房地产市场论文十篇
时间：2023-03-14 05:01:50
导语：如何才能写好一篇房地产市场论文，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
房地产市场论文篇1
马克思指出：“凡是有地租存在的地方，都有级差地租，而且这种级差地租都遵循着农业级差地租相同的规律。”这里所讲的规律是指级差地租产生的条件、原因和形式。城市级差地租产生的条件也是土地等级的不同。这种等级表现在位置距离城市中心的远近，交通是否方便，配套设施是否齐全等[25]。城市级差地租产生的原因也是土地经营权的垄断。比如，在住房开发建设中，一些较好的地段被某个房地产公司开发经营后，其他的房地产商就不可能介入，只好着手开发稍远稍差一些的地段。城市级差地租的形式也可分为级差地租I和级差地租II。级差地租I是指城市内部地段的土地里，由于市场的位置不同而产生的超额利润转化成的地租。级差地租II是指城市发展过程中由于国家或企业在同一地块上追加投资所产生的超额利润转化成的地租[26]。例如，咸阳以东与西安交接处，在2000年以前还比较冷清，后来国家从总体规划、基础设施、招商引资等多方面追加投资和改善环境，经过四五年的建设，咸阳东南大学城地区高楼林立，马路宽敞，商业逐渐繁荣，即人们通俗所说的这个地段的土地升值，实际上是指这个地区土地的级差地租II大大增加了。位置对城市级差地租具有决定性的影响。因为使用位置便利的建筑地段，比如靠近销售市场，或者交通运输十分方便，或者是处于经济文化中心，市场容量大，特别是获得信息等特种资源的费用较低而且容易，因此这些企业能降低成本，加快资金周转率，提高利润率，获得较高的超额利润，这种超额利润转化为级差地租。另外，这个中心是特指城市功能中心，而并非一定是地理位置中心。
2.2供求理论
房地产供求变化是房地产运行的主要形式，而房地产市场供求之间的对立关系及相互制约关系，又是可以通过房地产供给和需求之间的数量关系，结构关系及时空关系表现出来[27]。
（1）房地产供求之间的数量关系，即房地产数量供求之间的变化，它是供求对立运动的最基本的表现形式。
（2）房地产供求的结构关系，主要是各类质量、品种不同的房地产商品供求数量的构成及其比例关系。
（3）房地产供求的时空关系，一是指时间限制，由于房地产商品的生产需要一定的时间，因而在一定的时间内只能供给一定数量的房地产商品；由于房地产可供消费的时间较长，因而房地产的需求只能是一定时间内的需求。二是指空间限制，由于房地产供求受自然地理、交通运输条件的制约，因而房地产市场的供求具有一定的空间限制。8供求理论是房地产市场研究的最基本的理论。供求关系的变化导致价格的涨落，反过来又刺激和抑制供给与需求。供求关系的变动与价格、竞争等有着密切的关系，他们之间相互联系、相互制约、相互影响、相互作用，发挥各自的功能又共同发挥功能，以实现房地产市场对资源配置的基础性作用[28]。市场的供求状况，影响产品的均衡价格，图2-1表示这一理论的基本含义。其X轴代表产品的数量，其Y轴代表产品的价格，DD表示需求曲线，SS表示供给曲线，两条曲线的交汇点所对应的价格P即为均衡价格。土地的供求是决定房地产市场供求的最主要因素。由于土地空间位置的固定性以及资源的稀缺性，在一定的条件下，土地的供给是基本恒定的，表现为图2-2就是供给曲线SS为一垂直X轴的直线，而需求曲线则是一条曲线，并且可以上下移动。因此我们说土地需求在一定的条件下决定土地价格如图2-2所示。在一个城市和地区内，由于人口和经济的发展，需求曲线DD可以向上平移到D1D1，其结果造成土地价格的总体上升。但是由于各种土地的用途可以改变，可以相互转换，如工业用地可以转为商业用地等，因此，就某种用途的土地来说，供给也是可以变化的。另外，由于政府管制和垄断，土地的供给总量也是有弹性的。如果土地供给量增加即为XY图2-1供求与均衡价格DDSSOPMYSSD1D1DDOX图2-2土地供求9S2S2，则价格降低；如果土地供应量减少即为S1S1，则价格升高。如图2-3所示。
2.3价格理论
在西方经济学中，地价理论的基础是：效用价值论、生产费用论和供求理论。认为地租是土地生产要素对产品及其价值所作的贡献的报酬或认为地租是一种“经济赢余”，是产品价格同工资、利息等生产费用之间的余额。而由于地租与地价一样，其存在的基础是土地的效用，即具有能满足人类的需要、进行各种生产和消费活动的能力，因此从需求角度讲，地租越来越被认为是地价的基础。而地价最终还是决定于土地市场的供求状况。又如“影子价格”理论认为，地价是土地资源得到合理配置的“预测价格”。它是从土地有限性出发，在一定的资源约束条件下，求出每增加一个单位土地资源可得到的最大经济效益。这种方法主要是分析土地的机会成本，选择最大效益的机会成本来确定土地价格。它一方面反映土地的劳动消耗，另一方面反映土地的稀缺程度（供求关系）。在马克思的地价理论中，土地价格的实质是地租的资本化。具体地说，土地虽然不是劳动产品，没有价值，但却有使用价值，土地能为人类永续提品和服务。在土地所有权垄断的条件下，地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。正是因为有地租，才会产生土地价格。这里所说的土地价格的实质就是按一定利率还原的地租，用公式表示为：地价=地租/利率。这里的地租是广义的地租，即包括真正的地租（为使用土地本身而支付的货币额）、土地资本折旧和利息等部分在内的租金。因此，马克思的地价理论是以科学的劳动价值论、剩余价值论和生产价格论为基础，同时又是剩余价值理论的有机组成部分[29]。房地产商品的价值是价格形式的基础，价格围绕价值上下波动。若价格高于价值，投资者就会向房地产业增加投资或有新的投资者加入，导致房地产供给增加，形成供给大于需求的局面。此时，价格又会下跌，投资者也相应减少，直至供求关系达到新的平衡。对消费者来说，由于价格过高，抑制了房地产消费，因而呈现供大于求，从而导致价格下跌，直至供求关系达到平衡[30]。相反，若价格低于价值，投资者就会对房地产业YOXDDSSS1S1S2S2图2-3土地供给弹性价格10减少投资或投资者减少，导致房地产供给减少，形成供给小于需求的局面。这时价格又会上升，投资相应上升，投资者数量相应增加，直至供求关系达到平衡。同时，消费者会增加房地产消费，使房地产需求增大，形成供给小于需求，从而导致价格上升，直至供求关系达到平衡，价格与价值相符。房地产价格是指在房屋建筑，建设用地开发以及经营过程中，凝结在房地产商品中活劳动与物化劳动价值量的货币表现形式。房地产价格的高低，对广大居民的购买力有直接的影响，进而也就影响着房地产市场的供求情况。
2.4竞争理论
在市场经济条件下，从事房地产开发经营的目的是为了获得更大限度的利润，为了达到这一目的，在房地产交易主体之间势必产生卖者与卖者，买者与买者之间的激烈竞争，从而对房地产开发经营形成强大的外在压力。竞争机制是房地产供求关系，价格高低，利润高低之间相互制约相互协调的内在联系，其功能在于对房地产开发企业产生一种强大的压力，使供求机制和价格机制的功能得以充分发挥。竞争的结果是优胜劣汰，实现资源的最优配置和生产要素的优化组合[31,32]。房地产市场的竞争方式主要有价格竞争和非价格竞争。价格竞争的基本方式，主要通过价格竞争，迫使生产者不断扩大生产规模和经营规模，降低物质消耗和生产费用，力争在市场中实现自身的价值。非价格竞争主要包括技术，质量，宣传，服务等形式竞争，取得消费者的信任，以扩大市场占有率，排斥其他竞争者。
2.5房地产市场供求预测
房地产投资者在作出投资决策之前，必然要对房地产市场进行一个全面的调查、分析和预测。房地产市场预测是指通过对房地产市场的调查，运用科学的方法和手段，根据调查提供的数据和资料，对房地产市场的未来及变化趋势进行预测和判断，以满足确定未来房地产市场经营目标和行动计划的需要。
2.5.1房地产市场预测的必要性
（1）房地产市场预测有利于平衡和满足社会对房地产的需要社会生产的目的是为了不断满足人们日益增长的物质和文化生活的需要，而人们生活的需要又由收入水平的提高、人口的增长、消费习惯的改变而改变。为此，要使人们对房地产的需要得到充分满足，就必须进行科学的推算和估计。
（2）房地产市场预测有利于制定科学的开发经营计划通过房地产市场预测，可以了解房地产市场发展变化的趋势，以及对房地产企业开发经营活动所带来的影响，从而指导企业自觉按照市场规律办事，为制定科学的计划和开发经营决策提供依据。
（3）房地产市场有利于改善经营管理，提高经济效益11在商品经济条件下，房地产企业的生存和发展与房地产市场息息相关，而房地产市场又是瞬息万变的，只有通过房地产市场预测，掌握大量的房地产市场信息和数据资料，才能不断的改善经营管理，提高经济效益。
2.5.2房地产市场预测的种类
房地产市场预测的种类很多，可以从不同的角度上进行划分：按经济活动的范围分，可分为宏观预测和微观预测；按预测所采用的方法分，可分为定量预测和定性预测；按预测的性质分，可分为探索性预测和规范性预测；按预测时间长短分，可分为短期预测、中期预测和长期预测等。房地产市场预测的内容主要有房地产市场需求预测与房地产销售预测等。本文主要是对房地产市场需求进行预测。
房地产市场论文篇2
根据市场企业的数量、企业产品的性质、企业对产品价格的影响力以及企业进出市场的难易程度，新古典经济学将市场分为完全竞争、垄断竞争、寡头垄断和完全垄断四种市场结构，并已证明，后三种结构的市场产品数量都依次低于且价格都依次高于完全竞争市场。也就是说，只要市场不完全，就必然产生效率的损失和社会整体福利的下降。
就房地产市场而言，由于房地产行业具有资金密集、开发规模大的特点，同时，我国政府对房地产企业的管理实行严格的行业准入制度，这样房地产市场存在着一定的进入壁垒；而房地产建设投资周期长的特点又决定了企业在退出房地产业时也存在一定的障碍。房地产企业的数目与具有完全竞争行业的企业数目相比，相对而言要少得多。同时，虽然房地产业的一个显著特点是产品的异质性(如存在级差地租、住宅、别墅、经济适用房等产品质量上的差异)，但我们应该看到，在同一类型的产品上，各企业提供的产品差别实际上并不是很大的。故此，我们可以判定房地产市场至少不是完全竞争市场。
根据沈悦、刘洪玉(2004)的研究，1998年以来(尤其是2001年—2003年间)，我国各城市住宅价格的高速增长已经不能很好地用经济基本面和住宅价格的历史信息来解释，用完全竞争的房地产市场模型已经无法很好解释我国房地产市场的现状。在这样的不完全市场结构下，作为市场供给方的房地产企业所提供的房产数量必然无法满足广大居民的实际需求，而房地产价格也必然高于完全竞争市场状态下消费者所能够承受的水平，商品的市场价格必然高于其在完全竞争市场条件下由各厂商的边际成本所决定的价格。况伟大(2003，2004)根据Hotelling(1929)空间竞争模型，构建了一个一般性的空间竞争模型，得出了的空间垄断是北京市房价刚性的根本原因。可见，无论是实证检验，还是理论模型，均已证明我国房地产市场是一个不完全竞争的市场。
那么，如何来衡量市场的垄断程度呢？在产业组织理论中，判断市场垄断程度和市场势力通常要用到行业集中程度指标，即考察几家最大的厂商的产量或销售额在全行业市场中的影响力量，具体的方法有赫芬达尔—赫希曼指数(HHI)、集中度比率、厂商规模不等性的度量(如基于洛伦茨曲线的方法或等集中度曲线方法)等等。但是，这些方法在测算市场垄断程度时，均要求掌握市场相关行业企业的具体情况，这需要进行大量的专项统计，而我国目前的统计数据还无法满足这方面的要求。同时，从完全垄断的市场结构出发，勒纳指数(LeanerIndex)则是衡量市场势力的一个很好的指标。目前，国内也有学者利用这个指标来研究我国房地产市场的垄断程度问题，如中国社会科学院财贸经济研究所最近的一项研究表明，近年来我国房地产市场的勒纳指数均在0.4以上，这表明我国房地产商品价格已经严重偏离了边际成本(汪浩、王小龙，2004)。况伟大(2004)分别测算了1996年—2002年各年北京、深圳、上海和天津四城市的勒纳指数，表明北京市的勒纳指数均在0.6以上，是四个城市中垄断程度最高的，上海市的勒纳指数则在0.4左右，是四个城市中垄断程度最低的，而深圳和天津房地产市场的垄断程度则居于京沪两城市之间。
根据勒纳指数的公式，其中为市场的需求价格弹性，为市场价格，而则表示商品的边际成本。但是，社科院财贸所和况伟大的研究都是利用公式的后一个形式，将房地产业的平均成本(AC)近似替代边际成本(MC)进行计算而得到的结果。如果产品市场是完全竞争的，那么也就意味着在均衡条件下企业的边际成本与平均成本相等，进行这样的计算是没有问题的。但是我们都知道，如果产品市场是不完全竞争的，那么在垄断厂商利润最大化的均衡条件下，企业的边际成本必然不等于平均成本，这样用行业的平均成本替代边际成本计算出的勒纳指数就会存在一定的误差。从上述勒纳指数公式可以看到，我们还可以通过测算商品的需求价格弹性来间接地得到勒纳指数，因此本项研究将采用这个方法来测算勒纳指数，并以此研究房地产市场的垄断程度问题。
本文的安排如下。第二部分将介绍勒纳指数公式及其含义；第三部分将对测算勒纳指数所需要的样本数据、变量及模型设定进行说明；第四部分，我们将分别针对1999年—2003年我国和各省(市、区)面板数据、各年截面数据和1987年—2003年我国房地产市场数据等样本，分别对勒纳指数进行测算，并对各省(市、区)房地产市场的垄断程度进行比较；最后一部分是本文的总结及政策含义。
二、勒纳指数及其含义
如前所述，勒纳指数(LeanerIndex)是衡量市场垄断势力重要的指标，具体形式可由如下公式表示：，其中为市场的需求价格弹性，为市场价格，而则表示商品的边际成本。勒纳指数的推导过程如下。
假定市场结构是完全垄断的，这样从垄断厂商的利润极大化目标出发，就可以得到其利润函数为由一阶必要条件，得到为边际收益，即MR。
又因为，所以，
是需求的价格弹性，。
又由于MR=MC，而MC≥0，可知。否则，若，则，与常理不符。而如果MC>0，则需求价格弹性大于1。可见垄断厂商从来不会选择在需求的价格弹性小于1的区域内从事生产，而往往是在需求富于弹性的区域内出现的。
从这个公式我们可以知道，勒纳指数刻画的是垄断利润的边际量，故又称为价格标高程度(markup)，是指垄断价格超出边际成本的部分对于垄断价格之比率。根据微观经济学理论，垄断厂商是按照边际收益等于边际成本(MR=MC)来决定产量q*，而当供给量为q*时，消费者愿意支付的最高价格(保留价格)为pm，从可知，垄断者的供给与价格之间不会存在着对应的关系，因为价格越高，垄断者获得的利润也会越大，这样垄断者的供应有可能减少。
勒纳指数还表明，市场竞争和垄断程度取决于商品的需求弹性：弹性越大，市场产品之间越具有竞争性，价格标高的程度越低，垄断的边际利润便越小，即垄断程度就越小；反之，弹性越小，垄断价格标高程度就越高，垄断程度就越高。这是因为，在完全竞争市场条件下，厂商产品价格应该等于其边际成本，也就是说，勒纳指数越趋近于零，市场竞争越完全，而从公式可以看出，这样商品的需求价格弹性的绝对值越趋近于正无穷，即是富有完全弹性的商品；反之，垄断程度越高，商品价格与其边际成本的差额越大(垄断者的垄断利润因而越大)，而从公式可以看出，这样商品的需求价格弹性的绝对值将很小。当然，有关勒纳指数的讨论有一个必要条件，即它要求商品的弹性都大于1.
