房地产会计论文十篇

时间:2023-03-29 15:23:23

房地产会计论文

房地产会计论文篇1

1.在房地产开发过程中因为其产品本身的建设周期较长,所以对于一般的项目商品在建设过程中会投入大量的资金,想要收回成本需要大量的时间,在这个期间中,即使预售工作已经完成,但是对于我们会计工作来说也无法确认收入,这就对两者的配比的原则造成了影响。另外对于建筑工程而言是以整栋建筑为基本单位,而对于销售楼房来说是以户型为基本单位,这就造成了两者的不配比。

2.对于房地产开发企业来说现金流量表的编制工作是以整个企业为主体来进行编制工作。投资和筹资活动也是以一个企业单位为基本的单位,而房地产开发企业是以建筑部门作为一个基本的生产部门,其基本的运营都是以这个部门为主。在工程进行阶段时我们编制现金流量表所体现的是工程用物资、支付工资等科目,但是在整个房地产开发工程完成后则是表现为销售款的回收科目,以上所描述的这些原因都会对企业内部会计核算造成较大的差异性,这些差异性会对企业产生一定的影响,因此无论对于内部的审查还是外部的认知,现金流量表都无法表现出企业现金流的全貌,这也就造成了我们会计工作的困难性。

二、解决会计核算问题的措施

1.合理设置会计科目

在房地产开发企业进行会计账目设计的时候要仔细的对本企业的所有的工程进行详细审查工作,要明确本企业对于开发项目的数量,项目的具体规模,并要求结合具体的内部管理章程进行成本的核算工作。一般说来公司的下属公司部门如果不对本单位内的所有资金的流动进行独立的核算工作的话,那就不用单独设立开发间接费用账。只是在成本栏目内增加利息栏一项及管理费这一项。由于利息费用和管理费用等费用是主体,为了账目的核算更加方便,可以对开发成本一级账适当的取消,并且可以把代建工程、房屋开发等科目设为一级账,然后根据相应的一级科目设置明细账。在我们的实际的工作中房地产开发企业完全能够设立一份明细台账,然后根据我们进行的核算的不同对象,设立成本卡片,这个卡片主要作用就是对项目从开始起到结束的所有的成本费用进行详细的记录工作。在一个会计年度工作完成后要将本年度已经完成的工程项目归档、整理、保存。成本卡片要注明抬头和账表部分,抬头的内容包括开工的具体时间、结束的具体时间、建筑面积及变更施工的单位的具体情况。对于这个卡片的主要内容则是应该采取多栏式的明细账进行记录。这种成本卡片的优点是反映整个项目的进程的资金情况,有利于对项目是否投资进行详细的分析。

2.实施现金收付实现制

房地产开发企业因为在一个会计期间内,可能会导致企业的账目和资金实际支付和发生的实际时间不一样。我们国家的《企业会计准则》规定会计的核算是以权责发生制为主体,但是经过我们会计人员多年的工作经验发现其实对于房地产开发企业可以在日常的会计核算的工作中进行现金收付实现制。因为在我们的会计核算的过程中选择权责发生制的房地产企业会计核算工作存在缺陷,能够让人为的对所产生的利润进行调剂,权责发生制在客观上为企业的待摊费用和应收账款等账户进行调节提供了便捷,能够导致我们会计信息的不准确,进而导致资金的流失。再就是权责发生制不能准确的反映出企业的资金周转和其收入的实际情况,这样会导致企业的资金的周转情况不明确,如果房地产开发企业的工程项目签订越多的购销合同,所产生的资金问题也就更加的明显。由上可以看出权责发生制并不适合我国的房地产开发企业的会计核算工作。如果是收付实现制能够符合会计核算的谨慎性的原则,而且能够很明确的表现出房地产企业的资金的流向问题,在编制现金流量表的时候也不影响现金收入、费用及营业外收入的情况。

3.扩大信息透明度

在房地产开发公司进行会计核算工作的时候应该加大信息的披露力度:一是对于土地的拥有量及其成本的信息,对于一个房地产开发企业来说拥有大量的土地资源就意味着更多的建筑项目,这些土地随着年限的增加也可以产生一定的利润,如果用于开发的话会给房地产开发企业带来的利润更是不可估计。一般的房地产公司在信息中并没有土地使用权、总额等相关的信息。所以我们在房地产开发公司应该在财务报告中增加关于土地使用及拥有量的相关信息,这样可以有利于社会对于土地资源的监督;二是企业在项目开发过程中应该将所有的资金流向进行公开,让媒体和社会进行监督。在房地产开发项目中应该把企业作为基本一个的单位,在这个项目中的所有的活动都应该受到公众的监督活动,尤其是对于资金的流动情况,更应该有详细的报表让媒体及公众来时刻监督。主要的监督内容应该有购买工程物资款,对工人的工资发放情况,还有就是对于楼房销售所得到的房款的多少;三是注重质量保证金及风险信息的透明度,我们房地产开发企业有一定的高危险性,为此我们应该建立起保证金制度来保障房屋产品的质量,以此可以防范风险。但是对于我们房地产开发企业来说开发的工程需要的资金量巨大,所要消耗的时间也相对其余的商品比较长,所以对于保证金的数额自然较高,而且需要保证的时间也相对较长。基于此种情况企业应该就开发的具体情况提取质量保证金,把保证金计入工程成本,提高对于风险的应对能力。同时在企业的财务报告中应该把企业可能遇见的各种风险进行详细的列明,并对项目的抗风险力度进行标注,这样才能够提高房地产开发企业的抗风险能力的透明度。

三结语

房地产会计论文篇2

(一)完善财务会计工作机制针对当下房地产行业中会计成本管理中存在的一些问题,我们要加强企业会计工作机制的建设力度。而首要的工作就是完善企业会计财务结算的监督制度,只要有一个完善的监督机制,才能保证会计财务工作的良好开展,才能真正地发挥会计工作的作用,对公司的财务工作起到一个良好的监督作用,保证会计工作的良好开展。

(二)提高对会计财务工作的监察力度房地产行业的会计成本结算工作存在漏洞的另一个原因是监察力度不够,这就要求企业在会计成本结算的工作中要实施监察制度,不定时地对成本核算工作的成果采取抽查,查看工作是否到位,这样能够有效地提高监督人员的工作态度,保证核算工作的良好开展,为会计工作的良好开展创造一个稳定的外部环境。

(三)加强会计财务工作的落实性对于完善房地产行业的会计成本结算工作,更重要的一个举措是加强会计财务工作的落实性,工作的真正效力只有其具体工作落实到实处才能发挥出明显的作用,因此,想要会计财务工作在企业工作中发挥出应有的作用,必须要将具体的工作细节落实到实处,才能保证企业财务工作的公平公正性。

(四)设立专门的会计财务工作机构完善房地产行业的会计财务工作的另一个有效方法是设立专门的会计财务工作机构。在房地产企业的管理机构中加设一个专门执行会计核算任务的机构,利用专业的管理人员加以监督,切实地对会计工作加以监督和制约,才能确保会计工作的良好执行,取得一个良好的管理。

(五)建立会计财务信息化管理体制针对房地产行业中会计工作中存在的质量问题,首先要将信息化引入到房地产行业的财务管理工作中,需要建立信息化的财务管理体制。财务管理工作是比较繁琐的,具体的工作事宜也比较多,引入信息化技术后,可以利用信息化建立财务管理体制,这样能够更好地对具体财务工作实行信息化管理,提高财务管理工作的水平。促进房地产行业会计财务工作的高效性。

二、提高会计信息质量的必要性

(一)有利于房地产企业的会计财务工作正常开展对房地产企业的会计财务工作有一个良好的实施效果是十分必要的,从各种会计财务工作中滋生腐败现象的案例都可以看出来,导致腐败的很大一部分原因就是外部监督的力量薄弱,不能对会计部门的财务工作造成有影响力的制约,才导致一些不法人员心存侥幸,给房地产企业的财务造成巨大的损失。而对房地产企业的会计财务工作进行强有力的外部监督,就能有效减少不法现象的滋生,维护房地产企业的正常工作,促进房地产企业的业务发展。

