房地产税收筹划十篇

房地产税收筹划篇1

一、房地产企业实施税收筹划科学必要性

一般来讲，企业实施税收筹划为其依据税法标准以及契合相关意图的基础上，对纳税人管理经营、实际投资行为、具体筹资管理以及分配展开筹划，进而得到最大化的涉税收益，令企业纳税人从事最科学、最优质的财务管理工作。房地产企业，基于商品的复杂性、建设规模庞大、持续周期较长，需要投入较多资金，具有一定销售风险，进而令其开展税收筹划凸显出重要的意义与作用。开展该项工作的必要性在于可令房地产单位面临的税收压力有所减缓，提升其综合竞争力。通过资料调查研究不难发现，目前我国该行业涉税种类多样，开发前期便需要承担耕地以及契税，建设开发环节则需要承担营业、印花税、相关附加税种以及土地使用有关税费。销售环节则需要交纳营业税、增值税、所得税、房产税等税种。较多的税费种类令房地产负担的成本税费大大增加，做好科学筹划，则可令其节约开发建设成本，实现良好的盈利目标。另外，合理的税收筹划对房地产企业开展财务管理工作极为有利，可提升其会计核算总体水平，节约税收开支，提升资金应用效率。

二、房地产企业税收筹划实践策略

（一）营业税筹划

房地产企业进行营业税筹划阶段中，应科学的划分纳税主体，令代收代缴有关税费实现合理分开。具体来讲，房地产单位应将有关服务性质的费用，例如煤气初装费、物业费进行独立分割，通过组建公司，进而就各个业务依据相应的营业税交付。这样便可节约营业税具体税额。另外，房地产单位应依据不同的业务种类单独签署合同。例如对于出租房产，其税费基于百分之十二的标准进行征收。实际上，在收取租金的阶段中，通常包括代收垫付的费用，例如维修管理经费、水电费等。针对该类代收项目应通过单独签署合同，进而令房地产企业总收入中的计税依据合理下降。

（二）土地增值税筹划

土地增值税为使用权转让、建筑工程获取增值收入的部门缴纳的水中。房地产单位承担土地增值税呈现出固有特征，即将房产转让获取增值税视为具体的征收对象，其波及面较为广泛，应用扣除以及评估方式进行具体的额度计算。同时履行累进税率，依据次数进行征收。就行业该类特征，应明确土地增值税有关规定，掌握优惠制度，做好房地产企业税收筹划。

应充分考量有关免税节点，依据行业相关标准，房地产企业建设、销售普通住宅，如果增值额没有突破扣除项目经费的百分之二十，则免征该税种。相反，则需要依据规定进行增值额计税。为此，可明确增值率百分之二十即为节税点。现实工作中，可利用增值率评估测算科学定价。例如，房地产企业销售商品房获取一亿五千万元收入，普通住宅销售总量为一亿元，豪宅销售五千万元，那么税法明确可扣除金额为一点一亿元，普通住宅以及豪华住宅可扣除额度分别为八千万元以及叁仟万元。倘若不实施独立核算，那么房地产企业交纳增值税为一千二百万，倘若单独核算，则需要负担的土地增值税为一千两百五十万。由此不难看出，独立核算将多支付五十万税额。由于普通住宅增值百分比为百分之二十五，大于百分之二十，因此需要交付增值税。该环节实施税收筹划核心在于合理的降低销售收入，控制普通住宅增值百分比在百分之二十之内。进而可赢得双重利益，即不仅可免交土地增值税费，同时还令房价合理下降，提升建筑工程质量，优化相关配套设施，进而在当前市场激烈的销售竞争中获取明显优势。

再者，应科学明确利息费用相应的扣除节税临界点。房地产单位开发建设阶段中，通常会形成一定额度的借款，势必需要支出利息。该环节中应用不同扣除计算模式，则会对其增值税支付形成明显作用影响。依据相关税法制度，同房地产企业相关的利息费用在两类状况下需要扣除。一类为依据实际列支经费、土地使用权支付经费以及开发成本总和的百分之五进行扣除，还有一类则按照土地使用支付以及开发成本总合的百分之十进行扣除。根据该假设，可明确支付利息的节税临界点，也就是在扣除利息的标准之下，依据上述两类模式进行计算得出的开发房地产项目经费等同。房地产单位倘若许可扣除费用利息超出支出节税临界点，那么应合理的进行支付利息的分摊，同时应出具金融单位的有关证明材料。倘若低于负担利息节税临界点，那么房地产单位可不依据转让项目进行分摊利息费用的衡量计算，也可不提供相关凭证，进而可令扣除事项的经费额度提升，进而令增值税计算的具体依据合理降低。

（三）房地产企业所得税税收筹划

所得税为我国对企业经营管理以及他类所得依据法律进行征收的税种，为实现企业利润统筹分配的有效途径。房地产单位对所得税实施税收筹划应考量应缴纳税额、具体税率以及期限因素。依据行业规范，针对分期付款的房地产项目，可依据合同与协议中的具体日期明确收入。付款方享有提前付款的权利。为此，房地产单位应尽可能的分期明确收入，并延伸所得税交纳的具体时间。这样一来，企业不但可将营业税的缴费时间延后，同时还可合理的延缓所得税的支付时间，进而更加全面充分的获取税金总体应用价值。当然，该环节中应确保企业应在遵循法律规范的前提下实施，实现规范的延缓纳税目标。

依据税法标准，房地产单位经营管理形成的同收入相关的合理经费支出，涵盖销售、管理经费、税金以及建筑成本等，这些项目可在应纳所得税之中进行扣除。为此，纳税环节中，房地产单位应对该类成本经费的支出进行科学分配，进而扩充可税前进行列支的成本经费事项。

三、结语

总之，房地产单位经营发展阶段中，税收为其税费成本的重要环节之一，做好科学规范的税收筹划，可令房地产单位节约成本开支，提升可持续发展综合实力。为此，房地产企业只有明确税收筹划科学内涵，了解实践工作中存在的问题，面临的风险影响，制定科学有效的应对策略，方能提升核心竞争力，创设显著的经济效益与社会效益，获取全面的发展与提升。

参考文献

[1]宋涛.基于财务战略的房地产企业税收筹划问题探讨[J].时代经贸，2010（26）.

房地产税收筹划篇2

关键词：房地产企业 土地增值税 税务筹划 税负 降低

一、问题的提出

无论何种企业类型，税务筹划都具有着积极意义，是企业的一项重要的财务管理活动。良好的税务筹划手段，能够提高企业的财务管理能力，降低企业的税务成本。现阶段，税收筹划已成为企业发展中不可忽略的一项重要因素。税收筹划起步于西方，但在我国的发展较晚，很多方式方法还需进一步探索。但是，随着市场经济的发展，越来越多的财务人员和企业管理者都已深刻认识到税务筹划的重要性。

房地产行业不仅是我国的一项基础性产业，还是国民经济的支柱。我国财政收入的很大一部分都来自于房地产业。一直以来，房地产业都被视作一种“暴利行业”。然而，我国房地产业在实际中面临着诸多税种，税收负担较重。不仅拥有一般企业的企业所得税、印花税、增值税，还涉及土地使用税、土地增值税等各项税负。在此其中，土地增值税的税收负担最重。

研究房地产企业合理避税的途径，对土地增值说进行税收筹划，不失为一种有利于对房地产企业发展与运营的有效措施。

二、土地增值税概述

（一）土地增值税的内涵

土地增值税的征税主体是国家地税局。征税对象主要是针对房地产（地上建筑物及其附着物）的转让行为。征税客体是具有转让行为的单位和个人，并能从该转让行为中获利。转让行为不包括以继承、赠与等无偿转让行为。计算依据是征税客体转让房地产所取得的增值额。

（二）土地增值税的计算

纳税人所缴纳的土地增值税是增值额套用适用税率所计算的数值。该数值不包含可扣除项目金额的速算扣除数。增值额是增值数额（收入额）与可扣除项目金额的差值，不仅包括货币收入，还包含实物收入和其他收入等。用公式可表达为：

