房地产公司规章制度十篇

时间:2023-04-11 15:41:03

房地产公司规章制度

房地产公司规章制度篇1

重要提示:

一个不遵守制度的人是一个不可靠的人!制度只能对君子有效.对于小人,任何优良制度的威力都将大打折扣,或者是无效的.金豪公司的合格员工应使自己变成君子.

誓言

我将认真地阅读这本手册内容,努力使自己成为金豪公司的合格员工,靠近君子,远离小人.

我将非常珍惜该手册,只要在金豪公司工作一天,它将都伴随着我.

如果我因故离开了金豪公司,我会严肃地将此手册还给金豪公司

宣誓人(签字):

目录

一,前言……………………………………………………3

二,文化篇…………………………………………………5

三,制度篇…………………………………………………7

(一)员工守则……………………………………………7

职工守则……………………………………………8

(二)管理制度……………………………………………9

1,人事管理制度………………………………………9

2,工资管理制度………………………………………10

3,奖励制度……………………………………………11

4,惩罚制度……………………………………………12

5,考勤制度……………………………………………13

6,休假制度……………………………………………14

7,财务管理制度………………………………………15

8,财务报销制度………………………………………16

9,社会保险管理制度…………………………………17

10,医疗费报销管理制度………………………………18

11,工伤事故处理………………………………………19

13,卫生制度……………………………………………21

12,档案管理制度………………………………………22

13,公文办理制度………………………………………23

14,学习及培训制度……………………………………24

(三)工作职责……………………………………………25

1,董事长工作职责……………………………………25

2,总经理工作职责……………………………………26

3,副总经理工作职责…………………………………27

4,综合部经理(办公室主任)工作职责……………28

5,工程部经理工作职责………………………………29

6,销售部经理工作职责………………………………30

7,会计工作职责………………………………………31

8,出纳工作职责………………………………………32

四,特别提示……………………………………………33

前言

为进一步深化企业管理,充分调动发挥公司员工的积极性和创造性,切实维护公司利益和保障员工的合法权益,规范公司全体员工的行为和职业道德.结合《公司法》和《劳动法》的相关规定,建立一套健全的管理制度,以促使公司从经验管理型模式向科学管理的模式转变.

发展是永恒的主题.在运作规范化的企业组织中,体现其管理模式特性的是企业的管理制度.建立管理制度的目的是为了适应环境变化,调控企业行为,保证稳健,快速,健康运行,促进企业的发展壮大.

公司要建立一套健全的规章制度:正如一个人要有健全的四肢及协调性,各司其职,按章办事.一个企业更是如此,管理制度是否健全这尤其重要,制度是企业发展之根本,一个企业如果没有健全的制度其发展空间是非常狭隘的,更重要是企业形象却是在一系列看似繁杂的制度中体现出来的.因此建立一套健全并行之有效的企业管理制度是企业发展的法宝.

创新是灵魂,是动力,是源泉.21世纪是创新制胜的世纪,成功的企业背后必定有一套规范性与创新性的企业管理制度在实施.公司秉承"以人为本"的理念,鼓励一切创新的因素充分涌流.我们遵从国际通用"G"原则,遵从市场行为准则,遵从政策法规要求,符合现代企业制度下的企业经营管理的需要,致力于促进公司的可持续发展,涵盖公司组织和运行,企业文化,提品以及营销管理的全过程,努力实现公司内部创业,资源分配,资源吸引的有效重组和整合,最大程度挖掘公司的潜力,发挥公司的效能.

要确立企业的品牌意识:首先要推崇企业的文化建设,我们倡导社会的诚实守信,我们坚持用时展的要求审视自己,以改革的精神加强和完善自己.在市场竞争日益激烈的今天,公司要想永立潮头就要以品牌占领市场.品牌是一个企业重要的无形资产,也是企业持续发展的动力之一.品牌是企业通过对自身的产品,质量,特色,管理,服务,技术,经营理念,企业文化等信息进行全面的宣传所形成的一个企业的公众形象,这就要求我们作为一个金豪人的言行举止要始终有一个衡量的尺度,因为你的一举一动所代表的已不只是你个人,同时你所代表的是金豪形象.要使"金豪"这个品牌深入人心,使"金豪人"感到自豪不仅仅是喊几句口号,做做样子,而是要求每一个员工把这种精神贯彻到实际行动中.

公司要确立企业发展信念:凝聚力是企业得以持续发展的长久动力,作为一个金豪的员工要时刻充满自信,对金豪的未来充满必胜的信心,真正做到以公司的发展壮大为己任.公司的发展是双方面的,达到员工的个人事业追求与公司总体目标的真正融合,使公司整体得到可持续发展.创造员工与公司共同发展的平台,达到公司整体和员工个体的全面发展.

公司要确立企业文化定位:企业文化意义在于它是为了保证企业的生存和发展,使企业组织具备不断改进的能力,从而提高企业组织的竞争力.从另一方面来讲企业的竞争力来自于对企业自身文化的不懈坚持.而一个企业文化主要体现在:有以人为本的经营理念;树立以市场为导向的经营策略;加强员工自身的素质锻炼;建立完善的企业规章制度.

公司要树立一种企业精神:企业精神是企业内在的动力,我们应强调人本意识:树立人的价值高于物的价值,共同价值高于个人价值,社会价值高于利润价值;文化意识:力求创新,提高品位;未来意识:走可持续发展的道路,有使命感责任感,不断创新,超越自我;诚信意识:要牢固树立诚信为本的经营理念,把开发的项目看成是企业形象的化身.

把企业做大做强是最终目标.不是片面追求丰厚的收入,而是大家都有一个和谐的生活状态和工作环境,能实现自己的理想和价值,追求大众对金豪的认知,社会对我们的肯定.

愿我们的员工融入金豪公司的发展壮大,愿金豪公司融入创建和谐社会的似锦前程!

文化篇

企业宗旨:为顾客创造价值为企业创造利益

为员工创造财富为社会创造繁荣

企业作为市场经济的主体,要正确处理社会,股东,顾客,员工的相互关系,不可失之偏颇,四者相辅相成,缺一不可.金豪要做的事,就是让顾客,员工,股东,社会"四满意".同时,以此作为金豪的公开承诺,以体现出金豪存在的社会价值.

企业精神:艰苦奋斗开拓创新

诚实做人踏实做事

艰苦奋斗,是一种美德,没有创业,工作的艰辛和永不停息的奋斗精神,则不能成就今天的辉煌,更不能体会成功的来之不易.

金豪将以实际行动鼓励和呵护员工的开拓创新精神,创新精神是企业能与时俱进的动力和发展的源泉.

对一个人来说,要做到老实人,说老实话,办老实事.对一个企业来讲,人人都要讲真话,干实事,只有这样才能认识自己,认识别人,认识社会,只有知己知彼,才会明白自己的缺点和短处,也才会虚心学习别人的优点和长处.讲真话难,干实事更难,知难而进,既是我们的传统,更是我们要不断延续,永久保持的精神.

经营理念:规范管理恪守诚信

追求卓越务实创新

实行规范的管理制度,是一个企业做大做强所应具备的先决条件.管理出人才,管理出效益.没有规范的管理,要把企业做大做强则是一纸空谈.

诚信为企业立足之本,是我们做每一件事所必须遵循的最根本,最重要的行为准则底线.是每一个金豪人所必备的美德,是公司对外的一种形象.同时也是企业立足之本,生存之道.

"卓越"是一种永不妥协,一种超越自我的精神,只有不断走在时代前列,企业才能有永远的生命力.

从实际出发创建对社会,企业,员工有益的价值,是我们办企业的根本,因此一切行为都必需围绕"务实"二字,不能夸夸其谈;要讲求实效,又必须以"创新"为手段,在组织,制度,决策,管理等各方面创新,形成创新机制,才能使企业获得发展与壮大.

企业目标:树金豪形象创金豪品牌

我们追求的目标,更多的应着眼于锤炼企业的核心竞争能力,培育企业创造价值的能力,扩大企业的影响力.不是单纯的以利润最大化为目标.而现代企业竞争的核心即为抢占市场,因而金豪诚信形象的树立和创建金豪品牌,则至关重要.不是在任何一个年代都能创造现代公司,而在中国经济欣欣向荣和金豪事业蓬勃发展的今天,完全可以创造,机不可失.

企业哲学:财空人聚财聚人散

取之有道用之同乐

从企业的角度理解,财空人聚,此处"财"是指一切可用的资源,包括利润,"聚"指对资源进行合理配置,整合开发;财聚则人散,此处"财"是指已开发整合的资源或已形成价值,"散"指将赚取的利润,资源投入到再发展中去.

从员工的角度理解,员工得到了应得的报酬,就会聚在金豪事业的周围,献计献力;如果员工的价值实现不合理,员工就会离心离德,离开公司.而员工要取得应有的报酬,实现自身价值,靠的是诚实劳动.

无论是企业还是员工,在"财"的聚散上均要体现"有道",企业讲"得道多助,失道寡助",而"用之同乐"则是共同的目的.

企业道德:外树诚信形象内育职业忠诚

每一位员工,都应该做到"企业内—优秀的金豪员工,企业外—文明的社会公民",在作为"自然人","企业人"和"社会人"等方面形成有独特行为内涵的"金豪人"形象.作为"自然人"时,生活方式讲文明,有修养;有知识,爱学习;身心健康,艰苦奋斗等.作为"企业人"时于主人活,尽主人现;遵纪守法有现代企业员工的风采,时时处处体现出一种高素质,高风尚,高品质等.作为"社会人"时要维护公司形象,宣传公司形象;对公司不利的事不参与;对公司不利的话不说;体现出对公司的高度自信和作为金豪人的荣誉感;利用各种机会搜集对公司发展有利的信息资料,尽力促成有关方面与公司的合作;遵守法律法规,维护社会公德等.

不论在企业内还是在企业外,"诚信形象"需时刻保持.诚实是做人之本,守信是立事之根.诚实守信,对自己,是一种心灵的开放,是对自己人格的尊重;对他人,是一种交往的道德,是一种气魄和自信;对企业发展,则是一种精神,是无形资产,更是管理价值的有效提升.打造"诚信形象"是长期工程,需从我做起,从身边小事做起.

职业忠诚,是指对自己所从事的职业,事业,岗位忠诚.同时把自己所设计的人生目标与企业目标融于一体,这是最好的效忠企业.

企业作风:

不赶时髦不搞形式走自己的路圆自己的梦

赶时髦,搞形式,讲假话,最终都不可能达到我们的目标.要去伪存真,认准目标,自己的路自己走,自己的梦自己圆.

思路决定出路作为决定地位

一切都是人为时间检验行为

怨天尤人没有出路,消极悲观走向死路,世上没有救世主,只有通过发展自己提高自己,才能自己救自己.对一个人,对一个事业来说,都是这样.生活中,你怎样对待别人,别人就着对待你,工作中你流了多少汗水,就一定会得到多少回报.

一个人有多大的作为就决定着有什么样的地位,一家企业给社会做出多大的贡献,也同样有着什么样的地位,这所有的一切都靠人为.而行为的对和错得依时间来检验,反过来,也就因为如此,我们所考虑的事情,所做出的决定及将付诸于行动前都要想得长远些,更加负责任些,要经得起时间的考验.

天上不会掉馅饼地上没有免费午餐

从来没有救世主一切都靠自己创造

播种才有收获,付出才有回报,只有不断创造才能更好的生存和发展,世上本来就没有救世主,一切得靠自己创造,一个人是这样,一家企业乃至整个社会同样如此.

做人:忍一时风平浪静退半步海阔天空

做事:进一步海阔天空退半步前功尽弃

我们的事业不进则退,只有前进,别无选择.干好事业只要我们认定目标,百折不挠,充满信心,齐心协力,尽心尽力,坚忍不拔勇于学习和改进,努力,努力,再努力,向前一步,就是海阔天空.但是,如果我们有半点投机的想法和怠慢的表现,存在一点侥幸的心理,我们就会前功尽弃.最后是死路一条.

金豪规划:

1,目标:通过市场,管理,资源的创新整合,构建顾客忠诚的金豪制造品牌与市场网络体系,实现利润回报,顾客忠诚,管理潜能,创新学习的同步提升.

2,方针:管理信息化,服务网络化,发展品牌化,合作全球化,资本市场化.

管理信息化是指从以派员直接参与所属企业管理过程运作,事中及事后风险监控与消除,向以健全管理信息搜索与分析制度,以信息整合业务流程,事先掌控预警经营管理风险与帮助所属企业提升管理水平.

服务网络化,是指从以技术,生产,个人营销为核心的市场体系,转化成为以终端服务,快速响应,品牌忠诚为核心的市场网络,为集团相关业务拓展提供市场进入通道.

发展品牌化,是指充分重视技术开发产品质量,配送便捷,终端服务,积极利用集团已有资源,使更多地转化为集团的品牌优势,以提高集团产品最终顾客的忠诚度.

合作全球化,是指在处理与产业链上下游及同行关系时,需重视相互之间优势互补,市场共创,利益分享运作机制的建立,通过有选择地建立战略伙伴关系,增强企业的技术,生产,市场优势.

资本市场化,是指要创造一个规范的投资环境,加快国际资本与民众资本的进入,使金豪向资本实现国际化,股份化并最终走向证券化,全面与国际接轨.

3,措施:"三个一切",即联合一切可以联合的力量,利用一切可以利用的资源,调动一切可以调动的积极因素.

实施"三个一切"需要以"三个必须"为前提,即要想联合,必须拥有;要想利用必须付出;要想调动,必须善待.

具体以"三个围绕"确保"三个一切".即围绕发展企业生产力,联合一切可以联合的力量,打牢企业发展的实力基础;围绕提高员工素质,调动其积极因素,打牢企业发展的智力基础;围绕为社会做贡献,利用一切可以利用的资源,打牢企业发展的资源基础.

只有更广泛地联合社会力量,更有效地利用全球资源,更充分地调动积极因素,让一切创造财富的源泉充分涌流,没有办不成的事,没有办不好的企业.

制度篇

员工守则

1,遵纪守法遵章守制

2,爱企如家爱岗敬业

3,诚实做人踏实做事

4,服从领导服从分工

5,尽职尽责尽心尽力

6,廉洁奉公勤俭节约

7,诚实守信严守秘密

8,相互尊重互敬互爱

9,文明礼貌讲究卫生

10,待客如宾服务为本

十不准

1,不准蒙骗说谎6,不准油腔滑调

2,不准拉帮结派7,不准酗酒

3,不准打骂偷窃8,不准损害公物

4,不准随地吐痰9,不准游嬉好闲

5,不准欺上瞒下10,不准自以为是

职工守则

1,遵纪守法,坚决服从有关上级的管理,杜绝与上级顶撞.

2,禁止对公司的职工品头论足.禁止对公司的制度及公司处理问题的方法和其它一切与公司有关的事宜进行议论.如对某些问题不理解或不认同可通过书面方式反映或要求公司召开专门的会议倾听你的陈述,以便公司做出判断.

3,不得谈论其他职工的工作表现及自己对该职工的看法,更不得探听其他职工的报酬及隐私.

4,职工之间的关系要简单化,不得勾心斗角,互不买帐.如有此情况发生,只要影响到公司的利益,将受到严肃处理.

5,工作时间要衣冠整齐,不得打闹,不得穿拖鞋(特殊工作除外),不得影响别人工作.

6,不得有意怠慢工作或工作不努力.

7,必须做到笔记本不离身,对客户的疑问,上级安排的任务及同事拜托的事情都应做记录,并尽快落实或一一答复(回话).自己解答或解决不了的问题应立即解释清楚并向有关人员汇报,任何事情都必须有个回话.杜绝石沉大海,有始无终.

8,对公司要忠实,不谎报情况,不散布流言蜚语及报喜不报忧.

9,不得向公司提供假文件(假文件包括:假证书,假体检报告,假证明信等一切文件及其复印件或涂改过的文件)这在现代社会里是极不道德与违法的行为.

10,讲文明,懂礼貌,不说脏话,粗话;真诚待人,不恭维成性,不溜须拍马成习.

11,一个好公司对某些人来说如鱼得水,对另外一些人来说则如喝毒药.金豪的任何一位职工都有权利做出以下两种选择:

⑴职工如果有辞职想法的,请尽快办理辞职手续,公司可以考虑给予一定的补助;

⑵可以请1至3年的长假出去闯荡,公司为其保留公职及工龄.

如未做出以上选择的职工,若擅自议论同事或公司事务的,一经发现立即解聘.

12,不得对外吹嘘,炫耀金豪公司及有关的事情.树金豪形象,为金豪增光.

人事管理制度

1,公司用工实行劳动合同制,岗位实行聘任制.总经理由董事会聘任.副总经理,总经理助理,部门经理由总经理聘任.部门副经理,员工经部门经理提名由总经理聘任.

2,新聘员工实行先试用后录用的原则,试用期为三个月,试用期满经考察合格者可正式录用,双方根据《中华人民共和国劳动法》和国家有关法律,法规,规章及公司依法制订的各项规章制度,在平等自愿,协商一致的基础上签订《劳动合同书》,同时签订《岗位聘任书》.

3,在劳动合同期内,双方在平等自愿,协商一致的基础上,可以对合同进行变更,解除和终止,《劳动合同书》的相关条款将对以上情形予以明确.

4,在聘任期内,根据员工的品德,能力,胜任聘任约定岗位工作的程度,业绩,遵守公司规章制度等情形,公司依据国家法律法规,公司制订的规章制度,有权解聘,换岗直至解除劳动合同.对造成经济损失严重者和影响恶劣者追究赔偿责任,构成犯罪移送司法机关处理.

5,劳动合同期和聘任期满,公司对能遵守规章制度,工作业绩显著者优先录用和聘任.

6,员工养老保险等福利待遇按《职工福利及报销制度》执行.

工资管理制度

为明确公司员工的工资待遇,规范公司对员工工资的发放标准,充分调动公司员工的工作积极性和创造性,特订立本制度:

公司员工工资实行基本工资,职务工资,职称工资,加班工资,工龄工资,考勤工资等相结合的工资制度.

一,员工工资每月16日准时发放,遇节假日顺延.

二,基本工资标准为:

董事长:1600元/月总经理:1200元/月

副总经理:1000元/月部门经理:600元/月

部门副总经理:500元/月一般员工:400元/月

三,职务工资:

董事长:800元/月总经理:600元/月

副总经理:400元/月部门经理:200元/月

部门副总经理:100元/月

四,职称工资标准:

高级职称(包括大学本科):200元/月

中级职称(包括大专学历):100元/月

初级职称(包括中专学历):50元/月

五,加班工资标准:按平时公司发放员工工资的两倍计算

六,工龄工资标准:

按在公司实际工作年限计算工龄,第一年每月50元,以后按此幅度逐年递增,按月发放.

七,考勤工资标准:

月全勤奖每月50元,全年满勤奖600元.(每月出勤28天为满勤;请假三天内工资据实发放,超过三天以上部分全额扣除).

八,补助:过节费标准(50—200元),另外夏天降温费及冬天烤火费由公司定额定时发放.对工作做出特殊成绩或有突出贡献者,年终公司给予重奖.

九,其他奖惩按公司有关制度执行业绩工资另定.

奖励制度

1,工作中的改革,创新被采纳并给公司带来效益的,奖励100—500元;

2,发现重大问题并及时解决,为公司减少不必要的损失,奖励100—500元;

3,工作中任劳任怨,却遭他人无理排挤,打击,但为了公司的利益,而不计较个人得失,奖励200元;

4,发现有损公司形象和利益的行为,

5,一年中,连续5次获奖励,年终再次给予5次奖励的总和.

惩罚制度

1,对公司不忠实,谎报情况及散布流言蜚语的,开除.

2,对公司及公司的职工(包括管理者)的缺点及错误不能正面提出而私下进行议论的,解聘,情节严重者开除;

3,私做交易而谋求非法收入的,开除.

4,由于对公司职能部门及有关人员在行使权力时不能理解又不通过正常渠道申诉,或由于其它任何原因,而擅自对其他职工及人员扬言"不想干了"等类似语言的,解聘.

5,对客户的疑问不解释,不解答,不落实的,罚款20—200元/次;对上级布置的任务,同事拜托的事无回话的,罚款20—100元/次.

6,有意怠慢工作或工作不努力的,解聘;未能完全履行自己的职责的,发现公司财物受损,丢失而不管不问的,解聘.

7,应急情况离开,未交接好自己手头工作而又没向公司汇报的,罚款20元/次.应急请假,正常请假及正常调休,在自己安排的天数内,不能如期回公司又未补办手续的,视同擅自离岗.上班时擅自离岗的,罚款20元—200元/次.

8,工作时谈论与公司无关的话题,说风凉话及冷言冷语的,罚款20元—50元.

