收益法评估报告十篇

收益法评估报告篇1

关键词：财务报告；投资性房地产；评估

根据我国企业会计准则的规定，投资性房地产有成本和公允价值两种计量模式。企业通常应该采用成本计量模式。只有当投资性房地产公允价值能够可靠取得的时候，企业才能够采用公允价值模式。当企业采用公允价值计量时，就需要确定投资性房地产的公允价值。国际上通行的做法是由评估专业人员确定投资性房地产的公允价值。以财务报告为目的的投资性房地产的评估是资产评估师遵循投资性房地产有关会计核算及披露的要求，采用评估技术对投资性房地产的公允价值进行估算并发表专业意见，为会计计量、核算及披露提供专业意见。

1以财务报告为目的的投资性房地产评估的作用

计量资产和负债的公允价值或特定价值，有许多不同的途径。为了保障会计信息的客观和独立，国际上通行的做法是由评估专业人士提供专业意见。以财务报告为目的的投资性房地产的评估作用具体体现在以下两个方面：一方面由评估专业人员确定投资性房地产的公允价值，能够保障投资性房地产会计计量的客观性。评估机构通过严格遵守评估程序，按照科学的方法评估，保障会计信息客观性的要求。另一方面，评估的独立性能够确保投资性房地产公允价值计量的公正性。专业化的评估机构是独立的第三方，评估人员是与评估业务无利害关系的第三者。投资性房地产的评估是按照公允、法定的准则进行。这些都能够保障投资性房地产公允价值计量的公正性。

2以财务报告为目的的投资性房地产评估的技术特点

以财务报告为目的的投资性房地产的评估为投资性房地产的计量、核算及披露提供专业意见，在遵循资产评估准则的同时，还要受有关会计准则的约束。

评估人员应该根据会计准则的要求，合理确定投资性房地产的评估对象、价值类型和评估基准日。根据评估对象的特点、评估目的及评估应用条件，选择与评估准则中投资性房地产计量模式相符的评估方法。在撰写资产评估报告时，一方面要满足资产评估报告的基本准则，另一方面还要遵守《以财务报告为目的评估指南（试行）》的特别要求。

3以财务报告为目的的投资性房地产评估的评估对象

3.1评估对象的具体范围

投资性房地产的评估对象具体包括：

（1）已出租的土地使用权。已出租的土地使用权是企业已取得并采用经营租赁方式出租的土地使用权，不包括计划出租但尚未出租的土地使用权。

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权不包括按照国家有关规定认定的闲置土地。

（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企业拥有产权并已经采用经营租赁方式出租的建筑物。

3.2确定评估对象注意的问题

自用房地产是为生产商品、提供劳务或经营管理而持有，不是投资性房地产，所以不属于投资性房地产的评估对象。作为存货的房地产是房地产开发企业在正常经营过程中用于销售或为了销售而正在开发的商品房或土地，不是投资性房地产，所以不属于投资性房地产的评估对象。

如果投资性房地产各部分用途不同，不同用途的部分能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，应当属于投资性房地产的评估对象，自用的部分以及不能单独计量和出售的部分，不能作为投资性房地产的评估对象。

4以财务报告为目的的投资性房地产评估的评估方法

投资性房地产适合于采用市场法和收益法评估。

4.1市场法在投资性房地产评估中的应用

市场法是将被评估的资产与类似的资产进行比较，以类似资产的交易价格为依据，通过差异的调整，计算被评估资产价值的一种方法。

市场法直接依赖现实的市场价格资料和投资性房地产的品质资料，适合于房地产市场发达、交易活跃、存在大量房地产交易实例的情况，例如，房地产开发用地、普通商业住宅、商务写字楼、标准工厂等。

选取交易实例至少做到要与被评估投资性房地产用途相同、所处地区相同、权属性质相同。对于附有租约的投资性房地产，可以通过租约修正系数修正租约对投资性房地产价值的影响。租约修正系数通过考虑被评估投资性房地产由于所附租约致使价值下降的比率来确定。

4.2收益法在投资性房地产评估中的应用

收益法是求取投资性房地产的收益，选用适当的折现率将收益折现到评估基准日后累加，以收益现值估算投资性房地产的价值。收益法适合评估有收益或潜在收益的投资性房地产，例如土地使用权、住宅、写字楼、标准工厂等。

收益法涉及收益额、折现率和收益期限三个基本的参数。

4.2.1收益额的确定

已出租的投资性房地产比较适合基于租金收入估算收益额，计算的基本公式为：

净收益=潜在毛收入一空置等造成的损失一营运费用

潜在毛租金收入是假定投资性房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入，是可以获取的最大租金收入，等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。租金收入包括有效毛租金收入、租赁保证金、押金等利息收入。运营费用包括按租赁合同约定的由出租方承担的维修费、管理费、保险费、房地产税等。

净收益的计算分为两个阶段：在租赁期内，按租赁合同约定的资金收入扣除按租赁合同约定的营运费用计算；在租赁期外，按客观收益确定，用同类投资性房地产的租金收入扣除正常使用时有出租方承担的营运费用来计算。

4.2.2折现率的确定

折现率实质是投资者期望的投资报酬率，等同于与投资性房地产同等风险投资的收益率，根据具体的评估对象的性质、用途、市场投资风险等因素综合确定。投资性房地产由于所处地区、性质、用途、投Y时间等的不同，导致投资风险不同，因此，所确定的折现率也不同。折现率可以根据市场提取法、累加法、投资排序插入法、资本成本法来确定。

4.2.3收益期限的确定

收益期限是自评估基准日起，预期未来可以获得收益的时间，通常用年表示。收益期限要综合考虑投资性房地产的经济寿命和土地使用权的剩余年限来确定。

已出租或持有并准备增值的土地根据土地使用权的剩余年限来确定收益期限。对于单独的建筑物，根据建筑物的剩余经济寿命来确定收益期限。以财务报告为目的的投资性房地产的评估不涉及单独建筑物。对于土地与建筑物的综合体，也按土地使用权的剩余年限确定收益期限。

5以财务报告为目的的投资性房地产评估的特别要求

以财务报告为目的的投资性房地产的评估报告，更多受限于相关会计准则的要求，与其他目的的评估报告差别很大。除了遵循资产评估报告准则以外，还要满足《以财务报告为目的评估指南（试行）》和《企业会计准则第39号――公允价值计量》中有关信息披露的要求，以利于评估报告使用者能够正确理解评估结论。

