房地产行业十篇

房地产行业篇1

论文摘要：房地产行业“暴利合理论”认为，房地产行业的利润率虽然远远高出绝大部分行业，但也低于某些行业，因此无可指责。实际上，住房具有生活必需品特性，非住房类房地产具有基本生产资料特性，所以不能将房地产行业的高利润率与少数行业的高利润率进行简单类比。而且，房价因房地产开发商追逐高额垄断利润而不断上升，达到畸高的程度，将严重危害经济社会发展。由此可见，房地产行业“暴利合理论”是完全错误的。

近几年来，全国城镇特别是大中城市房价的持续高涨，引发了关于我国房地产行业的高利润率是否合理的争论。正确认识该问题，是准确判断房地产市场形势、树立科学房地产发展观的前提，因此有必要对该问题进行深入研究。

1.房地产行业的利润率及“暴利合理论”

财政部的抽样调查显示，2005年房地产开发企业的平均利润率高达26.79％。学术界普遍认为，该数据仍然是被低估的。另据2005年福州市物价局测算，该市房地产开发商的平均利润率为50％，利润率最高的超过90％。[1]统计表明，南京房地产开发商平均从每套住房获利（从每个买房家庭赚取）16万元，北京房地产开发行业平均每两天的利润就能打造一个亿万富翁。[2]

新闻界、房地产业内人士披露的部分楼盘的利润率，更是令人震惊。上海“申江名园”前期工程的房价为6000元/平方米，后期工程涨到24000元/平方米。[3]2005年初上海某楼盘的开发商预期价格是7000~8000元/平方米，而实际售价涨至17000~18000元/平方米。[4]2006年上半年，北京万城华府TOWNHOUSE的销售价格高达30000元/平方米，是最初开发商预期价格的两倍。[5]

据统计，在我国，房地产以外绝大多数行业的平均利润率低于10％，集中于7％~8％这一区间。[1]由此可见，房地产行业的平均利润率远远高于其它行业。

面对社会上关于房地产开发商哄抬房价、牟取暴利的批评，有房地产开发商公开说：“房产品牌就应该是具有暴利的。”[6]还有人（包括建设部门的官员）将房地产的利润率同奢侈品（如化妆品）的利润率相比，证明房地产行业的利润率不算高，即使房地产行业的利润高也是合理的。他们声称，既然利润率超过500%的部分化妆品都没有遭到声讨，那么平均利润率低于30%的房地产行业根本不值一哂。[7]

房地产行业的利润率远远高出绝大部分行业，同时低于少数行业，这种状态是合理的吗？

2.房地产是一种特殊商品

房地产对个人生活、企业生产的重要性是一般商品不能比拟的。对人类而言，住房是生活必需品。人们常说的“衣食住行”概括了人类生活的基本需要，其中衣服、粮食和住房是最基本的生活必需品。从人类生活的基本需求层次来说，住房名列第三位，仅次于粮食、衣服。人们在对食物和衣服的需求得到满足之后，就会自然转向对住房的需求。许多人甚至会选择长期压缩食物和衣服方面的消费支出，以求尽快改善居住条件。对绝大多数企业而言，房屋是最基本的生产资料之一，是开展生产的场所。在很多情况下，扩大生产规模的过程伴随着扩大生产场所的面积。

房地产的总价很高。住房是目前绝大多数中国家庭最昂贵的财产。据国家统计局公报，2006年5月全国城镇商品住宅平均销售价格为3199元/平方米，上半年城镇居民人均可支配收入为5997元。如果三口之家购买一套90平方米的新房，那么住房的总价约28.8万元；假定家庭储蓄率为60％，则购房要花费13.3年的家庭储蓄总额。在同等条件下，商业地产的单位面积价格高于住房。一项工业地产、旅游地产的总面积远远大于一套家庭住房，因此前者的总价也远远大于后者。

奢侈品不是个人生活必需品，也不是企业的基本生产资料，因此奢侈品对个人生活、企业生产的重要性远远不及房地产。而且，一般使用的某些种类的奢侈品（如化妆品）的总价，与住房的总价相差悬殊。所以，将化妆品等奢侈品的高利润率与房地产的高利润率进行简单类比，显然是不正确的。

3.房地产行业利润过重危害经济社会发展

房价因房地产开发企业追逐高额垄断利润而不断上升，达到畸高的程度，对经济社会发展会产生多种负面效应。主要表现为：

3.1降低中、低收入阶层的生活水平。他们或者因无力买房而不能实现改善居住条件的愿望，或者因买房而背负沉重的债务并产生严重的心理压力。

2006年的《中国房地产金融安全评估报告》称，东部地区的商品住房均价约为4000元/平方米，房价收入比约为13，由此推断7成城市居民没有购房的经济能力。[8]据央行统计，在2005年10月末，上海、北京居民的平均房地产月供收入比分别为45%、42%。[9]两市购房者的月供收入比接近银监会规定的50%的警戒线，高于国际通行的1/3的警戒线。

在“一天不工作，就会被世界抛弃”的精神重压下，房奴的生活质量大幅度下降：不敢轻易更换工作，更害怕失业，担心自己生病、银行加息，尽量减少各种开支。

3.2扩大社会贫富差距。高房价使广大自住房屋购买者的财富加速向房地产开发商、炒房人集聚，房地产开发与投机活动放大了“马太效应”。

一方面，上千万普通市民为了购买价格畸高的住房，不仅耗尽了自己甚至先辈多年辛苦积攒的家底，还透支了未来十几年甚至几十年的收入。据统计，当前我国70％的购房者使用了银行贷款，而在北京该比例高达90％。[10]

另一方面，占全国人口极小比例的房地产开发商、炒房人在极短时间内积累巨额财富，成为百万、千万、亿万富翁。例如，2002年和2003年上半年，姚康达先后向上海某支行申请了7141万元的个人住房按揭贷款，并用这些资金先后购买了128套住房进行炒作，从中获得了巨额利润。[11]

3.3限制与房地产无关的行业（在生产、销售方面与房地产业没有直接或间接联系的行业）增加投资、扩大生产规模。

房地产相关贷款在金融机构贷款总额中所占比例不断提高，相当于挤占了其它行业的资金。从1998~2005年的7年间，房贷总额增长了115倍以上。其中，2005年房地产开发贷款、商业性个人住房贷款余额合计占金融机构人民币各项贷款余额的比例接近1/4，与GDP的比值超过1/4。[12]各种金融机构的资金过度投入房地产，这种局面增大了与房地产无关行业的融资难度。

房地产业的利润率远远高出其它行业，不仅诱使其它行业的部分资金流向房地产业，还诱使其它行业的部分企业纷纷介入甚至完全转向房地产开发。某些在国内享有盛名、在国际上拥有较高知名度的高新技术企业，如海尔、联想、TCL等也相继兼营房地产开发业务。2003年初的统计显示，有300多家国内上市公司介入房地产开发业务，占当时上市公司总数的25％以上。[13]经过四年多的房地产扩张，估计这个比例已经大幅度攀升。

当前，我国正处于产业结构调整与升级的关键时期，新技术、新设备、新材料的研发与引进需要大量资金，特别是自主创新需要雄厚的风险投资支持。房地产业过度吸收资金的现状，不利于这些重大战略目标的实现。

3.4压缩与房地产无关行业的有效需求。高房价削弱了国民对住房以外产品的消费能力，是近年来我国总需求不足的原因之一。在购买住房之后，绝大多数市民不得不竭力节省开支，推迟甚至取消对其它产品的初次消费或更新消费。于是，饮食、服装市场的需求相对减少，家用车、电脑的普及率较低，家用电器消费的更新换代速度较慢，旅游仍然是少数人的奢侈享受。高房价从资本供给与有效需求两个方面打击了与房地产无关的行业，必然迟滞这些行业的发展，最终影响国民经济整体素质的提高、综合国力的增强。

3.5增大国民经济运行的金融风险。

在房价快速增长的情况下，房地产的预期收益良好，因此房地产作为信贷抵押品的价值被高估。一旦房价下跌，债务人无力或拒绝偿债，银行只能强制收回作为信贷抵押品的房地产，结果必然导致银行的资产负债状况恶化。同时，商业银行将房地产开发企业、购房者视为优质客户，为扩大贷款业务而放松对房地产开发贷款、个人住房按揭贷款的审批监管。这一方面诱发伪造合同套取银行贷款的行为，造成银行资产严重流失；另一方面导致金融机构的资金过度介入房地产，使国家金融安全严重受制于房地产业的发展状况。

房价增长过快会诱发国内外游资的投机炒作，并引发消费者的群体性恐慌心理。投机性需求不断膨胀，自住性、自用性需求被严重放大，各种需求之间相互影响。各方的购房行为产生叠加效应，使房地产的价格上升到严重偏离其价值的高度。随着房地产泡沫不断膨胀，爆发金融危机乃至经济危机的风险日益增大。[14]

