房地产金融会议十篇

房地产金融会议篇1

金融风险如何管？

“什么是中国经济最大的风险？我认为最大的风险仍然是金融。”在两会期间的一场新闻会上，全国政协委员、著名经济学家厉以宁忧心忡忡地说。厉以宁对地方融资平台风险提出警告，认为“这是要预防的一个风险”。他表示，城镇化不能走老路，不能一窝蜂而起，大量花钱，这些都会促成金融方面危机的发生。

不可回避的是，在连续多年的强劲增长后，银行业已经进入风险高发期，理财业务、信托产品等表外资产带来的流动性和信用风险面临严峻挑战。今年的政府工作报告提出，要“守住不发生系统性和区域性金融风险底线”。如何应对这些逐渐暴露出的风险？

“必须加快金融立法、修法工作的进度和步伐。”在全国政协委员、中国工商银行副行长张红力看来，法律制度的健全，是金融业保持稳定、发挥作用的前提和基石。全国政协委员、审计署副审计长董大胜建议，各级地方政府要树立正确的政绩观，建设规模要和地方财力相适应。同时，加强对地方政府融资平台的重视和管理。

东方资产顾问梅兴保委员建议，要注意防范影子银行和不规范理财业务的风险。银监会副主席蔡锷生委员则表示，未来银监会对银行理财等业务的监管强度将进一步升级，会尽快出台金融机构破产条例，规范金融机构的市场退出。

综合经营怎么推？

关于下一步金融业如何发展，今年的政府工作报告提出：“要深化金融体制改革，健全促进实体经济发展的现代金融体系，提高银行、证券、保险等行业竞争力。”随着我国金融业改革步伐的加快，金融机构已经步入“大资产管理”时代，“你中有我”“我中有你”的综合化经营趋势取代原有的“银证保”界限分明格局。

业内人士预计，未来一段时间内我国金融业改革将不再是一个金融部门的“单兵独进”，而是同时涉及银行、证券、基金、信托等多行业乃至全领域。“实际上，已经有多家银行都投资设立了保险、基金和金融租赁公司。”在全国人大代表、中国光大集团董事长唐双宁看来，银行申请基金、信托、租赁、保险等一系列牌照与信贷业务形成合力，已经成为不可逆转的趋势。

随着利率市场化的改革推进，综合化经营已经被视为金融业未来发展的不二路径，但风险也可能紧随而至。“在大资管和开放大格局的情况下，我们特别要注意完善风险防控体制，也要加强和完善兼容监管。”全国政协委员银监会主席刘明康说。

房贷政策怎么调？

“新国五条”细则一出台，立即引起社会关注。接下来，各地以及各大银行房贷政策具体将如何进一步调整成为社会各界以及两会代表委员热议的焦点。

全国政协副主席、中国人民银行行长周小川在两会期间举行的记者会上强调，将继续运用结构性的信贷政策控制房价，部分措施将加大力度。银监会主席尚福林则表示：“对于房价来讲，几年前就已经开始运用一些结构性的政策，比如说首付款比例和专门针对房贷的利率，还有专门针对房地产的一些价格调整措施等。”证监会主席（时任中国银行董事长）肖钢对此持赞同态度，中行今年将进一步严控房地产开发贷款。

房地产金融会议篇2

【关键词】房地产；项目融资；投资回报

中图分类号：F293.30 文献标志码：A 文章编号：1673-8500（2014）03-0051-01

一、房地产开发项目的融资流程

房地产开发项目的融资流程开发商经常表现为：首先要“看地”，向规划部门了解该用地是否符合地区用地总体规划，申请取得建设用地规划许可证，交纳首期土地出让金，取得国有土地使用权证，将出让取得的土地，经合法的土地评估机构评估，因为土地使用权（即土地使用证）抵押将出让所得土地全部抵押给银行办理金融贷款，用银行贷款支付剩余土地出让金及支付前期开发投入的资金；通过公开招标，承建单位交纳施工保证金（实际是垫资施工），工程施工到正负零时，根据《商品房预售管理办法》建设工程总体投入资金到达25%以上符合商品房预售规定可以预售，根据2003年6月5日央行出台“121”号文即《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，开发商整合购房户个人资料在银行按揭贷款，以房产抵押方式取得资金。完成收益周期，这样开发商不需投入大量资金，就可以完成整个开发收益周期。

二、房地产开发项目的融资方案

房地产开发项目融资需要有一定的方案，首先是房地产开发项目基本情况介绍，包括房地产开发项目的名称、开发的背景、具置以及开发的规模，同时需要有规范性文件支持，如主项批复，“五证”取得，也包括主项的定位，该房地产开发项目有何特点、有何优势。

三、房地产开发项目融资需提供材料

房地产开发项目融资申请书，该项目可行性研究报告，该项目融资所提供的担保，该项目“五证”复印件，土地来源资料尤为重要，包括土地审批、土地出让金交纳情况，国有土地使用证，房地产开发企业自身还款计划和资金来源保证。

有当年期的工商年检章的房地产开发企业营业执照副本复印件，企业法人代码证复印件，企业税务登记证，公司章程复印件，房地产开发企业公司介绍，公司验资报告，近三年会计（审批）事务所验证的财务报表本中期财务报表及附注，公司目前享受的税收政策，企业法定代表人资格证明及身份证复印件，具体经办人员授权委托书及身份证复印，公司法定代表人、总经理、财务主管等高级管理人员简历，董事会通过的对外借款，担保抵押等相关决议。公司资信状况（贷款情况与对外担保情况）与申请贷款项目有关的基础需要说明及项目的材料。

四、房地产开发项目融资者的心理因素

影响投资者的心理因素，是有房地产开发项目的权属情况、收益情况、资金成本、担保情况、土地情况、在建工程公司股东状况、奖金监管等诸多因素。

五、房地产开发项目融资者的法律风险

项目融资者既要对开发企业的信用风险了如指掌，也要对购房者的信用风险进行合理评估，对建筑企业项目完工、交工、延期风险有充分认识，也要对项目超支风险，甚至项目放弃风险有所认识。

对开发项目企业资金不足造成的风险有充分的估计，对房地产开发企业所涉及的能源和原材料涨价也有所了解，对房地产开发企业经营管理风险也要有认识，要了解该项目经理是否在同一领域内有充分的经验和个人资信状况，项目经理是否对该项目有个人投资及获利要需求状况以及项目经理对该项目完工后的利润奖励和节约成本奖励。

对市场购买者的风险意识有所掌握。金融风险防范方面要注意项目占有资金利率变化和汇率变化的影响。政策发生变化也会导致项目失败，项目信用结构改变，项目债务偿还能力改变主。环境保护风险是项目风险中一个不可忽视的因素，负债风险使项目本身甚至使公司价值降低，遗留诉讼和仲裁也使公司价值下降风险增加。

六、房地产开发项目融资者的法律尽职调查

房地产开发项目融资者是根据融资者的想法及目的而由中介机构根据融资者的委托，按照公认的行业标准和勤勉尽责的精神，对被调查对象的情况进行了解、审查，并进行了专业分析、评价和判断为委托人提供法律服务。

房地产金融会议篇3

关键词:金融创新;管制放松;巴塞尔新资本协议;监管重构

金融自由化(financial liberalization)理论是美国经济学家罗纳德•麦金农(r.j.mckinnon)和爱德华•肖(e.s.show)在20世纪70年代,针对当时发展中国家普遍存在的金融市场不完全、资本市场严重扭曲和患有政府对金融的“干预综合症”,影响经济发展的状况提出的。他们严密地论证了金融深化与储蓄、就业与经济增长的正向关系,深刻地指出“金融压抑”(financial repression)的危害,认为应该减少政府干预,确立市场机制的基础作用。金融自由化理论主张改革政府对金融的过度干预,放松对金融机构和金融市场的限制,增强国内的筹资功能以改变对外资的过度依赖,放松对利率和汇率的管制使之市场化,从而使利率能反映资金供求,汇率能反映外汇供求,促进国内储蓄率的提高,最终达到刺激经济增长的目的。

金融自由化的主要方面——利率自由化、合业经营、业务范围自由化、金融机构准入自由、资本自由流动——都有引发金融脆弱性的可能。如果一个国家解除了金融管制,即实现了国内利率完全市场化、银行业进出完全自由、资本项目完全自由流动等,就可以说其已经基本实现了金融自由化。但是,截至目前为止,世界上还没有一个国家已经实现了完全意义上的金融自由化,即使像美国等发达国家,经过金融自由化改革后,反而加大了对资本账户管制的力度。就发展中国家来讲,由于金融抑制的时间过长、程度太深,要想在短期内实现金融自由化几乎不可能。

一、 金融管制的放松

在20世纪30年代华尔街股市大崩盘的背景下,美国国会通过了《格拉斯-斯蒂格尔银行法案》(glass steagall act),实施分业经营原则,禁止对活期存款支付利息,对定期存款也规定了最高利率上限(q项条款)。之后一系列的《证券交易法》、《投资公司法》等,逐渐完善和强化了这一规则,形成了分割金融市场和金融分业经营制度框架。由于金融机构实行的是专业化经营,业务简单而安全,在这一时期内各金融机构基本相安无事,也很少出现经营失败,金融业处于长时期的繁荣之中,每年破产、关闭的银行寥寥无几。但是,随着经济的一体化,金融服务开始全球化。美国花旗银行率先积极拓展国际市场业务,它发现,在海外开设分支机构不受国内法律的严格监管,不仅可以翻过分业经营的“防火墙”,绕过禁止跨州经营的“篱笆”,还可以突破利率管制的“天花板”。堡垒从外部开始攻破,花旗银行的成功,使西方金融业的经营环境发生了巨大的变化,这一切,都加快固定汇率制的解体步伐。

