房地产不景气的原因十篇

房地产不景气的原因篇1

关键词：房地产市场；成都市；景气循环；扩散指数；K-L信息量

一、引言

房地产景气循环则是房地产市场在发展的过程中，呈现出在景气与不景气之间循环波动变化的状态。对于房地产景气循环的研究不仅可以判断当前房地产市场所处的景气空间，而且还可以对未来短期内的房地产市场状况进行预测，因此景气循环研究成果可以成为政府制定宏观调控政策，购房者确定购房计划，开发商提出营销策略的理论依据。

二、 扩散指数法分析

（一）扩散指数法的内涵

扩散指数法是通过数学方法，在一系列的指标中计算出上升指标的扩散指数，并以此来判断经济景气状况的方法，这种方法避免了仅以单个指标作为评价依据，充分发挥了其利用多个指标进行综合考量的优点[1]。计算扩散指数的关键在于根据房地产市场的特性建立一套能够全面、有效、科学的反映房地产市场变化的指标体系，并对各个指标进行分类，分为提前指标、同步指标、延迟指标。

（二） 扩散指数模型

扩散指数又称扩散率，是扩散指标个数占总指标个数的百分比。其计算公式如下：

DI=t期出现扩散的指标个数该类指标的指标总数×100%（1）

计算扩散指数的步骤如下：

1.对原始数据进行处理。从统计得到的原始数据受到了季节波动、不规则波动、长期趋势及循环波动等因素的影响，但计算扩散指数时，需要使用的是循环波动值，因此就就必须采用不同方法消除原始数据中包含的其他因素，得到循环波动值，然后再计算环比增长率。

2.确定示性函数。将每个指标各年距环比发展速度与其比较基期的发展速度相比，公式如下：X0

示性函数I=（1，Xt>X00.5，Xt≈X00， Xt

其中，Xt为指标在t期的增长率，X0为基期增长率。若某个指标的增长率大于基期的增长率，则为扩张，I=1；若指标的增长率小于基期增长率，则为收缩，I=0；若保持不变则I=0.5。

3.对所有分类指标的示性函数值求和，则得到指标体系中出现扩散指标个数，将扩散指标数除以全部的指标总数，则得到最终的扩散指数DI。

三、成都市房地产市场景气循环研究

（一）建立指标体系

根据成都市房地产市场的特性，在坚持科学的设计指标体系的原则下，本文建立了一套能准确反映成都市房地产运行过程的指标体系。包括：房地产开发投资完成额（亿元）、施工房屋面积（万m2）、竣工房屋面积（万m2）、商品房销售面积（万m2）、商品房销售额（亿元）、商品房销售价格（元/m2）、固定资产投资完成总额（亿元）、财政支出（亿元）、GDP（亿元）、年末金融机构贷款余额（亿元）、社会消费品零售总额（亿元）、工业增加值（亿元）十二个指标。

（二）指标分类

本文采用K-L信息量法，将评价指标分为提前指标、同步指标和延迟指标。

K-L信息量法用以判定两个概率分布的接近程度[2]。在采用K-L信息量进行景气指标的分类时，需要选择一个重要的能够敏感的反映当前经济活动的经济指标作为基准指标，然后对基准指标作标准化处理。

按照K-L信息量的计算方法，本文选取房地产开发投资完成额作为基准指标，根据房地产业实际情况将指标进行分类。

提前指标：财政支出、金融机构贷款余额；

同步指标：竣工房屋面积、商品房销售面积、商品房销售额、商品房销售价格、固定资产投资完成总额、GDP、工业增加值；

延迟指标：施工房屋面积、社会消费品零售总额。

（三）测定循环波动值

本文收集了成都市2000―2014年的房地产、经济数据，数据主要来源于四川省2001―2014年统计年鉴、成都市2001―2014年统计年鉴及成都市统计公报。要做景气分析，必须先计算各指标的循环波动值。本文采用的是年度数据，故可以忽略季节波动带来的影响。

首先，基于最小二乘法利用SPSS软件分别进行指数曲线模型、抛物线模型、曲线模型等回归分析，选择拟合度最优的模型计算趋势项。

根据模型计算长期趋势拟合值，由于采用年度数据，忽略季节波动（S）造成的影响，故可将各指标的长期趋势（T）从原时间序列（Y）中剔除，构成新的时间序列：

消除了长期趋势后，数据中仍有不规则变动和循环波动因素，因此本文采用三项移动平均法需要剔除不规则变动，得到循环波动值。公式如下：

根据上述公式计算出的各指标循环波动值及其环比增长率。

（四）计算扩散指数

把之前处理好的数据按照扩散指数的计算公式，计算成都市房地产市场提前扩散指数、同步扩散指数及延迟扩散指数。

（五）成都市景气循环分析

根据上述扩散指数的计算结果，绘制出先行指数、同步指数及滞后指数的空间走势图，如图1所示。

房地产不景气的原因篇2

关键词:证券市场;房地产市场;协整分析;脉冲响应;Granger因果关系;VAR模型

一、数据说明

本文所用的数据来源于中国人民银行网站、国家外汇管理局网站、中国统计数据支持系统、大智慧软件信息系统等。本文在实证分析中的数据样本期为2000年第一季度至2008年第四季度,本文中的各种统计检验和研究分析均是建立在该基础上进行的。本文在分析房地产市场的发展受到我国股票证券市场的影响时,在房地产市场方面是选用房地产市场景气指数作为研究对象,因为房地产市场的经济状况主要以房地产市场景气指数作为衡量的标准,房地产市场景气指数是根据经济周期波动理论和景气指数原理,采用合成指数的计算方法,反映房地产业发展景气状况的综合指数。本文对我国证券市场对房地产市场的影响分析主要以股票证券市场的上证指数为标准,分析中进行的统计等分析均是采用EVIEWS5.1版本的统计分析软件。

二、证券市场影响的理论阐释

我国房地产业作为重要的经济支柱产业,其运行主要是依靠资金流的源源不断地注入得以实现的,这种市场支撑力度几乎完全取决于进入其中的资本的规模。资本的流动本身又具有天然的逐利性,在我国股票市场和房地产市场相继进入市场化过程中,房地产和股票逐渐成为各种资本投资者的资产组合中非常重要的两种投资品,房地产市场与股票市场必然会呈现出一定的相关联动性。在经济学上,房地产和股票作为资本投资品充斥在两个重要的市场上,其背后折射出的资本流动是存在一定的替代效应的,因为当其中某资产相对收益发生变化时,资金就会从相对收益低的资产转移到相对收益高的资产,也就会产生出资产流动的替代效应,现实中主要表现为当股票市场资产价格普遍下降时,大量资金就从股市流向房地产市场,推动房市逐步走向繁荣状态,而一旦房地产市场因为过度繁荣逐渐有见顶的征候迹象时,大量资金就又从房市流出进入股市,逐步推高股市上行。在这种资本的变动过程中,又因为有许多其他外部因素的推动作用,特别是我国投资渠道的匮乏以及市场上各种主体的行为非理性成分的浓厚性,更是加剧这种市场间的相互联动震荡。

三、证券市场影响的实证分析

在进行实证分析前,我们先就各变量的平稳性进行检验。一般来说,时间序列都具有不平稳性,会导致“伪回归”现象以及各项统计检验毫无意义。所以,先对所有序列进行单位根检验,为后面的协整检验做准备。我们采用ADF 检验方法,运用AIC和SC准则来确定滞后阶数。经过检验,各变量Ln(RECI)、Ln(SZZS)均为非平稳序列,再对其进行一阶差分后得到的ADF 值均小于显著性水平在1%或5%时的临界值,所以它们都是一阶单整的,即它们的一阶差分具有平稳性,均是I(1)型,因此,可以考察三者之间的协整关系。该检验结果见下面的表1:

表1:变量序列的平稳性检验结果

变量检验形式ADF检验值临界值(1%)临界值(5%)P值

Ln(RECI)(n,n,0)-0.33701-2.632688-1.9506870.5565

ΔLn(RECI)(n,n,0)-3.40749-2.634731-1.9510.0012

Ln(SZZS)(c,n,3)-3.06178-3.65373-2.957110.0398

ΔLn(SZZS)(c,n,0)-3.53508-3.639407-2.9511250.0129

注:ADF检验结果采用Eviews5.1软件计算得到。其中检验形式(c,t,p)分别表示单位根检验方程的常数项、时间趋势和滞后期,N表示不包括c或T,加入滞后项是为使残差项为白噪声,表示差分算子。

(一)协整检验

协整概念是指非稳定的同阶单整变量之间存在的一种长期稳定关系。我们根据有关数据对我国房地产企业景气指数与上证指数之间的关系进行协整检验分析。当滞后阶p=3时,AIC值和SC值最小,由于无约束VAR模型的最大滞后阶数为p=3,所以,在进行协整检验时,最大滞后阶数取p=2。协整检验的结果表明,迹统计量和最大特征统计量均小于5%临界值,说明上证指数与房产市场不存在协整关系。

表2:上证指数与房地产企业景气指数的协整检验

假定CE数量特征值迹统计量5%临界值最大特征值统计量5%临界值

None0.2658 11.6835 15.4947 10.1976 14.2646

At most 10.0440 1.4859 3.8415 1.4859 3.8415

表2的协整结果说明我国房地产市场和股票市场从长期来讲,不存在稳定的替代关系, 也不存在稳定的相互促进的关系,在某个阶段的股票市场和房地产市场冷热不均的情况并不是长期稳定的。我国这两个市场的发展不完善,市场化不健全,两者之间存在大量非理易,其造成房地产市场和股票市场在一定时期表现得异常繁荣,各自之间不存在长期的联动关系,只是在短期内相互间有着因资本投机而引起的比较明显的替代效应,并且这种效应从某种意义上讲是表现得特别明显,这可以通过下面的脉冲响应函数分析得到确证。

(二)VAR模型及脉冲响应函数分析

脉冲响应函数分析。VAR模型是一种非理论性的模型,它无需对变量作任何先验性约束,所以分析VAR模型时,我们不分析一个变量的变化对另一个变量的影响如何,而是在该模型基础上,进行脉冲响应分析,即分析一个误差项发生变化或者说模型受到某种冲击时对系统的动态影响。实质上,脉冲响应函数反映的是一个内生变量对误差的反映情况,其刻画的是在扰动项上加一个标准差大小的冲击对内生变量的当期值和未来值的影响。在研究中,我们根据AIC和SC原则及LR检验法确定出模型的最优滞后期为3,运用Eviews5.1软件计算可得到三变量的VAR(3)模型。该VAR(3)模型如下:

图1:AR特征多项式的逆根

经过检验,图1中显示六个单位根的倒数落在单位圆内,VAR模型稳定,可以做脉冲响应分析。下面进行脉冲响应函数分析,在该VAR(3)模型的基础上,我们运用模拟冲击法对系统施加一个外部冲击,计算各变量对冲击的反应,并将各变量的瞬时反应进行加总,以考察它们对外部冲击的长期总反应。我们做出LNRECI与LNSZZS的累积脉冲响应图,该图2表示LNRECI和LNSZZS对于一个标准差冲击的累积脉冲响应,也就是显示了它们对来自自身和其他变量的一个标准差冲击的长期总反应。

图2:LNRECI与LNSZZS累积脉冲响

从该累积脉冲响应图2可见,房地产企业景气指数对来自自身的一个新息的脉冲冲击,指数从第1期的正向冲击(3.82%)逐步递减至第11期的负向冲击(-1.87%),然后才逐步回升,期间在第11个季度达到最低点,这说明房地产企业景气指数对来自自身的冲击波动性强,且其对来自自身的冲击的影响时滞为11个季度。上证指数对房地产企业景气指数的影响则主要表现为房地产企业景气指数对来自上证指数的一个新息脉冲的响应在第3个季度达到最高点,之后就一路下滑,正向冲击逐渐减小,经过第5个季度后转变为负向冲击,随后该负向冲击逐渐扩大,直到在第10个季度到达最低点后才止跌回升,逐步上行,过了第15个季度才转为正向冲击,从这种走势上可以看出房地产企业景气指数对来自上证指数的冲击的影响首先表现出来的时滞为3个季度,其产生的影响力达到将近7个季度,这清楚地表明我国的证券股票市场对房地产市场的影响在短期内特别明显,从经济学讲,这种3个季度和7个季度的影响时滞和影响力期间完全是可以理解的,房地产市场作为一个庞大的市场运行体系,其内部的传导是需要一个过程的,这是符合我国的房地产市场的发展情况的,基于我国这两个市场各自具有的不同特点,其必然造成两者之间的联动存在一定的滞后效应,面对同样的外部冲击往往表现出不同步的现象,相对来讲股票市场能够迅速反映外部冲击的影响,而房地产市场则需要一段时间才会显现出来,这种联动滞后效应也意味着,证券股价的财富效应需要经过一段时间,才会在房地产市场上有所反映。

