房地产形势分析范文

导语：如何才能写好一篇房地产形势分析，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】2012年；房地产；形式分析；启示

随着我国从2009年开始的房地产调控，各地房价都在一定程度上得到了控制。但这种控制却在今年初始有所反弹，究其原因可以从经济学和社会学两个视角进行考察。为此，本文将结合笔者的调研与体会，来分析2012年上半年度的房地产形式，并在此基础上提出启示。

从现有的文献表述中可以发现，诸多同行聚焦于房地产价格的形成机制，以及房地产调控背景下应对措施。诚然，这一思路具有很强的问题导向，但对从事房地产管理的专业人员来说却不够。其可归因于两个方面：（1）作为企业经营战略构建的实际参与者应把握当前调控形式，从而作为未雨绸缪；（2）通过对国家调控政策的价值判断，将增强企业在产品开发、营销方面的实效性。正因如此，本文选题具有一定的前瞻性。

鉴于以上所述，笔者将就文章主题展开讨论。

一、房地产调控的历史逻辑考察

不难理解，我国涉及房地产政策的目标定位是一致的，正如温总理在政府工作报告中所强调的那样。因此，考察我国房地产调控的历史逻辑，便更能把握当前的形式发展。

（一）发端阶段

发端阶段可以从07年的美国次贷危机算起，美国的次级贷危机所形成的金融链条断裂，深刻的刺激了我国政策设计者。当时尽管全球金融危机还未爆发，但此时国内政策主导者已在蕴量我国房地产调控目标了。然而，我国在经济发展过程中，在长大10多年的时间里以房地产业为经济增长极，使得调控措施的构建显得十分谨慎，且也伴随着不同利益者间的博弈。时间跨过了2008年，随着美国次贷危机演变为国际金融危机后，针对房地产业的调控以逐步进入实施阶段，并首先从限购、控制土地拍卖等作为切入点。历史证明，这些举措面对我国房地产业长期畸形发展，似乎并未起到预期的效果。反而，这一规制却激发了潜在消费者刚性需求，其后果众所周知。

（二）试错阶段

不可否认，从上世纪90年代末期的住房货币化改革后，都未对房地产市场进行规制。与此同时，随着财政分灶吃饭后各地的土地使用权拍卖，成为了地方政府主要的财政来源。二者所形成的叠加因素，自然就放大了我国房地产业发展的畸形态势；且缺少在这方面的经验。试错阶段大约出现于2009年中后期，此时我国经济已处于后危机时期，表明转变经济发展方式势在必行。配合这一经济转型，严控房价便成为了不仅关乎民生也是涉及经济发展的重要举措。在此背景下，国家在调控措施的设计中已从浅层的规制安排，深入到对金融体系、地方政府土地拍卖，以及严格限制投机性购房中来。

（三）巩固阶段

2012年温总理在记者招待会上的发言证明，调控我国房地产业的决心不变。之后，李副总理也代表政府提出了巩固过往成果的要求。这样一来，2012年之后便可以理解为是巩固阶段。

上述三个阶段将为分析2012年上半年的形式，提供很好的历史视野。

二、历史逻辑基础上的形式分析

为了更好的进行分析，以下将在历史视阈下沿着宏观形式、中观形式、微观形式等三个方面进行分析。

（一）宏观形式分析

从规范分析的角度来看，一项调控政策的出台应遵循帕累托改进的逻辑。遵循这一逻辑，国家调控房地产实则在于配合经济发展方式的转型。从承载转型经济主体的特征来看，其主要以高科技、创新型企业为主体。从而表明，针对房地产业的宏观调控，在中央政府层面是坚决的，其是优化经济发展模式的重要一环。并在多元目标驱动下，中央政府还须关注民生问题。从国务院的政策取向上来看，其不仅从经济发展模式上否定了房地产业的经济增长极功能，更从民生问题层面约束商品房的畸形发展，而大力发展经济适应房和保障房。关于这一点，将长期保持稳定。

（二）中观形式分析

中观形式分析主要作眼于地方政府层面。不难看出，目前中央与地方政治间的博弈持续进行，这从现阶段部分地区的房价回升中便能看出。从价值取向上不难理解，房地产业的发展不仅对地方经济的发展起到了显著的作用，也从税收上极大的促进了地方政府的财政收入。然而，在委托关系下，地方政府作为中央政府的实际人，将在宪法框架下执行中央的决策；同时，在自我利益诉求驱使下，有在政策的执行上存在着诸多暧昧元素。因此，从影响房地产形式的关联性程度来看，目前地方政府的行为偏好有与中央政府要求相偏离的趋势。

（三）微观形式分析

从房产需求方和开放商的角度来进行形式分析，便体现为微观形式分析。从媒体和笔者的调研所得可知，前者仍处于观望状态，而后者则加大了营销力度。作为奢侈品的购买，往往存在存在着追涨不追跌的现象；而对于目前众多开发商来说，则面临着资金链紧缩的风险与压力。因此，微观层面的形式分析表明，目前房地产调控形式需要兼顾上述二者的利益。特别对于开发商而言，随着它们资金链条的断裂，最终受损的却是商业银行机构。

以上三个方面的分析，就从独特的视角为下文的启示提供了逻辑起点。

三、启示

那么上述阐述对我国房地产企业的启示有哪些呢。根据笔者的解读，可从以下三个方面来进行归纳。

（一）房产企业的项目选择

应加大保障房项目的建设力度。保障性住房的建设仍然归属于城市整体建设的规划之中。城市整体建设规划包括：各功能区的布局、人口的有序分布、生产力的科学设置等。因此，保障房在建设前应首先满足这一大前提。同时，保障性住房具有较强的正外部性（社会公益性），这就需要将方便、适宜等要素引入保障房的布局规划中。具体而言，便是尽量做到周边配套设施的齐备，以及区位的相对优越。毕竟，入住保障性住房家庭户的收入，处于工薪阶层的中下水平。从而，政府不应在区位设置上增加他们的交通出行成本。这样，不仅能拓展房地产企业的盈利范围，还能建立起良好的社会声誉。

（二）房产企业的项目营销

一般而言，当地消费者在购买房产时存在着品牌意识，即该房产是由哪家房地产商开发的；同时，房地产商的品牌建立，往往又是通过商品房来实现的，因此，在产品组合时首先就要强调经济适用房的品牌效应。这才能使得低收入家庭，能借助自身在房地产市场已经获得的品牌信息，来预测该房产的购买价值。需要明白，对于房产商品来说其对于低收入家庭的需求弹性更大。

（三）房产企业的战略规划

目前诸多同行在涉及房地产业的发展问题时，往往较为谨慎。笔者认为，一味的从社会道德、民生领域来打压楼市是不可取的。毕竟，房地产业作为带动诸多其它产业发展的驱动力本质无法改变。同时，城市化进程对房地产业的依赖也不会在短期内消失。因此，房地产企业的战略归化，应在成本控制上下工夫。从而，规避现有金融歧视政策的干扰。

综上所述，以上便构成笔者对本文的讨论。

四、小结

诸多同行聚焦于房地产价格的形成机制，以及房地产调控背景下应对措施。考察我国房地产调控的历史逻辑，便更能把握当前的形式发展。启示包括：房产企业的项目选择、房产企业的项目营销、房产企业的战略规划。

参考文献

[1]唐奇展.广西房地产投资、房价与经济增长关系的实证分析[J].广西大学学报（哲学社会科学版）,2011,（12）.

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关键词：房地产；市场经济；宏观调控

受到国际金融危机的影响，我国近些年以来的房地产市场经济出现了很大的问题，这就集中表现在房地产市场的市场价格逐渐出现了下降的趋势，一些房地产产品成交率也呈现出大幅下降的趋势。为此，政府要能够对房地产市场进行严格管制，也就是宏观调控。但是，关于一些政府要不要拯救房地产市场经济存在着诸多的歧义。一方面，人们认为当前的房地产市场对于平常人来说是比较高的，另外一方面认为我国需要紧急启动房地产市场，这是由于我国的房地产能够有效促进我国相关的产业发展，其中对房地产市场经济的回升也标志着经济的好转。

1 对我国房地产市场的经济形势分析

对于我国房地产市场的经济，特别是自从2008金融危机以来，我国政府逐步加强了对房地产市场的宏观调控，这不仅可以有效促进我国房地产业的健康、可持续发展。还可以带动其他产业的发展。而准确的市场形势分析是进行宏观调控的基础，在我国的学术界和经济专家看来，对我国当前的房地产市场经济形势存在着诸多的分歧，一般存在着各种说法；例如，“泡沫经济论”以及“基本健康论”和“无泡沫论”这几种不同的观点，为此，笔者要能够从以下几个方面进行逐一探讨，去理清当前我国的房地产市场的形势。

（一）从房地产市场的总供给和总的需求量来看。我国房地产市场经过十多年的发展和完善，我国商品房供需量上总体是处于平衡的状态。但是进入到新世纪以来，我国房地产市场出现了供应与需求、投资和消费共进的局面。但是我国房地产市场供应关系上还是存在着不少的问题。在对于商品房的供应关系上，目前，我国对房地产市场中商品房的投资需求主要体现在正常需求、被动需求以及投机需求和投资需求这四种。其中对于我国的房地产市场普遍都存在着需求上的泡沫，因此，我们很难从表面现象中看出其中的问题，也就是很难从供求是否平衡老判定房地产市场的真实需求情况，

（二）我国房地产市场上有些上升速度太快，涨幅速度超过市场上的预期，在对近三年以来，我国房地产市场的涨幅速度超过人们的想象预期，这些就成为了我国房地产市场中突出的问题。根据我国的相关数据，在2004年以来，我国兴建的商品房的销售价格上涨14%，到2005年以来，全国的房价逐渐上涨了15%以上，这些数据都充分表明，我国房地产市场价格的上涨速度已经超过人们的预期，这些都将加重购房者的负担，从而为以后的房价大起大落隐含了后患。

（三）从我国房地产市场中的供需结构上看，我国房地产市场中对于各类商品房的供求结构来看，目前我国各种房地产产品的供求不平衡，一些商品房与高档次的大户型的住房相比，商品房的比例还是处于较低的水平，一些中低档次的、中小型的房子所占的比例相对来说是比较小的，这些都与居民的收入结构和消费水平都存在一定的差异性，两者之间产生了严重的供求矛盾。住房供给结构的失调也是住房价格上急速上升的一个重要原因。

2 我国房地产市场宏观调控的分析

当前，我国房地产市场所存在的问题，已经引起了中央政府的高度重视，只有坚决抑制我国房地产市场的过热的现象，坚决抑制房价过快增长这已经成为当前宏观调控发展的重要内容，为此，我国相关的政府部门已经采取了相关的措施来加强对房地产市场的监管。针对我国一些地区存在的房地产投资过热的情况，我国政府必须要对此做出相关的指示。在我国房地产市场的宏观调控政策实践和理论还不是运用很熟练，仍然需要在不断的探索实践过程中加强宏观调控的研究。

（一）建立房地产市场的宏观调控体系

在对我国房地产市场的经济环境下，要能够以国民经济发展的实际情况进行仔细分析和研究，这样更好地为我国房地产市场宏观调控打下基础。国民经济的发展可以对房地产的发展起到很强的制约性，所以，要能够切实做好房地产市场的宏观调控，这就必须要对房地产市场进行严密地监控，并对市场预期做出科学和理性的分析，做好是对房地产市场制定近期、中期和远期的分析，这样对我国未来房地产市场的两年之内可以进行有效的监管，从而能够切实保证房地产市场的稳定运行，能够对房地产市场的宏观调控的及时性，对于制定房地产市场规范的五年，这就必须要能够组织相关的房地产市场专家和学者进行科学地分析和探讨来共同完成。通过对房地产市场的中长期经济形势做出有效判断，就可以对房地产市场经济的走向能够有所了解，从而能够对我国的房地产市场经济形势做到初步把握，使得宏观调控更加准确。

（二）准确把握房地产发展的阶段性和周期性

通过对房地产市场的发展的复苏、繁荣以及萧条时期的把握，可以对我国房地产市场的经济做出一个长期的、总体性的认识，能够有效避免对房地产市场形式做出准确、科学的认识，这是对我国房地产经济的宏观调控的关键性之一。这样可以在房市处于高峰时，可以将调控的重点放到促进合理需求上，通过抑制过度的消费需求，依法打击不合理的短期房价炒作和囤积居奇的行为上，从而有效减少对房地产市场的盲目性，当对我国房地产市场处于低谷时，这就需要能够采取相关的刺激消费来对房地产市场形成有效的提升作用，从而鼓励投资与开发的调控措施，这样可以有效促进房地产事业的健康发展。在实际监控工作中，要能够切实注重房地产市场的周期性，防止硬套房地产市场的周期性，切实做好房地产市场的调控力度，从而实现房地产市场的着陆，有效避免宏观调控的“急刹车”所造成房地产市场的大起大落。