5.1当评估受限时，不能出具评估报告。受会计计量可靠性的约束，当评估程序或评估条件受到限制时，投资性房地产公允价值能否可靠的估算存在不确定性。如果评估人员不能确信评估结论的合理性，不能出具评估报告。

5.2会计准则和法规修改时的特别要求

当涉及投资性房地产的计量模式、披露和报告发生改变，评估人员因为新的会计要求而无法遵守资产评估准则的要求，在评估报告中对未完全遵守《以财务报告为目的评估指南（试行）》的相关要求进行说明和披露。

收益法评估报告篇2

一、资产评估报告亟待规范

通过调查分析，我们发现，资产评估报告摘要很多方面不够规范，具体表现在以下几个方面：

1.评估方法表述。资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。目前资产评估的基本方法有三种：市场法、成本法和收益法。而在资产评估方法的评估报告中，有的将成本法描述为重置成本法、历史成本法、成本加和法、成本逼近法；将收益法描述为收益现值法、超额收益法、现金流量折现方法；将市场法描述为现行市价法、市场价格法、市价法、市场比较法、相对估价评估法、市盈率法。对同一评估方法的表述各式各样。

2.评估目的表述。资产评估目的有一般目的和特定目的，资产评估所要实现的一般目的是资产在评估时点的市场价值，资产评估的特定目的是满足特定资产业务的需要，特定资产业务包括：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资、合作、企业清算、抵押、担保、租赁等，一般情况下资产评估目的指的是特定目的。

调查中我们发现，对评估目的的表述各不相同，与上述评估目的差别较大，如表述为：实物资产的转让、中外合资合作、提供价值依据、资产重组、资产核实、为改制提供价值依据、用部分资产投资、用固定资产抵偿债务、对外合资合作、共同出自组建有限责任公司、实物资产的出售、受让实物资产、收购实物资产、资产置换、转让车间的资产和负债、出售整个公司、转让所属分公司、出售整体资产、公司收购、股权结构调整、股权转让、股权收购、股权与资产置换、增资扩股、股权赠与、项目经营权的转让等。

3.评估对象的表述。从一般意义上讲，资产评估对象是泛指资产，而在具体资产评估实践中，资产评估对象的是指具体的资产评估业务中对哪些资产进行评估，这由需要资产评估的资产业务范围决定，资产业务涉及到哪些资产，这些就成为具体的评估对象。而目前对资产评估对象的描述多种多样，可将其归为如下五类：⑴把评估项目描述为“全部资产和负债”。⑵把评估项目描述为“为收购和出售企业，而对企业的资产和负债进行评估。⑶把评估项目描述为转让（出售）或部分转让（出售）股权所涉及的对被持股公司的评估。由于转让股权涉及到按持股比例计算对被持股企业的净资产收益权，所以这类评估一般是对企业价值评估后，方可得到股权价值。⑷把评估项目描述为整体或部分股权与资产置换所涉及的资产评估项目。由于置换过程中交易的双方要弄清整体或部分股权所代表的资产的价值，此类项目的评估也属于企业价值评估。⑸把评估项目描述为企业增资扩股而涉及到的对整体资产的评估。在增资扩股前需要评估企业当前的价值，每股所代表的净资产的收益权，进一步确定新股票的发行价格。

4.评估增减值披露

资产评估增减值率是信息使用者关注的一项重要指标，目前许多资产评估报告书摘要不能满足使用者的要求。比如，有些报告只标出了评估价值，无法计算其增值额及增值率；有的披露内容不全，未披露账面价值或资产原值。

5.评估假设和评估前提条件的说明不规范。同一个资产评估对象如果其基本假设发生了变化，则最终的评估结果很可能会很大的差距。一般情况下，评估报告的观点和结论是仅仅局限于所报告的假设和限制条件的，如果在报告中没有对假设和条件的设定进行严格的限定，很可能造成评估结果的误用和误解。调查中发现，很多报告没有明确表述假设和限制条件。

上述种种不规范的表述，资产评估行业的业内人士尚还能通过不同的表述进行辨别、理解报告的内容。但对非专业人士来说，便很难理解报告的涵义，更有甚者，有些资产评估事务所或公司可能故意滥用专业术语来掩盖资产评估报告的真实意义。使公司利益相关者不能准确了解公司有关资产的价值状况，给相关决策和监管带来很大的不便，甚至造成决策失误。

二、原因分析

造成上述种种不规范的原因是多方面的。首先，我国相关规定和制度不全面、不具体。西方发达国家比较重视资产评估报告的规范，国际评估准则（IVS）和美国专业评估执业统一准则（USPAP）都对资产评估报告做出了较为具体的规定。我国对资产评估报告也制定了相应的规定，如1999年3月的《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》，主要是为了使国有资产管理部门能够较好的了解资产评估情况，便于工作管理，资产评估报告的内容和格式的规定是为了满足管理部门的要求。规定评估机构应以较少的篇幅，说明评估报告书中的关键内容：“摘要”与资产评估报告书正文具有同等法律效力：“摘要”必须与评估报告书揭示的结果一致，不得有误导性内容等。按这种规定编制的报告不能适应市场经济发展的需要，它忽视了评估假设、价值类型说明和评估责任界定等一系列问题。显然对评估报告摘要的要求比较简单，只有原则性的规定，且与中国证监会的相关规定不一致。