然而,随后的浮动汇率制和资本自由流动使利率风险和汇率风险加大,为了达到转移和分散风险的目的,各大金融机构开始寻求新的经营方式和经营策略,进行了多种多样的金融创新。在这种情况下,商业银行、投资银行和大公司都需要某种金融工具,使其以很小的代价锁定自己的收益,衍生工具便应运而生。金融衍生工具最本质的特点,其实是它的风险转嫁功能。作为衍生产品中的一种,住房低押贷款证券也是如此,它的目的,就是帮助贷款银行分散风险、提高资产的流动性。然而,在罗纳德•麦金农等学者的金融自由化理论的支持下,借助计算机和现代通讯技术的发展,金融衍生工具的避险目的逐渐让位给了投机套利。由于金融业受到较为严格的监管,换言之,谁能开发出规避政府监管法规的产品,谁就能率先拓展经营空间,获得丰厚利润。规避政府监管成为金融新行业的重要平台。投机套利和规避监管,这些都为今天的金融危机埋下了伏笔。

在金融创新产品的冲击和既得利益者的游说下,美国金融当局开始对金融法律法规进行了各种修改。1980年的《储蓄机构取消管制和货币控制法案》取消了贷款利率上限,放松了储蓄机构的业务范围,直到1986年,美国彻底实现利率自由化。此后,金融机构以控股为名,爬过分业经营的障碍,解禁跨州经营,并购潮此起彼伏,到新世纪初,以1933年《格拉斯-斯蒂格尔银行法案》为代表的金融管制已经变得面目全非,金融自由化逐渐成为主流。1999年底,美国国会参、众两院均以压倒性多数票通过《金融服务现代化法案》,标志着美国实行了近70年的金融分业制度的终结。正如有人所言,从《格拉斯-斯蒂格尔银行法案》到《金融服务现代化法案》,这是一场金融管制与放松管制之间的反复博弈,更有意思的是,现在,美国次级债危机的爆发,则让人们再次以全新的眼光打量金融自由化和金融管制。从本质上来看,美国的整个金融史就是一个“放松管制再放松重构管制”的过程。

金融自由化是一个风险极高的制度变迁过程,所以金融自由化的实施必须在有效的金融监管制度下按照严格的规则进行。然而,金融自由化虽然解除了利率管制和外汇管制等金融约束,为金融创新创造了充分的条件,但金融市场上有效的监督机制并未自发形成,金融自由化反而使国内金融机构的激励机制和约束机制变得更加不平衡。在发达国家,以日本为例,随着20世纪80年代金融自由化的急剧展开,日本的泡沫经济逐渐膨胀。日本在金融自由化的同时,并未及时建立对金融机构的有效监管和风险防范机制,形成了只破不立的局面。比如,在泡沫经济形成的过程中,由于管制的放松,日本许多银行在提供贷款时既不认真审查贷款用途,也不考虑偿还能力,许多银行还通过各种金融创新和金融衍生工具参与股市和房地产市场的投资,而大藏省和日本银行则对此采取了放任自流的态度,许多审查形同虚设。金融自由化过程中的这种激励增强而约束软化的状态,使金融机构的道德风险充分暴露,进一步推动了泡沫经济的膨胀。同样,在发展中国家,金融自由化也并未取得很大的成功。在孟加拉国、津巴布韦、萨尔瓦多、厄瓜多尔等发展中国家,研究表明,其金融自由化的结果是极端失败的:一方面,银行资产被集中到少数精英分子手中,他们垄断金融,热衷于投机活动,将利率大幅提高,从而获得巨额投机利润,却使生产性活动得不到投资,国家自主的工业化进程完全中断,整个国民经济萎缩;另一方面,金融自由化令许多人选择了短期行为,并将有限的资金用于非生产性活动以及以消费为目的的借贷行为。

二、美国之鉴:最少的监管就是最好的监管

金融自由化加剧了货币在各个虚拟经济部门之前自由、快速地流动并投机、套利。毫无疑问,住房金融制度的改革和住房金融约束的放松,为大量货币流转于房地产市场形成房地产泡沫提供了原材料。金融自由化使信贷约束放松,造成流入房地产市场的货币资金增加,也就是需求增加,在供给刚性的情况下,房地产价格的上涨,信贷约束的放松在很大程度上应该对房地产泡沫负责。美国这一次次贷危机,本质上是一种以资产价格泡沫破灭为特征的信用危机。房地产抵押贷款本来是一个信用产品。但是,由于金融自由化和近乎疯狂的金融创新,由于管制的放松,由于法律的不到位、缺位或者刻意被规避,银行的抵押贷款给了一群没有信用的人。信用标准的降低,次级债款越来越多,使银行的信贷资金过度流入到了房地产市场,制造出了一个巨大的资产泡沫。而且,在合业经营的情况下,商业银行的业务与投资银行、保险公司的业务交织在一起,房地产行业一旦出现问题,风险就会迅速传播。

自20世纪80年代以来,作为一种金融创新,按揭证券化在美国经历了突飞猛进的发展。截止2007年末,美国按揭贷款市场规模已经接近11万亿美元,年增长速度甚至一度达到近16%。基于1.5万亿美元的信用泡沫,美国创造了超过2万亿的资产证券化产品(mbs),为了这些证券的高评级,债券保险公司又产生2.4万亿担保产品。眼花缭乱的产品泡沫以及伴随的价格泡沫,创造了一个巨大的市值泡沫。在美国,与房地产有关的金融衍生产品的发展造就了一个倒置的金字塔,房地产虚拟资本的规模大大超过了房地产实体经济的规模。房地产市场和证券市场以及商业银行等整个金融市场通过抵押贷款证券化、担保债务凭证(cdo)等金融衍生产品紧紧联接在一起。在按揭项目不断进行证券化的过程中,银行及其它机构把原本一部分的借贷款及相对风险转移给按揭证券的持有者。由于证券可以在市场自由流通,在货币循环流的作用下,更多人可以间接投资于房地产市场,按揭证券的资金来源也不再只局限于本地的存款金额,也可以来自证券市场。毫无疑问,这又变相增加了房地产及其衍生品市场的资金来源渠道,在扩大房地产市场的影响范围的同时,也在放大房地产的泡沫,在房地产市场不景气的时候,房地产泡沫就会通过这种具有“传递”性质的证券,将房地产领域内的风险转嫁给固定收益市场。很容易理解,这是一整条的泡沫链:信用泡沫——产品泡沫——资金泡沫——价格泡沫——市值泡沫。

一般而言金融创新是能够分散风险的,然而,伴随衍生产品越来越多,金融创新和衍生工具的初衷不再是真正地为了防范风险和分散风险,而是演变成了一个投资性乃至投机性的产品。在美国次级债危机中,这种异化强烈表现在衍生产品的杠杆交易比例上。美国政府一直相信“最少的监管就是最好的监管”,相信市场主体的理性,可是,正如经济学中的合成谬误,集体行动的结果往往却是非理性。就拿房屋抵押贷款证券化来说,一家金融机构将抵押贷款证券化,可以达到分散风险的目的,但如果全市场所有的金融机构都在创造这种资产证券化,甚至在资产证券化的基础上,创造结构化,在结构化的基础上,创造一系列的更高层次,更深层次的衍生产品,产品在全球范围内的金融机构之间相互持有,风险也就会相互分散,最后,整体的市场由于繁多的创新衍生产品,变成一个全球性的系统风险和市场风险。

三、 《新巴塞尔资本协议》与管制重构

与金融创新相伴而生的,是金融管制的重构。“管制——创新——再管制——再创新”,这是金融法发展的一个重要规律。金融法紧跟金融市场的变幻和金融技术创新的步伐,而处于不断的变化和发展之中,成为法律体系中市场导向性最强、变化最快的部门之一。以巴塞尔协议为例,作为国际银行监管领域的一系列划时代的文件群,最初的原型诞生于联邦德国赫尔斯塔银行和美国的富兰克林国民银行的倒闭。此后,一系列金融领域的变革以及危机均成为巴塞尔协议修改和完善的领先表征。在经过20世纪80年代一系列的金融自由化和衍生工具创新潮后,1988年7月通过的《关于统一国际银行的资本计算和资本标准的报告》将银行的资本划分为核心资本和附属资本两类,并在风险权重计算标准的基础上确定了资本充足率,即资本与加权风险资产的比例必须达到8%(其中核心资本不低于4%)。1995年英国巴林银行事件和日本大和银行事件,则导致了《巴塞尔资本协议》的修订和1996年《市场风险修正案》的问世。随后,20世纪末亚洲金融危机的爆发和危机的蔓延所引发的金融动荡,使得重新修订现行的国际金融监管标准己刻不容缓。于是在1999年和2001年巴塞尔委员会两次就新协议草案向各国政府和银行公开征求意见,该新协议的正式文本于2003年底完成,2004年6月正式签署,并于2006年底至2007年初正式生效。

然而,《新巴塞尔资本协议》正式实施的一年,也正是美国资级债危机爆发的一年。2008年3月,美国第五大投行、有着85年历史的贝尔斯登崩溃。紧接着,美国两大房地产低押贷款公司房地美和房利美陷入危机,雷曼破产。这一系列国际金融事件进一步凸现了加快推进新资本协议实施的重要性和紧迫性。美国次债危机的根源之一就是银行业在评估信用风险时,过于依赖外部评级机构,放松了内部尽职调查和风险评估。据统计,2007年三大评级机构为75%以上的cdo(债务抵押债券,次级贷的衍生品)产品提供了aaa级评级,从而严重误导了投资者,对危机爆发负有不可推卸的责任。而新资本协议鼓励银行实施内部评级法,本身有助于改变金融机构过于依赖外部评级的状况。此外,2001年以来,国际上许多银行在监管套利动机的驱使下,大量发放mbs(抵押支持债券)、cdo等衍生工具,将表内资产转移到表外,只不过是在金融体系内部转来转去,这大大减小了资产证券化的避险功能。旧资本协议对资产证券化并没有作更详尽的规定,这形成了一个明显的盲区。而新资本协议则不但提出了资产证券化监管框架,还详细规定了资产证券化的风险计量方法,这有利于加强资产证券化监管,也有利于防止资本套利行为。有人就认为,如果国际银行业是在2003年就实施新协议,而不是等到2007年,那么也许本次金融危机是可以避免的,至少损失也会大大降低。

