房地产开发企业管理制度十篇

房地产开发企业管理制度篇1

（融信（福建）投资集团有限公司，福建福州350005）

摘要：房地产开发作为我国房地产业发展的重要行业对推动我国经济建设起到了关键作用。而企业内部控制建设作为企业管理的重要部分，是企业实现长久发展的后勤保证。目前我国经济增速放缓，房地产业发展受到了一定的冲击。因此房地产开发企业需要不断加强企业的内部控制建设，提高企业内控能力，以实现在激烈竞争中获取稳定长久的发展。

关键词 ：房地产；开发企业；内部控制建设

中图分类号：F275 文献标志码：A 文章编号：1000-8775（2015）04-0092-02

收稿日期：2015－01－20

作者简介：曾庆华（1977-），男，汉族，福建福州人，会计师，主要研究方向为房地产企业财务成本管理与内部控制。

一、引言

房地产开发企业的生产和经营会受到很多不同变化因子的影响，例如经济发展态势、人民购房预期、人口数量等。任何一个变化因子发生了变动都可能会对房地产开发企业的生存带来巨大威胁。同时，随着我国目前人民生活水平的不断提高，对于房地产开发项目的质量及要求也有着更高的需要，这些也造成房地产开发企业的经营愈加艰难。但目前央行采取的降息举措给房地产开发企业重新发展带来了新的契机。企业内部控制建设实质上企业通过建立有关的监督系统以使得企业管理层可以对企业内部包括生产、经营、投融资、销售等环节进行全方面的监督控制，以提高企业经营管理的效率，增强企业抗风险的能力。而对于房地产开发企业而言，内部控制建设实质上是对房地产开发项目的包括投融资、选址、开发设计、销售等环节进行监督控制，减小房地产开发企业面临的经营风险和财务风险，提高房地产开发企业对抗风险的能力。而这需要房地产开发企业的管理者提高自身管理素养，不断加强内部控制制度的建设，提高企业内部控制能力。只有这样才能保证房地产开发企业可以增强企业创新能力，保障工程质量，提高在同行业中的竞争力，最终实现企业价值的最大化。

二、我国房地产开发企业内部控制建设现状

（一）我国房地产开发企业内部控制思想意识较弱

目前我国房地产开发企业属于资本密集型企业，行业进入门槛较低，但是企业利润也受到了较大限制。很多房地产开发企业的管理层对于进行企业内部控制的思想较为薄弱，这与房地产开发企业的管理层人员构成有关。很多管理层人员不重视企业的内部控制，即使企业内部建立有内部控制制度，但对于企业内部包括开发项目选择、开发项目施工、开发项目销售等环节控制缺乏合理规划，这造成房地产开发企业的员工工作积极性偏低、企业生产开发成本偏离正常预期、企业开发项目选址可能出现重大失误。同时，很多房地产开发企业是从小型家族式施工企业发展而成，管理人员大多为家族内亲戚，这造成企业内部人员可能并非从事某一项管理工作，而是从事多项工作。同时家族式企业大多存在决策权掌握在一人或少数人手上，并容易根据感觉进行项目的投资开发，很少采用较为精确的财务状况及市场调查分析进行决策，也很难对管理层权利进行有效控制，造成企业内部控制失灵。例如，S房地产开发企业是一家专业从事别墅群建设开发的企业，该企业的管理者多为施姓人员，该企业的董事长某次凭自己预估在A市的城南开发区意图建设别墅群，该企业的其他管理者反对该开发项目，但由于最终决策权掌握在该董事长手中，造成最终开发建设。但该别墅群后期开发建设完工后进入销售阶段却很难售出，调查原因是该别墅群附近有一大型变电站，容易产生电辐射污染。因此，房地产开发企业内部控制失灵某些时候和管理层内部控制意识较弱有直接联系。

（二）我国房地产开发企业内部控制体系完善性较低

目前，我国大多数房地产开发企业除了管理层进行内部控制管理的思想意识较为薄弱，造成内控水平较低的另一个重要原因是企业内部控制管理的制度建设完善性较低。很多房地产开发企业只重视施工阶段的成本控制而忽略了其他重要生产开发环节的控制。对于房地产开发企业而言，房地产开发项目的选址具有极高的专业性，而选址是否正确将很大程度上影响到该开发项目销售及利润水平。因此，房地产开发企业如果在选址方法及市场调查方面的监督控制制度较为缺乏，会造成企业开发项目最终销售堪忧，甚至影响到企业资金的回收。同时，目前很多房地产开发企业对于房地产项目的设计环节控制较弱、制度建设较为不健全，这可能会造成某些开发项目将不同部分的设计交予不同设计院进行开发设计，由于控制水平较低，难以发现不同设计部分的对接问题，最终造成房地产开发项目难以按照设计进行施工，施工成本激增。例如，M市HK房地产开发企业对于其位于M市的某一房地产开发项目需要完成设计及开发工作，该房地产开发企业将设计工作外包给建筑设计公司A和建筑设计公司B。建筑设计公司A主要负责地上建筑部分的开发设计，而建筑设计公司B负责地下包括地基设计、地下室停车场设计及相关排水系统的设计。但由于该HK房地产开发企业对于设计项目的验收水平较低，没有相应的内部控制制度对其进行监督，造成最终A设计公司和B设计公司的设计很难进行对接，造成施工一度暂停，极大地耽误了工程进度，同时也增大了企业的生产开发成本，为HK房地产开发企业带来了较多损失。

（三）我国房地产开发企业的相关监督体系未建立

现今我国很多房地产开发企业的内部控制水平较低，其原因还和我国目前房地产开发企业的内部员工监督及社会监督能力较弱有关，相关监督体系缺失直接导致即使问题已经暴露，但由于无人汇报监督，造成问题恶化，最终给企业带来难以修复的后果。房地产开发企业在进行施工材料的采购方面极易出现贪腐问题，采购部门或者采购部门中的某一员工收受贿赂，造成企业施工材料质量不过关或者价格高于其正常市场价，此时由于房地产开发企业的监督管理能力较低，同时也没有相应的监督制度进行明确，其余部门或者员工对于该问题的汇报无法获得任何激励，这造成了该问题可能长期存在，造成企业难以进行正常的内部控制管理，即使内部控制制度建立较为完善，也很难起到有效控制的作用。例如，H市的房地产开发企业MK的某一施工材料采购专员为了获取一定比例的提成，而长期采购某一厂家出产的施工材料，该施工材料并不符合MK房地产开发企业对于该种材料的规格要求。由于缺乏监督能力，该事情虽然有很多员工知道，但是都不向上级进行汇报，造成最终某些开发项目的生产成本增加10%，为企业带来了严重的经济损失。

三、房地产开发企业加强内部控制建设的举措

（一）提高我国房地产开发企业内部控制思想意识

想要加强房地产开发企业的内部控制建设，首先需要提高我国房地产开发企业管理层的内部控制思想意识。想要提高我国房地产开发企业的内部控制思想意识，需要从几个方面入手。首先，房地产开发企业的管理层需要意识到专业的管理人员加入将有利于我国房地产开发企业进行正确管理决断，因此可以聘请专业的管理人才进行企业内部管理。其次，房地产开发企业要尽量减少家族式管理人员的进入和持股，房地产开发企业家族人员过多会影响到内部管理的科学性，容易造成企业内部管理凭感觉出发，最终造成企业内部控制能力偏弱。除此之外，房地产开发企业的管理层还需要加强对企业内部员工的培训教育，增强企业员工对于开发项目包括施工建设、资产管理、销售等环节的控制水平，以达到整体提升房地产开发企业内部控制能力的作用。以上几种方法都可以达到提高我国房地产开发企业内部控制思想意识的作用，在内部控制建设的过程中，需要管理层人员起到内部控制的带头作用，而企业员工最终成为中坚力量，只有这样才能增强企业内部控制的有效性，减小房地产开发企业的财务风险和经营风险。

（二）增强我国房地产开发企业内部控制体系的完善程度

为了加强我国房地产开发企业内部控制建设水平，还需要增强我国房地产开发企业的内部控制制度的完整性。想要增强我国房地产开发企业的内部控制制度的完整性需要对房地产开发流程进行清醒的认识，并对各个环节制定有着具体标准及操作流程的内部控制制度。房地产开发企业大多包括财务管理、采购管理、施工管理、销售管理等方面。在财务管理方面，房地产开发企业需要重点关注企业固定资产的管理和开发成本的发生，对于不同施工项目成本占总成本的比例进行具体规定，对于超过规定的成本额度进行合理性调查，找出造成超出范围的原因。同时，企业财务部门还需要加强对于现金流的监控，严格把握企业资金周转速度，防止资金链条的断裂。在采购管理方面，房地产开发企业需要重点关注重点耗材的市场价格变动，及时作出仓储量的调整，以减小价格变动对企业生产成本造成的影响。在施工管理方面，需要按照工程量的大小对工程时间进行合理预估，只有这样才能保证资金链条的正常运作。对于长期恶劣天气造成的工程期延长也需要具有一定的防范意识。另外，在施工过程中，房地产开发企业还需要加强施工的工作人员安全意识，减少甚至杜绝安全事故的发生。在销售管理方面，需要加强销售部门包括广告开销、人员开销等成本在内的监控，严格控制广告费用的同时还需要对广告带来收益进行合理评估，对于无效广告进行及时撤除。

