房地产项目范文10篇

房地产项目范文篇1

当前全球的金融危机及经济不景气,增加了国内房地产市场的复杂性,多个城市已经出现房价下降、成交量大幅萎缩的局面。在这个非常时期,房地产商在进行房地产开发的过程中一定要对目标市场做好周密的预测,采取相应的对策,避免盲目投资,掌握好各阶段的成本管理与控制的方法尤为重要。房地产项目开发的最终目标是实现经济效益最大化,当工程项目合同价格已经确定时,成本便是最终效益的决定因素。只有在保证产品优质的同时,稳健地控制住项目成本,才能产生利润,才能在激烈竞争的市场中保持最佳的利润空间,价值最大化的目标才可能实现。

2现状与问题

目前,我国房地产项目开发中普遍存在一种现象,即设计部门只考虑产品的功能及使用寿命,不考虑产品的设计成本;搞技术的只负责技术和质量,选用可行却不经济的方案施工,虽然保证了质量但增大了成本;搞工程的只负责施工生产和工程进度;搞材料的只负责材料的采购及进场点验工作;销售部门只管销售,不考虑销售费用等。由于各行其是,没有一个统一的考虑,使得成本指标居高不下。另外,不少项目由于受到市场环境及开发企业内部运行状况的影响,其开发周期远远超过计划时长,导致财务费用和管理成本大量增加,造成企业负担加大,利润显著减少。

造成这些问题的主要原因是由于许多房地产企业在进行项目管理时,市场观念不强,缺乏成本竞争意识,适应环境变化的能力较差。而且项目事前成本管理薄弱,成本预测、成本决策缺乏规范性、制度性,成本计划缺乏科学性、严肃性,成本管理存在一定的盲目性。

3有效成本管理的途径

3.1搞好成本预测,编制有效可行的成本计划。

建立一支专业化水平高的内部预算队伍,必须在施工前期编制完成内部预算,建立预测模型,选择成本预测方法,进行成本预测,制定目标成本。具体做法为,根据施工组织设计和生产要素的配置等情况,按施工进度计划,确定每个项目月、季成本计划和项目总成本计划,计算出保本点和目标利润,作为控制施工过程生产成本的依据。通过成本预测可以使项目经理部在工程项目未施工之前,就已在项目利润的高低上有初步的了解,选择成本低、效益好的最佳成本方案,并能够在施工项目成本形成过程中,针对薄弱环节加强成本控制,克服盲目性,提高预见性。

3.2加强全过程的成本控制,实现全面的动态管理。

房地产项目成本控制应做到事前有预算,事中有控制,事后有分析。其中,成本控制最有效的在初步设计阶段,项目成本确定比重最大的发生在招标阶段,成本控制最复杂、变更工作量最大的发生在项目施工阶段,竣工结算阶段是确定项目最后收入和成本的阶段。

3.2.1事先成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点,其对工程造价的影响在75%以上,一般采用限额设计结合多方案择优的方式保证有效的成本管理。设计方案经济性比较是指在多方案选择的情况下,由设计人员提出满足业主要求的多种设计思路,成本控制中心人员进行经济比较,寻找造价最低的设计方案。同时要重视施工图设计的优化工作,施工方案是一个工程进行施工的指导性文件,方案的优劣直接决定了项目施工造价的多少,因此在开工前要加强施工方案的审核及优化,即选择技术上可行,经济上合理的施工方案。

3.2.2事中成本控制。工程实施阶段对建设项目全过程造价管理来说,是最难、最复杂的阶段。因为此阶段是项目投资决策的具体落实,是资金投入的最大阶段,节约的余地已经很小,但浪费的可能性却很大。施工阶段的成本控制主要包括:编制或修订成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务;熟悉设计图纸和设计要求,将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象;详细进行工程计算,复核工程付款账单,严格经费签证;注重合同的修改和补充工作。在项目实施阶段工程造价师每月必须编制一份造价控制报表,报表中应包含本月的工程实际进度和实际投资情况,下月进度计划和计划投资情况,本月累计实际进度和投资情况等。同时进行必要的投资偏差分析,目的就是为了适时监控项目投资及进展情况。

3.2.3事后成本控制。施工结算是项目管理的终点站,在承包方提供的结算报告的基础上,认真审核工程预结算,剔除不合理增加的费用,根据所掌握的工程竣工图、设计变更单、各种签证资料、材料价格信息,着重审查工程量是否高估冒算,是否抬高材料价格,并加强合同管理,实行合同逐项审查制度。此外,在工程竣工交付使用后,要进行项目后评价,对项目的全过程管理形成书面情况报告。

3.3强化成本管理体系,完善各部门人员的职能分配。

加强成本管理离不开科学合理的预算制度,建立科学合理的预算制度就必须对预算管理与控制的机构进行合理的设置,通过建立一套规范的责任和权利相结合的成本管理体系可以明确管理职责、协调成本管理工作,监督成本控制过程,保障项目按照既定的成本控制目标进行成本控制工作。成本管理系统是通过对与项目成本有关的一切管理活动进行规划、策划、控制和评价,并向包括会计系统在内的管理系统提供决策有用的成本信息的管理系统,它既是一个提供有关成本和收益的财务信息,以及有关生产、质量和其它关键成功要素的非财务方面信息的系统,又是一个进行成本管理的系统。

成本管理体系是在总经理和成本管理委员会领导下的,由公司成本管理小组负责日常工作,公司各职能部门和项目部具体操作执行并实施有效监控的三级成本管理控制体系。对成本管理体系中的每个部门、每个人的工作职责和范围要进行明确的界定;赋予相应的权利,以充分有效地履行职责;在责任支配下完成工作任务后,将成本管理与员工绩效考核相挂钩,并用一定物质奖励去刺激。

3.4建立健全各项成本管理制度,强化管理与考核。

房地产项目范文篇2

关键词：房地产；投资决策；融资渠道；资金保障

房地产开发项目一般会设立有限公司作为运营主体（以下称其为“房开项目公司”），一是为了单项目盈亏核算清晰，二是方便通过股权转让整体出售，三是在项目结束或经营不善时能在有限公司范围清算以防扩大影响。在遇到资金断裂时，如无法获得股东或者债权人的资金投入，房开项目公司可能会面临被依法拍卖出让、清算解散，因此，资金保障根基在实力、成败看投资、过度靠融资。除了充分结合股东战略资源，品牌形象等优势，做强企业实力，做大利润规模，还应择优而投，获得股东资金支持，并通过外部融资手段，维护债权人信心，引进债权人资金，从而保障项目资金健康运转。

一、深耕业务保根本

财务也要会业务、懂业务、通业务。房开项目公司资金保障的根本，靠的是过硬的团队业务能力，在优质可行性研究方案指导下，理论上只要确保设计、施工、营销等业务职能按既定计划，保质保量保时效完成任务，那么资金就会按部就班回笼。因此，为落实资金保障，财务职能需建立中心调度机制，寻找业务接口，协同推进计划任务完成。建立标准化体系，缩减前期研发时间。财务职能在推进业务流程及经验数据标准化上处于中心位置，要能协助开发团队总结归纳历史项目经验，共享兄弟单位经验成果，包括规划设计方案、工程规划方案、室内设计方案等的标准设置及相应的预算造价。若能使开发建设直接运用标准化成果，进入工程建设总包单位招标采购环节，将使前期研发时间大幅缩减。辅助报规报建，加速五证办理。土地证、规划证、工规证、施工证、预售证须按顺序办理，财务职能在内部管理规范上的协调建议，是提速出证的关键之一，一是办好开头，完成土地款、契税等土地证相关手续；二是研制实时统计分析工具，结合开发团队报规报建需求，及时反馈不同参数下的结果及影响；三是做好目标成本项下内容的超前衔接，在争取到临时施工资格提前启动工程建设时，能迅速清晰地核算成本。工程越早启动，进度就能越早达到预售状态，就可越早办理预售证，实现销售回款。呼应营销前置，提供开盘支持。开盘节奏并非在产品达到可售状态才启动，广告活动、案场预热、推盘搭配等都与储客信息相关。储客阶段若能让客户缴纳诚意金，便意味着提高了信息稳定性，开盘去化预期也就稳定，未来资金的运用也就更明确。所以诚意金营销折扣、客户房贷银行服务、分期支付房款等财务强关联营销手段的前置设计就显得十分重要，提供客户优质的便捷通道和优惠政策就是提高储客量和稳定储客信息，进而提升去化，缩短资金回笼周期。计划赶不上变化，业务能力过硬的团队能在好的环境里超计划完成任务，在差的环境下保质保量完成计划。因此，财务需不断深耕业务，提升能力，完备中心调度职能，协同团队在正确的时候做正确的事，保障项目资金的健康运转。