9,管理人员如采用正确的手段指出自己的缺点,错误及对自己提出批评的职工采取不理智的态度,泄私愤或打击报复时.罚款20元—200元/次,并免职同时解聘,情节严重者开除.

10,在汇报工作时报喜不报忧,对同事及上级进行

11,上班时,工作有工作的样子,走路有走路的姿势.对丢三落四的工作方法和吊儿郎当的走路姿势,公司将提出严重的警告,五次不更改,解聘.

12,员工在工作时无意中犯了错误而能主动向主管人员承认的,象征性地处罚1元钱;对企图隐瞒错误的要从重处罚.

考勤制度

1,公司员工必须严格遵守作息时间,按时上下班,不得迟到,早退和旷工.

2,公司执行国家有关工作时间的规定,原则上每周正常工作时间不超过42小时,每日正常工作不超过8小时.平时工作如有加班在2小时内不支付加班工资.

3,上下班认真填写考勤记录,实行上班签到,下班签出制度.上,下班考勤记录由办公室负责统计,并于月初将上月考勤情况及时报送财务部作为扣发工资,支付加班工资和发放满勤奖的依据.

6,迟到,早退超过五分钟则一次扣款2元,超过10分钟则一次扣款4元,超过三十分钟扣半天工资,超过一个小时的视为旷工一天,一个月累计迟到达三次视为旷工一天,旷工一天每次扣50元,每月旷工三天当自动离职.

7,公司实行月满勤奖和年满勤奖制度.每月上班28天为满勤,月满勤奖为50元/月,连续12个月满勤为年满勤,奖为600元/年,经考核达到满勤标准的员工满勤奖年终公司一次发放.

8,上班外出办事需要向办公室或部门经理讲明所去地点,时间,所需办事宜,如有不相符而影响工作的按旷工处理,上班时间无事不离岗,不串岗,不做与工作无关之事.

休请假制度

1,公司建立调休,请假制度.部门经理以上人员休假,请假半天,员工两天以上(含两天)应提前半天向总经理报告,履行手续经批准后方可离岗;部门副经理,一般员工休假,请假两天由部门经理视工作情况予以审批;所有休假,请假均由办公室进行登记.未请假离岗视为旷工.

2,每月工作平均天数为21.17天,加班计发工资,请假扣发工资以此标准计算.婚,丧假按国家有关规定办理;女员工产假为30天,哺乳期内,上下班时间每天缩短2小时.

财务管理制度

1,公司财务收支严格执行"收支两条线",不得坐支现金.当天发生的经营收入当天必须存入银行.

2,收款收据,发票,现金支票,转账支票等重要凭证和票据由会计统一管理,登记,不得缺号,跳号使用,领用,收回作废(联数齐全)存根收回由会计设立专项登记簿登记.

3,公司的费用开支标准严格执行财政部门,地方政府,董事会或经理办公室所规定的标准,不得超标,尽量减小财务支出.

4,财务印鉴必须分离保管,财务收支日清月结,财务手续合规齐全.

财务报销制度

1,费用报销严格执行先审核后报销的制度.一切费用的报销应先由会计按规定的标准审核,经总经理审批后方可报销.

2,公司财务支出实总经理一支笔审批制度.资金支付凭证必须附有经会计审核,总经理审批的有效票据.

3,费用经办人员应在费用发生后三天内及时报偿.费用报销原则上实行两手制,一人经办,一人证明.

4,因工作需要出差车船费据实报销.

5,住宿费,伙食费省内每人每天按120元包于,省外每人每天按160元包于,由会议统一安排的食宿费据实报销.

6,董事长,总经理手机费据实报销;副总经理,总经理助理,总工,总监手机费每月180元内据实报销;部门经理,司机手机费每月100元内据实报销.

社会保险管理制度

1,为体现公司对员工的关爱,激发员工的工作热情,使员工老有所养,对符合条件的职工一律申报参加社会养老保险.

2,员工社会养老保险工资标准以400元为起点.缴纳的养老保险费按国家规定执行.

3,员工自愿离开公司时,在公司工作期间由公司承担交纳的养老保险费员工要求带走的按如下标准承担:

(1)在公司工作未满5年的全部由个人承担.

(2)在公司工作满5年而未满10年的本人可享一半.

(3)在公司工作满10年以上的本人可享受全部.

4,聘用的离退休,退养及下岗人员公司不为其购买养老保险.如下岗人员原单位不再为其交纳养老保险金,由其本人将单位已交纳的转到公司,由公司按此制度从即日起为其申报交纳社会养老保险.

医疗报销管理制度

1,公司聘用的员工医疗费已包含在岗位月薪酬中.

2,员工在合同期间内患重病或因工负伤需住院,须持县级以上(含县级)医院住院证明按以下标准报销住院医疗费:

(1),连续工龄满3年整的报销50%,每增加1年,报销比例递增5%,最高不超过90%.

(2),一名员工所报销的住院医药费一次最高不得超过1万元,累计不得超过6万元.

3,员工在合同期内因工死亡,女工孕期,产期,哺乳期所发生的医疗费等各项待遇,按国家,地方和公司的有关规定执行.

4,住院期间按工资额的80%发放工资,不享受补助及有关费用.

5,所报的医疗费的标准按"职工医疗保险"所规定的医疗,用药范围,由办公室同财务部负责审核,报总经理批准.

6.受聘用的退休,退养员工由原单位负责,不享受以上待遇.

7,如公司参加医保,将按县参保规定执行.

工伤事故的处理制度

为了提高本公司所有员工的安全意识,严格执行施工中的操作规程,保证全体员工的身体健康,划清工伤的界线,特作如下规定:

一,工伤的界定

1,为了公司的利益,敢于同坏人坏事作斗争,在保护公司财产的过程中与坏人斗争并被坏人打伤的,应为工伤事故.

2,上班时间在工作区域内因由于领导指挥不当或因机械发生意想不到的故障而致使工人或操作人受伤的(操作人员必须是按操作规程使用机械),应为工伤事故.

3,因公外出办事所发生的一切意外事故,应为工伤事故.

4,驾驶员因公在外开车,因对方违反交通规则而造成的事故致伤的,应为工伤事故.

5,因履行职责而遭他人报复致残,致死的,应为工伤事故.

二,非工伤界定

1,严禁酒后上班.因酒后上班所发生的任何伤亡事故,不但不能作为工伤事故处理,而且还要对当班领导给予一定的处罚.

2,施工所用的机械应由专业人员操作.如非专业人员操作机械而发生的事故不属于工伤事故.

3,不服从领导安排,不按公司的有关安全规定办事而发生的事故,属于蓄意违章,不属于工伤事故.

4,不管什么时间(尤其是上班时间)做私事所发生的事故,不属于工伤事故.

5,不管是什么时间在任何地点,因打架斗殴造成的伤亡事故,不属于工伤事故.

6,对公司隐瞒病情,后因暴病伤亡,不属于工伤事故.

7,驾驶员酒后开车,属于故意违章行为.如发生任何事故都应由本人负责,公司不报销任何费用,更不作为工伤处理.

8,在工作中蓄意违章并因有自杀动机而造成的任何事故,不属于工伤事故.

9,公司发给职工的安全防护品在施工时应穿戴好,因不穿戴安全防护品所造成的事故不属于工伤事故.

三,工伤事故的赔偿

1,不论发生任何事故,首先应本着救死扶伤的人道主义精神,将受伤人员立即送往医院医治,然后再根据事故的原因,确定事故的性质.

2,工伤事故者在治疗期间的医疗费用全部由公司报销,并发给全额工资,但应出具县级以上(含县级)的医院或公司指定的医院开出的发票和病历.

3,工伤需要住院治疗,生活不能自理,需要他人(非公司职工)看护的,其看护人员的工资由公司发给,工资数额参照当地的小工工资.

4,因工伤不能上班需要休息者,应出具县级以上(含县级)或公司指定的医院开出的证明.公司根据医院的证明发给受伤者工资.(半年以内100%,半年以上每天18元人民币)

5,因工伤致残而丧失劳动能力的,应出具县级以上或公司指定的医院开出的证明.公司根据医院的证明,一次性发给受工伤者生活费及补助费.数额由公司按受伤者在公司的工作年限及本人的家庭情况而定.

6,因工伤而死亡的,公司根据死亡者的年龄及家庭情况一次性付给人民币壹万至伍万元整.

7,非工伤死亡的,公司根据死亡者的年龄,发给相当于本人一年中月平均工资数额的抚恤金,另加丧葬费500元人民币.

卫生制度

为规范员工日常行为,营造一个舒适,健康和谐的办公环境,维护公司对外整体形象,特制定本制度.

1,每天上班后应将办公室打扫干净并整理好各自办公桌上的文件及材料;

2,每周末对公司整体环境进行一次集体大扫除,

3,不得在办公室乱扔纸屑及烟头等垃圾,更不得随地吐痰.

4,应保持办公桌上的文件,办公用品等摆放有序,不得乱扔乱放,杂乱无章.

5,保持洗手间卫生,用后必须认真冲洗,否则会是对他人的不尊重,从而影响工作.

6,报刊杂志阅读后应及时放回报刊架,按序摆放.不得随意堆放更不得四处乱扔.

7,应保持楼梯,走廊等公共区域的卫生,

8,作为金豪公司的员工应注意个人卫生.否则会给他人带来不好的情绪.进而影响工作

档案管理制度

1,为加强对文件统一管理,防止文件丢失,公司办公室设立文件收文登记簿,签发意见簿,逐日逐项登记清楚.

2,收到的文件应及时交总经理或部门分管经理阅示,对不按制度办事所造成的损失,按本规章制度的奖惩制度执行.

3,要建立健全的档案管理体系,档案的分类应科学合理,各归档的资料应收集齐全,装订成册,鉴定准确.

4,对档案要实行科学管理以保证档案资料的保管安全.

公文办理制度

为进一步规范公文办理程序,提高办文效率和质量,按照"明确分工,各负其责,加强协作,统一管理"的原则,对公司的收发文进行规范管理.

一,收文办理:

1,凡是收文,一律由办公室登记,并根据文件内容,由办公室签批拟办意见,分别呈送各级领导阅示及有关科室办理,急件及时送办.

2,承办科室应按文件时限要求抓紧办理不得延误,推诿,对不属于本科室职权范围或不适宜本科室办理,应当迅速退回办公室并说明理由;总经理签批由具体科室或个人负责办理,则必须按吝惜经理要求办结.

3,对已办结的公文,各科室均应及时送交办公室归档.密级公文办完后立即送交,业务指导性公文需留用的,可采取复印件的办法备用.

4,签收登记后批办的文件,由办公室负责催办.领导批示限期办理的文件,重点催办并及时反馈办理结果.

5,未按办文程序直接送总经理的公文有关科室在接到总经理交办的公文时应到办公室进行补办登记,签收手续.

二,发文办理:

1,根据本规章制度确定的科室职责,各科室在职责范围内需要对外发文的,由各科室拟定文稿,经总经理批示后发文.

2,公文送总经理签发前,应交副总经理及办公室审核.在不改变原意的的情况下,核稿人可对文稿进行删节和文字加工,需对文稿进行较大修改时应提出意见由经办人(主办科室)修改.

3,对外发文一律由办公室发文字号,确定文种,发放范围,打印份数及时间要求.

学习及培训制度

1,为提高公司员工技能素质和适应本企业发展的需要,对业务骨干进行适当的岗位培训和学习,但被培训人员要和公司签订有关培训协议,对国家部门发给的岗位资格证书由公司统一备案管理.

2,公司鼓励员工积极参加相关业务学习,以提高自身业务水平和工作能力.通过学习取得相应的资格,职称后,公司将按级别给予一定的奖励.

董事长工作职责

1,根据《公司章程》,《公司法》等有关法律,法规的规定制订公司相关管理制度和办法,以便规范公司的行为.

2,召集和组织召开董事会会议,聘任,解聘总经理,直至解除劳动合同.对认为不能胜任本岗位工作的其他员工建议总经理解聘,换岗直至解除劳动合同.

3,召集和组织召开董事会会议,审议和批准总经理提交的工作计划,工作总结,制订对总经理的奖惩制度.

4,召集和组织召开董事会会议,决定公司投资,增资,减资等重大事项;审议和批准总经理提交的重大经营决策,方案.研究和决定总经理提出的其他重大问题.

5,对公司的经营活动,内部管理及执行董事长决议的落实和执行情况进行监督,检查.

6,对危害公司形象,利益,失职,营私舞弊等行为及时进行处理,对造成重大损失的进行责任认定,本着谁出问题,谁负责,谁赔偿的原则,进行处理和处罚.

7,对公司的日常经营活动,管理措施提供参考意见.

8,对公司的资金,财产进行有效管理,保证公司财产安全.

9,签署对外上报,印发的各种重要报表,文件,资料.

总经理工作职责

1,执行董事会的各项决议,组织和领导开展经营活动,自主经营,对重大的经营活动需报董事会批准后方可实施,否则,造成的损失自负.

2,根据《公司章程》,负责公司员工的录用,劳动合同的签订,解除,岗位的聘任换岗及解聘,制订岗位责任制.

3,根据董事会的决议制订和完善管理制度办法,业务操作规程,建立,健全公司统一,高效的组织体系和工作体系,并依此调动员工积极性以及发挥企业经营效益的最大化.

4,及时了解和研究市场,制订公司经营发展规划,业务计划.

5,根据"顾客永远最优先"的经营理念,率先垂范并督促经营人员增加服务意识,加强市场营销,拓展业务市场,提升服务水平,以亲切的服务,科学的设计,可靠的质量,合理的价格吸引客户,树立良好的企业形象.

6,对经营过程中经营人员如严重失职,营私舞弊,损害公司利益和形象的行为要及时按有关制度进行处理,对造成重大损失的应向董事会报告,协助董事会进行处理.

7,定期组织和召开经营通报,分析,决策会议,加强决策民主化,增强经营过程的透明度.

9,审查批准年度计划内的经营,投资,改造,建项目和流动资金贷款,使用.健全公司财务管理制度,严守财经纪律,做好增收节支和开源节流工作,保证现有资金的保值和增值.

10,每年初年初制定年度工作计划,并报董事会批准后实施.年终进行年度总结,对公司经营成果向董事会报告.

副总经理工作职责

1,副总经理在公司总经理安排下工作,具体负责公司分配的相关业务工作协助总经理日常工作.

2,认真执行分管业务,办理公司总经理交办事情,并且及时回报事情办理的结果和执行状况.

3,严格执行公司规章制度,对分管业务范围内工作人员进行管理,督促工作人员办理事务,对自己不能处理或不能及时处理的事项及时向总经理汇报.

4,定期或不定期向总经理汇报业务工作.

5,参与公司重大投资决策,拟订公司相关计划,制度等.

综合部经理(办公室主任)工作职责

1,在总经理统一领导下工作,负责协助处理公司的日常事务.

2,负责处理公司文件的收发以及档案的整理工作.

3,组织重要会议并负责会议报告和综合性文稿的起草工作.

4,负责公司值班,公文处理,来客接待及车辆派遣等日常工作.

5,定期向总经理汇报工作总结.

6,协调沟通公司各部门业务的衔接

7,协助做好公司规章制度的修订,及时做好制度执行情况的检查工作.

工程部经理工作职责

1,正确贯彻执行国家有关技术工作方面的政策,负责落实董事长,总经理关于工程的指示以及相关决策.

2,负责部内主要问题的决策,沟通公司领导与部内工作关系保持统一.

3,负责部内人员的分工,明确任务,下达工作安排.

4,起草有关工程方面的协议,合同,报告,请示,杜绝出现差错,失误,造成公司经济损失.

5,负责工程技术文件及相关的资料的完整准确,以免归档不及时造成工作被动.并对相关的技术文件资料保管妥善,防止外传,丢失,泄密,给公司带来不必要的损失.

6,收集,整理,掌握,贯彻国家及市有关房地产的方针政策,研究各方信息,提供数据,当好领导参谋.

7,及时对工程进行预,决算.

销售部经理工作职责

1,主持销售部日常工作,沟通上下级及售楼部与其他部门的关系.

2,坚持"顾客至上,科学管理"的宗旨,树立良好的企业形象,创造良好的销售环境,充分调动各员工的积极性,并保持团结协作,优质高效的工作气氛.

3,根据总经理的发展规划和市场预测,拟订销售推广计划,报请公司总经理审核.

4,企业法人签订售房合同,并审核其它售楼员签订合同的有效性.

5,负责监督落实售楼款的回收工作.

6,做好售后服务工作,反馈楼盘信息,并努力同新老客户保持良好关系,建立客户档案,以便于工作从老客户处寻找新客户.

7,负责组织售楼人员及时总结交流营销经验,加强业务修养,不断提高业务水平.

会计工作职责

1,根据《会计法》,《企业财务通则》,《企业会计准则》,《会计制度》和《公司章程》的规定,设置会计科目和会计账簿,记录经济业务活动.遵循会计核算的一般原则,对公司的一切经营活动进行会计核算和会计监督.

2,严格执行财务制度和公司有关制度,负责对公司的会计凭证,账簿,报表及其他会计资料进行审核,包括经济业务入账前的审核和入账后的复核.重点审核原始会计凭证的合法性,真实性和手续的完整性.

3,参与制订公司的发展计划,业务计划,考核,分析,预算财务计划的执行情况.向董事会通报业务经营情况,财务制度执行情况.

4,加强财务核算,对公司的经营情况,资金运转情况进行全方位的监督和管理,保证公司财产的安全和完整.

5,保证财务核算的时效性,督促工作人员及时结账,报账,收回贷款,及时进行会计核算,编制会计报表,按章纳税,及时惊醒财务分析,保证会计核算的合法性,真实性,正确性.

6,按照《档案法》,会计档案管理规定,公司档案管理制度等对财务资料及时整理,归档,保证会计档案的合规性和完整性.

出纳员的工作职责

1,负责货币资金的及时收付及结算,确保货币资金的安全,不得流失.

2,审核原始凭证的合法性,对于不合法,不合规的原始凭证,票据有权拒绝付款,对于不符合手续的原始凭证,要求经手人补办手续后再付款.

3,及时登记银行和现金日记账,做到账账相符,日清月结.

4,营业款必须当天缴存银行,做到资金安全,做到收,支两条线,不得坐支现金.

特别提示:

人有两件宝,双手和大脑.

双手能做工,大脑会思考.

做工又思考,才会有创造.

要将复杂的问题简单化,一旦变成简单的问题,就要打起十二万分的精神认真地加以解决.

切记:复杂≠认真简单≠草率

金豪公司提倡的价值观是:诚实,勤劳,有爱心,忌走捷径.切记懒惰是万恶之源.

温馨提示:

我钦佩的是那些不论老板是否在办公室都会努力工作的人,我们也应该同情那些努力去经营一个大企业的人,他们不会因为下班的铃声而放下工作.他们因为努力去使那些漠不关心,偷懒被动,没有良心的员工不太离谱而日增白发.如果没有这份努力的心血,那些员工将挨饿和无家可归.

那些不能胜任,没有才能的人都被摒弃在就业的大门之外,只有最能干的人才会被留下来.为了自己的利益,使得每个老板只留下那些最佳的职员——把公司当家的人.

如果你为一个人工作,以上帝的名义:为他干.

如果他付你薪水,让你得到温饱,你应该为他工作,称赞他,感激他,并支持他的立场,和他所代表的机构形成统一战线.

劳动是成功和幸福之本:

1,人们要享受真正的人生,享受真正的生活,就必须从事这样或那样的劳动.只有在劳动中,人们才能找到无尽的快乐,才能创造美好的生活.

2,懒惰,好逸恶劳乃万恶之源;

3,懒惰是一种毒药它既毒害人们的肉体,也毒害人们的心灵.

4,懒惰对身体带来的损耗要远远大于劳动对身体的磨损作用.

5,一个聪明然而十分懒惰的人本身就是一种灾祸,这种人必然成为邪恶的走卒.

6,让我看看你能干什么.我就能知道你是一个什么样的人

7,战胜无聊苦闷的最好办法就是勤奋地工作,满怀信心地劳动.

8,没有工作比过度劳累更坏,一个人一旦没有工作,他的心就会自己折磨自己.

良好企业的属性:

1,崇尚行动——"去干,去弄,去试,这是我们爱用的格言."

2,贴近顾客——"优秀的企业实际上的它们的顾客靠得很紧.也就是,其它企业只停留于空谈,而优秀的企业说到做到"那些所谓的管理者忙着撰写计划书和制定制度,而优秀的企业却老老实实给每一位顾客提供个人化的优质服务.

3,自主创新——优秀的企业鼓励和呵护员工的个人主义精神和创新行动.

