房地产宏观调控十篇

房地产宏观调控篇1

【摘 要】房地产行业是我国国民经济行业的重要支柱产业，在近几十年间都对我国的社会经济发展有着很大的影响作用。一直以来，国家都对房地产行业的发展采取一丁点宏观调控政策，以缓解市场需求不断增多的情况下，房地产的高价格与人民低收入之间的矛盾。现本文主要是基于宏观经济的角度，对房地产的宏观调控问题进行了研究探讨。文章主要是从经济增长和经济周期这两方面来探讨了其与房地产业之间的相互影响作用，并就房地产宏观调控的思路、目标以及政策措施进行了简要探讨。

【关键词】房地产；调控；宏观经济；经济周期

自建国以来，我国的社会经济、科技文化、医疗水平等都有了很大的提升，直接促使了我国人口的大幅度增长和城市建设的快速发展。人口增多势必需要更多的住房来满足需求，因而房地产的雏形逐渐形成。在改革开放以后，我国的经济体制发生了转变，市场经济体制的制定与实施促使了我国的社会经济又上升到一个新的台阶，房地产行业也随之得到了迅猛的发展。尤其是近几年，房地产行业的价格上涨现象愈演愈烈，买房难逐渐成为了全民问题。在此情况下，我国一直出台各种宏观政策与财政政策来对房地产行业进行宏观调控，尤其是在2004年出台的“管严土地，看紧信贷”的宏观调控政策更是紧紧扼住了房地产的两大命--土地与资金。随后几年中，国家一直将对房地产的调控作为宏观经济调控中的重要内容，并大力实施调控紧缩政策。由此可见，房地产在我国社会国民经济发展中的地位越来越重要。

1、房地产行业是我国经济增长的主要动力

在我国逐渐大力发展城市现代化与工业化的进程中，不但给我国社会经济的增长提供了更大的发展空间，促进了我国国民经济的迅速提升，同时也给房地产行业的形成与发展带来了契机，并反而促使了城市化与工业化的进一步发展，成为我国经济增长的主要动力。也就是说，我国城市化与工业化的发展是我国经济水平提升的基本原动力，房地产与其两者之间的关系为相互促进，共同发展的关系，同时，房地产业的形成与快速发展也是城市化、工业化进程中的必然发展趋势。

2、房地产行业对我国经济周期的影响

房地产行业除了作为促进经济增长的主要动力以外，还具备另一更重要的经济意义，即房地产行业是影响经济周期的重要动力因素。据相关研究与实际数据分析表明，房地产投资增长率与经济增长率的波动是存在一致性的，且房地产投资的增长率以及波动的幅度要大于经济增长率及其波动幅度。在将我国的经济波动与美国相比后，可以得知美国的经济波动幅度较小，这是因为其房地产行业已经成熟，标志着其市场经济的成熟。也就是说，房地产投资增长率波动较大，经济增长也会随之有较大波动；相反，则经济波动较小。可以看出，房地产行业的发展对于经济周期是有着极大的动因作用的。但当房地产行业发展成熟后，投资增长率较低，经济增长率波动较小时，稳定住房地产行业，就是稳定了货币供给，也就稳定了经济周期，这就说明了房地产行业不但对经济周期起到动因的影响，也能在一定条件下起到制衡经济周期波动的重要力量。

3、我国房地产宏观调控的基本思路

房地产行业之所以能够引起全民关注，不仅仅是因为住房是人们的生活必须品，更是因为房地产市场价格的持续上涨给人们生活所带来的压力越来越大，才会使人们对房地产的宏观调控给予了极大的期待与关注。那么房市的价格为什么会持续上涨呢？笔者从宏观经济 的角度进行了分析，认为造成房价增长的直接原因是因为市场资金的流动方向均是直指房地产行业。也就是说，当很多人将资金投入了房地产行业时，就会使房地产行业的价格上涨，从而给投资者带来了预期的经济利益，使其更加乐意经资金投入房地产市场，从而再次推动房地产价格的上涨。这种预期的自我实现机制是引起房地产市场价格居高不下，持续上涨的主要原因。为此，加大对房地产资金来源的控制与管理，完善和规范其融资结构就成为了宏观调控房地产的基本思路。

4、房地产宏观调控的目标与政策措施

鉴于房地产业的特殊地位，房地产业的每一项调控措施，都必须同时考虑它对产业和宏观经济的影响。房地产业的调控政策就既是产业政策，也是宏观政策。产业目标可以定为：总量增长，结构调整，供需平衡，价格合理；而宏观目标则仍然着眼于促进增长、物价平稳和减缓波动。我们建议政府政策有必要从供求调节的短期调控思路转向总量价格调节的长期调控思路。后者与政府的通货膨胀经济增长的政策目标权衡一致。房地产调控政策的效力要发挥得当，恰到好处，必须注重其针对性和准确性。为此政府在调控房地产时需要考虑众多的因素，在错综复杂的目标之间进行权衡取舍：

4.1长期目标与短期目标的权衡。政府的长期目标是促进经济增长、熨平经济周期并调节收入分配。通货膨胀由于其危害经济增长和收入分配成为政府短期控制目标。房地产业的发展推动经济增长，也容易触发通货膨胀甚至金融危机。以往的地产调控政策主要是控制土地供给和信贷投放，从供给方入手，虽然能够很快压制房地产投资过热和价格过高，但也会影响到经济增长。最近的政策表明，政府开始更多的从需求考虑，用如利率和首付比例来调节需求以达到供求的平衡。我们认为，供求分析作为一种经济学的分析方式更适用于短期而不是长期，而且降低价格的手段应该是增加供给而不是减少供给。事实上，房地产价格和房地产总量是可以分开考虑的。只要不严重影响房地产企业的利润，控制房价就不会严重影响企业的房地产投资。数量的增长和价格的平稳是可以同时达到的。

4.2地方政府和中央政府的目标的权衡。土地价格和房地产的税费对地方政府财政收入贡献很大，中央政府控制房价的目标必然和地方政府的目标冲突。中央政府目标的实现有赖于对地方的有效节制。同时，地方政府也应当认识到，房地产如果出现价格泡沫，最终必然会影响到当地经济发展。

4.3缩减区域差异均衡发展的权衡。由于房地产市场天然具有隔离的特性，所以地区间的差异较为显著。为实行差别化、地方化的房地产调控政策提供了支持，为地方政府赋予了更多的主动性和更大的责任。

4.4中国房地产业的高负债率对银行体系的稳定性施加了巨大压力。而上市的房地产企业的负债率低于整体水平10多个百分点，但比重很小。加大房地产企业在股票市场融资，不仅可以促进城市化和工业化，推动经济增长，而且更重要的在于可以降低产业的资产负债率，进而稳定银行体系和宏观经济。

5、结语

总之，房地产行业在我国国民支柱产业中占据重要地位，其发展水平的高低直接影响着我国经济增长速度与经济周期，房地产市场的价格波动更是对国民经济的稳定和社会的和谐发展起到极大的影响作用。因此，我们必须要加大对房地产市场的宏观调控力度，并注意在各个不同调控目标之间权衡取舍的合理性，促使我国房地产业与经济都能实现稳步增长。

参考文献

房地产宏观调控篇2

［关键词］房地产调控；反思；新思维

［中图分类号］F293 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）2-0041-02

1 我国房地产宏观调控的再认识

1.1 房地产宏观调控的概念

房地产宏观调控是指国家运用经济、法律和行政等手段,从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制,促进房地产市场供需总量、供需结构平衡,实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。从调控体系上可将宏观调控分为政策调控和战略调控。房地产宏观政策调控,是从经济角度,运用货币政策、财政政策、税收政策与土地政策等措施对市场行为进行经济性约束。房地产宏观战略调控,是从法律和行政角度,对房地产市场环境与房地产市场系统全局进行引导和规划。

1.2 房地产战略调控与政策调控的主要区别

调控手段差异。政策调控是对房地产市场行为等进行经济性约束和惩罚,对市场失误进行纠正,对市场失灵进行补充,对市场失效进行调整。战略调控是对房地产市场行为进行引导、惩罚和制度安排,具有强制性和法律性。

调控目标差异。政策调控旨在对房地产市场价格波动进行调节,维持市场短期局部的稳定,协调发展房地产投资市场和消费市场。战略调控旨在制订房地产发展规划、房地产市场战略调整,维持房地产市场总供需总量平衡,促进其平稳健康发展；同时优化供需结构,保证中低收入人群住房需求。

1.3 房地产战略调控的必要性

战略调控有利于调整房地产经济与国民经济的关系。当前我国发展房地产业主要从总量上加大房地产业投资,由于房地产是国民经济的支柱产业,国民经济过分依赖于房地产业。而战略调控是从结构上对房地产业进行调整,提高房地产业的增加值,促进房地产经济的发展,实现房地产业对国民经济的贡献。

战略调控有利于推进城市化进程。我国城市化进程缓慢,城乡二元经济结构明显,城市化与房地产业发展不协调,而政策调控仅调控区域性和短期性市场波动。战略调控则是从整个房地产市场出发,制订房地产长期发展规划,实现房地产业与城市化的协调发展。

战略调控有利于协调城市规划和城市经济的发展。当前我国城市经济的发展,只是盲目地追求房地产开发,而忽视城市规划,造成城市规划与城市经济发展不协调。政策调控只是用经济手段实现资源合理配置,而战略调控则是用法律和行政手段加强城市建设和城市规划的约束性,从而更好地协调城市规划和城市经济的发展。