3.6危害房地产业的可持续发展。

在房价快速增长的过程中，房地产开发商拥有突出的卖方优势，会降低对服务质量、生产技术含量的重视程度，削减有关投入。这将影响开发商竞争力的后续发展。

房价的持续性大幅度增长促使大量自住性、自用性需求提前寻求满足，结果在一段时期内房地产市场出现了高度集中性消费。即使不发生房地产危机，随后整个行业将面临有效需求长期不足的局面。而一旦发生房地产危机，该行业的大量企业将破产，整个行业陷入长期萧条。

3.7影响总体物价水平的稳定。高房价直接带动房地产开发投资热潮，间接带动与房地产相关的457种生产要素涨价。[15]钢材、电力等房地产行业大量使用的生产要素，对房价增长尤为敏感。

3.8妨碍投资规模的适度控制。行业投资规模过大会造成产能过剩，严重浪费经济资源。高房价间接带动与房地产相关的生产要素涨价，进而促使这些要素市场出现投资热潮。结果，整个国民经济陷入投资过热的困境。

3.9降低城市竞争力。高房价增加了居民的生活成本、企业的经营成本，这不仅可能导致部分外地人才、外地企业放弃来该市创业的机会，还可能引发本地人才外流、本地企业外迁的现象。

3.10阻滞农村剩余劳动力的转移。高房价及其带动的物价上涨，提高了城市的生存成本。对农民工（建筑行业除外）而言，他们在城市谋生的难度加大了。这将缩小农村剩余劳动力进入城市的规模，扩大城乡差距。

综上所述，房地产行业“暴利合理论”根本没有考虑住房的生活必需品特性、非住房类房地产的基本生产资料特性，也没有考虑房价畸高对社会和谐、经济发展的严重危害性，因此是完全错误的。

参考文献：

[1]郑言成.开发商隐瞒利润，26.79％算不算暴利.中国产经新闻,2006-11-9.

[2]丁建臣.高房价彰显中国人力资源贬值[N].中国经济时报,2006-08-04.

[3]银行已遭到房地产挟持,央行力挺房价不跌!./msn/news/2006-11-03/252048.html,2006-11-03.

[4]开发商利润率到底有多高,房地产行业揭秘[N].京华时报,2006-04-14.

[5]洛涛.高价楼盘拉动京房价狂飙,调控需求成未来关键?[N].经济参考报,2006-05-15.

[6]王红茹.利润率55％是房地产底线?[J].中国经济周刊,2005-11-28.

[7]王红茹.房地产开发商为何成过街老鼠[J].中国经济周刊,.

[8]七成城市居民无力买新房,高房价导致购房萎缩[N].北京青年报,2006-04-16.

[9]张丽锦.北京、上海等城市居民月收入近一半用来还房贷[N].法制晚报,2006-06-02.

[10]钟伟.房奴论背后的经济学分析[N].第一财经日报,2006-06-06.

[11]一人买110套房.6.5亿贷款来源成谜.中国新闻网,2006-04-30.

[12]徐思佳.央行副行长吴晓灵：住房金融体系已不能适应现状[N].中华工商时报,2006-04-26.

[13]袁剑.房地产套牢中国.

房地产行业篇2

关键词：房地产；行业环境；竞争

行业环境是企业生存和发展的空间，对企业生产经营活动的外部环境有着重要影响。但凡企业制定发展战略，均应精确分析，以便有效把握行业环境带来的机遇，尽量规避威胁。由此，通过阐述和分析房地产行业的发展现状、行业特点及发展趋势等，将对房地产企业的发展战略研究具有启示作用。

一、行业发展状况

1、国际房地产业发展

日本是亚洲最先进入发达国家的国度，经过二战后半个多世纪的起落，房地产企业的发展和市场培育日趋理性和规范。[1]上世纪80年代，日本房地产短期内涨幅巨大，投机者利用上扬的股票和账面利润投资房地产，致使房价飙升。最终，日本央行升息力度不断加大，股市崩溃后，楼市泡沫挤破，纷纷跌至谷底。进入21世纪方得以恢复，进入新一轮增长周期。

全球经济的运行因美国次贷危机发生巨变，同时影响中国经济发展。2007年4月，美第二大次级抵押贷款公司，新世纪金融州申请破产保护，紧接着，房地美、房利美两大按揭金融机构亦接连亏损，被迫退市或将成为结局。美政府采取一系列措施，打算抑制危机蔓延，通过加大货币发行量、连续降息等手段，一定程度上使形势趋于缓和。此次金融危机的蔓延，致使大量海外投资逃离美国，流向中国等发展中国家。而面对大规模外资流入，中国金融和房地产市场势必受到冲击。应对次贷危机给中国带来不良影响的措施，是从中国金融领域及房地产的经济实体领域着手。

2、近期国内房地产业发展

2012年中国房地产政策坚持房地产调控不动摇，国土资源部公告，全国住房用地计划供应总量，由17.25万顷调整为15.93万公顷，减少7.7%，与历年实际计划相比，远超历史最高水平。支持自住型合理需求，国家发改委住建部表示，完善首套住房优惠政策。央行支出满足贷款需求，通过公积金贷款调整额度，首次置业税费减免等方式微调楼市政策。货币政策方面，2012年上半年两次降存准率，三年来首次降息，成交量稳步回升。

房地产市场整体转好。房地产企业积极拿地，储备基金进入土地市场，纷纷上调年度销售目标。大规模大地背后是大举融资，土地资源与资金流向少部分企业。从而促使行业内部分化加剧，大型企业逆势下持续增长，竞争优势明显，推动标杆房企份额不断提升。与此同时，企业集中度继续加强，中小型企业，以跑量为主，以价换量。

全国投资开工增势回落势头趋稳，重点城市供应成交大幅回升。部分楼盘在此前促销获得较好业绩后，取消折扣甚至略微上调价格。北京等地中高端楼盘活跃，带动整体均价结构性上涨。就不同区域和城市看，东部和一线城市投资略有放大，新开工降幅缩小。一二线城市成交量回升显著，价格企稳回升。三线城市，成交不佳，价格平稳。二手房成交量上行，价格在经历了波动后，趋于稳定。土地供求明显低于往年，出让金降幅显著。房产企业加速推盘谨慎拿地，销售业绩稳步增长，部分城市中心地段高溢价成交。

目前，房地地产行业重要指标的企稳回升，表明市场反弹，并非意味市场进入量价齐升的拐点。指标企稳对行业平稳发展有利。房地产对宏观经济的推动作用有望增强。从政策方面看，尽管差别化的调控政策导致楼市成交量回升。开发企业资金状况有所好转。房价或因财政政策宽松继续升温，鉴于房产企业投资量、库存开发面积均为历史新高，投机性需求受严厉的调控性政策影响，需求同比仍有下降

二、行业生命周期

经济学商业周期理论认为，经济的增长方式从来都不是按部就班、一成不变的。一个国家可以好几年的经济扩张和繁荣，就像20世纪90年代的美国。而接下来的也许就是一场经济衰退，甚至是一场金融危机。或者，在极少数情况下还可能会出现长期的经济萧条[2]。行业发展需经历幼稚期、成长期、成熟期和衰退期四个不同阶段。

企业发展的两个关键因素，即行业发展的整体情况；企业在行业中所处的竞争地位。对二者进行及时分析和掌握是企业发展进程的关键。只有掌握企业所处行业周期，才能决定企业在所属产业中应采取何种战略，或进或退。

我国宏观经济周期约为五年，房地产业也呈现同样的周期性。目前由于受投资增速过快、收入分配不均、城乡发展差距扩大及全球经济衰退等因素影响，中国经济陷入相对低谷期。房地产调整周期始于2004年初，于2007年至波峰，目前进入周期下行轨道，楼盘销售的下滑、房价的松动，使整体形势较严峻，房地产业步入调整期。综合市场现实表现和诸多迹象，不单是相关本周期房价变化的调整，也是房地产业多方面的综合调整。

三、市场结构和竞争机制

必须正确面对企业所处市场结构，面对企业同竞争对手的考量与分析。从经济学的角度，市场结构可分为完全竞争、垄断竞争、寡头竞争和完全垄断共四类[3]。确定市场结构各测度指标，即可从不同角度测定市场竞争和垄断程度。房地产业作为生产高度集中的行业，其市场结构区分由以下几方面内容限制。房地产业的市场集中度，即市场可容纳的厂商个数；进入市场是否存在壁垒；房地产商品的差异性及资源是否自由流动。

近年来，房地产行业市场集中度逐渐提高。统计国内房地产百强企业，在中心城市的开发商销售额和销售面积占当地市场份额比重大。土地位置的固定性决定房产的异质性。产品异质性越强则垄断可能性越大，生产者对价格的操控能力也越强。我国房地产业市场进入壁垒，并不完全体现在规模经济、必要资本量、产品差别。造成区域性寡头垄断市场结构的重要原因，是政府的协议土地出让制度，及在位房地产企业采取的阻止潜在进入者的竞争策略。