根据勒纳指数公式，我们只要测算出商品的需求价格弹性，也就相当于得到了勒纳指数。故此，我们有必要专门对房地产市场的需求价格弹性进行测算，并由此得到勒纳指数，并以此判断房地产市场的垄断程度。
三、数据、变量及模型设定
1、数据及其来源
本文有关商品房屋销售和房价等方面数据全部来自中国国家统计局编制的各期《中国统计年鉴》中“固定资产投资”项下的专项数据。由于我国专门针对房产市场的统计时间不长，相关的统计指标只是近年来才逐步健全起来，这给我们的实证分析带来了一定的困难。国家统计局详细公开披露房地产投资等指标也只是从1999年开始，统计指标和样本数据数量和质量相对来讲并不令人满意，样本数量和数据来源的约束极大地限制了我们的检验工作。为了尽可能避免样本数量的制约，我们首先以全国和各省、市、自治区共32个基本观察样本，建立1999年至2003年共5年的面板(panel)数据进行研究，这样，我们一共获得了160个样本观测值。
另外，我们还搜集到了1987年至2003年我国房地产的相关数据。由于我国真正全面推进房地产商品市场化改革是从1998年开始的，这样促使我们有兴趣考察市场化改革前与改革后房地产市场垄断程度的变化，也即进行分段研究。利用各省(市、区)的数据，还可以对各省(市、区)的房地产市场垄断程度进行比较。
2、变量
为了测算勒纳指数，我们需要对房地产需求价格弹性进行测算，这样我们实际上需要两个变量：房地产需求变量与房地产价格变量。在统计年鉴中，有两个指标可以反映房地产市场的需求状况：“商品房屋销售面积”和“商品房屋销售额”。根据经济学的定义，需求是指消费者有支付能力的且已经实现的需求，故此以“商品房屋销售额”作为代表房地产市场实际需求的变量更为合适。我们以“平均商品房屋销售价格”指标来反映房价。在计量报告中，用D作为房地产需求变量的标识，以P作为房地产价格变量的标识。
3、基本模型设定
我们采取对数模型的形式
(1)由于对上式两边取微分，可得：
这样我们就得到了弹性的表达式，也即我们想要得到的价格弹性指标。在具体进行回归计算时，我们将对变量取自然对数，并采用过原点回归的方法。
在对面板数据进行回归时，由于我们的面板数据样本的时间序列仅有5年，时间相对较短，为了保证估计自由度，我们不采用运用面板模型的变截距和变系数模型。也就是说，对于一般的面板数据模型：
(2)其中：,为变量向量，，为参数向量，K为变量个数，i为截面数，T是时期数，随机扰动项相互独立，且均值为零，同方差。
假定时间序列参数齐性，即参数满足时间一致性，也就是参数值不随时间的不同而变化，则模型(2)可改写为：
(3)其中与的取值只受到截面单元的影响。这样，在参数不随时间变化的情况下，我们对截距和斜率参数进行如下假设：
回归参数系数和截距都相同，即有：
这样，得到我们所要采用的模型基本设定形式为：
(4)由于我国各省(市、区)的截面样本差异较大，在具体回归时，我们直接运用广义最小二乘法来校正异方差问题。
四、勒纳指数测算结果
我们分别对1999年—2003年我国及各省(市、区)的面板数据、1987年—2003年我国数据、以及1999年—2003年我国各省(市、区)的需求价格弹性进行测算，并计算出相应的勒纳指数。
1、面板数据结果
我们采取广义最小二乘法，运用Eviews4.0软件对面板数据进行过原点回归。具体结果如下：
计量结果非常理想，模型在1%条件下显著，拟合优度高达0.99。可以看到，房地产市场的需求价格弹性值为1.85，符合勒纳指数的要求(需求弹性大于1)。根据勒纳指数公式，可得房地产市场的勒纳指数为0.54，显然这个结果要我们前面提到的社科院财贸所的结果更大，这可能是由于计算样本不同和计算方法的差异造成的。但无论何种结果都可见，我国房地产市场的垄断程度是相当高的。
2、各年截面数据结果
上述面板数据得到的结果，实际上是时间序列数据与截面数据混合而得到的。随着我国市场经济的深入，尤其是加入WTO以来市场化进程的加快，我国房地产市场的竞争也应该逐渐加剧，市场垄断的程度也随之逐年降低。这样我们得到了如下假说：
假说1：房地产市场的垄断程度是逐年降低的，或者说房地产市场的需求价格弹性是逐年上升的，而相应的勒纳指数则逐年降低。
为此，我们利用上述面板数据的样本，针对每一年的截面数据(即32个观测值)进行测算，
各截面数据的计量结果都很理想，均在1%以下显著，且拟合优度均在0.99以上。通过最近5年截面样本的房地产需求价格弹性及勒纳指数可以看出，5年来我国房地产市场的垄断程度是逐年降低的，这说明随着市场化进程的加快，房地产市场的竞争程度也逐年加深，这印证了我们的假说1。当然，我们也注意到，市场竞争程度的加深和垄断力量的消退过程还是相当缓慢的。
3、1998年房改前后我国房地产市场勒纳指数测算
我们获得了1987年—2003年我国商品房屋平均销售价格和销售额的样本，具体指标情况如下表。
表1987年——2003年我国商品房屋销售价格及销售额
年份19871988198919901991199219931994
房地产销售价格(元)408503573703802105012801409
商品房销售额(万元)110096714721641637542201826323785974265938863714110184950
年份199519961997199819992000200120022003
房地产销售价格(元)171018061997206320532112217022502359
商品房销售额(万元)125772691427129217994763251330272987873439354423486275176032341376708995
数据来源：国家统计局，《中国统计年鉴》各期，中经网。
样本时期跨度较大，而这期间正是我国由计划经济向市场经济的过渡、居民住房也由计划分配向货币化市场调的过渡时期。1998年我国对房地产市场进行了全面的市场化改革，在相应的金融、收入等领域进行了相应的改革。与此同时，我国逐步放开了房地产开发的管制，各类投资主体开始进入房地产市场，在进一步推动了房地产市场的进一步规范、快速地发展的同时，也促进了房地产市场的竞争。因此，我们将样本分为两个阶段进行实证分析，分别划分为：1987年—1997年，我国计划经济向市场经济体制初步建立时期、1998年—2003年，市场经济体制深入发展，房地产市场改革深入时期。从这两个时期的划分可以看出，它们是一个市场化逐渐深入的过程，那么也就是市场竞争逐渐加大的过程。由此，我们可以得到与假说1类似的假说：
假说2：1998年我国实行房地产市场全面市场化改革后，我国房地产市场的垄断程度有所下降。
同样，运用Eviews4.0软件，得到如下计量结果：
样本期间：1987—2003样本期间：1987—1997样本期间：1998—2003
LND=2.25004*LNPLND=2.22316*LNPLND=2.289875*LNP
(0.01215)标准差(0.01132)标准差(0.01619)标准差
(185.096)T统计量(196.367)T统计量(141.4187)T统计量
(0.0000)P值(0.0000)P值(0.000000)P值
R2=0.9341R2=0.9372R2=0.48048
检验的结果还是比较令人满意的。从结果中可以看到，样本整体的回归结果显示我国房地产市场需求价格弹性为2.25，相应的勒纳指数为0.444，这与前面社科院财贸所的结果已经非常接近。分各个历史时期考虑，在1987年到1997年的计划经济体制向市场经济体制过渡、我国尚未全面开展房地产市场化改革的期间，我国房地产市场的需求价格弹性仅为2.223，相应的勒纳指数高达0.44981，说明当时的房地产市场的价格与边际成本差额与价格之比非常大，市场垄断程度非常强。另外，我们还在这个期间内分别计算了1987—1991年和1992年—1997年的市场需求价格弹性，虽然1992年我国明确提出了建设市场经济，但是1992年到1997年间的房地产市场需求价格弹性为2.25，甚至要比1987年至1991年的2.26还要小，1992年之后的市场勒纳指数(0.444)比1992年之前的还要略大(0.442)，也就是说在此期间的市场竞争条件并没有随着社会主义市场经济体制的确立而得到改善。当然，我们看到两段期间的市场竞争指数变化非常小，而之所以出现一定程度的倒退，很有可能是与1993年我国实行了紧缩的宏观经济政策，对房地产市场进行大规模治理整顿有着密切关系。直至1998年我国全面对房地产市场进行市场化改革，房地产市场的竞争程度也相应提高，随之市场的需求价格弹性也因而增加至2.29，勒纳指数下降到0.4367，而这进一步印证了假说2。但也应该看到，与验证假说1的情况一样，虽然房地产市场价格与厂商的边际成本差额与价格之比已经出现下降，垄断和市场不完全程度也相应好转，但是我们看到这种变化的幅度还是相当小的。总体而言，我国房地产市场的垄断程度还是非常严重，市场竞争环境的改善并不明显。
4、我国各地区房地产市场垄断程度比较
我们还利用1999年—2003年各省(市、自治区)的时间序列数据，分别对其勒纳指数进行了测算并进行了排序。当然，此处的计算时间序列样本仅为5个，样本数量过小，这可能使计量的精度和可信性存在一定的问题。不过，回归结果还是比较令人满意的，各省的指标回归结果都在1%条件下显著，大多数省份回归的拟合优度表现出了良好的性质，如上海市、江苏、浙江等省的R2分别高达0.97、0.91和0.90。具体结果如下表和图。
表1999年—2003年我国各省(市、区)房地产市场垄断程度
省份需求价格弹性勒纳指数省份需求价格弹性勒纳指数
江苏2.01270.4968陕西1.84710.5414
四川1.99620.5009北京1.82700.5473
山东1.98660.5034内蒙古1.82370.5483
浙江1.97750.5057吉林1.80020.5555
广东1.95870.5105贵州1.79710.5564
辽宁1.91520.5221天津1.79300.5577
安徽1.91220.5230新疆1.78690.5596
重庆1.91020.5235云南1.78510.5602
湖北1.90570.5247山西1.75450.5699
上海1.90250.5256广西1.75360.5702
福建1.89010.5291甘肃1.69620.5896
河南1.88050.5318宁夏1.65230.6052
江西1.87620.5330海南1.54070.6490
河北1.87310.5339青海1.53540.6513
湖南1.86840.53521.18110.8467
黑龙江1.84940.5407
图1999-2003年我国各省(市、区)房地产市场勒纳指数及其排序
从表和图可见，大多数经济发达的沿海省份的市场竞争环境也比较好，如江苏、山东、浙江、广东、辽宁等等，而中西部经济欠发达地区的市场竞争环境则较差，如、青海、宁夏、甘肃等等，这说明市场竞争环境的好坏是与该地区的经济发展程度密切相关的，市场竞争越充分，垄断对社会福利造成的损失越小，经济就越有可能得到健康快速的发展。
五、总结及政策含义
市场不完全是房地产市场的一个重要的性质，垄断力量的存在必然会造成社会福利的净损失，而且市场垄断力量越大，社会福利受损越严重。本文针对我国房地产市场的垄断程度进行了一项实证研究。根据以上分析，我们至少可以得到如下几点结论：:
1、我国房地产市场的竞争非常不充分，市场垄断度非常严重。无论是面板数据、各年截面数据、我国房地产市场的历史数据、以及我国各省(市、区)的勒纳指数测算都表明，房地产市场垄断程度相当高。实证结果强有力地证明了我国房地产市场并非完全竞争市场，市场垄断是造成了房地产价格扭曲的重要因素之一的观点。可以有十分的把握说，市场垄断是造成我国房地产市场失灵的重要原因之一。
2、随着市场化进程的深入和经济的发展，房地产市场的竞争程度逐渐加剧，市场垄断力量逐渐消退，但必须看到这一进程是相当缓慢的。通过截面样本和我国房地产市场历史数据的实证分析所验证的假说1和假说2均表明，随着我国市场经济体制的逐步完善和经济的发展，我国房地产市场竞争的因素在逐年增多，但这只是一个渐进的过程。由于房地产行业自身的特性，房地产市场向完全竞争的市场结构的转变还需要相当长的时间。
3、垄断力量的存在一定程度上可以解释近年来我国房地产价格刚性问题。众所周知，在不完全的市场结构下，消费者处于绝对的被动地位。作为市场供给方的房地产企业所提供的房产数量必然无法满足广大居民的实际需求，而房地产价格也必然高于完全竞争市场状态下消费者所能够承受的水平。也就是说，不完全市场条件下房地产商品的市场价格必然高于其在完全竞争市场条件下由各厂商的边际成本所决定的价格，这也就在一定程度上解释了为什么近年来我国房地产市场价格持续上涨，但需求不降反升，这一有违于一般价格规律表现形式的奇怪现象。
4、为了确保房地产市场的长期健康发展和居民福利的提高，政府应将促进房地产市场竞争作基本的方针政策。从我国政府已有的房地产行业政策来看，反垄断和促进竞争的政策还非常滞后。为了抑制过高的房价，政府很大一部分是采取的人为降低房地产开发成本的政策，如对从事经济适用房开发的企业实行土地等优惠政策，但“经济适用房”开发已经成为中国房地产开发商从政府手中获取廉价土地的基本手段之一，而垄断程度却与房价呈现出极为显著的正相关关系(平新乔、陈敏彦，2004)。因此，当前政府应将主要精力集中于促进市场竞争和反垄断的措施上来。只有促进竞争，开发商才有可能努力降低成本，将房价真正地降下来。反之，如果通过行政手段强制性地推行某些政策主张，甚至采取所谓的提高进入门槛等歧视性政策，不仅无助于降低市场风险，反而会加大市场的扭曲，引发更大的风险。
参考文献
1.Hay,DandD.Morris(1991):IndustrialEconomicsandOrganization,OxfordUniversityPress.