(三)Granger因果检验

表3:上证指数与房地产企业景气指数的因果检验

Null HypothesisLagsF-StatisticProbability

LNSZZS does not Granger Cause LNRECI3 3.77075 0.02266

LNRECI does not Granger Cause LNSZZS 0.30121 0.82421

LNSZZS does not Granger Cause LNRECI4 6.55605 0.00113

LNRECI does not Granger Cause LNSZZS 0.89865 0.48087

LNSZZS does not Granger Cause LNRECI5 8.37805 0.00021

LNRECI does not Granger Cause LNSZZS 0.75612 0.59163

LNSZZS does not Granger Cause LNRECI6 7.27927 0.00056

LNRECI does not Granger Cause LNSZZS 1.22886 0.33992

表3的结果表明在显著性水平位于5%,滞后期为3是上证指数是房地产企业景气指数的格兰杰原因;在显著性水平位于1%,随后的滞后期都表明上证指数是房地产企业景气指数的格兰杰原因,而房地产企业景气指数不是上证指数的格兰杰原因。

该检验结果符合我国的现实状况,客观地讲,我国目前投资渠道比较匮乏单一,股票和债券等金融工具的收益率较低,而房地产的投资收益却相当可观,房价一直稳步上行,财富效应本身吸引着大批投资者将资金从各类证券市场转投到房地产市场。在相对封闭的资金市场上,受资金有限的约束之下,股票市场与房地产市场呈现出明显的跷跷板效应。另外,市场主体可以说绝大部分的上市企业筹集的资金都曾经或多或少流向房地产业,这也是从侧面印证了上证指数是房地产企业景气指数的格兰杰原因的结论。其实就是单单从行为经济学理论上来看,我国房地产市场与股票市场也是存在因果关系的,因为股价上涨可以带来财富效应,提高对房地产的消费需求,引起房地产价格上涨,进而推动房地产企业景气指数。

四、结论与政策建议

我国政府应当积极推进金融市场的建设,努力建立和完善我国的金融体系,构建多元化投资渠道的市场,通过各种制度性建设,使金融体系的各市场形成有机和谐的整体,保持各市场之间的良性互动,市场运行机制的顺畅有序,健全各类市场信号的合理形成机制,发挥信号的指向引导作用,同时要建立先期预警体制,及时敏锐地把握各市场的发展动向,特别要深刻洞察影响辐射面大的主要市场的异动倾向,有效利用先进技术与理论,整合各种资源和信息,科学分析预测市场的未来走向。政府特别要加强股票市场和房地产市场的监管,采取有效的宏观调控措施,拓宽各种投资渠道,弱化股市与房市之间的替代效应,及时疏导缓解各类资金的积滞,释放局部的经济压力,迅速引导市场预期扭转投资非理的扩大化倾向,健全完善市场机制,采取严格措施和手段,打击严重的市场投机和炒作行为,同时在调控政策实施过程中要充分考虑到政策效果的滞后性,积极发挥财政和土地等相关政策的直接调控作用,通过加强各政策间的相互配合与协调,实现政策搭配的合力效应,促进我国房地产业以及整个国民经济的持续、健康和稳定的发展。

参考文献:

[1]古扎拉蒂. 计量经济学基础[M]. 北京:中国人民大学出版社,2004 .

[2] 张晓峒.Eviews使用指南与案例[M]. 北京:机械工业出版社,2008.

[3] 魏锋. 中国股票市场和房地产市场的财富效应[J]. 重庆大学学报,2007,(2)

[4] 刘丽, 刘爱松. 房地产市场财富效应实证分析――基于广州市房地产市场的经验证据[J].价值工程,2008,(8)

房地产不景气的原因篇3

关键词：房地产预警 景气指数法 综合模拟法 BP神经网络

房地产预警是经济界研究的热点问题，目前国内外对房地产预警的研究比较多，主要是从房地产预警指标的选择、房地产预警方法的选择和房地产综合预警三方面进行的。可是在目前的研究中，存在的主要问题是建立的房地产预警系统预警功能不强、精度不高，这主要是因为传统的预警方法对资料的要求和我国房地产发展的实践不相符。本文主要分析当前在我国进行房地产预警应注意的几个问题。

1.房地产预警方法的选择

房地产预警是经济预警的一个重要的组成部分，它的基础理论和方法来源于对经济预警理论的研究，因此对房地产预警系统进行全面系统的研究，可以对宏观经济预警理论体系进行补充和完善。而预警方法是预警系统的核心，预警方法是否合适是房地产预警系统能否发挥其预测、防范和调控功能的关键。

1.1景气指数法

我国早期的房地产预警研究主要借鉴了宏观经济监测与预警常用的方法，即景气指数预警法。这种方法以经济周期循环理论为基础，从影响房地产经济的诸多要素中选出一组对景气变动敏感，有代表性的经济指标，把它们分为先行、同步和滞后三类指标，然后分别对这三类指标编制扩散指数（DI）和合成指数(CI)，以预测房地产景气的转折点和长期趋势，达到房地产预警的目的。经过长时间的发展，景气指数的计算方法有了许多改进，景气指数法的运用也比较成熟。但是用这种方法来对我国房地产进行预警，其不足之处也显而易见：

首先，景气指数法用合成指数的升降来表示景气状况，易造成信息量的不完整。合成指数是对各种指标进行的加权综合，虽然综合指数能够反映总体的走势情况，但也容易掩盖某些个别指标的异常波动情况，若这些指标在房地产经济变动中非常重要的话，那么合成指数所显示的信息量就很不完整。 其次，景气指数法预警不利于对每个指标进行监控。景气指数法预警利用合成指数和扩散指数显示总体发展趋势，综合指数包含的信息量有限，很难对每一个指标进行分析判断，这样不利于找出警源，找出控制对象和控制目标。 第三，房地产经济周期性不明显会影响景气指数应用的范围和效果。景气指数法的预警基础是经济波动的周期性，构成景气指标的先行指数可以提前预报经济周期的转折点。而我国房地产真正发展时间不过10多年，房地产经济的发展受国家政策等因素影响明显，城市房地产经济的周期性还有待研究，因此运用景气指数法进行房地产预警不是最佳选择。

1.2综合模拟法

综合模拟法也叫统计预警法，是我国目前房地产预警采用最广泛的方法。其基本思路是先对警兆与警素指标进行时差相关分析，确定其先导长度和强度；接着根据警兆指标变动的情况确定警兆指标的警级，然后根据各警兆指标的重要性对警级进行综合，得到总体的综合警度。使用此方法进行房地产预警，不仅能反映房地产的综合警度，还能反映单个指标的警度，比较适合用来进行房地产预警。

综合模拟法既能对房地产整体警度进行综合判断，也能够对各个指标进行监控，便于找出警源，比较符合预警的目的。但运用该方法对我国房地产预警也存在一些难以克服的问题：

第一，实际数据的分布不能满足要求。单指标理想状态的预警域是房地产综合模拟预警的基础性工作，是预警成败的关键。而采用统计预警方法，则要求它的参数必须满足多元常态分配的假设（如正态分布），而实际资料常常不能满足要求，因此目前以3σ预警准则获得的预警域与现实并不符合，使得预警精度不高或失效。第二，统计预警法对资料的输入不具有容错性。房地产在我国真正的发展不过十来年的时间，统计数据难免出现错误和遗漏，而统计预警法对错误资料的输入不具有容错性，无法自我学习与调整，这也就是为什么采用此方法做出来的预警系统精度不高的一个重要原因。第三，用3σ预警准则确定的预警域是静态的。统计预警方法属于静态预警方法，而房地产的发展本身是个动态的过程，因此采用此方法难免出现理论和实际不吻合的情况。有不少学者对这一问题进行了研究，对预警区间进行不断地修正，使之更接近现实，提高了预警的有效性，但未能从根本上解决其存在的问题，于是更多人又转向了基于模式识别的预警方法研究。

1.3 BP神经网络法

而近年来BP神经网络的出现引起了人们极大的关注。BP神经网络采用平行分散处理模式，这使它不仅能较好地进行模式识别，还具有容错能力强和对数据分布要求不严格等传统方法不具备的优点。同时它还具备学习能力、处理资料遗漏或错误的能力，可随数据的更新进行自我学习、训练和调整，能够应对多变的经济环境。人工神经网络中应用最广泛的是前向三层BP神经网络，它分为输入层、隐藏层和输出层三部分，能够准确地模拟输入、输出的近似关系，因此它在房地产预警中被广泛应用。

BP神经网络在经济预警中的应用是对传统预警方法（景气指数法和综合模拟法）的一种拓宽和突破，解决了传统预警方法存在的以下问题：难以处理高度非线性模型、偏重定量指标、难以处理定性指标；以及预警指标的警限、警区采用确定方式，不具备时变特性，缺少自适应、自学习能力；预警信息和知识获取是间接的、费时、效率低等。从而为预警走向实用化奠定了基础。

但是BP神经网络也存在一些难以克服的缺陷，由于BP神经网络学习算法是利用梯度下降法调节权值使目标函数达到极小，导致其过分强调克服学习错误而泛化性能不强。同时还易出现隐层单元的数目难以确定，网络学习的收敛和最终权值受初始值影响大，网络容易陷入局部最优等问题，这也是不少学者正在研究的课题，但尚未取得实质性的进展。

2.房地产预警存在的主要问题

国内学者在房地产发展时间不长，数据资料残缺不齐的情况下进行了大量研究，取得了可喜的成果，给后续的研究提供了思路。但目前我国房地产预警研究无论是从理论研究还是实践的角度来看仍处于起步阶段，主要不足表现在以下几个方面：

2.1预警结果误差较大，精度不高

不管是景气指数法还是综合模拟法预警都是建立在房地产经济周期基础上的，这两种方法都要求有较长的时间序列数据，欧美一些国家因为房地产发展时间长，发展较成熟，采用这些方法预警都取得了较好的效果，而我国的房地产市场起步晚（90年代初才真正起步），发展不稳定，积累的历史数据很少，统计数据不完整，统计口径不一致，再加上房地产市场发展还不规范，受政策影响非常大，房地产经济周期波动不明显（或短期内难以体现），这些特征使得采用传统的预警方法预警，输出结果误差较大。

2.2指标权重和警界值的确定缺乏科学性

在进行房地产预警时，综合警度的确定是我们预警的最终目标。而综合警度是各指标警度的综合，因此要想准确地预测警度，房地产预警系统中各指标权重的确定和各指标预警界限的确定则是问题的关键。警界值的确定，我国早期基本上是通过主观经验来判断，缺乏客观依据，而近期则主要采用正态归一法和μ-σ法来确定，用这两种方法确定警界值都要求有充足的数据，而实际却很难满足。另外用这两种方法确定的警界值都是固定的，不能动态调整，目前我国房地产整体发展还处于初级阶段，某些指标的波动剧烈，如果按照统一不变的标准来划分，那些指标可能会因为标准差过大而使其正常区间过大，从而影响了预警的精度。而在确定各指标的权重时，方法也过于粗糙、简单。目前的预警研究中有的没有考虑指标的权重，只是简单的平均；有的采用完全主观的专家经验法；而有些研究所采用的简单的定量分析方法，其适用性和科学性也有待检验。

2.3趋势预测功能不强

预警系统有警度判断与趋势预测两项功能，准确的市场预测可以很大程度上避免由于系统不稳定性而产生的判断误差，具有更强的实际应用意义。前人绝大部分研究成果都侧重于警度判断的功能，而趋势判断功能较弱。如在景气指数法预警中选取先行性警兆指标就是为了增强其预测功能，但同时也选取了同步与滞后指标，前人研究中简单的把先行、同步与滞后指标加权综合，使其预测功能受到影响；而在综合预警中则是根据历年警值趋势图走势来预测下一年的警情，该方法对警值转点的预测功能较差。

2.4系统学习性不够

目前的房地产预警系统研究的初步成果不具备很好的动态学习性，而“系统学习性”对于房地产预警系统，特别是我国目前的房地产预警系统构建是十分必要的。我国的房地产市场真正发展才短短十多年的时间，需要能够不断积累历史数据，从而修正系统参数，使系统更趋完善和准确。

3.房地产预警未来发展趋势

3.1多种预警方法协同预警

房地产是一个复杂的非线性大系统，不管使用前面讨论的哪种方法，都有其局限性。只有将不同预警方法结合起来进行综合预警，才能提高预警可靠度。另外在进行房地产预警时，也不能只重视定量分析方法，要把定性分析和定量分析相结合，把短期与长期相结合，把静态与动态分析相结合，把统计分析与数学模型相结合。

3.2房地产预警指标的选择和调整

随着房地产业的不断发展，新的影响房地产市场的因素会不断出现，因此，构建科学、动态的房地产预警指标体系是建立实用的房地产预警系统的关键。未来指标选择应是在有关房地产经济理论的指标下，结合当地实际，采用定量、定性方法相结合来进行的。指标的选择应遵循全面性、代表性和灵敏性的原则，并能随着实际情况的变化而作相应的动态调整。

3.3建立动态的房地产预警系统

房地产市场始终处于变化中，如何建立具有学习性的动态的房地产预警系统将是未来的一个方向，在这个过程中不可避免地要和现代计算机信息技术相结合。信息技术为开发动态的、智能的房地产预警系统提供了基础，今后的房地产预警研究应大量运用先进的计算机技术，开发先进、实用的软件，使建立的预警系统有良好的人机交互能力。因此，如何将计算机信息建模技术和房地产预警系统有机结合将成为我国房地产预警研究的一个热点问题。

湖北省教育厅人文社科项目青年项目（项目编号：239269）。

参考文献:

[1]张学工.关于统计学习理论与支持向量机[J].自动化学报，2000,（1）:32-42.