应纳土地增值税=增值额*适用税率-可扣除项目金额*速算扣除数；

增值额=增值数额（收入额）-可扣除项目金额；

（三）其他

1、土地增值税的可扣除项目

土地增值税的可扣除项目共包含五种，详见表1。

2、土地增值税税率

我国土地增值税根据增值额与速算扣除数的比率不同而执行不同的税率和速算扣除系数。目前，土地增值税税率实行四级超率累进税率。分别为：增值额与扣除项目金额的比率Q50%的，执行30%的税率，速算扣除系数为0；在50%-100%区间内的，执行40%税率，速算扣除系数为5%；在100%-200%区间内的，执行50%税率，速算扣除系数为15%；超过200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为20%。

3、税收优惠政策

目前，我国政府对土地增值税规定了免税政策。免税政策适用于两种情形：建造的房地产为普通标准住宅，对外出售时增值额未超过扣除项目金额20%的；宏观经济建设中需依法收回、征收的房地产。

三、我国房地产企业土地增值税税收筹划策略

（一）从寻求税收优惠政策入手，实施税务筹划

目前，我国《税法》对土地增值税规定了免税政策。其中要求：“纳税人建造普通标准住宅且用于对外出售的，如果增值额未超过扣除项目金额20%的，则可对该纳税人免征土地增值税”。同时规定：“纳税人建造普通标准住宅之外，还进行其他房地产开发，则应将普通标准住宅与其他房地产分开核算土地增值税。未分开核算的，不享受免税优惠，统一征收土地增值税”。

对此，我国房地产企业可以采取增加可扣除项目金额或者降低增值额（销售收入）的手段，将普通标准住宅的增值额与可扣除项目金额的比率控制在20%以内。这样做，实际对房地产企业和购房者都有好处。既能实现房地产企业免缴土地增值税，又能通过增加可扣除项目金额而使房屋质量、配套设施等有所提升和改善，并最终实现房地产企业在激烈的市场竞争中占据优势地位。该税收筹划方式下，房地产企业需控制好普通住宅的增值率，并计算出销售收入的降低额与免缴的土地增值税之间的平衡点。

（二）结合市场环境，综合制定合宜价格

房地产的销售价格不仅影响企业的房产收入，还影响着土地增值税的高低。房地产企业若要做好税收筹划，便应结合市场环境，综合考虑土地增值税各类影响因素，综合制定出合宜的价格。作为销售一方的房地产企业，都想制定较高的销售价格。然而，在价格制定过程中，房地产企业不能一味追求高定价，除了要结合市场行情，还应充分考虑价格提高的收益是否能够完全抵消无法享受土地增值税优惠政策而增加的税收负担，做好二者之间的平衡，找出临界点。倘若房地产企业的产品只是普通标准住宅，则房地产企业可以在收益增值额与可扣除项目金额的比率不足20%的情况下适当提高房价。倘若房地产企业的产品为豪华住宅或者其他非普通标准住宅，则无论增值率高低，都无法享受免税政策。这种情况下，只要市场刚性需求旺盛，房地产企业还是具有涨价的空间。该涨价空间除了考虑市场的刚性需求，还应结合人们的购买力，防止价格过高造成房产空置。

（三）有效划分车位、车库销售收入和普通标准住宅销售收入

目前我国的房地产市场，大多数车位和车库都没有“产权证”。很多房地产销售企业在销售普通标准住宅之外，还会将小区内的车位/车库销售给业主。但是，由于这些车位/车库并没有相应的产权证，因此，房地产企业销售的实际只是一种有限期内的“使用权”，严格来说只是一种“出租行为”，并不符合我国《土地增值税暂行条例》中所规定的土地增值税的征税行为。所以，房地产销售企业对外销售车位/车库的收入不需考虑增值额和扣除项目等问题，不需缴纳土地增值税。

对此，房地产企业在税收筹划中，不妨将普通标准住宅的销售行为与车位/车库的销售行为区分对待。在清算土地增值税时，应将车位/车库的销售收入从销售总收入中扣除。间接也能够实现增值额和增值率的降低。

（四）将销售收入与装修收入相区分

在当前的房地产市场中，越来越多的房地产企业倾向于在房产正式销售前，进行维护和装修。而且，越来越多的房地产企业倾向于将房产进行精装修之后再行销售。倘若将装修费用并入房产销售价格，无疑会大大增加土地增值税计算中的增值额和增值率。对此，房地产企业不妨将房屋的销售收入与装修收入分开核算。可以将房产的装修、维护、设备安装等作为企业的独立业务，各业务间独立核算和计税。如此一来，不仅能够大大降低房屋的销售价格，还能有效控制房屋的增值率，降低房地产企业的土地增值税的税收负担。

四、结束语

随着市场经济的发展和企业间竞争力的日益加剧，越来越多的企业都希望通过有效的税收筹划手段实现降低税务成本的目的。一直以来，房地产企业不仅是我国的一项基础性行业，其还一直都是我国国民经济的支柱。然而，房地产业面临的税种较多，税负也较重。在众多的税种税负中，土地增值税最为严重。对此，笔者围绕目前我国的房地产市场和企业现状，提出我国房地产企业若要实施有效的税收筹划，需积极利用目前的税收优惠政策；结合市场环境，综合制定合宜价格；有效划分车位、车库销售收入和普通标准住宅销售收入；将销售收入与装修收入相区分。这些手段的实施能够有效帮助房地产企业降低土地增值税的税收负担。然而，上述行为只是笔者围绕土地增值税的内涵和计算要求，结合目前我国的房地产市场所提出的相关建议。房地产企业在实际运营中还应结合房屋性质、实际情况等进行灵活分析，有效运用税收优惠等相关政策，在合理合法的范围内为企业节省税收负担、有效规避纳税风险。

参考文献：

[1]庄粉荣. 房地产企业财税筹划实务[M ].北京：中国经济出版社，2011.1

[2]李文，李畅. 土地增值税纳税筹划――以房地产开发企业为例[J]. 会计之友，2014（11）

[3]张美中. 合理定价低价房产规避土地增值税筹划策略[J]. 财会学习，2013（6）

[4]石红红. 基于税收临界点的房地产企业土地增值税筹划实证研究[J].生产力研究，2015.（7）

[5]陈培. 我国房地产企业土地增值税的税收筹划思路[J].商业经济，2012（7）

房地产税收筹划篇3

关键词：土地增值税 增值额 税收筹划

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。怎样运用税收政策在合法、合理的范围内尽量做到使企业在保持较高售价的前提下获得较高的收益，是税务筹划人员所要考虑和解决的问题。当然税收筹划也是一个综合学科，它不仅包括税法知识、经济法知识还包括会计知识、财务知识等。怎样运用这些知识为企业服务，实现企业的价值最大化是我们学习和探讨的话题。本文针对土地增值税相关政策和计算内容做出以下简要分析：

一、房产定价策略分析

根据国税函发〔1995〕110号文件精神规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的（含20 % ） ，免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额20% 的，应对其全部增值额计税。我们可以根据这一规定，充分利用20%这一指标，找出合理的售价的平衡点，进而达到税收筹划目的。

设某市一房地产开发企业甲建造一批普通商品房待售，设房价总收入为T，相应的销售税金及附加为（公式一）A=T*5%（1+7%+3%）=5.5%T，除销售税金及附加外的全部允许扣除的项目金额为B。如果利用平衡点的决策分析，则最高售价只能为（公式二）T=1.2（A+B）=1.2848B，企业的这一价格水平在保证企业利润最大化的同时可享受起征点的优惠政策。

例如，房地产开发公司甲销售一幢商品房，支付的土地价款为200万元，开发成本为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%。方案1：房屋销售价格定在1800万元；方案2：房屋销售价格定在1900万元。两个方案下哪个能使用企业价值最大化，既保证总售价又保证企业利润呢，现筹划分析如下：

方案1：

（1）可扣除的项目金额为：200+900+（200+900）×10%+1800×5.5%+（200+900）×20%=1529（万元）

（2）增值额=1800-1529=271万元。

（3）土地增值税=0

（4）利润总额=1800-1529=271万元。

方案2：

（1）可扣除的项目金额为：200+900+（200+900）×10%+1900×5.5%+（200+900）×20%=1534.50（万元）。

（2）增值额=1900-1534.50=365.50万元。

（3）土地增值税=365.50×30%=109.65万元。

（4）利润总额=1900-1534.50-109.65=255.85万元。

为保证公司价值最大化，取得最佳销售和利润业绩，则最高售价按（公式二）应为：T=1430×1.2848= 1837.264万元，此时利润额为306.2万元 （1837.264-1430-1837.264×5.5%）。通过以上分析超过平衡点销售额利润增加但现金流出较多，而低于平衡点时利润降低但现金流出较少，而要取得较好的利润和现金流量就要将售价定在平衡点越接近越好的水平，由此得出方案1最佳。

