据,世界上大部分国家的法律均不对小股东起诉经营班子或经理本人提供诉讼支持,这就使得小股东对股权分散的公司的监督更趋困难。而那些大股东的股权相对集中的公司,股东对经理进行有效监督具有优势。大股东因其持有一定的股权数量而具有监督的动力,他们不会象小股东那样产生搭便车的动机,监督成本与他们进行较好监督所获得的收益相比,后者往往大于前者。另外,极大部分国家的法律都支持大股东对董事会或经理的诉讼请求,这就使得大股东在监督经理方面具有较大的优势,因此,整体而言,此类股权结构的公司在股东监督方面的好处较为突出。

两种股权结构,第三种公司股权结构(股权有一定集中度,有相对控股股东,并有其他大股东存在),对公司治理的机制作用发挥,总体较为有利。由于治理机制对公司的经营及促使经理按股东利益最大化原则行事具有决定性的影响,因此,该类股权结构比之于其他类型的股权结构,可使公司的绩效最大化。

4.5对以江苏A房地产企业为代表的中小型房地产企业发展建议

房地产开发行业中80%以上属于中小企业,在数量上中小开发企业占了多数,从而构成了微观经济的重要组成部分。笔者对这类房地产企业建议:

1)适度扩大规模⑧,以实现最大的经济效益。

⑧扩大资产规模的方法主要有两种:1.通过自我积累、自我发展,实行资本积累。这种方式发展速度缓慢,是房地产发展的低级方式,在我国房地产发展不规范的初期有一定的效形成规模经济规模开发可以使房地产企业获得低成本优势和差别化优势。扩大规模的途径主要有三条:①充分利用证券市场②并购。③结成战略联盟⑨。江苏A房地产企业适合采用以下方式:

①充分利用证券市场

房地产开发最大的问题便是资金的匾乏、过长的资金回收期以及跨地域经营的困难和巨大的风险。有条件上市的公司可以通过上市迅速作大规模。实现企业内部扩张,形成发展的良性循环。

②并购。

在实现规模经营的过程中并购一直是不可或缺的有效手段。在实际执行过程中分为三种形式:第一种形式是横向兼并,即房地产企业之间的兼并。如兼并有土地资源但无开发实力的企业;兼并出现“烂尾楼盘”的企业。横向兼并可使房地产开发结构更趋合理、资源配置更为集中,有利于推动房地产规模化经营的形成,实现规模效益,就是通常所说的1+1>2的效果。第二种形式是纵向兼并。即房地产企业对设计、建材、施工、物业管理等相关企业的兼并,目的是进行房地产开发经营的一体化运作,实现房地产开发上下游的对接。这种兼并有利于房地产企业进行行业扩张,降低人力资源耗费,增强对市场反应灵敏度,降低中间成本,提高经营效益,从根本上提高企业的竞争力。第三种形式是混合兼并。即房地产企业兼并其他行业或产业部门的企业。这种兼并可以使房地产企业顺利进入新行业,实现多元化经营。在扩大规模,壮大实力,增加总利润的同时,分散经营风险。江苏A公司不仅从事房地产开发、销售,也从事室内外装饰;建材销售等的业务,在扩大规模的同时,也降低了中间成本,提高经营效益,有利于企业竞争力的提高。

2)采用多种融资方式,减轻国家调控带来的影响

在考查公司的绩效指标时,不仅要考虑企业的内因,也要注重企业的发展大环境,因此,企业在进行决策时,应根据各行业的特点,并注重企业所面临的社会大环境,(续前页)果,但是已经不能适应当前房地产发展的要求,依赖这种方式来发展企业的规模经济不太现实。2.通过对外投资、兼并、收购等资本经营的方式,实行资本集中,扩大经营规模。这种方式比较适合房地产业发展现状。

