房地产项目财务管理十篇

房地产项目财务管理篇1

关键词：房地产；建设项目；财务管理

一、引言

从最近几年的宏观经济形势可以看出，房地产行业已经在我国境内得到了良好的发展，我国也涌现了很多极为杰出的房地产公司，而且房地产企业的数量也非常可观。众所周知，由于某些历史原因，我国的房地产行业在整个成长阶段都受到了一些不好的影响，进而造成我国的房地产行业的泡沫化程度较高，在某种情况下，甚至表现为“发育不良”等，这些对于房地产行业的健康发展以及房地产企业的长远发展都是非常不利的。但是随着我国经济进入新常态，国家对房地产的宏观调控愈加严厉，政策力度逐渐加大，政策的颁布频率也有所增加，房地产的建设项目面对的挑战的难度随之增加。所以，房地产企业的竞争力度已经达到了白热化，所以，必须加强房地产建设项目的财务管理，对房地产建设项目在整个建设期可能会面临的财务风险进行有效的防范。

二、房地产建设项目财务管理存在的问题

1.缺乏对房地产建设项目在财务可行性方面较为系统的研究

目前，在很多房地产企业在进行项目决策时，缺乏对项目整个系统性的可行性研究，其中尤为严重的是缺乏财务分析系统的研究，这使得整个建设项目的决策缺乏可信数据的支持，在很多时候都只是依靠管理层的经验加以判断，这使得很多项目在进行的时候才发现很多方面的问题都没有在项目开始初期加以考虑，使得房地产的建设项目缺乏市场经济的分析以及财务、环境等可行性的研究和论证，在项目的宏观方面，难以做到整体战略的把握。

2.在房地产建设项目的预算管理方面存在一定的问题

对于房地产企业而言，建设项目的预算管理显得尤为重要，因为它对企业的利润有着直接的关系。但是，在绝大多数的房地产的建设项目中都不是非常重视预算管理的工作，特别是在预算管理中的市场评估和预判工作这两部分。这必然使得在实际的建设项目工作中大量的数据和期望达到的目标与实际的市场状况不符合的情况产生，较为严重的可能使得建设项目并不被市场所认可，预算的管理工作将无法继续进行下去。除此之外，有较小一部分的房地产企业没有建立比较完善的指标制度，使得在建设项目中无法对预算工作中的成本和支出预算以及收益预算等产生明确的认识，只是单单重视房地产企业自身的盈亏，对盈亏产生的缘由没有进行深入的分析，目光较为短浅，忽视了企业可持续发展。

3.对房地产企业建设项目的全面成本管理有所忽略

房地产进行项目开发和建设主要的目的是获取利润，如何在获取最大利益的同时付出最小的成本就是建设项目全面成本管理主要需要解决的问题，也可以说其目的是不浪费房地产企业的一分一毫，成本最小，效益最高。而且，某些房地产企业的建设项目并没有建立一个较为完善的资本运作体系，很多的房地产开发企业的资本来源主要是银行或者其他企业，这样的资本来源必然会使得房地产企业的利息过高，一旦没有足够的资金偿还利息，整个建设项目将无法正常的运作下去，财务风险较大。虽然随着我国经济走向国际化的趋势越发明显，房地产行业的发展迅猛，造就了万达等成功的案例，但是大部分的房地产企业的建设项目都沦陷在一次又一次的改革浪潮中，汇率不稳定、银行利率变化较大以及国家政策的改变等因素都使得房地产企业的建设项目的投资风险较大。这些风险的产生都是由于房地产建设项目缺乏全面成本管理的意识。

4.房地产企业对建设项目财务成本的管理缺乏重视

目前，一些房地产企业建设项目的相关负责人没有对财务管理给予应有的重视，管理意识不足，没有对财务管理的相关问题采取应有的措施。虽然有些房地产企业建设项目的负责人对财务管理有所重视，但是对其实际的实施情况并不是非常了解，根据相关的资料表明，很多的房地产建设项目的财务管理工作在设计阶段落实的较好，但是在施工阶段并没有将财务管理的工作落到实处。有些财务管理的工作人员认为施工阶段的机械设备以及相关的材料是财务管理的关注重心，对于其他的成本的财务管理工作没有注重，使得财务管理的工作难以持续的进行下去。最为重要的是，房地产企业建设项目的管理层以及相关的财务人员并没有对财务管理工作给予足够的重视，这使得在财务管理的实施过程中存在很多的限制，所以，只有管理层对财务成本管理的关注稍微多一些，给予足够的重视，才可以对提高房地产企业建设项目财务管理的效率有所助益。

三、房地产建设项目财务管理相关问题的几点策略

1.加大对建设项目在开始前的可行性研究，使得建设项目的财务管理有所加强

在我国的宏观市场环境下，房地产行业属于“三高”行业，即高收益、高风险以及高投资。所以，在房地产建设项目的运行过程中，对房地产建设项目的研究力度增大，可以有效的提高建设项目财务管理的有效性，进行房地产企业投资风险的规避，从而提高其社会效益以及经济效益。财务管理的相关人员必须在项目的可行性调查报告中对施工的细节以及宏观的战略目标进行核实和审查，分析和调研整个建设项目的成本和利润水平，从而对整个建设项目可能存在的风险进行预测，并且提前做出相对应的应急措施，从而可以达到有效规避各种风险引起的资金流失的现象的产生，进而可以达到房地产建设项目财务管理达到严谨性和全面性的目的。

2.加强对建设项目的全面预算管理工作，使得建设项目的财务管理有所加强

对全面预算工作的相关的领导组织工作进行加强，细化授权批准程序以及职责权限等工作，才可以提高财务管理工作的效率。建设项目的预算委员会需要对预算的目标进行拟定，将制度预算的具体措施落到全面预算管理工作的实处。与此同时，将建设项目的预算编制与执行结合起来，努力提高预算的执行力度，从而达到建设项目的全面预算管理的目标。对预算责任单元进行科学的制定，对建设项目的内部管理进行强化，使得参与建设项目的各个部门的职责和权利明晰，强化在预算执行过程中的控制和监督机制，从而减少一定的经济损失。在建设项目的财务管理方面主要做到对资金的投放的准确估算，科学合理的编制可行性报告，从而降低建设项目的投资风险，而且必须在进行资金投放估算的过程中做到资本结构的管理，对现金流进行合理规划，从而对偿债能力造成的财务风险进行有效规避。

3.完善并且加强房地产建设项目的全面成本管理

树立系统的管理意识是加强全面成本管理的第一步，要坚持站在战略的高度看待建设项目，坚持全面性原则，对于不同的成本性质采取不一样的方法策略。在目前宏观环境下，房地产建设项目财务管理必须以竞争为前提，将非物质成本和物质成本两个方面都加以考虑。全面成本管理必须将成本内容进行扩大，要包括房地产建设项目的设计成本、人力资源以及环境等成本，而不仅仅考虑建造成本，而且，这些成本都需要科学合理的方法进行将成本控制达到应有的效用。加强全面成本管理的第二步是需要参与建设项目的全体成员的配合的。房地产建设项目在进行全面成本管理时，尽可能的采取目标管理的方式，并且全面跟踪财务成本管理的情况，从而对全面成本管理工作的有效实施提供一定的保障。

4.房地产建设项目建立较为合理和全面的财务管理体系

建立较为合理和全面的财务管理体系对于房地产企业的可持续发展有着十分重要的战略意义，对编制的预算要进行分析和考核，要在房地产建设项目的内部建立三级责任中心，即：利润中心、成本中心以及投资中心，确立项目内部的季度以及年度的财务管理目标。建设项目中已经完成的工作要与正在完成的计划分离开来进行相关的执行和审批，不得混淆，与此同时必须加强财务管理体系的精细化管理。在预算编制之后要在建设项目内部的上下级之间进行活跃的沟通交流，确保责任和权力是一一对应的，将相关工作的执行标准进行明确。建设项目时间一般较长，所以建设项目内部在每个月以及每个季度都要对财务管理的绩效进行考核分析，再以年度为单位进行财务管理的总结。只有建立合理和全面的财务管理体系才可以使得房地产建设项目财务管理的问题得以解决。

作者:郭姗姗 单位:河北建投城镇化建设开发有限公司

参考文献:

[1]李志远.房地产建设项目的成本管理探究[J].企业改革与管理，2015（，12）：136.