二、精准可研立信心

企业资金来源归根结底来自股东投入、债权人投入和利润，股东和债权人的资金会在产销过程中循环，并且随着企业生存环境、企业内部经营等因素扩大或缩小其规模。因此，房开项目公司可行性研究深度在很大程度上影响着股东及债权人决策，充分调研和数据支撑能增强项目可预见性，使股东及债权人更有安全感，在能获利或有助于战略布局的情况下，会提升其资金投入意愿。其中关键在如何呈现政策环境、市场客群、售价成本、产品设计、融资政策、潜在风险等等客观条件，预测生命周期内各节点的盈亏收支，研判资金规模扩大缩小的趋势，规划高效用的资金流。预测节点间隔越短，资金链延续情况就越精细，资金保障也就更充分。比如，预测节点若按年度间隔测算，当年销售回款虽能覆盖当年工程支出，但年度内未考虑其收支先后，实际执行时则可能遇到销售回款前工程款必须支付，需要资金过桥的问题。由于未能提前预计，突击融资会使利率议价空间受限，导致资金成本增加；而申请股东追加投入也间接提高了资金占用成本，还会影响股东对项目的信心。因此，预测节点间隔越短，资金筹措就越主动，成本可控性就越强。客观条件类别越清晰、实时度越高，资金计划与实际就越贴近。比如，预测时若只根据周边大类产品销量和售价的历史平均水平推算，实操中或因市场客户群体产品细类喜好发生偏移，使当年去化无法满足现金流平衡。若当年开发的某类户型无法按预测去化，则总体资金计划需要再结合当前市场重新研判调整，市场需求户型的资金再投入就会牵一发动全身，影响后续开发的周期和成本。所以客观条件预测时能更明细化类别、更实时化数值，资金保障力度就越强。项目节奏越快，风险因素越明确，资金安全性越高。在房地产市场处于高位平稳阶段，下行风险占据主导时，短平快操盘模式的利润规模或稍低，但采用投资回报率评判的结果可能更优，更重要的是时间越短，风险因素清单化难度越低，风险应对措施盲区越小，资金保障也就越牢靠。诸如上列，通过精细化投前管理手段，清单化、数值化、实时化可行性研究项下内容，包括获得同业实时市场需求和市场价格数据、分析团队经验建造成本和付款节奏、调研当地客户群按揭或全款选择习惯、摸底税务优惠政策实际落地情况、前置金融机构融资成本洽谈等等，能使资金排布综合结果更为精准，从而为落实资金保障铺垫扎实基础，增强股东及债权人信心。

三、多样化融资抗风险

现金为王，企业现金流是企业生存和发展的基础，也是股东据以决策的基本依据。可行性研究最终论证的也是投了多少钱，收回多少钱，赚了多少钱的现金流问题，房开项目公司全周期总净现金流入等于全周期总净利润。因此，融资作为房开项目公司来钱的重要手段，其渠道的多少，决定着可供选择的现金回笼方案有多少，也反映了资金链抗断裂能力的强弱。假设金融机构在资金市场里的竞争是足够充分的，那么规模扩张阶段的房开项目公司就偏向选择前期融资，比如，借助基金公司参股，以股东借款名义投入资金，让拥有实际控制权的股东少花甚至不花钱获取土地资源。扩张阶段的房开项目公司往往伴随高负债，因此项目必须快速周转，通过扩张抢占市场先机，高速回笼资金清偿负债，压缩利息成本。在市场景气的情况下，房开项目公司为了实现短平快，抢占市场，很可能会采用全面铺开建设的开发模式，而这种模式下的建设资金需求量非常大，因此一般会向银行进行开发贷款融资，根据不同银行的不同要求，在满足其股东担保、在建工程抵押、项目评估、资金限制等条件后，获得周转资金，减少股东资金投入。保守型的房开项目公司也可能根据现有资金规模，按市场客户群体需求逐步投建产品，在未获得销售资金回笼的情况下，通过金融机构的保理业务，协助供应商转让应收账款追索权，由金融机构贴现、房开项目公司补偿贴现费用，实现对供应商应付工程款的清算。保理融资期限较短，一般在半年的期间内，期满前房开项目公司需另寻资金或变现产品来偿还金融机构应收款项。政策风险往往最不可预见而又最常遇见，在产品达可售状态前，限价、限售、限购、限贷等政策可能赶巧出台，其中对房开项目公司影响最直接的莫过于限价，即销售单价需向政府房管部门报备，只有满足在区域房地产均价水平线下的时候才能获准进行网络签署合同。这种限制打乱了房开项目公司现金回笼节奏，为能加速资金周转，在投资后期，可以利用资产证券化手段融资，最具代表性的就是房地产信托投资基金（REITs），在具备租赁收入、房产销售收入等未来可实现现金收入的条件下，剥离部分资产主体进行证券化融入资金，解决存货占用资金问题。融资条件因地方金融机构各有差异，多样化融资渠道后，才能更充分地设计回款方案，助力提升企业风险应对能力。

结语

资金管理是财务的基本职能之一，而资金保障对企业战略发展有着深远意义。房开项目公司财务管理需系统化，连接投资、设计、工程、营销、运营等业务，需结合业务实际、社会责任、企业文化等诉求，充分考虑风险，对比收益，基于利益最大化原则保障企业资金链连续。在扩大企业规模阶段，资金链管理离不开财务杠杆，以缩减利润为代价换取企业成长，以企业成长为根基反哺利润规模；在企业经营不佳时，面临资金链断裂困境则需采取多种资金渠道联合，为止损或扭亏争获时间。因此，无论战略环境是优是劣，房开项目公司资金保障目的都是为股东争取时间，使其以最快的速度再投资壮大企业，以及使其能等待最佳时机进行止损，最终使企业维持健康可持续发展。

参考文献

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[3]许沛文.现金为王——在从紧货币政策下对高度依赖货款公司现金流的思考[J].会计之友（上旬刊），2008（25）：41–43.