⑨战略联盟是管理学上一种新的组织模式,是一种网络式的联合体。具有反映迅速、机动灵活的优点。例如,房地产企业可以与承包商、供应商结成联盟,发挥各自的优势,共同争取市场份额。而具有管理优势的企业可以与土地储备相对富足但管理相对较弱的企业进行合作,以实现各自的目标。1999年5月圳万科、北京万通、和河南建业等等公司实践,并成立了“全国房地产策略联盟”,后更名为“中城房网”,还有“中住联”和“青年联盟”,以及其他一些区域性房地产策略联盟都是伙伴联盟。以中城房网为例,这种伙伴联盟开发模式初期主要发挥“采购联盟”所起的作用,即为成员争取信息优势和成本优势。显然这种投资运作模式对伙伴的要求较高,恰好适合于我国的大型房地产企业,联盟成功与否在很大程度上取决于联盟成员合作的强度。因此不适合中小型企业。

即要注意我国的物价变动趋势和我国的货币政策对它们的影响。中小型房地产企业往往融资方式单一,主要靠商业银行贷款,国家货币政策变化时比较被动。而在债券市场中,企业债券比重远远低于国债和金融债比例。增加新的融资方式可以减少这方面的影响,从而规避一定风险,变被动为主动。如采用短期融资券来融资。而发行上市对企业的要求高,我国目前企业发行上市实行核准制,上市的门槛非常高,而短期融资券为企业提供了一个新的融资渠道,从发行条件看,短期融资券发行的门槛对一部分房地产企业来说是可行的。在短期融资券管理办法的第10条规定:企业申请发行融资券应当符合下列条件:1.是在中华人民共和国境内依法设立的企业法人;2.具有稳定的偿债资金来源,最近一个会计年度盈利;3.流动性良好,具有较强的到期偿债能力;4.发行融资券募集的资金用于本企业生产经营;5.近三年没有违法和重大违规行为;6.近三年发行的融资券没有延迟支付本息的情形;7.具有健全的内部管理体系和募集资金的使用偿付管理制度;8.中国人民银行规定的其他条件。短期融资券的发行不考察企业的所有权性质,不考察企业的行业差别,只要是优质的企业并且满足国家规定的条件,那么在理论上来说都可以发行。其进入的门槛较低,这就为某些优质的房地产企业开拓新的融资渠道提供了可能。

3)利用保持自身股权结构集中的优势。

中小型企业股权较为集中,且其组织结构扁平化,因此管理和激励机制灵活,在公司管理中注重利用并在今后的发展中保持该优势。加强对企业和产权激励的优化和整合,充分重视技术创新人才的价值,选择适度超前的策略谋求人无我有,人有我优,人优我特的竞争优势。虽然分散化的股权结构在外部市场监督机制较为成熟的美国和英国等国家的公司治理中取得了较好的实践结果,但对于目前市场尚未成熟完善的中国来说,房地产上市公司的股权分散化并不是提升公司治理绩效的最优选择。对我国房地产上市公司来说,应保持一定的股权集中程度,提高委托人对人的监管效率,降低成本。股权的适当集中使得大股东具有足够的动机和能力来获取公司的内外部信息,并有效地监督公司的经营者;这些监督行为也使中小股东从中受益,规避了股权高度分散状态下可能产生的“免费搭车”问题。此外,在当前我国的外部治理机制和证券市场监管体系尚不完善的情况下,股权的适度集中可有效保护投资者的利益。硕

5结束语

本文利用1。git回归模型对深沪两市56家房地产上市公司进行了实证研究,得出房地产上市公司的业绩的影响因素主要为总股本、货币政策、股东持股比例。最后利用结论对案例进行分析,并给出对策建议。本论文研究结果对房地产上市公司清楚的认识自己、分析自己和改进自己都有一定的实用价值,同时可以启发企业的思维,具有一定的实用价值和社会价值。

6本文局限性

1、本文房地产公司的财务数据来自证券市场公开公布的信息数据,由于我国证券市场还处于发展初期,上市公司粉饰财务报表的现象还存在,建立在财务报表数据基础上的实证分析的精确性会产生一定的误差。

2、由于房地产公司业绩影响因素众多,鉴于本文研究对象是上市公司,一些影响因素的量化数据不易获得,因此,在模型分析时没有分析这些因素的影响,比如供求结构、市场竞争状况等。以上是今后研究需要改进的地方。硕士论文房地产上市公司业绩的影响因素实证研究