[2]郭峰.基于大系统控制的房地产预警系统及应用研究[M].重庆大学博士学位论文，2005.

[3]刘广利.基于支持向量机的经济预警方法研究[M].中国农业大学博士学位论文，2003.

[4]李斌,丁烈云.房地产景气预警中DI的改进及与CI的精度比较研究[J].系统工程理论与实践,2003,23(1).

[5]陈彦,陈森发. 模糊模式识别在房地产预警信息系统中的应用. 运筹与管理,2005,(6):95-100.

房地产不景气的原因篇4

一、工业开局平稳，结构明显改善

随着结构调整步伐的加快，我国工业的地区结构、所有制结构和行业结构均有了明显改善。

(一)区域间工业差距缩小

由于中西部地区尤其是西部地区轻工业生产基础较差、产品市场较小，长期以来，我国中西部地区工业的发展远远落后于东部沿海地区。随着西部大开发的推进和东北老工业基地的振兴，以及国家缩小地区经济发展差距的一系列政策的实施，中西部工业得到较快发展。从工业增加值地区布局的变化看，2006年1--2月累计，我国东、中、西部地区工业增加值所占比重分别为65．5％、20．1％和14．4％，与上年同期相比，东部地区份额有所下降，而西部地区份额明显上升。

(二)非公经济成为工业增长的重要推动力量

近年来，各地政府纷纷出台措施，鼓励非公有制经济的发展，为非公经济的发展创造了良好的环境和条件。经过几年的飞速发展，以股份制企业和外资企业为代表的非公经济已经成为经济增长的重要推动力量。随着国有企业改制的不断深入，纯国有企业的比重不断下降，到2005年，股份制工业增加值的比重开始超过国有经济，到今年2月份，国有经济的比重由2000年的51．2％下降为32．9％，下降了18：．3个百分点。从不同所有制类型企业实现利润情况来看，1-2月累计，股份制工业企业实现利润总额超过国有企业114亿元，利润增速高于国有企业11．2个百分点。

(三)高技术产业迅速发展推动了产业结构高度化

产业结构高度化过程是传统产业比重不断降低和高新技术产业比重不断增大的过程。最近几年，一些技术含量较高的主要高技术产品生产增势强劲，规模以上高新技术产业产值和销售收入在全部工业中的比重不断提升。

二、采掘业效益下滑，消费品行业稳定增长

运用国家信息中心行业分析软件及模型，我们对39个工业大类行业的综合竞争力进行排名。结果显示，排名前7位的行业中，消费类行业共有三个，分别是：食品制造业、农副食品加工业和烟草制造业(分别排名第一、第二、第五位)；采掘业有两个，即石油和天然气开采业和非金属矿开采业(分别排在第三、第四位)；2月份运行状况较好的行业还有废弃资源和废旧材料回收加工业和交通运输设备制造业。在排名后7位的行业中，共有5个行业属于下游加工行业，分别是：黑色金属冶炼及压延加工业、化学纤维制造业、石油加工、炼焦及核燃料加工业、造纸及纸制品业、化学原料及化学制品制造业；另外，煤炭开采和洗选业在宏观调控和潜在产能过剩的压力下，行业竞争力已经大不如前。

(一)采掘业优势地位削弱

2006年，从运行状况较好的7个行业来看，采掘业所占比重小于消费品行业的比重。2005前2个月，以利润增速排名的前10位大类行业中，共有5个采掘类行业；2006年，利润增长最快的前10大行业中采掘业数量明显减少，仅剩石油和天然气开采业、非金属矿采选业两个大类采矿业，而煤炭开采和洗选业、黑色金属采矿业效益状况明显下滑。

(二)化工化纤行业的营运状况短期难以改善

在表现较差的7个行业中，有三个行业属于石化产业链的下游行业。其中，炼油业的运营状况主要受到政策性因素的制约。就化学纤维制造业和化学原料及化学制品制造业而言，原料成本占生产成本比重大，因此，对原油价格变化敏感，行业效益在很大程度上取决于其产品的价格传导能力的强弱。产品价格传导能力强则有利于行业向下转嫁成本压力，反之，上游行业成本上升的压力很难转移，必然挤压行业利润，对行业经济效益带来较大的负面影响。从行业运行的实际情况来看，我国化工行业的成本压力转嫁困难，产品价格上涨幅度远远小于上游原材料价格上涨的幅度，导致产品销售成本增速长期高于收入增速，企业盈利能力下降。2006年，国际原油形势将有所好转，但由于诸多不确定因素的存在，预计油价仍将维持在50美元／桶以上的高水平，因此，高油价对经济的打压将持续存在，对化工行业的利润挤压使得化工行业的投资风险短期内难以消除。 今年，化纤行业的发展不仅受到油价高位波动的影响，而且，根据我国与欧盟之间达成的协议，纺织品出口增速将大大低于去年，下游织造企业对化纤产品的需求将有所放缓，化纤业产能过剩的矛盾难以有效缓解，行业盈利状况难有大的改善。

(三)消费品行业稳定增长

消费品行业的良好表现主要源自效益的稳定增长。2006年，在居民消费需求稳步回升的拉动下，消费品行业利润呈现稳定增长的态势。在利润增长速度超过50％的9个工业大类行业中，消费品类行业占据1／3。在上游行业利润增速普遍回落的状况下，消费品行业发挥了稳定器的作用，成为推动整个工业平稳增长的重要力量。

(四)爽通运输设备制造业再度成为推动工业增长的重要力量

2002、2003年汽车行业经历了爆发式增长阶段，随后的两年里，行业进入低谷时期，步人2006年，整个行业效益出现好转。1―2月交通运输设备制造业表现突出，进入运行较好的7大行业之列。究其原因，汽车制造业的恢复性增长起到了决定性作用。2006年年初，汽车制造业持续了一年多的增产不增收局面得到扭转，利润增速由负转正(同比增长143．8％)，达到了2004年以来的最高水平。汽车制造业新增利润额占交通运输设备制造业的比重超过86％，成为推动交通运输设备制造业利润大幅提升的主导力量。

(五)出口对工业增长的贡献下降

2005年以来，国家有关部门采取了一些措施(主要是出口退税率的下调甚至取消)，控制能源和资源性产品的出口，一些高耗能的产品出口增长明显放缓甚至下降。受国内宏观调控和国际贸易环境的影响，我国外贸出口增速高位回落。从今年前两个月的情况来看，39个工业大类行业中，已经有33个行业产品的出货值增速出现了不同程度的下降，占比达到85％。

以出货值占销售产值的比重来衡量，目前，我国工业生产的出口依存度已经处于比较高的水平(19．4％)。在大类行业中，出口依存度高于40％的行业有7个。其中，通信设备、计算机及其它电子设备制造业是我国工业出口的第一大户。

三、主要行业运行状况分析

(一)煤炭开采业景气下降

随着煤矿生产能力迅猛增长以及煤炭需求的减缓，煤炭行业产能过剩压力加大。另外，环保投入、安全投入

力度的加大使得行业运营成本增加，也对行业效益产生较大负面影响。今年前2个月，煤炭业虽然保持了较高的利润增长水平，但增速已经开始回落。从反映行业运行的景气状况来看，自去年12月以来，煤炭行业已渐露调整迹象。预计2006年煤炭行业可能步人近两年高位运行的转折点。

1、煤炭供需缺口减少

在近几年煤炭需求快速增长、煤价大幅上涨的情况下，各方面投资办矿的积极性空前高涨。煤矿生产能力迅猛增长使得产能过剩压力增大。与此同时，下游电力、钢铁、电解铝、铁合金、铜冶炼等行业增速放缓，煤炭供需缺口缩小。

2、成本增加对煤炭开采业造成较大负面影响

2005年，由于煤矿事故频发，国家加大了对煤矿安全生产的整治力度，煤炭企业安全投入增加，加之油价上升、运费提高，行业成本增长较快。

3、政策性因素对行业的影响加大

随着国家对煤炭企业减少环境污染、降低资源浪费、提高回采率的规范和控制将日益加强，未来行业运营成本的增加不可避免。因此，未来煤炭行业的成长面临严峻考验。

(二)房地产行业仍处于调整期

随着房地产调控政策的实施，房地产投资增速自2004年2月份以来持续走低，今年1--2月累计投资增速已降至2001年来的最低点；与此同时，城镇居民购房意愿再创新低，房屋需求过快增长势头得到缓解。

1、投资增速降至2001年以来的最低点

受政策影响，自2004年以来，房地产投资增速总体上处于下降通道。由于房地产市场发展前景尚不明朗，许多开发商投资意愿降低，1--2月累计房地产投资增速已降至2001年以来的最低点，较高峰值(48．7％)下降了29个百分点。尽管如此，房地产开发仍然是拉动固定资产投资的重要力量，房地产投资占全社会固定资产投资的比重仍达27．1％。

2、市场尚未走出观望

2005年，宏观调控的重点由控制房地产投资过快增长转变为抑制房地产投机需求，通过税收政策和住房贷款利率的调整，投机性需求逐步得到抑制，房屋需求增速得到了控制。2006年购房者仍处于观望状态。个人住房贷款的下降是房地产调控措施实施后的正常调整，也表明过热的购房需求得到初步遏制。反映在价格上，2月份全国商品房价格保持了稳定增长的态势，70个大中城市房屋销售价格比去年同期上涨5．5％，涨幅与上月持平。但在经济适用房投资增速持续下滑的形势下，房价上涨的压力较大。

3、房地产投资有望出现回升

今年1―2月份，我国信贷增速加快，正在从去年“宽货币、紧信贷”格局转变为“宽货币、宽信贷”格局。房地产行业的投资资金来源中，1―2月份国内贷款增速由去年同期的8％提高到44．1％。在人民币升值预期较大、房价持续上涨和信贷转向宽松的背景下，房地产市场景气在小幅回升，部分城市房地产投资明显反弹，北京市1--2月份房地产开发投资增长86．5％。

(三)石油加工业的景气走势取决于成品油定价方案的推出

2005年以来，由于国际原油价格持续高位震荡，国内成品油价格受政府严格调控，几次小幅上调后仍远低于国际平均水平，造成我国原油价格与成品油价格倒挂。

在原油价格一路走高，成品油定价机制不健全的情况下，炼油业的巨额亏损实质上属于政策性亏损。从去年成品油价格调整后行业的表现来看，此次价格调整将有利于缓解原油加工行业政策性亏损的窘境。但是，相对于目前国内外成品油超过1000元的差价而言，此次油价调整对扭转石油加工业的亏损状况作用有限。

由于欧佩克国家产能余量有限，全球需求增长强劲，国际投机资本炒作以及地缘政治不稳定等因素，预计2006年国际油价仍维持强势。在原油价格难以回落的形势下，仅仅依靠成品油价格调整难以从根本上解决原油加工业的亏损问题，只有理顺成品油价格，才能从根本上缓解炼油企业财务窘境，改善企业经济效益。因此，炼油业未来的景气走势在很大程度上取决于国家何时推出新的成品油定价方案。

(四)钢铁行业年内有望走出低谷

经过几年的高速发展，钢铁产能快速扩张，在产品出口下降、固定资产投资增速放慢的影响下，供需形势发生变化，产能过剩的不良后果逐渐显现。

房地产不景气的原因篇5

【关键词】投资性房地产；财务风险；度量；控制

文章编号：ISSN1006―656X（2015）01-0021-01

一、投资性房地产财务风险管理体系

资本增值是财务活动的根本目的，防范并控制价值的不稳定（不利结果）是财务风险管理的目标。那么，让我们先看看投资性房地产的价值之路：经济趋势影响现有工商业利润及个人收入；工商业利润及个人收入转而决定其支付租金的能力；租金决定投资性房地产的营业净收入；最后，营业净收入决定投资性房地产的市场价值。这样，现有经济趋势的改变对投资性房地产的价值，较之住房价值，会有巨大的近期冲击，那就是，房地产价值的上涨趋势或下降趋势首先发生在与住房市场相对的投资性房地产市场上。由此，投资性房地产对现有经济趋势的敏感程度要强于自用房地产，所以，对投资性房地产财务风险管理要充分考虑当前的经济趋势，并密切联系房地产市场景气循环。