寡头垄断市场结构下的房地产业市场竞争机制，主要分为房地产市场价格竞争和非价格竞争。我国房地产业寡头垄断的市场结构环境，其价格并非完全由竞争市场的供求决定，而由垄断厂商把控。为最大限度获取垄断利润，寡头企业借助各种竞争策略和行为，培育市场势力，获取垄断高价。其对房价的操控主要通过垄断定价、价格歧视和价格串谋实现。寡头垄断的市场结构中，企业具有很强的市场势力，成为市场价格的制定者。

非价格竞争通过差异化进行区别定价，是更高形式的价格竞争。通过满足不同消费者的偏好影响市场需求，增加销售数量，最终使企业获得高额利润。房地产市场的非价格竞争是以概念差异化、服务差异化和品牌差异化为主。概念差异化中的“概念”是产品核心价值的外在表现，以简洁概括的语言描述产品。企业通过对产品概念的界定突出产品定位和核心价值。概念差异为企业带来竞争优势。服务差异性即属性差异化，指产品使用价值上的差异，包括产品外观、性能、质量等不同或优于同类产品的差异。满足顾客个性化需求，是企业赢得消费者的基础保障。最能体现服务差异化的是房屋销售期间的客户服务与物业管理。品牌从本质上讲是企业向顾客提品的特点、利益和服务，属企业识别系统中的视觉识别，消费者对品牌认知能够建立消费者的忠诚度。品牌一经创立，企业应树立对品牌主动保护观念，采取全方位动态保护措施，根据不断增加的品牌内涵，获得持久竞争优势。

四、行业变革驱动因素

行业变革驱动因素是指改变整个行业及竞争环境的主要因素[4]。进行战略制定时，首先应敏锐判断行业驱动因素，而后考虑若干年后，行业可能发生的变化及对公司经营的影响。

纵观房地产行业变革的驱动因素，主要分以下几种。其一，国家政策的影响。针对国内主要城市的房价不断上涨，国家近年出台一系列宏观调控政策。可以肯定的是，国家政策是未来房地产发展过程中驱动变革的主要因素之一。其二，房地产行业保持着的10%左右的高增长率，2010年达12%，与GDP的平均增长率相当，导致生产力的增加。其三，购买者对于产品品质的追求。随着居民收入和生活水平的提高，人们不仅对住房价格因素，对住房品质也有了新需求。

在经济增速放缓的背景下，尽管房地产投资依然是经济增长的重要引擎，但行业发展基础驱动因素悄然改变。城镇化驱动房地产行业变革，市场分化凸显结构性机会。城镇化的实施已深刻影响行业的发展环境，房地产市场和企业的加速分化不可避免。城镇化的重点是城镇化率低的区域和城市，关键性因素是人口聚集和产业转移。预计未来受益城镇化的地区会出现在中西部二三线城市及一线城市周边的城市。同时，这类城市房地产高速发展的持续性也存在明显差异。城镇化的实施依赖于顶层制度设计和优化，户籍制度、土地交易制度、税费制度都可能发生变化。这些因素的变化会驱使房地产行业发生深刻变革。预计2014年能否构建有效不动产登记制度是市场关注焦点。行业机遇来自估值修复和市场化改革推进力度。、国企改革以及新型城镇化等都会带来制度红利。

五、行业成功关键因素

企业成功的关键因素，包括企业在市场中竞争优势及盈利能力。产品性能、产品投入市场后的市场反应是企业成功的表现方式。企业在竞争及利润方面获胜因不同行业、时期而变，随着驱动力和竞争情况而变。

房地产行业企业获得成功的关键因素：

一、资本实力，必要的土地资源储备。土地资源是房地产开发的核心生产资料，是企业的命脉。地价是房地产成本的重要组成部分。获得位置、环境优越，价格便宜的土地对房地产开发企业至关重要，土地资源直接影响企业长远发展。雄厚的资金实力对房地产企业影响深远。作为资金密集型行业，走势金额大，回收期限长，企业发展需雄厚的资金做后盾。只有通过资本运作，才可能增强企业的生产力及抗风险的防范力。

二、市场定位。房地产市场的竞争愈演愈烈，拥有准确的市场把握能力，可使企业准确把握市场运行规律和过程，掌握市场周期循环。房地产开发企业的市场把握能力表现在房地产开发项目的定位，产品定位，营销方案的选择，以及现代营销手段的运用。房地产企业应在市场定位时保持创新能力、创造品牌号召力，及时采用定性和定量相结合的定位分析模式。

三，丰富的人力资源。房地产企业具有知识密集型，业务门类广，专业性强等特点。涉及投资分析，规划设计，营销策划，企业管理，成本核算，建筑施工，物业管理，法律等专业人才。立于不败之地的根本，是企业拥有的高素质的复合型人才。

四、企业理念的确立。房地产企业除应具备土地规模和资本规模，应树立以人为本，建立企业价值观和社会责任感。诚实可信的品牌，在市场上获得口碑，保证企业成长环境。以良好的企业文化，持续的创新能力，可靠的产品质量赢得先机。

综上所述，我国目前房地产市场整体转好，房地产业步入调整期。正确面对企业所处市场结构的主要方法，即企业同竞争对手的考量与分析。企业应考虑如何在房地产市场的价格竞争和非价格竞争中占得领地。目前，处于增长期垄断竞争阶段的我国房地产行业，促使其发生变革的驱动力量因素主要是，国家宏观调控政策、生产力的增加、投资者对产品品质的要求。因此，要把握行业成功的关键性因素。资金实力、市场定位、以人为本的企业理念，将成为房产企业在未来的市场中生存和发展中的致胜根本。

参考文献：

[1]肖元真，夏小玲，于敏新.世界各地房地产业发展的现状和启示.现代经济探讨[J].2006年5期.

[2]保罗・萨缪尔森，威廉・诺德豪斯.经济学.第17版[M].北京：人民邮电出版社，2003.

房地产行业篇3

关键词：房地产行业；税收；策划

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）01-0-01

一、加强房地产税收的立法，确立其在地方财政收入中的主体地位

l.在税收立法上，要实行中央集权与地方分权相结合模式

一方面要提高立法层次，全国统一开征房地产各税，由全国人大及其常委会颁布；另一方面应授权各省、自治区、直辖市人大分别制定税法的实施细则，并赋予其开征符合地方发展所需新税种的立法权；课税权限和管理权限应在地方政府，包括具体税目、税率的调整，税收减免及其它诸权限，以便于地方政府在执行过程中考虑到地方实际情况，便于征收管理，更有利于地方政府的积极性。做到既有集中管理又有分散管理，通过“原则管死，具体搞活”的方针来充分调动地方积极性，保障征管效率，更好发挥房地产税收的积极调控作用。

2.房地产税收应成为地方税收的主体税种

地方政府存在的基本经济理由，是由于它能够有效率地提供满足本辖区居民需要的公共服务。设置地方税的意义即在于使地方政府能够具有一部分较为稳定的收入以便提供这种公共服务。因此，在分税分级财政体制中，地方政府稳定的税收能力是应该首要解决的问题。

鉴于房地产具有使用长期性、耐久性等特性，房地产税源具有稳定性和持续性，税基十分稳固，税源充沛，能够为地方财政带来巨额的稳定的税收收入，因此，应借鉴国际经验，逐步将房地产税收培养成为地方财政的主体税源。其主要理由有二：第一，房地产税收收入具有区域性，税基具有非流动性等特点。由于房地产位置的固定性，一般来讲不会因对房地产征税而引起房地产区域间、地区间的流动，具有明显的区域特点，是一种地方税。第二，房地产税收征管的复杂性，也决定了房地产税属于地方税。房地产的固定性派生出了房地产具有个别性的特点，即使在同一区域或同一城市的同类型的房地产，其价格存在较大的差异。因此房地产税收需要完备的产权产籍资料，这需要当地房地产管理部门的密切配合，为便于房地产税收征管和提高效率，房地产税收应划归地方政府。

二、加强对房地产保有环节的课税

1.降低房地产权属转让和房屋租赁环节税负，加强保有环节课税

中国住宅建设成本构成中，地价和税费之和总成本的近50％，按照国际上的一般水平，地价和税费之和约占总成本的20％。降低房地产权属转让的税负，而将主要的税收递延至保有环节，并不会减少税收总收入，但却可以直接减少房地产开发企业的开发经营成本，可以有效缓解房价居高不下和商品房空置率高的困境，调动房地产开发企业的经营热情，提高居民购买力，从而繁荣房地产市场，促进其健康发展。

2.借鉴国际经验，进一步完善房地产保有环节税收体系

(1)开征土地闲置税。土地闲置税是许多国家已经开设的税种，是对土地使用权的取得者，在其取得土地使用权一段时期后仍未进行正常开发使用而开征的税种。为了促进土地资源的合理利用，减少土地的浪费，开征土地闲置税。土地闲置税随土地闲置时间的加长而加倍征收，直至由土地管理部门收回土地使用权。

(2)开征荒芜土地税。中国的可耕种土地极为有限，对未按农时要求使用而荒芜的农业生产用地征收荒芜土地税，以保证这些有限的可耕种土地资源得以合理利用，促进粮食生产的发展。