致谢

本研究及学位论文是在我的导师的亲切关怀和悉心指导下完成的。从课题的选择到论文的最终完成,导师都始终给予我细心的指导和不懈的支持,在此谨向导师表示深深的谢意。感谢南京理工大学的经管院的领导和老师们为我提供了良好的研究条件和学习环境,在此谨向各位老师表示诚挚的敬意。感谢我的家人对我长期的支持,他们的关心和爱护是我坚持学习的动力。最后,向我的同事、领导致谢,感谢他们对我的理解与支持。

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房地产公司经理范文篇9

发现疑点

通过运用稽查查账系统采集数据,在对数据分析的过程中,我们发现该公司在2006年8月“其他应付款”科目存在异常,该公司将一笔与本市私营的A房地产公司长期挂账的贷方金额50万元在缴纳了16.5万元所得税后,将余额33.5万元转入了资本公积,对于这样大额而且没有尾数的金额长期挂账并且确认对方放弃权益,我们产生了疑问。

我们立即对相关凭证进行了查阅,但是在记账凭证后未发现任何说明材料,于是我们按照正常的工作程序,查阅以前年度的账务记录,终于查找到了50万元的发生时间是在2000年的3月份,但是在记账凭证后依然没有发现关于和A公司往来事项的说明,为此我们对财务人员进行了询问,财务人员解释由于人员调动、时间太长等原因对于这笔往来也不清楚。我们结合事先了解的情况,该公司曾经换过两任总经理,这种人员的变动衍射出公司内部存在很多矛盾,这似乎和财务人员的解释是相互吻合的,于是我们没有急于去探询答案,只是继续根据检查要求,按项目进行了相关的检查。

初现端倪

检查的过程是枯燥和漫长的,每个建设项目都要根据房地产企业的计税成本要求进行可售部分的分摊,同时又要根据已售面积进行最终计税成本的归集。在进行账务数据的检查分析的同时,我们的调查对象也由财务人员扩大到销售、拆迁等部门,在这个过程中,我们都会不经意地问上一句:“你知道你们公司和A公司之间有什么往来吗?”,得到的回答都是“不清楚”。太多的这种回答渐渐几乎要消融掉我们对“其他应付款”科目问题的疑问了。

但就在一个雨天阴翳的下午,有一个人的回答引起了我们的兴趣,问的还是同样的问题,他回答的神情也是同样的漠然,但是他在转身出门的一瞬间嘴里嘟嚷了一句,他说:“你们说会不会是土地转让的事情?”就这简单的一句话,一线曙光似乎终于穿透了云层,对呀,两家房地产公司之间的交易最大可能有两种,要么是相互拆借资金,要么是进行土地资源的流通。

编号A-0033

根据我们对2000年房地产市场的回忆分析,当时土地资源还没有现在这么紧缺,房地产公司之间的土地资源流通也时有发生,但是鉴于前期关于“其他应付款”科目的询问工作并不理想,我们首先考虑的是如何通过工作寻找工作切入点。在这里需要说明的是,利用公共资源开展案件检查工作是我们近几年稽查局的有效工作手段,我们多次运用这个方法从证据上,甚至于从心理上压倒对手。在这个案件中我们要获取有效的信息,土地资源的管理部门是我们的首选,于是我们按程序办理了到土地资源管理局进行查询的相关文书。

查询的过程并不顺利,在堆积如山的案牍中寻找6年前的文件,而且文件的保管又涉及到两三个部门,查找工作变得异常艰难。面对档案管理人员的疲惫和无奈,我们以对工作的热情和真诚一点点感动对方。终于,我们在一本尘封的档案登记本中发现了该房地产公司土地转让的编号“A-0033”,我们摆脱了无序的查找,顺利地看到了我们一直梦寐以求的转让档案。

真相大白

原来在2000年1月,该公司向原国土规划局申请将面积达12900平方米的土地转让给A公司,并获得国土规划局的批准,后经权威部门确认出让金为每平方米339元,据此双方签订了土地使用权的转让合同,合同总金额为4373100元,合同中约定在2000年12月31日前付清相关款项。在同年1月份A公司为此项转让缴纳了契税,目前A公司对该地块的开发已经结束,土地所有权也已分割到具体居住户。

但是这份土地转让合同和A公司汇往该公司的50万元有什么关联呢?为什么公司账上没有反映这项交易?如果50万就是交易金额的一部分,那么437万和50万之间的差额到哪儿去了呢?