（三）建立建设我国房地产开发企业的相关监督管理体系

随着我国房地产开发企业相关内部控制制度不断完善，管理层内控意识的提高，我国房地产开发企业还需要增强相关制度的建设，尤其是内部监督管理制度的建设。内部监督管理制度的建设包括员工内部监督和外部监督。房地产开发企业应以员工内部监督为主进行监督管理。内部监督制度的建设需要以公平公正为指导，防止因为同工不同酬造成企业内部监督管理机制无法正常运营。而内部监督制度还需要注重保障举报者的合法权益和隐私，减轻或者消除举报者的顾虑。只有这样才能在开发项目某项问题暴露之处就得以解决，防止问题恶化。除了内部监督之外，房地产开发企业还可以采取外部监督的方式进行管理。房地产开发企业可以建立相关的外部监督管理制度对企业的内部状况进行有效监督管理，增强企业的内部控制水平和能力。例如，房地产开发企业可以适时聘请外部审计机构对企业内部进行审计，以及时发现企业财务方面所存在的问题，减小企业财务风险和税务风险。

四、结语

对于房地产开发企业而言，进行内部控制的建设有利于提高企业对经营项目及开发项目的监控，增强企业抵御外部环境变化带来的财务风险和经营风险。因此需要不断提高房地产开发企业管理层的内部控制思想意识、完善内部控制体系的制度建设同时提高企业内部关联监督管理能力。只有这样才能促进房地产开发企业在激烈的行业竞争中处于优势地位，获得长久发展动力。

参考文献：

[1] 方健.浅论房地产企业内部控制.土木建筑与环境工程[J].2012（S1）.

房地产开发企业管理制度篇2

一、房地产企业财务预算管理现状

现阶段房地产企业发展过程中主要出现了以下问题：

首先房地产企业财务预算管理模式不够先进，现阶段房地产企业在财务预算管理过程中使用的方法过于落后，从而导致财务预算不能对房地产企业经营管理提供有效的借鉴，同时也限制了房地产财务预算工作的开展，房地产财务预算工作的局限性也促使财务预算工作不能形成全方位的财务控制规模，从而降低了整体企业的财务管理能力；其次在目前房地产企业预算管理机制不够完善，在房地产企业发展过程中，企业管理人员大多将工作重点放在了经济开发、规模扩张上，对财务预算管理工作的关注力度不够，从而导致房地产企业财务预算管理人员专业素质不足，且没有合理规范的财务预算管理工作标准，再加上财务预算管理机构设置不够合理等原因导致房地产企业财务预算管理不足以应对现阶段房地产企业经济发展的需要；最后房地产企业在财务预算管理过程中的监管力度不足，现阶段房地产企业在财务预算管理过程中由于没有规范的财务预算管理工作规范及财务预算责任管理规范，房地产企业财务预算管理过于形式化，从而导致房地产企业财务预算管理人员工作积极性较差，阻碍了房地产企业财务预算管理目标制定后的落实力度，也影响了房地产企业财务预算工作进一步开展。

二、财务预算管理对于房地产企业发展的作用

房地产企业自身的发展特点决定了在其发展过程中预算管理的重要作用。一方面房地产企业资金流动频率较密集，且资金投资流出、流入数额较大，如在地皮拍卖过程中资金大多在一亿以上，这种情况导致房地产行业不够集中，而在我国房地产企业中，并没有出现房地产市场份额一家独大的状况；另一方面房地产企业受相关国家机构的管理，因此国家政策的变化会导致房地产企业经营过程中出现一定的风险，且这种风险是不可控制的，因此在房地产企业预算管理过程中应加强对政策变动带来的风险因素的考虑，并制定一定的风险管理措施，从而促使房地产企业健康长久的发展。财务预算管理可以降低企业经营安全风险，在房地产行业经营过程中财务预算管理工作可以通过规范的管理方式，然后对房地产企业经营过程中的决策进行综合分析、复核，详细制定经营决策风险预估方案，从而为房地产企业决策提供借鉴，最大程度的降低由于企业管理人员决策失误而导致的财产损失。同时有效的财务预算管理工作也可以促使房地产企业财务管理的规范进行，财务预算管理可以以房地产企业生产经营及承揽项目的实际需求、财务能力等为依据进行统一分析，在这个过程中，财务预算管理可以通过更加科学的预算手段综合分析自身所承揽项目，如资金回收措施、资金流通风险、前期成本投入、详细施工周期等。[1]从而促使房地产企业能够更加详细的了解自身实际经济水平及所开发项目的真实情况，为正确的财务决策提供依据。此外，房地产企业财务预算控制与管理可以进一步落实房地产企业财务管理规划，促使房地产企业生产经营方式更加科学规范，为企业可持续发展提供保障。

此外，房地产企业开发成本可塑性较强，且随着开发地域的区别会对成本整体的消耗费用造成一定的影响，而采用预算管理通过对工程整体前期开发费用及工程施工成本的管理可以对房地产企业开发成本进行有效的控制，并通过规范的财务预算促使内部开发资金得到最大限度的应用，降低企业开发成本消耗。同时由于目前房地产企业利润越来越薄，只有通过预算来控制成本费用的支出，才能保证开发的项目有利可赚，促使整体企业稳定发展。

三、财务预算控制与管理强化措施

针对以上房地产企业在财务预算管理中出现的问题，房地产企业在日常生产经营过程中应增加对财务预算管理工作的关注力度，根据自身实际情况完善财务预算管理规范，在这个前提下可采取以下措施：

（一）完善资本预算程序

房地产企业管理人员应加大对财务预算管理工作的关注力度，正确认识财务预算管理工作在房地产企业生产经营过程中的优良影响，然后逐步转变财务管理思想理念，在以往财务预算管理方式的基础上，根据实际发展情况，不断完善企业资本预算程序，而在企业财务预算控制管理工作中完善的资本预算程序可以为企业经营过程中资金投资过程提供保障。如房地产企业生产经营过程中会出现一些不可预估的风险因素，而通过有序的资本预算程序对房地产项目进行综合分析，及时发现资金投资决策失误，及时解决，防止因决策失误而造成大规模的经济损失。一般来说，完善的资本预算程序应包括预算编制、监督、复核、执行等流程，在整个财务预算管理机制中，房地产企业应注意加强各部门之间的协调力度，保证财务预算管理工作发挥最大的潜力。

此外，房地产企业在发展过程中很容易受外界影响，如国家政策等，因此房地产企业应根据相关政策不断加大财务预算管理工作的执行力度，综合考虑销售回款、现金流通、融资管理等情况进行全面控制管理。如在付款管理过程中应遵循“内部服务监督，外部早收晚付”的原则，[2]然后详细制定资金管理规划，并以月为单位编制资金支付计划，同时组织成本工作人员定期对项目施工场地进行实地考察并规定考察日期，通过与各相关机构的沟通控制付款的频率，提升付款环节的规范有序性。

（二）优化预算管理机制

房地产企业财务预算管理工作顺利进行保障是财务预算管理机制的建立健全，更加完善的预算管理机制应该包括激励机制及考核奖惩机制，企业应以提高预算管理能力为工作重点，结合企业发展过程中的经济能力及规模程度，通过一系列管理机制的制定完善可以细化各部门人员的管理职责，加强各部门人员的责任意识，促使企业内部各部门人员之间保持良好的沟通交流，为企业良好的发展营造一个更加宽容和谐的氛围。同时预算管理机制的完善可以在推动企业系统科学的进行财务管理的同时，也可以提前预测企业经营决策项目中的安全隐患，从而保证企业利润与内部员工利益同步增长。同时房地产企业在完善财务预算管理机制的过程中，要明确财务预算管理的各项标准，根据不同部门进行适当的调整，财务预算管理工作由于涉及范围较广，工作环节较复杂，财务预算管理人员工作负担较重，财务预算管理工作的失误不可避免，因此房地产企业可建立专门的财务预算监督机构对财务预算编制、执行等过程进行实时监督管理，并根据财务执行过程中出现的实际情况进行综合分析，逐步调整各部门人员的工作强度，保证房地产企业财务预算管理工作效力。

此外，在预算管理过程中企业应加大对费用及项目利润管理的关注力度，并制定相应的管理规范，如在费用预算管理过程中以年为单位结合企业上年度发展情况及市场变动制定整体费用预算标准，然后根据各部门实际情况以整体预算费用标准为依据制定不同部门的预算费用标准，同时以月为单位详细收集各部门预算费用支出情况并进行记录上报，然后进行综合分析，对超预算的机构进行警告并财务适当惩处措施，保障整体预算费用管理的规范性。而项目利润预算管理则是在企业土地招标前采取适当措施进行有效的可行性分析并预测评估成本盈利，如动态回收期、静态回收期、净现值等，同时在项目成立时相关财务管理人员也应及时考察项目执行过程，并据此进行项目成本盈利预测表的编制，[3]根据实际情况的变化及时进行销售方案的更改调整，保证整体项目的成本盈利。