首先，建立风险管理信息系统，以把握经济趋势、了解所处房地产景气循环周期及其阶段。对于企业投资者来说，应广泛、持续不断地收集与本企业投资性房地产相关的内部、外部初始信息，包括历史数据和未来预测，并对收集的初始信息进行必要的筛选、提炼、对比、分类、组合，形成风险信息数据库。对于个人投资者来说，自己收集信息的成本过高，不符合成本一效益原则，但是应该关注有关研究机构的各种信息，建立适合自己的信息管理档案。

其次，根据收集的风险初始信息，结合具体投资性房地产项目情况，建立风险评估系统，利用成型的风险管理工具手段，定性和定量相结合，以识别和度量投资性房地产财务风险，为风险决策和控制提供条件。风险识别，既要正确判断一项财务活动中存在什么风险，又要找出引起这些风险的原因。识别的方法主要有：①专家预测法，如民主讨论法、头脑风暴法、德尔菲（Delphi）分析法；②幕景分析法，即计算机模拟未来状态，以直观的“幕景”（scenarios）描绘所能引起企业风险的各种风险因素及其影响情况，如对一个投资项目的幕景分析，可以告诉决策人员这一项目在最好、最可能和最坏三种情况下的未来情形，并且还可能给出这三种情况下可能发生的事件和风险，以供决策人员参考；③资金分析法，财务管理部门可通过对企业资金及其运动的分析来识别在企业资金各种存在及分布上的风险，以及在某一期间内资金循环周转方面可能出现的风险。本文将从经济指标和财务指标两方面来构建投资性房地产财务风险的度量框架。

最后，根据风险度量框架的指示，针对租金收入、营业费用和筹资结构建立风险控制系统，将防范放在第一位，综合采取风险回避、风险分散、风险转移、风险自担的控制措施。

二、投资性房地产财务风险度量

财务风险度量，是通过计算相关指标或建立模型对识别出的财务风险从量上进行估计，建立财务预警系统，为风险决策提供科学依据。工欲善其事，必先利其器。度量指标是表现风险程度的基本载体，是建立风险度量框架、指导风险决策的支撑性工具，因此，选择合适的度量指标就显得尤为重要。投资性房地产对客观经济环境的敏感性，要求投资者能够使用经济指标从宏观上对其财务风险进行把握，同时，财务风险的度量最终应落脚于财务指标的灵活分析与运用，因此，下文将从经济指标和财务指标两方面来构建投资性房地产财务风险的度量框架。

（一）经济指标

描述房地产市场状况的经济指标有许多，如价格、租金、租金增长率、交易额、空置率等等。这些指标都可以衡量房地产景气循环及其周期，而且统计数据也较为容易获得。

但是，作为投资性房地产财务风险的度量指标，本文认为空置率是最优的量化指标，分析空置趋势还有助于确定潜在项目的“稳定使用率”。所谓“稳定使用率”，是指项目启动以后的年度使用率。这是评估项目可行性的一个重要因素。

（二）财务指标

现金，既是资本又是报酬。财务风险管理的出发点是资本增值，落脚点是减少损失获得报酬，最终都由现金来反映。因此，财务风险管理应以现金流量为基础。

从物业持有者的角度，投资性房地产现金流量分析应采用股权现金流量法。现金流量包括流出量和流入量，投资性房地产的现金流出量（投资成本）主要是初始投资（包括购买价格或建造成本）、投资性房地产的现金流入量（投资回收）包括税后现金净流量和税后处置收入。

三、投资性房地产财务风险控制

由于投资性房地产的特殊性，对于个人投资者和小型散户投资者来说，财务风险的控制重在防范；对于长期持有物业的房地产开发商来说，可以对物业进行整体经营规划，其财务风险的控制原则是“防范+控制”。

（一）投资前的准备工作

投资前的准备工作是否充分，直接关系着投资之后房地产的经营状况，因此，将其作为财务风险控制的基础内容。投资前的准备工作主要包括两大方面：判断投资切入点和做好市场分析。

1.判断投资切入点。利用所处房地产市场景气循环阶段，判断投资性房地产的切入点。市场供需平衡与不平衡的现象是市场景气的两种表现形式，如此周而复始的重复发生就形成了景气循环。房地产景气循环也是由于供给和需求的波动产生的。经济活动具有周期性，对空间的需求也呈周期性波动。由于建造时滞等原因，供给往往落后于需求的变化，因此，空置率和价格/租金就会产生波动。它们决定了房地产投资的收益率和风险水平，极大地影响着房地产投资在财务上的成功和失败。

2.做好市场分析。投资应以市场分析为起点。市场分析就是对市场客观环境、同档次同类型的投资性房地产的市场需求状况及竞争对手等情况进行分析。投资性房地产的市场分析是在供需分析和未来市场增长潜力分析的基础上，确定以下几个环节：（1）选择投资类型，（2）市场定位，即确定潜在承租人的水平层次，是面向高端市场，还是面向中低端市场。（3）选址，房地产的地域性及投资的长期性决定了选址的重要性。

（二）持有期间的财务风险控制

投资者持有物业期间，宏观上要关注房地产景气循环及其周期，根据市场所处阶段调整经营决策；微观上要跟随财务预警指标测度系统，定位风险根源。前文己详述房地产景气循环及其周期对投资性房地产决策的影响及应采取的措施，下文介绍的是根据财务预警指标测度系统指明的方向而可能采取的财务风险控制措施。如果系统预报没有警情，投资者可以继续持有物业并加强防范；如果系统预报出现警情，投资者应对财务指标进行层层分解，找出核心问题并加以解决。经营预警指标的监测指标包括四个：租金营业净收入比、租金回报率、营业净收入和应收账款，其中租金营业净收入比由营业净收入和租金共同确定，而决定营业净收入大小的是租金和营业费用；租金回报率由租金和房产价值共同确定，而房产价值是由客观环境决定的，与物业经营没有直接关系；应收账款直接与欠租损失相关，有可能成为租金的抵减项。经过分解，经营预警指标的决定因素是租金和营业费用，增加租金收入和降低营业费用是控制营业风险的基本渠道。筹资预警指标主要与筹资结构有关，完善筹资结构是控制筹资风险的基本渠道。

参考文献：

[1]钱言考.投资性房地产的财务风险分析[J]，北方经贸，2013（07）.

[2]秦玉.投资性房地产公允价值计量的财务影响研究[J]，时代金融，2014（08）.

房地产不景气的原因篇6

关键词：旅游地产 室内设计 理念

检 索：.cn

Abstract ：The first part of the article is going to talk about the meaning and definition of tourism estates. Then it is going toyze the design concept for tourism estates to find the appropriate decorating style. The analysis of the Shui Mo Shan g Li project has shown the differences between tourism estates and residential estates. Furthermore，it also summari ses the characteristics of these two estates.

Keywords ：Tourism Estate， Interior Design， Concept

Internet ：.cn

引言

由于旅游业和房地产业都是第三产业中附加值高、关联性强的产业，现已成为我国国民经济的新增长点。这样旅游业与房地产业的融合发展就形成了旅游房地产[1]。旅游房地产的出现，是旅游业一种发展成熟的表现。

旅游房地产的环境依托特性，必须依托周边丰富的旅游资源（包括自然景区、人造景区），因此又把旅游房地产称为“旅游景观房产”[2]。旅游地产一般都是处于自然景观旁边，比如海南三亚的养老社区、峨眉山的峨秀湖国际度假区、峨眉半山七里坪、上海的余山别墅群、中铁的水映青城、龙湖的小院青城以及雅安的水墨上里等等。

一、旅游地产的定义与内涵

旅游地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功能[3]。旅游房地产是以旅游为目的，以旅游资源（包括自然景区和人造景区）为卖点，以房地产开发为营销方式，房产开发全部或部分实现了旅游功能的房地产[4]。旅游房产开发必须具备三个条件：第一，它必须是一处现存的或潜在的旅游资源地，环境是旅游资源最大的卖点；第二，它必须有较好的可进入性，主要指交通条件便利；第三，就房产归属而言，旅游房产属于远郊房产范畴，大多在中心城市的远郊地区，符合第二住宅的特点。这里的“可进入性”就是依托一个大的消费人群[5]。

二、旅游住宅地产的适用设计理念

（一）旅游住宅地产建筑结构特征

旅游住宅地产一般处于风景区附近，为了打造与周围环境相映托的建筑，旅游住宅地产选择了具有一定特色的文化内涵主题，通过对当地的文化提取，营造具有独特文化内涵和空间特色的建筑场景，满足人们的旅行渴望。住宅基本会在交通便利的市中心附近，周围的配套设施非常齐全，如教育、医疗、休闲等，地处的位置和造价又决定了建筑的外观形式的变化，现代风格线条简练。旅游住宅的建筑风格多突出休闲色彩，户型设计是为了更好的凸显自然之美。传统房地产仅仅是参照建筑标准，满足消费者单纯住宿条件的要求[6]。前者重在娱乐放松，后者严谨合理。

（二）旅游住宅地产景观地理环境

旅游住宅地产最大的一个卖点是与周围环境相融合，与大城市截然不同的风景，可以依山傍水、空气清新，同时注重当地历史文化氛围及文脉的开发。旅游地产的开发更加注重营造和谐、舒心、安静、轻松的气氛，营造一种旅游文化。这样也就造成旅游住宅地产依托周围丰富的旅游景点而兴建的原因，旅游住宅地产最有优势的一点就是拥有天然的、迷人的自然景观，所以旅游地产开发多选择在风景名胜区附件。然而传统房地产出于价位的考虑，对自然环境的要求往往不是很高，局限于小区的绿化环境，无独特性[7]。四川省雅安市的水墨上里就是处于青山绿水的环境中，依山傍水的环境还置业者一种原滋原味的享受，实现了住宅产业景观化、环境化的趋势。

（三）旅游住宅地产需求差异性

从属性上来说，旅游住宅的置业者与传统的置业者的需求是有差异的。这种需求也是多层次的，旅游住宅置业者首先是满足了居住的第一条件，又具备了投资、旅游、休闲、养老等特征，所以不同的置业者可以根据自身的情况做出合理的选择。人们希望摆脱紧张、拥挤的生活空间去人口密度小的环境中寻求休憩、放松的心理生理需求，这种消费需求形成了一种休闲文化[7]。休闲度假对于大多数都市人来说是一个优先选择的原因，节假日的时候在空气清新的景区游玩，随时可以小住一下。养老的置业者，希望晚年能够过上闲云野鹤的日子，随着现代都市人观念的不断转变，以养老为主的住宅在不断增长，将会成为房地产开发的一种很有潜力的开发模式。这样在不同的置业者的目的性不一样的情况下，就要针对不同的需求来打造不一样的室内空间。

（四）旅游住宅地产装饰的实用方法理念

根据以上的理论分析，针对不同的置业群体要因地制宜。但是首先要遵照大的时代前提下的要求，如当地的环境限制某些材质的使用、家具的挑选以及装饰的造型要求。

纯旅游休闲的置业者可能在空间的布局上要尽量大气流畅，要营造一种休闲放松的氛围，空间格局划分清晰明朗，不受限制无拘无束。并且不需要考虑太多的储物空间，色彩选择相对鲜艳、有度假的氛围的装饰品搭配，并且暖色调的空间能给人归属感。

投资型的住户装饰的就主要是考虑投资回报率的问题，所以装修的时候主要是简单装修，决定了装饰不要过于繁复，否则工程造价会相应提高，要实现业主的利益的最大化。投资型的住宅装饰在装饰方面就遵循简约的原则，装修定位在性价比高的住宅产品。

针对养老型的旅游住宅要考虑的又更有针对性，比如家具的使用舒适性、空间的无障碍性、灯光、噪声等的干扰问题，尤为重要的是要关注老年人的娱乐休闲，让他们在这里不会显得孤独寂寞。所以在装饰上面为了使老人住得舒服和安心，舒适度和安全性是第一位的，装饰定位也考虑在中高档。

三、水墨上里室内设计案例分析

四川省雅安雨城区“水墨上里”旅游房产项目，占地面积约87.65亩，预计总投资为11000万元。这种古镇旁边开发的旅游房产，其外观风格和当地的文化氛围和历史渊源相匹配，定为现代中式风格。低密度的以休闲度假、养老为主的房产是很流行的一种开发模式。

