房地产建筑工程管理十篇

房地产建筑工程管理篇1

关键词：房地产建筑工程;施工管理

中图分类号：TU71文献标识码： A

一、房地产建筑工程施工管理问题

1、建筑施工技术质量管理的问题

随着我国城市现代化的发展，现在的建筑大都有向高层建筑发展趋势，这就给房地产建筑施工管理带来更大的挑战，高层建筑的现代建筑跨越很多领域、涉及面广、技术要求高，房地产建筑工程施工中各施工专业之间的矛盾和冲突，在这种情况下，我国房地产建筑工程施工管理就出现了一些问题：一是施工企业一些施工技术难以跟上时展的需要，无法及时掌握各种更新换代建筑施工技术；二是现代建筑施工管理的技术含量不断增加，智能化、低碳化、个性化的要求，提高了管理难度；三是，各施工专业之间能否有效地配合在选择前期施工技术方案时，往往被忽略，导致成本增加，工程出现返工现象。

2、建筑施工安全方面管理的问题

房地产建筑施工属于高危行业，建筑施工安全是确保建筑工程质量的根本前提，诸多不确定的因素影响建筑施工的安全，虽然当前很多建筑施工企业都打出了“安全第一”的口号，但是不管是在施工人员的安全知识培训方面，还是在安全管理人员方面，一些建筑施工企业为节省成本，没有真正把“安全第一” 落到实处。同时国从事建筑行业的人员大都是来自农村的农民工，缺乏安全意识。

3、建筑施工进度管理方面存在的问题

当前，很多房地产建筑施工企业一味的注重经济效益的提升，在施工管理过程中赶进度、追工期，往往为了赶进度而忽略了工程的质量，一旦过分的注重进度，就很难做好建筑工程施工质量和安全的管理，在形成大量返工的同时给建筑工程留下了巨大的安全隐患，不仅提升了造价，还影响力工程进度，给其带来的可谓得不偿失，在业主方面正常交付工程也存在巨大的障碍。

4、建筑施工进度管理方面存在的问题

当前，很多房地产建筑施工企业在施工管理过程中赶进度、追工期，一味的注重经济效益的提升，往往为了赶进度而忽略了工程的质量，在形追求速度的同时给建筑工程留下了巨大的安全隐患，很难做好建筑工程施工质量和安全的管理，形成了大量返工，不仅提升了造价，而且在业主方面正常交付工程也存在巨大的障碍。

二、针对建筑工程的施工管理的创新对策

1、管理模式的调整

在建筑企业内，经营方面存在的几个特点就是流动性较强、具备阶段性、季节性以及生产能力在负荷上的不均衡，建设产品的特点对于管理模式来说就会起到决定性的作用。在国外出现的很多比较先进的管理模式都是值得我国去借鉴的，还应该结合我国自己企业的发展状况来对工程项目的管理模式进行调整。在调整之后的管理模式方面应该具备以下几个特点：首先就是在生产力方面一定要具备弹性，企业的产业结构一定要具备刚性，要可以接近市场；施工管理与施工的作业是不可以相提并论的；最后就是在对项目计划进行建立的时候，就要做到从实际出发，并且很好的控制这个过程。比如说在进度的管理方面，就可以通过认真编制进度计划来进行有效的控制，可以更为充分的对工程量进行管理和控制；其次就是确定计划工期；还可以通过对工作进度进行实时的监控来进行监督。最后就是要尽量的减少赶工期的现象。进度的具体计划一旦确定了，就应该严格的按照计划来进行，原则上我们并不提倡赶工期。进度计划应该是在施工单位得到的最大的资源的基础上来合理编制的。所以赶工期就会造成资源的浪费，应该尽一切可能在工期内结束。

2、房地产建筑工程施工准备阶段管理

在房地产建筑工程施工之前，要做好施工整体的布置和规划，要充分考察施工场地的环境，从而根据施工现场的状况做好施工的准备活动。要充分考虑工程施工的要求，考虑楼房主体施工与外网工程施工之间的相互影响。除此之外，要制定科学详细的规划，要与供电、供水等部门做好沟通，从而保证房地产的开发满足使用群体对房地产性能的要求。做完相关规划后，要进行图纸的设计。要充分保证房地产建筑工程的设计水平，要坚持发挥经济实用、美观大方的设计理念。在设计好图纸之后，要进行图纸会审工作，从而保证图纸设计与施工具体环境的一致，保证图纸的实施效果。图纸审核完之后，要进行施工的技术交底工作，设计人员要把设计理念与施工人员进行沟通，技术人员要对施工人员进行技术指导，从而保证施工中技术的恰当应用。只有这样，才能保证施工准备工作的有效性，为后续施工过程提供支持。施工前期的准备工作是保证房地产建筑工程建设水平的根本保证。

3、观念的调整

我国目前的总体状况就是已经从之前的计划经济时代进步到了市场经济时代。在计划经济体制之下面，我国企业生产的主要目的就是可以从上到下完成任务，然后达到国家下达的经济指标。在市场经济体制之下，这种情况就会发生根本性的变化，也就是说把之前在计划经济体制之下存在的很多旧观念改变，把那种将产值看作是重要的做法改成将利润看作是企业的重点来抓。对于企业来说，其经营观念对于企业来说有不可替代的作用，所以经营观念要具有科学性以及新的形式等，要可以适应目前的社会形式等。

4、调整组织结构

之前我国建筑行业内最为广泛使用的机制就是直线职能机制等，但是这种机制对于其他行业来说比较适合，但是对于建筑企业来说就比较无法使用，所以就应该根据我国建筑行业自身的特点来建立自己的组织体系：第一就是要让企业的管理符合刚性的产业结构原则，在总公司与业主之间的关系可以是一种非常直接的关系，并且在跨地区的情况下也可以让总公司直接进行经营。其次就是要贴近市场。因为只有总承包商才可以在跨地区的情况下进行经营。

5、房地产建筑工程施工阶段的管理

1）施工质量管理

房地产建筑工程施工质量管理直接关系到施工的质量，由此做好施工的质量管理是至关重要的。具体来说，要严格控制房地产施工材料的质量，要从材料的采购到应用做好全程的跟踪，在材料采购的过程中，要根据材料的规格要求进行对比和检测，要保证材料的质量，坚决抵制不合规的材料。材料采购完成后，要做好材料的保管和仓储，防止保管不当对材料质量造成的影响。材料在进入施工现场之后，要进行二次检测，最大限度的保证施工材料的质量，防止材料质量的瑕疵导致的工程质量问题。除此之外，要提高房地产建筑工程施工人员的技能水平，防止由于其专业技能的缺失造成的违章操作，要最大限度的保证工程建设的质量，保证施工质量管理水平的发挥。

2）施工进度管理

在房地产建筑工程施工过程中，要加强建筑工程施工的进度管理。要对施工地环境进行分析，从而根据环境的特征确定施工的进度。要编制科学合理的施工进度方案，从而保证施工能够如期完成。要协调好施工建设方、施工方和监理单位的关系，从而保证三方达成施工进度的一致意见。要保证材料和设备的调度和安排，从而严格遵守施工进度安排。在施工过程中出现问题时，要及时进行处理和解决，防止施工问题对施工工期的拖延，要全程监督施工的进度，并根据施工的具体实际进行进度安排的调整，保证施工过程的有效性，充分发挥房地产建筑工程的建设效益水平。

3）施工安全管理

安全生产是施工过程的重中之重，安全事故的发生不仅会对施工人员的生命安全构成威胁，同时会影响到建筑工程建设的效益水平，因此，施工安全管理至关重要。在施工现场，做好施工安全管理就要使安全施工的理念深入人心，要对施工人员进行安全培训，使其增长自我保护意识，要对施工人员进行硬性要求，使其佩戴安全帽和安全带，同时，在施工场地要设置安全网和安全棚，从而最大限度的保证施工人员的人身安全。除此之外，要加大施工管理人员的管理力度，对一些违章操作的施工人员要予以相应的处罚，防止类似事件的发生。

6、在竣工阶段以及竣工之后的技术管理

首先就是在竣工阶段的技术管理，要借用一定的技术手段以及方法来对施工中的分项工程以及分部工程等进行审批，然后再跟测得的结果以及质量标准之间进行比照，对于产品的合格与否得出判断。凡是符合了有关标准的就是合格工程，在检查后给予通过，那些不符合规定的在检查后给予修补等。其次就是竣工之后的技术管理。很多企业以及部门都不太重视在竣工之后的这个技术管理工作的程序。在一个工程竣工之后，项目部门得到的成功的管理经验或者教训就没有及时的保留下来，最重要的技术数据以及管理资料等也没系统的进行存档等。对于那些在施工过程中的经验以及资料等我们应该及时的进行总结和整理，比如多技术档案资料进行归档，其他的技术管理资料进行系统的整理等，如果在施工中在一些方面取得了较大的技术进步和创新，就应该给予系统的总结和整理。

结束语：建筑工程在施工方面的管理工作具有较强的系统性，涉及到的企业部门以及工作人员也是较多的。所以就应该更加注意在各个部门以及工作人员之间进行协调和联系，通过一个团队的合作来共同完成，让工程的管理可以有更多的技术和管理保障。

参考文献：

[1]周立.浅论工程项目质量管理[J].硅谷,2011(02)

房地产建筑工程管理篇2

一． 高层建筑及其预算的特点

所谓的高层建筑就是超过一定高度和层数的多层建筑。中国自2005年起规定超过10层的住宅建筑和超过24米高的其他民用建筑为高层建筑。高层建筑与普通建筑相比有其自身的特点，如深基础、高耸结构和钢和钢筋混凝土结构等。

房地产企业在高层建筑工程预算管理中，要对深基础施工的成本、施工控制、高耸结构的混凝土模板，混凝土输送和垂直运输系统，钢和钢筋混凝土组合结构的施工顺序、安装工艺和过程控制等作出全面的预算，以更好的控制施工成本。

二． 高层建筑工程预算中存在的问题

在房地产企业疯狂追逐利益的今天，许多工程项目都出现了概算超估算，预算超概算，结算超预算的现象，导致企业不得已追加投资，大大增加了企业的成本。究其原因，主要有以下几点：