(3)适时开征遗产税和赠与税。遗产和赠与税对财产拥有人的财产流向有着明显的导向作用，遗产税和赠与税的开征主要不是出于财政收入的考虑，而是协助个人所得税，在房地产保有阶段，通过房地产税收调节财富分配，促进社会公平。

三、正税、明租、清费，厘清三者概念

“正税”就是要合理设计新税制，统一内外税制，避免重复征税，改变目前流转环节重而保有环节轻的现状。“明租”就是要改革现行的土地出让金收取方式，从一次性收取改为分年收取，使其作为地租的性质更为明确。“清费”就是对现行房地产收费项目进行严格清理，除少数确有必要的收费性项目保留外，其他项目取消或合并为一个固定的税种。需要强调的是，我国房地产总体税费水平很高，但是真正的税收水平并不高。要想在不提高现行税费水平的前提下充分发挥税收的调节作用，必须清费立税。

加强管理和规范服务性收费行为，清理各种不合理的收费项目，建立公开化的收费项目、标准和程序，理顺税费关系，清晰界定税费界限，为房地产的税收调整作好准备。

从世界各国的情况看，作为税收的补充而设置少量收费确有必要，但由于其一般都缺乏税率，且征收成本过高，尽可能减少收费数量是各国的共同发展趋势。取缔不合理、不合法的收费项目，以减轻纳税人的税外收费负担，将具有经营性质的房地产收费从行政事业性收费中分离出去以规范政府行为，将一部分名费实税的房地产收费改为税，如可以将耕地复垦基金、新菜地建设基金、征地管理费合并到耕地占用税中一次性征收；将土地闲置费改为土地闲置税，对确需保留的收费项目则通过“规范费“的办法分别纳入“规费”和“使用费”系列，按照“收益者付费”的原则征收，并纳入财政预算内管理。减少行政事业性收费，一方面避免了对同一税源既征税又收费的反复课征，保证了充足的税收来源，减少了纳税人的抵触情绪，降低了税收征管成本；另一方面也使政府通过利用税收手段对房地产行业进行调控成为可能。

参考文献：

[1]陈晴.影响物业税开征的法律因素及其制度设计[J].北京现代财经,2010,6:7.

[2]李杰,陈龙乾.物业税的国际比较与我国征收的利弊分析[J].山东高等学校社会科学学报,2006,18(8):8-9.

[3]樊丽明,李文.房地产税收制度改革研究[J].北京税务研究,2009,24(9):13-15.

房地产行业篇4

7月30日召开的中央政治局会议并未提及房地产调控，而是表示要“促进房地产市场平稳健康发展”。当“调结构、重市场”的“经济学”开始在房地产市场显露威力时，政府将以怎样的面貌在楼市中出现？当“利好”楼市的新型城镇化建设大力推进时，房企该如何借助这场“东风”？当地方政府在土地制度中频频受益时，蕴含其中的危机有哪些？土地制度如何改革才能使失地农民获得持久收益？就上述问题，《中国地产总裁》杂志对国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令进行了专访。

新一届政府的房地产政策已经改变

《中国地产总裁》：中央最近释放的政策信号并未提及房地产调控，这是否预示着中央对楼市调控的松绑？下一步的政策走向会是怎样？

乔润令：所谓“松绑”其实是上一届政府调控政策下的一种说法，从目前释放的政策信号看，新一届政府对待房地产市场所采取的策略跟上一届政府有很大不同，不能简单地认为是上一届政府的延续。

从本届政府对整体宏观经济实施的措施来看，体制改革和结构调整方面的力度在逐渐加大。房地产经济作为整体经济的重要组成部分，新一届政府即使要对楼市进行调控，也一定是在整体宏观经济的大背景下进行的。现在的宏观经济能保持每年7%左右的增速，就是一种比较合理的增长，在这样的经济增速下，房地产市场一定会降温。

但是不可否认的是，无论政府对楼市的态度如何，房地产行业作为支柱产业的地位都不会改变。需要改变的是房地产行业要走新路，调控也要走新路。

《中国地产总裁》：关于中国真正的城镇化水平有很多种说法。您认为我国的城镇化目前处在什么阶段？

乔润令：完全按户籍统计，无法解决城镇化中的现实情况。虽然国家统计局52.57%的城镇化率中，约有三分之一是流动人口，但这部分人可以说是半城镇化。首先，这部分人已经在城市就业，已经脱离了农村和土地。其次，这部分人口的消费也在城市。第三，这部分人分享了城市的部分公共设施。所以，这部分人可以称之为“半城镇化”。因此，52.57%的数据还是靠得住的，跟实际的城镇化水平没有大的出入。

开发商应为几亿进城百姓提供住房

《中国地产总裁》：您认为城镇化过程中最重要的是什么？要做好哪些才能突出新城镇化的“新”？

乔润令：首先，城镇化总绕不开户籍制度的改革，但是我认为户籍制度改革对农民进城的影响并不大。户籍制度的改革不仅仅是要简单地放开城市户籍，而是要征求农民的意见，看他们是否愿意成为城镇人口，以及考虑哪部分人需要进城，这才是最重要的。

在我看来，农民应该分为四类。第一类是根本不愿意进城的农民，这部分人主要集中在北京上海这些特大城市的郊区和东南沿海一些集体经济高度发达的地区。这部分农民在农村能够享受到很好的福利待遇，所以他们对进城并没有强烈的愿望和要求。第二类是徘徊在城市和乡村之间的人。他们既想享受城市的公共服务和就业机会，但是又不愿意失去农村的土地。这部分人在待城镇化人口占据绝大多数。第三类人是已经在城市定居的所谓打工者。这部分人已经享受到部分城市的公共服务，他们是一定要进城的，这部分人在全国大概有3千多万。第四类人是新生代的农民工。这部分人口也是要进城的。通过对这四类农民的分析可以发现，在城市打工生活多年和新生代农民工这两部分人是有很迫切的城镇化需要的。搞清楚有哪些人真正需要城镇化，在制定政策时才能更有针对性。

其次，农民进城，城市政府是要支付成本的，如建医院、学校、住房等，这就需要建立一个农民工进城的成本分担机制。由中央政府、城市政府、雇佣农民工的企业和农民工自己都掏一部分钱，解决农民工进城的成本问题。

另外，在农村，要把农村户口逐步与土地分开，建立宅基地有偿退出机制。这样就使农民进城后不至于失去原有农村的土地权益，因为有大部分农民工，既想享受农村的福利，又想享受城市的福利，如果这个问题不解决，在实际的执行层面就会遇到很多困难。

最后一个问题就是农民进城以后的住房问题。其实，中国的地产商应该做的事情就是要为下一步几亿的进城百姓提供合适的住房。农民对住房的需求也是多层次的，政府不能再以计划经济的思想去搞保障房建设，这是不现实的做法。因为根本就没有办法保障这么多人的居住需求，而是要采取政府补贴同时施行市场化的手段，才能最大限度地满足多重层次的住房需求。所以，坚持市场化的方向很重要。

《中国地产总裁》：在城镇化的过程中，政府和开发商应该分别扮演什么角色？

乔润令：不可否认，在新形势下，政府和开发商都需要改变。

对政府来说，要转变其之前主导一切、“包打天下”的方式，造城的方式，而要将重心转移：第一，要做好前期规划；第二，要把基础设施配好，为下一步开发商的进驻打好基础；第三，要清理所有阻碍社会资金进入的不合理的制度障碍。

对开发商来说，要做好自己的“本职工作”，将工作重心放在“盖房子”上。要改变 “倒腾土地” 的赚钱方式，由“运作土地”变为盖房子。在世界上，中国的建筑质量几乎是“垫底”的，但中国的建筑能耗却“名列前茅”。开发商要做的就是建更好更多的节能环保的房子，以满足社会各个阶层的需要。

另外，中国单一的开发商开发的模式也是不科学的。数十年的发展，人们都以为只有开发商才可以开发房子。土地整块出售，政府并没有给不同多样化的社会主体建房子的权利和机会。全部让开发商垄断，进而被少数的几家开发商垄断，这是典型的中国式垄断，也是造成中国“千城一面”的重要原因，同时也为房价居高不下做了不小的“贡献”。这样的话，政府和开发商在土地开发中都收益颇丰，农民却被排除在外。这都是不合理的。

土地制度改革核心是集体建设用地入市

《中国地产总裁》：当前的土地制度无论是开发商还是农民都不太满意。在土地制度改革方面，你认为最重要的是什么？什么样的土地制度才能最大限度地保障失地农民的利益？

乔润令：我认为土地制度改革的核心就是要让农村的集体建设用地入市，直接参与城镇化和工业化的建设。现在的政策允许集体建设用地进行产业开发，但是不允许进行房地产开发，并且不允许出售。

按照目前的政策，集体建设用地要想入市，必须要先将土地出售给政府，由政府进行招拍挂。这样的话，政府和开发商得到了利润，农民却一下子失去了赖以生存的根本。政府与民争利，这是极为不合理的。虽然土地财政在城市建设中立下了“汗马功劳”，但是，城镇化不能排斥农民的参与，农民应当凭借自己的集体建设用地参与工业化与城镇化，让农村的集体建设用地可以与城市的建设用地同地同价同权不失为一个好办法，这样才能真正做到“以人为本”。