2 我国房地产宏观调控主要问题及反思

(1)房地产宏观调控政策本身的问题。一是房地产宏观调控政策失灵问题。其一,宏观调控政策滞后性。宏观调控政策从制定到实施需要一段过程,包括问题的发现、调控政策的制定、实施。而市场的易变性、波动性会使得政策无法执行,形成滞后性。其二,宏观调控政策灵活性较差。宏观经济政策是面向整体市场,解决短期经济问题。而房地产市场是区域性较强的市场,易造成部分区域适应性差。即使各地方政府依据中央政策制定地方调控细则,也只是一纸空文。另外,还可能由于政策制定者对市场问题把握不准。其三,宏观调控政策执行不力。“上有政策,下有对策”,在政策执行过程中,部门利益与地方利益冲突、调控细则歪曲调控政策、政策执行者不作为、政策执行不到位等。二是房地产宏观调控失效问题。其一,宏观调控政策经济约束性失效。宏观经济政策主要是因为利用土地、货币、财政、税收政策等对违反市场行为者进行经济性惩罚。在实施惩罚过程中,会因“寻租”、“招商引资”政策、经济惩罚力度不够使得执行大打折扣,造成投资回报远大于经济性惩罚,致使政策经济性约束性失效。其二,宏观调控政策片面性。综观我国已出台的宏观经济政策,皆是针对某个具体问题或现象。其三,宏观调控政策作用时间短。我国宏观调控实施后,会在短期内产生一定效果,之后问题会更严重,主要是因为宏观经济政策仅在短期内影响部分房地产市场主体行为。

(2)房地产宏观调控引发的问题。一是房地产市场环境问题。其一,宏观调控使房地产市场经济环境更加恶劣。一方面宏观调控使得房地产投机回报率增加,投资炒房和囤房盛行,房地产市场俨然是住房投机市场而非消费市场。特别是大量制造业资本或者其他重要实体经济资本投资楼市,加剧了市场投机行为。另一方面宏观调控使得开发商大建高档住房,而高档住房成交拉动房价,使得中端房价也跟随上升,中端住房出现泡沫。因此,调控使得房价越调越高,住房越来越困难,房地产市场环境变得更加恶劣。其二,房地产宏观调控政策法律环境受到质疑。我国房地产宏观政策效用大减,2006年的国八条和国六条实施后,房价出现短暂回调后又升到较高水平。使得人们质疑政府宏观调控政策。多次调控表明,房地产宏观调控并不能引领房地产市场走向、改变房价走势及保障中低收入人群的住房权利。二是房地产市场系统问题。其一,房地产市场投机预期高涨。宏观政策调控使得房价不跌反涨,投机者信心高涨。根据消费者行为理论,消费者(投机者)“买涨不买跌”,于是投机者看涨预期形成,大量投机资本进入楼市,房价越炒越高。其二,我国房地产市场住房投资功能强于消费功能。目前楼市投机盛行,政府宏观调控不力,使得购买住房主要是为投资而非消费。宏观调控使得购房者购房越来越困难,消费市场逐渐萎缩,投资市场成为主流。其三,投资者与消费者矛盾更加激烈。一方面是开发商与消费者的矛盾,征税增加开发成本,而开发商会将税收纳入房价,将赋税转嫁给了购房者,房价越高,购房越困难,开发商与购房者矛盾僵化。另一方面是投机者与购房者的矛盾,如为抑制投资,提高税率,但同时增加了自住、投机购房者的购买成本,可投机者掌握大量资本,并不受其影响,他们只需投资回报率大于银行或其他投资回报率,就不愿退出房地产投机市场,反而使自住需求减少。结果造成一方面投机者拥有大量空置房,另一方面购房者又买不起房,于是二者矛盾愈演愈烈。

3 完善我国房地产宏观调控新思维

3.1 继续改进和完善我国房地产宏观政策调控

(1)弥补房地产宏观调控政策的不足。第一,重视对宏观调控效果评价,制定更加准确有效的宏观经济政策。准确有效的宏观经济政策可以解决政策失灵问题,宏观经济政策要适时、针对性地执行,严格执行制定的宏观经济政策。第二,加大宏观调控政策配套措施,提升宏观调控执行力。执行力关系到效果与目标的差异。要力求避免执行力大打折扣、宏观调控政策执行不作为的现象,做到公开、公平、公正执行,努力构建宏观调控政策监督体系。第三,着重分析抑制住房需求的弊端,积极引导住房需求。

(2)完善房地产宏观政策调控机制。第一,完善税收政策调控机制。税收的重要功能是使收入、生产要素再分配。对房地产征税,主要应增加住房投资成本,而不是增加住房消费成本。目前我国住房税收调控既抑制投机,也增加住房消费成本,由此引发住房难问题。因此,很有必要对住房持有和住房流转交易分别设计征税。只有增大持有投资住房的税收成本,才能抑制投资投机行为,即让投资房地产的收益小于成本,才会抑制投机。第二,完善土地出让机制,最大限度地为保障性住房建设提供资金支持。我国土地现行的“招拍挂”出让机制,造成了房价的不断提高,建议在操作上可以采取商品房等用地沿用现行的价高者得的招拍挂方式,保障性住房的土地出让而采取应价低者得。商品房等用地最高价招拍挂,可以实现土地效率最大化,并且可将这部分资金再投入保障房建设,以解决中低收入人群住房难问题。

3.2 逐步启动和发展我国房地产宏观战略调控

(1)从战略调控的现实意义上正确引导我国住房需求。一是正确认识住房需求与住房需要,需要且有支付能力才构成需求。因此,购买住房的需要并不等于住房需求。实际上,我国楼市多数住房需要都被错误地理解为住房需求。二是引导中国住房观念,“安居乐业”是指有居住权而非住房所有权。因此,只要能满足居住,租房也能实现“安居乐业”。三是年轻人要认识到购买住房是一种奢侈而非必需。根据房价收入比4~6倍的国际经验,我国的房价收入比大多在10倍以上,再加上CPI的持续高涨,使得年轻人住房和资金购买力下降。对于刚毕业的大学生,工资较低,短期内难以承担高房价。因此,购买住房只是一种奢侈而非必需,只有当改善住房需要变成需求时,住房才由奢侈转为必需。

(2)从战略调控的理论基础上,保障我国中低收入人群的住房消费权利。中低收入人群住房难问题,既是经济问题,也是社会问题。经济问题由市场解决,社会问题由政府解决。因此,完善住房商品房分配制度,努力满足住房改善需求和住房投资需求的住房消费权利。更要加大保障房建设和完善保障房分配制度,努力建设以消费功能为主,投资功能为辅的房地产市场。并且实行透明、公开和动态的保障房分配制度,设定保障标准和进入退出机制设计,即无购买商品住房能力时,中低收入人群自动进入保障房分配；当有能力购买商品房时,又能主动退出保障房分配。还要扩大舆论影响,即从舆论上严惩不符合保障房人群却购买保障房的行为。

参考文献：

［1］黄烈佳.房地产宏观调控目标分析［J］.产业观察,2006(4).

房地产宏观调控篇3

关键词：房地产；宏观调控；存在问题；对策

房地产业是我国经济的支柱产业，在我国经济发展中起了举足轻重的作用，它的兴衰成败影响着近50多个行业的荣衰。针对近年来出现的炒房、囤房、价格虚高等不良态势，我政府出台了一系列宏观调控措施，用以稳定房地产业发展，并取得了一定的效果，维护了社会稳定和谐，巩固了我国国民经济结构。但政策并未完全解决住房供应引发的结构性矛盾，屡调不控及且调且长的现象屡禁不止。

一、房地产业宏观调控的相关概念

房地产的宏观调控指的是国家采用行政、经济及法律等相关手段，在宏观意义上调节、指导、控制和监督房地产行业，促进房地产市场中的供需总量和结构的平衡，它作为一种管理活动，能促进房地产业和国民经济的协调发展。按调控体系分类，宏观调控可以分为政策和战略两种调控。政策调控，是指国家从经济层面出发，运用税收、货币、财政及土地等相关政策措施经济性约束房地产业的市场行为。战略调控是指从法律及行政层面，全局引导并规划房地产市场的环境和系统全局。

战略调控和政策调控在调控手段及调控目标上有根本性的差异。在调控目标方面，政策调控主要目的是调节房地产市场的价格波动，是市场保持短期的局部的稳定，使房地产业的投资市场及消费市场协调发展；而战略调控主要对房地产的市场战略进行调整，制订合理的房地产业的发展规划以维持市场供需平衡，促进房地产市场的健康发展，同时也能够优化市场的供需结构，并使中低收入人群的住房需求得到保证。在调控手段方面，政策调控是指从经济手段上对房地产业的市场行为进行约束及惩罚，纠正市场事物，补充市场失灵，调整市场失效；而战略调控具有法律性和强制性，能引导惩罚房地产的市场行为，可安排调整房地产业的制度。