二、销售与装修分开核算分析

在激烈市场环境下，各种促销手法层出不穷，其中精装房是现在较流行的一种房产销售策略。在出售之前进行简单的装修和维护，安装一些必备的设施和设备。如果将房地产的装修、维护以及设施设备的安装作为企业一项单独的业务进行独立核算，则可以一举两得。一是可以合法地降低房地产的销售价格，从而控制房地产的增值率，减轻土地增值税负担；二是原本计入房地产价格的装修、安装等业务收入需要按照5%的税率计算缴纳营业税，而分开核算后安装、装修适用3%的税率。如某套精装修的房产总售价为350万元，在签订销售合同时分别签订房屋出售合同300万元及装修合同50万元，假设全部准予扣除项目总额为200万元。方案1：全部视为房产销售收入；方案2：分开单独核算收入。

方案1：

（1）增值额=350-200=150万元。

（2）土地增值税=150×40%-200×5%=50万元。

方案2：

（1）增值额=300-200=100万元。

（2）土地增值税=100×30%=30万元。

在考虑营业税的情况下综合税负依然是方案1高于方案2，因此通过以上分析得出，方案2为最佳方案。

三、拆迁补偿费用扣除项目分析

国税发[2006]187号第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

例如甲房地产开发公司销售2500平方商品房单价为8000元，另外开发500平方为拆迁安置使用。土地价款200万元，开发成本中除拆迁安置费外为750万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%。

方案1：房地产企业用建造的该项目安置回迁户

（1）可扣除的项目金额为：200+750+400+（200+1150）×10%+2400×5.5%+（200+1150）×20%=1887（万元）

（2）增值额=2400-1887=513万元。

（3）土地增值税=513×30%=153.9万元。

方案2：直接支付货币400万元安置

（1）可扣除的项目金额为：200+750+400+（200+1150）×10%+2000×5.5%+（200+1150）×20%=1865（万元）

（2）增值额=2000-1865=135万元。

（3）土地增值税=0万元。

由此在只考虑土地增值税情况下，直接支付货币安置费较合适，如果考虑房屋平均售价与实际销售总价因素，则方案1扣除项目将降低，土地增值税相应增加，方案2更具优势。当然如果考虑企业利润，还要在售价与扣除金额上寻找平衡点，以达企业价值最大化。

四、加计20%扣除政策分析

《土地增值税实施细则》规定，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。

加计扣除是政府给予的一项优惠政策，但必须合理运用方能取得良好效果，否则会得不偿失。如企业购置一块土地共计花费200万元，如果进行开发或者是生地变熟地后出售，支出50万元，则享受土地支出的20%加计扣除优惠政策（前提是投资额占总投资额的25%以上），这样享受50万的加扣回报。而如果企业未进行任何开发就销售，则不得进行任何项目的加计扣除，使企业无法享受到回扣回报。因此这是房地产开发企业要重视和考虑的一个问题。

五、房产销售中代收费用分析

财税字[1995]048号第六款规定如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，在计算增值额时也不允许扣除代收费用；如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，要作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不能作为加计20%扣除的基数。根据以上规定现做如下筹划。

例甲房地产开发公司销售一栋商品房，获得销售收入4000万元，并按当地政府的要求，在销售商品房时代收了300万元的各项费用。甲企业开发该商品房的支出如下：支付地价款300万元，房屋开发成本为700万元，其他允许税前扣除的项目合计300万元。方案1：将代收费用视为房产销售收入，并入房价向购买方一并收取；方案2：在房价之外向购买方单独收取。

方案1：

允许扣除的金额=300+300+700+（300+700）×20%+300=1800万元。

增值额=4000+300-1800=2500万元。

土地增值税=2500×50%-1800×15%=980万元。

方案2：

允许扣除的金额=300+300+700+（300+700）×20%=1500万元。

增值额=4000-1500=2500万元。

土地增值税=2500×50%-1500×15%=1025万元。

由此得出在增值额不变的情况下，扣除项目越大则纳税越少，但需注意，此处增值率必须大于50%，否则无法使用速算扣除系数，则享受不到扣除增加带来的好处。

六、利息支出项目分析

《土地增值税暂行条例实施细则》规定：房地产企业的利息支出，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，利息允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。筹划分析：如果企业预计利息费用较高，房地产开发项目主要是负债筹资，利息支出所占比例较高，则可计算应分摊的利息并能提供金融机构证明，则据实扣除；反之，主要是权益资本筹资，预计利息支出较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用。

参考文献：

[1]《国家税务总局关于印发的通知》

房地产税收筹划篇4

关键词：房地产企业 税收筹划应用 企业发展

我国房地产业发展起步于上世纪90年代，经过20年的发展，逐渐成为支柱性产业之一，不仅为老百姓解决了安居问题，而且带动了建材、工程机械等相关产业的发展。近年来，由于房价过高、投资虚热，国家宏观调控政策陆续出台，房地产开发行业利润空间逐步缩小，市场不确定因素增加，经营风险增大。在这种情况下，进行税收筹划显得尤为重要。本文拟就税收筹划在我国房地产企业中的应用作初浅分析。

一、税收筹划在我国房地产企业中的应用

税收筹划是指纳税人遵循国家法律，以税收政策法规为导向，事前选择有利纳税方案处理自己的生产、投资、理财活动的一种企业筹划行为。房地产企业涉及税种较多、税费负担较重，进行税收筹划有特别意义。它既要善于运用一般税收筹划方法，也要充分考虑行业特点进行富有特色的税收筹划。

（一）利用土地增值税临界点进行筹划

土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点，同时根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》等相关法律规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。因此，对于房地产开发企业，可以通过销售降价、提高配置标准、增加配套设施、增加建设成本等方式合理控制土地增值税的增值额，对于普通住宅，房地产企业不但可利用土地增值税的四级超率累进税率降低税率，还可利用“20%的增值额”这个 “临界点”达到不交税的效果，一方面房地产开发企业可通过销售降价、提升配置标准、增加配套设施促进项目的快速销售，节约财务利息，实现资金的快速流转滚动，同时通过上述税收筹划措施，降低企业土地增值税税负，并不一定致使企业利润减少。

（二）利用税收优惠政策进行税收筹划

营业税方面：以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担风险的行为，不征收营业税，转让股权也不征收营业税；房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。

土地增值税方面：合作建房一方提供土地，一方提供资金，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税；房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。

因此，对于房地产开发企业，可利用上述税收优惠进行合理避税。如将开发的商业物业先投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式可规避营业税。

（三）利用收入结构进行税收筹划

对于精装修房屋，购房房款中不仅包含了房屋建设成本，还包括房屋装饰、装潢费用，由于房屋装饰、装潢属于劳务服务，无需缴纳增值税。因此房地产开发企业可设立装饰公司负责房屋装饰、装潢，销售时将房屋销售合同分拆成房屋销售和房屋装饰合同，与房地产开发企业及房地产企业设立的装饰公司分开签订，则房地产开发企业只需就房屋依据房款缴纳土地增值税，装饰公司仅需就装修费用缴纳营业税，不用缴纳土地增值税。利用该筹划，房地产开发企业利用关联公司将经营收入分散，使得土地增值税税基大幅减少，可以大大节省土地增值税款，甚至无需缴纳土地增值税。

（四）利用收款方式进行税收筹划

根据税法规定，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率预缴营业税、土地增值税及所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。另外根据国税发[2009]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》于采取分期付款方式销售开发产品的，应按照销售合同或协议约定付款日期确认收入的实现，付款方提前付款的，按照实际付款日确认收入的实现。

因此，对于房地产开发企业开发的单位价值较高的项目，购买方很难一次拿出大额款项购置房地产，房地产开发企业可采用分期收款方式销售，一方面可促进销售的增长，另一方面企业不以售价总额为基数而以分期收款为基数计算缴纳营业税、土地增值税及所得税，将税负进行递延，有利于房地产开发企业的资金流动，创造更大的价值。