而要保证农民在城镇化建设中的利益，就要将农民分类。大城市的周边的被征地农民其实是高房价的受益者，真正受损的是谈判能力和舆论监督都很差的中西部的失地农民。

目前来看，要想保证这部分农民的利益，征地补贴并非唯一办法，而是要满足农民能获得持久收益的要求。可以让农民以土地作为原始股份参与城镇化建设，以集体建设用地和企业合作，租给企业，这样农民就可以持久地享受租金收益。目前，在东南沿海地区这样的成功案例很多，值得后来者参考借鉴。

《中国地产总裁》：国外在小城镇建设方面是否有值得我们借鉴的经验？

房地产行业篇5

合理的园林设计方案能够改善人们的居住条件，美化居住环境。优美的绿化景观能够陶冶居住者的情操，使居住者住的舒心安心。当然,优美的园林绿化景观还具有环境保护的作用，而且能够减少二氧化碳，吸收尘埃，净化空气、给土壤制造出大量的有机物、防风固土，调节气候温度等作用。合理的园林景观设计还可以为人们提供一些娱乐场所，使人们在优美的园林景观中得到消遣。

除此之外，城市居民还能在园林景观中欣赏到绿色风景。在当今的城市建设中，钢筋水泥等工业产品充斥在人们生活的每一个角落，而且现代人的工作压力越来越大，劳动越来越复杂，这时如果居住者能够经常欣赏到令人赏心悦目的绿色风景，无疑对房地产购买者是一个巨大的诱惑，

随着时代的发展和进步,在人民的生活开始富裕以后,更加对居住地舒适性和合理性有了更加高的要求。现在,人们在选择购置房产时,价格因素不再是百姓考虑的唯一因素,有时小区的环境因素甚至起到对其购买决定产生举足轻重的作用。由此可看出园林景观的设置成败将直接关系到房地产的受欢迎程度。优秀的园林景观设计方案需要有让人耳目一新的设计理念和十分合理化的布局以及满足住户需求等特点。只有这样才能建造最优质的房地产项目。

优秀的园林景观可以成为一个房地产项目的标志,甚至可以成为一个品牌的形象。

下面我就结合我所从事的工作和市场现状,谈一下自己的一些看法和见解:

首先我觉得,景观的布设应与周围环境相协调一致,

如今越来越多的房地产开发商开始意识到景观工程在其开发项目中的作用。然而,由于专业知识的匮乏以及盲目的效仿,结果导致项目内和项目外环境景观完全不相协调,给人以不和谐的感觉,减少了居住地舒适度。所以,在园林景观设计中,必须十分注重与周围环境的协调, ,才能创造适宜的居住环境。

其次我认为,选择植物的合理性和科学性也对整个项目起到关键性的作用,项目管理者需要因项目的不同而做出不同选择,要考虑后期的管理维护和项目定位等因素,需要对房地产项目所在地区的气候条件、地理条件以及项目主要功能进行认真详细的分析后，再根据各种植物的生长特性来做出适当的选择。我个人认为,应该尽可能多的利用当地的特有植物种类，使园林景观更具有地方特色，亲和力强，而且不会产生植物水土不服的情况减少了后期的管理成本,比如在天津市，月季,海棠,珍珠梅,金银木等均是常用树种，特别是月季（天津市市花），几乎每个园林工程都有,而且效果很好. 反之,近来一些项目为了达到一些特殊的效果,盲目采用大量外地甚至外国引进的物种,这不仅增加了项目本身的成本而且增加了后期管理风险.当然,适当的合理的采用一些优新物种可以增加植物的丰富多样性,也为创造不同风格的景观创造了便利条件,对地产项目本身也起到了相互衬映的效果.

在主题的设计和选择方面,园林作品必须有鲜明的主题和个性才能活起来。不可单纯的种花种草、雕山塑石充其量只能给人视觉的愉悦,这不能达到让人遐想的境界。所以,多样性、差异性景观的展示并不等同于一盘大杂烩,而应该凸显出其中蕴藏的具有统一主题的深刻的文化内涵。而我国园林植物品种较为丰富,其中有很多种类具有鲜明的地方特色。

因此,在主题的设计上,首先要尽量采用当地乡土树种,突出当地特有的植物景观,夏有荫、秋有果,做到意境深远,野趣天成,才能给人留下极具地方特色的深刻印象。而且利用当地树种,适应性强,便于后期管理,减少维护成本。当然,在需要重点强调的景点位置上,适当点缀一些外来较好的景观树种,如中东海枣、加拿利海枣等,将异域风情与本地特色巧妙融合,也许更能突出高档社区的特点形象。此外,沿海地区的项目在植物的选择上还要特别考虑其抗风、耐旱及耐盐碱性,并要有良好的遮荫效果。

写到这,我觉得我们应该对地产园林景观本身有了一个初步的认识,下面我结合实际聊一聊它与房地产行业之间的关系.

首先, 园林景观的合理设计与设置对房地产具有正面的积极作用,主要体现在:美化居住环境;提升居住环境品味;提高城市绿化率;为居民提供绿景和为居民提供娱乐休闲场所等方面。然而不合理的布局和建造园林景观会给房地产业带来一定的负面影响。

优秀而独特的园林景观可以成为一个房地产项目的标志,甚至可以成为一个品牌的形象,而独特的园林设计创意和严格、专业的工程管理,是营造标志性园林景观的重要保证。现今的中高档房地产开发商或把园林景观设计成自然山水,曲折有致;或设计成现代感强,有视觉冲击力。但或多或少都贯穿着生态园林、人性设计的理念,以提高居住环境的品位。

众所周知,无论是小区内园林还是周边园林,优美的绿化环境都能愉悦居住者的心情,而且对净化空气,防风沙,吸附灰尘,杀菌灭菌,降低噪声,吸收有毒物质,调节气候和保护生态平衡,促进居民身心健康都有一定的自然环保作用。例如,在园林景观中加入水体的设计,如瀑布、喷泉等,可增加空气中负离子浓度,对人的身心健康非常有益。

为居民提供娱乐休闲场所。城市公园、小区公园、滨水区绿化带、高尔夫球场等作为园林景观的同时也具有休闲、游玩等功能,成为城市居民娱乐休闲的场所。

当然,园林景观的发展会导致一些相对负面的影响,例如,它与日益稀缺土地资源的矛盾。我国人口持续增长,城市建设速度日趋加快,而土地资源属不可再生的稀缺资源,如果提高园林景观用地势必要减少包括居住用地在内的其他用地。为了给居民提供良好的生活环境,国家相关部门制定了一系列逐年提高人均公共绿地占有量的政策,但存在虚报、谎报、公共绿地违规变为住宅用地、公共绿地变停车场,甚至小区公共停车场和绿地被拍卖的事件发生。国土资源部日前下达了全国土地利用计划,继续禁止别墅类、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。专家也呼吁通过加强顶层绿化、垂直绿化等立体绿化的手段来解决园林绿地与土地资源的矛盾问题。

过渡追求的园林景观与房地产价值、价格的背离。出于人们对良好园林景观的追求,促使房地产商精心于园林景观的营造,常常打着各种名号的园林景观旗号,抬高出售价格,使得房地产的价格背离其真实价值。当然其实质意义也不复存在.

当然,我国房地产园林的发展还处于一个初级的阶段,在不断的摸索前进.不仅在新开盘的项目中得到应用和发展,在一些旧的社区改造提升项目中也起到了十分重要的作用,合理而精细的设计可以使陈旧的居住环境变得即合理又舒适.

房地产行业篇6

关键词：土地增值税 纳税管理 房地产行业

近些年，为防止房地产行业出现泡沫经济，我国颁布各种关于土地增值税的通知及政策法规，限制房地产行业经济虚增，发挥政府调控能力，即便如此，房地产行业仍旧热度不减。对于房地产行业而言，尽管涉及对营业税、所得税等多方面税种的缴纳，但对土地增值税这一重要税种的探求从未停止，目的是将企业税负降到最低程度。税收筹划工作是企业财务人员在不违反国家法律政策的前提下，合理规避企业税务风险的一项举措。如何认清房地产行业缴纳土地增值税的现实状况，才能采取恰当的税收风险规避措施，实现企业利润的最大化，提升在行业中的竞争力。

一、关于房地产行业征收土地增值税的现状分析

由于我国房产价格连年攀升，居民的购买能力与房价的上升速度显然不相匹配。基于这一状况，我国以土地增值税的征收来实现国家的经济调控。我国实行超额累进税率对土地增值税进行征收，对于严格的政策调控，多数房地产企业均产生危机意识，但现实工作中仍有各种不合理状况产生。

首先，在实际工作中，房地产企业对土地增值税缺乏重视。由于房地产行业经验周期长，核定步骤、内容较为繁琐，实际征税率往往较之税务部门规定的四级税率要低，这就导致房地产行业实际缴纳的土地增值税金额数目并不显著，对房地产行业的销售形势并未产生影响。在巨大的销售额面前，房地产企业往往忽略土地增值税的筹划，不能对此产生高度重视。