其次，中国证监会关于上市公司信息披露的规定也不够具体和全面。1997年1月中国证监会关于“公开发行股票公司信息披露的内容与格式准则第1号《招股说明书的内容与格式》（证监[1997]2号）”的通知中，规定招股说明书第18项为资产评估报告。规定资产评估报告具体包括：介绍发行人根据国家有关法规要求，聘请有资格从事证券相关业务的评估机构对其资产进行有效评估的情况，包括（但不限于）下列各项：（1）公司各类资产（按资产负债表大类划分）评估前账面价值及固定资产净值；（2）公司各类资产评估后净值；（3）各类资产增（减）值幅度；（4）各类资产增（减）值的主要原因；（5）还应该简单介绍资产评估时采用的主要评估方法，并说明是否进行相应账务处理。应该说这些条款是最基本规定，或者说是最低要求。为适应股票发行核准制的要求，2001年3月中国证监会关于《公开发行证券的公司信息披露的内容与格式准则第1号——招股说明书》（证监发[2001]41）的通知中，对资产评估报告内容进行了修订，取消了资产评估报告信息披露的专项规定，只在财务会计信息中有相关规定。在第131条规定了单项价值在100万元以上的无形资产，若该资产原始价值是以评估值作为入账依据的，应披露评估结构、评估方法；在第138条规定了发行人在设立时以及在报告期内，进行资产评估并据以进行账务调整的，发行人应扼要披露上述资产评估所履行的程序和采用的评估方法，资产评估前的账面值、评估值及增减情况，对增减变化超过30％的，应说明原因。2001年和1997年的规定相比，出于对重点问题的要求，省略了资产评估报告信息披露的专项规定，对具体问题做出了较详细的规定，而总的披露要求更加不系统不全面，资产评估事务所完全可以在报告中回避相关问题。

第三，资产评估信息披露审查不严格。有些披露的报告摘要没有经过有关部门的严格审查，便可较为顺利的在报刊披露。有些披露的评估报告摘要并没有完全按规定执行，不符合披露格式与要求。

三、规范措施

资产评估报告摘要规范问题的解决，表面上看只是文字的表述问题，而实际涉及的内容却比较多，我们应尽快的加以规范。

首先，资产评估准则的制定机构以及相关的监管部门，要提高对资产评估报告披露不规范及其危害性的认识，会计信息失真和虚假已引起全社会的重视，目前也不能忽视评估信息的真实性，应尽快加强评估信息披露的规范。

收益法评估报告篇3

一、案情简介

2006年，亚当斯户外广告有限公司在威斯康星州最高法院控诉威斯康星州麦迪逊市，质疑麦迪逊市评估委员会和市审查委员会在个人财产税评估过程中，过高评估其个人财产――广告牌的价值，向法院提出索赔要求。

原来，在2002年，威斯康星州麦迪逊市评估委员会评估亚当斯广告牌的价值为5815900美元。当亚当斯公司表示反对时，市评估委员会把亚当斯广告牌评估价值增加到6022400美元。难以理解的是，市审查委员会竟然支持市评估委员会评估价值的增加。2003年，市评估委员会减少亚当斯广告牌的评估价值到5858000美元，市审查委员会仍然维持这一税基。

亚当斯公司坚称，这两年其广告牌的公平市场价值应为401984美元。亚当斯反对麦迪逊市的评估，认为他们的评估包括这些元素的价值：有形个人财产、广告牌的位置的价值、广告牌许可证的价值。由于未能从审查委员会得到有意义的支持，亚当斯根据威斯康星州的相关法律，于2004年7月向麦迪逊戴恩县巡回法庭提出诉讼。

巡回法庭进行了为期3天的审判，最终维持市评估委员会的评估。于是，亚当斯再次向上诉法院提出上诉，请求上诉法院认证亚当斯公司作为纳税人的质疑。2006年4月26日，原告和被告进行了口头辩论。2006年7月13日，上诉法院最终裁定撤销巡回法庭的裁决，并发回巡回法庭重审，以保持进一步的诉讼程序，直到市评估委员会重新评估亚当斯广告牌或直至双方达成和解为止。

二、争议焦点

首先，麦迪逊市评估委员会是否存在因为没有考虑可比销售额而导致评估错误？

亚当斯公司作为原告，它认为被告没有充分考虑可比销售额的证据。如果有合理的可比销售额，市评估委员会却使用了收益法进行评估，那么评估结果会很不准确。市评估委员会认为没有该物业最近公开销售案例，也没有合理可比物业，所以合理可比销售案例是不存在的。

对于市评估委员会的报告和证词，亚当斯公司没有提出显著相反的证据。亚当斯公司方面的专家强调可比销售数据是完全可用的，认为市评估委员会没有积极寻找可比销售信息。因为亚当斯公司不能提供任何可比销售证据，市评估委员会因此认为成本法是最可靠的方法。基于被告的补充报告和证词，巡回法庭认为，被告不使用市场比较法的原因是因为没有合理可比销售案例，原告没有明显相反的证据反驳被告的报告和证词推定，因此，被告有权使用收益法进行估价，驳回原告的诉求。

其次，仅仅使用收益法评估广告牌的税基是否合理？

原告认为使用收益法评估其广告牌是不正常的。原告提供的证词显示，在全国行政辖区内，除了麦迪逊市，仅有森普雷里市和拉克罗斯市使用收益法来评估广告牌。另外，在全市范围内，除了租赁物业的某些建筑物，广告牌是唯一采用收益法来进行税基评估的个人财产，具有明显的偏见。最后，原告提出3位专家证人认为，无论是市场比较法（可比销售额）或成本法均可应用于评估广告牌，这是作为个人财产税税基评估的主要方法。专家进一步认为，对于广告牌的评估，成本法应该是为财产税税基评估的首选方法。

被告（市评估委员会）不同意原告的说法，认为自己考虑了替代方法，即市场比较法和成本法，最终拒绝采用这两种方法，因为收益法是更合理的，成本法并没有反映广告牌真实的价值。被告辩称，采用收益法评估亚当斯的广告牌，是因为没有最近广告牌的公平交易销售案例，也没有合理可比销售案例。市评估委员之所以拒绝使用成本法，是因为他们相信亚当斯广告牌真正的现金价值大于其成本，建造广告牌的成本并不反映该行业如何计算广告牌的公平市场价值。

巡回法院认为，使用收益法进行评估没有造成双重征税。使用收益法而不是成本法并没有违反一致性条款，因为这两种方法旨在实现相同的结果――物业的公平、公正的市场价值。

最高法院认为麦迪逊市评估委员会有权使用收益法来评估纳税人的广告牌，但是麦迪逊市评估委员会除了用收益法评估纳税人广告牌之外，反对所有其他方法和因素，这是不正确的。

上诉法院认为市评估委员会有权使用收益法评估亚当斯的广告牌，因为该物业没有最近的公平交易出售和亚当斯没有关于合理可比销售额的证据。但是市评估委员会依赖唯一的收益法评估广告牌价值也是不合适的。麦迪逊市评估委员会也承认，他们考虑但拒绝了所有其他估价方法，他们的评估违反长期存在评估原则以及整个威斯康星州和美国评估广告牌的普遍做法。上诉法院综合结论，认为市评估委员会未能综合考虑所有的因素和方法，特别是成本法，它相当地影响了亚当斯广告牌的价值；同时，市评估委员会也未能遵从资产评估手册和法庭裁决，没有给予评估任何正确性推定，没有应用资产评估手册中的原理。