（一）.建材价格管理混乱

据统计，建材费约占工程造价的百分之六十以上，建材费的增加势必会导致高层建筑工程成本的在增加。与此同时我们看到，伴随着激烈的市场竞争，市场管理的混乱和建材价格过度上涨油然而生，使得设备材料预算价格同结算价格相差较大。

（二）.变更随意性大

高层建筑的工程项目的审批程序较为严格，应经过缜密的可行性分析和投资额度分析。一改不行二改；同时没有人负责监督更改的必要性和合理性，更改造成的人财物力的损失没有相应的问责机制。

（三）.无法考虑变更搞工程预算

在高层建筑工程预算中，有些因素是无法预见的，如地质勘察资料、设计标准、设计手段、建材等客观条件，这些因素都会对工程预算产生影响。另外，高层建筑的工程预算也无法预测如土方坍塌、地下障碍、基坑排水、文物、甚至自然灾害这样无可抗力的情况给工程带来的附加成本，导致结算超预算。

（三）.定额的限制

近几年房地产市场的日益火爆加之国家限购令的出台，高层建筑市场的地域壁垒被打破，而外地来的开发商又不熟悉当地的制度，等导致在实际编制工程预算中会出现这样或那样的问题。

三．加强高层建筑工程预算管理的对策

为了使高层建筑工程造价预算更合理，也更便于控制，必须在高层建筑建设领域加强工程造价预算管理。主要从工程设计、施工和工程款结算三个阶段入手：

（一）.高层建筑设计阶段的预算管理

1.认真审查图纸。

高层建筑完工后否能够实现预期的功能，有否超标准使用材料在审核图纸的过程中就可以发现。帮助我们及时发现设计中存在的问题，并把问题解决在萌芽之中。

2.规范取费程序。

在高层建筑设计中人为扩大设计规模和冒算的费用的现象时有发生，设计概算必须在工程标准定额造价管理站和相关职能部门的全面审定下，才能以确定的投资限额作为取费基数。

3.鼓励设计人员。

应对优秀的设计人员进行适当的奖励，以彰显企业对预算工作的重视程度，以此激发他们创作热情。

4.限额设计。

限额设计是按批准的设计任务书和投资估算，按初步设计总概算，控制施工图设计。限额设计并不是以节省投资为终极目的的，应当做到以客观事实为准绳，尊重科学，低成本与优化设计并重，确保功能不受成本的影响。

（二）.高层建筑施工阶段的预算管理

1.审查从业人员资质。

对从事高层建筑工程预算人员和机构的资质要进行全面谨慎的审查，对没有能力监理高层建筑工程建设项目的建设单位，同时，要求预算管理人员在懂工程预算的同时还要懂高层建筑施工过程中设计的技术问题、懂法规、懂管理、懂经济，即一个全面的复合型的预算管理者。

2. 加强合同管理和。

为了避免以后在结算时，因对合同条款不明确而产生经济纠纷和不应有的赔偿，所以在施工过程中应加强合同管理、设计变更的管理。编制详细的月工程预结算书，分析合同控制数产生的价位偏差，为开发商了解和调整投资偏差的幅度提供决策依据。

3.加强施工现场造价的控制管理。

在高层建筑工程开工前一个阶段，现场管理的施工人员必须对施工现场的情况、技术、经济状况进行全面和深入的了解，同时应注意对以下方面的控制：控制工程进度、质量管理、实行施工现场责任制、控制现场施工记录及现场签证、确保施器材的合理利用。

4.提高索赔意识，合理进行索赔。

5.建立预算管理系统。

对于高层建筑工程开发企业应建立一套预算管理系统。预算管理系统由定额管理系统、价格管理系统、造价控制系统和造价估价系统组成，可以方便施工过程中搜集、传输、加工、保存、维护和使用数据和信息，以提高成本预算的管理效率。

（三）.工程款结算管理

通过以上论述我们不难看出，提高预算的准确性，对加快工作进度，避免多算、漏算、重算的情况发生起到了举足轻重的作用。决算时应坚持按合同办事，严格控制除工程预算外的各种费用，严格核减未按图纸要求完成的工作量、凡合同条款明确包含的费用，属于风险费包含的费用，未按合同条款履行违约的费用等。

房地产建筑工程管理篇3

关键词：房地产；建筑工程；施工管理；

中图分类号：TU761 文献标识码：A文章编号：

一、目前房地产建筑工程施工管理方面存在的问题

1、管理模式不够合理

近年来，施工单位工程管理的模式相对比较成熟，伴随而至的监理单位的工程管理也有了国家要求执行的规范，只有房地产企业这一工程管理主体至今尚未建立起规范，统一科学的管理模式。随着市场上房地产企业的不断增多，其企业的工程管理模式更是五花八门，没有相对规范的操作模式。当代项目管理学科的研究中，已有涉及到了业主工程管理的内容，这对研究我国房地产企业的工程管理有借鉴作用。现在我国在建筑行业使用的管理模式最主要的就是按照计划经济的管理模式发展而来的，但是很多大型的国有企业根本无法适应这种模式。首先就是在管理模式中还存在很多指令性质的管理手段，建筑企业在我国是较少去进行创新的，很多的工程自身都是没有按照客观规律去进行设计以及建设的。还有就是很多建筑企业在施工方面都无法根据工程项目等来优化生产要素的配置，这就会造成资产的有效使用效率降低。

2、管理方法比较落后

首先就是在工期的制定方面。现在很多建筑企业方面在施工进度方面的计划上，都是根据之前的经验来作为参考的重点，没有根据工程自身去进行实地的考查以及探究等，就直接制定出了计划。很多建筑企业都是在使用较为简单的编制方法，比如横道图等，对于一些更为先进的技术比如信息技术网技术等却没有考虑。其次就是工作人员的素质方面的问题，目前我国在房地产行业内出现的人力问题最为主要的就是从业人员的素质问题。比如很多技术人员自身没有较为统一的稳定性，在这种情况下对从业人员进行统一的培训是不太可能的，就造成了从业工作人员的技术水平是高低不齐的，就很难去保证工程的质量。所以就会有非常多的技术性的问题是无法解决的，在工程之间就会出现很多技术性的差别。除此之外，在工程款的结算方面，很多情况下都是在业主没有进行验收的情况下就自己完成了。在这种情况下很多施工单位也并不会跟业主打官司，因为施工单位的最终目的就是要和业主之间建立起更好的合作关系。但是结算款对于施工单位来说意义是很重大的，甚至于一些情况下结算款中还包括了施工单位自己在施工的过程中自己垫付的很多款项，业主如果没有及时的把工程款进行结算的话，对于施工单位来说就会出现很多问题。

3、不科学的组织形式

首先就是在管理方面的高度集权制度，在地域性的公司中，独立的经营权是不存在的，所以很多公司自己并不拥有对于自己进行的工程的决定权，而现在市场上的变化是非常快的，所以就导致决策不具备时效性。其次就是在组织结构方面设计不够合理，对于变化非常快的建筑市场来说，直线职能结构是非常不适合的。第三就是在部门的设置方面不够科学，很多建筑公司对于部门的设置并没有结合自身的特点来进行，也没有考虑都身为建筑公司要去开发的新产品等。现在我国的建筑公司中划分部门的方面，其专业就是唯一的标准。当需要就一个新的项目去进行设计建设时，就需要涉及到所有专业部门，就会浪费非常多的资源。

二、针对房地产施工管理问题的创新对策

1、管理模式的调整

在建筑企业内，经营方面存在的几个特点就是流动性较强、具备阶段性、季节性以及生产能力在负荷上的不均衡，建设产品的特点对于管理模式来说就会起到决定性的作用。在国外出现的很多比较先进的管理模式都是值得我国去借鉴的，还应该结合我国自己企业的发展状况来对工程项目的管理模式进行调整。在调整之后的管理模式方面应该具备以下几个特点：首先就是在生产力方面一定要具备弹性，企业的产业结构一定要具备刚性，要可以接近市场；施工管理与施工的作业是不可以相提并论的；最后就是在对项目计划进行建立的时候，就要做到从实际出发，并且很好的控制这个过程。比如说在进度的管理方面，就可以通过认真编制进度计划来进行有效的控制，可以更为充分的对工程量进行管理和控制；其次就是确定计划工期；还可以通过对工作进度进行实时的监控来进行监督。最后就是要尽量的减少赶工期的现象。进度的具体计划一旦确定了，就应该严格的按照计划来进行，原则上我们并不提倡赶工期。进度计划应该是在施工单位得到的最大的资源的基础上来合理编制的。所以赶工期就会造成资源的浪费，应该尽一切可能在工期内结束。

2、观念的调整

我国目前的总体状况就是已经从之前的计划经济时代进步到了市场经济时代。在计划经济体制之下面，我国企业生产的主要目的就是可以从上到下完成任务，然后达到国家下达的经济指标。在市场经济体制之下，这种情况就会发生根本性的变化，也就是说把之前在计划经济体制之下存在的很多旧观念改变，把那种将产值看作是重要的做法改成将利润看作是企业的重点来抓。对于企业来说，其经营观念对于企业来说有不可替代的作用，所以经营观念要具有科学性以及新的形式等，要可以适应目前的社会形式等。

3、调整组织结构

之前我国建筑行业内最为广泛使用的机制就是直线职能机制等，但是这种机制对于其他行业来说比较适合，但是对于建筑企业来说就比较无法使用，所以就应该根据我国建筑行业自身的特点来建立自己的组织体系：第一就是要让企业的管理符合刚性的产业结构原则，在总公司与业主之间的关系可以是一种非常直接的关系，并且在跨地区的情况下也可以让总公司直接进行经营。其次就是要贴近市场。因为只有总承包商才可以在跨地区的情况下进行经营。具体分为以下几点：