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8.平新乔、陈敏彦(2004):《融资、地价与楼盘价格趋势》，《世界经济》第7期。
房地产市场论文篇3
我国房地产企业市场定位策略研究
实践证明，我国房地产企业（除港澳台外）取得楼盘畅销的共同点，是以准确地市场定位最终取得市场，获得买主的认同。在决定开发一个项目之前，首先要进行市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件，也是进一步拓展房地产企业市场的重要途径。
1、我国房地产企业市场定位存在的问题
房地产市场定位存在着许多误区，主要表现在：
（1）产品定位不准确。房地产开发商热中于做广告，但是宣传手段及内容相似，使产品无法在消费者心目中形成独特的形象，消费者很难分辨它们之间的差别。
（2）客户管理不到位。由于大多数房地产开发企业未能建立统一的客户资源管理平台，给管理客户带来很大难度。很多企业未能对客户进行分类管理，也未建立起与客户沟通的有效渠道，没有建立规范的客户回访制度和客户关怀行动，不能及时掌握客户需求变化和客户满意程度，难以进行市场准确定位。
（3）销售过程缺乏规范管理。由于缺乏相应的管理手段和系统，大量曾经访问、咨询过、没有最终成交的客户的信息没有得到保留，而这些潜在的、未成交的客户资源都是花费巨额广告投放或通过展览活动吸引而来的。由于缺乏处理过程，未成交客户的背景信息、未成交原因以及对产品的需求等都未能得到应有的保留和分析处理。如果由于市场定位不准，企业要对市场重新定位。但是，就目前很多企业没有重视企业的再定位。
（4）随波逐流大盘定位。目前商品房的开发趋向于建筑面积越来越大，小区绿地面积越来越大，装修水准越来越高等。虽然无法回避不同居住群体之间客观上的差异，但是开发规模太大，将给现行物业管理模式带来管理上的困难，还使得居住其中的业主可能难以找到家的感觉。
（5）缺乏战略规划。未能充分考虑市场定位的影响因素，在营销过程中仅仅是随房地产市场竞争的潮流，被动、零散地运用广告、宣传、改善服务态度等促销手段。
2、我国房地产企业市场定位的内容
（1）市场细分。房地产市场细分是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据一定的细分参数，将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群，其中，每个消费群即为一个细分市场。房地产市场细分是房地产企业选择目标市场及目标客户的前提与基础，其根本功能在于为房地产企业实施有效的目标市场营销战略服务。房地产市场可以从以下角度进行细分：一是心理需求细分。分析消费者的心理需求，其实是分析其在购买住宅时的动机，人们的生活方式和个性不同决定了不同的住宅消费群。二是家庭组成细分。在城市中家庭是一个生活单元，家庭数量及结构对住宅的需求有重大影响。三是地理环境细分，包括自然地理环境、经济地理环境和人文环境方面内容。消费者对房地产的需求爱好，实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果，即是房地产所处地区的地形、地貌、气候条件、距离市中心的远近、交通便利、文化教育情况等的综合。
市场细分的作用主要表现在细分市场有利于开拓、发掘新的市场机会，企业可以集中人、财、物等资源，取得更大的经济效益；有利于掌握潜在市场的需求，不断开发新产品，开拓新市场，通过细分市场可以从中选择有效的目标市场。
（2）市场调研。是市场定位的核心，也是顾客和企业联系的纽带。对于房地产企业市场定位来说，信息的收集很重要，主要包括宏观信息即整个市场竞争的情况，竞争对手的楼盘类型，销售定位；潜在目标人群的需求信息和企业内部信息。
（3）房地产品牌形象的培育。品牌是房地产企业楼盘的市场信誉、市场竞争力的集中体现。房地产产品品牌能更好的满足特定消费群体的心理需求，对那些有强烈偏好的顾客来说更有吸引力。
（4）打造真正的卖点。如何打造房地产项目的真正的卖点是项目定位的关键内容，卖点可从多个方面进行，如文化定位突出商品房所蕴涵的文化氛围，智能化定位突出小区的设施和物业管理的智能手段；概念定位突出感性消费时代的概念营销等。房地产市场在竞争日趋激烈的今天，越来越多的企业注重在产品本身和附加值上加以再定位，重申产品与众不同的特色。
3、房地产企业市场定位的策略
房地产企业市场定位包括产品定位、品牌定位、企业战略定位，房地产企业市场定位的分析如图1.
3.1房地产企业产品定位策略
房地产企业首先了解竞争对象的产品具有哪些特性，研究消费者对该产品重视程度，然后决定本企业的产品定位。
（1）提高产品的性价比，注重人文环境。消费者在购买时，考虑最多是的是商品房的质量和性价比。房地产开发商必须严把质量关，确保项目在各个方面的质量。居住小区的选址与建设必须要考虑人文因素，包括交通、教育和环境等内容。
（2）保证空间的合理布局。住宅最关键的要素是它的空间，因为其他设施都可以更新换代，惟独住宅的空间在其寿命内是不变的。保证空间的合理布局是住宅建设的发展方向。
（3）准确挖掘高价值的客户。如何判断客户的价值？从什么样的角度看待客户的价值？能否将客户价值量化？这是房地产企业特别关注的问题。房地产产品定位应考虑客户关系管理。客户关系管理中重要的理论是“二八原则”，也就是客户价值金字塔。在客户价值金字塔的顶端，20%的客户能够为企业贡献80%的利润；在客户价值金字塔的底端，80%客户能为企业带来20%的利润。因此，那20%的客户为企业高价值的客户群体。从客户生命周期的角度来看待客户，不断挖掘客户价值是树立品牌、打造百年老店的房地产商们的追求。树立企业品牌的一个重要原因就是使得客户在其生命周期之中能够不断地购买房地产开发企业的产品。
3.2房地产企业品牌定位策略
房地产企业品牌定位策略可从以下几方面考虑：
（1）深化品牌营销观念。目前品牌营销观念深入人心，广告成为广大客户购房时主要信息来源之一，因此品牌广告竞争也成为众多发展商重要竞争手段之一。广告创意突出绿色家园独特的产品品牌价值，包括园林生态、体育健身、休闲等特色；突出企业品牌价值，包括企业良好的知名度，美誉度及雄厚的实力，企业文化等。
（2）使消费者增强对房地产商的信心。房地产开发只靠硬件投入是不能构成品牌产品的，以品牌切入，更有利于竞争，建立特有的房地产品牌，逐步树立良好的品牌形象。
（3）建立优质的物业管理品牌。物业管理是与老百姓密切相关的大事，优质的物业管理对企业品牌树立则起到了至关重要的作用。
3.3房地产企业战略定位策略
房地产开发企业战略通常有以下几种：一是建立专业化、跨地域房地产开发企业。资金雄厚的企业将逐步把企业资源向作为房地产专业化公司的发展方向聚集。二是综合性、跨领域房地产开发企业。这部分企业的房地产开发将呈现出多元性特征。三是房地产产业链投资延长型房地产开发企业。有些房地产开发企业，它的投资范围自延伸到了与房地产开发相关的上游或下游行业，取得产业链的利润最大化。四是从开发商转向房地产服务类企业。随着二手房市场即将全面起动，房地产细分市场架构进一步明显，房地产开发企业服务创新将面临非常好的市场环境和机遇。
（1）产业链投资延长定位。投资范围向相关的上下游行业延伸。
（2）补缺式定位。通过市场细分发现新的尚未被占领，但为许多消费者重视的空位产品。在这种定位下企业容易取得成功，因此这部分潜在市场即营销机会没有被发现，也许有的企业发现这种潜在市场，但没有足够的实力，无法去占领空白的市场。
（3）挑战式定位。当企业能比竞争者生产出更好的产品，该市场容量足够吸纳这两个竞争者的产品，同时比竞争者有更多的资源和实力，这时企业可把产品定在与竞争者相似的位置上，同竞争者在同一细分市场竞争。
（4）突出优势式定位。房地产企业在市场中所处的地位是不同的，有的是市场的领跑者，有的是随行就市跟随者，有的是补缺者。当企业意识到自己无力与同行业强大的竞争者相抗衡从而获得绝对优势地位时，可突出宣传自己与众不同的特色，如前期的规划设计、后期的物业管理等方面取得领先地位。
4、结束语
当今房地产业竞争越来越激烈。房地产企业在进行市场定位时要充分考虑定位过程中的品牌、超前和创新观念，为自己的商品打造卖点，并采用定性和定量相结合的定位模式。只有通过准确的市场定位，房地产企业才能取得成功。
参考文献：
[1]王洪卫。房地产市场营销[M].上海：上海财经大学出版社，1998.
房地产市场论文篇4
与此形成鲜明对应的是一些成熟的开发商不约而同地把客户服务当作了今年的重头戏。像广州市“合生创展”特意将2002年定为“服务质量年”；广地花园也将社区服务领跑计划作为今年的主打方向；还有一些开发公司纷纷成立了“客户服务部”等等。看来，在今后一段时期房地产市场上开发商之间的服务战是不可避免的了。
一、服务——市场营销的新杠杆
随着市场竞争的日益激烈及市场营销策略被广泛地运用，一些市场营销创新者大胆地突破了传统的产品、价格、渠道和促销四个市场营销组合因素框架，把服务作为第五个因素引进了市场营销组合因素之中，使以顾客为中心的观念深入人心，并在营销活动中得以贯彻实行。作为市场营销主要因素的服务，从产品的整体概念中延伸出来，其对象及内容出现了新的变化，它不仅包括对现实顾客的服务，而且也包括对潜在顾客的服务；不仅要提高顾客现实的(售后的)满意程度，还要提高预期的(售前的)满意程度。服务可以使企业创立个性，增加竞争优势，有效地增加企业的新销售和再销售的实现机率。服务作为第五个因素的导入为市场营销提供了一个新的杠杆，为企业市场定位和增加竞争优势等开辟了一条新路。
由于市场上竞争模仿的日益加剧，企业的技术和产品的特征优势通常是短暂的，服务是产生差异性的主要手段。服务对顾客感知有很大的影响，因此服务可用来创造竞争者难以模仿的竞争优势，即在定位中创造差异性。
服务可以提高企业竞争优势。按照菲利普·科特勒的“顾客让渡价值理论”，顾客在选择不同企业的产品和服务时，首先考虑是否能够获取最大顾客让渡价值。所谓顾客让渡价值是指总顾客价值减去总顾客成本的差。总顾客价值由产品价值、服务价值、人员价值和形象价值组成；总顾客成本由货币成本、时间成本、体力成本和精神成本组成。总顾客价值中的服务价值提高了，就意味着加大了顾客让渡价值的值，从而也提高了企业的竞争力。
二、开发企业开展服务营销是大势所趋
面对市场竞争的压力，许多开发企业开始意识到优质的服务才能占领或保住市场，由此产生出“以市场为中心”和“以顾客为导向”的市场营销观念。它强调企业与顾客之间的沟通与联系，以不断满足顾客的需求为中心，以采取具有竞争性的策略为特点，成为当今倍受关注的一大营销理念，即“服务营销”。现在，服务营销的观念越来越被开发商所认同和接受，它必将推动房地产市场走向更加成熟和理性。
1、服务是房地产业的本质。房地产业属于第三产业，是服务领域的行业。开发企业为顾客提供满意的居住(办公、投资)服务责无旁贷。在过去的房地产卖方市场的条件下，平庸的服务司空见惯，久而久之，交易双方对此也习以为常。然而，当今买方市场的条件下，顾客正变得挑剔、精明，其消费行为也日趋成熟，平庸的服务再也不能赢得顾客的青睐，优质服务才是企业走向成功的金钥匙。
2、服务经济时代推动服务业蓬勃发展。随着科技和企业管理水平的全面提高，顾客购买力和需求趋向的变化，服务因素在国际市场的竞争中，已取代产品质量和价格而成为竞争的新焦点。世界经济开始进入服务经济时代，企业的竞争将是服务的竞争，任何企业越来越无法抵御服务浪潮的冲击。
3、市场价值中心的转移是一种客观规律和趋势。在世界范围内，各产业的发展早已经历从产值中心论、销售中心论、利润中心论到顾客中心论的阶段，并已进步到以“顾客满意度”为核心价值的时代。这种市场价值中心的转移是一种客观规律和趋势。对于房地产业来说，也应顺应这种发展趋势，以客为尊。企业如果没有服务，也就意味着没有营销。
4、需求的变化要求服务的及时跟进。顾客有不同的偏好，而且随着时间的推移、社会的发展，其偏好也在变化。不同生活方式的人们寻求不同的产品，并采取不同的交流方式，结果使大型的房地产市场分解出许多的细分市场来。服务作为一个新的市场营销组合因素后，为顾客服务观念被贯彻到从产品设计到售后服务的整个活动中，这就为满足各细分市场提供了可能。开发企业根据不同顾客的需求，及时、准确地制定出服务目标，营销效果就会大大提高。
三、行之有效的服务形式
随着买方市场的到来，顾客越来越要求企业提供细致、周到、充满人情味的服务，于是，选择什么样的服务形式去满足顾客的需求就显得尤为重要。下面是几种常见的服务形式。
l、全过程服务。全过程服务是在房地产售前、售中及售后的每一环节都对顾客进行细致而深入的服务。也就是从顾客产生购买欲望的那—刻起，到产品使用价值耗尽为止的整个过程，都对顾客细心呵护，使顾客与自己的产品紧密相联，让顾客在每—个层面都感到完全满意。
2、全员服务。全员服务要求企业增强员工的服务营销的群体意识和团队精神，并在企业内部形成新的服务关系。总经理为各部门经理服务，各部门经理为销售一线人员服务，销售—线人员为顾客服务，从而形成一条以顾客为导向的企业服务运作链。企业全体员工都在不同岗位全心全意服务于顾客并以此作为工作信念和发展目标，在企业内部逐步形成以服务文化为核心的企业文化。
房地产市场论文篇5
一、房地产的概念
在我国所谓房地产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益(权利)的总和。这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分,主要包括为提高房地产的使用价值而种植的花草、树木、或人工建造的花园、假山;为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。它们往往被看作土地或建筑物的构成部分。因此,房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。房地产由于其位置固定、不可移动,通常又被称为不动产。
房地产主要有三种存在形态。其中土地指的是地球陆地表面及其上下一定范围内的空间;建筑物是一种土地定着物,具体是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类;其他土地定着物指的是建筑物以外的土地定着物,具体是指固定在土地或建筑物上,与土地建筑物不可分离的物,或者虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者会使土地、建筑物价值明显受到损害的物。
房地产是实物、权益和区位三者的综合体。实物指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分,例如外观、结构、装修、设备等;权益指房地产中无形的、不可触摸的部分,包括权利、利益、收益(如使用权、所有权、抵押权等)。在我国,就房地产开发经营来说,附着于土地和建筑物上的权益包括土地使用权和房屋所有权以及在其上设置的他项权利,如抵押权、典当权等;房地产区位指的是房地产的空间位置。具体的说,一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。
二、房地产市场营销的概念
房地产市场营销是市场营销的一个重要分支.房地产市场营销与其他市场营销一样,也是个人和集体通过一系列的活动,特别是某些创造性的活动,同别的个人和集体交换产品和价值,以实现其经营目的的一种社会过程.可见,房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点,企业通过有效地提供住宅,办公楼,商业楼宇,厂房等建筑物及相关服务来满足消费者生产或生活,物质和精神等的需求,以获取一定利润的一种商务活动.与一般商品市场营销相比,房地产市场营销的主要特点是其交换对象的特殊性,房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托 物质实体上的权益等,因此,房地产市场营销既有其特点,同时市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用.