（三）加强内部资产控制力度

为了保障企业内部财务预算控制管理工作的正常进行，房地产企业管理人员要加强对内部资产的控制力度，除了在预算编制前期，在预算执行使时期也要加强控制力度，如及时清理利用率不高的设备设施，[4]促使企?I固定资产可以得到最大程度的利用，保证固定资产残值估算、使用年限的精确程度。企业在财务预算控制管理过程中，应树立全面监督、全面控制以及全员参与的管理意识，将财务预算管理工作作为企业财务管理的工作重点，不断加强增强财务预算管理在企业日常经营活动中的渗透，促使财务预算管理工作效率不断提升。此外，为了促使房地产企业更加长久的发展，房地产企业可以利用新的投资机会更加详细的了解所投资项目的实际情况，为更加准确的预算管理打下基础。而财务预算管理的执行力度

房地产开发企业管理制度篇3

（扬州市天地房地产开发有限公司，江苏 扬州 225002）

摘要：客观来看，房地产行业具有资金密度高、经营风险高的特点。近年来，房地产行业在我国呈现出飞速发展的态势，与此同时，也面临着外部经济环境和行业内部的种种挑战。面对新的发展形势，房地产企业需要通过科学的财务成本控制，以便培育出自身的核心竞争力，最终实现房地产企业的可持续健康发展。鉴于此，本文在分析当下房地产企业财务成本控制存在问题的基础上，提出相应的改进建议。

关键词 ：房地产开发企业；财务成本管理；预算管理

中图分类号：F293.3文献标志码：A文章编号：1000-8772（2014）19-0162-02

一、引言

不论是在哪个国家，房地产行业都是国民经济中的重要基础性行业。客观来看，房地产行业涉及多项产业，同国家的政治、经济、民生都有着千丝万缕的联系。通常来说，普通民众大多都关心自己是否能够承担当下的房价，而广大房地产开发企业则需要追求利润最大化，从表面上来看，这二者之间似乎是对立的，然而，一个具有市场敏感性和管理智慧的房地产开发企业，会在日常的经营管理中寻求大众和企业能够共同接受的定价体系，毕竟只有广大民众基本上都能承担的房价，房地产开发企业才能够获得更加广阔的市场空间。为了达到上述目标，房地产开发企业势必需要加强自身的财务成本管理工作，科学降低开发成本，推动房地产价格的理性发展。房地产开发行业的财务成本管理具有环节多、周期长、内容繁杂、专业性强的特点，因此财务成本管理工作难以一蹴而就，需要各个环节、各个部门的共同参与和配合。

二、房地产开发企业财务成本管理的现状分析

（一）缺乏对成本控制制度的深刻认识，成本控制流程设计工作滞后

由于受到传统管理理念的影响，大多数房地产开发企业对成本控制制度建设的重视程度不足，缺乏科学、专业的成本控制流程设计。虽然，从表面上来看，很多房地产开发企业都已经逐步建立了自身的财务成本控制制度，但是不论是从全面性还是可操作性上来看，都还有着较大的差距，内容不完备和实际执行过程中的乏力，导致很多房地产开发企业的财务成本控制制度都流于形式。具体分析当下房地产开发企业的财务成本控制制度，我们可以发现文字性描述和宏观规定往往是制度的重要组成部分，较为生硬刻板，难以在实际工作中得到有效贯彻。针对房地产开发企业来说，一套完善、有效的财务成本控制制度至少应该包括以下三方面的内容：首先，是文字性的表述，这部分内容的篇幅需要控制，清晰简明是最重要的标准；其次，是各个类型的流程图；最后，是表单、图表和相关凭证。在以上三个部分中，财务成本控制流程图是目前最为常用的方式，即可能够更加客观、清晰地反映出企业进行成本控制的程序、节点、涉及部分、经手人员等等，同时也能够将在实际管理工作中探索出的先进成本控制模式记录下来并加以固化，形成企业常态化的财务成本管理模式。除此之外，成本控制流程图还能够直观体现出管理活动中可能出现的风险点和薄弱环节，有助于企业进行及时的查缺补漏，提高财务成本控制工作的实际收效。

（二）缺乏健全有效的预算管理系统

房地产开发企业的成本费用涉及到的项目和内容十分冗杂，客观上给企业预算编制和执行工作带来了不小的难度。简单来说，房地产开发企业的成本费用是项目开发过程中所支出的所有费用的总和，具体包括土地拆迁费、前后期工程费用、建筑安装费用、配套设施费、各类间接费用、税费等等。房地产开发企业是典型的资金密集型企业，往往涉及到的开发项目都需要大量的资金投入，并且随着我国开发土地和建筑市场价格的不断攀升，房地产开发企业的实际资金需求量也在大幅度的增长。另外，房地产企业的实际项目开发工作需要一个较长的周期才能完成，客观上导致资金占有时间较长，项目的整体资金协调能力有待进一步提升。通常来说，房地产企业的预算管理需要以企业的实际效益为根本出发点，充分考虑市场因素，将销售和利润作为起点，凭借预测、倒推等方法对每一会计年度的财务成本及未来经营战略进行全面、细致地规划。然而，在之前的一段时间内，房地产行业的发展呈现出过热的发展趋势，导致一些房地产开发企业盲目拿地，冒进开发，并没有在项目伊始专门针对土地成本、投资回报率、费用支出、资金运作等内容制定出详细的预算管理体系，财务预算的分析职能严重不到位。在项目的实施过程中，有很多房地产开发企业因为缺乏专门针对资金的预算管理方案，导致资金运作散乱，成本费用失控，甚至滋生出贪污腐败的恶劣现象，在很大程度上加剧了房地产开发企业的经营风险。

（三）缺乏对施工工程的严密监督与管理

对施工过程管理不到位也是房地产开发企业财务成本管理中的重要不足。目前，我国一部分房地产开发企业还并没有组建自身的施工队伍，所以工程承包是其常用的方式。然而，在施工过程中，如果施工方、监工方都未能重视管理工作，那么不仅项目开发企业的利益得不到保障，还会严重影响项目建设的工程质量。具体来说，首先，在现场施工中，如果监理方缺乏必要的责任心，监理工作将容易流于形势，工程质量得不到保障，施工方甚至可以随意将自己的工程量再次转包或者分包，导致施工队伍的整体素质良莠不齐，这样一来，房地产开发企业很难做到对项目整体质量的把关，甚至出现整个开发项目的停滞。其次，一些房地产开发企业不重视对施工过程中销售费用、管理费用的控制。一些企业并没有区分费用的可控和不可控因素，就盲目制定管理费用、销售费用的相关指标，导致这些指标缺乏实际参考价值，也不能客观、真实地反映出相关责任人的成本控制责任。最后，缺乏对工程成本的现场审核、成本计算粗放也是制约房地产开发企业财务成本管理工作的重要因素。在项目的施工过程中，各类材料费用的计量大多不够准确，存在严重的高估冒算，再加上缺乏及时的审核，企业很难从根本上加强对财务成本的控制。由于开发项目本身具有较长的工期，再加之多个施工单位的共同作业，导致工期界限模糊、工程量重复计算的情况时有放生。

三、强化房地产开发企业财务成本管理的主要措施

（一）重视针对成本控制的流程设计，提高相关内容的可行性

房地产开发项目具有建设周期长、流程复杂、专业性强等特点，更重要的是，每个房地产项目的施工环节既是唯一的，也是交互的。鉴于此，房地产企业唯有真正将财务成本管理工作深入到日常施工的方方面面，才能够更加全面、细致地了解整个开发项目的成本状况，继而实现将成本控制的关键节点具体落实到每一个施工环节上，这不仅是强化成本管理的基础，更是提高成本管理流程设计可行性的关键。房地产开发企业需要准确地把握关键的成本控制节点，一点带面，将财务成本管理工作的各项内容进行推广。当然，鉴于房地产开发企业日常经营管理业务的复杂性，财务成本控制的方式也不能过于单一，更不能仅仅只停留在制度性的文字规定上，而是需要有意识地满足企业各层次管理人员和各类型岗位员工的实际需求，因此控制形式要灵活多变，图表、文字、表单等方式都可以采用，尽量控制文字内容的篇幅，提高各项控制措施的实际可操作性。随着现代企业财务成本管理制度的不断发展，全面成本控制成为了企业提高控制措施的可操作性的重要途径，能够促进房地产开发企业成本控制的不断完善，早日实现财务成本管理的目的。