1）组织措施。对项目经理部的“各级管理者”们的“分工”、“职能”及“任务”进行落实；展开项目分解，确定“各部分”、“各阶段”的进度调控目标；拟定进度协调工作规章，定期展开调度会议；完善进度记录及报告体制；对员工展开充分的思想工作。公开每条奖罚条例，对各“分包单位”与“项目部”的成员，施工现场负责人务必有权展开授权范围里的利益分配。对工程款能拖欠，可施工中的“奖与罚”务必及时兑现。比如，某地房地产开发居住小区楼盘时，由于应奖励的未进行及时奖励、该罚的未及时惩治，令工人施工时积极性不足、怠工导致工期延误。2）技术措施。对工程“设计图纸”与“技术规范”展开仔细研究，依施工中的变化，及时进行“进度计划”调整。对设计图纸内的“疑点及问题”需立即以书面形式对“设计单位与领导”反映，要求澄清。3）合同措施。对岗位责任书内的义务需认真履行；务必经常和“供货厂商”及“分包单位”随时沟通；对工程进度时间上的影响，需展开详细记录，及时展开交涉及提出索赔。4）经济措施。拟定“供货、分包”商的奖惩手段，且确保现场负责人“执行力度”。 向领导及时报告报告阶段进度并申请拨付进度款，以确保各分包单位施工的积极性，推动关键工作依计划顺利完成。控制成本，做好财务管理，对“流动资金的需求”做好预算，对资金展开合理调度。5）信息管理措施。内部需对实际施工进度的“数据”展开及时收集，和计划进度对比，找偏差并分析原因，拟定解决措施。

4、在竣工阶段以及竣工之后的技术管理

首先就是在竣工阶段的技术管理，要借用一定的技术手段以及方法来对施工中的分项工程以及分部工程等进行审批，然后再跟测得的结果以及质量标准之间进行比照，对于产品的合格与否得出判断。凡是符合了有关标准的就是合格工程，在检查后给予通过，那些不符合规定的在检查后给予修补等。其次就是竣工之后的技术管理。很多企业以及部门都不太重视在竣工之后的这个技术管理工作的程序。在一个工程竣工之后，项目部门得到的成功的管理经验或者教训就没有及时的保留下来，最重要的技术数据以及管理资料等也没系统的进行存档等。对于那些在施工过程中的经验以及资料等我们应该及时的进行总结和整理，比如多技术档案资料进行归档，其他的技术管理资料进行系统的整理等，如果在施工中在一些方面取得了较大的技术进步和创新，就应该给予系统的总结和整理。

结语

作为建筑施工企业，施工质量为房地产开发的发展关键因素之一，提高建筑工程施工管理为房地产开发企业生存根本。好的企业房地产开发，务必有好的管理手段，因此务必提高建筑施工管理水平，此直接关系房地产开发的成功。因此，在建筑施工中要按照工程实际情况由“安全、质量、进度”管理等层面着手拟制定可行管理措施。通过各个部门以及工作人员之间进行协调和联系，通过一个团队的合作来共同完成，让工程的管理可以有更多的技术和管理保障。

参考文献：

[1]熊继光.浅论我国工程项目管理中存在的问题及对策[J].中国新技术新产品,2009(04)

房地产建筑工程管理篇4

价值工程是指重于功能分析，力求在产品的全寿命周期中，用最低总成本，生产出在功能上能充分满足用户要求的产品、服务或工程项目，从而获得最大的经济效益的有组织的活动。用数学比例式表达如下：价值（V）=功能（F）／成本（C）一般来说，提高产品价值的管理途径有五种：一是提高功能，降低成本；二是功能不变，降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低；五是成本略有上涨；但带来功能大幅度提高。

二、绿色建筑的定义和国家要求

绿色建筑，定义为在全寿命期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。同时，在2013年1月6日，国务院了《国务院办公厅关于转发发展改革委、住房城乡建设部绿色建筑行动方案的通知》）提出“十二五”期间完成新建绿色建筑10亿平方米；到2015年末，20%的城镇新建建筑达到绿色建筑标准要求。

三、价值工程在房地产绿色建筑设计管理的应用

价值工程的核心是功能分析。它通过对产品的功能分析，研究如何以最低的产品寿命周期成本去实现产品的必要功能。通过对全寿命周期的全程理解（全寿命周期费用＝生产成本+工程成本+使用成本+维护成本），从而确定必要功能和实现必要功能的最低成本方案。绿色建筑的全寿命周期衡量指标主要在节地和室外环境，节能和能源使用，节水和水资源使用，节材和材料资源使用，施工管理，环境保护等方面，贯穿项目的前期规划、设计、施工、运营和拆除的全寿命周期，与价值工程理论的全寿命成本的出发点是一致的。下面列举设计管理的实例，利用价值工程优化绿色建筑设计方案。

1.在总图的规划设计时，项目的建筑业态（高层，洋房，别墅等）需要充分研究地势、地貌的特点，与之融洽地结合，实现节地和室外环境的保护。该工程建设场地东南角北面地势较高，与市政路和北面地块高差达20米左右，属于典型的山地形态。该项目容积率为2.0～2.5之间，限高100米，营销部初步根据市场，在业态上选择全高层住宅，或高层住宅+洋房/别墅的方式，经过设计的方案强排和面积测算，两个业态的设计方案均可以满足营销部的需求。但是如何选择？这个时候，就是需要通过价值工程的核心和策略，对两个方案进行深入地价值挖掘，在功能不变的情况下，优化和降低成本。步骤如下：方案的业态（高层，洋房，别墅等）确定后，把地下室的面积，范围，标高估算出来，示意在总图上，然后与地形等高线进行套图对比，就发现了涉及工程开展的土方工程，土方开挖和回填量有明显差别，因为高层住宅在山坡上建设时，地下室工程需要进行大量的土方开挖量，间接产生高差达10米左右的边坡，增加边坡支护的工程量。而如果选择别墅或者洋房布置在山坡上，地下室的开挖深度和大小明显减少，有利于工程的绿色建筑指标实现，以及直接产生节约场地前期成本的效益。

2.合理控制地下停车位和地面停车位的比例一个地下停车位建安成本约10～12万元（2500元/m2×40～50m2），一个地面停车位建安成本不到1万元（250元/m2×20～25m2），建议结合产品品质和满足规划要求停车位数量前提下，尽量减少地下停车位增加地面停车。

3.优化地下室停车位的数量可以通过专业的划线公司，认真排版地下室停车位，可以提高一定的使用率，多出的几个停车位，无论从营销角度还是物业角度，都是一笔不小的数；同时也可以反提停车位的排放需要，局部修改柱网。根据以往经验，高层建筑8.1m～8.4m柱距（中-中）刚好可以排3部车，这是个结构上经济、停车排放上也经济的柱距，同时也是较经济的梁的跨度，主梁跨度在7.2～8.4m；怪异的柱网会大大降低停车位使用效率，以及对梁高有影响，从而又影响净空和层高；如果地下室和裙房柱网方正和对齐，又可以减少转换层的出现，（因为转换层的钢筋含量、混凝土含量、模板含量分别是标准层6～8倍、2～3倍、2～3倍），“一举四得”。所以在地下室工程中，运用价值工程的思路，对平面布置进行优化和推敲，对于降低成本有明显的帮助。

4.减少地下室埋深除满足人防要求外尽量将全地下室改为半地下室，可以减少土石方、基坑支护、地下室外墙结构、外墙防水、通风等大量造价；根据以往经验数据，地下室每层高每增加1cm，以上项目费用均摊到建筑面积的造价，增加10～15元/m2。所以行业内的标杆企业都通过管线综合，BIM设计等，降低地下室的层高，停车库的层高参考范围是3.8m～4.2m之间。半地下室可以直接采光和通风，改善停车场，以及物业管理人员的工作环境。

5.采用高强度级别的材料，实现材料的总成本节约，材料节约的效果如柱子，剪力墙等部位采用高强度混凝土（C50以上），大跨度的梁，板采用不低于400MPa的钢筋，可以有效减少构件截面尺寸，减少模板费和增加实用空间；楼板使用冷轧带肋钢筋代替热轧圆盘条，由于成品强度比原材料增加30%，并且冷轧后线材伸长了近20%，可节省钢材约20%左右。

6.小区园林绿化的优化，实现节水和节材的指标选用植物应与本地气候、土壤相适应，降低苗木移植后的死亡率、以及降低后期养护费用，节约浇灌的水资源，从而在寿命周期里面的成本降低；同时提倡“疏林草地”的景观设计理念，把控总体效果，把草地等区域打造成住户和公众活动休闲的场所，既可以达到满足住户户外活动的需要，又可以降低开发成本的同时，降低小区的“热岛效应”，实现绿色小区环境。

7.新能源，新技术的使用对于地面以及公共停车场，可以考虑设置发电和遮阳的车棚，提高单独的车棚的功能，虽然前期投入是比较大，但是国家对太阳能发电的回收是有补助。按照全寿命周期的投资和成本来计算，实现投资成本的回收，一举两得。

四、结语

房地产建筑工程管理篇5

【关键词】房地产开发企业；建筑工程；质量管理

一、实施质量管理的重要性

建筑工程施工质量的好坏直接影响到人民的生命、财产安全。因此建设者要对建筑工程质量进行严格的管理，并积极采取措施来提高建筑施工质量。对于房地产开发企业而言，房地产行业的竞争是产品品牌的竞争，是产品技术与质量的竞争，而工程质量是建筑产品质量最重要、最核心的组成部分，一旦出了质量问题，面对业主的维权、职能部门的监管、舆论的监督，都会对企业品牌造成严重的负面影响。如何加强对建筑工程的质量管理工作就显得尤为重要。

二、房地产行业建筑工程特点

要加强建筑工程质量管理就必须对房地产行业建筑工程的特点有一个充分的认识，其主要特点体现在以下几个方面：①施工情况复杂多变。主要表现在产品形式多样，建筑物所处的自然环境和用途的不同，导致工程的结构、材料等影响因素也相对发生变化，从而使得施工方法必然发生改变，而非一成不变。②施工技术复杂多样。主要表现在对不同的工程内容的分包给不同的专业施工队伍（单位）完成。工程专业涉及如工程基础主体、门窗栏杆、外保温、室外综合管网、消防、防雷、人防、供水、供电、燃气、灯饰、安防系统、绿化等。③生产的流动性大。主要体现在绝大部分工程内容均由人工操作完成，且随建构筑物坐落位置变化而不断转移生产地点。

