房地产信贷范文10篇

时间:2023-03-24 22:52:44

房地产信贷

房地产信贷范文篇1

为进一步落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔20**〕37号)精神,加强和改进银行业金融机构房地产信贷管理,促进房地产市场持续健康发展,现提出以下要求,请认真贯彻执行。

一、加强市场研究,增强市场适应能力。房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。各银行业金融机构要充分认识贯彻科学发展观对确保房地产业及国民经济协调健康发展的重要意义,深入分析房地产市场发展与信贷增长的相互关系,关注房地产业发展周期及房地产市场、客户出现的新变化,建立与政府规划、土地、建设、人民银行、统计等部门的信息沟通机制,及时对房地产行业政策调整及市场变化作出反应。

二、坚持科学发展观,制定稳健经营战略。各银行业金融机构要研究制定稳健的房地产信贷政策和发展战略,科学把握房地产贷款的成本和风险变化,防止盲目跟进和授信过度集中。要根据房地产市场形势,及时分析房地产贷款风险状况,调整房地产贷款结构及投放策略,健全资本约束和稳健经营机制,确保房地产信贷审慎投放和稳健运行。

三、完善内控措施,健全风险管理制度。各银行业金融机构要按照银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》(银监发〔20**〕57号)及有关规定,对房产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等作出明确规定。完善各类房地产贷款风险分类制度,建立动态的风险拨备机制。改进房地产贷款客户的信用评级和统一授信管理办法。建立各类房地产贷款分类统计及风险敞口的月度监测与分析制度,健全房地产贷款风险评估和预警指标体系。

四、严格执行有关信贷管理规定,规范开发贷款行为。各银行业金融机构要扎实做好房地产贷款“三查”,全过程监控开发商项目资本金水平及其变化,严禁向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。合理确定贷款期限,严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业,要严格限制新增房地产贷款。防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。

五、加强尽职调查,注重防范土地储备贷款风险。各银行业金融机构要认真评估和审慎发放土地储备贷款。贷款前,要加强对储备土地的性质、权属关系、契约限制、开发规划等方面的尽职调查,严格贷款发放条件。要科学、动态地测算和监控土地收储费用,开设专门的托管账户,警惕土地以低成本转让,确保土地出让收入优先归还银行贷款。要合理确定贷款额度和违约必须提前还款的罚则,避免土地储备机构盲目“圈地”、盲目批地对贷款造成风险。要完善相关抵押手续,认真落实第二还款来源,根据风险状况审慎确定抵押率。

六、引导合理的个人住房消费,加强按揭贷款管理。各银行业金融机构要积极开展个人首套自住房贷款,稳妥发展二手房贷款市场。首付款比例应当依据借款人还贷风险确定,不宜一刀切。要严格执行个人住房贷款风险监测等尽职调查制度,加强对各项权证的完整性、真实性和有效性审核,加强按揭贷款抵押登记审查,积极采取措施防范期房抵押贷款一次性支付风险,防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行,严厉打击“虚假按揭”等套取和诈骗银行贷款的行为,维护银行业和消费者合法权益。

七、强化贷后管理,防范和控制信贷风险。各银行业金融机构要严格按照房地产项目工程进度发放贷款,加强房地产开发贷款使用的全过程监控。健全开发贷款的封闭性管理措施,严密监控房屋销(预)售资金流向,可实行销(预)售资金专户管理,确保专款专用;同时,高度关注未实行封闭管理的开发贷款。加强对贷款抵押物的管理及抵押物价值变化的监测与评估,对抵押手续不完善及抵押物不足额的部分及时追加有关担保。一旦发现开发企业挪用房地产贷款,要采取严厉的惩罚措施直至提前收回贷款。

八、进一步规范信托投资公司房地产贷款业务。信托投资公司开办房地产贷款业务,或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款,要严格执行《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(银监办发〔20**〕212号)有关规定;用集合信托资金发放房地产贷款,要严格执行信息披露制度。银行业监管部门要根据本通知精神加强对信托投资公司房地产贷款业务的监督管理。

九、银行业监管部门要加强窗口指导和风险提示,加大违规查处力度。要引导各银行业金融机构充分利用银监会客户风险信息系统及人民银行征信系统平台,及时登录有关房地产贷款客户不守信用、违规操作等不良信息,严密监测境内外各类客户违约情况;加强同业合作,防范和控制客户跨行违约行为,建立违约客户“黑名单”等联合惩戒机制;研究由房地产企业落实期房抵押贷款担保等防范信贷风险的措施。银行业监管部门要加强房地产信贷风险情况的调查分析,建立房地产信贷风险监测报告和定期通报制度。当前,要把对房地产贷款合规性检查作为现场检查的重要内容,对房地产贷款违规经营、造成贷款损失等问题予以严肃处理,情节严重的,银监会将在媒体公开披露并依法实施业务叫停。

房地产信贷范文篇2

一、地产开发阶段。承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资(合作)者。这三类单位都有银行贷款介入,他们的还贷资金又主要来源于土地转让。

二、房地产开发阶段。房地产开发企业的资金来源主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。房地产开发企业取得贷款后,将部分资金支付给地产一级开发商,这也使银行对地产开发阶段的贷款收回。房地产开发企业通常将工程分为“一期”、“二期”、“三期”等,启动项目后着力开发“一期”,在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房,获得预售收入并用该资金开发“二期”,实现循环开发,值得注意的是预售收入大部分来源于个人住房贷款。规模较大房地产开发企业,一般都针对一房地产项目开发而设立项目公司,各项目公司的母公司实际控制着资金运作和管理。由于各项目公司的开发周期不一样,母公司可将项目间的资金“调剂”使用。在房地产企业启动项目和开发资金中的“自筹资金”有一部分就来源于这类关联企业,而关联企业的资金中有相当部分来自于银行贷款,所以房地产项目容易出现关联交易风险。建筑安装企业代垫款是房地产开发企业“其他”资金来源的组成部分。建筑安装企业代垫资金现象很普遍,由于建筑安装企业的行业特点和积累有限,因此,它们的代垫款多来自于银行贷款。

三、房地产销售阶段。银行向购房者提供按揭贷款等服务,房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷,银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。

银行房地产信贷风险揭示

结合以上银行对房地产信贷过程,我们分析银行可能遇到风险如下:

1.项目合法有效性风险。由于房地产和其他行业差异,他既有房地产企业(借款主体)的资质管理,这是保留行政审批的项目,还有项目本身的合法有效性,大部分项目都是保留行政审批的,尤其是进行规划的审批很普遍,所以政策性风险容易凸显,这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段,这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。

2.市场风险。房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素,其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量的主要参考指标,这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段,易受该行业经济“泡沫”的影响,海南的房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。

3.项目质量风险。由于房地产项目按揭时间较长,容易滋生许多不确定性风险因素。项目的工程建设质量相对容易监控,而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量,从而给银行带来相应的信贷风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。4.道德风险。道德风险通常出现在房地产企业和银行自身两个方面。房地产开发企业的骗贷行为主要有两种:一是企业通过关联企业资金串用简单开发项目工程,取得银行巨额贷款后携款走人;二是在房地产销售阶段,房地产企业伪造按揭合同,骗取银行贷款。银行方面主要体现在内部人对信贷资金的寻租行为和腐败行为上,信贷参与人在取得承诺发放信贷资金取得“租金”或收受贿赂后故意放松对房地产项目的审贷力度和标准或对该工程项目的贷后管理上,从而滋生相应的风险。

5.技术性风险。指房地产信贷业务中因缺乏必要的审贷、监控、财务、法律、专业技术及资讯和技能的支持而形成的风险因素。例如,上海曾发生的购房者利用转按揭设置的漏洞,通过不断自买自卖抬高房价,从中取得巨额价差后放弃房产实现套利,给银行带来很大损失。

6.经济风险。主要是房地产上游行业的风险传导,例如原材料价格的上涨将会将大房地产开发的经营成本,甚至推动房价的上涨,给市场带来许多不确定性。此外,国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性,其受经济环境的影响因素较多。

7.政策性风险。对房地产而言,其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。对此,我们在以下分析中揭示。

当前政策影响以及银行信贷面临的风险

一、“国八点”的出台和地方政府的相应政策措施,对地方政府的利益取向及相关人员在土地审批的寻租行为遭到打击,它的直接影响是,基于房地产开发的土地供应总量减少,供应结构向中低档楼市开发倾斜,对开发商囤积土地的压力在加大政策压力,政府将减少城市拆迁总量。房地产开发向中低档商品房转移,购房者对中档商品房持币观望,中档商品房将出现价格下降压力甚至可能出现市场风险,银行对中档商品房信贷风险加大。由于政府对地产开发关注力度的加大,部分房地产开发项目合法有效性风险凸现,银行已投入的信贷资产可能产生损失。

房地产信贷范文篇3

1.扩张轨迹

1998年以来,随着我国福利性住房实物分配制度的取消和个人住房按揭贷款政策的实施,极大地刺激了房地产业的快速发展和相应的房地产投资高速增长,为之提供相应金融服务的房地产贷款也随之持续快速增长,已成为商业银行扩张最快速的业务(详见表1)。商业银行房地产贷款项下包括法人客户房地产商开发贷款和自然人客户个人住房按揭贷款(以下简称“房地产开发贷款”和“个人住房贷款”)两类。首先,从房地产开发贷款看,其增幅明显高于同期各项贷款平均增幅,占各项贷款的比重也大幅增加;其次,商业银行个人住房贷款余额也直线上升;再次,个人住房贷款占消费贷款比重已达90%以上,占中长期贷款的比重也达到了22.97%(见表1)。

2008年以来,尽管央行采取了从紧的货币政策,但是商业银行房地产贷款不仅没有减少,反而一直在增加,而且增加幅度仍然不小。2008年上半年,房地产贷款增幅仍高于全部贷款增幅8.4个百分点,表明房地产贷款的增长幅度仍然十分强劲。

数据来源:根据国家统计局历年统计公报(/tjgb/)、历年《中国货币政策执行报告》()披露的数据计算整理(下述各表除注明外,均同此)

2.扩张背景

何勇:我国商业银行房地产信贷快速扩张风险研究

我国商业银行房地产信贷快速扩张与房地产开发投资快速增长是互为依存、共同发展的。

1998—2007年,我国房地产投资年平均增幅为22.19%,高于同期全社会固定资产投资年均增幅3.81个百分点。与此相适应,房地产投资占全社会固定资产投资中的比重也从1998年的11.58%提高到2007年的20.79%,房地产投资占GDP的比重从1998年的4.6%提高到2007年10.25%。以上三项指标均创近10年来的最高值,表明房地产行业已成为国民经济的热点行业(见表2)。