现代市场营销已经从商品交换过程发展到以商品交换为核心的各项相关活动中,涵盖了企业生产经营的各个环节.市场营销作为一门独立的学科,在经济发达的国家是从20世纪50年代开始趋于成熟,在我国则是在20世纪80年代中期以后才在不少行业中得到广泛的推广和应用 。
三、房地产营销渠道策略
目前我国房地产行业中,房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销﹑委托代理推销以及近几年兴起的网络营销﹑房地产超市等。
企业直接推销,是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为,也称为直销或自销。直接推销的优势在于它可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托代理推销的费用(相当于售价的1.5%~3.0%),但推销经验的不足和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。由于我国房地产市场正处于起步阶段,房地产市场的运行机制尚不健全,必需的人才与管理经验还有待于积累发掘。所以目前它还是我国房地产销售的主要渠道,在房地产市场发展的将来,它依然会占据重要位置。
委托代理推销,是指房地产开发企业委托房地产代理推销商来推销其房地产产品的行为。所谓房地产代理推销商,是指接受房地产开发企业的委托,寻找消费者,介绍房地产,提供咨询,促成房地产成效的中间商。委托代理商可以分为企业代理商和个人代理商,前者是指由多人组成的具备法人资格的代理机构,后者是指中介代理的个人,即经纪人。
网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物,目前它也运用到了房地产市场营销上,目前国内出现了一些以房地产为主要内容的网站,如搜房网﹑中房网等,它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道;同时,许多房地产商也利用internet网络资源,进行网络营销。2000年9月,上海青之杰花园推出了全国第一本电子楼书,标志着网络房地产营销又增加了新的手法。现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站,为企业和产品进行宣传和推广。通过互联网双向式交流,可以打破地域限制,进行远程信息传播,面广量大,其营销内容详实生动、图文并茂,可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构,同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟,为潜在购房者提供了诸多方便。随着电子商务的进一步发展,网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。
房地产超市营销是最近在浙江﹑上海等地出现的一种全新的营销渠道。它的出现表明我国房地产销售开始告别传统的开发商自产自销的单一模式,进入一个以超市为显着特征的商品零售时期。有专家认为,房地产超市是我国楼市营销理念﹑方式的一次改革和突破,为解决当前商品房销售困难带来了新的思路和转机。
四、房地产营销策略的现状
目前 ,我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托代理销售和 网络 销售三种。
1.企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员,在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。
2.委托代理销售策略。它是指一般开发商委托房地产代理商寻找顾客,顾客经过代理商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式,委托代理销售降低了开发商的风险,通过代理商的服务性质,更易于把握市场机会,能更快地销售房产。
3.网络销售策略。网络营销策略是利用现代 电子 商务的手段,实现房产的销售。与传统的销售策略相比,网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本,可以实现零距离和全天候的服务,更方便地和消费者沟通, 可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象,有利于增加房地产企业的无形资产,有利于消除销售的地域性等优势
当前,我国房地产市场营销策略主要有以下特点:
品牌领导形象震撼确立市场地位,引起市场关注,锁定目标消费群;
把握时机高昂入市抓住有利时机,高姿态低价格进入市场,迅速掌握市场主动权;
分期分批卖点不断分期开发分批销售,步步为营,组织储备卖点群随销售阶段适时引爆,带动价格走高,达到持续热卖效果;
进度跟进高潮迭起紧跟工程进度(奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等)制造阶段性销售高潮,实现阶段性销售目标;
以质论价升值诱人以户型、朝向、楼层、景观论价,小幅多频高走,预留升值空间,以升值空间激发热销;
物管跟进后顾无忧物业管理提前介入能迅速树立项目形象,强化认同感,购买者无后顾之忧,达到促销效果。
五、房地产市场营销观念。
企业的市场营销观念直接影响企业市场营销活动的组织和管理,在商品经济发展过程中,市场营销的观念经历了三种不同的指导思想.
(一)生产观点
20世纪20年代以前,资本主义经济虽然得到了高度发展,但社会生产的增长速度仍然落后于消费增长的速度,社会产品供应不足,产品品种比较单一,市场需求处于被动的地位,没有多大的选择余地.企业生产出来的产品不愁卖不出去,因此,企业整个的着眼点就放在生产上面,我能生产什么,就能够卖什么,企业的普遍思想是生产观点.
(二)推销观点
20世纪20年代以后,经过第一次世界大战后的复苏,资本主义经济由于大批军品生产设备和技术运用于民品,社会生产得到迅速发展,市场商品数量,品种开始增加,部分商品出现供过于求的状况,竞争开始加剧,不少企业逐渐采用推销观点指导企业的经营活动.其基本特征是 我卖什么,人们就买什么.这一时期企业经营活动虽然增加了推销活动,但其仍然是一种以产定销的观念,即我生产了什么,就推销什么.
(三)市场营销观点
第二次世界大战以后,特别是20世纪50年代以后,商品经济进一步发展,广大消费者的生活方式发生了极大的变化,市场商品进一步供过于求,各种需求和欲望花样翻新,市场转变为买方市场,许多企业家开始认识到,能不能使自己的产品满足市场的需求,在市场上占有较大的份额,关系到企业的生死存亡,因此,许多企业逐渐用市场营销观点代替推销观点.
用市场营销的观点组织房地产企业的营销活动,最基本的一点就是要清楚地了解潜在的市场和需求,以及消费者和可能的买主的消费观念和偏好,并运用合适的产品,定价,销售渠道,促销和服务等方法来满足消费者的需要,房地产开发和经营商应本着顾客需要的宗旨去开发和经营房地产,才有可能吸引购房者,才能获取盈利,实现企业的经营目标,做不到这一点,市场营销工作就可能是浪费金钱和时间.
我国房地产业虽然起步晚,但发展速度快,房地产企业之间竞争加剧,部分房地产出现了供过于求的现象,因此,我国房地产企业必须运用市场营销观点组织房地产营销活动,才能在激烈竞争中取胜.
六、房地产营销价格策略 。
房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销,都是商品经济活动,必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法,灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。
1、房地产定价方法
一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测,楼宇的定价要能被市场接受,需要一定的超前意识和科学预测,可以说定价部分是艺术,部分是科学。影响价格的因素有很多,主要包括:成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限,上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值,因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后,运行中可以做适当的调整,但不能做大幅度的或否定性的调整,否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲,主要有几个方法:
(1) 市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较, 对形成的差异作适当调整或修正,以求取勘估房地产的公平市场价。
(2) 成本法。 以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础,再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。
(3) 收益法。 将预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常纯收益折算到估价时点上的现值,求其之和得出估价对象房地产的价格。
(4) 剩余法。 将估价房地产的预期开发后的价值,扣除其预期的正常开发费用﹑销售费用﹑销售税金及开发利润,根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格
当然,无论哪种定价方法,均应随行就市,最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后,具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。开发商采用低价战略时,入市会比较轻松,容易进入,能较快地启动市场;而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等,可用高价吸引高消费者入市,但不是盲目漫天要价,要物有所值。
2、定价比例
一般来说,先设定一个标准层,高层一般定在1/2高度,多层一般3-4层(9层以下)为最好。然后确定一个楼层系数,标准层以上一般每层加价比例为 0.8%,标准层以下每层下调0.5%。在高层建筑中,7层以下因其视野受限,一般应为低价区,顶层与低层的价格一般相差约30%。
用户选择购房不仅受楼层的影响,房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一,即朝向系数。一般来说,江景、街景等给人以视觉上的享受,朝向系数大,为8-10%左右,而临马路边因其噪音大,尘埃多,朝向系数亦低,为3-5%之间,楼盘的南、北两个方位,如无景观差别,一般南面售价高于北面。有的楼盘,因其朝向系数不合理,好的楼层和好的朝向全部卖光,剩下的全部都是不好卖的,使楼盘出现滞销状态。
商铺的定价,由于一般顾客购物习惯在首层,因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三倍以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50%。
3、价格调整策略。
房地产价格调整策略可以分为直接的价格调整、优惠折扣两方面内容。
房地产市场论文篇6
(一)房地产市场宏观调控基本概念
我们知道，所谓宏观调控就是指国家对国民经济总量进行的调节和控制，国家通过实行宏观调控政策，利用财政、税收等手段来保持经济总量的平衡，进而抑制通货膨胀，促进国民经济结构的不断优化，达到实现国民经济稳定快速增长的目的。所谓房地产市场的宏观调控，就是指以国家政府为主，为促进我国房地产业同国民经济协调发展，而运用经济、法律与行政的手段和措施，从宏观的角度对房地产市场进行管理、监督、调节、指导与控制，促进房地产市场供需总量平衡，供需结构得到不断优化，进而实现房地产市场与国民经济协调发展的管理活动。对我国房地产市场进行的宏观调控，实质上就是国家实施经济职能的一种行为，是国家行政权力在房地产市场中的综合运用与具体体现，也是国家对整个国民经济进行宏观调节与控制的重要组成部分之一。我国政府通过对房地产市场的宏观调控，达到不断实现我国房地产市场供需总量平衡和供需结构不断优化，从而充分发挥房地产市场在国民经济中的重要作用。
(二)金融法中银行法调控房地产市场的基本概念
我国的金融法律起步比较晚，如《银行法》、《商业银行法》、《票据法》、《保险法》等主要的金融法律直到上个世纪九十年代中期才开始颁布实施。由此可见，金融法律特别是《银行法》在调控房地产市场中的作用和意义并不很明显，并且都是通过采取货币政策来实现调节与控制的。所谓货币政策就是指中央银行为了实现自身特定的经济利益与目标，通过调节和控制货币总供求行为，进而满足社会的总需求，不断调节控制经济运行状态的方针、政策与措施的总称。货币政策的基本职能就是维持适度的货币供求，为经济发展与运行提供相对稳定的货币环境与供给。调控经济运行失常现象，适当遏制经济过快增长的速度，促进经济持续快速健康发展。货币政策主要包括政策目标、传导机制、政策工具等内容。其基本目标包括稳定币值、经济增长、充分就业和平衡收支等方面。从房地产市场的角度来看，金融法中银行法调控的目标就是维护房地产市场的稳定与繁荣，主要就是通过货币政策，确保币值稳定，促进房地产市场健康有序发展，进而推动我国经济社会快速健康发展。
二、其他国家金融危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示
(一)美国次贷危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示
次级抵押贷款开始于上个世纪九十年代的美国，随后逐渐波及到世界各地。由于次级抵押贷款给那些不符合抵押贷款和市场标准的借款者提供按揭服务，所以在一些经济不发达的地区很受欢迎。次级贷款对放贷机构来说是一项高回报、高收入的业务。但是，由于次级贷款对借款人采取比较优惠的政策，信用要求不高，等级贷款较低。因此，一般借款者的信用记录比较差。因此，次级房贷机构面临的投资风险就比较大。当前，美国次贷危机进一步恶化，全球房地产市场出现连续暴跌与下滑。由于受到美国次贷危机的影响和波及，我国房地产市场也开始步入低谷。在美国次贷危机中，世界几大投资银行几乎全军覆没，而商业银行也遭受到了严重的打击。美国次贷危机给住房抵押贷款带来了巨大的风险，因此，我国商业银行以及房地产市场要充分认识此次次贷危机爆发的真正原因，并结合我国房地产市场的实际，采取有针对性的对策措施。美国次贷危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示，主要体现在以下几个方面：
1、对商业银行的教训及启示
