产权式物业综合法律规制必要性

近年来，在我国出现了产权式商铺或产权式酒店、公寓等产权类物业，这是一种产权与使用经营权相分离的商业房地产开发模式，也是普通投资者的一种投资产品。房地产开发商将其开发的大型商厦自主分割为许多小单元出售给投资者，投资者分散取得被分割单元的所有权，但在约定期限内，必须将其所有的分割单元交由开发商或管理公司包租或委托其进行统一经营管理，开发商或第三方按约定向投资者支付固定的租金或收益。

一般情况下，这些被分割出售的小单元之间并无墙隔离，开发商或管理公司为确保租赁收益，会在要求投资者不得提前解除合同的前提下，将商厦整体转租给某一具备经济实力的承租商，或按照商铺经营规划招商给大小经营者经营使用。该种地产开发形式最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在国内一些发达城市，因其符合地产开发快速融资、中小投资者量力投资、商家集中经营的多重需求，以不可阻挡的势头在全国发展起来。其中产权式商铺显现出的问题较多，2006年5月22日，被建设部以指导性意见加以限制，随后南京、上海等城市出台政策禁止，但各地地产界依然不时有此种开发形式出现，尤其是中西部地区的发展方兴未艾。至于产权式酒店和产权式公寓，在一些有旅游优势和商业发达的城市逐渐成为新宠。

一、包头市产权式物业开发和使用的现状

内蒙古包头市从90年代末开始出现这种商业地产开发模式。最早主要是产业地产开发，如泓德电脑城(原海德电脑城)专卖电子类产品;接着是大型购物商场，如王府井百货等;然后又有产权式酒店和公寓出现，如万號大酒店和水清木华公寓，等等。到现在该类物业开发的核心理念已变成商业地产的证券化和无形化，成为普通投资者的一种投资理财产品。在包头市的主要街道，近年新起的大型商业地产和公寓大都用这种方式开发出来，而且目前还有这样的物业形式不断被推入市场。这种房产开发方式能够聚合资金和分散风险，特别是公寓还能满足现代SOHO族的过渡居住和理财需要，有一定的社会价值，从长远看也符合市场发展的基本规律，似乎是一个同时照顾到投资者、开发商或管理公司和承租商三者利益的“三赢”结果，但目前的开发使用实践证明，这一结果难以实现。这是因为，产权式商铺或房产的价值更多地体现在商业营运价值上，即给投资者带来资产收益，这对产权式物业销售后的经营利用提出了更高的要求。开发商基于快速融资的需要，以承诺高回报把房产甩给投资者，但投资者的投资收益靠商户与管理公司的良好经营运作才能实现，不同的运营方式和经营项目，有着不同的经营效果。而商业经营需要一定的成长期，一旦经营业绩未达到预期，投资者与开发商和经营管理公司的利益冲突在所难免，包头市以及全国各地反映出的开发纠纷与房产经营事件，无论是数量还是社会影响都需要我们给予关注。事实上，产权式物业模式在我国仍然处于粗创阶段，其完善还有很长的路要走，对于其间已经累积的经验成果以及暴露出来的诸多问题，都有赖于我们进一步的实践总结与理论反思。