（三）建立健全我国房地产市场的信息公开制度，

加强我国对房地产市场的舆论引导和市场监测，不断增强政策的透明度。积极运用信息管理系统，加强对我国房地产市场政策的研究力度，研究和完善我国房地产市场中的运行机制和市场信息标明制度，通过向社会市场运行信息，建立土地成交以及商品房价格标示制度，能够不断加强社会中各个有关部门的信息沟通与整理，从而能够形成一个透明、公正的房地产市场环境，能够积极引导房地产进行投资和消费。另外还要能够不断加强对市场透明度以及有效抑制人为炒房行为和抬高房价的行为。

（四）整顿和规范相关的房地产市场秩序，严厉打击违法犯罪行为

要能够严格控制房地产市场的开发企业和中介机构的市场进入，依据相关的法律，对一些违法违规的销售行为进行严管严追。对一些虚假合同和囤积房源的行为要对相关的人员进行查处，特别是要注意对一些不实的房价消息和销售行为进行依法取缔，并及时向社会各界进行公布。加强金融体系的监管力度，调整房地产市场的资金供应量，通过调整商业银行的存款以及利率等一系列的措施来减少房地产市场的货币供应量，从而可以有效降低房地产市场的大起大落。

3 结语

要建立健全房地产市场监管体系，不断加强我国对房地产市场的舆论引导和市场监测，增强政府部门决策的透明度。积极运用信息管理系统，加强对我国房地产市场政策的研究力度，研究和完善我国房地产市场中的运行机制和市场信息标明制度，只有这样，才能不断促进和强化我国房地产市场的健康稳定运行。

参考文献：

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关键词：房地产调控 房地产信贷风险

在我国，银行贷款在房地产企业的资金来源中一直保持在25%左右的比例（如图1所示），因而银行的贷款在房地产企业的发展中具有十分重要的作用。从需求方面来说，个人房地产信贷对于刺激房地产行业需求的作用亦是十分明显。同时，对于商业银行来说，通过有效信贷发放来促进房地产行业的健康发展对其控制房地产相关贷款的风险、扩展自身收入来源也十分重要。因此，在新的宏观政策环境下，商业银行应当基于最新的外部环境建立一套完善的房地产相关信贷风险控制机制，从而促进房地产信贷的科学发展，也间接推动房地产行业的健康发展。

银行房地产信贷风险诱发因素分析

目前，我国商业银行的房地产相关贷款主要可以依照贷款对象及贷款用途分为个人住房信贷和房地产开发贷款两种。由于这两种不同性质的贷款发放模式、用途、性质均存在较大差异，故本文从这两种不同形式的房地产贷款出发对商业银行房地产信贷风险的形成和传导机制进行分析。

（一） 个人住房贷款信贷风险诱因分析

房地产个人住房贷款是指房地产购买者以其购买房产价值为抵押，从而获取银行贷款以补充其房产购买资金的一种信贷方式。在这种形式的房地产信贷中，商业银行的信贷风险主要来自于贷款者违约的信用风险和市场利率波动等因素引致的市场风险。

在个人住房贷款的违约风险的产生和传导机制内，风险诱发因素往往可以归结为：还贷能力恶化：商业银行的个人住房贷款借款人因失业、患病、所经营企业出现困难等情况使其无力偿还所借资金。借款人道德风险：个人借款者由于房价下行导致违约对其有利的情况下往往会实施“断供”行为来为自身谋取利益，例如目前多地出现的房价下行使贷款者发现其购买新房的房款低于其在剩余还款期内所应偿还的住房贷款总额并因此实施断供。利率波动风险：由于房地产个人信贷的期限较长、数额较高，因此当市场利率出现波动时，该房地产抵押贷款的价值就会出现相应波动，并且利率的波动也会对借款人的还款能力产生一定的影响，从而影响住房个人信贷的信用风险水平。

当个人住房信贷的借款人出现还贷能力恶化、道德风险升高，市场信贷利率发生不利于银行的变化时，商业银行的个人住房贷款的信贷风险便有可能发生变化，从而产生对商业银行不利的情况，其传导过程如图2所示。

（二）房地产开发贷款信贷风险诱因分析

房地产开发贷款是以在建的房地产工程、在建地产所拥有的土地使用权等可盈利资产为抵押物，从而从银行获取房地产开发所需资金的一种信贷模式，是目前房地产企业筹措资金的一种主要形式。

由于房地产市场的抵押物价值波动性低于证券类的金融资产，并且其收益率较有保障，因此房地产开发贷款是目前商业银行的主要利润来源之一。在我国现阶段的经济环境中，商业银行的房地产开发贷款存在的主要风险诱因可以归纳为：滞销风险：随着目前我国房价下行可能的增大，房地产消费市场的低迷加大了房地产开发贷款中的抵押物房产的滞销风险，而房产滞销将导致房地产开发商资金压力增大，影响其偿付贷款的能力，从而提高了银行的信贷风险。建设风险：房地产开发企业由于自身资金链断裂、建设成本超出预算、不可抗力因素等原因无法继续进行房地产建设而出现烂尾现象，导致银行所获抵押物无法升值进而导致银行出现信贷损失的现象。道德风险：房地产开发企业出于不正当的骗贷目的，通过“假按揭”、垫付首付款等行为规避国家监管政策从而从商业银行骗取房地产开发贷款的行为。

鉴于房地产开发贷款往往数额较大，一旦发生坏账损失后对于商业银行的冲击较大，因而对房地产开发贷款的信贷风险控制对于商业银行的经营来说十分重要。

新形势下银行信贷风险控制措施设计

（一）健全个人信用监控机制

目前，我国个人信用监控体系建设已经获得初步成效，商业银行通过个人信用监控系统可以获取包括个人住房信贷申请者的个人身份及户籍信息、居住职业资料、银行卡消费记录及信用卡信用状况、以往贷款明细及担保信息、住房公积金账户状况等信息，从而有效地评估个人住房信贷申请者的信用风险水平。然而目前我国商业银行对于个人信用情况的监控依然停留在静态观测阶段，通常商业银行只会在贷款发放审核时对个人住房贷款申请者的信用状况进行核查和评估，而在完成贷款发放后并不会主动关注个人住房信贷还款人的经济状况的变化，因而这种缺乏主动管理和预警的个人信用监控机制不利于新调控环境下银行房地产信贷风险的有效控制。

我国商业银行可以通过建立一套个人信用动态监控规则来控制房地产个人信贷风险。在商业银行的个人信用监控机制中，商业银行应当针对每一个个人住房贷款的申请者的具体情况，如贷款金额、抵押房产价值、职业背景等因素确定该贷款者的主要收入性质（固定收入或经营性收入）、收入来源稳定性（是否受行业波动的影响）、居住流动性特征（是否易于迁移规避贷款追讨）、非流动资产构成（是否有较多的其他抵押资产可供紧急情况变现），在确定这些特征的基础上将个人住房信贷申请者的信贷风险水平划分为不同的层级。

对于低风险的个人住房信贷申请者，在完成住房贷款发放后只需定期监控该申请者的还款进度，除非出现延期缴纳的情形，否则不对该类申请者进行动态监控。对于中等风险的个人住房信贷申请者，商业银行应当通过建立一套动态的监控规则，以预警性的动态监控指标（如单位时间内缓缴次数、单位时间内个人收入负向变动率、单位时间内个人信用状况恶化度、单位时间内个人居留地变动频率）来确定该等级消费者近期是否存在违约风险从而确定是否对该等级的借贷人实施预防措施。对于高风险等级的个人住房信贷申请者，商业银行应当通过较为频繁的信用状况监控，甚至指派专门的监督跟进人员对该类别住房贷款申请者的信用状况进行动态跟踪从而提前发现该类人员的违约可能，尽早采取相应的防范措施。

（二）建立抵押物价值监测系统

为了有效保障商业银行的房地产信贷抵押物价值的完备性和增值能力，商业银行应当在坚持履行我国相关监管部门所要求的对抵押物合规性审查，保证抵押贷款的抵押率符合硬性规定的基础上，建立一套更加全面的抵押物价值监测系统，对商业银行房地产相关贷款的抵押物价值进行动态监测与跟踪。

在目前房价地价下行压力较大的环境下，商业银行在完成住房信贷发放后应当定期对抵押房产、地块、在建工程价值进行价值变动检测，重点考察这些房地产型抵押物的地块增值潜力、所处区域规划变化、房产功能用途变更、交通配套设施完善进度、工程建设质量等因素，在这些因素发生重大变化时对商业银行房地产相关信贷的抵押物价值进行重新评估，从而触发对应的应对策略，避免银行的信贷损失。

此外，商业银行的抵押物检测系统中还应当包括商业银行内部人员的操作风险控制，即商业银行还应当对处理房地产贷款的相关人员、部门进行严密的监督和有效的内部控制，避免其内部人员在房地产相关贷款发放过程中出现违背法定房地产抵押处理程序的行为。

（三）完善房地产行业风险预警

由于目前我国政府针对房地产市场的调控政策较多，并且各级地方政府对于房地产调控政策的细化程度和执行力度不同，因此商业银行在房地产相关贷款的风险控制过程中还应当依据各个地区的实际情况，通过有针对性地分析当地房地产行业的运行状况来专门制定对应的信贷风险控制政策。因此，我国商业银行在新调控环境下应当建立一套完善的房地产行业风险预警机制，以此来规范各级地方分行机构对当地房地产行业风险的预警机制，从而通过规范化的流程督促其下属机构有效地预警当地的房地产信贷风险。

商业银行应当设置专门的风险预警评估小组，定期对该地区房地产市场上，各种类型房地产的总体开发进度、政府土地供应规模变化、房地产项目销售状况、房地产交易价格波动进行动态记录，同时组织内部专家专门讨论本地房地产市场的风险水平及其最近调控政策对该行业发展的影响，从而对银行所持有的相关贷款所可能面临的行业整体下行风险进行评估。同时各级地方银行应当将这些信息汇总报送至较高级，从而形成一个总体的房地产行业风险估计，方便商业银行高级管理者能够有效预警房地产市场的整体风险。为了减少该房地产行业风险预警系统的实施成本，商业银行可以要求各级地方机构根据自身所持有的房地产相关贷款规模大小，制定不同级别的房地产行业风险预警机制，对于房地产信贷规模较小的分支机构可以适当减小其信息收集频率和信息收集粒度，从而科学合理地贯彻该预警机制。

（四）发展和创新风险转嫁技术

随着我国金融市场改革的逐步深入，我国商业银行进行金融创新从而规避和转嫁房地产信贷风险，也是商业银行在新调控环境下控制房地产信贷风险的有效途径之一。随着我国政府对于金融管制的逐步放开，商业银行已经可以实现一定程度的金融创新从而转嫁其房地产相关贷款的信贷风险。自2005年我国银监会和央行实施《信贷资产证券化试点管理办法》以来，已经陆续有部分商业银行通过发行个人住房抵押贷款支持证券的方式将其所持有的部分房地产相关贷款打包发行，并取得了不错的成效，因此在可预见的未来，为了尽可能地减少房地产市场波动给商业银行房地产信贷风险控制体系带来的冲击，通过信贷资产证券化等金融创新手段来转嫁商业银行的房地产信贷风险十分重要。

由于我国商业银行均带有一定的国有背景，且在我国特有的市场经济体制下，通过寻求政府支持和担保来进行房地产信贷资产证券化是我国商业银行可以采用的创新手段。我国商业银行可通过行业联盟并推动形成政府扶持的担保公司，以一定的资金池为担保将商业银行的房地产贷款打包成具有政府担保的证券理财产品，从而借助政府信用向市场发放，促进商业银行的信贷资产证券化进程，同时也可以避免目前商业银行通过借助信托机构发行信贷类理财产品，从而进行表外房地产贷款发放带来的金融衍生品风险，最终促进我国银行业房地产信贷发放业务的健康发展。