房地产项目财务管理篇2

关键词：房地产企业 财务管理 问题 措施

1 前言

财务管理是企业管理中的一项重要内容，对于改善企业经营，提高企业经济效益具有十分显著的作用。房地产开发行业资金投人量大。回收周期长.财务管理难度和风险也较大。在国家出台一系列针对房地产开发企业的宏观调控政策后。房地产企业融资难度加大，同时面临的竞争也日益激烈.为了企业能够自如应对财务风险，房地产开发项目财务管理的重要性日益明显。

2 房地产开发项目的特点及风险

对于房地产企业而言，一个项目的财务费用在开发的总成本中约占5%。房地产项目本身就属于大规模投资的项目，所以仅这5%有时就可高达上百万甚至上千万元。而且不一定每个项目开发出来就能成功，所以开发的风险还是很大的。如果第一步就出现失误，造成巨大的损失， 再想要继续开发是十分困难的。根据历年的数据统计， 负债率高、融资成本高、资金风险大几乎成为房地产开发行业的特点。就性质而言，房地产本身属于资本密集性行业，投资规模相较于其他行业而言可谓巨大，而且资金运转的周期通常都比较长。而目前房地产行业的融资渠道基本集中在银行贷款上，这不仅造成了融资成本居高不下，也积聚了相关资金的巨大财务风险。

开发的周期长，就意味着其间可能存在大量的不确定性因素，也就意味着具有比较大的投资风险。当然，周期的长度与风险程度是成正比的。至于不稳定性因素，可能来源于社会经济环境的变化、可能来源于国家政策的调整、也可能来源于消费者需求的转变。那么周期长这个特点就面临随时应对这些不稳定因素变动的巨大风险。

3 房地产开发项目财务管理工作中存在的问题

（一）投资前财备风险揭示不足

房地产企业项目开发活动涉及很多层面的因素。例如国家的宏观政策等；同时经过较长时期的开发活动才能完成开发产品，在这个相对较长的开发周期中，各个因素的影响都会使项目经济目标发生变化。在取得土地使用权之前，对于项目的财务指标风险揭示不全面有可能会使企业做出错误的投资决策。

（二）筹资方式单一

目前，国内大多数房地产开发企业的融资渠道较为单一.即资金来源主要靠银行贷款。随着国家对房地产开发行业宏观调控政策的陆续出台，银行对房地产业的贷款额度逐渐紧缩，同时银行对房地产企业放款的监控力度却越来越严格。银行信贷资金在房地产开发行业的投入门槛变得越来越高。单一的信贷方式以及信贷资金的门槛变高，直接对企业资金链的健康运行产生影响，严重的可能导致资金链断裂。

（三）疏于现金流管理

房地产开发作为资金密集型行业，现金流管理理应作为财务管理的重中之重，而目前很多的房地产企业对现金流管理的观念淡薄，主要表现在经营活动产生的净现金流量长期连续出现较大的负数.过度投人；自有资金与信贷资金比例不合理，负债率过高。如果现金流指标不能达到银行信贷要求，银行贷款的难度会更大，更加加剧资金链断裂的可能。

（四）财务预算管理流于形式

全面预算管理越来越被企业所采纳.但在实际执行过程中有许多不尽如人意的地方。尽管企业实施预算管理，在项目启动之初及年度开始前都会编制完整详细的财务预算.但在预算执行过程中控制力度薄弱.预算执行缺乏刚性。预算指标与实际完成情况偏差较大。这样的预算缺乏指导性和监督性，不利于对执行者的考核。

4 房地产开发项目财务管理工作的优化措施

（一）建立风险评估系统.充分揭示项目风险

房地产行业是受国家宏观政策影响更明显的行业，在进行可行性研究过程中，财务分析人员应提高射政策风险的敏感度，将政策风险的影响充分列示在财务数据估算中；除了政策风险，其他所有企业外部风险和内部风险都应纳入财务数据预算范畴内考虑，一旦来自外部或内部的风险没有考虑充分.项目实际执行金额与预算指标金额发生较大偏差时.会使企业实际投资成果达不到预期。甚至会出现投资失败的可能。企业可以根据自身特点，量身定制投资风险评估系统，定制的分析系统采用模板方式固定风险因素以及各个风险因素的影响系数。

（二）拓展融资渠道。提高资金链抗风险能力

首先.积极发掘内部融资的潜力.房地产企业内部资金的来源主要是销售回款、施工单位垫款等。企业在销售回款方面应建立完善的资金回笼计划，严格按照计划催收销售款，销售款的快速回笼可以提高资金周转率.降低资金成本。

其次。开发贷款是房地产开发企业外部融资的首选。虽然国家出台针对房地产企业的宏观调控政策使得银行开发贷款的门槛变高，但对于符合开发贷款条件的开发企业和开发项目来说，银行贷款仍为融资的最优方式，因为银行贷款较其他融资方式成本相对较低，手续较为简单，履约信用更高，并且还有抵税作用。

再次，积极拓宽其他的外部融资渠道。面对银行近乎苛刻的贷款条件。企业一旦不能取得银行贷款.应有其他资金及时流进来补充。同时，企业在进行不同融资方式的工作过程中。会积累更丰富的合作伙伴，融资范围的拓展能够使企业大大提升自身的融资能力，资金链的抗风险能力会随之增强。并且，随着国内金融市场的逐步丰富和完善，房地产企业通过多种途径筹集资金已经成为可能；在满足条件的情况下发行公司债券：发行公司债较权益性融资成本低、具有抵税作用，而且不会影响到股东的控制权；通过信托公司或投资银行发行集合型理财产品募集社会资金。目前。中国民间资金丰厚而投资渠道有限.房地产相关的理财产品收益率较高，在房地产发展态势良好的情况下风险也可控，是民间资金欢迎的投资方式，可以募集的资金数额较大，且募集速度快、募集难度较小。

（三）实施全面预算管理

房地产开发企业各个项目往往独立成立项目部或项目公司进行操作，界限分明，这样的运作模式使得按照开发项目的生命周期实施全面预算管理成为可能。企业应建立全面预算管理制度.在工程实施预算的基础上编制财务预算，预算项目细化至收入、成本、费用的各细项，期间细化至年度、季度、月度。全面预算经过相关管理层审批后严格执行。全面预算的实施使项目开发活动在一个可以预计的范围内进行，目标明确更好开展工作。在项目考核过程中.预算管理同时还起着考核依据的作用。

（四）利用税法优惠政策进行税务筹划

大多数房地产开发企业对工程开发成本的控制非常重视。往往忽视了占成本比重较大的税金的支出。房地产开发企业税金支出比例较大的有土地增值税、营业税、所得税。企业研究税法的相关规定。通过税收筹划，可以合法减少税负。增加收益。例如，土地增值税条例规定利息支出凡能够按照房地产项目计算分摊的利息支出或能够提供金融机构证明的利息支出可以据实扣除。否则可以按照土地使用权成本加开发成本的10%计算扣除.企业可以根据项目土地成本和开发成本以及融资的实际情况，在符合税法规定的前提下合理考虑采取哪种扣除方式更能节省税负。实施管理型本部的集团公司，本部发生大额管理费用和融资费用，如果本部没有开发项目，亏损形成的所得税资产无法转回.在这种情况下，需要在本部和各子公司之间合理配置开发项目，以合理节约所得税支出。

房地产项目财务管理篇3

一、房地产企业中财务治理的作用

在经营开发的前阶段,房地产企业想要进行房地产开发就首先应取得相关政府的批准,在取得审批后才能进行房地产开发。在开发阶段,房地产开发商应有针对性的对消费者进行经济活动。因此房地产企业在不同经济活动阶段会有不同的工作内容,业务往来的对象也不完全一样。因此在房地产企业的财务治理工作中,具有计划性、复杂性以及经济强大性等多种不同的特点。财务治理作为指导房地产企业经济活动的关键,在房地产企业经济活动中,具有以下作用:

(一)有效安排筹资内容,提高筹资效率

企业在进行长期筹资时,财务治理能够根据房地产开况合理的规划资本财务与债务情况,将财务结构与股份配置进行详细分析后得出筹资申报结果。房地产企业才能够根据投资申报数据进行资本融资与房地产开发。通过财务治理进行的不同筹资方式的对比,房地产企业也能从中发现利益,制订出符合自身条件的财务决策。

