房地产企业经济风险管理研究

时间:2022-12-09 14:44:10

房地产企业经济风险管理研究

摘要:房地产经济的高速发展,对社会经济的影响越来越大。在房地产企业的发展过程中存在着诸多问题,究其原因是房地产企业在发展过程中,具有诸多潜在风险,而有些企业对潜在风险重视不够,未能较好地防范与控制。因此,为了确保房地产企业的持续健康发展,就要针对风险问题加强防范和管理,从而有效地控制风险问题的出现,确保企业各项生产经营活动的有序开展。文章首先分析了房地产企业在发展过程中所面临的主要风险,之后针对企业风险提出了防范化解措施,以供参考。

关键词:房地产;企业;风险;防范措施

房地产企业的各项业务涉及巨额的资金集中,而且在政策以及市场环境的变化之下,也会对房地产企业的发展,造成不同程度的影响。因此,为了有效地防范和规避房地产企业的风险问题,就要在明确把握和分析风险类型的基础之上,通过采取相应的措施,加强对于风险的防范和控制。在房地产企业的发展过程中,要高度重视其潜在风险,及时掌控风险问题产生的根源。这不仅能够对潜在的风险,做到妥善化解处理。同时,还能够针对难以避免的风险的出现,加强前期准备工作,在最大程度上控制风险问题所造成的不良影响,从而达到提升企业整体管理水平,保障企业平稳健康发展。

一、房地产企业所面临的主要风险

房地产企业风险的产生,整个过程具有较高的复杂性。在企业制定发展战略以及经营管理的过程中,由于各种不确定性因素的存在,从而带来的影响就是企业风险。针对房地产企业而言,不确定性因素在给企业发展带来机遇的同时,也会造成一定的挑战,所以要在最大程度上通过风险管理的落实,避免不利风险的出现,以下就对房地产企业主要的风险问题,进行具体的分析和论述。

(一)战略风险

房地产企业的战略可分为基本竞争战略、扩张性战略、一体化战略、多样化战略等四种类型,在企业的发展过程中,通过战略的制定,能够为企业发展指明前进的方向和目标,明确未来的发展走向。企业的战略分析要立足于当前的实际情况,结合企业财务状况、土地储备、市场营销等自身条件资源的优劣情况以及企业发展需求、市场需求、金融政策等内外部环境的利弊情况,确保战略的科学性。在这一过程中,如果企业针对具体的情况存在错误的研判和评估,那么就难以确保战略的可行性和合理性,使得企业发展方向偏离,造成战略目标无法实现。特别是针对房地产企业而言,如果难以确保所制定的战略的合理性,会对企业的发展造成沉重的打击,带来无法挽回的损失,甚至会使得企业走向破产境地。如某房地产公司在国家宏观政策调控下,加大财务杠杆,大举扩张,激进拿地,甚至投入巨额资金进军其他行业,因此在国家出台更为严厉的政策时,导致企业陷入艰难的发展境地。

(二)融资风险

房地产企业具有资金密集型的特点,主要就是在土地购置的基础之上展开项目的经营。由于土地供给的有限性,近些年,随着土地的开发和利用,在土地资源紧张的现状之下,使得土地价格不断上升,所以客观上要求房地产企业增加资金投入。从拿地一直到项目建成,都对资金投入提出了大量的需求,具有较大的投资成本,因此房地产企业赖以生存和发展的一个必要条件,就是要有足够的资金。在日常的生产运营中,房地产企业不可避免地要进行融资活动,但是很多企业在融资过程中容易产生诸多问题,比如说融资困难、融资成本高。企业筹资主要依靠以下几种方式,分别为股东投入、借贷、销售资金等。如果房地产企业处于建设阶段时,没有相应的资产销售,同时难以募集股东的投入资金,为了确保企业的持续运营,就要开展融资操作,当前房地产企业融资渠道有银行贷款、股权融资、房地产信托等,现阶段我国房地产企业在融资过程中,依然以信贷融资为主要途径,针对其他的融资方式,在政策、金融体制的影响之下,受到极大的制约与限制,因此房地产企业的融资行为也会存在诸多限制条件,而房企一旦没能从金融机构借到所需资金,在后续的工程建设中如果没有足够的资金,就会造成工程停工。为了不使工程停工,有些房企可能会采取股权融资等成本较高的其他融资方式。还有一些房地产企业选择抵押融资,因此面对巨额的还款,企业无能力偿还,那么则无法进行续借,导致资金链的断裂,从而使得企业面临破产的危机。很多大型的房地产企业都受到流动性的危机影响,造成债务危机的爆发和资金链问题的出现,造成这一现象的根本原因就是融资困难以及较高的成本。