其次，房地产行业对土地增值税政策了解不具体，思路不清晰，使得偷税、漏税现象时有发生。由于国家关于土地增值税政策的变动，越来越不利于房地产企业的发展，一些企业为降低税收成本，实现更大利润，选择偷逃税款等违反法律的行为。具体表现在对国家税收优惠政策的运用，如合作建房有暂免征收的优惠，代建费用不需征税。还有对税前扣除项目的规定方面，利息费用的合理扣除，期间费用的有效转移等都是企业关注的重要内容。再者，房地产的销售收入方面的控制，合理控制房产销售，减少房产增值额，进而使得适用税率降低，税务负担大大减轻。以上几点都是房地产企业中经常需要筹划的降低应交税款的指标，如果合理有效筹划，则对企业发展起着极大的促进作用，能大幅度节约企业成本，增强核心竞争力。但过犹不及，一旦企业发生过分追求税负的降低，则很可能走向节税的弯路，面临违规风险。因此房地产行业应建立有效的审计和评估、预防机制，防止税收筹划风险的发生，但现行状况下，多数房地产企业未能对此产生足够重视。

二、房地产行业对土地增值税税收筹划具体举措

（一）对土地增值税的筹划工作高度重视，树立风险意识

纳税筹划的目的是通过相关法纪和科学计算方法的运用，对企业税款实施缴纳，为企业争取更大的利润增长空间。因此企业必须土地增值税的筹划工作高度重视，防止企业在税款缴纳方向走弯路，要建立风险评估体系，树立风险意识，对土地增值税的缴纳工作产生高度重视。企业纳税筹划人员应当具备较强的专业技能，把握国家政策变动，及时采取应对措施，不断进行土地增值税相关知识的学习。对于企业来说，纳税风险多种多样，只有针对企业自身业务状况，才能制定适合自己企业发展的纳税管理体系。这要求企业在增强业务人员税务知识专业性的同时，协调好与税务主管部门的关系，遇到纳税问题及时处理，避免产生风险和纠纷，保证房地产行业的良性发展。

（二）对土地增值税的优惠政策及时关注，瞄准筹划方向

近年来，我国关于土地增值税的政策不断调整，这有可能使得一些原本合法的政策在变更后变成了违法，因此对于国家政策应及时关注，瞄准纳税筹划方向。现阶段主要有两种税收优惠政策，第一是通过合作建房，以一方提供资金一方提供土地的方式合作建房，如果建成后转让才需缴纳土地增值税，若建成后自用则可免征土地增值税。如房地产企业与其他企业合建一所办公楼，建成后按比例分房自用，则可以运用这一政策，减少税务负担。还有房地产运用土地进行投资和联营，则对土地增值税实行暂免征收。此外房地产企业可以按照政策为客户代建房屋，这样代建项目完成后收取的代建费用不需缴纳土地增值税，房地产企业合理运用国家政策，确保企业纳税筹划科学合理，使得利润的有了上升的空间。

（三）对土地增值税的扣除项目合理计算，保证筹划准确

土地增值税涉及的主要项目有利息费用的扣除和期间费用的扣除，还有针对开发商增值率低于20%的增加扣除条款。这要求房地产企业制定纳税筹划措施时，首先对开发成本高度重视，这其中包含着多项实际发生，并可以按照规定合理扣除的方面。也要对房产转让价格予以关注，对允许扣除的项目进行合理汇集，全面筹划。在对房屋开发过程中产生的利息支出，通过计算选择最适宜企业的利息扣除方法。或通过银行贷款，使得利息费用比例增高，可以计入房产开发成本，予以扣除。此外对于期间费用，如财务费用、管理费用等项目，合理计算分摊，具体细化，最终能计入开发成本，则能实现据实扣除。对于不同开发项目，还应按比例进行费用的分摊，这样能有效节省税务开支。另外，房地产企业可以通过合理定价，将房产分批销售，控制房产销售收入，减少房产增值额，从而使土地增值税的税率降低，也是为企业减少税负的一种筹划措施。

参考文献：

[1]杨勐.浅谈房地产项目土地增值税的纳税筹划[J].财经界（学术版），2013

房地产行业篇7

关键词：土地增值税；房地产开发企业；税收筹划；成本控制

    一、房地产开发企业土地增值税缴纳的现状

土地增值税是以对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值额做为计税依据而征收的税种。增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行的是四级超额累进税率。

（一） 土地增值税对房地产开发企业税收结构的影响

1、 土地增值税成为房地产企业最重要的税种之一

房地产开发企业所涉及的主要税种如下：

房地产开发企业的成本中土地成本占有很大的比重，随着土地价格的一再攀升以及国家各项宏项调控措施的实施，使房地产行业逐渐脱离了“暴利行业”，但房地产企业无疑是改革开放后“造富运动”的成功范例，其在国民经济中所处的地位也是有目共睹的，但与此不相匹配的是房地产企业纳税额却偏低，这和之前土地增值税只预收而不清算有很大关系。

从上表可以看到，土地增值税由原来的只预缴到后来的实行清算管理，对房地产开发企业的影响首当其冲的就是增加了房地产行业的税收并且也使房地产行业成为税收上的巨人。

2、 土地增值税预征率不断提高

2011年初，为了进一步规范天津市房地产市场秩序，合理调节土地增值收益，1月19日天津市地方税务局颁布《关于加强我市土地增值税征收管理的公告》（天津市地方税务局公告2011年第1号），明确天津市土地增值税有关政策。其中提出，按照不同的销售价格确定土地增值税预征率，限制高档商品房开发。除保障性住房外，房地产开发企业销售商品房，每平方米销售价格2万元（含2万元）以下的，土地增值税预征率为2%；每平方米销售价格2万元至3万元（含3万元）的，土地增值税预征率为3%；每平方米销售价格3万元以上的，土地增值税预征率为5%。而在此之前，天津市土地增值税的预缴政策为房地产开发企业销售普通住宅预征率为0.5%，销售非普通住宅预缴率为1%。预征率的大幅提高加大了土地增值税在房地产开发企业税收结构上的比重，而清算的复杂也对企业的经营产生了重大的影响。

（二） 土地增值税清算加大了房地产开发企业资金压力

例如：一个房地产开发项目25万平方米，总体销售额15亿元（售价均未超过20000元/平方米）；直接成本8亿元(其中维修基金2250万元)，间接成本2亿元（含营业税金及附加），总成本10亿元。

按目前的预缴比例为收入的2%，整个项目预缴土地增值税为3000万元。 如果进行土地增值税清算，该项目应缴纳土地增值税额计算见下表：                                      单位：万元

 

从上面的例子我们可以看出，土地增值税的清算对国家的税收及财政的补充是非常重要的。如果上表中的增值额占可扣除项目的比例在50%-100%之间，清算土地增值税额就提高为增值额的40%，即：15,190.00万元，比之前多缴纳3,797.50万元，由此可见土地增值税清算的关键是“四级累进制”税率，增值额越多、占可扣除项目的比例越高，相应的税款也会更多。

由于有些房地产企业在税收筹划方面的欠缺，如果未对土地增值税的清算未能做出合理预判并预提相关税款，在项目结束后土地增值税的清算会对企业的现金流造成严峻的考验，资金状况不太好的企业可能因资金链断裂而倒闭。

（三） 税收筹划过程中的实际问题

  1、扣除项目计算繁琐，重复征税

由上面例子表格中的数据对比我们可以看出，在土地增值税的清算过程中，可扣除项目的计算是至关重要的。而可扣除项目众多，计算口径及可扣除的尺度并未完全规范到位，固然存在房地产开发企业从中人为调整成本数额的可能性，但也存在扣除不合理的因素。

其次，土地增值税的清算宗旨仍然是纳税人应按照有偿转让房地产后取得的增值额做为计税依据，而企业所得税是纳税人按照纳税年度同一经营业务取得的利润做为计税依据，两种税种从其本质上说都属于对企业经营收益进行征税，在一定的程度上存在重复征收的现象，从而体现了我国土地增值税征收还有待完善。

2、可扣除项目的确认与成本发生存在时间性差异

根据土地增值税清算管理办法的要求，房地产开发企业符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：第一，已通过竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；第二，取得开发项目销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；第三，纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；第四，纳税人涉嫌重大税收违法行为的；其它需要清算的情况。

    在项目的实际开发过程中，项目开发周期时间长，合作方众多，房地产开发企业为了保证工程质量以及便于管理会按照合同规定预留一定比例的质保金，比例或高或低，但通常不会超过工程款的10%，在工程竣工验收一年后支付。而这就引发了一个问题，当房地产开发企业按上述清算条件第一、第二款达到清算要求的时候，通常这部分质保金未支付，未取得承建方开具的发票而不能计入成本，而土地增值税清算的要求是不能计提未能提供发票的工程尾款，从而造成项目开发成本不能如实被扣除的现象，使土地增值税的预测及账务处理都更加复杂。