(二)有效设计投资规模,控制投资风险

对于长期当地产经济投资来说,财务治理的好就能帮助企业进行科学的投资活动,减少投资风险,控制投资成本,提高投资利润。房地产企业在进行经济活动时,组建投资方案进行拿地的时候,需要根据项目所在地的市场行情进行有效观察,并根据不同市场环境制定开发方案。将房地产建设的可行性与引导的敏感性进行设计研究,通过不同的方案评估资金情况,制定出符合房地产企业的发展战略。在后期进行方案的实施后,也能根据实际的市场反应,进行有效的经济方针修改,帮助企业调整投资方案,修整投资建设,促进房地产企业健康发展。

(三)有效的调整运营效率,提高销售预算

企业在进行经济调配时,需要财务管理在中间充当调控手。进行有效地营运资本调整。有效的财务治理能够在实际工作中帮助房地产企业提高资金营运效率,提高资金流通,为房地产企业在开发建设的过程中带来源源不断的企业收益。并通过科学的财务预算,帮助房地产企业减少运营资本,实现相同的现金流,最大程度的提高企业利益。从这里可以看出,房地产企业的财务治理工作能够对企业的财务资本进行有效管理,制约成本,通过有效的财务治理工作强化企业利益,通过科学的经济计划帮助企业进行有效的资本活动,控制风险,实现房地产企业的利益最大化。然而在现实工作中,房地产企业财务治理存在着相当一部分管理问题以及财务漏洞,这会影响房地产企业经济活动,对企业造成或小或大的经济损失,甚至引发大的财务危机。我们需要对问题进行思考,设计对策及时进行解决。

二、房地产企业财务治理存在的问题

目前的房地产企业中,财务治理工作存在着一些问题,问题的存在会影响企业的发展,主要问题有以下几个方面:

(一)相当一部分开发项目缺乏财务治理的可行性研究

财务治理工作的主要内容就是在房地产企业提出新的开发项目时帮助企业对新项目进行可行性研究,系统的研究会帮助企业审慎时度,但是现在实际情况是,出现了新的开发项目时,企业不将项目报财务管理部,不通过科学的系统可行性>:请记住我站域名/

(二)企业经营管理者对财务治理工作重视程度不够

房地产企业在进行财务管理中,经营管理者不能对财务治理工作投以百分之百的重视,在房地产企业活动中,管理工作人员不能使财务人员在企业开发中参与活动,财务治理在日常参与的活动还仅仅局限于报销登记、记账以及拨款付款、报表登记等等。在房地产企业的开发项目制定与经济风险的预算时,高层人员不能调动财务治理人员的积极性。例如在企业进行一级项目的开发与制定时,如果不将财务工作交给财务治理人员进行筹划,就不能得出开发项目的制定时间、详细筹划资金以及投资的金额大小。由于房地产开发过程中不能交予财务治理工作人员详细分析项目利弊,总结经济程度,就不能在项目过程中顺利筹资,会影响企业发展。更重要的问题是,在项目开发建设过程中,经费不仅应用在开发建设中,还应将部分经费放在营销过程中,但是资金的调配比例如要财务治理工作人员进行详细预算,在项目开发和销售过程中,出现资金需求时再进行筹资就已经为时已晚。

(三)财务治理中资金的管理存在问题与风险

房地产企业发展中,由于财务部门的缺失,会造成企业可调配的资金总数较少,资金来源少,渠道窄,造成融资困难的问题。这会造成房地产企业的投资规模受到局限,限制房地产开发项目的扩大。由于多数房地产开发规模较小,资金有限,在项目开发完成之后需要将资金迅速回笼,这就会造成资金建设不及时,在开发下一项目时资金不能到位,造成回收资金难,财务管理过程中的资金回收

是房地产企业管理中的重要问题。另一方面,由于房地产企业的利益追求,管理人员会将资金集中在大城市进行投资,随之也会加大投资风险,财务风险会随着越来越大。 (四)工作中缺乏高效的财务管理制度与风险意识

由于在实际财务治理工作过程中,财务管理模式相对较为单一,这会对项目的开发造成阻碍。在实际工作中,财务治理仅承担着项目成本管理与资金流出控制,不重视资金预算与财务分析,影响财务的有效利用以及监督管理的强度,这会使房地产开发过程中财务工作混乱,难以发挥正确的价值。

(五)成本管理创新能力不足

部分房地产企业在发展过程中实行的成本管理方案是较为全面的,要求员工在工作过程中严格执行成本管理手段。但是在执行过程中,不少房地产企业不能守住原则组织工作,资金管理的成本管理流于形式,部门与部门之间存在着工作脱节,在财务治理工作中,也存在着监督脱节的问题。成本管理过程中,财务治理创新能力不足,在进行前期的工作勘察以及设计过程中,不能将预算工作精细做好,同时财务治理工作过程中,财务工作人员的专业能力有限,不能讲一线资料完全设计得体,这就会出现无法有效的将成本进行控制的问题。

三、房地产企业财务治理问题的解决对策

(一)提高企业财务管理意识

房地产企业的经济活动具有强大的复杂性,在实际工作中计划性很强,只有通过科学的财务管理,才能有效控制资本流通,实现风险预算与控制,带给企业最大的利益空间。因此企业在经济开发项目的过程中应强化财务管理意识,将财务治理作为房地产企业的重要环节,确立其核心位置,增加财务管理部门的话语权,提高其工作地位,将整个房地产经营活动与财务治理融为一体。

(二)加大财务相关可行性的研究力度

房地产企业在工作中属于行为管理收效的工作,是一个高投资、高风险同时拥有高回报的行业。在房地产企业经营管理过程中,应重视财务管理的作用,在新开发项目中,要加大开发前的可行性研究,促进财务管理工作的科学性与有效性,使投资开发风险降到最低,最大限度的提高企业的经济效率。在财务治理过程中,管理人员应详细对项目进行分阶段分析,具体考察项目施工细节,组织数据材料,全方面对风险与回报进行数据分析,制定相应的措施进行弥补,只有这样,企业在进行项目开发时才能顺利进行,避免引发大的问题。

(三)加强开发项目的成本控制

房地产企业在进行项目开发时需要考虑的成本有很多,具体包括土地成本、建造成本、材料成本、管理成本以及销售税费成本等多个方面。在财务治理工作中,重点应对这些成本进行有效控制,严格避免成本提高以及其他人员暗箱操控克扣成本的出现。在项目开发过程中,财务治理部门应紧盯成本归处,对成本严格控制,有效的财务成本管理会帮助企业降低成本,提高获益。企业应选择合格的施工队伍,这样才能保证在施工过程中减少质量问题,避免成本增加。

(四)建立完善的财务管理制度体系

有效的资本管理是财务治理的关键,在企业经营过程中,只有建立完善的财务管理制度体系,才能在经营项目中实现企业价值最大化。这需要企业在经营中密切配合,加强管理。建立财务管理制度,通过监督实现经济利益的透明化。同时,建立健全的监督管理制度应提高企业监督部门的信誉,让被监督部门能够完全信服。

(五)提高财务人员的素质与管理水平

经济发展,对房地产企业的财务治理人员也提出了更高的要求,按照目前的企业工作要求,我们应不断提高财务人员综合能力,增强素质,加强队伍管理水平。在日常工作中,管理部门应组织财务人员参加各类培训,增加知识结构,同时应组织考核,监督财务管理部门每位职工都按时参加,培养财务管理工作意识。

房地产项目财务管理篇4

关键词：房地产财务管理问题措施

房地产企业是个集建筑、装修、服务等为一体的综合性的产业，近年来已成为国民经济的重要组成部分。作为一个涉及到众多行业并且资金庞大的产业，其经营管理的效益显得尤为的重要。财务管理是企业经营管理的核心部分，其管理的优良直接影响着企业的生存发展。因此，房地产企业应当加强财务管理的力度，提高财务管理的质量，才能不断促进房地产企业的生存和发展。

1、房地产企业财务管理难点概述

首先，由于房地产企业一般规模较大，因此在开发期间一次性要求的资金金额一般都偏大，加之房地产企业的经营周期相对于其他企业而言时间较长，这样使得资金的周转期限也相应增加，因此房地产企业资金筹集的难度较大。其次，房地产开发涉及的项目较广，由于时间地点的不同，项目核算的成本内容也不尽相同，因此房地产企业的项目成本管理上存在着一定的难度。第三，房地产企业涉及到的财务关系也是相当的复杂的，并且开发过程中存在着巨大的风险。具体的关系包括与投资者、债权人、债务人、被投资单位、开发企业、内部员工等等的经济关系，加上开发时间长、资金金额巨大，在期间任何存在的不确定的因素都会加大房地产企业的开发风险。