（五）引入第三方监督评估机制

目前我国商业银行由于机构庞大，其运营成本较高，因此在未来商业银行的房地产信贷风险控制系统构建过程中，商业银行应当通过将部分职能外包给第三方监督评估机构的方式来降低自身的信贷风险控制成本。商业银行可以将其房地产信贷的标的项目的资产价值评估、资产变动状况检测等职能外包给公信度较高的第三方房地产评估机构，从而借助专业的第三方机构的评估结果来提高商业银行房地产信贷风险控制机制的控制效率，最终实现更加优化的商业银行房地产信贷风险控制。

结论

随着目前我国社会各界对于房地产行业暴利和房价持续高涨情况的关注，我国政府对于房地产市场的调控力度正不断加大。在我国越来越趋于高压电房地产调控政策下，我国商业银行在进行房地产相关贷款的信贷风险控制时应当采取的更加动态化、全面化和创新化的信贷风险控制措施，从而实现对自身房地产信贷业务的有效监控和风险控制。

参考文献：

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一、盐城房地产市场特点

（一）房地产投资增速回落，商业投资趋热

1—11月份全市房地产完成投资207.95 亿元，同比增19.4%，比1-10月回落5.5个百分点，比上年同期回落11.9个百分点。商业投资趋热。1-11月份全市商业营业用房完成投资19.09亿元，同比增长50.8%，占全部开发投资比重为17.5%，较上年同期提高3.6个百分点。住宅投资成主导力量。1-11月份全市完成住宅投资156.18亿元，同比增长11.2%，占房地产开发投资比重超过七成，达75.1%。

（二）商品房销售低迷

受房地产市场调控政策影响，盐城房地产销售市场呈现买方市场格局，市场以观望为主，整体成交量较往年低迷。1-11月份全市房地产销售面积为404.94万平方米，同比下降11.3%，其中：住宅销售面积为354.18万平方米，同比下降9.7%，商品房销售额179.75亿元，同比下降12%。

分区域看，市区商品房热销，而县（市）则持续低迷。今年以来，市区特别是城南和城西南的楼盘上市量较多，而且体量大，占市区的一半左右，竞争非常激烈。各大房企压力巨大、纷纷实施以价换量的策略，以满足刚需，顺应市场和政策方向的发展模式，再加上今年以来国家金融政策微调，首套房贷利率回调，释放了部分住房需求。中南世纪城、绿地商务城、恒大名都销售雄居市区前11月份销售榜前列。锦盛豪庭采取买房送装修的优惠政策，开盘当天销售超300套，短时间内成为整个城南楼市的焦点。御景湾开盘以来一次性付款86折，按揭88折的优惠从未间断，销售取得非常好的业绩。在大盘的带动下，1-11月份市区商品房销售面积为155.5万平方米。相比市区的热销，县（市）的销售则比较冷淡。在当前房地产市场处于“胶着”状态下，由于没有采取更有吸引力的优惠政策，县（市）房地产销售遇冷。 （三）商品房空置面积增加，社会资源闲置

当前盐城购房者处于观望气氛，商品房空置面积不断增加。1-11月份，全市商品房空置面积84.94万平方米，同比增长195.3%，其中住宅空置面积54.68万平方米，同比增长164.5%。较多的商品房积压，大量的土地、资金没有被社会所使用、发挥其应有的价值。

（四）楼市调控成效明显，房价得到控制

2009年3月份以来，盐城房地产市场持续走热，房价一路上涨，房源处于供不应求的状态，形成恐慌性买房，买房需要请人、甚至加价买房号还要捆绑车位， 火热的房市一直延伸到2011年的上半年。随着国家房地产调整政策组合拳逐步实施到位，2011年下半年开始，盐城从之前“一房难买”的卖方市场转为“有房难卖”的买方市场。为抢占市场，部分房地产企业采取特价或打折销售的方式促销。国家抑制投机性需求、促进房价合理回归的政策调控取得了初步成效，房价下行趋势显现，刚性需求已成为当前市场主流。

（五）保障性工程进展顺利，快于序时进度

年初，市政府着手制定保障性住房目标，即全年将通过新建、回购、自建、长期租赁社会房源等多种渠道，完成省政府下达的29160套保障性住房建设任务。1-9月份，全市新开工建设保障性住房28167套，占全年计划目标的96.6%，快序时进度21.6个百分点。1-9月份实际购买套数4550套，长期租赁套数1249套，发放租房货币补贴户数4438户，有力地解决了住房困难户的实际困难。

二、当前房地产市场值得关注的问题

（一）销售持续低迷

去年下半年以来，全市商品房销售持续低迷，今年1-11月份全市商品房销售面积下降12%，国家房地产调控政策目前不会放松，这对开发企业的资金回笼及开发商的信心产生较大影响，并将影响后期房地产开发工程推进进度，导致房地产投资增速回落，商品房供应量减少，房地产税收增幅减缓。

（二）房价总体偏高

近几年来，盐城商品房销售价格基本处于不断上扬态势，虽然涨幅出现过回落，但房价总体仍然偏高。世界银行认为发展中国家房价收入比在4～6倍之间比较适宜。以市区为例，2011年盐城市区城市居民人均可支配收入22851元，按户均2.84人计算，户均可支配收入约64897元，同期市区商品住宅销售均价为4723元/平方米，单套住房建筑面积按100平方米计算，则每套房47.23万元，2011年市区房价收入比达到了7.3倍，高于房价收入正常区间。较高房价使很多有购房愿望者缺乏相应的购房能力，只能望房兴叹。

三、对策建议

房地产业是国民经济的先导产业，一头连着投资，一头连着消费，产业关联度大，房地产业能否保持平稳健康运行，直接关系50多个相关行业的稳定和发展，直接影响经济发展速度和质量。

（一）继续加强保障性住房建设，解决低收入群体的住房需求

解决低收入人群的住房问题，不仅关系到百姓的生存问题，也关系到国家经济的发展和社会稳定。政府要从财政上加大对保障性住房的投资建设力度，优先保证保障性住房用地，同时进一步加强对保障性住房建设的相关监管，解决低收入家庭的住房问题，以促进经济、社会的协调发展。加强保障性住房小区的配套建设，以方便居民生活、出行。

（二）巩固房地产市场调控成果，建立健康可持续的房地产市场

应继续按照国家相关政策要求，严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。促进开发企业积极应对市场，采取以价换量的策略，回归到售价与合理的利润相匹配，更好地适应市场。支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度，促进开发企业实现产品结构的调整，多建一些适销对路的普通商品住房。

（三）加强宣传，营造正面、积极的舆论导向

政府和新闻媒体应加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和盐城市保障性住房建设成果，引导居民理性的住房消费观，形成有利于盐城市房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。合理引导购房者树立风险意识， 打消其通过房地产投资实现财富快速增值的目的，抑制投资和投机行为，使住房逐步回归到居住的基本属性。

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关键词：历史视阈；房地产市场；特征；分析

浙江作为经济发达省份，也是我国房地产市场发育较为完善的区域之一。但在目前大环境下，受到刚需和投资性需求的共同作用下，浙江省整体房价处于高位态势。这样一来，就势必催生开发商新一轮的圈地运动，以及更多需要买房的消费者望洋心叹。因此这里就存在一个疑问，这种状况还将持续多久，或者说它的动态演化特征又是怎样。对于这个问题的分析，则构成了本文立论的出发点。

从目前相关的文献中可以发现，诸多作者在分析本省房地产市场走势时缺乏一种历史观。从而，所得出的结论也显得静态，且难有说服力。针对这一现状，有必要在对浙江省近年来的市场演化进行梳理，从而在其中找到内在演变逻辑，才能结合当前主流舆论来得出较为全面的结论。

鉴于以上所述，笔者将就文章主题展开讨论。

一、浙江房地产市场的发展沿革

随着我国在上世纪实施住房货币化改革以来，浙江省房地产市场也逐渐从无到有，从稚嫩到成熟。期间，它不仅体现了我国房地产市场动态演变的主流特征，更拥有自身的具体特点。以下将从五个时间跨度，来梳理浙江房地产市场的发展沿革。

（一）发生阶段

发生阶段可以界定为1991年――1993年。在该时间跨度内，当全国大部分地区仍执行着福利分房政策时，浙江省已经启动了房地产开展活动。其中，1992年―1993年年间，浙江房地产开发投资额增幅分别达到107%和285%。这充分表明了，本省民本资金存量的充裕，也为下一阶段的调整埋下了伏笔。

（二）调整阶段

调整阶段可以界定为1994年――1997年。伴随着前期房地产投资的高速增长，需求滞后性的问题也逐渐暴露。在市场供求不平衡的情况下，本省房地产市场出现了回落、调整的态势。其中，1997年的投资达到了最低点。不难知晓，1997年我国正处于亚洲金融危机的旋涡之中。

（三）发展阶段

发展阶段可以界定为1998年――2000年。此时，我国在市场经济体制背景下，制定出了一系列住房商品化改革的政策，从而就为浙江省房地产市场发展提供了原则导向。数据显示，1998年、1999年和2000年浙江房地产开发投资额增幅分别为5%、20%和33%。

（四）过热阶段

过热阶段可以界定为2001年――2008年。随着地区政府第二财政的形成，以及大量热钱涌入房地产市场，导致了商品房销售平稳增长，销售面积年均增长13.9%。此时还存在着一个显著的特点，即商品房的购买主力已转移到了消费者个体身上了。

（五）调控阶段

调控阶段可以界定为2009――现在。该阶段的出现与美国次贷危机有关，也是中央政府防止出现美国现状的一种本能反映。但此时的调控，却难以立即对长达10年的畸形市场发展产生影响。包括最近出台的“国5条”，据说也是北京地区执行的最为严格。

二、针对历史发展的特征分析

通过上述5个时间跨度的梳理不难知晓，浙江省有自己的省情。作为经济发达地区，浙江省也拥有先行、先试的政策红利。这就表明，根据全国整体状态来预测本省的房地产市场发展趋势并不科学。

结合以上所述，以下从三个方面进行特征分析：

（一）演化的时间跨度增大

从以上5个阶段的时间跨期来看，每一阶段的时间跨度在逐渐增大。比如，发生阶段只有3年，到过热阶段就有7年。而对于当前的调控阶段而言，根据总理的讲话可知，其仍具有长期的跨度，可能比过热阶段还要长。之所以存在这种情况，可归因于：（1）浙江省房地产市场主体更趋理性，在供方投资决策和需方购置决策上，都能形成与宏观经济发展相适应的预期。（2）同我国房地产市场发展现状有关，浙江省也面临着房地产泡沫的威胁；并且，本省城镇化水平高也导致了房产需求量不及其它内陆省份，从而调控的难度和力度都将增大。

（二）演化的形态存在循环

从演化逻辑的表现形态来看，其体现为循环态势。但从本质上去考察，这种循环并不是单纯的低水平循环，而是否定之否定下的高水平循环。具体表现在，从发生到调整阶段，只是在缺乏政策的系统引导和国际金融危机下的权宜之策。因此，浙江省政府缺少对房地产市场发展的整体视野，而主要从它的产业带动性上进行正面考量。但在过热到调控阶段，则有了美国次贷危机的前车之鉴，使得政府决策层能更为理智的发现房地产的发展存在着两面性。因此，这时的调控已具有整体观的特点，并关注了民生问题。

（三）演化的方向趋于理性

在十期间，总理也提到，我国长期处于城镇化建设阶段，因此房地产仍具有发展的必要。毕竟，未来20年仍有大量的农业人口转移出来，他们需要在城市里购买住房。然而，浙江省的城镇化水平较高，二元经济特征较之全国又偏弱。因此，该区域并不具有全国意义上的农民购房问题，再说也买不起。在此情况下，浙江省房地产市场动态演化会走上理性，这也是市场对开发商的要求。

以上三个方面的分析，就为下文的市场预测提供了指导。

三、分析基础上的预测与应对

根据上文所述并在分析基础上，以下从短期和长期两方面进行一下预测。

（一）短期内房地产市场呈现出回流态势

目前浙江省房地产市场仍然面临的全国性的调控，这就使得供求双方的心理预期都在发生着波动。从现阶段的表现来看，则呈现出回流的态势，即处于观望态势的消费者人数增加，使得商品房交易量增速放缓。特别是二手房市场，这种与新条例出台前的状况比较，可以说是冰火两重天。

（二）长期内房地产市场呈现出放量态势

从长期来看，城市适婚青年的刚性需求和农村转移人口的刚性需求相叠加，将促使浙江省房地产市场呈现出放量态势。针对长期内房地产价格的持续上涨态势，应大力发展县域工。可以从这样的逻辑结构中看出：县域工业发展――吸纳农业人口――增强当地城市经济特征――形成自愿留在本地居住的意愿。从中可知，惟有通过以工业发展为基础，才能带动当地其它关联产业的发展，并制造出领取工资的农民阶层。这样一来，在传统乡土意识的影响下便能形成他们在当地居住的意愿，而减轻城市房价上涨的压力。

综上所述，以上便构成笔者对文章主题的讨论。诚然，针对本文主题的讨论还可以从其它方面展开，但笔者仍在独特的视角下进行了有益的探讨。

四、小结

当前，有必要在对浙江省近年来的市场演化进行梳理，从而在其中找到内在演变逻辑。在此思路下，本文围绕着演化的时间跨度增大、演化的形态存在循环，以及演化的方向趋于理性等方面进行了分析。其中心思想则是，应根据浙江省的省情来具体实施市场调控活动。

参考文献：

[1] 邓燕. 房地产税收调控的历史演进及当下扩展[J]. 基建管理优化， 2012， （3）： 31-34.