房地产项目范文篇3

(1)以宅旁绿地、公共绿地为代表的渗水性良好的下垫面,称为绿地;(2)以建筑物占地形成的混凝土、钢材等不透水屋顶,称为不透水建筑物屋顶;(3)以混凝土、沥青路面等为代表的不具有渗水能力的下垫面,称为硬化地面;(4)以透水砖铺装、碎石路面等具有一定渗水能力的下垫面,称为透水型地面。1993年中华人民共和国建设部颁布的5城市绿化规划建设指标的规定6,明确指出单位附属绿地面积占单位总用地面积比率不低于30%,其中工业企业;交通枢纽,仓储、商业中心等绿地率不低于20%。从调查全国120个居住小区实例分析,有40%以上的小区不符合标准要求[4]。同时结合北京市房地产项目建设的实际情况,绿地率确定为25%。不透水建筑物屋顶的面积相当于建筑物的占地面积,主要依靠建筑密度来确定。建筑密度是指居住区内,各类建筑基底总面积与居住区用地面积的比率。住宅建筑净密度是指住宅建筑基底面积与住宅用地面积的比率。住宅用地面积占居住用地面积(项目总占地面积)的比率由居住用地平衡控制指标确定。考虑到房地产项目中公建用地中建筑物面积较小,将房地产项目中的建筑密度用两者相乘来表示。根据5城市居住区规划设计规范6(GB50180293(2002年版)),居住区用地平衡控制指标和住宅建筑净密度控制指标,应符合表2、表3的规定。因此计算的房地产项目的建筑密度为10%~25.5%,考虑到目前北京市房地产项目建设的实际情况,建筑密度取值为24%,即不透水建筑物屋顶面积占建设用地总面积的24%。根据2009年2月份北京市水务局印发的5北京市房地产建设项目水土保持方案技术导则6,房地产项目中硬化地面控制率在平原区应不大于30%。硬化地面控制率是指项目区内不透水材料硬化地面面积与外环境总面积的百分比。不透水硬化地面主要包括硬化不透水的沥青、混凝土路面、停车场、广场等,外环境总面积指项目区内除建筑设施占地以外的区域面积。房地产项目建设中将硬化地面控制率确定为30%,因此硬化地面占总建设用地面积的比率为2218%。透水型地面主要包括以透水砖、碎石等铺装的停车场、人行步道,具有一定的渗水能力,根据绿地、不透水建筑物屋顶、硬化地面占总建设用地面积的比率确定透水型地面面积占项目建设总面积的比率为28.2%。2006年到2011年6年间北京市房地产建设面积为13460hm2,以此为基础可以计算出这6年间每年房地产项目建设形成的不同下垫面的面积。具体见表4。根据绿地、不透水建筑物屋顶、硬化地面和透水地面面积,查其径流系数,再根据表5中所列的2006年-2011年北京市月降水量分别进行计算,得出2006年-2011年不同下垫面总的雨水径流量。需注意的是:要考虑到多场雨中,降雨量较小的降雨不会形成地面径流,尤其是非雨季降水,根据北京地区的降雨特点,仅计算3月-10月份,共计8个月的雨水径流量。根据北京建筑工程学院的车武、李俊奇[5]对城市雨水回收利用的多年来的研究,雨水径流量按下式计算:V(径)=U@H@A@A@B式中:V(径)-雨水径流量;U-径流系数;H-降雨量;A-径流面积(m2);A-季节折减系数,取0.85;B-初期雨水弃流系数,取0.87[6]。建筑给水排水设计规范6(GB5001522003)规定,得出基本结论:不透水建筑物屋顶、硬化地面、透水型地面和绿地的径流系数分别为0.95、0.90、0.45、0.15。利用上文中所提到的计算方法对2006年-2011北京房地产建设项目的雨水径流量进行计算,结果见表6、表7。(1)北京房地产项目建设中形成的4种下垫面分别为:不透水建筑物屋顶、硬化地面、透水型地面和绿地。单位房地产建设面积中各自的占地比例分别为0.24、0.228、0.282、0125,4种下垫面各自径流系数分别为0.95、0.90、0.45、0115,加权平均得出北京市房地产项目建设形成的下垫面的总的径流系数为。(2)北京房地产建设项目形成的4种不同下垫面,在相同的降雨条件下,不透水建筑物屋顶、硬化地面、透水型地面和绿地形成的雨水径流量依次减小,其中不透水建筑物屋顶形成的雨水径流占总雨水径流量的38.2%,在房地产项目建设中,不透水建筑物屋顶即建筑物的面积在4种不同下垫面中所占比重较大,同时由于普通建筑物屋顶均采用混凝土、钢材等防雨材料,径流系数较大,因此不透水建筑物屋顶形成的雨水径流最大。(3)由表7可以看出,2006年-2011年北京房地产建设项目形成的雨水径流总量分别为2965521m3、8074087m3、16520010m3、14388535m3、22526106m3、40698358m3,总体趋势依次增大。这是由于随着北京市的发展,城市化进程加快,房地产项目的建设面积不断累加形成的。其中2009年雨水径流总量比2008年雨水径流总量低,这是由于2009年降雨量减少造成的。(4)由表7可以看出:2006年-2011年北京房地产建设项目形成的雨水径流量在每年的7月、8月达到最大值,约占全年雨水径流总量的53.12%。这是由于北方地区在雨季降雨较为集中造成的。(5)目前北京市一般房地产项目建设面积约为5hm2,其中不透水建筑物屋顶、硬化地面、透水型地面和绿地的面积分别为:1.2hm2,1.18hm2,1.41hm2,1.25hm2。北京市1年一遇24h最大雨量为47.3mm[7],根据上述方法计算,北京市一般房地产项目一场降雨形成的雨水径流量约为1058m3,其中不透水建筑物屋顶、硬化地面、透水型地面和绿地4种下垫面产生的雨水径流量分别为399m3、371m3、222m3、66m3。

房地产项目雨水径流收集与利用主要措施

根据房地产项目特点及其雨水径流特征分析,在相同量级别的降雨情况下,由于不透水面积增加,径流系数增大,产流量也相应增加,洪峰时间提前,巨大的雨水径流直接排入市政雨水管网,给下游的防洪排涝带来很大负担,而且很可能导致局部地区排雨不畅,出现积水现象,给人们的生活带来很大不便。因此,房地产项目建设过程中必须采取相应的雨水收集与利用措施,确保项目区范围内的雨水充分利用,对外零排放。透水铺装是采用大孔隙的多孔介质材料代替水泥等不透水材料铺装地面,目前已经被广泛地应用于城区各类停车场和人行步道。透水铺装代替硬化地面,能有效削弱城市雨水径流总量,使大量雨水人渗地下,并减少对城市水体的污染。随着科技的发展,新型材料不断涌现,透水铺装的强度逐渐加大,在房地产项目建设过程中应尽可能加大透水铺装的比例,消除不透水铺装给城市带来的危害。同时,城市规划部门应该采取适当的经济手段,促使建设单位根据经济-效益分析,按照费用最小化原则,自觉主动增加透水铺装[8]。为进一步加强北京市新建建设工程雨水控制与利用工作,减少雨水径流,充分利用雨水资源,提高城市防洪能力,改善生态环境,北京市规划委员会组织相关单位,对现行国家和北京市相关技术标准及规范性文件进行了梳理。在此基础上编制了5新建建设工程雨水控制与利用技术要点(暂行)6。明确要求新建建设工程硬化面积达10000m2以上(含)的项目,应配建雨水调蓄设施,具体配建标准为:每万平米硬化面积配建不小于500m3的雨水调蓄设施。集雨池作为城市雨水调蓄设施最为常见的一种措施,是利用预先埋设的管网,将房顶、绿地、道路的雨水/自流0进集雨池。施工建设过程中将收集的雨水在用作施工用水和施工现场防尘用水;施工结束后收集的雨水可用于日常生活,如洗衣洗车、冲洗厕所、浇灌绿地、冲洗马路、消防灭火等多个方面,不仅能有效缓解城市供水压力,同时还能够减少污水处理的费用。此外将集雨池与市政雨水管道连接,能够缓解市政雨水管道排水压力,有利于城市防洪。房地产项目建设形成的不透水建筑物屋顶产生的雨水径流占总雨水径流的38.2%,是房地产项目中产生径流最大的下垫面。屋顶绿化是针对不透水建筑物屋顶最好的减少雨水径流的方法,既可以应用在新建建筑上,也可以应用已建建筑物屋顶。屋顶绿化补偿了建筑占据的自然植被,绿化屋面既可以通过植物的茎叶对雨水的截流作用和种植基质的吸水把大量的降水储存起来,又可以降低雨水的流速。研究表明,仅仅是简式屋顶草坪绿化就可以截留和储存50%以上的雨水,可以控制暴雨雨水流量的70%~100%[9]。布了5种植屋面防水施工技术规程6以及2007年国家住房和城乡建设部也了行业标准5种植屋面工程技术规范6,说明城市屋顶绿化已经有了的技术保证。今后城市房地产项目建设中,在城市各类建筑上广泛建设屋顶花园,就可以大大缓解城市雨水径流大的问题,同时可以改善城市的水环境。绿地是一种天然的渗透系统,绿地系统对雨水径流有渗透、蓄积、利用及削减污染4重效用[10]。下凹式绿地之所以能起到减少城市洪水总量的作用得益于两方面:一方面是利用自身下凹空间储存功能,另一方面是其良好的下渗功能[11]。绿地为下凹式时能够汇集周围不透水铺装区的径流,雨水下渗效果最好。有研究表明,在北京地区当草地比地面低10cm时,在有一倍汇水面积是的情况下,10年一遇暴雨其拦蓄率为87.15%,5年一遇暴雨其拦蓄率为100%[5]。