（一）水墨上里的建筑结构对装饰的影响

“水墨上里”采用的现代中式风格的建筑外观，运用了徽派建筑的经典元素马头墙和窗花格来营造古镇的氛围。古灰色调，搭配出一种做旧的感觉。室内要做到与室外的协调统一，把室外的景色引入室内，两相辉映。创造一种融景于情，情惹人怜爱的意境。但传统的中式风格又不适宜在小户型中表达，因为传统的中式风格太过于古旧沉重容易给人压抑的错觉，所以新中式风格在人们的装饰风格中备受青睐。

客厅的电视背景墙用的是银白色的回字纹石膏板，卧室的门上与之呼应，形成一个整体。这象征着雅安冬天的皑皑白雪下的自强不息的生命。顶上的一圈边吊，用茶几的黑色木饰面板包了一圈，相辅相成。整体看起来简洁大方又不失高雅。卧室的整体色调是暖色，背景色是采用大地色彩，床头的边吊，象征着温暖之光与大地融为一体，制造浪漫温暖的气氛。软装饰方面是运用水墨的国画点缀，运用无框的现代感形成鲜明的对比（见图1-2，图片均来源于笔者自绘）。

（二）自然景观对水墨上里装饰的影响

上里古镇经历几百年的风霜洗礼，依然傲然屹立不倒，反而多了一丝英雄气概，青山绿水是它最好的诠释，在装饰的过程中把上里古镇当地特色的石材、树木、丝绸手工等等融入其中，是一个点睛之笔。自然景观对旅游住宅的影响是与普通住宅设计最大的一个区别，所以在对室内的装饰设计中要充分考虑景观的引用。

（三）功能的划分对装饰的影响

从旅游地产的功能来说，它本来就属于人们休闲度假的作用，所以空间需求太大，满足一厅、一卧、一厨、一卫的即可，所以小户型的功能划分要十分合理。并且找到旅游地产户型与一般的居民住宅的空间划分区别，常见的民用住宅对每个空间的利用率相对较高，每天的生活起居都需要涉及，但是旅游住宅房产就不一定，卧室设计始终很关键，但是厨房和储物的空间需求就不是那么必须的，一般过来旅游度假的小夫妻可能就住一个假期，大概十天半个月左右，随身带的物品也不是很多，由于雅安的气候本来就比较潮湿，如果常年不在这里居住，却放置很多物品，下次过来的时候都有可能已经发霉。所以，一般业主还是携带一些轻便的物品。而原本就是来度假者，更是向往悠闲自在的生活，所以厨房的利用率不是特别高。在对这些旅游住宅设计的时候还是要先考虑人的流线方向路径，再根据住户的需求来设计，如柜子就不需要做太多，阳台也尽可能设计为生活阳台，供人们在这里更好的与大自然接触，而一般的住宅就会为了增加使用面积，把它封闭起来做工作阳台。

（四）同一户型的不同选择

旅游住宅地产一般为小户型基本在30m2―60m2左右，在上里古镇这样的古朴幽静的环境中，一款优雅大气的黑白配的小空间是明智的选择。在设计这套现代风格中，充分体现了现代风格的特点：采用明朗的线条造型，一般运用几何造型表现简洁有力的画面；突出材料本身的质感和光泽度；最主要的是强调功能的合理划分；现代简约风格大气稳重，并且耐脏易于打扫，白色系的明朗敞亮，黑色系的沙发稳重而不落于俗套。这样不管是自己居住还是租出去都非常吸引人的目光（图3，图片来源于笔者自绘）。

（五）气候对装饰的影响

上里古镇位于雅安市雨城区的北部，雅安是著名的雨城，雨日多达200多天，常年多雨，冬无严寒，夏无酷暑，年平均气温在15℃左右。总体来说冬季比较阴冷潮湿，但是空气清新宜人。所以一般选择来上里古镇度假的游客大多是在夏季避暑、老年人来养老的比较多，为了衬托上里的气候特征，人们会选择色彩鲜艳的装饰品。

所以在设计时最好避免采用壁纸，在选材方面也是多采用防潮防蛀的材料，比如在衣柜的选择上面可采用无柜门的方式，进而采用帷幔或者是竹帘遮挡的方式；减少板材的使用；窗帘布艺等也尽量采用亚麻制品，防潮不易变形。

地中海风格经典搭配就是白色与蓝色，联想到蓝天白云的呼应，在蓝天白云清新的抚慰下，感觉到心灵彻底的放松，犹如在海边城市度假一般惬意。采用蓝白条纹的布艺、水手模型、贝壳、帆船、马赛克等海边经典元素的点缀，把人带入一种身临其境的幻境，蓝色还可以与黄色和绿色搭配，形成意大利、法国南部成片的向日葵和深绿色的树叶相应，营造出出自然色彩的搭配。就在墙面采用了大片的黄色漆涂饰来创造一种明亮的温暖感，在电视背景墙又用大片横向分割的白色木工板压制，这样两相平衡，相互制约，达到和谐的效果。大片的干净利落的白色漆饰与栅格的家具面板形成对比，吊顶的栅格原木装饰与铁艺吊灯妙趣横生，引入了自然的概念（图4，图片来源于笔者自绘）。

四、结语

实践可以证明，旅游住宅地产与普通的住宅地产不仅是在建筑结构特征、消费人群定位、主题、装饰定位和设计需求等方面来区别，室内的装饰要达到与人文、自然、游客的息息相关，找准旅游住宅的着眼点，才能体现室内设计中人体工程学的原则。风格的选择对装饰的效果起着很重要的作用，选择怎样的氛围营造的空间效果也不一样，所以要因地制宜才能实现最好的效果。

注释

[1]胡浩，汪宇明.中国旅游目的地房地产开发模式研究[J].桂林旅游高等专科学校学报，2004， 15（4） ：5- 8.

[2] 张奕.旅游景观房产露头角[N].解放日报，2001-11-21（9）.

[3] 张优，刘立钧.旅游地产规划设计探究[J].山西建筑，38（42）：6-7.

[4] 胡浩，汪宇明.中国旅游目的地房地产开发模式研究[J].桂林旅游高等专科学校学报，2004.（8）.

[5] 吴必虎.中国城市居民旅游目的地选择行为研究[J].地理学报，1997.52（3）：97-103.

房地产不景气的原因篇7

关键词：综合能力评价；财务战略管理；模型。

基金项目：本文为海口经济学院2010年青年基金项目“房地产财务战略管理选择模型研究”的阶段性成果，项目批准号为：hjk10-13

中国

财务战略是指企业为了谋求长远的发展和加强财务竞争优势，根据企业战略发展目标，在充分考虑和分析企业内外环境因素的变化趋势及其对财务活动的影响基础上，为实现目标的基本途径和策略所做的全局性、长远性、系统性和决定性的谋划。企业财务战略的选择，决定了企业财务资源配置的取向和模式，影响着企业理财活动的行为效率。

为合理分析影响企业财务战略选择的因素，并为企业选择财务战略提供合理的决策依据，结合海南旅游房地产财

务战略的现状，初步建立海南旅游房地产财务战略模型。

一、财务战略管理的流程及模式介绍

(一) 财务战略管理流程

财务战略管理是指企业决策者制定、实施用以指导企业未来财务管理发展的财务战略，以及在实施过程中对财务战略进行控制与评价的动态管理过程。从以上定义可以看出，财务战略管理的逻辑起点是企业目标和财务目标的确立；财务战略管理的重心是企业内外部环境的分析；财务战略管理的环节包括财务战略方案的形成、实施和评价。Www.133229.cOM 财务战略管理流程图如下：

（二）三种基本的海南旅游房地产财务战略模式

海南经济发展较缓，其房地产业的发展始于1988年海南建省办经济特区，当时地方政府出让土地的现象比较多，低廉的土地出让价格吸引了雅居乐、富力、中粮、鲁能等知名开发企业纷纷进驻，促进当地开发企业的良性竞争，推动海南房地产发展走上了快车道。建省20年来，海南房地产业从无到有，经历了开创期、发展期、高峰期、调整低迷期、处置期、稳定健康发展期等阶段，逐步发展成为海南省经济重要支柱产业。从2005年起，海南省把房地产业作为支柱产业来培育，楼市逐渐升温，呈现稳步发展态势。与目前全国一线城市房地产价格的调整相比，海南房地产业有其特殊性。如从岛外投资者的购买动机来看，多为度假型和养老型自住；从投资的目的来看，岛外投资者多为投资而非投机；从投资周期来看，投资多为长线而非短线。

根据以上海南经济发展的特点，结合其旅游房地产财务战略的现状，从可持续发展的角度，海南旅游房地产财务战略可以分为快速扩张型财务战略、稳健发展型财务战略和防御收缩型战略等三类 。

1.快速扩张型财务战略: 是指以实现企业资产规模的快速扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征为“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，快速扩张型财务战略的表现主要是利用银行贷款、配股增发等方式满足规模扩张的资金需求，基本不分配股利，积极寻找新的土地储备机会，增加在建开发项目规模，开展营销策划，加快项目销售和资金周转，扩大市场占有率，同时增加企业管理人员和专业技术人员储备，适应企业规模扩张需求。

2.稳健发展型财务战略：是指以实现企业财务绩效的稳定增长和资产规模的平稳扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征是“低负债、高收益、中分配”。对房地产企业而言，稳健发展型财务战略的表现主要是谨慎利用债务融资，加大低成本融资力度，适度扩充土地储备，在权衡内部资源、管理能力以及外部客观环境的基础上确定在建开发项目规模，加快项目销售和资金周转，同时在满足企业规模平稳扩张的基础上保持适当人员储备。

3.防御收缩型财务战略：是指以预防出现财务危机和求得生存及新的发展为目的的一种财务战略，其表现特征是“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，防御收缩型财务战略一般表现为企业应尽可能减少现金流出和尽可能增加现金流入，充分利用企业现有资源进行融资，扩充融资途径，满足企业维持生存和发展的资金需求；建立严格的投资标准，谨慎扩充土地储备；减少开工面积，盘活存量资产，降低售价，增加购房折扣，出售盈利前景和现金流不佳的开发项目储备；通过采取精简机构、减少雇员、节约成本支出、压缩营运费用等措施，以增强市场竞争力，保持市场份额和市场占有率。

转贴于中国

二、影响海南旅游房地产财务战略模式选择的因素分析

公司财务战略的选择需着眼于公司未来长期稳定的发展,需充分考虑经济周期波动情况、行业政策导向、行业景气程度以及企业自身财务状况和融资等各项综合能力。

(一)旅游房地产财务战略的选择必须与经济周期相适应

经济的周期性波动是现代经济总体发展过程中不可避免的现象，不同的经济周期对行业和企业的外部发展环境影响重大。在经济复苏阶段总需求迅速膨胀，在经济繁荣阶段总需求平稳增长，在衰退阶段需求急剧下降，经济面临紧缩调整。中国

经济周期性波动要求企业顺应经济周期的过程和阶段，通过制定和选择富有弹性的财务战略，来抵御大起大落的经济震荡，以减少它对财务活动的影响，特别是减少经济周期中上升和下降抑制财务活动的负效应。财务战略的选择和实施要与经济运行周期相配合。

一般而言，在经济复苏阶段应采取扩张型财务战略，增加投资和劳动力，加大产品投放力度，抓住市场恢复和发展的机遇。在经济繁荣阶段应采取快速扩张型财务战略和稳健型财务战略结合，在繁荣初期继续增加产品和劳动力，扩大投资；在繁荣后期则采取稳健型财务战略。在经济衰退阶段则应采取防御收缩型财务战略，停止扩张，迅速降低库存，回笼资金，压缩费用，减少临时性雇员。总之，企业要跟踪时局变化，对经济的发展阶段作出恰当反应。

（二）旅游房地产财务战略的选择必须与行业政策环境相适应

房地产行业的生存和发展与行业政策环境息息相关。首先，现阶段国家对房地产调控频率高。房地产行业作为国民经济中的支柱行业，对保证经济平稳运行意义重大，在国家宏观调控时，往往作为调整对象予以考虑，有时是宽松调控，有时是紧缩调控，调整频率较高；另一方面，调控对房地产行业影响大。房地产是一个政策密集型和资金密集型行业，国家对房地产行业的政策导向，以及相关的行业融资政策、行业税务政策的轻微调整往往对房地产的现金流和财务状况有很大的影响。

因此，我们在制定财务战略时，必须充分考虑国家政策导向，深刻领会国家的经济政策，特别是产业政策、投资政策等对企业财务活动可能造成的影响；必须密切关注和分析下阶段的政策走向，以便及时调整财务战略。