君生我未生,我生君已老,法律的滞后性也使得新资本协议未老先衰。这也告诉人们金融市场的管制重构是一个动态的过程,是与金融技术创新重复博弈并在此基础上不断完善的过程。本次金融危机虽然凸显了新资本协议实施的必要性,但在另一方面,也暴露出它的许多内在缺陷,这为下一步新资本协议的改进、修订和升级指明了方向。中国光大银行风险管理委员会主席武剑撰文指出,首先,应重新审视衍生工具带来的衍生风险。一方面,金融衍生产品与基础资产相分离,使交易者难以了解基础资产状况,一旦基础资产质量发生问题,交易者更容易采取拒绝所有同类资产的方法自我保护,市场也更容易丧失流动性;另一方面,金融机构通过证券化将资产负债表风险转移出去,然后又作为结构性产品投资者承担这些产品新的风险,这些做法均未减少金融市场整体风险,甚至通过杠杆作用增加了风险。为此新资本协议应更加重视金融创新带来的创新风险,制定新的计量标准和监管规则,将衍生工具产生的衍生风险一并纳入金融监管视野。此外,还应进一步加强信息披露,提高对内部评级模型和风险参数的审慎性要求,改进风险计量的模型与方法。在这次危机中,大型金融机构风险信息的透明度不够,误导了市场参与者的判断,加剧了市场波动。而且,本次金融危机也说明,基于先前良好经济环境下历史数据估计的风险参数可能低估了贷款组合的信用风险;基于市场繁荣时期抵押率发放的贷款,在经济衰退时期风险上升的程度往往超过预期;按揭贷款及结构化贷款的违约概率和违约损失率之间存在强相关性。针对上述问题,监管当局应改进风险计量模型,使历史数据更具有前瞻性国;检验银行估计风险参数的方法,督促银行更新风险参数以便及时反映违约率和损失率的上升;在评估借款人与信用风险缓释工具之间的相关性时,应充分考虑系统性风险因子的影响。

四、 结论

金融自由化不是不切实际的金融创新,不是单纯的放弃政府管制,而是改变政府管制的作用方式与政策工具;金融自由化所抛弃的仅仅是妨碍金融发展和经济增长的金融抑制政策,而不是放弃所有正当而必需的金融体系游戏规则。事实上,要使得金融自由化导致真正的金融发展和经济增长,必须有一整套完善有效的法律规范和市场规则,以此来支撑金融体系的自由化过程。此外,对于金融衍生工具,鉴于美国次级贷危机,出于审慎监管的考虑,应确立先严格规管、后有序发展的原则。在一项金融创新正式或者全面启动前,必须先进行法制准备,这是确保衍生工具市场发挥正常功能及有序运作的前提。巴塞尔协议的发展历程,其实,也暗合了国际金融风险监管的发展趋势,即:从强调统一的外部监管标准转向多样化的外部监管与内部风险模型相结合,从强调定量指标转向定量指标和定性指标相结合,从一国监管转向国际合作监管,从合规导向转向风险导向的监管思路。

2008年10月1日,我国银监会了第一批新资本协议实施监管指引,包括《商业银行信用风险内部评级体系监管指引》、《商业银行银行账户信用风险暴露分类指引》、《商业银行专业贷款监管资本计量指引》、《商业银行信用风险缓释监管资本计量指引》和《商业银行操作风险监管资本计量指引》。这5个监管指引是实施新资本协议系列监管规章中的一部分,今后银监会还将陆续第二批、第三批相关监管规章,建立一整套以新资本协议为基础的风险监管制度。应该说,这一系列监管指引将对我国金融市场产生重要影响。然而,由于金融市场变化多端和国际金融监管制度的不断发展,我国在实施巴塞尔新资本协议的过程中,也应该充分考虑到与时俱进的问题。此外,快餐可能很方便,但是慢火的烹制可能更好吃,以美国次级债危机为鉴,对于爆炸般的金融创新和金融衍生产品,应该保持清醒的头脑,采取更加审慎的态度,以便稳扎稳打地一步步走过去。

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[9] 黄金老.金融自由化与金融脆弱性[m].北京:中国城市出版社,2001.

房地产金融会议篇4

2.18上海市房管局和交通银行上海分行举行银政合作备忘录签约仪式。此次银政合作是双方在经济适用住房项目建设和配售供应领域开展的一次合作，旨在进一步推进本市经济适用住房申请供应工作。交通银行将制定实施经济适用住房购房家庭个人商业贷款优惠政策和个人按揭贷款业务，为取得经济适用住房购房资格并符合贷款条件的购房家庭提供商业贷款服务。

2.19沪港金融高管联席会议举办的第三次专题研讨会在沪举行。市委常委屠光绍副市长、香港特区政府财经事务及库务局梁凤仪副局长、中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立、市政协副主席王荣华等领导到会演讲。此次会议以“主动主导：转型期的国际金融中心领导力”为主题。着重讨论了“十二五规划与沪港金融合作”、“人民币产品国际化的沪港合作”、“内地金融机构以香港平台实现国际发展战略”、“黄金市场的沪港合作”等议题。“沪港金融高管联席会议”，是以推动中国时区沪港国际金融中心的联合与创新为宗旨的定向智库，由上海国际金融学院联合沪港法人金融机构及专家雇两地政府支持下成立的，首批理事会成员是由三十个知名沪港金融机构、高管与资深专家学者组成。

2.20上海农商银行在全市各主要区域共设立一个主会场和十余个分会场，开展主题为“金融进社区便民惠万家”的大型户外活动，在丰富市民节日生活的同时，也为他们提供金融便民咨询服务。在当天的主题活动中，上海农商银行设立了多个咨询台，由专业人员为市民介绍金融知识。并就二手房直通车业务、鑫卡支付宝卡通、鑫卡灵活分期业务、电子银行、澳新预开户业务等与日常工作生活息息相关的金融产品及服务，进行了详细的解答。

2.23

浦发银行上海分行面向沪上进口企业举办了“海外通盈”进口业务推介交流会。会上，国家外汇管理局上海市分局有关专家讲解了国家近期出台的进口付汇制度改革政策，并宣传推介了浦发银行“海外通盈”进口企业贸易金融服务方案。这一方案是该行在其“海外通盈”贸易金融服务品牌之下。推出的一套专门服务于进口企业的本外币综合性金融服务方案，涵盖了支付结算、贸易融资、信用担保、资金管理等各类金融服务，并且结合国家最新的跨境人民币贸易政策，设计出以进口人民币结算为交易基础的信用证境外贴现、进口保理境外融资、进口代付等组合产品，不但能够满足进口企业的各项金融服务需求，而且能够有效帮助进口企业规避汇率风险，降低财务成本，拓宽融资渠道，提高结算效率。

房地产金融会议篇5

会议指出，应对国际金融危机，保持经济平稳较快发展，必须认真实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，进一步加大金融对经济发展的支持力度。要通过完善配套政策措施和创新体制机制，调动商业银行增加信贷投放的积极性，增强金融机构抵御风险能力，形成银行、证券、保险等多方面扩大融资、分散风险的合力，更好地发挥金融支持经济增长和促进结构调整的作用。

会议研究确定了金融促进经济发展的政策措施。（一）落实适度宽松的货币政策，促进货币信贷稳定增长。综合运用存款准备金率、利率、汇率等多种手段，保持银行体系流动性充分供应，追加政策性银行2008年度贷款规模1000亿元。（二）加强和改进信贷服务，满足资金合理需求。鼓励地方政府通过资本注入、风险补偿等多种方式增加对信用担保公司的支持；设立多层次中小企业贷款担保基金和担保机构，提高对中小企业贷款比重；对符合条件的中小企业信用担保机构免征营业税；建立农村信贷担保机制，扩大农村有效担保物范围，积极探索发展农村多种形式担保的信贷产品；积极扩大住房、汽车和农村消费信贷市场。（三）加快建设多层次资本市场体系，发挥市场的资源配置功能。稳定股票市场运行，推动期货市场稳步发展，扩大债券发行规模，优先安排与基础设施、民生工程、生态环境建设和灾后重建等相关的债券发行。（四）发挥保险的保障和融资功能，促进经济社会稳定运行。积极发展“三农”、住房和汽车消费、健康、养老等保险业务，引导保险公司以债权等方式投资交通、通信、能源等基础设施和农村基础设施项目。（五）创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。（六）改进外汇管理，大力推动贸易投资便利化。适当提高企业预收货款结汇比例，方便企业特别是中小企业贸易融资，提高外汇资金使用效率，支持外贸发展。（七）加快金融服务现代化，全面提高金融服务水平。进一步丰富支付工具体系，扩大国库直接支付涉农、救灾补贴等政府性补助基金范围，优化出口退税流程，继续推动中小企业和农村信用体系建设。（八）加大财税政策支持力度，发挥财政资金的杠杆作用，增强金融业化解不良资产和促进经济增长的能力。（九）深化金融改革，完善金融监管体系，强化风险监测和管理，切实维护金融安全稳定。

会议听取和审议了关于2008年度国家科学技术奖评审工作的汇报，批准了有关获奖人选、奖励种类和等级。

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12月10日，总理主持召开国务院常务会议，部署做好当前农民工工作，决定增加农机具购置补贴。

会议指出，今年以来，我国就业形势总体良好，但也出现不少新情况。由于国际金融危机的影响不断加深，国内部分企业生产经营遇到困难，就业压力明显增加。对此，必须采取更加积极的就业政策，尤其要高度重视农民工的就业，这直接关系农村经济发展和农民增收，关系经济社会发展全局。各地区、各有关部门要深入调查研究，全面掌握情况，采取有效措施，切实做好当前农民工工作。一要广开农民工就业门路。积极扶持劳动密集型企业，稳定农民工就业。对生产经营遇到暂时困难的企业，引导其采取灵活用工、弹性工时、组织培训等多种措施稳定就业岗位。大力发展劳务经济带动农民工转移就业。二要加强农民工就业能力培训。有关部门和教育培训机构要增加农民工培训投入，扩大培训规模，改进培训方式，注重提高实用技能和就业能力。三要扶持有条件、有能力的农民工返乡创业，在用地、收费、信息、工商登记、纳税服务等方面降低门槛，搞好金融服务，落实小额担保贷款，符合规定的给予财政贴息。鼓励返乡农民工参加农业和农村基础设施建设。四要确保农民工工资按时足额发放。完善工资保证金制度，加强工资保证金账户管理，强化工资支付监控。妥善处理农民工与用人单位的劳动争议，维护农民工合法权益。企业关闭破产必须严格依法进行，对恶意欠薪逃匿的业主要严肃查处。五要做好农民工社会保障和公共服务。积极引导返乡农民工参加新型农村合作医疗，保障农民工工伤保险权益，抓紧制定农民工社会保险关系异地转移与接续办法，加强返乡农民工疾病防控、计划生育及子女义务教育、适龄儿童预防接种等公共服务。六要切实保障返乡农民工的土地承包权益。加强对土地承包经营权流转的管理和服务，依法解决土地纠纷，任何组织和个人都不得截留、扣缴或以其他方式侵占返乡农民工的土地流转收益。