再次，广告牌的税基是否需要包含了广告牌许可证的价值？

原告（亚当斯公司）认为即使使用收益法评估其广告牌，市评估委员会错误地将广告牌许可证的价值计算在内，这也是不合理的。根据威斯康星州法律的相关规定，广告牌许可证是不动产权益或无形个人财产，而不是应税的个人财产。

对此，市评估委员会争辩称，许可证分类是无关紧要的，对于广告牌运营来说许可证是必要的，许可证的价值与广告牌结构是密不可分的。因此，许可证价值可以包含在个人征收房产税评估当中。

最高法院认为广告牌许可证是一种专门的权利，附属于不动产，而不是单独的个人财产，不可成为缴纳财产税的税基，并认为市评估委员会在评估过程中，将许可证的价值独立核算加入税基是不合理的。

最后，市评估委员会使用收益法评估广告牌价值是否侵犯一致性条款？

一致性条款是指《美国宪法》中的条款，要求统一征收联邦税。《美国宪法》第一条第一款赋予美国联邦政府征税的权力。一致性条款是为了防止立法机关和地方官员给予有影响力的财产所有者优惠的税收待遇，保护公民免受不公平和不公正征税。一致性条款意味着立法机关的分类必须是合理的，以及相似类型财产的税收必须是一致的，同一级别所有成员的税收负担必须是实质平等的。

原告亚当斯公司认为几乎所有的其他个人财产评估使用了成本法，市评估委员会使用收益法评估其广告牌，违反了《威斯康星州宪法》第八条第一款一致性条款。

上诉法院并不认为市评估委员会使用收益法就违反一致性条款，并认为审判的目的是市重新评估亚当斯的财产，而不是质疑宪法，上诉法院通常不决定宪法问题。

法院裁决结论如下：

第一，市评估委员会有权使用三种估价方法的任意一种。在评估亚当斯的广告牌财产税税基中，因为没有该物业近期公平交易案例，原告没有合理可比销售额的证据，所以没有采用比较法进行评估属于情理之中。

第二，虽然广告牌租金产生的净收入是一个可靠的影响价格的因素，在收益法分析当中应该给予充分考虑，但租金净收入不是确定价值的唯一因素。麦迪逊市评估员也承认，他拒绝了所有其他估价方法和影响因素，因此他的评估违反长期存在的评估原则，并与威斯康星州和美国评估广告牌现行的做法相悖而行。

第三，在亚当斯广告牌的评估过程中，将广告牌许可证的价值加入该广告牌的财产税税基中是错误的。广告牌的许可证不是有形动产，基于财产税的目的，广告牌许可证与广告牌构成了完整的不动产权益，不宜额外核算。

第四，市评估委员会的评估依赖唯一的收益法是不合适的，而且更不宜将广告牌许可证的价值额外加入财产税的税基。关于市评估委员会仅使用收益法进行评估是否违反一致性条款没有得出结论。

基于以上事实认定，上诉法院最终裁定撤销巡回法庭的裁决，并将该案件发回巡回法庭重审，以保持进一步的诉讼程序，直到市评估委员会重新评估亚当斯广告牌或直至双方达成和解为止。

三、争议启示

在整个案件中，亚当斯公司作为纳税人，要与麦迪逊市评估委员会和市审查委员会甚至法院进行抗争，没有执着的信念是不可能完成的。随着案件的推进，亚当斯公司的合理诉求终于在高等法院获得支持。该案例对我国不动产的税基评估也有一定的借鉴意义。我国目前虽然没有对所有种类的不动产进行征税，但未来在适当的时间，有可能对一些市场反应比较活跃的不动产进行课税，那么，本案例就具有一定的借鉴意义。

首先，估价方法的适用性。亚当斯公司的广告牌，主要用于出租，所以收益法应该是比较适用的评估方法。但并不排除成本法和比较法，因为成本法更多的是侧重于自用或无参考案例的不动产评估，所以在本案中不建议采用。而比较法取决于市场交易的真实案例，如果在一定可比范围内，有实际成交案例，比较法自然成为首选方法。

收益法评估报告篇4

现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方简介

企业名称：凤阳县维佳新能源开发有限公司（以下简称“凤阳维佳新能源”）

住所：凤阳县招商局

法定代表人：陈宏

注册资本：壹仟万元整

实收资本：壹仟万元整

企业类型：有限责任公司

营业执照注册号：470264000005730

发照机关：凤阳县工商行政管理局

成立日期：2006年5月26日

经营范围：新能源的开发与管理，生物质能源林基地投资和建设，有机农业基地建设。

截至评估基准日2009年11月30日，凤阳县维佳新能源开发有限公司各股东出资金额及所占股本比例情况如下所示：

凤阳县维佳新能源开发有限公司股东表

二、评估目的

根据需要，本次评估目的是量化凤阳县维佳新能源开发有限公司全部资产和负债于评估基准日2009年11月30 日的市场价值，为企业自我资产清理提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

（一）评估对象

本项目评估对象为2009年11月30 日凤阳县维佳新能源开发有限公司拥有的全部资产和负债，具体包括公司的流动资产和负债等。

（二）评估范围

根据《资产评估业务约定书》和凤阳县维佳新能源开发有限公司填报的资产清查评估明细表。本次评估的范围为凤阳县维佳新能源开发有限公司于2009年11月30 日的全部资产和负债。

截止2009年11月30日，纳入本次资产清查评估明细表的委估资产和负债具体情况如下： （2）非流动资产合计8,970,426.67元，其中：无形资产8,970,426.67元；

（3）资产总计17,193,777.63元；

（4）流动负债合计7,565,368.60元，其中：其他应付款7,565,368.60元；

（5）负债合计7,565,368.60元；

（6）所有者权益合计9,628,409.03元。

本次申报评估的资产范围与委托评估的资产范围一致。

四、价值类型及其定义

依据本次评估目的和评估对象，委估资产采用的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易中某项资产应当进行交易价值的估计数额。

