房地产合同范文10篇

时间:2023-03-23 18:30:55

房地产合同

房地产合同范文篇1

人(乙方)

第一条(订立合同的基础和目的)

依据国家有关法律、法规和本市有关规定,甲、乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上,就乙方接受甲方委托,甲方订立房地产交易_____(买卖/租赁)合同,并完成其他委托服务事项达成一致,订立本合同。

第二条(委托的事项)

(一)委托交易房地产的基本情况

1、座落:

2、建筑面积:

3、权属:

(二)委托事项

1、

2、

3、

第三条(佣金支付)

(一)乙方完成本合同约定的甲方委托的事项,甲方按照下列第_____种方式计算支付佣金;(任选一种)

1、按该房地产______________________(总价款/月租金计)_____%,具体数额为_____________币_____________元支付给乙方;

2、按提供服务所需成本计_____________币___________元支付给乙方。

(二)乙方未完成本合同约定的委托事项第()项的,应当按按照合同约定的佣金______%,具体数额为________币________________元,给付甲方。

第四条(预收、预支费用处理)

乙方_____________(预收/预支)甲方费用__________币_________元,用于甲方委托的___________________________,本合同履行完毕后,双方按照合同约定再行清结。

第五条(合同在履行中的变更及处理)

1、本合同在履行期间,任何一方要求变更合同条款的,应及时书面通知对方,征得对方同意后,在约定的时限内,变更约定条款或签订补充条款,并注明变更事项。

2、本合同履行期间,甲、乙双方因履行本合同而签署的补充协议及其他书面文件,均为本合同的组成部分,与本合同具有同等效力。

第六条(违约责任)

(一)双方商定,乙方有下列情形之一的,承担违约责任:

1、完成的事项违反合同约定的;

2、擅自解除合同的;

3、与他人私下串通,损害甲方利益的;

4、其他过失损害甲方利益的。

(二)双方商定,甲方有下列情形之一的,承担违约责任:

1、擅自解除合同的;

2、与他人私下串通,造成乙方无法履行合同的;

3、其他造成乙方无法完成委托事项的行为。

(三)双方商定,发生上述违约行为的,违约方按照本合同约定的佣金总额的_____%,计_____________币_________________元作为违约金支付给对方。违约方给对方造成的其他经济损失,应当按照法律、法规有关规定予以赔偿。

第七条(发生争议的解决方法)

甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议,由双方协商解决,协商不成的,按本合同约定的下列第()项进行解决:

1、向_____仲裁委员会申请仲裁〖〗

2、向法院提起诉讼〖〗

第八条(订立合同数量)

本合同壹式______________份,甲、乙双方各执_______________份。

补充条款

―――――――――――――――――――――――――

(粘贴线)(骑缝章加盖处)

甲方(名字/名称)乙方(名称)

身份证/其他证件号码营业执照号码

住/地址住/地址

邮编号码邮编号码

联系电话联系电话

本人/法定代表人(签章)法人/法定代表人(签章)

人(签章)执业经纪人(签章)

执业经纪证书(编号)

年月日年月日

签于:签于:

特别告知

一、本合同文本是依据《中华人民共和国合同法》、《上海市经纪人条例》等有关规定制定的示范文本,供当事人约定采用。

二、本合同所称的委托人(甲方)是指委托房地产经纪组织房地产交易(买卖、租赁等)事宜的自然人、法人、其他组织;本合同所称的人是指接受委托为委托人提供服务并具备房地产经纪人资格的房地产经纪组织。本合同所称的房地产是指委托人与人约定,由人委托人进行房地产交易(买卖、租赁等)和其他相关事务,委托人支付佣金的经营行为。人为委托人完成委托事项后,依据合同约定可以收取委托人的佣金。但作为本合同委托人的人在与第三人订立房地产交易合同时,不得同时成为第三人的人,并以人的名义收取第三人的佣金及其他费用。人接受委托人的委托后,转委托他人的,应当经委托人书面同意或经委托人事后确认,否则人应当对转委托在第三人的行为承担责任。

三、房地产经纪人是指依法取得经纪执业证书,并在经纪组织中从事经纪活动的执业人员(以下简称执业经纪人)和依法设立的具有经纪活动资格的公司、合伙企业、个人独资企业及其他经济组织。接受委托从事房地产业务的组织和人员应具备上述资格和条件。不具备上述资格和条件的,不得与委托人订立本合同。委托人在委托有关房地产事务前,应查验接受委托业务的房地产经纪人的营业执照、备案证书,以及提供服务的执业经纪人的执业证书,房地产经纪人应予以配合。

四、订立本合同前,委托人应充分考虑与人约定的各项委托事务的要求、条件、时间,并将各项委托事务的要求、条件、时间在合同中明确。

五、在订立合同时,双方对合同的履行时间、支付佣金的数额、发生违约时的佣金退赔与经济赔偿、发生争议的解决方法应当在合同中约定明确。同时,委托人对人所提供的咨询服务和协商订立合同时发生的疑问,应及时向所在地房地产治理部门、工商行政治理部门或房地产交易中心征询或核查。本合同约定时或履行中,双方未尽事宜可通过本合同的"补充条款"予以补充约定。

六、订立合同后,委托人与房地产经纪人应当按照合同约定履行,合同履行期间发生争议的,可通过协商解决;协商不成的,应按照合同约定的方式解决。

房地产合同范文篇2

卖方(甲方):

买方(乙方):

根据中华人民共和国有关法律﹑法规和本市有关规定‌,‌甲﹑乙双方遵循自愿﹑公平和诚实信用的原则‌,‌订立本合同‌,‌以资共同遵守‌法。商‌

第一条甲方将自有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产)转让给乙方‌法。商‌房地产具体状况如下:

(一)房地产座落在上海市___________[区][县]____________________________________________________(部位:__________)房屋类型________________结构:_______________;

(二)房屋建筑面积__________平方米,该房屋占用范围内的土地使用权[面积][分摊面积]____________平方米.

(三)房地产四至范围

(四)该房地产土地所有权性质为[国有][集体所有]土地;土地使用权以[出让][划拨]方式获得;

(五)房屋平面布局及附属设施状况﹑套内装饰标准(六)甲方依法取得房地产权证号:___________________________________________;法商乙方对甲方上述转让的房地产具体状况已充分了解‌,‌自愿买受上述房地产‌法。商‌

第二条甲﹑乙双方经协商一致‌,‌同意上述房地产转让价格为(______币)计_____________元.(大写):_____千__________百________拾__________万_________千________百________拾_________远整.甲﹑乙双方同意‌,‌在本合同自签订之日起的__天内‌,‌乙方将上述房地产转让价款分__付与甲方‌,‌具体付款方式﹑期限另立付款协议‌法。商‌乙方交付的房价款‌,‌甲方应开具收款凭证‌法。商‌

第三条甲方装让的房地产为[出让方式][划拨方式]取得国有土地使用权的,供下列第[一][二]款办理‌法。商‌

一﹑甲方取得国有土地使用权的使用年限为________年(从______年____月起至_____年_____月______日止),其中乙方按本合同约定受让上述房地产,拥有国有土地使用权的年限为_____年(从_______年_______月_____日至________年______月______日止)‌,‌为乙方依法使用国有土地使用权的有效期限‌法。商‌甲方将上述房地产转让给乙方后‌,‌出让合同载明的权利﹑义务一并转移给乙方‌法。商‌

二﹑按照中华人民共和国法律﹑法规﹑规章及有关规定‌,‌[应办理][可以不办理]土地使用权出让手续的‌,‌应由[甲方][乙方]按规定[办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金][将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家]‌法。商‌

第四条甲﹑乙双方同意‌,‌本合同生效后‌,‌除人力不可抗拒的因素外‌,‌甲方定于______年______月______日将上诉房地产交付(转移占有)乙方‌法。商‌交付标志:___________________________________________________‌法。商‌

第五条除房地产交易管理机构依法作出不予过户决定外‌,‌上述房地产权利转移日期以________________[市][区][县]房地产交易管理机构受理该房地产转让过户申请之日为准‌法。商‌

第六条上述房地产风险责任自该房地产[权利转移][转移占有]之日起转移给乙方‌法。商‌

第七条本合同生效后‌,‌甲﹑乙双方应按国家及本市有关规定缴纳税﹑费‌法。商‌在上述房地产[权利转移][转移占有]前未支付的使用该房屋所发生的物业管理费﹑水电费﹑煤气﹑电讯费等其他费用‌,‌按本合同附件四约定支付‌法。商‌自[权利转移][转移占有]后该房地产所发生的费用‌,‌按本合同附件四约定支付‌法。商‌

第八条甲方转让给乙方的房地产根据原房地产权证记载的属[居住][非居住]房屋‌,‌其相关关系(包括抵押﹑相邻﹑租赁等其他关系)见附件五‌,‌业主公约见附件六‌法。商‌

乙方在使用期间不得擅自改变房屋结构和使用性质‌,‌乙方对该房地产有关联的公共部位﹑通道和设施使用享有相应的权益承担相应的义务‌,‌并应维护公共设施和公共利益‌法。商‌乙方确认上述受让房地产的业主公约‌,‌享有相应的权利和承担相应的义务‌法。商‌

上述房地产在办理转让过户变更登记后‌,‌甲﹑乙双方共同到物业管理单位办理该房地产转让后变更使用﹑维修管理户名及有关手续‌法。商‌

第九条甲方保证在上述转让的房地产交接时没有产权纠纷和财务纠纷‌法。商‌如上述房地产转让交接后发生交接前即存在的产权或财务纠纷‌,‌由甲方承担全部责任‌法。商‌

第十条乙方未按本合同约定期限付款的‌,‌应按逾期未付款向甲方支付利息‌,‌利息自应付款之日起第二天至实际付款之日止‌,‌利息按_____________计算‌法。商‌逾期_______天后‌,‌甲﹑乙双方同意按下列[一][二][三]款内容处理‌法。商‌

一﹑乙方除应支付利息外‌,‌还应按逾期未付款的______%向甲方支付违约金‌,‌合同继续履行‌法。商‌

二﹑甲方有权通知乙方单方解除合同‌,‌甲方从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款______%的违约金‌,‌余款返还给乙方‌,‌已付款不足违约金部分‌,‌乙方应在接到书面通知之日起______日向甲方支付‌法。商‌若乙方违约给甲方造成经济损失的‌,‌甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时‌,‌实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿‌法。商‌

三﹑_______________________________________________________________‌法。商‌

第十一条除人力不可抗拒因素外‌,‌甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付给乙方的‌,‌应按已收款向乙方支付利息‌,‌利息自约定交付之日起第二天至实际交付之日止‌,‌利息按__________________计算‌法。商‌逾期_______天后‌,‌甲﹑乙双方同意按下列第[一][二][三]款内容处理‌法。商‌

一﹑甲方除应支付利息外‌,‌还应按已收款的_______%向乙方支付违约金‌,‌合同继续履行‌法。商‌

二﹑乙方有权通知甲方单方解除合同‌,‌甲方除应在接到书面通知之日起________日内向乙方返还已支付的房款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外‌,‌还应按已支付房款的_______%向乙方支付违约金‌法。商‌若甲方违约给乙方造成经济损失的‌,‌乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时‌,‌实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿‌法。商‌

三﹑__________________________________________________‌法。商‌

第十二条惊甲﹑乙双方协商一致‌,‌本合同未尽事宜‌,‌在不违反本合同原则的前提下‌,‌可订立补充条款或补充协议‌,‌甲﹑乙双方订立的补充条款和补充协议及附件为本合同不可分割的一部分‌法。商‌本合同及其附件空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力‌法。商‌

第十三条本合同由甲﹑乙[双方签定][_______________公证处公证]之日起生效‌法。商‌甲﹑乙双方在签署本合同时‌,‌具有完全民事行为能力‌,‌对各自的权利‌,‌义务清楚明白‌,‌并按本合同规定履行‌法。商‌

第十四条本合同使用于中华人民共和国法律﹑法规‌法。商‌甲﹑乙双方在旅行本合同过程中若发生争议‌,‌应协商解决‌,‌协商不能解决的‌,‌选定下列一种方式解决:(不选定的划除)

(一)提交__________仲裁委员会仲裁;

(二)依法向人民法院起诉‌法。商‌

房地产合同范文篇3

房地产中介服务合同(卖方)

1.签订本合同前,当事人应当仔细阅读本合同内容,对合同条款及用词理解不一致的,应该进一步协商,达成一致意见。

2.本合同为示范文本,为体现协议双方的自愿原则,本合同文本中相关条款后都有空白行,供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行增补或删减。合同签订后,未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

3.对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容,双方应当协商确定。【】中选择内容,以划√方式选定;对于实际情况未发生或双方不作约定时,应在空格部位打×,以示删除。

甲方(中介公司):

联系电话:,

联系地址:,

乙方(卖方):,

身份证号:,

联系电话:,

联系地址:。

经甲方介绍,乙方【独家】【非独家】委托甲方协助出售位于的房地产。根据有关法律、法规的规定,甲乙双方本着诚实信用的原则,经协商一致达成如下协议。

第一条乙方确认出售房地产的基本情况

1.房地产的权属证明为;

2.房地产的使用性质为;

3.建筑时间(以为准);

4.房地产【建筑面积】【套内面积】:平方米(以房产证为准);

5.该房地产售价在元(¥元)以上;

6.乙方同意付款方式:【一次性付款】【分期付款】【按揭付款】【其他】;

7.税费缴交方式【各付各税】【税费全部由买方支付】【税费全部由卖方支付】;

8.交楼状况及时间:;

9.该房地产是否存在共有、出租、抵押、查封等权利受限制的情况:;

10.其他:。

第二条甲方义务

1.甲方应当核实房地产的权属情况的真实性并应察看该房地产。

2.甲方应为乙方提供房地产交易方面的咨询。

3.甲方不得故意隐瞒与订立房地产买卖合同有关的事实或者提供虚假情况。

4.非经乙方同意,甲方不得泄露乙方的信息资料。

5.其他

第三条乙方义务

1.乙方应提供该房地产的权属资料,以供甲方核对。并保证本人对该房地产拥有完整产权或取得业主委托有权处置房地产。

2.甲方为乙方提供中介服务过程中,乙方应予配合并提供必要的协助。

3.甲方根据诚实信用原则为乙方的房地产提供中介服务的,乙方应支付中介服务费或支付甲方从事中介活动支出的必要费用。

4.其它

第四条购房定金

甲方如于年月日前取得买方同意以第一条约定的条件购买该房地产的书面文件,甲方不需乙方另行指示,可代乙方向买方收取购房定金元。甲方应在天内将购房定金转交乙方。若乙方收到定金后不以合同第一条约定条件卖房,应承担双倍赔偿定金给买方的责任;双方另有约定的除外。

买方同意以第一条约定的条件购买该房地产时,甲方应及时告知乙方,并尽快促使乙方与买方签订买卖合同。

第五条中介服务费给付

甲方在取得买方同意以第一条约定的条件购买房地产文件,并促成乙方与买方签订买卖合同后___天内,乙方向甲方支付中介服务费元正(¥)。

甲方促成乙方与买方签订买卖合同后,乙方【需要】【不需要】甲方代办房地产【交易过户】【入住手续并结清有关费用】【其他】手续。

若买方违约致使买卖合同无法签订,乙方不需返还所收取的定金时,鉴于甲方所付出的劳动,乙方同意向甲方支付元作为劳务费用。

其它

第六条法律责任

1.乙方逾期支付中介服务费的,应向甲方支付违约金,违约金的标准为。

2.甲方在提供中介服务过程中存在隐瞒、欺诈或未尽义务,致使乙方受到损失,甲方不得收取中介服务费,并应赔偿乙方的损失。

3.因乙方未能及时履行义务,导致甲方未能促成乙方与业主签订买卖合同的,甲方可以要求乙方支付违约金,违约金为。

4.乙方与甲方介绍的客户私下交易的,甲方可以要求乙方支付中介服务费,并可要求乙方支付违约金,违约金为。

5.其它

第七条文件送达

双方发给对方的通知、文件、资料的送达地址以合同记载的联系地址为准。

第八条纠纷解决方式

本合同在履行过程中发生的争议,双方当事人协商不成的按下述第种方式解决:

1.向广州仲裁委员会申请仲裁;

2.依法向人民法院起诉。

第九条本合同未尽事宜,可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。合同附件与正文具有同等法律效力。

第十条本合同连同附件共页,一式份,具有同等法律效力,合同持有情况:甲方份,乙方份。

第十一条:其他约定:

甲方(签章):乙方(签章):

房地产合同范文篇4

买受人(乙方):

根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定,甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则,经协商一致订立本合同,以资共同遵守。

第一条甲乙双方未通过经纪机构居间介绍通过公司居间介绍(房地产执业经纪人:,经纪人执业证书号:)由乙方受让甲方将自有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产),房地产具体状况如下:

相关的合同范本

·楼房买卖合同·软件买卖合同·二手车辆买卖合同

·车位车库买卖合同·钢材买卖合同·木材买卖合同

(一)甲方依法取得的房地产权证号为:;

(二)房地产座落在上海市区县路弄新村支弄号室(部位:)。

房屋类型:;结构:;

(三)房屋建筑面积__________平方米,该房屋占用范围内的土地使用权面积分摊面积____________平方米。

(四)房屋平面图和房地产四至房屋(附件一)

(五)该房屋占用范围的土地所有权为国有集体所有;国有土地使用权以出让划拨方式获得;

(六)随房屋同时转让的设备(非房屋附属设备)及装饰情况(附件二)

(七)甲方转让房地产的相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五。

甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系,乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解,自愿买受该房地产。

第二条甲、乙双方经协商一致,同意上述房地产转让价款为(______币)计_____________元。(大写):_____仟__________佰________拾__________万_________千________百________拾_________元整.