会议认为，实施农机具购置补贴政策，对于提高农业机械化水平，拉动农机工业发展，促进经济增长都有重要作用，是一项一举多得、深受农民和企业欢迎的好政策。增加农机具购置补贴，扩大补贴范围，是“家电下乡”后又一个拉动内需的重要举措。会议决定，2009年增加农机具购置补贴。中央安排农机具购置补贴资金100亿元，比今年增加60亿元。补贴范围覆盖全国所有农牧业县（场），并向粮棉油种植大县、养殖大县和血吸虫病防疫区及汶川地震重灾区县倾斜，补贴对象包括农民、农场职工及直接从事农机作业的农业生产经营组织，允许农民以拟购买的农机具作为抵押物向金融机构贷款。会议要求有关部门严格招投标制度，把好农机具选型的质量关，将先进适用、技术成熟、安全可靠、节能环保、服务到位的农机具纳入补贴目录并尽快公布。各地农机具购置补贴资金使用方案要向社会公布，严禁采取不合理政策保护本地区的落后生产能力，严禁强行向购机农民推荐产品，严禁借国家扩大农机具购置补贴之机乱涨价。

会议还研究了其他事项。

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12月17日，总理主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。

会议指出，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。

会议研究确定了以下政策措施。（一）加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。（二）进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。（三）引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。

会议要求，各地区要在执行中央统一政策的前提下，结合当地实际，进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施。要继续加强房地产市场监测分析，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。要加强督促检查，强化对国家补助资金使用和建设工程质量的监督。

当天，会议决定出台成品油价格和税费改革方案，审议并原则通过《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》。

会议指出，根据国务院的部署，近期已将成品油价格和税费改革方案向社会公开征求意见，有关部门对改革方案又作了进一步修改完善。目前，方案出台的时机和条件已基本成熟。会议决定，批准成品油价格和税费改革方案，自2009年1月1日起实施成品油税费改革，取消公路养路费等六项收费，逐步有序取消政府还贷二级公路收费，同时相应提高成品油消费税单位税额，在价内征收，即在征收时不提高成品油价格。自方案正式公布即日起，实施完善后的成品油价格形成机制，并根据当前国际市场原油价格变化情况，降低成品油价格。会议要求各地区、各有关部门切实强化组织领导，加强统筹协调，保证改革方案平稳实施。

会议指出，珠江三角洲地区是改革开放的先行区和重要的经济中心区域。改革开放30年来，珠江三角洲地区锐意改革，率先开放，开拓进取，实现了经济社会发展的历史性跨越，为全国改革开放和社会主义现代化建设做出了重要贡献。当前，珠江三角洲地区正处在保持经济平稳较快发展，推进经济结构调整和发展方式转变的关键时期，要进一步解放思想，深入贯彻落实科学发展观，坚持改革开放，着力构建现代产业体系，加快转变经济发展方式，率先建立资源节约型和环境友好型社会；着力推进科技进步，增强自主创新能力，率先建立创新型区域；着力解决民生问题，促进城乡区域协调发展，率先构建和谐社会；着力深化改革，创新体制机制，率先建立完善的社会主义市场经济体制；着力加强与港澳合作，扩大对内对外开放，率先建立更加开放的经济体系，为我国全面建设小康社会加快推进社会主义现代化作出新贡献。

会议指出，当前，国际金融危机对我国经济的影响日益加深，珠江三角洲地区中小企业多，外向型企业多，对外依存度高，受到的冲击比较大。必须把保持经济平稳较快发展作为当前的首要任务，通过发展促增长、调结构、保民生，把扩大内需与经济增长、社会建设、民生改善更好地结合起来，进一步深化改革，提高开放水平，这是克服面临困难、实施规划纲要、保证珠江三角洲地区长远发展的基础。会议要求，广东省要认真组织实施规划纲要，国务院各有关部门要进一步加强对广东改革开放和现代化建设的支持和指导。

会议还研究了其他事项。

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新华社北京12月21日讯，总理近日主持召开国务院常务会议，审议并原则通过《关于义务教育学校实施绩效工资的指导意见》。

会议指出，义务教育学校实施绩效工资，是贯彻落实义务教育法，深化事业单位收入分配制度改革的具体措施，对于吸引和鼓励各类优秀人才长期从教、终身从教，促进教育事业发展，具有重要意义。人力资源和社会保障部等部门经过一年调研论证、广泛听取意见，起草了《关于义务教育学校实施绩效工资的指导意见》。会议审议批准了这个意见，决定从2009年1月1日起，在全国义务教育学校实施绩效工资，确保义务教育教师平均工资水平不低于当地公务员平均工资水平，同时对义务教育学校离退休人员发放生活补贴。

会议要求，地方各级政府要高度重视，加强领导，周密部署，认真组织实施。要坚持多劳多得、优绩优酬，重点向一线教师、骨干教师和作出突出成绩的其他工作人员倾斜，把义务教育学校实施绩效工资同深化学校人事制度改革、完善义务教育经费保障机制、规范学校收费行为和经费管理紧密结合，注意研究解决实施中出现的问题，妥善处理各种关系，积极稳妥做好工作。要按照管理以县为主、经费省级统筹、中央适当支持的原则，确保实施绩效工资所需资金落实到位。

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12月24日，总理主持召开国务院常务会议，研究部署搞活流通扩大消费和保持对外贸易稳定增长的政策措施。

会议指出，搞活流通是促进消费、扩大内需的重要切入点。必须进一步完善政策，采取有力措施，积极扩大国内消费，切实增强消费对经济增长的拉动作用。一要健全农村流通网络。明、后两年再新建和改造一批农家店和农村商品配送中心，增加配送品种，增强综合服务功能。在重点销区和产区新建或改造一批农产品批发和农贸市场，搞活农产品流通，促进农民增收。二要进一步扩大品种，加大“家电下乡”推广力度。中央财政再增加补贴，并根据各地农村需求，选择和增加补贴品种。要保证下乡家电的质量，搞好售后服务。三要完善城市社区便民服务设施，选择一批菜市场进行标准化改造，满足居民便利消费、放心消费需要。四要促进城市耐用品消费升级换代。规范并大力发展旧货市场，加快不同收入群体联动消费。鼓励生产和零售企业开展“收旧售新”、“以旧换新”，带动新产品销售和资源节约。五要促进流通企业发展，降低消费成本。支持大型流通企业跨区域兼并重组，增强经营优势，降低成本，让利于消费者。支持中小商贸企业发展，金融机构要制定差别化的授信条件，解决中小商贸企业贷款抵押问题。六要积极培育新的消费热点，大力促进节假日和会展消费，促进消费升级。七要加强流通企业食品质量安全监管，切实提高食品安全保障能力。为支持流通业发展，2009年中央财政将增加农村物流服务体系发展专项资金和促进服务业发展专项资金规模。

会议研究确定了缓解出口企业困难，保持对外贸易稳定增长的政策措施。一是加大财税政策支持力度。提高部分技术含量和附加值高的机电产品出口退税率。适当扩大中央外贸发展基金规模。二是稳步推进加工贸易转型升级。调整加工贸易禁止类和限制类目录，将符合国家产业政策，不属于高耗能、高污染的产品以及具有较高技术含量的产品从禁止类目录中剔除，将部分劳动密集型产品和技术含量较高、环保节能的产品从限制类目录中剔除。鼓励加工贸易向中西部转移，在部分重点承接地增加保税物流功能。完善海关特殊监管区域功能，引导先进制造业和现代生产型服务业入区发展。三是改善进出口金融服务。适当扩大政策性银行出口买方信贷，鼓励商业银行开展出口退税账户托管贷款业务，扩大保单融资规模，缓解中小外贸企业融资困难。对广东和长江三角洲地区与港澳地区、广西和云南与东盟的货物贸易进行人民币结算试点。四是扩大国内有需求的产品进口。重点增加先进技术、关键设备及元器件和重要能源原材料等产品进口。五是促进投资和贸易互动。鼓励外资投向高新技术、节能环保产业和现代服务业，大力发展国际服务外包，将苏州工业园区技术先进型服务企业有关税收试点政策扩大到国家认定的服务外包基地城市和示范园区。六是提高贸易便利化水平。海关和出入境检验检疫实行24小时预约通关，2009年继续减免出口农产品的出入境检验检疫费，降低出口纺织、服装产品检验费用。七是加强和改善多双边经贸关系，积极化解国际贸易摩擦，妥善处理出口产品质量安全问题，营造良好国际环境。支持企业开拓新兴市场。

当天，会议还研究部署保障化肥生产供应，促进化肥行业改革和发展的政策措施，审议并原则通过高档数控机床与基础制造装备科技重大专项实施方案。

会议指出，化肥是重要的农业生产资料，是农业生产发展和国家粮食安全的重要保障。经过多年快速发展，国内化肥实现了供需总量基本平衡。但也存在结构不合理、价格形成机制和经营体制不适应等问题。必须采取综合配套措施，深化改革，完善调控机制，促进化肥行业稳定健康发展，促进农业发展和农民增收。