五、评估基准日

本项目的评估基准日为2009年11月30日。

为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经与委托方商定，以 2009年11月30 日作为本次评估基准日。评估中所有取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估报告的使用者

本评估报告的使用者为：委托方及与本次经济行为有关的主管部门。

七、评估原则

根据国家资产评估的有关规定，本次资产评估中主要遵循以下国家及行业规定的公认原则：

（一）遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响；

（二）遵循客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场调查，在掌握翔实可靠资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据；

（三）遵循科学性原则。评估人员根据各类资产的特点确定了科学的评估方法，使资产评估结果科学合理；

（四）遵循产权利益主体变动原则。即以委评资产的产权利益主体变动为假设前提，确定其在评估基准日的现行市场价值；

（五）遵循资产持续使用的原则。即被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用或者在有所改变的基础上使用，确定相应的评估方法、参数和依据；

（六）遵循替代性原则。评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则选用以较低的价格为基准，不充分考虑由于特殊交易性为、交易背景对交易价格的影响；

（七）遵循公开市场原则。即评估的作价依据和评估结论在公开市场存在或成立；

（八）维护产权持有者及投资者合法权益的原则。

八、评估依据

本次评估工作中所遵循的具体法律依据、准则依据、行为依据、权属依据、取价依据和其他依据主要包括以下内容：

（一）法律法规依据

1、参照国务院[1991]91号令《国有资产评估管理办法》； 3、原国家国有资产管理局国资办发[1996]23号文《资产评估操作规范意见（试行）》；

4、财政部颁发的财评字[1999]91号“关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知”；

5、《中华人民共和国证券法》；（2004年8月28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）； 7、其他相关法律、法规、通知文件等。

（二）准则依据 2、中国注册会计师协会会协[2003]18 号《中国注册会计师协会关于印发<注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见>的通知》；

3、财政部令第 33 号《企业会计准则――基本准则》、财会[2006]3 号《财政部关于印发<企业会计准则第 1 号――存货>等 38 项具体准则的通知》及财政部制定的《企业会计准则――应用指南》； 5、《中华人民共和国土地管理法》； 7、省实施《中华人民共和国土地管理法》办法。

（三）经济行为依据

委托方与本人签订的《资产评估业务约定书》。

（四）产权证明依据

1、凤阳县维佳新能源开发有限公司的营业执照、税务登记证复印件；

2、凤阳县维佳新能源开发有限公司申报的资产清查评估明细表；

3、凤阳县维佳新能源开发有限公司提供的有关协议、合同、土地使用权证、会计报表、会计凭证及与评估有关的其他资料；

4、凤阳县维佳新能源开发有限公司出具的《委托方承诺函》；

5、其它有关产权证明文件。

（五）取价依据

1、本人实地勘查、调查所获得的资料；

2、凤阳县维佳新能源开发有限公司提供的资产评估申报资料，有关原始凭证等账务资料；

3、本评估机构掌握的其他价格资料；

4、关于省征地年产值标准的通知（省政办发(2005)47号）；

5、市人民政府关于印发《市征地拆迁补偿安置办法》的通知（市政发〔2006〕20号）。

（六）参考资料及其它

1、李环会计师事务所有限责任公司出具的凤阳县维佳新能源开发有限公司的审计报告；

2、国家有关部门的统计资料、技术标准及价格信息资料；

3、其他资料。

九、评估方法

根据资产评估有关规定，遵循独立、客观、公正、科学的原则及其他一般公认的评估原则，我们对凤阳县维佳新能源开发有限公司委估范围内的资产和负债进行了必要的核实及查对，查阅了有关文件、资料，实施了我们认为必要的程序，在此基础上，根据资产评估目的和委估资产的具体情况，由于凤阳县维佳新能源开发有限公司盈利状况较差，不具备采用收益法的条件，此次主要采用了资产基础法（成本法）的评估方法进行评估。

资产基础法是指在合理评估企业各项资产、负债价值的基础上确定评估对象价值的评估方法。根据凤阳县维佳新能源开发有限公司各项资产及负债的构成，采用的具体评估方法如下：

（一）流动资产的评估

流动资产包括货币资金、预付账款，评估人员根据各项资产的具体情况，采取了相应的现场清查办法和评估方法，现将其简述如下：

1、货币资金的评估

纳入本次评估范围的货币资金主要为银行存款。

对于银行存款，评估人员采用不同币种分别计算的方法，按照凤阳县维佳新能源开发有限公司开户行提供的评估基准日2009年11月30日的银行对账单或收到的询证函，对公司拥有的不同币种的银行存款余额进行核实，对于银行对账单与公司银行存款日记账之间存在的未达账项，在逐笔了解核实的情况下，由公司财务人员编制银行存款余额调节表，在确定了公司财务账户与开户银行账户两者金额调整一致的情况下，最终按照公司财务账户余额确定银行存款评估值。

公司账面余额与开户银行账面余额调节公式如下：

评估基准日公司账面余额+企业已付银行未付金额－企业已收银行未收金额＝银行对账单账面余额+银行已付企业未付金额－银行已收企业未收金额。

2、预付账款

预付账款的评估，评估人员首先了解预付账款形成的原因，并与账务记录和会计报表进行核对，确认该项业务的真实性。

对于预付账款，以清查核实后的账面价值作为评估值。

（二）无形资产（土地使用权）评估

根据评估对象土地实际情况，并结合此次评估目的，土地使用权评估采用成本逼近法进行评估。

成本逼近法计算公式：地价=土地取得费用+土地开发费用+土地税费+利息+利润+土地增值收益

（三）负债的评估

纳入评估范围的负债为流动负债，其中流动负债为其他应付款；非流动负债为零。

对于负债，评估人员首先查询了企业的历史资料，调查负债形成的具体情况，重点分析欠款数额、欠款时间、欠款原因、欠款清理等情况，在核实了解基础上，对负债科目中金额较大的款项进行抽查核实并发放询证函，抽查核实主要通过核实项目的往来款项和相关的合同、协议或原始凭证等资料对各项负债进行核对。在核对各项负债账账、账实一致基础上，以调整后的账面值确定评估值。