(二)有利于提高房地产企业经营的水平对房地产企业的会计财务工作进行外部监督,还有利于房地产企业的经营水平的提高,房地产企业的会计部门是房地产企业经营的核心部门,一旦会计财务工作中出现问题,就可能危及到房地产企业的正常经营发展,使房地产企业遭受巨大的经济损失。对房地产企业的会计财务工作实行外部监督,可以保证房地产企业的会计财务工作得以公平、公正地开展。保证房地产企业的财务系统的正常运转,为房地产企业其他业务的进行提供一个良好的平台,促进房地产企业的经营壮大。

(三)有利于增强房地产企业的市场竞争力对房地产企业的会计财务工作实行外部监督的另一个优点是提高房地产企业的市场竞争力。房地产企业在市场中的地位提升主要取决于房地产企业的资本、实力的多少。而会计财务工作于房地产企业的资本实力是有着密不可分的联系的。对会计财务工作实行有力的外部监督,能够保证房地产企业的会计财务工作的良好开展,保证房地产企业的财务正常积累,为房地产企业创造更多的利益、资本。有利于房地产企业在市场竞争中提高自身的地位,更好地发展壮大。

(四)有利于促进房地产企业会计制度的完善对房地产企业的会计财务工作进行外部监督的另一个积极影响是能够促进房地产企业的会计制度的完善,当前市场中的会计制度时而发生问题,出现漏洞,说明房地产企业的会计制度是存在不足之处的、是不完善的,缺乏必要的监督机制。而对会计财务工作开展有力的外部监督,能够弥补会计行业中存在的一些弊端,促进会计财务工作的良好开展,完善会计制度,促进市场经济中的会计行业的机制健全。

三、总结

房地产会计论文篇3

会计核算在房地产中是十分重要的。会计核算的主要工作目的是对企业的日常经营进行财务核算,从而将企业的经济活动状况进行反映,会计核算是和企业的总目标有直接联系的。房地产这一行业从建立开始,就存在着残酷的竞争,只有在不断的竞争过程中,房地产企业的实力才得以体现,房地产企业才能够长远生存。房地产企业想要在激烈的市场竞争中存活下来,实现其盈利,就需要有良好的会计核算。会计人员将相关的数据进行统计、审计,为企业提供数据支持,利于企业的管理和目标的实现。核算是企业的重要工具之一,经过会计核算,实现财务信息的收集,利于企业管理者根据实际数据情况作出相关管理策略。

二、会计核算在房地产中的主要内容

不同企业会计核算有着不同的核算内容。在房地产行业,会计核算一般包括对建筑材料的核算、对固定资产的核算、对成本的核算以及对房地产企业销售和利润的核算等方面的内容。房地产会计核算在对建筑材料的核算方面,需要对其购买和加工等内容作出计划,对所需要的费用等进行会计核算。房地产会计核算在对固定资产方面,需要对固定资产的账务作出处理,还需要对固定资产的变化情况作出监督,对相关的损耗、减值等作出核算。房地产会计核算在对成本的核算方面,需要对费用的支出等进行核算、分析和考核。房地产会计核算在对销售利润核算方面,需要作出比较精细的核算,在账目方面要加强明细账目,提高企业的利益。

三、房地产会计核算中存在的问题

(一)会计核算的科目设置比较复杂

会计科目指的是在经济活动中的详细分类设计。会计核算在设置会计科目的时候,依据国家的相关法律法规,对会计活动进行监督和控制。房地产会计科目同样是基于法律法规进行的。房地产资金运作属于一个巨大金额范畴,周期较长,使得会计核算的难度加大,也在一定程度上影响了会计核算的准确性。会计在记账的时候,往往会年终结账后建立新帐,这样就把账目上的处理变得复杂,增加了会计核算的工作量。这些对于房地产而言,是不利于其发展的。

(二)会计核算在财务风险披露方面有一定的不足

新会计准则认为,财务风险应该是指企业在活动中,其预期财务和实际财务因为企业内外部的环境和一些不可控因素的影响而出现差距,使得企业可能会受到损失。房地产企业的财务风险是指的由于各方面因素使得房地产投资得不到回报的风险,包括投资风险,筹资风险、利率风险和汇率风险等。对于这些风险,房地产在投资时,更应该小心谨慎,规避风险。基于这些因素,房地产需要更进一步完善其相关会计制度,做好财务管理工作,保障其收益。

(三)收益评价指标难以反应企业的真实业绩

房地产投资属于长周期投资,会计年报表上会有比较大的业绩波动,在建设期间业绩比较差,当房屋完成验收出售之后,预收款项计入收入,使得净利润指标难以反应其真实的经营情况。

(四)会计核算在合作建房方面也存在一定的问题

土地和建设资本来源不同,因此往往会出现利润分配不均的情况。会计核算进行利润分配时,很多房地产企业都会提高自己的经营成本。这样的行为是对开发成本有弊的。

四、房地产会计核算中存在问题的解决策略分析

针对以上问题,需要进一步解决。首先,会计核算科目要进一步优化。房地产企业在关于会计核算科目问题方面,需要根据其企业的规模等,结合自身情况进行设计,使得会计核算是有意义的。通过设置会计核算科目,宏观调控房地产企业资产问题。其次,要建立房地产财务风险管理系统。规避风险是房地产企业需要做好的一项工作。建立健全完善的财务风险管理系统能够提高企业规避风险的能力,降低风险。第三,企业还应该加大监管力度。企业往往会为了提升自己的市场竞争力而隐匿收入,降低税额。政府相关部门应该加大监管力度。最后,要完善企业收入认可制度。如何规划房地产企业的收入需要进一步完善。只有这样才利于企业财务制度的完善。

五、结束语

房地产会计论文篇4

(一)新会计准则对房地产企业存货计价方法、投资性房地产、固定资产计量的影响

新会计准则在存货计价方法上开始转变,规定《企业会计准则第1号――存货》中取消了原有后进先出法,开始向加权平均法和先进先出法进行转变,此种计价方法的转变一定程度上会造成毛利的波动。该方法,尤其是在通货膨胀的市场背景下采取加权平均法和先进先出法会造成一定的税负增加。因为房地产企业自身具有建设的周期长,假设取消或限制存货后进先出的计价方法后就会直接影响着房地产企业的当期损益,对房地产企业税金和利润空间两方面造成影响。其次是投资性房地产方面的新规定,该规定指出为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。说明如果采用的计量方式为公允价值,摊销或计提折旧将无法再进行,企业税负将会有一定程度的增加。最后是新会计准则对固定资产计量的规定对房地产企业的涉税状况也是有影响的。该规定明确了固定资产的折旧方法、折旧年限,而在房地产企业中,主要是以固定资产的形式存在,而且成为企业资产方面的一个重要的组成部分,所以房产的结构与管理水平高低将会对房地产企业的竞争力有着巨大影响。

(二)新会计准则促进了房地产企业税收筹划空间的扩展

一是对公允价值加以利用进行税收筹划,在新会计准则中关于公允价值计量模式做了许多规定,从房地产企业负债与资产计量方面来分析,房地产企业的折旧、摊销和成本等损益的计算都会出现相应的变化,所以对于房地产企业而言,就需要利用公允价值进行合理有效的税收筹划。一方面要充分利用为房地产企业提供的专业会计政策。包括固定资产折旧方法、存货计价方法等多种会计政策,如果选择的会计政策不一样,就会造成所能取得的税收筹划效果不一样,使得面临的税负也差别很大。另一方面新业务的税收筹划。新的业务主要指企业年金和投资性房地产。在这些方便需要根据情况做好相应的税收筹划。二是新会计准则针对投资性房地产的会计处理相对旧会计准则限制的方面要多很多,这些限制,在很大的程度上将引起房地产企业的损益出现一些改变,这样房企税收筹划中就不得不让对当前的操作手段和方式做出相应的调整。