4,以人助产——人是企业最大的资源和财富.

5,价值驱动——价值观构成企业文化的核心.

6,不离本行——脱离本行的多元化和兼并多半得不偿失;谨慎从事,以本身的优势拓展市场的企业更易成功.

7,精兵简政——机构臃肿的企业往往人浮于事,机制僵化,盛行,不易生存.

8,宽严共济——松和紧,宽和严,大的小,少的多.如何调适和把握软和硬这正是管理的幽门和玄关.

房地产公司规章制度篇2

(中国武夷实业股份有限公司,福建 福州 350003)

摘 要:当公司出现僵局的时候,无论对公司还是对公司股东、公司职工及债权人都会带来极大的影响。从经济和效率角度上看,预防僵局的形成更具有意义和价值。公司法给予了股东在制定公司章程时很大的自治空间,房地产开发企业作为一个特殊行业,自有区别于其他公司的特点,本文通过对房地产开发企业章程的前瞻性设计入手,提出预防公司僵局的方法和手段。

关键词 :房地产;章程;僵局;预防

中图分类号:F293.3

文献标志码:A

文章编号:1000-8772(2014)16-0103-02

某中外合资房地产开发公司由甲、乙公司合资设立,甲公司拥有80%股权,乙公司拥有20%股权。甲、乙公司在对合资公司后续开发资金的筹措表决上因出现分歧,互不妥协,无法达成一致,从而严重地影响了公司正常运行,陷入了所谓的“公司僵局”。i

何谓公司僵局(Corporation Deadlock),根据美国最有名的《布莱克法律辞典》的解释,公司僵局是指“公司的活动被一个或者多个股东或董事的派系所停滞的状态,因为他们反对公司政策的某个重大方面。”ii可见,公司僵局是公司正常经营活动中的一种停滞状态,这种停滞状态是由股东或者董事的分歧造成的。按照我国学者的观点,“公司僵局是指公司在存续运行过程中由于股东或董事之间发生分歧或纠纷,且彼此不愿妥协而处于僵持状况,导致公司不能按照法定程序做出决策,从而使公司陷入无法正常运转,甚至瘫痪的事实状态。”上述两个定义大同小异,都强调两方面的事实,即股东或董事意见分歧的僵持状态和公司营运活动的停滞状态。我国《公司法》对公司僵局及其解决办法作了原则性的规定,第183条规定:“公司经营管理发生严重困难,继续存续会使股东利益受到重大损失,通过其他途径不能解决的,持有公司全部股东表决权百分之十以上的股东,可以请求人民法院解散公司。”但这只能说是公司僵局出现后的事后司法救济途径,一则由于公司僵局所带来的损失已经无法弥补,二则解散公司可能完全违背了股东当初成立公司的初衷,是一种不得已的做法。从经济和效率角度上看,预防僵局的形成更具有意义和价值。这就促使我们要思考一个问题:如何来预防公司僵局的形成?

美国学者汉密尔顿曾经说过:“如果缺乏协议,对僵局的任何补救方案都不能完全令人满意。” iii公司章程是公司成立之初,股东之间的一个至关重要的契约,是公司的“宪法”。我国《公司法》中并没有规定公司章程中必须设置预防和解决公司僵局的条款和相关约定。实际公司运作中,股东在制订公司章程时,一般是简单机械的复制公司法律条文或简单套用工商登记机关的公司章程范本,使章程变得形式化、一体化,忽略了在公司章程中应按照各自公司实际需要进行“量体裁衣”,在章程中增加对当公司陷入公司僵局时的应对措施,以致无法有效地预防僵局,僵局出现后也无法依据章程解决僵局。应该说,我国现行公司法给予了股东在制定公司章程时很大的自由空间,公司股东在设立公司时应认识到公司章程对公司运作的重要性,在公司成立之初就应根据自行设立公司所处行业、股权结构、股东特点、资本规模及公司具体情况需要,科学合理地设计公司章程中的表决权、公司的治理机构、制衡机制等内容,防患于未然。房地产开发企业作为一个特殊行业,自有区别于其他有限责任公司的特点,结合法律工作实务,本文从对房地产开发企业章程的前瞻性设计提出几点前瞻性的思考。

一、设计合理的股东(董事)表决权方式

众所周知,房地产项目开发是个资金密集的系统工程,一个项目少则一两亿,多则几十上百亿,合作开发房地产项目的情况非常普遍。在存在有几个股东的情况下,要保证项目公司能高效正常运作,根据股权比例设计合理的股东(董事)表决权显得极为重要。那么设计怎样的股东表决权才能充分保障大小股东的利益,能互相制衡又不失效率呢?

我国2005年《公司法》第44条规定“股东会会议作出修改公司章程、增加或者减少注册资本的决议,以及公司合并、分立、解散或者变更公司形式的决议,必须经代表三分之二以上表决权的股东通过。”分析立法者的本意,《公司法》之所以没有规定这些重大事项必须要由全体股东一致通过,可以理解为也是充分考量了兼顾效率和公平的需要。相较而言,如果某一股东股权达到公司注册资本的三分之二或者以上,即绝对控股的情况下,公司僵局出现的机会相对较少。反之,在没有绝对控股股东的情形下,公司的“人合”性一旦丧失,公司僵局容易出现。可见,如果股东们能遵循法理、按照股权比例在公司章程中设定股东(董事)表决权方式,通常是能够防止公司僵局的出现。

回看文章开头的案例,甲公司处于绝对控股地位,应该完全可以有效地控制合资公司,但甲公司却在明显可以“独裁”的情形下,无法发挥一股独大的优势,出现了无法把控决策的局面。探究其原因,问题的症结就是出在公司章程上。原来,该合资公司的章程将公司章程修改、增减注册资本、合并分立、终止解散等重大事项的表决设定为须全体董事一致通过,除上述以外的重大事项的表决设定为须2/3以上董事且各方至少一名董事通过,而合资公司的9名董事由甲公司派出的7人和乙公司派出的2人组成。不难看出,按此规则,实质上合资公司大大小小的事项都得经过乙公司的同意才能表决通过,当两个股东意见相左时,出现公司僵局在所难免。

现实中还存在这么一种现象,就是股东或董事故意缺席股东会、董事会,造成达不到法定表决比例或人数无法通过表决决议的局面。为了避免此类现象的发生,可以在公司章程中设定默认表决制度,规定无正当理由故意不出席且不委托他人出席或委托表决的股东或董事,视为其同意对所表决议事项的决议,从实际操作上确保股东会的的各项表决事项得以合法通过,保护股东的合法权益。

二、完善股东退出机制

对于房地产开发公司而言,房地产项目的开发建设周期长,涉及面广,当公司陷入僵局时,简单解散公司势必侵害到众多购房者的利益,在出现公司僵局而股东又不愿意解散公司时,股东资本退出模式不失为化解公司僵局的好途径。比如在章程中可以约定,当公司陷入僵局时,非控股股东有权要求控股股东,或者控股股东有权通知非控股股东以约定的或以合理的市场价格收购非控股股东所有股权,确保非控股股东合法利益免受侵害。该约定应当可以认定为股东间意思自治范畴,一经载入公司章程即对所有股东各方产生约束力。要做好股东股权收购,确定一个公平合理的收购价格是一个关键问题,公司还可以预先在章程中规定收购股权的价格计算方法及定价规则,以便一旦条件成就,股权收购就可以顺利启动操作。

三、紧密结合公司具体情况,增强公司章程自治性内容的设定

房地产开发企业快速发展和规模迅速增加的同时,由股东增加投资或通过股东借款满足项目对资金的需求,是几乎所有公司都要面临的问题,但很少有投资者在设立公司时就对公司未来增资的方式、条件、具体操作程序以及股东通过借款或其他融资渠道投入的资金如何处理进行规定,不仅极易引起纠纷,而且给公司的正常经营带来困难。为此,通过公司章程对公司设立后后续资金的筹措及处理进行规定是非常必要的。

(一)股东增加投资的设定

《公司法》第35条规定:“公司新增资本时,股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资”,这一条规定了股东优先认缴新增资本的权利。由于有限责任公司是兼具资合性与人合性特点的公司,不但股东的出资是公司设立的基础,更重要的是股东之间的相互信任。所以,在公司需要增资时基于人合因素的考虑,首先要确定原有股东优先认购的增资认购原则,同时,对增资的程序及审批流程也应进行规定。按公司法规定,一般增资方案的制定应由董事会或董事长根据公司的资金需求及章程规定的原则制订,报股东会通过后再由董事会负责办理与增资有关的全部手续。同时还有必要在章程中设定某些股东不执行股东会增资决议时应该承担的违约责任,比如股权稀释。

(二)股东向公司提供的借贷资金处理

现实中往往会有这样一种情况,房地产开发公司资金有困难,靠公司自身无法解决,但股东各方都不愿意新增注册资本,为了保证公司的正常运转,公司往往希望股东们能愿意按照各自所持股份的比例暂借资金给公司。严格来说,股东们缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额后就履行了法定的出资义务,愿意暂借资金给公司属股东个人决定的事情,公司无法强加义务给股东,除非公司章程有约定,否则股东会无权就此作出决议,股东间也无法彼此强加此义务。退一步来说,即便公司章程已把此类事项约定为股东会决议事项,股东之间对是否向公司提供借款意见也会有不同,如果没有在公司章程中预先设定处理原则,股东无法达成一致时也容易陷入僵局,也仍然没有办法最终解决问题。类似的事项还有股东们愿不愿为公司提供担保等等。

所以,在不损害股东权益、公平对待全体股东的前提下,可以大胆尝试在公司章程中增加约定股东向公司提供借贷资金的相关内容,作为自治约定,约束全体股东。如可以在章程中约定公司如因融资数额不能满足公司正常开发经营需要,股东应承担按股比对应筹集资金的义务,同时享用相应的权利,并且约定如有股东不按此履行,该股东应承担的违约责任或其他股东可以采取的具体措施。通过这种方式促使全体股东都能为公司的发展尽力,也避免股东受制于少数不愿履行义务的股东。

结 语:总之,公司章程的设计应立足于尽量挽救一个公司,在我国《公司法》尚未对公司僵局的解决作出行之有效的规定的情况下,通过对公司章程的前瞻性的设计,有助于避免公司僵局的出现,从而最大程度维护股东和利益相关者的权益。

注 释:

[1] 曾东红,宋佑光:论有限责任公司僵局及其应对[J]中山大学学报(社会科学版),2004,(3).

[2] 鲍为民:美国法上的公司僵局处理制度及其启示[J].法商研究,2005,(3).

[3] Bryan.A.Garner,EditorinChief,Blackps LawDictionary,St.Paul,MN,West,a Thomsonbusiness,2009.p246.

参考文献:

[1] 廖衡勇:论我国公司章程制定的不足与完善.[Z].北大法宝, 2007.

[2] 柏立团:预防公司僵局.[J].董事会,2011.11.

[3] 曾东红,宋佑光:论有限责任公司僵局及其应对.[J].中山大学 学报(社会科学版),2004,(3).

[4] 鲍为民:美国法上的公司僵局处理制度及其启示.[J].法商研 究,2005,(3).

房地产公司规章制度篇3

基本案情

许某于2011年4月以某市A商业银行为被告向该市法院提出诉讼,请求:(1)判令A商业银行办妥其所购得的原B公司抵押房产的产权证及出让土地使用权证,过户费用由A商业银行承担,并承担自2004年11月1日起至2011年4月6日的已付购房款总额的银行逾期贷款利息;(2)判令A商业银行承担案件诉讼费。

其诉称的事实与理由是:许某作为某市C公司股东参与某市法院委托拍卖某市B公司所有的临街商服房产和仓储房产的竞拍活动 ,并于2004年3月12日竞得了临街商服楼一、二楼房产,计价款293.6万元,2004年5月24日某市法院以民事裁定书予以确认。当时所拍卖的房产由债务人B公司抵押给A商业银行,由债权人A商业银行申请法院执行。事后2004年6月14日A商业银行向C公司出具承诺书,承诺在2004年10月31日前负责办妥抵押房产土地证和房屋产权证,但一直未办理。2010年9月27日,C公司又再次去函A商业银行,但至今未办理,明显违约,依照相关法律法规应承担相应违约责任。

经核实,A商业银行确对C公司出具过“负责办妥某市B公司抵押房产出让土地证和房产证”的函件。

焦点问题分析

本案原告许某是否具备适格的原告主体资格

A商业银行作出的承诺函相对人是C公司,作出承诺的行为只可能在A商业银行与 C公司之间产生民事权利义务关系,不可能在A商业银行与原告许某之间产生民事权利义务关系。因此,原告与本案没有直接利害关系,不是民诉法规定的本案适格原告,对其应予驳回。原告诉称其所购房产主要为C公司使用,不仅没有证据支持,而且与许某是否具备本案原告主体资格无法律上的关联。

原被告之间是否存在房地产办证方面的侵权法律关系或合同法律关系

A商业银行没有向C公司办证的合同义务。承诺书的真实意思表示是,A商业银行尽快对C公司竞买的房产解除土地使用权与房屋产权抵押登记,以便C公司在2004年10月31日前办妥出让土地使用权证和房产证。承诺的内容是提供尽快解除抵押登记的便利。A商业银行是B公司房地产的抵押权人,对于进入司法拍卖程序的抵押房产,抵押权人仅对执行法院负有法律赋予的协助义务;对于其他拍卖法律关系人,抵押权人没有协助义务。

A商业银行没有为C公司办证承担办证费用的合同义务。原告认为承诺书的内容包含了承诺人承担办证费用的意思,完全是其主观推断,没有任何证据支持。

A商业银行对原告个人所购得的房产没有实施积极的侵权行为;消极的侵权行为的实施必须以法律条文明确规定了行为人积极行为义务为前提,对原告竞买到的房产没有法律规定A商业银行必须为其办理国有出让土地使用权证和房产证并承担办证费用,因此,A商业银行也没有实施消极的侵权行为;故不存在侵权并承担责任的事实和法律依据。

本案是否已过诉讼时效

本案中,C公司在收到A商业银行作为第三人出具的承诺办妥房产过户的函件后,在承诺函所载内容自出函之日至2004年10月31日未得到实现的情况下,其应当按照法律法规关于民事权利诉讼时效从权利人知道或者应当知道其民事权利被侵害之日起算两年之规定向A商业银行及时主张,也就是法律规定赋予C公司凭借承诺函要求履行的诉讼时效是在2004年11月1日至2006年10月31日。但这期间,C公司从未主张,因此其要承担诉讼时效已过,丧失胜诉权的法律后果。

该承诺函的内容是否足以导致房产过户费用(土地出让金及相关税费)由A商业银行承担

基于A商业银行既没有法定的过户及承担费用的义务,又没有促使其加入到该债务承担中来的某种法律事实或行为,故不能仅凭A商业银行承诺负责办妥出让土地证和房产证,就此认定过户费用(包括土地出让金)由A商业银行承担。

判决结果

该案由某市某区法院进行了一审开庭审理,一审过程中,A商业银行就该案多次进行沟通,但效果不甚理想。11月7日,一审法院下达判决书,判决A商业银行承担产权过户义务及过户费用。考虑到该案一审判决结果对商业银行不利,且一审法院在事实上存在认定不准和法律适用不当,A商业银行于2011年11月20日向中级法院提出上诉,经过努力,中级法院经过二审作出终审判决,撤消一审判决,驳回原告诉讼请求,从而实现案件反败为胜,有效地维护了商业银行的合法权益,成功避免了银行自身的重大经济损失。

案例启示

该案虽然商业银行胜诉,但可做多处总结。之所以引发该案,主要由于该行在以往的不良资产处置过程中,向他方出具了措词极为不利的书面函件,而出具该函件的原因令人费解,且与正常的工作思维和原则相违背,倘若不是因为函件所指相对人发生错误,商业银行可能遭受的损失是非常严重的。对于这与正常工作思维和原则相违背的行为,必须从制度层面对其进行约束和限制。对此我们认为有必要坚持和采取以下措施:

在不良资产的处置过程中,应当保持严谨的工作态度,坚持依法依程序进行。双人上门清收,制订和上报处置预案,按照审查审批意见付诸执行,对执行过程中可能面临的突发问题,不擅断、不武断。一方面需要加大对相关人员的知识培训,提升其自身的学习能力和意识,有效防范外部陷阱;另一方面要加大对处置行为的监督检查力度和频率,杜绝道德行为风险。

房地产公司规章制度篇4

时光荏苒,白驹过隙,一段时间的工作已经结束了,回首这段不平凡的时间,有欢笑,有泪水,有成长,有不足,我们要做好回顾和梳理,写好工作总结哦。怎样写工作总结才更能吸引眼球呢?下面是小编为大家整理的最新办公室月度工作总结,希望能够帮助到大家!

最新办公室月度工作总结1我的职务是办公司文员,非常有幸能够担任这个职务,让我可以在这个岗位上大展拳脚,我现将_月份的工作,做一下简单的思考总结。

一、工作不忘学习

我在工作的时候不忘学习,因为在完美的人总是会存在缺陷的,有可能只是自己没有发现而已,所以我在工作的时候不光会完成工作还会花时间学习,没有努力是不会有结果的,想要一个好结果,就必须要努力。我在工作只有会经常观察老员工们工作的方式,学习其他员工的工作态度,有的员工的态度是非常积极的在工作得到时候充满了干劲,不怕困难,不畏艰险,这不正是我所需要的吗,向他们学习,那种永不屈服的信念,向他们学习不怕失败的勇气,自古就有人说三人行必有我师,公司里面人还是非常多的其他部门的人一样也有非常优秀的人,虽然不如本部可以直接运用,但是其他部的精神工作态度还是非常值得学习借鉴的。

但让向自己部门那些经验老到,工作年龄长的优秀人员学习,是进步最快,所以向他们学习是必学的,他们的经验是非常丰富的见识也是非常多的,向他们学习他们的工作经验会让我少走很多的弯路,让未来的路更加舒畅更加的简单更加易行,在学习的时候我始终保持着谦逊的态度,对于老前辈们的批评指导都会认真色下去倾听。

二、落实工作

工作时落实工作,领导安排的工作及时的去完成,不在工作的时候,做小动作,不去违背公司的规则,遵守公司的相关规定,把工作做好做细,不在工作的时候偷奸耍滑,不在工作的时候粗心大意。始终保持着稳重的态度,通过努力通过坚持去完成工作任务,不因外物的影响而影响到自己的工作,在工作的时候做好准备工作,不盲目的去冲去闯,只有把工作落实到点上才能够把工作做好做细,才能股在自己的工作岗位上做出成绩,取得结果。

三、不足之处

当然在_月份内我也存在着很多的问题,其一及时自己的经验技巧都不够扎实,我来到公司的时间短,文员工作的经验不够很多的地方做的不到位,需要其他同事的帮助,才能一点点完善,工作不足让我经常犯下低级的错误虽然都是些小问题但也是我的不足造成的。

自制力不够好,其二在工作的时候很容易受到外在的影响,在工作时只要看到其他人完成了工作,就会变得心浮气躁,没有足够的那行来工作了,经常会草草了事,这让工作出现了很大的纰漏。没有足够的创造了,在工作的时候只会一味的照搬,套用,根本就不会根据情况灵活运用,灵活的把自己的技巧方法创造出来。其三就是与公司的同事们相处并不很好,我的性格非常的内向,不善交流很瘦去和其他人沟通这也给我的工作带来了很大的问题。

在今后的工作中我会把不足之处做好改正让自己在接下来的工作中取得自己想要的结果不辜负自己的付出和领导的信任。

最新办公室月度工作总结2_月份

一、联合州国土局、州工商局、州监察局等部门,对全州房地产市场进行了专项检查,全州共抽查45个在建工程项目,共下发了8份督办单。

二、筹备全州进一步扶持整顿规范房地产市场工作会议材料,起草了州领导讲话和《延边州进一步扶持、规范房地产市场若干实施意见(讨论稿)》。

三、开展了全州物业优秀小区评选活动,评出全州物业优秀小区6个。迎接了省优秀物业小区检查组,并向省建设厅推荐省优秀物业小区1个。

四、召开了全州棚改、住房保障调度工作会议,进一步强化了目标任务,部署了全州低收入住房困难家庭和近三年棚改地块最低收入家庭住房的建档工作。

五、在《延边日报》每周一期的《房地产专刊》上,与__市房产局共同开展了房地产相关法律知识宣传。

六、完成了20__年全州建筑业市场大检查中6家超资质开发房地产开发企业的调查报告,并向局领导提出了处理建议。

七、完成了全州房地产三季度统计工作。截止到三季度末,全州新建商品房现售69万m2,同比增长5%,成交额12.4亿元,同比增长18%;商品房预售49万m2,同比减少56%,预售金额7.1亿元,同比增长17%。存量房买卖成交总数0.8万套,成交总面积61万m2,成交总金额6亿元。