美国次贷危机，使我们更能充分地认识和防范房贷市场的潜在风险，其对商业银行的教训是非常深刻的。我们知道，房贷一般都是以房产作为抵押物。但是，房地产的价值一般都是随着市场经济的发展变化而不断变化着的。当市场看好时，房地产价格就会跟着上涨，并不断提高抵押物的市场价值，进而降低了抵押信贷的潜在风险，也会不断促使银行扩大抵押信贷的资金与规模。而当市场处于低迷状态时，房价就会走低，银行处置抵押物比较困难。因为即便是拍卖了抵押物，银行所得的收益也是得不偿失。而且由于现代金融活动中资本的杠杆作用发挥不够，加上信用链极长，给房地产市场发展带来了一定的影响与制约。因此，房贷的潜在风险常常会波及到许多信贷交易主体，不仅给贷款银行带来很大的风险，而且还会影响银行体系的安全，更会制约整个经济的持续快速健康发展。所以，银行就需要在风险和收益中做到平衡，必须结合市场和自身的实际做出理性的选择，进而提高抵御、防范和控制市场风险的能力水平。
2、对金融监管部门的教训及启示
美国次贷危机，对我国金融监管部门的教训及启示也是非常深刻的，并使我们更能充分地认识到金融监督管理部门的重要意义与作用。要想顺利地摆脱美国次贷危机的深远影响，这就要求我们必须着力在加强金融监管部门建设上很下功夫。一方面，要加快我国金融监督监督体制机制建设，促进金融监管不断向制度化、规范化和管理化轨道迈进。另一方面，还要在强化金融监督管理部门职能上下功夫，充分发挥金融监督管理部门在房地产市场中的监督管理作用，进而促进房地产市场健康有序推进。总之，我们必须通过建立健全完善的信息共享机制和规范的贷款机制，不断完善金融监督管理的行为。而且金融监督管理部门必须要着力加强对从事房贷业务的银行和保险机构的监督监管。在各类贷款过程中，要积极推行公开、透明的运作机制，及时向借款人提供相关信息，使其充分了解掌握有关信息，让其拥有充分的知情权与选择权，尽量减少和降低借款人的损失。同时，要积极推进标准化管理，进一步规范贷款审核程序、借贷标准等，逐步规范银行贷款行为和贷后服务。
3、对政府部门的教训及启示
美国次贷危机，对我国政府部门的教训及启示更为深刻，也使我们更加充分地认识到政府部门在调控房地产市场的关键作用。让百姓“住有所居”是政府应尽的职责之一，但“住有所居”并不是要人人都去购买房屋，让那些没有购买能力的低收入人群进入房地市场不仅会事与愿违，而且还会产生许多不良的影响与效应。这是因为，一个科学、合理的房地产市场结构应该是多样化的有机统一。首先，政府在金融法律特别是《银行法》调控房地产市场过程中，几乎不加任何干预，使得了房地产市场交易双方均构成了潜在的风险。但是，由于双方的交易属于市场交易行为，政府已经没有干预的必要。在金融法律特别是《银行法》的监督监管下，房地产市场发展创新逐步偏离了基本经济学原理和市场经济规律，不仅违背了银行信贷可偿还性的基本原则，而且没有注重借款人的第一还款资金和信誉，反而是依托于贷款抵押物不断升值的基础和前提上。此外，房地产市场产品结构比较复杂，使一些基本产品的潜在风险在市场交易过程中变得更加隐蔽，违背了市场经济发展的基本原则与规律。而且政府部门对房地产产品的调节控制不够规范与严格，致使其潜在风险逐步增大，超出了房地产市场的可承受范围。其次，金融法律特别是《银行法》调控房地产市场交易方式分为场内交易和场外交易，大量的房地产市场主要通过场内交易方式进行。一般情况下，场内交易都会受到交易场地和政府有关部门的监督监管。但是，由于场外交易具有非标准性和不透明性，所以场外交易基本上处于游离在监督监管体系之外。场外交易一般都是房地产企业与机构或个人间的私下交易，有其所产生的金融产品就属于在正常的流动法则之外创造金钱，不是真正意义上的货币，甚至只能够当成是一种商品、写有承诺的纸或电子符号。它存在于房地产市场正常的交易渠道之外，一般都缺乏有效的监督监管。再次，由于金融法律特别是《银行法》调控房地产市场交易行为所产生的金融产品属于表外业务，因而不需要在银行的资产负债中体现。作为政府监督管理部门的银行对有关信息的披露一般比较有限，也使得其他一些监督监管部门无法得到关于调控房地产市场交易行为过程中金融机构经营及投资的金融产品的准确信息。所以，金融法律调控房地产市场交易行为一旦出现问题，监督监管部门在短期内无法准确获知相关问题的严重程度，必然导致了不能及时采取积极有效的补救对策与措施。最后，由于金融法律特别是《银行法》调控房地产市场交易行为过程中，缺乏统一、有效的房地产市场产品清算体系，交易不够透明与公开，政府有关部门实际上并不清楚市场上各种房地产市场产品的交易规模与分布。因此，一旦次贷危机爆发以后，政府有关部门一般在很长时间内甚至不能正确预测和估计次贷危机所产生的破坏程度以及波及范围等。而且信息的不够充分和准确，使得房贷机构得以在脱离消费者有效监督的情况下大量发放高价贷款。尽管政府相关监督监管部门都要求改善次贷的信息公布途径与范围，但是，效果很不明显。
(二)迪拜债务危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示
近年来，迪拜以建设中东地区金融、物流与休闲中心为主要目标，推进了超过3000亿美元规模的投资建设项目。在项目建设过程中，政府和国有企业的债务就像越滚越大雪球一样不断增加。目前，迪拜政府总债务已经高达800亿美元。迪拜债务危机的主要根源主要是在于过度负债的情况下，房地产市场价格下跌所引起的资金链断裂。此次危机本质上就是美国次贷危机的延伸。其实，迪拜债务危机早在2008年已经初步显现出来，虽然由于当时迪拜的各种债务还没到期，国际上很多资金源源不断地涌入，使得危机得以推迟。随着迪拜各种债务的到期，加上世界各国经济的逐渐复苏，流入资金大幅度减少，最终导致了迪拜资金链的断裂，危机随即爆发了。迪拜债务危机所产生的影响，至今依然让我们记忆犹新。
1、迪拜债务危机所产生的深远影响
迪拜债务危机所产生的深远影响，可以分为短期和长期两类。从短期影响来分析，迪拜债务危机对全球经济与金融产生了不容忽视的冲击，主要表现在：首先，迪拜债务危机凸显出新兴房地产市场的债务风险仍然波涛汹涌，危机突出。受迪拜债务危机的影响，世界各地房地产市场纷纷不同程度地上涨，有的地区甚至达到几乎疯狂的程度。鉴于房地产市场急速增温，贸易赤字恶化，一些地区和政府纷纷采取相应的对策措施加以遏制，但是收效甚微，使得房地产市场流通货币纷纷贬值。试想如果迪拜债务危机得不到较为圆满的解决，房地产市场的债务成本可能就会显著增加，从而加大世界房地产市场的潜在风险。其次，一些避险资金从房地产市场逐渐流向发展中国家，其中包括中国房地产市场。迪拜债务危机使全球房地产投资者对发展中国家和地区房地产市场产生兴趣，从而有从发达国家房地产市场撤出资金的情况，进而纷纷寻找避险性较强的避风港湾。资金的回笼和投资者的避险心理，必然导致了一些币值低位反弹和暂时走强。此外，迪拜债务危机也是检验房地产市场资产泡沫极为有效的试验。在迪拜债务危机中，投资者将更加注重基本因素，更加看重发展中国家的潜在能力。房地产市场中经济增长相对较快，资金流转量较大，债务压力和潜在较大，但在发展中国家和地区，将会受到房地产投资商的关注。再次，迪拜债务危机使全球房地产投资者的信心受到打击和挫折，全球股市大幅度下跌。由于有众多国家金融机构都不同程度地持有迪拜的债务，而大家纷纷担心迪拜无力偿还所有的债务，致使了很多金融机构不良贷款的大幅度增加。所以，迪拜债务危机对世界金融股票的恐慌情绪进一步增加，导致了世界各大银行均遭受到不同程度的影响，从而引领着世界房地产业的整体上涨。从长期影响来分析，迪拜债务危机虽然使得投资风险进一步扩大和蔓延，但是在全球范围内持续的可能性不大，不能逆转目前全球经济复苏的总体发展态势。因为当今全球流动性资金相对充足，低利率仍将维持，所以债务偿还的压力与风险相对较小。而且迪拜债务危机无论对我国的金融法律体系还是房地产业的影响都相当有限的。这是因为我国的金融机构与迪拜几乎没有直接的信贷业务关系，也没有直接购买迪拜的债券。另外就是目前我国经济复苏的主要原因是内需拉动的。
2、迪拜债务危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示
迪拜债务危机是在经济转型和城市建设过程中遭遇到的危机，这对于同样处于经济转型时期的我国有一定的教育启示作用和重要的借鉴意义。主要表现在以下几个方面：第一，信用贷款发放，需要进行风险控制。有经济学家通过对历史上多次银行危机的调查研究发现，每次银行危机都由毫无节制的信用贷款扩张所引起的。而这次迪拜债务危机在本质上也是由于过度的信贷扩张形成经济泡沫而引发的。近年来，我国各类银行信贷为了扩大业务，大量增加了信用贷款的资金投放量。在新一轮经济刺激运动中，地方政府为了配合国家的投资发展计划，在财政比较紧张的情况下，以地方政府的财政、信用作担保，从各类银行取得大量信用贷款，这就必然大大增加了我国银行信用贷款损失的潜在风险。当我国房地产业出现发展速度放缓、发展效益下降和遇到金融风暴袭击时，大量的银行信贷资金就极有可能变为死帐、呆账。如果银行没有充足的流动资本，必然会大大增加银行的风险，进而引发银行的危机。第二，房地产经济发展要适度。从迪拜债务危机的整个过程我们可以看出，虽然目前全球经济在逐渐慢慢复苏，但由于各国经济基础有所不同，因而依靠房地产来实现经济复苏依然存在很大的潜在风险。在债务危机发生的情况下，政府不敢贸然减少投资，退出起伏不定的金融危机中。当时在我国也曾经遇到这样的情况，受到“非典”等疫情和大量外汇的影响，引起了我国信用贷款投放过多，进而触发了通货膨胀。因此，我们要谨慎地选择适当的政策刺激房地产经济，但要结合我国经济发展状况和经济复苏情况来确定。第三，我们在推动房地产经济发展的同时，要预防房地产泡沫可能带来的潜在风险和危机。由于迪拜在经济发展转型过程中过度依赖房地产行业，其通过房地产的发展来推动经济增长具有很大的风险。因此，当出现资金链断裂时，就必然会引发金融危机。近年来，我国经济增长主要是依靠投资和出口拉动，而房地产消费对于经济增长的影响则不够明显。由于国际金融危机爆发，我国必须继续加大投资力度，促进房地产业持续快速健康发展。因此，我国经济增长越来越多地依赖于房地产市场的发展。当前，我国房地产市场价格持续上涨，资金大量流入，与迪拜有相似之处。所以，我们必须吸取迪拜的教训，防止债务危机发生。
三、现阶段我国银行法调控房地产市场的现状、存在问题及原因分析
(一)现阶段银行法调控房地产市场的现状
随着我国逐渐加快房地产的发展步伐，居民住房消费水平逐步提高，房地产金融市场规模不断扩大，在我国银行总业务所占的比重逐步提高。同时，我国住房金融体系特别是《银行法》逐渐完善，住房金融业务的经营方式也逐渐向多元化方向发展，多家银行共同经营房地产的格局已经初步形成，住房金融市场的竞争日趋激烈。
1、房地产市场发展不够平衡
为了进一步深化房地产体制改革，促进房地产市场健康发展，我国先后出台了一系列的房地产与金融法规政策，如《银行法》等，为房地产市场发展提供了良好的机遇，同时也带来了严峻的挑战。国内各大银行也纷纷根据《银行法》和其他法规政策出台一系列政策措施，加大房地产金融市场的经营力度，促进了我国房地产市场取得前所未有的发展与腾飞。但是，由于各地经济发展状况不尽相同，对房地产市场的政策措施也不尽相同，加上地区状况、经济发展状况、收入水平、个人意识等不尽相同，必然使得了我国房地产市场的发展极为不平衡。从目前我国房地产市场发展的情况来看，发展较快的地区主要集中在沿海地区，而中西部地区发展相对比较落后。
2、房地产市场结构发生变化
随着我国经济社会的快速健康发展，对房地产市场发展提出了新的更高的要求，也必然带来了我国房地产市场结构的变化。根据我国宏观调控政策和房地产市场发展的需要，国内各大银行纷纷把工作重心向房地产市场信贷方向转移，并由过去重点支持房地产开发贷款转向重点支持房地产消费贷款。因此，引起了我国房地产市场结构发生变化。从我国各大银行的统计资料可以看出，我国房地产市场经营的个人住房贷款余额占房地产贷款总额的比重逐渐呈现上升的趋势。
3、房地产市场竞争比较激烈
近年来，我国采取了一系列政策措施逐渐加快房地产的发展步伐，并把发展重点放在了房地产市场上。由此必然使得各大银行逐渐认识到房地产市场中金融法规特别是《银行法》在推动我国国民经济发展中的重要作用，进而不断刺激房地产消费需求和扩张。也使得了我国房地产与金融市场的巨大潜力和广阔前景不断得到展现。因此，国内各大银行纷纷结合自身实际与特点，从不同的视角分别以不同的措施进入房地产市场，使得房地产与金融市场的竞争日益激烈，并逐渐呈现白热化趋势。目前，在我国《银行法》以及其他有关金融调控政策的引导下，国内各大银行都纷纷扩大房地产信用贷款的规模，大力支持房地产市场建设与发展，不断刺激房地产市场消费，并在产品创新、提供服务、健全网络、提升质量等方面展开激烈的竞争。同时，各大银行不断健全体制机制，严格遵循法规政策，严格依照程序办理，使得住房信用贷款业务更加规范、合理，潜在风险得到有效控制和防范。
4、房地产市场资金占用过多
土地是房地产市场最基本的资源。按照我国以往的思想与观念，谁拥有的土地多，谁拥有的财富就多。随着房地产市场的日趋炒热，土地价格也随之疯狂猛涨。在我国，对工薪阶层和农民而言，住房一般都是其最大的财富。而他们要创造财富，必然就要从土地开始。这样，必然引起我国土地资源的逐步减少，价格也随之不断攀升，“地王”层出不穷，比比皆是。而以土地作为“命根子”的国人，在购买房屋以后，就等于购买到了不断升值的财富。在很多地区，土地价格往往都翻了好几翻。如此一来，必然使得大量的闲散资金流入房地产市场，造成了房地产市场占用资金过多。
5、房地产市场开发成本增加
房地产市场开发成本不断增加，已经成为了不争的事实。在土地等资源持续涨价的同时，建筑材料等价格也随着上涨，房地产开发运作成本不断增加。这样，必然进一步加大了房地产市场价格与开发成本之间的矛盾。而绝大部分房地产开发商也面临着开发资金严重不足的压力，房地产开发成本无形中增加了，许多房地产开发企业都存在着运作较为困难的困难与问题。一些房地产开发为了尽快回笼资金，纷纷不同程度的提高了新开发房地产产品的价格。对于普通家庭而言，购买房子本身就是一个非常沉重的负担，而房地产市场却一直居高不下，必然导致了购买房子陷入了价格越走越高的怪圈。
(二)现阶段银行法调控房地产市场存在的问题及原因分析
现阶段，我国金融法律特别是《银行法》在调控房地产市场存在的问题是多方面的，其原因也是多方面的。既有主观方面，也是客观方面；既有政策的因素，也有市场的因素。由于我国过分依赖政策措施来调控房地产市场，所以，在这些的影响因素中，政策因素是其中最主要的原因。当前，我国银行法调控房地产市场存在的问题主要表现在以下几个方面：
1、房地产市场调控政策不够完善
房地产市场调控政策与其他商品走价格战经营策略不同，房地产价格一直居高不下将直接影响和引导着人们的消费需求。而由于我国经济适用房的调控政策不够明确，加上过分地依赖政策措施来调控房地产市场。因此，必然造成了我国大量高收入群体涌入购买经济适用房行业。当前，我国大多数地方发展经济适用房已经成为了房地产市场供应的主要途径。可以说发展经济适用房不仅平抑了过高的房地产市场价格，而且不断满足了个人购房的不同需求，还拉动了地区经济的增长速度与效益。但是，由于我国过分地依赖房地产市场调控政策，加之不够健全完善，在各地还普遍存在着中低收入家庭比较多，收入水平、界限、条件、购买能力、价格定位等方面的突出问题。
2、房地产市场调控贷款额度较低