二、新会计准则下的房地产企业税收筹划对策

(一)加强关注税收政策,采取相应对策

在社会经济发展过程中,国家的税收政策都会做出相应的调整,相应地,房地产企在税收筹划方面,可以根据房地产企业特征构建相应的信息管理系统,利用有效方法掌握税收政策实际变动情况,这样才有利于房企有效、及时的制定问题解决对策。如《建造合同》准则是新会计准则的第15号准则,主要是对代建房的规范。税法对各种建房方式进行了界定,不同建房方式的税收待遇是存在差别的,而房地产企业存在自主开发、代建房和合作建房等多种多样开发。

(二)强化房地产对销售收入的税收筹划

房地产会计论文篇5

我国房地产业起步较晚,从20世纪70年代末到80年代初的萌生,到90年代初房地产市场的建立,再到今天房地产业具有相当的规模,也不过短短30余年。近年来,我国大中城市的房地产开发投资水平出现了快速增长的局面,房地产价格也出现快速增长。我国各大中城市普遍出现了房地产开发投资规模过大、增长速度过快、占国内生产总值比率过高、房价过高的问题。探讨合理的房地产开发投资水平以及房地产价格成为目前市场中的热点问题。研究影响我国房地产价格的几个波动的因素也就成为热点问题[4]-[7]。

2 研究内容

理论分析表明,房地产开发投资水平直接影响房地产价格水平,过高或者过低的房地产开发投资水平都将对国民经济的持续和稳定增长产生不利影响,根据城市积聚效应得知房地产投资水平与城市中的人口数量和消费情况有较强的相关性[2]。但是无论是合理的房地产价格水平或是合理的房地产开发投资水平却并不容易确定。首先,简单的国际比较无法反映出我国当前城市化和重工业化的经济发展特征,也缺乏可比的统计口径。其次,房地产价格的影响因素非常多,准确分析其背后的经济运行机制相对困难。最后,直接比较房地产价格水平的地区间差异也无法反映不同地区在经济社会发展方面的不同特点。因此,系统地识别房地产价格水平的影响因素、定量地预测房地产价格水平的可能变动、深入地探讨合理的房地产价格水平具有重要的现实意义[1]。

本文将以居民住房消费为研究对象,利用多元回归方法,根据我国30个(除外)大中城市2005年末的统计数据[2][3],定量地探讨我国居民住房消费的主要影响因素及其城市间差异。

3 研究方法

本文结合了城市聚焦效应理论中的城市积聚效应指标的选取,通过定量的初步分析可知,所选变量和房地产投资之间都成正相关关系,通过将主要自变量进行曲线回归,发现模型拟合程度好与其他非线性模型(指数模型、对数模型等),且多元指数模型和二元多项式模型拟合度依旧不如线性模型,故本文以房地产价格指数作为总变量,采用多元线性回归模型。由于对于变量的个数没有硬性的要求和限制,从而将采用逐步回归法、后向消取法和前项逐步法依次进行回归试验。发现利用逐步回归法和前项逐步法的实验结果相同,都较后向消取法拟合的曲线更优,从而本文采用逐步回归法进行分析。

4 模型变量的选择;模型的估计结果

影响城市房地产价格的因素很多,从理论上讲,房地产价格受到建设成本、宏观经济因素、社会因素、人口因素、政策体制及供求变化等多方面的综合影响。本文在选取因素时,结合前人的研究经验,选取以下变量:

最后剩余的变量是平均每户全年可支配家庭收入、地区人口数和房地产销售价格指数,这三个指标对于居民在房屋上的消费性支出是有显著相关性的。

DW检验适用于小样本的检验,DW值的拒绝临界是1.54。本文采用30个样本,可以算作小样本试验,对于30个样本的小样本而言,此实验的检验比较理想,说明回归模型误差项的独立性非常好。回归模型的调整R2值为0.55左右,不是特别理想,这可能与统计的结果中房地产价格仅给出了价格指数有关,但其它方面表现较为满意,依然能够看到较为满意的线性关系。

Normal P-P Plot of Regression Standardized Residual

Dependent Variable:居民家庭平均每户全年住房消费性支出(元)

Scatterplot

Dependent Variable:居民家庭平均每户全年住房消费性支出(元)

回归标准残差的直方图应该呈正态分布,累计概率点列应该严对角线分布,当且仅当观察的累计概率与预期的累计概率相等时才会有严格意义上的对角线。统计结果给出的坐标图越接近对角线说明回归效果越好。从标准化残差统计图可以看出数据分布较好,拟合程度比较高。

家庭全年住房消费性支出=-3522.517+0.31×平均每户全年可支配的家庭收入+(-0.047)×地区人口数+33.237×房地产价格指数

从此式可以看出,我国大中城市的居民住房消费性支出依赖于平均每户的全年可支配性收入和房地产价格指数,对于城市的人口数量的增加却对于居民的住房性消费支出减少。

5 结论

本文通过多元回归线性模型分析,发现对于家庭全年住房性消费支出主要影响的因素为房地产价格指数、平均每户全年可支配家庭收入城市人口数,其中房地产价格指数和平均每户全年可支配家庭收入对于家庭全年住房性消费支出呈正相关性。但城市人口却于家庭全年住房性消费支出呈现负相关性,这与简单的预测结果正好相反。

主要是由于:房地产投资主要依赖于城市的固定人口和流动人口,当城市人口增长时带来房地产投资的增加,由于需求的增加,供给在短暂时间内增长较需求具有滞后性,从而导致房地产价格的增长,居民对于住房消费性支出相应减少。而且由于我国统计方式一直停留在省级,而房地产价格的统计在城市层面较为准确,统计口径的不同对于模型也具有一定的影响。

家庭全年住房性消费支出与城市各项经济指标之间的深入分析,取决于各种基础数据资料的详细程度。由于难以获取我国城市的详细地房地产价格数据,以及城市人口、消费数据,从而对于此项研究尚无法进行深入的分析研究。同时由于所选取的数据都为静态截面数据,如果能够获得这些指标的时序数据或者平行数据来分析家庭全年住房消费性支出与城市各项经济指标之间的动态关系,可能对于我国住房制度具有更多的应用价值。

参考文献

[1]周一星.论中国城市发展的规模政策.管理世界,1996:160~165

[2]国家统计局城市社会经济调查总队.中国城市统计年鉴2005.中国统计出版社,2005

[3]国家统计局城市社会经济调查总队.中国城市统计年鉴2006.中国统计出版社,2006

[4]牛凤瑞.中国房地产发展报告No.1.社会科学文献出版社,2004

[5]洪涛.房地产价格波动与消费增长――基于中国数据的实证研究分析及理论解释.南京社会科学,2006

[6]王松涛,陈伟.房地产开发投资水平影响因素研究――北京、上海、天津、深圳房地产投资开发比较研究.建筑经济,2007

[7]王松涛, 刘洪玉.房地产开发投资水平理论研究与实证分析.建筑经济, 2006

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房地产会计论文篇6

关键词:房地产企业会计课程;教学改革;教师

中图分类号:F240文献标志码:A文章编号:1673-291X(2014)16-0093-02

一、房地产企业会计课程的教学目标

房地产企业会计课程是我校房地产开发与管理专业的专业必修课。通过本课程的教学,立足中国新会计准则和房地产企业经营的实际情况,将中国现行会计制度、会计核算方式讲授给学生,使学生对于房地产企业的会计核算方式清楚地认识和掌握,并通过本课程的教学,为学生今后继续深入会计理论研究或从事房地产会计实务奠定一定基础。本门课程要求学生在掌握房地产企业会计基本理论和方法的基础上,学会理论与实际的结合,并具备处理房地产企业实际经济业务的专业能力和素质。为了实现上述教学目标本课程的教学内容涵盖了房地产企业现实经济核算工作的各个方面的内容,包括房地产资金筹集,销售收入取得、房地产建造成本、费用支出、税费上交、工资发放等日常业务,及年终利润分配等房地产企业现实经济业务的核算。为了完成上述教学任务,提高学生的实践操作技能,必须对传统的房地产会计教学作必要的改革。