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【关键词】房地产企业　风险管理　控制防范　原因

房地产企业是我国支柱性产业，对国民经济的发展起着非常重要的促进作用。房地产企业在追求企业价值和利益最大化的同时也面临着非常大的风险。美国发生金融危机之后，给全球经济都带来了非常大的影响，同样给我国的房地产行业也带来了一定的冲击，迫使我国房地产行业陷入低谷，很多风险问题不断出现，下面我们就通过分析来阐述对于企业战略风险管理的分析。

一、我国房地产企业风险管理中的问题

(一)房地产企业对市场分析不明确

我国房地产企业近些年发展非常迅速。但是，在发展迅速的同时，我国房地产企业却忽视了对房地产市场的分析，在发展中不能够及时的了解市场价格和方向，没经过冷静的思考就对房地产进行了投资和开发，给企业带来了很多潜在的风险。纵观国际上历数与房地产有关的危机，很多因素都与房地产价格严重偏离，房地产企业发展方向错误有着密切的联系。房地产方向和价格增长速度无法通过各地居民收入，城市人口增长、城市发展以及房产出租收益等社会经济基础来做调剂时，房地产的房价上涨趋势是不具备可持续发展的。如果房地产企业管理者不能及时冷静的分析和预测这种潜在的风险和趋势，还在不停的追逐利益，严重者可能会发生房地产危机的爆发的情况。

(二)房地产企业中缺乏风险管理监督部门

当前，在我国很多房地产企业风险管理方面，全部都是由企业高层领导进行风险管理的控制和管理的，然后企业高层管理人员在将风向管理中的某项工作交给其他人员进行实施和管理，这样的管理形式非常不是和现代房地产企业的发展，按照这样的形式发展下去，必然会迫使企业所实施的风险管理控制和防范工作受到一定的局限性。因为，这样的企业风险风管形式对企业的风险管理经验、资料积累是非常不利的，阻碍了企业的风险管理意识发展。

(三)对国家政策和法规缺乏研读

房地产产业是我国经济发展的重要组成部分，更是我国重要产业链条之一，所以房地产的发展形式，受国家乃至世界宏观经济环境影响比较大，因为国家的土地是供给政策的，土地政策、税收政策，都会给房地产投资者的收益程度带来巨大的影响。同时，给房地产开发商以及销售商带来了很大的风险，如果房地产企业风险管理者不及时的了解和研读国家政策，很有可能危及到企业的生存和发展。

(四)风险管理没有系统性

目前，我国很多房地产企业虽然都积极的配合和实施风险管理制度，但是还是没有进行系统化的实施和管理，主要表现在：很多企业还是把主要的风险管理工作放在了企业的财务以及销售业务量方面。但是好的风险管理方法是应该从企业决策、生产、销售、等等各个环节都进行分析和管理的。所以，只对财务等方面进行主要管理，势必会产生一定的漏洞，这样的管理办法既缺乏灵活性而且还单一。

二、完善和改进房地产企业战略风险管理的办法

(一)建立房地产企业风险管理基础

房地产企业在发展中应该大力培养和发展良好的风险管理文化，树立正确的风险管理意识，加强对企业员工的风险意识培养，将企业的风险意识管理逐步转变成员工共同的认识。

(二)完善风险管理组织部门

完善风险管理制度，设立全面系统的风险管理组织部门，企业领导人的风险管理方法要作为风险管理的对象受到风险组织管理部门的监督和考评，让企业员工都可以提出相应风险管理的建议，然后部门进行分析和讨论。

(三)积极收集房地产行业的市场信息

房地产市场在不断的发展和变化，市场信息就对企业的发展和决策起到了至关重要的作用，所以房地产企业一定要加强对市场信息的收集和分析，通过信息透露出的市场情况，及时科学合理的对市场进行风险分析，然后通过信息的分析尽量避免和控制经济形势下给企业带来的风险。

(四)增强企业内部风险审计工作

增强我国房地产企业内部风险审计工作。并将一些风险管理工作同房地产企业内部的审计工作互相结合起来。只有这样才能够最大限度的降低房地产企业内部风险控制和管理的成本，从而提高企业经营风险管理的时效性。

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关键词：大数据 股票 投资

2016年世界经济仍将呈现复苏乏力态势。发达经济体总需求不足和长期增长率不高现象并存新兴经济体总体增长率下滑趋势难以得到有效遏制。股票市场容易受整体经济发展的影响，然而主要经济体宏观政策方向不一致伴随着大规模跨境资本流动，外汇与金融市场动荡，这些因素都可能对世界经济运行带来负面干扰。GDP上升受到影响将对股市的上涨带来不小的阻力。分析市场，从股市中看物价市场，从物价后市走势来结合股价市场。

股市之中我们会选择自己心仪的股票来进行购买，并且抱着对其后市上涨的心态对待。利用大数据的分析可以让我们不会盲从大流去购买股票。在股票的选择之中存在着最优投资组合，降低自己所购买的股票的风险，尽可能的使投资效益最大化。每个人心中都有一个期望收益率。假设市场上存在着n个有风险证券[xi，i=1， 2， …，n]，各风险证券的期望收益率和标准差分别为[ui，σi]，两两相关系数为[ρij]。如果投资组合中各风险证券所占的权重（按市场价值计）分别为[λ1， λ2， …，λn]，可得[z=λ1x1+λ2x2+…+λnxn]，则该组合的期望收益率和风险（方差）分别为[uz=λ1u1+λ2u2+…+λnun]，[σ2z=i=1nλ2iσ2i+i=1nj≠iλiλjρijσiσj]。如果投资者要求的期望收益率为[u]，并且金融市场允许卖空，那么投资者的最优投资组合（风险最小的投资组合）中，各风险证券所占的权重[λ1， λ2， …，λn]，可以从以下条件极值中求得：

[minλ（i=1nλ2iσ2i+i=1nj≠iλiλjρijσiσj）s.t. i=1nλiui=u， i=1nλi=1。]

利用这样的投资组合模型，我们可以用SAS程序进行编程进而计算出各项权重的数据占比是多少，降低自己所购买股票时的风险系数。

一、股市概况

这是一个大数据的时代，大家都通过互联网来进行便捷的购物、交流、工作、上传所需文件等等的操作，对于现有数据的分析能力将会变得不可或缺。毕竟如今在这么多数据之中会掺杂着不少无用数据，我们需要把这样的数据给过滤掉，再从中筛选出自己所需要的那一部分数据根据自己的需要做出分析。这样看似简单的步骤，却可以为其带来不小的收益，因此数据分析的应用领域也变得越来越广。根据不同的领域分析选择不同的软件以及分析方法，找到适合的分析方法将会给分析者带来很大的便利以及效益。

在涉及金融领域工作的人之中，炒股的人占很大的比重，然而股市的行情却总会蒙蔽炒股者的双眼，每当其在股市之中获得一定数额的利润之后，就会想去获取更高额的利润而不顾后市发展情况。股价往往在不断上涨之后会有着或多或少的回调，当然也可能在调整时候就改变趋势，从上涨趋势改为了下跌趋势。当然在调整之前股市之中都会有信号给出。如何把握个股的情况，我们只能根据个股的所给数据来判断大致情况，毕竟股市之中一直是有着挺高的风险的。每一天，我们对于个股的判定也许都会有着不同的见解，根据不同的炒股方式去分析判断得出的结论当然也会产生差异。2015年的股灾导致了很多人们破产，大多数人在牛市的行情之下赚取了不少钱但是却不会去分析其购买股票的K线以及后市可能的走势情况，或多或少的在大盘瞬间下跌的情况下不知所措，仍然持有着之前赚钱的股票，直到在几日之后盈利变成了亏损。对于股票这样的高风险高收益的投资，我们必须保持着理性。有多大的上升空间就有着多大的下跌空间，风险与收益在金融领域一直是并存的，没有一直会上升的股价当然也没有一直下跌的股价。对于股市的分析来说还是需要看个人对于个股的理解，但是不变的是在对于股票的选择上，必须关注一下所看好股的公司运营情况，股市开盘之时，总会有领涨的板块，在领涨的龙头板块之中挑选盈利其公司本身盈利情况较好并且成交量较大的有潜在上升空间的股，这样大体上来说选股方向是不会有很大偏差的。在股灾来临之前，其实也是有信号和预兆的，大量的资金跑出，在大盘下也出现阴线，各种指标都出现不利股市上涨的情况，都是在给予入市的人撤离的提醒。

对于股市的把握分析，我们每天可以根据大盘行情的走势，以及相关政策的出台或者与个股相关的新闻影响的把握，当然还有不可或缺的成交量的扩大或缩小。从这些方面的分析可以让你大致对这一支股票当天的走势有一个判定。个股之中都会给出各个时间点的成交情况，分析股票可以从其简况之中关注市盈率与营业收入这两个数据。一般来说这是判定个股趋势的重要指标。有着一定的分析能力去做股票也不能保证自己在变化不定的股市之中没有任何的损失，毕竟股市与科学的计算不同，计算之中正确的答案只会有一个，然而股市之中谁都不能在前一天给出第二天涨跌的一个确定数值。但是从长时间来说，放在股票之中的投资将比金融领域其他的理财产品有着高出很多的收益。当然这样的前提是自己所选择的股票在这一段时间内不会因为公司资金周D不利或者由于违反一些法律的规定而产生退市风险最后市值归零。

（一）股市的不可控因素

在股票市场的诸多外部因素中，许多是不可控的，如国际形式、国际环境和突发事件，有一些是在短期内无法克服的，但也有一些因素是可控的，比如政府的经济政策和监控措施。任何政策的出台和监控措施的实施都要考虑它对市场的冲击，有些冲击是短暂和轻微的，而有些冲击是长期和摧毁性的，如泰国的经济金融政策，最终还是导致了金融危机的爆发。因此政策的出台要谨慎，允许有偏差，但不允许发生长期的错误政策导向。

股市之中存在的风险分为系统性风险与非系统性风险。系统性风险即不可分散风险，这种风险是指由于某种因素的影响和变化，导致大部分股票股价下跌，由此会给持有股票的人带来较大的无法估计的损失。系统性风险主要是由政治、经济及社会环境等宏观因素造成。这是炒股的股民无法规避的风险，只能通过掌握新闻之中的相关信息提前做判定，这样才可能避免一次这样的风险带来的损失。对股票价格变动造成影响的国家政策包括国家税收政策和金融与财政政策以及产业政策等等。

四、技术分析

技术分析理论认为市场行为包容一切，价格以趋势方式演变，并且历史会重演。市场行为包容一切，是指任何可能影 响股票市场价格的因素实际上都反映在其价格之中，技术分析者只要研究价格变化就足够了，而不必研究造成价格变动的内在因素。而且当前的市场趋势有势能或惯性，即过去出现过的价格趋势和变动方式，今后会不断出现。

一般来说对于大盘的走势分析需要结合上证指数以及沪深指数创业板指数等几个大盘指数的整体走向来预测。若是两个指数都是呈上升趋势并且突破了各自的压力位，那么整体的大盘指数一般来说是向上走的，根据上证指数的走势图需要观察的是均线，当指数回落到五日均线之时，需要提高警惕，在这一个点位是属于一个支撑位，若继续回落，也许会在后续的几日内一直呈现下跌的趋势。无论是个股或者是大盘的走势图中，我们都可以将其缩小比例观察整体走势图的形状，在平坦的走势之中一般是囤积股份的时候，在一段时间之后呈不断上升的阶梯状，这样的形态来说是有利于后市上升的，有上升空间的信号。

