房地产销售奖惩方案十篇

房地产销售奖惩方案篇1

关键词 房地产企业 成本管理 问题 改进措施

房地产行业已经发展为精细化管理，成本管理则是房地产企业精细化管理的核心，只有控制好成本，企业才能有盈利空间，才能得到持续发展，尤其在目前房地产行业竞争如此激烈的情况下。如果没有优于大多数企业的成本控制水平，企业就很难生存下去。因此，房地产企业提升成本管理水平迫在眉睫。

一、房地产企业成本管理的特点

（一）成本控制的重点贯穿项目各环节

房地产企业的产品是地产项目，各开发项目既有相似之处，也存在着许多不同，产品各异，与普通工业企业产品相比成本控制有很大的不同。工业企业产品一旦投产，产品定型，产品设计结束，销售渠道也基本确定，成本控制主要集中在材料采购及提升生产效率上面。房地产企业的成本控制的重点则始终在项目取得、设计、生产及销售的各个环节，一个项目结束，下一个项目又重复一个完整开发的全过程。如果有新产品又将重新设计销售，各个开发阶段又要重新循环一次。

（二）成本管理工作相对复杂

房地产企业开发产品不完全相同，即开发产品的多样性决定了房地产开发企业成本控制的复杂性。房地产企业由于开发产品多样，开发产品相对独立，成本管理工作是否有效，没有单一的产品成本参照，导致成本节约评价比较困难。因此，房地产企业要做好成本管理工作，必须建立起比工业企业相对复杂的成本管控措施与评价体系，才能使成本管理工作更加有效。

（三）成本管理水平对成本金额影响较大

房地产开发项目由于资金投入量大与开发产品自身的独特性，决定了房地产企业的成本管理对一个项目的成本影响非常巨大。例如，产品设计阶段一个有效的设计优化，可能减少大量的工程量，节约建造成本；产品销售的一次有效创新，可以加快项目销售速度，节约大量销售成本及财务成本。成本管理的好坏对房地产企业开发成本影响较大。

（四）各成本管理阶段相互影响明显

房地产项目各开发环节成本管理影响效果明显，如设计环节成本管理不到位，势必影响施工环节的建造成本及洽商数量，造成建造阶段成本提高，如果建造阶段管控不到位、施工质量不好、施工拖延，必然造成销售困难，减慢销售节奏，提高销售成本。因此，房地产企业各成本控制部门相互影响，房地产开发企业应在成本控制中注意各部门的协作。

二、目前房地产企业成本管理存在的问题

成本管理存在于房地产企业土地获取、设计、招标采购、施工、销售、成本核算及考核的各个开发链条与管理环节。目前，房地产企业成本管理存在着以下主要问题：

（一）土地获取缺乏项目可行性分析

房地产开发企业的生产经营是从土地获取阶段开始的，土地获取的好坏直接影响到房地产企业的后期经营及盈利能力。以前房价涨势迅猛时，只要能取得土地，房价的涨幅很快就会覆盖土地成本，企业肯定能取得较高的利润。土地获取随机性强，获取土地根本就没有详细的前期调研及严格的可行性分析。现阶段存在的一些亏损的项目，往往是在土地获取阶段根据房价大幅上涨阶段的经验，预计了一个较高的售价，没有认真测算比较贴近现实的预计销售价格及可接受土地价格，导致获取土地价格过高，最终的销售价格远低于土地获取阶段的预期价格。因土地价格的过高，导致开发成本加大，项目出现严重亏损。

（二）规划设计不合理

规划设计阶段是在可行性研究报告的基础上，对预计方案在设计阶段的最终实现，是房地产开发阶段成本控制的关键。规划设计阶段的定位是否准确，房屋功能是满足客户需求，是项目能否达到预期的销售价格及销售目标，能否将成本控制在企业可承受范围内的关键。目前大多数房地产企业由于设计能力不足，将大部分的设计工作交由设计院实施，但对设计院最终的设计成果往往缺乏审核能力。有时由于设计院的设计水平不高，导致最后的设计不合理，不必要功能没有有效缩减，使用材料成本过高，整体上，房屋造价在设计阶段就偏高。由于设计不合理，后期变更洽商率较多，影响施工进度，建造成本大幅提高，超出原有设计成本限额。

（三）招投标管控不严

在各项招标阶段，选取的招投标对象能力各异、参差不齐，有些中标单位可能施工能力不足，就会耽误项目开发工期，拖后开盘销售时间，还会增加各项管理费用及成本支出，或导致施工质量问题，增加后期维修成本，最后损害开发企业声誉。在施工招标阶段，招标文件不够完善，工程量清单不全面、不准确，导致所签订的合同不严谨，后期施工单位抓住所签订合同的漏洞，大幅增加变更洽商，使最终结算价格大幅超过原合同价格，使企业开发成本增加。

（四）工程施工管控不到位

工程施工阶段，部分房地产企业工程管理力量薄弱，管控不到位。各项变更、洽商管理混乱，变更洽商审批流程不够明确，导致有些变更洽商在施工管理阶段只有工程管理部门知晓，设计及成本管理部门并不知晓。在工程结算阶段，这些变更洽商又都被施工单位拿出来交到成本结算部门，由于变更洽商发生时没有经过严格的审批，变更洽商的真实性或工程量等都很难准确判断，造成互相扯皮，最终结果是变更洽商失去控制，最终结算成本费用大幅度提升。

（五）销售费用控制不严

销售推广费用上限没有明确的规定，销售费用使用也没有明确的使用效果考核办法。由于管理粗放，有时虽然花费了大量销售费用，但推广效果并不明显。企业在迫于销售压力的情况下，一味增加销售费用的投入，导致销售费用大大增加。

（六）成本核算停留在成本反映阶段

财务及合同管理部门对开发项目的成本管理只是停留在成本的反映阶段。成本管理只是成本实际发生后的记录，没有分析实际发生的成本是否合理，是否超出本阶段的成本控制目标。成本管控及考核措施缺失或流于形式，不能发现开发过程中成本是否偏离预定目标并采取纠偏措施，导致成本最终超标，也不知道过程中哪里出了问题。各个部门不能很好地明确自己的责任，企业长时间无法形成有效的成本控制管理方式，导致成本管理水平停滞不前，成本费用居高不下。

三、房地产企业成本管理存在问题的改进措施

（一）提高全员成本管理意识、加强制度建设

成本管理水平不高，最主要的原因就在于成本管理意识不到位。成本管理的意识还停留在房地产暴利时期的水平，致使成本管理意识淡薄，成本管理制度缺失或流于形式。目前，在各项成本高企竞争激烈的形势下，房地产企业提高成本管理水平，就是提高利润率，这是在残酷的竞争中能够生存下来的关键。因此，房地产企业必须提高成本控制意识，并在企业成本管理中，建立一套全面覆盖、有效实施的成本控制制度，落实成本控制各个环节的责任，做到事前有指标、事中有控制、事后有考核。靠良好的成本管控意识及有效的成本管控制度，可以把总成本控制在企业可承受的范围内。

（二）完善土地获取阶段的投资分析

土地获取阶段，企业最重要的是要对可开发业态及房屋售价作出准确的估计，土地获取阶段的销售、成本、利润分析不能随意进行，要有较强的预期严谨性。土地获取阶段的投资盈利分析中，房屋开发类型必须根据地块规划指标，由设计、销售、成本、财务多部门经过多轮讨论作出各部门都认为可行的方案，不能只由土地获取部门一个部门来决策。根据房屋开发类型方案并结合周边相同类型房屋售价及房价走势作出房价销售预期，以售价推算出可承受的土地价格，只有这样，土地获取后开发成本才不会超标。土地获取阶段各部门应有明确的分工，并落实责任，不能出现土地获取成本过高无法落实责任的问题。

（三）提高设计部门人员素质，各部门配合细化设计方案

规划设计的好坏，直接决定了后期开发建设阶段成本高低，如果设计完成，依靠后期施工环节大幅节约成本是非常困难的。以前的房地产开发企业设计力量比较薄弱，设计工作主要由设计院完成，而如今要使设计环节能够符合业态及国家规范要求，又要节约后期建造成本。所以，开发企业首先要加强自身设计部门的水平，聘任设计专业出身、有房地产开发经验的优秀人才，组建相应的设计部门，这样既便于与设计院沟通，指导设计院设计工作，又能够审查设计院设计成果的优劣，发现问题，减少后期设计变更，节约后期变更成本。其次，设计开始前，最好能够在符合项目定位的前提下，找多家设计院提供多种设计方案，房地产企业设计、营销、成本、工程等部门参与，筛选出最优方案。在最终方案确定后，设计部门在设计工作的过程中也要召集相关部门跟进设计结果，在设计阶段对最终方案进一步优化，在满足客户使用功能的前提下，去除不必要功能，选用性价比高的施工材料，使设计功能无浪费，施工材料成本最优，减少施工阶段变更洽商。

（四）建立合作单位数据库，细化标底及合同条款

房地产企业应在招标前对所要投标的单位进行详尽的考察，招标时设立必要的投标门槛，使不达标的企业不能投标。企业内部要建立合作单位数据库，掌握合作单位总体情况。对长期信用良好、工程施工优秀的企业要加强合作，投评标阶段要设立相应的加分项，增加合作良好的企业的中标概率，对于那些信誉不好的企业要建立黑名单，禁止这些企业投标，避免后期给企业增加意外成本，造成其他方面的负面影响。在编制招标工程量清单的过程中，要建立制度，落实责任，核对工程量清单的准确性及全面性，避免后期出现漏项导致变更，而增加后期结算成本。合同签订过程中，应与施工单位签订限定总价的合同，如非要签订浮动总价合同，应当详细规定合同价格浮动的条件及相应的标准，使合同总价控制在一定范围。

（五）加强施工管理，理顺变更洽商审批流程

在施工过程中，相应的变更洽商在所难免，公司内部也必须建立合理有效的变更洽商认定机制，保证变更洽商符合公司管理规定，变更洽商必须经过合理的审批后，施工单位才能施工。最终结算阶段，只有经过公司正规审批程序的变更洽商才予以承认，未经正规审批的变更洽商不予认可，严格审批流程，保证变更洽商的真实性及工程量的准确性。

（六）严控销售费用总量，建立推广效果奖惩机制

销售费用方面，房地产开发企业要根据项目业态及销售额，提取一定比例的销售费用，设定销售费用限额，并在销售费用各个功能如咨询费、推广费、销售佣金等功能方面进行分配，将这些费用与相关单位等工作效果与实际销售效果进行挂钩，并制定相应的推广效果考核办法。销售费用支出后要定期进行考核，费用花出去，没有达到预期效果的情况要及时查找原因，对于因市场原因导致的要适时调整销售策略，对于因销售部门及合作单位自身原因导致的，要建立适当的奖惩机制。严格控制销售费用的使用总额及效果，对于长期不能满足销售推广需要的合作方要有清退机制，只有这样，销售费用才能在控制总额的同时达到推广效果。

（七）加强成本核算，变事后反映为事前有指标，事中有控制

第一，要建立健全全面预算制度，项目总体的成本及项目年度的成本总额都要有比较详尽的预算，预算要层层下达，责任成本落实到各个部门，落实到个人。第二，要建立成本定期汇报分析制度，成本核算部门不能只是一个已发生成本的反映部门，应将已发生成本与总体预算及月度、年度成本预算目标进行对比，定期召开成本分析会，分析成本节约及超支原因。对于有效控制成本的管理方法要坚持及推广，必要的要形成制度，对于成本超支的，要找出原因，改进成本控制方法，形成事中控制成本的有效机制。第三，要推进信息化管理，以前成本核算管理粗放与信息化不足有较大关系，由于信息化不足造成各部门成本数据相互割裂、数据不共享，数据标准不统一，过程中对某项成本分析取数困难或不同部门出具的数据分析结果不一致，导致成本控制是否有效无法确定，成本控制水平裹足不前。目前，由于互联网的快速发展，基于互联网的成本管理平台已趋于成熟，房地产开发企业要尽快建立基于互联网的统一成本管理平台，便于自身的成本核算、反映及决策分析。

（八）建立有效的成本控制考核机制

有效的管理制度必须要有考核奖惩机制，才能得到执行，成本管理也是如此。房地产企业在建立健全各项成本管理制度的同时，也要建立健全责任成本考核机制。至少每年要根据成本实际运行情况与年度预算情况进行对比，根据公司考核制度规定，对各部门责任成本控制情况进行奖惩，做得好的要进行奖励，做得差的要进行处罚。只有建立健全成本考核机制，才能调动各部门实施成本控制的积极性，成本控制才能落到实处，成本才能切实降低。

四、结束语

目前，成本控制已成为房地产开发企业的一项重要任务，房地产企业要保持利润并生存发展下去，必须建立健全各项成本管理制度，利用好各项成本管理工具及信息化管理平台，在房地产开发各个环节注重成本控制，提高自身成本管理水平，使自己适应市场的发展需要，在实现企业自身利润要求的同时，提高我国房地产企业的总体成本管理水平。

（作者单位为中铁房地产集团北京顺捷金海置业有限公司）

参考文献

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[2] 陈素芳.房地产成本管理及控制[J].中国房地产业，2011（2）.