八、做好了国家住宅和城乡建设部齐骥副部长在延边对住房保障调研的准备工作。

九、做好了省开发银行在延棚改软贷款检查工作,并已落实到位省开行5000万元软贷款。

十、对县(市)棚改回迁、廉租住房进行了一次督查。截止到目前,全州8个县市棚改共拆迁64万平方米10972户30721人,完成省计划的158%。开工建设110万平方米,其中回迁房43万平方米、商品房67万平方米。实物回迁安置6647户,货币安置4325户,预计综合回迁安置率达85%以上。廉租房地块拆迁14.44万平方米2838户,9.77万平方米新建廉租住房全部开工建设,各项目进展均较快,暨__市后,图们160套7200平方米廉租房也交付使用,其他项目预计__月底前竣工并交付使用。

十一、完成了全州林业棚改试点单位规划初审工作,完成了全州林业棚改非试点单位规划编制上报工作。截止目前,3户试点企业、6户非试点企业改造拆迁面积8.1万平方米,易地改造面积11.5万平方米,总建筑面积23万平方米,当年回迁面积16万平方米,3276户职工即将告别棚户区,多数工程主体已基本封闭,部分工程已竣工。黄泥河、大兴沟、白河、汪清、敦化林业局和安图森林经营局6户非试点企业已开始拆迁或陆续开工。

十二、与资审中心共同开展对延边州新审批房地产开发企业资质进行检查。

十三、起草了《关于进一步加强物业管理的实施意见》,完成了20__年度全州物业行业专题调研工作,形成调研报告。

__月份工作计划

一、召开全州进一步扶持、规范房地产市场工作会议。

二、形成全州房地产市场专项整治检查情况通报,完成20__年全州综合大检查移交我处7家房地产开发企业行政处罚。

三、继续向省开发银行争取剩余1800万元棚改软贷款工作。协调州投资局尽快返还各县(市)棚改贷款重复交纳的利息款。

四、开展全州低收入住房困难家庭建档工作和20__年-20__年全州所有棚户区拆迁改造地块中的最低收入住房困难家庭建档工作。对符合住保对象的发放住房租赁补贴1512万元。

五、完成全州林业棚改非试点单位规划初审工作。

六、与州公积金管理中心召开例会,变更公积金管理委员会机构人员。

七、与资审审查中心,完成延边州新审批房地产开发企业的资质检查工作。

八、继续对全州棚改、廉租住房进行督促检查,确保目标任务实现。

九、做好房产协会换届基础工作,向局领导提交新一届房产协会组织机构和工作人员名单,对前期全州空置房的普查做进一步的深入调查。

十、抽调专业财务人员,对全州各县(市)住宅专项维修资金缴存使用管理进行检查。

最新办公室月度工作总结3_月份,我办在处领导的正确领导和全体同仁的共同努力下,以及各队、站的配合、支持下,较好地实现了办公室参谋、协调、服务的职能,各项工作任务推进较为顺利。现将本月工作情况总结如下:

一、严格按照上级来文要求,扎实做好了各类文件的上传下达工作。

二、按时上报了公司要求的关于对实现分公司管理模式3—5年的规划。

三、制定出我处的QHSE培训计划,并调整了QHSE工作在月度考核中的分值。从原来的5分调整到15分。

四、起草完成了我处制度汇编的初稿。

五、党委组织召开了一次有公司相关领导参加的生活会。

六、二级核算对我处2010—2012的费用情况做了全面核算和预计。

七、严格按照公司文件规定加强QHSE的学习。

八、组织召开了我处的月度考核总结讨论会,对我处的月度考核工作做了全面得总结和讨论,并提出了修订意见。

九、各岗人员各司其职,圆满完成了本职工作和领导交办的其他工作。

下月工作打算:

一、建议成立制度汇编领导小组,完成处制度汇编工作。

二、完成月度考核方案的修订工作。

三、继续加强办公室人员绩效考核工作。

四、加强周四学习,重点做好QHES的学习。

五、完成领导交办的其他工作。

最新办公室月度工作总结4一、办公室的日常管理工作。

办公室是公司的综合管理机构,是承上启下、沟通内外、协调左右、联系四面八方的枢纽。办公室的工作千头万绪,文件起草、文书处理、档案管理、文件批转、会议安排、党、工、团、建设、信息报送、接待、后勤及用车管理等,应对繁杂琐碎的超多事务性工作,我部门强化工作意识,注意加快工作节奏,提高工作效率,冷静办理各项事务,力求周全、准确、尽量避免疏漏和差错,至今较好的完成了各项工作。

(一)、加强部门人员自身学习,提高业务水平

办公室作为公司的综合协调部门,工作任务繁杂而艰巨,而办公室人员的学识、潜力和阅历与其任职都有必须的距离,所以都不敢掉以轻心,总在学习,向书本学习、向周围的领导学习,向同事学习。部门经过多次培训教育活动,包括司机行车安全、办公室礼仪、接待礼仪等培训,以及组织到其他项目实地学习,不断积累,办公室工作一年来也有了明显进步,能充分发挥办公室职能作用,从容地处理日常工作中出现的各类问题,在组织管理潜力、综合分析潜力、协调办事潜力和文字言语表达潜力等方面,经过一年的锻炼都有了必须的提高,保证了部门各项工作的正常运行,能够以正确的态度对待各项工作任务,认真努力贯彻到实际工作中去。用心提高部门各项业务素质,争取工作的主动性,努力提高工作效率和工作质量。

(二)、理顺关系,办理公司。公司成立伊始,各项工作都是从头开始,需要办理相关的手续及证件。在公司领导的指导和帮忙下,用心为公司办理了各类证件,透过努力,用了月余时光,办好了公司营业执照、税务登记证,组织机构代码证证书、刻制好了公司所需印章及备案,使公司后续工作得以顺利开展。

(三)、建章立制,完成了项目公司行政管理制度的编制工作。年初,公司一切工作逐步进入正轨化工程中,公司各项规章制度的建立势在必行,在时光紧迫,相关参考资料较少的条件下,办公室顶着困难重重,边摸索,边修改,在领导的指导和帮忙下,共制定了9套行政管理办法:公司一般管理规定、会议管理制度、公文处理管理办法、固定资产管理办法、办公用品管理办法、车辆管理办法、印章管理办法、食堂管理办法、治安保卫管理办法,这些制度基本上满足了公司目前的管理需求,从而使公司的各项管理有章可循,员工有“法”可依,使公司尽快走向制度化、正规化、现代化规范管理。

(四)、文件管理工作实现了制度化、规范化。建立了各种内、外文件的管理流程,使文件的收、发、送、阅、审、存、借有了严格的管理程序,确保了文件传送的及时性、执行的有效性及使用的安全性,对文件的存档采用分级、分类、编号登记管理,并实行了纸质版和电子版同时保存的管理方式,确保了档案管理的安全性及延续性,从而对提高公司的工作效率起到了促进作用。本年度公司共收文131份,发文65份,内部文件77份,签订的合同协议文件20份(房屋租赁、办公区域有形化建设、酒店协议等)。

(五)、公司会议安排布置。年内,我公司共召开了大小会议约30次,以及配合其他单位召开了大型会议有__高速公路项目投资协议签约仪式、初步设计审查会、银团贷款信息会、项目申请报告咨询评估会议、全线征地拆迁动员大会。公司对内、对外的会议,办公室从会前准备到会中服务及会后跟踪,会议接待、会场布置都能较好地完成,以及重大会议的信息报道,保证了各项会议的成功召开。

(六)、印章管理工作基本规范。严格按照项目公司管理手册中的印章管理办法执行印章使用审批制度,对印章的启用、保管、使用均进行详细的登记管理,确保了印章使用的合法性和安全性。

(七)、认真及时地做好文字工作。文字工作是办公室的一项重要工作,草拟综合性文件和报告等文字工作,负责办公会议的记录、整理会议纪要。随着项目不断进展和总公司领导、政府领导对项目进展状况的关心和重视,项目公司文字工作量也逐渐增长,公司信息简报,项目进展汇报、请示、计划、报告、总结、讲话稿及会议记录等文稿在数量和篇幅上都有增加。办公室共完成大型会议领导讲话稿5篇,项目进展状况汇报13篇,完成项目公司信息简报18期,并在投资公司网站3条简报信息。完成工作例会记录、会议纪要共24份,共起草文件7份。在文字工作方面办公室人员也是不断学习,努力提高写作水平,较好地完成了任务。

(八)、后勤管理工作

1、车辆管理工作在随着车辆管理制度建立后不断加强,对公司车辆的调度审批、调配使用、维修维保、行车安全、违章处理、费用控制、车辆保管等方面进行了严格管理,并严格执行了派车审批制度和出车登记,到达了有效地使用车辆的目标。

_月26日,公司小车司机违反公司规定,在深夜私自开奥迪车外出,并出现严重交通事故,导致2行人受伤,车辆严重受损。在交通事故出现后,公司对小车司机作出严肃处理。办公室在领导的指导下,用心做好受伤人员治疗、赔偿,车辆维修等善后工作,并对小车司机进行教育,吸取教训,严格执行公司用车制度,自今年_月规章制度建立以来,做到了公司10台车辆违章次数控制在5以下,并未出现重大交通事故。

2、食堂管理工作规范化。

在上级领导的重视下,办公室对食堂管理工作严格要求,厨师带健康证上岗,蔬菜和肉类产品实行了专人检查质量、数量及单价,办公室人员定期抽查。食堂账务做到了日清月结,月终盘点库存核对账目,公布账目,保证食堂费用的公开透明,并随时理解公司领导的检查和监督。确保了公司全体人员的饮食健康。

(九)、人事管理工作

1、人事档案管理,现项目公司员工24人,项目总经理部19人,项目总经理部第二标段20人,对所有员工姓名、性别、户籍、学历、婚姻状况等相关资料做了收集,并建立了花名册进行归档管理。

2、劳动合同,在与员工自愿、平等、协商一致的前提下,签订了劳动合同、借调合同、临时合同、及实习协议,其中项目公司12位员工与项目公司签订了正式合同;

3位员工与公司签订了借调合同;2位员工与公司签订了临时合同;1位员工与公司签订了实习协议;项目总经理部共与7位员工签订了劳动合同:4份临时活动,2份实习协议。

3、五险一金办理,依法办理了10位与公司签订正式劳动合同员工的五险一金,并给项目公司5位员工办理了意外伤害保险,项目总经理部2位员工办理了意外伤害保险。

4、制定、完善人事制度,进一步做好公司人事管理工作,年前完成了项目公司各项人事管理办法:招聘管理办法;

离职与资遣管理办法;员工考勤、休假、请假制度;社会保险管理办法;员工福利管理办法;效能考核管理办法及公司薪酬管理办法。

5、薪酬发放,本着公平、公正的原则,以考勤为依据,完成了项目公司20__年__月至20__年全年度的工资、过节费和个性奖金的计算,并按时准确发放。

(十)、做好公司宣传栏工作,以文化、生活、工作为主题,建设企业文化宣传栏,让员工了解公司近年来的发展状况。在娱乐、工作中抓住精彩瞬间,感受快乐工作,愉悦生活。对每月工作重点,会议简报上墙公布,让所有员工了解公司工程进展。

(十一)、公司党建工作,完成普法学习和汇总工作,采购书籍各部门学习、考试。完成党、团委的申报工作和中交投资公司党委下发的各项工作。

(十二)、认真做好了接待工作,本着接待无小事的原则,办公室根据接待对象,拟定好接待计划,注意接待细节,顺利完成了项目公司所有接待任务。

(十三)、团结协作,紧密配合,加强沟通,构成合力。

1、_月14日,__市遭受百年一遇的洪涝灾害,给项目公司也带了严重损失。

洪水当天晚上,办公室接到保安电话,迅速组织人员赶赴项目公司,参加抗洪抢险,搬运工程资料及固定资产,一向奋战到深夜,把公司损失降到了最低,并在第二天的清洁工程中,办公室人员也是不畏辛苦,用心投入到清理工作中去,并迅速联系当地防疫部门,对公司范围内进行全面消毒处理,对损坏的物件进行维修和更换。办公室人员连续三天的辛勤工作,为公司进入正常化办公加快了步伐。在这次洪涝灾害中,我部门刘辉表现突出,以公司为家的精神得到了公司领导的充分肯定,并为其颁发了突出员工奉献奖。

2、在公司搬迁新办公楼的工作中,办公室用心主动与各部门沟通协作,做好搬迁前的所有工作,安排好了新办公楼的装修布置,桌椅配置,网络、电话线安装,以及相关有形化建等重要工作。

搬家工程中,办公室顶着时光紧,人手少,在分管领导的指导下,排好搬迁计划,落实职责,明确分工,细分任务,顺利完成了这次重要工作,并未出现办公推迟、物品遗失等现象。

最新办公室月度工作总结5_月份一眨眼就差不多过完了,这一个月的办公室工作非常的忙碌,我也在忙碌中一直整理自己的工作,尽量做到有条不紊。这一段时间里,不仅考验了我的个人综合能力,也让我认识到了作为一名办公室人员所应该做好的职责。在此,我想为这_月份做一次总结,也为接下来的_月份做一次计划。

一、_月份的工作总结

这个月是今年的一个真正的开端,经历了前一个月的动荡之后,这一个月我们公司也算是整整的踏入了正轨。一切刚刚开始,工作也变得忙碌起来。办公室这一个月的任务是非常重的额,我们常常加班到半夜,有时候很多事情堆积在一起完全无法处理的时候,也是非常让人头疼的。

但是让人欣慰的是,通过我们全体人员的努力,我们也完成了这一个月的目标,为其他部门的同事们也提供了一个好的工作环境,我们也从消极的态度中改变过来。每个人也逐渐走向了正轨。我来到办公室的时间也有好几年了,这一个月里我感受到了接下来的工作即将是一场硬战,而我们办公室现在的状态也已经达到了平时的标准,我相信在还要我们再努力一点,接下来无论面对什么,我们都可以打败它。

二、_月份的工作计划

_月份和_月份就快要交轨,这一个星期也是尤为的重要。所以下一个月的工作计划我也已经制定好了,首先我们要从我们每个人出发,每个人都要提起自己的状态,虽然现在社会形势还是有一些不稳定,但是我们公司内部一定要稳定下来。保持每一个人都是好的状态,这样才能更好的进行工作,我们的而工作效率也不会降低。

其次我们应该在平时的工作上更紧抓效率问题,纪律问题,以及我们每个人的时间观念。不管从哪一点讲,我认为就现在办公室而言,我们的同事们都是有改进的空间的。所以从个人做起,再提升到集体的层面,这是一个可以进行突破的突破口。_月份的任务很艰巨,而我们首先要做好的,就是应对这场战役的准备。我相信我们每个人也已经做好了准备,面对接下来的挑战,我们只会迎难而上,不会退缩,更不会做逃兵。

房地产公司规章制度篇5

第二条本制度是为了规范公司财务管理和会计核算活动,促进公司建立科学、合理的财务会计管理办法,适应现代企业制度的要求,强化自我约束能力。它是制定具体财务会计管理办法和操作规范的依据,是财务会计制度体系有效实施的保证。

第三条本制度的内容体系包括总则、公司会计组织机构、公司财务管理与会计核算体系、会计核算原则和组织形式、帐户处理及核算程序、会计报告体系、资本金管理和筹资管理、流动资产管理及核算、固定资产和其他长期资产管理及核算、成本费用管理及核算、人力成本管理及核算、收入管理及核算、利润分配管理及核算、财务计划和全面预算管理、税务管理、外币业务管理、财务分析、会计档案、网络财务和会计电算化、责任会计与会计控制、会计事务管理。第二章公司会计组织机构

第四条公司实行统一领导、分级管理的财会管理体制,即总经理或副总经理——财务总监——财务部或会计主管。

第五条总经理或副总经理主持日常经营管理和会计核算工作。

第六条财务总监根据授权,分管公司财务工作。

第七条财务部为职能机构,具体负责公司财务管理和会计核算工作。

第八条承担会计与控制职能的工作岗位主要包括:⑴出纳。负责现金和银行出纳事务。⑵会计核算。归集、处理各类会计信息,履行记录、核算职能。⑶会计报告。编制企业对外报送的财务报告。⑷成本管理。归集并分配产品或劳务成本(成本分配);提出降低成本措施,追求“成本最小化”目标(成本控制);费用控制。⑸资产管理。负责存货、固定资产和无形资产的核算与管理;建立公司表外资产报表体系,开展公司资源管理。⑹经营计划。根据公司战略编制中长期规划和年度经营计划,并报经批准;追踪并报告经营计划执行情况。⑺预算管理。根据年度经营计划编制预算;动态维护预算系统;追踪预算执行情况;分析并报告预算差异及原因;落实预算执行激励。⑻会计档案。负责公司会计档案管理。⑼网络会计。负责公司的会计电算化和网络财务工作。

第九条财务管理的主要岗位包括:⑴资金管理和短期投资。负责统一调度公司能控制的所有资金。⑵财务分析。综合加工会计信息和其他管理信息,为公司管理当局决策提供依据。⑶税务管理。研究行业及区域财税政策;负责投资项目的税务筹划;落实公司(或所属单位)的财税待遇;协调与财税部门的公共关系。⑷人力资本管理。企业人力资本(资源)成本的核算管理;计量人力资本贡献,为薪酬系统提供分配依据;养老金管理。⑸信用政策。负责审查客户信用,评价企业赊销和应收帐款风险;加强债务管理,提高公司信用等级。⑹资本预算。估算投资项目现金流量,分析、评价长期投资方案,提出优化投资方案供公司管理当局决策。⑺公司融资。处理好债权融资和股权融资的比例关系,优化公司资本结构;动态调节公司债务结构,降低财务成本;根据公司资本需求,制定并实施短、中、长期相配比,银行授信、贷款、委托贷款、信用凭证等方式相结合的融资计划等。

第十条会计工作岗位,可以一人一岗、一人多岗或者一岗多人。但出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权债务帐目的登记工作。

第十一条会计人员的工作岗位应当有计划地进行轮换。

第十二条加强会计人员业务素质的培训和思想道德的培养。

第三章会计核算原则和组织形式

第十三条会计核算原则会计核算工作应当以实际发生的经济业务为依据,做到方法正确、记录准确、内容完整,手续齐备,符合时限。每发生一笔经济业务,都应当取得或者填制原始凭证。各种原始凭证必须内容真实、完整,手续齐备,数字准确。会计报表应当清晰明了,便于理解和应用。公司应当设置日记帐、明细分类帐和总分类帐三种帐簿以及各种必要的辅帐簿。各种帐簿应当根据审核无误的原始凭证、记帐凭证或者记帐凭证汇总表等登记。做到登记及时,内容完整,数字准确,摘要清楚。公司应当根据权责发生制的原则记帐。公司收入和费用的计算应当相互配比。公司的财产应当按照实际成本核算。公司应当划分资本性支出和收益性支出的界限。支出的效益及于一个以上(不含一个)会计年度的,应当作为资本性支出;支出的效益仅及于本会计年度的,应当作为收益性支出。公司的会计核算方法,前后各期应当一致,不得随意变更。若有必要变更,一般应当自新的会计年度开始时变更,并在变更年度的会计报告中将变更的情况、变更的原因及其对公司财务状况和经营成果的影响予以充分说明。公司的财务报告应当全面反映公司的财务状况和经营成果。对于重要的经济业务,应当单独反映。公司实行会计电算化,并根据实际情况推行网络财务管理。

第十四条核算的组织形式公司按“统一管理、分级负责”原则,形成总体管理与分级管理相结合、完整核算与成本单独核算相联结的、有机的会计核算整体。公司作为独立法人,以其全部财产,依法自主经营、自负盈亏、照章纳税,公司财务管理部作为公司财会工作的职能部门统管所属范围内的全部财务管理及会计核算工作。第四章帐户处理及核算程序

第十五条会计科目设置企业会计科目设置根据《房地产企业会计制度》确定。

第十六条会计凭证会计凭证包括原始凭证和记帐凭证,根据《房地产企业会计制度》和内部会计控制要求统一格式。

第十七条会计凭证传递公司发生的经济业务,必须经过填制会计凭证,登记帐簿和编制财务报表等一系列会计处理过程,才能成为有用的会计信息,完整、集中、系列地发映公司及所属各单位的经济活动和经营管理活动。会计凭证传递流程是公司内部会计控制的重要形式。为了保证会计信息的质量和会计工作的效率,公司要结合内部控制制度的建立、完善,对一些频繁发生的主要经济业务的会计凭证传递程序作出明确规定。