五、形态分析

从形态方面可以大致观察出所关注的股的整体走势，以及大致的预测到之后日子里的长时间的走势情况，在形成头肩底的形态的股票之中，可以观察到在头肩左侧呈下跌趋势，并且在一个最低点会有拉升，以最低点为头，回升的前几个高点里的一个为右肩，在两个低点与两个高点的二次确认后形成一个头肩底的形态，是一个买入信号，这样的形态的形成会对投资者的投资有一定的保障，当然也有头肩底形态出现并且以失败告终的例子出现。若是在头肩底形态形成过程之中，反弹上升趋势在肩部之后被打破，呈现回落趋势，那么这样的形态图就是没有意义的，头肩底趋势已经被打破了。相反的头肩顶形态的形成代表着后市会下跌，在右肩部形成之时就是最好的抛出自己所持股的时候，以此减少亏损。一般的情况下对于股票的走势分析需要做出轨道线，让最近的走势在这样的一个轨道之中波动。轨道线的上端即是上升时期的压力位，然而轨道线的下界就是下跌时候的支撑位。每当行情较好之时，股价会上升到压力位，在此点会展开空方与多方势力的博弈，一般来说这样点位的出现会有几日的回调起伏，毕竟在压力位的突破不是这么容易的。一旦创下一个新的高点，那么轨道线也需要因此改变，代表着这一支股将会有新的上升趋势形成。若是打不破高点，那么近期之内就将以空方获胜股价回落的情况收场。

双重底的也是一种常见形态，是指股价在一段时间的回落之后有拉升又进行回调再拉升的一个形态，W底的形成预示着后市有一个大幅度的拉升，相反的若是形成了双重顶形态那么就要关注所持股了，也许在后市会有突然的回落。对于所持股形态的把握还是十分重要的，我们可以通过形态的大致形成情况分析出之后可能形成的走势，更好的帮助自己进行更好收益的投资。当所观测股近期有形成一个高点并且此高点高于前一个高点，最近一个低点也是高于前一个低点的，那么这样的形态形成大致就可以判定后市是向上走的。当然只靠分析形态是无法很好的把控股市走向的，对于股市的把握还是需要形态分析结合量价来看的，当股价不断上升的同时我们所需关注的还有成交量，若是在成交量很小的时候股价却是不断上升的，那么对于此时的走势来说就形成了量价背离。量价背离代表着这一段时间的拉升是非正常的拉升，对于这样的情况的出现，投资者应该理性对待，减少所持股的仓位，在量价背离之后很可能预示的是大跌。

六、股票综合影响分析

股市会受到各种因素的的影响，反之我们可以透过股市看到很多不同的板块的物价波动情况，这种波动在股价上是十分明显的，在2016年上半年中，猪肉价格，油价以及金银的价格波动十分之大，从股票上反应出来的则是在主营公司经营这些不同的商品的股票价格在这段时间内产生了很大幅度的波动。我们可以通过股票市场捕捉到很多关于身边的所想知道的物价未来的走势情况。一向来股票市场的波动是会早于物价市场的波动的，在石油板块的股票价格在一个点位开始不断地拉升预示着油价将会有一定幅度的上调。2016年以来猪肉的价格在从10.5元/斤的均价不断上升于2016.5.20左右开始停止涨势价格在12.9元/斤左右，然而在7.7日又开始拉升价格到达13.8元/斤，这些价格的波动情况对应的股市之中的猪肉板块在2016年3月指数就开始呈现上升趋势，在2016年4月8日指数上升趋势受阻无法继续进行拉升，开始呈现短期的震荡，而在2016.6.1指数又开始向上拉升，不断的提高于7月22日创下新的高点遇压力位受阻产生震荡。数据显示股市之中的股价，指数波动的体现一般来说是快于物价市场的价格波动的。股市之中各个板块可以很好的反映出相对应的物价的波动情况。石油板块的股价指数2016.5.12开始拉升于6.6日开始回落，之后再6.20日开始大幅度的拉升，7.14日的回调直到8.2日开始进一步的拉升。与物价波动情况不同的是股市对于政策以及利好利空消息的敏感度更高，并且在上升过程中会受到股民心理影响受阻，从而产生一段时间的震荡。石油价格一直处于5元左右波动，由于石油是现在有车人们的必备品，价格波动幅度一直不会太大，物价水平影响着与其相关的其他产品的价格水平，家对于石油的价格一直有着强力的监控。

房地产指数从2016.2.1开始有一个明显的拉升，相对的各大一线城市的房价也不断上调，杭州的房产均价从1.8W元/平米上升到1.9W元/平米，在这短短的几个月内，炒房的人不断冲入房地产市场，以自己认为的低价买入房产待涨，这样不理智的行为促使着对房子有刚需的人不得不以高价买入自己的第一套房子，这一现象的产生也为经营房地产开发的公司带来了一笔很大的收入。更有甚者认为在这几个月之中房地产销售人员已经卖出了10年的销售额，对于GDP的拉升是一个很大的刺激。然而在2016.5.1开始房地产板块指数上涨受阻，相对应的房地产的销售业绩直线下滑，毕竟在这样一次房地产风波之后有需求的以及对炒房有想法的人都已买下了自己所看好的房子。房产相对于股票不同的是房子的流动性极差，当你买入房子的那刻起，若经济发展有所回落，或者所在城市的房地产市场不景气，你所拥有的房产价值将会下降。房子在短时间内是不可能卖出的，然而股票价格在回落的趋势中，只要持有者不看好后市，即可当即卖出所持所有股票，以此来减少自己的投资损失。以此来看对于房子的投资风险其实远远大于对于股票的投资。在股市之中一直低迷的万科A股由于房地产风波的影响一直引领板块疯涨，在6月之时由于一线城市房地产价格趋于稳定，不再有不断向上的走势，其对应的股价上升趋势也告一段落。2016年8月又出现了三线城市房价的利好消息，对应房地产板块指数又产生了大幅度的拉升，然而对应的城市的房价却没有这么快的拉升，这对于股市来说是一件好事但是对于我们其实也是一个警告。

七、结束语

随着经济社会的发展，我国居民的投资意识不断增强，股票作为一种投资理财渠道逐渐被人们所接受，对股票投资的理解也逐步加深，对股票投资的风险认识也日益增强，股票投资的风险性决定未来收益状况的不确定性，关注所选股相关信息，掌控与大盘动荡的有关因素，利用现有的大数据来选用投资组合模型，降低投资风险，随时保持冷静的选股心态，不买看不懂的股票，稳中求利才是最合适的投资股票的方法。

参考文献：

[1]应尚军，唐瑞，蔡嗣经.股票市场的外部因素与市场均衡[J].合肥工业大学学报，2006

[2]刘竹韬.影响股票价格的因素分析[J].商情，2014

[3]徐爱农.股票价值的经济学分析[J].同济大学学报（社会科学版）， 2006

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【关键词】房地产企业；核心竞争力；结构方程

一、引言

房地产企业的核心竞争力是企业在经营过程中形成的、能持续有效的利用资源，适应变化如云的外部市场环境，保持竞争优势并处于领先地位，从而创造出企业价值的主要能力。与一般企业相比，房地产企业应考虑其行业和企业自身的特点，如受国家政策导向强，产业联动性强，在开发经营过程中受资金、外部市场环境、目标控制等问题影响较大，需要房地产企业有很强的企业优势和竞争能力。随着越来越激烈的市场环境竞争，房地产企业的核心竞争力要不断的提升和优化，才能使其在强手如林的企业中立于不败之地，实现可持续发展。

二、核心竞争力因素分析

核心竞争力理论是企业战略管理研究的最重要的理论之一。目前很多企业把核心竞争力当做企业保持特有的、持续的竞争优势的重要工具。鉴于此，文章对房地产企业的核心竞争力要素做了简要的分析。

（一）资源整合要素

资源整合要素包含房地产企业对土地资源的整合和对企业人力资源的整合。土地资源和人力资源是房地产企业所必须具备的资源。土地资源是房地产企业发展壮大的物质基础，人力资源是企业持续发展的战略保障。

土地资源包括土地资源利用情况和土地质量两个方面。土地的利用情况是指企业对土地的开发是否合理，是否实现了土地的使用价值，为企业创造了收益。土地的质量，指房地产企业所开发地块的地理位置，好的地块可以促使更好的销售，使房地产企业持续蓬勃发展。土地资源是房地产开发的核心生产资料，能否获得优质低价的土地直接决定了房地产企业的运营成本[1]。人力资源包含员工素质技能和员工对企业的忠实程度两个方面。高价值、稀缺、不能模仿复制的高标准人才是房地产企业的长期竞争优势，更是企业潜在的生产力。员工的技能素质是指员工的工作能力、工作态度、合作精神和创新精神的综合集成。员工忠诚度指员工对企业的认同感，这决定了他是否能够在工作中投入全部的热情以及是否能在公司长久的工作。

（二）创新能力要素

房地产企业的创新能力要素包含技术创新、产品创新和营销创新。房地产企业生产经营涉及到规划、设计、施工、监理、建筑、管理以及成本控制、营销策划、销售与物业等多个层面知识，所以企业必须拥有技能型人才，才能推动企业进步和发展。创新是企业生命的源泉，是房地产企业摆脱现有观念的约束、进行多样化整合、满足顾客需求导向等的重要保证。技术创新包括研发、转化、使用新工艺、新技术及应用能力创新等。产品创新是指设计出更多满足客户需求和新颖的产品。营销创新是指以顾客满意、以人为本的营销，并延伸到从理念上满足顾客、从视觉上满足顾客以及服务上满足顾客需求的营销。

（三）品牌建设要素

房地产企业的品牌建设要素包含品牌认识度、品牌建设能力、企业形象和顾客满意度。房地产企业的产品质量构成因素与其他商品相比具有无法直接掌握和观测的特点。企业的品牌作为一种信息传递的方式可以使企业具有相对持久的竞争优势。房地产企业要把握住顾客对产品综合的需求和消费心理，力求将先进的设计理念和顾客需求融合进企业产品中，从而形成自己的品牌效应。对于房地产企业形象而言，在企业自身发展之外，要积极参与社会的公益活动，支持社会公益事业，从而给公众以良好的社会形象。顾客满意度是指购买者对房地产企业知名度、楼盘设计、物业管理等方面的认同度。

（四）其他要素

房地产企业的其他因素包含销售管理、物业管理、企业文化、资本运作和企业整体管理水平。

房地产企业的产品是长期使用的高价值商品，对其使用需要长期规范的管理与服务，企业应尽可能地提高其服务程度和水平。由于房地产销售是一个时间较长的购买行为，而且影响购买的因素也比较复杂，因此要想从竞争激烈的市场中脱颖而出，房地产企业必须不断构建新颖的销售理念。房地产企业除了要在区位选择、产品设计等方面力求使客户满意，还要着力打造物业管理服务品质，使其成为市场竞争中新的制胜点。房地产是一个复杂且投入成本较高的的行业，所以要注重企业文化的建设和企业的资本运作 [2]。企业文化是企业所独有的、不能被模仿复制的，并且是在企业经营发展过程中形成的价值体系、行为准则和与之相符合的制度等的总和。房地产企业的资本运作是企业进行长期战略部署的重要组成部分。在资本运作过程中房地产企业要具有审时度势的能力、预见风险的能力、准确识别机遇和风险并适时调整战略方案的能力等，合理的运用资本为企业带来收益。此外，房地产企业的整体管理水平也决定了其是否能够持续有效的发展，是否能保持竞争优势。

三、结构方程模型简介

（一）结构方程的基本概念

结构方程模型（structural equation model，常用SEM表示）是针对传统因果模型和路径分析的不足，将因子分析引入路径分析后提出来的[3]。结构方程模型中常涉及三种变量：观察变量、潜在变量和残差变量。结构方程有测量模型和结构模型两种表达形式[4]。简述如下：

1、测量模型，表示观察变量与潜在变量之间的关系。方程的表达式为：

X、Y为观察变量，ξ为外生的潜在变量，η为内生的潜在变量，Λx、Λy为X、Y的因素负荷量，δ、ε为显性变量的测量误差。

2、结构模型，表示潜在变量之间的因果关系。结构方程变量之间的关系可以有直接的也可以有间接的。方程的表达式为：

内生潜在变量又称为因变量，外生潜在变量又称为自变量，外生潜在变量与内生潜在变量之间的关系由B、τ及ζ连接起来，B、τ分别代表外生变量和内生变量的负荷矩阵，误差ζ为方程中没有被解释的部分。