2008年以来国家虽实施了宏观调控政策,但似乎对房地产市场并没有造成多大影响,房地产开发投资速依然强劲,仍在充当推动投资增长的主力军角色。例如:上半年全社会固定资产投资68402亿元,同比增长26.3%;其中房地产开发投资13196亿元,同比增长33.5%,增速比上年同期提高5个百分点,高于同期固定资产投资增速7.2个百分点,在GDP中的比重达到10.1%,与2007年全年10.25%的高位水平基本持平。投资高速增长,信贷就必然快速增长。原因是我国直接融资不发达,房地产企业资金需求主要靠商业银行贷款间接融资方式。因此,要维持眼下房地产投资的强劲增长和高位运行,在事实上就形成了对银行信贷资金的倒逼机制,这无疑为商业银行房地产信贷的快速扩张提供了良好的背景条件和适宜的客观环境。

二、我国商业银行房地产信贷快速扩张样本分析

为了更为直观清晰地了解商业银行房地产信贷快速扩张的具体情况,笔者根据业已完成股份制改造、先后成为上市公司的工商、中国、建设、交通4家大型商业银行和招商、民生、深发、浦发、华夏、兴业、中信7家中型商业银行(以下简称“11家大中型上市商业银行”或“11行”)近两年年报披露的有关数据,对其房地产信贷快速扩张的基本状况进行分析。之所以选择11家大中型上市商业银行作为分析样本,主要是因为11行的信贷资产和经营规模在我国金融业占据绝对比重且位居主导地位,具有一定典型性和代表意义。

首先,从整个房地产贷款来看,2007年,11行房地产贷款狂飙式的急剧增长达到了前所未有的高度,占各项贷款的比重迅速加大,平均比重达26.54%,高于同期整个商业银行18.34%平均水平8.2个百分点;其次,从法人客户的房地产开发贷款看,11行房地产开发贷款平均增速高于各项贷款平均增速4.7个百分点;再次,从个人客户住房按揭贷款来看,11行个人住房按揭贷款平均增速高于其各项贷款平均增速31.12个百分点,高于整个商业银行平均增速16.68个百分点(见表3)。

出于风险控制的考虑,商业银行的房地产贷款在各项贷款总量中的规模应当适度,因为当房地产贷款超过其各项贷款总量的一定比例时,就容易引发潜在的流动性风险。目前,国际上一些商业银行房地产贷款警戒线控制在25%~30%左右,其中个人住房贷款比重一般控制在18%~20%以下。我国银监会规定商业银行房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%的比例。而从2007年11行房地产贷款余额占其各项贷款总余额的比例来看,其26.54%的比例已经逼近30%的控制线,且深发和兴业两行已分别以33.2%和41.5%超过了控制线,而中行、建行、招商、民生和浦发5行分别为27.9%、26.5%、25.9%、28.9%和25.9%,达到或超过控制线,可以说只是一步之遥。11行的样本分析给我们的启示是:房地产行业的快速发展使商业银行在过度追求房地产开发贷款和个人按揭贷款份额及其带来的当期利润和短期业绩提升的同时,却忽略了利益获取背后潜在的巨大风险。

三、商业银行房地产信贷快速扩张风险预测

业务结构反映风险结构,我国商业银行房地产信贷伴随房地产市场10年来的高速增长而快速扩张,使不断累积和叠加的房地产开发贷款和个人住房贷款已经占银行贷款总量相当大的比重,风险隐患也在积聚和孕育,从某种意义上说已经到了一个“临界点”,如任其继续以每年30%以上的速度快速扩张下去,那么风险的强烈释放就为期不远。之所以这么说,是因为支撑商业银行房地产信贷快速扩张的条件和其所依托的基础都已改变。

1.政策调整变数加大,房地产市场面临的不确定性因素增加

2003年以来,国家和央行连续出台土地、税收、金融、信贷等相关调控政策,以抑制房地产行业发展持续过热以及商业银行绵绵不绝的放贷冲动现象。预计今后相当长的一段时间,针对房地产行业持续的宏观调控会进一步加大,房地产周期性行业景气水平的变动频度和幅度将会进一步加剧,房地产市场面临的不确定性因素也将更加突出,从而导致房地产行业风险的产生,继而波及和引致商业银行房地产信贷资产质量劣变,商业银行很可能又将面临不良贷款大规模产生的困境。

在发达国家成熟的房地产市场,银行贷款最多不超过房地产总投资40%。而在目前我国的房地产市场资金链中,商业银行通过房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、建筑企业流动资金贷款和土地储备贷款等,基本参与了房地产开发的全过程,实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。数据显示,我国近80%的土地购置和房地产开发资金是直接或者间接地来自银行贷款,个人通过按揭贷款买房则占全部购房总数的90%,这其中又有80%的购房资金来源于银行贷款,这种信贷资源向房地产业加速聚集和过度集中的趋势,意味着房地产市场绝大部分潜在的系统性风险都系在银行身上。如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款,风险在一个规则不甚健全的市场经济环境里,事实上被批量转嫁给了银行,房地产价格的波动将影响到银行一半左右的信贷资产安全。在房地产市场处于上升时期,一切矛盾和危机都被掩盖,一旦政策出现重大调整,市场就会出现剧烈波动,风险隐患就会得到强烈释放,银行无疑就成为首当其冲的风险承担者,房地产“挟持”、“绑架”银行就会成为现实,目前房地产开发商普遍存在着“银行先死,开发商后死”的心态就是最好的注释。事实上,风险苗头已经出现,《2007年度上海市房地产信贷运行报告》透露,2007年上海中资商业银行个人住房不良贷款比年初增加7亿元,房地产开发不良贷款比年初增加13亿元,双双呈现上升态势。相信从全国范围来看,房地产行业的不良贷款不是一个小数目。特别是2008年,随着从紧货币政策实施持续下去,商业银行房地产不良贷款数额恐将进一步上升。

房地产信贷的潜在风险用自然界的“潮水效应”来比喻,就如同海边礁石一样,在房地产行业高涨时,它被暂时淹没看不见,在房地产行业退潮时,它就会暴露无遗。目前我国GDP连续四年保持两位数增长,总体经济形势仍处于基本良好状态,全社会固定资产投资和房地产投资仍在高位运行,商业银行房地产信贷快速扩张中一些深层次问题和潜在风险还没有得到充分暴露。但这恰恰是最应高度关注的时刻,因为当整个社会的房地产融资过分依赖于银行时,银行房地产信贷的风险就会因政策的变动随之加大,贷款的某些不良基因会因一定的内外部因素在一定的时间或空间内顽强地表现出来或寻找新的承载基础。

2.量价双双初显下跌,房地产市场潜在风险开始显现

自1998年以来,进入价格上行通道的房地产市场极大地刺激了潜在购买者的购买意愿,即购买者未必有居住需求,再加上当时宽松优惠的个人住房贷款政策,在银行贷款强力支撑下的大量购买力纷纷进入房地产市场,使得2007年及以前的房地产市场呈现购销两旺的局面。然而,自2007年11月份以来,伴随“第二套房贷政策”及其细则出台,人们对房价走低的预期不断增强,持币待购的观望气氛日益浓厚。2008年京、沪、穗、深等地房价出现多年上涨后的首次下跌,其下跌幅度均在10%以上,且呈现逐月逐季环比连续下跌的趋势。另外,从全国整体来看,交易量的下滑也从沿海和一线城市向内地和二线城市蔓延,已成为一个普遍现象。

一方面,近几年调控房地产的新政策不断出台,随着时间的推移还在不断地细化、强化、调整和落实,综合作用的结果压缩了投资和投机性购买者的虚假需求量,使得房地产开发商被迫减缓提价幅度或进行价格下浮;另一方面,在房地产市场繁荣的情况下,投机或投资性需求支撑起了相当大的销量,这种虚假的繁荣由于远远偏离民众的实际购买力而显得非常脆弱,一旦对房价上涨的预期不再,购买力萎缩的真实一面马上就会显现出来。当不断飙升的房价实现价值回归,投资和投机性买家保本微利或无利可图时,过旺的投资和投机性需求就会被抑制,房价的整体下跌难以避免。房屋交易量的下降和价格的下跌这两大问题的凸显,表明先前过热的房地产市场“冷却”的步伐已渐行渐近,由此折射出商业银行过量的房地产贷款潜在风险开始显现。

3.房地产持续高增长所依赖的基础正在不断的削弱和失去

房地产产品作为市场中的一种商品,自然也要受供求关系的影响,呈周期性的波动。据建设部统计,我国人均住房建筑面积从2002年底的22.8平方米增加到了2007年底的约28平方米,截至2006年底,城镇居民住房私有率已达到83%。此信息预示着1998年以来,持续高速增长的房地产投资和持续过热的房地产市场所依赖的基础正在不断的削弱和失去,其理由:

(1)自上世纪90年代中期开始,福利性的实物住房分配渐进地改革演变为住房分配货币化,原先凡是城镇已就业的正式在编人员均从单位以极低的价格买入了自住的福利房,此后又由于制度性安排变成产权房并允许上市交易,为改善原有的住房条件,大都以高价卖出,再购买新的住房。这种住房改善性消费结构升级需求在10年时间里的持续集中释放后已基本处于衰竭状态,且这种低价买入公房、高价卖出的好事已经不复存在,所以这部分购买力一旦释放完毕,对房地产市场的推动力就会突然消失。

(2)基数庞大的70年代出生的多子女一代消费人群在90年代中期先后进入个人住房消费时期,这一住房刚性需求恰与持续高速增长的房地产投资和持续过热的房地产市场是彼此对称和相适应的,随着这一代消费人群的退潮,房地产市场又将失去一支重要的推动力。至于正在进入或即将进入住房消费人群的80后一代,虽是现实中推动房地产市场继续向前发展的一支不可忽视重要力量,但基本是独生子女,其群体住房消费基数远远少于70年代出生的多子女一代,且有相当一部分在住房价格预期心理下,由父母的资助和扶持已提前购买了住房予以空置等待,未来的住房消费已提前得到释放,可以说从根本上无法再依靠这一群体支撑住房市场持续高速增长,房地产的供求关系或将从根本上予以改变。“2003年我国人口年龄结构图显示30至39岁之间的人口比例最大,大约有2.46亿。而紧随其后20至29岁年龄组的人口数量只有1.74亿,骤然下降30%。这种人口结构对住宅消费和投资的中期趋势有深远影响,由于25至39岁之间的人口是最主要的购房群体,在2008年到2017年之间,这部分购房群体绝对数量的下降将直接影响住宅的真实需求。”[1]

(3)一个时期以来,在“经营城市”的导向下,各地的旧城改造规模不断扩大,旧房拆迁面积不断上升,直接拉动了房地产产品的被动性需求,为房地产市场注入了巨大的推动力。这种依托城市大规模拆迁改造导致的被动性的旺盛需求,从动态来看已成强弩之末,对房地产市场的推动力正在逐渐削弱。

概言之,近10年来持续高速增长的房地产投资和持续过热的房地产市场将会很快放慢速度,步入平稳的发展期,这意味着商业银行房地产信贷快速扩张所依托的基础已发生了变化,继续快速扩张在时间和空间上都会受到挤压,潜在风险的逐步释放也就顺理成章。