乙方付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付的房价款,甲方应开具符合税务规定的收款凭证。

第三条甲方转让房地产时,土地使用权按下列第款办理。

(一)该房屋占用的国有土地使用权的使用年限为从______年____月____日起至_____年_____月______日止。甲方将上述房地产转让给乙方后,出让合同载明的权利、义务一并转移给乙方。

(二)按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定,办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。

(三)

第四条甲、乙双方同意,甲方于______年______月______日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的日内对房屋及装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。

第五条甲方承诺,自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间,凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设备被损坏或被拆除的,应按被损坏、或被拆除的房屋装饰及附属设备估值倍价值元向乙方支付违约金。

第六条甲、乙双方确认,自本合同签订之日起日内,甲乙双方共同委托甲方委托乙方委托向房地产交易中心申请办理转让过户手续。

上述房地产权利转移日期以市区县房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准,但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外。

甲方承诺,在乙方或委托他人办理转让过户时,积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的,乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。

第七条上述房地产风险责任自该房地产权利转移转移占有之日起转移给乙方。

第八条本合同生效后,甲、乙双方应按国家及本市有关规定缴纳税、费。

在上述房地产权利转移转移占有前未支付的物业管理费、水、电、燃气、通信费等其他费用,按本合同附件四约定支付。自权利转移转移占有后该房地产所发生的费用,按本合同附件四约定支付。

第九条乙方未按本合同协议约定期限付款的,应当向甲方支付违约金,违约金按乙方逾期未付款日万分之______计算,违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过日后乙方仍未付款的,除乙方应向甲方支付的违约金外,甲、乙双方同意按下列第项处理。

一、合同继续履行,乙方还应继续甲方支付违约金至实际付款之日止,违约金按乙方逾期未付款日万分之______计算。

二、甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的,应书面通知乙方,乙方承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款,余款返还给乙方,已付款不足违约金和赔偿金部分的,乙方应在接到书面通知之日起______日向甲方支付。

三、_______________________________________________________________。

第十条甲方未按本合同协议约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接以及房地产权利转移)给乙方,应当向甲方支付违约金,违约金按乙方已付款日万分之______计算,违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过

日后甲方仍未交付的,除甲方应向乙方支付日违约金外,甲、乙双方同意按下列第项处理。

一、合同继续履行,甲方还应继续乙方支付违约金至实际交付之日止,违约金按乙方已付款日万分之______计算。

二、乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的,应书面通知甲方,甲方承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的%。甲方应在接到书面通知之日起______日内退还乙方已支付的房价款,并支付违约金和赔偿金。

三、_______________________________________________________________。

第十一条经甲、乙双方协商一致,在不违反有关法律、法规的前提下,本合同原则的前提下,方订立的补充条款和补充协议及附件为本合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的,以补充条款为准。

第十二条本合同自甲、乙双方签订_______________公证处公证之日起生效。

第十三条本合同使用于中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议,应协商解决,协商不能解决的,提交上海市仲裁委员会仲裁(不愿意仲裁的,愿意向人民法院起诉的,请将此条款划去)。

第十四条本合同一式____份,甲、乙双方各执__份,__________________市区县房地产交易中心各执一份。

补充条款

附件一房屋平面图及房地产四至范围

房地产经纪人执业证书号:

联系电话:

居间介绍、内容:

房地产经纪公司:(章)

联系地址:

联系电话:

房地产执业经纪人姓名:

房地产经纪人执业证书号:

房地产合同范文篇5

2.本合同为示范文本,为体现协议双方的自愿原则,本合同文本中相关条款后都有空白行,供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行增补或删减。合同签订后,未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

3.对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容,双方应当协商确定。【】中选择内容,以划√方式选定;对于实际情况未发生或双方不作约定时,应在空格部位打×,以示删除。

甲方(中介公司):

联系电话:,

联系地址:,

乙方(承租方):,

身份证号:,

联系电话:,

联系地址:。

经甲方介绍,乙方【独家】【非独家】委托甲方协助承租位于的房地产。根据有关法律、法规的规定,甲乙双方本着诚实信用的原则,经协商一致达成如下协议。

第一条乙方确认承租房地产的基本情况

1.房地产的使用性质为,建筑时间(以为准);

2.房地产【建筑面积】【套内面积】:平方米(以房产证为准);

3.该房地产租金,押金;

4.租赁期限:个月,从年月日起至年月

日;

5.乙方同意付款方式:;

6.税费缴交方式【各付各税】【税费全部由出租支付】【税费全部由承租方支付】;

7.交楼状况:。

8.其它

第二条甲方义务

1.甲方应当核实房地产权属资料并如实告知乙方,乙方如需甲方提供由政府相关部门出具的证明资料,甲方应给予办理,所需费用由乙方承担。

2.甲方应当带乙方察看可供乙方承租的房地产。

3.甲方应为乙方提供房地产租赁方面的咨询。

4.甲方应根据诚实信用的原则为乙方提供中介服务,不得故意隐瞒与订立

房地产租赁合同有关的重要事实或者提供虚假情况。

5.非经乙方同意,甲方不得泄露乙方的信息资料。

6.其他

第三条乙方义务

1.甲方为乙方提供中介服务过程中,乙方应予配合并提供必要的协助。

2.甲方根据诚实信用原则为乙方的房地产提供中介服务的,乙方应支付中介服务费或支付甲方从事中介活动支出的必要费用。

3.其它

第四条租房定金

乙方于签订本合同时向甲方交付元作为承租房地产的订金。甲方如于年月日前取得业主(出租方)同意以第一条约定的条件出租该房地产的书面文件,甲方不需乙方另行指示,可将保管的订金转交给业主(出租方)作为承租定金,并以业主(出租方)出具定金收据为实。如甲方未能按上述期限取得业主(出租方)同意以第一条约定条件出售该房地产的书面文件,代保管的订金应退还乙方。

业主(出租方)同意以第一条约定的条件出租该房地产时,甲方应及时告知乙方,并尽快促使乙方与业主(出租方)签订租赁合同。

第五条费用给付

甲方在取得业主(出租方)同意以第一条约定的条件出租房地产文件后天内促成乙方与业主(出租方)签订租赁合同的,乙方应在向甲方支付中介服务费元正(¥)。

甲方促成乙方与业主(出租方)签订租赁合同后,乙方【需要】【不需要】甲方代办房地产【租赁登记】【入住手续并结清有关费用】【其他】手续。

出租方违约致使租赁合同无法签订,出租方向乙方双倍返还定金时,鉴于甲方所付出的劳动,乙方同意向甲方支付元作为劳务费用。

其它

第六条合同的解除和变更

乙方取消委托或变更承租条件,应及时书面通知甲方;乙方通知甲方取消委托或变更承租条件前,甲方已取得业主(出租方)同意以第一条约定的条件出租该物业的书面文件,乙方同意向甲方支付劳务费元。(该费用不得超过中介服务费)。

第七条法律责任

1.乙方逾期支付中介服务费的,应向甲方支付违约金,违约金的标准为。

2.甲方在提供中介服务过程中存在隐瞒、欺诈或未尽义务,致使乙方受到损失,甲方不得收取中介服务费,并应赔偿乙方的损失。

3.因乙方未能及时履行义务,导致甲方未能促成乙方与业主(出租方)签订租赁合同的,甲方可以要求乙方支付违约金,违约金为。

4.乙方与甲方介绍的客户私下交易的,甲方可以要求乙方支付中介服务费,并可要求乙方支付违约金,违约金为。

5.其它

第八条文件送达

双方发给对方的通知、文件、资料的送达地址以合同记载的联系地址为准。

第九条纠纷解决方式

本合同在履行过程中发生的争议,双方当事人协商不成的按下述第种方式解决:

1.向广州仲裁委员会申请仲裁;

2.依法向人民法院起诉。

第十条本合同未尽事宜,可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。合同附件与正文具有同等法律效力。

第十一条本合同连同附件共页,一式份,具有同等法律效力,合同持有情况:甲方份,乙方份。

第十二条:其他约定:

甲方(签章):乙方(签章):

经纪人:(经纪证号:)

签约时间:签约时间:

1.签订本合同前,当事人应当仔细阅读本合同内容,对合同条款及用词理解不一致的,应该进一步协商,达成一致意见。

2.本合同为示范文本,为体现协议双方的自愿原则,本合同文本中相关条款后都有空白行,供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行增补或删减。合同签订后,未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

3.对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容,双方应当协商确定。【】中选择内容,以划√方式选定;对于实际情况未发生或双方不作约定时,应在空格部位打×,以示删除。

甲方(中介公司):

联系电话:,

联系地址:,

乙方(买方):,

身份证号:,

联系电话:,

联系地址:。

经甲方介绍,乙方【独家】【非独家】委托甲方协助购买位于的房地产。根据有关法律、法规的规定,甲乙双方本着诚实信用的原则,经协商一致达成如下协议。

第一条乙方确认购买房地产的基本情况

1.房地产的使用性质为。

2.建筑时间(以为准)。

3.房地产【建筑面积】【套内面积】:平方米(以房产证为准)。

4.该房地产售价在元(¥元)或以下。

5.乙方同意付款方式:【一次性付款】【分期付款】【按揭付款】【其他】。

6.税费缴交方式【各付各税】【税费全部由买方支付】【税费全部由卖方支付】。

7.交楼状况及时间:。

8.其它

第二条甲方义务

1.甲方应当核实房地产权属资料并如实告知乙方,乙方如需甲方提供由政府相关部门出具的证明资料,甲方应给予办理,所需费用由乙方承担。

2.甲方应当带乙方察看可供乙方购买的房地产。

3.甲方应为乙方提供房地产交易方面的咨询。

4.甲方应根据诚实信用的原则为乙方提供中介服务,不得故意隐瞒与订立房地产买卖有关的重要事实或者提供虚假情况。

5.非经乙方同意,甲方不得泄露乙方的信息资料。

6.其他

第三条乙方义务

1.甲方为乙方提供中介服务过程中,乙方应予配合并提供必要的协助。

2.甲方根据诚实信用原则为乙方的房地产提供中介服务的,乙方应支付中介服务费或支付甲方从事中介活动支出的必要费用。

3.其它

第四条购房定金

乙方于签订本合同时向甲方交付元作为与业主签订房屋买卖合同的保证金。甲方如于年月日前取得业主同意以第一条约定的条件出售该房地产的书面文件,甲方不需乙方另行指示,可将保证金转交给业主转为购房定金,并以业主出具定金收据为实。如甲方未能按上述期限取得业主同意以第一条约定条件出售该房地产的书面文件,代收的保证金应退还乙方。若乙方收到业主出具的购房定金收据后,如不按第一条约定的条件买房,定金不予退回,如业主不按第一条约定的条件卖房时,甲方应协助乙方向业主追偿双倍定金。

业主同意以第一条约定的条件出售该房地产时,甲方应及时告知乙方,并尽快促使乙方与业主签订买卖合同。

第五条费用给付

甲方于取得业主同意出售房地产文件,并促成乙方与业主签署买卖合同后

天内,乙方应向甲方支付中介服务费元(¥)。

甲方促成乙方与业主签署买卖合同后,乙方【需要】【不需要】甲方代办房地产【交易过户】【入住手续并结清有关费用】【其他】手续。

其它

第六条合同的解除和变更

乙方取消委托或变更承购条件,应及时书面通知甲方;乙方通知甲方取消委托或变更承购条件前,甲方已取得业主同意以第一条约定的条件出售该物业的书面文件,乙方同意向甲方支付劳务费元。(该费用不得超过中介服务费)。

第七条法律责任

1.乙方逾期支付中介服务费的,应向甲方支付违约金,违约金的标准为。

2.甲方在提供中介服务过程中存在隐瞒、欺诈或未尽义务,致使乙方受到损失,甲方不得收取中介服务费,并应赔偿乙方的损失。

3.因乙方未能及时履行义务,导致甲方未能促成乙方与业主签订买卖合同的,甲方可以要求乙方支付违约金,违约金为。

4.乙方与甲方介绍的客户私下交易的,甲方可以要求乙方支付中介服务费,并可要求乙方支付违约金,违约金为。

5.其它

第八条文件送达

双方发给对方的通知、文件、资料的送达地址以合同记载的联系地址为准。

第九条纠纷解决方式

本合同在履行过程中发生的争议,双方当事人协商不成的按下述第种方式解决:

1.向广州仲裁委员会申请仲裁;

2.依法向人民法院起诉。

第十条本合同未尽事宜,可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。合同附件与正文具有同等法律效力。

第十一条本合同连同附件共页,一式份,具有同等法律效力,合同持有情况:甲方份,乙方份。

第十二条:其他约定:

甲方(签章):乙方(签章):

房地产合同范文篇6

2.本合同为示范文本,为体现协议双方的自愿原则,本合同文本中相关条款后都有空白行,供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行增补或删减。合同签订后,未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

3.对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容,双方应当协商确定。【】中选择内容,以划√方式选定;对于实际情况未发生或双方不作约定时,应在空格部位打×,以示删除。

甲方(中介公司):

联系电话:,

联系地址:,

乙方(出租方):,(委托人:)

身份证号:,

联系电话:,

联系地址:。

经甲方介绍,乙方【独家】【非独家】委托甲方协助出租位于的房地产。根据有关法律、法规的规定,甲乙双方本着诚实信用的原则,经协商一致达成如下协议。

第一条乙方确认出租房地产的基本情况

1.房地产的权属证明为;

2.房地产的使用性质为;建筑时间(以

为准);

1.房地产【建筑面积】【套内面积】:平方米;

2.该房地产租金,押金;

3.租赁期限:个月,从年月日起至年月

日;

4.乙方同意付款方式:。

5.交楼状况:【吉屋】【未交吉,本人承诺于前可交吉】;

6.税费缴交方式【各付各税】【税费全部由出租方支付】【税费全部由承租方支付】;

9.该房地产是否存在共有、抵押、查封等权利受限制的情况:;

10.该房地产附带的家俱、设备见附件;

11.其它

第二条甲方义务

1.甲方应当核实房地产的权属情况的真实性并应察看该房地产。

2.甲方应为乙方提供房地产出租方面的咨询。

3.甲方不得故意隐瞒与订立房地产租赁合同有关的事实或者提供虚假情况。

4.非经乙方同意,甲方不得泄露乙方的信息资料。

5.其他

第三条乙方义务

1.乙方保证对该房地产享有出租权;

2.乙方保证所提供的该房地产资料的真实性;

1.甲方为乙方提供中介服务过程中,乙方应予配合并提供必要的协助。

2.甲方根据诚实信用原则为乙方的房地产提供中介服务的,乙方应支付中介服务费或支付甲方从事中介活动支出的必要费用。

5.其它

第四条租房定金

甲方如于年月日前取得承租方同意以第一条约定的条件承租该房地产的书面文件,甲方不需乙方另行指示,可代乙方向买方收取租房定金元。甲方应在天内将租房定金转交乙方。

承租方同意以第一条约定的条件承租该房地产时,甲方应及时告知乙方,并尽快促使乙方与承租方签订租赁合同。

第五条费用给付

甲方在取得承租方同意以第一条约定的条件承租房地产文件后天内促成乙方与买方签订租赁合同的,乙方应在向甲方支付中介服务费元正(¥)。

甲方促成乙方与承租方签订租赁合同后,乙方【需要】【不需要】甲方代办房地产【租赁登记】【入住手续并结清有关费用】【其他】手续。

承租方违约致使租赁合同无法签订,乙方有权不返还所收取的定金时,鉴于甲方所付出的劳动,乙方同意向甲方支付元作为劳务费用。

其它

第六条合同的解除和变更

乙方取消委托或变更出租条件,应及时书面通知甲方;乙方通知甲方取消委托或变更出租条件前,甲方已取得承租方同意以第一条约定的条件承租该物业的书面文件,乙方同意向甲方支付劳务费元。(该费用不得超过中介服务费)。

第七条法律责任

1.乙方逾期支付中介服务费的,应向甲方支付违约金,违约金的标准为。

2.甲方在提供中介服务过程中存在隐瞒、欺诈或未尽义务,致使乙方受到损失,甲方不得收取中介服务费,并应赔偿乙方的损失。

3.因乙方未能及时履行义务,导致甲方未能促成乙方与承租方签订租赁合同的,甲方可以要求乙方支付违约金,违约金为。

4.乙方与甲方介绍的客户私下交易的,甲方可以要求乙方支付中介服务费,并可要求乙方支付违约金,违约金为。

5.其它

第八条文件送达

双方发给对方的通知、文件、资料的送达地址以合同记载的联系地址为准。

第九条纠纷解决方式

本合同在履行过程中发生的争议,双方当事人协商不成的按下述第种方式解决:

1.向广州仲裁委员会申请仲裁;

2.依法向人民法院起诉。

第十条本合同未尽事宜,可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。合同附件与正文具有同等法律效力。

第十一条本合同连同附件共页,一式份,具有同等法律效力,合同持有情况:甲方份,乙方份。

第十二条:其他约定:

甲方(签章):乙方(签章):

房地产合同范文篇7

一、房地产居间合同的定义及相关问题

(一)房地产居间合同的定义

根据《合同法》第424条规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”相应地亦可将房地产居间合同定义为:“房地产居间合同是房地产居间人为委托人在房地产转让、抵押、租赁等活动中提供订立合同的信息、咨询或提供或策划的服务,委托人支付报酬的合同,又称为“房地产中介服务合同”。广义上说,房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动;狭义上说,房地产中介服务多指房地产经纪,即房地产咨询、提供房地产信息及房屋买卖、租赁这三类活动。本文所述之房地产居间合同正是以狭义说为主进行论述的。

(二)相关问题

1、居间合同的分类

根据《合同法》424条规定的居间合同定义,居间行为是分为报告居间和媒介居间两种形式存在的。所谓报告居间,是指居间人受委托人的委托,为其寻找合乎要求的第三人,从而为合同的订立创造机会;所谓媒介居间,是指介绍双方当事人即委托人和第三人订立合同,即居间人作为中间人来往于委托人与第三人之间,促使双方订立合同。实践中普遍存在的,除了上述两种形式外,还有一种是报告与媒介居间两者相结合的形式,可统称为媒介居间。报告是媒介的必要前提,媒介是报告的承接结果。

《合同法》仅是以定义的方式列明两种形式,并未能明文指出居间合同的分类,这就使得居间合同的法律适用方面存在一定的障碍。比如说报告居间属性质的行为,居间人应严格受委托人的委托内容约束,并应极尽忠诚义务为委托人寻求机会订立合同。在合同达成时,居间人应当只能向委托人要求支付报酬;而媒介居间从严格意义上来说并非属性质的行为,居间人仅扮演“中间人”角色,独立于委托人与第三人以外,促成交易双方订立合同时,居间人可依照《合同法》第426条规定向合同当事人要求支付报酬。居间人的法律地位有相应的变化,令其在不同类型的居间合同中享有不同程度的权利义务。在房地产中介领域,媒介居间形式占了绝大多数,牵线撮合并完成交易手续最为普遍,房地产经纪人可向买卖双方收取报酬。