三、如何有效加强房地产开发企业工程质量管理，四个环节是关键

正是基于房产地建筑工程的以上特点，才使得采取工程质量管理显得尤为必要，房地产开发企业必须对涉及上述生产活动的各个环节进行充分的调研分析，归纳总结出应采取的对应措施才能保证工程质量得以有效控制。

1、建立参与工程建设各方的质量监督管理体系

要做好工程质量管理工作，就必须首先建立健全参建各方的质量管理体系，才能有效推动质量管理工作的层层开展落实。各参建单位（这里参建单位主要是指建设单位、施工单位和监理单位）必须配备满足项目要求的人员和设施设备，并对人员进行合理的组织分工，协调开展落实各项管理工作，才能对工程实施各环节做到有效监控，从组织管理这一环节上进行保障。朵力地产公司结合自身情况，采取了多项目运作制，既以开发项目为单位成立工程项目部，每个工程项目部按规定人数配置相应的工程管理、财务、成本核算等专业人员，由工程项目部牵头负责自身管辖项目的各项施工管理工作。在各工程开工前，第一项工作就是要求各施工单位和监理单位提交各自项目部组织人员名单及相关任职文件，从组织结构这一环节开始，保障质量管理体系的建立。这样做的目的，主要在于监督参建各方做到专人专职，避免因为人员配置的不到位造成各单位自查自检工作的相对缺失或流于形式，为相关质量问题埋下隐患。

2、层层落实管理职责，制度保障执行

各施工单位负责按照国家法律法规及行业标准等相关要求组织开展施工作业。监理单位负责对施工单位行为进行监督管理。建设单位则是负责施工现场施工总平面布置的控制、协调和管理工作，并协助监理单位做好分包单位之间的协调、管理，确保实现预期工程管理目标，保障工程施工质量。为了实现这一管理目标就必须订立各种工程管理制度，服务于工程管理全过程，约束各方行为，保障工程质量管理目标的实现。朵力地产公司结合多年开发项目工程管理经验，总结出了如图纸会审、工程技术设计交底、定期工程例会、“样板”带头等相关工程质量管理制度。以“样板”带头制度为例，朵力地产公司工程项目部以该开发项目第一个开工的单位工程的某一施工阶段进行首层做法展示，组织其它还未施工到该阶段的施工单位进行观摩学习，将其做法推广应用到今后的其它单位工程中。如砌筑工程的样板展示，此阶段重点强调砌体正手面的平整度、垂直度、灰缝厚度、后塞口的做法和门洞尺寸留置等主控质量项目。以制度为管理手段，对整个项目的施工过程起到指导、控制作用，保障质量管理工作的执行到位。

3、未雨绸缪先推进，加强施工准备阶段的质量管理工作

房地产开发企业除要求施工单位为工程开工准备好施工材料、施工机械、施工场地、施工队伍等因素，组织施工设备、材料、施工人员进入施工现场，根据对施工工期的要求，做好工程进度计划外。朵力地产公司从多年开发项目的经验总结出，施工准备阶段必须重点做好两个质量管理工作。

一是图纸会审。它由两个阶段组成，第一阶段为建筑工程项目施工前，由项目总工程师带头，组织参建各方的工程管理人员、监理工程师、施工方技术负责人等认真学习研究施工图纸，领会设计意图，全面掌握施工图纸内容，检查图纸的设计是否合理，查找图纸的相关内容标识是否有误，不同专业之间的图纸尺寸、位置、大小等内容是否存在差异等问题。随后将图纸会审发现的相关问题归纳汇总后，由朵力地产公司相关职能部门一起组织施工图纸设计交底，由设计单位对相关问题进行逐项答疑。第二阶段为施工过程中，朵力地产公司各工程项目部每月定期组织监理单位和施工单位举行一次图纸会审，主要工作内容为归纳汇总上月实际施工过程中反映出图纸部分的问题，研究对策进行解决。同时对下一月施工计划中图纸部分的关键节点控制进行部署。图纸会审制度贯彻工程建设全过程，为施工过程中进度的有序推进、工程质量的控制打下了坚实基础。

二是施工现场总平面布置审核。由于建筑工程专业性强，各参建单位众多，如何合理划分施工区域，部署进出场道路，使相邻标段之间互不影响显得尤为重要，合理的施工标段划分有利于开发项目的整体性推进。实际工作应尽量应使各标段工程量大致相等，以便于施工组织节奏流畅，使施工均衡，且与主要施工过程相协调，以主导施工为主，形成工艺组合。

4、多管齐下保品质，狠抓施工实施阶段的质量管理工作

房地产开发企业为保障施工质量在施工过程中需要对以下四个方面的内容进行重点控制：

①施工各环节工序转换的控制。朵力地产公司在该过程中充分发挥监理单位作用，督促监理单位组织相关人员进行检验批、分项工程、分部工程完工后的质量验收，确保合格后方可进入下一工序作业。

②PDCA循环（即计划、实施、检验、处理）控制。朵力地产公司同时需根据施工进度特点，有针对性的对重点部位（如隐蔽工程、大面积施工前需做“样板”的工序等环节）编制检查计划，朵力地产公司工程项目部和监理单位随工程施工进展及时跟班到位，监督和检验工程材料质量和施工实体质量，确保用于工程的物资、设备及工程实体质量全面符合设计文件、施工及验收规范和施工合同的要求，及时发现施工中出现的质量缺陷及隐患，提出纠正措施并跟踪检查整改是否完成。

③成品保护。在施工过程中有一些工程已经基本完成，而另外一些还在施工过程中，或是工程中某项的某个部位进行施工，而其他部位已经完成施工。在这样的情况下，无论这一部分是由哪个承包单位完成的，其余的承包单位都就有义务对已经完成的部分进行保护，避免其因为保护不善或者是缺乏保护造成污染或者损坏。避免造成承包单位之间的纠纷或者损失，影响后续施工作业的开展，对工程的整体质量造成影响不说，也增加了建设单位协调工作的难度。在朵力地产公司开发的几个项目中，成品保护意识正逐渐加强，在公司早期开发的项目中，由于工期相对紧张，相同区域作业面施工单位众多，人员繁杂、相互交叉、干扰不断，尤其是成品损坏严重，重复投资不断发生，使得公司充分认识到成品保护的重要。随着后续项目的开展，公司有意识的加强了此方面的管理，在狠抓自身管理力度的同时，更是提高施工单位的成品管理意识，采取各种有效的成品保护措施，取得了显著成效。

④分户验收。2007年3月26日，重庆钢铁集团朵力房地产股份有限公司工程标准《住宅工程质量分户验收标准》（DLQB-01-2007），4月1日正式在朵力尚美国际三标段工程实施。这标志着朵力地产公司成为重庆市首家实施分户验收企业标准的房地产开发企业，对于朵力地产公司开发项目来说具有里程碑式的意义，标志着我司开发项目从标准化管理向精细化管理的飞跃，极大提升了“朵力”品牌形象，这既是朵力地产公司对提高企业自身竞争力的期盼，也是对今后工程质量管理如何更进一步开展的探索。2009年12月22日，中华人民共和国住房和城乡建设部出台的建质【2009】291号《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》。这更验证了朵力地产公司的企业管理理念顺应着房地产行业发展的趋势，而今分户验收已经作为工程质量管理环节的必经程序，在工程质量管理中占有着举足轻重的地位。

房地产建筑工程管理篇6

关键词：房屋建筑；施工质量；影响因素；策略

现如今，住房仍然是大部分人面临的棘手问题，但是房地产商还是在一如既往的进行房地产开发，闲置房越来越多，甚至有的地方出现了“鬼城”。房地产商盲目的开发是以销售过程中获得的高额利润所吸引的，面对高额的利润回报，房地产商在房屋修建过程中会加快修建时间，尽可能的缩短工期，也就使得建筑工人在施工过程中急于赶工期从而导致房屋质量出现问题。

1 房屋建筑施工中存在的问题以及影响因素

1.1 房屋建筑在最初设计方面存有瑕疵

俗语说得好，万丈高楼平地起，房屋在最初修建时都要有建筑的设计方案以及开发方案，如果房屋建筑设计与开发方案存有瑕疵，最直接的后果就是影响后期建筑施工，并且对施工场所有相当严重的安全隐患；在房屋建筑施工时，施工人员完全是按照设计者的设计和开发方案进行施工，如果房屋开发商以及相关工程人员不能及时发现问题，这就会严重影响房屋建筑的质量。

1.2 房屋建筑所用的建筑材料以及设备不符合要求

当前大多数房屋普遍存在的问题就是房屋的质量，大多数都是因为在建筑的施工过程中大量使用劣质建筑材料、生产质量不合格以及建材机械设备低劣。房地产开发商为了更高的获得高额利润，会对投资成本进行一定的控制，在有限资金的条件下要获得优质的建筑材料是不可能的；建筑材料是房屋建筑施工的基础，质量高低直接影响着房屋建筑质量是否优良。

1.3 房屋建筑施工中不重视工程质量管理

房屋建筑施工过程中对工程质量的疏忽管理是一个致命性的错误。随着建筑业的不断发展，新材料、新装备、新工艺以及新技术逐渐在建筑业中被应用，这就使得房屋建筑过程中面临更加复杂的施工结构，对相关施工工人的技术水平有了更高的要求；新技术、新材料、新装备的应用的确能提高效率，但是，施工人员对新设备的掌握程度以及熟悉运用程度会有不同，会对房屋施工带来一定的影响。施工单位对房屋建筑施工中的工程质量管理也没有引起足够的重视，房屋建筑的施工单位仅仅是出于惯例，例行检查工程质量，并没有按具体的建筑施工情况来分析，不重视安全工作，对工程质量管理敷衍了事，导致房屋建筑的施工过程有很大的质量问题。