房地产项目范文篇4

一个好的楼盘名称既要遵循一般命名原则，还要考虑房地产项目的特殊性。从销售推广的角度讲，要考虑其易识，易听，易记，易匹配；从功能承载的角度讲，要符合建筑特点，突出项目优势，区别于竞争对手；从意义表达的角度讲，要强调寓意美好深远，令人向往等等。本文拟对市场上的房地产项目命名进行归纳分析，探求其背后反映的社会心理文化特点，为其它房地产项目的策划设计提供参考。

2从项目地理位置中提炼命名信息

地理位置始终是决定房地产项目价值的核心因素之一。房地产项目拥有良好的自然环境，或者经过改造后拥有一个良好环境都是项目的一个亮点。通过项目名称对这些亮点予以强化则能够更好地凸显项目的价值和品味。如万科开发的项目“十七英里”位于深圳的黄金海岸线小梅沙附近，配以“十七英里，你能和这个世界保持的距离”的主打广告，通过名称凸显其位于海边远离喧嚣市区的宁静。又如获得2002年度“广州市民十大喜爱楼盘”称号的星河湾，以及和记黄埔有限公司在珠海开发的项目“海怡湾畔”，都是通过项目名称来强调各自靠河、靠海的优越地理位置。再如深圳的著名楼盘“中信红树湾”通过名称直接标识出其位于红树湾片区的场地环境。广州方圆房地产在珠海有一个项目，位于珠海凤凰山畔、红门楼水库旁，周围环境层峦叠嶂、烟波浩渺；他们把项目命名为“云山诗意”，贴切的体现了项目的独特之处。

3从项目规划设计特点中寻找命名信息

建筑改变生活，设计创造价值，规划建筑设计是一个房地产项目的灵魂。如果项目本身设计具有鲜明特点，那么从设计中寻找命名信息也不失为一个办法。红石实业有限责任公司在北京CBD开发的项目，位于建国门外大街的“建外Soho”就是一个项目名称和建筑设计特点紧密结合的成功范例。建外Soho设计上亦商亦居的商住单位打破了传统的三室一厅概念，完全是开放式空间，让业主自由发挥，所有工程完工后，将有数万人在那里办公、居住、逛街。项目命名为“建外Soho”既体现了建国门外大街这一CBD位置，又契合了项目融“办公、居住、逛街”于一体的“Smalloffice&homeoffice”的设计特点。再如广州宏宇房地产公司开发的项目“罗马假日”其命名既体现了项目欧式古典风格这一建筑设计特点又利用著名电影《罗马假日》给购房者以浪漫遐想。

4从传统文化中寻找命名信息

我国历史上就有为建筑命名的传统，从用于文人雅士居所的“某某斋”、“某某轩”、“某某阁”到用于帝王将相行宫的“某某馆”、“某某府”、“某某宫”等，古典园林建筑更是大量运用匾额、碑刻、对联、题咏等文学手法来深化意境、标点主题。现代房地产项目命名中也不乏结合传统文化的成功案例。比如位于南京钟山美庐附近的房地产项目“上林苑”，语出唐朝著名诗人杜审言的《春日京中有怀》：“上林苑里花待放、细柳营前叶漫新”②。上海的房地产项目“好世鹿鸣苑”，典出诗经的“呦呦鹿鸣，食野之苹。我有喜宾，鼓瑟吹笙……”③。深圳的房地产项目“碧海云天”引申自传统词牌名“碧云天”。长沙湘江旁的著名小区“沁园春”本身就是词牌名,别有一番韵味。北京的房地产项目“天行健国际商务花园”典出《周易》：“天行健，君子以自强不息；地势坤，君子以厚德载物”。

5从异域建筑风情中寻找命名信息

住宅建筑不仅是人们的居住场所，还在一定程度上反映了使用者的生活质量和人生追求。与国际接轨，向西方主流社会靠拢的思潮反映在房地产项目上，就是一些“洋”味十足的项目名称引起大家注目。这些具有异域风情的房地产名称大多以国外的风景名胜或特色城镇作比拟：如位于深圳华侨城的“波托菲诺”——以华侨城的税水案丛林比拟意大利西北利古利亚的滨海小镇波托菲诺。西安的“枫丹白露苑”项目——用法国的森林宫殿枫丹白露宫及其花园来比拟项目的花园别墅定位。秦皇岛的房地产项目“里维埃拉”——以地中海沿岸旅游胜地“里维埃拉”来比拟北戴河的阳光沙滩。首创置业推出的新一代别墅项目“温哥华森林”——以加拿大名城温哥华来比拟项目位置北京小汤山温泉度假区。无锡的房地产项目“香榭丽花园”出自法国巴黎的“香榭丽舍大道”。此外如上海的“蓝堡爱琴海”、成都的“中海格林威治城”、嘉兴的“江南巴比伦”、杭州的“威尼斯水城”等都属于此类命名。

5以开发商名称为基础进行系列命名

以开发商名称为基础进行系列命名是开发商的企业名称和单个项目名称的结合，在房地产项目命名中体现出开发商名称可以使具体项目和开发商之间相得益彰。一方面随着楼盘的销售可以扩大开发商的影响力，另一方面开发商的知名度又可以反过来促进楼盘的推广销售。这对一些大的知名度高的开发商来说表现得更明显一些。比如万科公司在全国各地开发的项目大多都以万科作为项目命名的一部分：深圳的万科·第五园、天津的万科·水晶城、沈阳的万科·四季花城、珠海的万科金域蓝湾等。保利地产公司开发的项目也多以保利作为项目命名的一部分：如保利·香雪山、保利·西子湾、保利·香槟花园、保利·心语、保利·康桥等。又如华发房地产开发的项目很多也是在命名上以华发为“根名字”：华发·世纪城、华发·水郡、华发·生态园等。

房地产项目提供的是一种公共环境，其命名反映了当代的社会意识形态和价值观，成功的项目名称在契合了项目特质的同时也会反映消费者的某种价值观和心里追求。在房地产项目销售推广理念日新月异的今天，前述几种命名方式难免会以偏概全，今后还会有更多、更好的房地产项目命名跃入我们的视野。

参考文献：

[1]余源鹏.中国楼盘实战命名三万例.中国建筑工业出版社，2006.

[2]王慧灵.谈房地产品牌建设中的楼盘命名策略.现代企业教育.2007(08).

[3]罗耀华，柴延艳.武汉市住宅小区命名的调查分析.理论语言学研究.2007,2(1).

[4]俞孔坚.小区命名如何更好体现城市特色.人民网-强国社区-嘉宾访谈-强国论坛.2005-08-04，/GB/32306/

房地产项目范文篇5

1房地产项目经济分析的基本内涵

（1）房地产项目经济分析基本概念界定房地产项目经济分析需要根据国家相关的财税政策，按照相关的制度法规，分析项目的可行性，保证项目投资能够更好的符合社会经济发展的需要。房地产项目投资过程中还需要研究投资、收益等方面的问题，最终能够更好的项目投资者提供更好的决策，为项目投资实现科学运作奠定重要的基础。经济分析需要在一定的条件下进行，根据对项目相关的影响因素进行科学合理的判断。当前社会经济在不断的变化发展，经济分析需要对各种环境进行综合判断，提升经济分析的科学性、实效性。

（2）房地产项目经济分析的基本步骤房地产项目投资过程中需要综合分析投资效益，分析人员需要对房地产项目进行经济策略分析，具体实施过程中需要以提供有效的决策为根本目标，项目实施的财务状况进行全面评价。具体实施过程中需要收集并且挖掘足够的基础数据。经济性分析过程中主要是对数据进行全面研究，通过数据与信息的比对，可以更好的为房地产行业投资提供更好的决策，为企业的健康稳定发展奠定重要的基础。房地产投资项目估算过程中数据信息收集是至关重要的。其次需要编制科学合理的财务报表，同时形成财务评价指标，通过评价和计算相关数据，为企业发展提供重要的支撑。房地产项目投资过程中需要以基本财务数据为基础，对相关的方案进行不确定性经济分析，其主要包括房地产项目实施过程中遇到的各种风险与项目抗风险的基本能力。