2、房地产企业财务管理存在的若干问题

2.1房地产企业对于事先可行性研究的重视程度不够

我国的房地产开发企业普遍存在的一个问题就是在项目开发之前，对于该项目的可行性分析并没有足够的重视，由于可行性分析不到位直接导致了企业在项目上的损失，影响了公司的项目开发和发展。房地产企业有别于其他企业，其开发特性决定了可行性研究对于项目开发本身的重要性，可行性研究涉及到项目的各个环节和各个步骤，本身对于项目具有指导性的作用。但是目前国内大部分的房地产企业将眼光局限在较小的范围内，没有对项目进行全面的分析，导致了更多的工程规划只是依靠主管的判断，缺乏系统的分析决策。

2.2房地产企业的成本管理能力较为薄弱

目前，我国多数房地产企业存在着对于成本管理能力较差的现象，成本管理的薄弱直接导致了房地产企业的造价成本大幅度上升，是房地产企业财务管理不理想的重要原因之一。首先没有细化成本的管理，当然在市场环境和宏观政策都较好的情况下，粗线条的成本管理模式并不会产生太大的问题，但是目前在我国政府的宏观调控力度不断的加大，没有将成本管理细化到各个环节和各个步骤之中，必然使得管理漏洞百出，直接影响了企业的利润。其次，在房地产的开发经营过程中，企业普遍只对于施工造价比较重视，而对于投资之前以及设计之中的造价管理却经常被忽略，工程造价的各个环节相互脱节，成本管理体系不完善。第三，房地产企业内部的财务人员不是工程造价的专业人员，缺乏相关的专业知识，对于价格是否合理难以做出正确的判断，直接影响了成本管理的成效。

2.3房地产企业财务管理模式缺乏统一性

房地产企业有着项目多样化的特点，一个房地产公司可能会有很多个分公司，分别有不同的项目，而每个不同的项目采用的财务管理方式都不一样，财务管理的统一性和集中度都不够，各个项目之间的核算方式、财务软件、成本计费标准等都不同。目前，一些房地产企业之间缺乏明确的财务授权制度，导致了额下级的开发项目分公司等都各自为政，房地产企业无法进行各个项目统一的控制，财务数据和资金的运行都是分散进行的，不利于企业的同一控制和预算的进行。这样不仅仅不能给企业的管理人员提供统一可比的财务信息，还会使得企业的财务管理工作陷入被动的局面。

2.4房地产企业对于财务管理的重视程度不够

目前来看，房地产企业对于财务管理的重视程度还远远不够，主要表现在一方面，在房地产内部还没有将财务管理上升到一定的战略高度，对于财务管理的要求并不高，财务管理还是处于一种被动反映的状态，虽然建立了工程预算或者财务预算等机制，但是管理方法上还是有较大的不足。另一方面，企业财务人员的素质并没有达到相应的要求，由于对于财务管理重视程度不够，房地产对于员工的培训等手段上也相当的不足，这样极大的制约了房地产企业的财务管理水平。房地产企业财务管理意识的薄弱对于整个财务管理的各个环节都有着重大的影响，直接制约了企业的经营发展。

3、解决房地产企业财务管理问题的相关举措

3.1房地产企业应当加强对于可行性研究的重视程度

房地产企业应当意识到可行性研究对于整个财务管理的重要性，加强对于可行性论证的重视程度。在房地产的各个项目中进行可行性的论证，从战略的高度和细节的深度上对项目的盈亏、前景等进行全面的测量、预算以及分析。还要立足于整个企业的层面对于各个项目进行总体的分析，分清每个项目的重要程度以及主次关系，避免主观判断情况的出现。企业还应当考虑到企业的实际情况，做好项目可行性研究的审批工作，并且在可行性研究的过程中加大财务管理力度，使得财务管理能够始终贯穿于可行性研究的全过程，使得可行性研究的质量能够大大的提高，从而满足房地产企业发展的需求，提高企业的财务管理水平。

3.2加强房地产企业的成本管理力度

在房地产企业的财务管理过程中，成本管理控制的能力是直接关系到财务管理的整体绩效的。因此，房地产企业应当高度重视企业的成本管理工作，对于房地产企业目前的经营形式，将成本管理作为财务管理中的主要工作之一，不断提高财务管理的能力，加强全面的成本管理，不断改变粗线条的成本管理模式，细化成本管理，在成本管理的过程中制定成本预算目标，对于项目开发建设的过程之中的研究费用、设计费用、开发成本、间接费用等等都要进行全面的预算。对于房地产的开发成本进行深入的分析，并且对于预算指标的完成情况要进行检测和考核，不断发掘降低企业成本的途径。除此之外，要积极调动公司的全体人员进行成本管理控制的工作，制定完善的成本控制制度，使得事前的预测研究，事中的成本核算以及事后的评价分析等等都能够更好的掌控。协调好不同部门之间的工作，贯彻实施成本控制策略，降低了企业的成本，使得成本管理能够满足房地产企业财务管理的需求，促进房地产企业更好的生存和发展。

3.3优化发那个地产企业的财务管理模式

从目前的房地产企业管理模式来看，房地产的财务管理模式缺乏统一性，上下级没有形成很好的连接，直接影响了财务管理的质量。因此，房地产企业应当根据自身的实际情况，采用统一的管理模式，使得房地产企业的各个项目之间，上下级之间的财务标准、预算方式等等都更加统一起来。这样才能保证房地产企业的财务管理工作能够取得较好的效果，管理层采集到的数据更加具有可比性，便于更好的进行决策。财务管理模式的统一性还表现在对于资金的同一控制上，摒弃过去分散的资金管理模式，加强对于资金的控制，在保证资金安全的情况下，要控制开支，提高资金的使用和投资效益，来满足房地产企业的经营管理的需求，从而提高房地产企业的整体效益。

3.4加强房地产企业的财务管理意思，优化员工素质

由于房地产企业的财务管理意识薄弱，直接影响了企业财务管理的成效，因此在房地产企业中应当不断加强其财务管理的意识，充分的认识到财务管理对于企业的重要性，让财务管理纳入企业的战略管理之中，使得财务管理真正的成为了房地产企业发展的必要手段，保证其财务管理能够取得预期的成效。战略性的财务管理必然对于财务人员的素质提出了更高的要求，房地产企业应当不断加强财务人员的素质，加强对于财务人员的业务培训，在巩固专业知识的同时也应当不断增加对于建筑等房地产专业知识的培训，从整体上加强财务队伍的素质。此外，企业还应当不断加强对于财务人员的评价和考核，提高财务人员主动学习的积极性，对于不合格的财务人员应当及时的调岗或是加强培训，从未更好的保护企业的财务安全，为企业更好的实施财务管理做出贡献。

参考文献

[1]杨涵.房地产企业的成本管理与控制田[J].中国乡镇企业，2009(7).

[4]李占军.大型房地产企业走强现象分析[J].城市住宅，201l(08)．

房地产项目财务管理篇5

（一）内涵

房地产企业的财务管理，是指房地产企业在企业运营过程中对房产项目所需要的各种资金进行一定的筹集，筹集之后对筹资款进行项目分配，使每一笔资金都做到合理使用，对其使用中产生的成本耗费和收入进行核算、记录和再分配，履行好核算、控制、分析、考核等财务职能。房地产企业财务管理有别于一般企业的财务管理。

（二）房地产企业中财务管理的角色

一般，房地产企业的投资周期都较长，产业链条长且宽泛，风险较高，不确定因素也较多。传统的财务会计理论和方法，已经无法满足房地产企业当前的发展需求。房地产企业若想获得持续发展的核心竞争力，唯有依靠提高作为企业管理核心环节的财务管理的质量。房地产企业的财务管理工作是有助于房地产企业有效管理的一种企业控制工具。

财务管理的功能主要还是集中于 “管理”，这种管理主要表现在：

二、房地产企业财务管理体系出现的问题

（一）房地产企业面临着筹资难的问题

缺少流动资金是房地产企业普遍面对的问题，而且更甚的是房地产企业普遍存在着筹资困难的情况。越是大型的房产项目所需要的资金就越多，资金的筹集工作就越繁琐。此外，房地产企业的资金跨越的周期性都较长，资金在周转过程中出现的问题也较多。然而资金周期跨越时间越长、资金运转出现的问题越多，房地产企业对资金的需求就越大。