二、房地产会计教学的现状

1.教学重理论,轻实践

而会计学科是一门集理论性与技术性于一体的应用型经济管理学科,它不仅有完整的理论体系,而且可操作性极强,活学活用、学以致用、理论联系实际,一直是会计课程教学的指导思想。近年来,会计人才市场已由“卖方市场”转入“买方市场”,用人单位对应聘人员的从业经验要求非常“苛刻”,不再容忍毕业生拿着企业工资完成理论与实践的“磨合期”,而要求毕业生马上适应不同企业的不同业务,投入高节奏、高效率的工作中。基于用人单位的要求,培养会计人才的实践性教学尤为重要,而现实中的会计教学的主要以理论教学为主,而忽视了会计实践的教学。值得注意的一个现象是多数院校的会计学教师缺少会计岗位的实际工作经验,基本是从院校毕业直接到校负责教学工作,会计教师在课堂上讲解的普遍是会计分录的编制,而缺少经济业务形成过程留下的原始凭证的讲解,学生所学的会计处理是基于教师总结后的最后一个步骤的理论处理,没有培养出对经济业务全面分析、独立完成的能力,之后布置课后复习题巩固所学会计知识,导致学生并不能充分理解相关会计问题,做不到真正理解和消化。这就造成学生毕业到了到了企业需要重新认识原始凭证再结合理论知识进行会计工作的一个艰难过渡阶段,而这一艰难过程往往就会让很多人畏惧,因而失去了一个好的就业岗位。

2.教学方法单调,手段落后

从大专院校会计学专业的教学现状可以发现,绝大多数学校的会计教学仍然是以会计教师为中心,以书本为纲,对学生进行灌输式的教育,教学方法特点是被动机械学习。这种传统的会计教学方法主要侧重于理论知识的讲授,缺少与实践操作的联系环节,学生缺少自主思考,自我创新能力,缺少对具体问题分析和解决的能力。会计作为一门实践性很强的经济类课程,会计基本理论虽然是指导实际工作的准则,但会计学习的最终目标仍然是处理实际业务,而当前传统的会计教学方法与会计学习的最终目标相矛盾,不符合当前国际化趋势下对会计人才的要求。教学手段落后,基本上是单一的“黑板+粉笔”,再加上教学内容抽象、枯燥乏味,学生容易产生厌学情绪。

3.考核方式以理论知识测试为主

当前,房地产会计的考核主要分为理论考试(占总成绩的 70%)和平时成绩(占总成绩的30%)两部分。理论考试一般是期末的闭卷考试,主要考核理论知识的掌握程度,平时成绩的构成比较灵活,主要由出勤 + 课堂提问 + 作业完成。这种考核方式下,考核的知识比较片面,只能反映学生的理论知识掌握程度,不能反映实际操作水平,学生的综合能力更无从考证。

三、提高房地产企业会计课程教学效果的措施

1.改进教学方法

教学方法是完成教学任务、实现教学目的、提高教学质量的重要而有效的手段。在教学过程中应当以学生为中心,以需求为动因,以问题为基础,进行发现式、探索性的学习。学生的知识绝大部分来自于课堂,在课堂教学中应当把教师与学生的位置进行转变,转变成以学生为主、教师为辅,把学生需求作为依托,进而培养学生自学性和创新性。采用“启发式”、“案例式”、“讨论式”等教学方法,开展互动式、参与式的教学活动。在教学过程中必须以调动学生主动性、积极性作为出发点,引导学生主动探索性,培养学生创造性思维和综合分析创新问题的能力。

2.加强实践教学

为突出会计知识的适用性,会计专业理论与实务必然要进行衔接。会计理论来自于日常实务,是对会计实务经验的高度概括总结,并对实务工作起到了指导作用,所以这就要求会计教师在对日常教学中,不仅需要构建出较为完整的理论框架,而且还要树立起完整的操作理念。因此,在讲授会计课程时,教师都需组织配备相适应的模拟实务资料和教材与会计实务相衔接,把学生的理论思维引到与实务相结合的实际操作中去,通过训练以增强学生的感性认识与会计知识适用性。房地产会计,应建立房地产经营沙盘,并将房地产企业经营管理过程中涉及的各种凭证(包括各种项目报建文件、工程承包文件、不动产销售合同、项目完工结算合同、银行结算凭证、按揭款到账凭证、发票等)制作成仿真化的教学版本,收集房地产企业经营管理过程中常见的经济业务材料并制作对应的原始凭证用于教学,实现仿真化目标;实现专业课程教学实务化目标,同时将涉及原始凭证认识及填开、房地产企业常见经济业务处理技能的教学任务细分到各专业课程中开展教学,培养学生根据原始凭证处理经济业务的能力,实现系统化目标。

3.建设实验室

为了提高房地产会计课程教学效果,应建立健全房地产沙盘实验室、税务实验室等专业实验室。房地产沙盘实验室的建立和使用,有利于学生通过教学,熟悉房地产开发企业成本费用构成及其来源和房地产开发流程及其管理,使其能在实务工作中更好地理解企业经济业务的来龙去脉,并能正确归集成本费用,确认收入。同时,建立健全税务实验室,使学生足不出校即能高仿真地模拟企业各项税收纳税申报流程,并通过组织实施项目实验,使学生熟练掌握现行各税种纳税申报技能,增强学生的就业竞争力。

4.建设优秀师资团队

专业是兴校之基石,而师资是强专业的根本保障,优秀的师资团队应该由具有较强的学习能力、良好的科研素养和先进的专业教学水平的成员组成。而建设这样一支房地产会计专业教师队伍,可以采用“走出去,请进来”的办法。“走出去”是指学校现有专业教师到房地产开发企业挂职,深入企业一线,熟悉房地产项目从报建至项目完工进行完工结算的整个流程,参与房地产企业会计和税务处理工作,掌握该项技能,并收集教学所需的资料。 “请进来”是指从房地产开发企业或税务师事务所引进热衷于教育事业的行业专才或与企业合作共同开展专业建设研究和实施工作。

5.改革考核评分办法

由于房地产会计课程实践性较强,同时综合运用能力要求较高,应建立“理论+技能+过程”的“三三制”考核评分办法。 在具体操作过程中,基础理论考核以期末的书面闭卷考试为主,考查学生对基础理论、基本知识与基本方法的掌握程度;而基本技能与操作技巧的考核则主要根据平时的岗位实训和作业完成情况给分,着重考查专业岗位的业务经办过程和业务处理能力;教学过程中还应培养学生的就业能力与工作态度,体现在学生的“上课出勤率”与“教学参与率”等方面,即整个考核评分过程中根据学生上课出勤和听课情况给予适当的成绩或评分,强调职业道德的培养。

参考文献:

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[4]苏宏伟.会计课程教学改革实践分析[J].创新教育,2013,(2).

[5]陈静.“双证书”制度下《财务会计》教材建设与教材改革[J].财经界,2013,(5).