二、我国房地产企业税收筹划应注意问题

1.税收筹划要合理合法

税收筹划要符合税法政策，以依法纳税为前提，在多种纳税方案中做出选择，规避法律、政策风险。同时，结合企业实际，合理设计税收筹划方案，采取合理措施降低企业税负。

2.税收筹划要贯穿于房地产开发全过程

房地产开发涉及买地阶段、建房阶段、售房阶段及后期物业管理阶段，开发周期长、涉及的因素较多、涉税较为复杂，因此房地产开发企业税收筹划需要事先谋划，并实时跟踪监控。

三、结语

综上所述，当前，我国房地产行业正在经历前所未有的严厉调控，房地产行业竞争已日趋加剧、利润空间已大幅缩小。房地产开发企业合理合法的进行税收筹划，不仅可以降低企业自身税负，争取企业最大利益，而且通过税收筹划整个过程，可以提高企业的经营管理水平，提高企业的竞争力，赢得新的发展空间，房地产开发企业税收筹划具有一定的必要性，同时需根据房地产开发企业的特点及所涉及的税种，进行合理的税收筹划。

参考文献：

房地产税收筹划篇5

【关键词】筹划；税收；房地产企业；利益

近几年来，房价高涨已成为社会关注的焦点问题。由于房地产企业过高的税收问题是房价居高不下的重要原因，所以降低房地产企业的税收是解决房价高的重要手段。目前，房地产企业所涉及的税收主要有土地增值税、城镇土地使用税、营业税、企业所得税、个人所得税、城市建设税、地方教育税等等。

一、房地产商所涉及的主要的税收筹划方案

对于房地产行业而言，税收的总费用中占比重较大的税收主要有营业税、土地增值税、企业所得税等，降低这些税收的费用是降低总税收费用的关键之处。

1.房地产企业关于营业税的筹划。营业税是房地产商在房地产的产权交易环节即房屋出售时产生的需要缴纳的税费。对不动产投资入股的税收进行相应的筹划是房地产企业营业税筹划中的主要部分。当然，根据不同的情况，以不动产入股的行为是否应该缴纳营业税也是各异的。第一，房地产商利用自己的不动资产进行相应投资和入股，参加投资之后的利润分配，当然也要承担投资中的所存在的风险。根据相关的条例规定，以不动产进行投资或者入股的投资方在未将自己的不动产的所有权进行相应的转让，该不动产的所有权仍属于投资者本身，这种情况下，对以不动产进行投资或者入股的投资方是不征收营业税的。所以房地产商在经营过程中可以采用先以不动产进行投资入股，待销售时，向购买者销售该房地产股权的方式把房屋销售出去。这样一来就可以不用缴纳购买者购房过程中的由房屋所有权的转让所带来的营业税。第二，房地产企业也可以利用自己的不动产进行投资入股，收取一定的固定收入，并且还不用承担风险。如租赁方式，由于房地产商只是在一定的使其内把房产的所有权进行转让，其收入属于租赁收入，所以其营业税的收取是按照服务业税目中的租赁项目进行征收，从而减少了税费。房地产企业可以根据自身的情况相应地选择上述两种方式进行筹划，从而达到企业利益的最大化。

2.房地产企业关于土地增值税的筹划。由于土地增值税的较高税率以及较重的税收负担，使得土地增值税备受关注，同时土地增值税的筹划也成为减少税收中的关键点之一。对土地增值税进行筹划的过程中，调节增值额是关键。第一，采取增加可扣除项目金额的方法。房地产企业可以通过增加房地产开发所需的成本和费用的方式，从而扣除项目的金额得到增加，使土地增值税减少。同时这种方法也可以使房地产企业的房屋的质量得到一定提高，加强了其在市场中的竞争力。当然，可扣除金额的计算方式是有一定的条例规定的，所以利用该方法的过程中应该把握一定的尺度。第二，采用减少销售收入的方法。房地产商的销售额减少了，则增值额也必定相应的减少，那么增值额所占的可扣除项目金额的比例也就降低了。同样地，由于是销售额的减少，所以房地产企业在使用该方式时对于减少的销售额和降低的增值额中可扣除项目金额的比例应该进行认真的比较，从通过比较决定公司是否可采用该方式进行土地增值税的筹划，使公司的利益达到最大化。

3.房地产企业关于所得税的筹划。汇算清缴的阶段是房地产企业可对企业所得税进行筹划的主要时期。对于这一阶段的税收筹划主要是从合理延迟成本确认的最终时间以及推迟转移产权的时间两个方面着手。第一，延迟成本的确认时间。由于房地产企业在经营过程中容易出现当工程未完全完成的情况下房产的所有权已转移、销售收入已完成的情况。这种情况下则没有办法对该工程的成本进行准确地计算，此时所需缴纳的企业所得税即为净收入的课税，使得所需缴纳的税费减少。第二，通过合理地推迟转移产权的时间的方法。由于在我国的房地产市场中，大多数房屋的购买者买房的的直接目的都是用于自住以及用于出租，而在买房后直接用于出售的购买者是极少的，所以大多数购买者并不急于办理房产证。又因为根据相关税法的规定，销售收入的实现只有通过房产的产权所有者发生变更时才能得到确认，所以房地产企业可合理的推迟房地产权所有者发生变更的时间。

二、结语

税收地合理筹划，可有效地减少企业的税费支出，使得他们可在较低房价的基础上获得一样的利润。百姓的购买能力增强，房地产企业的销售额也相应升高。所以，税收的合理筹划是能使企业获得最大化利益以及最大限度增强人们的购买能力的重要途径之一。

参 考 文 献

[1]李卫林.论房地产开发企业税收筹划[J].China's Foreign Trade.2012（6）：123～125

房地产税收筹划篇6

关键词：房地产行业；税收筹划；税收政策；经济效益

一、税收筹划的定义

税收筹划是指纳税人站在企业管理的高度上，并在符合国家法律及税收法规的前提下，选择涉税整体经济利益最优化的纳税方案来处理生产、经营和投资及理财活动的一种企业涉税管理活动，也是一种既合理又合法的“节税”行为。

二、税收筹划技术

（1）免税技术。（2）减税技术。（3）税率差异技术。（4）分割技术。（5）扣除技术。（6）成本（费用）调整技术。（7）临界点筹划技术。（8）利用税收优惠技术。

三、房地产行业的特点

房地产行业具有规模大、投资大、风险高、周期长、涉税标的金额大、收益高等特点，这决定了房地产行业涉及到的税收筹划是多方面的，合理、科学的税收筹划有利于企业抑制偷税、漏税的不合法行为，规范纳税行为，进一步降低企业的经营风险和管理与经营成本，从而有利于企业价值最大化目标的实现。

四、房地产行业税收筹划的必要性

（1）房地产行业涉及的征税科目较多，税负较重，涉及到的征税税种也较多，进行合理科学的税收筹划，可以避免企业重复纳税，节约外部开支成本；

（2）合理的税收筹划有助于降低房地产行业的管理成本和经营成本，实现税后利益最大化，提高企业自身的经济效益，增强经营能力；

（3） 进行税收筹划，有利于加强房地产行业自身对税收筹划的重视，这样就会减少其负担风险、违法风险、经营风险等，有助于其健康发展；

（4） 房地产行业税收筹划有助于企业提高自身的财务管理水平，完善自身的财务管理，实现企业合法、高效的财务控制，提高自觉纳税意识，也可以促进我国税收工作的开展；

（5）房地产行业税收筹划有利于相关的税收法律法规制度的完善，为实现我国构建法治社会的目标作出贡献；

（6）房地产行业的税收筹划，也利于行业内提高资源重复利用率，合理的配置资源，减少不必要的浪费，为我国走可持续发展道路，实现科学发展作出贡献；也有助于国家制定的宏观调控政策的施行。

五、房地产行业税收筹划的具体策略

1、从企业所得税角度对房地产行业进行税收筹划

房地产开发项目的特点决定了其在开发产品未完工时可以先按预计计税毛利率计算预缴企业所得税，待完工时再重新调整计税成本。税务机关按照国税发[2009]31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》指定的5%——20%的预计计税毛利率与实际毛利率相比存在较大差额，若将差额毛利率合法合理地应用到税收筹划中，对于企业利用差额毛利率获得资金使用的时间价值，缓解资金紧张提供有利条件。