2 提高房屋建筑施工质量的对策

2.1 完善研究设计与开发方案

房屋建筑的设计单位应该健全房屋质量设计保障体系，强化设计人员的责任心，使房屋设计以及开发方案首先在设计环节不出现任何质量问题。在设计过程中，不能一味的照抄照搬标准定型图集，尽可能的结合开发地的条件合理的进行设计。

2.2 加强建筑施工原材料的质量管理

房屋建筑施工在时首要任务就是原材料的采购，对原材料采购人员的职业道德和业务素质有了很高的要求，在采购时，确保原材料产品的合格，不能为了节省资金或者谋眼前利益采购劣质原材料。建筑施工采购人员在采购原材料时要适当的增大选择范围，合理的进行比较选择优质的原材料；建筑施工方还应该积极的加强与原材料供应商之间的沟通，了解原材料的最新发展情况。在原材料进入到建筑施工地时，运用先进的材料检验手段对原材料检查，从各个环节确保房屋建筑施工质量。

2.3 提升建筑施工人员的综合素质以及树立质量意识

建筑施工管理人员的整体素质涉及诸多方面，主要是施工人员的作业能力、控制能力、管理能力以及道德品质等，施工管理人员综合素质的高低关系到建筑工程质量的优劣、建筑工程的设计、决策以及规划，所以，房屋建筑部门应该强化施工人员的综合素质以及树立质量意识。相对于房屋建筑施工质量监管人员，施工方要及时的传达国家最新的建筑质量管理标准，尽可能的让施工人员在施工中尽职工作，确保工程质量；对于建筑施工全体人员的综合素质，建筑施工方应该及时的进行相关专业的业务培训，加强全体施工人员的专业文化水平；对于施工过程中技术性工作人员，建筑施工方要定期的进行培训，尽快的掌握先进的建筑施工操作技术。因此，只要提升了建筑施工人员的综合素质以及树立质量意识，才能从根本上提高房屋建筑质量。

2.4 建立健全房屋建筑施工现场管理系统

房屋建筑施工现场管理系统主要是房屋质量责任系统、现场会议系统、施工过程控制系统以及质量检查监督系统。施工人员是房屋建筑工程的核心操作人员，组织和指挥房屋建筑进展程度，施工人员在保障房屋质量过程中起着至关重要的作用。因此，在房屋建筑施工现场质量管理中，应该强化施工人员的作用，建立健全房屋建筑责任制，规范各项房屋建筑质量施工人员的权限和职责；并且要建立相关的技术管理系统以及加强房屋建筑施工过程的技术控制。房屋建筑施工过程中难免会遇到原材料、结构配件等设备的不合格以及施工方法和工艺等存在不当操作就会不符合房屋建筑的设计要求和标准，严重的甚至造成工程报废或酿成巨大的经济损失，所以为了防止此类施工事故的发生，更应该建立健全房屋建筑施工现场管理系统。

3 结语

总的来说，房屋建筑施工质量与人们生活息息相关，质量合格、优良的房屋建筑是人们有序生活的重要前提，房屋建筑施工是一个复杂的建筑过程，在建筑过程中涉及到方方面面，也就使得影响房屋建筑施工质量的因素比较多。所以，房屋建筑施工应该细化施工质量管理，在每个环节确保房屋建筑施工质量，从而在总体上提高工程质量，提供优质的房屋建筑。

参考文献

[1] 郑松.加强房屋建筑工程质量管理的探讨[J].中国科技信息，2005 （21）.

[2] 吕晓峰.如何在建筑施工中进行质量控制[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2011（04）.

[3] 张定国.浅谈房屋建筑施工质量监理的现状及对策[J].长沙铁道学院学报（社会科学版），2009（04）.

房地产建筑工程管理篇7

关键词：房屋建筑；房屋建筑施工；安全管理工作；有效方法

中图分类号：TU714 文献标识码：A 文章编号：

一、引言

在房屋建筑施工过程中，安全是非常重要的，倘若缺乏安全保障，不能够搞好房屋建筑施工安全管理工作，那么，房屋建筑施工工程就很难顺利竣工。与此同时，能否做好房屋建筑施工安全管理工作，对于房屋建筑施工作业人员的生命安全有着非常直接的影响。接下来，本文将从不同的角度来深入地探索做好房屋建筑施工安全管理工作的有效方法。

二、进一步加强对于房屋建筑施工现场的安全检查工作力度

为了做好房屋建筑施工安全管理工作，就必须做到未雨绸缪，防患于未然，建立健全房屋建筑施工作业人员安全生产奖惩机制，做到赏罚分明。与此同时，房屋建筑施工现场安全负责人必须分时段地对房屋建筑施工现场进行安全排查，保证对于整个房屋建筑施工过程都严格把关，确保整个房屋建筑施工过程都必须严格遵守安全生产规章制度。倘若存在违章进行房屋建筑施工的问题，就必须责令停止施工，同时及时通过科学有效的策略来加以补救。具体来说，必须通过分时段地对房屋建筑施工现场脚手架施工情况的检查来防止出现高空坠物等安全事故。

三、进一步建立健全房屋建筑施工安全监督体系

首先，对于房屋建筑施工承包单位而言，必须进一步建立健全有针对性的房屋建筑施工安全保证体系，同时，加强对于房屋建筑施工情况的实施的监督力度，及时通过安全检查来发现房屋建筑施工过程中是否存在安全问题。在此基础上，也应该根据房屋建筑施工安全监督体系来加大对于房屋建筑施工现场的抽查力度。

其次，结合房屋建筑施工的现场环境和房屋建筑施工工程的施工进度，来实施科学合理的预防控制监督工作。在当今建筑信息化的新形势下，应该充分地发挥出信息技术的巨大作用，通过信息技术来加强对于房屋建筑施工的信息化安全管理工作力度，利用互联网的优势来实现对于房屋建筑施工安全监督情况的信息共享，从而保证施工方能够及时根据安全监督情况来调整施工方案。

最后，进一步均衡房屋建筑施工情况。对于各个房屋建筑施工单位内部之间以及各个项目之间的安全生产应该做到均衡安排，通过这种方式，最大限度地提升整体房屋建筑施工的安全水平。

四、进一步建立健全房屋建筑施工安全防护措施

在房屋建筑现场施工机械设备的防护方面，必须高度重视机械设备进场的性能检查工作，切实搞好房屋建筑现场施工机械设备的安全调试工作，对于存在安全隐患的机械设备一定要及时地报废。对于所采购的房屋建筑现场施工机械设备，必须进行备案，对于房屋建筑现场施工机械设备在使用过程中所出现的各种各样的故障情况、维修过程、保养时间等等都要予以认真的记录，坚决杜绝出现对于房屋建筑现场施工机械设备进行违规操作的问题，切实保障房屋建筑施工设备的顺利运行。

与此同时，在房屋建筑施工用电方面，必须注意安全用电。在进行临时用电的情况下，必须结合具体的房屋建筑施工环节来科学合理地设计出临时用电方案，做到三级配电，三级保护。

另外，在建立健全房屋建筑设计方面，必须处理好房屋建筑设计中存在的各种各样的安全问题，从不同的角度来切实确保房屋建筑设计的安全性，房屋建筑设计人员必须结合具体的房屋特征，设计出有针对性的经济合理的设计方案以保证建筑结构的安全性。从国家的角度来看，要健全建筑安全管理制度，整顿规范建筑材料市场秩序。除了以上措施外，还必须进一步深化房屋建筑安全管理措施。

五、加大房屋建筑施工安全生产管理的资金投入

房屋建筑施工单位必须加大安全生产管理的资金投入，坚持做到专款专用。只有从思想上高度重视房屋建筑施工安全生产管理工作，建立房屋建筑施工安全生产管理的专项资金，真正地将这些资金投入到房屋建筑安全生产管理工作当中来，才能够真正搞好房屋建筑安全管理工作。具体来说，可以建立房屋建筑安全生产管理部门，并且安排专业的房屋建筑安全生产技术管理人员，并且建设安全生产管理小组，对于安全生产管理部门应该对其分配使用专项资金的权力，让他们根据实际的房屋建筑施工情况采购各种安全设置，引进高水平的安全管理人员。

六、进一步建立健全房屋建筑施工安全生产责任制

建立以领导为中心的安全生产责任制，让领导小组成为安全生产管理工作的“中坚力量”。很多房屋建筑施工单位的领导都不重视安全生产管理工作，他们把安全生产管理工作放在一个可有可无的地位，甚至抱着一定的侥幸心理，让安全生产管理工作处于非常被动的局面。因此，我们要建立以领导为中心的安全生产责任制，成立领导小组，将各小组领导分散到各个安全生产管理部门，并将安全生产管理责任落实到各领导小组。这种以领导小组为主的安全生产管理责任制可以极大地调动领导参与安全生产管理的积极性，会让他们产生使命感和责任感，安全生产管理工作落到实处。

七、进一步建立健全房屋建筑施工安全教育培训机制

安全管理实施层负责安全管理方案和安全技术交底的具体落实工作，对安全管理实施层的安全教育培训直接影响到安全管理的效果。具体来说，应该从以下的两个方面来进一步建立健全房屋建筑施工安全教育培训机制。

一方面，应该高度重视对于班组长的教育培训工作。班组长是房屋建筑施工作业人员的直接负责人，班组长的安全责任与安全生产有直接关系。作为班组长必须做到：熟悉本工种的操作规程和安全操作知识，坚持每天进行班前安全教育，塑造遵章守纪的风气，加强自我防护和自我保护意识，起到模范带头作用。

另一方面，必须做好对于房屋建筑施工作业人员的安全教育培训工作。根据对于房屋建筑施工事故死亡人员的统计分析，能够发现，所有的房屋建筑施工事故死亡人员几乎都是房屋建筑施工作业人员，而从事故原因方面分析，绝大多数是违章操作引起的，因此，房屋建筑施工作业人员的自我保护意识和遵章守纪的程度直接关系到房屋建筑施工安全管理工作是否会取得良好的效果。除了参加岗前安全专项培训以外，对房屋建筑施工作业人员而言，必须自觉遵守房屋建筑施工操作规程，必须明确本工种危险源所在，做到“三不伤害”：不伤害别人，不伤害自己，不被别人所伤害。