2、居间合同形式引发的居间人与合同当事人权利义务明确化问题

根据上述房地产居间合同的定义,房地产居间合同的主体包括居间人及委托人,似乎只有两方。但事实上,所谓居间,肯定也就是在两者之间,而且《合同法》第426条规定:“因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”由此可见,房地产居间合同的主体应有三方,或者说委托人起码有两人以上。而在现实的操作之中,比如房地产二手买卖合同,通常都是由卖方先与中介公司签订放盘合同,然后再由中介公司与买方签订购房合同,两份合同是分开的,每份合同的委托方只有一位,即买方或者卖方。另有一种是买卖双方与中介公司共同签订的合同,即将居间与买卖关系融为一体。设想《合同法》如能区分居间人及委托人的双方合同以及居间人、委托人、第三人的三方合同的法律适用情况,将会使中介的纠纷处理情况得到有效改善。

以房地产居间合同为例,中介公司与买方签订的购房合同实际上应为居间合同,真正的出售人是业主而非居间人。但许多时候买方却一昧地认为自己的所有权利义务指向对象必定是居间人,而非业主,无论在交易中出现任何问题,均向居间人追诉。另一方面业主也是如此认为,也向居间人追诉。这是一种严重混淆法律关系的做法,但却非常普遍,导致了许多纠纷,令房地产中介公司无所适从。笔者并不赞成中介公司与买方签订购房合同的做法,中介公司应当与买卖双方分别签订居间权利义务明确的居间合同,而不是买卖合同,然后再由买卖双方签订买卖合同。如此操作方能将中介公司的经营风险减至最低,并扭转买卖双方的错误认识,从而正确认识居间人的法律地位。另一种方式是签订三方合同,它令三方的关系变得公开化、透明化、完整化,能够最大限度地避免出现买卖双方信息不对称的情况,同时也可以令中介公司“吃差价”的行为无所遁形。更重要的是,向买卖双方明确“居间服务”独立的意义。由此,《合同法》应当对居间人促成合同成立后,合同当事人之间互负权利义务的意旨、居间人的责任范围等一一作相应规定,而不是简单而笼统地一笔带过。

3、单边委托关系与双方委托关系的适用

从合同法定义上看,居间合同所调整是单边委托关系,而单边委托关系的适用与实践中的委托关系并不一致。可在立法时考虑设立与香港类似的双向选择的委托关系。下面以香港为例作相应比较。

由于香港的房地产业已发展得相当成熟,中介市场也非常活跃,人们常说:现在的香港房地产市场就是明天国内房地产市场的前景,香港作为典范可谓实至名归。笔者从香港地产局的官方网站上查询了解到,香港的地产经纪人有不同于国内房地产经纪人的重要区别,香港的地产分为单边、双边、有可能代表双方的这三种类型。单边指,经纪人只能凭一方委托人的指示行事,而无权向合同对方当事人收取报酬;而双边,则指既为卖方亦为物业的买方行事,但“须在切实可行的范围内,尽快以书面形式向卖方披露将向买方收取的佣金数额或费率”;第三种,有可能代表双方的指人只为卖方办事,但其后亦可能为物业的买方办事,则“须在建立双边关系后,在切实可行的范围内,尽快以书面形式向买方披露该关系以及将向买方收取的佣金数额或费率”①。双边和有可能代表双方关系均属双向收取居间报酬的形式。

从上述内容可以看出,双边在国内也应是可行的,且我国的法律法规并未禁止经纪人不能同时买卖双方。事实上,在国内的房地产市场上,每一间房地产经纪公司及每一个经纪人都在同时代表买卖双方进行交易,并向双方收取一定的佣金,买卖双方均知悉并无异议,个中的运作过程也并无不妥之处。在广大民众的意识中,业主作为委托人将物业交予经纪人代为出售,而另一方面,买方则委托经纪人代为物色合适的物业,这已成为一种商业惯例,双方均认可经纪人的劳动价值并愿意向经纪人支付报酬。这是双边委托关系的突出体现。笔者认为,居间合同不应局限于单边委托,而应学习借鉴香港灵活多样的做法,它所提供的三种形式赋予买卖双方更多的选择权,同时其严格执行披露制度也更加令买卖双方感到信任,增添对经纪人的信心。这对规范房地产经纪市场及维护交易的稳定性都很有益处。

二、我国现行房地产居间合同的现状

(一)现状

我国现行房地产居间合同是伴随着中介市场发展而发展的,与国外一些发达国家的房地产市场相比,还属于早期的摸索阶段。房地产经纪人的居间活动可以比较好地促进房地产交易的达成,加快房地产的流通速度,有利于房地产资源的分配和利用。同时,巨大的利润空间,使得大量的经营者进入这一领域,由此也引起了众多的纠纷。一些房地产经纪人机构及工作人员为追求短期利润,不惜抛开道德诚信,故意欺诈做出一些违法行为。而对于房地产中介服务行业,我国目前仅有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《经纪人管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《关于房地产中介服务收费的通知》等法律法规及规章,在此基础上各地的工商、房管等部门也相继出台了一些“通知”、“办法”、“条例”之类的地方性法规。但这些法规的广度、深度以及对违规行为的震慑力度,尚不能满足中介市场发展的需要,不能有效地规范和发展市场行为,还需进一步加以完善。

(二)漏洞——无统一规范的格式合同不利于规范市场运作

上述关于房地产中介服务的各类法规中无一明确提及房地产居间合同形式和向社会提供一些规范的合同格式。这对市场规范操作产生很大弊端。

现实生活中,基于人们需求的多样性,房地产居间合同一般没有固定的格式,委托人与居间人之间达成的也经常是口头合同。至于口头合同,要想令其成为一个能够有效履行的合同具有相当大的难度,毕竟并不是每一个人都是讲究信用的,且我国尚未像某些外国一样设立个人信用档案,人们履行合同的信用度可想而知。

以书面合同而言,现在市场上运行的各种各样文本的房地产居间合同,大部分为居间人所提供的格式合同或买/卖一方提供的格式合同,而这些内容各异的合同仅有一个共通点就是:保障提供格式人的利益最大化,而并不能公平体现买卖各方的利益平衡。以广州市为例,关于房地产二手买卖的格式合同仅有一个,就是由广州市房管局于九十年代初印制的仅有七、八条内容的合同,其中对买卖双方的权利义务规定的非常简单,根本不能适应如今的市场需要。单凭付款方式一栏就可体现出其狭隘性和落后性,现在的付款方式早已不限于一次性付款、分期付款两种,还可以有银行按揭付款、抵押权终止后一次性付款、转按付款等等。在没有任何房地产居间合同规范文本的情况下,国内房地产市场上的合同运作显得非常混乱。于是,一些信誉度较高的大型中介公司纷纷联合起来制定格式合同,但这些合同的出发点也多是偏向于中介公司一方的,形式上公平实质内容却暗有文章,以达到中介公司利润最大化的目的。

国内房地产居间合同与香港相比较而言,香港地产监管局作为地产管理部门负责向地产交易者及地产人提供多种格式的文本,并且由相关法例强制规定适用该十二种标准文件,如《出售香港住宅物业用的地产协议》《购买香港住宅物业用的地产协议》、《出租香港住宅物业用的地产协议》、《承租香港住宅物业用的地产协议》《物业资料表格》、《出租资料表格》等。这种由行政机关对行业进行基本管理的做法对国内房地产行政管理部门有着重要借鉴意义。

立法规定使用格式合同及由相关政府主管部门拟订规范的合同文本是很有必要的,各地方房地产主管部门应当在公平、平等的基础上尽快制订出相关的合同文本供房地产市场主体使用,以创造国内房地产市场有序良性竞争、公平公开、诚实信用的市场环境。

三、房地产居间合同立法的改革与完善

(一)明确规定房地产居间合同是居间合同中一种,并要与行纪合同严格区分

《合同法》所述的居间合同是个大外延的概念,调整各种形式的居间关系,但房地产中介合同是典型的居间合同。居间合同订立后,居间人在交易中完全独立于房地产买卖双方的民事主体,其可以参加双方当事人对合同的商定过程,但不参加合同的订立,也不是任何一方的人,而是居于当事人之间起媒介作用的中间人。这是与行纪合同有着重要区别,行纪人是接受委托,为委托人利益而以自已的名义参加合同订立,直接享有合同权利义务的人,其与委托合同最相类似。

市场上,一些不良中介常常利用行纪名义赚取合同差价,主要手段是二手房的业主开始找中介卖房,双方并未签署任何合同,中介更没有“买下”房屋,只是做一般的工作。但当中介找到合适的买家,谈妥价钱后,房地产中介即与卖方签订一份行纪合同,约定的内容是卖方以一定的价格将房屋卖给了中介,若中介以高于此价的价格卖出房屋,则差价归中介所有。但实际上,中介根本没有支付房款买下房屋。结果,本应由业主获取的房款,被中介名正言顺地吃掉了。而买方也相应地受到了经济损失。在这种情况下,房地产行政主管部门的监管就有了“为难之处”,因为法律并不禁止房地产经纪签订行纪合同。但现实中,吃了这种“哑巴亏”的人实在太多,有关管理部门只能够在态度上表示“不支持此种中介行为”、“不鼓励签署行纪合同”,却不能有法定的措施去纠正这种市场行为。

鉴于中介市场的确存在一些不良现象,有损于买卖双方的合法权益,建议立法机关考虑从制定法律法规方面加大对违法从事中介行业、损害他人利益行为的惩罚力度,禁止以行纪形式签订房地产居间合同损害买卖双方利益。同时以国家现有的房地产中介服务收费标准相对照,对超出标准的收费进行处罚。

(二)居间人与委托人诚信义务的对等性决定了必须完善告知制度及信息披露制度

1、规定委托人的诚信义务确有必要

《合同法》第425条规定:居间人应当就订立合同的重要事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求报酬并应当承担损害赔偿责任。这与《合同法》第42条规定的缔约过失责任的立法宗旨是相对应的。唯一不同的是,第425条规定的义务主体是独立于买卖合同当事人以外的居间人,而缔约过失责任强调的主体则是在订立合同时有不符诚信行为的合同当事人。

在房地产居间过程中,如实报告的前提必须是居间人对与订立合同有关事项的彻底了解和知悉。实践中,房产经纪人只能凭业主对其房屋的情况细述,并到有关房管部门进行查询得到一些产权资料,得知该房屋的产权是否合法、清晰,有无被抵押或被查封的情况等。还可能是对房屋进行实际察看,看是否有漏水、墙体爆裂、环境噪音等。如果业主存在故意隐瞒,经纪人的如实告知义务就无法完整实现。近日接触一个案例,买家在收楼后的第一天晚上就发现,原来每到晚上屋内的下水管就会发出巨响,严重影响生活,但楼款已给付。买方便认定这一切都是经纪的过错造成的,是经纪卖了这样一间房子给他,于是向经纪要求索赔。类似的纠纷越来越多。其实,经纪也并不知情,纯粹是业主隐瞒真实情况而致。但民众意识里,第一时间想到的责任方必定是经纪,皆因多数买方会认为自己已付出一笔不小的中介费用,到头来却换来如此一间房子,便断定经纪肯定是隐瞒了真实的情况。这样的判断对经纪人是非常不公平的,是有失事实真相的。

笔者认为,如当时制订《合同法》时能充分考虑到居间人与委托人的平等性,同时规定委托人也负有相应的如实告知义务,今天发生的纠纷就不会那么纠缠不清,买方也会清晰地看到这种法律关系的构成,不致于缠讼。从另一角度来说,居间人也应意识到这个问题的重要性,应该及时采取措施保障自身的合法权益,在业主委托代为出售物业时,应将房屋的具体情况包括每一个细节以书面形式写入居间合同。在日后就此发生纠纷时能有足够的证据以对照自己是否已极尽如实告知买方有关事项的义务,从而减少不必要的纠纷。

2、完善告知制度

我国目前没有专门针对房地产交易中进行告知的法律规定,对在房地产交易中买卖方应尽的告知义务没有详细规定。只有立法建立全面的告知制度,才能防止房地产交易中的问题出现。但这并非一件易事,比如告知时间的确定是非常难以确定的问题。时间定得过晚,它会大大影响买方的判断和决策,增加买方放弃的机会,不利于交易的稳定性。完善的告知制度不仅应该规定经纪人、买卖双方的告知义务,还应该规定告知的时间、方式、一些限制条件、免责范围和条件等内容。

3、建立并严格执行信息披露制度

房地产中介行业是信息服务行业,信息的披露是否准确、完整、无欺诈意图决定了经纪人的社会信誉度,甚至可以说是其生存条件之一。在香港,地产人在双边或有可能双边时,必须向对方当事人披露佣金的相关信息,资讯对称的情况下就减少了人违规操作的现象。在交易过程中,相对而言,买方是弱势群体,对其合法权益应多加以保护。不妨看看美国法律是怎样规定房地产交易中的信息披露制度的。美国法律规定交易房屋所在社区3年内有性犯罪的、近期内社区死人的(特别是枪击致死的)、邻里有干扰情况的(如噪音及不良习惯),诸如此类的信息在出售房屋时业主必须向买方披露,否则房屋出售后由此而引起的后果,房屋出售者应负责任。这一制度使得并不熟知房地产法律的房屋所有者不敢自己到市场上出售自己的房屋,而是委托给房地产专业人士--房地产经纪人。②可见,明文规定具体的、可操作性强的信息披露制度在房地产中介活动中是很有必要的。

(三)立法保护居间人的合法权益

在我国,除了应作些明确的规定保护买卖方的合法权益外,经纪人的合法权益也是不容忽视的。《合同法》第426条规定了居间人合法取得报酬的权利,第427条规定了居间人在未促进合同成立时,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

事实上,常见的一种情形是,买卖双方在利益驱动下,往往在经纪人介绍买卖双方相识或在达成买卖协议后,就可能会“飞”掉经纪人,即买卖双方自行联系买卖事宜,并找借口推掉经纪人的服务,并不愿支付中介费用。这的确是经纪人的莫大悲哀,其所付出的辛勤劳动往往就这样付诸东流了。对于善意的经纪人来说,这是非常不公平的,但法律并没有规定买卖双方规避中介费用的法律责任。

《城市房地产中介服务管理规定》第26条规定:因委托人的原因,给房地产中介服务机构或人员造成经济损失的,委托人应当承担赔偿责任。这就是我国众多的中介服务管理规定中唯一针对委托人的义务作出规定的一条。虽说社会上是有一些不良中介损害了人们的合法权益,但立法时仍应站在民事主体地位平等的精神上而为,保障任何一种民事主体的合法权益都是应该的,居间人也不例外。

建议立法时应加具相关条款,如在合同成立后,委托人不得与第三人恶意串通规避支付居间费用的义务,损害居间人的居间利益,否则,应当向委托人承担赔偿损失的责任。

(四)居间报酬的标准应依照合同约定

《合同法》第426条规定“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”这是对居间人收取居间报酬的前提条件及居间费用的负担问题作出的规定。

针对上述规定,可以看到,委托人与居间人之间对报酬一般是有约定按约定的,支付的前提必须是居间人促成了合同成立。尊重双方的报酬约定充分体现了《合同法》的平等、自愿精神。国家建设部、计委颁布的《关于房地产中介服务收费的通知》规定“房屋买卖收费,按成交价格总额的0.5%—2%计收;实行独家的,收费标准由委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但最高不超过成交价格的3%。买卖费应向委托人收取。”以广州市内的各种大小地产中介为例,普遍都是向买卖双方收取报酬,且按2%—3%向各方收取,加起来的收取的比例占成交价的4%—6%。从上述规定看来,这明显是违反规章规定的行为,物价部门应当予以监管。

但从另一角度来看,经纪方均与买卖方签订了居间合同,其中是明确约定居间费用的金额、比例的,双方均知悉经纪方向合同对方收取同样的报酬且并无异议。经纪方还有一个看似合法的借口就是,买卖双方都是委托人,委托人应当依约支付报酬,我们向两方收取没有违反合同法,应当予以保护。笔者亲身经历过此类案件的审理,仲裁委员会裁决认定:合同约定是当事人的真实意思表示,应当依约履行合同支付居间费用,而不必依照规章规定的标准执行。居间人得以胜诉。对此类裁决结果,笔者是认同的,作为一个有民事行为能力的人,理应对合同约定作清晰了解和认识,应受合法有效的合同约束。

(五)居间报酬仅以合同成立作为标准不能体现公平原则

根据《合同法》,居间人取得报酬的前提是合同成立。这并不能体现合同法的公平原则,较为符合实际的标准可以是:居间人在居间过程中不存在过错并已经促成合同成立的,有权向委托人收取报酬。由于居间人自身原因以外的因素导致合同成立后未能完全履行的,应由合同双方自行协商解决。

如今,由于市场竞争的日益激烈,房地产经纪公司必须不惜代价地取悦业主及买方。针对卖方而言,放盘委托是完全免费的;针对买方而言,按照买方要求尽可能压低价格是重头戏,还有必须提供一系列的后续服务,如银行按揭贷款手续、办理房地产交易过户手续、办理评估、公证、保险等手续都是免费提供的。经纪人要做的工作远不止签订合同这么简单,在一系列的后续服务中由于涉及的机构较多,难免会出现一些意外情况导致进度拖慢或有些阻滞,这时买卖双方往往就以此为借口不支付中介费用。经纪人就算促成了买卖双方签订合同,中介费用一样存在无法收取或全额收取的风险。

笔者在未接触房地产中介这一行时,也无法料想到经纪人有这许多的无奈,反而象社会上一部分人一样将中介列入“不良分子”的范围。但接触多了以后,不禁深深为他们的辛勤和敬业所打动。他们没有双休日和节假日,不分日夜地工作,每天南北东西、日晒雨淋地到处去看房,这种为事业奉献的精神并不是每一个人都能做到的。他们应该受到应有的公平待遇,在法律上,在人们的心中,一样应有着“平等”。