房地产会计论文篇7

[关键词]盘锦;房地产市场;预警

[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432(2013)48-0069-02

1 盘锦市房地产预警体系

1.1 指标体系

以国家政策为指导思想,根据房地产预警指标的选取原则,借鉴其他城市房地产预警指标体系的选取标准,结合盘锦市房地产市场的发展状况,本系统把指标体系分为三大板块。即第一块是房地产同国民经济的协调关系;第二块是房地产市场供求的协调关系;第三块是房地产业内部的协调关系。第一板块指标可以综合模拟为房地产业同国民经济协调关系指数,第二板块指标可综合模拟为房地产市场供求协调关系指数,第三板块指标可以综合模拟为房地产内部结构平衡指数,最后可根据以上三个预警指数综合模拟为房地产综合预警指数。

1.2 统计数据

通过盘锦市住房和城乡建设委员会、盘锦市统计局等渠道,收集并经过计算整理,得到有关的指标数据。

2 盘锦市房地产预警指标分析

2.1 体系构建

本研究对以上数据进行了降维处理,采用主成分分析法,按照变量累计贡献率超过80%的提取原则,各板块分别提取了两个特征值。而每个板块的指数为上述两个主成分与贡献率乘积的累加,进而得到各板块的指数值。

2.2 预警指数

3.2 综合预警指数换算

把以上三个预警指数综合为房地产综合预警指数K,监测和预警房地产市场整体的发展状况。根据各个板块所占的权重,房地产业同国民经济协调关系指数K1的贡献率为0.35,房地产市场供求关系协调关系指数K2的贡献率为0.35,房地产内部结构平衡指数K3的贡献率为0.3。综合预警指数的计算公式为:

3.3 预警区间

盘锦市房地产预警指标体系的设立原则是根据3δ理论,其原理是:各指标“正常”和“异常”的参考值不是一个单一的数值,而是一个范围,从概率角度,它服从正态分布规律,根据正态分布原理,数据x分布在中心值附近,离中心值越近,可能性P越高,越偏离中心值,可能性a越低。如果偏离超过1倍标准差,可能性有31.74%;如果偏离超过2倍标准差,可能性只有5%;如果偏离超过3倍标准差,可能性不足1%。因此,可以根据偏离中心值的标准差倍数来反映数据是否合理。不同的行业质量控制具有不同的选择标准。如果对质量要求严格的控制,选择偏离1倍标准差以上作为异常,一般的质量控制选择2倍标准差以上作为异常,宽松的质量控制选择3倍标准差以上作为异常。

3.4 综合预警结论

通过分析房地产市场综合预警指数的走势,发现盘锦市房地产的发展基本正常,尤其是在 2006—2008年,房地产市场综合预警指数基本均在正常区间运行;2009年,房地产市场出现异常,市场偏冷;2010—2012 年,盘锦市房地产市场基本稳定,波动不大;总体来说,多数指标处于平稳发展,政府可以适当调控,促进稳定的基础上使其稳步上升。可以预计2013年及2014 年盘锦市的房地产市场仍会保持平稳运行、多项指标有稳中略涨的空间。

盘锦市房地产市场综合预警指数图

4 结 论

通过以上的实证分析,可以看出,本文建立的盘锦市房地产预警界线可以比较准确地对盘锦市的房地产市场运行状况进行分析并对市场发出预报和警告,比较有效实用。事实证明,本文采取的预测方法所预测的2014年盘锦市房地产市场状况与实际发展情况基本相符。

参考文献:

[1]谭刚.房地产周期波动——理论、实证与政策分析[M].北京:经济管理出版社,2001:9.

[2]邹坦,温俊.基于房地产周期波动理论的房地产预警系统研究[J].科技广场,2008(4):6-7.

[3]王盛,翟青.上海房地产市场预警的理论模型和实证分析[J].华东师范大学学报(哲学社会科学版),2013(3):137-140.

房地产会计论文篇8

关键词:住宅价格 住宅投机 投机度模型

研究背景

投机是行为主体从自身利益出发的一种经济行为,大规模地投机性购买住宅必然导致住宅售价的暴涨。2005年以来,中国的房价一路飙升,虽然这中间也经历了2006-2007年楼市调控,可2009年房价又迅猛增长,2010年4月和9月“国十条”的提出,各市“限购令”的出台,2011年1月“国八条”的相继出现,又一轮政策限制了房价的过快发展,然而,是不是如理论界所说的2010年底以来住宅投机已经被完全挤出?而且国家统计局2011年2月16日公布了《住宅销售价格统计调查方案》,新方案的公布不仅使得房价指标进行了调整,而且数据采集,计算方法以及数据方式和时间都出现了很大的改变,这就使得研究数据会在此发生前后衔接的问题,因此这两年研究投机的文章较原来甚少,研究住宅价格与投机的文献就更少。鉴于此,本文用回归方程实证分析了2010年10月以来楼市新一轮调控后中国住宅市场上到底还有没有投机?投机度到底有多高?这两年住宅的投机是否已经被挤出?

理论与模型

(一)理论基础

住宅投资和居住的双重属性决定了对住宅的消费和投资的双重需求。对住宅的消费需求归根结底是由城镇居民的实际购买能力决定的,被称为真实需求,由这种真实需求决定的住宅价格是住宅的基础价格。当住宅作为一种投资工具为购买者赚取资本收益时,对住宅需求就是投资需求,如果这种投资需求能够在理性假设和有效市场假说的严格条件下进行,那么投资需求所决定的住宅价格应该是围绕着住宅的基础价格上下波动的,长期内波动的均值应等于住宅的基础价格。但理性假设和有效市场假说(尤金·法玛(Eugene Fama)1970年)在住宅市场上常常是不能被满足的,当投资的目的不是为了获得住宅资产的长期收益,当投资的收益目标也不是长期的行业平均收益而是短期的资本利差的时候,这种投资就演变成了投机。投机活动的结果之一是住宅价格在一定时期内对住宅基础价格的系统偏差,事实上,住宅价格正是由基础价格和这种系统偏差所构成的,当投机盛行时,由投机引起的这种系统偏差甚至可能成为住宅(房地产)实际价格的主要构成部分。

(二)国内外文献综述

关于房地产市场投机模型的研究方面,国内外已经有不少学者提出有自己的观点。

国外学者多采用直接测度法来度量房地产市场的投机,直接测度法主要是以投机理论为基础建立投机度计量检验模型,通过比较房地产理论价值与实际价格来测度房地产的投机。国外学者莱文(1997)提出了投机度检验法,他认为房地产价格Pt主要由房地产所有者从物业使用中获得的收益Pθ(假设资本收益的预期为0)和房地产所有者预期价格变化导致其资本收益的增减量Pb构成,即Pt=Pθ+Pb,此外,他认为影响房地产投机收益变化的主要变量为可支配收入、贷款利率和过去房价实际增长率,并以这些变量的关系为基础建立房地产业投机度检验模型,通过模型推导,可用一个变量表示房地产业投机度,若该值过高,说明房地产市场上存在大量投机行为。

豪斯曼(1978)提出定性检验法模型:。其中,Pt代表房地产价格,Dt代表各期租金收入,Ut是误差项。但根据豪斯曼的推导,这个方法最终和莱文的方法计算出的数据不一致,这就显得这两种方法不知到底用哪一个,同时由于是国外的模型,如果应用于国内市场不知是否能够照搬。

日本学者野口悠纪雄(1989)也提出了自己的模型,运用公式L=n[ar-(r+s)B]/(r+t)研究了东京市中心写字楼用地和住宅用地的现实地价和理论地价的差异,上述实证结果表明,上世纪80年代末东京写字楼用地和商业用地的实际地价已经大幅偏离理论地价,部分地区超出幅度甚至达到2-3倍。

以上国外学者研究的成果比较一致的结论是当市场投机度>40%时,认定该市场投机行为显著,房地产投机泡沫产生。国内学者研究投机度方面的也不少,但基本都参考了国外学者的观点。