八、结束语

综上所述，本文深入地探索了做好房屋建筑施工安全管理工作的有效方法。做好房屋建筑施工安全管理工作的意义是不容忽视的，房屋建筑施工单位必须高度重视安全生产管理工作，采取各种各样的科学有效的方法来切实保证房屋建筑施工安全。

参考文献：

[1] 周学军.房屋建筑工程施工安全管理方案研究[J]. 化学工程与装备. 2011(01)

[2] 徐福华.浅谈房屋建筑施工中的安全管理[J]. 中国科技信息. 2011(08)

房地产建筑工程管理篇8

第二条本办法所称房地产和建筑业项目属地化税收管理，是指区、县（市）地方税务机关以本辖区内的房地产和建筑业项目为管理对象,采用信息化手段，进行税收管理的一种模式。

第三条市地方税务机关负责本市房地产和建筑业项目属地化税收管理的监督和指导。

区、县（市）地方税务机关负责本辖区内房地产和建筑业项目属地化税收管理,具体履行下列职责:

（一）受理房地产和建筑业项目的报验登记或者项目登记；

（二）与同级城乡规划、城乡建设、住房保障和房产管理、城市管理等部门建立信息沟通机制，及时了解已批准立项的房地产和建筑业项目的基本信息;

（三）对上级传递、自行采集和纳税人报送的项目信息、申报信息、入库信息进行登记、录入、汇总、分析、传递、比对；

（四）对税收政策进行宣传解释，及时反馈征管工作中出现的问题；

（五）掌握房地产和建筑业项目进度及项目结算情况，监控房地产和建筑业项目的纳税申报、税款缴纳情况，负责项目的营业税及其附加税费、城镇土地使用税、房产税、印花税、土地增值税的征收管理，确保税款及时、足额入库；

（六）对使用销售房地产和建筑业发票的纳税人实行分类管理，并监督纳税人合法取得、使用和开具发票；

（七）房地产和建筑业项目销售完毕或者工程竣工后，及时清缴税款，缴销发票，注销报验登记或者项目登记。

第四条房地产和建筑业企业所得税由纳税人机构所在地区、县（市）地方税务机关征收管理，对财务核算健全，能够正确计算应纳税所得额的，实行查账征收企业所得税；对有《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定情形之一的纳税人，实行核定征收企业所得税。

个人所得税以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。

第五条房地产和建筑业项目的纳税人，应当在取得建筑施工许可证、签订建筑业务工程合同之日起30日内申报办理项目登记。

房地产和建筑业项目所在地与其机构所在地在同一区、县（市）的，纳税人应当持有关资料到其机构所在地的区、县（市）地方税务机关办理项目登记；房地产和建筑业项目所在地与其机构所在地不在同一区、县（市）的，纳税人应当持有关资料到项目所在地的区、县（市）地方税务机关同时办理报验登记和项目登记。

房地产和建筑业项目实行独立登记和申报。

第六条办理房地产业项目登记，纳税人应当提供下列资料：

（一）《房地产项目登记表》的纸质和电子文档；

（二）法人代表身份证、营业执照副本和税务登记证副本原件及复印件；

（三）外来企业的《外出经营活动税收管理证明》或者其他经营活动税收证明；

（四）项目核准通知、建设用地规划许可证、建设项目规划许可证、土地使用证、建筑工程项目施工许可证、商品房（预）销售许可证、房源平面图、房地产销售合同复印件；

（五）地方税务机关要求提供的其他有关资料。

第七条办理建筑业项目登记，纳税人应当提供下列资料：

（一）《建筑业项目登记表》的纸质和电子文档；

（二）法人代表身份证、营业执照副本和税务登记证副本及复印件；

（三）工程中标通知书原件及复印件；

（四）建设工程施工合同、监理合同原件及复印件；

（五）分包、转包合同原件及复印件；

（六）工程预算资料、施工许可证原件及复印件；

（七）外来施工企业的《外出经营活动税收管理证明》或者其他经营活动税收证明；

（八）地方税务机关要求提供的其他资料。

第八条区、县（市）地方税务机关受理房地产和建筑业项目纳税人申报后，对资料齐全，审验合格的，给予办理项目登记手续，退还原件，留存《房地产项目登记表》、《建筑业项目登记表》及所需资料的复印件，建立项目登记管理档案；对资料不齐全的，应当在取得后逐步补齐。

第九条房地产和建筑业项目登记内容发生变化，纳税人应当自登记内容发生变化之日起30日内，持《房地产项目登记表》或者《建筑业项目登记表》的纸质和电子文档，到房地产和建筑业项目所在地的区、县（市）地方税务机关进行变更项目登记。

第十条房地产和建筑业项目销售完毕或者工程竣工注销的，纳税人应当自房地产和建筑业项目销售完毕或者工程竣工并结清税款后30日内，持下列资料到其项目所在地的区、县（市）地方税务机关办理核销项目登记。纳税人项目所在地与其机构所在地不在同一区、县（市），并已办理报验登记的，应当同时办理注销报验登记。

办理核销项目登记，应当提供下列资料：

（一）《房地产项目登记表》或者《建筑业项目登记表》的纸质和电子文档；

（二）房地产和建筑业项目的税收缴款书；

（三）建筑业项目竣工结算报告或者工程结算报告书；

（四）未使用的发票；

（五）地方税务机关要求提供的其他有关资料。

第十一条纳税人应当按月向房地产和建筑业项目所在地的区、县（市）地方税务机关进行纳税申报，并按照要求在申报期内填报下列资料：

（一）《房地产销售明细表》、《房源平面图》、《建筑业工程项目税收管理申报表》；

（二）施工监理部门出具的施工进度证明（工程监理月报）、建设单位确认的施工进度证明和开具销售不动产、建筑业发票的电子信息；

（三）房地产项目拨款和建筑业项目收款的电子信息；

（四）项目所在地区、县（市）地方税务机关要求报送的其他资料。

第十二条符合下列条件的纳税人，可以在房地产和建筑业项目所在地，申请为自开票纳税人，领购并自行开具由项目所在地的区、县（市）地方税务机关批准发售的发票：

（一）依法办理税务登记证；

（二）执行房地产和建筑业项目属地化税收管理办法；

（三）按照规定进行房地产和建筑业报验登记和项目登记；

（四）使用满足税务机关规定的信息采集、传输、比对、开票和申报的项目管理软件。

第十三条不符合本办法第十二条规定条件房地产和建筑业项目的纳税人为代开票纳税人，代开票纳税人应当提供下列资料，由项目所在地的区、县（市）地方税务机关为其代开发票：

（一）完税凭证；

（二）营业执照和税务登记证复印件；

（三）不动产销售、建筑劳务合同或者其他有效证明；

（四）《外出经营税收管理证明》；

（五）中标通知书等工程项目证书，无项目证书的工程项目，纳税人应提供书面材料，包括工程施工地点、工程总造价、参建单位、联系人和联系电话等；

（六）地方税务机关要求提供的其他材料。

第十四条自开票纳税人应当在发票打印软件控制下开具机打《省销售不动产统一发票》、《省建筑业统一发票》和《商品房销售预收款专用票据》。

房地产项目取得《商品房（预）销售许可证》后，项目所在地的区、县（市）地方税务机关应当按照房地产项目的月销售不动产数量，采取定量审批、报旧换新的方式供应《省销售不动产统一发票》，不得超量供应。

第十五条房地产和建筑业项目所在地的区、县（市）地方税务机关应当通过省房地产建筑业项目税收管理系统中纳税评估模块，按月对纳税人项目信息、纳税申报信息和发票开票信息之间的逻辑关系进行审核比对，评估纳税申报的真实性，并对比对结果作出下列处理：

（一）比对结果相符的，系统将自动通过；

（二）比对结果不符的，属于纳税人计算错误造成比对异常的，将申报资料退还纳税人修改后重新报送，并补缴税款；

（三）其他原因出现的异常，应当采取案头分析、约谈举证、实地调查等方式进行核实。

第十六条区、县（市）地方税务机关应当对辖区内房地产项目的下列信息进行比对和评估：

（一）对项目地点、土地面积、建筑面积、投资规模、房屋套数、房屋用途、转让土地面积、转让金额等税源基础信息的比对；

（二）通过按月对项目的《房源平面图》信息与房地产销售明细表进行比对，评估销售收入的真实性；

（三）已录入的相关数据，不符合省房地产建筑业项目税收管理系统中的内设公式，按照系统的提示，进行营业税比对；

（四）预售款票据金额按照普通住宅、非普通住宅、其他房地产项目适用的预征率计算的土地增值税应预征税额与相应入库税额比对。

第十七条区、县（市）地方税务机关应当对辖区内建筑业项目下列信息进行比对和评估：

（一）将建筑业项目税收管理申报表与建筑业项目税收管理巡查工作记录的相关内容进行比对，评估项目施工进度及纳税申报的真实性；

（二）已录入的相关数据，不符合省房地产建筑业项目税收管理系统中的内设公式，按照系统的提示，进行营业税比对。

第十八条房地产和建筑业企业机构所在地区、县（市）地方税务机关应当通过省房地产建筑业项目税收管理系统，及时掌握本辖区内企业在其他区、县（市）生产经营状况和税收缴纳情况，并与项目所在地的区、县（市）地方税务机关建立信息沟通机制。

第十九条区、县（市）地方税务机关应当对房地产和建筑业税收实行协同管理，相互控管，实现上下游企业税收信息共享，提高税收征管效能。

第二十条房地产和建筑业项目实现的各项税收，应当按照我市现行财政体制确定的分成比例和入库级次，分别缴入市级和项目所在地的区、县（市）级国库。

第二十一条地方税务机关有下列行为之一的，有行政处分权的部门应当对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

（一）严重违反房地产和建筑业项目属地化税收管理制度，影响税收征管工作的；

（二）未按照规定对房地产和建筑业项目信息进行比对和评估，造成信息数据严重错误的；

房地产建筑工程管理篇9

由于建筑安装业具有开发和生产项目的流动性、单件性、长期性、产业的关联性及对政策的敏感性等特点，而且工程项目持续时间多在一年以上，存在收入成本费用难以准确核实等客观因素，这就给现有的税收政策和税收管理带来新的挑战。