合同成立后居间人即有权收取报酬,在履行非媒介服务范围内的过错应否成为买卖方不支付居间费用的合法抗辩理由,是人们应该思考的一个问题。房地产经纪人在促成买卖后,本可以由买卖双方自行到房管部门进行交易,换句话说,办理交易过户手续并不是经纪人的法定义务。相应地,若买卖方需要经纪人提供这种服务的,就应当另行支付费用,该费用应属独立于居间费用以外的一项有偿服务费用。买卖双方无权就提供此项有偿服务过程中发生的问题而拒付居间费用,其有权针对的仅是有偿服务费用而已。

(六)居间活动费用的认定

《合同法》第426条规定“居间人促成合同成立后,居间活动费用,由居间人负担”,第427条规定“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”

考虑到在未促成房地产买卖合同成立之前,房地产经纪人有可能是做了很大量工作的,比如免费替业主广告、带领多个客户到物业察看并进行介绍、提供选购意见、解答买卖手续的咨询等等,有些甚至已经到了下了定金、签了合同的那一刻,最终却因买方的一句“不考虑”“不买了”,因而否定或不认同经纪所做的工作及应当收取的适当费用,这是很不公平的。上述法律规定正是对经纪人合法权益作出的保护条款。

然而,该“从事居间活动支出的必要费用”的表达不够清晰、完善。“必要费用”的认定是问题的关键。现实生活中,为促成合同成立,经纪人做了大量的工作,但并不是每一项都能有明确的价值体现的,比如说脑力劳动、体力劳动等,确定“已支出的必要费用”成了一个难题。在仲裁或诉讼过程中,往往由于无法对“必要费用”举出详细的书面证据而被驳回或只得到少量的安抚性质的费用。这与经纪人所付出的劳动相比是有很大差距的。建议能够在立法时制订一个阶段性的收费标准,比如说经纪人带客户去看楼的劳务费(按每次计),咨询费、已进行的工作步骤计算出应收的费用。在有了法定的依据后,无论是买卖方还是经纪方都是愿意接受这个费用标准给付的,这样就会减少了许多类似的纠纷。或者可以以居间人向双方提供信息、进行蹉商谈判、促成签订合同、协助办理交易、交易完成等作为各个阶段性的标志,每达到一个阶段即有一个明确的指引,即使最终该交易无法完成,居间人的居间活动费用仍是有法可依的。只有这样,才能真正平衡居间合同当事人各方的合法权益,以体现合同法的平等互利精神。

(七)进行行业协会立法促进房地产居间合同的发展

我国于1995年成立了中国房地产协会中介专业委员会,但立法上却并没有关于行业协会的任何规范。为了促进行业协会能依法行使管理职能,规范行业内的各种市场行为,行业协会需要立法,依法对行业进行协调和管理。美国行业协会的设立及制度值得我们国家借鉴。美国房地产经纪人协会分为全国房地产经纪人协会、州房地产经纪人协会和区域房地产经纪人协会三个层次。其主要职责:一是在政治上,各层次的房地产经纪人协会要积极与政治家特别是各议会沟通,保证法律法规的合理性,维护经纪人的正当权益;二是在业务上,制定培训计划,编写培训教材,为会员提供培训教育,特别是与计算机、现代科技相关的课程;三是根据联邦法、州法律等制定具体的行业技术标准以及房地产经纪人必须遵守的职业道德准则。在我国,房地产协会也有不少专家、学者参与、交流,他们的学术贡献、专业见解、行情分析无疑是一笔财富,如何利用这笔财富,把它与立法联系起来运用是关键。此外,美国行业协会还有着一个重要任务:汇总各类房地产买卖信息,利用全国联网先进技术,对信息的安全性、稳定性进行实时监控,保障买卖双方的合法权益,同时也避免地产中介公司的恶性竞争,而使他们能保持良好的合作关系。②虽说目前,在我国实现信息的联网的确有着相当大的困难,但美国的这种做法确实是一个行业监管的好办法,真正做到信息互通、交易互动,能刺激和带动整个房地产市场的迅速发展。但问题是,国内还未有一个组织机构去完成这项工作,行业协会正是一个不错的选择。同样,对市场的监管和协调也需要这样一个角色,只有在立法上显现行业协会的重要地位、各种职能并赋予其相当的行政处罚权的话,一定会令房地产中介这个行业腾飞。

注释:

①《出售香港住宅物业用的地产协议》第2条..hk

②陆克华、倪吉信编著:《美国房地产经纪人管理考察报告》,2001年12期《中国房地产估价师》月刊

主要参考文献:

1、全国人大法工委主编:《中华人民共和国合同法释义》,人民法院出版社1999年3月;

房地产合同范文篇8

一、房地产居间合同的定义及相关问题

(一)房地产居间合同的定义

根据《合同法》第424条规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”相应地亦可将房地产居间合同定义为:“房地产居间合同是房地产居间人为委托人在房地产转让、抵押、租赁等活动中提供订立合同的信息、咨询或提供或策划的服务,委托人支付报酬的合同,又称为“房地产中介服务合同”。广义上说,房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动;狭义上说,房地产中介服务多指房地产经纪,即房地产咨询、提供房地产信息及房屋买卖、租赁这三类活动。本文所述之房地产居间合同正是以狭义说为主进行论述的。

(二)相关问题

1、居间合同的分类

根据《合同法》424条规定的居间合同定义,居间行为是分为报告居间和媒介居间两种形式存在的。所谓报告居间,是指居间人受委托人的委托,为其寻找合乎要求的第三人,从而为合同的订立创造机会;所谓媒介居间,是指介绍双方当事人即委托人和第三人订立合同,即居间人作为中间人来往于委托人与第三人之间,促使双方订立合同。实践中普遍存在的,除了上述两种形式外,还有一种是报告与媒介居间两者相结合的形式,可统称为媒介居间。报告是媒介的必要前提,媒介是报告的承接结果。

《合同法》仅是以定义的方式列明两种形式,并未能明文指出居间合同的分类,这就使得居间合同的法律适用方面存在一定的障碍。比如说报告居间属性质的行为,居间人应严格受委托人的委托内容约束,并应极尽忠诚义务为委托人寻求机会订立合同。在合同达成时,居间人应当只能向委托人要求支付报酬;而媒介居间从严格意义上来说并非属性质的行为,居间人仅扮演“中间人”角色,独立于委托人与第三人以外,促成交易双方订立合同时,居间人可依照《合同法》第426条规定向合同当事人要求支付报酬。居间人的法律地位有相应的变化,令其在不同类型的居间合同中享有不同程度的权利义务。在房地产中介领域,媒介居间形式占了绝大多数,牵线撮合并完成交易手续最为普遍,房地产经纪人可向买卖双方收取报酬。

2、居间合同形式引发的居间人与合同当事人权利义务明确化问题

根据上述房地产居间合同的定义,房地产居间合同的主体包括居间人及委托人,似乎只有两方。但事实上,所谓居间,肯定也就是在两者之间,而且《合同法》第426条规定:“因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”由此可见,房地产居间合同的主体应有三方,或者说委托人起码有两人以上。而在现实的操作之中,比如房地产二手买卖合同,通常都是由卖方先与中介公司签订放盘合同,然后再由中介公司与买方签订购房合同,两份合同是分开的,每份合同的委托方只有一位,即买方或者卖方。另有一种是买卖双方与中介公司共同签订的合同,即将居间与买卖关系融为一体。设想《合同法》如能区分居间人及委托人的双方合同以及居间人、委托人、第三人的三方合同的法律适用情况,将会使中介的纠纷处理情况得到有效改善。

以房地产居间合同为例,中介公司与买方签订的购房合同实际上应为居间合同,真正的出售人是业主而非居间人。但许多时候买方却一昧地认为自己的所有权利义务指向对象必定是居间人,而非业主,无论在交易中出现任何问题,均向居间人追诉。另一方面业主也是如此认为,也向居间人追诉。这是一种严重混淆法律关系的做法,但却非常普遍,导致了许多纠纷,令房地产中介公司无所适从。笔者并不赞成中介公司与买方签订购房合同的做法,中介公司应当与买卖双方分别签订居间权利义务明确的居间合同,而不是买卖合同,然后再由买卖双方签订买卖合同。如此操作方能将中介公司的经营风险减至最低,并扭转买卖双方的错误认识,从而正确认识居间人的法律地位。另一种方式是签订三方合同,它令三方的关系变得公开化、透明化、完整化,能够最大限度地避免出现买卖双方信息不对称的情况,同时也可以令中介公司“吃差价”的行为无所遁形。更重要的是,向买卖双方明确“居间服务”独立的意义。由此,《合同法》应当对居间人促成合同成立后,合同当事人之间互负权利义务的意旨、居间人的责任范围等一一作相应规定,而不是简单而笼统地一笔带过。

3、单边委托关系与双方委托关系的适用

从合同法定义上看,居间合同所调整是单边委托关系,而单边委托关系的适用与实践中的委托关系并不一致。可在立法时考虑设立与香港类似的双向选择的委托关系。下面以香港为例作相应比较。

由于香港的房地产业已发展得相当成熟,中介市场也非常活跃,人们常说:现在的香港房地产市场就是明天国内房地产市场的前景,香港作为典范可谓实至名归。笔者从香港地产局的官方网站上查询了解到,香港的地产经纪人有不同于国内房地产经纪人的重要区别,香港的地产分为单边、双边、有可能代表双方的这三种类型。单边指,经纪人只能凭一方委托人的指示行事,而无权向合同对方当事人收取报酬;而双边,则指既为卖方亦为物业的买方行事,但“须在切实可行的范围内,尽快以书面形式向卖方披露将向买方收取的佣金数额或费率”;第三种,有可能代表双方的指人只为卖方办事,但其后亦可能为物业的买方办事,则“须在建立双边关系后,在切实可行的范围内,尽快以书面形式向买方披露该关系以及将向买方收取的佣金数额或费率”①。双边和有可能代表双方关系均属双向收取居间报酬的形式。

从上述内容可以看出,双边在国内也应是可行的,且我国的法律法规并未禁止经纪人不能同时买卖双方。事实上,在国内的房地产市场上,每一间房地产经纪公司及每一个经纪人都在同时代表买卖双方进行交易,并向双方收取一定的佣金,买卖双方均知悉并无异议,个中的运作过程也并无不妥之处。在广大民众的意识中,业主作为委托人将物业交予经纪人代为出售,而另一方面,买方则委托经纪人代为物色合适的物业,这已成为一种商业惯例,双方均认可经纪人的劳动价值并愿意向经纪人支付报酬。这是双边委托关系的突出体现。笔者认为,居间合同不应局限于单边委托,而应学习借鉴香港灵活多样的做法,它所提供的三种形式赋予买卖双方更多的选择权,同时其严格执行披露制度也更加令买卖双方感到信任,增添对经纪人的信心。这对规范房地产经纪市场及维护交易的稳定性都很有益处。

二、我国现行房地产居间合同的现状

(一)现状

我国现行房地产居间合同是伴随着中介市场发展而发展的,与国外一些发达国家的房地产市场相比,还属于早期的摸索阶段。房地产经纪人的居间活动可以比较好地促进房地产交易的达成,加快房地产的流通速度,有利于房地产资源的分配和利用。同时,巨大的利润空间,使得大量的经营者进入这一领域,由此也引起了众多的纠纷。一些房地产经纪人机构及工作人员为追求短期利润,不惜抛开道德诚信,故意欺诈做出一些违法行为。而对于房地产中介服务行业,我国目前仅有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《经纪人管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《关于房地产中介服务收费的通知》等法律法规及规章,在此基础上各地的工商、房管等部门也相继出台了一些“通知”、“办法”、“条例”之类的地方性法规。但这些法规的广度、深度以及对违规行为的震慑力度,尚不能满足中介市场发展的需要,不能有效地规范和发展市场行为,还需进一步加以完善。

(二)漏洞——无统一规范的格式合同不利于规范市场运作

上述关于房地产中介服务的各类法规中无一明确提及房地产居间合同形式和向社会提供一些规范的合同格式。这对市场规范操作产生很大弊端。

现实生活中,基于人们需求的多样性,房地产居间合同一般没有固定的格式,委托人与居间人之间达成的也经常是口头合同。至于口头合同,要想令其成为一个能够有效履行的合同具有相当大的难度,毕竟并不是每一个人都是讲究信用的,且我国尚未像某些外国一样设立个人信用档案,人们履行合同的信用度可想而知。

以书面合同而言,现在市场上运行的各种各样文本的房地产居间合同,大部分为居间人所提供的格式合同或买/卖一方提供的格式合同,而这些内容各异的合同仅有一个共通点就是:保障提供格式人的利益最大化,而并不能公平体现买卖各方的利益平衡。以广州市为例,关于房地产二手买卖的格式合同仅有一个,就是由广州市房管局于九十年代初印制的仅有七、八条内容的合同,其中对买卖双方的权利义务规定的非常简单,根本不能适应如今的市场需要。单凭付款方式一栏就可体现出其狭隘性和落后性,现在的付款方式早已不限于一次性付款、分期付款两种,还可以有银行按揭付款、抵押权终止后一次性付款、转按付款等等。在没有任何房地产居间合同规范文本的情况下,国内房地产市场上的合同运作显得非常混乱。于是,一些信誉度较高的大型中介公司纷纷联合起来制定格式合同,但这些合同的出发点也多是偏向于中介公司一方的,形式上公平实质内容却暗有文章,以达到中介公司利润最大化的目的。

国内房地产居间合同与香港相比较而言,香港地产监管局作为地产管理部门负责向地产交易者及地产人提供多种格式的文本,并且由相关法例强制规定适用该十二种标准文件,如《出售香港住宅物业用的地产协议》《购买香港住宅物业用的地产协议》、《出租香港住宅物业用的地产协议》、《承租香港住宅物业用的地产协议》《物业资料表格》、《出租资料表格》等。这种由行政机关对行业进行基本管理的做法对国内房地产行政管理部门有着重要借鉴意义。

立法规定使用格式合同及由相关政府主管部门拟订规范的合同文本是很有必要的,各地方房地产主管部门应当在公平、平等的基础上尽快制订出相关的合同文本供房地产市场主体使用,以创造国内房地产市场有序良性竞争、公平公开、诚实信用的市场环境。

三、房地产居间合同立法的改革与完善

(一)明确规定房地产居间合同是居间合同中一种,并要与行纪合同严格区分

《合同法》所述的居间合同是个大外延的概念,调整各种形式的居间关系,但房地产中介合同是典型的居间合同。居间合同订立后,居间人在交易中完全独立于房地产买卖双方的民事主体,其可以参加双方当事人对合同的商定过程,但不参加合同的订立,也不是任何一方的人,而是居于当事人之间起媒介作用的中间人。这是与行纪合同有着重要区别,行纪人是接受委托,为委托人利益而以自已的名义参加合同订立,直接享有合同权利义务的人,其与委托合同最相类似。

市场上,一些不良中介常常利用行纪名义赚取合同差价,主要手段是二手房的业主开始找中介卖房,双方并未签署任何合同,中介更没有“买下”房屋,只是做一般的工作。但当中介找到合适的买家,谈妥价钱后,房地产中介即与卖方签订一份行纪合同,约定的内容是卖方以一定的价格将房屋卖给了中介,若中介以高于此价的价格卖出房屋,则差价归中介所有。但实际上,中介根本没有支付房款买下房屋。结果,本应由业主获取的房款,被中介名正言顺地吃掉了。而买方也相应地受到了经济损失。在这种情况下,房地产行政主管部门的监管就有了“为难之处”,因为法律并不禁止房地产经纪签订行纪合同。但现实中,吃了这种“哑巴亏”的人实在太多,有关管理部门只能够在态度上表示“不支持此种中介行为”、“不鼓励签署行纪合同”,却不能有法定的措施去纠正这种市场行为。

鉴于中介市场的确存在一些不良现象,有损于买卖双方的合法权益,建议立法机关考虑从制定法律法规方面加大对违法从事中介行业、损害他人利益行为的惩罚力度,禁止以行纪形式签订房地产居间合同损害买卖双方利益。同时以国家现有的房地产中介服务收费标准相对照,对超出标准的收费进行处罚。

(二)居间人与委托人诚信义务的对等性决定了必须完善告知制度及信息披露制度

1、规定委托人的诚信义务确有必要

《合同法》第425条规定:居间人应当就订立合同的重要事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求报酬并应当承担损害赔偿责任。这与《合同法》第42条规定的缔约过失责任的立法宗旨是相对应的。唯一不同的是,第425条规定的义务主体是独立于买卖合同当事人以外的居间人,而缔约过失责任强调的主体则是在订立合同时有不符诚信行为的合同当事人。

在房地产居间过程中,如实报告的前提必须是居间人对与订立合同有关事项的彻底了解和知悉。实践中,房产经纪人只能凭业主对其房屋的情况细述,并到有关房管部门进行查询得到一些产权资料,得知该房屋的产权是否合法、清晰,有无被抵押或被查封的情况等。还可能是对房屋进行实际察看,看是否有漏水、墙体爆裂、环境噪音等。如果业主存在故意隐瞒,经纪人的如实告知义务就无法完整实现。近日接触一个案例,买家在收楼后的第一天晚上就发现,原来每到晚上屋内的下水管就会发出巨响,严重影响生活,但楼款已给付。买方便认定这一切都是经纪的过错造成的,是经纪卖了这样一间房子给他,于是向经纪要求索赔。类似的纠纷越来越多。其实,经纪也并不知情,纯粹是业主隐瞒真实情况而致。但民众意识里,第一时间想到的责任方必定是经纪,皆因多数买方会认为自己已付出一笔不小的中介费用,到头来却换来如此一间房子,便断定经纪肯定是隐瞒了真实的情况。这样的判断对经纪人是非常不公平的,是有失事实真相的。

笔者认为,如当时制订《合同法》时能充分考虑到居间人与委托人的平等性,同时规定委托人也负有相应的如实告知义务,今天发生的纠纷就不会那么纠缠不清,买方也会清晰地看到这种法律关系的构成,不致于缠讼。从另一角度来说,居间人也应意识到这个问题的重要性,应该及时采取措施保障自身的合法权益,在业主委托代为出售物业时,应将房屋的具体情况包括每一个细节以书面形式写入居间合同。在日后就此发生纠纷时能有足够的证据以对照自己是否已极尽如实告知买方有关事项的义务,从而减少不必要的纠纷。