房地产行业所得税的缴纳情况是分月、分季预缴，年终汇算清缴，而房地产企业的开发产品完工与未完工结算之间也存在跨月、跨季度的情况，房地产行业所得税的核算可分为三个阶段来筹划：第一阶段为开发产品未完工，先按预计计税毛利率计算；第二阶段为竣工但未办理结算手续，未取得全额发票，经鉴证后按预算造价预提费用，计算预计销售毛利率；第三阶段是完工并办理竣工结算手续，根据销售毛利率进行纳税调整并计算企业所得税。因此房地产行业可以合理推迟竣工时间，合理地把差额毛利率应用到房地产企业所得税税收筹划中，把合法推迟交纳的税款巧转为无息贷款充分提高资金使用效率，获得资金的时间使用价值。

2、从土地增值税角度对房地产行业进行税收筹划

从土地增值税角度对房地产行业进行税收筹划主要可从建房方式和分散收入两个方面着手：

（1）根据不同建房方式进行税收筹划

我国税法规定，合作建房建设完毕后自用的，可暂免征收土地增值税，建成后要转让的，就需补交土地增值税，代建房不属于土地增值税的征税范围。故采用代建房方式进行税收筹划可在一定程度上降低企业外部成本，减轻企业税负。具体操作如下例：

某房地产开发公司取得一块价值350万元的土地使用权，2007年，公司在该土地上建造商务楼并以1100万元价格售出。假设商务楼的建筑成本为500万元，土地增值税的扣除项目金额为800万元。则该公司应该缴纳的税费为如下几步：（其中成本利润率10%，城建税7%，教育费附加3%）：首先计算应纳建筑安装营业税=500×（1+10%）/（l-3%）×3%=17.01万元，其次计算销售不动产营业税=1100×5%=55万元，第三，增值率=（1100-800）/800=37.5%，第四，应纳土地增值税=300×30%=90万元，第五，应纳城建税、教育费附加=（17.01+55）×（7%+3%）=7.2万元，最后计算公司应纳税费合计 =17.01+55+90+7.2=169.21万元。

如果该公司进行纳税筹划，将其销售行为转为代建房行为，却会发生不一样的结果，筹划前后成本基本相同，税负却不同，我国税法规定单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去土地使用权或不动产的购置成本后的余额作为营业额。如下例：

公司在开发写商务楼前，首先将土地按350万元的价格销售给最终客户，然后以800万元的价格与客户签代建合同，房屋建成后可得800万元的建筑安装收入。因此，该公司将土地以350万元的价格转让给客户，只需缴纳建筑安装营业税及城建税、教育费附加，不须缴纳转让无形资产的营业税、土地增值税，也不再负担营业税。

筹划后该公司应纳税：

建筑安装营业税=800×3%=24万元

城建税、教育费附加 =24×（7%+3%）=2.4万元

筹划后可节税169.21-（24+2.4）=142.81万元

（2） 用分散收入的方式来进行税收筹划。

用分散收入的方式降低土地增值率，减轻房地产税负。

常见的分散收入的方式有两种：将可分除的房地产整体项目剥离出来单独处理，达到盈利不缴纳土地增值税的目的；将一个整体项目分开多个工程处理，以降低增值税率，减轻税负。

3、从营业税角度对房地产行业进行税收筹划

房地产行业对营业税进行税收筹划有很多方法，在这里简单从介绍以下三种方法：

（1）运用减少流转次数的方法进行税收筹划。根据不动产在销售时按流转次数缴纳营业税的特点，在房地产经营中运用合理方法减少流转次数降低营业税税负。

（2）采用合作建房方式进行税收筹划。

合作建房的方式一般分为两种：一种是由双方通过互换房屋所有权的方式和土地使用权的方式合作建房，这时双方则需要分别按销售不动产和转让无形资产的方式来缴纳营业税；一种是双方分别以货币资金、土地使用权出资，成立合营企业，此时的交易双方均不用缴纳营业税。

六、总结

随着整个国民经济总体水平的提高，我国房地产开发企业面临新的发展机遇与挑战，如何做好房地产行业税收筹划工作，将影响着其如何发展下去。房地产企业自身要做好经营发展，需要降低企业的经营成本与管理成本，提高企业的经济效益，因为行业本身的税负过重，因此科学合理的税收筹划工作的开展与施行，将有助于其降低这些成本，减轻税负；从而促进各房地产开发企业抓住发展机遇，促进自身能力提高，在竞争激烈的市场中，抢占市场获得生存与发展。（作者单位：阳煤集团统计部）

参考文献

[1]会计之友 2011年3月《差额毛利率在房地产行业税收筹划中的应用》

[2]中国税网 《企业所得税汇算清缴操作指南》2011年3月中国财政经济出版社

房地产税收筹划篇7

关键词：房地产企业；营改增；税收筹划

近年来，我国经济保持持续增长的态势，这也使房地产开发水平不断提高。在当前房地产市场还不完善的情况下，房地产企业偷漏税情况十分严重，这也使税务机关将房地产行业纳税情况作为监管重点，房地产企业涉税违法的代价也不断加大，在这种情况下，房地产企业为降低税负，将税收筹划作为一个重要选择。特别是从今年五月份开始，我国房地产企业纳入营改增试点范围，为进一步提高房地产企业的纳税管理水平，提出有钍对性的纳税筹划建议，使房地产企业税负能够得以降低。

一、房地产企业税收筹划重要性分析

1.房地产企业纳税金额大、负债率高房地企业普遍存在投资大、经营周期长及收益集中在后期等特点，由于房地产企业纳税金额较大，使其具有较大的节税潜力，利用有效的税收筹划，能够有效降低房地产企业的税务负担。而且房地产企业存在较高的负债率，融资渠道十分单一，通过税收筹划能在一定程度上缓解企业资金压力。

2.税收筹划是实现房地产企业可持续发展的基础房地产企业通过税收筹划能有效降低纳税成本，实现利润最大化。一直以来，我国房地产企业的依法纳税意识都不强，为降低纳税成本，存在偷税、漏税及避税等现象，这些违法行为不仅会受到法律的制裁，而且还会给房地产企业的可持续发展带来严重的影响。因此，对于房地产企业来讲，要想降低税负，就要利用科学的税收筹划来降低税务成本，从而更好地促进房地产企业的健康、持续发展。

二、房地产企业纳税筹划的建议

1.强化管理，确保开支项目获得可抵扣的增值税专用发票房地产企业纳入营改增试点范围后，土地成本和建筑安装成本进入抵扣链条，因此，企业财务部门要确保在地产项目实施过程中强化管理土地获取、原材料采购、建筑安装成本决算等环节，选择具有一般纳税人资格的合作伙伴，取得相应增值税专用发票，以便于进行后期的抵扣。同时，地产开发企业的会计账户要进行相应调整，特别是要设置“进项税额”“销项税额”“进项税额转出”“未交增值税”“待抵扣增值税”等相应的科目，这样会计核算则会更为准确和规范，加强对增值税专用发票的管理，进一步实现对税务风险的有效防范。

2.充分考虑各种运作模式对增值税处理带来的影响房地产企业运作方式具有多样性，在不同运行模式下，房地产企业收益形式也具有较大差异。如不动产租金（适用11%增值税税率）、资金融通收益（适用6%增值税税率），包含设备出租、水费、电费、电话费、上网费、传真费、物业管理费、装修费用等名目的收入（各自适用6%、11%或17%的增值税税率），甚至归属于不征收增值税的投资收益。这就需要房地产企业对历史项目进行统计分析，测算以往不同运作模式产生的税负和利润，再综合考虑自身的企业战略以及财务状况选择地产项目的运作模式。

3.寻找变量在税收筹划过程中，需要发现和引入变量，即及时发现能够导致税额变化的因素，差异化地选择影响税收的政策，并针对计税依据和税率来采取适宜的税收筹划方法。这主要是由于应纳税额直接受计税依据和税率的影响，当计税依据越小时，税率越少，则应纳税额也会越少。在税收筹划过程中，房地产企业要积极寻找相关税收政策中的特定条款，并对其进行充分利用，这些特定条款多以差异性条款、选择性条款及优惠性条款等为主，通过对这些条款的运用，能有效发现税收筹划的空间，减少税款的应缴金额，达到税务减负的目的。