（三）旅游房地产财务战略的选择必须与旅游房地产行业景气程度相适应

房地产受宏观经济冷暖和行业政策调控，以及城市化进程等各方面因素的影响，行业经常形成偏热或偏冷的局面，房地产行业调整的周期性和波动性较为明显。行业景气的时候，销售价格持续上涨，销售面积迅速消化，企业拿地热情高企，房地产投资规模及开工面积迅速扩大；但当行业陷入不景气的时候，销售量和销售单价回落，市场观望气氛不断扩大，房地产投资及开工面积增长陷入停滞，整个行业现金流绷紧。

行业的景气程度与企业未来的发展息息相关，因此我们要尽可能提前预判整个行业下阶段的走势和把握行业的景气程度，灵活选择相应的财务战略。在行业景气的时候，有条件采取快速扩张的财务战略；在行业不景气的时候，财务战略要相应调整，做到提前应对，采取稳健发展或防御收缩战略，来提前应对行业不景气带来的冲击和负面影响。

（四）影响旅游房地产财务战略选择的其他因素

影响财务战略选择的因素还包括行业和企业的发展阶段等因素。行业和企业的发展阶段包括一般要经过初创期、扩张期、稳定期和衰退期四个阶段。在行业及企业发展的不同阶段，需要选择不同的财务战略。由于考虑到房地产行业的发展时间不长、行业集中度较低，以及作为经济支柱行业，行业整体及房地产公司未来的发展空间较为广阔，整体还处于上升阶段，在以下财务战略模型中将不再细分考虑上述因素。

注释：

注1：由于房地产行业经营性现金流整体呈现负数的原因，部分指标计算公式中用现金净增加代替经营性现金净流量，以更好的分析说明。

注2：影响财务战略选择的企业综合能力评价体系的指标及权重说明：

①在影响财务战略选择的企业综合能力评价体系中，我们初步设计了20项指标，包括15个量化指标以及5个定性指标；

②在量化指标中，主要选择了能反映公司偿债能力、变现能力及发展能力的一系列现金指标。对利润指标选择较少，主要是考虑由于房地产分期开发及利润滞后结转等原因，利润指标现阶段对财务战略选择的影响较小，暂不予考虑。

③ 对各自标权重的说明：按照一般企业的绩效评价标准原则，采取量化指标70％权重，定性指标30％的权重。量化指标按照6个大类指标的重要程度采取负债比率：偿债能力：发展能力：变现能力：财务弹性：现金结构＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原则划分；定性指标直接取平均数作为权重。

中国-

参考文献：

[1]曹艳宏、梁迎昕著;房地产公司财务战略环境分析，《现代审计与会计》2006第12期

[2]耿云江;企业集团财务控制体系研究 基于财务战略视角. 东北财经大学出版社, 2008.

[3]焦晖;房地产经济周期与企业财务战略决策，《决策与信息》(财经观察) 2008第5期

房地产不景气的原因篇8

近年来随着经济的发展，人们生活水平的提高，各种理财手段应运而生，投资房产也是其中之一。而投资房产热也促进了房产景观这一行业的大力发展。但在这个市场繁杂、物欲膨胀的基础下，房产景观也面临着极大的考验。我们回头看二十年前，或者十几年前，国内还没有专业的房产景观行业；那时候房产的景观设计都是建筑设计人员做完建筑后顺便做的；即使现在从事房产景观设计的人员也有一部分是那时分离出来的设计师。这种种条件的制约，导致了我们居住区景观现状的不均衡，也缘于此而产生了大量的浮躁的甚至不合乎情理的景观设计作品。

我们环视国内外，再纵横古今，认为有必要从以下几点分析居住区景观设计存在的问题。

首先，近年我们的房产行业出现了大量照抄、照搬国外形式，这种行为也给本身发展时间不长的景观行业带来了错误方向。当然这其中也有社会因素在起作用，经济发展了，出国变成一件简单的事情。于是一些人把在国外看到的东西，不加分析的搬抄到了国内。殊不知，我们当时处于国外特殊的时间、空间下欣赏到的美景，是由它本身的文化和传统、、气候、地理等多种条件因素形成的。而我们照搬来的形式，却不顾综合因素，强行安放在我们的文化背景下，形成了很大的不和谐因素。这之间凸显的一个问题，是房产的命名。最近几年，房产的名字可谓费尽心思，“法式尊邸”、“法式大宅”、“地中海式――”、“意大利托斯卡纳”等等，一批批极尽奢华的洋名字出现在楼书广告里。唯恐名字不能代表此房产的优秀品质。曾几何时，我们的民众难道一定要生活在洋房里才能彰显他的地位与品味吗？我们的四合院形式代表不了今天我们的生活品味？这种局面的形成，有我们的一部分不负责任的主创人员的责任，另一方面也是现今我们公众的浮躁心理造成的。

其次，建筑主题上的浮躁定位，导致了景观设计方向的偏差。景观也随之变成“地中海风格”、“法式风格”、“意大利风格”等等。但这其中的各个风格，不是说形式上的抄来就可以了，这完全不跟我们的环境及传统相融合。以杭州为例，有的地产广告说打造意大利风格尊邸。可是真正的意大利台地式园林，是由意大利的气候和地形等条件决定的。意大利位于欧洲南部的亚平宁半岛上，境内主要以山地和丘陵为主。夏季在平原和谷地上，气候闷热；而在山丘上，气温就显然不同，有来自海上和阿尔卑斯山的凉风，这些条件造就了意大利台地园。意大利台地园一个突出的特点，是哪怕再小的空间，也有其自身的功能，那就是在某个特定季节，为人们提供休息或散步的场所。因为意大利人喜欢户外活动，而台地园上的松树林、洞穴、壁龛、热座椅等，都为他们在不同季节提供了极好的户外活动场所。相比较之下，杭州与意大利的气候和地形条件完全不同，把它的形式完全照抄过来，没有实质性的意义。我们做的只是“形似”而已，而真正的“神似”的部分，也就是景观的功能性问题，没有得到很好的解决。“地中海风格”、“法式风格”等都存在同样的问题。正如丹・克雷说的，设计是生活本身，对功能的追求才会产生真正的艺术，美是结果，不是目的。

再次，我们现在房产的设计步骤，普遍是先做建筑主体设计，建筑设计初具规模后，再交给景观设计公司做景观设计。房产景观设计变成了完全填空式的设计。这种模式是不符合逻辑，也可以说是错误模式。它会导致所有的条件先满足建筑，为建筑让步。而真正的符合人的需求功能的房产设计步骤是由景观规划师做总体规划，确定总的主题风格，再由建筑师和景观设计师分别作进一步的深化设计。这样会发挥用地的最大功用，让人有一个舒适的生活尺度。

另外，就是植物配置上的问题。我们的房产景观设计发展时间不长，其中的植物配置更是缺乏娴熟的设计人员。一个突出的问题是眼下可用的植物资源种类少，但实际我国的植物资源很丰富，只是因为植物新品种的培育相对落后，造成了同一地区楼盘里的植物就是相对较少的那几个种类，甚至出现了南北方一样的植物搭配，这是条件上的制约。人为的因素也同样存在，项目方的管理者缺乏必要的专业知识，一味地要求常绿树种，缺少对现状植物的表示；苗木规格与信息价表达不一致，项目方为了节省成本，多个项目的植物的采购宁愿集中趋同，而不愿意少量个性的采购，也是造成植物配置混乱的原因。我曾亲历过一个山东的项目，管理者一定要求尽量多的常绿树种，而山东冬季本来就缺少常绿树种，是一个冬季不适合常绿植物生长的地区。我们作为设计方再三劝说，可是人为因素偏要背道而驰，项目方最终选择了南方的广玉兰，结果可想而知，开发商付出了很大代价。移栽过去的广玉兰，除了三棵在背风向阳处免于灾难，其余的都逃不了灭亡的命运；没办法后来又紧急补种当地适宜树种。。。。。。植物配置软环境设计，对整个楼盘的品质提升有不可替代的作用。同时也是营造人们户外活动场所的主要途径。因此，不管是项目管理者还是设计者都应该加强修炼基本功，提升专业素质。

房地产不景气的原因篇9

2002年，受消费结构升级和国家扩张性财政政策等因素的影响，国民经济呈现稳定持续增长的良好态势，全年国内生产总值突破10万亿元大关，比上年增长8%，增速比2001年提高0.7个百分点。其中，第一产业增长2.9%，对GDP的增长贡献为5.6%；第二产业增长9.9%，对GDP的增长贡献为63.3%；第三产业增长7.3%，对GDP的增长贡献为31.2%。与2001年相比，GDP增量中第二产业的比重和贡献率都明显提高，工业仍然是拉动经济增长最主要的力量。

从行业层面看，2001年至2002年年底，处于较好景气水平（景气指数大于110）以上的行业数量及所占比重呈递增的趋势，而处于较差景气水平（景气指数小于100）的行业数量及所占比重不断下降。到2002年年底，20个主要的工业行业中已有11个处于较好景气水平以上，情况比2001年大为改观，处于较差景气水平的行业数量则由2001年的11个下降到2个，如图所示：

2001年至2002年工业行业总体景气变化情况

根据2002年各行业平均景气状况，可将20个主要的工业行业划分为五大类：

表1

2002年重要行业平均景气状况分类

同2001年行业增长格局的基本特征相比，多数行业增长景气水平明显提高，行业增长景气的分化局面开始形成。如下表所示：

表2

2001年至2002年各主要行业景气指数变化情况

上表显示，2002年除石油天然气工业、有色金属工业及饮料工业外，其余行业的增长景气较2001年均不同程度上升，其中，汽车、煤炭、食品、机械、金属制品和建材工业的提升幅度尤为突出。上升行业的数量及上升幅度都达到1998年以来的最高水平。综合考虑行业增长景气的水平和增长景气的变化情况，可将主要的工业行业进一步划分为四类：

表3

2002年重要行业景气综合分类

第一类是景气状况良好（指数≥130）且处于上升阶段的行业，以汽车工业为主，该行业2002年景气均值达137.9，同2001年相比提高36个点以上，景气水平和景气增幅均为近年来各行业之最；

第二类是景气水平较好（130＞指数≥110）且处于上升阶段的行业，有食品工业、煤炭工业、机械工业（不含汽车）和金属制品业。2002年，这4个行业的平均增长景气水平和上升幅度也达到近几年的最高水平，是2002年工业增长的主要拉动力量；

第三类是景气水平适中（110＞指数≥100）且处于上升阶段的行业，包括建材、医药、钢铁、电力、电子、烟草、家电、造纸印刷、饮料、化学和纺织服装等行业，这类行业在工业经济总量中所占比重达60％以上，是保证我国工业乃至宏观经济稳定发展的主要力量；

第四类是景气水平较差（指数＜100），而且相对下降的行业，包括有色金属工业和石油天然气工业。值得关注的是，2002年下半年，石油及石油加工业基本走出谷底，在低位景气水平出现稳步回升的态势，有色金属工业在年底出现较明显的回升势头，景气水平有望继续高走。

以上分析可以看出，2002年以来，除了电子、机械等传统的经济增长带动力量之外，增长景气快速提升的行业如汽车、煤炭、钢铁、电力、建材等工业行业，以及重新焕发增长活力的传统消费品制造业如食品加工业、医药、纺织服装等行业对经济增长的带动作用开始逐步加强，并有可能成为新一轮经济增长的支柱行业。行业增长格局的这些新的特点和变化，在一定程度上说明产业结构调整步伐的加快和经济增长活力的提高。

二、分行业分析与预测

钢铁工业。2002年基本进入一个新的、具有较好持续性的增长阶段，行业增长景气指数除个别月份受市场预期调整影响出现短暂波折外，总体保持稳步上升的态势，年末景气达到近年来的最高水平，生产和消费总量均创历史新高，全年国内钢铁消费总量达到2.1亿吨,受此影响，钢铁价格在板材的带动下强劲复苏，有力地拉动了钢铁企业效益的普遍回升。据估算，2002年房地产业用钢新增量占全部钢铁新增量的60%以上，机械工业占新增钢产量的30%以上，是拉动钢铁行业快速增长的主要原因。与此同时，应对美国201条款，我国政府出台较严厉的贸易保护措施也是一个重要原因。2003年，国内钢材需求将继续扩张，国际钢材市场消费形势也将出现一定程度好转。“中国产业增长景气预测分析系统”的研究成果显示，钢铁工业增长景气将延续2002年的运行态势，保持在良好状态，钢铁生产将持续增长，全年钢产量将达到2.1亿吨以上；国内钢材价格仍会保持较高的水平，企业效益继续增长，全年实现利润将超过2002年；另外，钢材进口将得到抑制，出口有望高于2002年。