[3] 田林永.房地产企业财务成本管理存在的问题及对策[J].中国房地产金融，2011（2）.

[4] 郭淑华.房地产企业成本控制存在的问题与对策[J].财经界（学术），2011（6）.

房地产销售奖惩方案篇2

为切实加强对房地产业建房、售房、租房、装房四个关键环节的税收征管，促进房地产业健康发展，根据有关法律法规规章和省政府、**市政府有关规定，结合我市实际，现就加强房地产税收一体化管理增加财政收入提出以下意见：

一、严格政策落实，加强税收征管，规范房地产税收一体化管理

（一）加强“建房”环节税收管理。建房环节是房地产业税收管理的首要环节，税收管理的关键是及时掌控建设项目、采集和比对税源信息，控制税源。

1.加强房产、土地使用权转让环节税收管理。单位和个人通过转让方式取得土地使用权，土地使用权转让方取得转让收入，应向受让方开具税务发票，按规定向土地所在地税务主管部门缴纳营业税、土地增值税等有关税收。对于土地转让价格低于市政府公布的基准地价时，以中介机构评估的价格为计税依据。单位和个人办理房产、土地使用权转让权属登记时，应提供与转让协议一致的税务发票或完税证明；否则，国土资源、房管部门不予办理转让手续。

2.加强工程立项、设计、施工、监理环节的过程控制，实现对纳税人税源管理从项目开发到完工的全过程监控。发改部门要把建设项目批准文件，规划部门要把规划信息，建设部门要把工程招标、施工许可及工程竣工验收备案信息，提供给税务部门。财政拨款的行政事业单位进行建筑施工、装饰装修的，结算工程款时应使用我市税务部门发放的发票，否则，财政部门不予拨款。同时，应将拨付工程款的情况提供给同级税务部门，并建筑施工、装饰装修劳务的纳税人应缴纳的各项税收。其他企事业单位进行建筑施工、装饰装修的，拨付每笔工程款（含甲方拨“三材”）时，对方需开具我市税务部门发放的发票。若对方不能开具我市税务部门发放的发票，企事业单位可以拒绝支付工程款，否则税务部门将按《发票管理办法》的相关规定对企事业单位进行处罚。税务部门要对建设项目进行跟踪监控，加强对项目施工进度的过程控制，督促纳税人对实现的税收按时申报缴纳。

（二）加强“售房”环节税收管理。房屋销售包括新建商品房销售和二手房交易。

1.加强新建商品房销售环节的税收管理。房地产企业向购房者收取预收款项时，必须使用我市税务部门发放的预收款收据，房款收齐后，必须向购房者开具税务部门监制的销售不动产发票。购房者无销售不动产发票，房管部门不得办理有关证件。

2.加强住房二级市场的税收管理。要加强对房产交易行为的税收监管，申请人申请办理房地产登记、过户手续时，必须提供税务部门监制的销售不动产发票。对交易价格明显低于市场价格的，应按有资质的评估机构评估确定的价格计算纳税；否则，房地产管理部门不得为其办理过户手续。

（三）加强“租房”和“装房”环节税收管理。各有关部门要严格按照《城市房屋租赁办法》（建设部令第42号）、《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）和公安部等六部委《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》（公通字〔2004〕83号）要求，全面加强对出租房屋和家庭装饰装修的管理。公安、房管、工商、财政等部门要大力支持税务部门对出租房屋、家庭装饰装修的税收管理，实现部门之间的信息共享，共同实施社会综合治税，形成税收征管的合力。

公安、房管和各镇（办）、居委会应协助税务部门掌握房屋出租或自用经营性用房情况。对于租金明显偏低的可参照房管部门公布的各地段租金价格确定计税依据。税务部门应强化户籍室管理，按一户式要求建立健全户籍管理档案，将各个门店的经营状态（出租或自用）、房屋面积、房产原值、租金和已缴纳税款等情况逐一登记造册，计算出应纳税款，为私房出租税款的征收提供详实的资料。

自然人出租房屋用于居住和生产经营，税务部门可委托相关部门代缴税款，公安、房管部门和各镇（办）、居委会要大力配合。

在家庭装饰装修方面，税务部门可委托物业公司、居委会代缴税款。

二、加强信息交流，实现房地产税收一体化管理信息共享

各有关部门要严格按照《*省人民政府办公厅关于加强税收征管增加财政收入的意见》（*政办发〔2004〕101号）、《**市人民政府关于加强房地产税收一体化管理增加财政收入的意见》（*政发〔2007〕33号）要求，认真履行职责，积极支持配合税务部门做好房地产税收一体化税收征收管理工作，定期通过网络、书面或电子形式向税务部门提供有关涉税信息，保障税源控管各项措施落实到位。

(一)发展改革部门发出的建设项目批准文件，同时抄送市税务部门。

(二)建设行政主管部门应于每月10日前向市税务部门提供上月工程招标项目资料、建筑工程施工许可证发放情况、已备案的外来建筑企业资料及城市拆迁情况等信息资料。

(三)房地产管理部门应于每月10日前向市税务部门提供上月商品房预售许可证发放、房产交易和租赁等情况。

(四)国土资源部门应于每月10日前向市税务部门提供上月土地使用权出(转)让、出(转)让方、出(转)让方及受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额等信息资料。

(五)规划部门应于每月10日前向市税务部门提供上月开发经营性项目的建筑工程规划许可证统计表，内容包括建设项目名称、建设地址、建筑面积等信息资料。

(六)工商管理部门应于每月10日前向市税务部门提供上月工商经营业户开业、变更、注销、吊销登记情况,与市国税、地税部门交换登记底册。

（七）公安部门应于每月10日前向市税务部门提供上月签定治安责任保证书的房屋租赁有关信息。

（八）税务部门在房地产税收一体化管理中，要严格落实好税务登记和发票管理制度，建立健全税源信息数据库，加强纳税评估和纳税辅导，加大税务稽查力度，做好纳税服务工作，增强纳税人依法纳税的自觉性。要结合建设、房产管理等部门的有关业务需要，主动与有关部门联系，采集有关涉税信息，并及时将房地产税收一体化管理相关情况通报有关部门。

（九）各有关部门应积极配合税务部门签订房地产税收一体化委托协议，并按协议要求有关税款。税务部门应按规定支付相关手续费，财政部门应保证经费的按时拨付。

三、加强组织领导，强化考核，确保房地产税收一体化管理取得实效

(一)加强组织领导。各有关部门要充分认识做好房地产税收一体化管理的重要性，认真履行职责，加强协作，齐抓共管，进一步营造和维护良好的税收管理秩序。

房地产销售奖惩方案篇3

）万元，纯利润（

）万元。 （二）各部门任务分配 1、餐饮 二 餐：（1）营业额

万元；（2）毛利率

%； 三 餐：（1）营业额

万元；（2）毛利率

%； 十八餐：（1）营业额

万元；（2）毛利率

%。 2、客房 （1）营业额

房地产销售奖惩方案篇4

一、全年计划经济指标

(一)酒店总体指标

营业额()万元，纯利润()万元。

(二)各部门任务分配

1.餐饮部

餐厅(1)营业额()万元，毛利率()%。

餐厅(2)营业额()万元，毛利率()%。

餐厅(3)营业额()万元，毛利率()%。

2.客房部

营业额()万元，毛利率()%。

3.其他配套服务部门(如KTV，室等)

营业额()万元，毛利率()%。

二、关于房务工作方面

酒店的经济收入主要来源于三部分：一是客房收入；二是饮食收入；三是配套服务收入；其中客房收入是酒店收入的重要来源，从利润分析，客房收入的经营成本比餐饮、其他配套服务都小，客房利润也是酒店利润的主要来源，在经营管理的过程中，要使客房出租率上升，则取决于房务管理，其主要包括以下几个方面：

(一)科学合理地计划与组织房务部工作的运转

在客房的经营过程中，前厅部处于起点，负责客房的销售，而客房部则处于中间环节，负责客人投宿期间的大部分服务工作，客人住店期间，在客房停留的时间最长，接触和享用客房服务的机会多，时间长，因此，酒店要投入相应的劳动力和发生相应的设备消耗，如何将接待服务工作科学合理地组织起来，即保证服务质量，满足客人需要，提高客房出租率，又使物资消耗和经营收入提高。加强房务工作的监督力度，保证接待服务和客房整理的质量，保持合理的比例，是客房管理的一个重要内容。因此，首先要根据酒店整体计划制定客服部的计划，确定服务质量，劳动定额以及物资消耗等各项指标，做好人力调配计划，同时，要制定和落实各项规章制度，从而为实现各项指标提供保障。

客房服务过程中的督查，是保证服务质量的一个重要环节。第一，要加强对各班组的组织和领导，严格执行规章制度地服务人员的每一道程序要进行严格的检查，实行领班、经理、质检员、房务总监逐级查房制度，达到层层把关；第二，加强各部门间的联系，及时传递信息，客房管理不是孤立存在的，需要和其他部门协调配合形成一个统一的整体，才能保证业务活动的正常进行；第三，主动了解客人的反映，及时处理客人投诉，加强意见反馈渠道，做好接待服务工作，客房管理的好坏最终取决于客人的满意程度，要注意分析客人类型，研究客人的心理，随时掌握客人的意见和要求，从中发现带有普遍性的问题和客人需求的变化规律，抓住客房服务过程中的内在联系和基本环节，不断提高服务质量。

(二)加强员工队伍建设，提高员工综合素质

前厅部与客服部的工作性质，是直接为客人提供服务，服务的好与差直接影响着酒店的管理和服务水平，所以加强员工队伍建设和提高员工综合素质，是确保房务工作顺利开展和提高服务质量的关键之一。

首先，要不断进行员工的思想教育，使员工热爱自己的本职工作，培养对专业的兴趣，从而激发工作的主动性、积极性、教育员工树立高尚的职业道德和全心全意为客人服务的意识，教育员工树立严格的组织观念，自己遵守国家的法纪和规章制度。

同时，要不断提高员工的业务素质，这是提高酒店工作效率和服务质量的基本条件。一方面要抓好员工文化知识的学习，提供员工文化水平，另一方面要抓业务技术方面的培训，提高员工的业务操作技术和技巧，通过培训使员工达到：

1.热情、主动、耐心、周到、细致、尽职尽责，对客人必须树立尊重和友好的态度。

2.在服务质量方面，减少和杜绝服务员因素质和技能欠缺造成服务不到位而产生的不满意。

3.人人都要从细节做起，特别是在仪容、仪表、礼貌、礼仪、言行举止方面要得体大方，着装药干净、整齐，强调要求个人气质的进一步提高。

4.熟练掌握服务程序，让顾客感到一种酒店行业的氛围和正规化管理的模式。

5.对自身工作按标准完成后自查，树立员工的责任感和主人翁意识。

6.营造员工队伍的团队精神。

7.实现规范服务、优质服务，从而影响顾客对酒店的口碑和社会声誉。

在房务管理过程中，要认真执行奖罚制度，开展评选优秀员工的活动，表彰、奖励服务质量高，业务技术精、完成任务号、协作风格高的员工，对员工的思想及业务水平定期进行考察，根据各种特长合理的安排使用，重视培养选拔人才，形成一支骨干队伍，在各项工作中发挥中坚作用。

(三)开源节流，做好房务设备，物资的管理与控制

房务设备和用品是客房服务工作的物质基础，因此，管理好房务方面的设备和用品也是客房管理的重要内容之一，前厅部和客服部要具体制定设备、用品管理制度，明确规定各级管理人员的职责，做到合理使用。因此节约上要以小看大，一点水，一度电，一根针，一条线，养成节约或浪费的不同习惯，就会出现不同效益。

前厅部、客房部的各种设备应始终处于安全、完好的状态，服务员及管理人员在正常服务和管理过程中，应随时注意检查设备使用情况，配合工程部对设备保养、维修，管理人员要定期汇报设备情况，客房内各种供客人使用的物品及相应工具应备齐，以满足服务工作的需要，在保证服务质量的前提下，应尽量延长设备的使用寿命，同时控制好低值易耗品的领用，建立起发放和消耗记录，堵塞漏洞，实行节约有奖，浪费受罚的奖惩制度。

(四)树立天天多售房的主导思想

客房是一种有形商品，具有商品的属性，但它又不同于其他商品，因为其它商品如果销不出去，可以作为库存积压，不至于造成大的损失，而客房如果当天卖不出去，就要造成固定成本的损失，所以它是一种具有特殊性的商品，我们作为经营者最重要的责任就是要想办法销售当天的客房。

最近几年市随着经济的迅速发展，人们的消费观念和消费水平都发生了改变与提高，但在市场经济的大环境中酒店要想立于不败之地，就必须采取灵活经营的方针。要求前厅部、客房部在提高服务意识的同时，要利用自身的优势，扬长避短，培养自己的忠诚客户，再者，要随时掌握竞争对手的经营动态，采取灵活多变的价格策略，以优质优价为宗旨，结合酒店制定的销售方案和计划，努力完成各项指标和任务。