第十八条会计帐簿设置公司会计帐簿包括但不仅限于总帐、序时帐、明细分类帐、备查帐、台帐等。

第十九条公司可以根据业务特点和核算要求,在合法、合规的前提下,制定出适合本公司的凭证传递、帐户处理及核算的规程,以适应经济核算的深化和发展,最大潜力、最大限度地服务于公司经营活动。第五章会计报告体系

第二十条会计报告是综合反映企业某一特定日期财务状况以及某一特定时期经营成果和现金流量情况的书面文件。会计报告分为年度、半年度、季度和月度财务会计报告。会计报告包括会计报表、会计报表附注、财务情况说明书等。

第二十一条会计报表的种类和格式会计报表是根据会计帐簿记录以及其他有关资料编制的,具有一定的指标体系,用以反映公司财务状况、经营成果和成本费用情况的报告文件,包括资产负债表、利润表、现金流量表三张主表以及利润分配表等有关附表。公司以及所属单位都应当建立一套完整的对外、对内会计报表体系。

第二十二条合并会计报表公司对其他单位的投资如占该单位资本总额的50%以上(不含50%),或虽然占该单位资本总额不足50%,但具有实际控制权的,应当编制合并会计报表,以综合反映公司和子公司所形成的公司集团的经营成果、财务状况及其变动情况。合并会计报表种类包括:合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表和合并利润分配表。第六章资本金管理和公司融资管理

第二十三条资本金的筹集和管理资本金按投资主体可分为法人资本金、个人资本金以及外商资本金等。投资者可以货币资金、实物、无形资产等方式向公司注资;但公司不得吸收投资者已设立有担保物权及租赁资产的出资。投资者按出资比例或者章程规定的比例,分享公司利润、分担经营风险及经营亏损。公司必须对资本金进行保值、增殖管理。在公司改变经营形式时,要由公司组织力量清查资产、负债,达到帐实相符,并在此基础上委托资产评估机构对公司资产进行评估,确定评估价值,作为所有者对改变经营形式后公司的投资。公司在筹集资本金中,投资者实际缴付的出资额超出其资本金的差额;接受捐赠的财产、资产评估确认价值或者章程约定价值与原帐面的差额以及资本汇率折算差额等计入资本公积金。资本公积金按照法定程序,可以转增资本金。

第二十四条公司融资管理公司的负债分为流动负债和长期负债。流动负债包括短期借款、应付票据、应付帐款、预收帐款、其他应付款、应付工资、应付福利费、应交税金等;长期负债包括长期借款、长期应付款等。根据经营需要,在董事会批准或者授权的前提下,公司可向金融机构、金融组织融资,分别以借款用途确定借款期限。在符合国家法律、法规的前提下,也可以其他形式筹资,象商业信用等。

第二十五条资金管理公司应当建立在财务总监的领导下,以公司财务管理部为资金结算中心的统筹统贷、统还统管的资金运行机制,其目的在于有效地管理和监管公司系统内的资金运用,加速资金周转,提高资金使用效率,降低筹资成本,保证资金安全,提高公司整体效益。第七章资产管理及核算

第二十六条公司资产分为流动资产、固定资产、无形资产、递延资产及其他资产。

第二十七条流动资产包括现金、各种存款、其他货币资金、短期投资、应收票据、应收及预付款项、存货、待摊费用等。应收及预付款项包括应收售房款、其他应收款、预付工程款、预付材料款等;存货包括材料、低值易耗品、开发产品、分期收款开发产品、出租开发产品、周转房、开发成本等。固定资产是指使用期限超过一年的房屋及建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等;不属于生产经营主要设备的物品,单位价值在2000元以上,并且使用期限超过两年的,也应当作为固定资产。无形资产是指企业长期使用但没有实物形态的资产,包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。递延资产包括开办费、以经营租赁方式租入的固定资产改良支出、摊销期限在一年以上的固定资产修理支出以及其他待摊费用等。其他资产包括临时设施、特种储备物资、银行冻结存款、冻结物资、涉及诉讼中的财产等。

第二十八条公司应当根据各项资产的不同特点,按照有关法规,采取不同的计价方法、核算形式,制定相应的管理制度。

第八章对外投资管理及核算

第二十九条投资类别根据国家法律、法规规定,可以采用货币资金、实物、无形资产等方式向其他单位投资,包括短期投资和长期投资。短期投资是指能够随时变现、持有时间在1年以内的有价证券以及不超过1年的其他投资。长期投资是指不准备随时变现、持有时间在1年以上的有价证券以及超过1年的其他投资。

第三十条投资管理公司对外股权投资需经董事会批准。公司购入证券一般委托独立的金融机构代为保管。特殊情况下,应将证券存入专用的保管箱内,并只能由经适当授权的职员才能经手,还应定期对证券进行盘点,保证帐实相符。

第三十一条投资计价与投资收益核算公司投资计价和投资收益核算遵从会计准则规定。

第九章成本和费用

第三十二条公司在房地产开发、销售产品、提供劳务、作业等过程中发生的各项支出,按照国家规定计入成本费用。

第三十三条房地产开发企业开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费以及其他费用。土地征用及拆迁补偿费指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出。前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、场地平整等支出。建筑安装工程费包括土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。基础设施费指土地房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施及道路等基础设施费用。公共配套设施费指在开发小区内发生,可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用,如锅炉、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。开发间接费指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费、周转房摊销等。

第三十四条企业发生的销售费用、管理费用和财务费用(开发期间除外),计入当期损益。销售费用是指企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用,、以及专设销售机构的各项费用。包括广告费、展览费、差旅费、保险费、销售服务费以及专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及开发产品销售之前改装修复费、看护费、采暖费等。管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用,包括公司经费、工会经费、职教费、劳保费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、土地使用费、技术转让费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失,存货盘盈、毁损和报废(减盘盈)损失,以及其他管理费用。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用,包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费、以及企业筹资发生的其他非资本化财务费用

第三十五条待摊和预提费用,应遵循权责发生制和成本与收入配比的原则。企业一次支付,分期摊销的待摊费用,按照费用项目的受益期限确定分担的数额。摊销期限一般不应超过12个月。在费用尚未发生以前需从成本中预提的费用项目和标准,由企业根据具体情况确定,报主管税务机关备案。预提费用当年能结清的,年终财务决算不留余额;需要保留余额的,应在财务报告中予以说明

第三十六条公司对各支出项目要严格列支范围、开支标准,规范审批程序、权限,明确责任。

第十章营业收入、利润及利润分配

第三十七条营业收入是指企业在生产经营活动中,由于房地产开发、销售产品、提供劳务、作业等所取得的收入。

第三十八条企业发生的产品销售退回、折让或折扣,冲减销售收入。

第三十九条企业利润总额包括营业利润、其他业务利润、投资净收益和营业外收支等。

第四十条企业发生的年度亏损,可以用下一年度的税前利润等弥补;下一年度利润不足弥补的,可以在5年内延续弥补。5年内不足弥补的,用税后利润等弥补。

第四十一条企业实现的利润总额,按照国家规定作相应调整后,依法缴纳所得税。

第四十二条企业缴纳所得税后的利润,除国家另有规定者外,按照下列顺序分配:(一)被没收的财物损失,支付各项税收的滞纳金和罚款。(二)弥补企业以前年度亏损。(三)提取法定盈余公积金。法定盈余公积金按照税后利润扣除前两项的10%提取,盈余公积金达到注册资金50%时可不再提取。(四)提取公益金。(五)向投资者分配利润。企业以前年度未分配的利润,可以并入本年度向投资者分配。

第四十三条公司要加强收入、利润的预测、日常管理,货款的结算和回笼,内部分配的管理。第十一章或有负债的管理

第四十四条公司应加强对外担保的管理。任何个人、部门未经董事会授权,不得以公司名义对外担保,子公司对外担保时,也需经公司批准,否则应追究担保提供人的责任。

第四十五条财务管理部应设置备查簿登记信用担保的提供及被担保人对第三方执行负债的情况,并加强或有负债的函证工作,每月向被担保方或第三方债权人函证。

第十二章税务管理

第四十六条公司应按规定向税务机关申报办理税务登记,领取税务登记证,并在法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限内办理纳税申报,报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际需要要求报送的其他纳税资料。

第四十七条公司财务管理部应加强对公司适用各项财税待遇的研究,加强税务筹划,合法保护公司利益。

第十三章财务分析

第四十八条分析方法财务分析基本方法一般选用趋势分析法、比较分析法和比率分析法。也可以选用杜邦分析法等综合分析方法。趋势分析法是根据连续几期的财务报表,比较各项目前后的增减方向和幅度,揭示财务和经营上的变化及趋向的方法。比较分析法是将实际指标与计划指标相比、实际指标与历史指标相比、在同行业间进行比较,以找出差距,及时改进。比率分析法是将两项相互依存的财务指标进行计算,形成比率,以分析公司财务状况和经营水平。杜邦分析法是通过反映企业经营状况的核心指标——净资产收益率,对企业的财务状况作出系统而相对准确的分析。其基本公式:净资产收益率=销售净利率×资产周转率×权益乘数销售净利率=净利润/销售收入、资产周转率=销售收入/总资产、权益乘数=1/(1—资产负债率)销售净利率反映公司的盈利能力,即每一元的销售收入可以为公司带来多少的净利;资产周转率反映公司的资产管理和运营能力,即公司利用这些资产能以多快的速度产生收入;权益乘数则是用来评估公司的负债情况,权益乘数越大,公司的债务越高,财务风险也就越大。

第四十九条评价指标总结、评价公司财务状况和经营成果的财务指标主要包括:⑴短期偿债能力分析指标:流动比率、速动比率、以及现金流动负债比率;⑵长期偿债能力分析指标:资产负债率以及已获利息倍数;⑶营运能力分析指标:存货周转率、总资产周转率以及不良资产比率;⑷盈利能力分析指标:主营业务利润率、成本费用利润率、人均创利率以及营业增长率;⑸资产保值增殖指标:净资产收益率、总资产报酬率、资本积累率以及资本保值增殖率等。

第十四章会计档案管理

第五十条会计档案是指会计凭证、会计帐簿和财务报告等会计核算专业资料,是记录和反映公司经济业务的重要史料和证据。具体包括:①会计凭证类:原始凭证,记帐凭证、汇总凭证,其他记帐凭证;②会计帐簿类:总帐,明细帐,日记帐,固定资产卡片,辅助帐簿,其他会计帐簿;③财务报告类:月度、季度、年度财务报告,包括会计报表、附表、附注及文字说明,其他财务报告;④其他类:银行存款余额调节表,银行对帐单,其他应当保存的会计核算专业资料,会计档案移交清册,会计档案保管清册,会计档案销毁清册。

第五十一条会计档案管理包括档案建档的管理、档案查阅的管理和档案保管的管理等方面,需要结合国家有关档案管理法律、法规遵照执行。

第十五章会计电算化工作规定

第五十二条会计电算化管理是指在公司财务会计、资产管理工作中,运用计算机技术、网络技术和现代信息技术而对有关财务及资产的数据进行收集、传递、加工、处理、存储和管理的各种系统进行的管理。

第五十三条会计电算化管理包括:①配备会计电算化的硬件和软件及其管理;②会计电算化操作管理,含职责权限管理、基本操作要求和数据处理;③信息安全管理;④档案管理。

第十六章附则

房地产公司规章制度篇6

关键词:科学发展观 住房管理 管理水平

中图分类号:F293.33 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2010)11-282-01

科学发展观是指导发展的世界观和方法论的集中体现,是运用马克思主义的立场、观点、方法认识和分析社会主义现代化建设的丰富实践,深化对经济社会发展一般规律认识的成果,从而成为我们推进经济建设、政治建设、文化建设、社会建设长期坚持的根本指导方针。面对当前激烈的市场竞争,我们从事企业房管工作的工作人员要坚持以科学发展观为指导,紧紧围绕“管理要有新创新,服务更上新台阶”的总体目标,紧跟形势,更新观念为房产管理持续、健康、快速发展提供强有力的保障。

一、完善规章制度,充分调动职工积极性

时代在前进,社会在发展,要按照科学发展观的思路,结合自身实际情况,制定一整套科学的、完整的、健全的、切实可行的管理制度。管理制度要体现严密性、完整性、可操作性;要体现一切以人民群众的根本利益出发谋发展、促发展。在完善规章制度的同时也要相应地建立激励约束机制,以此鼓励全体员工照章行事,全面落实各项规章制度,在制度要求范围内充分发挥其才智,为房产部门的管理创新献计献策。对遵章守纪。对企业发展有重大贡献的职工要给予表彰、奖励、提拔重用的激励;对那些不执行制度,不照章办事的职工实行纪律约束,按照制度给予相应处罚。激励和约束要形成规范的机制,才能体现公平、公正、合理性。

俗话说:“不成规矩,何以成方圆。”面对情况复杂、难度大的房地产管理企业,要建立机构合理、配置科学、程序严密、制约有效的管理运行机制,用规章制度来规范公司的管理、约束职工的行为,使公司全体职工在C作中有章可循、有法可依、职责明确、赏罚分明。对待职工要按章执行、一视同仁,破除“管理分亲疏,分人办事”的思想,不带“有色眼镜”,不纠缠细枝末节,做到公平合理。营造以制度管人,以规章管事的良好氛嗣,建立符合广大职工群众根本利益的周密、高效的民主管理机制,激发职工最大潜能,让每一位职工都有主人翁精神,从而建立起科学管理体制、机制和制度,为科学发展提供制度保证,全面提升管理水平。

二、以“人”为本。提高职工队伍素质

科学发展观要求我们的工作都必须从“实际出发,以广大职工群众利益为重点”,住房是关系广大职工群众居住的民生问题,关系到每一个人的切身利益,如果房管部门没有一支高素质、技术过硬、纪律严明的职工队伍是不会提高管理水平的。安全是公司快速、健康发展的永恒主题,安全能否确保,起决定作用的是员工的素质。固本强基,夯实安全基础,最首要的任务就是员工的素质。因此。公司在人员分配上要慎重,要善于用人、量才而用,用其所长,补其所短。随着现代化新技术、新设备的广泛应用,新科技与新知识的含量不断加大,知识的老化过程加快,员工素质与岗位相适应要求越来越高。而重视教育、强化员工素喷,要定期或不定期地加强对职工的业务、技能和政治、作风的培训,激励职工大胆实践、大胆创新,敢闯敢试、敢为人先,进行改革创新,突破旧思想、旧体制,努力实现新举措,以此为提高房产管理水平奠定基础。

三、加强党风廉政建设,提高管理水平

房产管理部门是为职工群众办实事、办好事的一个服务窗口,领导干部不能单靠开会听汇报、或以秘书代拟的稿子来进行管理,而应坚持理论与实际相统一的原则,狠抓工作落实,把工作层层落实、责任层层分解,在实际工作中获取第一手资料,针对不同的问题利用不同的方法来解决。要克服形式主义、本本主义和的作风,事关群众切身利益的重大问题以及社会普遍关注的热点、难点问题,都要经过深入调查、研究,再作决策。更不能,,利用分房机会,吃拿卡要,把简单的事说得复杂,把芝麻小的事说成西瓜大,处处为难职工群众,能办的事不立即办,能公开的事遮遮掩掩,违纪、党规。破坏房产部门形象。科学发展观的实质是以人为本,实现经济社会更好更快的发展。具体到企业,管理科学化是科学发展观的一种实践,要求每个领导干部及管理者要转变观念、转变作风。加强管理监督机制的建设,建立机构合理、配置科学,程序严密,制约有效的权力运行机制,深入了解民情,充分反映民意,广泛集中民智。在履行管理职能的过程中自觉接受职工群众的评价和监督。牢固树立全心全意为人民服务的思想和高度负责的精神,要急群众之所急,想群众之所想,能办的事一定办,办不成的事,要多请示上级领导,多向群众耐心解释。一步一个脚印,扎扎实实地开展工作,为提高房地产管理水平提供有力保障。

四、完善住房档案,实现信息化管理

笔者所在的西山煤电集团公司马兰矿房产物业公司肩负着全矿住宅楼、公用建筑物、住房货币化和棚户区住房改造等管理工作,点多、面广,保存着历代和现今的档案资料。档案信息具有量大、复杂、时间长、用途广等特点。对信息的管理如停留在人工抄写、查阅的层次,已不能满足现代日常管理工作的要求,并严重地影响工作效率。为适虚现代化管理的要求。必须采用先进的技术手段,将档案信息全部数字化,实现微机化管理,能迅速、准确地提供房地产权属人、房屋结构、面积大小、建筑年代、购买房款及购买年代等信息查询,从而使房地产资料达到安全、高效、规范和方便职工群众、提高工作效率的目的。

作为一个服务窗口单位,肩负着接待群众、严格执法、热情服务的光荣使命,是推动各项业务水平快速发展的前提。要以信息化带动服务社会化,促进“和谐房管、和谐矿区”的建设,科学引导和统筹把握房产信息化持续、健康发展。随着科学技术的发展,房管信息经历了“从无到有”、“从手工到电子化”的转换过程,信息获取速度快,电脑查询、修改、复制的速度大大超越过去,是以前手工作业无法比拟的,储存的能力也提高了,实现了微机、卡、物相一致,信息更加方便、快捷、安全可靠,住房管理更加规范化、系统化,为提高房地产管理水平加快了步伐。

五、加快住房货币化分配管理

职工住房问题是民生工程、民心工程,关系到企业矿区的建设发展、稳定与和谐。房产管理部门要从贯彻落实科学发展观,构建和谐矿区的高度,将有效解决职工住房问题列入工作事宜日程上,积极推进住房分配货币化工作。让未买住房的职工拿到补贴,给职工提供多层次、个性化、多渠道购房方案,使房源范围扩大,满足职工的不同购房要求,逐步实现住房的商品化、社会化,竭尽全力将职工住房建设这件大事、好事和难事做成、做好、做实。住房货币化补贴是党和政府对无房户和住房未达规定标准面积的职工的关心,要把实施住房货币补贴作为贯彻“三个代表”重要思想和落实科学发展观的具体行动,作为为老百姓所做的重要实事,抓紧抓实抓好。根据西山煤电发[2005]406号和212号文件,关于西山煤电集团公司住房分配货币化方案及实施细则,坚持“量人为出”、“公开、公平、公正”、“三优先”的原则,先对“三类人员”(2005年1月1日以来死亡;调离西山煤电集团公司的无房户职工;2005年1月1日前已办理离退休手续的西山无房户职工),经审核公示后,分期分批地进行发放;依据集团公司资金状况,2009年10月份对在职申请合格的无房户职工,随工资逐月进行发放。对未申请的无房户职工进行申报,因地制宜,制订了发放计划,加快落实住房分配货币化改革。

房地产公司规章制度篇7

一、房地产信托现状

2015年1月30日,信托业协会的数据显示,2014年末,信托行业资产管理规模再创新高达到13.98万亿元,全行业实现经营收入954.95亿元,利润总额为642.30亿元。其中信托资金投向传统房地产领域规模为1.31万亿元,占比为10.04%。自2003年央行《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》起,商业银行只能对房地产开发企业发放开发贷款,且必须满足四证齐全,自有资金投入30%以上。在这样的背景下,房地产信托迅速发展;2009年之后房地产信托呈现爆发式增长。

随着2011年底国家对房地产市场进行调控,房地产信托规模增速放缓,但规模持续扩大,截止2014年底达到1.31万亿元。

随着房地产信托兑付高峰的来临,在“刚性兑付”的行业潜规则压力下,信托公司自2012年起面临房地产信托到期兑付的严峻考验。近年来,楼市遇冷,房地产信托频频“踩雷”,多款房地产信托面临兑付的棘手问题。据DM理财不完全统计,截止2014年10月被曝出兑付危机的房地产类信托项目高达十余款,涉事金额至少达33亿元。譬如中航信托-天启340号昆明丽阳星城信托贷款集合资金信托计划,涉及资金8亿元;长安信托-淮南志高股权收益权投资集合资金信托计划,涉及资金3亿元;方正东亚信托-华门控股信托贷款集合资金信托,涉及资金2.6亿元等等。尽管中航信托方面表示将如期兑付,但刚性兑付的背后,房地产信托所隐藏的巨大压力,已逐渐暴露难以掩盖,信托公司对风险控制的要求越来越严格。

二、房地产信托类型

当前中国的房地产信托主要有两种运作类型。第一种是资金信托类型,第二种是财产权信托类型。

资金信托类型主要包含:第一,股权投资类信托。主要针对不符合商业银行贷款要求的项目,信托投资公司以注入股本资金(普通股、优先股和股权回购)的方式与房地产公司组建有限责任公司,满足项目开发的资金需求。第二,交易类信托。信托公司利用信托交易的功能,通过一次性地购买房地产开发项目的部分资产,为其提供一笔后续开发资金,等到房地产公司项目销售资金回笼再将这部分资产购回。第三,债权融资类信托。信托公司向房地产开发企业直接发放信托贷款,类似商业银行的信贷业务。第四,权益投资类信托,信托公司通过以信托资金收购某类资产收益权的方式,向房地产公司支付转让款。