4.遵循成本收益原则房地产企业通过税收筹划来获得整体经济效益。但由于各税种之间存在相互联系及相互依存的关系，即某一税种应纳税额减少后，其他税种税额则会增加，这就需要在税收筹划时分析成本收益，确保在经济上具有可行性。在对增值税进行筹划的过程中，要通过合理合法控制，从而实现增值率的降低。房地产企业要想降低增值率，可以采取降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算单低增值税率业务等方法，但这些方法存在着收入减少或是其他成本、税负上升等问题，因此，在税收筹划时需要寻求总体税后净收益最大化。

三、结语

房地产企业税收是国家财政收入的重要组成部分，在当前市场经济环境下，税收也是对市场经济的主要调节手段，这也使房地产企业税收筹划更具重要性。房地产企业通过税收筹划，不仅有利于企业的健康有序发展，而且对完善我国相关法律法规也具有非常重要的意义。通过合理合法的税收筹划，能够有效提高房地产企业的经济效益，为房地产行业的健康、持续发展具有积极的促进作用。

参考文献：

房地产税收筹划篇8

【关键词】房地产企业；财务管理；税收筹划

税收筹划是指在遵循税法及符合税法意图的前提下，通过对纳税人的经营、投资、筹资、分配等理财活动的筹划安排，尽可能取得涉税收益，整体上实现纳税人最合理、最优的涉税财务管理活动。房地产企业由于在开发及经营过程通常具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点，所以运用税收筹划这种新的理财方式，不仅能有效降低企业的涉税成本和风险，增强企业的盈利能力和竞争实力，而且有利于实现企业价值最大化目标。本文主要以土地增值税、房产税、营业税、所得税等相关税金为例，对税收筹划实务进行分析，恳请大家赐教。

一、相关借款利息的筹划实务

由于目前大部分房地产经营企业的开发资金来自金融企业的借贷，具有资金量

大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可以利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。一方面，针对房地产开发完工之前的利息费用，将完工之前的借款利息可以计入开发成本，并可作为计算房地产开发费用（期间费用）的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除，这样，就可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负，增加净收益。另一方面，针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。案例:某房地产开发公司开发一批商品房，支付的地价款为600万元，开发成本为1000万元，假设房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元和70万元时（设贷款利率5%），如何为该公司利用利息扣除进行筹划？筹划过程如下：首先计算扣除的利息支出差异：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(万元)，其次判断：当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100万>80万，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除，计税依据将增加20万元，造成多缴税款；当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70万<80万，所以应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出，减少计税依据10万元，合理降低税负。从以上分析可以看出，在可能的情况下将利息费用计入房地产开发成本，是企业在该扣除项目纳税筹划时的首选。

二、利用建房方式的筹划实务

大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，但这种方式下筹划空间较小。若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。第一，房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式，减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。第二，合作建房方式。这种方式指根据《营业税问题解答（一）的通知》（国税函[1995]156号）的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，实现共赢。案例：华富房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与富民公司合作建造办公用房，资金由富民公司提供，建成后按比例分房。对富民公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。即便将来处置，只就属于自己的部分缴纳土地增值税。对华富公司而言，作为自用办公用房，不缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产成本，增强市场竞争力，这样就实现了房地产企业和购置方的双赢。

三、改变销售模式的筹划实务

一是，针对纳税主体的新设分立。即房地产经营企业设立独立销售公司，负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。案例：大华公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，如果采用两种售价：第一，若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48%，应纳99.75万元的土地增值税，净赚232.75万元。第二，以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97%，免征土地增值税，净赚233.04万元。第三，如果大华公司设立独立销房屋销售公司，大华公司将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97%＜20%，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税及附加合计：1500×5.5%=82.5万元，可扣除的项目金额为1167.5+82.5=1250万元，其增值率为16.67%＜20%，免纳土地增值税。最终从集团角度看，销售时只增加营业税等税金：1400×5.5%=77万元，获利润1500－（1167.5＋77）=255.5万元，比筹划前增加255.5－232.75=22.75万元。

二是，针对开发企业对独立销售公司的销售方式上，也可以采用以下销售模式来减少账面收入或递延纳税时间。第一，开发企业采取无偿或收取极少手续费方式委托销售公司销售房地产，并可协商开具销售清单，由于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税（基本无代销收入）。第二，将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担（开发企业的收入多，抵扣的限额就大），这样就可以避免上述费用应超标而调增应纳税所得额的情况。第三，对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商，开立指定代收专户，将客户按揭还贷的部分定期先存入专户，然后分期办理转账日再确认收入并纳税，这样，一方面银行可以沉淀资金，另一方面，企业可以控制收入和所得实现时间。

四、优化收入结构的筹划实务

随着居民生活水准的提高，逐渐对房屋的装饰、装潢提出了更高的要求，且装修费用在房款中所占比重有逐年递增的趋势。如果与购房者签订合同时，略加变通，将经营收入分散，就能节省不少土地增值税，增加企业收益。在实际操作时，房地产开发企业可设立一家装饰装潢公司，专门为购房户搞装修。具体可与购房户签订两份合同，一份是房地产初步完工时签订的销售合同，另一份是与装饰装潢公司签订的装修合同。房地产开发企业只就销售合同上注明房款增值额缴纳土地增值税，装修合同上注明的金额属于劳务收入，应征营业税，不用缴纳土地增值税。这样就使得经营收入分散，税基和税率减少，可节省税款。案例：某房地产开发企业销售个性化装修商品房，售价为毛坯房10000元/㎡，外加装修1500元/㎡，而精装修房则为11500元/㎡，其中计算增值额扣除项目金额为7000元/㎡。方式1：按11500元/㎡签订售房合同，企业应缴纳的营业税=11500×5%=575元/㎡，城建税和教育费附加=575×11%=63.25元/㎡，土地增值税=7000×50%×30%＋（11500－7000×50%）×40%=1450元/㎡；购房者应缴纳的契税=11500×3%（假设税率为3%）=345元/㎡。方式2：按10000元/㎡签订售房合同1500元/㎡签订装修合同，企业应缴纳的营业税=10000×5%＋1500×3%=545元/㎡，城建税和教育费附加=545×11%=59.95元/㎡，土地增值税=（10000－7000）×30%=900元/㎡；购房者应缴纳的契税=10000×3%（假设税率为3%）=300元/㎡。通过比较不难发现，方式1比方式2企业需多支出税金583.30元/㎡，而购房者则需多缴纳契税45元/㎡。另外，企业在营销实践中常许诺为客户赠送装修、家私等支出，对于发生于竣工验收日后的装修、家私等支出的税务会计核算方法可采用：“以支抵收，屏蔽支出”的方法，即先由售房方依据合同的约定，将拟投入的装修、家私等支出作为售价的抵减，降低售房价格以少营业税支出，而且不必外购商品，索取发票和组织施工，买方掌握装修自。还有对于销售时收取的维修基金，应尽量从销售收入中剥离出来，建立维修基金账户，这样可以降低名义销售收入和相关税金。另外，根据工程承包公司是否与建设单位签订承包合同，适用不同的税率的规定：若承包公司与建设单位签订承包合同，适用建筑业3%的税率；否则，适用服务业5%的税率。可以用收取的转分包管理费的方式取代原先收取工程居间介绍费，可以降低适用税率，达到节税效果。