（二）重视对财务预算管理工作的强化

客观来看，由于房地产开发企业的项目开发周期较长，所涉及的内容也较为复杂，导致其财务预算的编制、执行工作都需要面临较多的不确定性，而这些不确定性容易诱发各类经营管理风险，对项目开发的最终效益和企业发展都有着直接而深远的影响。通常来说，企业的财务管理部门应该将资本预算、项目预算作为基础，以便对企业经营活动中所涉及的资金进行最为恰当的配置。具体来说，针对项目预算来说，财务管理部门对项目前期的情况进行全面的了解和分析，主要内容包括开发成本测算、制定借款计划、分析项目实际可行性、费用支配、预期收益、税收费用等等，采用整体预算策略，将有助于房地产开发企业提高自身投资决策的针对性和准确性，对于防范财务风险，确保开发项目顺利推进有着积极意义。针对资金预算，房地产开发企业应该在充分分析自身经营状况、发展阶段、资金实力的基础上，结合开发项目的实际资金需求量，制定出详细、全面的资金使用规划方案，在具体的实施过程中，为了便于工作人员将预算方案落到实处，还需要建立健全相应的预算指标考核体系来保障预算管理工作的顺利实施。除此之外，房地产开发企业还应该加强对预算执行工作的评价与考核，可以采用月度分析、绩效考核等方式，将各个部门的预算执行成果同最终的年度总评相挂钩，从而为实施全面预算管理工作打下基础，最终实现对自身经营管理行为的定量约束，将财务风险控制在可接受的范围之内。

（三）重视对施工过程的成本控制与审核

面对新的发展形势，房地产开发企业应该重视对施工过程的成本控制与审核，尤其是在工程建设出现变动的情况下，更需要对所涉及到的人工费用、材料费用等进行仔细核算。根据相关统计，项目开发成本中，材料成本占比最大，因此重视对施工现场的材料管理工作，是房地产开发企业降低工程成本的重要渠道之一。具体来说，在施工现场，管理人员要将控制的重点放在大宗材料的流转上，严格执行寻比议价、招标等方法进行采购。其次，还需要在施工现场关注材料的用量标准，仔细核对每一类材料的批次和批量，力争实现材料物流成本和仓储成本的共同降低。最后，房地产开发企业还需要建立健全工程施工的变更管理制度，将相关责任、要求进一步明确，需要完整的变更手续，包括变更内容、变更时间等，要重视施工变更资料的收集和保管。

四、结语

综上所述，财务成本控制是所有房地产开发企业日常经营管理过程中的关键环节，涉及到开发项目的各个流程，具体包括土地竞买、项目设计、招投标、施工、竣工等等。抓好房地产发开企业的财务成本管理工作，一方面能够提高项目的投资效益，同时也有助于促进企业管理水平的提升，对企业的长远健康发展有着十分积极的影响。面对激烈的市场竞争，房地产开发企业要想获得更加广阔的发展空间，必须深刻认识优胜劣汰的市场法则，力争实现成本的不断优化，增强自身的市场竞争力。

参考文献：

[1] 张建红；张建国 房地产开发企业成本管理分析[J].商业会计 2014（4）.

[2] 张艳.对房地产开发企业成本管理的加强 科技致富导向[J].2014（1）.

[3] 周瑞；马广奇.房地产开发企业财务管理研究[J].中国市场 2014（4）.

房地产开发企业管理制度篇4

关键词：房地产企业；内部控制；财务管理

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）02-0-02

随着城市建设的综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我国房地产企业也随之进入了前所未有的高速发展时期。房地产企业经营的复杂性和多样性使其对其财务管理提出了较高的要求。加强房地产企业财务管理，提升财务管理水平，已成为房地产企业实现可持续发展的关键。

一、房地产企业财务管理面临的形势和特点

（一）房地产财务管理面临的形式

自2005 年始，陆续出炉的“ 国八条”、“ 国六条”等相关房地产政策从以下几方面对房地产企业的财务管理产生举足轻重的影响：提高土地的征用、安置成本，提高了新增建设用地使用费；提高闲置土地的相关成本，从高征收土地闲置费；新办房地产企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和招待费，应按税法规定的标准可以向后结转扣除，但是结转期限由原来的未加限制为最长不超过3个纳税年度；房地产开发企业必须保证“建设用地规划许可证”、“ 国有土地使用证”、“ 建设工程规划许可证”和“ 施工许可证”四证齐全，并且项目的资本金比例达到项目的35%以上，才可以向商业银行贷款。

（二）房地产企业财务管理的特点

房地产企业是指进行城市土地及房屋综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。其财务管理活动具有以下特点：

1.资金筹集、投入规模大，资金周转周期长。房地产企业的开发对象决定了其开发过程是一个巨额资金投入的过程。高昂的地价和房屋工程造价要求企业一次投入的资金数量很大，相应的资金筹集的任务十分繁重。并且，开发经营过程具有长期性，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种方式来筹集资金。同时，房地产企业经营活动的特殊性使得资金管理的周期加长，资金在短期内不能迅速收回，增加了资金周转的难度。

2.开发风险大，需要较高水平的可行性分析。 房地产项目要求一次投入的资金大，压力大，而且回收期长，风险高，决定了房地产企业在做投资决策时要充分论证项目的可行性，而不能完全凭借主观随意性。并且，房地产行业自身的调整能力差，一旦项目进入施工，就很难抽回资金，因此也加大了风险。这就要求企业的财务人员要做好投资决策分析，为企业提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。

3.财务关系复杂，管理难度大。房地产企业的活动设计面广泛，因而反应出的财务关系也很复杂。其参与各方通常有房地产企业及其投资者、债权人、债务人、企业职工、被投资单位以及与房地产企业内部各单位和个上级管理部门之间的经济关系。

二、房地产企业财务管理存在的问题

（一）财务管理尚处于基本的会计核算的阶段。预测、控制、分析等管理职能基本上处于空白，财务管理“被动反映型”的现象较突出，“大出纳”的特点明显。

（二）尚未充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。虽然许多企业在不同程度上也建立了工程预算和财务预算的基本机制，但其内容和管理方法与实现战略的需求还存在着较大差距。

（三）财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。

（四）由于缺乏统一明确的财务业务授权机制，有些企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，母公司无法有效地对其进行管理，造成公司的管理控制能力下降。

（五）资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。

（六）在会计核算方面，停留于记账和会计报表的阶段，从财务单证、会计科目、会计账目到会计报表之中，管理和决策支持信息少。

三、构建房地产企业财务管理体系的步骤及具体内容

（一）建立和完善业务授权制度

房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，控制风险是企业财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体，内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论，企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素，房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点，因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程，与业务流程紧密结合，直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次：首要层次指明确授权对象；第二层次包括业务种类和权力类型；第三层次应具体规定审批依据和工作程序。

（二）建立管理会计系统

建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。

1.设立责任中心。管理房地产企业的责任中心，是指按照管理目标，根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准，并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况，进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。

2.设计管理会计报告体系。房地产企业管理会计报告，需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告，可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次，每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。

（三）完善财务核算体系

房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点：

1.根据管理需求重新设计和调整会计单据。目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小，难以提供管理控制所必须的信息，因而应进行重新设计，将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中，通过单据及时记录经济业务的重要内容，为管理者提供审批依据和决策支持，也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。

2.科学设置会计科目。首先，根据《企业会计制度》的要求，调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次，根据管理控制要求，科学设置二级以下的会计科目。第三，会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。

3.统一会计核算程序和规则。各个会计主体的会计科目设置要保持统一，在此基础上可以增加适当的灵活性；各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一；各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。

（四）建立全面预算管理体系

房地产企业的全面预算管理的基本内容包括：全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。

1.全面预算模式。根据房地产企业特点，建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位，负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算，从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。

2.预算的考核与分析。房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评，这是指：每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析，房地产企业母公司进行汇总和分析总结，召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况，根据设定的绩效指标对其业绩进行考核，再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析，总结主要的问题，并制定和修正下年度的经营目标，指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。

3.预算的编制与执行。房地产企业全面预算的编制过程，需要上下互动，反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人，他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来，如果某项实际业务是预算范围内的业务，则可按照正常的审批程序进行；如果该业务是属于预算外的业务，则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批，并说明理由。这样，能够有效地控制预算外支出，增强企业的控制能力。

（五）完善资金管理系统完善

房地产企业资金管理系统，首先，应将资金管理纳入全面预算管理体系，通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算，可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度，从而降低资金成本，提高资金使用效率。其次，建立适应于企业规模的资金控制模式。大型房地产企业，二级项目开发公司众多，会计主体数量较大，适应于资金调度中心模式；中小型房地产企业，则可选用资金监控模式。

财务总监应该做好企业财务管理的工作。现代意义上的财务总监是公司重要的战略决策的制定者和执行者之一，是穿插于金融市场和价值管理之间的不可或缺的角色。随着全球经济一体化进程的深入，传统的财务管理知识远远不能适应现代企业的需要。当今的财务管理人员及企业管理者，不仅要遵循某些传统的原则，还要了解瞬息万变的资本市场及财务管理发展趋势，并掌握最新的策略与技术，以便高效地完成工作，给企业所有者和股东们提供强有力的利益保障与支持。

参考文献：

[1]肖荣.试论房地产企业的财务管理[J].财经界，2008（1下）.