带着这些疑问我们走进了该公司总经理室,我们向现任总经理一一列举了现已掌握的资料,娓娓道出这家房地产公司的一处隐痛。

原来事情是发生在前任总经理任内,当时公司高层不知道出于何种原因决定将A-0033地块转让给A公司,虽然合同价格是4373100元,但是公司实际的到账款项正是挂在“其他应付款”科目的50万元,另外就是在1999年12月取得了A公司协议抵让价格为43万元的一辆别克商务车的使用权,两项相加只有93万元,至此以后,A公司以种种理由拒绝支付剩余的款项,所以该公司也未在账面确认该项土地转让的销售及开具相应的销售发票。后来,前任总经理由于管理及经营上的种种原因离职,这笔账就变成现在谁也说不清道不明的烂账。

现在的总经理上任后,对该问题也予以了高度的重视,通过很多努力希望能够妥善地解决这个问题,但是该事件牵涉到上届总经理及A公司的很多人,是否存在幕后交易又一直是一个难解之谜,前一时期上级纪检部门也主动介入调查,但是由于相关人员走失殆尽以及A公司方面的种种推诿等因素使得问题调查陷入停滞状态,这也使得该事件的处理变得更加扑朔迷离。当前该公司正处于改制期间,广大职工对这件事也是义愤填膺,通过各种渠道向公司现任领导表达了要求彻底查清真相地愿望,现任总经理每次想到此事也是愁眉不展。

这次我们税务机关来检查后,尤其是我们对这个问题的一再关注,对现任总经理也是一种触动,他有很多次想主动来和我们交流,他自己也隐约感觉到税务机关的检查也许是促使问题解决的一种动力,可以起到推动该公司上级主管部门加大调查处理的力度,但是出于对这部分转让未做销售将面临税收处理的顾虑,所以一直踯躅不前。现在我们来找他,反而让他感觉到一种释然,所以把整个事情一吐为快,同时他也表示对于该交易未做销售将面临的税收处理的理解和认可,希望我们进一步出面和上级主管局进行相应的交流,对该事件的最终解决起到促动作用。

我们觉得,站在税务机关的立场,首先我们要在税收法律的角度很好地诠释和执行各项政策要求,既然土地转让交易已经成立,这部分销售就应该计入应税收入,在这一点上,我们只能暂且放下所有对该公司目前情况的同情,但是在另一个方面,我们要从税收法律的角度再次印证这宗土地转让交易的不公,促使事情真相的进一步揭开,协助找出群众利益的真正流失点。

双重收获

主管局领导工作相当的繁忙,但是在得知我们的检查使得这起陈案新提时,先后安排和我们检查组进行了三次交流,从他们的审慎态度中我们也体味到他们对我们稽查工作的一种尊重。在三次交流后我们达成了以下两点共识:一是基于清晰的检查事实,主管局及该房地产公司对于该项土地交易应承担的税收责任表示接受;二是我们也表达了对该宗交易的利益受害方的同情,将全力提供他们所需要的财务和税务帮助。在交流的过程中,我们也明显感觉到主管局力求解决问题的决心。

房地产公司经理范文篇10

一、基本情况

公司初建于一九五O年,后经多次更名和改组。二OO一年四月,根据上级文件精神,启用现名称。

公司现有在职职工241人,其中在岗职工192人,按照行业内部政策,退养30人,自谋职业及待岗9人。离退休人员390人,其中离休5人;退休职工中,在宜昌市区集中安居的204人,外地181人。

公司部占地面积47615m2,另在河南省省焦作市有一留守处,主要用于安置焦作地区的离退休人员。该公司现有总资产2984万元,总负债2309万元,资产负债率77%,主要从事煤田资源勘探、桩基水井工程施工、地质灾害防治、工程测量、工程物探、桩基检测、地质环境评估、酒店服务、房地产开发等经营业务。