财产权信托主要指房地产的持有人先采用财产权信托的方式将房地产及/或附属于房地产的有关权利信托给信托投资公司(此时房地产的持有人作为委托人);此后,信托投资公司可以将信托财产(房地产及/或其附属权利)的受益权进行优先与次级的分割并分别进行转让,其中,优先受益权的持有人(多为社会投资者)可以获得比较固定的回报,而次级受益人(一般为委托人)可以获得剩余收益。

一个成功的房地产信托,前期尽职调查非常关键。一般尽职调查包括交易对手及项目考察、市场坏境考察,其中交易对手及项目考察中,财务尽职调查处于核心地位。以下以资金型房地产信托业务为例,简要分析房地产信托项目的财务风险。

三、房地产信托项目财务风险的表现

在资金型房地产信托中,无论是股权投资、交易融资,还是债权融资、权益投资,从本质上看,信托公司都是房地产公司的债权人,都有以下几个主要特征:一是期限较短,一般在1.5-3年,无法覆盖项目开发的全过程;二是利率较高,一般高于银行同期贷款基准利率2倍;三是还款来源主要依靠项目销售回款;四是要求固定回报,到期收回全部资金。

财务风险,简单来说是指公司财务结构不合理、融资不当使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。具体可分为经营风险、筹资风险、投资风险。

1.经营风险

一般来说,房地产信托项目中,经营风险主要表现有:应收账款管理风险、存货管理风险。

房地产公司的应收账款主要是支付首付款的购房者应付的剩余购房款。其形成主要由三种形式:一是应收银行按揭款:已向银行申请办理按揭手续,但尚未到账的销售款,该种形式为房地产企业应收账款的主要形式;二是应收客户按揭欠款:在房地产公司连带担保的期限内,客户未按照合同约定按期支付的按揭款;三是分期付款前款:客户采用分期付款方式时,未按合同约定交纳的购房款。在多数房地产信托项目中,应收银行按揭款发生坏账的可能性较小,但是回款时间有赖于银行内部审批速度;后两种应收账款的产生原因多种多样,可能是购房者主动违约,也可能是购房者与房地产公司有纠纷,甚至还有开发商虚假销售的可能。

房地产公司的存货就是在建项目,其数额是房地产开发尚未结转到销售成本的金额。大致可分为土地取得成本、开发前期费用、建筑安装费用、基础设施配套费用、开发间接费用、各种规费税费、不可预见费用。大部分的房地产开发按照工程进度拨款,计入开发成本科目及存货科目,资产负债表余额显示的存货是累计开发成本扣除销售结转后的金额。存货管理要求房地产公司必须对项目预算、项目进度、付款审批等有完善的记录,否则将造成财务记录与施工情况不符,影响管理层对项目整体把控。

2.筹资风险

房地产公司筹资风险主要表现有:再融资风险、财务杠杆风险、关联方交易风险。

再融资风险是指由于金融市场上金融工具品种、融资方式的变动,导致企业再次融资产生不确定性,或企业本身筹资结构的不合理导致再融资产生困难。企业使用信托计划资金一般成本较高,企业有较大的还本付息压力,财务风险较大,从而也增加了企业进行再融资的难度。

企业举借外债形成财务杠杆,财务杠杆可以给企业带来额外的收益,也可能造成额外损失。由于房地产信托无论以何种方式放出资金,绝大部分是要求固定回报,到期收回全部资金,可以看做固定期限的贷款。如果房地产公司资产负债率过高,会使企业面临较大的财务风险,一旦资金流运作不顺畅或销售无法达到预期,公司的资金链就有可能断裂;房地产公司面临巨大的还款压力,从而使得信托项目的到期兑付存在较大风险。

在房地产公司的资产负债表中,经常会看到“其他应收款”或者“其他应付款”中包含关联方往来。一般说来,“其他应收款”中的关联方往来是房地产公司向其关联方提供了各类劳务、服务或贷款,房地产公司应收未收款项;“其他应付款”中的关联方往来是关联方提供了各类劳务、服务或借款,房地产公司应付未付款项。该部分风险既有经营风险,也有筹资风险。多数情况下,关联方风险主要集中在资金方面,比如非出于项目开发需求而进行的大额资金往来(股东投入注册资本后以股东借款或关联方往来款的形式将资金抽出等),导致开发营运资金被占用,影响正常开发进度,最终诱发企业资金链紧张等后果。

3.投资风险

本处所说的投资风险,主要是房地产公司无法按照信托相关合同约定履行其义务的风险,如按时还本付息或分配投资收益等。产生投资风险的主要原因是开发项目期间项目公司的资金运作不平衡,销售回款

四、房地产信托项目财务风险的应对策略

1.经营风险的应对策略

对于日常经营中的财务风险,整体上,信托公司可以通过董事制度和印鉴管理制度来达到监控其经营的目标。如信托公司在董事会中占据多数董事成员,所有重大事项须经全体董事半数以上同意方可通过;信托公司董事有一票否决权;财务总监由信托公司提名,除履行相应职责外,还负责保管项目公司公章、财务章、合同章,以上印鉴使用均须经过财务总监签字同意。信托公司以这种直接接入项目公司运营的方式,可以把控公司运营,监控资金流向,了解关联交易内幕,能够在源头上把控风险。

应收账款管理主要是应收银行按揭款的管理。公司可以要求在签订销售合同时约定,如因客户原因造成按揭办理延迟的,客户承担违约责任,公司可以收取一定比例的违约金;公司的银行按揭岗应在第一时间内将申请按揭文件交予银行办理,并督促银行提高办事效率,尽量加快按揭款到账的速度,该岗位的绩效考核应于按揭款到账速度挂钩;按揭款未获批准的,各部门不得为客户办理入户手续或房产证等。

房地产公司存货管理混乱的问题主要是工程人员与财务人员缺乏沟通、台账分类不清造成的。信托公司可以规定项目公司分类核算,每月月初提交财务预算(包括但不限于成本费用预算、销售预算)、月底核对财务报表,并对财务预算差异进行分析,每年由信托公司指定审计机构进行审计。信托公司通过对其财务预算的审核和分析,可以清晰的判断开发项目现阶段的状态、未来预计建设进度及资金需求、预计现金流入等情况。

2.筹资风险的应对策略

对于房地产公司筹资方面的风险,信托公司可以限制其进行不恰当的融资,监管信托资金及销售回款,保障项目资金充足。

信托公司可以通过董事会制度限制房地产公司不恰当的融资及关联方往来。项目公司必须按照审批通过的资金预算及实际执行情况付款。销售回款必须由信托公司监管,客户支付的购房款及银行按揭贷款都要在监管账户归集。由于房地产开发具有一定的专业性,信托公司应派驻有一定经验的管理人员并加强对派驻人员的相关培训,使其不断提高专业能力和分析判断能力;同时提高对派驻人员的要求,注重对其自身道德和绩效考核,真正促使其完成职责。

另外,许多私营房地产公司都或多或少涉及民间融资的问题。因此,除了以上常规的风控措施,信托公司应重点关注房地产公司的民间借贷,并对疑似资金往来重点监控。由于民间借贷担保措施隐秘或者干脆没有,信托公司很难在公司证照中发现,比较有效的尽调手段是详细审查公司财务账目,其无法解释的支出或往来款有可能是高昂的民间借贷本息。

3.投资风险的应对策略

信托公司对于该种风险的控制措施同样是通过董事制度,并通过管理公司印鉴,加强现金流入和流出的监管,保证资金不被转移或挪用。只要房地产公司在信托存续期能够稳健运营,获取预期现金流,就基本能够满足信托预期投资回报。信托公司应提高对项目公司内部控制的关注,必要时可以直接指定满足信托公司要求的内控制度,并尽可能保证其有效执行。在执行过程中并不是对项目公司进行治理,而是有重点的监控;同时对派驻人员能力、工作绩效进行考核,督促其更好的履行职责。

参考文献

[1]刘丽.房地产信托项目财务风险控制研究[J].2015

房地产公司规章制度篇8

时光荏苒,白驹过隙,一段时间的工作已经结束了,回顾这段时间的工作,在取得成绩的同时,我们也找到了工作中的不足和问题。以下是小编整理的房地产个人工作总结,希望可以提供给大家进行参考和借鉴。

房地产个人工作总结1时光飞逝,转眼间,上半年已经过去了,经过这半年的工作,为此作以下工作总结,也为下半年的工作能更顺利的展开。

实践活动中提升行政效能,创新推进项目建设和房产营销等工作,全县城乡房管事业呈现蓬勃发展的良好态势,顺利完成了“双过半”目标任务。现将20__年上半年工作总结和下半年工作打算的报告如下。

一、20__年上半年工作总结

(一)房地产业持续健康发展。全县房地产固定投资完成___亿元,同比增长26.54%;商品房销售面积106.68万平方米,同比增长34.14%;新引进和裕欧景、阳光欣城、银河春天三期、美茵庄园、金控金融中心等5个房地产项目,到位县外资金___亿元,同比增长17.58%。

(二)公租房项目建设有力有效。20__年312套公租房续建项目主体封顶,目前正进行项目总平施工和配套设施建设,预计年底竣工;20__年100套公租房续建项目,预计20__年6月底竣工;20__年新建118套公租房项目正有序推进、正常建设。共发放廉租房租赁补贴149户(其中新增3户),发放租赁补贴___万元,完成全年目标任务的99.3%。

(三)棚户区改造稳步推进。20__年计划启动第一批5个项目的改造工作。现已启动的赵镇棚户区改造一期项目(包括赵镇爱国巷、团结巷和五星巷棚户区3个区域),总占地面积24.95亩,拆迁户数308户,总拆迁面积12095平方米,计划投资___万元。上半年全县签订征收协议87户,完成全年目标任务43%,预计全年能够完成308户,完成目标任务154%。

(四)城市营销力争突破。上半年,通过异地巡展、营销活动、媒体推广以及借势节庆开展营销活动等,有效提升了我县的知名度和美誉度。开展了“金堂首届迎春灯会”、“教育金堂、财富金堂”走进西昌、“情系中江客户联谊会”、“成都品牌房产走进青海”等主题营销活动;借势油菜花节、菌博会、铁人三项赛等节庆赛事活动,加大城市宣传力度;以三星片区为试点,在华西都市报、成都商报等主流媒体上大篇幅的宣传三星片区区域价值、发展前景以及我县人居环境、旅游资源和交通优势;借助成都电视台《小刚刚刚好》、《深夜快递》等栏目平台以及成南高速立柱广告、成德南高速跨线桥广告对金堂城市形象进行了宣传;利用金堂电视台、《新金堂》、《魅力金堂》等宣传平台,持续推广城市形象。

(五)市场监管和项目促建并举并进。把严格市场监管与优质政务服务统筹起来。大力推行商品房销售现场公示系统,提高开机率;积极探索商品房预售资金监管新方式;加强专项执法检查,重点对开发企业商品房预售资金、销售现场、合同备案、促销广告等进行严格监管,对成阿新城项目违规售房实施了行政处罚,对责令整改缓慢和拒不整改的锦绣香江、星岛国际、华地财富广场等项目作出关闭项目网签的处理。同时,加大对开发企业的政务服务力度,提高政务服务质量和水平,组织、协调召开房地产联席会议4次,到房地产项目现场解决问题6次,协调解决了金山国际、恒合时代城、鹭洲城邦、润利鑫项目、维罗纳等项目的用电、用水、阻工、市政道路建设等影响项目建设和销售问题,并协助鹭洲城邦、华尔兹、胜业望园、希望未来城、恒合时代城等项目办理报规报建手续。

(六)物业管理进一步规范。新增物业管理区域11个,面积65万平方米。推动62个100户以上农集区物业管理规范化建设,其中9个农集区聘用了6个物管公司进行物业服务。积极会同相关部门,探索建立物业管理矛盾纠纷处置长效工作机制,充分调动物业管理各类参与主体的积极性。上半年,调处华泰小区、森林小区、金沙小区等纠纷35起,回复涉及物管的信访件55个,按时办结率达100%。

(七)产权产籍管理逐步完善。按照法规政策和制度规定,共办理产权证登记10551件,归档10551件。其中新建房屋初始登记519件,转移登记4459件,抵押登记4075件,其他登记1498件。同时,房屋信息查询利用制度进一步完善,有效防止房屋信息泄露,确保房屋信息使用安全。

(八)确保全县房屋住用安全。重点开展了学校、幼儿园、医院、电影 院、市场等公共场所房屋住用安全检查。对全县7家单位玻璃幕墙使用安全进行了专项检查。完成铁人三项赛、龙舟节等重大节庆临时建筑物安全检查任务。对全县城乡居民用房进行安全检查,发出整改通知书84份,并督促整改到位,无房屋安全事故发生。

(九)扎实开展群众路线教育实践活动。严格按照县委总体部署,结合我局工作实际,采用“找准两个载体、抓好三个结合、坚持四个走访、着力五个解决”的活动方式,扎实推进群众路线教育实践活动。把群众路线教育实践活动与党风廉政建设和正风肃纪工作有机结合,扎实开展第一阶段工作,广泛征求意见,查找问题,建立台账,实行问题管理,着力提升队伍素质能力和行政效能,打造政治坚定、业务精良、作风过硬的房管干部队伍。深入开展“走基层”、“五进”等活动,做好了联系服务群众、企业和对口帮扶等工作。

二、工作中存在的薄弱环节及其原因

(一)房产市场执法力度不够。部分销售项目现场公示系统未按时开机,公布信息不及时,存在有误导消费者的现象;预售资金监管不够严格。主要原因是:侧重于强调政务服务,市场执法失之于软;预售资金监管部门协调性、联动性不足,合力不够。

(二)项目促建任务落实较慢。对于房地产项目促建确定的任务,相关职能部门在推进过程中,主动服务意识较差,配合解决问题力度不够,甚至落不到实处。特别是项目协调用地、用电和设施配套等方面落实较慢。主要原因是:部门本位意识较重,服务意识较差,有安排无督促,有任务缺落实。

(三)棚户区改造搬迁和资金压力大。搬迁进度较慢,项目资金缺口大。主要原因是:搬迁群众对搬迁补偿和安置期望值过高影响搬迁进度,改造地块商业开发价值小。

(四)物业小区矛盾纠纷多发频发。随着房地产业的发展,物业小区不断增多,居民维权意识增强,加之个别物业服务企业行为不规范,导致物业小区各类矛盾纠纷层出不穷。主要原因是:物业小区管理是综合性工作,除属地管理外,涉及行业主管部门较多,部门之间的协调联动不足,一定程度上影响小区矛盾纠纷的解决。

(五)城市营销创新不足。城市营销与相关部门联动不够,营销方法和手段上贴近市场、贴近对象方面还不够,针对西北地区市场的团购仍未实现实质性突破。主要原因是:在营销方法和手段上不够大胆,接地气不够。

三、下一步工作打算

下半年工作中,我局将紧紧围绕县委、县政府中心工作,按照“稳中快进、改革创新、统筹发展、全域开放”的工作基调,争当“四个标兵”,奋力完成全年各项目标任务。

(一)千方百计确保房地产业持续健康发展。加大房地产项目招商力度,积极引进知名房企提高项目打造的质量和水平,进一步推动城市综合体、纯商业、纯住宅等房地产项目连片发展,提高宜居水平,推进我县房地产业转型升级。加强房地产市场形势研判,稳定企业和购房者预期,尽力缓解经济波动引起的下行压力,确保全年目标任务顺利完成。

(二)有序推进住房保障工程建设。在把好工程质量、专项资金和建设过程安全“三关”的前提下,加快工程进度,确保完成20__年300套公租房项目分配安置和加快续建、新建公租房项目建设。通过在具体操作中设定不同的收入、住房申请条件、采用市场定价、租补分离、梯度保障的方式,实现廉租房与公租房并轨运行。廉租房住户审查不合格但符合公租房保障条件的调为申请公租房,有效解决保障房类型单一、“只进不出”等问题。

(三)加大棚户区改造力度。进一步完善全县棚户区改造项目计划,深入研究项目实施的稳定风险和可行性,加大项目资金争取力度和融资力度。充分借鉴“曹家巷改造模式”以及其他先进地区的经验和有益做法,结合我县实际,进一步完善和出台优惠政策,调动群众参与改造的积极性,切实改善棚户区群众居住条件。20__年7月上旬,在完成赵镇棚户区改造一期项目已启动区域的模拟搬迁前期工作基础上,加快推进模拟搬迁协议签订工作,确保全年改造任务的顺利完成。

(四)深入推进城市营销。突破传统房产营销模式,谋求更加贴近市场、更加合理有效的办法深化城市营销和房产促销工作。重点以优惠促销、资源团购为切入点,突破新疆、西藏、青海在内的西北市场的团购渠道,实现城市营销效果的化。通过在新疆、阿坝、凉山等地异地巡展,进一步巩固市场;积极筹备。

(五)加强房产市场和物业监管。完善全县房地产市场监管工作机制,推动建设、工商、税务、城 管、银监等部门联动,清理整顿房地产开发建设、商品房销售、中介服务机构的违规违法行为,严查各种违法违规行为,规范房地产业开发销售及售后服务流程,重点加强预售资金监管、房地产广告、公示系统在线情况等监管,确保我县房产市场有序运行。同时,建立健全物业管理长效机制。充分落实县级部门、辖区乡镇政府、社区(村)管理责任,通过以奖代罚的方式,激励各部门各乡镇参与物业管理的积极性和工作责任的有效落实;制定物业企业准入机制,严格物业企业资质备案及合同备案制,实现退出备案率达100%。

(六)加强项目促建服务。以推动部门联动落实促建工作任务为目标,以解决企业实际困难、促进房地产项目加快建设为重点,进一步提升政务服务质量,积极协调各部门落实解决房地产项目在筹备、建设、销售、交房、办 证过程中存在的问题和困难,推进项目加快建设。同时,加强尚缘国际、成阿新城、水城学府等问题项目的稳定风险管控,积极协调、会同相关部门解决项目遗留问题,切实降低维稳压力和行政风险。

(七)高标准开展群众路线教育实践活动。严格按照全县统一要求,不打折扣,不搞变通,认真落实第二阶段和第三阶段各项具体工作,把党风廉政建设和正风肃纪工作作为群众路线教育实践活动的重要内容。紧密结合房管工作实际,进一步用好“三视三问”群众工作法,建立健全群众诉求解决机制,实行台账管理、问题管理,大力解决密切关系群众切身利益的问题、联系服务群众“最后一公里”的问题等,着力建设一支为民务实清廉的房管干部队伍。

房地产个人工作总结2不知不觉中,20__已接近尾声,加入__房地产发展有限公司公司已大半年时间,这短短的大半年学习工作中,我懂得了很多知识和经验。20__是房地产不平凡的一年,越是在这样艰难的市场环境下,越是能锻炼我们的业务能力,更让自己的人生经历了一份激动,一份喜悦,一份悲伤,最重要的是增加了一份人生的阅历。可以说从一个对房地产“一无所知”的门外人来说,这1年的时间里,收获额多,非常感谢公司的每一位领导和同仁的帮助和指导,现在已能独立完成本职工作,现将半年工作做以下几方面总结。

一、学习方面

学习,永无止境,这是我的人生中的第一份正式工作,以前学生时代做过一些兼职销售工作,以为看似和房地产有关,其实我对房产方面的知识不是很了解,甚至可以说是一无所知。来到这个项目的时候,对于新的环境,新的事物都比较陌生,在公司领导的帮助下,我很快了解到公司的性质及房地产市场,通过努力的学习明白了置业顾问的真正内涵以及职责,并且深深的喜欢上了这份工作,同时也意识到自己的选择是对的。

二、心态方面

刚进公司的时候,我们开始了半个月的系统培训,开始觉得有点无聊甚至枯燥。但一段时间之后,回头再来看这些内容真的有不一样的感触。感觉我们的真的是收获颇丰。心境也越来越平静,更加趋于成熟。在公司领导的耐心指导和帮助下,我渐渐懂得了心态决定一切的道理。想想工作在销售一线,感触最深的就是,保持一颗良好的心态很重要,因为我们每天面对形形色色的人和物,要学会控制好自己的情绪,要以一颗平稳的、宽容的、积极的心态去面对工作和生活。