十、评估过程

具体过程如下：

（一）接受委托及评估准备 2、根据本次评估目的和有利于减少事后调整事项的原则确定评估基准日；

3、通过调查了解，制定评估方案和工作计划。

（二）现场清查核实 1、听取产权持有者有关人员对企业的历史及现状、企业目前的经营状况和评估对象情况介绍；

2、指导凤阳县维佳新能源开发有限公司有关人员清查资产与收集相关资料；

3、组成项目评估组，拟定资产评估工作方案；

4、根据凤阳县维佳新能源开发有限公司填报的资产清查评估明细表，评估组成员在现场对各类资产和负债进行清查核实。同时通过现场勘察，对重点资产状况作了深入了解；

5、收集委估资产的产权证明文件、购置合同、发票等资料；

6、根据资产状况和现场核查情况完善和充实工作底稿；

7、现场查询和收集委估资产的价格信息。

（三）评定估算

1、根据资产的实际状况和特点，确定各类资产和负债的评估方法；

2、开展市场调研、询价工作；

3、根据工作底稿和收集到的资料、价格信息对有关资产和负债进行评定估算，起草评估报告及评估说明草稿。

（四）评估汇总

1、初步汇总资产评估结果；

2、分析评估结果，确认有无重复和漏评，进行必要的调整、修改和完善；

3、项目负责人汇总、撰写资产评估报告书；

4、三级复核资产评估报告书及评估说明。

（五）提交报告

经与委托方及相关当事方进行必要交流后，提交正式评估报告。

十一、评估假设

由于产权持有者各项资产和负债所处宏观、企业经营环境的变化，必须建立一些假设以充分支持所得出的评估结论。在本次评估中采用的评估假设如下：

（一）公开市场假设，假设委估资产处于一个充分活跃的公开市场中，市场中的交易各方有足够的时间和能力获得相关资产的各种信息，并作出合理的决策。

（二）持续经营假设，假设凤阳县维佳新能源开发有限公司之资产在2009年 11 月 30 日后能够继续以目前的经营范围、规模、方式在合理投入的基础上持续经营。

（三）产权主体变动假设，即以委估资产的产权利益主体变动为假设前提。

（四）国家宏观经济政策、金融政策无重大变化，委估企业所在的电子产品制造行业不出现重大变化和波动。

（五）无不可抗拒因素及不可预见因素造成对委估资产的重大不利影响。

本人根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，本人将不承担由于前提条件的改变而得出不同评估结果的责任。

十二、评估结论

凤阳县维佳新能源开发有限公司评估结果汇总表 单位：万元

账面价值 调整后账面值 评估价值 增减值 增值率％

十三、特别事项说明

（一）本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格，未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。

（二）本次评估是在独立、客观、公正的原则下由本人作出的，本人与委托方或其他当事人无任何利害关系，本人在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分的努力。

（三）由委托方和产权持有者提供的与评估相关的行为文件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证等，是编制本报告的基础；针对本项目，本人进行了必要的、独立的核实工作，委托方和产权持有者应对其提供资料的真实性、合法性、完整性负责。

（四）本人执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出评估师执业范围。评估过程中，本人已对产权持有者提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验。本次评估主要是对委估资产在合法存在的前提下，对其价值进行评估，而非对委估资产完整产权的界定和确认。

（五）对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而本人执行评估程序一般不能获知的情况下，本人不承担相关责任。

（六）评估结论是本人给出的，受本人的执业水平和能力的影响。

（七）报告中的分析、意见和结论只在报告阐明的假设前提及限制条件下有效，它们代表本人不带有偏见的专业分析、意见和结论。

（八）评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。

（九）本报告含有若干附件，附件构成本报告重要组成部分，与报告正文具有同等法律效力。

上述事项，提请报告使用者予以关注。

十四、评估报告使用限制说明

（一）本评估报告的评估结论是根据前述的原则、依据、评估假设、方法、程序得出的，并只有在上述原则、依据、评估假设存在的条件下方能成立。

（二）本评估报告书及相应的评估结论系对委估资产于评估基准日市场价值的反映，只能用于评估报告载明的评估目的和用途。

（三）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

（四）本评估报告仅供委托方为本次评估目的所对应的经济行为使用和送交相关主管部门审查使用。本评估报告书的所有权归本人所有，未征得本人同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

十五、评估报告提出日期

本评估报告形成评估结论的日期为2009年12月15日。

评估人员：曾亿武

收益法评估报告篇5

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，属于企业经营活动的范畴，主要包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物等，自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。2000年5月，国际会计准则委员会（IASC）了《国际会计准则第40号――投资性房地产》（IAS 40），将投资性房地产定义为：为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而持有的房地产，但不包括用于商品或劳务的生产或供应、或用于管理目的的房地产，不包括在正常经营过程中销售的房地产。英国会计准则委员会（ASB）在SSAP 19中和中国香港在SSAP 13中认为，投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益，这些土地和建筑物必须是：已完成的在建工程和开发项目，是为投资目的而持有，并且其租金收益可以公平协商，不包括企业为自己的目的拥有和占用的房地产、出租并由集团内另一公司占用的房地产。

二、中外投资性房地产评估准则

评估准则的制定与会计准则制定关系较为密切，尤其是随着公允价值计量模式在国际会计准则中的引入，国际会计界在对公允价值确定以及提高公允价值可靠性等方面与评估界进行沟通交流，以增进会计界对公允价值的正确认识和促进会计界对公允价值的推广，同时这也促进了会计界对评估行业的认识，对提高评估行业在市场经济中的地位起到了积极的作用。同样，在制定评估准则时，国际评估准则委员会、美国财务会计准则委员会以及欧盟等一些国家的资产评估协会也会十分关注会计准则的变化及发展趋势，对于以公允价值计量的部分关注度更高，比如投资性房地产评估准则的制定。

（一）国际投资性房地产评估准则

IVSC对投资性房地产制定了相应的准则，即《IVS 233在建投资性房地产》，主要是针对在建情况，但仍对投资性房地产的一般情况及相关概念进行了描述：This standard examines the matters to be considered when valuing investment property that is in the course of construction on the valuation date and identifies appropriate valuation approaches。

（二）英国投资性房地产评估准则

英国皇家特许测量师学会（RICS）从20世纪70年代开始制定以财务报告为目的的评估操作规范，对涉及投资性房地产评估等方面均做出了专门的规定，也就是说英国的投资性房地产评估准则是在以财务报告为目的的评估规范中规定的，并没有专门的评估准则进行规范。