一、根据《营业税税目注释》的规定，建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业的营业税率均为3%。但是，在日常财务管理中，建筑业营业税的筹划空间却是大有可为的。

（一）设备安装公司的税收筹划——充分利用建筑业营业额的有关特殊规定。

根据《营业税暂行条例》的规定，从事安装工程作业，凡所安装的设备价值作为安装工程产值的，营业额包括设备价款。这就要求建筑安装企业在从事安装工程作业时，应尽量不将设备价值计入所安装工程的产值，可由建设单位提供机器设备，企业只负责安装并取得安装费收入，从而使得营业额中不包括所安装设备价款，进而达到节税的目的。

如某安装企业承包某单位传动设备的安装工程。方案有两个：方案一，由安装企业提供设备并负责安装工程总价款为200万元，其中设备款为150万元；方案二，设备由建设单位负责提供，安装企业只负责安装业务，收取50万元安装费。根据有关规定，采用方案一，企业应缴纳营业税=200×3%=6万元；方案二，企业应缴纳营业税=50×3%=1.5万元。采用方案二，该企业可节税4.5万元。

（二）建筑工程承包公司的税收筹划——把握建筑业与营业税其他税目划分问题。

根据《营业税暂行条例》的规定，工程承包公司承包建筑安装工程业务，如果该公司不与施工单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务应按“服务业”税目征收营业税；如果该公司与施工单位签订承包建筑安装工程合同，无论其是否参与施工，均按“建筑业”税目征收营业税。其应税营业额均为扣除转包或者分包款后的价款。

据此，假如A工程承包公司得知B单位将发包一建筑工程，A公司如果采用协助方式让C施工单位中标，由B单位与C施工单位签订工程承包合同，总金额为110万元，A公司从中收取服务费用10万元，则A公司对该笔业务收入应按“服务业”税目计算缴纳营业税=10×5%=0.5万元。而在合同金额相同的情况下，如果采用A公司直接与B单位签订合同，然后，A公司再将该工程转包给C施工单位，分包款为100万元，则A公司按“建筑业”税目应缴纳营业税=（110－100）×3%=0.3万元，少缴税款0.2万元。

（三）建筑公司所用原材料的税收筹划——精通建筑业营业额的基本规定与特殊规定。

《营业税暂行条例》规定，从事建筑、修缮、装饰和其他工程作业（即除安装以外的业务），无论怎样结算，营业额均包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款。也就是说，无论是包工包料还是包工不包料工程，应计税营业额均要包括工程所使用的原料及其物资材料的支出。这就要求企业严格控制原材料的使用效率，尽可能降低工程材料、物资等的总价款，进而达到营业税的节税目的。

二、近年来，国家实行住房制度和用地制度的改革，同时，随着人口城市化进程的加快，给房地产业发展带来了巨大的生机，作为与房地产业密切相关的产业，建筑安装行业有了更大的发展空间，从而成为许多地方财政收入的主要来源。

建筑安装行业具有施工地点分散、流动性强、工程承包形式、经营方式多样化等行业特点，使得税务部门对其税收管理的难度增大。因此，建筑安装企业的涉税违法问题一直以来倍受税务部门的关注。

建筑安装企业与房地产开发企业大都是“两块牌子、一套人马”的关联企业,一方面其签订的合同价格、结算方式是否公正、合理值得查证；另一方面建筑安装行业施工地点分散、流动性强，有个比喻比得好,叫做——“鸡飞蛋打”。它们主要采取“关联交易”、“合同做假”、“暗渡仓”、“拖延申报”等四种手法逃避建筑安装税收。如果税务部门“疏于管理”，必将造成建筑安装税收的巨大损失。上庄地税局采取以下办法强化建筑安装税收征管取得显著成效。

(一)加强建筑安装税收的管理，建立监控手段。

采取“一联动”：房地产开发税收与建筑安装企业税收联动控制，即建筑安装发票、房地产销售发票联动控制。“两核对”：一是核对建筑安装合同，防止在《建筑安装合同》上做手脚，主要是对“合同金额、履约方式”的核对，防止造成税收管理上的混乱；二是核对项目登记、项目清算的管理，没有办理项目登记不能发售和代开发票，没有清算税款不得办理项目注销手续。“三评估”：一是日常巡查评估，掌握工程动向和总体情况；二是逐项目分析、比对，单个项目评估,防止“暗渡陈仓”；三是综合纳税评估，防止“拖延申报”，特别是对零申报的项目，一律进行实地评估。

采取这些措施以来，效果非常明显，并且大大的遏制了偷逃建筑安装税收方法新的动向。

（二）建立完善税收管理制度

1、建安项目登记制度。制定了统一的建筑安装项目登记制度,专管人员根据建筑项目的实际情况,按照统一的格式,对每一个项目根据建设单位、承建单位、投资金额、完工进度、税款的申报、入库及欠税进行详细的造册登记,并且做到一户一册。

2、完善建安企业档案管理。严格对建安企业的档案进行规范化管理,实行"一户一盒"和"一项一袋"制,即每一个建筑安装企业严格按照户管档案的要求建立征管资料,每一个工程项目的资料归积一个资料袋,以免不同项目之间的资料信息混装。

3、加强建筑工程税收申报制度。严格按照建筑安装营业税的有关政策进行管征,采取按照工程完工进度申报建安税收的制度,有效地减少了欠税和申报不及时等问题的发生。

4、加强了完工工程税款结算与开票管理。每一项工程完工后,要求纳税人在税款结算与开票时,提供与建筑安装工程有关的完整结算资料,并附建设单位的相关证明材料,由专管员详细审核完税情况。

三、建安税收征管中存在的问题

1、企业账证不健全,申报税款不真实。由于建筑企业挂靠户多,财务制度不健全,账证不规范,诚性度不高是普遍现象。有的单位仅就需要开具建筑安装专用发票的收入入账,对于涉私建筑项目,例如私人合伙建房等部分的收入入账价格五花八门,有的按合同价格入账,有的按税务机关确定的最低申报价格或者弱低于最低申报价入账,有的干脆就不入账,进行账外经营,有意偷漏税款。甚至个别单位根本就不建帐,这类单位无帐可查。在成本列支方面的随意性比较大,特别是借款利息、业务招待费、人工费、材料费、广告费等,在申报企业所得税时没有按照税法规定的办法进行调整。

2、税款申报不及时,税款拖延普遍存在。企业承建的工程已经完工,甚至已投入使用多年,长期不进行工程结算,也不进行税款申报。借口是工程款项拖欠、资金困难或者工程未结算等原因。工期较长的在建工程,没有按照税收政策规定按完工进度申报税款。这种情况主要发生在一些工业企业或者政府、学校、事业单位的建设项目上。

3、企业提供的合同、协议等基础资料不真实,申报税款的计税依据不准确。承建私人合伙建房、私人房地产开发商的建筑工程,所签订工程合同、协议、工程完工结算资料等的真实性较差,工程造价与建筑面积和实际情况出现明显不符,有的甚至在合同协议、结算资料中没有体现建筑面积和价格。有的企业提供的合同仅为地面工程部分,不含地下工程、"三通一平"部分等辅助工程。

4、建筑企业流动性强,容易形成欠税。建筑安装企业流动性大,稳定性差,企业的开立与关停频繁,这些企业一旦在工程完工结算后,没有承包其他工程的情况下,既不办理税务登记注销手续,也不办理税款结算手续,即卷铺盖走人,造成实际上的欠税。这种欠税人难找,是形成建筑税款死欠的主要原因。

5、协税护税网络有所削弱,源头控管开始松动。通过建安行业税收的专项稽查发现,建安企业的欠税问题普遍存在,且欠税时间较长,但是这些单位依然能获得新的工程项目招投标权,直观地说明了税收的控管力度在减弱。

四、对策及建议

1．重视协税护税工作。税务机关要加强同城建、招标、规划、建委等部门的联系，摸清工程项目底数，有的放矢地开展税务稽查。

2．实行工程报备制度和分工程项目申报纳税制度。要求建安企业将工程情况及时报税务机关备案，税务机关专门为其设计一套跟踪管理软件，及时掌握项目的详细信息并按企业分工程项目进行分类建档。

3．实行统一纳税义务发生时间制度。要按“建安施工企业采取预收备料款或预收工程款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收备料款或预收工程款的当天”规定执行，还应明确所有的工程应从工程开工后的次月起，根据工程的形象进度（依权责发生制），申报交纳有关的税收。

4．严格被挂靠单位核算的管理。一旦发现被挂靠单位“以料抵工”虚列工资等抵消工程款的现象，一律要仔细审核严格处理。

5．加强对分包工程进行管理。一方面要求总承包人在代扣代缴报告表上按工程项目及不同的分包人进行纳税申报，代扣代缴税款；另一方面建议建筑安装业营业税实行由建设单位扣缴，确保税款及时、足额入库。

6．加强发票的管理。应加强源头管理，加强税务机关对发票领、购、存、用的管理。另外，对于伪造假发票、贩卖假发票的不法行为必须坚决打击。

当前，在土地使用权出让和房地产开发、转让、保有诸环节征收营业税及城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等13个税种。实施一体化管理，就是要求各征收机关，依托房地产管理部门，加强各税种的申报管理，充分掌握各税征管所依据的基础信息，通过征收机关之间的沟通协调，准确、快捷地传递信息，逐步实现各管理部门、各税种间的信息共享，充分掌握税源，创新纳税评估；同时简化办税手续，优化纳税服务，方便纳税人。实施一体化管理总的原则是，以契税管理先纳税、后办理产权证书为把手，以信息共享、数据对比为依托，以优化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，实现房地产业诸税种间的有机衔接，不断提高征管质量和效率。一体化管理的初步目标是，在房地产交易环节实现相关税种的“一窗式”征收。