4.价格型调控工具——利率的使用将使过高的房地产价格回归理性

房地产行业是资金密集型行业,不管是房地产企业建房所需的开发贷款,还是个人住房所需的按揭贷款,对资金的需求量都非常大,所以对利率非常敏感。贷款利率的变动,对住房的需求和价格及未来的市场预期影响最为直接,可以说它比控制土地供给、紧缩信贷规模、上调存款准备金率等一系列数量型调控工具都有效。贷款利率下降,就会减少月供支出,无论是对自住性购房者,还是对投资和投机性购房者,都会刺激其需求增加,从而导致价格上涨。贷款利率上升,对自住性购房者来说,虽然会增加月供支出,但由于其为刚性需求,波动不会太大;而对投资和投机性购房者则不然,当利率政策给了一个逆转信号的时候,需求就会立即减小,且可能会导致将以前所购房屋反过来向市场抛售,并迫使开发商囤积的住房向市场释放,这将使供应成倍放大,无形中增加市场的供应量,使得市场的供给和需求关系发生根本性的改变,价格就会往下走。[2]

1997年10月至2007年12月,央行对存贷款利率进行了14次调整,其中,5年期以上贷款利率由1997年10月的10.53%,经连续5次下调至2002年2月的5.76%,并此后维持了两年八个月的时间;然后于2004年10月始,连续8次上调至2007年9月的7.83%,(12月的第9次上调,5年期以上贷款利率维持不变)。伴随贷款利率的上下调整,商业银行房地产贷款波动也相应加大,从总的走向和趋势来说,贷款利率下降,房地产行业对贷款的需求就相应上升,反之就相应下降。2002年前后的几年间,由于贷款利率下降到10年期间的最低位,商业银行的房地产贷款则处于最高位,就很好地说明了这一点(见表4)。

对个人住房贷款来说,月供支出对加息幅度尤其敏感。经“中国房地产TOP10研究小组”2004年以5.31%的一年期贷款利率测算,不考虑住房现价、首付和期限,月供支出对加息幅度的敏感系数是:当个人房贷基准利率提高幅度从25bp(基点)到200个bp时,月供支出增加的幅度从1.64%增加到13.54%(见表5)。

表5显示,当个人房贷基准利率加息达到150个bp时,住房消费需求对利率的敏感性将越来越强,降低消费、延迟消费和持币待购等行为和预期越来越浓厚,消费需求受到的抑制作用越来越大。2007年9月我国5年期以上贷款利率已比2002年2月提高了207个bp。

2002年以后,我国的房价上涨速度大大加快,房地产市场明显呈现过热的迹象,尤其是2003年下半年以后。2004年,上海中资商业银行房地产贷款增加额占新增加贷款的比例竟然达到76%[3],部分城市的房价甚至以两位数的速度急剧上涨,恰恰是与当时的降息周期下利率处于最低的一段时期密切相关。至于2007年10月前后房价的再一次疯涨,仅仅是房地产市场在年内第5次加息效应传导到市场前演绎的最后一次疯狂。独立经济学家谢国忠认为,中国迟迟未提高利率,正是担心房地产泡沫破裂。对此,笔者深以为然,“投鼠忌器”恐怕是其中最为主要的原因。

2007年以来,我国存款利率一直处于负利率状态,尤其是2008年以来,一年期存款利率与CPI指数最高时相差已达一倍甚至以上,这是极不正常的。但是,在人民币升值、美国连续降息、中美之间的利差倒挂已近一倍的背景下,利率继续上调的空间暂时确实非常有限。道理十分简单,如果存款利率上升,就会有更多的国外热钱涌入中国,一方面人民币升值的压力就会更大,另一方面资产价格,尤其是房地产价格会被推向更高。因此,利率的操作空间是十分有限的,通过大幅度提高利率的方法来遏止住房价格是有难度的。但并不是说此路就不通,一旦国际环境允许,是没有任何理由任由这种严重的负利率状态持续下去。当价格型的利率调控工具投入使用,商业银行快速扩张的房地产信贷就会出现大量的不良贷款,中国

版的次贷风险也就必然会发生。

四、简要结论和建议

随着时间的推移,持续宏观调控下的经济调整周期身影已经越来越清晰,先前支撑房地产高速增长的前提条件正在逐渐消失,承载商业银行房地产信贷快速扩张的客观基础已不存在。对这一趋势性改变,商业银行要高度警惕房地产市场步入下行通道可能引发的系统性风险以及在经济处于上行周期房地产市场持续上涨的形势下降低房地产贷款标准的一些非审慎贷款所可能引致的非系统性风险。因此,商业银行在经济上行周期快速扩张的房地产信贷业务应该而且必须慢下来,与渐进变化的市场环境相适应,高度的风险控制意识必须贯穿于房地产信贷业务的全过程。由此给出以下几点简要建议:

1.密切关注和深入了解、认真研究和准确把握政策动态及变数,有效规避政策性风险

提高对房地产贷款风险周期及其危害性的认识,彻底摒弃“个人信贷一定是优质信贷”的观念;改变把房地产信贷当作低风险品种开发,过度放大房地产贷款对当期的利润贡献,仅顾及短期业绩提升的做法;理性适度拓展房地产信贷市场,合理控制房地产贷款的投放节奏及贷款投向,将贷款的重点主要放在普通商品房和经济适用房项目以及个人自住性住房需求等方面。有效过滤、重点调控和抑制非自住性的投资和投机性住房需求,提高房地产贷款整体风险控制能力,努力化解房地产贷款已经聚集或正在聚集的潜在中长期风险。

2.强化审慎放贷,严格遵守国家和央行对房地产开发企业的贷款程序

房地产开发企业需凭其自有资金支付土地出让金,获得“四证”(土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证),并开始建筑施工且自有资金不得低于总投资的35%,方可发放房地产开发贷款;不管是多层住宅还是高层住宅,必须在主体结构封顶后方可启动个人住房按揭贷款程序。切实杜绝以往为争夺市场份额,在工程基础刚平地面时就抢先发放个人住房按揭贷款的“正负零”游戏。如若违规,监管部门必须给予强有力的惩戒和制裁。

3.加大依法合规的执行力,严格个人住房按揭贷款的准入标准,防止“假按揭”行为的发生

对首套自住性需求的购房者,应予鼓励和支持,但应充分利用已建成并已投入使用的人民银行个人征信系统,加强其资信审查,认定其个人身份的真实性和收入的真实性,防止虚假身份、信用记录不良和支付能力有限的购房者进入贷款程序并取得贷款。同时,严格执行央行制订的第二套住房贷款标准,不得随意解释和有意曲解,明里暗里放宽贷款标准、提高贷款成数、优惠贷款利率,以控制投资性购房需求,遏制投机性购房需求,清除房地产市场上的炒房之风,稳定和规范房地产市场秩序。

4.慎推房贷新品种,坚决杜绝近年来较为普遍的“房价重估追加按揭”,“既有房屋转按揭”、“宽限期还款”等房贷新品种

尤其是中型商业银行应审慎地对待一个时期以来片面强调市场占比,应客户需求而动,创新频繁的所谓双周供、非交易转按、循环贷、存抵贷、交易基金监管、递进还款、气球贷、批发按揭、自主交易网以及将理财产品与房贷产品结合起来(客户通过购买的名义理财金额获取“房贷利率宝”理财收益,从而达到减少按揭贷款利息支出的目)的房贷利率宝等所谓的房贷创新产品,高度关注这些产品在具体业务实践中运行的得失成败,总结经验教训,予以改进或中止,消除潜在的风险。

5.积极实施房地产信贷业务的转型,促进科学合理的住房建设和消费模式的建立

囿于我国人多地少的基本国情和可持续发展的基本国策,基于商业银行应承担的社会责任,房地产信贷业务的发展应引导中小户型为主的住房消费,满足绝大多数居民的基本居住需要,提倡人人首先有房住,而不是少数人有多个房屋产权。当今我国城镇人均居住面积已达到了中等收入国家的平均水平,可利用的土地资源又非常有限,从保护耕地、充分利用现有非耕地出发,房地产信贷不应鼓励和支持大户型住宅的发展。

参考文献:

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[2]向阳,夏成彬.房地产泡沫形成机理分析[J].重庆工商大学学报(社会科学版),2005(2):26-29.

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[4]11家大、中型上市商业银行网站公布的相关年度报告[R/OL].

[5]中国人民银行房地产金融分析小组.2004年中国房地产金融报告[R/OL].中国人民银行网站,.

[6]易宪容.谨防房地产业要挟整个中国经济[N].国际金融报.2004-10-14(4).

房地产信贷范文篇4

一、严格房地产开发贷款管理

对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,商业银行不得发放任何形式的贷款;对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业,商业银行不得对其发放贷款;对空置3年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。

商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目,不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款,商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。

二、严格规范土地储备贷款管理

商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放,且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。

三、严格住房消费贷款管理

商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

商业银行应提请借款人按诚实守信原则,在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的,贷款首付款比例(包括本外币贷款,下同)不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高,具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定,但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款;对已抵押房产,在购房人没有全部归还贷款前,不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

四、严格商业用房购房贷款管理

利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。

商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%,期限不得超过10年,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍,具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定;对以“商住两用房”名义申请贷款的,首付款比例不得低于45%,贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

五、加强房地产信贷征信管理

商业银行接受房地产开发企业贷款申请后,应及时通过中国人民银行企业信用信息基础数据库对借款企业信用状况进行查询;贷款申请批准后,应将相关信息录入企业信用信息基础数据库,详细记载房地产开发企业的基本信息、借款金额、贷款期限以及违约情况等。

商业银行接受个人住房贷款申请后,应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况进行查询;贷款申请批准后,应将相关信息及时录入个人信用信息基础数据库,详细记载借款人及其配偶的身份证号码、购房套数、贷款金额、贷款期限、房屋抵押状况以及违约信息等。

六、加强房地产贷款监测和风险防范工作

商业银行应密切监测房地产价格变化及其对信贷资产质量的影响状况,切实加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设,积极防范房地产信贷风险。

中国人民银行各分支机构、各银监局应加强辖区内金融机构房地产信贷管理的“窗口指导”,加大对相关违规行为的查处力度。要跟踪房地产信贷政策执行过程中出现的新情况、新问题,并及时向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报告。

各商业银行(包括中资银行、外商独资、中外合资商业银行以及外国银行分行等)要认真贯彻落实国家房地产宏观调控政策,切实加强房地产信贷风险管理,要根据本通知精神和国家各项房地产信贷政策规定,抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则,并向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报备。