2、完善告知制度

我国目前没有专门针对房地产交易中进行告知的法律规定,对在房地产交易中买卖方应尽的告知义务没有详细规定。只有立法建立全面的告知制度,才能防止房地产交易中的问题出现。但这并非一件易事,比如告知时间的确定是非常难以确定的问题。时间定得过晚,它会大大影响买方的判断和决策,增加买方放弃的机会,不利于交易的稳定性。完善的告知制度不仅应该规定经纪人、买卖双方的告知义务,还应该规定告知的时间、方式、一些限制条件、免责范围和条件等内容。

3、建立并严格执行信息披露制度

房地产中介行业是信息服务行业,信息的披露是否准确、完整、无欺诈意图决定了经纪人的社会信誉度,甚至可以说是其生存条件之一。在香港,地产人在双边或有可能双边时,必须向对方当事人披露佣金的相关信息,资讯对称的情况下就减少了人违规操作的现象。在交易过程中,相对而言,买方是弱势群体,对其合法权益应多加以保护。不妨看看美国法律是怎样规定房地产交易中的信息披露制度的。美国法律规定交易房屋所在社区3年内有性犯罪的、近期内社区死人的(特别是枪击致死的)、邻里有干扰情况的(如噪音及不良习惯),诸如此类的信息在出售房屋时业主必须向买方披露,否则房屋出售后由此而引起的后果,房屋出售者应负责任。这一制度使得并不熟知房地产法律的房屋所有者不敢自己到市场上出售自己的房屋,而是委托给房地产专业人士--房地产经纪人。②可见,明文规定具体的、可操作性强的信息披露制度在房地产中介活动中是很有必要的。

(三)立法保护居间人的合法权益

在我国,除了应作些明确的规定保护买卖方的合法权益外,经纪人的合法权益也是不容忽视的。《合同法》第426条规定了居间人合法取得报酬的权利,第427条规定了居间人在未促进合同成立时,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

事实上,常见的一种情形是,买卖双方在利益驱动下,往往在经纪人介绍买卖双方相识或在达成买卖协议后,就可能会“飞”掉经纪人,即买卖双方自行联系买卖事宜,并找借口推掉经纪人的服务,并不愿支付中介费用。这的确是经纪人的莫大悲哀,其所付出的辛勤劳动往往就这样付诸东流了。对于善意的经纪人来说,这是非常不公平的,但法律并没有规定买卖双方规避中介费用的法律责任。

《城市房地产中介服务管理规定》第26条规定:因委托人的原因,给房地产中介服务机构或人员造成经济损失的,委托人应当承担赔偿责任。这就是我国众多的中介服务管理规定中唯一针对委托人的义务作出规定的一条。虽说社会上是有一些不良中介损害了人们的合法权益,但立法时仍应站在民事主体地位平等的精神上而为,保障任何一种民事主体的合法权益都是应该的,居间人也不例外。

建议立法时应加具相关条款,如在合同成立后,委托人不得与第三人恶意串通规避支付居间费用的义务,损害居间人的居间利益,否则,应当向委托人承担赔偿损失的责任。

(四)居间报酬的标准应依照合同约定

《合同法》第426条规定“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”这是对居间人收取居间报酬的前提条件及居间费用的负担问题作出的规定。

针对上述规定,可以看到,委托人与居间人之间对报酬一般是有约定按约定的,支付的前提必须是居间人促成了合同成立。尊重双方的报酬约定充分体现了《合同法》的平等、自愿精神。国家建设部、计委颁布的《关于房地产中介服务收费的通知》规定“房屋买卖收费,按成交价格总额的0.5%—2%计收;实行独家的,收费标准由委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但最高不超过成交价格的3%。买卖费应向委托人收取。”以广州市内的各种大小地产中介为例,普遍都是向买卖双方收取报酬,且按2%—3%向各方收取,加起来的收取的比例占成交价的4%—6%。从上述规定看来,这明显是违反规章规定的行为,物价部门应当予以监管。

但从另一角度来看,经纪方均与买卖方签订了居间合同,其中是明确约定居间费用的金额、比例的,双方均知悉经纪方向合同对方收取同样的报酬且并无异议。经纪方还有一个看似合法的借口就是,买卖双方都是委托人,委托人应当依约支付报酬,我们向两方收取没有违反合同法,应当予以保护。笔者亲身经历过此类案件的审理,仲裁委员会裁决认定:合同约定是当事人的真实意思表示,应当依约履行合同支付居间费用,而不必依照规章规定的标准执行。居间人得以胜诉。对此类裁决结果,笔者是认同的,作为一个有民事行为能力的人,理应对合同约定作清晰了解和认识,应受合法有效的合同约束。

(五)居间报酬仅以合同成立作为标准不能体现公平原则

根据《合同法》,居间人取得报酬的前提是合同成立。这并不能体现合同法的公平原则,较为符合实际的标准可以是:居间人在居间过程中不存在过错并已经促成合同成立的,有权向委托人收取报酬。由于居间人自身原因以外的因素导致合同成立后未能完全履行的,应由合同双方自行协商解决。

如今,由于市场竞争的日益激烈,房地产经纪公司必须不惜代价地取悦业主及买方。针对卖方而言,放盘委托是完全免费的;针对买方而言,按照买方要求尽可能压低价格是重头戏,还有必须提供一系列的后续服务,如银行按揭贷款手续、办理房地产交易过户手续、办理评估、公证、保险等手续都是免费提供的。经纪人要做的工作远不止签订合同这么简单,在一系列的后续服务中由于涉及的机构较多,难免会出现一些意外情况导致进度拖慢或有些阻滞,这时买卖双方往往就以此为借口不支付中介费用。经纪人就算促成了买卖双方签订合同,中介费用一样存在无法收取或全额收取的风险。

笔者在未接触房地产中介这一行时,也无法料想到经纪人有这许多的无奈,反而象社会上一部分人一样将中介列入“不良分子”的范围。但接触多了以后,不禁深深为他们的辛勤和敬业所打动。他们没有双休日和节假日,不分日夜地工作,每天南北东西、日晒雨淋地到处去看房,这种为事业奉献的精神并不是每一个人都能做到的。他们应该受到应有的公平待遇,在法律上,在人们的心中,一样应有着“平等”。

合同成立后居间人即有权收取报酬,在履行非媒介服务范围内的过错应否成为买卖方不支付居间费用的合法抗辩理由,是人们应该思考的一个问题。房地产经纪人在促成买卖后,本可以由买卖双方自行到房管部门进行交易,换句话说,办理交易过户手续并不是经纪人的法定义务。相应地,若买卖方需要经纪人提供这种服务的,就应当另行支付费用,该费用应属独立于居间费用以外的一项有偿服务费用。买卖双方无权就提供此项有偿服务过程中发生的问题而拒付居间费用,其有权针对的仅是有偿服务费用而已。

(六)居间活动费用的认定

《合同法》第426条规定“居间人促成合同成立后,居间活动费用,由居间人负担”,第427条规定“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”

考虑到在未促成房地产买卖合同成立之前,房地产经纪人有可能是做了很大量工作的,比如免费替业主广告、带领多个客户到物业察看并进行介绍、提供选购意见、解答买卖手续的咨询等等,有些甚至已经到了下了定金、签了合同的那一刻,最终却因买方的一句“不考虑”“不买了”,因而否定或不认同经纪所做的工作及应当收取的适当费用,这是很不公平的。上述法律规定正是对经纪人合法权益作出的保护条款。

然而,该“从事居间活动支出的必要费用”的表达不够清晰、完善。“必要费用”的认定是问题的关键。现实生活中,为促成合同成立,经纪人做了大量的工作,但并不是每一项都能有明确的价值体现的,比如说脑力劳动、体力劳动等,确定“已支出的必要费用”成了一个难题。在仲裁或诉讼过程中,往往由于无法对“必要费用”举出详细的书面证据而被驳回或只得到少量的安抚性质的费用。这与经纪人所付出的劳动相比是有很大差距的。建议能够在立法时制订一个阶段性的收费标准,比如说经纪人带客户去看楼的劳务费(按每次计),咨询费、已进行的工作步骤计算出应收的费用。在有了法定的依据后,无论是买卖方还是经纪方都是愿意接受这个费用标准给付的,这样就会减少了许多类似的纠纷。或者可以以居间人向双方提供信息、进行蹉商谈判、促成签订合同、协助办理交易、交易完成等作为各个阶段性的标志,每达到一个阶段即有一个明确的指引,即使最终该交易无法完成,居间人的居间活动费用仍是有法可依的。只有这样,才能真正平衡居间合同当事人各方的合法权益,以体现合同法的平等互利精神。

(七)进行行业协会立法促进房地产居间合同的发展

我国于1995年成立了中国房地产协会中介专业委员会,但立法上却并没有关于行业协会的任何规范。为了促进行业协会能依法行使管理职能,规范行业内的各种市场行为,行业协会需要立法,依法对行业进行协调和管理。美国行业协会的设立及制度值得我们国家借鉴。美国房地产经纪人协会分为全国房地产经纪人协会、州房地产经纪人协会和区域房地产经纪人协会三个层次。其主要职责:一是在政治上,各层次的房地产经纪人协会要积极与政治家特别是各议会沟通,保证法律法规的合理性,维护经纪人的正当权益;二是在业务上,制定培训计划,编写培训教材,为会员提供培训教育,特别是与计算机、现代科技相关的课程;三是根据联邦法、州法律等制定具体的行业技术标准以及房地产经纪人必须遵守的职业道德准则。在我国,房地产协会也有不少专家、学者参与、交流,他们的学术贡献、专业见解、行情分析无疑是一笔财富,如何利用这笔财富,把它与立法联系起来运用是关键。此外,美国行业协会还有着一个重要任务:汇总各类房地产买卖信息,利用全国联网先进技术,对信息的安全性、稳定性进行实时监控,保障买卖双方的合法权益,同时也避免地产中介公司的恶性竞争,而使他们能保持良好的合作关系。②虽说目前,在我国实现信息的联网的确有着相当大的困难,但美国的这种做法确实是一个行业监管的好办法,真正做到信息互通、交易互动,能刺激和带动整个房地产市场的迅速发展。但问题是,国内还未有一个组织机构去完成这项工作,行业协会正是一个不错的选择。同样,对市场的监管和协调也需要这样一个角色,只有在立法上显现行业协会的重要地位、各种职能并赋予其相当的行政处罚权的话,一定会令房地产中介这个行业腾飞。

注释:

①《出售香港住宅物业用的地产协议》第2条..hk

②陆克华、倪吉信编著:《美国房地产经纪人管理考察报告》,2001年12期《中国房地产估价师》月刊

主要参考文献:

1、全国人大法工委主编:《中华人民共和国合同法释义》,人民法院出版社1999年3月;

房地产合同范文篇9

一、房地产居间合同的定义及相关问题

(一)房地产居间合同的定义

根据《合同法》第424条规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”相应地亦可将房地产居间合同定义为:“房地产居间合同是房地产居间人为委托人在房地产转让、抵押、租赁等活动中提供订立合同的信息、咨询或提供或策划的服务,委托人支付报酬的合同,又称为”房地产中介服务合同“。广义上说,房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动;狭义上说,房地产中介服务多指房地产经纪,即房地产咨询、提供房地产信息及房屋买卖、租赁这三类活动。本文所述之房地产居间合同正是以狭义说为主进行论述的。

(二)相关问题

1、居间合同的分类

根据《合同法》424条规定的居间合同定义,居间行为是分为报告居间和媒介居间两种形式存在的。所谓报告居间,是指居间人受委托人的委托,为其寻找合乎要求的第三人,从而为合同的订立创造机会;所谓媒介居间,是指介绍双方当事人即委托人和第三人订立合同,即居间人作为中间人来往于委托人与第三人之间,促使双方订立合同。实践中普遍存在的,除了上述两种形式外,还有一种是报告与媒介居间两者相结合的形式,可统称为媒介居间。报告是媒介的必要前提,媒介是报告的承接结果。

《合同法》仅是以定义的方式列明两种形式,并未能明文指出居间合同的分类,这就使得居间合同的法律适用方面存在一定的障碍。比如说报告居间属性质的行为,居间人应严格受委托人的委托内容约束,并应极尽忠诚义务为委托人寻求机会订立合同。在合同达成时,居间人应当只能向委托人要求支付报酬;而媒介居间从严格意义上来说并非属性质的行为,居间人仅扮演“中间人”角色,独立于委托人与第三人以外,促成交易双方订立合同时,居间人可依照《合同法》第426条规定向合同当事人要求支付报酬。居间人的法律地位有相应的变化,令其在不同类型的居间合同中享有不同程度的权利义务。在房地产中介领域,媒介居间形式占了绝大多数,牵线撮合并完成交易手续最为普遍,房地产经纪人可向买卖双方收取报酬。

2、居间合同形式引发的居间人与合同当事人权利义务明确化问题

根据上述房地产居间合同的定义,房地产居间合同的主体包括居间人及委托人,似乎只有两方。但事实上,所谓居间,肯定也就是在两者之间,而且《合同法》第426条规定:“因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”由此可见,房地产居间合同的主体应有三方,或者说委托人起码有两人以上。而在现实的操作之中,比如房地产二手买卖合同,通常都是由卖方先与中介公司签订放盘合同,然后再由中介公司与买方签订购房合同,两份合同是分开的,每份合同的委托方只有一位,即买方或者卖方。另有一种是买卖双方与中介公司共同签订的合同,即将居间与买卖关系融为一体。设想《合同法》如能区分居间人及委托人的双方合同以及居间人、委托人、第三人的三方合同的法律适用情况,将会使中介的纠纷处理情况得到有效改善。

以房地产居间合同为例,中介公司与买方签订的购房合同实际上应为居间合同,真正的出售人是业主而非居间人。但许多时候买方却一昧地认为自己的所有权利义务指向对象必定是居间人,而非业主,无论在交易中出现任何问题,均向居间人追诉。另一方面业主也是如此认为,也向居间人追诉。这是一种严重混淆法律关系的做法,但却非常普遍,导致了许多纠纷,令房地产中介公司无所适从。笔者并不赞成中介公司与买方签订购房合同的做法,中介公司应当与买卖双方分别签订居间权利义务明确的居间合同,而不是买卖合同,然后再由买卖双方签订买卖合同。如此操作方能将中介公司的经营风险减至最低,并扭转买卖双方的错误认识,从而正确认识居间人的法律地位。另一种方式是签订三方合同,它令三方的关系变得公开化、透明化、完整化,能够最大限度地避免出现买卖双方信息不对称的情况,同时也可以令中介公司“吃差价”的行为无所遁形。更重要的是,向买卖双方明确“居间服务”独立的意义。由此,《合同法》应当对居间人促成合同成立后,合同当事人之间互负权利义务的意旨、居间人的责任范围等一一作相应规定,而不是简单而笼统地一笔带过。

3、单边委托关系与双方委托关系的适用

从合同法定义上看,居间合同所调整是单边委托关系,而单边委托关系的适用与实践中的委托关系并不一致。可在立法时考虑设立与香港类似的双向选择的委托关系。下面以香港为例作相应比较。

由于香港的房地产业已发展得相当成熟,中介市场也非常活跃,人们常说:现在的香港房地产市场就是明天国内房地产市场的前景,香港作为典范可谓实至名归。笔者从香港地产局的官方网站上查询了解到,香港的地产经纪人有不同于国内房地产经纪人的重要区别,香港的地产分为单边、双边、有可能代表双方的这三种类型。单边指,经纪人只能凭一方委托人的指示行事,而无权向合同对方当事人收取报酬;而双边,则指既为卖方亦为物业的买方行事,但“须在切实可行的范围内,尽快以书面形式向卖方披露将向买方收取的佣金数额或费率”;第三种,有可能代表双方的指人只为卖方办事,但其后亦可能为物业的买方办事,则“须在建立双边关系后,在切实可行的范围内,尽快以书面形式向买方披露该关系以及将向买方收取的佣金数额或费率”①。双边和有可能代表双方关系均属双向收取居间报酬的形式。

从上述内容可以看出,双边在国内也应是可行的,且我国的法律法规并未禁止经纪人不能同时买卖双方。事实上,在国内的房地产市场上,每一间房地产经纪公司及每一个经纪人都在同时代表买卖双方进行交易,并向双方收取一定的佣金,买卖双方均知悉并无异议,个中的运作过程也并无不妥之处。在广大民众的意识中,业主作为委托人将物业交予经纪人代为出售,而另一方面,买方则委托经纪人代为物色合适的物业,这已成为一种商业惯例,双方均认可经纪人的劳动价值并愿意向经纪人支付报酬。这是双边委托关系的突出体现。笔者认为,居间合同不应局限于单边委托,而应学习借鉴香港灵活多样的做法,它所提供的三种形式赋予买卖双方更多的选择权,同时其严格执行披露制度也更加令买卖双方感到信任,增添对经纪人的信心。这对规范房地产经纪市场及维护交易的稳定性都很有益处。

二、我国现行房地产居间合同的现状

(一)现状

我国现行房地产居间合同是伴随着中介市场发展而发展的,与国外一些发达国家的房地产市场相比,还属于早期的摸索阶段。房地产经纪人的居间活动可以比较好地促进房地产交易的达成,加快房地产的流通速度,有利于房地产资源的分配和利用。同时,巨大的利润空间,使得大量的经营者进入这一领域,由此也引起了众多的纠纷。一些房地产经纪人机构及工作人员为追求短期利润,不惜抛开道德诚信,故意欺诈做出一些违法行为。而对于房地产中介服务行业,我国目前仅有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《经纪人管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《关于房地产中介服务收费的通知》等法律法规及规章,在此基础上各地的工商、房管等部门也相继出台了一些“通知”、“办法”、“条例”之类的地方性法规。但这些法规的广度、深度以及对违规行为的震慑力度,尚不能满足中介市场发展的需要,不能有效地规范和发展市场行为,还需进一步加以完善。