当前，随着国家近两年十几次上调存款准备金率，银行贷款的资金成本已经越来越高。再加之房地产企业资金的筹措方式较少，筹资渠道较局限。这些都无疑加重了房地产企业对资金的需求程度。为了对此有效解决，房地产企业多采取加大每一次筹资数额的办法。但是，这样做却也使得房地产企业的利息费用等成本开支不断增加，长此以往，不免会造成房地产企业流动资金短缺或偿贷不及时，从而加大了房地产企业的财务风险。

（二）房地产企业成本管理越来越难

虽然目前市场经济不断发展，与房地产企业相关的法律法规也在逐渐完善，但是，与此同时，房地产企业成本的管理难度也在逐渐加大。倘若房地产企业想要在市场经济的大环境中站稳脚跟，那么必须要做到对成本的妥善合理的控制。

当前很多房地产企业的关注重点仅是在保证质量的前提下缩减工期，对财务管理的成本核算环节较为忽视；有些房地产企业虽然对成本费用的核算管理进行了强调，但是却不对其进行统筹汇总，也并不将其划分到各个部门。

其实，规范的房地产企业成本的构成繁杂，不仅包括工程开发成本，还包括工程各个构成部分的成本，时间持续性较长。因此，房地产企业的成本管理是一个漫长的过程。

（三）房地产企业财务管理制度不健全

房地产企业财务管理制度不健全是多年来一直存在的问题。这种制度不健全主要表现在下表。

（四）企业决策者财务管理的观念和方法滞后

大多数房地产企业的所有权和经营权相对集中和统一，房地产企业的所有者对房地产企业的经营管理多为直接负责。虽然管理成本有所降低，但是管理的效率却很低。与此同时，房地产企业管理者对风险与收益的认识不足，对有关的财务流程和概念模糊不清，风险防范意识相对淡薄等。

房地产企业的所有者和管理者对财务管理的不重视，直接导致在房地产企业的日常管理决策、签订合同，以及招投标时，没有从财务管理的角度进行考量。此外，很多房地产企业的管理者和投资者多是从施工员、包工头等纯建筑领域过度而来，大多为建筑工程专业出身，现代管理的理念相对缺乏。该类管理者更多的将企业侧重于工程项目的承包和建设过程，对财务管理领域只是一知半解，仅把财务管理工作和会计人员看作是账房和账房先生，忽视了房地产企业财务管理问题。

三、如何改善房地产企业的财务管理问题

（一）采用科学决策方法，加强房地产企业对项目开发的可行性分析

站在房地产企业整体效益的角度，结合企业自身特点和产品特点，利用成本分析等科学决策方法对房地产企业的开发项目进行可行性分析。

具体方法可以表现在：

1对开发项目进行投资决策时，要结合其他不同的开发项目决策时遇到的问题，考虑该项目的自身特点；

2要注意对同一项目的可控成本和不可控成本进行分析，判断其影响因素；

3归集不同的成本因素。比如变动成本和固定成本。并把单个项目的固定成本与变动成本分别进行归集。

4遇到两个开发项目时，要分别确定和核算成本，可以参照固定成本分摊法。

在整个房地产开发项目的可行性分析过程中，相关财务人员要重点把握好以下几个方面，做好整体分析和核算，为投资者的决策提供可靠的信息。

（二）提高风险控制能力，吸引投资者的资金投入

对资金供给者而言，投资的目的是选择风险尽可能小的方法，获得尽可能大的收益。房地产企业的高收益有目共睹，无论采取什么样的融资方式, 风险控制, 都是其需要重点考虑的问题。倘若风险控制得好，就相对容易吸引资金拥有者向其投资；反之，则相反。因此，房地产企业应该不断其风险控制能力和资金偿付能力，建立良好的资信水平，从而吸引更多的投资者，为企业融进更多的资金。

（三）开发广泛的筹资渠道

一般情况下，房地产企业的项目投资额都巨大，其开发过程也是一个需要大量融资款投入的过程。因此，房地产企业的筹资任务十分艰巨和繁重。笔者认为，应该在当前形势下，大力发展多元化的房地产企业投资渠道，具体措施主要有以下几类：

（四）提高财务管理人员的工作职能和业务素质

1聘用之初：房地产企业初选聘用人员时，结合企业自身特点，聘用具备房地产财务理论知识和业务能力扎实的财务管理人员，建立一支高素质的财务团队。

2聘用之中：要加强对在职的财务管理人员进行专业培训。也可以号召财务人员去听取一些高校或政府举办的财务讲座。此外，还要注意对财务人员进行房地产工程管理和结算等业务培训，以及及时掌握房地产企业最新的税务、财经法规。房地产企业财务人员的职业道德修养也要注意在平时予以培训。很多财务丑闻的发生，都源自财务人员的职业道德修养不够。唯有从思想和业务两个方面同时进行加强，财务管理人员的水平才能真正提高。

参考文献：

［1］吕荣田，邢丽房地产企业不同阶段财务问题的研究［J］中国总会计师，2008；2

［2］盛光明，周会房地产企业财务风险研究［J］北京理工大学学报，2007；8

［3］李晓梅浅析房地产企业的财务风险管理［J］现代商业，2007；2

房地产项目财务管理篇6

关键词：房地产；财务风险；控制措施

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-0241-01

我国房地产行业的发展历史较短，规模还处在起步期，相对的房地产各方面基础可能会薄弱一些，另外，加之以不科学的管理或经营，产业资产多呈现出负债率高的现象。房地产企业要想在激烈的市场竞争中获得核心竞争力，就必须提高财务风险控制能力。

一、房地产行业财务风险分析

按期偿债风险。现阶段我国房地产行业企业的资金主要由自持有资金，楼盘预售款项，银行抵押贷款，其他借款四部分组成。一般来说自持有资金占总体的极小部分，大部分开发资金来自于银行贷款和其他借款。而房地产行业可以说是一个成本收回期相对较长的产业，收益利润也存在着不确定性，在该方面的财务管理存在极大风险。若不能有效控制成本的收回，银行抵押贷款的利息将大大降低企业的利润。企业在面对银行高利率的情况，还有可能选择风险更大的融资活动，这将是企业生存的重要隐患。

土地浪费风险。近年来城市规划的盲目扩大，房地产行业也在土地方面采取“粗犷式”开发，导致土地利用率与经济收益率不成比例，重复开发，随意建设的现象都严重影响了土地利用。有些企业为了追求更大的经济利益，寻找法律空档，过分征地，囤地等行为，不仅对于行业来说是浪费，对于国家资源来说也是浪费。

工程项目管理缺失带来的风险。现阶段房地产企业对于房地产工程的建设，往往缺少对于工程项目的管理与监督，简单的投资和工程设计之后，交付给施工企业执行，使得工程项目管理出现了断层，对工程的质量控制不严格，导致工程质量低于预期，造成后期维修及改造成本的增加，最终影响到企业的收益。另外，工程管理的缺失，会影响工程进度，造成延期预售及交房，使得企业的资金回笼变慢，增大了企业的资金压力和资金成本。因此，工程项目管理是整个房地产项目成功与否的基础与关键。

通货膨胀与市场因素带来的风险。通货膨胀会导致市场中贷款利率的改变，利率的增加就代表着企业投资缩水，无法完成预期收益，整个房地产项目也将面临无利可图或是亏损的危机。所以，房地产建设之前，房地产项目的市场定位分析往往要考虑到市场信贷的因素，要考虑到项目的市场前景，价格的确定要与市场的供需关系相适应，该类风险往往体现在银行对于项目评估阶段，很容易受到市场经济泡沫的影响，导致项目收益缩水。

二、房地产行业财务风险控制

加强房地产企业建设投资的控制与管理。房地产项目的投资一般分为建设投资和销售投资，对于成本的控制与管理要做到：第一、强化统筹，准确化成本核算，确保投资的最大收益；第二、加强工程施工的管理，确保资金到位，保证工程质量和工期，减少不必要的成本支出；第三、及时了解市场信息，及时调整企业经营策略，防止市场变动对发展的冲击。在项目管理方面，要从实际收益目标出发，采用系统和理论的方法对项目进行决策和计划。

健全企业财务管理体制，严格规范财务行为。房地产企业需要通过财务管理人员的研究，针对性地根据房地产企业的财务支出特点和管理重点，积极探索适合企业特点，适合市场特点的财务管理体制，并且要保证能够及时地更新和优化管理体制，使得企业财务管理工作平稳安全的进行。管理部门要发挥监督职能，积极监督企业的财务行为，为其制定相关的规范化规定，对于不明财务问题及时查清并消除影响。