二、宏观调控导致的问题及改善措施

1.政策本身就有的问题

（1）调控政策经常失灵，表现在其一，政策具有滞后性，调控政策从制定到开始实施不是一蹴而就的，是一段包括发现问题、制定政策、实施政策的完整过程。但房地产市场具有的波动性及易变形会阻碍政策的执行，造成了滞后性；其二就是灵活性较差，房地产市场时一个具有较强区域性的市场，导致部分地区对房地产市场的适应性较差，即使制定调控细则，也是一纸空文，另外，该政策的制定者也有可能对房地产市场问题没有足够的把握；其三，对政策的执行力度不够，政策执行时，地方部门往往因为政策与当地经济利益冲突而歪曲调控政策，对政策执行不到位，且执行者偶有不作为。

（2）对房地产的宏观调控失效，主要原因有其一，政策调控所具有的经济约束性失去效力。宏观的经济政策主要利用财政、货币或税收对违反市场行为的人进行经济惩罚，但在实施过程中，因为寻租或招商引资等政策导致惩罚力度大打折扣，该投资得到的回报远远大于惩罚，政策的约束力也就失去了效力；其二，政策具有片面性；其三，政策的作用时间较短，实施宏观调控后，往往短时间内成果显著，但之后问题就会反弹，甚至更严重。

2.宏观调控引发的系列问题

（1）市场的环境问题。宏观调控使得房地产的投机回报率增加，导致炒房、囤房问题严重，尤其是其他重要的实体经济资本如制造业开始投资楼市，使得整个房地产市场变得不再像消费市场而像投机市场。宏观调控也引发开发商大肆建造高档房，高档房的成交拉动了中端房的价格，使中端房出现泡沫，总的来说，调控造成了房价的上涨，加剧住房困难，导致市场环境愈加恶劣。另外，由于政策带来的负面影响，引发人们对宏观调控政策的怀疑，整个房地产调控的法律环境也受到质疑，政策效用大大减小。

（2）市场的系统问题，房地产市场的投机预期不断高涨，房价越来越高，而且，目前看来，我国房产的住房投资功能远远大于消费功能，楼市投机行为盛行，也导致了投资者和消费者之间的矛盾越来越激烈。

3.新思维改善目前的宏观调控政策

（1）要完善调控机制，完善税收政策，增加住房的投资成本，目前我国的政策是既抑制了投机，但同时也增加了住房的消费成本，引发了很大的住房难问题，因此，不再在抑制投机的同时也增加消费成本才是真正抑制投机的手段。完善土地的出让机制，资金支持要最大限度的满足保障性住房的建设。

（2）要弥补政策自身的不足，重视当前调控效果的评价，为制定今后更有效的政策奠定基础。加大相应的配套措施，保证执行力的力度，避免执行者不作为现象，并分析当前弊端，引导大众的住房需求。

（3）对房地产业战略调控时，要从现实意义上引导大众的住房需求，也要在理论基础上保证我国收入不高的群体实现他们的住房消费权。

三、结束语

目前我国房地产业的发展方式主要是加大房地产业的投资，对房地产业进行宏观调控，能从结构上调整房地产业，增加经济发展，提高房地产业对国民经济的贡献。战略调控能加快我国进程缓慢的城市化建设，促进城市经济发展，改变我国目前城市规划与经济发展不协调的现状，促进城市经济可持续发展。

参考文献：

[1]张 洋 陈立文：加强房地产宏观调控的对策[J].中国经贸导刊，2012（2）.

房地产宏观调控篇4

关键词　房地产市场；宏观调控政策；效应评价

我国由福利分房向商品住房改革以后，房地产市场发展迅速，特别是近几年。在发展的同时也带来了一些问题。在市场上主要表现为房价高和空置面积高并存，这种现象的存在容易导致房价泡沫的产生，不利于我国房地产市场的可持续健康发展。近年来我国政府对房地产市场进行了高强度的宏观调控。本文探讨的主要是近两年来的房地产宏观调控。

一、房地产新政宏观调控的背景

(一)房价上涨迅速且持续高位运行

考察我国房价我们可以从纵向与横向两个方面来说明。纵向就是历史比较。从1998年到2002年我国的房价相对比较平稳，从2002年以来，许多大城市的房价突然暴涨，带动了许多中小城市的房价上涨，2004年全国平均房价上涨19.08％。在某些大城市，如北京、上海、杭州等地，房价涨幅更大。上海市的平均房价在2004年上涨了23.75％，在个别地段房价上涨甚至超过了50％。那么从横向比我们就可以用房价收入比来比较。房价收入比指的是住房平均价格和居民平均年收入之比。我国2004年前的十来年房价收入比一直保持在6至7之间。按国际通行的标准，房价大体相当于居民家庭年收入的3～6倍比较合理，而我国长期保持在超过6的水平，少数大城市比这还高得多。这些数据充分说明了我国的房价上升快，近年来一直保持在高位持续运行。

(二)房价高与空置面积居高并存

在房价居高不下的同时，我国商品房空置面积也维持在较高的水平。2003年1～9月，全国商品住房空置面积达到6505.08万平方米，同比增长7.6％；同年11月底，全国商品房空置面积超过1亿平方米，同比增长6.5％，其中空置一年以上的面积达到了4220万平方米。进入2004年，商品房积压仍然维持高水平，第一季度为9008万平方米，至上半年末升至9696.96万平方米，8月底继续上升为9700万平方米。房价非但没有随商品房大量积压而下降，反而是与商品房空置面积一起双高而并存。

房地产业的发展与国民经济的发展息息相关，在全国的经济发展格局中已具有支柱性产业的地位。房地产业也与金融业关系密切，房地产开发商大量开发资金都来自于银行，大量购房户购房资金大部分也来自于银行的按揭贷款。但房价高与空置面积居高并存的现象引起了人们对房价泡沫的担忧。一旦存在房价泡沫，终有一天会破灭，对整个国民经济都是沉重的打击。所以，中国房价是否存在泡沫就成了有关学者和部门争论的焦点。不管房价是否存在泡沫和存在泡沫的多寡，中央政府必须采取一系列宏观调控措施防范和消除房价泡沫，保持整个国民经济持续、协调、快速的健康发展。

二、房地产新政宏观调控政策简要回顾

房地产市场宏观调控的政策手段主要包括经济手段(财政手段、货币政策、产业政策)、法律手段、计划手段、行政手段等。经济手段是宏观调控政策的主要工具，下面主要从经济手段阐述近两年来主要的宏观调控政策。

(一)货币政策

货币政策的主要工具包括利率政策、公开市场业务、法定存款准备金率和贴现率政策等。这两年来国家主要采用了提高利率的政策，我们这里主要讲述利率政策。2004年10月29日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率。不到5个月，2005年3月17日，五年期以上个人房贷利率由原先的5.31％调到5.51％。2006年4月28日，央行在原来的基础上全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12％上调至6.39％。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率。2006年8月19日5年期以上的房贷又上调至6.84％。此外，央行在近两年来也连续三次提高了公积金贷款利率。如此短的时间里，央行频频加息，这是非常罕见的。此举主要是加大购房成本，抑制房屋买卖中的投机行为，抑制一些大城市上涨过快的房价，预防可能出现的房地产泡沫。这项举措也成为政府调节房地产供求市场的一个有效手段。

(二)产业政策

2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》(国八条)。一个月之后建设部、发改委、财政部等七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，主要包括八个条款，国务院常务会议把其具体化，并下发实行。以上两个文件统称为“国八条”。2006年5月17日，国务院总理主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施(“国六条”)，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》((2006)37号)，人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出“90平方米70％”的标准。这些措施的目的就是改善住房供应结构，以建设中低价位普通商品住房和经济适用住房为主。2006年7月11日，建设部联合其他五部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构个人购房的管理。我国外汇管理当局也出台了相应的举措，加强了对外汇的监管，防止外资投机我国的房地产市场。

(三)财税政策

2005年5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》。其中明确规定，自6月1日起，国家对个人购买住房转让售房时将视具体情况征收全额或部分营业税，从而达到抑制短期内哄抬房价、扰乱市场正常秩序的炒房行为。2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发74号文件)，对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。当年7月26日，国税总局《关于住房转让所得税征收个人所得税有关问题的通知》(108号文)，宣布从当年8月1日起，各地税局

将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。这些措施都加大了住房转让的成本。有效地抑制了二手房的炒卖。

三、房地产新政宏观调控政策的效应评价

对房地产市场的宏观调控已有两年多了，在这两年当中，国务院和国务院各部委高密度地针对房地产市场出台了一系列宏观调控政策，这是非常罕见的，足见国家对房价的重视和有效抑制房价的决心。那么房地产市场经过两年多的宏观调控，究竟发生了哪些变化呢?