二、产权式物业销售中

投资者与开发商产生的产权登记纠纷产权式商铺有两种类型:一种是“独立产权式商铺”，即开发商将整体卖场进行物质形态上的实际分割，小商铺之间用内隔墙等彼此相互区分;另一种是“虚拟产权式商铺”，即开发商只对开放式卖场进行面积分割，小商铺间无内墙分隔，仅以划线、地钉或铜条等为区别界线。出于统一经营的需要，委托经营期间经营商往往改变业主所购铺位的利用方式，或将相邻铺位合并使用，或将营业大厅的功能区域重新布局等。［3］由于“虚拟产权式商铺”无实体墙壁分割，开发商可以分割极小的面积降低销售门槛吸引中小投资者购买，使用却不受影响，此种利用方式的开发也就非常普遍。我国现行房屋权属登记规则对产权式商铺的确权登记问题没有明确的表述，实践中各地对产权式商铺的登记标准差别很大，尤其体现在对“虚拟产权式商铺”的登记上。如北京、南京、长沙等地规定产权式商铺可以登记领证，而另一些城市则禁止对“虚拟产权式商铺”进行登记。在包头市，2008年就出现了一个地产项目集中爆发多起产权式商铺登记纠纷:现包头市昆区乌兰道的老鼠街，最早开发规划为北国城，主题为女人街，专卖女士用品，以产权式商铺形式出售，投资者根据自身条件，按照开发商的规划指示购买了大小不等的非独立商铺，双方协议为投资者办理独立产权证。后因为商场经营不景气，部分投资者想出让商铺，而开发商长期未能办证成功，业主将开发商告上法庭，要求办证或退赔房费和损失。后商场转变营业方向才使情况有所改观。至于产权式酒店和产权式公寓，因为经营需要，一般都是以内墙隔开的独立房间，但酒店应为具有综合服务功能的经营实体，办理独立产权登记也有难度。我国有些地方出台相应的规范性文件明确禁止宾馆、旅馆的分割出售，这使得投资产权式酒店有相当的法律风险。［4］产权式物业对投资者来说，就是投资产品或项目，资金随时进入或变现是其应有之意。但如果没有相应的权属证明或政策法律规定，房屋产权实际价值的变现性是值得怀疑的。正是由于登记问题的存在，我国绝大部分的产权式商铺的命运往往都是以火爆热销开局，但最终却以惨淡经营或无法正常开业而告终。［5］当然，对于既想出售商铺回笼资金又不想失去统一经营权的开发商和管理公司来说，也努力采取了各种办法以期解决此矛盾，但效果有限。此类事件在全国发生很多，应尽早采取措施加以统一规制。

三、产权式物业使用中投资者的利益屈从

目前，包头市以产权式物业形式开发的商业地产项目，陆续走出了返租、回购或委托经营期，即脱离开发商物业销售的附加条件期，而进入成熟的物业使用经营期，王府井、金融建材城等物业因为企业经营业绩良好，能够基本或超额满足投资者的投资欲求，部分物业项目因商家的长期努力，已平稳渡过养商期步入经营正轨，如万號公寓酒店和林荫路建材城等，还有为数不少的物业项目处于艰难维持状态，没有实现投资者的投资愿望。据笔者调查，虽然陆续有投资者集体与管理公司的租金谈判致使营业暂停的纠纷出现，甚至还有同一项目投资者个别诉讼案件大量发生，但因为投资者与管理公司或商家相比处于弱势地位，再加之投资者人数众多难统一意见或难一致行动，僵持到一定阶段，大多以投资者利益让步告终，而且有的物业投资者恐于露富心理，权益受损也不伸张，调查工作很难深入。据各种资料显示，全国的大部分产权式物业运营结果与当初的投资回报预期相去甚远，甚至有的产生集体歇业或驱商事件，还有的走上法庭陷入诉讼僵局，投资者的权益最终不能依法实现。梳理这些事件，反映出相同的问题是:由于法律调整的缺失，相关部门监管的缺位，投资者处于被动的地位，或等待经营者的盈利，或等待开发商的责任心，或等待管理公司勤勉尽责的招商出租服务。

四、经营公司合同到期或半路退出造成投资者两难

投资者购买产权式物业，获得物业产权不是最终目的，其目的在于投资及获取投资收益。在西方发达国家，成熟的商业项目都被当做金融化产品来运作。产权式商业地产中，项目经营价值是优先于房产价值的，而且经营业绩是投资者投资收益的主要来源。［6］投资者在购买商铺时，往往会被要求签订一份委托经营合同或返租合同，委托人或出租人为投资者，被委托人或承租人为开发商或经营公司，此时开发商回笼资金目的已实现，大多撤出或成立一个小管理公司变相撤出。投资者持有的合同，多数为格式或接近于格式的合同，因此将购买物业的使用权交出让对方“统一经营”获利。由于经营业绩受经营公司或商家的市场决策、经营项目的市场需求、商铺的地理位置、商铺的生熟度以及经营返利压力等多方影响，一旦出现经营不善，经营公司或商家可能中途退出。［7］这时开发商已全身而退，不用承担任何责任，把难题抛给了投资者。首先，投资者购买的仅仅是大卖场中“划权”销售的虚拟铺位，有的还可能成了辅助功能区，在返租期内回报都是一样的比率。但商铺的产权是一般长达40年，开发商承诺回报期限仅为3～10年，这意味着合同期满后或经营公司中途退出，投资者要么自营，要么自行出租商铺，这样投资者的利益将无法保障，划为辅助功能区的商铺将无法得到相应的回报。更重要的是，由于虚拟产权式商铺产权分割与实际经营场所不相符合，业主找不到自己的铺位。［8］即使能够确定自己的产权对应区域，但由于该区域为经营通道，如何再出租?投资者陷入了进退两难的境地。其次，在产权式商铺模式下，开发商为降低投资门槛，产权往往被分割得极小，一楼盘往往会出售给数十位甚至数百、上千位不同业主。这种经营方式一旦产生矛盾，各业主是无法独立进行经营的，进而引起全体业主卷入该纠纷，引起群体性纠纷或事件。