房地产信贷范文篇5

经济伦理是指能够调节市场经济中各类行为主体行为的伦理价值观、道德认识和价值判断等。政府经济伦理是指产生于经济活动中的、可以调节与约束政府经济行为和各种衍生关系的价值观与伦理道德规范的总称。政府价值观、道德认识、判断及评价是其组成部分。经济伦理在广义上可理解为宏观经济伦理学;狭义的概念则专注于中观及微观经济伦理学,如“公司伦理”。近年来,我国经济伦理领域在传统研究的基础上更加关注现实问题,这使得经济伦理学科与社会热点问题的交叉性研究日益增多。此外,以数学建模法为代表的研究方法被越来越多地引入到该领域研究之中,这极大地增强了调研活动的科学性。房地产信贷资金配置效率是指在一定技术水平条件下用于房地产借贷资金在各产出主体的分配所产生的效益。我国经济发展与房地产业的健康成长有着直接的关系。而在房地产投资中,信贷资金的有效配置则是其实现可持续发展的重要因素。关于研究现状方面,从国家宏观政策研究角度来看,大部分学者认为金融政策对房地产行业有重要影响。从企业微观角度上讲,根据调查统计数据显示,商业银行的信贷资金是房地产业资金的主要来源,然而,传统信贷模式已经越来越不能满足资金配置效率提高的需要。对此,王坚强指出:“我国整体房地产企业之间的经营效率差距较大,信贷资金配置效率存在着运行效率不高,区域差异化明显的特点。”而要解决这一难题,张亚辉强调要从三方面提高我国房地产信贷资金的配置效率,“第一,加大直接融资的力度;第二,通过发展房地产信托基金分散投资渠道;第三,加大股东监管和国家政策监督。”总之,我国各界关于房地产信贷资金配置问题的研究成果较为丰富,这都为研究其效率高低奠定了重要基础。

二、我国房地产信贷资金配置效率的风险

我国房地产市场十多年的实践进程说明,其每一次波动都与金融信贷政策直接相关,而信贷资金配置效率的高低会对房地产业、金融机构乃至全社会产生深远影响。通常情况下,我国房地产信贷资金由于价值观、体制机制等因素的制约,导致其不能得到很好的配置,资金使用效率不高。具体而言:首先,房地产信贷资金配置效率由于信息不对称而降低。总的来说,信息不对称导致房地产信贷条件与信息对称条件下的最优水平不相符合,产生了“逆向选择”与“道德风险”,降低了房地产信贷资金配置效率。第一,随着贷款利率的不断提高,一些效益好、风险低的房地产借款企业更倾向于借助其他融资渠道而非银行信贷,这导致了信贷资金驱向高风险的房地产借款企业。此外,商业银行基于“逆向选择”会将贷款投向规模较大和风险较小的房地产借款企业,这会使信贷资金流向低质量的借款者,资金配置因此发生错位,配置效率也会降低。第二,“逆向选择”也会引发道德风险(借款人擅自变更房地产信贷资金用途、故意逃避偿付义务、不关心信贷资金使用效率),这会降低其信贷资金配置效率。其次,房地产信贷资金配置效率受到行政垄断性干预而降低。在社会主义市场经济条件下,市场机制主要通过价格自发地传递市场信息,引导各市场主体做出适宜的反应,从而不断优化资源配置,而政府的干预则会影响到市场机制的均衡作用。政府通过控制房地产信贷资金配置来影响企业自主行为,这种“非市场性”的行为通常会使其忽视对效益和效率的追求,导致房地产信贷资金配置效率的降低。总之,我国房地产信贷资金在配置过程中出现了效率不高及垄断的问题,在很大程度上影响了我国房地产市场的健康发展。虽然这与我国房地产及相关金融制度有着直接的关系。但是,政府经济伦理意识的不健全是其存在与发展的重要诱因。

三、我国房地产信贷资金配置效率风险的经济伦理释义

经济伦理领域的研究重点是“义”与“利”之间的关系,它不仅存在于所有经济活动之中,而且也反映了其中围绕“利益”进行博弈的实质。而“利益”最大化的实现需要统一经济活动中的经济价值和道德价值,规避“义”与“利”之间的矛盾。这说明,“互利”融合了经济与道德行为,倘若二者出现背离的情况则会导致其矛盾与冲突。即道德意义处于经济结果而非动机之中,出现结果利他与动机利他不一致的情况,仍然会出现损人利已的局面。而道德行为则将二者进行了统一,符合当前及长远利益的诉求。库柏曾指出“符合道德的行为是不可能在孤立的情况下形成并得以有效维持的。”这说明,满足道德判断的经济行为可以使个体道德与制度文化得到较好的融合,实现经济价值与道德价值的统一。从政府角度来分析,掌握着公共权力的政府,其职责就在于依法管理公共事物,并以为社会提供需要的公共产品作为工作的核心环节,即在社会治理的事前、事中、事后各个阶段都要以经济伦理规则来运用政治权力,通过协调各种利益诉求来促进经济社会的和谐发展。具体而言:政府经济伦理观的模糊是造成房地产信贷资金配置效率降低的重要原因。一方面,“逆向选择”和“道德风险”的产生与发展使得房地产信贷资金配置效率不断降低。在这一过程中,政府之“义”就是根据房地产贷款企业不同的借款需求,通过差别化的贷款利率政策引导效益好、风险低的房地产借款企业利用银行信贷,以此解决资金配置错位及效率低下的问题。其“利”在于房地产借款企业通过差别化的利率政策而使资金配置效率不断提高,体现出服务型政府的价值。然而,政府金融政策制定部门没有全方位考虑到不同房地产借款企业的贷款需求,“一刀切”式的利率政策其实质体现出政策对其应有之“义”的“不作为”,是对房地产业及民众长远利益的侵害。另一方面,行政垄断性干预也使得房地产信贷资金配置效率持续降低。在此过程中,政府之“义”就是充当好“守夜人”的角色,通过市场机制来引导房地产借款企业做出适度的反应,不断优化信贷资金配置效率。其“利”则表现为政府适当的宏观调控政策满足房地产借款企业资金要求,并使信贷资金配置效率得到提高。然而,政府“内在效应”却降低了房地产信贷资金配置效率,即政府干预房地产信贷市场为寻租行为提供了可能性。一些政府官员有可能“受非法提供的金钱或其他报酬的引诱,做出有利于提供报酬的人从而损害公众和公众利益的行为”。这样,“不仅使生产经营者提高经济效率的动力消失,而且还极易导致整个经济的资源大量地耗费于寻租活动,并且通过贿赂和宗派活动增大经济中的交易费用。”总之,我国房地产信贷资金配置效率问题的实质在于政府所持经济价值与道德价值有相互矛盾的现象,即政府有将短期经济利益与社会长期利益相对立的倾向,造成了“结果利他”与“动机利他”的不一致,加之我国当前资金监管建设的滞后,导致了房地产信贷资金配置效率的降低。因此,问题解决的关键就是不断修正政府经济伦理理念,在此基础上完善相关制度保障,不断提高房地产信贷资金配置效率。

四、我国房地产信贷资金配置效率的经济伦理视角破解

符合道德要求的经济活动实现了经济与价值观的有机融合。总的来说,从经济伦理视角对房地产信贷资金配置效率问题进行研究还是较新颖的事物,各方面仍处于探索阶段,存在的问题不仅源于我国当前经济、政治文明领域发展的不完善,而且也是经济伦理方面建设缺失的直接反映。首先是正确经济伦理意识的培育与完善。一方面,政府作为公共管理的载体,其所把握的社会主义市场经济伦理应当符合房地产信贷资金配置高效率的要求。在此课题中,政府的职责就是加强官员的服务型政府理念教育,并通过惩罚不能很好地服务社会主义市场经济发展的行为来使服务型政府理念深入人心,切实帮助房地产借款企业提高信贷资金配置效率。另一方面,房地产借款企业自身也要主动接受相关的教育,主动参与到提高其借款资金使用效率的行动之中,保证其经济效益的实现。其次,在构建经济伦理价值观基础上从技术手段破解房地产信贷资金配置效率不高的问题。经济伦理意识的完善是相关制度进步的前提,制度建设则是更好地落实经济伦理理念的保障。具体而言:第一,积极推进银行产权改革,真正确立其市场主体地位。处于转轨时期的经济体制使得国有银行的市场主体地位未能完全确立,这必然导致银行与政府间的信息非均衡状态,最终影响房地产信贷资金的配置效率。因此,只有通过改革产权制度,合理界定国有银行的经营主体地位,完善股份制商业银行,才能转变所有者人多元化局面,避免银行承担不必要的政策性负担,保障包括房地产信贷资金在内的各类借贷资本配置效率的提高。第二,建立完善的信用体系,降低交易成本。作为现代经济运行的核心,金融在经济发展中的作用日益凸显,而信用又是金融安全与效率的基础。所以,需要制订科学完整且全国统一的企业信用评估准则、评估方法和管理方法,它可以对企业进行客观公正的分析与判断,这将有利于最大限度地减少信息不对称和交易费用,从而提高包括房地产信贷资金在内的各类资金的使用效率。此外,一方面,政府应积极加快金融体系的配套改革,通过引入各类竞争主体来促使房地产业进入资本市场进行直接融资,促进其信贷资金配置效率;另一方面,政府应为房地产企业开辟多元化融资渠道(如房地产投资信托、寿险资金等)且加快制订房地产投融资政策和法律,便于房地产业在法律允许的范围内通过投资基金进行融资,提高资金配置效率。总之,房地产信贷资金配置效率问题既要从思想上按照经济伦理规则统一认识,也要强化各种体制机制与现实的适用性,这样,才能逐步提高房地产信贷资金配置效率,推动房地产业的良性健康发展。

五、结束语

房地产信贷范文篇6

关键词:房地产贷款;信贷风险;房地产周期

一、前言

20世纪70年代以来,伴随着金融自由化和全球化的浪潮,世界上不同发展水平的国家相继实施了金融市场开放政策和金融自由化的措施,放松金融管制,国内金融市场和国际金融市场日益融合。当金融业对外开放时,如果有效的审慎监管尚未充分建立,整个金融体系更容易受到房地产价格波动的冲击。金融自由化后,由于新的金融机构进入,贷款利率拉低,激烈的竞争和管制的放松,使银行更有冲动去增加高风险的房地产贷款。银行在整个房地产周期中起着推波助澜的作用。

虽然房地产周期和银行危机并不是必然相伴而生,但是两者却经常紧密相连。特别是在那些银行业在整个金融体系中占据举足轻重地位的国家,更是如此。银行业及其借贷政策在房地产循环中起着重要作用,房地产泡沫的破裂对银行体系往往又造成灾难性的影响。近几十年来典型的例子如,19世纪70年代晚期和80年代早期的西班牙,80年代末和90年代初期的芬兰、丹麦、挪威和瑞典等北欧国家,20世纪90年代的日本,以及泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚诸国。虽然这些危机发生的背景和原因十分复杂,触发点也不尽相同,但是研究那些曾经受到房地产泡沫破裂严重冲击的银行体系之后,就会发现银行危机总是有着惊人的相同或相似之处。

中国加入世界贸易组织之后,坚持入世承诺,稳步推进银行业对外开放,并自2006年12月之后向外国竞争者全面开放银行业务。在房地产信贷这一传统的高盈利高风险业务上,国内的银行面临着更为激烈的竞争,风险会进一步加大。总结历史上曾经发生的由房地产价格波动带来的银行危机,对中国银行业增强防范房地产信贷风险的能力,有着重要的意义。