三、关于餐饮工作方面

随着经济建设的发展，餐饮业也随着社会需求而迅速发展，同时发生了由“卖方市场”到“买方市场”的转变，买方市场的出现，人们可根据自己的喜好、口味和经济条件去选择能满足自己需要的酒店、酒楼餐厅进餐，酒店餐饮经营要想吸引消费者去惠顾，就必须根据消费者的需求去确定自己的经营项目和经营方式，谁不能认识到这一点，谁就无法再激烈的市场中取胜，众所周知，餐饮业是一种十分特殊的行业，这种特殊性主要表现在它提供给顾客的产品具有双重性，即有形性和无形性。作为经营者，必须从这两个方面满足顾客的需求，即不仅菜肴的色、香、味、美、型、器、都要好，使客人感到物有所值，而且与相适应的服务过程也好，服务要富有人情味，让客人有好的感觉。

任何一个经营者，如不善于体察和满足消费者，不能提供上乘的有形商品和无形新产品，就无法适应消费市场的需求，就不可能取得好的经济效益。

根据上述情况，在餐饮经营方面应采取如下措施:

(一)加强服务人员和督导层的素质培训，向客人提供一流服务质量

具体做好以下三点：

1.从思想教育入手

培养服务员要以主人翁的身份去工作，思想教育是共产党传统的工作方法和经验，每个管理人员都要对自己手下的员工进行耐心、细致的思想教育，增强大家的酒店意识和主人翁姿态。

2.扭转传统破旧的思想观念和意识，开展“微笑服务”“人情服务”和“文明礼貌”服务

这里重点谈一下“人情服务”，过去酒店管理者把“顾客是上帝”作为酒店的宗旨，因此，各方面的服务都局限于规范化和标准化，这种单一的服务方式有它的相对不足之处，因为在顾客面前服务只能毕恭毕敬，不易接触和互相沟通。这样，一是不能烘托客人的就餐热烈气氛和愉快心情；二是不容易了解、掌握客人的工作习好和消费规律；三是不能培养酒店的“回头客”。而“人情服务”是规范化和标准化服务的补充和延伸。它将客人当作酒店的“挚朋亲友”，在服务中，服务人员不仅能了解掌握顾客的生活习好，且能及时了解顾客对酒店各方面的建议和要求，便于酒店经营管理方面的调整和提高，从而使顾客满意，并成为酒店的忠诚客户——“回头客”。

3.抓紧服务技能和培训，保证服务质量

顾客对服务的要求一方面是热情周到，另一方面就是快速敏捷，热情周到就是上面讲的富有情感的“人情服务”，而快速敏捷则是服务技能的体现。特别是餐厅服务方面，如果酒店对服务人员在服务技能方面培训不到位，就会出现顾客入席后，虽然服务人员手忙脚乱，可顾客左等右等就是开不了餐，上头菜往往要等半小时，是必给顾客上菜慢的感觉，使一些时间观念强的顾客流失(建议餐饮部要抽时间专门请人讲解学习华罗庚的“优选法”)，只有将上述二者紧密结合起来，才能形成酒店高质量，有特色的服务。

(二)形成主体菜系，丰富菜肴品种、提高菜品质量、保证充足客源

1.尽快形成主体菜系。应该肯定，我酒店餐饮经营菜系定位到目前为止还没有形成主体菜系。这是造成菜肴没有特色客源不稳定的主要因素之一。因此我们要尽快决定出适应多数顾客及本酒店条件的主体菜肴，在确定主体菜肴的同时并突出风味和特色。

2.逐步培养一支技术过硬、素质高，酒店自身的厨师队伍，厨师的技术高低是保证出品质质量的前提，因此，酒店要通过各种方式，招收、引进、培养一批悟性高、有潜力、有前途、热爱烹调工作，热爱酒店的厨师，对于一些有特长，身怀绝技的厨师，建议酒店在住房、用餐、工资等方面给予特殊的待遇。

3.菜肴出品坚决实行产品标签制。标签制不仅是检验每位厨师制作技术和出品质质量的依据，且是征求顾客意见、反馈信息、改进工作的重要途径，同时会对每位厨师产生一种动力和责任感。实行标签制后，对顾客的意见每餐要汇总，每天要讲评，每月要奖惩。

4.根据季节规律和本地风俗，及时推出不同时令菜肴和节假日宴席，餐饮部好制定出不同规格的寿宴、婚宴、满月宴等菜牌及时提供给顾客，酒店餐饮的经营要想上新台阶，就必须有新观念、新的举措、新的招数，一年四季几乎每个月都有节目，这些节目也正是酒店推销产品的良机，餐饮部和营销部要把握好这些机会，每个节日都要策划出营销方案。

5.成立新研究室。配备专门人员，采取请进来，走出去的方法开发新菜、特色菜。定期聘请国内一流的师傅在店做短期献艺，不仅能扩大酒店的社会影响，且是厨师技术交流的一项重要活动。同时酒店也要组织自己的师傅到外地学习交流。

6.厉行节约、降低成本、加强核算。餐饮部经理和厨师长要及时核算出每道菜的成本和毛利率，、所采购的原材料都要物有所用，采购数量征收销售额要相吻合。

7.餐饮部要及时了解、掌握本地本行业竞争对手的新举措、新动向，达到知己知彼，百战不殆。

四、关于营销工作方面

营销工作是酒店中极为重要的一项工作，它不仅关系的酒店的经营效益，还关系到酒店的形象，甚至关系的到酒店的生存和发展。我酒店营销工作建议以后的指导思想是：“全方位、有重点、全动员、抓主力”。按照这个指导思想，营销工作重点抓以下几项：

(一)加强营销队伍的领导和力量

营销工作由总经理亲自抓，营销部编制7人，其中：经理1人，美工1人，营销员5人，责任划分：市区1人包括各大局委机关、学校等，各大型企事业单位、工业厂矿等2人，乡镇办事处1人，市区周边市县1人。

(二)重新进行市场细分工作

做好市场了解，熟悉市场，细分客源对象，是营销部的当务之急，通过细分要清晰掌握重点客源的基本情况，抓紧与他们建立或进一步密切关系。营销部在熟练掌握各种产品的种类、价格、质量、状况以及客房、餐饮基本情况的同时，进行与客户拜访、沟通及签约工作，以酒店的优势和营销手段去争取客户，建立良好合作关系，营销部的客户档案要认真整理、管理，并做到客户跟踪工作(有消费动态有人跟、住房有人跟、就餐有人跟、会议有人跟、结算有人跟、征求意见有人跟)。

(三)定职、定责、定任务、定奖惩

可考虑首先在营销部实行基本工资+效益工资的工资制度，酒店每月给营销部每个人下达销售任务，完成任务将(提成)，玩不成任务罚，下不保底，上不封顶。具体基本任务数，提成率、基本工资由财务部和营销部共同拿出意见。由酒店总经理办公会确定。

(四)抓紧抓好营销宣传攻势

酒店以后要重视在宣传方面的投资，并积极参加一些公益活动，从而扩大酒店的知名度，让社会认可。

(五)预测市场行情，把握销售良机

预测销售市场，把握良好商机是酒店营销工作的法宝之一。营销部不仅是销售产品的主力部队，同时也是酒店决策层的参谋部，一些市场信息和对手的经营变化情况，往往都是营销人员获得的。

(六)制定以招揽会议为重点的营销计划

由于酒店离市区各办事机构较近，加之交通便利(离火车站近)，因此，一般情况下较多外来散客，主动来酒店住宿、就餐，这样，是必对客房入住率和餐饮客源有一定的基础，也是我们经营中的主要有利因素，但我们目前的客房数达间(套)可以说在本地同行业是有一定竞争力的，因此，房务营销一定要以会议为重点，要通过各种关系，各种渠道和各种手段招揽市、市乃至省级和全国性的会议，营销部在增加专职营销人员的同时，在、及市区特聘一些兼职营销人员，专门招揽各种会议(可以按提成方式展开)，同时，要力求得到市委政府的支持和帮助，了解和掌握各局会议动态，开展强有力的营销攻势，达到大小会议不放过的经营思想。

(七)策划成立市办公室主任联谊会

各单位的办公室主任，一般情况下均掌握着机关的招待会议安排，因此定期组织他(她)们到酒店参加联谊活动，不仅增加与他(她)们的沟通和联系，且可及时了解、掌握各单位的客源情况。

办公室主任联谊会，要以讲授办公室现代化管理知识，交流办公室工作经验和信息为前提，结合进行征求主任对酒店的建议和要求，酒店的一些新举措，品尝酒店的新菜品，收集各单位的消费动态。

(八)策划推出大酒店“金卡”(价值10000元)，“银卡”(价值5000元)，宝石卡(价值3000元)

1.以上卡使用期限为一年；

2.以上卡购买后不可退还现金；

3.以上卡均可享受酒店做出的相应特别优惠价及服务；

4.购卡需领取申请表，办理入会购买手续；

房地产销售奖惩方案篇5

一、意识先行

2007年以来，各种原料的成本都在增加，作为调味品行业的经销商来说，其经营成本必然高于往年，目前的市场环境和消费环境已经打破了原有的平衡，做为经销商来说，能否根据现实情况做出适应市场的选择，如何做好自己的区域市场，有没有思路？作为产品流通过程中的中间环节，不仅仅是连接厂家和零售终端的桥梁，更应该是区域市场的营销方面的专家，这些经销商的市场定位是否清楚？

目前国内的调味品行业中还没有出现具有一定品牌影响力的经销商，这可能与调味品行业的分散性特点有关系，都是日常用品，对于普通大众来说，只要质量没问题，能够达到自己日常需要，对于品牌并不重要（特别是农村市场）。但作为经销商，无论自己经营的是什么样的品牌，要想发展，不被市场淘汰，就要具有相对超前的意识，不但要经营厂家的品牌，让它成为自己区域的名牌产品，更要打造经销商本身的品牌。未来的市场必然是品牌的天下，经销商要不断的适应市场，更新自己的观念，放弃小富即安的心态，才能走的长远。

二、建立完整的企业体系

在经营的过程中，很多经销商都是从小做大，甚至是夫妻店开始，随着生意的扩张，夫妻二人已经忙不过来了，最后把自己的亲戚朋友都找来帮忙，这在创业初期可能还不会存在问题，因为规模小，在管理上用亲情约束，这本身没什么错，但当企业上了规模，经销的产品增多，所面临的问题可能就会出现，比如妻子的娘家人，丈夫的婆家人，都是亲戚，如果在业务开展的过程中出现问题，怎么去管理这些由亲戚组成的队伍呢？

因此，经销商要想发展，就要把自己的小铺子当作小公司来运做，你可以没有公司的规模，但要有公司的形式，我们认为需要从以下几个层面着手：

（一）人才引进

什么是人才？可能仁者见仁，智者见智，但有一点是可以确定的，那就是能够为企业带来效益的人，或者说能够在自己的岗位上创造价值的人。经销商的规模有大有小，但无论大小，要想拓展你的市场，你必须要依靠有经验的人来做。那么招什么样的员工才能够适合自己呢？最简单的办法是向厂家的销售管理人员请教，把你自己当前遇到的市场现状、问题、思路告诉厂家的销售人员，他们至少是有“组织”的人，在销售的各个环节，甚至各个渠道都需要配备不同的的人员。你知道了需要什么样的人，就可以向社会招聘，最好的办法是由厂家的销售人员推荐。当然，经销商用自己的人也无可厚非，贤不避亲，只要能够适应企业的发展，能够为企业带来效益，这才是关键。

（二）建立初步的组织架构

随着不断的发展，人员规模肯定会逐渐的扩大，此时面临的是一个组织管理的问题。经销商可能在发展的初期，只有夫妻两个人，但肯定是有分工的，一个主外，一个主内；一个管业务，一个管货款；在出现问题时，无论是厂家还是下线客户，一个唱红脸，一个唱白脸，生意就在这样的环境下做起来的。

当自己的生意两个人已经忙不多来的时候，就需要增加人手，这里很关键，无论是增加几个人，很多老板还是要事必亲躬，仿佛自己不参与，这业务就没法搞定，事实上并不是如此，这样的结果就造成了新进的人员在主观能动性上的依赖性，他们会想着这是老板的事情，这不是自己的事情。因此，当经销商有一定的规模后，必须建立适当的组织架构，明确各层级工作人员的职责范围，把分工问题解决好，老板才能腾出时间与精力处理更重要的事情。

（三）形成内部管理规范

没有规矩不成方圆，那么对于内部管理，主要有那些内容呢？经销商也没有必要大张旗鼓的去建立很多制度，但必须要根据自己的实际情况来逐步的建立制度，本着高效率的原则，我认为以下四个方面是必须要关注的：

1、行为规范

经销商初期规模小很正常，关键是要有做大的理想，而行为规范是最基础的也是最简单的，举手投足即可看出一个企业的规范化程度。总的来说，我觉得行为上可以从以下几个方面着手：语言、精神面貌（衣着、态度、表情等）、维护公司利益、遵守公司制度等。当然这些都是一些大概的内容，制定企业自己的行为规范要从实际出发，避免大而空的现象。