目前，国内各大银行对于房地产市场调控贷款额度比较低。一般情况下，发放个人住房抵押贷款的额度基本仅占银行贷款总额的1%左右，远远低于其他发达国家的平均水平。而且，我国对于房地产市场调控贷款的期限则长短不一。这样，必然与当前我国经济发展滞后、收入低、房价高的基本国情不相符合。特别是在经济较为落后的中西部地区，房地产市场调控贷款就更加使人们难以承受，不能使广大中低收入者通过调控贷款来解决住房困难与问题。在国际上，很多发达国家的住房金融首付比例一般占房价的20%左右，甚至更低。但是，在我国，目前住房金融首付比例一般都在30%左右，甚至更高。这样，必然使中低收入者望而止步。而且贷款利率偏高也是制约我国房地产市场发展的重要因素，虽然一些银行机构先后推出了一系列优惠政策，但由于条件标准比较高，对于一般买房者没有任何现实意义。
3、调控房地产市场抵押形式单一
从目前我国房地产市场发展的现状来看，我国住房贷款的形式比较单一，一般住房抵押贷款的限制条件非常严格，如先存后贷、抵押担保、一次整借按月偿还等。这样，不仅极大地打击了买房者选择住房信贷的积极性，而且也制约了买房者的自由选择性。当前，我国住房抵押贷款依然尚未大量形成与发展，加之缺乏合理性，信息化管理程度比较低，融资渠道不够畅通，金融品种较为单一，难以有效预防和控制房地产市场潜在的风险。此外，银行转移潜在风险的方式比较单一，因此，各金融机构在发放房地产抵押贷款时一般比较谨慎，导致了我国房地产市场的发展受到了影响与制约。
4、调控房地产市场法规不够健全
当前，我国虽然研究出台了一系列有关房地产法律法规，诸如《银行法》、《民法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产管理法》等。但是，从总的情况来看，我国调控房地产市场的法律法规体系依然不够健全完善。主要表现为有的法律法规可操作性不强，更谈不上法律法规的保障，严重影响和制约了我国房地产市场的健康发展。此外，我国依然没有在政府的统一指导下进行有效的资金筹集，对房地产市场的资金筹集缺乏有效管理与监督。所以，房地产市场法律法规体系不够健全完善，也就成为了我国房地产市场的重要制约因素。
5、调控房地产市场服务发展滞后
调控房地产市场服务发展严重滞后，是我国房地产市场面临的又一难题。目前，我国房地产金融服务体系以及相关配套政策措施依然不够健全完善，在房地产贷款过程中的手续办理、房屋评估、资信调查以及风险管理等方面的效率比较低，相关的配套服务也不够到位。而在办理房地产抵押贷款时，不仅要严格审查贷款者的收入情况，而且办理评估抵押、担保抵押、抵押保险等的手续、条件和标准比较繁琐，效率一般不高，而且相关收费比较高。
四、提高银行法调控房地产市场有效性的策略思考
（一）构建房地产信贷风险的预警机制
在房地产行业中，履现信贷风险造成的严重后果。类似的信贷风险不仅造成大量资金流损，同时也造成了房地产行业的危机，因此加强法律风险，特别是信贷风险的管理势在必行。而在信贷风险管理中应列于首位的是对于房地产行业中信贷风险预警机制的构建。如何构建房地产信贷风险的预警机制呢？笔者认为有以下几个方面：
1、信息公开
国际经验和教训表明，银行体系深受房地产波动的影响。因此，健全的房地产市场调控机制必须考虑两个问题,一是房地产与房地产金融的良性互动,二是银行信贷资金的安全问题。因此，必须推行信息公开制度，确保房地产市场健康运行。调整房地产市场会分别影响到投资和消费,从而导致经济增长缓慢,金融稳定性降低。当前，房地产市场的未来很还不明朗，房地产贷款所占比率仍然较高,这在在目前国内资产证券化等金融产品缺乏的情况下，房价下跌很可能使银行体系受到房地产市场波动的巨大风险。我国房地产市场远不能满足数量庞大的自住房需求，并且相当数量的商品房投资及投机需求正存在于房地产市场中并将继续存在，在这种情况下，中央银行必须重视逐步建立和完善房地产风险管理和监管长期有效的机制，全面推行信息公开。
2、统一信用信息评估标准
中央银行需要按照《银行法》的规定，建立针对于房地产市场风险的预警机制，加大宏观调控的力度和对市场走向的预判。并且要使各个地区支行要对房地产市场时刻保持理智清醒的认识，结合本地区实际和自身发展优势，科学地制定政策以此把握住房地产贷款的规模和节奏。针对房地产市场的风险管理，要按照银监会的指引要求，完善各项内部控制制度，改善业务流程和风险管理流程，保证各项制度的落实和实施，保持较高的房地产风险管理能力。中央银行应当鼓励各商业银行根据宏观调控的要求，结合自身发展优势，提高创新能力，使房地产业务向差异化方向发展。同时，应当逐步加强对房地产风险信息管理系统的建设，特别是在一些中心城市,其监管机构应将房地产市场作为持续跟踪的对象，及时为各商业银行提供风险提示。中央银行及监管部门都应在实际中不断积累有关房地产的案例，以此其丰富管理经验,提高监管力度，建立房地产市场和金融业良性互助的长期发展关系。综上两个方面可以看出，在建立房地产信贷风险预警机制的过程中。为了维持房地产行业的正常有序运行，需要对信贷风险加以分析和预测，并建立高度精准的预警机制，只有这样才可以及时有效地解决并防范各种信贷风险。特别是对于一般的信贷风险，房地产企业只要处理的及时妥当，就可以很快转变为主动一方，从而战胜危机；但如果处理不妥，则有可能使房地产企业从此每况愈下，更有甚者会造成企业倒闭。因此笔者认为，建立房地产信贷风险预警机制是必要和有益的。
（二）建立多渠道融资体系
目前，我国的房地产行业中存在多种融资渠道，例如银行贷款、房地产信托、上市融资、海外房产基金和债券融资等。这些融资方式一同构建了房地产融资体系。为房地产行业的发展提供了必要的支持。房地产行业的信贷已经成为了银行的重要资产，所以一旦出现信贷危机将对银行的盈利状况和风险情况产生极坏的影响。在我国，房地产行业的融资仍然处于对银行信贷过分依赖的程度，此外还包括对股权、债券和基金等直接融资方式的不敏感。只有大力开发房地产金融市场，使其向多元化方式转变，并将房地产信贷机构的信贷风险分散，才可以将房地产行业的风险转变为由整个市场共同承担的形式。而对于房地产行业的融资体系我国也出台了相关的法律法规。早在2003年出台了“121号文件”，进而又出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》，2005年的“国六条”和“国十五条”等政策都将银行的信贷管理逐步完善。国家规定要严格执行住房开发和融资管理的政策，要积极发挥税收的作用，将信贷、土地政策的调节作用发挥到极致，同时也对擅自变更项目、违反交易规定、改变融资渠道、囤积房源和哄抬房价等一系列问题采取了配套的法律法规进行严格控制。其中对于融资渠道部分是对房地产信贷风险控制的一个重要组成部分。房地产行业融资的主要问题就是建立一个相对稳定的房地产融资体系并完善房地产行业金融法律法规。
1、完善法律法规
在我国虽然已经出台了不少法律法规，如《银行法》等，各地方也相应做出了相关指示，但是整个关于融资渠道的体系仍不全面。从整体角度讲处于滞后性。房地产融资向多元化角度发展，在出台新的融资工具时，并没有配套的制度及时跟进，造成了混乱的局面。因此必须要建立健全相关的法律体系，特别是针对新型的融资工具，要对其组织形式、流通转让已经收益来源分配等问题做出严格的规范，只有这样才能对我国房地产行业的融资多元化发展起到规范和保障的作用。
2、改革金融体制
（1）优先发展房地产投资信托
大中型房地产公司、信托公司的首要任务是加速发展房地产投资信托。目前，我国大中型房地产企业在无论是在资金、规模还是经验上都具有有一定的实力。如何引导大中型房地产企业合理利用现有的资源条件，通过建立半附属型房地产投资公司逐步实现企业经营模式的转型是问题的关键。大中型房地产企业将筹募的资金与集团的资金集中共同管理或者各自分开管理是目前较好的办法。这样，既可以投资经营集团的房地产项目，又可以对市场上较好好的房地产项目进行投资经营，使企业逐渐积累起大量的房地产资源和由此所产生的大量租金现金流。经营模式方面，应促进大中型房地产企业集团由开发型向经营型转型。将隶属于大型房地产企业集的房地产投资公司或经营公司的整体或公司部分优良资产打包组成为房地产投资信托，使其形成国外权益型的房地产投资信托。我国的一些信托投资公司因此具有了长期的经营业绩，获得了发行房地产信托计划中的经验。因此，房地产信托计划应作为大中型房地产企业与信托公司的基础，前期发行房地产投资信托的基金证券，筹募资金，后期通过购买房地产和抵押贷款来建立企业自己的资产组合。如何在发展中使公司型房地产投资基金得到逐步的完善也是大中型房地产企业的需要面临的问题。首先要做的就是要转变企业运营模式。公司的发起机构和股东需要清楚地认识到，应当将公司以拿地、建房、销售、物业一条龙的这一传统的全面开发模式向专业的、多元化经营模式转变。其次，要注意吸收、培养房地产投资基金管理人才。对于有着长期不断的扩张能力的大型房地产集团，应当在有限责任公司的框架内形成一个适于高级人才尽可能发挥其效率和展示其能力的运营平台，以一流人才形成的运营核心才是使其成为房地产投资基金业的领先者之一的必要条件。大型房地产硕士界团的集篡可以通过引进、实践、培训来实现，以此培养出集团自己的房地产投资基金管理人才团队，参股、合作、合资也是企业组建房地产投资基金的方式之一。将国内外的投资银行、投资基金等同本企业结成战略联盟，整合人才，共同分享管理经验。
（2）实行住房抵押贷款证券化
将住房抵押贷款进行整合，通过风险隔离、资产重组以及信用增级等方式，在房地产市场上发行住房抵押贷款债券，这一结构性融资行为即为住房抵押贷款证券化。住房贷款由于其期限长、贷款分散等特征，符合证券化条件。实行住房抵押贷款证券化是扩大个人住房贷款的资金来源的重要手段，这一手段也在很大程度上提高了商业银行的贷款能力，这些原本应该由商业银行独自承担的支付和利率风险被分散给了那些愿意并有能力承受这类风险的投资群体，使提高银行资产的流动性得到提高，在一定程度上调整了商业银行资产的负债结构。
（3）继续推动外汇管理体制改革发展，对外资流入进行有效管理
通过系统的体制改革措施及政策的综合协调，最大程度地减轻国际资本对中国房地产市场所造成的冲击和危害。真正做到趋利避害，在有效利用资金的同时注意防范风险。通过税收政策调节资金结构，以此限制资本流动是目前较好的方法；建立专门的国际流动资金统计监测和预警体系，加大对国际资本的监控力度；加强对跨国公司资金流动去向的监管，以此了解并适应其经营活动特点从而对其在房地产市场的投机活动进行监管。
（三）加强商业银行内部风险管理
商业银行在风险管理体系中的核心就是内部风险管理，而如何进一步完善内部风险管理体制，如何提高商业银行管理效率与能力，已经彰显出其必要性的特质。作为一套成熟的管理制度，必须从其产生到实施经历制度意识到制度建设再到制度执行这三个层面的递进，从而形成一个完整的管理体制。而对商业银行内部风险管理的研究可以发现，在以下三个方面应予以重视。
1、严格控制贷前风险管理
一是在商业银行借贷之前要将内部风险管理的意识根植于企业文化当中。强化风险管理意识，加强教育培训，对全体员工实施教育灌输，让他们全面掌握现代风险管理的基础知识，从而自觉的考虑到风险因素。只有这样才能从基层做起，让商业银行的内部风险降到最低。要建立共同的风险管理价值观与行动观，使员工特别是高级管理人员做到对风险管理机制的推动和示范，并结合业务进行必要的规定，限制商业银行的风险管理沟通。二是在贷前要对其借贷对象做深入了解，进行必要的调查。建立风险识别和评估系统。需要对国际先进经验进行借鉴，特别是先进的科技技术，逐步建立起对所有业务的风险评价和预警系统，在执行贷款风险的集中管理时要对风险做出早期预警，认真实施重大违约情况的报告，加强数据收集和定量测算，为风险控制提供依据。这虽然是借贷的必要程序，但在不少商业银行存在着马虎行事的问题，并未从根本上调查借贷对象的资产，所以无法做出正确的评判，导致该贷款项目的巨大漏洞，甚至造成不可挽回的损失。
2、强化贷后风险管理
建立长效机制，对商业银行内部控制和外部测算这两方面积极处理，进行合理的消化。针对商业银行内部，要加强监督机制。促进内部控制建设，对于防范银行风险的关键环节实施风险评级制度，对经营管理状况做出分析，建立健全独立的内部审计制度，从而提高工作效率。针对外部测算，要适时跟进该借贷对象的情况，进行必要的测算。如在借贷完成后，对其企业情况和房地产行业发展趋势要及时了解跟进，如出现问题要及时报告上级指示，不能置之不理，以免在问题扩大后造成不良影响。
3、谨慎处理问题信贷
对于什么是问题信贷，并没有一个完整的解释，但频发的所有者缺位、审查贷款制度缺陷、信贷文化脆弱等问题引起了业界的关注。中国的商业银行制度虽然在不断完善，但对巨额不良资产的疏于管理却是一个严重问题。以估值不足的资产抵押，就可以借贷到足值的贷款，这在我国商业银行贷款中屡见不鲜。因此，对于问题信贷，特别是估值不足的抵押问题需要有关部门的重视，在商业银行贷款过程中要谨慎处理，特别是基层员工需要从一点一滴做起，深入调查，学习现代评估技术，并认真对待问题贷款。只有加强了商业银行的内部风险管理，才能从另一个方向控制银行贷款和市场流通贷款的问题，从而提高银行法调控房地产市场的有效性。
（四）加强房地产信贷风险的监管
中央银行、建设部、国土资源部国家计委、财政部、国家税务总局等部门和地方政府对房地产业都负有不同程度的责任，并有相应的强力政策工具。而在房地产信贷风险问题上可以发现，监管机制的不完善将导致一系列措施的实施不力。在房地产信贷风险监管的问题上，要对监管法规和监管机构进行必要的规定，以监管力量控制风险出现的概率。
1、规范监管法规
在地方政府看来，受城市住房发展影响最大的是城市居民，因此最有发言权的是城市居民而不是中央政府。因此，我们应当建立一个使社会各界和民众都能参与管理体系，形成一个从内在被各方利益互相制约的决策机制。只有地方政府的官员本地的选民负责时，才会切实主动地关心民生利益。通常来说,按照政府运作的原则，政府和企业应该严格分开，政府不能直接从事具体的经营活动。地方政府因为拥有土地的所有权，是其地区内土地唯一的供应商，因此它对社会、民众负有更大的责任。地方政府的“经营城市”应当和维护公众利益两者有机协调起来。在中央政府看来，同样存在如何与地方政府利益相互协调的问题。地方政府的利益再房地产市场中是客观存在的。这就需要逐步建立起一个更为合理有效的地方利益表达渠道及机制，加大地方政府在参与中央决策的程度，真正实现中央决策的科学化和民主化。中央政府应加强立法，对于监管部门、监管过程和监管的方式方法作出权力规定，只有这样才能以强制力保证监管的实施，并做到有法可依。
2、明确监管机构
对于监管法规的制定，应明确监管机构的设置，建立并完善科学的决策责任追究机制。职能部门必须加强对各项规定的的监督和执行力度,从根本上消除投资盲目扩张和片面地追求经济高速增长的倾向，要坚决反对各种形式的地方保护。对不能够完成本职工作的职能部门必须严肃追究，在地方政府干预下而导致的违反规定的行为，要对其监管部门进行问责，并追求地方政府的责任。国务院已经对各省市政府建立了宏观调控的问责制，真正的树立起了政府的威信。要对监管机构予以重视，只有这样才能消除各级政府的消极情绪，确保房地产市场监管体制的严谨性，将风险问题中的监管事宜落到实处。
房地产市场论文篇7