(三)经营风险

房地产企业的经营具有连续性的特点,因此风险也伴随整个经营过程,随时都有可能发生,一个开发项目在前期明确设计方案、基本确定工程预算后,就要开始成本的把控,也就是说待开发项目从设计一直到竣工验收全过程,都要加强预算的执行,如此方可确保目标效益的实现。但是在实际施工中,如果存在前期设计的调整和变更,将会面临拆除、重建、返工等问题,造成在原预算的基础上增加相应费用,从而导致经济效益下降,同时还会拖延整个施工进度,工期延误,影响按期交房,进而带来合同纠纷风险。另外,在工程施工中,如果管理、监督工作落实不到位,各项施工操作的标准化水平不高,原材料质量把控不严,就会导致工程质量问题,结果直接威胁后续的居住使用,情况严重形成安全隐患的将被政府部门认定为危房,这时大概率是拆除重建,其结果不仅造成企业经济损失,还会影响到企业商誉,可以说是赔了夫人又折兵。如某某园房地产公司在某县开发一片别墅,由于对施工单位所购买的预拌商品混凝土质量把关不严,在房子建造过程中,使用了掺有海砂的预拌商品混凝土,此事被业主知道后,纷纷要求开发商把房子推倒重建,整个事件影响了开发商在购买者心中的形象,也让开发商陷入各项纠纷。即便从设计到竣工验收备案整个过程都顺利通过,但在后期项目交付以后,如果物业管理控制难以落实到位,也会带来一定的风险问题,受到物业公司能力水平的影响,如果难以对小区做到有序的管理,比如物业公司无法控制业主私自搭盖,私自挖地下室等,也会对开发商的口碑和声誉带来负面的影响,不利于开发项目品质的实现。

(四)法律风险

房地产企业所面临的法律风险,主要产生于房地产的经营开发行为,其行为可能存在背离或者是触犯法律,就会造成风险的出现。比如项目的合法性,这是一个摆在首要地位的法律问题,正常情况下如果项目具备以下条件就能证明项目的合法性:首先依靠出让获得国有土地使用权;其次,具备房地产企业的相关资质;最后,即将进行的项目建设需通过主管部门的行政审批。但是在实际的工程建设中,由于开发商私自更改设计参数、项目用途,更改之后的内容如果难以得到政府的认可,那么在工程竣工以后,就不能做到备案的通过,阻碍房屋后期产权证的办理以及对外销售。房地产企业的法律风险有些是可预见的,有些是难以预见的,具体的法律风险表现在:第一,土地受让风险,由土地受让所带来的纠纷问题。第二,基于多方合作以及联合建设而成立的项目公司在开发经营过程中,联建各方对利润分配方式、经营管理策略等意见不统一引起的纠纷和矛盾。第三,房屋拆迁时引起的风险,由于房屋所有权人对房屋拆迁和赔偿意愿引起的纠纷。第四,在早期的开发阶段,和施工方针对设计规划的问题所存在的纠纷,对于这一阶段也有可能会受到项目抵押的影响,而带来法律风险。第五,在销售房屋资产过程中,所出现的认购以及钱款纠纷。第六,工程结算阶段产生的纠纷,主要表现在工程竣工验收结算时,建设单位与施工单位对工程结算的具体事项产生分歧。第七,针对后期管理出现的如房屋质量、收楼条件、产权证的延期办理等纠纷问题。

二、房地产企业经济风险管理的防范措施

(一)合理制定和落实企业战略

作为资金密集型行业,房地产企业在经营发展过程中,战略的制定起到至关重要的作用。因此要确保战略方向的正确,如果出现战略方向的错误和偏离,会影响到资金投入的回报,给企业带来严重的危害,甚至会带来企业倒闭的风险。首先,要针对房地产的目标客户群体做到重点关注,结合实际情况,在战略制定之前要做好市场调研,把握目标客户群体的特点,这样才能够结合潜在需求,进行项目规划和建设,确保所建设的房产能够满足目标客户的需要。其次,要对企业内外部环境和条件进行充分的考虑,在此基础之上,通过综合分析与研究,确定发展战略能够满足自身的发展需要。房地产企业具有差异性的优势,在发展的过程中,也将进行多样化产品的打造以及市场领域的开拓。所以,房地产企业要结合自身的资源优势,扬长避短,开发所擅长的领域,明确科学的成长方向。根据国家的各项政策方针,确定合理的发展战略,提高决策的科学性。最后,要对房地产开发行业的特点,做到充分考虑和把握。房地产开发存在特殊性,在获得地块的阶段,就已经明确具体的用途。所以在战略制定的过程中,要在考虑行业特点的基础之上,根据所规划的地块的用途,进行战略方向的制定。