(一)宏观调控后市场发生的变化

1、房价的变化。2005年全国房价继续上涨15.2％，各地房价在2005年的上涨幅度并不一样，东部地区是16.9％，中部地区是10.2％，西部地区为7.6％。2006年第一季度全国70个城市新建商品房面积同比上涨6.3％。北京市房价在2006年第一季度猛涨了17％。国家发改委和国家统计局的联合调查也表明，2006年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5％。深圳、北京、厦门居涨幅榜前三位，当月房价较2005年同期分别上涨12.8％、11.4％和11.4％；唯一下降的城市是上海，降幅为2.2％。当月，房价环比上涨较快的城市还包括烟台、大连和长春等。从北京市统计局的数据看，2006年前9个月，北京房价依然上涨了9.3个百分点。但2006年9月全市商品住宅销售价格比2005年同月上涨了10.3个百分点。但涨幅却比2006年8月回落了1.4个百分点。广州市国土房管局的房地产市场分析报告显示，继2006年8月房价小幅下跌之后，2006年9月广州房价继续全线回落，新建商品住房均价创下2006年宏观调控以来最大跌幅，比上月下降了406元，为6382元／平方米，环比跌幅达6％。该报告还显示广州一手住宅成交量已连续3个月徘徊在60多万平方米的低位。

2、空置面积的变化。从2005年开始，我国商品房的销售面积虽然总体上仍高于竣工面积，但却出现了部分时段销售面积低于竣工面积的情况。同时，商品房销售面积和竣工面积之间的增幅差距也在缩小，这就导致了商品房空置面积的严重扩张。2005年11月末，全国商品房空置面积达1.14亿平方米，比2004年同期增长14.2％，规模超过2005年上半年房屋竣工面积。住宅空置面积达0.63亿平方米，比2004年同期增长8.0％，规模接近于2005年前5个月的住宅竣工面积。国家统计局公布的2006年5月国房景气指数显示，截至2006年5月底，全国商品房空置面积1.22亿平方米，比2005年同期增长17.8％，空置商品住宅6728万平方米，增长15.9％。但与2006年3月相比。这一数字已减少了255万平方米，这个数字相对于空置面积来说是一个小数目，但毕竟说明国家宏观调控政策初见成效。然而我们也要看到，这些空置商品房结构不合理，符合大多数老百姓需要的中小户型相对比较少。

(二)对房地产新政宏观调控政策效应的评价

国家宏观调控的本意应该是：把房价增速减缓到与国民经济发展相适应的水平，与人们的收入增长相匹配的程度，在个别房价奇高的大城市(比如上海、北京等)的房价增速最好能明显地下降并稳定下来，使市场供需总量保持基本平衡，使市场供需结构保持基本一致，房价基本合理。但从上面宏观调控前和调控后的比较和分析我们可以得知，房价的增速在2005年还是明显地高于国民经济增长的速度，没有达到宏观调控预期的理想效果。2006年在国家宏观调控政策的组合拳的重重作用下，才开始慢慢降下来，基本上达到了初步的效果。为什么房地产市场宏观调控在经过了大约两年多非常有力度的调控才初步显现出了它的威力呢，难道房地产市场就这么难调控吗，要几个部委连续出台一系列政策?我们以后应该怎样更好地实施调控呢?

1、供需相互作用的结果，真实需求强劲。大家知道，土地是一种稀缺资源，住房市场供不应求是一个不争的事实。我国是一个人口大国，对住房存在巨大的需求。随着人们收入水平的提高，在满足吃好的同时对住好也有很强烈的愿望，并且我国的家庭越来越小型化，人们不再像以前那样三代同堂了，年轻人更愿意与父母分开住；我国的安家置业观念比较强，人们工作的流动性比较差，人们只有买了房子才有家的感觉；我国近几年城市化也比较快，大量的农村人口涌入城市；工业化、城镇化步伐的继续推进，这些因素无疑提高了我们对住房的现实需求量；房价上涨使得把住房当作投资品的人们有一个房价上涨的预期。这些因素就使得房价具有很强的刚性，不会轻易降下来。但我国这次对房地产市场调控的力度非常大，最终发挥了这只“看得见的手”的作用，使得房价正朝着预期的效果转变，我们相信随着调控的继续深入，房价会越来越达到我们所预期的效果。

2、中央与地方政府利益的博弈。市场经济发展的内在规律迫使中央必须放权，而中央对地方政府绩效(亦即官员政绩)的评估，主要依据是地方政府经济发展的各种指标，最典型的就是GDP的增长数据。而另一个是放权之后，中央如何控制地方势力的崛起。税收分享只是博弈的内容之一，更重要的是地方政府无视中央的规定非法汲取资源，按照自身的短期利益和局部利益去发展经济，盲目扩大房地产投资。2006年河南省郑州市违法批准征收占用土地建设龙子湖高校园区问题，就是在国家加强宏观调控、严把土地“闸门”的形势下发生的一起重大土地违法案件。中央只制定政策，但具体实施却要靠地方政府，而当地方利益与中央政策不一致时，地方政府往往会阳奉阴违。再有就是地方有一些既得利益集团，他们相互勾结，这也是一个最容易腐败的地方，权钱交易。房价上涨所形成的利润相当部分跑到他们腰包里去了，最近一些腐败案很多都跟房地产有关。这些因素也就阻碍了国家宏观调控政策效力的发挥，使得房价增速迟迟降不下来。2006年国家派出了检查组到地方检查落实宏观调控政策的情况，随着反腐败的深入进行，随着我们的制度越来越透明，土地出让市场将越来越规范。在这样一个规范的市场里，宏观调控政策也必将得到彻底落实和贯彻，房价也必将越来越合理。

房地产宏观调控篇5

关键词：房地产 宏观调控

一、对我国房地产市场现状的分析

我国的房地产业自 2002年以来已持续了5 年的繁荣。2004 年5 月，我国政府开始运用经济、行政手段对房地产市场进行调控。政府宏观调控房地产业的力度呈现出逐渐加大之势，但房地产市场的顽疾并未因为一系列政策的实施而彻底根治，房地产市场仍面临一些急需解决的问题。主要表现为各城市房价不断攀升, 城市双富(负) 现象严重。 即所谓的一些投机者不断从房地产获取高额利润,富者更富, 然而一些城市居民为买被炒作起来的高价住房而背负更多贷款, 即所谓负者更负。在国际上, 房价收入比是观察楼市是否健康的重要指标, 一般认为房价收入比在3-6 倍之间比较科学。据调查, 2005 年 2月, 我国最具有影响力的 25 座大中城市市区每平方米商品房平均房价为 4523.12 元、人均可支配收入为 12575.44 元。以三口之家购买建筑面积为 80 平方米的商品房为例,计算出相应房价收入比的平均值为 9.55, 远远高出国际比值。

二、我国房地产宏观调控中出现的问题及原因分析

以下就当前我国房地产宏观调控中的几个问题进行探讨。

1、 用西方国家经济发展水平和住房消费的标准，来衡量中国的城市建设和住房消费水平，而没有考虑到环境和资源的制约因素

人口众多与城市土地资源匮乏是我国的基本国情。中国13 亿人，占世界人口的1/5，然而，由于土地资源的不可再生、房地产的不可移动性，导致城市建设用地匮乏所带来的居民住房问题显得尤为突出。

发展是立足点，是根本，满足人类需求是发展的目的。目前，我国大多地区经济发展模式仍然是“工业化—城市化—经济增长”，gdp 的增长主要依靠的是固定资产投资拉动，经济增长的模式主要是“土地+ 信贷”，吸引外资依靠的是“减税+ 减免地价”。然而，土地资源和环境的制约要求必须调整经济结构，转变经济增长模式，首当其冲的就是要调整土地政策，必须认真反思20年来的产业发展政策，以资源和环境的制约为前提，研究中国究竟应该保持怎样的城市化速度和城市化的发展水平，科学、合理地量化城市土地规划和控制指标体系，调整经济布局和产业结构，重新定位未来城市建设模式和居民的住房消费模式，以及消费水平的评价指标，重构房地产业的政策框架，保持房地产业和相关行业的协调发展，实现社会经济的全面、协调、可持续发展。

2、 试图超越中国的经济发展阶段，在短期内解决大部分人的住房问题

住房保障是一个十分复杂的问题，即便是对于西方发达国家住房保障程度和保障水平，目前也没有一个公认的评价体系。然而，我国的一些地方政府却提出了在短期内解决老百姓居住问题的口号。

事实上，相对于住房建设，地方政府在推进社会公共事业的发展时，似乎并不积极。正是由于城市建设和住房建设能带来g d p 的增长，带来财政和税收的增长，而其他公共事业和社会保障则大多是花钱的事情，地方政府才厚此薄彼。我们认为，试图超越我国的经济发展阶段，在短期内解决大部分人的住房问题是不可能的。要科学地处理城市建设、住房建设和社会公共事业建设的关系，各地就要区别不同的经济状况和财政水平合理地分配社会经济资源的投入，合理地确定住房建设的目标。

3、片面强调住宅的自有率，住房超前消费、过度消费的情况明显，加剧了市场的结构性矛盾

目前我国大部分地区整体上住房自有率偏高，超过了应有的经济水平和经济发展阶段。特别是由于我国居民收入贫富差距很大，高收入者有第二套住房、第三套住房，而中低收入者却没有房。此外，当前针对高收入者的大户型商品房比例过高，针对中低收入者的中小户型普通住宅严重短缺，从而导致市场的结构性矛盾突出。住房消费本来应遵循梯度变化规律，但是这个规律在我国受到了严重挑战。

我们认为，房地产宏观调控的政策首先要从根本上促进住宅消费方式的转变，要综合运用经济、行政和法律的手段，综合运用金融、税收等杠杆切实转变消费模式，摈弃片面和单一追求面积指标和装修标准的消费观念，提倡科学消费、适度消费、绿色消费。要用建设宜居城市的理念和标准，建设节能、节地型住宅，建设资源节约型和环境友好型社区，要通过技术创新，提高住宅科技含量，提高住宅的使用效率，提高功能和寿命，降低住宅使用成本。