（三）中国投资性房地产评估准则

投资性房地产是我国现代社会经济中的重要资产，是企业资产的重要组成部分。投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分，是随着新会计准则的和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。制定相应的指导意见或准则对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。

为适应会计准则新变化的需要，进一步规范执业行为，保护各方当事人合法权益的需要，适应市场和提高执业水平的需要，中国资产评估协会（以下简称“中评协”）借鉴国际上的做法，同时结合实际情况，于2008年3月成立投资性房地产评估指导意见（征求意见稿）起草项目组，收集、翻译了国外投资性房地产评估方面的大量资料，对投资性房地产评估涉及的重要名词、术语、价值类型、评估方法及评估理论等系列问题进行了深入研究，总结了国内投资性房地产评估的实践经验和研究成果，形成自己的研究成果，最后制定出符合我国国情的投资性房地产评估规范――《投资性房地产评估指导意见（试行）》。指导意见突出了以财务报告为目的的评估的特点，并参照相关会计准则的规定，满足了会计信息的需要。

三、中国与国外投资性房地产评估准则对比

（一）相同点

1.理论来源相同。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》理论来源是《资产评估准则――基本准则》《资产评估准则――不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》。国际评估准则中的《IVS 233在建投资性房地产》部分理论源自通用准则和不动产权益准则，不属于《IVS 230不动产权益》准则范畴。同时，IVS 233必须遵循《IVS 300以财务报告为目的的评估》的原则，在IVS 233注释3中其将财务报告作为评估目的，在注释12中将财务报告列为特别注意事项。

2.评估目的相同。《投资性房产评估指导意见（试行）》第三条和第十条分别指出，“对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见”“会计准则中投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值”。IVS 233注释4明确写明，“此准则提供评估在建投资性房地产的市场价值时应遵守的原则，市场价值是指在市场中模拟交换的价格”。由此可见，国内外对投资性房地产的评估都侧重于对其公允价值的评估，即市场价值。

3.相似的估值方法。资产评估的估值方法常用有三种，市场法、收益法和成本法。对于投资性房地产而言，因其自身的特殊性，投资性房地产不适用于成本法估值，市场法和收益法能够很好地对其公允价值进行估值，而国内外也都是优先考虑采用市场法和收益法来评估投资性房地产的价值。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第四章评估方法中对投资性房地产评估的市场法、收益法的使用情况等做了详细描述，而国外IVS 233同样也十分强调投资性房地产市场法和收益法的运用，在IVS 233注释6中指出，“在缺乏直接可比的销售证据时，评估价值必须使用一个或多个以市场为基础的估值方法”“关键投入的可比市场数据用以支持贴现现金流量预测或收入资本化的计算”。

4.参数选取类似。用市场法评估资产价值，很重要的一点是可比案例的选取，案例选取的越具有可比性，评估结果越接近资产的真实市场价值，对于用市场法评估投资性房地产价值亦是如此。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第十五条、十六条明确指出了可比基础选择的重要性，并对相关比较因素比如交易情况、交易日期、容积率等做出了明确规定，方便评估人员据此选取可比案例。IVS 233同样在注释6中表明了可比案例选取的重要性。同样，在使用收益法对投资性房地产进行评估时，收益法最重要的三个参数――收益额、收益期限和折现率的选取国内外也都给予了相似的规定。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第十七条至第二十条从“净收益”“收益期限”“折现率”三方面对收益法三大参数选取进行了规定。IVS 233则在注释11、注释9中分别阐明了对收益、折现率和收益期限的规定。

（二）主要区别

1.投资性房地产概念不同。我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》中的“投资性房地产”是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。其中，“房地产”是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。而IVS 233中的“投资性房地产”是指为赚取租金，资本增值或两者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑，不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，在日常业务过程中作为存货销售的房地产。IVS 233对投资性房地产的界定较为详细。

2.专业术语表述略不同。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》对评估方法分别以市场法、收益法等文字进行定义和描述，而IVS 233中并没有涉及“市场法”“收益法”等类似字眼，相反是用“现金流量预测”“收入资本化”等专业术语来描述。不过这些并不能造成国内外对投资性房地产评估的实质性差异。

3.准则的详略程度不同。我国的准则倾向于给出具体的操作建议，而不仅仅是一个导向性作用。在投资性房地产准则规定上，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》在有关概念的解释上较为详尽、具体，而IVS 233则是给出了投资性房地产评估中的原则性指导。举例而言，在运用收益法对投资性房地产进行评估时，关于对租约条款因素选取数据，IVS233要求用租约条款的可比市场数据进行计算，而我国《投资性房产评估指导意见（试行）》则对租约条款的具体内容进行了规定，如租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件等。

4.准则体系结构不同。为符合国内读者的阅读习惯，《投资性房地产评估指导意见（试行）》采用了与国内其他准则相似的结构体系，分为“引言”“基本要求”“评估对象”“评估方法”“评估披露”和“附则”六个部分，主要内容包括具体操作要求、评估准则、评估方法以及会计准则对投资性房地产的分类等。IVS 233准则则是采用了国际评估准则的通用惯例，准则由正文和注释两部分构成。

5.侧重点不同。《投资性房地产评估指导意见（试行）》在对投资性房地产进行估值时侧重于对土地使用权和区间值等有关事项的规定，例如在对土地使用权进行评估时，指导意见对土地使用权的分类、剩余使用年限等方面做出了多方面说明。区间值是我国评估准则的创新部分，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第二十三条指出“注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。”国际上，IVS 233则较为关注在建工程评估并对其进行了一系列说明，另外还特别指出了财务报告、收购、兼并和出售企业或部分企业、诉讼等评估注意事项。国内和国外准则的重点关注点不同，主要是因为经济发展水平以及相关经济政策等国情的不同导致的，并不影响它们在实务中的运用。

四、借鉴与启示

（一）评估方法方面

在我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》中加入假设开发法评估方法的使用。因为在建的投资性房地产往往可以作为抵押标的物进行抵押借款等，而此时的投资性房地产处在在建状态，很难采用以往常用的市场法和收益法进行评估，因此就可以用假设开发法对投资性房地产进行评估。另外，投资性房地产作为不动产的一部分，我国准则在运用市场评估时严格对可比案例的地点、时间和交易情况进行限制，而实际上，投资性房地产往往缺乏实际交易可比案例。通过对比国内外投资性房地产评估准则中市场法的应用条件，笔者认为，我国的指导意见可以借鉴国际做法，放宽市场法的应用条件，以便更好地适应实际评估工作。