2房地产项目投资估算问题分析

（1）房地产项目投资估算成本问题分析房地产项目投资过程中对资金的需求较大，因此项目投资估算过程中需要对成本进行综合分析。房地产项目投资估算过程中需要对投资成本进行综合分析和研究，具体实施过程中需要对房地产的土地开发费用进行综合分析。土地开发费主要包括土地转让费、出让金额、附件费用等。同时还需要对管理人员的开销费用和工资进行综合预算。房地产项目投资过程中与土地具有紧密的联系，土地费用对房地产投资会产生最直接的影响。土地转让费用及其各种附件费用都要进行综合考虑，从而保证房地产项目投资能够得到顺利实施。房地产项目投资过程中还需要综合考虑管理人员的工资。其次项目投资过程中还需要对公共配置设施费用进行估算。公共设施配置费用主要是指房地产项目建设过程中，建设一些并不是直接用于经营的公共设施费用。同时房地产项目实施过程中还需要与市政工程项目结合在一起，对于产生的费用同样需要综合考虑。总之，房地产投资项目是否科学合理，估算模式是否正确直接关系到项目投资的回收，同时也对投资利润产生很大的影响。

（2）房地产项目销售收入方面的估算房地产投资项目完成之后最终是要通过市场进行销售，因此需要对销售收入进行综合估算。房地产项目实施过程中需要充分调查和统计市场状况，利用相关的方法对房地产项目进行综合性研究，提高房地产项目的投资效益，保证项目能够科学合理的运行。房地产投资项目最终是要面对客户、面向社会的。房地产项目销售收入保证房地产投资收入的基础，房地产项目收入估算是否正确直接关系到项目投资的成败，房地产项目在实际定价过程中，可以采取成本导向定价、竞争导向定价和客户导向定价，为房地产企业投资效益产生提供重要的定价方案基础。通常情况下，房地产公司需要按照竞争定价方法实现销售价格的确定。如果房地产投资项目运作成功，一方面企业获利，另一方面提升投资公司的综合市场竞争力，为更好的投资效益产生创造有利的条件。房地产投资项目需要根据社会因素和企业自身因素制定投资方案，同时对本项目的销售价格进行估算。

（3）房地产项目投资销售税金和附加方面的估算分析房地产项目投资过程中需要和项目销售税金发生直接的联系，同时还存在很多附加值方面的问题。房地产开发项目需要综合分析多种估算方法，从而能够选择一条最优的路径，为房地产企业全面稳定健康发展奠定重要的基础。房地产项目投资销售税金与附加方面主要包括建设过程中的维护税、项目营业税、土地增值税、房地产开发公司的所得税。其中土地增值税需要保证土地使用者的权利，按照相关规定缴纳税费。从税收的情况看，增值税只能在房地产项目投资完成之后，并且项目销售完成才能进行有效的计算。房地产项目销售过程中需要按照销售额的1%实施提前征收，最后进行相关的补缴工作。房地产投资企业需要缴纳所得税，通常情况下按照利润的25%进行征收，针对一些规模不大、利润较小的房地产企业，可以根据实际情况进行缴纳，因此房地产项目投资过程中需要进行综合经济决策分析，提高房地产项目的投资效益。

（4）房地产项目投资需要进行不确定性评价分析房地产项目投资过程中涉及到方方面面的事情，项目实施过程中具有很多的不确定因素，具体包括敏感性、盈亏平衡、概率分析。房地产项目投资过程中需要根据概率分析，通过对各种不确定因素进行分析，可以更好的进行风险因素评估，从而能够对项目评价指标进行分析，提高项目指标评价的科学性、合理性、有效性，提高房地产项目投资的效益性。房地产项目投资过程中需要进行敏感性经济分析，可以更好的发现影响房地产项目经济效益的关键性因素，对提高房地产项目的投资价值具有十分重要的意义。房地产项目评价人员需要根据项目特点对一些敏感性因素进行估算和预测，提高房地产项目投资的整体效益，为房地产行业稳定健康发展创造有利的条件。房地产项目投资过程中需要对敏感因素进行估算和预测，从而能够正确的进行经济评价，从根本上减少房地产项目投资风险。

3房地产项目投资经济外部性分析

房地产项目范文篇6

关键词：项目全过程；房地产投资项目；财务控制

在城市化发展进程不断加快的环境下，房地产行业的稳定发展，带动我国社会经济的快速增长，并且成为推动国民经济发展的重要产业。随着房地产市场竞争不断加剧，国家对房地产宏观调控力度加大，大部分小规模企业遭受社会的淘汰，诸多大规模的房地产开始朝着“民生房企，责任房企”的方向迈进，在此过程中，做好房地产投资项目造价成本控制工作是非常重要的。当前，大部分房地产企业已经意识到房地产投资项目财务控制的必要性，并且结合实际情况，构建一套完善的财务控制机制，在帮助企业节约成本的同时，也能提高整体效益，促进房地产企业的更好发展。房地产项目造价失控影响当前，房地产项目造价失控，给群众购房带来一定影响，增加经济负担。房地产项目造价失控，使得房价快速上涨，现阶段我国一些发达城市在房地产项目上呈现出“一房难求”的状况，给普通群众生活和经济增加压力，住房问题成了国民比较关注的内容。例如，当前我国北京、广州、上海等地区，房价远远超出普通人可以承受的范畴，并且，房地产项目造价的失控，使得房价极速升高，导致大部分群众不愿意把有限的资金放在购房上，更无法支付起高昂的房地产价格。因为房子无法顺利卖出，使得房地产企业资金链断裂，建造中的工程项目开始暂停，在这种情况下，将会出现诸多烂尾工程，造成资源的消耗，房地产企业开始出现拖欠工资、资金周转不灵等问题，让其陷入倒闭危机中。

房地产项目造价财务控制现状

1.缺少专业组织机构

因为我国房地产发展时间相对较短，因此房地产企业在成本管理组织机构建设上处于一个不完善的状态，企业成本管理组织机构对企业房地产项目财务造价管理有着直接影响，决定房地产项目财政收入。但是，我国大部分房地产企业没有成立独立的成本管理组织机构，只是安排少部分成本管理人员，并将其分配到不同部门中，如财务部门、技术部门等，其在这些部门不享有绝对话语权，不占据主体地位，不能参与到决策活动中，使得企业成本管理组织机构缺失，不注重对房地产项目造价财务的控制，让企业整体效益受到影响。

2.成本管理认知错误

在房地产成本管理中，企业对成本管理认知存在错误，依然把施工环节中造价当作总成本，但是在实际中，这种思想显然是不正确的。传统企业对成本管理认知停留在房地产项目施工环节中款项支付上，忽略对整个项目全过程造价管理。例如，对前期决策、方案设计等环节的成本控制，最终工程项目建设质量无法提高，造成项目施工环节中成本支出远远大于实际质量费用支出。因此，房地产企业需要强化思想意识，转变传统管理理念，成立专业的成本管理组织机构，保证企业项目效益。

基于项目全过程的房地产投资项目财务控制措施

对于房地产项目来说，作为一个繁琐性且复杂的工程项目，不但会受到质量、成本、进度等因素影响，同时也会受到人为因素、环境因素。政策因素等影响。所以，在房地产项目投资建设中，为了控制工程造价，需要从全过程入手。

1.决策阶段造价财务控制

为了减少成本支出，注重投资决策环节中工程造价管理。对于房地产开发项目，在进入到投资决策环节中，应对项目造价进行可行性研究，计算出精准的投资价值，合理选择投资方案，实现对工程造价的科学把控。一方面，项目评估和决策。项目评估和决策通常是由投资决策部门组织并授权相关咨询部门，代表项目业主及出资人对房地产项目可行性探究进行评估和审核，其工作职责在于对拟建项目可行性探究报告进行分析，提出评估意见，确定该项目投资是否具备可行性，选择最佳投资方案。项目评估和决策一般建立在可行性探究报告基础上，涉及的内容包含全面审核可行性报告中各种内容是否真实，分析项目可行性报告中各项指标计算结果是否精准，包含各项指标是否真实，如各种参数、基本数据、定额费率等。从国家及社会发展角度入手，对投资项目整体效益进行调查和分析，判断房地产项目可行性探究的真实性和有效性，对项目做出最终投资决策。另一方面，模拟设计方案项目成本。在确定好房地产项目设计方案以后，需要在ERP系统的作用下，结合项目设计方案确定生产作业链制作过程中涉及的工艺线路文件及作业量，设计各作业环节的成本库和成本率，结合设计方案对生产作业量进行确定，并根据设计项目结构特点、工艺性能来展现出设计项目各项功能，让生产作业链可以真实展现出项目设计方案，给作业管理工作开展提供依据。