2、奖惩制度

奖惩制度的建立实际是为了加强经销商企业的激励措施，我们都知道大锅饭的结果是大家都不原去干活，反正干多干少都一样。因此，对于目前的经销商企业来说，奖惩制度的建立有利于激发员工的干劲，也符合现实条件下经销商的发展需要。

奖惩制度的建立主要内容包括：一是总的奖励原则，即鼓励什么，反对什么；二是奖励的详细的项目和要求，里面包括奖励的形式，奖励的额度等；三是处罚的原则和内容，主要是对可能发生的会影响公司利益的行为的约束。

3、考勤制度

考勤其实也是约束制度之一，目的是让员工在工作时间上能够按时保质保量的完成。其实对于销售为主的经销商企业来说，考勤只是一种对员工时间上的管理手段，而不是主要的手段。目的是告诉员工要及时上班，保证工作时间。

三、从坐商到行商，三环节要注意

经销商发展的过程中面临的一个重要问题就是从坐商到行商的转变，我们知道目前渠道生存环境中的批发已经走向了没落，特别是快速消费品行业表现尤为明显。调味品作为大众日常生活中不可缺少的一部分，其消费潜力远没有挖掘出来。在经销商走向市场终端的过程中，如何能够提高市场的影响力，在这里和各位探讨一下市场建设的过程中需要关注的几个环节。

（一）服务先行

当经销商开始通过服务终端来提升自身竞争力的时候，其实已经把服务带给下线客户了。但这远远不够，要想服务好客户，就要有服务的方法。

笔者认为调味品经销商要想通过服务来建立自己的市场竞争优势，可以通过以下几个方法来进行：

1、建立客户档案

这是服务客户的基础，其主要内容有，客户的基础资料，如姓名、电话、位置、店名、店主的性情等；客户的销售记录，内容为每次送货的记录和送货的频率；客户的终端表现，客情关系等等，通过客户档案的建立，经销商可以很清楚的知道每一个客户的基本情况以及销售情况，对于客户有一个清晰的认识。

2、替客户着想

通过对客户的基本情况和销售记录的分析，就可以测算出客户多久需要补货，在客户的货物即将销售完毕的时候及时的把货物送到，这不但可以提高客户的忠诚度，同时也对自己的销售有所提高，其实时间就是销售机会，如果货物晚送过去两个小时，可能这两个销售所发生的销售都为竞争对手所得。当然对于某些客户的特殊需要，尽自己所能给予满足，如帮助客户顺便带一些调味品外的货物，前提当然是不能本末倒置，本来要给客户送10箱调料，却要给他带50箱方便面，可能就不太合适。

3、教给终端客户方法

最重要的是经销商处的业务人员能够指导终端进行销售的规划，如用什么样的话术才能更多的销售产品，如何进行陈列等。要不断的培养自己的销售人员不仅能够把产品销售到终端，更能够帮助终端把产品销售到消费者的手中，这对终端客户才是最实惠的。

（二）成本控制

成本控制并不是让经销商死死的看着自己的毛利，而是在发展的前提下，做好各个层面的成本控制。经销商面临的成本主要有以下几种：房租、人员工资、车辆折旧、办公费用、销售费用（促销活动）、运输费用、损耗等。在这些成本是中，有些是刚性的，如房租；有些是弹性的，如办公费用、销售费用等，这些是可以通过一些管理措施来降低的。

如何把成本降下来，通常有两种做法，一是迅速扩大销售规模，用规模优势来抵消各个方面的费用，一是通过内部控制来降低费用，提高控制后留下的毛利。对于经销商来说，大部分面临的是区域市场，无论是经济实力还是市场运做的实力，从规模上来降低成本可能存在一定的障碍（上规模的经销商可能问题不大），但通过内部控制，却是完全可行的。

内部控制就要从细节着手，从小事做起。比如随手关灯、关水，复印纸要两面用。对于能够降低成本，提高工作效率的方法，要加以推广，同时对相关人员进行奖励，最好形成一种奖励机制，促使员工都能献计献策。

（三）业务规范

这是制度建立中的重要部分，这是保证经销商企业在市场上竞争力的关键因素。我想业务规范主要包括以下内容：

一是市场开发的原则，选择什么样的下线客户来经营自己的产品，通过什么样的方式来赢得下线客户的认可，先做那个区域，先做那个渠道等等，同时也包括业务人员工作标准及日常作业、管理流程等。

二是市场管理的原则，包括送货，退换货以及窜货的管理等。

三是内务管理，主要包括行政、仓库、财务等这些支持部门的管理，在业务规范的过程中，可能要打破他们惯有的思维方式，以满足业务发展为中心目的。

制度的建立，主要通过对业务的规范，让员工的一切行为都有据可依，逐渐形成习惯，进成为一种标准，那么这就形成了一种经销商企业独有的内部管理体系。

制度是刚性的，但人是感性的，这在经销商发展过程中非常重要，规章制度只是一个杠杆和衡量标准，也要从情感上进行管理，这不但便于沟通，也便于员工从心里对公司产生认同，这种认同就减少了管理过程中的刚性，促使员工能够自觉的维护制度的“尊严”。

房地产销售奖惩方案篇6

为加快镇村（居）工业项目集中，盘活镇村（居）存量资产，提升标准化厂房建设水平，推动镇工业集中区、农民创业园和村（居）创业点建设，实现镇村（居）工业又好又快发展，特制定如下实施意见：

一、指导思想

坚持以科学发展观为指导，以集中集约、特色化发展为导向，以规模企业培育为核心，以载体建设为重点，以存量土地盘活为基础，大力实施工业突破强镇战略，促进镇村（居）工业项目集聚、产业集群。

二、工作目标

到“十二五”末，全镇新建标准化厂房20万平方米以上，新增固定资产投资3000万元以上工业项目20个以上，新增规模以上企业20个以上，新增规模以上工业税收2千万元以上。从现在起至2015年底，每年在全镇实施“4445”工程，即：每年新建标准化厂房4万平方米以上，新增固定资产投资3000万元以上工业项目4个以上，新增规模以上工业企业4个以上，新增规模以上工业税收500万元以上。

（一）镇村（居）工业经济年度重点发展目标。新增规模以上企业个数不少于4个，实现新增规模工业销售不少于0.8亿元，新增规模以上工业税收不少于500万元，新增外资企业和自营进出口权企业分别不少于1个。

（二）镇村（居）标准化厂房建设、项目集中年度目标。新建两层或两层以上标准化厂房不少于4万平方米，落户镇工业集中区或农民创业园固定资产投资3000万元以上工业项目不少于4个，新增村居创业集中点不少于4个。

（三）镇村（居）盘活存量土地年度目标。盘活存量土地不少于40亩。

三、工作措施

（一）坚持科学规划，提高建设水平。按照“统一规划标准、统一外观设计，集中连片、集约用地”的原则，规范镇村（居）标准化厂房建设。

1．科学规划。镇标准化厂房建设坚持因地制宜，科学规划，合理设计。镇里规划建设镇工业集中区；人口集中、盘活存量土地面积较大的村居，规划建设农民创业园；条件比较好或有少量盘活存量土地的村庄，规划建设村居创业集中点。标准化厂房建设设计方案必须报经招商办、国土、村建等相关部门审核，并经镇分管领导和主要领导批准，上报县里审批后方可施工。标准化厂房建设要严格按照设计图纸施工，确保新建厂房符合质量和安全要求。

2．集中布局。对盘活的存量地块实行集中连片开发，避免零碎分散使用。镇工业集中区连片建设的标准化厂房不少于3万平方米；农民创业园连片建设的标准化厂房不少于1万平方米；村居创业集中点连片建设的标准化厂房不少于0.5万平方米。镇标准化厂房建设原则上60%建在镇工业集中区，30%建在农民创业园，10%建在村居创业集中点。

3．节约用地。新建的标准化厂房必须为两层或两层以上，单栋标准化厂房面积不少于3000平方米，建筑容积率不低于1.0。

（二）盘活存量土地，强化用地保障。充分挖掘全镇所辖范围内存量建设用地资源，切实提高土地资源利用率，满足标准化厂房建设用地需要。严禁在基本农田和农用地上建设标准化厂房，严禁建设单层厂房。

1．盘活存量建厂房。对企业厂区存量土地以及镇村（居）宜工零星存量土地，包括原有企业闲置场地，废弃的校区、村部，关闭的窑场、矿业塘口，镇机关办公场所内的闲置土地，积极盘活利用，用于建设标准化厂房。

2．整理庄台建厂房。对宜工且条件较好的村庄庄台进行整理，腾出存量土地用于建设标准化厂房。

3．插漏补缺建厂房。对以前建设的标准化厂房区内已转为集体存量土地的空闲土地，用于新建标准化厂房。

4．拆旧盖新建厂房。对年久失修以及利用率不高、有安全隐患的厂房进行拆除，用于新建标准化厂房。

（三）加快项目集中，推动集聚发展。大力推进镇工业项目集中，凡固定资产投资3000万元以上、年纳税达到l万元/100平方米的项目，向镇工业集中区集中；凡固定资产投资1000万元以上的项目，向农民创业园集中；凡固定资产投资1000万元以下的“三来一加”项目，向村居创业集中点集中。入驻新建标准化厂房的项目必须符合国家产业政策并报经镇、县有关部门批准，否则不得入驻，不纳入目标考核。

（四）加强帮办服务，壮大规模企业

1．跟踪服务。强化培育规模企业的责任意识，全面落实挂钩帮扶措施，重点解决企业资金、用工、用地等困难和问题，努力帮助企业做大做强做优。

2．加快申报。积极引导和鼓励拟培育企业加大投入，扩大产能；对符合条件的，积极申报为规模企业。

3．规范管理。引导企业加强管理，按章纳税，对投产不达效、不进规模、不在本地开票纳税的企业，对照合同予以清理到位。

（五）加大政策扶持，营造良好环境。

1．标准化厂房建设补助、奖励。凡完成新建标准化厂房年度目标任务且符合集中连片建设标准的村（居），对新建的2层标准化厂房，按最高100元／平方米给予补助；对3层及3层以上的，按最高150元／平方米给予补助。补助以分期借款的方式先行支付，其中，厂房第一层完工时拨付借款总额的40%，厂房全部竣工时拨付借款总额的30%，企业投产达效时拨付借款总额的30%。对逾期未开工、未竣工，或已建成标准化厂房未充分利用的，借款予以追回。对完成标准化厂房建设年度目标任务的村（居），每建成3000平方米奖励3万元。

2．用电扶持。凡利用村居庄台闲置土地、废弃厂房新建标准化厂房并兴办“三来一加”项目的，在用电设施建设和电费上给予优惠，费用按最低标准收取。

3．规模企业培育经费奖励。对完成规模企业培育年度目标任务的村（居），每新增1个经市统计局认定且开票销售2000万元以上的规模工业企业，奖励村（居）2万元。

4．税收优惠。对利用村居创业集中点新建标准化厂房兴办“三来一加”项目的，给予其所得税地方留成部分前三年返还、后两年减半返还的优惠，先征后返。

5．金融支持。对符合用地规划、产业规划和建设标准

要求的标准化厂房、规模企业及“三来一加”项目，金融部门给予优先贷款。同时，镇里组建具有独立法人资格的工业集中区开发公司，推进标准化厂房建设与经营融资，积极探索市场化、多元化、多渠道投融资机制。

四、考核奖惩

（一）考核内容及计分

镇村（居）工业项目集中考核目标共有九项，分别是：新建两层或两层以上标准化厂房面积，20分；新增固定资产投资3000万元以上且进入镇工业集中区或农民创业园工业项目个数，10分；新增开票销售2000万元以上并经市认定的规模工业企业个数，20分；新增盘活存量且合法用地土地面积（对违法用地的实行一票否决），10分；新增村居创业集中点个数，10分；新增规模以上工业企业销售收入，10分；新增规模以上工业企业税收，20分；新引进外资企业个数，10分；新增进出口经营权企业个数，10分。以上考核得分上不封顶。考核计分计算公式：得分=∑（各分项目标完成数／目标数x分项分值）。

（二）考核实施及奖惩

实行季度观摩、年度考核兑现奖惩的办法，每季度末，由三套班子、定村干部和村（居）支部书记进行评比。位于全镇前二名的村（居）党支部书记，报请党委授予“村（居）工业发展明星书记”称号。年终评比前二名且完成年度目标任务的村（居）党支部书记，优先推荐提拔，并安排到镇直机关兼职。对季度观摩评比倒数后三名的村（居），给予通报批评；对连续两个季度观摩评比倒数后三名的，给予支部书记黄牌警告，对年度考核未完成目标任务且倒数后三名的，给予村（居）支部书记诫免谈话，降职为副书记，并视情采取组织处理。鼓励个人引进老板建标准化厂房，每建3000平方米厂房按投资额1%奖励，同时做为招商引资任务考核，优先评优。