房地产开发企业管理制度篇5

关键词：房地产开发企业 内部风险控制 对策

房地产经营活动不仅受国家宏观经济调控政策的影响，还要受到企业经营战略定位、企业内部管理制度等方面的制约。房地产企业通过内部控制系统可以明确企业内部组织结构、岗位设置、人员分工，可以使企业决策机构、管理机构在有效的监督和控制下，严格履行各自职责，提高工作效率。房地产企业资金投入大，投资回报周期长，在经营管理活动中不可预知的风险因素较多，因此还要加强内部风险控制。房地产企业内部风险控制管理是现代企业管理中非常重要的一个环节。

一、房地产企业内部风险控制存在的问题

（一）部分房地产开发企业风险管理意识薄弱

1.企业资本结构不合理，导致资产负债率偏高

房地产行业的项目投资资金需求量大，绝大多数房地产企业为使项目顺利运行，想方设法向银行申请贷款，利用财务杠杆大肆举债，过高的资产负债率导致企业发展的盲目性；没有谨慎考虑企业的偿债能力，导致企业资本结构不合理，资金成本不断加大，偿债压力增加。

2.财务杠杆效应的放大，导致财务风险的产生

企业内部资金管理、使用和利润分配存在不合理现象，会导致资金使用效率的降低，企业资金的安全性也随之降低。企业内部财务管理混乱是导致企业财务风险的一个重要因素，如果不同财务分析方法得出来的结论不具有可比性，决策人员将无法判定方案的可行性。

3.房地产开发企业跟风投资，增加投资风险

受政策利好消息影响，有些房地产开发企业相关人员对财务风险存在的客观性认识存在偏差，对房地产开发项目的投资规模、市场需求、投资回报率等方面没有进行充分的系统分析，在没有进行大范围市场调研的基础上进行投资决策，将会进一步加大企业的财务风险。

（二）有些房地产企业内部控制制度不完备，控制体系不健全

有些房地产企业内部控制体系建设不完备，实际操作过程中某些制度的执行没有依据。有些房地产企业虽然建立了内部控制制度，但存在着内容不完整、设计不合理的问题。有的企业只具有某些基本的内部控制操作，没有形成一个完整的内部控制系统。有的房地产企业执行力不够，虽然有好的管理制度但是得不到很好地贯彻、执行，监督、考核更是形同虚设。有的房地产企业风险控制体系不健全，决定投资开发项目时仅凭管理者现有经验或初步的市场调研，对开发过程的风险控制没有给予足够重视，从而使开发商陷入被动状态。有的企业尚未建立自我防范与约束机制，遇到问题时才采取措施加以补救，更多依赖于事后控制而忽视事前的预防控制。

（三）内部风险控制缺乏有效监督

企业的内部审计部门是房地产企业内部风险控制的有效监督部门。有的内审部门有岗无人或有岗只有象征性的1人，内审部门形同虚设。内部审计部门不能独立于董事会，且受制于管理层的干涉，对内部控制制度不能进行客观的评价，因此在重大事项、重大资金支出、重要岗位人员调整等方面的内部监督流于形式，最终结果还是一言堂。有的企业内部审计工作仅局限于财务层面，审计内容主要是会计核算、会计账簿、财务报表，而对内部控制制度评价、企业各部门履行职能的效率方面，没有充分发挥出内部审计的作用。

（四）炔糠缦湛刂谱ㄒ等瞬疟冉先狈

有些房地产开发企业组织机构设置不合理、人力资源保障不到位、缺少内部控制氛围等，这些都是内部控制管理中急需解决的问题。有些内部控制系统管理人员的素质提升跟不上房地产企业发展的步伐，有些房地产企业的工作人员在工作后没有继续学习，得不到充分的培训与锻炼，甚至专业能力不达标，这些都会制约房地产企业的发展。只有思想素质提高了，业务能力增强了，才能适应企业发展的需要。因此，提高内部控制系统管理人员的素质是解决内部控制问题的重要手段。

二、完善房地产企业内部控制的对策

（一）完善内控制度体系建设，提高风险管理应对能力

房地产企业增强防范风险的能力应从建立有效的管理机构、完善内部控制制度入手，明确各部门的职责权限，提高员工的财务风险意识。

1.完善的内部控制体系可以有效抵御外部环境的变化

健全的房地产内部控制体系以及完善的管理制度为企业内部控制提供了基础保障。外部环境的变化特别是宏观经济政策对房地产开发企业的影响很大，国家通过调节土地政策、税收政策等各项措施来促进宏观经济的发展，调节房地产开发市场的供需平衡。

2.加强科学化的制度流程建设是企业内部风险控制的有效保证

房地产企业的资金流量大，应加强会计审核管理，对资金的使用应进行严格的控制管理，对企业资金的用途进行有效监督。通过建立内部管理审核制度，资金得到审批后应对资金的使用情况进行严格的监督，禁止资金挪作他用，通过加强与银行的交流可以及时了解企业的资金动向。重大资金的使用、重大事项的约定应通过董事会决议，不能由总经理一人独断。

3.加强内部审计工作，提高抵御风险的能力

采用过程控制和主动控制，做好事前控制和事中控制，充分发挥内部审计的风险评估和防范作用，最大限度地发挥企业资产经营效益。通过定期或不定期的内部审计并且延伸审计领域，由财务收支审计向经济效益审计、管理审计等领域扩展，实现资源的优化配置。

4.房地产企业要保持资金结构合理，适度负债经营

融资和投资是房地产开发的重点领域，资金运营安全影响着企业的生产经营，影响着企业的经营风险。在充分考虑企业偿债能力的前提下，多元化筹措项目建设资金，可以拓宽企业融资渠道。通过控制企业成本，保持适度资产负债率，提高企业资金的使用效率可以提升企业的利润空间。

（二）建立房地产风险控制机制，完善监督机制

房地产企业必须强化风险管理意识，建立风险评估体系和风险预警机制，把风险控制在可接受的范围内。

1.内部审计部门要有相对的独立性

当内部控制体制不完善时，管理层的权力有时会凌驾于规章制度之上，缺乏相应的监督机制，导致管理层出现弄虚作假行为。为了避免这种情况的发生，内部审计部门应由董事会直接领导，并向董事会报告，保证审计的客观性，充分发挥其对部门的监督职能。

2.监督体系要形成有效的监督合力

监督主体应具有相对的独立性，按照设定的目标进行有效监督，如果监督部门对被审计单位不仅提高审计业务，还同时提供会计、税务等经济咨询劳务，监督部门很难发挥内部审计的监督作用。

3.构建企业内部畅通的信息沟通渠道，实现资源共享

根据房地产企业自身的生产经营情况，建立与企业发展相适应的内部信息集成处理系统，实现信息资源共享。可以通过整合营销部门、运营部门及财务部门信息，应用信息集成处理系统实现资源共享。信息资源整合可以实现部门数据实时共享，有利于为公司决策层提供有针对性的决策建议。

（三）提高管理层及相关管理人员的业务水平，进行全面财务预算管理

企业管理层应提高管理水平，有助于公司决策的合理性，降低企业风险。管理人员通过加强业务培训，充实房地产行业建造流程等业务知识，可以提高自身素质和管理能力，实现企业股东利润最大化的目标。

1.加强预算管理，提高资金使用效率

应依据房地产企业运营的整体情况，进行全面预算管理。由销售、合约、工程、财务等部门配合制订企业经营收入计划，确定规划设计费用、工程开发直接成本与间接费用等，并认真贯彻执行预算指标，从而提高资金的使用效率。加强预算管理进行资金管控，确保资金收支符合财务管理规定以及会计准则，可以严格控制资金风险。对房地产企业的各项投资风险进行一定的预测与评估，可以有效规避企业风险。

2.提高业务素质，提升企业经营管理水平

在企业内部要分工明确、各司其职，各部门相互配合，确保企业健康、稳定地发展。房地产行业涉及业务范围广，不仅需要工程、财务、管理知识，还需要懂得法律、金融等多方面的知识，要满足房地产企业内部控制的需求，员工素质需要有很大的提升。构建房地产企业内部控制管理系统，实现信息技术与现代化管理完美融合，最大限度地提升企业内部控制管理效率。

三、总结

内部风险控制管理在房地产开发企业的经营管理中具有非常重要的作用，通过优化内部控制管理环境、健全内部控制管理制度、加强内部审计监督管理等措施，提高房地产开发企业内部经营管理效率。虽然市场竞争日益加剧，但房地产开发企业通过建立和完善内部控制系统，并认真贯彻落实，不断提高企业经营管理水平和抵抗风险的能力，能有效促进我国房地产行业的健康发展。

参考文献：

[1]程敏.房地产开发企业内部控制建设存在的问题与对策[J].经济研究导刊，2013（10）.