加强成本管理，降低消耗提高效益。为了获得利润企业就必须进行投入。而成本则是企业最根本、最直接的投入，成本是决定企业利润的重要因素。企业要生存和发展，获得最大利润，就必须全员参与成本管理。加强房地产项目成本管理，严格控制成本，努力降低成本，才能在激烈的市场竞争中，取得竞争优势，处于不败之地。因此，房地产开发企业既要重视成本管理，又要切实搞好成本管理。

（1）强化成本管理体系，完善各部门人员的职能分配。加强成本管理离不开科学合理的预算制度，建立科学合理的预算制度就必须对预算管理与控制的机构进行合理的设置，通过建立一套规范的责任和权利相结合的成本管理体系可以明确管理职责、协调成本管理工作，监督成本控制过程，保障项目按照既定的成本控制目标进行成本控制工作。（2）实行全过程的成本管理，努力实现成本管理目标。在项目正式启动前根据项目的实际情况先建立―个目标控制成本；在项目开发过程中严格按照目标控制成本来进行监督和控制，努力实现成本管理目标；在项目完工后要对项目进行再评估，用实际成本和目标成本作对比，分析成本增加或减少的原因，为以后的项目提供有价值的参考数据。

积极创新高效财务管理方法，提高财务控制能力。首先，房地产企业的财务管理可以应用网络信息化管理系统，使财务数据具有实时性和统一性，提高企业的财务管理效率和财务控制能力。其次，需要管理人员积极探索适合企业发展的财务管理方法，通过工作经验总结出不断完善的财务管理体系，不断强化财务的管理职能。

强化企业财务管理人员的专业素质。财务管理作为企业核心竞争力所在，就必然需要高质量的管理部门和管理人员，为了提高企业的财务管理能力，就必须要求管理工作人员的高管理水平。企业可以在聘用和设立管理部门时，选择具有专业知识的员工，并且在后续的工作中，根据企业的发展水平，积极组织管理人员的学习深造工作，及时考核工作人员的技术水平，确保管理部门一直处于高水平管理状态，才能保证企业财务管理稳定发展。

房地产项目财务管理篇7

一、房地产企业的财务预算管理必要性分析

从房地产企业的产业性质角度分析,财务状态是否健康,对于其行业发展具有重要影响意义。在这种情况下做好对房地产企业的财务预算管理能够帮助房地产企业实现多方面的良好发展,具体益处表现在以下几个方面:

1.实现科学的财务管理。

财务预算管理是根据房地产自身经营、生产、财务能力以及所承揽项目的实际需求的综合分析而进行的财务管理工作,其能够通过科学的预算方法,来衡量和评价出承揽项目后,房地产企业所需要进行的所有成本投入、资金回收模式、具体周期以及相应的风险等。该项工作不仅能够帮助房地产企业更为全面的了解自身实际能力,同时还能够充分考量房地产项目的实际情况,并对其进行评估,为房地产企业管理者提供科学的决策支持。

2.降低企业的经营风险。

房地产行业是一个经营风险相对较大的行业,在实际经营过程中,管理者的任何一个决策都能够产生非常大的蝴蝶效应,如果决策正确你们企业能够获取效益,如果决策错误那么不仅会亏损,甚至会导致破产,所以说房地产企业的经营风险非常大。在这种情况下,财务预算管理工作能够通过自身科学的管理模式,对房地产项目当中任何产生资金流动的工作内容进行考核、评估,给予房地产企业决策最全面、科学的信息支持,让房地产企业决策者掌握项目风险,并依靠其来降低企业经营风险,以实现对房地产项目的有效建设,获取效益。

3.完善企业的管理模式。

良好的管理模式能够帮助企业实现更为健康、长远的发展。对于财务管理行为决定‘成败’的房地产企业来说,完善的企业管理模式具有重要意义。在实际工作当中,财务预算管理能够为房地产企业提供最科学的财务管理信息支持,并通过切实可行的管理方法来确保房地产企业的财务和其他管理工作能够科学、有序的按照财务预算管理的计划进行,从而为房地产企业提供更为健康的经营模式,确保房地产企业的健康、长远发展。

二、房地产企业现存财务预算管理问题

从房地产企业现存的财务预算管理工作水平来看,绝大部分房地产企业都存在一定的问题,这些问题的存在不仅影响了房地产企业的财务管理效果,更会为房地产企业带来一定的经营风险。房地产企业现存财务预算管理问题主要可以概括为以下几个方面:

1.缺乏专业预算团队。

目前,许多房地产企业的财务预算管理工作都由财务管理人员完成,虽然财务预算管理工作属于财务管理工作内容。但在实际工作行为上,财务预算管理的要求更高,这会在一定程度上出现财务管理人员无法胜任财务预算管理工作的情况,进而为财务预算管理带来更大的工作失误几率和风险隐患。

2.预算编制不够全面。

财务预算管理属于财务管理当中的工作,因此财务预算管理工作都是由财务管理人员来予以完成。但由于房地产企业的财务管理人员有限,而其财务管理工作种类、工作量又相对较大,因此常常会出现财务人员工作负担过重的情况。在这种情况下,财务人员难免>！

3.缺乏科学考核机制。

在企业经营过程中,任何管理工作都需要一定的标准来予以评价,这种评价标准被称之为‘考核机制’。财务预算管理是房地产企业的重要管理工作,其自然也需要考核机制来对财务预算管理工作效果予以评价。但从目前房地产企业的实际工作状态来看,其‘考核机制’更多的是用于房地产项目的生产、质量等方面当中,财务管理预算工作并未归纳其中。这使得财务预算管理工作变得“虎头蛇尾”,既失去了本质意义,又浪费了资源。

三、房地产企业财务预算管理的具体对策

想要提高房地产企业财务预算管理效果,使财务预算管理工作真正的发挥出在房地产企业经营当中的积极作用,房地产企业必须要做好以下几方面工作:

1.提高预算重视程度。

提高财务预算管理工作的重视程度,是房地产企业管理者所必须进行的思想观念转变。财务预算管理对于房地产企业的积极影响前文已经明确分析,为了使企业能够更好的发展,房地产企业必须要实现观念改变,将财务预算管理工作作为企业当中的重要管理工作内容,企业上下共同努力,积极开展和配合财务预算管理工作,使其能够顺利的进行,为房地产企业发展带来帮助。

2.健全预算管理体制。

健全财务预算管理体制是确保房地产企业财务预算管理工作能够有效进行的重要途径,为此房地产企业必须要在提高对财务预算管理重视程度的基础上,结合企业自身的实际规模、经营能力和特点的基础上,制定出健全的预算管理体制,为自身的发展提供支持。从财务预算管理工作的性质及流程来看,其需要预算编制、预算执行、预算监督以及后期审核等多个环节,房地产企业一定要做好各方面的融合,确保财务预算管理工作能够尽快发挥出作用,为企业发展带来支持。

3.提高预算人员素质。

提高预算人员素质也是房地产企业提升财务预算管理工作水平的重要措施。实际上,在财务管理工作的快速发展背景下,绝大部分财务管理人员都能够具备良好的专业素质。但房地产企业一定要深刻认识到财务预算管理与财务管理工作之间的不同点,在财务管理人员当中选择一些具备更高潜力的财务管理人员进行更为全面和专业的培训,并成立财务预算管理团队

,为财务预算管理工作提供专业技术上的支持。 4.确保预算执行效果。

确保预算执行效果是房地产企业财务预算管理工作的重要一环,如果预算执行效果不好,那么无论财务预算编制多么科学,都无法发挥出实际作用。为此,房地产企业除了要在建设专职财务预算管理团队的基础上,还要做好对企业当中各部门工作者的引导教育,让他们也能够深刻认识到财务预算执行的作用,并能够在工作当中对财务预算执行予以配合,最大限度发挥出财务预算管理工作效果,为房地产企业的健康、长远发展提供最基础的支持。

房地产项目财务管理篇8

摘 要 随着房地产行业的深入发展，房地产企业在财务管理环节出现的存在的问题也越来越突出，本文介绍了房地产企业财务管理存在的问题，提出了创新的建议。希望对提高房地产企业财务管理水平有所帮助。