4、我国的住房保障制度就是要用经济适用房和廉租房来解决大部分人的住房问题

1998 年在国务院提出建设多渠道住宅供应体系，大力发展经济适用房时，全国各地对经济适用房和商品房的差异认识并不统一。初期的经济适用房和商品房从户型、品质、购买、交易等各方面也没有多大差异，只是政府减免了一些费用，价格较低而已，也没有设定购买限制，出现了经济适用房被高收入人群购买、户型过大等现象，也出现了经济适用房严重供不应求，难买、排队、炒号等现象普遍，引发了社会普遍的争议。

我们认为，坚持多渠道住宅供给体系，让高收入阶层购买商品房，中低收入阶层购买或租用经济适用房，特别困难家庭租用廉租房的政策，是符合我国国情的，是我国的一项长期基本国策，必须坚持。从20 世纪90 年代初开始的城镇住房制度和土地使用制度的改革，始终坚持住房市场化的发展方向，房地产业才因此取得了长足的发展。

要充分认识到相对于我国经济高速发展、人多地少、资源严重制约的基本国情，解决住房问题是一个漫长而艰巨的过程，是一个渐进的过程，经济适用房不能作为建设的主体，也不可能依靠经济适用房解决大部分人的住房问题。

5、宏观调控政策目标就是“控制房价的过快增长”吗？

2003 年开始，针对宏观经济运行中的问题，中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，房地产业成了本轮宏观调控的首要目标。2005 年开始在继续严控“地根”、紧缩“银根”的同时，房地产调控的政策进一步深化，政府也开始综合使用市场手段、行政手段、法律手段进行全面的调控，调控力度加大，政策措施更加具体，意图更加明显，重点更加突出，目标就是: 加大中低收入住房供应，抑制房价的过快增长。

可以说，这几年房地产宏观调控的力度之大，政策之多，政策之集中，超过了任何一个时期，也超过了任何一个行业。近几年的三次房地产宏观调控，充分显示出我国房地产市场管理是被动的、缺乏前瞻性的管理。当前，我们在房地产业发展的一些根本性制度问题的认识上还不是很清晰，短期的政策手段和中长期的目标、思路还不一致，必须客观分析我国的现实特征，从中长期可持续发展的高度，重新调整房地产行业发展的基本政策，重新考虑房地产业的发展模式。

三、国外房地产宏观调控对我国的启示

我国的房地产市场发展仍处于起步阶段，在市场机制不健全、没有太多的经验积累的情况下，存在结构不合理、发展不健康的现象是无可避免的。“他山之石，可以攻玉”，因此，政府应该借鉴国外房地产调控的经验，更好地担负起引导、监管房地产市场的职能。

1、房地产业要坚定不移地走资源节约型道路，坚持紧凑型开发

与俄罗斯、加拿大、美国等极少数地大物博的国家不同，我国属于资源紧缺型国家，土地资源更是如此。目前，我国城市化不断加速，未来几十年年均约有1200万人口从乡村转移到城市，这对城市建设用地提出了艰巨的挑战。因此，我国房地产业必须借鉴新加坡、德国经验，以开发中小户型为主，以满足大多数人的住房需求。同时，坚持紧凑开发，节约城市建设用地，提高土地的配置效率，坚定不移地走资源节约型道路。

2、对房地产市场要未雨绸缪，时时监管和调控

由于土地在我国是一种紧缺型资源，房地产更是一种准公共产品，关系到国家的基本民生，关系到金融的稳定，关系到整个国民经济的健康运行。所以，对房地产市场不是要不要调控的问题，而是要时时监管调控的问题。既要力争避免出现全国性住房价格暴涨情况，又要通过市场调控避免房价的大起大落。如果只注重短期“房价上涨”问题，忽视中远期战略问题，调控就容易变成“救火”，其效果就会事倍功半，甚至适得其反。日本地产泡沫的破灭正是在早期忽视监管、后期调控措施不当的结果。

3、应配套发展健康发达的资本市场，合理引导剩余资本流向

我国的资本市场不太发达，不确定性和风险很高，大量的民间资本找不到好的出路，只好流向房地产市场。而国外发达国家资本市场很发达，投资回报率较高，剩余资本有很多投资渠道。如过去100年间，美国股票的平均投资回报率达到9.7％，这个数字超过了同期美国债券、黄金、艺术品和房地产的投资回报率。最近20年里，美国股票年投资回报率更是平均达到13％。因此，必须大力发展股票、债券、基金等资本市场，为我国经济高速发展所带来的大量的财富积累找到更多的投资渠道，以减低对房地产的投资和投机性冲动。

4、应保证首次置业者的利益，设法减轻首次置业的负担

各国房地产调控的主要目标之一就是“居者有其屋”，因此房地产政策调控的重点应是保证有正常收入的首次置业人士能够买得到买得起满足基本需求的中低位住房。英国在经济发展程度还不很高的时期建设了很多的中低价位住房，并采用累进的印花税+ 在我国称契税, 和低价房采取零印花税税率来减轻首次置业者的负担。我国目前的发展程度大概还没达到英国近期的水平，应加大供首次置业人士购买的中低价位住房的供给，并减轻首次置业者的税费负担。

5、尽量用灵活积极的市场手段替代行政调控

在市场经济时代，房地产市场问题的解决，最终是需要房地产产业及市场本身的发展，通过市场的自我调节能力自行解决。市场价格是资源短缺的最佳信号，当前的房价上涨归根结底是由住房短缺所引起的，应在增加供给方面要多下功夫。同时，应通过实行市场化的差别利率体系和完善的累进税率、差别税率制，鼓励将土地更加有所侧重的投向经济适用房及中低价位的房产开发，抑制高价位大面积的住房开发。政府应该充分发挥自身所拥有的资源，引导市场参与者（房地产市场参与者包括开发商、中介商、消费者等）理性投资和消费，充分公开市场信息，使得市场参与者拥有平等的参与机会。

参考文献：

[1]黄石松.郭建民.陈红梅.对我国当前房地产宏观调控的几个问题的思考[j],产业观察, 2007，(6)101－105

[2]郭松海.张振勇.房地产宏观调控的背景分析与创新举措[j],西北师大学报,2006，（1）：17－20

[3]周中元.国外房地产宏观调控政策借鉴与启示 [j ],国际经济观察,2007,(1):87-89

[4]董惠莉如何对房地产市场进行合理的宏观调控[j],经济究,2006, (2):43－45

房地产宏观调控篇6

[关键词] 房地产宏观调控 调控措施 四象限模型

2003年是我国房地产宏观调控初显之年，当年6月5日，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称央行“121号文”）。自此，长达四年的房地产宏观调控拉开了序幕。

一、宏观调控的背景分析

1.各种因素导致地价和房价持续上涨，房地产泡沫显现。政策因素。纵观我国二十年来房地产的发展，不难发现我国房地产市场还是一个政策市场，政策取向决定供求结构，供求结构决定市场走势。1998年7月国务院《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》取消住房实物分配制度，1999年2月中国人民银行《关于开展个人消费信贷的指导意见》提出积极开展个人消费信贷。自此多年压制的房地产需求迅速释放，需求的增长自然会促进房地产的增长。

需求因素。人民生活的改善，人均住房（“十一五规划”达到25.2平方米）的提高;旧城改造，全国每年增量为1亿平方米的大规模旧城拆迁；每年1％的城市化进程；人口增长和家庭结构的变化等等，都会导致房地产需求的增长。

成本因素。商品房的开发成本，主要包括土地成本、建筑安装成本、管理费用、各类固定收费税金及其附加、开发利润。在上述成本因素中，土地成本上升幅度尤为突出，特别是在土地批租实行招拍挂以后。以浦东新区为例，在2003年6月到2004年12月的一年半中，地价指数上升了1.76倍～3.72倍。

市场预期。我国经济的持续增长，以及2008年北京奥运、2010年上海世博会和2010年广州亚运会，这些都会象强生剂一样促进房地产市场的持续繁荣。

货币发行量。我国M2（Broad Money，广义货币供给的一种形式）的发行量很大。03年增长19.6%,约3.7万亿；04年增长了大约22％，增长4万亿人民币；05年增长17.6%, 增长约4.5万亿;06年到目前为止同比增长18％左右，

利益集团左右。房地产开发商需要利润、银行需要利息收入、媒体需要广告收入、地方政府需要财政收入、已购房者需要差价收入等等；再加以市场信息目前对于普通公众而言仍然具有很大的不对称性，这些都对房价起着推波助澜的作用。

2.金融体制的脆弱、资本市场的低迷和人民币升值预期，导致房地产投机凸现。中国的金融体制的脆弱和因之而导致的房地产金融、信贷政策漏洞给房地产投机提供了契机。一方面国有商业银行在计划经济时代留下了大批呆坏账、不良资产等，另一方面历史和现实的数据都显示银行的房地产放贷属于银行优良资产，于是银行为了迅速降低自身不良资产率，快速扩大房地产放贷规模，整个银行业普遍存在着给房地产商、购房户提供贷款的强烈冲动。此外，还有低迷的资本市场和人民币升值预期等因素。

3.政策不健全和监管不力，导致整体市场发展混乱。土地交易市场混乱。我国经营性土地尽管都规定必须通过招拍挂进行土地批租，但由于其的垄断性，使其在市场机制表面下，普遍性地执行着行政性土地资源配置。

房地产市场秩序混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为，扰乱了市场秩序，严重损害了广大人民群众的合法权益。