(二)漏洞——无统一规范的格式合同不利于规范市场运作

上述关于房地产中介服务的各类法规中无一明确提及房地产居间合同形式和向社会提供一些规范的合同格式。这对市场规范操作产生很大弊端。

现实生活中,基于人们需求的多样性,房地产居间合同一般没有固定的格式,委托人与居间人之间达成的也经常是口头合同。至于口头合同,要想令其成为一个能够有效履行的合同具有相当大的难度,毕竟并不是每一个人都是讲究信用的,且我国尚未像某些外国一样设立个人信用档案,人们履行合同的信用度可想而知。

以书面合同而言,现在市场上运行的各种各样文本的房地产居间合同,大部分为居间人所提供的格式合同或买/卖一方提供的格式合同,而这些内容各异的合同仅有一个共通点就是:保障提供格式人的利益最大化,而并不能公平体现买卖各方的利益平衡。以广州市为例,关于房地产二手买卖的格式合同仅有一个,就是由广州市房管局于九十年代初印制的仅有七、八条内容的合同,其中对买卖双方的权利义务规定的非常简单,根本不能适应如今的市场需要。单凭付款方式一栏就可体现出其狭隘性和落后性,现在的付款方式早已不限于一次性付款、分期付款两种,还可以有银行按揭付款、抵押权终止后一次性付款、转按付款等等。在没有任何房地产居间合同规范文本的情况下,国内房地产市场上的合同运作显得非常混乱。于是,一些信誉度较高的大型中介公司纷纷联合起来制定格式合同,但这些合同的出发点也多是偏向于中介公司一方的,形式上公平实质内容却暗有文章,以达到中介公司利润最大化的目的。

国内房地产居间合同与香港相比较而言,香港地产监管局作为地产管理部门负责向地产交易者及地产人提供多种格式的文本,并且由相关法例强制规定适用该十二种标准文件,如《出售香港住宅物业用的地产协议》《购买香港住宅物业用的地产协议》、《出租香港住宅物业用的地产协议》、《承租香港住宅物业用的地产协议》《物业资料表格》、《出租资料表格》等。这种由行政机关对行业进行基本管理的做法对国内房地产行政管理部门有着重要借鉴意义。

立法规定使用格式合同及由相关政府主管部门拟订规范的合同文本是很有必要的,各地方房地产主管部门应当在公平、平等的基础上尽快制订出相关的合同文本供房地产市场主体使用,以创造国内房地产市场有序良性竞争、公平公开、诚实信用的市场环境。

三、房地产居间合同立法的改革与完善

(一)明确规定房地产居间合同是居间合同中一种,并要与行纪合同严格区分

《合同法》所述的居间合同是个大外延的概念,调整各种形式的居间关系,但房地产中介合同是典型的居间合同。居间合同订立后,居间人在交易中完全独立于房地产买卖双方的民事主体,其可以参加双方当事人对合同的商定过程,但不参加合同的订立,也不是任何一方的人,而是居于当事人之间起媒介作用的中间人。这是与行纪合同有着重要区别,行纪人是接受委托,为委托人利益而以自已的名义参加合同订立,直接享有合同权利义务的人,其与委托合同最相类似。

市场上,一些不良中介常常利用行纪名义赚取合同差价,主要手段是二手房的业主开始找中介卖房,双方并未签署任何合同,中介更没有“买下”房屋,只是做一般的工作。但当中介找到合适的买家,谈妥价钱后,房地产中介即与卖方签订一份行纪合同,约定的内容是卖方以一定的价格将房屋卖给了中介,若中介以高于此价的价格卖出房屋,则差价归中介所有。但实际上,中介根本没有支付房款买下房屋。结果,本应由业主获取的房款,被中介名正言顺地吃掉了。而买方也相应地受到了经济损失。在这种情况下,房地产行政主管部门的监管就有了“为难之处”,因为法律并不禁止房地产经纪签订行纪合同。但现实中,吃了这种“哑巴亏”的人实在太多,有关管理部门只能够在态度上表示“不支持此种中介行为”、“不鼓励签署行纪合同”,却不能有法定的措施去纠正这种市场行为。

鉴于中介市场的确存在一些不良现象,有损于买卖双方的合法权益,建议立法机关考虑从制定法律法规方面加大对违法从事中介行业、损害他人利益行为的惩罚力度,禁止以行纪形式签订房地产居间合同损害买卖双方利益。同时以国家现有的房地产中介服务收费标准相对照,对超出标准的收费进行处罚。

(二)居间人与委托人诚信义务的对等性决定了必须完善告知制度及信息披露制度

1、规定委托人的诚信义务确有必要

《合同法》第425条规定:居间人应当就订立合同的重要事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求报酬并应当承担损害赔偿责任。这与《合同法》第42条规定的缔约过失责任的立法宗旨是相对应的。唯一不同的是,第425条规定的义务主体是独立于买卖合同当事人以外的居间人,而缔约过失责任强调的主体则是在订立合同时有不符诚信行为的合同当事人。

在房地产居间过程中,如实报告的前提必须是居间人对与订立合同有关事项的彻底了解和知悉。实践中,房产经纪人只能凭业主对其房屋的情况细述,并到有关房管部门进行查询得到一些产权资料,得知该房屋的产权是否合法、清晰,有无被抵押或被查封的情况等。还可能是对房屋进行实际察看,看是否有漏水、墙体爆裂、环境噪音等。如果业主存在故意隐瞒,经纪人的如实告知义务就无法完整实现。近日接触一个案例,买家在收楼后的第一天晚上就发现,原来每到晚上屋内的下水管就会发出巨响,严重影响生活,但楼款已给付。买方便认定这一切都是经纪的过错造成的,是经纪卖了这样一间房子给他,于是向经纪要求索赔。类似的纠纷越来越多。其实,经纪也并不知情,纯粹是业主隐瞒真实情况而致。但民众意识里,第一时间想到的责任方必定是经纪,皆因多数买方会认为自己已付出一笔不小的中介费用,到头来却换来如此一间房子,便断定经纪肯定是隐瞒了真实的情况。这样的判断对经纪人是非常不公平的,是有失事实真相的。

笔者认为,如当时制订《合同法》时能充分考虑到居间人与委托人的平等性,同时规定委托人也负有相应的如实告知义务,今天发生的纠纷就不会那么纠缠不清,买方也会清晰地看到这种法律关系的构成,不致于缠讼。从另一角度来说,居间人也应意识到这个问题的重要性,应该及时采取措施保障自身的合法权益,在业主委托代为出售物业时,应将房屋的具体情况包括每一个细节以书面形式写入居间合同。在日后就此发生纠纷时能有足够的证据以对照自己是否已极尽如实告知买方有关事项的义务,从而减少不必要的纠纷。

2、完善告知制度

我国目前没有专门针对房地产交易中进行告知的法律规定,对在房地产交易中买卖方应尽的告知义务没有详细规定。只有立法建立全面的告知制度,才能防止房地产交易中的问题出现。但这并非一件易事,比如告知时间的确定是非常难以确定的问题。时间定得过晚,它会大大影响买方的判断和决策,增加买方放弃的机会,不利于交易的稳定性。完善的告知制度不仅应该规定经纪人、买卖双方的告知义务,还应该规定告知的时间、方式、一些限制条件、免责范围和条件等内容。

3、建立并严格执行信息披露制度

房地产中介行业是信息服务行业,信息的披露是否准确、完整、无欺诈意图决定了经纪人的社会信誉度,甚至可以说是其生存条件之一。在香港,地产人在双边或有可能双边时,必须向对方当事人披露佣金的相关信息,资讯对称的情况下就减少了人违规操作的现象。在交易过程中,相对而言,买方是弱势群体,对其合法权益应多加以保护。不妨看看美国法律是怎样规定房地产交易中的信息披露制度的。美国法律规定交易房屋所在社区3年内有性犯罪的、近期内社区死人的(特别是枪击致死的)、邻里有干扰情况的(如噪音及不良习惯),诸如此类的信息在出售房屋时业主必须向买方披露,否则房屋出售后由此而引起的后果,房屋出售者应负责任。这一制度使得并不熟知房地产法律的房屋所有者不敢自己到市场上出售自己的房屋,而是委托给房地产专业人士——房地产经纪人。②可见,明文规定具体的、可操作性强的信息披露制度在房地产中介活动中是很有必要的。

(三)立法保护居间人的合法权益

在我国,除了应作些明确的规定保护买卖方的合法权益外,经纪人的合法权益也是不容忽视的。《合同法》第426条规定了居间人合法取得报酬的权利,第427条规定了居间人在未促进合同成立时,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

事实上,常见的一种情形是,买卖双方在利益驱动下,往往在经纪人介绍买卖双方相识或在达成买卖协议后,就可能会“飞”掉经纪人,即买卖双方自行联系买卖事宜,并找借口推掉经纪人的服务,并不愿支付中介费用。这的确是经纪人的莫大悲哀,其所付出的辛勤劳动往往就这样付诸东流了。对于善意的经纪人来说,这是非常不公平的,但法律并没有规定买卖双方规避中介费用的法律责任。

《城市房地产中介服务管理规定》第26条规定:因委托人的原因,给房地产中介服务机构或人员造成经济损失的,委托人应当承担赔偿责任。这就是我国众多的中介服务管理规定中唯一针对委托人的义务作出规定的一条。虽说社会上是有一些不良中介损害了人们的合法权益,但立法时仍应站在民事主体地位平等的精神上而为,保障任何一种民事主体的合法权益都是应该的,居间人也不例外。

建议立法时应加具相关条款,如在合同成立后,委托人不得与第三人恶意串通规避支付居间费用的义务,损害居间人的居间利益,否则,应当向委托人承担赔偿损失的责任。

(四)居间报酬的标准应依照合同约定

《合同法》第426条规定“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”这是对居间人收取居间报酬的前提条件及居间费用的负担问题作出的规定。

针对上述规定,可以看到,委托人与居间人之间对报酬一般是有约定按约定的,支付的前提必须是居间人促成了合同成立。尊重双方的报酬约定充分体现了《合同法》的平等、自愿精神。国家建设部、计委颁布的《关于房地产中介服务收费的通知》规定“房屋买卖收费,按成交价格总额的0.5%—2%计收;实行独家的,收费标准由委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但最高不超过成交价格的3%.买卖费应向委托人收取。”以广州市内的各种大小地产中介为例,普遍都是向买卖双方收取报酬,且按2%—3%向各方收取,加起来的收取的比例占成交价的4%—6%.从上述规定看来,这明显是违反规章规定的行为,物价部门应当予以监管。

但从另一角度来看,经纪方均与买卖方签订了居间合同,其中是明确约定居间费用的金额、比例的,双方均知悉经纪方向合同对方收取同样的报酬且并无异议。经纪方还有一个看似合法的借口就是,买卖双方都是委托人,委托人应当依约支付报酬,我们向两方收取没有违反合同法,应当予以保护。笔者亲身经历过此类案件的审理,仲裁委员会裁决认定:合同约定是当事人的真实意思表示,应当依约履行合同支付居间费用,而不必依照规章规定的标准执行。居间人得以胜诉。对此类裁决结果,笔者是认同的,作为一个有民事行为能力的人,理应对合同约定作清晰了解和认识,应受合法有效的合同约束。

(五)居间报酬仅以合同成立作为标准不能体现公平原则

根据《合同法》,居间人取得报酬的前提是合同成立。这并不能体现合同法的公平原则,较为符合实际的标准可以是:居间人在居间过程中不存在过错并已经促成合同成立的,有权向委托人收取报酬。由于居间人自身原因以外的因素导致合同成立后未能完全履行的,应由合同双方自行协商解决。

如今,由于市场竞争的日益激烈,房地产经纪公司必须不惜代价地取悦业主及买方。针对卖方而言,放盘委托是完全免费的;针对买方而言,按照买方要求尽可能压低价格是重头戏,还有必须提供一系列的后续服务,如银行按揭贷款手续、办理房地产交易过户手续、办理评估、公证、保险等手续都是免费提供的。经纪人要做的工作远不止签订合同这么简单,在一系列的后续服务中由于涉及的机构较多,难免会出现一些意外情况导致进度拖慢或有些阻滞,这时买卖双方往往就以此为借口不支付中介费用。经纪人就算促成了买卖双方签订合同,中介费用一样存在无法收取或全额收取的风险。

笔者在未接触房地产中介这一行时,也无法料想到经纪人有这许多的无奈,反而象社会上一部分人一样将中介列入“不良分子”的范围。但接触多了以后,不禁深深为他们的辛勤和敬业所打动。他们没有双休日和节假日,不分日夜地工作,每天南北东西、日晒雨淋地到处去看房,这种为事业奉献的精神并不是每一个人都能做到的。他们应该受到应有的公平待遇,在法律上,在人们的心中,一样应有着“平等”。

合同成立后居间人即有权收取报酬,在履行非媒介服务范围内的过错应否成为买卖方不支付居间费用的合法抗辩理由,是人们应该思考的一个问题。房地产经纪人在促成买卖后,本可以由买卖双方自行到房管部门进行交易,换句话说,办理交易过户手续并不是经纪人的法定义务。相应地,若买卖方需要经纪人提供这种服务的,就应当另行支付费用,该费用应属独立于居间费用以外的一项有偿服务费用。买卖双方无权就提供此项有偿服务过程中发生的问题而拒付居间费用,其有权针对的仅是有偿服务费用而已。

(六)居间活动费用的认定

《合同法》第426条规定“居间人促成合同成立后,居间活动费用,由居间人负担”,第427条规定“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”

考虑到在未促成房地产买卖合同成立之前,房地产经纪人有可能是做了很大量工作的,比如免费替业主广告、带领多个客户到物业察看并进行介绍、提供选购意见、解答买卖手续的咨询等等,有些甚至已经到了下了定金、签了合同的那一刻,最终却因买方的一句“不考虑”“不买了”,因而否定或不认同经纪所做的工作及应当收取的适当费用,这是很不公平的。上述法律规定正是对经纪人合法权益作出的保护条款。

然而,该“从事居间活动支出的必要费用”的表达不够清晰、完善。“必要费用”的认定是问题的关键。现实生活中,为促成合同成立,经纪人做了大量的工作,但并不是每一项都能有明确的价值体现的,比如说脑力劳动、体力劳动等,确定“已支出的必要费用”成了一个难题。在仲裁或诉讼过程中,往往由于无法对“必要费用”举出详细的书面证据而被驳回或只得到少量的安抚性质的费用。这与经纪人所付出的劳动相比是有很大差距的。建议能够在立法时制订一个阶段性的收费标准,比如说经纪人带客户去看楼的劳务费(按每次计),咨询费、已进行的工作步骤计算出应收的费用。在有了法定的依据后,无论是买卖方还是经纪方都是愿意接受这个费用标准给付的,这样就会减少了许多类似的纠纷。或者可以以居间人向双方提供信息、进行蹉商谈判、促成签订合同、协助办理交易、交易完成等作为各个阶段性的标志,每达到一个阶段即有一个明确的指引,即使最终该交易无法完成,居间人的居间活动费用仍是有法可依的。只有这样,才能真正平衡居间合同当事人各方的合法权益,以体现合同法的平等互利精神。

房地产合同范文篇10

一、“按揭”的渊源

学术界基本一致的看法是,“按揭”一词来源于英美法的mortgage,先为香港使用,后传入大陆。“按”字既反映广州话的发音的特点,在南方又有“押”的含义,“揭”字则来源于mortgage的尾音,所以,“按揭”是mortgage一词的音译和意译的结合体。

近代英美法中的mortgage,是一种以不动产为主要标的的权证转移(transferringoftitle)和权证回赎(redeption)相结合的担保制度。债务人为担保债务之履行,将不动产权证转移给债权人,在债务履行完毕后,债务人有将不动产权证赎回的权利;在债务人不能履行债务时,该不动产权利则完全归债权人拥有。已经设定mortgage的财产,债务人欲再次设定mortgage时,则需转移其回赎权给新的债权人。Mortgage不同于以转移动产占有进行担保为特征的pledge(质押),也不同于法定的、在债务清偿前可以保有特定财产作担保的lien(留置)。Mortgage的本质类似罗马法的信托质和让与担保,据说日本学者就将mortgage翻译成让与担保〖注:参见许明月著:《抵押权制度研究》,法律出版社1998年出版,第47页〗,可见mortgage与让与担保在通过让与财产所有权证或相关权益以担保债务履行方面具有共同的特征。

1925年英国颁布物权法,对传统的mortgage制度作了较大调整,除引进大陆法的登记制度,要求设定mortgage必须登记外,还用变价取代债权人对财产权利的获得,即在债务人不能履行到期债务时,债权人不能直接取得用于mortgage的财产的所有权或相关权益,而只能申请对相关财产进行拍卖或以其他方式取得变价以获得受偿,或在不能实现变价时由法院将相关财产判给债权人。英国物权法的规定使mortgage与大陆法中的“抵押”更为接近,但权证的转移仍为mortgage的基本特征。

香港1984年颁布的《转让和物权条例》(ConveyanceandPropertyOrdinance)则更进一步,不仅不允许债权人在未经债务人的同意的情况下取得相关财产的所有权,还规定债务人无须转移权证而继续保有按揭财产的所有权,但该财产所有权应从属于对债权人的财产负担〖注:SeeSarahNield:《HongKongLandLaw》,PublishedbyLongman,SecondEdition,1998,P444〗。至此,权证的转移已演变为按揭登记和权证保留,权证的回赎权已演变为清偿债务后撤销抵押的请求权。

按揭在香港的广泛适用与香港房地产业的特点有密切关系,香港地少人多,地价昂贵,发展商买地的成本占其总开发的成本比例太大,给许多发展商带来资金压力,故有将尚未建成的房屋通过预售以融通资金的必要。同时,香港的商品房屋的购买力主要来自中产阶级,少有购房人有足够的经济能力一次性支付购房款,遂将所购房屋用于按揭、以分期供款方式减轻支付压力。加之,上个世纪六十年代至九十年初,香港经济高速发展,房屋价格成倍增长,以按揭的方式买楼还是不错的投资选择。又由于房屋价格飞涨,银行发放的按揭贷款,既无风险,且有稳定的利息收益,等等因素,均使得按揭成为发展商、购房人和银行等普遍接受的一种融资担保方式。