三、专业知识和技巧

在培训专业知识和销售技巧的那段时间,由于初次接触这类知识,如建筑知识,所以觉的非常乏味,每天都会不停的背诵,相互演练,由于面对考核,我可是下足了功夫。终于功夫不负有心人,我从接电话接客户的措手不及到现在的得心应手,都充分证明了这些是何等的重要性。当时确实感觉到苦过累过,现在回过头来想一下,进步要克服的困难就是自己,虽然当时苦累,我们不照样坚持下来了吗?当然这份成长与公司领导的帮助关心是息息相关的,这样的工作氛围也是我进步的重要原因。在工作之余我还会去学习一些实时房地产专业知识和技巧,这样才能与时俱进,才不会被时代所淘汰。

四、细节决定成败

从接客户的第一个电话起,所有的称呼,电话礼仪都要做到位。来访客户,从一不起眼的动作到最基本的礼貌,无处不透露出公司的形象,都在于细节。看似简单的工作,其实更需要细心和耐心,在整个工作当中,不管是主管强调还是提供各类资料,总之让我们从生疏到熟练。在平时的工作当中,两位专案也给了我很多建议和帮助,及时的化解了一个个问题,从一切的措手不及到得心应手,都是一个一个脚印走出来的,这些进步的前提涵盖了我们的努力与心酸。

有时缺乏耐心,对于一些问题较多或说话比较冲的客户往往会针锋相对。其实,对于这种客户可能采用迂回、或以柔克刚的方式更加有效,所以,今后要收敛脾气,增加耐心,使客户感觉更加贴心,才会有更多信任。对客户关切不够。有一些客户,需要销售人员的时时关切,否则,他们有问题可能不会找你询问,而是自己去找别人打听或自己瞎琢磨,这样,我们就会对他的成交丧失主动权。所以,以后我要加强与客户的联络,时时关切,通过询问引出他们心中的问题,再委婉解决,这样不但可以掌握先机,操控全局,而且还可以增加与客户之间的感情,增加客带的机率。

五、展望未来

20__这一年是最有意义最有价值最有收获的一年,但不管有多精彩,他已是昨天它即将成为历史。未来在以后的日子中,我会在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能,此外还要广泛的了解整个房地产市场的动态,走在市场的最前沿。俗话说“客户是上帝”,接好来访和来电的客户是我义不容辞的义务,在客户心理树立良好的公司形象,这里的工作环境令我十分满意,领导的关爱以及工作条件的不断改善给了我工作的动力。同事之间的友情关怀以及协作互助给了我工作的舒畅感和踏实感。所以我也会全力以赴的做好本职工作,让自己有更多收获的同时也使自己变的更加强壮。总之,在这短短半年工作时间里,我虽然取得了一点成绩与进步,但离领导的要求尚有一定的差距。

六、总结半年来的工作

自己的工作仍存在很多问题和不足,在工作方法和技巧上有待于向其他业务员和同行学习,20__年自己计划在去年工作得失的基础上取长补短,重点做好以下几个方面的工作:

1、依据20__年销售情况和市场变化,自己计划将工作重点放在中重点类客户群。

2、针对购买力不足的客户群中,寻找有实力客户,以扩大销售渠道。

3、为积极配合其他销售人员和工作人员,做好销售的宣传的造势。

4、自己在搞好业务的同时计划认真学习业务知识、技能及销售实战来完善自己的理论知识,力求不断提高自己的综合素质,为企业的再发展奠定人力资源基础。

5、加强自己思想建设,增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。

积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我的能力减轻领导的压力。

6、制订学习计划。

做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面,不断调整经营思路的工作,学习对于业务人员来说至关重要,因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容,知己知彼,方能百战不殆。

7、为确保完成全年销售任务,自己平时就积极搜集信息并及时汇总,力争在新区域开发市场,以扩大产品市场占有额。

今后我将进一步加强学习、踏实工作,充分发挥个人所长,扬长补短,做一名合格的销售人员,能够在日益激烈的市场竞争中占有一席之地,为公司再创佳绩做出应有的贡献!

房地产个人工作总结320__年已经过去,新的挑战又在眼前。在20__年里,有压力也有挑战。年初的时候,房地产市场还没有完全复苏,那时的压力其实挺大的。客户有着重重顾虑,媒体有各种不利宣传,我却坚信青岛地产的稳定性和升值潜力,在稍后的几个月里,房市回升,我和同事们抓紧时机,达到了公司指标,创造了不错了业绩。

在实践工作中,我又对销售有了新的体验,在此我总结几点与大家分享:

一、不做作,以诚相待,客户分辩的出真心假意。得到客户信任,客户听你的,反之,你所说的一切,都将起到反效果。

二、了解客户需求。第一时间了解客户所需要的,做针对性讲解,否则,所说的一切都是白费时间。

三、推荐房源要有把握,了解所有的房子,包括它的优劣势,做到对客户的所有问题都有合理解释,但对于明显硬伤,则不要强词夺理,任何东西没有完美的,要使客户了解,如果你看到了完美的,那必定存在谎言。

四、保持客户关系,每个客户都有各种人脉,只要保证他们对项目的喜爱,他们会将喜爱传递,资源无穷无尽。

五、确定自己的身份,我们不是在卖房子,而是顾问,以我们的专业来帮助客户。多与客户讲讲专业知识,中立的评价其它楼盘,都可以增加客户的信任度。

六、团结、协作,好的团队所必需的。

自己也还存在一些需要改进之处:

1、有时缺乏耐心,对于一些问题较多或说话比较冲的客户往往会针锋相对。

其实,对于这种客户可能采用迂回、或以柔克刚的方式更加有效,所以,今后要收敛脾气,增加耐心,使客户感觉更加贴心,才会有更多信任。

2、对客户关切不够。

有一些客户,需要销售人员的时时关切,否则,他们有问题可能不会找你询问,而是自己去找别人打听或自己瞎琢磨,这样,我们就会对他的成交丧失主动权。所以,以后我要加强与客户的联络,时时关切,通过询问引出他们心中的问题,再委婉解决,这样不但可以掌握先机,操控全局,而且还可以增加与客户之间的感情,增加客带的机率。

现今我已来工作半年多了,在上半年的工作中,本人的销售套数为69套,总销额为6千万。在今后的工作中,我要更加完善自己,提升自己,增加各方面的知识和对青岛各个地区的了解,不但要做好这个项目,更要跟着公司一起转战南北,开拓新的战场。

在此,我非常感谢领导给我的这次锻炼机会,我也会更加努力的去工作,去学习,交出自己满意的成绩单。

房地产个人工作总结4本人自20__年_月_日加入__房地产集团有限公司,任职营销策划部文员,转眼20__年快接近尾声,在即将踏入20__年之际,我感慨良多。回首过去,在各位领导的悉心关怀与同事们的帮助下,通过自身的不懈努力,在短时间内适应了新的工作环境,在新的工作岗位上我虚心学习、忠于职责,较好地完成了各项工作任务,工作上取得了一定的成效,现将本人入职以来的工作情况总结如下:

一、自觉加强学习,努力适应工作。

这是我初到中山的第一份工作,面对是全新的工作环境,但庆幸的是在以往的工作经验中我积累了一定的销售文员工作经验,使得销售统计工作在短时间内即可上手。除此以外,为了尽快适应新的工作岗位与环境,我自觉加强学习、适时调整工作思路、总结工作方法,现已基本能胜任本职工作。

二、心系本职工作,认真履行职责。

(一)认真细致做好销售统计工作。

自入职接手销售统计工作以来,我认真仔细地核对每天的成交数据,严格按照销售报表工作要求制作每期的报表,所制作的销售报表出错率越来越少,基本上每月报表出错率不超过三次,个别月份甚至还取得了零次出错的好成绩。

(二)积极主动做好文案管理工作。

大半年以来,除了销售统计工作之外,部门日常文件的收发工作也很重要。期间主要完成了以下两方面的工作:

1、资料录入和文档编排工作:对营销部涉及的资料文档及有关会议记录,我在认真做好录入与编排打印工作基础上,根据工作需要及领导安排,及时高效地完成了各项请示、报告、协调单等文件的草拟工作。

2、档案管理工作:对于营销部日常文书档案按相关工作标准进行规范化的分类管理,再运用平时维护与定期集中整理相结合的办法,将档案进行分类存档,并做好收发文登记工作;

在20__年12月18日公司行政人事部例行的文件检查中,营销部获得了92分的良好成绩。

(三)做好保密的工作。

营销策划部日常的决策内容是直接影响到公司利益的关键。故在日常会议或文件传送过程中,凡涉及到公司机密内容的,我均做到了以公司的利益为重,决不外泄公司机密,因为我明白:这是职业道德中最基本的。

(四)协助财务部发放景三、四期二标段房产证工作。

在20__年11月至12月初期间,逢周一至周五整理景三、四期二标段发放房产证的清单,以短信形式通知业主前业领取房产证,并协助财务部进行 房产证发工作,到目前为止,已有500多户业主领取了房产证。

(五)做好部门物料申购、发放工作。

在物资管理方面,我严格按照公司物资管理制度做好部门每天的物品申领、发放、登记管理工作;再根据部门工作需要认真做好部门每月所需物品的申购计划,并在规定时间内(每月25日前)递交集团公司行政人事部进行审批。

(六)做好部门日常文件会审及传阅工作。

对于日常部门需会审的文件,及时递交会审部门并密切跟进会审进度,以确保文件在规定时间内完成会审,不耽误部门工作的正常开展,同时做好相关文件的传阅工作。

三、主要经验和收获

在公司工作的半年时间以来,在同事们的积极配合下我得以完成各项工作,取得了一定成绩,与此同时我得到了以下方面的经验和收获。

(一)只有摆正自己的位置,下功夫熟悉基本业务,才能尽快适应新的工作岗位。

(二)只有主动融入集体,处理好各方面的关系,才能在新的环境中保持好的工作状态。

(三)只有坚持原则、落实制度,才能更好地履行岗位职责。

(四)只有树立服务意识,加强沟通协调,才能把份内的工作做好。

四、工作中存在的不足

由于工作实践不够全面,我在20__年工作中仍存在以下的不足。

(一)日常工作中与其它同事的沟通欠缺,工作开展得还不够充分。

(二)对公司的发展史及企业文化不够深入了解。

(三)岗位专业知识不充足,实际工作中走了一些弯路。

五、20__年度工作计划

针对20__年工作中存在的不足,为了更好地完成下一年度的工作,我将重点做好以下几个方面:

(一)利用工作之外的时间,多学习房地产相关专业服务知识。

(二)加强对本岗位知识的学习,以便进一步地提高工作效率。

(三)进一步加强部门物资的管理工作。

(四)加强部门会审文件的跟进力度。

(五)认真制作各类销售报表,仔细核对相关数据,以保证报表的正确率。

(六)更深入了解公司的发展历史与企业文化,使自己更好地融入公司这个大家庭。

(七)加强与同事之间的沟通,以利于工作的更高效开展。

房地产个人工作总结520__年地产综合办公室围绕本部门工作职责,充分发挥后勤管家、督查检查、协调服务三个作用,在公司领导的正确领导下,其他部门的大力支持配合下,经过地产综合办公室全体同事的共同努力,较好的完成了各项工作任务,现将工作情况总结如下:

1、地产综合办公室配合地产公司领导参与、修订、拟定了地产公司各项规章制度,做好了各类文件和报告的文字工作的起草,较好的完成了地产公司各种会议记录、整理和会议相关决议的实施工作。

认真做好地产公司各类文件的收发、登记和督办工作;按总公司领导指示为实现地产公司档案的规范化,10月份办公室积极与市档案局联系学习档案的管理方法、规范流程、拷贝电子文件等,逐步实现了所有文件资料统一归档,方便各部室查阅。地产公司各项规章制度在__月底最终装订成册。

2、地产公司的各类印章、证照是地产公司管理经营工作顺利开展的重要凭证。

地产公司工商营业执照在年检过程中遇到一些困难(缺少物业管理资质),办公室积极与市工商局相关部门联系,了解年检证照的手续,认真准备办理资料,在最短的时间内就办好了地产公司工商营业执照的年检工作;同时完善公司印章管理工作,按董事长要求对地产公司印章设专人管理,并制定了详细的印章管理制度及使用流程,对所有文件、材料必须有领导签字才能盖章,未出现印章管理失误现象。

3、落实地产公司人事、劳资管理工作。

组织落实地产公司的劳动、人事、工资管理工作,根据公司领导要求,6月底地产公司与市人才中心、新入职员工签订了三方人才派遣协议,按照有关规定,已办好每位员工各类保险手续、公积金(养老保险、失业保险、医疗保险、工伤保险、住房公积金)。体现公司的规范性,解决员工的后顾之忧。

4、切实抓好地产公司企业日常管理、福利工作。

按照预算审批制度,组织落实地产公司办公设施、宿舍用品、劳保福利等商品的采购、调配和实物管理工作。在7月初为地产公司员工宿舍和工地安装了空调,使大家在炎热的夏天有一个舒适的工作和住宿环境,同时发放了防暑降温费。并按照季度时间表发放了每季度的劳保费。

5、为加强地产公司办公网络的管理,保证办公网络畅通无阻。

对各部室办公设备进行了及时清理维护(电脑、电话、打印机、传真机、复印机),使办公系统得以运行正常。

6、为加强公司环境卫生、安全防盗的管理。

较好的完成了公司房屋、水、电、门窗的日常维修工作。在10月底根据__公司党政联席会上董事长要求的要做好冬季防火工作,综合办公室组织全体员工利用一周时间把西郊办公院内空地杂草、垃圾全部清理干净,同时协调西郊电厂更换并配齐办公楼和宿舍楼灭火器,强化公司内部环境卫生工作,安排值日表及时清扫及维护办公区域卫生,为公司员工提供了一个良好安全的工作环境。

7、做好地产公司及其他各种会议的后勤服务工作,做好车辆管理和食堂质量管理的后勤工作。

落实好各种会议的会前准备、会议中的协调及会后的总结工作。地产公司股东会、董事会在3月初召开、在4-10月份多次召开各项招标会、研讨会、专家论证会,办公室全体人员认真做好会场布臵、食宿安排,较好的完成了接待及会务工作。严格执行车辆管理制度,车辆实行用卡加油,用车前填写用车登记表,10月份按董事长要求对每一位公司驾驶公车员工签订了严禁酒后驾车的通知(包括私家车辆)并存档,严格要求自己,确保车辆安全行驶。在食堂质量管理中,按照餐费标准坚持营养、健康、卫生、节约的原则,保证员工吃的健康、吃的卫生。

8、及时有效的处理领导交办的各种临时工作。

在6月份,综合办公室积极协调政府相关部门和供电局落实项目工地临时用电相关事宜(缺少相关手续),最终在8月初接通临电。在项目工地由于违章施工挖断临电两根一万伏电缆,施工单位隐瞒真相造成了中水电和项目工地断电3天,得知后积极协调供电局抢修并和供电局、中水电达成了谅解,在抢修工程中充分体现了国有公司的优越性。在7-8月份办公室积极与中国联通、中国电信等通讯运营商、__有限电视网络公司联系咨询项目楼盘销售电话和楼宇宽带连接、楼宇有线电视进入优惠政策及办理的相关程序。

地产综合办公室由于人员少、工作水平差(包括本人)工作量大、责任重、涉及面广,为保证高质量的完成日常工作,办公室全体员工没有怨言,迅速开展工作,较好完成各项任务,也受到了公司领导的肯定,同时也锻炼了队伍,提高了办公室工作人员的工作能力。

存在的问题和改进措施:

在这一年的时间里,我们地产综合办公室人员为公司的发展付出了很多的努力,取得了一定的成绩,同时我们还应看到办公室负责的一些工作还存在许多问题和不足:

1、办公室的行政职能不明细没有完全发挥作用,各个部门之间的协调仍不是很顺畅,在明年工作中要加强综合协调作用,争取做到各个部室之间的协作配合。

2、办公室每位员工对自身的岗位职责不是很清晰,每个人对自己的工作标准未能达到公司要求,在未来要通过加强员工学习,认真明确岗位职责、工作内容,使员工实现自我管理、自我激励与自我发展。

3、地产公司的企业文化建设尚未建全,各项培训工作没有全部开展。

明年地产办公室要从建企业文化入手,逐步推进。先从公司各项规章管理制度开始学习,对地产公司人员进行一次彻底的学习培训,再争取让业务部室和各专业人员参加相关专业培训。

房地产公司规章制度篇9

第一条  为加强物业管理,提高物业管理的服务水平,规范物业管理行为,维护业主、使用人和物业管理公司的合法权益,提供整洁、文明、舒适、安全的居住环境,根据国家有关法律、法规,结合本省实际,制定本条例。

第二条  本条例适用于本省行政区域内住宅区的物业管理。

本条例所称物业,是指已竣工并交付使用的住宅及其附属的设施、设备和场地。

本条例所称物业管理,是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行专业管理的活动。

本条例所称业主,是指物业的所有权人。

本条例所称使用人,是指物业的承租人和业主之外的其他实际使用物业的人。

本条例所称物业管理公司,是指依法设立的从事物业管理服务的企业法人。

第三条  物业管理实行业主自治管理与物业管理公司专业管理相结合的管理模式。

第四条  省人民政府建设行政主管部门对全省的物业管理进行管理、监督和指导。

各市、县、自治县人民政府确定的物业管理行政主管部门对本行政区域内的物业管理进行管理、监督和指导。

第二章  业主自治管理

第五条  业主通过业主大会及其选举产生的业主委员会对所属住宅区物业实行自治管理。

市、县、自治县物业管理行政主管部门可以按照住宅与其附属的共用设施、设备和场地的相关情况具体划定物业管理区域的范围。

第六条  业主享有对住宅区物业共有部分和共同事务进行管理的权利,并承担相应的义务。

业主享有下列权利:

(一)参加业主大会;

(二)选举和被选举业主委员会成员;

(三)表决通过业主公约、业主委员会章程和其他有关物业管理的重大事项;

(四)监督业主委员会和物业管理公司的工作。

业主履行下列义务:

(一)执行业主大会和业主委员会的决议、决定;

(二)遵守业主公约和有关住宅区物业管理的规定;

(三)按照合同约定缴纳物业管理费、水电费和维修基金等费用。

第七条  房屋已交付使用且出售房屋建筑面积达到50%以上的,售房单位应当在30日内向所在地物业管理行政主管部门报告,并在物业管理行政主管部门指导下组织召开首次业主大会,选举产生业主委员会。

具备成立业主委员会条件而3个月内没有成立的,物业管理行政主管部门应当在具备条件的6个月内组织召开首次业主大会,选举产生业主委员会。

第八条  业主大会是住宅区物业管理的最高决策机构。业主大会行使下列职权:

(一)选举、罢免业主委员会成员;

(二)制定或修改业主公约和业主委员会章程;

(三)批准或终止物业管理委托合同;

(四)监督业主委员会的工作,听取和审议业主委员会的工作报告;

(五)决定与业主利益相关的物业管理方面的重大事项;

(六)改变或撤销业主委员会不适当的决定。

第九条  业主大会由全体业主组成。

业主大会必须有持过半数投票权的业主(或委托人)出席才能举行。业主大会选举业主委员会和通过业主公约、业主委员会章程及决定其他重大事项,必须经过全体业主所持票数过半数通过;决定其他事项必须经过出席大会的业主所持票数过半数通过。

业主所持票数按其拥有的房屋建筑面积计算。建筑面积每10平方米为1票,5平方米以上不足10平方米的计算为1票,不足5平方米的不计票。

第十条  业主大会由业主委员会负责召集。业主大会召开7日前,业主委员会应当将会议内容及有关事项书面通知业主和使用人。

业主大会每年至少召开1次。

业主大会闭会期间,持有30%以上投票权的部分业主联名提议可以召开临时业主大会。业主委员会应当在接到该项提议后15日内召开临时业主大会。逾期不召开的,由物业管理行政主管部门组织召开。

第十一条  业主大会应当根据国家法律、法规和本条例,结合所属物业的实际,制订业主公约。

业主公约是由业主共同制定的有关物业的共有部分和共同事务管理的协议,业主公约对全体业主具有约束力。

第十二条  业主委员会委员由业主大会从业主中选举产生。业主委员会主任、副主任从委员中选举产生。业主委员会委员每届任期两年,可以连选连任。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、能模范遵守物业管理规章制度和有一定工作能力的人员担任。

业主委员会成员一般不领取报酬。但担任专职工作的业主委员会成员或聘请的专职工作人员可以领取报酬,具体标准由业主大会决定。

第十三条  业主委员会应当自选举产生之日起15日内,持下列材料向所在地物业管理行政主管部门办理登记:

(一)业主委员会登记申请书;

(二)业主委员会章程;

(三)筹备业主委员会和召开业主大会的有关原始资料;