4.相对于房地产商的高额利润，住房保障严重缺乏，导致社会矛盾加剧。房地产是否是高额利润行业，一直是众说纷纭，房地产开发商只承认15％左右的利润，但不可否认的是富布斯中国财富排行榜中50％都是房地产商。一边是房地产商的高额利润，一边是因为高房价而买不起房的普通民众。大规模的城市拆迁建设改造、因病残、智弱等原因形成的经济困难家庭、年轻创业者和来自农村的城市新移民等弱势群体，其的知情权、话语权等都得不到有效的保障，社会矛盾加剧。

二、宏观调控手段分析

自2003年开始长达四年的房地产宏观调控，房地产业界人士用“连续的组合拳”来描述其密集性。

1.行政手段。土地使用制度和政策：经营性用地和有竞争要求的工业用地一律实行招拍挂；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权；动工开发期满1年未动工开发的征收土地闲置费；中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％;禁止别墅用地批租；建立9个国家土地督察局派驻地方；新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍；土地出让金总额的15%将用于农地复垦和土地整理开发，城镇土地使用税将提高两倍等。

房地产综合开发和综合经营政策：新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上；控制高档商品房建设规模；对中小套、中低价普通住房给予优惠政策支持等。

房地产交易政策：房地产交易实行网上备案制；一年内购房转让停办转按揭；上手抵押注销和房屋转移登记，下手设立抵押，不再并办；取得新建商品住宅预售许可证后10日内需销售商品房；未取得新建商品房预售许可证不得预售广告等。

房地产价格政策：对房价上涨过快，控制不力的城市实行问责制。

住房保障政策：加快城镇廉租住房制度建设；大力推行重大工程配套用房;申请动迁必须掌握70％的安置房源；中低收入家庭购房贷款贴息等。

涉外房地产政策：外商房地产企业投资总额超过1000万美元注册资本金不得低于投资总额的50％；外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》或开发项目资本金未达到项目投资总额35％的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。

2.经济手段。针对个人二手房买卖的有：开始征收营业税（购买不足五年住宅对外销售）；个人所得税征、土地增值税等。针对开发企业的有：销售非普通商品住房全额征收营业税和契税；清算土地增值税等。

3.货币手段。针对个人的有：上调房地产按揭贷款利率；对多套房屋购买限制贷款；提高个人住房贷款首付比例；个人按揭贷款总额不得超过总收入的50％等。针对房地产开发企业的有：项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；发行房地产信托必须满足相关申请贷款条件；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物等。

三、房地产宏观调控的经济学分析

四象限模型可以比较恰当的分析宏观经济因素变化对房地产市场的影响（如下图所示）。

1.宏观调控对商品房的短期影响效果分析。

第一象限的需求曲线向下平移。社会保障政策的制定和推行，经济适用房和廉租房的大量建设和上市，使得一部分对商品房的租赁需求转换为购买经济适用房和承租廉租房，商品房租赁需求相对减少。第二象限的房地产资本化率上升ii绕原点顺时针转动。按揭贷款利率的提高和条件的限制，营业税、个人所得税、土地增值税等买卖环节税率的提升，都会使得在市场商品房租金不变的情况下价格下跌，或相同的房价下租金上升。第三象限的供给曲线cc向左上方平移。土地招拍挂成本的上升，开发贷款利率的上升，土地增征税的清算，房地产金融渠道的单一，法律的健全和管理的规范都会使得在房价不变的情况下开发量减少，或开发量不变的情况下价格上升。第四象限存量调整曲线逆时针旋转。虽然我国每年的城市改造相当可观，但由于我国经济的持续增长，在未来相当长一段时间内，开发量必然会大于拆迁量，造成存量增加。从四象限模型可以看出，在宏观调控的初期，租金下调，价格下调，开发成本增加，假设减少，但市场整体存量还是增加。应该说，国家宏观调控的措施和调控目的从经济学的角度讲应该是完全符合的。

2.宏观调控对商品房的长期影响效果分析。长期来看，宏观调控对房地产的影响会越来越小。随着我国经济的持续增长和通货膨胀，第一象限的租赁需求曲线必然向上平移；随着税法的健全和房地产的回归理性，租金和房价的比值会逐渐接近社会平均利润率，导致第二象限的房地产投资回报率上升；随着房地产市场的成熟，房地产开发量将会逐渐稳定，但其的开发量在相当长一段时间内还会大于城市拆迁量，导致房地产存量增加。

四、解译房地产宏观调控的几个误区

1.宏观调控的核心是稳定房价而非打压房价。2.宏观调控的目标是人人有房住而非人人有产权房3.宏观调控的原则是打击投机而非投资。4．宏观调控的目的是促进房地产市场规范有序发展而非劫富济贫。

参考文献:

[1]钱瑛瑛:房地产经济学.上海:同济大学出版社,2004年

房地产宏观调控篇7

Abstract:Comparison of the real estate industry at home and abroad to carry out macroeconomic regulation and control of the situation, to explore the macro-control policy issues, pointed out that the formulation of macro-control policies in real estate to the local government-based, pre-trial investigation and study to do a good job at work seriously.

关键词：房地产 宏观调控 政策

Key words:Real Estate，Macro-control，Policy

作者简介：李英（1963-），男，工程师，大专，吉林省吉林市人，主要从事房地产管理。

【中图分类号】F293 【文献标识码】A 【文章编号】1004-7069（2009）-05-0088-01

近年来，随着经济的发展，特别是市场化运行模式的初步形成，我国的房地产业得到了前所未有的发展，呈现出生机勃勃的景象。但在这派繁荣景象的背后也隐藏着极大的风险，特别是近几年来，已有所表现。2008年开始的房价下滑，特别是在全球性金融危机后的急剧走低等等，都反映出我国房地产业存在的问题。住房是民生之本，是社会稳定，人民幸福的大事，因此，既要按市场规律办事，又要加强政府的宏观调控，促进房地产业的健康发展。

一、我国房地产业发展的现状

我国的房地产市场从20世纪90年代初就已经启动，经过十几年的发展，逐步从以单位房、集资房、福利分房为主过渡到以个人消费的商品房以及政府开发的经济适用房、安居房为市场需求主体，市场化程度大大提高，已经成为支持我国经济增长的重要力量。但近几年来，房地产业出现了“过热”现象，而这种被红红火火的表象掩盖的房地产“泡沫”终于在2008年破碎，房价出现了大幅跳水回落，这并不是偶然的，而是房地产业发展过程中的必要调整，这种调整，既受国内外经济大环境的影响，也是房地产市场本身发展的需要。房地产业在国民经济中占有重要地位，从而在很大程度上影响到社会的稳定、国家的发展和人民的生活，因此，有必要在借鉴国外相关经验的基础上，认真分析我国房地产业的发展历程，制定符合我国国情的房地产宏观调控政策，以保证房地产业的健康发展。

二、国外对房地产业进行宏观调控的情况

纵观世界，为了保持房地产业的健康发展，各国都制定了宏观调控政策：日本房地产市场发展到今天也是经过几轮发展和调整后逐渐形成的：为应对房地产泡沫推出了三大符合市场发展规律的改革措施：一是通过增加国债来投入建设代价昂贵的公共配套项目，恢复房地产及其他经济部门的活力和提高房地产的附加价值；二是放宽限制，刺激经济；三是政府调整了建筑标准以便于房地产项目的开发。美国为防止和解决经济过热和房地产升温的主要方法是对美元再行加息，进行金融创新和进一步放宽限制。然而2008年随着次贷危机的爆发，美国的房地产业受到了重创。俄罗斯在进入21世纪后，国家杜马通过了该国新的《房地产法》。这项法律规定，从当年4月1日起俄罗斯所有房地产项目都必须在获得房屋销售许可后才可以上市销售，开发商只有在获得土地所有权和建筑许可权，并持有经批准的房屋建设方案后，才可与消费者签定房屋销售合同。

三、我国的房地产宏观调控

2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。为进一步贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，根据国务院的要求，住房城乡建设部会同国家发展改革委、财政部、人民银行等十余个部门，在前期调查研究、充分听取各方面意见的基础上，形成了关于促进房地产市场健康发展的政策建议。12月20日，国务院办公厅正式印发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，主要提出了六个方面政策措施：1、加大保障性住房建设力度；2、进一步鼓励普通商品住房消费；3、支持房地产开发企业积极应对市场变化；4、强化地方政府稳定房地产市场的责任；5、加强房地产市场监测；6、积极营造良好的舆论氛围。

四、做好房地产宏观调控工作的几点建议

1）做好多方面的考察比较工作，慎重决策。房地产业是关乎百姓切身利益的大事，在制定宏观政策前，一定要以认真负责的态度探讨政策的可行性，权衡利弊，慎重选择。目前，针对政府对房地产进行宏观调控的措施主要有以下几个方面：给予税费优惠、实行购房补贴、调整公积金贷款政策、鼓励改善性购房、保护购房者利益、实行经济适用住房货币化补贴、做强房地产经济、鼓励定价开发、采取净地(期地)方式出让土地、因地制宜，适当调整容积率、科学合理定价、减缓征收部分税负、加强金融扶持、强化招商服务、暂停或降低相关收费、营造竞争环境、创新审批服务机制、完善房地产市场预警机制、做好市场服务管理工作等，具体采取哪种方式要认真考量。

2）强化地方政府稳定房地产市场的责任。《意见》中已明确提出“要落实地方人民政府稳定房地产市场的职责，强调了稳定房地产市场由省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的工作责任制。”可见，各地区要在执行中央统一政策的前提下，根据本地的经济发展水平、房地产发展情况、消费结构等实际情况制定有针对性的房地产宏观调控政策，也只有这样才能最大程度保证政策的可操作性和针对性、灵活性，提高调控的效果。

参考文献:

[1]胡文联，安兴国，陈靠伟.房地产市场健康发展对策研究--以我国中小城市为例.陕西农业科学，2008（3）：175-180.