[2]宋军杰.房地产开发企业内部控制研究[J].财经界（学术版），2013（3）.

[3]郑清文.对房地产企业财务内部控制问题的研究[J].企业改革与管理，2014（6）.

房地产开发企业管理制度篇6

关键词:新时期 房地产开发企业 会计管理

近年来，随着房地产市场的相对火爆和我国商品房、经济适用房、廉租房等制度改革的逐步深入，使得房地产企业如雨后春笋般蓬勃发展起来，房地产开发企业之间的竞争也日趋激烈。房地产业是一个涉及范围广、资金需求量大的综合性产业，其财务会计管理工作质量的好坏，直接关系着企业的生存与发展，影响着企业的发展目标的实现，是企业在激烈的市场竞争中立于不败之地的关键环节。

一、新时期房地产开发企业会计管理工作的特点

(一)企业所需资金量大、周转率低，会计工作管理周期长

房地产企业的工作内容，决定了其是一个项目时间跨度大、资金流动需求大、资金周转率低的产业。而随着国家金融政策的调整，企业融资难度加大，使企业资金来源总量增长不高。而且从从达到预售条件开始销售起，销售周期较长，资金的回笼不可能在短时间内完成，尾房销售及房屋回款常常要拖至几年。因此对房地产开发企业而言，会计管理工作的周期也更长。

(二)企业资金风险大，会计工作风险管理要求高

在房地产开发的过程中，由于受到国家政策、市场波动、百姓观念等诸多因素的影响和制约，房地产企业的资金链问题一直饱受各方的关注。尤其是在目前的经济形势下，国家对房地产企业给予的诸多条件的限制，银行紧缩了购买方按揭贷款，百姓对商品住房的需求日趋理性，更使得企业在资金链的管理方面有着更高的要求。因此提高企业会计管理工作质量，为企业决策提供科学、可靠的依据，已经成为各个房地产企业必须高度重视的问题。

(三)会计工作涉及范围广，管理难度大

房地产开发企业涉及的的领域非常广泛，从金融到建筑，涉及诸多方面的内容。因此在会计管理方面也非常复杂。特别是企业的财务关系方面，涉及政府、银行、民间金融资本、个人等等多个方面。在资金的流量方面，既有大额的资金的流动，也有较小规模的现金交易，因此使得企业会计工作的标准更高，对相关工作人员的要求也就越严。

二、新时期房地产开发企业会计管理工作存在的主要问题

(一)企业会计风险管理认识不足

部分企业在项目开发的过程和企业自身财务管理工作中，缺乏必要的财务风险管理策略和意识，影响企业在资金运作、项目成本核算等方面没有进行必要的可行性论证，企业管理层对会计风险的认识不全面，项目运行中没有制定全面的风险预测、风险控制、风险规避等方案，既可能造成大量资金的浪费，也可能影响资金效益的的实现，一旦出现政策、市场等因素的波动，往往会给企业造成巨大的资金危机，甚至影响企业的生存发展。

(二)企业负债率高，影响企业的发展

据相关数据显示，我国67家房地产上市企业的平均负债率则高达73%，这样一个较高的负债率，在一定程度是由于企业自身的特点所决定的，但另一方面则是由于企业自身原因所造成的。部分房地产企业盲目投资，盲目扩大规模，使的企业自身的资金链面临严重的危险，而随着国家财政政策的变化和市场因素的影响，极易使这一危险变成为真正的灾难。

(三)企业会计制度落实不到位

财务会计制度的落实是企业内部管理的重要形式，是确保企业发展的重要保证。但从我国房地产企业的实际运作情况来看，部分企业的财务会计制度仅仅落实在纸面上，而在实际工作中往往被束之高阁，难以发挥应有的作用。如项目工程财务监督缺乏力度，没有明确的财务授权，使得项目工程受到人为因素的影响加大。

(四)会计管理工作人员素质有提高

有的企业对会计管理工作人员的选拔存在不合理问题，在人员的配备上以服从安排、尊重领导为首要标准待，对其业务素质的高低要求为次要标准。另一方面，在会计人员的培训方面，力度不够，造成其难以适应市场化需求的需要，不能适应企业自身发展的需要，为企业决策提供科学的依据，进而影响了会计管理人员在企业中影响力，造成了更多的恶性循环，影响了企业会计管理工作的提高。

三、提高房地产企业会计管理工作质量的意见建议

(一)完善企业会计管理制度，并严格贯彻实施

企业的发展需要健全的制度保障，良好的会计管理制度对企业发展至关重要。因此，企业必须要充分认识到会计制度的重要性，在日常的工作、管理活动中，逐步完善相关制度，从企业内部的管理到各个项目工程的管理，从风险预测的论证到内部监督机制的建立都要建立起一整套完整的管理体系，确保各项工作有章可循。要严格落实制度，企业上下都要将制度落实到实际工作中，让制度真正发挥应有的作用。要严格实行奖惩制度，用行政等手段促进制度的落实。

(二)提高企业管理层的会计管理观念

企业的管理层要加强对会计管理制度的认识，将会计管理作为企业工作的前提。从项目论证到项目管理，从前期准备到后期的保障，都要将会计管理工作放在重要的地位，从而达到降低企业经营风险、降低企业负债率、提高企业抗风险能力的目的。对会计管理工作相关人员要加强管理，营造良好的环境，发挥其应有的作用，促进其工作的顺利展开。同时要认识到会计管理工作是一个长期的过程，不可能一蹴而就，要将其与企业的生产经营活动有机结合起来，在企业形成会计管理的良好氛围。

(三)提高会计管理人员自身素质

制度落实要靠人，企业的发展也有靠人。因此对会计管理工作人员来讲，首先要做的就是不断提高自身的专业知识和业务水平，遵循市场规律，适应企业发展的要求，用专业的知识为企业发展保驾护航。其次要提高职业道德水平，保持会计工作的相对独立性，减低和克服人为因素的影响，把“诚信为本、操守为重、遵守准则、不做假账”作为工作的职责，确保会计管理工作的有序展开和顺利进行。

参考文献：

[1].房地产投资与管理实务[M].杭州：浙江大学出版社，2009

房地产开发企业管理制度篇7

关键词：房地产开发企业 内部控制制度 建立 问题 完善措施

一、目前房地产开发企业内部控制制度存在的不足

（一）缺乏内部控制管理方面的专业人才

我国房地产市场的不断发展壮大和政府相关政策的出台对企业管理人员综合素质提出了新的要求，目前我国房地产企业正面临着巨大的压力，需要有专业的管理人员进行分析调节。但是，由于我国最初的房地产市场是在不完善的经济背景下发展起来的，所以在对企业内部控制的管理人员要求方面还存在一定的欠缺，这就在一定程度上导致了如今房地产开发企业缺乏经验丰富的专业管理人员，负责内部控制机制相关工作人员的素质普遍较低，严重影响了房地产开发企业的发展。

（二）没有完善的企业文化

文化是企业的软实力，对企业的发展有着重要的作用，企业文化对企业员工的行为和思维方式都有着特殊的影响，作为品牌、建设施工和市场等多种资源因素相结合的房地产开发企业，只重视企业的收益，忽略了企业文化的重要性，使得企业文化难以形成，这对房地产开发企业内部控制制度的形成是极为不利的。

（三）房地产开发企业自身经营方面的特殊性影响了企业内部控制制度的有效实行

房地产开发企业的经营项目中，从项目的选址、规划、征收土地、组织居民拆迁、招标投标、销售的过程相对于其他企业来说是非常漫长的，时间跨度比较大。在项目进行期间还必须协同好城市规划局、建设施工单位、设计单位和施工材料供应方等多个工种施工，加上房地产开发企业的施工项目需要投入上百万元，涉及到的资金量很大，银行对房地产开发企业的贷款限制使得资金的筹集难度加大。这就导致了企业在项目周期承担了比较大的项目风险。这就从客观上影响了企业内部控制相关信息流通的顺畅性，企业内部控制制度的有效实行难度加大。

（四）缺乏健全的企业监管体系

房地产开发企业在竞争日益激烈的市场中发展，其内部管理必定会出现一些问题，这就需要有监督体系加以揭露、指导和控制，但是，就目前来说，大部分企业的内部控制机构没有一个独立的监督体系，都是由企业的财务机构统一建立，这就使得监督不到位的现象时有发生，忽视了对内部审计机构会计账目的审核和企业各个机构部门的工作效率的评价，极度影响了企业内部控制制度的完善。

二、建立房地产开发企业内部控制制度的原则

（一）预见性原则

对于房地产开发企业来说，应该要具备一定的预见性，对自身企业未来的发展具备一定的远见，在结合企业自身情况的前提下，综合分析自身在市场中的竞争能力，从而确保企业可以在市场竞争中根据企业发展的情况进行一定的调整，并建立完善和科学的内部控制制度帮助企业渡过难关。