(四)业主委员会主任、副主任及委员名单。

物业管理行政主管部门应当自受理申请之日起15日内对符合本条例规定的业主委员会予以登记;对不符合本条例规定的,不予登记,但应当书面通知申请人。

物业管理行政主管部门登记的日期为业主委员会成立日期。

第十四条  业主委员会是代表全体业主的合法权益,遵照业主大会的决议、决定和业主委员会的章程,对所属物业区域实施自治管理的组织。业主委员会履行下列职责:

(一)召集和主持业主大会;

(二)提出业主公约、业主委员会章程的草案或修订草案;

(三)选聘或解聘物业管理公司,签订、变更或解除物业管理委托合同;

(四)审议物业管理公司提出的本住宅区物业管理年度计划和财务收支情况;

(五)审议住宅区配套工程、重大维修工程项目及其他物业管理服务的重大措施;

(六)听取业主、使用人的意见和建议,监督、检查物业管理公司的工作;

(七)教育、督促业主和使用人遵守物业管理法律法规和业主公约;

(八)履行业主大会赋予的其他职责。

前款(二)至(五)项规定的事项必须经业主大会批准。

第十五条  业主委员会必须依照国家有关法律法规和本条例及业主委员会章程的规定行使职权,接受全体业主、使用人和物业管理行政主管部门的监督。

第十六条  业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要或者1/3以上委员的提议召开,但每年至少召开2次。会议必须有过半数委员出席,作出的决定必须经全体委员过半数通过,并以书面的形式由业主委员会委员签字认可,存档备查。

第十七条  业主委员会的活动经费最高不得超过同期物业管理费总额的1%,从物业管理费中支出,具体数额和使用计划由业主大会审议决定。业主委员会的活动经费包括业主大会和业主委员会会议的费用、必要的办公费用和业主委员会专职人员的报酬。

第十八条  住宅交付使用后至业主委员会成立前,对物业的管理由售房单位负责,售房单位可以聘请物业管理公司进行管理,也可以自行管理。

第三章  物业专业管理

第十九条  物业专业管理由业主委员会聘请具有资质的物业管理公司进行管理。

物业管理公司经业主委员会的聘用,可以依照国家法律法规和本条例以及物业管理委托合同的约定,对业主所属物业区域内的房屋及配套设施、设备和公共场所进行日常维护、修缮,对环境卫生、社会治安、公共秩序及其他事务进行日常管理,并为业主、使用人提供相关的服务。

第二十条  物业管理公司必须持营业执照向省物业管理行政主管部门提出申请,经确认资质等级并取得物业管理经营许可证后,方可从事物业专业管理服务活动。

物业管理公司必须按照资质等级管理的规定从事物业管理经营。

工商行政管理部门向物业管理公司核发营业执照时,应当注明持有物业管理经营许可证方可经营。

物业管理公司资质等级管理办法由省人民政府另行制定。

第二十一条  物业管理实行招标投标制度。具体办法由省物业管理行政主管部门报省人民政府批准后实施。

第二十二条  物业管理公司接受业主委员会的委托从事物业管理服务,应当参照国家制定的物业管理委托合同示范文本与委托方签订物业管理委托合同,明确双方的权利义务关系。

物业管理委托合同应当自生效之日起30日内由物业管理公司报所在地物业管理行政主管部门备案。

第二十三条  普通住宅物业管理收费,应当遵循公平、合理、公开的原则。物业管理收费应当与物业管理服务水平相适应。

普通住宅及普通住宅中未售出空置房屋的物业管理费,实行政府指导价,以业主的房屋建筑面积计算,具体标准由省价格主管部门会同省物业管理行政主管部门按照物业的类型、服务项目和服务标准分类制定。

政府制定物业管理费指导价应当实行听证会制度。

高档住宅的物业管理服务收费标准通过招标投标确定。

为业主、使用人个别需求提供特约服务的服务收费,由物业管理公司与业主、使用人协商议定。

第二十四条  物业管理的服务项目主要包括绿化、清洁、保安、公共设施设备的日常运行和保养等。物业管理公司和业主委员会可以就以上项目的部分或全部以及其他双方约定的服务项目签订物业管理委托合同。

普通住宅物业管理费收取的具体标准由业主委员会与物业管理公司根据政府指导价规定的幅度在物业管理委托合同中约定,并报所在地价格主管部门备案。未成立业主委员会的住宅区,普通住宅物业管理收费不得超过政府指导价的基准价标准。

第二十五条  住宅物业管理费的费用构成按照国家和本省的有关规定执行。

第二十六条  物业管理费由物业管理公司按照物业管理委托合同的约定向业主逐月收取。

物业管理公司应当每半年公布一次物业管理费的收支帐目,接受业主、使用人的监督。

物业管理费的收费项目、收费标准等应当向业主、使用人公开并加以说明,业主和使用人有权查询。

第二十七条  已按照本条例规定向业主收取物业管理费的,任何单位和个人不得再向业主收取性质和内容相同的费用。

物业管理公司不得擅自提高收费标准,增加收费项目,扩大收费范围。

未经业主、使用人的同意,物业管理公司自行提供服务的,业主、使用人有权拒绝支付服务费用。

第二十八条  业主共有的公用设施、设备、场地以及房屋,可以由业主委员会委托物业管理公司经营,其收益归全体业主共有,并入维修基金。

第二十九条  物业管理公司应当在物业管理委托合同终止或解除后的10日内,向业主委员会办理以下移交手续:

(一)移交维修基金、预交的物业管理费和结余的维修养护费;

(二)移交维修基金帐册、财务帐目清单及其他物业档案资料;

(三)移交业主共有的物业管理用房、经营用房、场地和其他财物。

业主委员会应当在终止或解除物业管理委托合同后的10日内报所在地物业管理主管部门备案。

第三十条  物业必须经综合验收合格后,方可将物业管理权移交给业主委员会。分期建设的,配套设施满足使用功能要求时,经分期验收合格的,可以移交物业管理权。综合验收或分期验收不合格的,业主委员会有权拒绝接受物业管理权,售房单位必须继续承担物业管理费用。

第三十一条  售房单位向业主委员会移交物业管理权时,业主委员会和物业管理公司应当按照国家有关规定做好物业的接管验收工作。售房单位及有关单位对接管验收中所提意见应当及时处理。

第三十二条  售房单位在物业综合验收或分期验收时,应当向业主委员会提供物业管理用房,其产权属全体业主共有。尚未成立业主委员会的,由所在地物业管理行政主管部门代为接收。未提供房屋的,售房单位应当提供与管理用房等价的房款。

物业管理用房的面积按验收的总建筑面积的1‰计算,但最小不得少于30平方米。

第三十三条  售房单位向业主委员会移交物业管理权时,应当将属于全体业主共有的房屋及其他财产,以及下列所涉及的物业文件资料同时移交:

(一)物业建设项目的各项批准文件;

(二)项目工程规划图、总平面图、单位工程竣工图和公用设施设备竣工图;

(三)单位工程竣工验收资料和物业综合验收或分期验收资料;

(四)其他必要资料。

第四章  物业的使用

第三十四条  业主、使用人应当遵守法律、法规和业主公约的规定,爱护和正确使用住宅区物业,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第三十五条  业主对自有房屋进行装饰、装修,应当遵守国家有关规定和业主公约,对可能影响他人生活,危及他人安全、损害他人利益的,应当事先告知物业管理公司。物业管理公司应当将国家有关规定和注意事项告知业主或使用人。

凡涉及拆改房屋主体结构或明显加大房屋荷载的装饰装修工程,业主或使用人必须按照国家有关规定报经有关主管部门批准。因违反国家规定,装饰装修不当造成他人人身财产损害的,业主或使用人应当依法承担法律责任。

第三十六条  任何单位和个人不得改变物业区域内按照规划建设的市政公用基础设施和公共配套设施的使用性质,不得占用物业区域内的道路、场地。

第三十七条  物业管理公司应当建立健全物业区域治安管理制度。因物业管理公司没有建立健全治安管理制度或保安人员违反保安岗位责任制度,造成业主或使用人损失的,物业管理公司应当承担相应的法律责任。

第三十八条  由物业管理公司管理的停车场,物业管理公司应当与区域内的车主签订车辆停放管理协议,明确车辆停放管理的责任关系和收费关系。

车辆停放管理的收费标准由省价格主管部门统一制定。

第三十九条  业主转让或出租房屋时,应当自合同签订之日起15日内,将双方在物业管理方面的约定书面告知物业管理公司。

第四十条  住宅区内业主或使用人的用水、用电,应当分户装表,供水、供电企业收费应当直接抄表到户。

水、电收费应当按照有关规定和法定计量器具计量收费。住宅区实行二次供水或停电时自行发电的,水费和电费相应增加该部分的成本费用,并向业主和使用人公开,接受业主、使用人和业主委员会的监督。

第五章  物业的维修

第四十一条  住宅区依法设立维修基金。维修基金专项用于物业共用部位、共用设施、设备保修期满后的大修、更新、改造。

第四十二条  商品住房在销售时,购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。维修基金由售房单位在售房时向购房者一次性代为收取。多层楼房、别墅一般按照购房款2%的比例收取;高层楼房及多层带电梯楼房一般按照购房款3%的比例收取。所收维修基金不计入销售成本。

公有住房、职工集资建房和政府安居工程的维修基金的筹集、使用和管理办法由省人民政府另行制定。

第四十三条  售房单位应当在为业主办理房屋产权证书之前,将代收的维修基金移交给所在地物业管理行政主管部门代管。条件具备的小区,经业主委员会提交业主大会决定,可以将维修基金交给业主委员会或物业管理公司代管。

维修基金由物业管理行政主管部门代管的,物业管理行政主管部门不得干涉维修基金的正常使用。

第四十四条  维修基金归全体业主共有,设立专帐管理,专款专用,定期接受业主和业主委员会的检查与监督。

维修基金明细户一般按照单幢房屋设置。

第四十五条  维修基金的使用,由物业管理公司提出年度使用计划,经业主委员会审核、业主大会批准后实施。

维修基金不足时,应当按照业主委员会的决定和所拥有的房屋建筑面积比例,缴纳物业维修基金。

第四十六条  物业维修、更新、改造的费用,按照下列规定承担:

(一)业主自用部位、自用设施、设备的维修、更新、改造费用,由业主自行承担;

(二)物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造费用,由各幢房屋的业主按照其占有的房屋建筑面积比例分摊;依照本条例设立维修基金的,在维修基金中列支;

物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。

(三)住宅区的水、电、煤气、通讯及有线电视等管线的维修养护,由有关供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位负责,维修养护费用由有关业务单位承担。

第四十七条  物业共用部位、共用设施设备进行维修时,相关业主或使用人应当提供便利,予以配合。

第六章  法律责任

第四十八条  物业管理公司违反本条例第二十条第一、二款规定,未取得物业管理经营许可证从事物业管理经营的,或者所经营物业与其资质等级不相符合的,由物业管理行政主管部门责令停止经营,没收违法所得,并可处以5000元以上20000元以下的罚款;情节严重的,降低其资质等级,直至吊销其物业管理经营许可证。

第四十九条  物业管理公司违反本条例第二十七条第一、二款规定及物业管理委托合同,重复收费、超标准收费或者擅自增加收费项目、扩大收费范围的,由价格主管部门责令改正,并可依照有关法律法规的规定进行处罚。

第五十条  物业管理公司违反本条例第二十九条规定,售房单位违反本条例第三十三条规定,拒不移交有关财产或资料的,由物业管理行政主管部门责令其交出,经责令仍拒不交出的,物业管理行政主管部门可以追缴,并处以5000元以上20000元以下的罚款。

第五十一条  售房单位违反本条例第三十二条规定,不提交物业管理用房,也不交纳等价房款的,由物业管理行政主管部门责令其提交,并可处以10000元以上30000元以下的罚款。

第五十二条  业主违反本条例和物业管理委托合同,不按照约定缴纳物业管理费的,物业管理公司可以依照合同约定收取违约金或滞纳金;合同没有约定的,可以在追缴期限届满后每日加收1‰的滞纳金。物业管理公司可以依法向人民法院申请支付令或者起诉。

第五十三条  业主、使用人违反本条例和业主公约规定的,物业管理公司有权予以制止,要求其限期改正或提请有关部门处理;造成损失的,责任人应当依法承担相应的法律责任。

第五十四条  售房单位、物业管理公司或业主委员会挪用维修基金的,由物业管理行政主管部门追回挪用款项,没收违法所得;售房单位、物业管理公司挪用造成损失的,必须依法承担民事责任;物业管理行政主管部门工作人员挪用的,给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十五条  业主、使用人、业主委员会、售房单位及物业管理公司之间因物业管理发生纠纷的,可以向物业管理行政主管部门申请调解,也可以依法申请仲裁或向人民法院起诉。

当事人对行政处罚不服的,可以依照行政复议法和行政诉讼法的规定申请复议或向人民法院起诉。

第七章  附则

第五十六条  本条例中有关专业用语的含义为:

(一)自用部位,是指业主所购房屋内部,由业主自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭园及室内墙面、天花板、地面等部位;

(二)自用设施设备,是指业主所购房屋内部,由业主自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设施设备;

(三)共用部位,是指一幢房屋内由该幢房屋的业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、天井、房屋承重结构(包括基础、承重墙体、梁、柱、屋顶等)、室外墙面等部位。

(四)共用设施设备,是指物业区域内或单幢房屋内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第五十七条  写字楼及工业、商业用房等实行物业管理的,可参照本条例执行。

第五十八条  省人民政府可以根据本条例制定实施细则。

房地产公司规章制度篇10

被申诉人(被执行人):李某郭,曾用名李某国,男,52岁,汉族,广东省XX市人,住XX市河西街道办1路一横巷x号。

被申诉人(案外人):李亚娟,女,46岁,汉族,广东省XX市人,住XX市河西街道办x路一横巷x号,被执行人李某郭的妻子,执行标的物买受人。

被申诉人(申请执行人):XX市杨梅信用合作社。

法定代表人陈超振,该社主任。

住所XX市杨梅镇。

申请事项:

指令XX市人民法院撤消(20__)化法执字第1680号之一民事裁定书的第一项裁定,将被执行的标的物即化国用(20__)第0600096号、粤房地证字第c4631939号房地产,执行回转给化州县公安局保安服务总公司机动车保修总厂。

事实和理由:

被执行人李某郭20__年将化州县公安局保安服务总公司机动车保修总厂名下的位于XX市东山街道办上街东路69号的房产证为粤房字第1186221号、建设用地许可证号为茂许证[化]字第069号的房地产为其本人向XX市杨梅信用合作社贷款提供财产担保。其后李某郭不还款因而成讼,XX市人民法院依XX市杨梅信用合作社申请,执行该院作出的(20__)化民初字第2670号2671号两份民事调解书,于20__年3月8日作出(20__)化法执字第1680号之一民事裁定书,将化州县公安局保安服务总公司机动车保修总厂名下的上述房地产,裁定给买受人李亚娟(被执行人李某郭的妻子)。并变更登记为化国用(20__)第0600096号、粤房地证字第c4631935号房地产。

前述房地产登记在化州县保安服务总公司机动保修总厂名下,该厂是化州县保安服务总公司的属下企业,两个企业的法定代表人均为李振郁(已于20__年2月4日身故)。化州县公安局保安服务总公司是化州县公安局20__年申请设立的集体企业,经济实行独立核算,自负盈亏。同年,保安服务总公司申请设立机动车保修总厂。20__年2月15日开始,化州县公安局将保安服务总公司承包给李振郁经营,《协议书》约定由承包者进行独立核算,自负盈亏,承包后所有经营资金,由承包者负责,所经营收处除上交公安局承包费外,均归承包者所有;承包后经营的贷款债务均有李振郁负责,公安局不负连带责任;20__年2月15日之前原属保安服务公司的石场、地皮全部交回县公安局所有;承包经营中所需经费及一切费用开支由李振郁负责支付,公安局不负一切责任。20__年6月3日,化州县计划委员会核准:保安服务总公司机动车保修总厂在上街垌东湖路(现上街东路)建办公室220m2、宿舍300m2,投资9.9万元由保安服务总公司机动车保修总厂自筹解决。同日,XX市城镇建设管理局根据计委上述文件批准保安服务总公司上述项目用地332.2m2。20__年12月29日保安服务总公司申请在上述用地建房,XX市国土局同月30日发给《建设用地许可证》(茂许证[化]字(20__)069号),准予建职工住宅。后该公司保修总厂建成一层住宅,因扩路实建面积用地只有225m2,并在20__年报建加建三层后建成四层住宅。此期间的用地及建房资金费用,都是公司承包经营者李振郁投资的。

李振郁负责经营管理及其后承包经营期间,曾经与被执行人李某郭签订《承包机动车辆保修厂协议书》(分包)一份,但是李某郭仅承包至20__年度,且承包费一直拖欠,直至20__年1月22日尚欠前一年度的承包费五万元。20__年之后,李某郭虽然还在保安服务总公司机动车保修总厂任职,但是不再是承包经营者。据化州县公安局当年资料记裁,李某郭只是机动车保修总厂职工宿舍建设项目负责人,若20__年1月11日有交土地地皮款给城市防洪工程东堤建设指挥部,也只是履行职务的行为,交款人还是保安服务总公司机动车保修总厂。而并非如李某郭代机动车保修总厂到房产局办房产证时所写《保证书》所述的“我为了发展需要,我出资购地皮建办公综合楼”。并且李某郭当时出具的证明自己是机动车保修总厂法定代表人的证明内容也不实,使

用伪造的公盖。李某郭从未担任过机动车保修总厂法定代表人。因此,李某郭跟执行标的物(即前述房地产)没有任何产权关系。李某郭的妻子李亚娟在化州法院将执行标的物裁定给她之后,未经合法报建,在原四层建筑物上非法加建了四层。其违章建筑不受法律保护。 以上事实,有证据一至证据十四可以证实。李某郭20__年用于办假证明的假公章(见证据13页、14页)与工商注册登记管理部门保存的该单位的公章印鉴(见证据十五)两相对比,可见真公章五角星右下角指向“厂”字、首末两字之间的空白间距为2.2厘米、字长0.5厘米,而假公章五角星右下角没有指向“厂”字、首末两字之间的空白间距为2.7厘米、字长0.4厘米。

根据20__年1月1日起施行的《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第三十六条、第四十一条规定,集体企业应当按照规定进行清产核资,明确其财产所有权的归属;经清产核资认定为个人的投资,归投资者所有。《城镇集体所有制企业、单位清产核资产权界定暂行办法》(国经贸企[20__]895号)及《城镇集体所有制企业、单位清产核资产权界定工作的具体规定》(财政部、国家经贸委、国家税务总局财清字[20__]13号)规定:所有在国家各级工商行政管理机关登记注册为集体所有制性质的各类城镇集体企业、单位,在清产核资中均须按照该暂行办法界定产权;组织当事企业和有关投入方或举办方等对涉及界定的各类详细资料进行核对,依法协商界定产权归属,其中涉及国有资产的应征得同级国资管理部门同意,签署“界定文本文件”,并报同经贸部门、清产核资机构会审或认定;根据“谁投资、谁所有、谁受益”原则,各类企业、单位或法人、自然人对集体企业的投资及其收益形成的所有者权益,其产权归投资的企业、单位或法人、自然人所有;未经清产核资、产权界定的“待界定资产”,在依照规定明确产权归属前,任何单位和个人不得擅自处置。

《广东省国有资产管理局关于脱钩企业在脱钩中产权界定与资产处置问题的通知》对未办理脱钩手续的企业清产核资、产权界定也作出了要求。《国有资产产权界定和产权纠纷处理暂行办法》(国家国有资产管理局 国资法规发[993]68号)对集体企业的产权界定也作出了规定。由此可见,XX市人民法院是在执行标的物未经有关部门进行产权界定的情况下,用司法权取代行政权,擅自处置产权待界定资产的违法执行行为。

违法执行不仅将诉讼、审判制度建立的公正意义化为乌有,而且造成社会关系新的扭曲。申请人作为被执行标的物投资经营者李振郁的财产法定继承人,被执行标的物的产权归属与其具有法律上的利害关系;若作产权界定,标的物产权应当归属李振郁的财产继承人。因为案件已经在20__年4月1日之前执行终结,特此依照《最高人民法院关于执行工作中正确适用修改后民事诉讼法第202条、第204条规定的通知》第一条规定 ,具状向上级法院申诉,请求依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第130条规定启动执行监督程序,依法指令原审法院撤消(20__)化法执字第1680号之一民事裁定书的第一项裁定,并依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十条将被执行标的物即前述房地产执行回转。(被执行人妻子支付的款项为被执行人财产,不予执行回转。)

此致

XX市中级人民法院

申诉人:

二0一0年十月 日

附:本诉状副本四份

证据 材料十五 份共七十二页