(二)控制融资风险

首先,进行融资渠道的增加。为了进一步提高自筹资金的比重,可以依靠股本扩充的方式来实现。另外对于一些房地产投资企业,也可以依靠母公司的支持,对于资金实现重要的保障。另外,为了获取更多的建设资金,要积极地加强与金融机构之间的合作,在项目开发建设的过程中,通过与金融机构之间的密切沟通和配合,从银行方面获得资金支持和保障。也可以依靠企业债券的发行,或者是信托融资的方式,获得足够的资金,确保在企业发展的过程中,不会出现资金短缺的问题。其次,强化资金管理。房地产企业要加大对预算管理的重视力度,在企业内部构建完善的控制制度,有效管控经营成本,从而实现资金节约的目标,促进资金的高效率流动,确保资金能够维持在正常的运转状态。房地产企业要针对投资管理工作加大重视力度,在项目前期的准备阶段,加强项目可行性分析,同时还要有效地预测投资回收周期。另外企业要不断地提高投资决策管理水平,进一步完善和优化投资决策渠道,在最大程度上,规避投资风险,缓解企业资金流动压力,确保企业持续健康发展。最后,金融监管机构要不断地优化健全房地产金融体系,针对风险问题,构建相应的预警系统和防范机制。关于我国房地产金融发展而言,针对金融风险预防方面的工作依然有待加强和完善,缺少系统的金融风险预防体系。因此就要在构建和完善金融法律法规以及监管体系的基础之上,通过风险防范和资金信用体系的建设,维持房地产市场发展的稳定性。

(三)强化房地产经营控制

针对房地产企业所具有的经营风险而言,通过内部控制的落实和开展,能够做到有效地避免。在内部控制工作中,要按照适应性、全面性、制衡性等多种原则,进一步的明确各部门以及各项工作职责,降低管理工作所产生的决策失误的概率。为了进一步强化房地产企业的风险控制,在最初的规划设计阶段,就要落实相应的风险防范工作,提高规划设计的水平,降低后期返工的概率。针对在建设过程中的各个工作环节,要严格加强质量的管理和控制,确保经营目标的实现,在最大程度上规避经营风险。在企业发展的过程中,要对外部经营环境有充分认知。随着房地产企业的发展,经济环境以及国家的各项政策都会影响到企业的发展状况,所以企业要从经营环境的角度,不断地加大研究和分析的力度,对市场做出科学的预测。在完成房产交付以后,也要加强对物业公司的管理,从而为企业赢得良好的业主口碑。依靠高质量的工程以及服务管理,打造高品质的企业形象,有助于企业产品后续的开发和销售的顺利开展。

(四)防范法律风险

首先,促进项目运作体系的构建和完善,提高各项工作流程、项目报告以及各种手续依据的规范性,从而打造完善的项目运作体系,严格按照国家的各项法律政策的规定来开展。其次,在房地产企业的内部构建合同管理体系。在企业的各项经济往来事项中,合同作为其中的重要载体,如果合同以及相关的文件不具有较高的规范性和严谨性,甚至存在一些不合法的问题,那么也容易出现法律纠纷,造成法律风险。因此,就要注重对于合同管理体系的完善,建立对合同履约信用和相应能力的审查机制,同时还要强化合同定价管理,依靠具体的机制,确保招投标等各项制度的严格落实。并且建立相应的合同管理制度,为合同管理工作的开展,提供重要的制度保证。从公司内部的角度出发,进行规范性固定合同文本的制作,并组织涉及合同运作的人员,进行专业的培训。再次,在企业内部增强员工的法律风险防范意识。企业内部的员工要针对各项法律法规以及政策规划,做到认真学习和研究,熟知文件规定的内容,同时还要积极地关注政策的调整和法律法规的变化。最后,通过外聘的职业律师与企业内部法务工作人员的配合,不断地提高法律问题的解决效率。让外聘的律师事务所主要来处理涉及企业重大事项、危机事件以及诉讼案件,而公司内部的法务人员负责处理日常的各项法律事务。通过企业内部法务人员和律师事务所之间的配合,在企业中构建一个完善的法务双险机制。

三、结语

综上所述,在房地产企业的经营活动中风险问题的存在,会对企业的发展造成不利的影响。因此,为了促进房地产企业市场竞争力的提高,确保实现经济效益,就要加大对于风险管理的重视力度,提高企业的风险管理能力和水平,强化风险问题的防范与化解。

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作者:陈良珍 单位:永春县建设工程质量安全与造价事务中心