公司领导班子暂由4人组成。根据事分体运行原则,公司下设企业部和事业部,企业部负责生产经营管理,事业部主要承担职工事业身份管理、基地管理等事业职能,另湖北省基础工程公司在该公司设有一办事处,主要负责资质管理和技术指导工作。

二、结构调整情况

为安置分分流富余人员,公司先后成立工程处、地质勘察处、工程勘察处、金峡地质房地产公司、金龙大酒店、车辆运输处、桩基检测中心、岩土实验室、机修车间、物质供应站、物业管理处等11个内部独立核算单位,其中金峡地质房地产公司、金龙大酒店注册为法人企业(对总局为统负盈亏单位),形成了以地质延伸业、房地产开发和酒店旅游为主的产业体系。

地质延伸业包括工程处、地质勘察处、工程勘察处、桩基检测中心、岩土试验室等五个经营实体,拥有资产总额317万元,安置职工107人,二OO四年营业收入2289万元,占全公司总收入的69%,在地质公司转产过程中,发挥着安置、创收方面的主导作用。

金峡地质房地产开发公司组建于一九九三年,具有独立法人资格,注册资本1010万元,安置职工8人。房地产开发是我公司的支柱产业之一,过去几年,由于受资金条件的限制,丧失了一些发展机遇,经营一度难以为继。03年,公司通过金龙大酒店的产权抵押,先后在建设银行贷款1000万元,解决了三峡大学一、二期项目的资金问题;利用公司集贸市场,通过运作,换得伍家岗区18.7亩土地的开发使用权。一系列成功的资产运作,为房地产公司赢得了主动,在2003年开发房屋14100平米的基础上,至04年至今完成开发面积21000平米,目前已到帐收入1270万元,一跃成为我公司的创收、盈利最大户。同时,三峡大学项目三期及伍家岗项目前景看好,房地产公司有望在未来几年内担当我公司经营创收的主力军。

金龙大酒店位于宜昌市东山大道公司旁,楼高15层,总投资1545万元,九六年投入运营,九九年底至二OOO年七月因经营亏损停业,二OOO年八月重新启动。因酒店属高额负债经营,后续投入严重不足,加上地理位置不佳、经营管理不善等诸多原因,经营效果一直未达到理想状态。二OO三年,为盘活资产,公司通过股份制的形式募集装修资金60万元,对酒店设施进行了部分更新改造,04年又以同样方式新增装修改造资金50多万元,酒店硬件设施有所改善,现经营形势有所好转。04年,经营收入198万元,实现利润28万元,收入和利润均在去年的基础上翻了一番。酒店通过两次硬件改善,扩大了接待能力,巩固扩大了市场和客源,带来了明显了经济效益,使酒店这笔巨大的资产逐步发挥了效用。酒店二星级的申报评审工作已经完成,近期有望挂牌。

三、改革情况

近年来,公司在改革方面进行了一系列新的探索:在人事管理方面打破职工身份界限,封存职工事业身份,将正式工、合同工、聘用工纳入同一管理平台;在工资分配方面跳出事业单位工资体系,全面实行岗位工资制度和项目工资制度;在劳动用工方面实施全员劳动合同制,实行全员双向选择,竞争上岗,动态管理;在财务管理和考核机制方面实行责任分级细划,预算目标控制,利润与财务状况双向考核;在成本控制方面推行了项目经理制,探索了钻机承包、单机核算、项目成本包干、业务招待费、通讯费与创收总额比例挂钩等行之有效的方法;在车辆管理方面,成立了车辆运输处,统一车辆管理,自主经营,自负盈亏,上至公司长,下至一般员工,用车一律明码标价,按价付费。