2.设计阶段造价财务控制

在项目方案设计阶段，应该做好深入调查和探究工作，在对项目发展和市场需求有一定了解的情况下，从中选择适宜的项目设计方案，工作重点放在设计方案编制、内容细化、深度分析等方面，做好设计招标、投标管理工作，选择专业的设计单位。在对建筑方案进行招投标过程中，通过竞争进行比较，挖掘涉及人员工作潜能，在设计上改革创新，最终方案可以汇集多个方案的优势。

3.施工阶段造价财务控制

房地产项目范文篇7

关键词：BIM技术；房地产项目；成本控制

房地产行业作为我国传统国民经济建设中的重要性行业，在其整个行业建设和发展中，对于成本控制工作实施是非常重要的，要想提升整个项目成本管理质量，就应该在现有的项目管理中，借助科学的技术将项目管理中的技术完善。以BIM技术作为房地产项目成本管理中的主要技术，满足了我国房地产项目成本管理工作实施需求。本文针对BIM技术在房地产项目成本控制中的应用浅谈研究，其意义在于按照我国现有房地产项目成本控制管理中的要求，将项目管理中的技术应用形式明确，以此提升房地产项目成本管理质量。

1房地产项目成本控制必须要性分析

作为我国传统国民经济建设中的重要性组成部分，房地产项目成本管理在现有的经济建设发展中具有重要性实践意义，要想提升房地产项目成本管理质量，就应该在现有的管理工作实施中，借助科学的管理方法，将其项目管理中的成本控制工作整合，这样才能保障在相应成本控制整合实施中，能够为房地产行业整体的经济效益提升奠定基础。尤其是在我国当前房地产项目建设管理工作实施中，对于房地产项目建设数量在逐渐增多，这种背景下相应的项目建设资金及项目建设成本投入有所增加，为了能够实现房地产项目建设管理中的成本控制，应该按照其项目建设管理中的要求，将整个项目建设管理中的成本控制形式完善，这样才能保障在相应成本控制形式实施中，能够为房地产成本控制工作实施提供保障，以此满足其整个项目管理质量。由此可见，在我国当前的房地产项目建设管理工作实施中，对于成本控制工作实施是非常有必要的[1]。

2房地产项目成本控制中的BIM技术应用形式

2.1投资决策阶段。项目投资决策阶段的成本控制工作对于整个项目成本控制管理是非常重要的，要想提升整个项目成本管理质量，就应该在投资决策阶段，借助BIM技术将整个项目管理中的工作实施要素整合，通过这些要素的整合，找到适合房地产项目成本管理工作实施的造价控制要素。并且按照项目的工程建设数据，生成房地产项目建设管理的模型，这样相关的决策管理者，就能够根据模型建设中的数据分析，去衡量整个项目建设中需要投入的资金，然后才能根据相应的资金预算去制定决策投资规划，以此实现房地产项目成本控制的决策阶段管理[2]。2.2项目设计阶段。对于房地产项目管理而言，设计阶段是整个项目建设和管理的初期规划阶段，只有保障了项目设计阶段的相关要素，这样才能在后续的项目建设和运行中，发挥出项目建设的科学性。作为房地产项目成本控制者，在现有的项目成本控制管理工作实施中，应该注重对项目设计阶段的成本控制，以BIM技术为基础，能够借助其数据分析，进行项目建设和设计的成本预算，满足了整个项目建设管理对房地产项目管理工作控制实践需求。并且能够通过BIM建筑模型建设中的相关数据分析，能够让房地产项目建设管理者，及时的发现整个项目建设中存在的问题，便于整改。2.3项目招标阶段。项目招标是房地产项目建设之前运行的重要性阶段，在其整个阶段管理工作实施中，也应该注重对成本控制，只有控制好该阶段的成本，这样才能在后续的项目成本管理工作实施中，为房地产项目建设管理工作规划实施奠定基础。作为房地产项目管理者在现有的项目招标管理中，应该通过BIM建筑模型建设中的数据分析，将整个项目建设和运行过程中需要的人工以及相应的设备招标工作落实，这样不仅实现了项目招标管理工作实施的科学性控制，同时也满足了房地产项目招标成本控制工作需求[3]。2.4项目实施阶段。由于BIM技术在房地产项目建设管理工作实施中，其整个模型分析，能够将建筑工程项目管理中的碰撞检查以及相应的工序实施整合，以此满足整个项目管理中的成本控制需求。作为房地产项目成本控制管理者，在现有的项目实施阶段，可以通过BIM技术中的建筑模型分析，将存在的安全隐患排除，以此为项目施工的科学性运行奠定基础，间接地减少项目施工管理中的成本投入，达到成本控制目的[4]。2.5项目验收阶段。项目验收阶段作为房地产项目成本控制中的重要性阶段，在其整个阶段成本控制工作实施中，可以通过BIM技术建模中的相关数据分析，将原有的设计数据分析录入到BIM技术分析系统中，通过其系统中的数据对比，与现实施工中的项目管理工作结合，这样才能保障在二者的结合过程中，能够发现项目管理中存在的问题，便于及时的进行调整，减少了项目管理的后期维护资金投入，达到了成本控制目的。

3结语

综上所述，在房地产项目成本控制管理中，为了实现其整体的控制质量，应该以BIM技术作为主要控制技术，通过BIM技术的应用整合，以此实现房地产项目成本控制管理。在BIM技术应用下，有效的提升了其技术应用与房地产项目管理之间的质量，促进了房地产项目管理中的成本控制。通过本文的研究和分析，将房地产项目成本控制中的BIM技术应用形式归纳为投资决策阶段、项目设计阶段、项目招标阶段、项目实施阶段和项目验收阶段等五个阶段的技术应用，只有按照其技术应用中的相应阶段控制，这样才能实现房地产项目成本控制管理效果提升。

参考文献：

[1]黄震亚.全周期项目管理成本控制在房地产中的应用[J].城市建设理论研究(电子版),2017(36):58-60.

[2]梁尚智.基于全寿命周期理论的房地产项目成本管理与控制研究[J].当代会计,2017,25(12):34-35.

[3]衷铭灿.关于房地产公司项目成本控制的探讨[J].江西建材,2017,36(21):229-230.

房地产项目范文篇8

关键词：价值链视角；房地产项目；全生命周期成本管理

一、浅析价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理理论

(一)价值链管理理论。价值链管理理论就是将企业所有的活动纳入一个价值链当中，通过分析和研究这个价值链当中的各个环节实现企业生产效益的最大化，由哈佛大学商学院教授波特在1985年首次提出，后经社会的发展不断充实和完善。其中，价值链管理理论当中的价值主要指的是客户愿意支付给企业提供的产品或者服务的价格。作为识别和获得企业价值的一项重要标志，价值链是一个由基本活动和辅助活动构成的一类创造企业价值的动态过程。(二)房地产项目全生命周期成本管理。房地产项目全生命周期包含了房地产项目开发的前期决策、规划设计，中期的施工以及后期的运营维护和处置回收五个部分，在追求可持续发展的基础之上追求资源的最大化利用、社会成本的最小化和环境的最小化破坏。并且从社会公众的视角出发，将整个房地产项目的全生命成本作为控制对象，摆脱了传统房地产企业的眼光局限，以企业长远的利益为出发点，更好的提升和激发了房地产企业的竞争优势和发展潜能。(三)价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理的意义。价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理能够综合价值链管理理论和房地产项目全生命周期成本管理的优势，通过综合社会需求、资源配置等多方面的内容对价值链进行重构和优化，在给企业带来满意的利润空间的同时，还可以让企业履行社会责任深入贯彻落实可持续发展战略，满足社会、企业和消费者的三重需求。而且，价值链理论不仅可以从时间维度上管理和影响房地产项目的全生命周期，还可以从空间维度上实现房地产企业同原材料供货商、供货渠道、竞争对手以及消费者价值链等的联系和标杆对比，还可以通过引入信息技术构建虚拟价值链，不断创新价值链的管理视角，多角度、多方式的提升现阶段下房地产企业的成本管理竞争优势。