五、以票管税，堵塞房地产销售的漏洞

规范地方各税征管应以房地产发票管理为主线。税收征管历来最简单而有效的办法就是以票管税。将现有的不动产销售发票改为房地产销售发票，一式四联：存根联、发票联、登记办证联、记账联，并加印一份登记办证联，将其与契税票一同作为办理房屋产权证的必备要件。房屋的装修也要求户主索要并保存发票，新房的装修可以一并计入户主的房屋价值，旧房装修发票由业主自己保存，在房屋转手销售过户时作为计算个人所得税的扣除依据，否则不予扣除。这样才有利于房地产税收的源泉控管，节省征管成本，提高办事效率，遏制炒房行为，并能为银行抵押贷款提供真实依据，为以后的家庭财产登记作好铺垫。]

六、强化税收管理，加强税法宣传

（一）突出宣传效果。把辖区内土地“招、拍、挂”所涉及契税、耕地占用税及房地产开发、建筑的有关政策作为宣传重点。充分利用报纸、广播、电视等新闻媒体和板报、标语、宣传资料等形式，大力宣传销售不动产、建筑业税收及土地契税、耕地占用税有关政策的内容以及地税部门加强契税征管的意义、方式和方法。征收窗口设立了契税政策公示栏，免费向纳税人发放有关宣传资料，让纳税人明白为什么交税、应怎样交税。

（二）做好税务服务。一是对外公示房地产开发、建筑业税收业务流程和税收管理员管户责任区域；二是对重点企业、外来企业的房地产税收，分企业、分工程项目送达税收告之函，做好税收咨询服务；三是所长及分管所长定期和不定期深入企业、施工现场，服务上门，送政策上门，现场发放税收宣传资料，努力构建和谐的征纳环境。

（三）抓好税收环节控管。从征地、建筑、销（预）售、办证等环节，步步为营，实行建设、销售两个决算书。加强新开工工程基础资料的落实，实施栋号与片区管理相结合，做到不漏一个工程，不漏一个项目。

房地产业涉及的税种多，税收征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。但房地产税收诸税种征管所依据的基础信息大致相同，利用契税纳税申报以及从房地产管理部门取得的信息，可以加强房地产税收诸税种的税源控管，减少税收流失，有效提高房地产税收管理的科学化、精细化水平。

七、改进措施

部门协调配合应由地方政府牵头制定长期有效的行业管理办法。首先应由税务、财政部门制定初步的《房地产税收管理办法》，由地方政府组织税务、财政、计划、国土、城建、房管等相关部门共同认可，再以地方政府文件的形式下发各职能部门，由地方政府监督部门监督执行，对不按规定办理的，地方政府应制定具体的处罚纠正措施。

1.部门应将房地产开发立项审批及年度投资计划情况定期向税务、财政部门通报。

2.部门应将国有土地使用权出让、土地使用权转让、拍卖等信息向税务部门和财政契税管理机构事前通报，税务部门和财政契税机构则应在土地使用权拍卖、转让交易过程中了解有关情况。国土部门凭纳税人持有的各种税收完税凭证和销售发票方可办理土地使用证书及划转土地拍卖、转让资金手续。《土地增值税条例》中明确规定先税后证。

3.部门应凭税务部门报验登记证明办理房地产开发施工许可证，并定期向税务、财政部门通报。税务机关有权建议有关部门取消欠税的施工单位或个人的招投标资格。施工企业在与建设方签订合同后10日内必须办理税务登记，以便于税务机关及时进行税收管理。

房地产建筑工程管理篇10

关键词：房地产；开发施工；质量管理

随着物质生活水平的快速发展，居民对房地产开发提出了更多的要求，除了满足建筑品质要求，在建筑生产中必须增强管理力度；在强化管理力度与技术工作的同时，从根本上改善建筑品质。对此，在房地产开发中，建筑商必须整合施工方案与实际需求，在提高品质的同时，改善施工技术，让城市建筑向着规范化与生活化等方向发展。

1 当前房地产存在的问题

1.1 房地产开发存在的问题

随着居民对房屋的需求量增加，极大的增加了开发商对房地产的开发需求。从当前的房地产开发过程来看：由于一味寻求工期，没有注意到监管建筑质量，让建筑质量不达标，根本不能适应建筑施工要求。在设计中，没有根据要求建设，最后让建筑布局欠合理，通风不畅、功能不完善等问题出现。从现行的调查结果来看：由于配套设施不完善，对建筑人性化造成了极大的影响。房地产作为人类文明的体现，不管建筑规模，都必须遵循施工要求，从各方面保障施工环境。另外，由于政府单位没有及时整合建筑工程要求，对其进行有效监督与调查，在建筑图纸不合理的情况下，对技术运用效果和建筑品质都构成了严重的影响。

从施工过程来看：随着建设力度提高，对施工质量也构成了很大的影响，很多建筑在运用后，出现各种质量问题，具体如：墙体抹灰层脱落、裂缝、漏水、渗水等问题，同时这些问题也暴露了建筑施工的缺陷。对此，在建筑施工中，技术人员必须正视施工技巧与方法，在改善施工质量的同时，尽量排除劣质建筑。

1.2 项目质量管理存在的问题

在建筑设计、开发、施工、监理与供应商等众多的房地产制造参与者中，开发商才是真正的乙方，也只有开发商的财力才能承受资金风险。虽然法律可以追溯，但是供应商根本不能承担合同金额以外的风险，而且这些法律都很有限。对于甲方为主体的质量管理，项目质量有三方面的内容：其一，是方案质量与规划管理，除了创意，还必须创新、引领居民生活形式，满足开发商爱好、顾客喜好、居住环境等多指标；其二，是设计管理，必须满足相关单位与企业的规范、标准，尽量让消费者爱好个性化、规范化；其三，是施工质量，必须满足设计规范的硬性指标。这三点要求项目质量不能完全依赖方案与批量生产，也不能放任设计过程，更不能让其单独挑战或者摸索，而是在甲方主导下进行质量管理。

甲方怎样引导管理人员做好质量管理作为房地产开发商面临的主要问题，造成这种情况的因素是多方面的。第一，方案比较灵活，很难主导，也难生成框架或者定式；如果生成框架就比较活跃，也很容易形成主导。第二，设计时期的主导是在调查客户爱好、强规、施工成本、设施材料、管理经验上的，管理方法成了落实企业标准与技术规范的有效凭证，其中管理比较活。即使设计时期的甲方享有主导规律，但是受实践经验与知识技能等影响，落实存在很大难度。虽然施工方更加倾向管理，但是针对众多的参与人员，管理人员不作为等状况时有发生，怎样做好项目管理，就成了开发商必须面对的问题。

2 项目质量目标与层次

2.1 项目质量目标

从现行的房地产开发与质量管理来看：功能科学、方案新颖、节点精确、做工细致已经成为房地产项目质量管理的主要目标，它的出发点与归宿都是，对产品进行精耕细作。在实施方案时，必须整合功能科学与新颖等特征，做好政策性文件、自然环境与参考资料等相关素材的整理与收集；然后再从内部空间、功能科学性、外部构造、平面组织、纵向交通、通风采光等防水、防火、自然环境等方面，做好安全保障工作，在规划方案、节能环保、经济性等要素中，确保制图模型与建筑效果。因此，在房地产施工管理中，必须利用科学的规律，在价钱与功能相匹配的情况下，突出人文景观。

施工阶段更注重的是施工精细程度，施工管理是工期、质量、成本于一体的管理，将施工阶段的质量问题消除在样板、修改、施工过程，一直是工程管理人员努力的方向。在日常工作中，甲方将质量管理分为材料设施、工艺预审、旁站实测、资料验收与工程管理等方面，在施工设计中，甲方必须做好材料定样、细节深化等工作，以尽量减少景观与立面的更改。

2.2 质量目标层次

从项目质量管理过程来看：必须满足三项要求，第一是创新，即：满足不同的顾客、市场与潜在要求，也是质量全面管理的重点，不同的项目有不同的创新要求，具体展现在：建筑、用地、景观造型、户型风格、立面结构与配套设备等。第二是企标，不同的项目有不同的企业标识，具体体现在：节点大样、立面风格、建筑标准、设计构造、部件样品、成本核算、验收标准等方面。第三是强制，具体体现在：政府强制实施的施工规定、规程、规范与标准等，它对每个项目的要求基本上是一致的。其中，保持企标性与创新性是确保项目个性的关键，它对个性化、共性化管理具有重要作用。

3 提高项目质量管理的建议

为了确保建筑房地产综合水平，施工中必须改善技术应用，通过增强质量管理体系，明确管理结构，为其提供充分的参考数据，这样就能改善建筑品质。通过使用较为先进的技术，提高建筑稳定性，确保居民安全。在品质管理中，通过强化建筑房地产标准，改善部门监督与管理工作，并且严格依照管理内容，对施工效果进行审核。一旦发现劣质建筑，利用管理方法就能改善施工效益。

项目质量管理是在兼顾系统变化与特征的基础上，规范管理过程，管理方式已经应用到控制论、系统论、信息论等内容中。从纵向来看：它形成了组织、理念、方法与过程四个部分；从横向来看：由过程、目标、参与方与信息构成。全过程、全范围、全员参与的质量管理，构成了集成管理。在房地产开发中，开发商实质上也是整合商，集成是它的本质，只是集成方式、内容、深度、幅度不同。

知识化作为最明显的特征之一，不仅展现在新材料、新规范、新工艺、新技术上，还体现在创新性管理中。其中，知识创新为工商管理带来了很大的竞争力，在项目运用中具体表现为：流程网、社区网、数据库与检索工具等。在信息化背景下，它为开发商质量控制提供了很好的应用平台。

4 结语

质量管理作为房地产开发商必须正视的问题，针对当前的社会环境，为了更好的促进社会发展，除了要加强培训工作，还必须整合人才机制，通过优化劳动组织与施工方案，最大程度的带动房地产企业进步与成熟；通过改善建筑施工管理方案，从施工质量中确保建筑品质。

参考文献

[1] 黄健.浅论房产开发施工中的质量管理[J].中国科技博览，2012 （15）：68.

[2] 波.如何提高房产开发的品质[J].房地产导刊，2014（7）：24.