二、房地产市场周期与银行信贷风险

房地产泡沫繁荣—破裂周期大致可分为三个阶段:第一阶段是金融自由化、放松管制、长期扩张性财政政策和货币政策导致信贷扩张、房地产价格上涨,泡沫膨胀;第二阶段是由于利率、税率提高,或其他因素触发房地产泡沫破裂,价格崩溃,持续时间可能是数天、数月或者更长的时间;第三阶段的特征是资产价格下跌,银行收紧信贷,泡沫时期购买房地产的抵押贷款者财务状况严重恶化,大量拖欠还款。房地产价格波动给银行带来的信贷风险,主要表现为抵押房地产价格大幅下降和借款人违约率增加的风险。

房地产贷款主要分为:房地产抵押贷款;房地产开发、建筑贷款;利用房地产抵押获得的其他类型的贷款。对银行房地产贷款来说,信贷风险是最需要关注的风险。房地产价格下降是引发信贷风险的主要因素。

住宅抵押贷款通常被认为很安全,因为住宅一般是作为消费品,并且偿还贷款的资金来自相对稳定的家庭收入。再则,由于房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点,抵押贷款往往被认为是一种颇为安全的贷款。然而,不可忽视的是,房地产抵押贷款的安全性是以抵押物的足值、易变现和抵押权的有效性为前提的。房地产抵押贷款仍存在着不少的风险,如:借款人无法还款时,抵押房地产依法处理后不足清偿;抵押物存在灭失或损毁风险;法律制度造成银行难以收取和处置不良贷款的抵押物等。房地产价格越趋昂贵和反复,估值就越难确定,银行就这些房地产的借款人所承担的风险也会越来越大。

发展商和建筑商的贷款风险比抵押贷款的风险更高,因为其贷款的偿还需要房地产完工后,以销售收入或租金收入来支持。当房地产价格下降时,发展商和建筑商的财务状况恶化,甚至破产,房地产贷款违约的可能性增大,银行贷款质量因而恶化。值得注意的是,房地产信贷风险并不局限于与房地产有关的贷款。银行实际承担的房地产贷款风险往往会更大。因为房地产也广泛用于其他类型贷款的抵押,而与房地产贷款有关的统计数字往往不计算以房地产作为抵押所得的其他个人及公司贷款,银行实际承受的风险可能会较统计数字显示的高得多。房价波动通过资产负债表渠道对银行业有广泛的影响。房价下跌,借款人借款能力下降,从而形成财务约束,限制新投资的规模并降低企业利润。因而,银行其他类型贷款的信贷风险也随之增加,加剧了银行业的脆弱性。

除了信贷风险影响外,房地产价格下跌也可能通过间接渠道导致银行盈利减少。在房地产价格下降时,抵押品价值下跌,银行呆坏账拨备增加导致盈利减少。此外,由于建筑活动和借贷活动减少,银行从房地产有关的交易中获取的收费和佣金收入减少。因而,房地产价格的下降会对整体经济产生负面的影响。此类型的风险,由于其性质,更难规避且影响整个银行业。

三、银行业房地产贷款风险成因

(一)灾难短视症

即大的经济冲击极少发生,以致银行往往低估冲击发生的概率(HerringandWachter2002)。TverskyandKahneman(1982)认为,一个事件的主观概率是由决策者能够设想事件发生的难易程度决定的,这一难易程度又取决于这一事件发生的频率。对于高频率发生的冲击事件,如信用卡贷款违约和汽车贷款违约,银行往往有必要的知识和动力去适当估计事件发生的概率,并做出充分的预防损失的措施。否则,银行将会很快受到高频率事件的冲击,从而导致破产这一毁灭性损失。因此,高频率事件(诸如估计信用卡违约概率)的主观概率可能会与实际概率非常接近。

而当某一冲击发生的主观概率低于一定的临界点时,基于已有的知识和经验,或拇指法则(ruleofthumb),银行管理层会认为冲击发生的概率可以忽略不计。由于决策者倾向于寻求与关注加强他们乐观预期的信息,早期的警告信号往往被忽视。

由于房地产周期通常持续的时间较长,在房地产价格持续多年快速上升的情况下,房地产贷款的还款记录会保持在一个良好的水平。因此,房地产业繁荣时期,随着房价的上涨,银行通常会产生一种安全错觉,过分乐观地低估房地产信贷风险和高估利润,进而扩大贷款。银行往往成为房地产价格上涨的推动力量,但同时也因而更易受到房地产价格崩溃的重创。

(二)羊群效应

灾难短视症并不是仅仅发生在个别银行身上。当一些银行由于灾难短视症认为某些经济冲击的概率为零时,那些正确地评估冲击发生概率的银行,在同灾难短视的银行进行竞争时处于劣势(GuttentagandHerring,1986)。由于激烈的竞争,灾难短视的银行迫使审慎的银行采取宽松的房地产贷款标准,或者退出这一业务领域。当下轮冲击发生时,灾难短视的银行可能成为市场的主导,这些银行并没有任何应对特殊冲击的预防措施,这种情况往往被称为银行的羊群效应。

银行管理层或许已经正确地察觉到了外部冲击发生的可能性,但可能会有意忽视房地产贷款的风险,因为他们认为如果灾难性冲击来临时,将会受到政府的保护,损失由政府承担,而银行则享受由高风险敞口带来的丰厚利润。“太多而不能倒”的政策,即当银行业整体面临倒闭风险的时候,政府更有可能介入去拯救陷入危机的银行,实际上在激励银行从事那些使他们的资产负债表风险与其他银行同业高度相关的活动,这是另一种形式的羊群效应。

(三)安全网引发的道德风险

经济繁荣时,投资者可能会意识到,银行过度借贷于房地产市场使银行更易受到市场波动的打击,但他们也知道银行都在从事这些业务,政府不会让整个银行体系崩溃。由于存在这种政府的隐性担保,即使没有诸如存款保险之类明确的政府担保,银行投资者和存款人往往会低估银行冒进贷款政策的风险,而任其发展。安全网为银行的冒险行为提供了激励因素。另外,投资者过于自信自己评估市场的能力,认为可以先于其他人在市场崩溃前的适当时机退出,因此,投资者往往毫不犹豫地提供资金给冒进的银行,进一步鼓励了银行过度借贷于过热的房地产市场。(四)信息不对称

银行通常使用控制按揭贷款成数(loan-to-valueratio)的方法,将按揭贷款限制在抵押房地产价值的一定比例内,以防当房地产价格下跌、借款人违约时,银行被迫出售借款者所抵押的房地产时产生损失。按揭贷款成数在防范银行房地产贷款风险中起着重要的作用。从理论上讲,如果该比率能够维持在一个足够低的水平,则足以控制借款人违约的风险。

然而,实际上,当房地产价格大幅下降时,降低按揭贷款成数并不能够保证银行免于信贷损失。即使是看起来相当保守的按揭贷款成数,也可能不足以弥补损失。这是因为,在房地产价格大幅下跌时,抵押房产的价值可能会很快下降到未偿还贷款额以下,从而刺激借款人放弃抵押物,选择违约不偿还贷款。在房地产市场繁荣时期,银行过度乐观地认为可以接受较高的按揭贷款成数,同业的激烈竞争也迫使银行管理层放宽贷款标准。造成这种情况的主要原因在于,在实际操作中,贷款本息=按揭贷款成数×抵押物评估值,而由于信息不充分,即使在市场最好的情况下,银行也很难准确估计房地产的价值,造成当前的抵押物评估价值经常被高估,即使不被高估,反映的也是当时的市场价值甚至是过去的价值,而不是变现价值,变现价值往往与市场价值存在较大差距,从而造成银行可能会低估房地产贷款高风险敞口的风险。

(五)不适当的会计、信息披露及法律框架

在不透明的会计核算方法,不适当的信息披露准则和不良贷款拨备制度下,银行业对自身的财务状况如果缺乏充分的披露,在房地产价格下跌时,往往掩盖银行资产的恶化程度,并且使银行管理人员、所有者、债权人和监管者等无法有效监控风险敞口,对银行施行监督和约束,进而使那些高风险业务被当作是高盈利性的业务。如日本大藏省于1992年9月对外公布的主要银行不良贷款总额,仅为略高于12万亿日元,而如果银行业当时对不动产行业的风险敞口数额和不动产价格下降因素作一个合理的估计,所得出的数字有可能两倍甚至三倍于公布的数字(Goldstein等,1993)。在进行贷款分类时,如果仅仅按照贷款的偿还情况对贷款抵押品的市值、借款人的资信状况和当前的偿付能力进行评估,可能会造成不良贷款的规模被低估、银行资本真正能够发挥的缓冲作用被高估。

(六)监管部门的宽容性监管

监管者的职责是通过监督银行业和维持健康的银行体系保护纳税人。为什么监管者在有些情况下不能约束银行从事高风险的增长策略?在有些情况下,可能是出于监管者不能控制的原因,例如人手不够或预算约束使监管部门不能有效监管银行体系。但是,在许多情况下,监管部门出于多种原因不愿去约束银行业。其中,主要的原因是,当金融自由化作为一系列促进经济增长的宏观政策的一部分时,监管部门可能对约束那些采取高风险策略的银行心存顾虑,毕竟从短期来看,高风险的经营策略对银行来说是有利可图的,高盈利掩盖了潜在的风险。监管者往往很难约束那些看起来能够获得高盈利的银行。其次,当金融部门的扩张被视为经济增长的重要推动力量时,监管部门要承担更大的压力。再次,对监管者来说,从自利性的角度考虑,拖延采取纠正措施,可能是更优的选择。特别是时间不一致性(timeinconsistency),即今天的损失直到将来的某一日期才会变为现实,而那时可能已经是其他人在履行监管职责,因而,监管当局有内在动力采取宽容、迁就的态度对待问题银行,加大了银行承担更大风险的内在动力。四、防范

(一)防范银行灾难短视症

在银行业对外开放的环境下,监管部门应改变职能而不是取消职能。监管当局必须确保一个行之有效的机制,以防止银行过度承担风险,打消其盈利归个人、损失由社会承担的想法。

首先,提前鉴别出脆弱的银行。在对付灾难短视症及不可预知的重大冲击方面,传统的银行监管过程重在评估银行的现状,并鉴别出脆弱的银行,虽然有助于处理危机,但不足以防范危机。为了防范危机,监管过程必须把那些承受能力差、有可能会成为脆弱的银行提前鉴别出来,防止它们的风险敞口达到对整个金融体系构成威胁的水平。明确要求银行必须通过经常性的压力测试,界定银行应该具备的、能够承受外部冲击的最低程度,是提前鉴别出脆弱银行的一个有效方法。其次,监管当局可以要求银行提高房地产贷款信息的透明度,降低市场的不明朗因素以及连锁效应的风险,并使银行业在市场的监察下更为自律。此外,详尽的房地产贷款统计数据,有助于监管当局监察及评估银行承受房地产贷款的风险。

(二)安全网改革

在对银行的行为施加影响时,不应只把注意力集中在对问题的解决上,要注意采用事前审慎监管的方式,及早警觉房地产价格泡沫征兆,防范房地产市场繁荣时期银行房地产贷款的过度膨胀。监管部门不能仅仅满足于达到相关的国际监管标准,而是根据本地银行业自身行业发展状况和经济环境的变化,采取更高的监管标准,力求做到最好。在监管实施过程中,监管机构必须及时采取纠正行动,迅速解决问题。如果没有一个以规则为基础的监管体制,就难以对要求宽容性监管的巨大压力形成有效的制衡。