（二）结构方程模型的构建过程

根据结构方程模型的构建过程，可建立如图1所示的过程示意图。

图1 结构方程构建过程示意图

四、实例验证

通过对房地产企业核心竞争力和结构方程模型构建过程的分析，文章对某几家房地产公司以及对相应的客户群体进行了问卷调查，从而进行具体的实例验证。调查问卷的指标都是采用5级李克特量表。受访者对每一个影响核心竞争力的因素表示的不同态度，文章采用 5级：非常同意、同意、中立、部分同意和不同意。由于问卷调查的局限性，以及房地产企业本身的独有特点，此结果可能仅适用于调查范围内的部分房地产企业。具体过程如下。

（一）指标体系构建

根据上述对房地产企业核心竞争力要素的分析，结合结构方程的应用，得出房地产企业核心竞争力的指标体系如下。鉴于结构方程软件的应用，此处资源整合要素用RESOUR表示，创新能力要素用 CREAT表示，品牌建设要素用 BRAND表示，其他因素用 OTHER表示，详见表1。

表1 房地产企业核心竞争力指标评价体系

潜在变量 显在变量

资源整合要素（RESOUR） 土地利用情况（RESOUR1）、土地质量（RESOUR2）、员工素质（RESOUR3）、员工忠诚度（RESOUR4）

创新能力要素（CREAT） 技术创新（CREAT1）、产品创新（CREAT2）、营销创新（CREAT3）

品牌建设要素（BRAND） 品牌认识度（BRAND1）、品牌建设能力（BRAND2）、企业形象（BRAND3）、顾客满意度（BRAND4）

其他因素（OTHER） 物业管理（OTHER1）、销售管理（OTHER2）、资本运作（OTHER3）、企业文化（OTHER4）、整体管理水平（OTHER5）

（二）信度分析

首先对所获得的数据进行信度的分析，利用SPSS软件进行信度分析得出克朗巴哈（Cronbach）α系数，α系数是在测量信度时最常用到的工具之一。一般有当α系数大于0.9时，认为信度较高；α系数大于0.8（小于0.9）时，认为信度是可接受的；α系数大于0.7（小于0.8）时，认为量表存在问题但有一定参考价值；α系数小于等于 0.7时，认为量表存在很大问题需要重新设计。

本问卷调查的信度分析结果为：Cronbach's Alpha为0.848，则此次的信度分析可以接受。.

（三）探索性因素分析

探索性因子分析法是一种用来找出多元观测变量的本质结构、并进行降维处理的技术。一般常利用 SPSS软件中的工具进行数据的因子分析得出KMO检验和 Bartlett球度检验结果。KMO一般的的标准：若 KMO>0.9，则认为数据非常适合做因子分析；若 0.8

本问卷调查的信度分析结果为：Kaiser- Meyer-Olkin 度量为0.810，Bartlett 的球形度检验符合探索性因素分析的结果.

（四）验证性因素分析

验证性因子分析是对社会调查数据进行的一种统计分析，通过测试一个因子与想对应的测度项之间的关系，来确认是否符合研究者所设计的理论模型。验证性因子分析一般是定义因子模型、收集观测值、获得相关系数矩阵、根据数据拟合模型、评价模型是否恰当以及与其他模型比较。根据比较结果找出最优的模型。

文章中的四个潜在变量中资源整合要素、创新能力要素和品牌建设要素为外生变量；其他要素为内生变量。根据上述内容及lisrel8.8的应用，经过模型评价、模型优化、模型修正等过程，最后得出房地产企业核心竞争力的基本模型和结构模型的路径图，详见图2和图3。

图2 房地产企业核心竞争力的基本模型

图3 房地产企业核心竞争力的结构模型

此外，在验证过程中各拟合指数等都符合相应的要求。其中：RMSEA 为0.14，NFI为 0.94，NNFI为 0.94，CFI为 0.95等都符合模型构建的要求，该模型构建是与数据相吻合。

（五）小结

从上述分析结果中可看出：创新能力要素的三个因素都对其影响很大，尤其是产品创新；资源整合要素中土地的利用情况和员工对公司的忠实度对其影响较大；品牌建设要素中的品牌建设程度对其影响较大；在其他因素中销售管理和资本运作对企业的影响较大。对于结构模型中，创新能力对品牌建设、资本运作、销售管理等的其他因素影响较大，可见要加强企业的创新能力管理，从技术、产品以及营销等方面进行不断创新、不断改造使产品能满足顾客需求，提升企业的竞争力。

五、结论

房地产企业核心竞争力作为企业能力中最根本的力量，是企业成长最有力、最主要的驱动力，是企业竞争优势的源泉。对核心竞争力来说，它是一组企业能力和企业技术的集合体而非单个分散的能力或技术，它是企业在不断的竞争中形成和整体优化的结果，它的主体是整个企业。拥有最具优势的核心竞争力，企业才可能不断的蓬勃发展、不断的创新、不断的满足顾客的需求、不断的提升企业效益。通过结构方程模型能够找出各因素对房地产企业核心竞争力的影响程度，进而采取有效的措施来提高房地产企业的核心竞争力，从而使其在竞争激烈的市场环境下仍能实现可持续的发展。

参考文献

[1]朱丽夏，胡芳.论房地产企业核心竞争力的构建[J].经济研究，2011（14）：139-140.

[2]孟尖滨.我国房地产企业文化建设初探[J].知识经济，2011（11）：129-130.

[3]周旭武，结构方程模型方法的实现与应用[D].大连理工大学毕业论文，2009

[4]侯杰泰，温忠麟，成子娟.结构方程模型[M].北京：教育科学出版社，2004.

作者简介：

篇9

关键词：房价；上涨；走向趋势；政策建议

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2016年7月7日

住宅价格的过度上涨不仅应该成为社会各界关注的重点，同时也应该成为我们发展经济期间需要深刻思考的问题。从美国次贷危机的教训来看，住宅价格的剧烈波动，势必会引起本国甚至全世界的经济都进入衰退当中。首先，要想预防这种情况的发生，保障本国居民安居乐业，保障本国的国家经济持续而健康的发展，就一定要有一定的措施使得住宅价格在一个合理的范围内波动，而不致于出现房价大幅度上涨或住宅价格大幅度下跌的情况，因此深入的研究房地产价格变动的影响因素，探求未来房地产变动的趋势，具有非常重要的研究意义；其次，对房价的研究还可以为房地产运作项目以及我们普通消费者提供信息支持，通过探讨住宅价格的波动机制，并且对未来房价的走势进行预测，可以形成供需的平衡。进而为买卖双方提供更加公平的机会，使得投资者做出更加理性的投资决策；最后对房价的研究，还有利于各种金融风险发生的防范，避免了类似美国次贷危机的情况在我国上演。正确的研究房地产价格的形成机制并对未来走势进行正确的预测，可以有效地调整我国银行业的信贷规模规划，完善银行信用风险的控制体系，不仅对保障经济健康发展有非常重大的意义，也对金融风险的防范有重大的意义。下面就对影响住宅价格的几个相关因素进行分析。

一、政策因素

（一）宏观政策因素影响分析。国家的宏观政策调整对我国的国民经济发展有很大的影响，宽松的宏观政策使得国民经济发展在一个宽松的环境里，增长迅速，国民投资热情提高。在紧缩的宏观政策下，经济增长会呈现放慢状态。房地产行业当然也受宏观政策的影响。房产投资行业是非常典型的资金密集型行业，与信贷规模、房产税的征收以及是否限购密切相关。

政府调控国家宏观经济运行的重要手段之一是财政政策。积极的财政政策对房地产市场发展走势的影响主要有以下几个方面：第一，在2015年中共中央将要加大保障性住房以及棚户区，去改造工程建设的投资。国家准备投资7，200亿元进行棚户区的改造，这就意味着中央加大了对住房的投资，这样积极的财政政策让住房问题得以缓解，人们购买的热情也会相应的增加；第二，政府制定积极的财政政策，以及中央银行制定了稳健的货币政策，这两种政策是相辅相成的，这些政策的出台将会影响到存款和贷款的利率，从而可以抑制预防性储蓄增长。

（二）微观政策因素影响分析。从微观因素中看即要对住房行业的供需情况进行研究。从供给方面来看，即是房地产商可以提供的住宅数量，可以从两个方面分析：一是成本因素；二是对市场的预期。住房成本的改变对房价的影响是显而易见的，土地价格增加就意味着建设住房的成本将会增加，房价自然就会跟着上涨。但是伴随着现今经济不断的发展，人们对土地的需要程度越来越多，可是土地的价格却不具有供给弹性，因此土地的价格就会出现迅猛增长的情况，导致价格不断上涨。从市场预期来看，如果房地产商对市场预期较好，就会建设更多的住房，人民的购买热情飞涨，也会造成房价一定程度的上涨。从需求角度来看，可以从居民收入水平角度分析。当居民的收入水平比较高时，就会有越来越多的资金投资到房地产行业，居民对住宅的需求是具有弹性的。此外，如果居民是运用贷款的形式购买住房，那么居民就需要每月按时还款，这就说明居民的收入对住宅的购买有一定影响。如果居民收入高，房价也会因此有一定程度上涨。

二、经济因素

有许多经济因素对房价构成影响，本文选利率与物价水平进行分析。在2013年7月，我国政府正式宣布即将放开利率下限，宣布要加快推进利率市场化的步伐。目前，在繁多的利率体系中，关于住房行业的利率有：房地产贷款利率和个人住房抵押贷款利率。对于房地产商而言，利率提高就意味着融资成本增加，使得房价成本增加，房价自然上涨。而对于个人来讲，个人住房抵押贷款利率上涨，每月的还贷压力增大，对于收入并未增加的情况，居民购房的热情就会下降，房价就会下降。对于物价水平来说，物价水平上涨，代表着整个市场的商品价格上涨，同时带动着房价上涨。近些年来，我国的物价节节攀升，引发一轮又一轮的通货膨胀。通货膨胀会使得房地产相关行业的成本增加，这种情况会引发房价上涨。

三、心理因素

心理因素就是消费者以及房地产商对市场的预期情况分析。开发商对住宅市场的预期较好时，就会增加对房屋建设的投资，这就会导致对住宅数量的供给增加。对于消费者而言，由于对未来的风险不确定且信息不对称，会造成消费者消费减少，对住房投资减少，房价会因此下降。

四、小结

在2014年12月5日中共中央召开的政治局会议中，提出要求继续实施“积极的财政政策和稳健的货币政策”。目前，学界对4万亿政策仍然心有余悸，而且现在地方政府的财务情况已经没有了继续扩张的情况，但中央政府的资产负债表仍然相当优良。因此，假若只从宏观经济因素层面的政策去看，这些宏观政策的提出依然非常有利于房地产市场的稳定发展。而对于经济因素而言，一旦进入降息周期，利率会持续降低，准备金率的调整空间就很大，宽松的利率政策会助涨房地产行业的发展，会进一步让房价进入一个高涨期。从整体来看，无论是中央还是地方，在宽松的政策刺激下，房价将会进一步上升。

五、新形势下住宅价格走向实证研究

（一）数据搜集。（表1）表1搜集了从1998～2014年全国住宅均价的数据，首先从表格上的数据变化来看，全国住宅均价的价格也出现持续上涨的情况。

（二）模型建立。建立时间序列模型，取Y为全国平均房价，X为时间：

Y=ax+b （1）

利用最小二乘法估计数据得出数据。住宅价格模型为：

Y=281X+944

（15.33）（5.33）

由回归分析的方法，得出住宅价格的模型，根据这个时间序列模型，我们可以利用其对未来房价的走势作出预测估计。

（三）数据检测。根据eviews所得结果发现本例中可决系数为0.944，说明样本拟合优度较好。其T值的Prob值小于0.05，表示自变量对因变量的影响显著。Adjusted R-squared值大于0.8，模型显著。F值的Prob值小于0.05，表示模型显著。根据整个模型建立所得的数据，可以很好的表明该模型符合前文所设置的因变量和自变量的关系，表明房价的走势随着时间的推移出现的情况符合该模型。

（四）分析。根据模型，可以利用eviews进行预测2015年以及2016年的房价，可得2015年预测房价为6，000.25元，2016年房价为6，281.15元。由于模型显著，所以所预测的未来房价走势可以从一定程度上表现出未来房价应该有的走势情况。可以看出，在2015年以及2016年我国房价依然出现上涨的情况。在数据上支持了我们所要做出的结论。利用此实证分析可以得出，房价将会出现继续上涨的趋势。

（五）研究结论。在总结前人研究的基础上，本文从现在实际的房价情况开始分析，又加之理论分析进行佐证，从定量和定性的角度对房价进行研究，在最后就现在房价的变化趋势又进行了实证研究作出了预测，通过以上的研究，得出了以下结论：

第一，在现状研究中，全国均价在2012年6月到2014年6月呈现出大幅度上涨情况后继而小幅度下跌逐渐趋于平稳。但从区域房价来看，无论几线城市房价在近几年看来都出现不同程度的上涨情况，尤其一线城市的房价已经远远的超过了全国房价的均价。在未来的几年中，房价虽然在国家政策的调整下不会出现非常大幅度的增长，但根据数据显示，房价依然会出现上涨的情况。

第二，在理论分析中，宽松的财政政策与稳健的货币政策以及利率市场化的推行，都对房地产行业发出了友好的信号。房地产行业将会继续之前的发展态势，所以房价势必不会下降。

第三，在上文进行的实证分析中，通过模型得出2015年、2016年全国房价均价为6，000.25元/平方米和6，281.15元/平方米，由此可知在未来的房价走势中，全国房价均价依然会出现上涨的情况。

主要参考文献：

[1]苏景然.新形势下我国房价走势及其对策建议[J].经济论坛，2014.