[2]肖元真, 王锐琴, 李诺. 调控房地产外国怎么干[J].上海经济，2006（5）：34-36.

[3]冯京津。采取综合性措施 促进房地产市场健康发展.中国房地产信息，2009（Z1):14-19.

房地产宏观调控篇8

关键词：房地产企业 宏观经济 限购 限贷 货币政策

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2012）10-284-03

一、2011年房地产市场走势的影响因素

2011年影响房地产市场走势的因素包括：宏观经济走势、物价变化形势、宏观调控政策的影响、保障性住房的推进等等。

1.宏观经济走势和物价变化形势对房地产的影响。宏观经济增长回落，物价继续上涨，全球经济仍处于缓慢复苏过程中，都会对房地产市场需求产生抑制作用。十一届全国人大四次会议上明确提出2011年我国国民经济和社会发展的主要预期目标为，国内生产总值增长8%左右，低于2010年水平；经济结构进一步优化，预计居民消费价格总水平涨幅为4%左右，2011年上半年物价上涨压力将会大于下半年，宏观调控将“稳物价”放在首要的位置，预示着房地产市场发展的政策环境仍将从紧，尤其是上半年的政策环境仍会很严厉，以抑制房价的过快上涨。

2.保障性住房建设对投资增长和住房供给结构产生影响。“十一五”期间，保障性住房建设和棚户区改造力度不断加大，经过各地区、各部门共同努力，解决1500万户的城镇低收入和中等偏下收入家庭住房困难问题。改造农村危房203.4万户。中央累计投入保障性安居工程建设资金1336亿多元。目前，已初步形成包括廉租住房、公共租赁住房等保障性住房的供应体系和通过政府主导下的各种棚户区改造，以解决城市低收入和中等偏下收入住房困难家庭的住房问题，并逐步将新就业人员和外来务工人员纳入住房保障体系。下一步我国将大规模推进保障性安居工程建设，进一步加强和改善房地产市场调控，加快构建符合国情的住房政策体系，促进早日实现“住有所居”的目标。“十二五”时期，计划新建保障性住房和棚户区改造住房3600万套，2011年要开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，重点发展公共租赁住房。保障性安居工程协调小组已与各省、自治区、直辖市人民政府签订目标责任书。还要加快推进农村危房改造工作，“十二五”时期每年要改造农村危房150万户以上。预计2011年全年保障性住房完成投资大约为1.3万亿元，将拉动房地产开发投资增加约10个百分点。“十二五”规划期内我国要建3600万套住宅，我国房地产市场将面临巨变，其中一半的企业将面临巨大的冲击。

3.限购政策和限贷政策对房地产市场的影响。“新国八条”推出之后，限购被当作主要工具，各地政府正在逐渐细化实施，全国有70个城市将实施住房限购令。与此前任何一次调控不同，此次以深化“限购令”为核心的“新国八条”，彻底扑灭了房地产开发商之前仅有的一丝乐观，被称为史上最为“严厉”的宏观调控政策。限购令对房地产市场的影响是能够对购买第三套以上住房的投机者起到一定的限制作用，对异地大规模的炒房团有较大的限制作用，对异地小规模住房投机炒作者有一定的限制作用。一句话说，对上述住房投机炒作者，住房限购令短期内会有一定的作用。限购令出台后，对房地产市场的影响是立竿见影的，通过观测各类城市限购后的市场表现，各个城市的商品房成交量都有较大幅下降。

4.货币政策对房地产市场的影响。2011年上半年货币政策将继续保持稳健，房地产行业资金链收紧，未来将对房地产开发商是一个大考验。中国人民银行自2011年3月25日起将上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行2011年第三次上调存款准备金率，也是2010年以来第九次上调。此次调整后，大型金融机构存款准备金率将达到20.0%的历史高位。央行连续上调存款准备金率将收紧楼市上过多的流动性。有关人士认为，此前针对楼市的两轮调控主要着眼于楼市的交易环节。第三轮调控不仅通过前所未有的限购直接抑制了过半需求，更掐紧了令楼市火爆的命脉——信贷资金。随着提高存款准备金率，银行的按揭贷款发放会更加严格，银行对利润相对比较低的首套房贷款很可能还会继续收紧。目前市场上首套房已经基本恢复基准利率。一旦准备金继续上调，很可能第一套房利率上涨到1.1倍。而第二套房目前市场上已经逐渐开始出现上调超过1.1倍的现象。个别资质有问题的贷款者甚至最高已达1.5倍。

连续几次的加息、准备金率提高、取消贷款利率优惠政策等货币政策的推行使目前购房成本已经显著增加，致使楼市成交量大幅下跌，进而明显影响到开发商的资金回笼。占到目前开发商总资金来源26%的定金及预收款这一块很可能因为成交量的继续萎缩而出现明显的下降。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，虽然去年许多开发商的销售回款不错，面对调控并没有出现像2008年那样严重的资金链危机，但是随着房地产企业贷款难度加大，通过资本市场和信托渠道融资被严格管控，这次提高存款准备金率，收紧流动性，将使得开发商融资更加困难，可谓“雪上加霜”。

二、宏观调控下房地产企业的发展对策

房地产宏观调控篇9

关键词：房地产；宏观调控；可持续发展

中图分类号：F29文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）01-0033-01

1 房地产经济宏观调控的必要性

政府对房地产经济的宏观调控就是指以政府为主体,通过经济、法律、并辅之以计划与行政的手段和机制,对整个房地产行业和房地产经济运行所进行的宏观调节和控制,以发挥房地产经济在国民经济中应有的作用,保证其健康可持续的发展。

1.1 房地产资源优化配置的需要

市场经济体制的基本要求是社会资源以市场配置为基础,但市场配置资源有其自发性和盲目性等缺陷。为弥补市场失灵,保证其健康运行,政府必须对市场经济进行干预和调控。中国房地产经济作为市场经济中的一个子系统,其资源配置在充分发挥市场机制调节作用的基础上,同样要受到政府的调节和控制,以保证房地产业健康发展。土地和房屋是重要的社会资源,特别是作为房地产基础的土地是一种不可再生的稀缺资源,它的合理配置直接关系到国民经济的可持续发展,所以各国对房地产经济的控制和干预相对较强。

1.2 加强房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需要

房地产业在国民经济中的重要地位和作用决定了必须对它实施政府宏观调控。房地产同国民经济的其他产业的关联度大,是基础性、先导性产业,房地产业的发展状况,直接影响这些相关产业的发展。随着房地产业创造的产值在国民生产总值中所占比重的增长,房地产经营收入日益成为政府财政收入的重要组成部分,所以房地产业成为国民经济的重要支柱产业。

1.3 保证我国房地产经济可持续发展的需要

我国房地产经济处于起步阶段,其发展的幼稚性也要求对它实施政府宏观调控。这种幼稚性主要表现在如下几方面:（1）发展不稳定；（2）地区间发展不平衡。（3）竞争无序,市场运行不规范;（4）房地产价格秩序混乱,价格体系尚未理顺;（5）作为市场主体的房地产企业生产经营活动缺乏经验,操作不规范;（6）房地产供给结构不合理,需求增长过快。

2 房地产宏观调控的相关举措

国家两会的召开和宏观调控的深入，使人们进一步认识到我国政府希望看到的是房地产业的稳步、健康和持续发展。政府宏观调控的目的并不简单的是为了打压房价和整顿市场，而是为了稳定房地产商品的市场价格，理顺房地产消费和加强住房保障，使房地产业进入理性发展的轨道，满足广大消费者的基本住房要求。因此，在2007年这个房地产宏观调控政策落实和执行年中，我国政府和相关部门又推出一系列的配套政策和相关举措，使我国这一轮的宏观调控政策得以真正落到实处。

2.1 严控高档住宅用地和别墅用地

针对今年仍然存在的房地产项目土地出让审批和开发环节出现的诸多问题，国土资源部等八部委继联合下发《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》后，日前又共同组织召开全国电视电话会议，正式开始安排布置我国房地产市场秩序专项整治工作。针对各地不规范的土地出让制度，房地产开发企业取得土地后不按出让合同规定开发利用土地，擅自更改土地使用条件，违反国家用地政策搞别墅类房地产开发等问题进行全面检查。此次国土资源部等八部委的专项检查中的重点是禁止别墅类房地产开发和严控高档公寓、低密度、大套型等高档住宅用地。我国2007 年土地利用计划中农用地转用和耕地占用指标仍然将保持在去年的水平上，而在指标分配上，将适当压缩工业用地，增加民生用地。政府在此次联合检查中，将加大闲置土地处置力度，其依法没收的土地，要首先用于保障性住房的建设，继续加大土地审批后的监管力度，严格落实土地出让合同中有关竣工时间和建设标准条款的管理，加快已供土地的建设速度，以促进房源的增加。