(三)道德风险的防范

监管部门要想防范道德风险,必须终止隐含的存款保险制度。首先,将存款保险的金融机构控制在一个适当的范围,不向所有债权人提供全额存款担保,特别是那些大金额的债权人,以促使大额债权人对银行施加约束。其次,对有问题银行及时采取惩戒措施使其恢复正常,如果仍没有改观,监管当局需要在银行将要发生资不抵债之前迅速关闭问题银行,降低银行即将破产时为死而复生而孤注一掷的可能性。再次,实行严格的资本充足制度。通过制约商业银行资产规模的无限制扩张,保证银行稳健、安全经营,增强银行抵御非预期损失的能力。一旦银行的资本状况恶化,监管当局马上采取纠正行动,避免当银行资本状况严重恶化时,股东和管理层采取孤注一掷的方式,导致损失大幅增加。

(四)市场基础设施的建设

通过技术与金融创新,改善市场基础设施建设,可以减缓银行资产负债不匹配的情况,把过去不具流动性的资产转换成流动性的资产。例如按揭贷款证券化是解决这一问题的途径之一。银行通过将住宅按揭贷款证券化,获得流动性资金,可以解决流动性不足的问题。通过证券化,还可以将完全集中在银行身上的住房抵押贷款风险分散和转移给投资者,分散银行信贷资产过度集中于房地产市场的风险。

房地产信贷范文篇7

关键词:房地产信贷风险

银行对房地产信贷过程

一、地产开发阶段。承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资(合作)者。这三类单位都有银行贷款介入,他们的还贷资金又主要来源于土地转让。

二、房地产开发阶段。房地产开发企业的资金来源主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。房地产开发企业取得贷款后,将部分资金支付给地产一级开发商,这也使银行对地产开发阶段的贷款收回。房地产开发企业通常将工程分为“一期”、“二期”、“三期”等,启动项目后着力开发“一期”,在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房,获得预售收入并用该资金开发“二期”,实现循环开发,值得注意的是预售收入大部分来源于个人住房贷款。规模较大房地产开发企业,一般都针对一房地产项目开发而设立项目公司,各项目公司的母公司实际控制着资金运作和管理。由于各项目公司的开发周期不一样,母公司可将项目间的资金“调剂”使用。在房地产企业启动项目和开发资金中的“自筹资金”有一部分就来源于这类关联企业,而关联企业的资金中有相当部分来自于银行贷款,所以房地产项目容易出现关联交易风险。建筑安装企业代垫款是房地产开发企业“其他”资金来源的组成部分。建筑安装企业代垫资金现象很普遍,由于建筑安装企业的行业特点和积累有限,因此,它们的代垫款多来自于银行贷款。

三、房地产销售阶段。银行向购房者提供按揭贷款等服务,房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷,银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。

银行房地产信贷风险揭示

结合以上银行对房地产信贷过程,我们分析银行可能遇到风险如下:

1.项目合法有效性风险。由于房地产和其他行业差异,他既有房地产企业(借款主体)的资质管理,这是保留行政审批的项目,还有项目本身的合法有效性,大部分项目都是保留行政审批的,尤其是进行规划的审批很普遍,所以政策性风险容易凸显,这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段,这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。

2.市场风险。房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素,其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量的主要参考指标,这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段,易受该行业经济“泡沫”的影响,海南的房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。

3.项目质量风险。由于房地产项目按揭时间较长,容易滋生许多不确定性风险因素。项目的工程建设质量相对容易监控,而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量,从而给银行带来相应的信贷风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。4.道德风险。道德风险通常出现在房地产企业和银行自身两个方面。房地产开发企业的骗贷行为主要有两种:一是企业通过关联企业资金串用简单开发项目工程,取得银行巨额贷款后携款走人;二是在房地产销售阶段,房地产企业伪造按揭合同,骗取银行贷款。银行方面主要体现在内部人对信贷资金的寻租行为和腐败行为上,信贷参与人在取得承诺发放信贷资金取得“租金”或收受贿赂后故意放松对房地产项目的审贷力度和标准或对该工程项目的贷后管理上,从而滋生相应的风险。

5.技术性风险。指房地产信贷业务中因缺乏必要的审贷、监控、财务、法律、专业技术及资讯和技能的支持而形成的风险因素。例如,上海曾发生的购房者利用转按揭设置的漏洞,通过不断自买自卖抬高房价,从中取得巨额价差后放弃房产实现套利,给银行带来很大损失。

6.经济风险。主要是房地产上游行业的风险传导,例如原材料价格的上涨将会将大房地产开发的经营成本,甚至推动房价的上涨,给市场带来许多不确定性。此外,国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性,其受经济环境的影响因素较多。

7.政策性风险。对房地产而言,其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策

等其他相关政策的影响。对此,我们在以下分析中揭示。

当前政策影响以及银行信贷面临的风险

一、“国八点”的出台和地方政府的相应政策措施,对地方政府的利益取向及相关人员在土地审批的寻租行为遭到打击,它的直接影响是,基于房地产开发的土地供应总量减少,供应结构向中低档楼市开发倾斜,对开发商囤积土地的压力在加大政策压力,政府将减少城市拆迁总量。房地产开发向中低档商品房转移,购房者对中档商品房持币观望,中档商品房将出现价格下降压力甚至可能出现市场风险,银行对中档商品房信贷风险加大。由于政府对地产开发关注力度的加大,部分房地产开发项目合法有效性风险凸现,银行已投入的信贷资产可能产生损失。

房地产信贷范文篇8

【论文摘要】近年来伴随着西部大开发的逐步深入,西安市建设改造的进程也逐步推进,为房地产业的深层次发展奠定了良好的基础,市场呈现出诸多新的发展特征。国家先后出台的政策促使着房地产市场和信贷健康有序地发展。本文结合详尽可靠的数据对西安地区房地产市场及其信贷现状进行了深入分析,指出了目前西安市房地产市场运行存在的问题,并对其进行了因素分析,进而提出了一系列切实可行的建议,以寻求新的发展契机。

2007年,国家出台了一系列调控政策,先后从金融、税收、土地等多个方面对房地产市场加以规范和引导。近年,西安市作为西部开放后的龙头城市,城市化进程加快,市政配套建设迅速跟进为房地产行业快速扩展开发提供了有力支持。房地产业开始向着可持续发展的方向进行调整。

经济开发区、浐灞生态区、西咸共建区、长安区、郭杜等区域随着几年来区域规划建设的推进,已经成为地产发展的热点区域。2007年由于股市过热,国家为防止房地产风险相继出台了多项政策加以调控,作为二线市场的西安市总体有小幅波动,但丝毫没有影响西安房地产发展进入新的阶段。

一、房地产市场现状分析

1、全国房地产市场现状

2007年,全国房地产开发投资增速缓慢回升,房屋销售回温,经济适用房投资表现出加速增长的势头,房地产开发企业积极谋求多元化融资渠道,利用外资增速发展。全国完成房地产开发投资25280亿元,同比增长30.2%。全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米,同比增长5%;销售面积6.91亿平方米,同比增长24.7%。西安市房地产市场及其信贷现状分析与启示区域经济区域经济西安市房地产市场及其信贷现状分析与启示

房价总体涨幅较大,上海等热点城市房价在下半年有一定回落,波动较大。尽管国家调控政策意图明显,但是全国70个大中城市新建商品住房、二手住房的销售价格持续走高。房价上涨过程中,多种市场需求集中释放,投资和投机需求大量入市。

2、西安市房地产市场现状

2007年,西安市房地产市场在宏观经济环境良性运行、城市建设快速推进的背景之下得到了多方面的提升,国家政策调控的影响逐步显现,西安房地产市场发展愈趋健康、成熟。

(1)运行状况。近年来,西安市房地产市场规模逐步扩大,房地产开发市场中企业、楼盘品质逐步提升,居民消费理念越来越为成熟。

①土地交易市场。2007年,西安市公开拍卖土地5136.57亩,其中住宅用地3789.7亩,商业性用地499.61亩。成交土地5083.53亩,其中住宅用地3781.31亩,商业性用地454.96亩。

②商品房供应市场。从商品房投资额看,近年来的西安市商品房完成投资增幅逐年提高,除2005年增速放缓外,2006-2007年均保持平稳增长的势头。2007年,商品房完成投资额1474022万元,较2006年增长37.84%。从商品房供应量来看,近年来年均保持30%以上的增幅。从商品房投资资金来源看,自有资金所占比例有了一定的提高,但是占比最大的仍是借贷资金,较去年上升7.16个百分点,实际完成投资额为509371万元。

③商品房销售市场。2007年,西安商品房年销售面积增长速度明显加快,较去年相比增幅38%左右,同时,销售金额方面超过了去年45%。全年商品房销售量达到了9580125平米,较去年增加了40.67%,创商品房销售量历史新高。

(2)运行特点。商品房开发和交易市场异常火热,开发投资额和房屋销售额屡创新高,全年房地产市场总体运行速度明显加快。政府土地市场调控能力增强,市场调控力度进一步加大。小宗地块将成为西安土地主要供应形式。市场开发继续稳定增长,市场竞争由产品竞争向品牌、服务竞争升级。投资型住房需求有所回落,大户型市场产品运作将更为精益求精,住宅价格增长回归平稳。

二、房地产信贷现状分析

1、全国房地产信贷现状

2007年对于中国房地产业是有特殊意义的一年。为了稳定房地产市场和宏观经济安全,国务院24号文《廉租房管理办法》、《经济适用房管理办法》相继出台。但房地产开发投资增长仍有所加快。全年房地产开发投资25280亿元,比上年增长30.2%,其中商品住宅投资18010亿元,增长32.1%。商品房竣工面积58236万平方米,增长4.3%。商品房销售面积76193万平方米,增长23.2%。这些数字都显示,尽管宏观形势、政策环境与过去几年相比严峻很多,中国房地产业整体上还是呈现投资和销售双双兴旺的局面。

央行年内6次加息,房地产宏观融资环境明显紧缩。政府不仅希望保护居民合理性的住房消费需求,更希望发挥住房公积金在这中间的调解作用。同时央行大力加强住房消费信贷安全管理,更多从“窗口指导”、严格信贷资质条件和紧缩信贷额度入手。借助2007年股市的行情和政策的扶持,房地产业有效扩宽了融资渠道,融资结构得到相对优化。

2、西安市房地产信贷现状

(1)运行状况。2007年以来,西安市金融机构房地产信贷增速明显加快,个人住房贷款成为拉动房地产信贷的绝对因素。截止12月底,全市金融机构房地产贷款余额491.85亿元,同比增长20.44%,增加了18.89个百分点,其中个人购房贷款余额289.50亿元,同比增长35.94%,增加了33.43个百分点。