曹振良(2004)提出的模型:Pt=a0+a1 yt+a2 it+a3[(gt-1)/(1+it)]+ut,实际是参考国外学者莱文的模型。其中,P代表房地产价格;y代表居民可支配收入;i代表贷款利率;(gt-1)/(1+it)代表过去房地产价格实际增长率;u代表随机误差项,投机度为θ=a3 /a2。θ可以用来表示房地产业投机度。即房地产过去价格对将来价格的影响程度。这里面有两个地方值得考虑,第一,θ到底取多少合适,国内外国情不同,是否能用同一个临界值40%有待深究。第二,曹教授这个模型中“资本收益为零时的房地产价格是收入和利率的函数”没有理论依据,其文中的理论分析,只能说明房地产价格的决定因素是:可支配收入、短期利率、长期利率、房价的实际增长率,而且其学生周京奎也曾论证过居民可支配收入对房价没有显著影响(2004)。

丁华军(2007)指出的模型Pt=a0+a1 yt+a2 rt+a3[(gt-1)/(1+rt)]+ut与曹振良模型差不多,只是将其中的i(代表贷款利率)改成了r(土地价格的增长率),根据国土资源部的调查,地价只占房价的一小部分(新京报,2009年6月24日)本文也认为地价对房价是没有传导作用的,或者说这种传导是有条件的,那就是开发商具有一定的市场势力。

何金英(2008)提出的模型Pt=a0+a1 ct+a2 yt+a3 it+a4[(gt)/(1+it)]+ut,加入了房屋建造成本ct,将gt-1换成了gt,即(gt)/(1+it)代表当期房屋的实际增长率。其一这个模型新引入房屋建造成本,而本文观点认为泡沫是房地产实际价格对基础价格在一定时期的系统偏离,而并不是地价决定了房价;其二,虽然本期房价也会对本期房价有影响,但这个毕竟是同一时期,影响作用并不大,最重要的是本期的房价会对将来的房价有影响,因此,文中gt是否合适值得再探讨。

(三)本文模型的构建

以上是各学者目前对投机存在性模型的观点,最终都是归结为投机度的测算,只是在模型的构建上存在不同。而且用这些模型计算数据的都是国家统计局2011年年2月16日公布“新住宅方案”之前的数据,无法反应新一轮调控政策2010年底后住宅市场上投机度的问题。本文从自己研究的目的出发—研究近两年住宅市场上是否有投机,并且根据本文的观点—投机是住宅价格在一定时期内对其基础价格的系统性偏移,其结果之一是引起了住宅价格的泡沫,结合以上各学者的观点和数据的可得性提出本文的投机度模型来分析住宅价格:

Pt=a0+a1 Rt+a2it+a3[(gt-1)/(1+it)]+ut

其中,P代表住宅价格指数;R代表住宅租赁价格指数;i代表贷款利率;(gt-1)/(1+it)代表过去住宅价格实际增长率;u代表随机误差项,住宅的投机度仍为θ=a3 /a2。并且由于没有更好的方法定θ的临界值,因此也暂且根据国内外经验选取40%。选择该模型的原因如下:根据资产定价模型原理,资产的实际价格是由其基础价格和预期资本收益现值两部分组成,对于预期收益现值的算法大都模型中没有差异,但对于基础价格的计算有多种方法。投机度的含义仍然是a3 /a2,因为a3是预期收益现值在实际价格中所占的比比例,a2是基础价格在实际价格中所占的比例。这样做的好处是同上文衔接,住宅的基础价格是由住宅投资的未来收入流现值,避免了原来模型的上下文不衔接的问题。

我国住宅市场投机的实证性研究

(一)模型数据的收集与处理

由于本文想研究2010年和2011年国家实施一系列房价调控政策后,投机是否真的被抑制,2010年至今,时间并不长,所以不能选取年度数据,而且由于2011年2月16日,统计局颁布了《住宅销售价格统计调查案》,住宅租赁价格指数没有公布,所以考虑到数据的可得性,本文根据中国指数研究院指数中心公布的《十大城市房地产价格指数》和《住宅租赁价格指数报告》对2011年11月到2012年5月住宅价格的相关数据和住宅租赁价格数据进行了整理,最终本文选取了8个城市,这些城市覆盖有一线和二线城市,同时也涵盖了东、中和西部城市,因此也有现实意义。贷款利率根据6个月以内(含6个月)的贷款利率调整而得,过去住宅价格实际增长率是通过住宅价格指数计算而来的。

(二)模型的实证结果

本文的实证结果如表1所示。

(三) 模型的基本结论

以上回归结果在10%的显著性水平下基本上都是通过检验的,并且拟合优度也比较高,说明方程拟合的较好。经计算,一线城市的北京和上海在国家这两年严厉的政策调控下住宅投机度并不高,深圳和广州如果按40%的标准,也都没有投机,反倒是二线城市住宅的投机度很高,重庆住宅的投机度高达0.77(由于没有三线和四线城市的数据,没有计算三线和四线城市住宅的投机度,这也是本文的不足之处,有待进一步讨论)。由此可以说明,我国的住宅价格在 2010年11月到2012年5月这个时间段内仍存在由于投机产生的泡沫。

结论及启示

本文通过分析得出以下结论:

虽然房地产业(住宅)投机度过低会影响房地产的发展,适当的泡沫会促进经济的发展,但泡沫太高势必会最终成为泡影,并且笔者大胆猜测我国城市住宅的投机行为正在从一线城市往二、甚至是三线、四线城市进行转移。

投机行为对市场造成的危害,不仅在于哄抬了房价,导致部分消费者无力购买而推延消费时期,更大的危害在于它制造了巨大的房产“隐性空置率”。因而,为了保证房地产市场健康发展,维护经济持续发展,必须有效控制投机行为,而且不仅要严格控制一线城市过高的住宅价格,而且也应该关注二线、三线和四线城市住宅的价格。

参考文献:

1.约翰·伊特维尔,默里·米尔盖特,彼得·纽曼.新帕尔格雷夫经济学大辞典.经济科学出版社,1996

2.刘圣欢,曹晓元.基于经济学的房地产投机行为研究.华中师范大学硕士学位论文,2006.12

3.周京奎,曹振良.中国房地产泡沫与非泡沫—以投机理论为基础的实证分析.产业经济,2004(2)

4.何金英.基于投机价格模型的住宅市场泡沫度研究.北方经济,2008(2)

5.徐旭先.房地产市场投机度测量与实证分析:以山东为例.金融发展研究,2008(11)

6.温红梅,姚凤阁.我国房地产市场价格泡沫的实证分析.中国管理科学,2007(10)

7.刘为姣.房地产泡沫投机度检测方法的应用研究.武汉理工大学硕士学位论文,2008

8.Ito T,Iwaisako T.Explaining Asset Bubbles in Japan[R].National

房地产会计论文篇9

【关键词】 城镇化 工业化 实体经济 房地产价格波动

一、引言

近年来,随着我国城镇化进程加快,住房供需矛盾锐化,房价持续上涨,房价虚高给实体经济带来了不利影响。2014年第十八届人大会议上,国家出台了新一轮城镇化规划战略调整,明确表示要通过城镇化、工业化、农业现代化发展实现优化城市产业结构、推动区域协调发展形成有力支撑的目标。在新一轮政策导向下,城镇化为房地产市场带来了机遇和挑战,一方面,城镇化建设速度加快促进了住房需求;另一方面,工业化程度提高,产业结构调整及投资规模扩大,产生更多就业机会的同时吸收了大批剩余劳动力,促进人口转移的同时又加剧了房市供需矛盾。不少地区的城镇化发展依靠房地产带动,缺乏相关产业支撑,这种做法易造成实体经济持续萎缩,虚拟经济发展过快的不利影响,进而导致房价虚高。房价过高后一旦出现大幅度下降,易引发房地产泡沫给国家经济带来严重的负面影响,温州与鄂尔多斯的教训是最好的前车之鉴。在推进城镇化建设与经济增速放缓的双重背景下,寻求实体经济与虚拟经济平衡的重要性是不言而喻。