（二）全面性原则

我国颁布的《内部会计控制制规范》规定：内部控制制度设计的基本内容包括了货币资金控制、实物资产控制、采购与付款控制、销售与收款控制、筹资控制、投资控制、成本控制和担保控制等，所涉及的面比较广。房地产开发企业的经营活动涉及到设计单位、城市规划局和建设施工单位等多个企业，所以其法律范围也相对较广，一种体制的建立会牵动企业的多个系统，这就需要全方位考虑建立一个与内部控制制度对企业各个部门引起的连环效应，还需要注意确保制度的执行力度，全方位组织规划，建立一个全面的控制体系。

（三）谨慎性原则

谨慎性原则是会计核算中的重要原则之一，在房地产开发且中也是至关重要的一个原则，从某种角度来说，在构建企业内部控制制度的同时应该要规避风险、慎重经营，建立与完善房地产开发企业内部控制制度的目的在于防范各种风险，多以对于房地产开发企业来说，应该要充分考虑房地产开发企业各个经营阶段中可能遇到的风险，然后建立有效的控制环节与操纵方法，降低风险程度，提高企业经营效率。

三、建立房地产开发内部控制制度的有效措施

（一）从优化业务流程入手

对于房地产开发企业的六五流程来说，首先应该要加强招标投标内部控制，用系统的观点加强招标投标管理的规划建设，建立合格的供应商库，根据公司的项目进度情况制定项目的招标计划。其次要适时开展围绕合同有关的信息管理工作，加强与客户关系的管理内部控制。如今，房地产行业正在从卖方市场不断向买方市场转化，所以最大限度满足客户需求是房地产开发企业成功的一个关键点，应该要从售前、售中和售后对客户关系进行管理，为内部控制做好充分准备。

房地产开发企业管理制度篇8

一、房地产企业资金管理概述

（一）房地产企业资金管理的特点

房地产属于典型的资金密集型行业，其资金管理具有流动性、开放性、增值性以及扩张性等特点。流动性是指因为房地产由于投资周期长，项目每个环节的投资需要在后续的房地产销售环节中及时回收资金；开放性是因为房地产行业涉及的产业链繁杂，涉及到上下游环节众多，而且主要面向竞争性比较强的国内外市场；增值性则是需要通过合理的资金管理，实现企业资本价值最大限度增加的目标；而扩张性则是由于房地产企业的资金管理会主要支配和使用企业外部资源，具有明显的资金扩张需求。

（二）房地产企业资金管理的重要性

第一，有利于企业提高管理水平。资金管理是房地产管理的重要组成部分，且资金是企业运营的物质基础，房地产企业经营中的每个环节都离不开资金，也离不开资金管理。如果能提高资金管理的有效性，那么也能提高整个企业的管理水平。

第二，有利于企业防范资金风险。房地产行业属于资金密集型行业，每个环节都要占用大量资金，也会面临各种风险。只有通过资金管理，才能够优化企业内部的资金结构，确保其科学性和合理性，进而有效防范这些资金风险，促进企业的长远发展。

第三，有利于企业持续健康发展。房地产企业的资金管理水平对整个房地产行业的正常运转起决定性作用。有效的资金管理方案，能解决房地产企业在项目每个环节中遇到的各类问题，从而确保项目的顺利完成，提升企业的核心竞争力。因此，提高房地产企业对资金的管理效率，就能保证企业的持续健康发展。

二、房地产企业资金管理中存在的问题

（一）资金的风险管控意识不强

我国相当多房地产企业的资金风险管控意识都比较薄弱，致使其面临的风险超出企业能接受的范围。由于房地产企业项目的投资周期比较长，资金回收所需的时间相对也会比较长，这就容易降低企业资金的流动性。如果企业不具备风险控制意识，那么在风险出现时，企业就可能因为无法有效规避风险，而难以继续经营下去。

（二）资金的计划管理难以合理执行

许多房地产企业重视对资金利用效果的分析，却没有建立完善的资金预算制度，使得部分资金的计划难以合理的被执行，或者实际的资金使用额远远超出预算范围。由于资金的计划管理没有真正的落到实处，从而会影响整个企业的财务工作，导致企业决策者作出错误的企业营运战略，这对企业的发展是十分不利的。而且，由于项目资金计划管理工作不到位，还会给房地产企业的整个资金管理工作造成混乱，容易形成严重的资金浪费。

（三）资金的制度建设还需要完善

部分房地产企业没有专业的房地产资金管理人员，使得企业建立的一些与资金管理相关的制度并不完善，从而影响企业资金的合理分配。例如企业项目的土地开发环节资金安排过多，而营销环节资金分配又不足，项目投资环节的资金分配又存在不合理现象，这些都会影响企业的资金管理计划，降低其资金管理效率。因此，为确保房地产企业资金的合理运转，必须建立完善的资金制度。

（四）资金的融资渠道过于单一

目前，我国房地产企业资金的融资渠道主要有三种：第一是企业本身具有的资本金；第二是通过银行贷款来融资；第三是股权融资。由于企业本身的资本金相对有限而股权融资的要求又比较高，所以中小型房地产企业更多采取银行贷款的形式进行融资，这就导致资金的融资渠道过于单一，一些对资金需求量较大的企业难以得到满足。此外，随着国家限购政策的出台，致使许多房地产企业无法从银行获取自己所需的贷款数额。

（五）资金的使用效率还需提高

房地产行业存在着“跟风”现象，一些房地产企业热衷于在繁华地段投资建房，片面的追逐眼前利益，而不重视开发周期中可能存在的风险。由于企业对项目的合理性，以及行业未来的发展趋势没有充分的认识，也没有对市场需求进行全面的调研，使得企业的投资难以在短时间内见到成效，难以快速回收资金，从而降低资金的使用效率。

（六）资金的管控手段过于简单

虽然我国的房地产行业发展的时间不短，但是其资金管控手段却比较落后，基本都是以承包的形式进行的。再加上房地产行业会涉及多方面的产业链，且每条产业链对资金管理的要求是不同的，承包的资金管理形式会阻断各产业链，不利于资金的聚集，从而使企业管理层不明确资金的走向。同时，这种简单的资金管控形式，也会延长资金的回笼时间，不利于房地产企业的资金流通。

三、房地产企业资金管理的对策建议

（一）强化资金的风险管控意识

房地产企业应该强化资金的风险管控意识，让全部员工都必须具备应有的风险意识，只有每位员工在实际工作中都有意识的防范风险，不仅可以有效降低?L险发生的概率，而且在风险出现时，大家才能有条不紊的采取措施规避风险，从而维持企业的正常运营。同时，作为高风险的行业，将风险控制在房地产企业能接受的范围内，还有利于企业资金的正常流动，通过对资金的全方位调控，有效规避资金运营中存在的风险。

（二）合理执行资金的计划管理

房地产企业应重视资金计划环节，并采用科学的方法，集合房地产企业投资、前期工作、工程施工、销售、财务等专业人员对房地产项目资金及企业的资金结构进行全面深入的分析，围绕房地产项目投资计划、施工节奏、销售计划、融资计划、项目预算等制定切合实际的房地产项目全过程资金计划，在全过程资金计划的基础上编制年度资金计划、月度资金计划，以确保资金计划得到合理执行，并能严格按照资金计划管理资金。与此同时，企业还应安排专门的人员，对资金的计划情况作出全面的检查，并严格监督资金计划执行过程，不能忽略任何细节，以免给企业的资金管理带来风险。如果在检查和监督过程中，发现有问题存在，则应及时解决问题，或根据实际情况及时调整资金计划，或严格执行资金计划合理有效安排资金，避免其阻碍资金计划的合理执行。

（三）建立完善的资金管理制度

房地产企业的资金管理是整个企业管理中的重点，为提高资金管理效率，需要完善相关的资金管理制度，并制定相应的监督管理制度，要求企业的资金管理人员严格按照制度要求开展工作。比如，在房地产企业内部，构建一套行之有效的全面预算管理制度、房地产项目投资制度、房地产项目销售制度、资金计划管理制度、项目融资管理制度、资金审批管理制度、资金安全使用制度等资金管理制度，规范房地产项目开发资金计划、使用、回收等过程，让企业所有与资金有关的行为和活动都处于可控状态，增加资金运行的透明度，提高资金的利用率。同时，构建项目经济后评价制度，评价项目资金使用、管理情况，不断积累经验，提高房地产企业资金管理。

（四）丰富资金的融资渠道

单一的融资渠道会阻碍房地产企业的发展，为促进其发展，就需要不断的丰富其资金融资渠道。首先，可以通过房地产产业链条与上、下游客户建立融资渠道，如通过延长支付时间等从上游施工方、材料商等处进行融资，或者通过促销形式客户提高首付款金额、售后回租等方式进行融资。其次，可以通过金融机构以多种形式进行融资，如传统的房地产项目开发银行贷款融资，在无法获得银行贷款支持下，可向信托公司或私募基金进行债权融资，筹集资金，从而减轻资金周转的压力。另外，还可以通过股权形式进行融资，如处于创业初期的中小型房地产企业，可以产业基金的形式进行融资，使中小型房地产企业可以得到不?嗟姆⒄梗?如上市公司通过收购、兼并房地产企业等资本运作方式，使房地产企业间接上市融资，得到更大的发展。