二、浅析房地产项目全生命周期成本管理价值链

通过对房地产项目全生命周期成本管理价值链基本框架进行分析可以看出，房地产项目内部价值链、产业价值链和竞争对手价值链三个部分构成了房地产项目全生命周期成本管理价值链的重要内容，对其进行详细的研究具有重要的现实意义。(一)房地产项目内部价值链分析。房地产项目内部价值链分析是房地产项目全生命周期成本管理价值链分析的基础，由基本活动和辅助活动两部分构成。基本活动由五个部分组成：投资决策、规划设计、施工、运营维护和处置回收；辅助活动主要包括人力资源管理、技术开发、采购、企业基础设施等。对房地产项目内部价值链进行分析，可以清晰的显示房地产企业内部的各项活动的价值分布，让企业领导人更好的看到企业的效益和不足之处。并且可以根据企业的发展战略目标和社会的需求进行房地产项目活动的优化和整合，不断缩减非增值作业的比例，大力提升高附加增值作业的投入力度，最大化的降低生产链的作业成本。(二)房地产项目产业价值链分析。对房地产项目产业价值链进行分析，可以让房地产企业在上游的供应商、下游的营销、客户、物业等方面占据更多的主动地位，获得成本优势。例如通过对客户价值链进行分析，可以进一步了解客户的需求，找准房地产项目开发的市场，还可以通过伙伴关系建立起合作关系拓宽房地产企业的关系网。通过对外部供应商价值链分析，可以和供应商建立良好的战略合作关系，更好的选择节能的建材，以长期合作带动建筑成本的持续降低。(三)房地产项目竞争对手价值链分析。对房地产项目竞争对手价值链进行分析，可以让房地产企业看到自身的水平以及优势和劣势，取长补短，明确自身的社会地位更有针对性的进行房地产项目全生命周期成本管理。

三、浅析价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理优化策略

通过上述分析我们可以充分了解到价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理对房地产企业发展的意义，但是由于众多因素的影响价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理还没有充分发挥其优势，对其进行优化是时展的必然选择。(一)房地产项目内部价值链管理优化策略。随着社会经济体制的不断变革，房地产也正在面临深化改革和房企转型发展的关键期，房地产项目内部价值链管理也应该跟随时展的趋势将侧重点由中间环节的施工向两端逐渐过渡。首先，决策投资阶段作为房地产项目内部价值链管理的第一位，对房地产项目后续的开发、工程造价和盈利模式等起着至关重要的作用，房地产企业应该给予足够的重视，做好成本策划管理工作。以客户价值为出发点，统筹协调企业和客户的需求，提前预估房地产项目在全生命周期内带来的经济利润，设计好项目总体的规划和成本控制的目标。并且注重高新科技的引入，提升房地产项目的科技前瞻性，给用户带来不同的体验的同时提升自身的竞争优势；其次，运营维护阶段也是影响房地产企业竞争力的重要因素。运营维护是指房地产项目开发、建成之后，在投入使用过程当中需要消耗的人力、物力。据有关数据调查显示运营维护和回收报废约占房地产项目全生命周期成本的60%~66%，这就需要在最初的设计阶段多采用绿色环保、质量有保障的材料，将维护的资源消耗降到最低。与此同时，运营维护阶应该遵循顾客至上的理念，打好“服务战”。不断增加虚拟价值链的投入使用，打造信息化的服务平台；最后，合理、有效的做好处置回收阶段的工作，也可以给企业带来很好的盈利空间。在房地产项目进入到全生命周期的最后阶段，企业应该综合各方面的因素重新定位项目的价值目标，进行项目的改建工作。在进行拆除时，应该注重可循环使用材料的保护，设计科学的拆除方案，最大化的发挥资源的利用价值。(二)房地产项目产业价值链优化策略。拓宽融资渠道、建立上下游企业战略合作伙伴关系、实行非核心业务外包策略、创新价值链的跨界重组是优化房地产项目产业价值链的重要手段。房地产行业作为资金密集型产业的重要组成部分，在市场竞争日益严峻的今天，房地产企业的融资能力和融资渠道已经成为考量该企业核心竞争能力的重要标志。房地产企业在利用传统银行贷款的融资方式的同时，也应该积极开展企业的股票、信托、债券等融资渠道。此外，房地产项目面向的是市场，企业应该从决策投资到处置回收的每个阶段入手，构建不同产权之间的合作网络。注重开发和创新房地产项目的核心业务，不断进行虚拟产业链的创新，提升客户的舒适感和服务质量。(三)竞争对手价值链优化策略。房地产企业应该具有独到的眼光和博大的胸怀，不断汲取和吸收竞争对手优秀的管理策略。通过分析彼此的优劣，聚焦彼此的核心优势形成合作共同体，一起参与到市场竞争当中。

四、结语

综上所述，价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理对房地产企业应对激烈的市场竞争具有重要的价值，也是实现房地产行业可持续发展的有效策略。相信随着我国社会科技的不断发展，房地产企业将会把信息科技更好的融入到价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理当中，更好的为企业发展服务。

参考文献：

[1]何玉兰.房地产成本管理基于精益思想的研究[J].科技经济市场，2017(05)：129-131.

[2]李劲升.基于价值链分析的房地产企业成本管理[J].住宅与房地产，2016(06)：4.

[3]燕敬池.探讨房地产财务成本问题及其对策[J].中国乡镇企业会计，2015(01)：94-95.

房地产项目范文篇9

关键词:房地产;投资;过程控制

一、引言

一个房地产项目运营周期包括项目决策、项目实施前准备、项目实施和项目营销四个阶段。项目实施前准备又包括设计、招投标、合同签订各阶段。项目在实施过程中具备对外预售条件后可进行项目营销,项目的实施和营销阶段有一定的重合。房地产项目投资贯穿其中,项目决策、项目实施前准备阶段虽然投资直接额度小,但对整个项目运营周期投资的影响程度大,是项目投资的事前控制阶段;项目实施和项目营销阶段对项目运营周期投资的影响程度虽然小,但项目投资却主要发生在此阶段。因此,对房地产项目实行有效的过程控制是实现房地产项目投资管理目标的关键。

二、建立房地产开发项目投资过程控制体系

建立房地产开发项目投资过程控制体系,就是在不同投资阶段,针对不同的投资目标,运用不同的管理方法,对房地产项目全过程的投资进行控制而建立的管理体系。过程控制体系可以按投资目标性质和时序不同划分为不同子系统,如决策控制子系统、设计控制子系统、招投标控制子系统、合同管理子系统、实施控制子系统、结算控制子系统、后评价子系统,各子系统互相联系、互相影响,形成有机的整体,这是过程控制区别于其他控制方法的特点。

一个房地产项目的投资组成按其性质结合发生时序大致可分为六部分:一是土地费用,主要包括拆迁安置费、土地管理费、征地补偿费、土地税等;二是技术服务费用,主要包括勘察费、规划费、设计费、审图费、招标费、监理费等;三是政策性费用,主要包括基础设施配套费、人防工程费、墙改费、消防费、规划管理费、开发管理费、交易手续费等;四是建安费用,主要包括土建、安装、装饰、设备等费用;五是配套设施费用,主要包括供水管线及增容费、供电设施及增容费、排水管线及设备费、园林绿化费、安保技防费及其他公共服务设施费用等;六是其他费用,主要包括贷款利息、税收、运营管理费、分摊到项目的开办费等。这些费用在房地产运营各阶段均有发生,但对应各阶段发生费用不同,发生方式复杂,因此按不同阶段不同费用支出对投资进行过程控制是房地产项目投资控制的有效途径。

三、实现投资过程控制的方法和途径

1、采用适应开发运营流程的过程控制方法。项目决策阶段强调采用价值工程理论,进行事前控制。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的,是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。运用价值工程原理,在科学分析的基础上,对方案实行科学决策,选择技术上可行、经济上合理的建设方案。价值工程的主要特点是以使用者的功能需求为出发点,对所研究对象进行功能分析,使设计工作做到功能与造价统一,在满足功能要求的前提下,降低成本。