五、置业房地产大修理支出的筹划

置业房地产是指房地产经营企业进行置业投资时所购入的用于生产经营或出租等用途的房地产。由于这部分房地产在使用一段年限后，会发生一些大修理支出，这些支出经常金额较大、大修理时间较长，所以按照规定发生的支出必须区分是资本化还是费用化。《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第三十一条：纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出,如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值;如有关固定资产己提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：(一)发生的修理支出达到固定资产原值20%以上：(二)经过修理后有关资产的经济使用寿命延长二年以上；(三)经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。此规定(一)在实践中具有很强的可筹划操作性。案例：长青公司为改善办公条件拟斥资140万对原值500万的办公楼进行装修改造，原计划工期2005年10月至12月，该办公楼折旧年限为20年，已使用6年。那么该笔费用能在2005年度所得税前抵扣吗？方案一:一次支出法。大修理支出占原值的140÷500=28%＞20%，按照规定该项支出140万无法直接计入本期费用，只能以折旧形式在以后年度抵扣，同时加大了房产税的税基，使房产税税赋加大。方案二：分次分期支出法。计划工期2005年3月至12月，分3月至4月、6月至7月和2006年1月至2月三个工期，分别支出40万、40和60万。这样，首先增加了当年费用，减少了所得税。第一、二期大修理支出占原值的40÷500=8%＜20%，第三期大修理支出占原值的60÷500=16%＜20%，两年修理支出均可以费用化，减少所得税支出140×33%=46.2万；其次，由于修理支出不记入房屋原值，可以每年少交房产税140×（1-10%）×1.2%=1.51万，获税后净利1.51×（1-33%）=1.01万，假设以后折旧年限不变，则获税后净利1.01×14=14.14万；再次，增加了净现金流量，假设公司投资回报率8%，方案二下，维修费用冲减2005年、2006年所得税费用折现为：80×33%＋60×33%×0.9259（一年期复利现值系数）=44.73万，而方案一下累计折旧折现140÷14×33%×8.5598（14年期年金现值系数）=25.19万，增加净现金流量44.73－25.19=19.54万。可以看出，筹划效果非常明显。

六、配套设施开发成本的筹划选择

商品房住宅开发项目中，因公建配套、营销策略等需要，一般都附属设计有经规划部门批准的为业主、租客提供休闲、娱乐及商业服务的配套设施，通称“配套设施”。“配套设施”的权属应当由开发商和购房人在商品房预（出）售合同中约定明确，合同未作约定的，“配套设施”所有权归开发商。“配套设施”的建造成本不单独核算，而是通过“开发成本”科目并入可售房产总成本内核算，竣工验收计入“开发产品”并随房产销售收入的实现，结转销售成本。“配套设施”虽由开发企业管理控制，但无偿提供给小业主或租客使用，开发企业推迟办理或不办理其产权登记，会计核算上反映为产权不明的账外资产。采用此法，配套设施成本不仅可以作为土地增值税的扣除项目，而且可以足额抵减应纳税所得额。由于开发商账面既不反映“固定资产——配套设施”，也未反映空置的“开发产品——配套设施”，在产权不明的管理阶段，更谈不上将开发产品转作经营性固定资产的问题。因此，既不存在视同销售的税收问题，也不存在房产税的问题，开发企业总体税负最轻。

七、不同住宅项目分别核算的筹划

即通过对不同住宅项目分别设立建筑成本项目来核算，以降低土地增值税。案例：大华房地产开发公司，2005年商品房销售收入为15000万元，其中普通住宅的销售额为10000万元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为11000万元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。（1）不分开核算时企业应缴纳的土地增值税：增值率为(15000－11000)÷11000×100%=36%，适用30%的税率。应纳土地增值税税额：(15000－11000)×30%=1200万元。（2）分开核算时应缴纳的土地增值税：普通住宅增值率：(10000－8000)÷8000×100%=25%，则适用30%的税率。应纳税额：(10000－80000)×30%=600万元，豪华住宅增值率：(5000－3000)÷3000×100%=67%，则适用40%的税率。应纳税额：(5000－3000)×40%－3000×5%=650万元。普通住宅和豪华住宅应纳税合计：1250万元，分开核算比不分开核算多支出税金50万元。因为普通标准住宅的增值率为25%，超过20%，还得缴纳土地增值税。进一步筹划还可通过适当销售价格使普通住宅的增值率控制在20%以内，可免征土地增值税。大华公司在销售建造的普通住宅中，可采取不同的销售价格。方案一：售价为2057元/㎡，扣除项目金额共计1613元/㎡，增值额为441元/㎡，占扣除项目金额的27.75%，应缴纳土地增值税，税率为30%，应缴土地增值税133元/㎡，营业利润为311元/㎡/㎡。方案二：售价为1927元/㎡，扣除项目金额共计1606元，增值额为321元/㎡，占扣除项目金额的19.99%，未超过20%，不缴纳土地增值税，营业利润为321元/㎡。

通过以上案例分析，介绍了土地增值税税收筹划的几种方法，房地产企业可根据实际情况灵活运用。但其前提应是在合法、合理的情况下节税，减轻税收负担，增加税后利润，实现企业价值最大化。

【参考文献】

[1]危素玉．土地增值税的税收筹划[J]．西安财经学院学报，2004，（2）．

房地产税收筹划篇9

关键词：房地产企业 税收筹划 营业税 土地增值税 企业所得税

一、 税收筹划的意义

税收筹划是指纳税人在法律规定的范围内，通过对筹资、投资和经营活动精心谋划和安排，以达到规避纳税风险，税负相对最小化和经济利益最大化目的的管理活动。

房地产开发企业投入资金多，经营风险高，税收筹划应紧密联系企业自身情况并严格依法进行，做到“合法、合理、全面、具体”，遵循合理性原则、效益性原则、超前性原则、适用性原则、具体情况具体分析原则，以实现减轻企业综合税负，实现经济效益最大化，获取资金的时间价值，防范税务风险，促进企业健康发展。

对每个企业而言，由于其开发项目的特点不同，则其纳税筹划空间也不一样。目前而言，房地产开发企业纳税筹划的重点税种主要是营业税、土地增值税和企业所得税。

二、 房地产开发企业营业税税收筹划策略

1、代收费用纳税筹划

《营业税暂行条例》第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”。《营业税实施细则》第十三条规定，价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他性质的价外费用。

房地产开发企业销售商品房时，代收的价外费用，如代收煤气初装费、自来水水表费等费用中，除了代收的住房专项维修基金外，其他的应一并记入收入额，缴纳营业税。房地产企业可以通过适当的方法来避免全额纳税，根据国家税务总局《关于营业税若干问题的通知》第四条规定关于业的营业额为纳税人从事业务向委托方实际收取的报酬，可以设立或委托机构，如有关联关系的物业公司收取代收费用，其营业税的计税依据按照实际收取的报酬额纳税。

2、向目标客户销售房产或土地使用权纳税筹划

房地产企业向目标客户销售房产或土地使用权的，不妨采取先投资后转让股权的方式进行筹划。这样，可以在不增加购买者税负的情况下，避免缴纳不动产的营业税。

根据财税（2002）91号规定，纳税人以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征收营业税。纳税人转让股权的，也不征收营业税。

实际操作中要注意：交易双方要签订投资合同，而且投资与股权转让之间必须有一个足够长的时间间隔，否则，时间过短，会被税务机关按实质重于形式原则将该业务认定为销售不动产。

3、销售商品房促销活动纳税筹划

销售商品房业务中要灵活选择更优的促销活动来达到降低营业税税负目的，将赠送汽油费、旅游和物业费优惠等实物赠送转化为直接折扣。

若在销售商品房同时赠送实物和劳务涉及营业税的视同销售，等于发生了混合销售行为，故需要把赠送的实物和劳务的价值合并到房屋的销售收入中去，一并缴纳营业税。如将直接折扣体现在开具的销售发票中，由于是折扣销售房产，根据《营业税暂行条例实施细则》第15条规定，房地产企业是可以按照扣除折扣后的的价款作为计税营业额的，可以少负担一部分营业税。

如某企业实现销售收入100万元，方案一：送出5000元加油卡和优惠物业费5000元；方案二：公司采取1%折扣方式销售，直接赠送1万元折扣，且将折扣反映在同一张销售发票上。方案一应纳营业税=（100+0.5+0.5）*5%=5.05万元，方案二应纳营业税=（100-1）*5%=4.95万元。这两种不同方式的优惠给顾客带来的优惠金额是相同的，但由于赠送实物转化成直接折扣能够为企业节省营业税金0.1万元。

三、房地产开发企业土地增值税税收筹划策略

1、 利用避税临界点进行税收筹划

按照《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。若增值额超过扣除项目金额的20%时，应就其全部增值额计税。另外，税法还规定，对于纳税人既建造普通标准住宅又做其他房地产开发的，应当分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用这一免税规定。根据上述规定可以看出，房地产开发企业应将普通标准住宅和其他房产分开核算。

设房地产销售收入为X，设不含息建造成本为Y，可以推倒出（X-（1.3Y+0.055X））/（1.3Y+0.055X）=20%时，X=1.67024Y，即当增值率为20%时，销售价格是建造成本的1.67024倍，当X〈1.67024Y时，增值率〈20%，根据税法规定，免交土地增值税。