房地产信贷增长呈现加快趋势,个人住房贷款增长态势明显。2007年各月房地产贷款和个人住房贷款增速较快,增速比较明显的是四季度,房地产贷款和个人住房贷款增速均呈现正V字形。

房地产开发贷款保持小幅增长趋势,地产开发贷款增速持续下滑。2007年以来,西安市房地产开发贷款呈现小幅增长态势,截至12月末,房地产开发贷款201.42亿元,同比增长3.80%,年内基本保持小幅增长趋势,其中地产开发贷款43.52亿元,同比增长13.42%;房产开发贷款157.91亿元,同比增长9.84%。

信贷情况以农业银行陕西分行为例。截至12月末,营业部房地产类余额399895万元,占营业部贷款总额的23.4%,房地产贷款较年初增加152315万元,其中个人住房贷款79207万元,比年初增加26088万元;开发贷款320688万元,较年初增加126227万元。

(2)运行特点。宏观调控措施对房地产市场中资金供给影响较大,中小房地产开发企业土地资源和银行开发信贷资金获取难度增加,将导致房地产行业快速整合资源,优胜劣汰加剧。同时住房贷款风险暴露存在一定滞后性。今后银行的房贷利率水平有可能上升1.3-1.5个百分点,无疑将明显加重房贷者负担。房贷的违约风险可能性加大,继而引发的更大风险将会波及整个宏观经济金融体系。

三、西安房地产市场存在问题的因素分析

西安地区房地产发展过程中凸现出诸多特征,也包含了很多问题。形成的因素有很多,其中关键原因分析如下:

1、物价上涨、通货膨胀预期和相对于资产价格的货币贬值进一步加剧了购房需求,推动房价继续攀升。物价和房价是互为联系的,资产价格强烈地受到未来的预期回报的影响,而未来的预期回报则受到未来经济是否景气,通货膨胀与货币政策预期的影响。物价上涨造成了通胀预期的加重,这将加大对具有保值能力的房地产的需求,在供给增加一定的情况下,将推动房价的继续上扬。2、从紧的货币政策,对房地产市场需求产生结构化的影响,抑制了中低收入者自住需求的支付能力,刺激了高收入者投资投机需求的积极入市。不断的加息增加了购房者的成本,这对潜在购房者的购房需求有一定程度的影响;由于投资回报率仍远高于资金成本,这种小幅的加息,对抑制投资、投机作用有限。

3、外资进入房地产市场呈扩张趋势。由于国内房价保持上涨势头,投资房地产可以获取高额的投资回报,加上对人民币升值的预期,大量国际游资流入国内,房地产成为重要的投资途径。外资投资房地产已经开始逐步向一些二三线城市扩张,西安也在其中。

四、西安房地产发展相关启示

长期来看,房地产市场的健康发展还需要更多的配套措施加以深化、完善。根据现状分析得出以下启示:

1.继续加大普通住宅的土地供应

保持住宅尤其是中小户型住宅的投资规模为重中之重。为了满足居民不断增长的住房需求,保证广大居民能够安居乐业,必须继续加大普通住宅的土地供应,保持适度的住宅投资规模和住宅供应量。

2.完善住房保障制度,减轻中低收入居民购房负担

住房保障是社会保障问题的重要内容,是建立和谐社会的一项重要的基础性工作。未来政府的工作重心应更多放在完善住房保障体系,解决中低收入家庭的住房问题上。对于商品房的房价问题,则更多地由市场决定。在2008年两会期间,总理的政府工作报告中还提到政府用于廉租房制度建设的资金将为68亿元,比去年增加了17亿元。

3.择机开征物业税,稳定房价

从国外的经验看,物业税不仅有利于打击房地产投机、稳定房价,而且有助于改善地方税收结构、推动城市可持续发展。

对西安政府而言,物业税是永久的可持续的税收收入,可以为地方政府提供稳定的税收来源,有助于解决地方财政过度依赖土地出让收入的难题。物业税随着当地房价上涨而增加,而当地房价的变动又取决于当地经济发展水平和城市环境、公共设施的完备情况等,这就可以有效引导当地政府重视对公共产品和服务的投入,重视长期规划和城市可持续发展。

4.建立科学的住房消费模式,提倡“租购并举”

要引导居民树立“购买和租赁并举”的二元消费观念。着力培育租赁市场,完善房屋租赁的配套设施。通过舆论,促成新的理性住房消费,开展“结婚不买房,住套房娶娇娘”观点的讨论,引导国民合理调整家庭消费结构,避免民众超前住房消费。

5.加强信息体系建设,引导房地产合理生产和消费

通过完善的房地产信息系统和定期公告制度,有助于合理引导房地产的生产和消费。虽然这需要国家统一设计实施,但是做为西安市也可以进行区域范围内的尝试,以保障房地产行业有序健康地发展。

6.创新房地产信贷产品,拓宽融资渠道

商业银行要不断创新房地产信贷产品,拓宽房地产开发企业单一的融资渠道,分散房地产信贷风险。针对部分有实力的房地产开发企业合理的信贷需求,加强信贷产品的创新工作。引导开发企业转变观念,广泛吸收社会资本增资扩股,通过改善资产负债结构来增强房地产开发企业的融资能力。这样不仅提高了西安市房地产业开发主体的质量,而且有利于西安市房地产业持续健康发展。

五、结束语

随着政策的进一步调控,西安房地产市场经历了很大的变化。西安房地产市场经过多年的稳步快速发展,已逐步进入盘整期,近年来出台的一系列调控政策其累积影响效应和市场长期发展走向将于今后得以显现,所以我们相信西安房地产必将成为西安地区经济发展和社会进步的重要体现。

【参考文献】

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[2]刘文婷.西安房地产现状及发展趋势研究[J].大众科技,2007,(5).

房地产信贷范文篇9

1房地产业信贷的现状

稳定的经营是贷款偿还的基本保障。从行业现状及发展前景来看,房地产业信贷安全性较高,具有明显的行业优势,适合作为放贷选择对象。1.1房地产行业规模较大,前景稳定。最近几年唐山市区新建小区众多,比较典型的有南湖春晓、万科新里程、橡树湾、梧桐大道等,且各小区南北不一,地域分布离散化;各县区也纷纷在核心地带建设高档小区,有条件的县区例如迁西、迁安依托自身环城水系建设了大量景观房,其中开发商不乏碧桂园、万科等实力雄厚的品牌地产商。目前唐山市路北区尚有大片空地已完成拆迁,尚未开始开发,可以预测,未来房地产业规模还会有进一步扩大。因此,房地产行业已形成并将长期维持大而稳定的规模,具有良好的投资前景。1.2房地产行业经营情况良好。根据最新公布的房价变化情况,唐山市新建商品住宅房价同比上涨12.9%,环比上涨1.2%,房价一直在上涨。同时,各小区销售情况火爆,新小区尤其是处于好地段的小区往往一开盘预售便被抢购一空,购房者竞相排队抽号认购。在高房价及销售顺畅的情况下,地产商资金回流快,还款能力强,贷款质量健康。当前楼市上涨最大的阻碍因素是国家调控,若房产税立法出台,房地产业将遭受打击。政策的不确定性确实给信贷行为增加了一些风险,但考虑到居民以房产置业的情况较为普遍,房地产的地区经济地位高,国家考虑到社会稳定性及民生因素,几年内不会出台大动作改革措施,风险程度可控,可以作为信贷重点目标。1.3房地产业融资结构情况。受楼市整体情况鼓励,各大房地产企业投产开发意向明显,融资需求较为旺盛。由于项目多,投入大,各房地产企业资金紧缺,而银行信贷资金是其主要资金来源。据相关调查对于目前在建的房地产企业融资情况的测算,其自身投资大约占25%,上游原材料赊账款约占20%,民间借贷、预收款约占10%,银行贷款约占45%。由此可见,房地产行业对银行资金依赖程度较高,对于房地产行业的信贷行为较为普遍,值得进一步推广壮大。

2房地产业信贷存在的问题

2.1贷款占资金比重过大。房地产业属于资金饥渴型行业,其日常运转中对资金的需求很大。个别企业由于项目周转不当,甚至出现了向民间个人高利贷借款的极端现象。与高利贷的高额利息相比,银行贷款有着利率低、还款压力小、失信代价小的优势,因此企业更倾向于向银行大额贷款,使贷款成为企业主要资金来源之一。企业融资结构不健康导致了企业还款能力较差,而一旦项目运转出现问题,银行贷款将首当其冲,作为企业眼中呆账坏账的首选。2.2企业崩盘风险较高。一方面,由于近年来房价波动较大,如2016年底至2017年初期间房价涨幅在20%到30%左右,地产商在高额的利益诱惑面前,往往会选择式囤房,想把本小区的优质房源囤积至房价最高点售出,获得最大收益。但是实际由于国家政策调控风险,以及企业自身各环节经营不善可能导致的资金链断裂,都会使囤房成为企业资金崩盘的导火索。因此,房地产业的信贷一直笼罩在崩盘风险的阴影下。2.3房地产信贷结构不健康。通过对社会经济行为进行深化观察,可以发现房地产行业购销引发的银行信贷行为已形成恶性循环链条。高额的拿地款、工程款导致企业寻求银行信贷作为资金支撑,同时促生高房价;高房价致使购房者倾向于选择银行贷款的方式进行购房;火热的楼市、交易程度进一步拉高地价,在建项目增多导致钢材等原材料及工人劳动力等较为紧缺,形成卖方市场,从而致使原材料、工程款等项目建设成本进一步提高。在此恶性循环下,房地产经济体规模将呈现不断扩大的趋势,而银行信贷由于同时占房地产企业融资结构比例较大,其规模也会随着房地产经济的规模增大而不断增大。此外,由于银行信贷同时参与了购房者与开发者的经济行为,实际上形成了以银行信贷偿还银行信贷的情况,这对银行来说相当于“拆东墙补西墙”,经济结构并不健康,一旦房地产经济受到政策重挫,与之相关的银行信贷将首当其冲,放贷、还款链条断裂,从而导致银行出现大量死欠,偿还希望渺茫。2.4房地产开发商信用问题。房地产从业门槛较低,除万科、碧桂园等品牌企业外,还存在着较多持自有资金入场的民营企业者,其企业管理形式不够规范,缺少对市场的客观认识,且不注重品牌效应,大多持有“一锤子买卖”的心理,唯利是图,存在较大的信用问题。例如,部分房地产开发商为维持项目建设,不考虑自身偿还能力,伪造资产证明,不计代价地用非法手段向银行骗取贷款,由于其还款意向小,利息负担大,导致了较大的信贷风险。还有极个别开发商利用楼市波动做文章,将工作重点用在炒房上,使用信贷资金炒作房屋,拉高房价,然而所建造的房产质量较差,甚至出现了预售后携款潜逃,留下烂尾工程的情况。房地产商信用水平直接与信贷质量挂钩,信用度低、职业性差的房地产商无疑会给银行信贷蒙上一层阴影,其风险程度与对金融业乃至社会的危害程度不容忽视。