关键词 房地产 企业财务 管理 创新

近些年来，随着我国房地产行业的持续发展，房地产企业的财务管理过程中暴露的问题也引起了社会各界前所未有的关注。我国的房地产行业在发展过程中对企业的管理幅度迅速加大，并且在发展过程中出现了集团化管理的发展趋势，如何在激励的市场竞争和土地资源锐减的情况下，提高企业的财务管理能力，降低和控制项目成本，提高企业的经济效益，从而提高企业的市场竞争力成为房地产企业管理者的关注焦点。同时，也成为了房地产企业运营管理过程中的重点和难点。

一、房地产企业的财务管理存在的问题

（一）财务管理制度不严谨

众所周知，中国有句“没有规矩，不成方圆”的俗话，这句话所要表达的含义就是任何事物在发展过程中都需要有相关的规则和制度进行约束，是一种行为规范。结合我国房地产的财务管理混乱的现状中不难看出，目前我国的房地产企业在财务管理过程中的财务管理制度不够科学、严谨，还存在着很多的不足和漏洞，具体表现在：多数的房地产企业在财务管理过程中的资本结构的负债比重持续增加，由于房地产的财务管理的实效性没有得到充分的发挥，致使房地产的资本没有得到合理的回报，企业在发展过程中形成了阶层性的贷款现象；房地产企业的管理者没有受长远的发展和可持续发展的角度去看待企业贷款和负债的问题，给房地产企业运营过程中财务管理工作的开展增加了难度。

（二）管理力度不够深入

目前，我国有相当一部分数量的房地产企业在进行财务管理的过程中管理的力度薄弱，管理人员在对房地产企业进行财务管理的过程中没有进行深入的、具体的调查和管理，多数的房地产企业的财务管理都只是停留在了基本的会计核算环节，没有从具体的财务管理流程作为切入点去改善房地产企业的财务管理，实现房地产企业财务管理的数据同步，业务监控和企业业务流程的持续升级优化，致使房地产企业在运营过程中由于财务管理的力度过于薄弱而导致的成本增加，利润大幅缩减的问题，严重影响了房地产企业的健康持续发展。

（三）管理人员对财务管理的重要性认识不足

早在我国实行计划经济时期，房地产行业的发展势头就十分的强劲，多数的房地产企业管理者受计划经济时期的思想观念影响较深。而随着时代的发展，传统的计划经体制显然已经不能够满足我国经济发展和社会建设的需求，我国的经济体制早就由传统的计划经济体制转变为当代的市场经济体制，但是很多的房地产企业管理者并不能很好的适应这一转变，部分的房地产企业管理者还没有认识到财务管理对维持房地产企业的正常运行所发挥的重要作用，认为在房地产企业运行过程中实行财务管理并无法获取真正的经济效益，将财务管理的重要作用和企业运行过程中的基础管理一样，可有可无，忽视了财务管理的关注和投资力度。即使少数的房地产企业管理者顺应时代的需求在企业运营过程中实行了财务管理，但是由于对财务管理的执行情况的监督和管理力度薄弱，还是使房地产企业的财务管理在一定程度上遭到了架空。

二、创新房地产企业财务管理的建议

（一）加大财务管理力度

为了能够充分地提高我国房地产企业财务管理的有效性，房地产企业的相关管理部门首先要做的第一件事就是制定健全的房地产企业财务管理制度，为财务管理人员提供合理的参考依据和行为准则，使房地产企业的财务管理标准化、流程化，财务管理人员能够从标准的财务管理流程作为切入点去改善房地产企业的财务管理现状，实现房地产企业财务管理的数据同步，业务监控和企业业务流程的持续升级优化，降低房地产企业运营的成本，提高房地产企业的经济效益，为房地产企业的项目开发和投资提供充足的资金保障，从而有效的提高企业的市场竞争力，在竞争激烈的房地产市场占据优势的位置。

（二）实现财务管理信息化

随着全球信息化和经济一体化的水平越来越高，传统的财务管理方式和手段已经不能满足房地产企业可持续发展的需要，财务管理信息化显然已经成为企业财务管理的必然发展方向，房地产企业也是如此。随着我国科学技术的不断发展和创新，房地产企业的财务管理方式和手段势必要进行更新和转变，财务管理人员在对房地产企业进行财务管理的过程中，由于房地产行业属于高风险、高投资、高回报的行业，财务管理人员首先受过相关的成本管理培训，能够熟练地运用ERP信息系统对房地产企业的财务运行现状进行调整和重新规划，通过电算化管理提高房地产企业财务管理的专业性，将房地产企业的财务管理方向由粗放管理向精细化管理方式的转化，从而提高房地产企业财务管理信息化实力。

（三）加大对项目可行性的研究力度

众所周知，房地产行业属于高风险、高投资、高收益的行业，因此，在房地产企业运行过程中，加大对房地产项目可行性的研究力度对提高房地产财务管理的有效性，降低房地产企业的投资风险，提高房地产企业的经济效益和社会效益是十分必要的。财务管理人员需要针对项目的可行性调查报告中的战略目标和具体的施工细节等方面进行审查和核实，对整个项目的运行的成本、利润等方面进行全方位的分析和调研，对项目运行过程中可能存在的风险进行预测，并制定相应的补救措施，有效地规避因风险隐患引发的资金流失现象的出现，从而确保房地产的财务管理的全面性和严谨性。

三、总结

总而言之，房地产行业在发展过程中为我国带来了十分可观的经济效益和社会效益，对促进我国国民经济的持续发展和推进社会主义各项事业的发展具有十分深远的现实意义，目前我国房地产企业的财务管理模式还不够健全和成熟，还需要在发展过程中进行适当的补充和完善，房地产企业的管理部门一定要加大对房地产财务管理的关注和投资力度，使我国房地产行业的财务管理模式更加科学化、信息化，为实现我国房地产行业的可持续发展奠定坚实的基础。

参考文献：

房地产项目财务管理篇9

    房地产企业财务成本管理的现状分析

    财务成本核算缺乏真实性、及时性,影响了科学决策①设立成本核算对象时不够规范,由于房地产产品规模大、生产周期长,往往成片分期开发,而且建筑产品是非标准产品,许多房地产企业没有能够根据产品特点合理确定核算对象;②建设部门和财务部门对建造成本的确认和计量存在着差异,造成了对成本管理财务账面与实物数量不符的现象;③成本费用分摊随意性过高,造成工程成本核算脱离了经营实际;④成本核算与施工进程不同步,造成核算结果滞后于工程进度,财务成本信息不够准确、及时,影响了决策者判断。

    财务成本管理控制意识淡薄开发初期房地产行业的高额利润使管理者和员工忽视了财务成本管理的重要性,不论成本高低都能盈利,形成粗放经营的局面。从全局和战略的角度认识到精细化的管理模式,是未来房地产企业所必然经历的转变。

    财务成本管理措施和管理方法落后房地产企业财务成本管理的方法分析,主要是利用财务管理部门的决算报告为依据。按照此方法即使分析过程中发现问题,由于项目已经实施,已经无法进行相关的弥补工作。不能及时进行事前预测和事中控制,财务成本核算显得很被动。如果财务成本在账面上出现失控状况,则无法挽回已经产生的损失,没有真正实现核算型财务成本管理向管理型财务成本管理的转换。

    房地产企业财务成本管理及控制的方法策略

    积极构建全面预算管理体系房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。

    全面预算模式根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。

    预算的编制与执行房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。

    预算的考核与分析房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。

    完善现有的财务管理体系

    完善财务会计体系①科学设置会计科目。根据《企业会计制度》和管理控制要求,科学设置会计科目。如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于进行不同产品的盈利能力分析。②统一会计核算程序。企业的会计科目设置要保持统一,在此基础上增加适当的灵活性;会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;财务数据记录和归集程序、财务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序要保持统一。

    建立管理会计系统建立管理会计系统的主要任务是设立责任中心。责任中心是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心、利润中心和投资中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别确定其绩效考核指标、标准、办法,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和每年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。同时,设置科学的管理会计报告体系,向管理层及时反馈销售进度、项目开发成本、项目管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。

    健全预算会计体系,实现财务管理预算化房地产企业的预算会计体系主要包括项目预算与资金预算两项内容。项目预算是企业以开发项目为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行整体预算。资金预算是指公司在对各责任中心的资金需求和使用计划进行汇总后,根据资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的规划。企业财务部门应围绕目标利润编制预计损益表、资产负债表和现金流量表,构建企业财务预算指标体系。同时要加强管理,坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则,定期检查、严格考核、落实责任、兑现奖惩措施,形成以财务制度对经济行为定性约束、以财务预算为主对经济行为定量约束的格局。