五、组织保障

房地产销售奖惩方案篇7

房地产营销合同范文1委托方(以下简称甲方)：**********公司

邮政编码：

联系电话： 传真：

受托方(以下简称乙方)：**********公司

邮政编码：********

联系电话：******** 传真：********1

就甲方委托乙方进行其位于********市********区*******路项目—********(以下简称项目)营销事宜，经双方友好协商，达成如下合同条款，双方共同遵守执行：

第一条、基本情况

1.1、项目名称：********(现用名称，如项目名称有变，按新名称执行，以下简称“项

1.2、项目地址：********。

1.3、项目占地面积：净用地约 亩，(项目土地面积以国有土地使用权证面积为准，国有土地使用权证编号： )。

第二条、委托内容、范围、期限

2.1、内容：甲方正式委托乙方为“********”项目的独家营销商，服务内容包括：全程营销策划顾问及销售、广告策划设计(具体内容见本协议附件一)。

2.2、范围：甲方“**********”项目开发建设的所有住宅、商铺及车库。

2.3、期限：本合同生效之日起至双方认可的项目封盘清算日或者双方同意终止本合同时。

第三条、乙方的销售方式及佣金标准

3.1、乙方的销售方式

本项目采用保底销售的方式，即项目实际销售金额达到甲、乙双方约定的销售指标后，方予结算乙方的佣金和加价销售奖励。

3.2、乙方佣金范围

(1)、项目全程营销策划顾问及销售费用。

(2)、项目广告策划、设计费用。

3.3、保底销售指标及乙方佣金收费标准

(1)、项目实际销售金额低于人民币*****万元时，乙方的佣金收费标准为人民币*****万元(大写：*****)整;

(2)、项目实际销售金额达到人民币*****万元时，乙方的佣金收费标准为人民币*****万元(大写：*****)整;

(3)、项目实际销售金额达到人民币*****万元时，乙方的佣金收费标准为人民币*****万元(大写：*****)整;

(4)、项目实际销售金额达到人民币*****万元时，乙方的佣金收费标准为人民币*****万元(大写：*****)整;

(5)、项目实际销售金额超过人民币*****万元时，乙方除收取人民币*****万元(大写：

3.4、加价销售奖励

(1)、住宅：双方约定项目住宅销售均价为*****元/m²,并以此均价为基础制定项目住宅的销售价格表、价格优惠政策;在项目正式销售时，乙方可在甲方确定的销售价格表、价格优惠政策基础上进行加价销售;甲方承诺按加价销售部分物业加价销售金额的20%奖励乙方。

(2)、商铺：双方约定项目商铺销售均价为：一层*****元/m²、二至四层*****元/m²,并以此均价为基础制定项目商铺的销售价格表、价格优惠政策;在项目正式销售时，乙方可在甲方确定的销售价格表、价格优惠政策的基础上进行加价销售;甲方承诺按加价销售部分物业加价销售金额的20%奖励乙方。

第四条、乙方的佣金及加价销售奖励支付办法

4.1、乙方销售完成确认

客户签定购房合同并支付了购房首付款，即乙方已完成该房的销售，具备计算保底销售指标和计提佣金及加价销售奖励的必要条件和充分条件。

4.2、乙方的佣金支付办法

(1)、预付款：本合同签定后5日内，甲方预付乙方定金人民币伍万元(该定金作为乙方进场前的前期费用);项目销售金额达到人民币*****万元时，甲方再预付乙方人民币壹拾万元;上述两笔预付款在结算乙方第二次佣金时扣出。

(2)、项目佣金结算办法

A、项目实际销售金额低于人民币*****万元时，乙方的佣金结算标准为人民币*****万元(大写：*****)整;

B、项目实际销售金额达到人民币*****万元时，乙方的佣金结算标准为人民币*****万元(大

C、项目实际销售金额高于人民币*****万元、但低于人民币*****万元时，乙方除前款已结算佣金人民币*****万元(大写：*****)整外，还按超过人民币*****万元销售金额部分的3%结算佣金;

D、项目实际销售金额高于人民币*****万元、但低于人民币*****万元时，乙方除前款已结算佣金外，还按超过人民币*****万元销售金额部分的6%结算佣金;

E、项目实际销售金额超过人民币1*****万元时，乙方除前款已结算佣金外，还按超过人民币*****万元销售金额部分的8%结算佣金。

(3)、项目佣金支付办法

在项目销售金额达到人民币*****万元后，乙方于每月5日前向甲方提交上月已完成销售业绩及应提佣金审核表，甲方应于收到后5日内完成审核并确认乙方的销售业绩及应提佣金，并在审核后5日内全额支付给乙方。

4.3、乙方的加价销售奖励支付办法

(1)、项目加价销售奖励结算办法

A、甲方按下列计算公式对乙方的加价销售奖励进行结算：

乙方的加价销售奖励金额=(项目的实际销售金额-按项目价格表和价格优惠政策计算的金额)ⅹ40%;

B、若因甲方同意，对部分客户进行了特殊的价格优惠，在结算乙方的加价销售奖励时，该部分客户按原定的项目价格表和价格优惠政策计算。

(2)、项目加价销售奖励支付办法

在项目销售金额超过人民币*****万元后，乙方于每月5日前向甲方提交上月应提加价销售奖励审核表，甲方应于收到后5日内完成审核并确认乙方的应提加价销售奖励，并在审核

4.4、客户违约

若客户签署购房相关协议并付款后悔约，客户已缴付的定金、违约金若作为赔偿甲方之罚金，乙方可获得该罚金的30%作为服务费;该服务费与乙方佣金同期结算。

4.5、项目总结算

在项目综合竣工验收后3个月内或甲乙双方同意结束本合同时，甲乙双方对乙方的佣金、加价销售奖励、服务费等进行总结算，甲方并在结算后10日内将应付未付的乙方的佣金、加价销售奖励、服务费等一次性支付给乙方。

4.6、甲方自留和对外抵扣房屋

甲方自留和对外抵扣房屋金额不超过人民币*****万元;若甲方自留和对外抵扣房屋金额超过人民币*****万元时，则超过部分房屋不管销售与否都计入乙方保底销售指标。

第五条、有关费用确认

5.1、乙方项目工作人员费用：

乙方在该项目工作人员的工资、奖金、福利、保险、差旅和通讯等费用由乙方自行承担。

5.2、广告推广费用：

(1)、项目所有广告的制作、安装、、维护、水、电等费用由甲方负责。

(2)、项目所有推广活动的组织、实施时发生的费用由甲方负责。

5.3、项目售楼处费用：

项目售楼处的设计、建设、装修、家具费用、挂件、摆设、模型、设备(计算机、电话机、传真机、空调、复印机、饮水机等)、水、电安装费用、售楼处保安、保洁发生的费用由甲方负责。项目售楼处在销售过程中产生的电话、传真、复印、上网、饮水、水、电等费用由甲方负责。

5.4、除上述已明确的费用外，在销售过程中发生的其它费用，由甲方负责。

第六条、甲乙双方的责任

6.1、甲方之责任和义务

(1)、合同签定后十日内，提供项目真实、完整的有关资料。

(2)、按照项目开发计划，按时保质保量进行项目开发建设、项目市政建设、项目环境园林建设、配套设施建设、售楼部建设及装修和样板房建设及装修等。

(3)、审查、督促乙方的营销工作。

(4)、按照项目有关销售的合同、协议约定以及双方审定的销售工作计划，及时审核乙方销售的进程和销售业绩。

(5)、甲方负责对乙方因本项目对外的文书、函件的审查，项目销售的销售合同签章、开票、收款和办理项目销售的银行按揭、产权办理、房屋移交。

(6)、凡乙方提交给甲方审查的与项目开发工作有关的工作计划、工作报告、策划方案等，甲方自收到乙方提交的报告后，应于7个工作日内审查完毕并书面签署意见，逾期和没有签署意见则视为甲方已审查、认可。

(7)、甲方提供项目真实有效的项目开发五证并提供五证两照复印件在销售场所向客户明示;甲方提供销售项目有效的销售合同及合同有关的附件(包括补充条款、装修标准说明、配套设施说明、物业管理说明、房屋使用说明书、工程进度表等)作为该项目的销售法律文书。

(8)、甲方须按本合同“第四条、乙方的佣金及加价销售奖励支付办法” 的规定及时足额支付乙方的佣金及服务费等。

(9)、甲方为乙方在销售现场免费提供办公场地。

6.2、乙方的责任和义务

(1)、合同签定后十五日内，提供乙方项目组主要人员名单(不包括项目销售员名单)，并根据项目的开发工作需要，随时进场开展工作。

(2)、保质保量及时完成本合同“2.1、工作内容”中约定的乙方工作内容。

(3)、按照项目的开发和营销计划及时推进项目广告设计， 及时协助甲方组织项目推广、促销活动等，提供各阶段与销售工作相关的可执行方案。

(4)、乙方在工作中维护甲方企业的声誉和形象。

(5)、保守甲方的商业秘密。

(6)、保证不将项目的各种创意、设计、策划作为案例不经过甲方允许公开使用。

(7)、未经甲方书面授权或批准，不得超出甲方授权范围向客户许愿、承诺或对销售合同条款擅自修改;在销售过程中，不得以任何方式向客户收取现金和打白条(甲方委托除外)。

(8)、在销售实施至完成向业主交房的全过程中，及时向甲方反馈客户对项目的设计、质量、价格、以及对合同条款、物业管理等的建议、意见和要求。

(9)、乙方负责销售现场的管理工作(包括对甲方派驻销售现场人员的管理)。

(10)、乙方应在甲方书面授权范围内从事营销。

第七条、违约责任

7.1、 甲方的违约责任

(1)、甲方不得中途单方面解除合同，如甲方擅自解除合同，甲方向乙方支付人民币50万元违约金并赔偿乙方的直接损失。

(2)、甲方超过合同约定时间付款，除支付乙方应付款项外，并按应付款项每日千分之三向乙方赔付超期付款的资金利息。

7.2、 乙方的违约责任

乙方不得中途单方面解除合同,如乙方擅自解除合同, 乙方向甲方支付人民币50万元违约金并赔偿甲方的直接损失。

7.3、双方违约

如系双方违约，应根据违约方的违约程度，根据法律、法规规定双方各自承担相应的责任。

第八条、免责条款

8.1、若遇不可抗力影响乙方的工作，甲、乙双方均不承担违约责任，合同顺延或者终止执行。

8.2、若因甲方原因而导致乙方工作延期，乙方不承担任何责任。

第九条、合同的生效、终止及变更

9.1、合同生效：

本合同一经双方签订即具法律效力，任何一方不得擅自修改、变更、终止本合同，否则即为违约。

9.2、合同修改：

双方修改、变更、终止本合同，应协商一致并以书面形式载明。

9.3、合同未尽事宜

本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签定补充协议。补充协议条款与本合同具有同等法律效力。

9.4、合同终止：

(1)、在本合同双方协商一致时可终止。

(2)、本合同执行完成时自然终止。

(3)、合同终止时，双方应通力协作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关

的法律、经济等事宜，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙方付清应付费用的除外。

(4)、合同变更：经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。

第十条、合同附件

10.1、本合同的所有附件、补充协议均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律责任。

10.2、本合同及其附件和补充协议中和未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

10.3、本合同及其附件和补充协议中的条款，如与现行的中华人民共和国有关法律、法规和政策相抵触应为无效，但无效部分不影响本合同的整体部分，本合同合法部分仍然有效。

第十一条、其它事项

11.1、在本合同执行过程中，凡是重大事情或者有关经济利益的事情，双方必须以书面形式通知和签收给对方。

11.2、本合同一式四份，共 10 页,双方各执二份，均具同等法律效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地产营销合同范文2发展商： (以下简称甲方)

方： (以下简称乙方)

甲、乙双方本着真诚合作、平等互利的原则，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，经过友好协商，就乙方销售甲方开发建设物业达成以下合同条款，双方共同恪守：

第一条 委托项目

甲方开发建设位于德庆 商住小区项目(以下简称该项目)，总用地面积 平方米，总建筑面积约 平方米。为实现优势互补，甲方委托乙方独家该项目的销售策划工作，甲方负责策划评估，销售财务管理、合同契约管理，销售组织监督;乙方负责该项目销售策划、组织实施和现场管理 ，乙方应自觉接受甲方监督管理。

第二条 双方责任及权利

(一)甲方的责任及权利

1、该项目向社会公开发售前，为乙方提供办公地点及销售现场，提供有关物业销售工作的便利，负责协调乙方、承建商、物业管理公司、银行及中介机构等之间的工作关系。

2、负责向乙方提供该项目的《商品房预售许可证》、《国有土地使用证》及按现行国家房地产法律法规所规定对外销售所必需具备的政府批文及相关文件，确保乙方向认购者销售该项目单元物业的合法有效。

3、负责向乙方提供该项目的图纸、面积数据、建材设备和装修标准、《认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议、《前期物业管理合同》等合同文本以及销售所需的各种宣传用品。

4、负责对销售现场进行包装(包括售楼部和示范单位的布臵及装饰、广告牌的修建、现场绿化与美观、道路平整等)，提供现场售楼部及办公设备给乙方使用，并指派财务、保安、清洁等人员配合销售工作，有关费用由甲方支付。