二、合理进行税收筹划的几点建议

（一）完善税制，合理征收

按照目前土地增值税的税率，房地产开发企业面临30-60%的高税率，税务较重 ，是征收阻力大及逃避清算的主要原因。如果将整体税率降低至50%以下并减少累进的级别，将提高房地产开发企业的经济效益，提高主动应税的积极性，对增加国家财政收入和支持房地产开发行业健康规范发展都具有积极意义。

另一方面，应更加深入的完善征收方法，对可扣除项目的确认应更符合房地产开发行业的特点。房地产开发企业对承建方工程款尾款的支付在清算时间之后是个普遍存在的问题，如果开发商能够提供合法、有效的经双方盖章确认的工程款结算证明且将这部分款项控制在合理的比例范围下，应准予计提列支、确认为可扣除项目，这样才能合理确认开发项目的真实成本，准确认定土地增值税额。

目前，各地区的商品房销售价格远远高于土地增值税清算中对普通住宅的认定价格，而此价格与实际情况的严重偏离使房地产开发企业实际上无法真正得到税收优惠，因而应加快对普通住宅价格指数的更新速度，使土地增值税的征收更加公平、合理。

（二）开发项目及产品的准确定位

土地增值税的清算有利于房地产行业的规范化，使行业内良性竞争，更加健康的发展。

    实行土地增值税清算，有力的打击了部分开发商囤积土地的行为，使之不能长时间压制开发进度，迫使这样的房地产企业通过让盘以得到较好的现金流支撑现有项目的开发运作，加快项目开发速度，使土地尽快的转化为商品房，从而增加商品房的供给，达到市场上的供求平衡，这也是宏观调控的一个重要目的。

    更重要的是，使房地产业尽快走上规范而稳定发展的轨道，减少一些房地产企业的投机行为，降低对整个行业发展的不良影响。同时，随着土地增值税的清算，开发商项目利润中的一部分上交国库，利润被压缩及资金的要求使那些不重视内部管理，盈利能力弱的企业逐渐退出市场，行业中必然会有一些企业被合并、兼并，只有做大做强才能生存，这样开发企业的质量将会得到整体性提高。由于，房地产开发企业的土地增值税可以在企业所得税前扣除，所需缴纳的企业所得税额就会减少，从而开发企业并不会因土地增值税的清算受到致命打击，更不可能出现行业性的瘫痪。由此可见，土地增值税的清算鼓励了企业中低利润率的操作模式，在防止暴利及哄抬物价方面都起到了一定的作用。

    同时，土地增值税的清算也在产品规划及房地产开发企业管理方面产生了一定的积极影响，符合国家鼓励发展中小户型、中低价位商品房的政策引导。在产品种类上，开发商应该会推出一些带装修的精品楼盘，或者交楼标准更高的楼盘。这样一方面可以达到开发商加大项目成本的目的，另一方面也迎合了市场的需求，开拓了产品开发及销售推广的一个新的思路，对开发项目产品的去化起到积极的作用。

（三）加强财务管理预警机制

如前例，若将收入调整为10亿元，在不改变规划和设计方案的前提下，如果在清算时不缴纳土地增值税，该如何确定收入呢？

由上表可以看出，降低售价减少收入就可达到合理、合法避税的要求，也使项目利润达到比较好的水平，在这里税收筹划就显得尤为重要。房地产开发企业应在项目开发的过程中定期对土地增值税的清税情况进行预测，做好预提账务处理及现金流平衡，及时做出风险预警，为成本控制及销售价格体系的合理确定提供数据支持。

（四）加强成本控制，改善工程结算管理

为了获取充分并且合理的成本，房地产开发企业应对钢筋、水泥、建材、建筑公司等众多合作方让利，以达到将增值额降到最低的可能性，同时减少拖欠民工工资之类的现象。

规范合同管理对于房地产开发企业土地增值税清算工作是非常重要的，基本资料、结算数据的收集整理对于可扣除项目成本的确认及产品成本分摊都是至关重要的，所以在日常的成本管理中要对合同的情况及时进行梳理，做好成本归集的基础工作。

三、结束语

    综上所述，在不断的宏观调控政策影响下，房地产市场已经开始发生了一些变化。市场的低迷使房地产开发企业对项目现金流量控制的要求更加严格，土地增值税的清算增加了房地产企业开发成本，但宏观调控政策不断强化和市场主体态度谨慎的环境下，房地产价格保持稳定，部分高价楼盘有可能会出现降价，牺牲部分利润以求得企业的生存和正常运作。同时更多的房地产企业将依靠规模取胜，实力不济的中、小型开发商势必会在这场大浪淘沙的过程中被淹没。充分证明了房地产开发行业是一个对财务管理要求非常高的行业，对账务处理操作及税收筹划管理水平，特别是风险控制水平提出了更高的要求。

做为房地产开发企业，在前期要做好产品的规划，保持多样性最大限度的降低市场风险;制定合理的利润指标，通过更加合理而规范的管理，财务风险预测、控制及调整，相信房地产行业一定会迎来健康发展的局面，成为国民经济中表里如一的巨人。

参考文献

1、 陈义荣，《我国土地增值税存在的问题及对策》，《物流与采购研究》，2009年第41期，第92-94页

2、 王桂琪，《浅谈房地产企业土地增值税清算的账务处理》，《财经界》，2010年第16期，第224页

房地产行业篇8

一、工作目标

通过对土地增值税清算开展专项整治，严厉查处一批税收违法行为，发现地方税收管理中存在的不足和薄弱环节，完善征管方式，堵塞税收漏洞，建立健全长效机制，促进我市房地产行业健康有序发展。

二、组织机构

此次房地产行业土地增值税清算专项整治工作由全市地方税收专项检查领导小组统一领导，并成立专项整治工作组，由局长任组长、副局长任副组长、稽查局、分局、征管股、税政股为成员单位，下设办公室于稽查局，具体开展本地房地产行业土地增值税清算专项整治工作。

三、工作内容

重点检查主管税务机关已完成土地增值税清算审核的房地产业项目。稽查部门实施土地增值税清算检查时，应对纳税人的每个项目应纳的营业税及其附加税费、印花税、契税、耕地占用税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税（含核定征收的企业）和包括利息股息红利等应代扣代缴的个人所得税一并进行税收清算。清算时重点审核纳税人成本不实、隐匿分红收入和关联交易价格偏低项目。

四、工作步骤

房地产行业土地增值税清算税收专项整治工作分四个阶段进行，于2014年4月开始，10月底结束。

（一）动员部署阶段（4月1日至4月15日）。根据市局统一部署，结合我局实际，拟定工作方案，确定检查对象，公布税收违法行为检举电话等前期工作，为房地产行业土地增值税清算税收专项整治工作顺利开展打下坚实基础。

（二）自查自纠阶段（4月16日至5月15日）。通过召集企业开展座谈会、部署动员会等形式。深入宣传专项整治工作精神和税收自查正常，集中辅导企业开展地方税收自查，对企业自查应补税款按规定组织入库。

（三）检查实施阶段（5月16日至9月30日）。对完成土地增值税清算审核的房地产业项目坚持户户过点原则，进行实地检查。对发现的涉税违法行为依法严肃处理，确保专项整治工作取得实实在在的效果。

（四）总结整改阶段（10月1日至10月31日）。对专项整治工作中取得成效和存在问题认真进行总结，结合检查中发现的倾向性、普通性问题，深入分析原因，制定行之有效的完善管理办法和制度，达到标本兼治，综合治理目的。

五、工作要求

（一）提高认识，加强领导。相关部门要高度重视税收专项整治工作，克服懈怠、畏难情绪，将其作为贯彻落实加大税务稽查力度，严厉查处税收违法案件要求的重要举措。增强做好税收专项检查工作的责任感、紧迫感，本次专项整治工作由主要领导亲自抓，分管领导具体抓，稽查局牵头抓，确保此次专项整治工作取得实效。

房地产行业篇9

【关键词】房地产信贷；风险；管理

一、商业银行房地产信贷业务现状

（1）商业银行房地产信贷业务的内涵。商业银行房地产信贷是房地产公司以土地、房屋等产权或期权作为抵押，从银行贷取巨额资金以进行房地产开发活动的一种抵押贷款方式。房地产信贷具有贷款周期长、贷款金额大、贷款高风险、高回报等特点，在现代商业银行所有信贷业务中占有举足轻重的地位。（2）商业银行房地产信贷业务现状。房地产业对资金的大需求量，高回报率，促使金融业对房地产业开始支持，截止到2010年底房地产贷款已接近6.2万亿元。不同地域之间的商业银行房地产信贷业务存在着较大的差别。在房产开发商的资金结构中，银行信贷是主要组成部分。