而且在纠纷处理中，众多投资者要想拿出一致的意见难度很大，极易陷入僵局，各方损失在所难免，物业闲置造成资源资金浪费，尤其是投资者的损失没有救济途径，即使有相应的物业担保，但由于缺乏有效的监管手段和变现能力，也很难成为投资者利益的根本保证。［10］投资者投资目的落空，大量的纠纷将引发恶劣的社会影响。全国各地该类诉讼案件因缺乏明确的法律处理依据，大多以损害少数方或弱势方利益的调解告终。五、对商业产权类物业的综合法律规制势在必行纵观包头市以及全国各地的产权类物业开发使用状况，随着时间的推移、政策紧缩及房地产市场的日益成熟和规范，产权商铺在运作过程中暴露出的问题很多:品牌经营商的半路退出、开发商的租金承诺无法兑现、高额增值成为泡影、投资者集体上访诉讼、商铺闲置……凡此种种，中小投资者可谓苦不堪言，倾全家之力购买的“金铺”成了“鸡肋”或烫手的“山芋”。在北京、长春、沈阳、武汉、南京等城市，投资者或租户退租、退房等群体事件层出不穷，有的甚至引发了业主围攻开发商、罢市、集体上访的社会事件。［11］究其原因，除了在业态选址、商业经营、市场信誉等诸多方面经不起市场考验之外，更多的是在整个操作过程中缺乏透明的或有效的规范机制。简言之，法律的有效规制和缺失是产权商铺成为投资泡沫的“原罪”之一。

产权式酒店由于投资者不参与酒店的经营以及受专业知识的限制，易造成投资者与开发商或酒店管理公司之间信息的不对称，投资者很难掌握酒店的真实业绩，再加上酒店经营成本较高，因此，产权式酒店的投资回报在未来较长的经营期限内充满变数，是否盈利很大程度上取决于酒店管理公司的长期经营能力，因此纠纷频繁发生，又没有完善的法律规范，而且一般都集中在欠发达地区，当地政府监管意识比较弱，监管体制不完善，急需要加以规范和引导。［13］公寓也因市场的变化和规制的缺失，难以实现共赢。但是，一些二三线城市因为地产开发商的融资困难，商业产权类物业开发依然在大量高调上演，对其进行综合法律规制刻不容缓。产权类物业对推动我国经济的发展发挥了积极的作用，但是，在分散产权后追求统一经营的过程中，却忽略了产权分割与统一经营之间的法律障碍。当务之急是，在肯定其开发价值的基础上，国家应认真进行调研和组织，从立法、执法、司法等环节上对其进行综合法律规制。从静态和事前规制角度出发，应先组织立法机构、房产开发、商业规划、金融监管等相关部门，制定具体政策和法律，对产权式物业的城市规划、商业布局、建筑许可、融资披露进行开发前的行政监管和市场介入，强有力地规制新开发商业项目依法运作。从动态规制角度，依据已出台的政策和法律，对已开发产权式物业的使用和收益纠纷，依靠行政和司法等部门依法加以妥善处理，让参与各方的利益各得其所、责任落实到位，最终建立公平良性的开发使用秩序。同时，在处理问题时，应发挥投资者利用已有政策法律资源的自救功能，特别是在自愿的基础上，积极引导小业主依照《公司法》《合伙企业法》或《证券法》的规定，按其购买的房产投资的比例参股或合伙，以楼盘为整体，自主成立经营性公司或组织，统一对外进行相应经营，或借鉴国外相关做法，利用不动产证券化实现产权式物业的经济功能，具体做法将另文详述。另外，无论在法律规定还是舆论宣传上，都要发挥行业协会、专业策划等市场中介组织的功能，作为投资者联系的纽带，它们以独立第三方主体的专业参与和协调，将更有助于产权式物业开发和使用问题的解决。