5、负责审核乙方提供该项目销售策划方案，包括：推售套数、售楼价及付款办法、折扣比例等，客户群的甄选及推广工作进行中所制作的楼盘宣传资料，并监督乙方的具体执行工作，甲方对上述事务拥有最终权决定权。

6、负责审核乙方提供该项目的广告推广计划及协助安排媒介广告、展销会所需宣传资料和物品，并监督乙方具体执行。按经审批同意乙方提供的广告预算范围及标准承担相应的宣传、广告制作费用。

7、负责检查策划方案的实施情况并提出调整意见。

8、保证该项目有关资料的合法性、准确性，确保乙方向认购者销售行为受合法有效，负责与有关部门办理该项目有关售楼、按揭、办证等相关手续，并承担相关责任。

9、负责收取客户定金、房款及相关的房地产税费，负责安排与购房客户签订《认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议、《前期物业管理合同》等相关合同文件，并办理《商品房买卖合同》的合同鉴证手续。负责指定按揭银行，协助购房客户办理按揭手续。甲方另委托具有相应资质的中介机构办理上述事项，乙方应予以必要的配合和协助。

10、负责监督乙方销售进度，并派员参加乙方定期周会。

11、在乙方认真履行本合同各项义务的基础上，按期向乙方支付费用。

12、甲方有权随时审核本项目的销售情况，乙方应按甲方的要求提供相关的销售资料，并在甲方监督和指导下统筹该项目的销售工作。

13、甲方承诺在本合同有效期内，只通过乙方出售该项目之住宅，避免销售程序紊乱及重复。

(二)乙方的责任和权利

1、负责按期完成该项目的包装和推广计划，包括该项目的硬件配套、管理服务、销售计划及技巧、组织管理办法、风险规避建议。每月末第三个工作日前向甲方提交当月销售情况总结及下月销售计划，确保策划方案有效实施和及时调整。

2、负责编制和设计及提交该项目的价格表、装修标准、付款方式、展览板、宣传单张、楼书、服务管理手册及认购书等所有的宣传资料;但必须报甲方审批同意后方可使用。

3、协助购房者签订《商品房认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议、《前期物业管理合同》等相关法律文件，负责整理和催促购房者提供签约所需的各项资料。

7、乙方销售人员须经培训后上岗，确保对甲方确认的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议的内容条款有充分的认识和理解，为客户提供销售物业所需的咨询及答疑;乙方负责项目售后服务跟进工作。

8、在销售过程中，乙方销售人员应注意个人形象，统一着装，维护甲方的市场声誉，坚持文明销售、礼貌待客，以良好的服务态度为客户提供最优质的服务，对不符合条件或客户投诉意见较多的销售人员，甲方有权要求乙方更换。

9、根据甲方所规定的销售价格与浮动幅度进行销售，非经甲方的授权，不得擅自给客户任何形式的折扣;若遇特殊情况，乙方应告知甲方，取得甲方负责人审批同意后作个案处理。

10、负责举办定期周会，就销售过程中出现的情况及问题及时向甲方汇报，自觉接受甲方的管理与监督。

11、在本合同有效期内或全部完成该项目销售后，乙方不得泄露属于甲方的各项商业秘密。

12、协调安排印制该项目的宣传资料和其他有关销售所需之资料文件，协调相关公司制作风格突出的高质素楼书、销售价单及其他宣传品，且在经甲方确认的宣传推广资料上印有“总：广州全景地产机构”的企业名称、地址及电话以利于开展该项目的销售工作。

第三条 期限

甲方委托乙方销售的期限：由甲乙双方签订本合同之日起至20xx年6月1 日止。如乙方在本合同有效期内提前全部完成该项目销售工作，本合同销售工作完毕之日止终止。如本合同期限届满，乙方仍未完成该项目物业销售工作，经甲方同意可延长合作期限，双方另行签订合同，明确双方权利、义务。

第四条 销售费标准

本合同有效期内，甲方同意按成功售出销售总额(不含各项税费、手续费、服务费、杂费)，按以下计提比例向乙方支付费，甲方与购房者签订《商品房买卖合同》及补充协议，并缴交首期款后，乙方方可就该售出物业要求计提销售费。

1、如已成交的销售总额低于人民币(下同) 1000万 元的,乙方按销售金额的1.5%计提销售费。

2、如已成交的销售总额高于1000万元，低于 20xx万 元的，该部分按

4、如已成交的销售总额高于20xx万元的，超出部份按销售金额2%计提销售费。

备注：费的支付时间以当月实际销售的额度计提，即按月支付。

5、销售佣金提计及奖惩：

根据当前市场状况，每个季度甲乙双方协商设定一个均价 元，当合同到期或者销售完毕时，按实际总销售额均价超出部分，甲乙双方按7：3 分配，(如实际均价为2200元/方，即超出的100元有30元是给乙方的)。

甲乙双方协商确定7个月内(售楼部装修好计起)的销售目标为20xx万，如果乙方完成的销售额不足目标的60%，甲方有权解约，并且不需要支付任何解约费(销售佣金除外)。

第五条 销售费结算方式、垫付款及违约罚款的处理

1、签约额以认购书为准，费用结算以购房者签署《商品房买卖合同》及补充协议并交付首期楼款为准，每月的最后一天为结算日，在双方确认之日起三日内甲方支付乙方本月销售费用，乙方应向甲方提供有效的发票。

2、乙方代甲方垫支的任何费用，须事前获得甲方书面批准，甲方应在乙方向甲方提供相关垫付费凭证之日起 天内将垫付款返还给乙方;如所需款项较大，经甲方审批同意后可先向乙方拨款，乙方应提交相关的正式付款凭证给甲方。

3、如购房者交纳定金后违约，按合同规定应予以没收定金，所没收客户的交定金甲、乙双方各占50%;如购房者签订《商品房买卖合同》及补充协议，并交付首期楼款后违约，按合同规定应收取的违约金及没收的款项归甲方所有，但甲方应按本合同约定的标准向乙方支付该物业的销售费;如购房者签约后要求转名、更换单位等所收取的手续费，甲、乙双方各占50%。

第六条：违约责任

1、签订本合同后，如甲方违约不将该项目交由乙方独家，或中途无故解除合同，甲方应向乙方支付违约金(大写)贰拾万元整(￥100000.00)，若乙方中途无故解除本合同，乙方应向甲方支付违约金(大写)贰拾万元整(￥100000.00)。

2、如甲方未能在双方约定期限内按本合同约定提交有关资料及履行各项义务，导致乙方推广计划延迟，除双方另有约定外，该项目期顺延。

3、若甲方不按期向乙方支付销售费，每延迟一天，甲方按应付款的千分之一支付滞纳金。如乙方未能按本合同约定向甲方交付各项销售方案或履行各项义务，每延迟一天，乙方应按 300 元/天向甲方支付滞纳金，逾期超过30天的，甲方有权单方面解除本合同。

4、、销售进程中，乙方违反国家相关法律法规及本合同有关规定，随意承诺客户或作出与该项目实际情况不一致的陈述等违法行为，导致客户投诉或要求解除本合同，造成甲方声誉及经济损失的，乙方应承担由此产生的一切责任和损失，甲方有权单方面解除本合同，终止双方合作关系。

第七条 其它约定

1、本合同期满，双方决定不再续约的，乙方应积极配合甲方办理合同终止后的相关工作交接事宜。

2、因不可抗拒因素造成的损失，由甲、乙双方协调解决，互不追究违约责任。

3、未尽事宜，双方另行协商，并签订相关补充协议，有关补充协议并与本合同不可分割，具有同等法律效力。

4、本合同经甲、乙双方授权代表签字、加盖公章后生效;本合同一式贰份，甲、方双方各执壹份，每份具有同等法律效力。

5、本合同在履行过程中发生纠纷，双方应及时协商解决，协商不成的任何一方可向该项目所在地的人民法院提起诉讼，违约方应承担守约方因处理本合同项下纠纷所产生的律师诉讼费、律师费、差旅费等相关费用。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地产营销合同范文3委托方：(以下简称“甲方”)： 公司法人： 营业执照编号：

受托方：(以下简称“乙方”)：公司法人： 营业执照编号：

本着平等、双赢的原则，现就甲方开发的 ，委托乙方独家营销策划事宜达成如下合同条款：

第一条：甲方委托乙方策划和营销的相关事项表式如下：

第二条：甲方的责任

一、 甲方应向乙方提供委托项目的土地规划、销售等各项法律文件、以及工程技术相关图纸资料供乙方售楼使用，并保证以上资料的真实性与合法性。

二、 甲方负责户型面积的核定工作，如在销售过程中因户型面积发生的问题，乙方不承担相关责任。

三、 甲方应向乙方提供项目工程进度表，甲方应按此计划表进行施工。

四、 甲方应向乙方提供以下销售条件：

1、售楼部及售楼道具、办公场地及办公用具(含电脑及打印设备)空调、纯水机、固定电话。(水电费及电话费用由甲方承担)。

2、售房合同样本、认购书及空白合同文本。

3、甲方应在对外承诺的有关建筑材料、配套设施、物业管理收费标准、交房标准、工程进度、交房日期及建筑销售面积等资料上签字盖章，并遵守承诺。

4、甲方委派协调人员负责收款及合同审定盖章工作。并全权负责办理银行按揭及个人产权、土地证等相关手续。

5、每月及时足额支付给乙方费用。

第三条：乙方的责任

1、在营销过程中，应注重树立甲方的品牌形象，不断宣传甲方物业知名度，不断提升甲方楼盘潜在价值。

2、全权负责销售案场的客户接待、洽谈、签约等案场的实际销售执行工作。

3、根据项目进展情况制定各阶段销售价格，保证低开高走的营销策略。

4、结合本项目周边房地产市场进行调查分析(主要包括价格及营销手段)，及时向甲方沟通，以便及时调整营销思路。

5、每月5日前向甲方书面通报上月营销项目的销售情况，制定当月销售计划书。

6、安排适当销售人员进行市场行销，确保销售工作顺利进行。

7、协助甲方作好一次性、分期付款业主后期房款的催要工作。积极配合甲方作好业主银行按揭的个人资料收集及相关资料准备工作;协助物业管理公司做好业主交接房工作。

第四条：营销费用及支付方式

1、底价：每个项目的底价由甲方签字确认。

2、销售佣金：甲方按底价收入的 2 %计算支付乙方销售佣金。

3、溢价：乙方在甲方签字章确认的底价基础上实现销售部分称为溢价。溢价部分甲乙双方7：3分成，甲方得70%，乙方得30%，与佣金同时结算。

4、签定本合同时，甲方支付 万元整作为乙方 项目的策划费。其余 策划费在 年 月 日由甲方付清给乙方。

5、佣金和溢价结算时间为每月6日前。

6、乙方承担乙方所有工作人员薪金、交通费及人员食宿费用等。

第五条：成交与结算约定

一、 乙方与客户签定了《认购书》并由甲方收取了首付款，即视为乙方符合结算条件。甲方应按上月乙方应得佣金和溢价分成如数结算给乙方。

二、 客户只签定了购房定单或甲方只收取了定金(不退)，不符合乙方结算条件。

三、 签订认购书后(即大定)如客户违约未按时签订购房合同而退房的,定金甲乙双方各得50%。

第六条：营销方案执行及推广费约定

一、 乙方为甲方提供营销推广方案，甲方签字认可后执行，推广费用由甲方承担70﹪，乙方承担30﹪.

二、 甲方在收到乙方所提供的营销方案后五日内应当给予答复，并提出书面意见，否则视为甲方同意。

三、 如因甲方执行方案时间推迟或不执行营销方案所造成本合同期间内达不到销售任务目标，其责任由甲方承担，乙方营销时间顺延,费正常收取。

四、 对于乙方提交经甲方认可的各类营销方案，甲方不得擅自改变，否则因改变营销方案所造成的后果应由甲方承担。同时未经甲方认可的营销方案，乙方亦无权实施，否则后果乙方承担。

五、 项目的广告设计(包括报纸广告、户外广告、电视广告、广播广告、互联网广告等各种广告)及项目标志VI设计，可由甲、乙双方共同商定的广告公司进行设计及，费用由甲方承担70﹪，乙方承担30﹪.