二、商业银行房地产信贷风险的影响因素

（1）宏观环境。在国际经济相互影响发展的情势下，任何在国际经济、金融体系中占有一定位置的国家政治、经济政策的变动，都会引起整个经济体内各个国家的连带反映，国家在宏观调控高度上的一些政策和措施也将直接影响到金融界和房地产界的各个环节。同时，和房地产业直接相关的上游产业例如钢铁、水泥等价格的变动也会给市场带来诸多的不确定性。此外，国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。（2）商业银行自身因素。结构性风险，即商业银行过量投入的风险。流动性风险是指源于金融资产变现的风险。利率风险是指由于市场利率变动而对金融资产的价值带来损失的风险，技术性风险指房地产信贷业务中因缺乏必要的申贷、监控、财务、法律、专业技术及咨询和技能的支持而形成的风险因素。（3）商业银行客户因素。由于个人信用评级制度尚未建立，国内没有权威的个人征信系统为银行提供全面客观地了解个人信用的渠道。房地产业是资金密集型行业，房地产开发项目的资金需求量大、投放集中、资金回笼快，如果忽视项目的跟踪监管，很有可能出现项目资金不到位、信贷资金被挪用、项目资金回笼失控等情况。

三、商业银行房地产信贷业务风险产生的原因

（一）商业银行自身原因

（1）房地产融资方式单一。我国现阶段房地产发展的主要资金来源还是银行贷款，无论是房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款、土地储备贷款，还是个人住房消费贷款，都通过间接或直接的方式集中到了银行身上。（2）银行信贷管理上存在漏洞。银行信贷管理中存在银行约束机制匮乏、信用体系的缺失、房地产开发模式的诟病、贷款抵押方式的顽疾等漏洞，一旦房地产市场形势发生变化，或者房地产企业决策失误，势必造成信贷资产风险。

（二）政府机构原因

1．政府公共财政投资的不到位。在房地产信贷实际业务中，有许多项目实际上是财政融资渠道，如高校房地产贷款、土地储备贷款等业务。政府公共财政投资的不到位和错位，不仅导致部分地方政府财政支出项目建设缓慢，而且客观上诱导和压迫着商业银行的信贷介入力度，加大了银行信贷风险。

2．政府对土地投资和政绩追逐。由于各地城市开发和改造的大规模铺开，土地购置的融资要求十分巨大。而土地收购和开发的主要资金来源于银行贷款，还款则主要依靠土地出让金。这些无不增加了商业银行提供土地购置与开发贷款的隐含风险。再者，部分地方政府为追求GDP的高速增长，为了使一些未必符合贷款要求的房地产开发项目顺利上马，往往行政干预商业银行的放贷，一旦开发项目出现问题，这部分贷款就演变成商业银行新的不良资产。

（三）商业银行客户自身原因

1．房地产商还贷能力变动。一是市场因素，市场大环境的变化，对开发商开发楼盘项目的销售的影响，直接的左右开发商的还款能力；二是利率的影响，利率上调，开发商资金成本加大，利润减少，偿还借款能力减弱，信贷风险增加。

2．个人还贷能力的下降。按照国际惯例，个人住房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而我国的个人住房信贷业务很多按揭贷款还有存在漫长的还款期限，虽然我国商业性个人住房贷款不良货款率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24%，但并无法保证漫长期限内国内经济水平、存贷款利率、个人收入水平以及不可抗力等因素造成个人还贷能力的下降，这些将会导致不良贷款的发生。

3．国内信用环境和法规不完善。我国的社会信用环境不理想，存在一些企业法人或自然人逃、废债和借贷不还、千方百计从银行骗取贷款的现象，同时对违背诚信的打击力度还不够，没有建立起良好、完善、电子化的社会信用体系。信贷的法律法规不完善，当债务人因巨额债务无力清偿时，如果不涉嫌诈骗，法律就无可奈何。

四、防范商业银行房地产信贷业务风险的对策建议

1．加强宏观调控以优化金融环境。（1）制定有效的宏观调控政策。目前，我国宏观调控已经取得了阶段性的成果，但还必须看到经济过热、物价继续上涨的苗头并没有从根本上得到控制，经济发展的结构性矛盾依然突出，这就要求所有银行家时刻保持清醒的头脑，随着外部经济情况不确定因素的增加，对信贷操作的要求就更高，切不可以商业银行间相互争夺优良资产的名义，继续走扩张贷款的路线。（2）拓宽融资渠道。让市场拥有更多的金融工具来改善银行独自支撑整个市场的局面，让更多的公民有更多的投资渠道参与市场经营，并获取收益，分散金融的风险。如抵押贷款证券化的实施就是一个有效地化解房地产信贷风险的好方法，因为其中有部分风险将会转移到证券投资者身上。（3）建立健全房地产信贷的法律法规体系。在《商业银行法》、《贷款通则》等规范信贷双方行为的法律法规中，增加当借款人出现严重资不抵债破产倒闭以后，对其经营行为进行限制和银行追索债权的权利的条款，用法律约束规范房地产开发商及个人的金融行为。制定《房地产开发企业贷款管理法》、《个人购房贷款管理法》、《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规，明确规定开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为，认真履行还款职责，共同促进国民经济的健康发展。（4）建立企业及个人征信制度。建立国家信用管理体系，完善征信行业的数据环境应尽快成立部级的企业征信管理机构。建立个人征信市场化运作机制，完善征信行业的市场环境。建立相关法律制度，完善企业及个人征信行业的法律环境。

2．商业银行应强化风险意识。（1）商业银行做好信贷调查及客户信息分析。要掌握客户的信贷需求，判断客户资金需求的合理性，直接从源头摒除不合理贷款需求，降低银行放贷的资金流向风险。调查客户的资信状况，严把受贷人的资信评价环节，从贷款出处降低风险。分析客户的市场竞争能力，同时预测和分析借款按期还本付息的可能性以及可能出现的风险状况，制定针对风险的防范措施和管理措施。（2）商业银行改革目前的房贷评估系统。我国银行目前在决定对房地产开发商是否进行放贷时，主要评估的对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产，这种方式隐含着巨大的风险。对银行来讲，积极的风险规避应该是注重事前的预防而不是事后的补救。如果银行引进房地产项目开发能力评估体系，再加上以抵押资产和担保资产的评估系统，银行的放贷风险才真正可以得到有效地规避。（3）商业银行完善房地产项目贷款操作模式。商业银行完善在建工程抵押操作，加强对贷款及售房款项的监控。要改变房地产开发贷款以“企业”为中心的管理模式为“项目”为中心的管理模式，实现房地产项目贷款封闭式管理。

参考文献

[1]刘晓明．非对称信息下的房地产信贷风险[J]．商业视角．2008（4）

房地产行业篇10

2012年10月，房地产行业投资增速与上月持平，新开工企稳，销售增速继续上升。

一、新开工企稳

1-10月，新开工累计同比下降8.5%，降幅较9月缩小0.1个百分点，稳中微升。10月单月地产新开工面积11778万平米，环比下降2.5%，同比下降6.4%。10月保障房单月新开工仅为2万套，而9月为70万套，单月环比下降主要是保障房开工减少的原因。假设保障房平均每套55平米，则剔除保障房后的单月新开工面积环比上升42%。如果剔除保障房因素，10月单月的新开工面积是1-10月累计开工的11%，而该比值在07-09年间平均为9%（10、11年受保障房开工影响较大，而无可比数据），即10月的新开工情况好于前期各月。

二、投资增速持平

1-10月，全国房地产累计投资57629亿元，同比增长15.4%，增幅与9月持平。10月单月房地产投资6583亿元，同比上升15.5%，增速上升1.3个百分点；环比下降10.5%。10月保障房单月投资1200亿元，剔除保障房单月投资额环比下降9.7%。10月投资剔除或不剔除保障房投资，占1-10月累计投资额的比重均为11%，而历史上该比值在11%～12%之间波动，投资符合趋势。预计2012年全年房地产投资增速16%左右。

三、销售增速继续上升

1-10月，全国商品房累计实现销售面积78743万平米，46301亿元，累计下降1.1%和上升5.6%，增幅较上月均上升2.9个百分点。10月商品房实现销售10302万平米，5947亿元，环比下降6.6%和6.2%，同比上升23.2%和31.7%。10月销售环比下降符合趋势，04年以来仅有05、06年10月销售额环比9月上升，环比降幅也处于历史中位水平。尽管10月单月的同比增幅较大有基数较低的原因，但与更长的历史比较，10月的销售也是好于历史同期的，10月单月销售占1-10月累计销售额的12.8%，该比值在04年以来，剔除08年的平均值为12.1%。

10月商品房和住宅价格分别环比上升0.3%和0.2%，与10月百城房价指数环比上升0.17%的趋势相符。

四、土地购置费用继续回落，但龙头拿地更加积极

10月单月土地购置面积和费用分别同比下降36.6%和53.8%，累计下降18%和11.8%，环比下降32.5%和11%。中指的数据也显示10月全国300个城市住宅用地成交下降，10月住宅类用地成交608宗，2635万平米，环比减少20%，同比减少23%。但龙头公司拿地热情回升，万科10月拿地金额和权益建面环比增长34%和22%；保利10月拿地建面和金额为9月的8.2和2.4倍。同时，中指数据还显示，10月成交的地块较为优质，10月成交的总体溢价率环比增加3个百分点，为15%，同比增加11个百分点；楼面地价1744元/平米，环比上涨17%，同比上涨49%。