会议研究确定了保障化肥生产供应，促进化肥行业稳定健康发展的政策措施。（一）积极调整结构。适当控制磷肥、氮肥产能，加强钾肥资源勘探开发建设，合理有序增加钾肥生产。（二）加快建立以市场为主导的化肥价格形成机制。适时将所有化肥出厂价格及除钾肥以外的一般贸易进口化肥港货价格，由政府指导价改为市场调节价，取消对化肥生产流通的临时价格干预措施，继续对市场集中度较高的进口钾肥实行适度价格监管。暂时保留对化肥生产用电、用气、铁路运输价格的优惠政策和税收优惠政策。（三）完善农资综合直补调整机制，确保农民种粮收益不因农资价格上涨而下降。（四）推进化肥流通体制改革。允许各类投资者进入化肥流通领域，鼓励和扶持发展大型化肥流通企业。（五）加强进出口调节，完善化肥储备调控。今冬明春化肥淡储量要达到春耕用肥的20％以上。（六）引导农民科学施肥。加大对测土配方施肥的支持力度，逐步扩大补贴范围，节约农民支出，减少环境污染。会议要求，各地区、各有关部门要明确工作职责，密切协调配合，强化市场监管，确保各项政策措施落到实处，发挥实效。

会议认为，实施高档数控机床与基础制造装备科技重大专项，对于提升我国数控机床和基础制造装备产业的自主创新能力和核心竞争力，带动装备制造业结构调整和相关产业发展，扩大内需，具有重要意义。专项的实施方案经过科学、民主、严格论证，已基本成熟，具备启动实施的条件。有关部门要根据会议提出的意见进一步完善方案，抓紧组织实施。

会议讨论并原则通过了《中华人民共和国国防动员法（草案）》，决定由国务院、中央军委提请全国人大常委会审议；审议并原则通过了《军服管理条例（草案）》，决定该草案经进一步修改后，由国务院、中央军委公布施行。

房地产金融会议篇6

关键词：楼市调控；企业转变发展思路；资金管理；融资渠道

在当前国家针对楼市的宏观调控和限购令的大背景下，房地产企业的资金面临着前所未有的压力，应该清醒地认识到，国家的调控政策是一项长期的政策，因此企业面临的困难也是长期的，因此做好企业长期的发展方式转变和现阶段解决企业面临的问题，最大限度降低资金风险，确保资金安全和正常周转，从而走出当前困境，确保当下平稳发展，进而促进企业的长远发展，无疑是当前所有房地产企业（不仅仅是中小房地产企业，同样包括一些房地产业的龙头企业，甚至也包括涉足房地产业的央企、国企等）的首要课题。在这样的背景和动机下，加强并且改进企业的融资管理，改变发展方式，规划长远发展，从而度过目前的困境便有了现实意义，也能达到保证资金平稳周转、最大限度降低资金对于房地产企业发展的制约，确保企业快速、健康发展的目的。

一、目前房地产企业管理的现状及存在的问题

第一，融资渠道单一。目前房地产企业融资的主要渠道是银行贷款，虽然其他方式的融资已经被越来越多的房地产开发企业所重视（也是迫于银行贷款收紧而不得已为之），但最主要的融资方式还是银行贷款，而一旦国家对房地产动手，银行对房地产企业的贷款马上收紧，甚至关闭贷款之门，房地产企业的资金便会受到巨大威胁，这种威胁已经深及企业根本，因为没有钱，便拿不了地，造不出房子，恶性循环便会最终导致企业破产、倒闭，近几个月来，已经有一些中小企业迫于房地产资金紧张而最终关门大吉的例子见诸报端，可见融资渠道的单一已经成为企业可持续发展的重要瓶颈之一。

第二，资金压力大。房地产项目的先期投入大，包括拿地（土地出让金）、前期设计咨询费用、建房（建设资金）、人力（建筑商的建设费用）等，而投资的回收期又较长，风险高，这都导致房地产项目本身所固有的融资压力大等属性，而目前国家的楼市调控，如新国八条等政策文件，严格控制了购房人资格，导致房屋预售压力大，而财政政策对银行对房地产企业的贷款进一步收紧，一些企业感到从银行贷款是越来越难了，这些国家层面的打压和房地产自身的属性结合起来，对房地产企业的融资造成了空前的压力。

第三，企业自我积累能力下降。导致这个问题的原因是多方面的，一是开发商的贪大，报纸、网络上一些房地产开发行业暴利的新闻导致越来越多的人投入到这个行业来，做着一夜暴富的美梦，倾尽全力地贷款、拿地，盖房，这些导致了企业的不理性发展，不注重自身的资金积累，一旦外界条件发生变化，企业便面临着巨大的风险，而且这种风险可能是致命的。二是外部的竞争所致。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争，这些导致企业盲目地扩张，扩充自己的地盘，更加加剧了企业自我积累的能力下降。

第四，融资市场混乱，缺乏完善的法律法规规范。房地产的金融市场并不完善，房地产信托、住房抵押贷款证券化等金融产品虽然对房地产金融市场的发展作出了有益的探索，但这并不足以弥补法律法规不完善，政策法律缺乏一致性和协调性对房地产融资渠道所造成的阻碍。

二、加强房地产企业管理的建议

鉴于上述房地产企业融资现状、问题及原因分析，本文对于加强和改进房地产企业融资管理有如下几方面的建议：

第一，转变发展思路，从数量的扩张型向品牌的扩展转变，转变发展方式。一些房地产企业过于依赖粗放的发展方式，开发项目遍地开花、规模庞大，大量建造毛坯房，和科技含量低、质量低、舒适度低的“三低”商品房，其中一些企业在建造装修时资源浪费严重，甚至以次充好，偷工减料，造成商品房纠纷有增无减。这种发展思路是一种短视的思路，单纯注重眼前利益，不顾企业长远发展，这种方式可能在一段时间内产生巨大的经济利益，但从长远来看，无疑对企业的品牌和声誉造成负面影响，有的甚至因此而倒闭。这种牺牲长远利益来获取眼前利益的方式实不可取。相应地，集约利用土地，提高人员素质，加强住宅产品研发，加快科技创新能力，大力推进全装修房，全面提升住宅品质，节约土地资源，降低建筑能耗，减少资源消耗，走绿色低碳的可持续发展之路成为企业转变发展思路的可行之径。房地产开发商要从数量扩张转为品牌提升，不要盲目扩张，以免造成资金链断裂，提高房地产的开发质量和服务水平。数量扩张时代，中小房地产开发商服务意识和品牌意识淡漠，缺乏长远的规划，如果不能及时调整，会逐渐被市场淘汰。总之，房地产行业的品牌的阶段已经提前到来，企业要有充分的认识和思想上的重视，适应并且顺应这种发展趋势，在变化中把握先机。

第二，加强企业资金管理，各职能部门要紧密合作。在项目之初，提高现金流预测的准确性。加强企业资金管理，重点是现金流预测的准确性，从资金的源头、使用流向、投入比例、回笼周期、产出比、房价策略等方面做一次完整而深刻的梳理，找出资金使用的问题所在。

第三，加大投入产出比高的项目，对资金的使用流向进行严格和规范的管理，每一笔资金的使用，都应该经过缜密、深入的分析，对预期收益、回收周期、存在的风险等做出比较专业而理性的分析，力争使每一笔资金的投入都得到最大化的收益。同时应该加快资金周转，提高资金的使用率，避免周转期长的项目造成的可能的资金回笼压力。可以借鉴目前被广泛采用的基于现金流量模型的房地产投资价值，加强理论创新，重视投资价值分析技术的使用，避免那些投入产出比低的项目造成资金浪费，经过深入分析比对，发现潜在投资价值高的项目，抓住先机，果断出手，在激烈的房地产市场竞争中占得先手，用高投入产出的项目收益比来缓解资金压力，这种可以成为“先发制人”的方法本质上是一种化被动为主动的方法，在大环境不利的情况下，在别的企业都在通过打折促销等方式加紧回笼资金，投资更为谨慎的情况下，笔者认为值得房地产企业出其不意地主动出击，在最基本的资金周转不被威胁的情况下，主动出手，以进为退，通过多种渠道尽可能多得筹集资金，去占领其他企业不敢或不愿，却具有重要投资价值的项目。占据了投资收益高的项目，就占据了未来发展的先机，从短期看可能会进一步加剧资金压力，但从长期看，对保证长远资金安全，促进后期发展具有重要的作用。

第四，实施适度灵活的房价销售策略，不可死扛。在比较准确的现金流预测基础上，找到资金缺口的量，在房价销售阶段：以解决资金缺口为限，制定一个严谨的销售政策：促销价格和促销量。从目前的通货膨胀形势看，房价有其坚挺的基础，因此现阶段的销售政策是解决企业不能趴在成功的途中的政策。实施适度灵活的销售策略可以释放一种善意的信号，对缓解目前买方、卖方的尴尬局面有重要的作用，从一定程度上可以缓解企业背负的社会压力和道德责任，为企业改善大众口碑，提升企业信誉，从而推动销售量的提升，促进企业资金回笼，保证企业资金平稳周转，具有不可忽视的作用。

第五，加强资金风险意识。尽管以借贷方式筹措开发经营资金是房地产开发企业的普遍发展模式。先期内部投入资金不会很大，这对企业的资金来源来说可能起到一定的缓冲，但这种过分使用财务杠杆的方式存在比较大的潜在危险，一旦债务发生危机，便会危及企业生存。这种侥幸心理在经济过热、通胀压力空前的大环境下，显现出其危险性，一旦政策转变，哪怕是些许的变动，都会对市场预期产生不可估量的影响作用，对企业的资金压力起到的暗示作用，甚至强于真实的数字变更。所以，房地产开发企业应加强风险意识，稳定的可持续发展是企业的第一要务，不应好大喜功，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内。

第六，严格控制成本费用的支出，完善资金监控。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。资金监控包括期前预控和期间监控两方面。前者的目的是为了事先对资金流向和流量进行较为准确的预测，以防患于未然。而后者则贯穿于企业正常生产经营的资金管理全过程，包括对商品房预销售收入和项目开发资金支出的监控、资金收支大类的监控和统筹资金收支等方面。通过完善资金监控，最终实现资金的良好管理。