六、 第八条：违约责任

在甲、乙双方正常合作情况下，一方擅自违约终止本合同的，违约方除应按本合同规定承担相应法律、经济责任外，赔偿受损失方(人民币)十万元的违约金。

第七条：销售指标的约定：

第八条：承诺约定：

一、 甲方应把控对外承诺的内容，如因承诺不能兑现问题而发生的客户投诉退房，由甲方承担。

二、 乙方对外宣传的物品(包括广告、楼书等其他对外宣传品)均经甲方签定确认，均视为甲方对外承诺。

三、 在乙方销售过程中，因工程质量、物业管理等问题，影响销售进度的，乙方不负责任，且营销费不受影响。

四、 为稳定项目的市场销售价格的统一性，甲方不得对外销售已委托给乙方的项目，如特殊情况，应由甲方总经理签字方可销售，照常计算乙方业绩，按底价提取乙方佣金。按销售价格计提乙方溢价。

五、 本协议生效后，若出现自然灾害、战争或因政府政策调整等不可抗力造成本项目不能销售的，双方可终止协议或协商延长本协议履行期限，具体事宜按《中华人民共和国合同法》的有关条款，由双方协商解决。

六、 在本协议履行中，如双方发生纠纷，应先行协商解决，协商不成，可向焦作中级人民法院提起诉讼。

七、 在本协议履行中，不得擅自更改。因特殊原因需续签的补充协议或会议纪要，作为本协议附件，与本协议具有同等法律效力。

第八条：本协议一式肆份，双方各执两份，经双方签字之日起生效，均具有同等法律效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

房地产销售奖惩方案篇8

为更好地做好餐饮销售，充分调动员工的工作积极性，切实做好全员营销，从而提高餐饮营业收入、增强赢利能力，现对餐饮销售提成方案做出以下规定：

一、婚宴、宴会预订

指酒店员工介绍客人来酒店预订或客人报服务员姓名预订桌数在十桌以上（含十桌）的宴会，以交押金员工姓名为准，提成比例为消费额的2%（不含酒水）；此提成方案执行范围：酒店所有员工。

二、餐厅员工推销红酒提成

指价格在200元以上的红酒每瓶可提成5元/瓶的开瓶费。

餐厅员工提成

指餐厅每月完成经营指标30万 后，可给服务员当月每个进客包厢3元提成（宴会厅按一个包厢算）。东毛老鼠和蛇肉可提成5元/份。其中70%平均分配给服务员，30%平均分配给收银员，传菜员，洗碗工。

茶吧员工提成

指茶吧每月完成经营指标8万后，服务员当月推销的产品可给予的提成如下：（以茶吧茶单和菜单为标准）

价格在200元以上的红酒每瓶可提成5元/瓶。

价格在18元或以上的咖啡和茶可提成0.5元/杯。

价格在58元或以上的菜可提成1元/份。

价格在58元/斤或以上的海鲜可提成3元/份。

价格在48元或以上的果盘可提成1元/份。

东毛老鼠和蛇肉可提成10元/份。

其中提成由茶吧全体员工平均分配。酒店宴会在30桌以上，其它部门来餐饮部帮忙的员工每次给予15元奖励。同时帮忙要把收尾工作做完否则不记入奖励。

三、相关规定：

主要数据来源：由收银员登记每天餐厅营业收入和进客包厢数后交经理和部长签名确认，如在日常服务工作过程中造成宾客投诉者将取消其个人当月全部提成。宴会预订必须如实、准确的进行业绩登记，要求在前台登记本上必须详细记录客人的资料和销售人员的姓名，不允许事后对业绩进行补录和更改；负责运行流程的监督和检查，有义务根据客户资料对销售人员的业绩登记进行抽查式电话回访，但是要注意措辞。

如发现有利用职务之便营私舞弊的，如果是餐饮部员工，一经发现立即开除处理并在酒店范围内进行通报，酒店不给予任何补偿；对于餐饮部之外的工作人员，将知会其所在部门负责人并取消其当月提成；执行时间：20XX-X-1起；如有调整将提前一周通知个相关部门、相关人员。在收到此提成方案时，请各部门负责人在原稿上签字确认，以方便日后方案的顺利执行，谢谢！

以上制度望大家严格执行，餐饮部将一如既往的为宾客提供优质的菜品和服务，最终达成部门、宾客、员工的三赢！

酒店餐饮企业销售管理考核方案

第一章 总则

第一条 为加强销售管理，增加公司经营收入，提高销售人员的积极性，建立健全销售奖惩管理，通过将具体量化的考核指标和措施落实到人，强化员工责任意识，为做精品餐饮店打下良好基础。

第二条 绩效管理的宗旨与原则

（一）通过考核管理系统实施目标管理，保证公司经营目标的顺利实现；通过考核管理帮助销售部员工提高工作能力。

（三）遵循公平、公正、公开的原则；做到奖惩有依据、分配有监督，以日常工作及业绩状况作为对员工考核的重要依据。

第二章 销售管理考核办法

第三条 销售经理工资考核

（一）薪资构成：根据《XXX餐饮管理有限公司薪酬管理制度》，销售经理的薪资由“工资（底薪）+提成”组成，其中“工资（底薪）”为2000元，提成包含桌数提成、回款额提成、宴会提成及充值卡提成等各类销售提成。

（二）手机费补助：每月报销手机补助费100.00元。

第四条 考核指标构成：考核内容由经营指标、各类销售提成构成。

（一）经营指标：按照公司经营指标的70%—72%制定销售部任务指标，超额完成经营指标72%的月份，对超出部分按照2%计提；低于经营指标70%的月份，对未完成部分按照1%扣罚，在完成经营指标70%—72%的区间内，不奖不罚，具体内容如下：

（1）销售部经理以销售部任务为考评基数，计算公式：

奖金=（销售部月度业绩 - 销售部月度任务）×2%

（2）销售经理以分解到个人的任务为考评基数，计算公式：

奖金=（销售经理月度业绩 - 销售经理月度任务）×2%

扣罚=（销售经理月度任务 - 销售经理月度业绩）×1%

（3）特殊情况，须报上级公司批准后另行奖励。

（二）各类提成：含包房桌数提成、回款额提成、宴会提成、充值卡提成等，具体提成标准如下：

（1）包房桌数提成：

①午餐：每完成一桌（每桌不少于4人，人均消费不低于150元），按15元/桌提成；

②晚餐：每完成一桌（每桌不少于4人，人均消费不低于150元），按11元/桌提成；

（2）回款额提成：

①销售经理每月基础回款额为5万元，5万元（不含）以上10万元（不含）以下，按0.2%提成；10万元（含）以上15万元（不含）以下按0.3%提成；15万元（含）以上20万元（不含）以下，按0.4%提成；20万元（含）以上25万元（不含）以下，按0.5%提成；25万元以上（含）30万元以下（不含），按0.7%提成；30万元（含）以上40万元（不含）以下按0.8%提成；40万元（含）以上按1%提成。

②对逾期收回的挂账款，实际回款每逾期一个月，计入提成的回款额递减20%；如：逾期一个月收回，按照回款额的80%计算，逾期两个月收回，按照回款额的60%计算，依次类推，逾期五个月收回，将不再计入回款额提成。

（3）宴会提成：

为提高周末及节假日的上座率以及集团单位的大型餐饮消费活动，实行宴会全员销售政策。

①婚宴、会议宴会、生日宴会、同学聚会等，人均菜品消费在150元以上（含）、桌数不低于三桌的宴会计入宴会提成。

②计入提成的宴会消费必须在接待完毕当天结算，结算方式不包括挂账和预充值卡结算。

③符合宴会提成标准的宴会均按结算金额的4％提取给业务介绍的员工。员工介绍的宴会，不能独立完成接待协调任务时（接待协调不能影响本职工作），须交给销售部人员接待，负责接待的销售部员工与介绍业务的员工各从提成额中比例为4:6。

④销售部员工接待的已计入宴会提成的消费额，不计入每月回款额提成，不计入桌数提成。

（4）充值卡提成：

①一次性充值三千至一万元（不含）提成比例为2%；

②一次性充值一万元至三万元（不含）提成比例为2.5%；

③一次性充值三万元至五万元（不含）提成比例为3%；

④一次性充值五万元至十万元（不含）提成比例为3.5%，

⑤一次性充值十万元以上提成比例为4%。

⑥充值卡消费不计回款额提成，可计入当月销售业绩，享有桌数提成，使用充值卡结算的宴会消费不计宴会提成。

第五条 公司每年评选销售状元1名，按优秀员工标准实施奖励。要求遵章守纪，忠诚公司，爱岗敬业、群众基础好，年度销售业绩为公司第一名。

第六条 销售管理

（一）销售经理（不含试用期员工）每月销售业绩低于5万元的，扣发绩效工资，连续两个月达不到基础销售业绩的予以辞退。

（二）试用期内，销售经理工资按照薪资标准的80%发放，并享受公司各类销售提成，回款额低于5万元（含）的，按照0.2%提成。

（三）每天9：00—11:00、14:00-17:00为客户走（回）访时间，销售经理每人每天走（回）访客户不得少于3个（不含节假日），每减少一个扣罚10元。

（四）销售经理必须将当日走访情况做好登记，拜访记录应于每日下午下班前交销售部负责人审阅。

（五）销售人员每日下午下班时，必须当面或用短信的形式告知销售部负责人。

（六）销售人员应主动做好与协议客户的联系和沟通，每周必须进行一次电话或短信回访，公司给销售经理统一配备手机卡，销售人员在与客户联系和沟通时必须使用该卡，电话报销单据以该卡为准，离职时将手机卡一并进行交接。

（七）凡连续二个月未在店内消费的协议客户，自动转为非协议客户，其他销售人员可进行重新开发。

（八）销售人员必须做好客户档案的整理，完善有关内容，并将每月客户走（回）情况和协议签订情况汇总上报。

第七条 店内维护管理

（一）销售经理负责值班区域进店客户的维护和名片的发放，并按要求做好餐前站位，主动协助前厅人员做好进店客人的引领。

（二）当日不值班人员，如有协议或预约客户，必须在前厅迎接并做好引领和跟踪服务。

（三）销售经理负责值班区域房间（零点）的点菜和标准配餐，并将菜单交由客人确认，征求意见，以便将公司的特色和优势向客人进行推荐，拉近与客户的距离，做好沟通和协调，第一次进店客户不作为销售经理的桌数和业绩提成。

第三章 申诉及附则

房地产销售奖惩方案篇9

关键词:房地产开发 成本构成 成本控制

中图分类号:F293 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2010)10-286-02

随着房地产开发企业间竞争的不断加剧,有效的土地资源不断减少,土地成本越来越高,人工、材料价格的不断上涨,造成项目开发成本的不断攀升,从而使项目开发风险加大。那么房地产企业如何合理有效地控制项目的开发成本,从而减少或有效回避开发风险,使有限的资金创造出更大的经济效益,就显得至关重要。

合理有效地控制项目开发成本,贯穿于项目投资决策阶段、设计阶段、项目施工阶段和竣工阶段,可以说是一个系统控制过程,它具有全员性和全过程性的特点。项目开发建设的各个阶段成本控制各有其特点,所起的作用和重要程度也有所不同。

一、房地产开发中的主要成本构成

1.开发成本。(1)土地使用权出让金。国家以土地所有者的身份,将一定年限内的土地有偿使用权出让给土地所有者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让类似的地块的出让金数额,根据时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素进行修正。(2)土地征用及拆迁安置补偿费。一是土地征用费。是指国家建设征用农村土地发生的费用,主要有土地补偿费、劳动力安置补偿费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。二是拆迁安置补偿费。因出让土地,使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给予补偿。具体包括两部分费用:拆迁安置费和拆迁补偿费。(3)前期工程费。一是项目的规划、设计、可行性研究所需的费用,一般可按项目的总投资的一定百分比估算。二是“三通一平”等土地开发费用,主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。建安工程费。指直接用于工程建设的总成本费用,主要包括建筑工程费、设备及安装工程费及室内装修工程等。基础设施费。此费用为红线内工程费,包括供水、供气、供电、道路、绿化、排污、电讯、环卫等工程费用。公共配套设施费。主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出,可参照“建安工程费”估算。不可预见费。包括基本预备费和涨价预备费,依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以前六项之和为基数,按3%左右计算。开发期间税费。开发项目的投资估算应考虑项目在开发过程中负担的各种税金和有关部门征收的费用。该部分费用应根据当地有关法规标准估算。

2.开发费用。开发费用是指与房地产开发有关的管理费用、销售费用和财务费用。(1)管理费用。按项目开发成本构成中前六项之和为基数,按3%左右计算。(2)销售费用。指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用及专设销售机构或委托销售的各项费用。(3)财务费用。指为筹集资金而发生的各项费用,主要有借款利息和其他财务费用。

从上述成本费用组成分析,成本的发生是一个过程,涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发的各个环节。房地产开发企业的成本控制,就是要在项目开发的全过程中,对上述全部成本构成要素进行规划、控制,从而实现企业利润最大化。

二、房地产开发项目成本控制

1.立项阶段的成本控制。立项阶段成本控制的重点在于进行前期的费用、成本、利润估算,明确项目的可行性,准确进行项目决策,避免决策失误带来的企业损失,同时充分提高资源的利用效率,用有限资源创造出更多的价值也是相对降低成本的途径。本环节成本控制,着重于以下几点:市场调研时,通过投资成本估算,进行项目前期策划中的初步成本控制。公司项目部开展充分的市场调研,如通过全面采盘,组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察等,进而把握投资决策,找准产品定位、编写投资估算。投资成本估算的重点包括:资源配置是否充分、合理;市场定位是否明确、恰当;投资成本、费用是否经济、可行;投资回报是否符合利润目标要求;投资风险能否有效控制。项目立项时,通过《可行性研究报告》,进行项目前期策划中的具体成本控制。公司项目部在汇集全面采盘报告,各方专家意见等后,编写《可行性研究报告》。《可行性研究报告》除须具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外,还应重点包括以下内容:成本费用分析及估算;成本控制目标及措施;投资及效益测算、利润体现安排;税务环境及其影响;资金计划;投资风险评估及相应的对策;项目综合评价意见。