    强化资金管理在资金筹措方面,首先要加强企业信用管理,信用良好的企业将能获得条件优厚的长期低息贷款,企业将会有更多的资金开发经营更多的房地产项目,有利于做大做强。其次资金筹措要有计划,根据企业实际需要选择适合的资金来源。在资金使用方面要加强管理,加快资金周转。防止企业过度预支资金,否则一旦发生债务危机就会危及到企业生存。严格控制管理费用支出。

    加强财务制度建设,完善内部审计制度房地产企业在制定财务会计制度时,应当遵循针对性、可操作性和强制性原则,制定一套符合企业实际的财务制度:一是要设立专门的财务管理机构,统一负责企业的资金融通、现金出纳、财务管理、工资核算、固定资产等的预算编制、决算实施工作;二是要制定相应的财务管理制度,如现金、采购、报销、稽核等制度,实行财务管理规范化和制度化;三是要具备相应的考核制度,强化监督机制。内部审计工作要从事后的财务收支审计向经济效益审计、管理审计、内部控制制度评价、工程项目预(决)算审计、专项审计等领域发展。要善于发现问题,及时提出解决问题的措施,从而提高整个企业的财务管理水平。

    调整并优化资金管理体制,完善资金管理系统

    房地产行业是资金密集度高的行业,加强资金管理尤为重要。资金管理体制的优化应当从资金预算管理、信息化管理以及资金筹集等工作的日常管理进行切入。将企业的一切资金收支都纳入到预算体系当中,并将不同的预算资金规划进行结合,通过对会计核算系统与网上信息系统的利用,建立起包含资金预算管理系统、资金结算管理系统、资金分析决策管理系统以及资金全程预警系统在内的信息化资金管理平台。首先应将资金管理纳入全面预算管理体系,通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算,可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度;通过对资金预算实际执行情况的分析,对房地产企业的资金使用进行及时反馈和修正。其次,建立适应于企业规模的资金控制模式,大型房地产企业、二级项目开发公司众多,会计主体数量较大,适应于资金调度中心模式;中小型房地产企业,则可选用资金监控模式。管理目标是提高资金利用效率,降低资金使用成本。

房地产项目财务管理篇10

    房地产企业,是以盈利为目的专门从事房地产相关产品的开发、经营、管理及服务活动,并进行独立核算的一种经济组织。房地产企业的投资密集、运行周期长,风险系数高,具有很大程度的不确定性。财务管理,作为企业管理的重要组成部分,是在特定目标下,针对相关经济活动的资产购置、资本融通以及运行资金和利润分配的管理活动。房地产企业的财务管理,是企业在房地产产品的开发经营过程中对各种所需资金的筹集与使用、盈利和分配等财务活动,进行的相关预测规划、约束控制以及核算分析,正确处理各种财务关系的一项经济管理工作。房地产企业财务管理的对象是会计反映和监督的资金运动,房地产企业财务管理的内容主要包括对企业资金筹集、资金运营、成本费用、纳税筹划以及利润分配的管理。由于社会经济及城镇化水平的加快,房地产企业的开发资金投入增大、资金筹借负担加重,资金运行周期变长。随着市场经济环境的变化,房地产企业的财务管理存在诸多不稳定性因素,致使房地产企业投资效益面临着不确定性结果,有着极大的财务风险。由于房地产开发涉及领域较广,导致房地产企业的财务关系复杂程度高,使其财务管理难度相对加大。

    二、当前房地产企业财务管理的主要弊端

    当前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面的强有力作用。

    1.企业资本结构紊乱。企业资本结构是企业各种资金的来源及其比例关系。由于我国房地产经济开发市场环境的弱化,造成很多房地产企业的融资渠道相对单一,依靠银行贷款是房地产企业资金筹借的主要来源,企业投资基金中的主权资金比例较低,由于筹资渠道的狭窄性,造成很多房地产企业对银行贷款的债务资金负担较重,资本结构的失衡导致房地产企业资产负债率往往很高。

    2.财务管理模式滞后。受经济管理理念的约束,很多房地产企业的管理者高度集权、越权行事现象严重,企业在财务管理方面的家族式管理严重,掌管财务的会计、出纳等相关人员多由投资者亲属担任,缺乏科学的财务管理模式和经验指导,造成企业内部审计机构职能弱化,财务监控不严,偷税漏税现象严重,导致财务管理工作存在账务混乱、会计信息失真等现象。

    3.财务管理机制缺失。财务管理意识的滞后,造成很多房地产企业的财务管理制度不完善,财务会计内部控制体系不健全,资金运行回收保障机制不合理,财务管理体系未能有效集中,财务核算、会计核算程序及内审保障机制得不到有效落实,财务管理缺乏统一明确的财务业务授权机制,企业各项目部门核算体系不协调,财务软件和核算标准不统一,造成很多财务会计信息的相关性、真实性较差。

    4.运行资金监控弱化。流动资金是企业发展的重要保障,资金融通困难、运行资金效益不高,成为当前房地产企业财务管理的普遍弊病。很多企业管理者的财务内控认识不到位,资金筹措和使用没有科学规划,缺乏科学的现金流量管理意识,加上财务人员素质的偏失,导致房地产企业内部财务核算、会计内审等监管职能相对弱化,资金流失。资金管理的职权分散,客观上增大了房地产企业的财务风险。

    三、强化房地产企业财务管理的策略

    当前,随着国民经济的不断增长与社会需求,房地产开发愈加规模化,加强房地产企业财务管理,是规避市场风险的重要措施:

    1.拓展企业融资渠道,注重项目资金融合。融资是企业获取发展资金的重要形式,根据房地产开发的自身特点,积极拓展金融业务,通过实施并购重组措施扩大市场份额,拓展多元化筹资渠道,优化资本结构,抢占资本市场。要加强房地产投资项目管理,对于项目开发的选择预测要全面谨慎,综合考虑市场风险因素,注重项目资金的融合应用及合理配置。

    2.完善财务管理制度,强化财务管理职能。制度建设是保证企业能够长期健康发展的重要条件。建立规范的法人治理体制,以及能够相互制衡和约束的权利分配和决策机制,用各项制度来体现企业的发展战略和管理思想。管理制度化是当前房地产企业管理的重要目标,实行企业所有权和经营权职责分离,保障企业财务管理的独立性,整合房地产企业财务管理的人才资源和素质,健全和完善企业财务管理的内控保障监督运行机制,加强企业财务管理的会计核算及内审职能建设,严格落实会计核算考核分析管控,提高财务管理效率。

    3.注重成本效益开发,提高资金使用效率。通过财务预算加强对费用支出的控制,能有效降低企业的营运成本。在企业开发经营周期中,房地产企业财务部门应以项目预算、资金预算、经营预算及财务预算等方面进行全面预算,对企业资金的取得与投放、收入与支出、经营成果及其分配等作出具体安排。成本效益原则是当前市场经济环境下,所有企业必须认真实施的重要财务管理措施。对于房地产企业来说,开发资金的投入量大,周期长,风险高,必须加强房地产项目资金投入的成本预算管理,合理调度资金配置,控制流动资金的耗费,最大程度的提高现金流量的资金使用效益,实现企业整体经济目标。

    4.创新财务管理模式,实施财务动态管理。科学的财务管理模式,有利于房地产企业财务运行的高效性。立足于房地产企业的长远发展需求,引进先进财务管理经验理念,优化从企业内外经济环境,创新有效的财务管理方法,构建合理的会计核算体系建设,加强企业财务会计内部控制,完善财务动态管理程序建设,保障会计信息的真实可靠性。

    5.加强财务内部控制,科学财务风险防范。把管理责任具体落实到人。企业首先要落实负责人责任制,明确企业负责人对本单位的财务管理工作负责,但同时不得直接分管财务工作;其次要把财务管理工作要求落实到企业每个人,给予企业财务人员财务管理的权利,明确企业财务人员财务管理的义务;最后要把财务管理考核列入单位各岗位考核条例中,对考核结果奖惩分明。房地产企业要在财务工作中严格落实和完善财务监督与控制制度,制定合理的资金使用计划,保障生产经营活动所需资金的稳定供给。同时,房地产企业要拓展各种途径,整合提升相关财务管理人员的综合素质,加强专业责任意识,强化风险预测识别能力,加强风险防范措施,有效规避财务资金的市场风险。