积极推进产权多元化是公司近几年的重要改革举措,主要体现在五个方面:一是职工个人或合伙购买钻机,参与公司有项目的生产,以弥补公司自有生产能力的不足。具体操作方式为,公司承接工程项目后,以单价合同的形式将钻孔工作量分包个人钻机施工,工程完结后,以实际完成工作量结算工程款。目前,公司职工个人已拥有钻机、吊车等生产设备20多台套,成为桩基施工的主要力量。二是成立股份制设备租赁站。公司地勘处为满足生产发展需要,组织本公司职工自愿出资组成有限责任联合体,其主要机制为利用股金购置地质勘探类设备、钻探物资等,通过地勘设备与物资租赁服务获取投资回报,不承接和从事具体工程项目施工。目前还停留在为出资人钻探服务的经营水平。股东按实际出资拥有租赁站股份,所得收益按股东占有股份进行现金分配,需要增加新的物质设备时,再行增资扩股。为维护股东合法权益,该租赁站还选举产生了董事会、监事会和租赁站站长,并讨论通过了《地勘股份租赁站章程》。目前,该租赁站实有股东37人,累计筹资60多万元。三是金龙大酒店的股份合作经营联合体。公司与联合体签定租赁经营协议,联合体向公司交纳租赁费或安置内部职工,联合体承担装修投资及经营的所有费用。联合体采取股份合作制的形式,公司持股30%,经营者持股30%,外部合作人持股20%,职工持股20%。联合体通过选举产生董事会、监事会并制定《章程》。四是国有资产买断经营。打印室两名职工买断所有设备后,完全自主经营,自负盈亏,自理工资并向公司交纳其各项人头费。岩土实验室以原有经营者为主体,通过评估后买断原单位全部资产,使用公司资质对外经营,向公司交纳管理费,自我约束,自主发展。五是房地产公司单个项目的联合投资、联合开发。99年与长宜房地产公司联合开发云集大厦;2003年房地产公司与社会民营资本联营,以三峡大学还建项目一期工程为载体,房地产公司出证照,收10%证照费,双方对等投资,对等承担风险与分享收益;2004年,以相同的形式组成了房地产公司、社会民营资本、员工持股会三方联合体,参与三峡大学二期工程的建设。

四、05年上半年工作

上半年,公司紧紧围绕局工作会议精神和公司职代会提出的奋斗目标、总体思路及工作方针,以科学的发展观为指导,立足市场需求,加快经济发展,取得了可喜成绩。1-6月份,完成预算外收入2306万元,盈利33万元,分别占全年预算指标的65.7%和59.2%,实现了时间过半,任务过半。其它各项工作呈现良好态势,职工公司伍保持平稳。

上半年主要做了以下几个方面的工作:

(一)、明确总体思路,完善考核机制

早在春节前,公司领导班子就明确了05年主要工作思路,并形成了职代会工作报告草案,分发到各基层单位、部门,广泛征求对05年工作的意见和建议。职代会期间,在吸收各方面意见的基础上,明确提出了05年的奋斗目标、总体思路、基本方针和主要工作措施,从而为全年各项工作的开展奠定了基础,统一了思想,明确了任务。

为增加积累,增强公司宏观调控能力和发展后劲,公司针对04年工作存在的问题,调整了公司对各经营单位的经营考核机制,提出了将各经营单位管理人员绩效工资总额与交公司费用挂钩的管理办法,即发多少绩效工资,就对应上缴公司多少费用,体现了权利与义务对等、上缴随效益浮动的管理理念。同时将公司机关管理人员的绩效工资总额与公司上收管理费挂钩,意在改变过去各经营单位盈利,公司管理费用则入不敷出窘境。在绩效工资管理方面,根据04年效益情况,提升了房地产公司的绩效工资档次,降低了煤勘项目部的档次,体现了工资能升能降的分配原则。

(二)、明确工作重点,抓好主导产业

2005年,我公司产业发展的总体思路是:优先发展资源勘探和房地产业,巩固提高基础施工和岩土工程业,做精做细酒店旅游业,放开搞活其它辅助业。

上半年,地勘处坚持以矿山地质和资源勘探为主业,充分利用政策机遇,不断拓宽经营领域,累计完成资源勘探矿区10个、钻探进尺6635米(不含煤炭项目部1448米),提交各类矿山及地灾评估、储量检测、预查报告67件,创收335万元(不含煤勘项目部收款70.7万元),实现利润19万元,其中资源勘探和矿山地质创收占全部收入的89.6%,充分体现了其在地勘方面的竞争优势。