通过争取优惠政策,降低开发成本。公司管理层保持对国家有关法规政策和企业管理环境的了解,在进行市场调研,对市场走势做出分析、判断的基础上,通过为企业争取优惠政策,达到降低开发成本的目的。明确在项目全过程,通过招投标管理,有效控制成本。项目在进行工程设计、监理时,应招投标;项目在大小施工、材料、设备采购、安装等业务时,更应按工程量清单计价办法严格招投标管理。企业在同等条件下,选择实力强、成本费用低的合作伙伴是有效控制成本的重要手段。

2.规划设计阶段的成本控制。规划设计阶段成本控制的范围有前期工程费,含招标费、设计费、地质勘查费等。其中设计费一般只占建安成本的1.5%~2%,比例虽不大,但对工程造价的影响程度可达75%以上,设计质量的好坏,不仅影响到施工阶段投资的多少,而且也影响到项目销售经济效益的高低。因此,在投资决策确定后,该阶段是成本控制的关键。

在总体规划设计阶段,开发商可以采用设计招标办法,在工程造价和设计方案相结合条件下,选择优秀的方案设计和建筑设计单位,使项目不仅建筑造型美观,而且造价合理。对于优秀方案的比较,可以采用成本―效益分析方法,在满足工程――结构及使用功能的前提下,依据开发商可行性研究报告的经济指标(要充分用足当地规划部门制定的土地使用性质、容积率、总建筑面积、建筑高度、退界、日照间距、户型比例等参数)选择设计方案,结合开发商对项目的开发理念,最后修改并确定设计方案。

在单体详细设计阶段,结合目前房地产市场在一定时期内的实际需要,向设计单位提倡在技术经济分析中大力开展价值工程方法的应用,通过功能细化,把多余的功能去掉,对造价高的功能实施重点控制,从而最终降低工程造价;也可以实行限额设计、奖惩考核激励机制,按照批准的设计任务书和投资估算,在保证功能要求的前提下,按分配的投资额控制各专业设计,若哪个专业超过或减少,则给予罚款或奖励;也可采取合同措施,若变更费用超过施工合同价的一定比例时,则相应扣减设计费,从而确保设计人员的责任心,有效控制工程造价。

加强设计出图前的审核管理工作,将工程变更的发生尽量控制在施工之前,设计阶段的缺漏或不完善不可避免会存在,如在设计出图前加以克服,花费的代价可能最小,效果最好。建议开发商在设计阶段委托专业监理单位进行设计监理,这对于工程的技术性、安全性、周密性、经济性(包括建成后的物业管理成本)等都有很大的帮助,可以避免或减少由于设计不合理甚至失误所造成的投资损失和浪费。

3.施工阶段的成本控制。在工程施工阶段,由于工程设计已经完成,工程量已完全具体化,这一阶段影响工程造价(即工程投资)的可能性只有5%～10%,节约投资的可能性比较小,但工程投资浪费却主要发生在这一阶段。因此,业主方在施工阶段对工程造价的管理除了加强合同管理、工程结算管理外,重点应加强工程施工现场管理,杜绝投资浪费。一是加强经济观念培训,充分重视节约投资的重要性。二是尽量减少设计变更,有条件的业主方可以指派工程造价管理专业人员常驻施工现场,随时掌握、控制工程造价的变化情况。三是严格现场签证管理。严格现场签证管理,工程技术人员必须与工程、经济人员相互配合,做到“随做随签”。同时,在确保签证内容与实际相符,且不超过应签证范围的前提下,做到签证的具体量化,工程签证单上的每一个字、每一个字母都必须清晰。

4.竣工结算阶段的成本控制。该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规,认真审核工程款。以政策为依据,对送审的竣工决算进行核实工程量,落实联系单签证费用,使审核后的结算真正体现工程实际造价。要建立奖惩机制,对审查出问题的人员给予一定的奖励,同时杜绝由于个别人员的业务能力、责任心以及工作态度的缺憾,使得工程在管理和造价控制上出现漏洞,给企业带来难以觉察的巨大损失。另外,要做好建设项目后评估工作。在项目竣工结算审核的基础上,将项目的有关造价资料及其分析结果汇总并建立成数据库,为后续工程项目提供项目管理和工程造价控制作参考;也可作为公司考核项目部绩效的依据。会同项目各管理部门总结并找出本项目管理与工程造价控制过程中存在的经验、教训,提出今后工作中的改进方案。

三、结束语

长期以来,习惯于把成本控制放在建设实施阶段,其实,投资控制、工期控制、质量控制等是互为关联的,存在着对立统一的辨证关系。要抓好投资控制,必须抓好项目的质量和进度。因此,项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题,项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科,只有做到各方综合平衡,才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制,以利于房地产开发企业资金的合理流动,实现投资的良性循环。也只有这样,房地产项目投资才能真正可控,管理才会出效益。

参考文献:

1.钟文.房地产开发项目成本控制浅析.广东建材,2007(3)

2.朱亚兵,兰峰.房地产开发经营与管理.上海:立信会计出版社,2007,1

3.王忠伟.房地产开发项目的成本优化控制.开发与建设,2006(2)

4.冯伟.论房地产开发项目全面成本管理与控制.四川建筑,2005(10)

5.张育波.房地产企业成本核算与费用控制及管理实务全书[M].北京:中国科技文化出版社,2007

房地产销售奖惩方案篇10

一、严厉打击食品非法添加行为

(一)严禁在食品中添加非食用物质。根据有关法律法规，任何单位和个人禁止在食品生产中使用食品添加剂以外的任何化学物质和其他可能危害人体健康的物质，禁止在农产品种植、养殖、加工、收购、运输中使用违禁药物或其他可能危害人体健康的物质。

(二)加强非法添加行为监督检查。各单位要加大监督检查力度，明确责任，分片包干，消除监管死角。督促食用农产品生产企业、农民专业合作经济组织、食品生产经营单位严格依法落实查验、记录制度，并作为日常监管检查的重点。督促食品生产经营单位建立健全检验制度，严格产品出厂检验制度。完善监督抽检制度，强化不定期抽检和随机性抽检，特别要针对生鲜乳收购、活畜贩运、屠宰等重点环节和小作坊、小摊贩、小餐饮等薄弱部位，加大巡查和抽检力度，提高抽检频次，扩大抽检范围。

(三)依法从重惩处非法添加行为。各单位要始终保持高压态势，严厉打击非法添加行为。对不按规定落实记录、查验制度，记录不真实、不完整、不准确，或未索证索票、票证保留不完备的，责令限期整改。对提供虚假票证或整改不合格的，一律停止其相关产品的生产销售；对因未严格履行进货查验而销售、使用含非法添加物食品的，责令停产、停业；对故意非法添加的，一律吊销相关证照，依法没收其非法所得和用于违法生产经营的相关物品，要求其对造成的危害进行赔偿；对上述行为，同时依法追究其他相关责任。对生产贩卖非法添加物的地下工厂主和主要非法销售人员，以及集中使用非法添加物生产食品的单位主要负责人和相关责任人，一律依法移送司法机关在法定幅度内从重从快惩处。

(四)完善非法添加行为案件查办机制。要强化行政执法与刑事司法的衔接，相关监管部门发现非法添加线索要立即向公安等部门通报，严禁以罚代刑、有案不移。对涉嫌犯罪的，公安部门要及早介入，及时立案侦查。有关部门要积极配合公安部门调查取证，提供相关证据资料和检验鉴定证明，确保案件查处及时、有力。

(五)加强非法添加行为源头治理。对国家公布的食品中可能违法添加的非食用物质以及禁止在饲料和饮用水中使用的物质，经贸、农业、质监、工商和食品药品监管等部门要依法加强监管，要求生产企业必须在产品标签上加印“严禁用于食品和饲料加工”等警示标识，并建立销售台账，实行实名购销制度，严禁向食品生产经营单位销售。加强对化工厂、兽药和药品生产企业的监督检查，监督企业依法合规生产经营。对农村、城乡结合部、县域结合部等重点区域，企业外租的厂房、车间、仓库以及城镇临时建筑、出租民房等重点部位，各地要组织经常性排查，及时发现、彻底清剿违法制造存储非法添加物的“黑窝点”，坚决捣毁地下销售渠道。

二、规范食品添加剂生产使用

(一)严格监管食品添加剂生产销售。质监部门要加强食品添加剂生产企业证后监管，从严惩处未经许可擅自生产的企业；加强原料采购和生产配料等重点环节的日常监管，督促生产企业严格执行有关标准和质量安全控制要求。规范复配食品添加剂生产，严禁使用非食用物质生产复配食品添加剂。工商部门要监督食品添加剂销售者建立并严格执行进货查验、销售台账制度，严厉查处无照经营和违法销售假冒伪劣食品添加剂的行为。质监、工商、食品药品监管等部门要严厉查处制售使用标签标识不规范的食品添加剂行为，督促企业将标签标识作为食品添加剂出厂和进货查验的重要内容，不得出厂、销售不符合法定要求的产品。

(二)加强食品添加剂使用监管。食品生产经营单位和餐饮服务单位要严格执行食品添加剂进货查验、记录制度，不得购入标识不规范、来源不明的食品添加剂，严格按照相关法律法规和标准规定的范围和限量使用食品添加剂。各监管部门要加大监管力度，严肃查处超范围、超限量等滥用食品添加剂的行为。卫生部门要重点加强对提供火锅、自制饮料、自制调味料等服务的餐饮单位使用食品添加剂的监管。

三、加强长效机制建设

(一)强化监测预警。强化非法添加物和食品添加剂风险监测，及时开展安全评估，做到早发现、早报告、早预警，切实防范系统性风险。各单位在监管中发现新的可疑非法添加物或易滥用的添加剂，要立即通报市食安办。食安办应及时组织研究更新非法添加物和易滥用食品添加剂“黑名单”，并向社会公布。

(二)强化协调联动。各单位要密切协调配合，强化联合执法，规范信息。发现违法制售使用非法添加物和滥用食品添加剂的，要及时将信息通报给相关地区和部门。相关地区和部门接到通报后，应当立即依法采取控制措施，查处违法行为。市食安办要会同有关部门细化完善规范信息通报和建立协调联动机制的具体措施。

(三)强化诚信自律。经贸、质监、工商等部门要加强食品生产经营行业管理，推动诚信体系建设，在食品行业开展“讲诚信、保质量、树新风”活动，引导企业树立安全发展、诚信经营的理念。2011年年底前，各监管部门按系统对所有食品生产经营者建立食品安全信用档案。食品和食品添加剂等行业组织要切实负起行业自律责任，积极组织企业开展自查自纠和内部监督，加强行业监督和培训，及时发现行业中存在的问题并报告监管部门，未能及时发现并报告的要通报批评。

(四)强化社会监督。各单位要建立健全食品安全有奖举报制度，设立专项奖励资金，完善工作机制，切实落实对举报人的奖励，保护举报人的合法权益，鼓励生产经营单位内部人员举报。积极支持新闻媒体舆论监督，认真追查媒体披露的问题，及时回应社会关切，公开查处的食品安全案件。同时，要打击虚假新闻，对造成社会恐慌的假新闻制造者，要严肃追究责任。

(五)强化科普宣教。各单位要通过多种形式，大力宣传相关法律法规和标准知识、各类违法添加和滥用食品添加剂行为及其危害以及严厉惩处的措施，要宣传至农户、农业企业、农民专业合作经济组织、食品生产企业、食品经营单位和餐饮服务单位以及从业人员，做到家喻户晓、应知尽知。各地要特别针对小作坊、小摊贩、小餐饮进行集中宣教培训，开展案例警示教育，使其了解相关法律法规和政策规定，自觉规范生产经营行为。

四、严格落实各方责任

(一)企业要切实承担食品安全主体责任。食品生产经营者要依法履行食品安全责任，严格执行查证验货、购销台账、过程控制、产品召回等各项质量安全控制制度，杜绝使用非法添加物，规范使用食品添加剂，及时排查、整改食品安全隐患。要建立食品安全控制关键岗位责任制，明确企业主要负责人为防止非法添加和滥用食品添加剂的第一责任人，负责原材料采购和生产配料的人员为直接责任人，并分别签订责任书；对第一责任人所在单位发生违法添加行为、直接责任人发现单位购入或使用非法添加物未及时向监管部门报告的，第一责任人和直接责任人必须承担法律责任。大型食品企业要建立食品安全管理机构，确保各项食品安全措施落实到位，所属公司产品出现问题的，要暂停本企业所有同类产品的销售并向社会公告，经批批检验合格后方可继续销售。

(二)强化地方政府责任。各乡镇一级政府统一负责、领导本行政区域打击非法添加和滥用食品添加剂工作，将其作为食品安全工作的重点，主要负责人要亲自抓，分管领导要直接负责。要制定年度工作计划并认真组织实施，切实加大人力、物力和经费投入，保障监管工作需要。