故销售房地产定价时，要特别注意，建造的普通标准住宅增值率处于20%临界点左右时，企业更应加倍关注，此时可以通过降低销售价格的方式使增值率控制在20%以内，达到减税作用。

另外，房地产开发企业还可以通过对开发成本的研究，适当增加开发项目的一些投入，例如加大对园林绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等。这样，既增加了开发成本和可扣除项目的金额，使之能够达到适用优惠的条件，同时又能使整个在建项目的环境更加优美、配套更加完善，有利于促进房地产的销售和企业的品牌建设。

2、 利用利息费用进行税收筹划

根据国税函（2010）220号文件规定：（一）、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

以上两种扣除方法为企业进行税收筹划提供了一定的空间，企业应根据两种方法计算出企业能进行的扣除金额，比较选择出最利于企业的扣除方法。若企业主要依靠负债融资，利息费用占的比重较大，应提供金融机构贷款证明，将利息费用计入房地产开发费用据实扣除；若企业主要依靠权益筹集资金，利息很少，则可不计入应分担的利息，按10%比例计算扣除。由于目前受国家宏观调控政策影响，房地产贷款金额较小，如果贷款利息〈（取得土地使用权支付额+房地产开发成本）*5%，应选择两项合计数的10%计算扣除，以增加项目扣除数，减少增值额，从而减少土地增值税。

3、选择较好的建房方式进行税收筹划

土地增值税的征税范围有两条标准：首先，它的 征税范围是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物；其次，对未转让土地使用权、房产产权的行为不征税。 对照征税范围，可以进行两种建房方式的选择，以达到不符合土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税。

（1）、利用代建房行为进行筹划。即房地产开发公司代客户进行房地产的开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。

（2）、利用合作建房进行筹划。根据税法规定，对于一方提供土地，一方提供资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。应充分利用此项优惠政策，降低企业成本，增加企业效益。

四、房地产开发企业企业所得税税收筹划

房地产开发企业由于具有生产周期长、投资数额大、项目滚动开发、市场风险不确定等特点，因此房地产企业所得税的核算办法较其他类型企业差别较大，即对开发产品区分完工与未完工阶段，对属于已经完工的开发产品，按照实际毛利率计算缴纳企业所得税；对未完工的开发产品，应按预计计税毛利率计算应缴纳的企业所得税。

根据国税发（2009）31号文第三条规定，开发产品符合下列条件之一的应视为已经完工：一是开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；二是开发产品已经投入使用；三市开发产品已经取得了初始产权证明。

由于现阶段房地产开发企业的实际平均毛利率一般均高于预计计税毛利率，因此合理推迟完工收入确认时间，可以获得资金时间价值，缓解资金紧张问题。因此要从企业整体角度统筹设计所得税纳税筹划方案，包括设计工程具体完工时间，何时将工程竣工证明材料报房地产管理部门备案、何时办理竣工结算等。

1、 合理推迟工程竣工和交房手续时间

例如项目实体已经于2011年3月份完工，此时仍处于2010年企业所得税汇算清缴期，如果是在2011年5月前办理竣工备案及交房手续，则企业就需在2011年5月末2010年汇算清缴期内确认完工收入，并对实际销售毛利率与预计计税毛利率之间差额进行调整，当实际销售毛利率大于预计计税毛利率时，进行调整并缴纳企业所得税。如果将竣工备案及交房手续安排在2011年5月份之后，即2010年汇算清缴期结束后进行，则就将完工年度由2010年变为2011年，就可以在2011年企业所得税汇缴期结束即2012年5月前，确认完工收入，并缴纳因实际销售毛利率大于预计计税毛利率调整缴纳的企业所得税。这样，企业合法地把推迟缴纳的税款巧借为无息贷款，充分提高了资金使用效率。

2、 合理推迟工程结算时间

根据国税发（2009）31号文第三十二条规定：出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明材料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

例如结算期临近2010年企业所得税汇算清缴期，可以适当推迟工程结算时间至2010年汇算清缴期结束，即2011年5月以后。这样企业可以将按照合同总额10%以内预提的工程成本保持到次年企业所得税汇算清缴结束前，在下一年度汇缴期再对已预提的工程成本仍没有取得发票的部分进行调增应纳税所得额处理，缴纳企业所得税，使调增企业所得税向后递延了一个年度，为企业取得了资金的时间价值。

参考文献：

[1]、2009年全国注册税务师执业资格考试教材编写组：《税法Ⅰ》、《税法Ⅱ》

[2]、胡俊坤：房地产开发企业营业税筹划的六大策略.《注册税务师》，2011.6

[3]、刘玉章：房地产企业财税操作技巧

房地产税收筹划篇10

【关键词】房地产企业；财务管理；税收筹划

税收筹划是指在遵循税法及符合税法意图的前提下，通过对纳税人的经营、投资、筹资、分配等理财活动的筹划安排，尽可能取得涉税收益，整体上实现纳税人最合理、最优的涉税财务管理活动。房地产企业由于在开发及经营过程通常具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点，所以运用税收筹划这种新的理财方式，不仅能有效降低企业的涉税成本和风险，增强企业的盈利能力和竞争实力，而且有利于实现企业价值最大化目标。本文主要以土地增值税、房产税、营业税、所得税等相关税金为例，对税收筹划实务进行分析，恳请大家赐教。

一、相关借款利息的筹划实务

由于 目前 大部分房地产经营企业的开发资金来自 金融 企业的借贷，具有资金量

二、利用建房方式的筹划实务

大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，但这种方式下筹划空间较小。若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。第一，房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式，减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。第二，合作建房方式。这种方式指根据《营业税 问题 解答（一）的通知》（国税函[1995]156号）的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，实现共赢。案例：华富房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与富民公司合作建造办公用房，资金由富民公司提供，建成后按比例分房。对富民公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。即便将来处置，只就属于自己的部分缴纳土地增值税。对华富公司而言，作为自用办公用房，不缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产成本，增强市场竞争力，这样就实现了房地产企业和购置方的双赢。

三、改变销售模式的筹划实务

二是，针对开发企业对独立销售公司的销售方式上，也可以采用以下销售模式来减少账面收入或递延纳税时间。第一，开发企业采取无偿或收取极少手续费方式委托销售公司销售房地产，并可协商开具销售清单，由于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税（基本无代销收入）。第二，将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担（开发企业的收入多，抵扣的限额就大），这样就可以避免上述费用应超标而调增应纳税所得额的情况。第三，对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商，开立指定代收专户，将客户按揭还贷的部分定期先存入专户，然后分期办理转账日再确认收入并纳税，这样，一方面银行可以沉淀资金，另一方面，企业可以控制收入和所得实现时间。

四、优化收入结构的筹划实务

五、置业房地产大修理支出的筹划

六、配套设施开发成本的筹划选择

商品房住宅开发项目中，因公建配套、营销策略等需要，一般都附属设计有经规划部门批准的为业主、租客提供休闲、娱乐及商业服务的配套设施，通称“配套设施”。“配套设施”的权属应当由开发商和购房人在商品房预（出）售合同中约定明确，合同未作约定的，“配套设施”所有权归开发商。“配套设施”的建造成本不单独核算，而是通过“开发成本”科目并入可售房产总成本内核算，竣工验收计入“开发产品”并随房产销售收入的实现，结转销售成本。“配套设施”虽由开发企业管理控制，但无偿提供给小业主或租客使用，开发企业推迟办理或不办理其产权登记， 会计 核算上反映为产权不明的账外资产。采用此法，配套设施成本不仅可以作为土地增值税的扣除项目，而且可以足额抵减应纳税所得额。由于开发商账面既不反映“固定资产——配套设施”，也未反映空置的“开发产品——配套设施”，在产权不明的管理阶段，更谈不上将开发产品转作经营性固定资产的 问题 。因此，既不存在视同销售的税收问题，也不存在房产税的问题，开发企业总体税负最轻。

七、不同住宅项目分别核算的筹划

通过以上案例 分析 ，介绍了土地增值税税收筹划的几种 方法 ，房地产企业可根据实际情况灵活运用。但其前提应是在合法、合理的情况下节税，减轻税收负担，增加税后利润，实现企业价值最大化。