二、按揭在大陆地区的发展

在上个世纪八十年代南方沿海首先开始土地有偿使用后,以市场需求为导向的商品房开发逐渐吸引了香港的购房人,他们带来了购房资金,也带来按揭购房的要求,但当时在大陆以银行为主的金融机构尚未商业化和企业化,对个人的贷款还没有开放,按揭要求无法满足。至九十年代后期,国家为配合住房制度的改革,开始允许商业银行开办个人住房担保贷款。初期,对个人住房担保贷款限于一手楼特别是预售楼。由于所购房屋尚未竣工或虽已竣工但未取得房地产证,购房人用于按揭的财产不是严格意义的不动产,而是依预售合同所产生的合同权益,预售合同经过预售登记而得以保全其请求权,该请求权即是对正在形成中的不动产物权的请求权。登记后的预售合同交给作为债权人的银行保存,购房人付清贷款后取回,此举颇似英美法中为设定mortgage而进行的权证转移,但因不动产物权尚未形成,用于按揭的是对未来物权的期待权,其又与mortgage作为现存财产上的负担这一特点不甚相符。

之后,按揭房屋的范围扩大到二手楼和现楼,按揭的内容发生重大变化。由于二手楼或现楼多数已有房屋产权,买卖交易直接在产权人和购房人之间进行,发展商不参与;又由于房屋已有产权,用于按揭以保证清偿贷款的财产不再是期待权,而是已经形成的不动产物权,再加上按揭登记,此时的按揭已完全具有大陆法中的“抵押”的基本特征。只是在按揭款未偿还以前,产权证在办理过户后并不直接发还购房人,而是由贷款银行留存,购房人清偿按揭款以后方可到银行领取产权证,此点仍保留了英美法中mortgage的权证转移的特征。

至今,按揭的房屋已不再限于住房,商铺、厂房、写字楼甚至土地使用权均可用于按揭。其主要特征,除贷款人在贷款期内可以保留产权证以外,其它与抵押无大的差异。

在司法实践中,鉴于法律并未对按揭作出专门规定,有关争议参照抵押的规定处理,最高人民法院颁布《<担保法>若干问题的解释》第四十七条规定:以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效。此规定明确支持了在建房屋设定抵押的效力。该规定解决了法律与实践脱节的问题。由于该规定承认了不动产物权的期待权的抵押,对于抵押标的物的扩充有特别的意义。

三、按揭作为一种特殊形式的抵押

尽管我国法律将按揭视同抵押处理,但按揭与一般意义上的房地产抵押相比,仍有其特殊性。它表现在:

1、主体不同。由于按揭主要适用于房地产的买卖,其主体为卖房人、购房人和获准开展按揭业务的商业银行。而房地产抵押适用所有形式的债务担保,其有关法律关系的主体为债权人(或抵押权人)、债务人和抵押人。按揭的债权人(或按揭权人)只能是进行按揭业务的商业银行。抵押中的债权人可以是银行,也可以是非银行金融机构,或其它享有债权的人。按揭的按揭人一定是购房人,但抵押中的抵押人可以是债务人,也可以是债务人以外的其它享有房地产权的人。

2、主合同的法律性质不同。尽管按揭和抵押的主合同均属债务合同,且按揭和抵押均是主债务合同的从合同,但按揭的主合同是贷款合同,而抵押的主合同可以是贷款合同,也可以是买卖合同,或加工承揽合同、或建设工程合同等其它一切形式的债务合同。

3、涉及的法律关系不同。按揭涉及三种法律关系:购房人与开发商或其他卖房人之间房屋买卖关系,购房人与商业银行之间的借贷关系,以及购房人与银行之间的抵押担保关系。有的按揭还会存在开发商与商业银行的保证担保关系,从而使按揭涉及的法律关系达到四种。而一般意义上的房地产抵押主要涉及两种法律关系:债权人与债务人之间的主债务关系和抵押人与抵押权人(债权人)之间的抵押担保关系。

4、标的物的范围不同。房地产抵押合同的标的是抵押人已经拥有的土地使用权和房屋所有权,按揭合同的标的可以是现有的土地使用权和房屋所有权,也可以是与预售楼有关的权益,即是正在形成的不动产物权的期待权。

5、登记和设定的方式不同。房地产抵押依法进行抵押登记,房地产证上载明抵押设定的日期、债权金额、抵押范围等,抵押权人取得他项权证书。按揭登记时,标的物已取得产权的,产权过户后进行类似于抵押登记的按揭登记,产权证交商业银行保存,在按揭款付清后发还给按揭人(购房人);标的物未取得产权的,预售合同和按揭贷款合同交房地产登记部门备案登记,备案登记后的预售合同和按揭贷款合同由商业银行保存,在按揭款付清后发还按揭人。按揭期间取得产权证的,产权证由银行保存,在按揭款付清后发还按揭人。

预售合同和按揭贷款合同的备案登记也叫预售登记,是对当事人依合同取得的请求权的一种保全措施,实践中的预售登记已经赋予这些请求权以准不动产物权的性质。对预售合同进行预售登记,购房人对正在建设中的房屋虽然尚未取得物权,却能将对正在形成中的不动产的请求权的内容和顺位予以记载,以排斥顺位在后的对同一标的物转让、抵押、查封等,切实保护购房人的权益。对按揭贷款合同进行预售登记,可以保全商业银行对购房人请求权的请求权,以防止购房人的请求权未经按揭权人的同意而另行处分,并排斥他人侵害该请求权。

6、实现的方式不同。在按揭房屋取得房地产权证之前,按揭的标的不是所购房屋,而是对所购房屋的请求权。因此,在发生按揭合同纠纷时,按揭权人不是通过处分房屋来实现自己的按揭权,而是通过处分按揭人的请求权来实现自己的按揭权。对发展商来说,按揭权人有代位行使按揭人在购房合同的有关权利的权利。比如,在按揭人不能按期偿还按揭贷款或失去供款能力时,按揭权人则可依按揭合同取得相关代位权,代位行使按揭人依购房合同产生的对发展商的请求权,或继续履行购房合同的义务以取得房屋产权,最终将房屋产权变现以抵押按揭人余下债务,或直接处分该请求权,以处分该请求权之所得抵偿按揭人余下债务。

所以,发展商参加按揭关系的意义不仅在于向按揭银行提供按揭人归还按揭款的保证担保,还在于为按揭银行将来代位行使按揭人在购房合同的请求权给予承诺和确认。

7、承担担保责任的方式不同。在一般房地产抵押中,抵押人以自己拥有的房地产承担担保责任,抵押人在承担担保责任后丧失的是相应的不动产物权。在按揭的法律关系中,按揭人通常不是以自己拥有的房地产承担按揭责任,而是以自己拥有请求权的、实际为发展商拥有的房地产承担按揭责任,按揭人在承担按揭责任后丧失的不是相应的不动产物权,而是对相应的该不动产物权的请求权。

第二节房地产按揭合同的主要条款

房地产按揭合同,有时也叫购房抵押合同,它可以是一个独立的合同文本,作为从属于购房借款合同的法律文件,也可以是一些相对独立的合同条款,作为购房借款合同的一部分。当与按揭有关的规定和与借款有关的规定出现在同一合同文本时,该合同文本被称为按揭借款合同,或叫购房抵押借款合同。后一种叫法在“抵押”之前加上“购房”二字,以示其与一般意义上的房地产抵押的区别。独立的按揭合同与相对独立的按揭条款之间只要其内容完整,在法律效力上并无分别。

一、按揭合同当事人:按揭人、按揭权人和发展商

按揭合同中的按揭人必须是购房合同中购房人和借款合同中的借款人。按揭人、购房人和借款人三位一体,是按揭法律关系的最显著的特征之一。在购房按揭借款的法律关系,购房合同、借款合同和按揭合同互相交织,三种法律关系互相依存,互为补充。按揭人是唯一同时参加三种法律关系的当事人,反映出三种法律关系的确立均以按揭人之利益为核心,并以按揭人完成购房行为为目的。

按揭合同中的按揭权人是能够经营公民个人贷款业务的商业银行,不能合法经营个人贷款业务的银行、其它金融机构、企业和个人不能成为按揭合同的按揭权人。

发展商参加按揭合同并作为当事方是按揭合同异于一般房地产抵押合同的又一特征,其帮助按揭合同履行的责任以及相应的担保责任在一般房地产抵押合同中并不多见。

如果合同文本不叫按揭合同,而叫购房抵押合同或购房抵押借款合同,按揭人和按揭权人则相应称为抵押人和抵押权人,名称虽然不同,权利义务关系却没有差异。

二、按揭之标的

按揭之标的必须是按揭人依购房合同所购之房屋,合同应载明该房屋所处之具体位置、楼层、房号、面积等。房屋未取得房地产权证的,应写明房屋预售契约之编号。

按揭标的之性质,在房屋未取得产权证之前,是按揭人依购房合同所产生的权益,在房屋取得产权证之后,是按揭人对所购房屋的所有权和房屋共用土地的使用权。按揭合同签定后,房屋产权证可能随时取得,因而按揭之标的可能随时发生变化,即在按揭合同履行过程中,作为按揭标的的合同权益或请求权可能随时会转变成不动产物权。

三、按揭担保的范围

按揭合同应写明按揭所担保的债权的范围,一般包括按揭款的本金、利息、罚息和实现债权的费用等。

四、按揭的期限

按揭是房地产抵押的一种特殊形式,在主债务未受清偿时,本不受约定期限之限制,但实践中的按揭合同多设期限条款,即将期限设定自按揭合同登记之日起,到主债务受清偿之日止。

五、按揭权人之权利

1、优先受偿权。无论按揭标的是合同权益,还是不动产物权,在实现按揭权时,按揭权人均有优先受偿权。在因房屋发生毁损而获得赔偿时,所获赔偿是按揭标的的代位物,按揭权人对代位物同样有优先受偿权。

在按揭标的是按揭人依购房合同所产生的权益时,为实现按揭权,按揭权人有权代位行使按揭人在购房合同中的权利,即要求发展商按购房合同的规定履行义务,及时按购房合同规定的质量条件建造房屋和交付使用。按揭权人也可以代位将该请求权或房屋产权予以拍卖变现,以所得价款优先受偿,以偿还按揭人所欠债务。所得价款多出所欠债务部分,交还按揭人。

值得注意的是,房屋按揭同样存在担保物权的竞合问题。在房屋预售时,因房屋产权尚未取得,房屋上设置物上负担的可能性不大,所以预售房屋按揭,较少有其它抵押权与按揭权同时存在于预售房屋之上的可能性。但如果购房合同的标的是已经取得产权的房屋,则在设置按揭时该房屋上可能已经有抵押权存在。同时,在设置按揭以后,随着按揭款的逐步清偿,经按揭权人同意,按揭人也可以将有产权的按揭房屋另设抵押。在此情况下,按揭权人的优先受偿权相对其他抵押权而存在,按揭权人以其按揭在各抵押权中的位置和顺序行使优先受偿权。

2、对按揭人的处分权的限制权。为保护按揭权人之权益,合同应订明按揭权人对按揭人的处分权的限制权。如果按揭人欲转让其在购房合同的权益,应先征得按揭权人的书面同意。按揭所购房屋一般以自用为目的,如确需出租他人使用,按揭人不仅应征得按揭权人的书面同意,还应告知承租人有关按揭的事实,以便按揭权人在处分按揭房屋时,有关租赁合同能及时解除,出租人也能及时迁出该按揭房屋。

3、物上请求权。当按揭房屋受到来自按揭人或第三人的妨碍,或其行为足以减损按揭房屋的价值时,按揭权人有权要求加害人停止侵害、排除妨碍和赔偿损失。按揭合同应对按揭权人的物上请求权明确确认。

4、检查权。按揭权人有权在合理的时间以合理的方式检查按揭房屋的物理状况。

5、其他知情权。如果有重要事件影响按揭人的支付能力,如发生对按揭人不利的诉讼或仲裁,或有重大事件影响发展商的施工进度,如发展商的银行帐户被法院查封,工程建设出现技术难题等,按揭权人均有权获得有关当事人的书面通知,以便了解事件真相及其相关后果。

六、按揭人之义务

1、接受按揭之义务。按揭人得同意将其房屋或有关合同权益用于按揭,在其不能偿还按揭款时,接受按揭权人行使按揭权。

2、保管义务。按揭人应妥善保管按揭房屋,不得为并不得允许他人为有可能减损按揭房屋之价值、并最终损害按揭权人利益之行为。按揭人一般还须为所购房屋购买财产保险。

3、接受处分权限制之义务。按揭人在将按揭房屋转让或出租或另设抵押时,应事先征得按揭权人书面同意。

4、告知义务。在有重大事件影响按揭人的支付能力时,按揭人应及时将事件告知按揭权人。

5、承认发展商的回购权。若按揭人不能按时支付按揭款,除按揭权人可行使有关按揭权外,发展商也可以选择代按揭人支付余下按揭款,从而代替按揭人取得其对按揭房屋的有关权益。此时,发展商应对按揭人已经支付的按揭款予以适当补偿。该补偿行为在实践中被称作“回购”行为。

七、担保人之权利与义务

在按揭合同中,发展商既不是按揭人,也不是按揭权人,却又有相对独立的权利与责任,突显出按揭合同不同于一般房地产抵押合同的鲜明特征。

1、担保按揭人还款的责任。按揭合同中一般要求发展商作出书面承诺,在按揭人不能按期偿还按揭款时,发展商承担相应的担保责任。此承诺之性质为一般保证,责任的性质为补充责任,即在按揭权人实现按揭权以后,其债权仍不足以清偿的,发展商有责任对按揭人的余下债务予以清偿。

发展商的保证担保,连同按揭人的按揭担保,使按揭权人发放的按揭贷款得到双重还款保证。

2、确认和保护按揭权人利益的责任。由于发展商是购房合同中的当事人,且按揭房屋在办理产权之前实际上为发展商所拥有,故无论按揭的标的是合同权益,还是一种不动产物权,按揭权人欲实现其按揭权必有赖于发展商的配合。发展商的有效配合既利于按揭权的顺利实现,也利于保护按揭权人的权益在按揭期内不受侵犯。

3、专款专用的责任。依按揭之惯例,按揭权人发放的按揭贷款并不直接付给借款人(按揭人),而是直接付给发展商,以便发展商用于按揭房屋的建设。由于贷款的使用直接影响按揭房屋的建设和按揭权的实现,故按揭合同应要求发展商专款专用,不得将资金挪作他用。

4、按时和按房屋买卖合同规定的条件建造房屋和交付使用的责任。此责任虽在房屋买卖合同中有明确规定,但在按揭合同中作出规定仍有重要意义。这样,在发展商不按时、不按质交付房屋时,既违反了对购房人(借款人、按揭人)的合同义务,也违反了对贷款人(按揭权人)的合同义务。

5、回购责任。有时按揭合同还规定在按揭人失去还款能力时,发展商有责任将已售出的房屋回购,然后由发展商继续履行对按揭权人的还款义务。

实际上,即使按揭合同没有回购条款,如果购房人失去还款能力,发展商在向按揭权人履行了担保义务后,反过来可向购房人主张债权,在收回房屋和向购房人作出适当补偿后,其结果与依回购条款履行回购责任的结果往往相差无几。

6、办理登记和向按揭权人交付权证的责任。由于按揭保留了普通法中mortgage的向权利人交付权证的做法,发展商必须向按揭人承诺办理或协助办理按揭登记手续或房屋所有权证的申领手续,并保障将权证交按揭权人保管,直到按揭人履行完毕还款义务为止,方可交还按揭人。

八、违约责任

1、违约事由当事人须在按揭合同中约定特定条件,在该特定条件发生时,按揭权人有权处分按揭房屋和要求发展商承担责任。

(1)按揭人未按期供款。合同一般约定按揭款系逐月支付,如果按揭人累计数月未按期供款,或拖欠之供款达到特定数目,即构成按揭人违约。

(2)发生特定事由致使合同无法履行。如按揭人死亡或被宣告死亡后无人代其供款,按揭人因失业而无支付能力等。

(3)按揭人有其他违反合同义务和损害按揭权人利益之行为。如按揭人未尽保管义务,从事损害房屋价值之行为,或未服从按揭权人对其处分权之限制,擅自将按揭房屋另设抵押或转让给他人,从而损害按揭权人之利益者。

(4)发展商未按时、按质建造和交付房屋。此事由在现存多种合同范本中较少规定。但如果按时、按质建造和交付房屋是发展商对按揭权人的担保义务之一部分,则在发展商不按时和不按质建筑和交付房屋时,按揭权人当然有权追究发展商的违约责任。由于延期交楼和货不对板是购房合同中最主要的两种违约形式,且该违约形式不仅危害购房人的利益,也严重不利于按揭权人的利益,因此,将延期交楼和货不对板作为按揭权人追究发展商违约责任的事由有利于强化对发展商的开发行为的约束。

2、按揭房屋之处分按揭合同中对按揭房屋的处分的规定主要是处分方式和所得价款的分配顺序的约定。在协议折价、变卖和拍卖三种处分方式中,协议折价一般不适用于按揭房屋的处分,因为按揭权人作为商业银行只有在极特殊的情况下(如在按揭房屋设办事机构)才会接受以协议折价方式取得该按揭房屋。按揭房屋的处分以变卖和拍卖方式为主。

处分所得价款的分配顺序与处分抵押物后的分配顺序相似,在支付处分费用、代扣应缴税费后,处分所得主要用于偿还按揭人对按揭权人的债务。处分所得不足以偿还债务时,应由发展商承担补充责任,处分所得偿还债务后尚有余额的,余额交还按揭人。

3、担保人的补充责任有的按揭合同规定发展商对按揭人的债务承担连带清偿责任,本文以为不妥。既是按揭合同,就应以按揭担保和按揭房屋的处分为主导,以发展商的担保责任为补充。若让发展商承担连带清偿责任,则按揭合同成可有可无之物,既无特色,也无意义。而且,设立按揭制度和签定按揭合同,旨在改善购房人之个人融资能力、以未来之物尽其所用,提高其生活质素,其前提是对其未来生活添加一定负担,以实现利益与责任的均衡。如果发展商须对按揭人的债务承担连带清偿责任,在发生违约事由时,按揭权人必置按揭权于不顾为自己实现债权的便利而向发展商主张债权,此结果不仅有舍本求末之虞,也不符合按揭制度之目的。故发展商的担保责任是补充责任,只有在按揭房屋处分所得不足以偿还债务时,发展商才就其不足部分承担责任。

九、其他条款

1、按揭人的主体变更在按揭合同的履行期内,因按揭人死亡而发生继承或遗赠行为的,继承人或受遗赠人应在一定期限内到登记机关办理按揭人变更登记手续。因公民死亡之发生的继承和遗赠行为,虽涉及按揭人的变更,但不视为按揭房屋的转让,无须交纳与转让有关的税费,继承人或受遗赠人取得在购房合同、借款合同和按揭合同中的当事人的地位,享有相关权利,但须偿还尚未偿还之欠款。

2、强制执行公证强制执行公证的意义,在于通过国家公证机关对债权进行确认,并赋予该债权强制执行效力,在发生违约事由时,债权人无须经过诉讼程序确认债权,只须向法院执行机关申请强制执行债权即可。此举有利于债权之实现并免却当事人之讼累。实践中的通常做法是,在借款合同和按揭合同签订后将其提交公证机关进行强制执行公证。考虑到合同所涉债权会因合同的部分履行而发生变化,故在发生违约事由时,公证机关会要求债务人在债权的催款通知上签字以确认债务余额,然后据此出具强制执行证书,由债权人持强制执行公证书向法院申请强制执行。问题是,在发生违约事由时,债务人(按揭人)愿意在催款通知上签字的可能性微乎其微。谁会轻易地在对自己不利的法律文件上签字呢?由于没有债务人(按揭人)的配合,债权人(按揭权人)虽有经强制执行公证的合同,却往往因程序上的障碍无法取得强制执行证书,向法院直接申请执行的目的不能达到,为实现债权,当事人不得不转而向法院起诉,不仅时间延长,费用也增加,最终对双方当事人均不利。

所以,实践中应考虑在法院执行程序中确认债权的可能性,并省却债务人在催款通知上签字这一环节,以方便公证文书申请强制执行。事实上,法院对债权的确认不光是在诉讼程序中进行,在执行程序中也广泛存在。即使已经生效的法院判决,其所确认的债权也可能需要重新确认,如判决送达后债务部分履行的,因执行程序的延长使主债务的利息增加的,等等情况,都需要在执行过程中对债权数额作相应的加减。既然如此,为什么公证文书的履行情况不能在执行程序中确认呢?公证部门何以要用债务人的配合作为出具强制执行证书的条件呢?