1.房地产的概念。在我国所谓房地产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分，主要包括为提高房地产的使用价值而种植的花草、树木、或人工建造的花园、假山；为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。它们往往被看作土地或建筑物的构成部分。因此，房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产。
房地产主要有三种存在形态。其中土地指的是地球陆地表面及其上下一定范围内的空间；建筑物是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类；其他土地定着物指的是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地建筑物不可分离的物，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物价值明显受到损害的物。
房地产是实物、权益和区位三者的综合体。实物指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分，例如外观、结构、装修、设备等；权益指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益、收益（如使用权、所有权、抵押权等）。在我国，就房地产开发经营来说，附着于土地和建筑物上的权益包括土地使用权和房屋所有权以及在其上设置的他项权利，如抵押权、典当权等；房地产区位指的是房地产的空间位置。具体的说，一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。房地产的总体概念可总结如下：
2.房地产营销概述。房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物，市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。强有力的房地产市场营销活动不仅可以促进地区的经济繁荣，还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实，使每一宗物业顺利出售或出租。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略，辨别外界环境的发展变化，通过系统分析及时改变营销策略。
房地产市场营销包括有开发商和经营商、营销人员、营销中间商和顾客几个组成部分。
房地产开发商和经营商，首先要对市场变化和需求等做出预先反映，并在公司长期营销战略中得到体现。同时房地产业与资源和原材料有着密不可分的关系，作为开发商就要在制定营销计划时将资源和原材料的价格波动考虑进去。房地产公司的营销人员，不但要熟悉市场环境等市场经济知识，还应具有关于保护竞争、消费者和社会更大利益等主要法律知识，以及社会文化环境给房地产目标市场带来的不同需求。对于房地产的开发商和经营商而言，为了达到获取利润的目的，公司将联合一批供应商和营销中间商来接近目标顾客。
二、房地产营销策略的发展史
市场营销理论于20世纪初诞生于美国，菲利蒲?科特勒被誉为营销学之父，他提出了最早的营销4C理论，是现代营销的基石，4C包括产品、价格、促销、渠道，从这四点出发，衍生出新的营销方法。
在市场营销过程中，目标消费者位居于中心地位。企业识别总体市场，将其划分为较小的细分市场，选择最有开发价值的细分市场，并集中力量满足和服务于这些细分市场。企业设计由其控制的四大要素（4C）所组成的市场营销组合。为找到和实施最好的营销组合，企业要进行市场营销分析、计划、实施和控制。通过这些活动，企业观察并应变于市场营销环境。
营销简单的说就是用科学的方法，分析市场上的需求，并用科学的方法来生产出能满足市场需求的产品。
房地产市场竞争日益激烈的今天，房地产营销层面的竞争也随着房地产市场竞争的激烈而日益激烈。我国房地产营销策略的发展过程经历了六个阶段。
1.建设观念阶段——标准规划。计划经济时代，只有简单的“房地产”概念，很长一段时间，我国的住宅建设一直是学习前苏联模式，而且住宅的建设标准由政府统一制定，造成所有的设计全按标准图进行建设，形成千楼一面的现象。
2.楼盘观念阶段——销售策划。在这个阶段，房地产刚刚走向市场化，大部分项目的开发意识依然停留在计划经济时代，策划往往依赖于企业领导或几个设计院专家的“大脑风暴式”讨论，而没有进行市场调研、消费者需求调查的意识，开发的项目充满了主观臆断。
3.推销观念阶段——概念策划。房地产市场的泡沫与楼盘空置的现实，使开发商认为消费者缺乏理性，有一种购买惰性或者抗衡心理，必须主动推销和积极促销。在1997年～1999年大多数所谓房地产策划仅仅是“广告策划”、“销售策划”而已，策划人选择楼盘的一个或一个以上的显著特征，向消费者加以强调和宣传，使消费者对楼盘建立起概念认识，引导消费者在众多楼盘的选择过程中，比较容易选择自己偏好的楼盘，以达到促销目的。
4.准营销观念阶段——卖点群策划。随着社会进步与生活水平的提高，消费者对居住条件的需求层次日益明显，房地产市场供应量的增加，导致需求相对减弱及消费者理性购买，为有效的满足用户的各种需要，适应卖方市场和消费者理性选择，开发商认为必须以用户为中心。因此，策划人把众楼盘之长集于一身，极尽所能地向市场罗列无尽的卖点一时间环保住宅、绿色住宅、智能住宅、生态社区等等，虽然提升了楼盘品质，但使得开发商成本高于售价。
5.营销观念阶段——全程策划。围绕用户展开的营销，并没有使供需缓和、楼盘空置减少，开发商逐渐认识到实现销售的关键在于正确确定目标市场的需要和欲望，并且比竞争对手更效、更有利地传送目标市场所期望满足的东西。使开发商不再只关注于产品的本身，转而关注市场需求。
6.整合营销观念阶段——整合策划。整合营销是企业经营目标兼顾企业、顾客、社会三方的共同利益，各种营销技巧相互结合、相互补充所构成的企业市场营销理念。整合营销要求企业的所有活动都整合和协调起来，企业中所有部门都在一起努力为顾客的利益而服务，企业的营销活动成为企业各部门的工作。
三、房地产营销策略的现状
目前，我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托销售和网络销售三种。
1.企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。
2.委托销售策略。它是指一般开发商委托房地产商寻找顾客，顾客经过商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托销售降低了开发商的风险，通过商的服务性质，更易于把握市场机会，能更快地销售房产。
3.网络销售策略。网络营销策略是利用现代电子商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势
当前，我国房地产市场营销策略主要有以下特点：
品牌领导形象震撼——确立市场地位，引起市场关注，锁定目标消费群；
把握时机高昂入市——抓住有利时机，高姿态低价格进入市场，迅速掌握市场主动权；
分期分批卖点不断——分期开发分批销售，步步为营，组织储备卖点群随销售阶段适时引爆，带动价格走高，达到持续热卖效果；
进度跟进高潮迭起——紧跟工程进度（奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等）制造阶段性销售高潮，实现阶段性销售目标；
以质论价升值诱人——以户型、朝向、楼层、景观论价，小幅多频高走，预留升值空间，以升值空间激发热销；
物管跟进后顾无忧——物业管理提前介入能迅速树立项目形象，强化认同感，购买者无后顾之忧，达到促销效果。
四、房地产营销策略的创新
在新形势下，随着市场的成熟、制度的健全以及长期发展过程中积累的一些问题，我国的房地产营销策略遭遇了有力的挑战，这就要求房地产企业积极思考，探索营销策略的创新。
在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素。第一，项目开发前的市场调查工作。市场调查对房地产企业的重要性不言而喻。市场调查需要对国内外宏观经济的波动与政策变化、房地产法律法规以及国家的金融环境、住房制度的改革动向等等做深入的调查。第二，强化产品策略在营销组合中的地位。由于房地产商品的特殊性，要求房产设计上要符合消费者的喜好，建筑材料选择要合理，物业管理信誉要好，已解决业主的后顾之忧。第三，突出企业差异。突出本企业的产品、服务和品牌差异，可以提高房地产产品的价值，形成竞争优势，其中产品差异是最基础的，也是要首先考虑的。第四，合理利用价格策略。房产的定价要注意消费者的心理价位和承受能力，同时要根据项目本身的开发目的确定。第五，积极拓宽营销渠道。在以消费者为中心的市场环境下，开发商应从坐商观念转变为行商观念。
目前，全国各地的房地产发展都处于高潮期，人们对房地产的需求较大，对于各大房地产商，这无疑是利好消息；但是，由于房地产市场通过近几年的发展，已经开始转向买方市场，所以，根据目前的市场状况，各大开发商必须要注意房地产营销策略的创新，这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。
1.品牌营销。建立良好的品牌对房地产营销十分重要。目前，房地产市场竞争日趋激烈，房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用，从而为企业创造更加良好的经营效益。
要建立良好的品牌，必须要以优良的品质，适合的价格提高品牌美誉度；同时，兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度以及适当的树立品牌形象的手段提高品牌影响力，以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象，推销公司的楼盘等。而在现实的房地产营销中，由于资金的周转，市场的激烈竞争等问题，导致房地产开发商不注意进行品牌效应的积累，往往只是针对在建或竣工的个别楼盘借助媒体或广告的力量进行炒作。而品牌的创造和维护应该贯穿整个项目的始终，不是个别的，而是整体的。只有这样，才能使得品牌成为企业的竞争优势；另外，企业往往将品牌理解成为案名，只要案名好就能树立良好的品牌效应。其实案名只是品牌的重要组成部分，品牌应该注意“内外兼修”，即要有好的案名，更要有好的质量及服务，做到“名实双具”。这样创造出来的品牌，才是真正的品牌，才是能促进商品房销售的品牌，才是人们信赖的品牌。
2.人文营销。房地产营销应该是以人为本的，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”，对于现在正处于买方市场的房地产企业，应该更加注意与顾客建立良好的关系，与顾客形成互动，展示企业形象的同时，更让顾客感受到关怀，在选择时倾向性更加明显。人文营销的第三个方面体现在为买主提供最大便利上。所以，从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则，是提升销售量的重要手段之一。
3.知识营销。目前，对于大多数消费者而言，他们对房地产的理解往往只是限于“一栋房子”这样浅显的概念，而想了解，又苦于没有途径。因此，房地产开发商应当本着诚实的原则定期开展相关知识的宣讲会，在宣讲会前可以进行问卷调查，了解消费者在此方面的困惑，在宣讲会上可以针对调查结果要求相关专业人员先进行房地产行业概况介绍，然后认真耐心地回答消费者对房地产行业或有关楼盘的任何问题，最后总结以上的内容，达到让消费者获得知识的目的。可见，宣讲会是沟通房地产商和消费者之间的桥梁。向顾客介绍知识的同时，又宣传了企业的品牌，提高大众的认知度，增加购买欲望；同时，对房地产有了认识的顾客又会对房地产提出更高层次的要求，促使房地产开发商运用新技术，创造新工艺，推动市场的前进。
4.绿色营销。居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素，于是，开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。于是，企业纷纷提出以环境保护为营销理念，以绿色文化为价值观，以绿色营销为核心的营销战略。
在绿色营销上，对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念，同样要运用到绿色营销中，增加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高，但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”，绿色节能住宅的发展将成为趋势，也将成为卖点。
5.合作营销。和其他商品一样，对于商品房的销售同样可以采取合作营销的战略。房地产开发商与很多单位存在利益关系。
首先，应该积极与下游供应商进行联系，由于长期的合作，可以给开发商带来一定的折扣，减少成本；同时，消费者购买商品房之后进行装潢，开发商可以推荐房主使用与其合作的供应商的售卖的材料，既为房主提供了优惠，同时会给供应商带来不少的收益。第二，开发商积极与金融信贷部门进行联合，前期可以通过宣传开发项目优势的方式，向金融信贷部门请求贷款或通过项目融资的方式邀请进行项目合作，利用金融信贷资金进行开发建设;在后期的销售过程中，与金融部门沟通，为顾客设计贷款或按揭的组合方式,为顾客提供多种丰富的支付手段。第三，与其他开发商进行联合造势，形成双赢的格局。
6.服务营销。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，从而有了初步的认知和倾向；售中服务是开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续；在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与维修；并自己成立物业公司或委托第三方物业管理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时展的必然，同时也为企业的发展奠定坚实的基础。
7.社会营销。社会营销观念是随着现在流行的可持续发展观念提出来的，主张企业提供的产品和服务，不仅要满足消费者的市场需求或短期欲望，而且要符合消费者的长期利益，不忽视社会利益。注意到企业发展中的社会效益，对于企业提升其形象是十分重要的。企业的形象提高了，销售量和利润也自然得到提高。
房地产市场论文篇8
1.加强基础设施建设
为百姓提供一个宽敞明亮的交易大厅，设置办理各种交易手续一条龙服务办公窗口，包括公证、税务、银行等，为人们办理各种交易手续提供便利；设立咨询服务台，解答办事流程及各种政策问题；提供办事等候坐椅，便于人们休息；安装自动叫号机，保证交易秩序井然；设置绿色通道，为老弱病残孕提供优先服务。
2.加强设备、资源、信息建设
办公窗口和咨询服务台配备电脑、打印、扫描等电子办公设备，通过局域网联网达到信息资源共享的目的，为受理查询，房地产价值评估，交纳契税等业务提供信息资源，从而提高工作效率，也为百姓查询房产信息提供了信息平台。
3.保障交易大厅的安全，定期进行消防安全检查和演练