3房地产业信贷问题应对策略

3.1妥善选择信贷目标。虽然同属一个行业,但不同企业间经营水平各不相同,在划定行业范围后,银行在实际放贷时,需要综合评估企业情况,有选择性地开展信贷业务,科学选择放款目标。(1)优先选择有品牌效应的大企业。大品牌企业如碧桂园、万科、富力等,人力配备充足,管理经验丰富,集团资金链稳定,承包商运作模式成熟,且销售时有品牌效应,在项目的建设、销售上均有安全性保障。(2)优先选择建在热点地区的项目。热点地区由于其交通便利、环境好,附近商场、超市、银行、餐馆等配套设施齐全,不论居住还是投资购置均有先天优势,容易吸引购房者前来认购,销售市场良好,回款风险小。(3)优先选择有过开发经验的企业。有开发经验的企业由于有前期经验作为指导,对项目及资金的筹划较为成熟,项目建设有把握,不易出现烂尾及质量问题。同时,由于之前项目打下的口碑,购房者对其更有信心,更倾向于选购旗下的小区。3.2多手段信贷风险控制。对银行来说,贷款的放出如同“播种”。为了确保前期辛勤的劳作能够如期收获成果,在放贷之时乃至贷款放出之后,都必须要采取相应措施,降低坏账风险,保障本金及利息平稳收回。(1)定期开展评估。与企业约定,定期查看企业财务报表,评估其资金结构及贷款比重,同时定期实地观察项目建设情况,以掌握财务健康程度和项目建设进度,对企业还款能力做到心中有数,并以此作为是否后续跟进放贷的决策参考。(2)签订质押协议。选择小区优势位置房产,要求企业将不动产作为贷款质押,一方面增加企业还款动力,另一方面也为贷款的收回提供了有力保障。(3)给予政策刺激。随政策波动及时调整贷款利率,给企业紧迫感,促使企业做出贷款决策;参照商贸企业现金折让的模式,对提前还款的企业根据其提前程度给予不同数额的利息减免,刺激企业积极还款。3.3合理分配贷款比重。(1)横向行业信贷比重。通过前文可见,房地产业快速、亚健康发展是致使信贷风险的一大因素,银行业作为信贷方理应以信贷为调控手段,抑制其“一家独大”。银行需要增大对实体企业的放贷力度,支持其他实体企业发展,一方面可以降低房地产信贷占全部信贷的比重,科学分配放贷结构,减少管理风险,另一方面也可以促生多方经济活力,扶持企业壮大,增加放贷选择,降低对房地产企业的依赖程度,维持信贷行为健康与活力。(2)纵向购销信贷比重。房地产从业企业由于其置身于经济大潮之中,经营不稳定,其信贷风险高。与之相比,购房者大多有稳定的经济收入来源,其还款意向、信用程度比企业相比明显更为可靠。银行应增大对购房者的信贷资金量,调控纵向购销信贷比重,一方面可以增加低风险信贷占比,提升贷款质量,另一方面可以促进购房行为,扶持楼市发展,改善房地产企业经营销售水平,进而促进企业还款,形成良性循环。受国家减税降费政策效应影响,未来一定时期内,房地产业将继续焕发生机,银行要紧跟政策调控方向,抓住行业发展契机,做好前期评估,果断出手放款,强化后续管理,盘活企业资金的同时,也给自身发展再添新活力,做到双赢。

参考文献

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[4]李遂萍.我国商业银行房地产信贷风险及防范[D].广州:华南理工大学,2016.

房地产信贷范文篇10

中国房地产业经过十多年的发展已逐步走向理性,但是房地产投资的收益与风险并存。在房地产投资过程中,政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等,均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响,从而给投资者带来风险。

房地产业的发展需要金融业的支持。房地产开发投资数额巨大。投资回收周期较长。占用的资金及支付的利息多,企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要,如果没有金融支持,企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。房地产个人住房消费也需要金融业的大力支持。国际上房价收入比约为三比一至六比一,而我国这个比率要更高一些,平均大约为八比一至十二比一,个别城市有的甚至更高。这意味着,我国城市一个家庭要在禁绝一切消费的情况下,积累至少8-12年才能买得起一套住房。但是借助于住房消费信贷,家庭的积累过程就会大大缩短,住房消费可以提前实现。对于房地产企业来说,这无异于缩短了销售时间加快了资金周转,减少了资金占用和利息支付,从而增加了利润。

房地产信贷是金融业的一项重要内容。房地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷,据世界各国统计,住房金融有两个“三七开”之说,一个“三七开”是国内各项贷款中大约有30%是给房地产业,另一个“三七开”是房地产业贷款中的70%是贷给个人买房的,另外30%是贷给开发商。中国房地产金融从无到有,从小到大,发展十分迅速,而且发展空间非常大。

统计数据显示,房地产开发和个人住房消费信贷增长逐年上升。1998年房地产开发贷款余额为2028.92万元,2003年扩大到6657.35亿元,是1998年的3.2倍。同时,个人住房消费信贷也快速增长。2003年与1998年相比,个人住房消费贷款增加了11353.58亿元,增长了26.64倍。尽管如此,目前我国的房地产金融市场发展还很不充分,存在着明显的滞后和不均衡现象。主要表现为:

房地产融资渠道单一,房地产开发资金过多依赖于银行贷款,使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。中国房协副会长顾云昌把房地产与银行业过去5年紧密合作的时光比作“蜜月”,他说:“我们和银行之间的这种蜜月太舒服了,所以没有想到第三者或其他更多渠道,银行业也乐意为我们服务,但银行确实也因此承担了巨大风险。”据估算,80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中,商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等,商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。有关方面资料表明,四大国有商业银行剥离的1.4万亿不良资产30%是与房地产相关。

房地产金融市场结构单一,没有形成完整的房地产金融体系。缺乏多层次的房地产金融市场机构体系,缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系,缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系,没有形成完备的房地产金融一级市场,尚未建立房地产金融二级市场。据央行研究局的报告,2002年房地产上市公司的股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%;房地产债券融资所占房地产开发企业的资金来源中的比重也由1999年的0.21%,下降到2002年的不足0.01%;近年来,房地产资金信托较为活跃,据不完全统计,2003年上半年推出的房地产资金信托计划也不过20亿元,微乎其微。房地产信托起源于美国20世纪60年代,经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程,现在美国大约有300个房地产投资信托,他们的总资产超过3000亿美元,大约2/3在部级的股票交易所上市,已成为美国房地产证券化的主要形式。由于其在产权、资本、经营上具有的优势,其发展已为世人所瞩目,英国、日本等发达国家也纷纷效仿。

对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。目前,我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的,除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外,还没有专门的房地产金融监管框架,房地产金融业务的有关规范也有待制订。

我国个人征信系统尚未建立,商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控,个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前,中国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5%,住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24%,这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。但按照国际惯例,个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年,而中国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。一般来讲,个人信贷业务会给银行带来以下风险:一是信用风险,即借款人由于某种原因(如失业或突发事件)而不能按期足额偿还银行贷款的情况;二是流动性风险,即由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务,从而使商业银行面临流动性危机;三是操作风险,是指由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险;四是利率风险,即由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况;五是市场风险,即由于整个房地产市场大幅下滑,从而波及商业银行并给银行造成损失的情况;六是政策风险,即由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行受到影响的情况。

银行房地产信贷风险防范措施

政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性,改善对房地产市场的监督管理,完善调控手段,提高调控能力,促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展,防止大起大落,防范房地产泡沫的产生。为此必须首先加强房地产市场统计工作,完善全国房地产市场信息系统,建立健全房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据,并对影响市场发展的相关数据进行分析、公布,政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况,加强对房地产市场的监控和指导,以实现对我国房地产市场运行情

况的预警和对房地产投资、消费的引导。其次政府要设计合理、严密的房地产税制,引导土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的过度投机。比如对土地空(闲)置征税,以鼓励持有人积极投资开发,提高囤积投机的成本;征收土地增值税,土地增值税能有效地抑制土地投机,且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会,体现了社会公正;征收土地保有税,以刺激土地供给等。

银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用,完善监管手段,提高监管能力,充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为,促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯,彼此建立起互信、互利的信用关系,确立失信成本递增的违约制裁机制,严惩欺骗和违约行为,在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境,促进金融稳定。

我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行依赖性过大,不利于自身发展,同时商业银行过度的房地产贷款,有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金主要是吸收社会存款,投向期限较长的房地产项目,不符合银行资产的流动性、安全性的要求,容易造成清偿危机,产生金融风险。在成熟规范的市场中,房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式,在一级市场以外,还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上,各种房地产金融工具同时存在,包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。房地产证券化可以促使房地产经营专业化,导致资源的合理配置。

加快住房按揭贷款证券化进程,降低银行按揭贷款风险。随着我国住房商品化加快,个人住房贷款将迅速增加。当到一定规模时,商业银行会面临较大的资金缺口,以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾,这无疑会带来新的金融风险。从国际经验看,一旦经济不景气,呆坏帐比例容易升高,而实施住房贷款证券化,可以分散该业务面临的金融风险。通过实施住房贷款证券化,使整个住房金融市场与资本市场有机互动,可以扩大商业银行的融资规模,同时还会带来良性的连锁效应,提高银行资产的流动性、降低银行开展住房贷款业务成本。

房地产企业自身应苦练内功,做强作大,增强管理能力、市场竞争能力、风险控制能力和诚信度,提高抗风险能力。作为资金密集型产业,房地产业的规模经济效应较其它行业尤为明显。规模小,开发商的单位成本居高不下,在广告策划、营销推广、环境改造、配套设施、物业管理等方面规模较大的公司占有明显优势。此外,规模大,尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。因此房地产业内部适度的资本集中,能有效地节约房地产开发和经营成本,提高抗风险能力。

商业银行自身应加强管理,提高风险防范能力。首先商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系,建立和扩大房地产市场信息来源,及时关注各地房地产市场的发展变化情况,提高对房地产市场发展形势的分析预测能力;要加强产业政策研究,制订与产业政策相互协调的房地产信贷政策;要加强对房地产行业周期波动的研究,防范市场风险于未然。其次信贷从业人员必须牢固树立风险意识和良好的职业道德意识,在调查环节尽职尽责,认真做好贷前调查工作,及时分析信贷业务的客户风险和经营风险,研究信贷风险防范措施。信贷审批人员应在审批环节严格把关:首先要分析项目是否符合国家宏观政策。其次要分析项目投资资金组成的合理性和来源的可靠性;项目资本金比例是否达到国家规定的比例,自有资金是否到位,部分销(预)售收入作为投资来源是否可行等。三是要分析项目总投资的合理性;如建安成本是否过高等。四是分析项目的合法合规性;结合“四证”分析有无超规划、超容积率等情况。五是分析项目抗风险能力;结合成本、净现金流量、投资收益率、敏感性因素分析等指标进行分析。六是分析项目的市场前景及其竞争力;要结合产品价格、项目所在地的位置、规划布局和建筑设计、开发商的品牌等因素分析。七是分析担保措施;抵押物是否足值、变现能力是否强,保证人保证能力如何等。八是分析企业的财务状况、资信状况、开发经验、经营管理能力和风险意识及风险控制能力。