房地产公司通过职工入股、吸纳外来资金、实施资本运作等有效方法,保证了三峡大学二期房项目的顺利峻工并交付使用,实现收入1200万元,利润近100万元,继续保持了其在全公司经营创收盈利中的主导地位。另外三峡大学三期工程建筑面积13000平米、造价1000多万元的建设合同已经签订,不久即可启动。伍家岗项目新的合作开发意向也已达成,目前正在申请修改用地规划。

重新改组后的工程处慎重选择施工项目,坚持推行项目经理责任制,加强对项目资金流向的控制,使得上半年施工的几个工程项目均保持盈利水平,完成经营收入447万元,在激烈的市场竞争和极困难的情况下,实现了桩基施工稳步提高的产业发展目标。

(三)、强化内部管理,增强竞争能力

金龙酒店完成二期改造后,硬件设施有了一定改善,今年主要精力放在了抓内部管理:明确岗位职责,制定《员工手册》和《操作规范》;加强员工培训,把5月份列为规范服务月,狠抓规范服务;坚持例会制度,强调执行,重在落实。经过酒店上下的不懈努力,酒店荣膺“二星级旅游饭店”称号,并在4月18日举办了隆重的挂牌仪式。煤勘项目部在总结去年经验教训的基础上,制订了《煤勘项目部内部管理办法》,明确职责,细化程序,同时适时调整了钻机管理人员,使管理混乱、效率低下的状况有所缓解。工程处进一步明确管理层、项目经理部、钻机承包组职责范围,强化合同意识,以项目经理为施工管理主体,严格项目管理,在确保项目的安全质量的同时,工程处利益有保障,项目经理个人得实惠,钻机工人的权益不受侵犯。

上半年,公司根据差旅费、招待费中出现的一些问题,起草了《关于进一步强化有关报销规定的通知》,对招待费、市内交通费、公务用车等非生产性支出进行了适当控制和规范。为了巩固清产核资成果,加强了对帐销资产的管理,对各经营单位帐外有形资产进行统一设帐管理,防止了资产的流失。

(四)、拓展市场空间,增加创收渠道

公司桩基工程处针对目前桩基市场竞争激烈、市场比较混乱的现状,结合以往的经验和对客户信誉的了解,在加大信息工作力度的同时,有针对性、有选择性的联系施工项目,主要在石油化工、电力、军工、厂矿企业等领域的建设项目来开展业务,而对公路、铁路、市政、房地产等传统市场采取了解、接触、慎入的态度,避免大量的资金投入和工程款的沉淀,减小项目施工的风险,改变了过去有产值无利润状况。公司工勘处近年来传统市场空间受到挤压,宜昌周边岩土工程勘察施工竞争环境恶化,为了摆脱困境,他们主动走出国门,寻求发展,施工的柬埔寨西丁河桩基工程进展顺利,不仅创造了效益,而且开了本公司境外施工的先河,积累了经验,增强了信心。煤勘项目部在山西、河北项目施工相继受阻后,及时采取措施,回到鄂西资源勘探市场,降低了外省施工的潜在风险。

今年,为适应市场竞争的要求,公司进一步放宽了各单位专业分工的限制,为各经营单位参与广泛的市场竞争提供了平台。运输处在公司工程处、工勘处、地勘处等主要经营单位相继以不同出资方式购买小车后,小车出租率急剧下降。为了确保完成全年任务,运输处充分发挥职工的技术特长,积极寻求新的经济增长点,先后承接施工了柴家冲大桥、太平溪大桥桩基工程,增加对外创收,终于实现了时间过半任务完成过半的预期目标。实验室适应新的技术要求,添置仪器设备,在三峡库区地灾滑坡勘察岩土试验市场取得了突破。机修车间在设备严重老化的情况下,不遗余力开拓市场,发展新的客户,上半年完成产值占全年任务指标的90%。

(五)、以安全生产活动为契机,强化安全生产管理工作

6月份,在全公司范围内开展了以“遵章守纪,关爱生命”为主题的安全生产、安全教育活动:购买自编安全学习材料400余份,各单位购买“安全宣传贴画”、“标语”、“警示牌”百余张,横幅20余幅,设立安全宣传专栏3处,以各种方式加大宣传教育力度;先后组织了2005年安全生产月全员教育考试竞赛和《公司安全管理及操作规程汇编》知识竞赛,参加300多人次,并进行了抽奖活动,发放奖金2000元;进行了一次全面的安全生产大检查,对机修厂钳工房边坡隐患进行了专项整改,参加了宜昌市举办了安全生产咨询日活动,针对暑期高温,各工地进行了有力的防暑降温及“夏季四防”工作。