3、费用分担各方当事人还应依当地的规定约定公证费、按揭登记费、印花税等费用的分担方式。

4、按揭之涂销按揭合同应约定在按揭人支付完毕按揭款本息时,有关按揭登记应依法涂销。

5、按揭合同生效和按揭成立的条件按揭合同一般约定在各方当事人签字后生效,按揭合同登记后,按揭即设定,按揭关系因此成立。

第三节房地产按揭合同履行中若干法律问题

一、按揭中的转按揭

所谓转按揭,是指在按揭合同的履行过程中因按揭人(一手购房人)转让所购房屋给转按揭人(二手购房人)而发生的按揭的权利义务关系的变动。以所购房屋是否取得房产证为标准,转按揭可分为以转让按揭合同权利义务为表现形式的转按揭和以转让不动产物权为表现形式的转按揭;以是否变更按揭银行为标准,转按揭也可分为变更按揭银行的转按揭和不变更按揭银行的转按揭。

按揭人在履行按揭合同的过程中,因生活或投资原因需要将所购房屋转让,而此时购房合同、贷款合同和按揭合同可能均未履行完毕,因此,所购房屋的转让会引起涉及多个合同的权利义务的一系列变化,此问题是法律实务中的新问题,法学理论尚未见系统论及。

1、以转让合同的权利义务为表现形式的转按揭在所购房屋取得产权证之前,预售合同虽经登记,房款亦通过按揭足额支付,但购房人(按揭人)对所购房屋并无现实的不动产物权,而只有要求发展商履行预售合同的请求权。虽然在实践中法院对待经预告登记的合同权利已视为一种准物权的性质,承认其效力超越合同相对方,并且经登记的合同权利享有一定程度的对世权,但因房屋产权证尚未取得,购房人仍不能享有完整的不动产物权。所以,对所购房屋的转让并不是不动产物权的转让,而是购房合同的权利义务的转让,因此引起的转按揭的具体特点是:

(1)构成转按揭的基础的房屋转让合同,其标的表面上是一手购房人(按揭人、转让人)所购房屋,实际上是一手购房人在房屋预售合同中的权利义务。由于一手购房人已通过银行按揭贷款的方式向发展商支付了全部购房款,预售合同中的一手购房人的主要义务已经履行。因房屋尚未交付,或虽已交付但尚未办理产权证,一手购房人依预售合同对发展商享有请求权,因此,所谓预售合同的权利义务的转让实际上是请求权的转让,其房屋转让合同实际上是一手购房人将其对发展商的请求权转让给二手购房人的约定。

(2)贷款合同的权利义务的变动。由于按揭银行已经向一手购房人履行贷款发放义务,在房屋转让时,二手购房人可以自有资金一次性或分多次归还贷款,也可以直接承继一手购房人在贷款合同中的还款义务,或另与其他银行签订按揭贷款合同,以借款支付一手购房人转让款,使一手购房人履行完毕借款合同的还款义务,后两种情形,均可能以转按揭形式处理。

(3)按揭合同的权利义务的变动。如果房屋转让后借款合同的还款义务未履行完毕,须继续提供按揭担保的话,一手购房人(按揭人)将其在按揭合同中的责任转让给二手购房人,二手购房人以转按揭人的身份,用其所购房屋对其在借款合同的还款义务承担按揭担保责任。

(4)有关合同的权利义务转让是否应经合同相对方的同意,应视合同的履行情况和权利义务的性质而定。如果房款已经支付完毕,一手购房人仅仅转让对发展商的请求权给二手购房人的,依《合同法》第七十九条的规定,无须征得发展商同意,但须通知发展商,不通知的,合同对发展商无约束力,但转让合同仍然有效。因所购房屋已设定按揭,故转让合同应经按揭权人同意。房屋转让后,二手购房人需要发展商继续对借款合同提供担保的,则借款合同的权利义务的转让除当然需要征得按揭银行同意外,还须征得发展商的同意。按揭合同的权利义务的转让应征得按揭银行(按揭权人)的同意,转按揭后,按揭银行也可称为转按揭权人,它可以是原按揭银行,也可以是新按揭银行。

(5)因转让预售合同的权利义务而发生转按揭,应办理相应的预售变更登记和按揭变更登记。

2、以转让不动产物权为表现形式的转按揭如果一手购房人已经取得所购房屋的产权证,只因房屋处于按揭状态,产权证由按揭银行保存,此时因转让房屋所发生的转按揭,属于以转让不动产物权为表现形式的转按揭,其特点是:

(1)作为转按揭的基础合同的转让合同,其标的是特定房屋的所有权及其占用范围的土地使用权,而不是一手购房人在预售合同中的权利和义务。由于房屋已经取得产权证,一手购房人和发展商在预售合同中的权利义务基本履行完毕,一手购房人通过按揭方式已经足额支付购房款,发展商亦完成建设和交付特定房屋并办理产权的义务,因此,一手购房人依预售合同而拥有的对发展商的请求已经转化为现实的不动产物权,其向二手购房人转让的正是这种对特定房屋的不动产物权。

(2)如果二手购房人需要以按揭方式融资,他可以与新的按揭银行签定借款合同和按揭合同,也可以选择继续履行一手购房人在原借款合同和原按揭合同的权利义务,一方面通过取代一手购房人的地位按原借款合同的约定继续向原按揭银行支付供楼款,另一方面按揭合同将所购房屋用于按揭担保,以保证债务的履行。在形式上,二手购房人需要与按揭银行签定新的贷款合同和按揭合同,但实质内容没有变化。即使是新签贷款合同,按揭银行也无需向二手购房人发放新的购房贷款,因购房贷款已经发放给一手购房人并直接支付给了发展商,二手购房人只需代一手购房人履行还款义务和按揭义务即可。

(3)转让房屋的所有权及其占用范围的土地使用权无须征得发展商同意,但发展商对按揭贷款提供了担保或有回购承担的除外。因房屋已经设定按揭,其转让应征得按揭银行的同意,但未经按揭银行同意的,转让合同的效力不受影响,按揭银行对该房屋的按揭权有追及效力,无论该房屋转让给谁,只要按揭权未消灭,按揭银行都对该房屋的处分所得有优先受偿权。不过,由于房屋产权证由按揭银行保存,没有按揭银行的配合,转让合同实际上难以履行。

(4)因转让而发生的房屋产权变更和按揭人的变更,应依法办理相应的变更登记。

3、变更按揭银行的转按揭变更按揭银行的转按揭,是指二手购房人的融资不是通过承继一手购房人的还款义务而取得,而是通过与新的银行建立按揭贷款关系而取得,其特点是:

(1)按揭权人的变更。转按揭意味着按揭人从一手购房人变更为二手购房人,并不一定意味着按揭权人的变更。但如果在同一房屋上建立新的按揭关系,就必需解除旧的按揭关系,而解除旧的按揭关系的前提就是对一手购房人的债务进行清偿,使原按揭权人的债权得以实现,从而使原按揭权归于消灭,在此基础上新的按揭权人进入。

(2)新旧按揭权人之间的合作的必要性。要设定新按揭,必须解除旧按揭;要解除旧按揭,就必须先还款;要还款,必须先取得新的借款;要取得新的借款,必须设定新的按揭;要设定新的按揭,又必须解除旧的按揭,这是一个怪圈,必须通过按揭银行之间的合作来打破。不同的按揭银行可以有固定的合同关系,也可以是新的按揭银行的单方承诺。在请求原按揭银行解除原按揭关系的同时,新的按揭银行承诺新的按揭关系建立后,所发放的贷款将在新的按揭银行的监督下直接作为购房款用于偿还一方购房人所欠按揭债务,以此承诺来换取原按揭银行的配合。或相反,由原按揭银行给予书面承诺,在请求新按揭银行先发放贷款以实现其债权的同时,保证协助新按揭银行设定新的按揭,以免使担保落空。

(3)原按揭登记注销和进行新的按揭登记。建立了新的按揭关系、归还了一手购房人的按揭款和解除原按揭以后,应当办理原按揭的注销和进行新的按揭登记。

4、不变更按揭银行的转按揭不变更按揭银行的转按揭是指二手购房人的融资是通过承继一手购房人的还款义务而取得,并以其所购房屋继续按揭,以担保其还款义务的履行的行为,其特点是:

(1)只变更按揭人,不变更按揭权人。由于二手购房人直接取得一手购房人在借款合同和按揭合同中的地位,履行一手购房人尚未履行的义务,故借款合同和按揭合同只是一方当事人发生变更,贷款人和按揭权人不变。

(2)按揭银行无须发放新的贷款。鉴于贷款合同仅是一方当事人变更,其他主要条款没有变化,按揭银行已经依该贷款合同发放按揭款,无须再对二手购房人发放新的按揭款,二手购房人只须履行一手购房人尚未履行的还款义务即可。

(3)按揭款与购房款的关系。按揭款与购房款的关系取决于一手购房人和二手购房人之间的约定,一般是商定购房价后,二手购房人在支付房款时减去一手购房人尚未支付的按揭款,余下部分作为房款支付给一手购房人。二手购房人在支付该部分房款后,继续支付尚未支付的按揭款及其利息。

(4)变更登记,按揭人从一手购房人变更为二手购房人,应依法办理按揭的变更登记。

二、因发展商违约导致的购房人违约和对按揭房屋的处分

1、问题的由来依按揭供楼的通常做法,购房人在与发展商签定购房合同的同时与按揭银行签定借款合同和按揭合同,然后由银行直接将购房人所借之款以购房人的名义支付给发展商。借款不付给购房人本人,以免款项使用生其他变数,如被购房人挪作他用等。按揭款支付给发展商后,购房人按借款合同约定的期限归还借款。可见,所谓按揭供款并不是向发展商支付购房款,因为购房款已经全部支付,而是向银行支付还款,所以说,通过按揭方式购房的,购房人没有违反购房合同和迟延支付购房款的可能性。按揭关系确立后,银行代购房人将购房款支付给发展商,购房人在取得对发展商的请求权的同时,承担对银行的还款义务,并以所购房屋进行按揭担保。因此,购房人在整个按揭借款购房的法律关系中如果有违约行为的话,其违约行为也主要体现还款义务的履行方面,即购房人未能按借款合同规定的期限和数额归还借款本息。

购房人(借款人、按揭人)违反还款义务的原因,可以在于自身的支付能力,也可以在于发展商的违约行为,因发展商未能按期按质建设所购房屋,必影响购房人继续供款的信心;又由于所购房屋未能如期建设和交付使用,购房人无法实现入住房屋的预期,不能不花钱另寻房屋以供利用,故发展商的违约行为又影响购房人的支付能力,并进而影响购房人对银行还款义务的履行。但是,在此情况下违反借款合同的并不是发展商,而是购房人,除非另有约定,银行并不能追究发展商的违约责任,因为发展商所违之约不是借款合同,而是购房合同,银行不是购房合同的当事人,故不直接拥有依购房合同产生的任何请求权。《合同法》第一百二十一条规定:当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律的规定或者按照约定解决。因此,一般来说,因发展商违反购房合同导致购房人违反借款合同,按揭银行只能依借款合同追究购房人(借款人、按揭人)的违约责任并处分按揭房屋,由此引起如何均衡各方当事人权益和如何公平保护购房人利益的问题。

2、混合合同中的发展商的责任这里的混合合同,是指购房、借款和按揭三种法律关系共存于同一法律文本。在该法律文本中,购房人、发展商和银行权利义务关系互相交织,发展商是售房人,也是借款的担保人和按揭的协助人,购房人同时也是借款人和按揭人,按揭银行既是贷款人,也是按揭权人和接受担保的一方。由于这些法律关系不是分存各自独立的法律文本,而是出现在同一法律文本中,发展商常常对银行有直接的义务承诺,故有助于银行直接追究发展商的违约责任。

由于发展商是贷款的直接使用人,故发展商一般会在混合合同中向银行承诺购房款完全用于房屋的建设;又由于发展商是按揭房屋的建设人,故发展商也会在混合合同中承诺按期按质完成按揭房屋的建设。如果发展商违约,挪用资金往往是主要原因,未能按质按期完成按揭房屋的建设是主要表现,因此,发展商的违约往往直接违反其在混合合同中对按揭银行的承诺。混合合同为银行直接追究发展商的违约责任提供合同依据。

3、发展商的担保责任依合同的相对性,因发展商违约导致购房人不能按期供款,银行依借款合同追究购房人的违约责任的同时,可依发展商的担保承诺追究发展商的违约责任,从而使购房人承担的责任最终转由发展商承担。在诉讼程序中,当购房人被银行起诉时,购房人可考虑向法院申请追加发展商为第三人,或另行起诉发展商,并请求将两案合并审理,此举虽然有利于由发展商承担最终违约责任,但仍难免增加讼累。考虑到发展商在按揭贷款的法律关系中一般都向银行出具对购房人还款的担保承诺,故以担保责任解决发展商违约责任的最终承担问题应更为有利。

4、按揭银行的代位权作为合同相对性的例外,《合同法》第七十三条设有债权人对债务人的代位权。该条规定,因债务人怠于行使其到期债权,对债权人造成损害的,债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权。代位权的行使范围以债权人的债权为限。此规定后又由最高人民法院的司法解释加以具体化。在按揭贷款购房的法律关系中,发展商未按时按质交楼导致购房人迟延履行对银行的还款义务,发展商的行为违反了购房合同的约定,购房人应当向发展商主张法律责任,并在此基础上承担其对银行的违约责任,购房人未向发展商主张违约责任的,属于怠于行使债权;未能因此承担对银行的违约责任的,属于对银行造成损害,故银行符合行使代位权的条件,即可以向法院请求以自己的名义代位行使购房人对发展商的债权。代位权的行使更有利于法律责任的公平承担,不致于购房人展商受过,从而免使因发展商违约而导致购房人承担责任和按揭房屋受到处分。

三、按揭人承担法律责任的财产范围

在抵押的法律关系中,抵押人仅以其用于抵押的财产在登记机关核定登记的范围内承担担保责任,抵押财产处分所得不足以清偿的,抵押人不对余下债务承担责任。按揭是抵押的一种特殊形式,按揭人承担法律责任的财产范围以其所提供按揭房屋为限,自不待言。按揭银行在处分按揭房屋后仍余有债权无法实现的,能否处分按揭人的其他财产,实践中做法不一,理论上也无定论。因为按揭人同时也是借款人和购房人,按一般法理,其依借款合同所生债务本质上是一种个人债务,个人债务应以个人财产偿还,而个人财产当然包括按揭人(借款人)拥有的、按揭房屋以外的其他财产。按揭银行在处分完按揭房屋以后,不足清偿部分仍然向借款人追讨并无不妥。故将按揭人(借款人)承担法律责任的财产范围限于按揭房屋表面上与一般法理相悖。但考虑到按揭借款购房的特殊性及各当事方的利益均衡,本文仍坚持主张将按揭人(购房人、借款人)承担违约责任的物质基础严格限定在按揭房屋的价值内,按揭房屋处分所得不足以清偿债务的,银行不得再向按揭人(购房人、借款人)主张债权。具体理由如下:

1、按揭贷款风险的确定性。银行提供按揭贷款时,已有机会对项目风险作出准确评估,并通过确立按揭比例的方式,将其风险降到最低。比如银行确立提供七成按揭的房屋,购房人需向发展商先交付30%的首期款,余下的70%才能以按揭方式从银行贷款,在此情况下,即使市场波动导致房价缩水30%,银行的债权仍有100%的保障。由于银行有机会控制风险,如果发生按揭房屋不足以清偿债务的情况,应属于银行本身控制风险有失误,若将其失误转嫁给借款人,要求借款人以其他财产清偿余下债务,势必对借款人不公平。

2、按揭人(购房人、借款人)已承担足够多的风险。按揭人在支付首期款的同时,就已经承担了其选择购房所应承担的风险,也承担了按揭银行不愿承担的风险部分,按揭房屋处分后仍不足以清偿债务,本身就意味着按揭人在该房屋的投入已经损失殆尽。按揭人不宜再承担更多的风险。