愈来愈多的学者对城镇化与房地产价格的关系进行了研究,得出的结论却不尽相同。任木荣等学者认为城镇化是造成房价过热的原因;而以马光远、刘成玉为代表的学者则提出了相反的结论。城镇化对房价究竟具有何种影响?城镇化过程中是否存在其他相关因素作用于房价?基于以上疑问,本文结合城镇化因素,试从人口与经济发展水平角度,通过理论和实证探析城镇化、工业化与房价波动的互动关系。

二、文献综述

1、城镇化与房地产价格波动

从表面上来看,城镇化是一个人口转移的过程,城镇化率提高最直接的表现是农业人口数量减少,城市人口数量增加。城乡人口分布结构的变化,将直接影响到房地产市场的供给与需求,进而造成房价波动。谢福军、黄俊晖从供需层面通过实证指出城镇化率提高能够带来房地产需求,促进房地产投资。而基于同一研究视角的马光远、刘成玉等学者提出了相反的观点,认为城镇化不会推动房价高涨。从本质上看,城镇化是包括人口、产业、地域空间等在内的社会经济结构转变的过程。城市产业结构、经营活动方式的改变将为房地产业带来机会,况伟大认为城镇化与房价间的确存在正向促进作用,但当房价虚高时又会对城镇化起到抑制作用,城镇化进程过快又容易导致房价飞涨和泡沫产生。

2、工业化与房地产价格波动

工业作为实体经济的基础,是国民经济的中坚力量和重要支撑。实体经济与虚拟经济之间对市场中流动货币的吸收是此消彼长的,强化实体经济意味着相对地缓减虚拟经济膨胀,控制投机风险,从而起到稳定房价的作用。张平表示实体经济的创新发展和金融制度的完善健全是平抑虚拟经济膨胀最有效的方法。另外,从相对价格来看,工业化能够产生规模经济效果,吸收剩余劳动力解决就业问题并能够带动地区经济发展,通过直接影响房价收入比间接影响房价波动。于守华通过VAR模型分析指出,工业化水平提高对房价波动具有显著影响,但当工业化水平达到一定程度时,显著性将降低。而邵挺、范剑勇以Helpman-Hanson模型,利用1998―2008年间长三角地区16个城市的面板数据进行计量模型的参数估计发现,长三角大型城市房地产泡沫倾向及制造业丰富度欠缺,促使制造业从上海、南京、杭州等地向周边地区扩散,缺乏产业支撑易造成城市畸形发展。从工业化与房地产价格波动的关系发现,两者的关系是实体经济与虚拟经济寻求平衡发展的典型。

3、城镇化、工业化与房地产价格波动

城镇化、工业化之间存在对房价波动的线性作用。国外学者库兹涅茨在刘易斯人口流动模式的基础上曾指出城镇化给广大的工业企业产生集聚效益,而工业化的扩大产生了更多的劳动力需求,从而促进了人口流动即城镇化过程,其中住房供给制度与购买力水平又直接影响到房价,而居民可支配收入是衡量收入水平和生活水平的重要指标。中国社科院的研究认为,住房的真实需求是老百姓在居住层面上的最基础需求,主要受收入增长、人口流动、就业等基本因素影响,具有一定的刚性。因此,居民可支配收入提高的同时,增强了居民对房价的承受能力,扩大了需求人群的涵盖面从而对房价造成影响,Bischoff也得出了类似结论,认为收入是引起房价波动的重要因素。此外,国内学者于守华提出,城镇化进程和工业化程度的提高在带动住房需求的同时加剧了住房供需矛盾,造成房地产市场的不稳定。

三、实证分析

1、数据来源及描述性统计

本文实证部分所使用的数据包括全国30个省、直辖市和自治区(不包括),样本区间为2005―2013年,数据主要来源于《中国房地产统计年鉴》、《中国统计年鉴》、各省统计年鉴及国家统计局数据。描述性分析结果见表1。

2、模型构建

本文选取被解释变量HP表示商品房平均销售价格;解释变量UR为城镇化率;Χit为控制变量表示在人口与经济发展水平对应关系视角下影响房价的因素,包括失业率(URE),国内生产总值(GDP),第二产业增加值(SII),人均可支配收入(CPDI);其中i、t分别表示省(直辖市、自治区)与年份;?茁1、?茁2为待估参数,μ是随机误差项。为消除异方差的影响,对上述变量取自然对数,设计出模型(1)。

lnHPit=C+?茁1lnURit+?茁2lnΧit+μ (1)

3、单位根检验

由于大多数时间序列数据是非平稳的,为确保参数估计的有效性,避免“伪回归”结果,对于以上数据本文将分别进行同质面板数据的LLC检验和异质面板数据的ADF检验方法进行单位根检验,结果如表2。结果显示,在水平值条件下,LLC检验得到各数据相应的概率值均小于0.05,通过5%置信度水平下的检验,因此有理由拒绝“各截面具有同质单位根”的原假设,进而使用Fisher―ADF检验方法验证异质单位根。这表明,在水平值情况下所有变量均存在单位根,但经一阶差分后变为平稳。因此,以其中变量均是一阶单整序列,满足协整检验前提条件。

4、协整检验

由前面数据的平稳性检验已知各变量均为一阶单整序列,符合协整检验前提条件,根据在恩格尔和格兰杰提出的协整检验基础上,使用Pedroni协整检验法对上述变量进行协整检验。这种协整检验方法相较其它,允许异质面板的存在。滞后一期情况下,两种ADF统计量均通过显著性检验,即存在协整关系,变量间具备长期均衡关系。

5、回归结果分析

估计结果如表3所示,解释变量符号与经济意义相符合且均显著。估计结果证实了上述研究假设且结果与理论模型基本一致。以下将基于回归模型结论与单变量分析进行进一步解释。

首先,城镇化率与房价正相关。由表3可以看出,城镇化率每增加1单位,房价将上升0.576单位。无论从单一解释变量还是多种解释变量进行参数估计,城镇化率的增长对房地产价格均具有明显的促进作用,城镇化建设带来的住房需求对房价上涨起到了一定影响。

其次,第二产业增加值与房价起负相关。从单一解释变量上来看,第二产业发展促进了房价上涨,而多变量共同影响下,第二产业的发展却起到抑制作用。这一点证实了理论假设:说明实体经济对房价波动的影响中存在着不同阶段。实体经济发展能够带动相关行业、产业发展,而房地产业的发展是在实体经济提供基础设施、原材料的基础上进行的,成本市场的变化必然引起房价波动。随后,虚拟经济快速发展,实体经济相对萎缩,该阶段实体经济的发展反而对房价波动起抑制作用。

最后,失业率与房价负相关。国内生产总值、人均可支配收入对于房地产价格具有正向作用,充分就业是经济增长的基础,在保障充分就业的基础上才能够提高收入水平,进而降低房价收入比,提高居民消费能力。

四、结论与对策建议

通过理论分析和实证分析,结论如下:城镇化对推动房地产价格增涨具有显著作用,城镇化促进人口转移造成短期住房需求增加是房地产价格上涨的成因;以工业为代表的实体经济发展水平高低对房地产价格调节具有重要作用,主要是通过以实体经济作为支撑产业,依靠工业化优化升级带动城市经济发展,保障就业,提高居民收入,起到缓解房价过热,避免房价急剧下跌的作用。

房地产价格过热会影响房地产市场的稳定,不利于经济社会可持续发展,基于上述结论,提出以下对策建议。

第一,正确引导城镇化建设,控制城镇化规模与速度。城镇化建设的核心是以人为本,在建设过程中要避免陷入“土地城镇化”,“房地产化”的误区。因此,政府需要对城镇化进行正确的引导,保障充分就业的同时加快基础性设施建设使各项发展同步。此外,政府还要重视城镇化的质量,完善管理机制,调节住房供需关系,稳定社会环境。

第二,加快经济转型,全力推进新型工业化、农业现代化建设,建立以工业、高新技术产业为主的重点支撑产业。强化实体经济发展有助于为城镇化发展,产业支撑是城镇化健康发展的关键,扩大产业规模,不仅可以吸纳大量就业人口,而且也是经济发展的重要环节。加快农业现代化发展,能提高农民收入,促进农业剩余劳动力转移,从而推动城镇化、工业化建设,产业结构的优化能够更好地实现产城融合,进一步发挥地区产业集聚效应,缓减房地产价格上涨的程度。

第三,政府在制定控制房价政策时,更需考虑影响住房需求的因素,不可一味地调整住房供给。例如调整首套住房、二套住房的贷款利率,限制投机行为,以保障刚性需求的满足,促进经济适用房;保障性住房的开发,加强房地产市场管理,稳定市场秩序,减少人为投机造成的房价上涨。

(基金项目:湖南省大学生创新性实验项目(SCX1402)。)

【参考文献】

[1] 任木荣、刘波:房价与城市化的关系――基于省际面板数据的实证分析[J].南方经济,2009(2).