[2]丁凤.房地产价格影响因素及预测研究[D].安徽财经大学，2014.

[3]大默.70城新建住房价格环比无涨[J].2014.

[4]赵奉军.新常态下的房地产调控思路与政策前瞻[J].杭州师范大学，2015.

[5]李恩平.2015年房地产市场展望与调控思路[J].中国社会科学院，2015.

[6]邓长荣.我国住宅价格影响因素与波动性特征[D].电子科技大学，2010.

[7]张娟锋.住宅价格与土地价格的城市间差异及其决定因素研究[D].浙江大学，2008.

[8]耿立娟.房价背后的政府因素研究[D].浙江财经学院，2013.

[9]关h.中国35个大中城市住宅价格差异研究[D].吉林大学，2013.

[10]李斌.预期对中国商品住宅市场的影响研究[D].山西财经大学，2013.

篇10

关键词：城市住宅价格；VPCI指标；南京市

中图分类号：F293文献标识码：A

文章编号：1000176X（2015）11013505

一、研究背景

我国房地产市场，自20世纪80年代开始萌芽发展。随着1997―1998年间住房制度改革的启动，住房投资、建设、分配、管理制度逐渐向着货币化、市场化和社会化的方向转变，住宅市场作为独立的产业体系，开始成为房地产市场的重要组成部分。1998年以后，住房实物分配制度的正式终结和房地产市场得到的政策支持，使城市住房供给的融资渠道、投资主体等呈现多元化的趋势，使住宅市场保持着高速的发展势头。

但随着住宅市场投资的快速增长，住宅价格也随之不断上涨。2002年以后，我国部分大中城市的住宅价格出现了加速增长的趋势，且波动程度显著增大。因此，随着住宅价格的不断升高，住宅价格波动已经成为整个社会关注的焦点。围绕相关问题，近年来国务院、各部委、人民银行和各地政府相继出台了一系列政策来稳定房地产市场。

2011年1月26日公布的“新国八条”要求，2011 年各城市人民政府要根据当地经济发展目标和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。2011年，在全国657个城市中，住房价格调控目标大致可以分为，以GDP增长为一类，人均居民收入为一类，以长春提出的房价收入比为一类。那么这些指标合理吗？在各个城市公布这些调控目标后，引来了居民的抱怨，房价目标却被公众批评为“限涨令”。因为几乎所有城市都将2011 年目标定为“增长10%”左右，调控目标制定得太宽松。可见这些目标存在不合理之处。因为近些年居民收入水平赶不上GDP的增长水平，更赶不上物价上涨速度[1-2]。

本文从技术分析的角度，聚焦城市住宅价格的波动幅度、波动周期和波动方式等方面，从住宅价格波动现象自身来研究其透露的信息，把握住宅房地产市场的真实状况，通过确定住宅价格的正常波动区间，来对住宅价格波动过程中出现的异常波动点进行界定，从而为趋势的判断和调控的时点把握提供参考。目前可用于住宅价格趋势计算的指标较少，论文通过其他途径寻找合理的趋势分析方法。成交量变化是先于价格变化的，成交量是引起价格变化的原因，运用市场价值规律，供给与需求的关系，制定市场的成交量分析指标，通过最近成交量分析来预测住宅均价的走势。本文试着通过住宅房屋的成交量来预测房价的涨跌情况，运用成交量分析指标来计算出房价同样的指标，这样对于房价的趋势分析就有了一种新方法。基于南京市近十年新建住房的销售情况，计算VPCI。

二、文献综述

在定性研究方面，贺建清从开发商与消费者的互动关系和开发商之间的利益博弈角度分析影响房地产价格走势的原因，并建立房地产市场开发商与消费者间的不完全信息静态博弈模型和开发商之间的有限理性下协调博弈模型，结果表明房地产开发商和消费者之间的博弈，开发商之间的合作与非合作博弈是影响房地产价格波动的重要原因。周建军和侯杰通过对国际游资投机房地产的动因和房地产市场的价格决定模型分析，发现房价波动与国际游资之间呈正相关趋势。熊璐瑛[5]从汇率对物价的传导机制、供需理论等角度讨论汇率波动对房地产价格的影响。杨冬宁探讨了土地供给价格、数量和形式对住宅价格波动的影响。孔煜分析了货币政策影响房地产价格波动的冲击途径，并阐述了我国住宅价格波动与货币供给量变动形成的货币政策冲击之间的关系。

在定量研究方面，梁云芳和高铁梅用多变量时间序列方差分量分析模型（MTV模型）对不同地区不同用途商品房价格变动的各种影响因素综合考虑分析。杨冬宁[9]利用特征价格法和多元回归方程组，通过对杭州市住宅价格指数的构建，对住宅价格波动的影响因素进行了归类和动态分析。李成刚等[10]用Panel Data模型和向后法多元回归方程建立了住宅价格影响因素模型，通过实证分析找出了影响河北省住宅价格的主要因素。周恩臣结合定性的经济周期波动理论和定量的静态、动态供求价格模型及截面时序模型，从政府、银行、消费者的角度对住宅价格波动的原因进行了分析。卫正逸和屈梦溪利用VEC模型对国际资本流动和我国房地产市场销售价格之间的弹性进行研究，通过格兰杰因果检验分析二者之间的因果关系，结果表明从短期来看，国际资本流入是我国房地产市场价格上涨的原因，但影响程度较小，从长期来看二者之间并不存在均衡关系。宋勃和高波[13]在考虑通货膨胀的条件下，利用我国1998―2006年的一年期存款实际利率、一年期商业贷款实际利率、存款准备金实际利率、中央银行实际贷款利率、实际再贴现率与房屋销售价格指数和土地交易价格指数的季度数据建立误差纠正模型，并通过协整检验、长短期格兰杰因果检验和脉冲响应分析，对我国房地产价格和各种实际存贷款利率的关系进行实证检验。周京奎[14]通过构建适合我国的房地产投机理论模型，对我国14个城市的房地产价格波动与投机行为的关系进行实证研究，时间序列的回归分析结果表明，全部城市中投机成分都对房地产价格有显著影响，横截面数据表明，可支配收入对房地产价格没有显著影响，价格上升主要由投机推动。张文娟[15]应用行为金融学中的噪声交易理论，通过引入一个含有过度反应系数的世代交替模型，分析房地产市场中噪声交易者的过度行为对房价波动的影响。徐松茂和姚佐文[16]通过VAR模型（向量自回归模型）和协整分析，发现人口和预期是上海房地产市场价格变动的两个主要因素，并通过行为金融学的噪声交易理论、反馈机制和羊群效应等对这种心理预期的作用进行解释。李智[17]针对城市住宅价格控制目标进行了横向比较并分析其合理性，结合南京市数据进行了案例研究。

三、成交量VPCI指标的由来及计算

1VPCI指标在股市中的应用

在股票市场中，股票交易机构吸纳和派发股票筹码的行为模式主要不是盯着每一天股票的涨跌趋势变化，它们的交易策略是结合市场的整体趋势来制定和执行的，从这个角度来看，长期市场的趋势是捕捉市场内部正在积累的供需力量的理想途径。在短期内，市场的一些行为有可能误导投资者，而且有时候还是有意的。房价也是如此，房地产公司为了快速卖出新楼盘，打着各种招牌，有意降低某些廉价房的价格，以此吸引消费者的眼光等。但是从市场较长期的趋势来看，机构投资者的行为是无法隐藏的。因此，我们需要一个成交量指标来比较这些市场趋势。基于这些想法，成交量分析大师巴夫经过严格的检验，对市场的较长期趋势找到了一个这样的指标来揭示价量之间的正相关关系。研究的结果就是成交量价格确认指标VPCI。

在介绍VPCI之前，我们先介绍两个关于价格的基本平均值：简单移动平均值（SMA）和成交量加权的移动平均值（VWMA）。VWMA是将每个交易日的收盘价用当天的成交量加权，然后除以平均值计算期间的总成交量。VWMA来衡量通过价格反映出来的投资者意愿，以当日成交量占平均值计算期间总成交量的比例为权重对价格进行加权。用成交量给价格平均值加权就是基于投资者的参与给予价格不同的强调，成交量大的交易日价格的重要性会被放大，而成交量较小的交易日的价格的重要性则会被降低。例如：我们同时用SMA和VWMA两种方法来计算两天的移动平均值，假设某只股票在第一天以10美元的价格成交了100 000股，第二天以12美元的价格成交了300 000股。SMA的计算方法是将第一天的价格加上第二天的价格，然后除以天数，即（10+12）/2=11美元。VWMA的计算方法是将第一天的价格乘以第一天的成交量占总成交量的比例（100 000/400 000=1/4），然后加上第二天的价格乘以第二天的成交量占总成交量的比例（300 000/400 000=3/4），最终结果为115美元。根据计算结果，投资者参与的实际价格不是11美元，而是VWMA所示的115美元。

VPCI指标将价格趋势和成交量加权的价格趋势加以对比，即将VWMA和相应的SMA相比较。这样的对比能够揭示价格趋势和相应的成交量之间的内在关系。虽然SMA指标能够显示一只股票价格的变化，但不能反映投资者参与的程度，而VWMA指标将价格变化的重要性根据相应的成交量进行了加权。SMA和VWMA指标之间的不对称性就提供了构建VPCI的信息。该信息被用于判断当前价格趋势的可持续性。因此，VPCI指标主要用于证实或反对当前的价格趋势。

2住宅市场价格VPCI指标的建立

VPCI涉及三种计算：成交量价格确认或反对指标（VPC+/-）、成交量价格比率（VPR）和成交量乘数（VM）。

第一步，选择一个长期和短期的时间框架。长期的时间框架用于计算基于简单价格移动平均数和成交量加权的价格移动平均数的VPC，以及基于简单价格移动平均数和成交量加权的价格移动平均数的VM。短期的时间框架用于计算基于简单价格移动平均数和成交量加权的价格移动平均数的VPR，以及基于简单价格移动平均数和成交量加权的价格移动平均数的VM。

VPC的计算方法是从长期的VWMA中减去同期的SMA。实际上，VPC是描述价格和成交量加权之间关系的核心指标，但很少被关注，当该值为正时就是VPC+指标（成交量价格确认），为负时就是VPC-指标（成交量价格矛盾）。VPC显示了价格和成交量加权后的价格在某段时期内变化的非对称性，其结果能为我们提供十分有用的信息。一个50天的SMA值为485，而同时的VWMA值为50，其差值为15代表了对上升趋势价格的成交量确认。如果计算的结果是负值，则代表了价格成交量矛盾。仅仅是这个差值就提供了关于价格趋势和相应的成交量之间的内在非对称性关系的纯粹的朴实无华的信息。

第二步，计算成交量价格比率（VPR）。VPR指标能放大或缩小相对于短期价格成交量关系的VPC+/-值。VPR的计算方法是将短期的VWMA除以短期的SMA。例如，假设短期定义为10个交易日，10天的VWMA值为25，而10天的SMA值为20，那么VPR就等于25/20，即125。我们将该值乘以第一步中计算出来的VPC+/-，而小于1的成交量价格比率则会减少VPC+/-。