第七，拓宽融资渠道，建立多元化的融资方式。企业不应该把注意力仅仅集中在银行贷款上，尽管这种企业融资方式能够快速获得大量资金，给企业发展提供足够的资本支持，但这种借贷方式的危险性也不容忽视，商业银行的放贷与否、放贷多少是根据国家的宏观经济政策来调整的，这种具有依赖性的方式具有变动性和不可预见性，当经济发展时，银行大量放贷，企业获得大量资金，房地产业蓬勃发展，大家都从中获利，而一旦经济过热、泡沫显现，通胀过快增大，货币政策和财政政策便会相应收紧，这对企业的资金冲击是不可忽视的。拓宽资金的渠道，促进融资方式的多元化，对企业发展来说便显得更加重要，一个好的融资方式，不仅关注银行信贷，更应该重视有股权融资、合作开发、房地产信托、典当等方式的完善和丰富。从资金来源上实现多元化，最大限度保证资金安全，为企业的长远和可持续发展提供坚实的和基本的资金支持，为实现这一目标应做到：第一企业应规范化管理，符合上市公司的要求；第二，重视业务素质的培养，熟悉各种融资方式的区别； 第三，要和金融机构和非金融机构保持良好的工作联系，保持各种融资渠道的通畅。

结论及建议：房地产行业是国家的支柱产业，房地产业的繁荣与否直接影响到国家的宏观经济形势，作为房地产业的承载，房地产企业的每一步从宏观上说都会对行业产生影响。在国家宏观调控和对楼市的过于繁荣的打压和限制的大背景下，房地产企业要做好足够的准备和思想上的重视，而这转化到具体的企业管理策略上，便重点表现在企业的融资管理，只有做好融资管理，促进企业资金流转，避免资金风险，才能从根本上保证企业的长远发展，促进企业更好更快地发展，也能间接促进国家经济的平稳较快发展。企业应该意识到，这不仅关乎企业自身，更和企业的社会责任密切相关。

参考文献：

[1] 武书义.我国房地产金融存在的问题与发展策略.华北金融,2008年第1期

[2] 潘爱青.房地产融资问题研究.科技创业月刊,2006年第7期

房地产金融会议篇7

关键词:廉租房;可累计租赁协议;房地产市场

一、市场的非均衡状态

萨伊认为，“供给可以为自己创造需求”，有价值的商品永远不愁找不到买家。但“萨伊定律”至少在目前的中国房地产市场遇到了自己的劲敌。“如托拉斯般共享着高昂的垄断利润，在远高于成本的价位上蚕食着消费者手中的养命钱。”绝大多数中低收入的买房者会如是想。但是，“以中国房地产价格的上涨趋势而言，2009年的房价明显被低估，如果考虑到危机中居民对财富的保值要求，房价肯定会大幅上扬。”这可能是大多数房地产商看到的问题。总而言之，自次贷危机以来，我国大部分城市的房地产市场均呈现出疲软态势，即正处于一种因为信任缺失而导致的资源配置失灵状态。这种疲软分别表现在市场的供给和需求两个层面。在供给层面，房地产厂商试图延续前几年一直持续着的价格上涨趋势，并因此将价格定在一个高于市场均衡点的位置;而需求层面，因为对未来不确定性因素的预期增加，消费者对市场价格的定位远低于原市场形成的均衡价格。可以说，当前市场的困局可以被称作供给和需求两重矛盾下的双重悖论问题。

从市场价格走势来看，自去年以来延续的次贷危机的影响在今年2、3月份达到了顶峰，随着危机能量的释放，以及一年来被抑制的购买力的凝集，房地产市场在4、5月份出现了回暖的迹象。可以预见，在未来6、7、8三个月里，房地产价格的报复性回升将是市场必然的表象。不过类比之上世纪的大萧条，美国经济亦出现过这种因为经济自动回归而导致的经济回暖现象，但是长期以来，因为经济不平衡导致的实体经济的衰退必将拖累经济走向虚假繁荣，一旦无法在8月之后控制实体经济与虚拟经济的相对规模，则在未来受到考验的将更多集中在国家信用层面，换言之，恶性通货膨胀的危机将会取代短期经济回暖带来的效应，经济体系将会受到危机余波的重创。因此，积极把握住目前6、7、8三个月的市场缓冲期，做好应对新一轮经济危机浪潮的工作是现在最应该考虑的问题。

怎样解决房地产市场买卖双方的信任危机呢?笔者以为，最好的解决办法是加入替代品的竞争，让消费者相信市场价格是经过有效竞争后的合理价格。为此，经济学家提出廉租房的概念，但在消费者看来，租赁协议是一种一次性协议，其消费结果在租赁期满后便消失，而大多数中国消费者把房屋的购买看做一种稳定的生活保障，从保障角度看，房屋租赁协议显然不是贷款买房方案的有效替代品。这恐怕是绝大多数思考廉租房政策的经济学家面对的现实问题。

显然，如果把消费者的保障性需求和廉租房政策联系在一起，那么市场上就可以建立起一种和房地产商具有等价市场地位的替代品竞争者。只有市场上出现了这样的竞争者，消费者才会预期市场产生了有效竞争，也才会使持币待购的行为大大减少。而对于房地产商来讲，尽管新入市的竞争者对其利润是一种削弱，可是如果长期以来市场因为超额利润导致资源配置失效，那么加入竞争者带来的好处显然要大于等待的益处。毕竟市场活跃起来之

后，对于市场的所有主体总是一个利好。

二、可累计租赁协议

如何建立起租赁协议与消费者生活保障需求之间的联系?在这里，我们第一次提出了“可累计租赁协议”的概念。所谓可累计租赁协议是一种金融创新的手段，是一种可以连带影响市场供给、需求和政府三重主体的金融创新:即政府拥有用作廉租房政策的安居工程的全部产权，消费者如果需要使用房地产，则可以通过租赁政府手中的廉租房来实现。在可累计租赁协议中，消费者的租赁行为具有个人信用基础上的累加性。也就是说，当消费者累积租赁达到一定数额时，政府可以根据消费者已经实现的租赁数额将特定的廉租房以已实现租赁总额加以置换。换言之，和普通贷款相类似，当消费者支付足够多的资金时，便可以获得特定房产的所有权。实施细则如下:

1.可累计租赁协议规定，消费者按照市场价格P租赁政府的廉租房，其租赁费用按照当期银行贷款利率R反计提房屋价值准备金。因为房地产租赁价格表现为两个部分，房屋折旧D和当期租赁的利润Y。这两个价值之和即是租赁市场价格P=D+Y。对于银行贷款而言，贷款本金的价值应该等于各期房屋折旧价值之和，而利息总和则与房屋租赁的利润总和是相等的。这就意味着，在排除了银行利率因素的干扰后，当期租赁行为只要能够抵偿房屋折旧行为和未来对新房产的再生产计提，则租赁价格就是合理的。为了保证未来风险发生时国家财产的稳定，国家可以规定一个略高于市场租赁价格的价格水平，在这个略高的价格上，按照银行当期贷款利率，计提相关费用，而余额则作为消费者累积的消费基金被积累下来。实际消费基金累积为:F=0。当时，即是表明消费者累积的租赁消费已经足够其购买一栋属于自己的房屋的产权，是否行使这个权利，全在于消费者个人的理性选择与国家政策的引导。

2.可累计租赁协议代表着一种消费者信用的延伸，当消费者进行房屋租赁消费时，其消费行为实质上实现了对房屋固定资产价值的折旧性补偿。特定消费者基金累积到一定程度时，他就可以凭借当前累积的房地产消费基金置换政府手中的房产。

3.政府把廉租房按照市场价值作价，一旦消费者基金达到政府廉租房的市场价值时，就可以凭借手中的基金置换政府的房地产。

4.为了保证消费者基金的建立，消费者进行住房消费时，应采用实名制。在唯一身份的基础上，其消费具有可加性。这种基金也是对消费者使用实名制度的一种激励。但是，真正保证消费者实现消费激励的却是国家信用。国家通过持有廉租房的行为，将国家信用注入房地产市场，这种信用由消费者长期的租赁性消费逐渐抵补。当消费者完成租赁基金与房地产所有权的交换后，国家收回了自己的国家信用，而消费者则实现了和银行贷款相类似的实质性房屋购买行为。

5.考虑到消费者的遗产和赠予权利，消费基金的转赠予将会被收取一定的税率，国家可以通过调节税率的高低来决定基金资产的流动性价值。

可累计租赁协议的作用和银行贷款相类似，但却具有超越贷款的优越性。普通的贷款性房屋交易，其交易标的的所有权在交易发生之时就已经得到转移，换言之，消费者在交易发生之后，成为房屋所有权的拥有者，但却要承担因此而带来的一切风险。例如，当消费者完成和银行的贷款交割行为后，一旦因为房地产商违约，消费者将会面临既得不到房屋，又将背负银行贷款的尴尬局面。出于对企业的保护，房地产商可以通过破产行为逃避无限风险的压力，但是一旦与消费者的交易协议发生，则房地产商的风险天然会转嫁给无辜的消费者。显然，可累计租赁协议对于这种风险是有规避作用的。因为实质的所有权在消费者尚处于租赁阶段时，依然属于国家，只有消费者愿意以自己累积的租赁结果来兑换国家手中的安居房产时，实质的产权转移才会发生，这样就避免了在购买关系消费者身家的房产后，消费者依然面临不确定性风险的可能。

可累计租赁协议在博弈上对厌风险主义者有着天然的亲和力，即使政府将可累计租赁合同的总价值定在略高于银行同期房地产按揭的总价值，在消费者看来，这依然是一种可以被接受的结果。因为这种协议相当于消费者将一部分所有权转移带来的风险让渡给政府，所以在精算层面完全可以规定一个略高于市场租赁的价格。 转贴于

三、问题的补充

作为一种金融创新方式，“可累计租赁协议”的提出针对的是中国的房地产市场的资源配置失灵状态，作为制度经济学分析方法的一种尝试，我们还需要给出这种金融创新方式在执行之后的经济效果。

1.作为货币创造的结果。任何一种和贷款相似的金融创新都具有货币创造的结果。在“可累计租赁协议”中，政府相当于将房地产这种资产以信用的方式提前交付消费者消费，消费者之所以能够消费是因为其个人信用与国家信用挂钩。如果在过程中消费者死亡，则国家可以收回赋予消费者的信用，没有损失。一旦消费者坚持支付租赁，并在最后完成了租赁协议，则他可以在交易完成后获得房屋的产权。而这种房屋产权的获得相对国家而言则是一种信用的释放。从理论上讲，当我们认可贷款协议时，市场同样可以认可“可累计租赁协议”这种与之同构的经济创新。

2.作为替代品竞争的结果。一旦租赁协议可以与消费者的保障性需求挂钩，则房屋租赁行为将会成为与房屋买卖活动一样有效的经济活动。一部分消费者会放弃通过贷款购房的努力，转而租赁国家提供的廉租房。而且，这种竞争性的市场信息会纠正廉租房的几大弱点:“房屋质量差，地理位置不方便，结构与样式不新颖，缺乏变化的美感……”，在这种批评中，具有同样缺点的房地产商会被市场自动清除出局。同时，在较多房地产商面临压力增加自己房屋质量与地段的竞争力时，一部分投资者会将资金投入了与政府同样的投资领域，这种超越银行信用的投资方式对投资者的风险甚至小于贷款的风险，稳定的或不稳定的消费都可以带来收入，只要前期拥有了房产的产权，于是更多具有市场竞争力的特种租赁公司也会进入房地产市场。这样，在市场的作用下，短期的租赁行为与长期的投资行为发生着激烈的竞争，两者在金融市场最后的均衡点决定了短期与长期价格的平衡。

3.初始路径依赖问题。如果没有国家信用的介入，“可累计租赁协议”这种金融创新活动无论如何也不会发生，因为对于卖方而言，这种协议显然不是他们的博弈均衡点，在卖方的逻辑下，对消费者额外的信用补贴是一种不能带来利润的经济行为，也因此，“可累计租赁协议”天然就带有一种政策引导的味道。

参考文献

[1]张维迎.博弈论与信息经济学[M].上海:三联书店，2005.