（五）提高资金的使用效率

房地产企业回收资金的根本途径是房地产销售，而在销售环节，可能会出现供不应求的现象，也可能存在无人问津的情况。因此，为了确保房地产的销量，首先要提高项目开发的准确性。这就要求企业在投资项目前，要做好市场调研工作，通过科学的分析，进行正确的投资，力求能够缩短资金回收的时间，并确保资金回收额。其次，房地产企业要开拓思路，以创新的思维，开展精准的营销手段，通过快速实现销售与回收资金，提高资金的使用效率。

（六）运用多样化的资金管控手段

房地产开发企业管理制度篇9

关键词：房地产企业；财务管理；措施

    随着改革开放的不断深化，我国房地产业取得了举世瞩目的发展，加之我国住宅政策的变化，城市化进程的不断加快，形成了一个巨大的房地产市场，成就了一大批房地产企业。房地产企业产业链较长，投资周期长，具有一定的不确定性和高风险性。要在众多、激烈的房地产市场中发展，就必须做好财务管理工作，提高企业内部财务管理水平。

1．房地产企业的财务特点

1.1 周期长，筹资难

    房地产业的最大特点就是开发周期长、投资大，因此筹资的任务比较难。房地产企业往往不只开发一个项目，而且时间、地域等跨度大，进行项目决算等时间长。企业文化的建立、知识的积累、对相关数据的分析等决定着房地产企业的业务流程管理、工作运转的高效性、准确的市场分析、项目的科学管理。

1.2 财务关系复杂，管理难

    房屋购买者、材料供应单位、勘察设计单位、土地转让单位、被迁单位、承包单位、投资者、债权者等，财务关系比较复杂，而且还要与税务、工商、土地等多个部门协调，因此管理难度大。

1.3 形式多样

    财务关系的复杂性使得财务形式具有多样性。但就购买房屋而论，有分期付款的，也有一次性现金支付的。在对外支出上，有承包商在建设完工程后进行一次性付款的，也有货到付款的原料供应。

2．加强房地产企业内部财务管理措施

2.1 强化基础工作

    财务管理得到加强的前提条件是企业做好财会基础工作。小型房地产企业要有一名总会计师，行驶会计师职责，大中型房地产企业要建立总会计师责任制。要建立良好的管理体制，分级管理、分级核算，这对大型房地产企业尤为重要。按照开发经营管理体制和核算体制适应的原则，给予不同地区开发经营单位相应的权利，以便其对财务管理中出现的问题进行及时的处理。在企业内部建立岗位责任制，对审核、登记、报表的填制、帐薄、保管等要分工明确，安排专人负责各种核算工作。

2.2 提高人员素质

    房地产企业具有一定的特殊性，房地产企业的人员对相关的业务知识要了解，还要掌握成本控制、财务管理、工程管理等相应知识。为了提高人员的素质，提高其业务水平，掌握必要的财务管理技能和方法，使企业的财务管理更趋合理，降低企业投资，节省企业资金，房地产企业要组织财务人员定期或不定期开展业务培训，使其了解企业财务状况，应对出现的各种问题、情况。财务人员还要加强职业道德修养，提高房地产企业财务方面的整体水平。

2.3 加快制度建设

    国家有关单位制定了相应的财务管理规则，房地产企业要遵守这些规章制度，另外根据企业自身的情况制定企业自己的制度。房地产企业财务管理人员要按照房地产企业经营活动及财务管理的特点，对从征地、搬迁、施工、商品房营销、物业管理等房地产经营全过程的财务管理制度主动积极的进行探索，并根据实际情况进行修订。我国房地产发展时间还比较短，很多措施、制度不够完善，没有比较成熟的、能够直接借鉴或可用的财务管理体系和方法，所以，房地产企业财务管理部门要借鉴成功企业的先进经验，学习国外房地产企业的管理方法，加快我国房地产企业财务管理制度建设的速度。

2.4 对财务行为进行规范

    房地产企业要从自身的开发能力和自己所服务市场的需求出发，对开发业务进行合理安排。企业的财务行为必须要符合相应的要求、规范，严格对投资开发项目的程序做好可行性研究。严格按照规定制度进行管理资金的运行。例如，对必要的固定资产进行购买时，一定要在自身资金做基础，有一定的还款能力；向购房者预收的买房资金，要在商品房开工后用在商品房的建设上，尤其是在开发小区时，要预先进行周密的计划，使收支平衡。

2.5 加强资金管理工作，提高利用率

    财务管理的中心是资金管理。在使用资金的过程中，房地产企业要做好统筹安排工作，对资金进行合理调度和运用。房地产企业要建立相应的资金管理机构，以结算中心的形式进行资金的管理，使得使用的资金能够统筹安排。对资金进行合理调度后，能够使得货币的时间价值充分发挥出来，使资金得到合理的应用。在进行房地产企业的资金管理时，要将所有资金收支、货物的转移和发送等都记录填票，并对资金、货物的使用情况进行审核，并记录下来，定期或不定期的根据经济责任制进行清查，一旦发现有账目不实的要尽快找出原因，追究相应个人或组织的责任，避免出现财务问题，同时提高资金利用率。

3．结语

    总之，房地产企业能够平稳运行的前提是有一套有效的财务管理方法和措施。通过了解房地产企业的财务特点，财务一系列的措施、方法，加强房地产企业内部的财务管理，就能很好的保障房地产企业的正常运行，加快房地产企业良好发展的步伐。

参考文献：

[1]贺志东.房地产企业财务管理[M].广州：广东省出版集团图书发行有限公司（广东经济），2010.7.

[2]陈智刚.房地产企业财务管理的8堂必修课[M].北京：中国纺织出版社，2010.1.

[3]黄绢.企业内部财务控制研究[M].成都：西南财经大学出版社，2009.12.

房地产开发企业管理制度篇10

关键词:房地产企业　财务管理　财务管理体系

房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的，获得持续性核心竞争能力，必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一，应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。

一、房地产企业财务管理的现状

，大部分房地产企业的财务管理还处于基本的核算的阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:

1、在会计核算方面，缺乏用于支持管理和决策的信息，仅停留在记账和编制财务报表的阶段。2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。3、财务管理“被动反映型”的现象较突出，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制，但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制，有些企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，母公司无法有效地进行管理，造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。

二、构建房地产企业财务管理体系及其意义

针对上述房地产企业财务管理存在的问题，我认为要改善财务管理方法，提升财务管理水平，应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:

1、构建财务核算的体系平台，从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程，以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。2、建立管理会计系统，通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况，实现管理信息动态收集和深入分析，为管理决策提供有效支持。3、以全面预算管理为核心手段，实现战略目标的有效分解和战略实施反馈，实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控，实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环，并与部门绩效考核紧密联系起来。4、建立统一明确的业务授权制度，平衡各层管理者的权力与责任，明确规定各项业务的执行程序，提高管理的规范化与性，降低运营风险。5、完善资金管理系统，实现资金集中统一监控与管理，提高资金效率，降低资金风险，利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成，充分借助于信息化手段，提高财务管理的效率，进而完善内外部信息共享平台，实现在共享平台上的动态决策和动态管理。7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合，形成有机的整体管理系统，最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变，使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现，提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案，使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制，能够有效降低企业运营风险。

三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容

(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体，内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制，企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素，房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点，因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程，与业务流程紧密结合，直接企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。

(二)完善财务核算体系

房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:

1、根据管理需求重新设计和调整会计单据

目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小，难以提供管理控制所必须的信息，因而应进行重新设计，将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中，通过单据及时记录业务的重要内容，为管理者提供审批依据和决策支持，也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。

2、设置科目

首先，根据《会计制度》的要求，调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次，根据管理控制要求，科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象，保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中，根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目，细化成本对象，以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力。第三，会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。

3、统一会计核算程序和规则

各个会计主体的会计科目设置要保持统一，在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。

(三)建立管理会计系统

建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。

1、设立责任中心

管理房地产企业的责任中心，是指按照管理目标，根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准，并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况，进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。

2、设计管理会计报告体系

房地产企业管理会计报告，需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告，可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次，每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。

(四)建立全面预算管理体系

房地产企业的全面预算管理的基本包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。

1、全面预算模式

根据房地产企业特点，建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位，负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算，从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。

2、预算的编制与执行

房地产企业全面预算的编制过程，需要上下互动，反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人，他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来，如果某项实际业务是预算范围内的业务，则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务，则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批，并说明理由。这样，能够有效地控制预算外支出，增强企业的控制能力。

3、预算的考核与分析

房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评，这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析，房地产企业母公司进行汇总和分析，召开月度分析会议并查找出现的及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况，根据设定的绩效指标对其业绩进行考核，再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析，总结主要的问题，并制定和修正下年度的经营目标，指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。

(五)完善资金管理系统完善