对交易大厅的电线和消防管线要定期进行更换，排除能使火灾等事故发生的安全隐患，同时还要定期组织保安及工作人员进行消防演练，包括灭火器和消防栓的使用、报警方式及安全撤离等等，以免发生险情时出现慌乱。
4.交易大厅内全面禁烟，创建无烟大厅
面对诸多百姓，我们积极宣传公共场所禁烟的目的和重要性，同时加派保安力量，在大厅内定时巡逻，针对重点区域进行重点看守，达到控烟效果，保证大厅的清新环境。
二、加强房地产交易市场软环境建设
1.要做到办事公平
公平是和谐的基础，作为窗口服务人员，要牢固树立公平办事的理念，对待每个办事人，都要一视同仁，从公平出发，牢固把握标准、尺度，不能厚此薄彼，不搞远近亲疏，能提供便利的尽量给予便利，不断提高服务窗口公平办事的能力和水平，并把公平变成做人的原则和自觉行动，努力建设一个公平的有和谐氛围的服务窗口。
2.要做到讲究原则
“不以规矩无以成方圆”，原则是做人的立身之本，是行事的基本要求。作为窗口服务工作人员，首先要树立讲原则、守规矩的意识，自觉遵守和维护交易市场的各项规章制度和工作纪律。在窗口工作中要严格按程序办事，按法律规章办事，自觉把政府赋予的职能履行到位，努力建设一个讲原则的服务窗口。
3.要做到诚实守信
诚信是人性的道德底线，是人格的内在魅力。窗口服务人员首先要做一个诚实守信的人，要言行一致，表里如一，给服务对象的承诺要做到言必信，行必果，以诚信树立服务窗口的威信。窗口工作人员之间也要以诚相待，以心换心，以情感人，彼此成为工作上的同事，生活上的朋友，齐心协力做好本职工作，努力建设一个诚信的服务窗口。
4.要做到宽容大度
宽容是一种人生智慧和美德，更是维系人与人之间的亲密联系的桥梁和纽带。每个人的性格、风格都各不相同，对事情的想法和处理问题的方法也不一定一样，古人说的好：海纳百川，有容乃大。能够很好地与有不同意见的人一道合作共事，需要宽容和大度。我们作为窗口服务人员首先要学会换位思考，尊重办事人、包容办事人，容纳和尊重办事人的不同意见、不同个性、不同习惯和不同文化，要有容人之短的胸怀，容人之异的肚量，努力建设一个和谐的服务窗口。
5.要做到理解沟通
理解是一种文化，一种集忍让、沟通为一体的良好品格。它不是没有立场、没有原则的让步，而是大事讲原则，小事讲风格。因此，窗口工作人员之间共事要做到不斤斤计较，不耿耿于怀，坦诚对待分歧，加强联系沟通，发现问题相互提醒，发现不足相互补充，在合作中加强理解，在共事中相互磨合，在理解中求得和谐，努力建设一个团结的服务窗口。
6.要做到注重小节
小节就像一面镜子，越是点滴小事，越能折射人的品质，反映人的思想境界、修养和灵魂。窗口服务人员在日常工作中，不能感情用事，不该办理的坚决不办，决不能错误的认为吃一点、喝一点、拿一点，都是一些是小节问题，殊不知，这些小节问题最终会授人以柄，成为某些怀有不良目的、牟取非法利益人的筹码。因此窗口服务人员要时刻保持清醒的头脑，净化生活圈，管住小节，珍惜名节，重形象，讲分寸，努力建设一个廉洁的服务窗口。
三、加强对房地产交易市场秩序的管理
房地产市场论文篇9
2007年,中国房地产市场运行主要有以下特点｡
(一)全国房价总体涨幅较大,部分热点城市房价持续拉高,供不应求是主因
2007年,中国房地产市场总体上价格涨幅较大｡70个大中城市新建商品住房､二手住房的销售价格持续走高,8月份,新建商品住房销售价格同比上涨9.0%,二手住房销售价格同比上涨7.9%,部分热点城市房价上涨连续保持两位数增速｡
我们分析,导致2007年房价高涨的原因主要是供不应求｡一方面,供给量大幅度下滑｡2007年1~6月,全国房屋竣工面积增速低于房屋销售增速,商品房销售面积2.8亿平方米,同比增长21.5%;房屋竣工面积1.5亿平方米,同比增长11.1%;截至2007年6月,住宅竣工面积连续30个月低于住宅销售面积｡以北京为例,新建商品住房供应自2005年以来持续减少,批准预售面积由2005年的2205万平方米下降至2006年的1706万平方米｡另一方面,需求快速膨胀｡资金流动性过剩导致投资性需求增长较快｡同时,在房价快速上涨的趋势下,自住性购房者提前入市,也造成需求骤增｡
(二)土地供应量不足
近两年来,土地供不应求的态势仍在持续,造成市场供求总量失衡,形成供不应求的市场预期｡土地供应量的不足表现在两个环节｡
1.土地出让面积不足｡以北京为例,2005年,计划供应的商品住宅用地为1750公顷,而实际入市的只有900公顷,仅为计划的51%;2006年,商品住房和经济适用住房用地计划供应合计为1900公顷,实际供应为1031公顷,仅为计划的54%｡
2.开发企业囤积土地导致出让土地无法全部形成当期的有效市场供应｡根据中国建设银行研究部的报告,2001年初至2007年5月份,房地产开发企业累计购置土地面积21.62亿平方米,但实际仅开发完成12.96亿平方米,不足购置面积的60%｡特别是上市房地产公司成为大规模囤积土地的一个主要力量｡这是由于土地储备量是投资者衡量上市房地产公司投资价值的重要指标之一,而且很容易从公开市场上募集大量资金支持大规模购置并囤积土地｡
(三)多种需求集中释放,投资投机需求大量入市
在房价快速上升的过程中,多种需求集中释放｡
1.改善型需求｡高收入家庭对改善型需求的支付能力比较强,家庭收入越高,利用自有资金购房的比例越高｡据对某城市的调查,高档商品房一次性付款的比例高于贷款比例,一次性付款的比例一般达到60%以上;而普通商品房的贷款比例高于一次性付款的比例,贷款的比例一般达到60%以上｡这使得中低端需求和初次购房需求受到挤压｡
2.婚龄人口对住房的需求｡受传统的成家置业理念的影响,新组建家庭购买住房的需求刚性较强｡
3.城市新增常住人口的住房需求｡近年来,中国正处于城市化进程加速时期,城市新增人口对住房的需求旺盛｡
4.城市拆迁导致的刚性需求｡目前,中国处于城市建设快速推进时期,城市房屋拆迁带来的被动需求随之增加｡
5.父母提前为子女购房的需求｡在目前房价上涨较快的影响下,年轻人住房需求提前释放,表现为父母为子女购房时间大大提前,高收入家庭为正在读大学,甚至读高中的子女购房的现象比较普遍｡
6.投资和投机性需求｡除以上以居住为目的的需求外,还包括部分以投资和投机为目的的需求,买房直接用于投资,以增值获利;以改善住房条件为目的的高收入家庭,在购买新建商品房后,原有旧房并没有在存量房市场立即上市交易,更多的是继续持有用于投资｡
房地产市场论文篇10
关键词:金融危机；房地产；需求；利润率关系
Abstract:Fictitiousappreciationandrealestatemarkettradingvolumeofassetsisitmakerealestateopentraderbeginimpulseriseninpricetohavetostabilize，butfinancialcrisisandU.S.dollarhavedevaluedandalreadychangedtherelationofthedemandoftherealestatemarketandprofitrateinfact，tothisquestion，therelationthatthearticlehaschangedthedemandoftherealestatemarketandprofitratefromthefinancialcrisishasbeenexplained.
Keywords:financialcrisis；realestate；demand；profitraterelation
12008年刚性需求并未提高楼市的价格
2008年，楼市销售持续低迷，开发商纷纷采取降价促销策略，另一方面，土地、建材等原材料价格整体上涨，一直被称为“暴利行业”的地产企业营业利润率2008年以来遭遇到双重挤压。
根据官方统计数据，2008年全国商品住宅销售面积同比下降20.3%，其中，北京同比下降40.4%，上海同比下降40.1%，广州同比下降38.2%。
“北京的楼市价格在2008年整体下降10%，天津地产商会提供的数据显示，天津房价整体下降20%。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示。进入2009年3月以来，国家不断推出各项利好政策，在3月份交易登记面积显著增加的情况下，广州市第一季度的整体供应量为101.76万m2，而成交量则有157.13万m2，同比去年增长约64%。可见广州楼市的供求关系开始出现供小于求的逆转。
从价格走势看，3月份全市10区的成交均价也有了较明显的提升，相对于1月和2月有270元/m2的上涨，涨幅达到3.5%。
但尽管如此，和2008年3月相比，目前的楼价同比还是有11%的下降，显示虽然成交量显著回升，但成交均价的涨势还不算过于迅猛。
2美元贬值使中国进出口锐减，经济下行风险加大
人民币的升值，主要因素并不全是因为中国经济增长的速度和效率，而是因为美元贬值，全球跨国资本的大搬家，以及由此引发的全球资产重估而造成的。全球跨国资本的大搬家，以及由此引发的全球资产重估造成的影响是极为错综复杂的，有弊有利，利弊交杂，人民币升值只是其中之一。2009年3月20日，人民币6.8133兑1美元。22个月内美元贬值17%，以致央行上海总部会同有关部门联合制定并了《关于进一步适应汇率形成机制改革，促进上海市外向型企业又好又快发展的指导意见》，提醒企业防范汇率风险。
值得注意的是，目前部分订单加工贸易型进出口企业的利润维持在5%左右，随着人民币中间价升值，如果出口的产品不能同步提价，这类企业的利润将大幅降低，甚至变为零。
在中国企业的对外贸易中，一般以美金定价。比如一件衣服是100美元，以前人民币兑美元汇率为8.1∶1时，出口一件，交易额为810元人民币；而现在人民币兑美元汇率为7.7∶1，交易额只有770元人民币，利润也就因之减少。不过，即使人民币升值达到这样的程度，在中国大多数出口企业看来，要保证利润，要么就降低成本，要么就提高要价。海关总署2009年3月11日公布今年前两个月我国外贸进出口情况。据海关统计，1月~2月我国外贸进出口总值2667.7亿美元，比去年同期下降27.2%。其中出口1553.3亿美元，下降21.1%；进口1114.4亿美元，下降34.2%。贸易顺差438.9亿美元，增加59.6%。
2008年，美元对人民币大幅贬值，我国对美国出口增速大幅放缓，1月~8月份仅增长10.6%。但由于人民币对欧元汇率相对稳定，1月~8月份对欧盟出口仍然增长26.3%。次贷危机负面影响已经从美国向欧洲、日本和新兴国家传导，欧盟和日本二季度经济负增长；同时，8月份以后美元汇率反弹使人民币对欧元、日元升值加快。2009年我国对美、欧、日等主要经济体出口可能全面放缓，外贸顺差规模进一步缩小，净出口对经济增长的下拉影响可能比2008年更加严重，使我国2009年产能过剩矛盾更加突出。
我国经济运行中也出现许多新矛盾和新问题。价格上涨压力尚未根本缓解，企业成本上升和外需明显收缩使部分行业和企业生产经营困难加大；证券市场股指调整幅度过大和成交低迷，房地产市场观望气氛浓厚；能源资源价格形成机制改革不到位，煤电油气运短期供求矛盾十分突出；资本跨境流动使我国货币流动性过剩压力不减，但中小企业生产经营资金又十分紧张；制约农民持续增收的不利因素较多，服务业发展仍然面临诸多体制；在周期性和结构性调整双重压力下，经济下行风险加大。
3房地产开发投资降温但资金依然宽松
房地产开发投资降温，带动相关产业固定资产投资减速。2008年1月~8月份，房地产开发投资增长29.1%，占固定资产投资总额的21.4%。但房地产成交量大幅萎缩，房价调整迹象明显，房地产开发商资金链紧张，市场可能由“量跌价滞”进一步发展为“量价齐跌”，初步预计，在2008年高基数的台阶上，2009年房地产开发投资增速将下滑到10%以下，房地产投资增量从6800元减少为3200亿元，这将导致固定资产投资明显减速。由于房地产是产业链较长的支柱产业，也是这一轮经济扩张的龙头产业，它的周期性调整将拖累一连串行业景气度下降，钢铁、建材等相关产业固定资产投资可能随之减速。地方政府基础设施投资资金来源主要来自土地出让金收入，2008年以来各地土地出让金收入增幅明显下降将影响2009年的基础设施建设规模。新出台的十大行业振兴规划与房地产无缘，显然，楼市还将以时间换空间去消化库存积压与民生的矛盾。
在全球金融危机、经济增速放缓的大背景下，各家金融机构的惜贷情绪不可谓不严重，特别是对于中小企业的信贷投放，各家银行尤为谨慎。为此中国人民银行连续多次下调存贷款利率和法定存款准备金率，以向金融机构释放更多的流动性，从源头上确保中小企业的资金供给，促进经济的稳定发展。而2009年1月份信贷投放猛增的主要原因也是各家金融机构配合“充分发挥好银行信贷资金在扩大内需、支持经济发展的作用”的相关政策精神，当然“早投放、早收益”也是各家银行经营的一贯模式，基础设施建设贷款，以及有明确政府或国企背景支持的项目包括房地产贷款成为各家银行抢夺的焦点，实行宽松的货币政策不仅在扩张信贷，还包括适度下调利率，一季度CPI、PPI的下降为利率下调腾出了空间。
4房地产业利润率高与会计核算方式有关
(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现。
(2)采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
(4)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现:采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现；采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现；采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
2008年4月，国家税务总局了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，在北京及其他位于省、自治区开发的非经济适用房项目，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，要按照不低于20%的预计利润率计算出预计利润额，计入利润总额，按季度或月预缴企业所得税，开发完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
《通知》称，该政策自2008年1月1日起开始执行。在预计利润率上，各省市执行的标准不同，位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；位于其他地区的，不得低于10%。以北京为例，按照《通知》规定，开发商每季度或每月的预售收入中，除了要缴5.5%的营业税，还要先按20%预提利润后，再按25%预缴所得税，这样，总税率达到10.5%。也就是说，开发商每月预售1亿元，要缴1050万元的税。
对于开发商来说，融资相当于“输血”，预售和销售收入相当于自己“造血”，目前，从全国来讲，开发商融资受阻，预售收入也不理想，有些实力不强或去年疯狂拿地的开发商身体已经相当“危弱”，但还在硬撑着，如果商品房卖不出去，成本这一块肯定不能结转，但已售房的利润率高也是必然的，而财务费用不断的增加导致楼盘全部售完后，实际的利润率会大幅度下降。
5房地产业自救首先是要制定合理市场价格