[2]盛洪.现代制度经济学[上卷][M].北京:北京大学出版社，2005.

[3]盛洪.现代制度经济学[下卷][M].北京:北京大学出版社，2005.

[4]中国社会科学院.中国城市年鉴2008[M].北京:中国社会科学院，2008.

[5]熊国平.国际经验与我国廉租房建设[J].国际城市规划，2009，(2).

房地产金融会议篇8

【关键词】浙江 房地产业 金融业 投入产出 产业关联

房地产业和金融业均属于国民经济的支柱产业，两者的市场波动都会对国民经济的运行产生巨大影响。对于浙江房地产与金融业关联特性的定性分析文献较多，但定量分析的文献仍不足。以期通过本文研究，为协调浙江房地产与金融业的健康发展提供量化依据。

一、浙江房地产与金融业发展概况

（一）房地产发展概况

90年代以来，浙江房地产发展的运动轨迹与经济周期的波动轨迹相似，主要分为以下几个阶段：启动阶段（1991-1993年）、回落阶段（1994-1997年）、发展阶段（1998-2000年）、繁荣阶段（2001-2010年）以及调整阶段（2011年至今）。

1991年开始，全国房价第一次呈高速增长态势。浙江房地产开发投资额同比增长幅度一度高达284.4%。1994年1月25日，国务院了《国务院关于继续加强固定资产投资宏观调控的通知》，受政策调控影响，房地产发展得到一定程度上的抑制。虽然全省各项房地产指标仍在增长，但至1995年增幅已逐步回落。

1999年房改房逐步上市，改变了房地产开发投资额增幅持续下降的态势。中央出台了允许个人利用银行贷款购房政策，个人购买能力不断增强，个人购买住宅面积占当年全部住宅销售面积的比重逐年上升。随着银行信贷政策的开放，土地与房地产市场迎来了新一轮的发展高潮。2002年7月开始实施的土地招标制度，使得地价飞速上涨，房地产市场进入了超高速增长的局面。仅2010年上半年，杭州主城区二手房交易均价达到19536元/平方米，同比上升47.15%。

2011年1月，“新国八条”出台，拉开了严厉调控房价的序幕，中央开始实行限购、限贷等调控政策。浙江有关部门也迅速行动，结合当地实际情况，先后出台一系列具体实施细则，以期保持房地产市场的平稳增长。

经过10多年的超高速发展，浙江房地产逐渐转型。整个市场呈收缩态势，供需关系变化，需求方逐渐表现出“销售规模下降，价格指数回落，土地购置减少”，供给方则表现出“开发规模减小、投资增幅降低，投资结构优化”。

（二）金融业发展概况

从金融机构本外币存贷款余额和金融业就业两方面考察，可以发现1995年之前是金融业恢复形成阶段，1995年之后则进入逐渐完善和深化时期。因此，浙江金融业的发展可分为两个阶段：恢复、发展阶段（1992-1994年）和改革、完善阶段（1995年至今）。

发展之初，浙江在金融领域的发展相对落后，主要原因在于浙江原有的经济基础薄弱，在金融产业发展过程中缺乏资金来源，因此对外来资金较为依赖。1978年末，浙江银行业金融机构人民币存款余额只有35.79亿元，贷款余额48.9亿元，直到上世纪九十年代这一情况才出现了根本性的转变。

1995年11月21日，浙江城市信用合作社会议成功召开，在本次会议中，充分肯定了信用合作社发展的成绩。1995年10底，全省城市信用合作社存、贷款余额分别已达172.4亿元和114.6亿元。

2011年，浙江金融业稳健发展，金融市场的整体发展速度处于较高的水平，保持了健康的发展态势。金融资源配置得到了进一步的优化，该省的金融市场整体运行态势良好，为浙江经济的发展贡献出了巨大的力量。

二、浙江房地产与金融业关联度测算模型、指标与结论

（一）基本模型、主要指标及评价标准

（1）模型简述。投入产出模型的行模型表明经济的存在必须再生产出其消耗的全部产品，如果不在原有的规模上而在扩大的规模上生产，还要有剩余产品；列模型则反映了收入分配关系变化如何与技术以及相对价格变化相互影响。

（2）主要指标。本文用直接消耗系数和完全消耗系数表示后向直接关联度和后向完全关联度，用直接分配系数和完全分配系数表示前向直接分配系数和前向完全分配系数。

计算公式如下：直接消耗系数aij指某产品j生产单位最终产品量对另一产品i的完全消耗量，记为aij。

aij =xij/Xj（i，j=1，2，……，n） 公式1

完全消耗系数bij反映了直接消耗和间接消耗的总和，完全消耗系数矩阵B可以直接由直接消耗系数矩阵A计算得到。

B=（I-A）-1-I 公式2

其中，I为单位矩阵。

直接分配系数rij是指i产品分配给j产品的中间消耗使用量在总产出量中所占的比例。

rij=xij/Xi（i，j=1，2，……，n） 公式3

完全分配系数Dij主要是指某些行业中的单位增加水平能够通过直接或者间接的途径为另一个行业提供的分配能力，我们可以用矩阵R来求取矩阵D的数值。公式如下：

D=（I-R）-1-I 公式4

其中，I为单位矩阵。

（3）评价标准。为进行有效评价，本文将计算所的值与国际标准范围进行对比，若高于上限，说明房地产业与金融业的关联度偏高，应当注意房地产业过热；若低于下限，则认为房地产业可能发展结构不合理或金融业对其支持力度不足。

（二）测算结果

通过分析计算，得到了下表数据：

从后向直接系数结果可以看出，2002年及2005年浙江房地产业对金融业的依赖程度相当高，在2007年虽有所下降，但2010年又上升至第三位，说明浙江房地产与金融业之间的后向直接关联程度较高，房地产业对金融业的依赖关系依然明显。

从后向完全系数的角度看，发现同样的趋势。因此，说明金融业在值和位次上都保持着较高的数值，说明房地产业对金融业的需求拉动作用较强。

前向直接系数相对于后向直接系数来说，数值上要小，这说明浙江的房地产业对金融业的前向关联性比较弱。从整体上分析，2007年之前的前向直接系数位次呈逐年下降趋势，说明浙江房地产业对金融业的推动效应正逐年减弱。

较之前几组系数来说，前向完全系数无论从数值上还是位次上都没有明显的优势。通过整体上的动态分析，可以发现，后向关联度总体呈下降趋势，而前向关联度除2005年外变化不十分显著。

（三）规律与结论

综上，可以进行以下对比：一将两个产业的关联度与其它产业的关联度进行对比；二将关联度与国际标准相比较，便于判断该省房地产业发展是否处于合理范围。

（1）与其它产业关联度相比较。结果显示规律如下：位次上与其它产业相比，房地产与金融业的后向关联度显著靠前，这说明，房地产业是一种资本密集型产业，特别是在初级发展阶段，必然需要金融业的有力支撑。另一方面也表明，浙江的房地产是以物质消耗为主的增量发展型产业，而不是成熟的以经营服务为主的存量发展模式。

（2）与国际经验值相比较。在后向关联特性上，除2002年后向直接系数偏高以外，其余系数均符合国际标准范围。在前向关联特性上，只有2002年与2010年符合国际标准，2005年以及2007年两者均低于国际上规定的范围下限。在发达国家，房地产行业在发展的过程中会形成众多的中介机构，并以此为基础向消费者提供完善的物业管理。而浙江房地产与金融业的前向直接关联度与前向完全关联度均与国际标准有差距，这说明浙江的房地产业仍属于新兴产业，发展滞后，发展结构不合理。

三、对策与建议

通过分析可以发现，浙江房地产对金融业需求拉动作用较强；而房地产对金融业供给推动作用较弱。虽然两者基本上符合国际上的房地产与金融业关联度范围，但浙江房地产业的产业结构仍需优化升级，以保证浙江经济健康发展。

（一）房地产业优化

（1）转变发展模式。房地产业的发展更应该注重与金融业之间的相互支持性，而不是单方面的金融业对房地产业的支持。作为更具服务性的第三产业，浙江的房地产业应该对其中介机构的数量与质量以及物业管理服务等更强调服务性质的层面进行发展。因此，要逐渐将房地产从开发模式向经营管理模式转变，从增量房市场向存量房市场转变。

（2）稳定房产价格。首先，要调整土地供应结构，针对不同类型的区域市场提供不同的土地供应；其次，需继续完善土地出让制度，实施招标等制度，减少协议出让、无上限拍卖出让等出让方式，从而达到土地价格的有效调控；再者，需行政手段的参与，采取推出保障房、限购、限价等手段，一定程度上缓和房价的涨跌幅度；最后，尤其要规范房地产中介机构市场，禁止投机倒把的行为。