项目实施前准备阶段注意事前控制和主动控制,主要采用设计招标、限额设计、优化设计、合同管理等手段。所谓限额设计,就是按照批准的可研报告及投资估算控制方案设计,按照批准方案设计总概算,控制初步设计和施工图设计,同时各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,保证总投资额不被突破。而限额设计目标是在方案设计开始前,根据批准的投资估算确定的。公务员之家

施工和营销阶段注重合同管理,进行事中和事后控制。投资控制的重点是设计变更费用及现场签证费用的控制,同时注意投资和工期、质量的辩证关系,不能过分强调投资控制而忽略工期控制和质量控制。要充分重视设计变更的早期管理,业主方投资控制团队应从项目投资目标值的高度严格控制设计变更,取消不合理设计变更,对一些预计发生的设计变更,尽量提前考虑。为利于造价控制,属于非业主责任引起的设计变更或修改等,业主不要轻易签章确认。要协调好和监理公司、销售公司关系,这两个单位的行为也代表业主,利用这两个单位有效工作来减轻业主工作量,为项目带来效益,同时要避免这两个单位不当行为带来的投资偏差。

2、加强房地产项目投资的动态控制。房地产项目各阶段投资不是静止的、一成不变的,对项目投资过程控制要进行动态管理。各阶段工程投资控制目标的基本关系是:根据概念性方案设计概算所确定的项目投资回报率要大于根据投资估算所确定的项目投资回报率;根据方案设计概算所确定的项目投资回报率要大于根据概念性方案设计概算所确定的项目投资回报率;根据项目方案深化设计概算所确定的项目投资回报率要大于根据方案设计概算所确定的项目投资回报率。上一设计阶段确定的成本标准控制指导下一阶段的设计。项目实施过程中工程投资控制的定时监控、动态控制贯穿整个项目运营周期。

3、做好房地产项目投资结算审计和项目后评价。结算审计是投资控制的最后阶段,主要遵循的原则:一是合同协议及设计变更资料的时效性、合法性、完备性;二是矛盾问题解释顺序一致性,所有文件是否统一,是否按合同及法定的顺序来解释;三是对变更及索赔事项的责任清理,如果施工方不能给出合理的理由及文件的话,一般是按最不利于施工方的解释来处理;四是熟悉规范标准中强制执行条文及合同中的规定,防止施工方无中生有、浑水摸鱼;分析总包、分包、指定分包的工艺标准等情况,防止施工方高估冒算。

项目后评价一般是指项目投资完成之后所进行的评价,它通过对项目实施过程、结果及其影响进行调查研究和全面系统回顾,与项目决策时确定的投资目标以及技术、经济、环境、社会指标进行对比,找出差别和变化,分析原因、总结经验、吸取教训、得到启示,提出对策建议,通过信息反馈,改善投资管理和决策,达到提高投资效益的目的。后评价总结的经验、教训、意见建议等应成为编制规划和投资决策的参考和依据,在新项目策划时,应参考过去同类项目的后评价结论和主要经验教训。

主要参考文献:

[1]柯洪主编.工程造价计价与控制.北京:计划出版社,2009.

房地产项目范文篇10

一、基本思路

按照改善投资环境，优化审批流程、提高行政效率的原则，在*市投资促进中心（以下简称中心）政务大厅设立我市房地产项目联合审批绿色通道，将我市房地产项目行政审批涉及到的15个驻中心部门（发改委、城乡规划局、环保局、国土资源局、建设局、地震局、人防办、公安消防支队、气象局、收费局、水利局、园林局、城管局、房管局、国家安全局）的行政审批事项，以城乡规划局、建设局的审批事项为主线，按基本建设程序划分为规划用地许可、规划工程许可、施工许可三个并联审批阶段，由中心牵头组织协调，涉及部门分阶段作为联审部门，以“一门受理、许可预告、服务前移、联合会审、统一收费、限时办结”为原则实施串并结合的联合审批工作机制。

二、联合审批内容

凡进入联合审批绿色通道的房地产项目，在7个工作日内完成规划用地许可、规划工程许可、施工许可等行政审批事项（以上时间不包括各类前置条件的准备和省及以上主管部门的审批、行政许可时间和依法需要听证、公告、公示、招标、拍卖、检验、检测、测绘、前期调查、鉴定和专家评审、论证等时间）。

（一）规划用地联审阶段（2个工作日）

审批内容：项目申请报告、招标方案和不招标核准、节能评估审查、环境影响评价意见、用地预审意见、审批修建性详细规划（总平面图）、抗震设防要求、建设用地规划许可、建设用地批准书、取水许可、涉及国家安全事项项目选址意见等。

联审部门：城乡规划局、发改委、国土资源局、环保局、地震局、水利局、国家安全局等。

（二）规划工程许可联审阶段（3个工作日）

审批内容：规划施工图审查、建设施工图审核备案、工程规划许可、人防工程施工图审核备案、消防防火审核、防雷装置设计审核、城市基础设施配套费及相关规费核定。

联审部门：城乡规划局、建设局、气象局、公安消防支队、人防办、收费局等。

（三）施工许可联审阶段（2个工作日）

审批内容：工程报建、勘察设计合同登记、核发中标通知书、施工合同备案、安全监督手续、质量监督手续、墙改节能手续、施工许可、核发国家安全事项许可证、散装水泥、预拌混凝土（砂浆）使用计划核定、统一征收（代收）城市基础设施配套费及相关规费等。

联审部门：建设局、发改委、国家安全局、收费局等。

三、工作制度

1实行房地产项目备案制：凡是列入房地产联合审批绿色通道的项目，一律实行备案制。

2建立跟踪督办制度：凡经专家咨询委员会和规划审批委员会提出的意见建议和确定的事项，一律纳入跟踪服务范围，建立速度档案、明细建议内容、修改意见、责任处室、完成时限等相关基础信息备案督办。

3建立联合踏勘制度：需要进行现场踏勘的房地产项目，由中心分阶段组织相关部门进行集中踏勘，不得分头多次踏勘。

4建立联合审图制度：成立房地产项目施工图设计文件联合审图小组，由城乡规划局、气象局、公安消防支队、人防办、城管局渣土办、园林局、施工图审查单位相关专业人员组成，具体负责房地产项目施工图设计文件的审查。联合审图小组对房地产项目施工图设计文件进行联审，并将修改意见一次性告知申办人。

5建立电子签章制度：凡经中心窗口单位审批完成的行政审批事项统一在中心联机套打出证，加盖电子签章，电子签章密钥由各部门领导指定专人负责管理和使用。

6建立统一收费制度：严格执行国家物价部门及相关部门批准的收费项目和标准，透明、公开、统一收取各项规费，对外公示。缴款人凭市收费局开具的《*市基建审批综合收费计征表》统一缴纳，集中支付。各相关部门不得自行设立收费项目、扩大收费范围和提高收费标准，不得变相搭车收费。

7创建中介机构库。创新中介组织的管理机制，规范执业行为，加强对涉及房地产项目中介机构的日常监管。按照“公开公正、公平竞争”的原则，实行“阳光作业、限时办结”运行模式，切实压缩行政许可流程外的中介服务时间，加速房地产项目审批落地速度。

四、工作要求

1中心牵头组织协调：中心负责统一接件、统一回复办理结果，并牵头组织协调各阶段联合审批工作，集中答复申请人的咨询、辅导并一次性告知应当具备的法定条件、申报材料及需要修正和补充的材料；召集相关联审部门对申报材料进行初审，初审工作当场完成，并告知申请人受理或不予受理的明确意见；组织联合踏勘、召集联席会议、汇总联审意见、起草会签联审会议纪要、督促联审部门按时办结。各联审部门依据相关法律、法规的规定在限定的时限内，将审批结果反馈中心综合窗口。限定期限内未回复者视为同意，由此产生的责任由逾期单位负责。

2各联审部门应按联合审批的要求，树立全局意识，杜绝“互为前置”，协调联动，积极配合做好房地产项目联合审批中的衔接工作，对于办理过程中需要协调的事宜及时报中心综合窗口进行协调。加大授权力度，选派“素质高、业务精、能力强”的人员到中心窗口工作，实行A、B角工作制，做到“即接又办”。

3建立房地产项目协调机制。一般协调事宜由中心综合窗口负责；重大协调事宜由市领导负责协调；中心负责对议定事项进行督办，做到分工明确，责任落实，确保联合审批工作的顺利开展。