2.2 土地增值税将采用清算后多退少补的方法

土地增值税是我国宏观调控体现杠杆作用的重要税种，我国《土地增值税暂行条例实施细则》明确规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征增值税，待该项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。国家税务总局和各级地方税务机关将在年内进一步做好土地增值税的清算工作，确保土地增值税条例及其细则的贯彻落实。我国房地产开发企业开发及转让的特点决定了对其征收土地增值税必须采取先预征后清算的征算方式，这类似于企业所得税按季或按月预征，按年度汇算清缴。只是土地增值税清算工作受房地产开发周期的影响，不能按年度进行，要等到项目完工并实现销售以后再进行。对房地产开发企业的土地增值税实行先预征再清算，最终的税款将采用多退少补的方法，这实际上也是该税种开征以后明确规定的，只是由于各种主客观原因使我国一直以来没有严格照章办事和令行禁止。今年2 月起实施的《关于房地产开发土地增值税清算管理有关问题的通知》为规范和做好土地增值税清算工作，特别是针对土地增值税清算中的一些具体问题和操作难点，在征管方面作出了一些新的规定，从而简化了清算办法，使土地增值税的征收更加科学和合理。通知明确各省级税务机关可依据通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。

2.3 彻底清查我国房地产市场中存在的违法行为

建设部日前公布的2007 年建设部稽查工作要点中明确表明：今年下半年将集中开展房地产市场秩序的专项整治工作，在房产市场领域，突出对房地产企业恶意炒作、哄抬房价、违规销售、中介机构违法操作等违法违规行为的专项稽查。在加强稽查工作的同时，要严肃查处违法违规行为。其中，在房地产市场领域将突出对各种违法违规行为进行稽查。而建筑市场领域也将对各种违法违规行为突击稽查。集中开展房地产市场秩序的专项整治工作，全面清理、排查房地产领域涉及的有关部门及其相关工作人员的违法违规行为。与行政监察机关、检察机关配合，集中查办房地产领域的违法违规和权钱交易等行为，建立健全我国房地产业健康、有序发展的长效机制。

2.4 推动住宅产业化, 大力推广节能和绿色建筑

节能建筑是指按节能设计标准进行设计和建造、使其在使用过程中降低能耗的建筑; 绿色建筑是指为人们提供健康、舒适、安全的居住、工作和活动的空间, 同时在建筑全生命周期中实现高效率地利用资源( 能源、土地、水资源、材料)、最低限度地影响环境的建筑物。

2.5 完善房地产法律制度

运用以法律手段为主的政策配置, 建立法制化、规范化的房地产业运行环境, 是转轨时期促进中国房地产业持续增长、实现房地产经济稳定运行的重要任务和有效途径。具有强制性、规范性、稳定性等特点的法律手段, 主要是通过规范房地产市场主体行为、市场竞争行为和政府管理行为等方式, 在协调各方利益的基础上, 从而创造房地产业的法制化环境, 引导房地产业健康发展。

参考文献

［1］洪开荣. 房地产经济学(第一版)［M］.武汉：武汉大学出版社,2006.

房地产宏观调控篇10

造成这种现象的主要原因是政策存在时滞。从判断经济形势到采取政策存在一定时间间隔,政策发挥作用也存在时滞。政策的当期效应不显著,而后的政策加码不仅没有遏制房地产价格进一步上涨,反而使得调节过度,房价不断涨高。可见,时滞性是影响房地产宏观政策调控效果的重要因素。

一、房地产宏观调控政策产生时滞的原因

宏观经济学理论把政策时滞分为内部时滞和外部时滞。内部时滞是指从出现问题到制定并实施某项政策所需要的时间,由认识时滞和决策时滞构成,前者指从出现问题到发现问题,后者指发现问题到制定对策的过程。内部时滞的长短取决于决策者对经济形势发展的预见能力、制定政策的效率和行动的决心,属于主观因素。外部时滞又可以称为效果时滞,它是指政策对目标产生影响所需要的时间,外部时滞长短主要由客观经济和金融条件决定。

1　制度因素:政策作用机制

从房地产业经济波动出现异常到发现问题,从认为有采取政策的必要性到制定出政策,从政策的实施到完全发生效用达到预期目的,每一个环节都要经历一段时间间隔。房地产宏观调控政策效果的实现,是以出现问题为起点,政策发生作用为终点的过程,如图1所示。

由于政策的出台是一种事后调节,政策发挥作用时,经济现象已发生并存在了一段时间,政策的效应并非当期效应。简言之,政策时滞是一种普遍性现象。

2　心理因素:预期和心理定势

无论决策者还是公众都要对未来的经济进行预期,并根据这种预期决定自己的经济行为。预期是一种心理因素,即主观因素。对于房地产宏观调控政策,决策者的预期决定了所采取的政策措施及何时采取措施和制定政策的决心;公众的预期决定了他们对政策的反应。在经济转轨变革时期,人们往往由于心理定势,而不能及时适应新经济条件和经济情况,导致行为决策滞后,进而影响政策效果的发挥。

3　技术因素:房地产业特殊性决定

结合上述基本原理,再根据房地产业的特殊性,即生产周期长、所需资金量巨大、涉及行业多、区域差别性大以及消费时期长等,决定了房地产市场宏观调控的一个重要特点就是长时滞性。当一项房地产调控政策出台后,由于各个项目处于不同的开发阶段,对于处在融资阶段的项目,可能其开发计划要延后:对于已经接近尾声的项目,影响则相对较小。随着开发结束时间的差异,越接近开发结束期的项目,可调整的余地越小。

二、房地产宏观调控政策时滞的危害

1　房价“且调且高”

利率政策是央行调控房地产价格的重要手段之一,它直接影响到房地产市场的供求双方,因而使用也最频繁。从2007年到2008年,央行先后12次调整金融机构人民币贷款基准利率。然而,利率政策的时滞较长,最容易引发房价“越调越高”。

如果利率上升,短期内将导致开发商房屋建设的材料成本、贷款成本增大,新开发的房屋量可能减少,市场上新增供给量减少;而消费者对未来预期不明朗,持观望态度,可能会延迟购房决定,市场需求受到抑制。价格在上与下两种因素作用下相互抵消,房价不会有太大的变化。

若干月后,利率政策开始发挥作用。从开发商角度看,由于房地产行业具有自主定价、垄断竞争、刚性需求等特点,房地产开发商很容易将利率上升带来的成本增加转嫁给消费者,房价很难轻易降低。从消费者角度看,由于购房置业的观念根深蒂固,虽然购房贷款成本增加了,但消费者购房需求依然呈现刚性,从而进一步推动房价继续走高。

2　调控过度

当采取一项宏观调控政策后,往往希望在短时期内看到预期效果,由于时滞效应,这种预期的效果在短时期内又不可能看到。随后,当局会不断加大政策调控的力度,或者出台新的更加严厉的政策,其结果是各种力度不同的政策混合累积在一起时,效力得到集中体现,对市场产生过度影响,导致整个房地产市场可能出现大幅滑落或上涨的态势。

另一种情况则是政策的当期效应未显现时,市场通过自身调节就达到了预期效果。这时,已出台的政策只能起到相反作用。因为即便是一项正确的调控措施,从提出到实施再到实际发生作用,总需要经过一段时间,而在这段时间内客观经济形势很可能已发生变化,时过境迁以后,不仅原先正确的措施可能不再有效,而且还可能产生负效应,将使调控目的和实际情况产生难以预料的偏差。

三、提高房地产宏观政策有效性的建议

1　通过建立预警系统缩短认识时滞

如果政策主体能够对当前房地产市场经济波动反应灵敏,较短时间内认识到采取政策的必要性,就能有效地缩短认识滞后时间。建立房地产预警系统,对未来房地产市场发展动态进行预测,有助于决策者提高灵敏度,迅速判断是否该采取调控措施。

通过对房地产业运行的异常形态事先预报,可以使政策主体的认识程度与现实房地产经济的波动保持同步甚至超前,有效控制认识时滞,从而把握好决策时机,使房地产宏观调控政策的制定与房地产业经济波动相协调。此外,通过长期预警积累的经验,有利于掌握我国房地产业波动特性的客观规律,以便为房地产业相关主体做出正确经济决策提供依据,实现房地产业健康有序的发展。

2　通过建立信息共享和部门互动机制缩短决策时滞

认识到采取政策的必要性后,制定政策也需要一段时间间隔,决策时滞的长短取决于决策者的信息完整度和配合程度。

制定和执行利率政策是中央银行的职能,它针对的是全国经济形势,虽然并非单一为房地产调控而设计,但其重要目标之一是调控房地产市场。作为房地产管理机构的住房和城乡建设部与作为货币政策执行机构的中央银行,在使用利率政策对房地产市场进行调控时,应该相互配合。首先,双方要建立信息共享机制。目前,央行和住建部都有各自的数据库,如果二者能够实现资源整合,当央行需要信息时可以从住建部的数据库提取,以保证央行及时获得房地产市场运行状况及其变动趋势的精准数据,避免因各自渠道收集的数据信息误差较大带来决策时滞问题。其次,双方要建立部门互动机制。在调整利率的幅度和时间间隔上,两部门应共同商讨,利用在各自领域的专长结合集体的智慧完成有关政策的前期调研、运行分析和起草论证,制定行之有效的政策。

只有房地产主管部门和相关部门之间实现资源共享并密切配合,才能有效缩短决策时间,提高决策效率,避免因决策时滞导致的调控滞后和失灵。

3　认清外部时滞、减少对市场的盲目干预