（二）金融业优化

首先，要规范浙江金融业的发展，加大金融管制力度。虽然目前，已有不少银行执行对房地产业的限贷政策，但银监会仍应加强监管，银行应加强房贷的审核，规范抵押物的估价。

其次，可以建立针对浙江房地产与金融业关联度的预警防范机制，定期收集宏观经济运行、居民收入消费水平以及房地产业投资等数据资料，制定预警指标，如“房地产业贷款占银行信贷总额的比例”、“房地产贷款年增长额占银行信贷总增长额的比例”等，以此为预警以及采取防范措施的根据。

（三）总结

浙江房地产与金融业产业关联度总体上虽符合国际经验值范围，但数值较为靠近上限。因此，认为该省的房地产与金融业关联密切。拓宽房地产融资渠道，可以从一定程度上减缓两者过热的产业关联度。另外，还可以通过搭建平台，从行政监管方面对两者的关联度进行调控。总之，只有协调好房地产业与金融业两者的产业关系，浙江的经济才能健康协调的发展。

参考文献：

房地产金融会议篇9

今年年中，上海浦东新区传出试点消息，其与监管部门合作设立的基础设施物业增值基金前期筹备工作已经结束，正等待监管部门审批。其主要打包对象，是在之前拥有良好业绩的带租约的浦东部分写字楼和商铺。

天津滨海新区也早已向监管部门递交了房地产信托投资基金的试点项目方案。昨日。嘉富诚国际资本有限公司董事长郑锦桥告诉《第一财经日报》，天津滨海新区房地产信托投资基金的载体，主要是针对工业地产和商业地产等高端物业领域，把众多收租型物业资产打包到资本市场进行社会融资，以收租收益和其他投资收益实现股东分红。

普华永道国际会计公司和美国城市土地学会12月9日联合《2009亚太房地产市场最新趋势报告》指出。面临全球经济衰退，亚太大部分市场包括房地产业将受到前所未有的冲击，而融资将成为2009年房地产业最当务之急的问题。

房地产信托投资基金可以拓宽房地产企业融资渠道。北京高通智库投资顾问公司总经理张宏告诉本报记者，该制度的建立势在必行，可以解决房地产长期资金来源不足的问题。而在目前利率下调的背景下，房地产信托投资基金也可相对容易地获得定息产品比较优势。

而房地产信托基金产品迟迟未能出现，据悉主要原因是此前争议不断。其中争议最大的就是，房地产信托投资基金带来的金融风险，以及基金运作过程中双重税收的问题。

张宏认为，在当前的行业背景下，中国的房地产信托基金在建立之初，不可避免带有为持有型物业开发商融资的特性。而内地商业运营水平仍偏低，在商业诚信、商业物业运营能力上，也存在较多疑问。

房地产金融会议篇10

**，女，汉族，1965年9月出生，籍贯：上海，大学学历，(金融、房地产)经济师、注册理财规划师;XX年加入民革，任民革新疆自治区六届区委委员，乌鲁木齐市第十四届人大代表;中国房地产研究会房地产金融委员会委员、新疆房地产协会理事、新疆金融学会理事;现任新疆金诚住房置业担保有限责任公司董事长兼总经理。

该同志坚决拥护党的领导，坚持马列主义、毛泽东思想、邓小平理论，勤奋好学，具有较强的现代金融与房地产经营理念，理论联系实际。作为公司法人高层管理人员，以身作则、遵纪守法、廉洁自律，在区、市领导及相关部门的支持下，使公司取得了健康长足发展。

二、工作经历

1984年—1996年在新疆工商银行乌鲁木齐市分行基层工作，并担任工行新疆分行最大规模分理处之一的“工行新疆分行乌鲁木齐黄河路分理处”主任一职，多次被评为分行先进单位和市级精神文明单位。

1996年4月，被破格提拔为“工行新疆分行营业部住房信贷部”总经理，全面负责乌鲁木齐地区住房金融业务的开拓。

XX年12月至今，担任新疆金诚住房置业担保有限责任公司董事长兼总经理。XX年—XX年期间兼任新疆生产建设兵团中小企业信用担保公司总经理。期间在香港金融管理学院进修，并参加了北大ceo研修班的学习。XX年至XX年连续两年被兵团评为国资系统优秀经营管理者。

三、工作业绩

**同志运用多年积累的银行工作经验，于XX年顺利完成了住房置业担保公司的组建工作。经市政府(乌政办[XX]213)号文件批准，成立了乌鲁木齐地区第一家，从事个人住房贷款担保的专业性信用担保机构—新疆金诚住房置业担保有限责任公司，为使住房置业担保业务健康、稳定、持续的发展，不断壮大公司的担保能力，公司成立以来，完成了多次增资扩股，现有注册资本金7040万元，目前公司已成为新疆最大的、唯一从事个人住房贷款担保业务信用担保机构。

公司的成立有效地推动了乌鲁木齐地区住房制度改革，用市场的手段有效激活了住房公积金贷款及房地产市场，扩大了广大居民的住房需求，拓宽了购房者的融资渠道，规范了个人住房贷款担保行为和房地产市场长期以来个人住房贷款担保主体缺位问题。此外公司向客户提供与担保业务相关的“一条龙、一门式”配套服务。

近几年，随着私产房屋交易的拓展，乌市房产管理局为进一步加强房产市场管理，规范私产房屋交易行为，保障房屋交易资金安全，维护当事人合法权益。公司受房产管理局委托，抽调了公司业务骨干，不等不靠，采取行之有效的措施，理顺和完善了业务操作流程交易资金划转协议、管理办法等文本，配合乌市房屋产权交易中心，网上建楼盘、挂牌签约、交易资金监管。截止2011年12月底止，共计办理二手房交易建楼盘4778户、挂牌签约5733笔、交易资金监管3293户、监管资金总额达5.1亿。为二手房屋交易当事人提供了安全、高效、便民的资金监管服务。

目前公司已拥有乌鲁木齐地区四个营业部，伊犁州和哈密地区两家分公司。公司与自治区住房公积金管理中心、乌鲁木齐市住房资金管理中心、新疆兵团住房公积金管理中心、克拉玛依住房公积金管理中心、多家商业银行及分布在乌鲁木齐地区的大型企业及企业大系统建立业务合作关系，基本形成了以乌鲁木齐地区为核心辐射全疆三个地州(伊犁州、哈密地区、克拉玛依)开展个人住房贷款担保业务的局面，同时配合政府对中低收入家庭购买经济适用房提供贷款担保，从根本上解决了中低收入家庭购房贷款难的问题，起到了降低贷款门槛，进一步推动了住房公积金贷款业务快速发展的作用。截止到2011年末，公司累计为2.9万户中低收入家庭提供了累计35.44亿元住房贷款担保，累计担保贷款购房面积306.37万平方米，八年来公司累计向国家上缴税金960万元。除此之外，解决了15名应届大学生就业，为30余名下岗职工解决了再就业问题，在做好企业自身发展的同时，也为社会做出了贡献。

四、社会工作

(一)人大工作

XX年，**同志当选为乌鲁木齐市第十四届人大代表，在此期间，她充分发挥了人大代表的作用，深入基层，了解我市经济和社会发展的一些重大问题，围绕人民群众普遍关心的住房、医疗、教育、城市建设、环境保护等十几个方面的内容进行了集中视察，通过精心调研发现突出问题。

2011年人代会上，**同志提交了《关于降低我市住房公积金使用门槛，发挥住房公积金社会效益的议案》、《关于在我市强制普及防范地震等自然灾害常识的议案》、《关于在我市公交车站、地下通道安装监控设施的议案》、《关于在钱塘江路七一酱园超市与好家乡超市之间建设地下人行通道的议案》、《关于尽快推进“暖改”的议案》、《关于应允许诉讼人或当事人复印民事案件材料的议案》、《关于改进我市公交服务水平的建议》、《关于临时性征收城市噪音污染费的建议》等八个有分量高水平的议案和建议，全部被采纳并列入重点建议。尤其是《关于降低我市住房公积金使用门槛，发挥住房公积金社会效益的议案》引起政府的高度重视，被列为乌鲁木齐市人大常委会调研课题。

2011年人代会上提交了《关于提高我市商品房入住验收标准的议案》、《关于尽快实施房屋交易资金监管的议案》、《关于进一步加强房屋测绘成果认定的议案》、《关于重视支持中小企业信用担保与个人住房置业信用担保体系协调发展的议案》、《关于在我市大力开展立体(攀缘)绿化工作的议案》、《关于建立我市住房公积金管理监督机制的议案》、《关于将“劳动者被依法追究刑事责任的，用人单位可以解除与劳动者的劳动合同”的条款在我国现行劳动法律法规中予以重新规范的议案》、《关于在我市城市道路上设置“立体彩色斑马线”的建议》、《关于整顿打击出版销售不良读物的建议》、《关于改善我市公交运输现状，努力提高公交运营服务质量的建议》等十个关乎民生的议案和建议，其中《关于提高我市商品房入住验收标准的议案》引起社会广泛关注，被列为“大会议案”。

2011年乌鲁木齐发生的恐怖分子7.5打砸抢烧事件，**同志不顾自身安危，奔赴第一线重灾区对武警官兵进行了慰问，并对受害家庭捐款5万元。两次参加7.5对暴力犯罪分子的庭审现场，以人大代表身份接受多家媒体的采访，以实际行动回击了恐怖分子妄想分裂祖国的狼子野心，为乌鲁木齐的社会稳定做出了贡献。

(二)民革工作

XX年**同志加入民革组织，现任民革自治区区委委员，直属二支部支部委员。她热爱民革组织、关心民革发展、热心民革工作，积极参政议政和社会服务工作。在参政议政方面，**通过民革自治区区委会提交《关于进一步提高我市住房公积金使用效率的提案》、《关于提高我市商品房入住验收标准的提案》、《加快支持中小企业融资担保与个人住房置业担保协调发展的信用担保体系建设》、《关于公务员在住房问题上不应享受超国民待遇的提议》等引起社会极大反响。

为帮助民革区委员会党员扩大阅读范围，**同志主动联系自治区图书馆为民革区委会党员办理了100余个免费阅读卡，使党员们增加了知识面，提升了参政议政能力。