第三步，计算成交量乘数（VM）。VM的目的是在成交量放大时加大VPCI的量，在成交量缩减时缩小VPCI的量。为此，我们用短期平均成交量除以长期平均成交量。例如，假设对于SMA简单移动平均线，10天的短期平均成交量为每天150万股，而50天的长期平均成交量为每天75万股，那么VM值就是1500 000/750 000=2。

在将VPC+/-乘以VPR之后，我们再乘以上一步计算出来的VM，这样我们就得到了VPCI指标。VPC+的确认值15乘以VPR值125，得到1875，然后再乘以VM值的2，最后得到VPCI值375。尽管该指标值提供了非常强的价量确认信息，但该信息最好还是结合当下的价格趋势和最近的VPCI水平来解读。我们随后将讨论如何最有效地利用VPCI指标。

VPC=VWMA-SMA

VPR= VWMA/SMA

VM=短期SMA/长期SMA

VPCI= VPC×VPR×VM

四、 VPCI指标在住宅均价趋势分析中的应用

1VPCI指标应用规则

当使用VPCI时，成交量信息是领先价格变化的，和大多数指标不同，VPCI常常在价格突变和价格反转前发出讯号。VPCI的讯号可以用于价格趋势和价格指标的分析中。VPCI大于或小于零时，显示了价量关系和当前的价格是一致还是矛盾，以及一致或矛盾的程度。这是VPCI指标提供的最重要的信息，正VPCI值确认一个上升的趋势，而负值则确认了一个下降趋势。VPCI提供的另一个重要的讯号是VPCI趋势的方向，即VPCI是上升还是下降。该讯号显示了VPCI当前变化的方向，以及VPCI当下的方向和价格趋势趋于会合还是背离。还可以通过将成交量加权的VPCI平均值平滑处理后构建一个平滑VPCI。平滑VPCI显示了当前的VPCI值相对于先前水平的变化，可用于观察VPCI的动量。当VPCI向上或向下穿过平滑VPCI线时，可能显示了VPCI具有正向的变化动量以及当下VPCI趋势会加速。下面介绍几种VPCI运用的情况分析：

（1）如果价格上升，相应的VPCI也在上升，这显示了成交量和价格变化相互确认，表明当前的趋势是有力量的。

（2）如果价格在上升，但是VPCI线都处于下降趋势，表明投资者追涨的意愿在消退。其次，VPCI线都处于零线之下，说明价格上升趋势是不能持久的。

（3）如果在VPCI曲线出现V形底部（V形底部是比较少见的）常常预示着一个转折点。

（4）价格下跌的同时VPCI上升是成交量―价格矛盾的例子，VPCI在上升，这显示了尽管价格在下跌，但是市场仍然控制在买方的手里，VPCI线处于逐渐上升的趋势，和价格的下跌趋势相矛盾。最终，在一定的买方压力下，市场不久之后就会向上突破。

2南京市住宅价格的VPCI指标计算与分析

根据南京市十年月季度的房价数据进行统计分析，也就是2004年1月到2013年12月的住宅销售情况，以6个月为短期时间框架对成交量VPCI指标进行计算，12个月为长期时间框架进行成交量分析。由于在计算VWMA时，房价不存在收盘价，根据数据检验，用均价来代替。南京2004―2013年平均半年度的均价依次为：4 0866元、4 4819元、4 5410元、4 2462元、4 3999元、4 5863元、5 0717元、5 7355元、6 2110元、 6 0360元、6 4863元、8 1047元、10 4671元、11 7724元、11 6034元、11 1652元、10 5474元、11 3084元、12 3373元、13 2831元。根据VPCI计算方法，在图1中标出了每6个月的住宅销售均价和相应的VPCI值。

从图1中我们可以得到VPCI指标是否可以正确分析房价趋势的走向。

（1）从图1中我们可以看到，在2004―2012年VPCI值在零线之上，正VPCI值确认了一个价格上升的趋势。这显示了房价处于长期吸纳筹码状态，即说明价格会持续上涨，从2004年以后的房价信息中我们也看到了房价确实是一直上升的。但是在2013年时VPCI为负值，显示当前的成交量和价格趋势是矛盾的，支持房价上涨的成交量已经萎缩，说明房价的上升趋势是不能持久的。

（2）VPCI提供的另一个重要的讯号是VPCI趋势的方向，该讯号显示了VPCI当前变化的方向，以及VPCI当下的方向和价格趋势会合还是背离。从图1中我们可以看到，2004―2006年末VPCI是上升的，相对应的价格也是缓慢上升的，当价格上升伴随着成交量的放大，显示了房地产行业得到了人们的支持。上升的VPCI线，这显示了成交量和价格变化相互确认，显示当下的方向和价格趋势趋于会合，表明当前的趋势是有力量的。相反的，如果VPCI是下降的，表明成交量和价格变化趋势相矛盾，价格趋势得不到成交量的支持，显示VPCI当下的方向和价格趋势是背离的，预示着以后阶段房价增幅会有所减少，甚至会降低。从图1中可以看出，2004―2006年VPCI的上升趋势正好预测2004―2007年房价的上升；即2004―2006年VPCI上升，同时2004―2006年房价也是增长的，两者的变化相互确认，表明当前房价得到了成交量的支持，预示着下一阶段房价的上涨，即2007年房价的上涨。2007―2008年VPCI的下降和2008―2009年房价的小幅度降低，2008―2009年VPCI的上升确认2009―2010年房价的持续上涨，2009年末到2010年VPCI的下降趋势正好对应2010―2011年末房价的下降，即VPCI下降，房价上升，市场房价的上升得不到成交量的支持，表明成交量和价格变化趋势相矛盾的，预示着未来阶段房价的下降。2011年末到2012年上半年VPCI的上升也解释了2012年到2013年房价的上升。

（3）从图1中我们看到出现了两个V形底部，第一个在2007年7月份到2009年6月份，预示了2010年房价的大幅度上涨。第二个V形出现在2010―2011年，在这期间房价是下降的，V形预示着房价的一个上涨讯号，结果在2011―2013年相应地出现了房价比较大的上浮。

为了验证VPCI指标的准确性，用南京市城北板块和城南板块再次做分析：

南京市城北板块2007―2013年平均半年度的均价依次为：6 7105元、7 5754元、8 2886元、8 000元、7 9457元、9 9326元、13 0378元、12 6785元、12 5602元、 9 8976元、9 8844元、12 4658元、13 3219元、12 8232元。根据VPCI计算方法，在图2中标出了每6个月的住宅销售均价和相应的VPCI值。

从图2中我们可以得到VPCI指标是否可以正确分析房价趋势的走向。

（1）从大致图形中我们可以看到在2007―2009年VPCI值为正，正VPCI值确认了一个价格上升的趋势。这显示了房地产房价处于长期的吸纳筹码的状态，即说明价格会持续上涨，从2004年以后的房价信息中我们也看到了确实房价是一直稳步上升的。但是在2010―2011年时VPCI为负值，显示当前的成交量和价格趋势是矛盾的，支持房价上涨的成交量已经萎缩，说明房价的上升趋势是不能持久的。从图2房价信息中可以得到验证，2010年1―6月的房价上升到13 0378元后，房价出现了连续下跌，2010年7―12月房价为12 6785元，2011年1―6月的房价为12 5602元，2011年7―12月的房价为 9 8976元，2012年1―6月的房价为9 8844元。从2011―2012年VPCI值呈现出上升趋势，处于零线之上，说明确认了一个价格上升的趋势，即说明价格会上涨，从2012年以后的房价信息中可以看到房价上升。2013年的VPCI为负值，显示当前的成交量和价格趋势是矛盾的，不会支持房价的上涨，在2013年的房价信息中我们可以看到2013年之后的房价已经出现了下降的趋势。

（2）VPCI提供的另一个重要讯号是VPCI趋势的方向，该讯号显示了VPCI当前变化的方向，以及VPCI当下的方向和价格趋势会合还是背离。从图2中我们可以看到，2007―2009年VPCI是上升的，相对应的价格也是缓慢上升的，当价格上升伴随着成交量的放大，显示了房地产行业得到了人们的支持。上升的VPCI线，这显示了成交量和价格变化相互确认，显示当下的方向和价格趋势趋于会合，表明当前的趋势是有力量的。相反的，如果VPCI是下降的，表明成交量和价格变化趋势相矛盾，价格趋势得不到成交量的支持，显示VPCI当下的方向和价格趋势是背离的，预示着以后阶段房价增幅会有所减少，甚至会降低。从图2中可以看出，2007―2009年VPCI的上升趋势正好预测2007―2010年房价的上升；即2007―2009年VPCI上升，同时2007―2010年房价也是增长的，两者的变化相互确认，表明当前房价得到了成交量的支持，预示着下一阶段房价的上涨，即2007年房价的上涨。2009―2011年VPCI的下降预测到2010―2012年房价的降低，2011―2012年VPCI的上升确认2012―2013年房价的上涨。2009年末到2011年VPCI的下降趋势正好对应2010―2012年末房价的下降，即VPCI下降，房价上升，市场房价的上升得不到成交量的支持，表明成交量和价格变化趋势相矛盾的，预示着未来阶段房价的下降。2011年上半年到2012年下半年VPCI的上升也解释了2012年到2013年房价的上升。

（3）从图2中我们看到出现了一个平缓的V形底部，在2009年7月到2012年6月，预示了2012―2013年房价的上涨。

南京市城南板块2007―2013年平均半年度的均价依次为：6 75902元、7 5218元、9 9897元、9 3412元、9 3690元、10 1642元、14 5368元、11 7804元、12 4059元、12 2085元、11 2306元、11 7693元、12 5401元、13 7430元。根据VPCI计算方法，在图3中标出了每6个月的住宅销售均价和相应的VPCI值。

（1）从图3中我们可以看到，在2007年VPCI值在零线之下，显示当前的成交量和价格趋势是矛盾的，不会支持房价的上涨，结果在2008年房价出现了下降趋势；2008―2009年VPCI值为正，正VPCI值确认了一个价格上升的趋势。这显示了房地产房价处于长期的吸纳筹码的状态，即说明价格会上涨，从2008年末以后的房价信息中我们也看到了确实房价是一直稳步上升的。但是在2010―2011年时VPCI成为了负值，显示当前的成交量和价格趋势是矛盾的，支持房价上涨的成交量已经萎缩。从图中房价信息中可以得到验证，2010年1月到2012年6月的房价出现了整体下跌的趋势，2012年VPCI值又呈现出上升趋势，处于零线之上，说明确认了一个价格上升的趋势，即说明价格会有上涨的趋势，从2012年以后的房价信息中我们也看到房价是上升的。2013年的VPCI值处于零线之下，显示当前的成交量和价格趋势是矛盾的，不会支持房价的上涨，预示着2014年房价上升的幅度不大。

（2）从图3中我们可以看到，2007年到2008年上半年VPCI是上升的，相对应的价格也是缓慢上升的，当价格上升伴随着成交量的放大，显示了房地产行业得到了人们的支持。上升的VPCI线，这显示了成交量和价格变化相互确认，显示当下的方向是和价格趋势趋于会合，表明当前的趋势是有力量的。相反的，如果VPCI是下降的，表明成交量和价格变化趋势相矛盾，价格趋势得不到成交量的支持，显示VPCI当下的方向和价格趋势是背离的，预示着以后阶段房价增幅会有所减少，甚至会降低。从图3中可以看到2007年到2008年1月VPCI值的上升趋势预测到2007―2008年房价的上涨，2008年VPCI的下降趋势验证2008―2009年房价的下降，2009年VPCI的上升预测到2009―2010年房价的上升。2009年下半年到2010下半年VPCI的下降预测2010―2012年房价的降低，2010下半年到2012年VPCI的上升确认2012―2013年房价的上涨。

（3）从图3中我们看到出现了一个V形底部，在2009年7月份到2011年12月份，预示了2012―2013年房价的上涨。

3结论和意义

VPCI指标适合用于城市住宅价格趋势的分析。在进行均价分析时，相应地也可以计算出其VPCI值，运用VPCI值进行房价趋势的验证和当下房价的趋势是否合理，以及房价上涨的潜力还要持续多久。也可以用于更好地进行房价的调控，使国家房地产行业健康持续的发展。

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