石油天然气工业。2002年，石油天然气工业增长景气指数经历了下降——震荡——上升三个阶段，以近似于倾斜的“W”状由年初的谷底缓慢攀升，虽然仍停留在较低水平上，全行业增长景气缓慢复苏的态势已基本形成。国际原油价格波动和国内企业的市场预期是影响我国石油天然气工业运行态势的主要因素。从年初的情况看，由于国际油价总体水平低于上年同期，市场消费未见明显起色，行业运行延续着上年的颓势，增长景气指数滑落至历史最低。5月份以后，国际油价出现波动，国内油价走势也有所波动，受此影响，行业增长景气指数先升后降，表现出一定的反复性。9月以后，中东局势日益恶化和国际石油期货市场投机力量的推波助澜使国际油价震荡攀升，引起国内主管部门对油品价格的调整，国内石油企业也加大了对市场的操控力度，虽然实际需求没有出现显著改善，下游企业补充库存以规避高价风险使国内消费形势开始好转，增长景气稳定上升，全行业开始出现回暖现象。预计2003年，国际油价将先高后低，全年均价与2002年持平或高于

2002年，国内需求将保持适度增长，全年成品油消费总量为12250～12500万吨，同比增长4%左右。全行业增长景气将保持2002年的回升势头，行业复苏之路还将继续。

电力行业。2002年保持了平稳发展的良好势头，行业景气指数全年运行于较高区间。电力生产、供应高速增长，总体供需基本平衡。全年发电量16400亿千瓦时，比上年增长10.5%,用电16200亿千瓦时，比上年增长10.3％，其中一、二、三产业分别用电590、11830、1980亿千瓦时，增长3.0%、11.2％、10.0％。城乡居民生活用电1980亿千瓦时，增长7.7％；全国电力固定资产投资完成1840亿元，比上年增长17.4％。2002年电力行业良好的增长势头主要得益于三方面原因：第一，宏观经济保持持续、稳定、快速的发展为电力行业提供了动力；第二，钢铁、煤炭、建材、机械制造等高能耗行业的快速增长带动了电力需求；第三，农业电网新建和城市电网改造及西部地区用电普及，大大改变了电网布局不合理、技术装备落后和网架结构薄弱的状况，迅速提高了农村通电率。中国产业增长预测分析系统的研究显示：2003年电力工业将继续保持较快增长速度，增长景气将总体运行于良好景气区间(历史峰值水平)。预计全年全社会用电总量达到17820亿千瓦时，增长率约10％。另外，由于电力全国联网工程尚未全面完成，竞价渠道尚未建立和煤炭价格上涨致使火电成本上升，电价在2003年不会出现明显下调。

化学工业。2002年是我国化工行业复苏的一年，行业增长景气指数总体呈上升趋势，指数均值明显高于2001年；生产和销售保持同步快速增长，全行业完成产值7596.2亿元，同比增长15.4%，实现销售收入7216亿元，同比增长15.7%，受此影响企业获利水平显著提高，全行业资产利润率达到2.5%，比上年提高0.98个百分点。2002年化工行业良性发展首先得益于基础设施建设步伐的加快的需求拉动力量，如修建高速公路、加快推进城市供水、污水和垃圾处理收费改革，对基础原材料工业的拉动作用十分直接，特别是塑料板、管、带制造业，橡胶零件制造业充分受益，景气指数稳步上扬。其次是随着城乡居民收入水平的提高，专用化学产品制造业、日用化学品制造业中（洗涤用品、化妆品药品）、日用塑料制造业的需求快速增加。再次是汽车、通讯、交通等行业的快速增长带动了橡胶制造业（轮胎制造业）、工程塑料等行业的发展。最后，随着农业结构调整步伐的加快和农业产业化水平的提高，化肥、农药、塑料薄膜的需求也有所增加。2003年，国民经济的持续快速增长仍将是保证化工行业快速增长的主导力量。不过，如国际原油市场大幅波动，会对有机化工原料、化纤原料、塑料原料等多种化工原料价格产生重要影响。化工行业增长预测模型综合各方面影响因素后的预测成果显示，2003年化工行业总体增长态势仍将延续，但出现波动的可能性增大。

汽车工业。2002年是中国汽车工业进入加速增长阶段的第一年，行业增长景气指数上升幅度和持续性不仅以往不曾出现，在所有行业中也是绝无仅有。与此相应，汽车行业整体效益景气出现“井喷式”增长，汽车市场呈现空前的繁荣景象。据统计，2002年全国汽车累计生产325万辆，比2001年增长38.5%，其中，轿车109万辆，比上年增加55%，累计销量112万辆，比上年增长56%，是拉动汽车行业快速增长的主要力量。2002年汽车行业高速增长的基本动力，首先是居民收入的快速增加使市场需求急剧扩大，2002年中国人均GDP超过1000美元，沿海发达地区人均GDP已经超过3000美元，居民消费热点转向住、行、文化教育、旅游等方面，国内大城市私车拥有量大幅增长，私人购车成为汽车消费的主流。其次，市场准入制度放宽增加了汽车产品的有效供给，进而大大促进了需求的增长。由过去的目录制管理改为公告制管理，生产厂商数量增加，民营资本、外资相继进入轿车、客车和零部件行业，供给主体多元化促进了市场竞争，令产品供给日益丰富，价格水平不断降低，进而极大刺激了用户的购车欲望。再次，汽车服务体系发展迅速，消费环境有效改善，汽车产品销售各个环节程序更加规范，汽车消费信贷大幅度增长，一定程度上促进了汽车消费的快速增长。最后，政府有关部门加紧修改和制定出台了一系列促进行业发展、鼓励汽车消费、规范市场行为、推进税费改革的政策法规，极大地鼓舞了消费者的信心，汽车消费使用环境得到明显改善。在2002年汽车市场火爆的刺激下，各大汽车企业大幅度修订了增产计划，新车型的推出步伐比2002年将明显加快，势必形成更为白热化的竞争局面。随着进口关税进一步降低，进口汽车对市场的影响逐渐加大。综合考虑各方面因素，结合“中国产业增长景气预测分析系统”的最新预测结果，预计200

3年汽车工业（含整车和零部件）销售收入增长速度将达到20%以上，汽车工业全行业景气水平将在2002年基础上再创新的景气高峰，达到160点左右的水平。预计2003年汽车产销总量可以达到400万辆以上，增长幅度在23%左右。分车型看，预计2003年国产轿车产销量将达到约160万辆，增长幅度40%以上。进口轿车数量10万辆左右。客车仍将保持一定的增长幅度，预计全年产销量将达到120万辆，增长率约为13%。载货车中，重型货车仍将成为带动增长的主力军，预计全年产销量将达到约125万辆，增长幅度13%左右。

机械工业。2002年，机械工业全线飘红，主要经济指标均大幅提升，总产值达18489亿元，同比增长25.1％，居工业各行业之首，经济运行质量也明显提高。从发展态势看，机械工业增长景气指数自2002年初开始平稳上升，在经历7、8、9月的震荡调整之后，逐步在115点左右的历史最好水平的区间内稳定下来。2002年，机械工业经济运行是多种因素综合作用的结果，是国民经济内在增长力量的集中表现。模型预测结果显示，2003年机械工业增长率将继续保持较高水平，不过由于2002年基数太高，主要经济指标增长速度可能要适当低些，按工业总产值计，将达15%左右的水平，按增加值计将达12%左右的水平。数控机床、发电设备、工程机械等行业将继续看好，并可能创造历史最高水平。

纺织服装业。2002年，纺织服装业呈现良好运行态势，行业增长景气指数整体水平好于去年并且处于自1998年以来的历史最高水平，全行业生产稳定增长，服装业和棉纺织业是最主要的盈利行业。2003年，纺织经济的发展机遇大于挑战，纺织工业面临的外部环境将进一步改善，纺织服装业将保持良好的发展势头，增长景气指数将在较好景气区间内波动，纺织工业生产、出口持续增长，但增幅有可能回落，纺织投资保持较快增长，产品价格仍将处于低位，全行业经济效益大增幅提高的难度较大。

电子工业。2002年，消费类电子产品尤其是家用电子产品高速增长；国内电子企业的国际竞争能力增强，电子产品尤其是家用电子产品出口大幅度上升，我国电子工业增长景气逐步回暖，景气指数从年初的100点以下上扬至113点，达到近3年以来的最高点。全年产值同比增长22.3%，成为对2002年工业快速增长贡献最大的行业。然而，在行业增长景气复苏的同时，企业效益景气未见明显起色，延续了自2000年下半年开始的下滑势头，全年下滑近10个百分点，跌至近3年以来的最低点。全行业亏损116.2亿元，同比增加18%；完成税金总额247.6亿元，同比下降了8%。预测模型分析的结果显示：2003年，电子工业将继续保持快速的增长态势，行业增长景气指数将继续在100点以上的高位区间运行。其中，消费类产品将进入高速增长期，投资类产品和元器件产品也将保持快速增长。另外，预计全球PC市场增长7.6%；2003年出口仍将保持高速增长态势，出口产品结构将进一步提升；我国电信业总体规模将再上一个新台阶，预计，到2003年底，我国移动通信用户总规模将达到3亿户，年增长40%以上，固定电话用户也将超过2.5亿户，电话普及率将达到40%。

家电制造业。2002年，家电行业呈现出缓慢复苏的态势，行业增长景气指数呈现前高后低的整体回升态势，其中，黑色家电景气水平要好于白色家电，是拉动行业景气主要力量。引领行业景气上升的主要因素是出口迅猛增长，出口景气与出口量表现出一致的前高后底。伴随增长景气的缓慢回升，家电业效益景气也开始走出亏损的地带，总体平稳回升，黑色家电表现出稳步上升的势头，白色家电效益回升的基础并不牢固。2003年，家电制造业仍将维续复苏势头，增长景气继续回升；多数产品的国内市场需求与2002年基本持平或有小幅增长，空调器如果天气形势好将会有10%左右的增长空间，微波炉的跌势将趋于停止，大致稳定在2002年的水平；同时，家电的价格将持续保持在低位；2002年中国家电企业中民营企业开始崭露头角，2003年将继续有上乘表现，业绩将会有大幅度的跃升。

建材工业。2002年，在全社会固定资产投资高速增长和房地产业飞速发展的拉动下，建材行业整体运行状况好于往年，经济运行质量明显改善，经济效益较快增长,各项主要经济指标都有显著提升。全行业景气指数保持在景气区间运行，并先后出现两波较有力度的上升。维持行业良好运行的主要动力为水泥制造业，在年初的100点上方盘横了5个月后，6月份景气指数从100.8点上升到108点。与此同时，全行业效益状况明显改善，企业利润快速增长，全年盈亏相抵后可实现利润总额135亿元，比上年增长20%，达到历史最高水平，其中私营经济增长最快，比上年增长58%。2002年建材工业经济持续快速发展的态势为2003年继续保持相对稳定的增长奠定了基础，预计2003年建材工业产销量和利润仍将保持稳定增长，行业增长景气指数将进一步上升，但增长速度将会有所放缓，增长指数出现大幅上升的可能性比较小。在各个子行业中，水泥制造业由于受固定投资增长和关小上大的结构调整政策等有利因素持续发挥作用的影响，仍将保持良好的增长势态，但下半年增长速度可能会放缓；建筑用玻璃制品业将会延续自2002年9月出现的复苏趋势。

建筑业。2002年建筑业景气指数全年增势强劲，从年初的96点迅速攀升至120左右，增幅达25%，前半年景气指数上升的速度要略高于后半年，呈现前低后高的特征。预计2003年建筑业仍将保持较快增长，行业增长景气指数将平稳上升，但是增长速度将会放缓，并低于2002年。建筑业总产值预计同比增长15%左右，近几年的热点包括住宅、大型能源建设和调度工程、城市基础设施将持续，建筑业的企业组织结构仍将进一步得到优化。但由于投资体制改革的滞后、企业经济效益较差的局面短期内难以有所改变。

煤炭工业。2002年，煤炭市场保持供求基本平衡格局，产销同步增长，煤炭价格继续适度回升，经济效益进一步改善，是1997年以来运行质量和效益最好的年份。全行业增长景气指数在2002年上半年出现一定程度波动，进入下半年后则呈平稳上升的态势。企业实现利润显著增长。全年全国规模以上煤炭企业实现利润85.7亿元，同比增加42.3亿元，增长97.3%。2003年，煤炭行业增长景气指数将保持平稳上升的态势，行业运行质量继续提升，经济效益进一步改善，行业经济实力和市场竞争力继续增强。预计全国煤炭产量将在14.3~14.5亿吨，其中国内市场消费13.5~13.7亿吨，出口继续稳定在8500万吨左右。