上半年,公司以《公司安全管理及操作规程汇编》为主要内容,进行了安全生产应知应会的培训学习,地勘处、煤勘处等单位都组织一线员工进行了集中培训。为了提高抗风险能力,公司除为全公司在职员工购买医疗工伤保险外,今年还与劳务派遣中介组织协定协议,为野外民工、临时性用工购买社会工伤保险。为了加强对安全事故的应急处理,公司还制定了《公司安全事故应急处理预案》,明确职责,规范程序,以强化事故现场的救治处理工作。一系列有针对性的预防措施,体现了“安全第一、预防为主”的指导思想,增强了职工安全意识,加强了现场管理,从而保证了全公司的安全生产,保护了职工生命财产安全。

(六)、加强党群组织建设,努力构建和谐的公司

以“三级联创”活动为载体,在全公司范围内开展创建“六好团公司”活动,公司荣获“全国煤炭工业地质勘查先进单位”称号;公司房地产公司、地勘处等八个单位(部门)获湖北煤炭地质系统“六好基层团公司”称号,并受到表彰;公司团委被总局团委确定为“中央企业五四红旗团委创建单位”。加强员工培训教育,春节后上班第一天起,全公司主管级以上管理人员近40人进行了为期四天的集中培训,学习《细节决定成败》等经济管理前沿知识和财务管理基础知识。根据职代会精神,建立全员学习津贴制度。开展了党风廉政建设宣传教育活动。启动了党员先进性教育活动,并召开了动员大会。

上半年,组织在职、离退休人员300多人进行了身体检查;组织职工参加了宝塔河街办第二届社区运动会、湖北局第一届乒乓球比赛;组织女职工到海南进行了庆“三八”旅游活动;春节前后慰问困难职工69户、遗属61户,看望慰问住院职工14人次;举办了社区法律知识讲座。上半年,公司荣获“宜昌市绿化卫生先进单位”、“伍家岗区共驻共建工作先进单位”。

(七)、工作中存在的问题和不足

1、工程处清收以往工程款进展缓慢,有部分债权已经或可能变成坏帐,造成的后果:一是资产的损失,二是现金流紧张,三是债务清还无资金来源,内外均面临巨大压力。

2、公司管理费入不敷出,由于没有硬性规定各单位上交指标,各经营单位上缴费用不积极,使公司各项管理费支出无来源,公司机关管理人员基本的绩效工资也无法兑现。

3、勘探水平不高,整体效率低,钻探施工技不如人的状况没有明显改善,煤勘项目部仍没有摆脱去年的困境,上半年造成了新的亏损。

4、各单位经济发展不平衡,房地产公司、地勘处保持良好势头,工程处、金龙酒店经营形势逐步好转,煤勘项目部、工勘处效益不佳,特别是工勘处,在持续多年的平稳发展后,近年来经营形势有下滑趋势,如不及时扭转,有可能成为我公司新的亏损点。

总的来说,公司上半年时间过半,完成任务指标过半,总体经营态势良好,但存在的局部困难和问题也不容忽视,需要在下半年的工作中集中精力,逐一解决,以确保全年圆满完成局下达的各项工作任务。

五、不稳定因素

(一)离退休职工94年工改时,部分地方津补贴未执行;两年一晋级近两次也没有政策,但部分省份却都执行了,造成职工心理不平衡。去年实施地方医疗保险后,由于认识上的差距,部分离退休同志有抵触情绪。

(二)在职人员尤其是野外施工人员,由于项目工程款难以收回,含量工资兑不了现,部分有不满情绪。

(三)职工住房欠帐多,相比另外两个公司都在通过集资建房改善住房条件,职工有些怨言。职工房改时的近300万元购房款被用于归还职工集资,使职工现在的房屋维修、建房、住房补贴等均无资金来源。