[2] 谢福军、黄俊晖:城镇化与房地产市场供需:基于中国数据的检验[J].上海经济研究,2013(8).

[3] 马光远:城镇化不是高房价的推手[J].中国经济信息,2013(1).

[4] 刘成玉、段家芬:再驳“刚性需求推动房价上涨”[J].经济论坛,2013(5).

[5] 况伟大:FDI与房价[J].经济理论与经济管理,2013(2).

[6] 张平:推动实体经济稳步发展[J].当代经济,2012(2).

房地产会计论文篇10

关键词:购房意向;前置因素;主观规范

近年来多地的房地产市场出现供大于求的现象,相当部分房企面临着巨大的生存压力。究其原因,很重要一点是大多数企业对消费者的研究和剖析还不够深入。在消费者的购房行为中,意向能够对行为做出预测,因此研究消费者购房意向的前置因素非常重要。目前现有的研究中,对房地产行业的研究有很多,但是有关消费者购房意向前置因素的理论研究则显得相对滞后。

一、相关文献述评

消费者的购房行为可以细分为四大阶段:购房需求认识阶段――找房阶段――选房阶段――正式购房阶段(田青青,2013)。消费者购买意向指的是,消费者购买行为发生时,所表现出来的倾向性,行为意向会对行为产生非常强大的预测作用(张辉,白长虹,李储凤,2011)。Menchik(1972年)研究了住房与住宅用地特点、交通便利性、自然形成环境、人工形成环境等消费者购房的偏好因素,并且重点研究了消费者的环境偏好等(李子蓉、郑亨淼,2008)。

计划行为理论已在多个行为领域的研究中得到了应用。该理论认为行为受到意向最直接的影响,而行为意向的主要影响因素主要有行为态度、主观规范和知觉行为控制(段文婷、江光荣,2008)。吸引很多研究者注意的另一模型是整合型用户接受与使用模型(UTAUT) (严安,2012)。UTAUT模型已出现在很多的研究报告中。

总结前人的研究,影响消费者购房意向的前置因素主要集中在以下三点:促成因素、主观规范、购房经验。笔者计划采用定量的研究方法对这三个因素进行分析,研究其对购房意向的相关性。

二、模型构建与假设

基于以上分析,本文提出了购房行为意向理论(如图1)的建立与关系假设,目的是检验消费者的购房意向的前置因素。

由图1可以看出,影响消费者购房行为意向的前置因素有三个,分别是促成因素、主观规范、购房经验。其中,促成因素的概念来自UTAUT模型,理由是,消费者的购房意向很大程度上受到客观条件影响;主观规范的概念来自计划行为理论模型,理由是,人不能独立于社会生存,他的意向以及决定会受到社会的影响,尤其是身边人的评价和建议;购房经验是笔者新增的前置因素,是否有购房经验以及购房经验的程度会极大地影响其之后的购房意向。这三个前置因素分别作用于购房行为意向。其假设关系依次用H1、H2、H3来表示。

H1:促成因素与消费者购房行为意向具有显著的相关性。

H2:主观规范与消费者购房行为意向具有显著的相关性。

H3:购房经验与消费者购房行为意向具有显著的相关性。

三、研究设计

(一)问卷设计

本研究采用五分制的李克特量表。其中促成因素的量表根据Agarwal & Karahanna(2000)的研究而设计制定,主观规范的量表根据Koufaris(2002)的研究而设计制定。购房经验的量表根据何彦(2006)的研究而设计制定。最后问卷主要包括3部分内容:基本情况、消费者购房意向影响因素量表、购房意向量表。

(二)数据收集

本研究将样本锁定为宁波地区成年居民,年龄层在25~55岁区间。通过街头拦截调查方法来收集数据。总共发放了500份问卷,收回483份,其中有效问卷为473份,有效率为94.6%。

四、数据分析

(一)样本的描述性统计分析

在所调查的有效样本中,就性别而言,男性占比为55.2%,女性为44.8%;就年龄层而言,25~45岁的占比为72.1%;就教育程度而言,高中及以上学历占比为65%;就家庭月收入而言,10001元以上收入的占比为67.1%;而近期有意向购房的人群占比为46.9%。这些统计数字充分反映了本研究中购房计划行为模型的样本特征。

(二)信度与效度检验

1. 信度检验

本研究以SPSS 19.0软件作为信度分析的工具,Cronbach’s a检验结果如下:促成因素项0.8,3主观规范项0.84,购房经验项0.89,购房行为意向0.80。

表明本研究的整体测量指标具有良好的信度。

2. 效度检验

本研究主要采用因子分析的方法对问卷进行效度检验。本研究的各个变量的KMO都高于0.65,Bartlett球形检验P值小于0.001,皆达到显著。

(三)模型与假设检验

1. 整体模型拟合度分析

利用AMOS7.0,笔者对模型进行了拟合度检验。CMIN/DF(卡方值/自由度)=2.853,达到了标准;GFI=0.945、AGFI=0.964、CFI=0.913、NFI=0.935、IFI=0.944,都大于0.90的判断标准(Kline,2005);RMR=0.123,大于0小于1,且符合越小越好的要求(Kline,2005)。RMSEA=0.039,小于0.05,达到了非常好的标准(Kline,2005)。从上述结果可以看出,本研究所建立的模型在整体上具有很好的拟合度。

2. 假设关系检验

如下图2所示,假设1、假设2、假设3的标准化系数在ρ≤0.01显著性水平上分别是0.42、0.38、0.45,说明本研究模型的三个假设都因达到显著性水平而被支持。

五、结论与建议

本研究对消费者购房意向的前置因素进行了研究,在经过比较分析后,笔者确定了促成因素、主观规范、购房经验这三项因素作为影响购房意向的主要前置因素,建立了购房计划行为模型并进行实证研究。研究发现,本研究中的3个假设都因达到了显著性水平而被支持。

根据本文的研究,笔者就房地产营销提出以下几条建议。

1. 精益求精,打造高质量的产品,促进消费者购买行为。从本研究可以看出,在促成因素这个前置因素里,住宅产品质量的影响力非常大。中国的房地产行业经过多年的快速发展,已经从过去的粗放朝着精益求精的方向发展。消费者越来越重视产品质量,房地产企业必须不断加强产品质量的把控,推陈出新。

2. 注重口碑营销,加强口碑影响力。从本研究可以看出,在主观规范这个前置因素里,周围人的意见对消费者的意向会产生很大影响。企业一方面要引导社会舆论往有利的方面发展,另一方面可以积极维护老客户关系,提高老带新的成交比率,这样可以大大降低营销成本。

3. 试着教育客户,提高消费者的主观经验。消费者的购房经验常常会对其购买意向产生影响,企业可以试着影响消费者的经验。比如,企业可以组织不同形式的交流活动、产品说明会等。

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