烟草行业。2002年，烟草行业经济运行的质量和效益明显提高，呈现总量供求平衡，税利总额较快增长的良好发展态势。全行业增长景气指数在2002年初基本延续了2001年下半年的大幅上升的走势，并在4月份到达了今年的高点120.3点，随后稳步下降，但仍处于较好的景气区间，全年整体水平明显好于去年。据统计，烟草全行业实现销售收入1827亿元，同比增长18％，实现利润208亿元，上缴税金908亿元，同比增长23％。2003年，烟草行业将继续保持良好的发展势头，烟草行业的工商利税将在今年1400亿元的基数上有较大幅度的增长，烟叶种植面积和收购数量将与今年基本持平，但质量和结构会进一步优化。卷烟产量将在今年的3425万箱的基础上有所增加。卷烟销售量也会适度增长。在卷烟产品结构上，预计2003年一、五类卷烟将维持今年的水平，二、三类卷烟则将分别提高1~2个百分点，而四类卷烟将可能相应有所减少。此外，市场竞争将向中高档

烟集中；烟草产业结构将有效调整，市场集中度提高。

有色金属行业。2002年，有色金属行业摆脱了上一年度的下滑势头，出现回暖迹象。行业增长景气指数在经历了第一季度的小幅下挫之后，开始逐步升高，年终攀升至105点，创造了2000年3月以来的最高点，呈现出明显的前低后高特征。由于主要产品的价格低迷，2002年有色金属行业效益出现滑坡，但势头逐月趋缓，据统计，2002年实现利润65亿元，同比下降1.9%，降幅比上年减少30个百分点。各分行业中，重有色金属行业景气明显回暖；贵金属冶炼业发展很不稳定；稀有稀土金属是景气攀升幅度最大的行业。2003年，有色金属行业增长景气指数将继续稳步上升，有色金属工业的生产经营环境将比2002年有所改善，有色金属产量将继续增长。预计，2003年10种常用有色金属总产量将达1000万吨，同比增长5%；主要产品价格将呈现上扬之势，涨幅达6~10％；中等规模以上有色金属工业总产值将达到2650亿元，比2002年增长8%左右，完成工业增加值725亿元，比2002年增长6%左右；进出口贸易总额将达55亿美元，比2002年增长10%。

食品工业。近年来人民收入水平提高，人们更加关注生活质量，在饮食结构和营养搭配上有了更高的要求，而消费结构的升级拉动了整个食品工业的良性发展。2002年我国食品工业发展形势良好，行业增长景气指数一直处于较高的区间，从年初起即一路攀升，在11月达到了130.6的历史最高点，行业运行情况良好。值得特别关注的是，随着消费结构升级，乳品业、水产品业、其他食品加工业等等同居民食品消费结构升级密切相关的子行业的发展速度远高于其他子行业，对食品工业的拉动作用十分突出。2003年，食品工业景气指数将持续2002年的上扬趋势，但受国际市场粮食价格的影响，发展速度可能有所放缓。各个子行业中，2002年在兼并重组中逐渐成长的乳品业仍将是值得关注的一大亮点。

医药行业。2002年，医药行业景气指数先降后升。在9月份之前缓慢下降，主要原因是2001年国家分3批公布了药品降价方案，对医药行业的负面效应逐渐显现，9月后医药行业的改革出现成效，产业集中度提高，积极因素开始发挥作用，有力地支撑了景气指数的爬升。子行业中，化学药制造业景气指数波动较大，主要与近期有关医药行业的政策规定频频出台有关，但其出口保持了往年的良好势头,对整个行业拉动作用明显。生物制药业受国家政策扶持，是增长速度较快的子行业，市场潜力巨大。2003年，“非典”疫情的爆发，对医药行业的全面增长将产生重要的拉动作用。此外，中药现代化以及生物制药业的快速发展为整个行业奠定了产业基础。另外还有一些外界积极因素将推进我国医药行业的发展，比如国际市场上一些跨国制药公司的“转移生产”将为我国的医药行业提供商机，2003年加入WTO的积极效应进一步释放等等。综合多方面因素考虑，2003年将是我国医药行业快速增长并走向健康发展的一年。

交通运输业。2002年，在多重积极因素的拉动下，交通运输业总体上保持了较好的发展势头，其中铁路客货运输、公路客货运输、民航客货运输、水上货物运输等主要指标都保持了不同程度的增长。2003年，交通行业货运增长景气将保持平稳发展势头，其中，铁路货运随着中国WTO政策的进一步调整，煤炭、冶炼物资、石油、化肥、粮食等物资的运量将还有一定的增长空间，运量会超过19亿吨。但受“非典”疫情影响，客运增幅将明显下降，其中，航空客运还将扭转近年来的稳增局面，出现负增长。铁路客运将在2002年的基础上略有增长，水路、陆路和航空客货运都将保持不同程度的增长。

旅游业。2002年旅游业市场需求总量持续快速增长，分别表现在三大类旅游业务上，入境游出现快速复苏；国内旅游保持快速增长；出境游仍然高速增长。据统计，2002年国内旅游收入可达3800亿元。2003年，受“非典”疫情和伊拉克战争影响，旅游行业增长将受重创，预计，我国入境旅游人数、旅游外汇收入、国内旅游收入等等指标都将受到直接影响，并出现程度不同的负增长。

房地产业。2002年，房地产业并未受“泡沫”之争的太大影响，投资、消费均快速增长，就连最能反映市场信心的新开工面积、预（销售）面积，也继续高速增长，整个的房地产市场仍然保持良好的发展态势。据统计，全国房地产开发完成投资7736.42亿元，同比增长21.9%，商品房销售额5721.22亿元，同比增长23.7%，商品房施工面积92756.99万平方米，同比增长20.1%，商品房新开工面积42259.85万平方米，同比增长17.6%。我们认为，房地产业的快速发展是长、短期因素共同作用的结果，从长期因素看，城市化进程加快、收入水平提高所引起的居民消费结构升级在较长时期内驱动房地产业持续快速增长，国际上成熟的经验表明，城镇化水平30~60%和人均GDP达到800美元左右时，住房消费进入快速增长期，当前，我国刚好处于或略高于这两个临界点，因此，住房需求潜力巨大。从短期因素看，首先，住房体制改革极大地释放居民潜在的住房消费需求。其次，危旧房屋改造和住房设施设备水平的提高，也将产生新的住房需求。此外，各级政府的高度重视、居民购房积极性的充分调动、外商在国内投资等因素也不同程度促进了房地产市场需求的增长。2003年，我国房地产市场仍将保持快速增长势头，但速度会有所放缓，增长趋于理性。

房地产不景气的原因篇10

主要适合3类人群

在近年来的房展中，海景房成为热点，并有逐渐升温的趋势。韩涛认为，这种现象是必然。以北京为例，随着房价飙升，房展会上本地项目和外地项目(以环渤海海景房为主)呈现出此消彼涨的趋势。由于供应不足，开发商总量减少，加上网络新媒体出现，处于卖方地位的本地开发商对房展的参与热情有所降低。而海景房10年前在市场上已有供应，只不过价格较低，开发商运作能力偏弱，基本上采取街边门店等传统营销手段。现在借房地产开发热潮从一线城市转向二三线城市的东风，开始大胆走出去，在购买力较强的一线城市进行展示。

韩涛说，这揭示了房地产市场已经进入多元化需求阶段。住房需求主要有两种，一是自住，二是投资，而投资是从自住需求中派生出来的，自住是本源需求，也是分析问题的关键。近几年来随着房地产市场的快速发展和老百姓购买能力的提高，一大批人的基本居住需求已得到解决，进而衍生多元化居住需求，尝试不同的居住体验。出于对大海的向往，海景房越来越受到青睐。于是环渤海地区的海景房在北京房展中开始亮相，且呈现出增长的趋势，这和房地产的整个阶段性发展密切相关。

海景房本质上是度假／养老型产品。我国大部分是内陆人口，度假要求与原来的生活状态有所差异，而海是和内陆最大差异化的东西，能够带来完全不同的感受。进一步划分，海景房主要解决3类人群的需求。一是差异化需求。主要是一线城市中产以上阶层，这部分人收入较高，也有一定闲暇，在解决了改善型需求之后，进而寻求在海边的生活体验。二是移民性需求。在内陆二三线城市的中产阶层，事业发展到了一定程度，进入一线城市很难，但可以到一个同是二三线的海滨城市。这几年在山东沿海城市很普遍，从东北老工业区进入的人很多。三是养老休闲需求。在大城市一部分收入较高的人，现在退休了，可以选择自己向往的生活，于是在海边买一套房子。

自住OR投资　关注有不同

一些试水海景房的人，总是在自住和投资两大功能中纠结不清，既想有机会到海边小住，又想获取房产升值溢价，他们问，哪个功能更重要?韩涛认为，海景房的自住和投资功能很难明确区分，更谈不上哪个更重要，比如喝白开水和喝茶，不同的人有不同的着眼点。单从地域上讲，近几年，海南三亚等地的房价飙涨，吸引了大量的投资客，考虑更多的是如何赚取差价；而对环渤海地区来说，目前项目较多，社会关注度还不高，热钱相对较少，从度假角度考虑的人更多一些。

自住和投资或可兼得，但应以其中之一为主功能。如果自住，更多的是考虑个人及家庭的居住属性，如几口人住，住多久，对海的依赖和心理需求程度有多高等。一线海景房通常比二线价格高很多，但考虑到长期居住，可以天天看海，离海有一定距离也可接受，这就存在以牺牲一定的观景资源去换取一定程度的价格优惠。如果投资，越稀缺的资源价值越高，升值空间也越大，将会更多看重对一线海景的占有。

自住

例如，北京的一个年轻人，自己和父母的住宅都有了，需要另外一种居住生活感受。对他来说不是第一居住，但父母可能在较长时期居住。中国海岸线广阔，存在气候，地貌以及文化、经济发展水平等各方面差异。他首先把选择范围定在了气候状况更接近的环渤海地区。由于主要是父母居住，接下来要考虑医疗条件如何，是否有航班，陆路交通是否便捷，一般要求10个小时之内能到达。自己偶住，要求推窗见海，就要选一线海景。将来会有孩子，要求海边沙滩没有污染。北方一些城市的海是礁石的，没有沙，是泥质的海滩，和海的亲近程度不够。其他地方则和买一般的商品房没有任何差别，比如产品的规划设计，建筑的空间，装修，小区内的配套设施，物业的服务，开发商的实力和邻里的环境等。

韩涛说，离海远近和本地气候有关。他进一步举例说，青岛南向大海，夏天会很潮，湿度比较大；烟台，北向海，威海，三面环海，潮的问题不存在，但是风比较大，尤其二三月份。这些因素都要考虑到。

投资

如果是一个纯粹的投资客，供需分析和稀缺资源的占有是首要考虑的。预期出租收益和溢价分别是多少，在三亚买海景房，在北京买商品房，在上海买商铺，哪个获利更高。投资是一个很单纯的事情，通过资本收益分析比较容易算出：不买供应量大的，买更稀缺的海景房。一线海景、沙滩、配套的设施、物业服务和发展潜力，这些是更要关注的问题。韩涛说，现在讲得较多的银滩，在威海相当于北京的延庆县郊区，这需要亲自考察才能得知。

泡沫区和价值洼地不是绝对的

韩涛指出，不少人在推介海景房时说“房价必然上涨，收益如何高”，这是很不负责任的说法。海景房不属刚性需求，更接近奢侈品，是一种弹性需求，价格波动受资金的影响较大。如果说商品房是一种特殊的商品，那么海景房就是一种特殊的商品房，它的价格决定因素更多，变数更大，投资时需要更谨慎。

最近炒房的心态很浮躁，把它和炒股等同了。迪拜的泡沫破灭即为殷鉴，那里的确有稀缺的资源，也有大量资金进入，但是房价过高，供需和租赁市场难以支撑。韩涛说，海景房投资归根结底还要看租金，如果租金不支持，相当于把大厦建在沙子上一样危险。现在一些区域，即使租金再低也没有人租，说明已有泡沫在里面。

目前来看，三亚房价过高，确实存在泡沫。但韩涛同时指出，泡沫往往出现在最有优势的城市。三亚的高房价是由资源稀缺、需求旺盛、资金充足、概念炒作等一系列的综合原因所致。首先是很长时间房产市场的需求偏低，供应持续不足，随着旅游岛等概念的推出及地方政府的长期努力，出现了补涨，并进一步被炒作，乃至出现了泡沫。但三亚海景房的优势在一定时期内毕竟难以比拟，泡沫可以在发展的过程中稀释掉。

供需永远具有变数，不能单纯看作一个时间节点上的问题。韩涛建议大家看长远，分析资源优势和供需状况，做长期投资，价值投资。大企业和大资金没有进入，又有独特资源的城市，存在价值洼地。如果说是一个发展潜力很好，基础设施基本完备，人口密度还没上来，未来的大的规划和城市发展的理念都非常好，又具有优良的海景资源，是值得投资的。