（二）注重评估准则与会计准则的衔接

投资性房地产不仅属于评估行业术语，也是会计行业的常用概念，并且《企业会计准则第3号――投资性房地产》专门对投资性房地产的概念、会计处理、后续计量模式等方面做出规定。投资性房地产采用公允价值计量能够更好地满足会计信息相关性的要求，而公允价值的确定需要评估人员对其发表专业的估值建议，这一点上，国内外评估准则都与会计准则做了很好的衔接。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第二章明确要求评估人员在对投资性房地产评估时需与委托方及会计师进行充分沟通。未来，随着公允价值计量在会计行业中的兴起，评估人员在进行评估业务时会涉及到更多的投资性房地产评估，比如在企业合并或进行减值测试时就可能会涉及到投资性房地产的评估业务，但是目前我国《投资性房产评估指导意见（试行）》并没有对这种情况下投资性房地产估值进行说明，指导意见可以依据会计准则对相关部分进行完善。

（三）完善评估目的

与国际投资性房地产评估准则相比，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》缺乏对投资性房地产特定评估目的的说明，指导意见主要明确了以财务报告为目的的评估，并没有关于抵押、诉讼、收购合并等特定评估目的的说明。然而，随着经济的发展，我国的抵押、收购兼并等经济业务频繁发生，对投资性房地产的单一评估目的已经不能很好地满足经济活动的需要，我国评估准则应该顺应经济潮流进行及时修订，将符合经济行为的特定评估目的加入指导意见中，以使指导意见更好地指导评估实务。

收益法评估报告篇6

一、以减值测试为目的的评估特点

以减值测试为目的的评估是指评估人员基于企业会计准则及企业会计核算和会计披露的相关要求，运用评估技术，对财务报告中存在减值迹象的资产的公允价值或特定价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。作为特殊目的下的评估，它对传统的评估业务既有继承，又有创新，具有自己的一些特点。

(一)评估对象的复杂化　以减值测试为目的的评估涉及到固定资产、长期股权投资、投资性房地产、生物资产、无形资产、商誉、存货等10项相关资产，《企业会计准则第8号一资产减值》(以下简称《资产减值》准则)规定，企业在资产负债表日应当判断资产是否存在减值的迹象，如有确凿的证据表明资产存在减值迹象的，应当进行减值测试，估计资产的可回收金额。因此，以减值测试为目的的评估其评估对象应界定为资产负债表日有减值迹象的所有资产。

施超在《2007年A股上市公司公允价值计量实施情况分析》中对1328家上市公司计提减值准备的资产科目和公司数量进行了统计，其统计结果如下：

根据上述统计结果可以看出，以减值为目的的评估涉及的评估对象包括了存货、金融资产、长期投资、投资性房地产、固定资产、无形资产等11项，需要注意的是，评估对象可以是各类单项资产，也可以是资产组或资产组组合。不同的资产其面临的市场情况、取得收益的现金流的形式都具有各自的特点，因此在评估过程中，评估人员须根据每项资产的具体条件，选择恰当的评估方法，利用合理的评估参数进行评估。

(二)以资产持续经营为评估前提　传统的评估中的资产，多数伴随企业改制、企业合并、抵押、质押、出资、转让、诉讼等经济业务的发生而进行的评估，以上评估主要以产权变动为前提，也即资产评估中的交易假设。而以财务报告为目的的评估，是基于提高会计信息的质量以及会计信息的决策有用性这一目的，根据企业会计准则或相关会计核算、披露的要求，对财务报告中的相关资产的公允价值或特定价值进行的评定估算，财务报告编制依据的假设之一便是持续经营，那么财务报告为目的下的评估也应该建立在持续经营假设前提下，而不是交易假设之下。由于评估过程中价值类型的选择、参数的选取甚至评估方法的选择都会受到评估假设的影响，所以评估师在进行以减值测试为目的的评估时，应在这一目的所包含的假设条件下采用科学的评估方法和评估程序进行估价。

(三)以会计准则及相关会计规范为评估依据　《资产减值》准则中规定了资产进行减值测试的前提以及减值金额的确定方法，以减值测试为目的的评估需要遵循会计准则和相关会计规范的要求，并在资产评估相关法律法规的约束之下，运用资产评估的技术对需进行减值测试的相关资产进行公允价值的测算或者未来现金流量的预计。需要注意的是，此处的公允价值是会计准则中规定的公允价值，并不完全等同于资产评估中的公允价值；对未来现金流量的预计也要按照会计制度的规定，需要以经企业管理层批准的财务预算或预测数据为基础，但需要对数据的可靠性进行检验。传统的资产评估只需要遵循资产评估的相关法律法规，根据评估目的选择恰当的评估方法、价值类型，利用合理的评估程序进行公允价值的评估。因此，与传统的资产评估相比，以减值测试为目的的评估除了需要遵循资产评估的法律法规之外，还需要遵循企业会计准则等相关制度。

(四)评估方法选择的特殊要求　中国资产评估协会在《评估指南》中提出了公允价值的层级，美国会计准则157号构建了三个层次的“公允价值层级”，指南中规定公允价值的层级受评估方法的选择以及评估数据来源的影响。根据评估数据的来源层级选择相应的评估方法，在以减值测试为目的的评估中首选市场法，在市场法无法适用时，可选择估计技术。指南中同时规定“会计准则规定的减值测试不适用成本法”。而传统的资产评估，可根据评估目的、评估对象、评估条件以及可收集的评估资料选择恰当的评估方法，一般需同时采用几种方法对评估结果进行验证。

二、以减值测试为目的的评估价值类型选择

评估师根据评估目的确定合理的评估价值类型。资产评估相关准则把评估的价值类型分为市场价值和非市场价值，价值类型的合理定义和科学确定制约着资产评估目的的实现。以减值测试为目的的评估中可回收金额的确定过程中涉及到公允价值的确定，减值测试中公允价值的确定同时受《资产减值》准则规定的约束，《资产减值》准则对公允价值的规定也直接影响减值测试下评估中的价值类型选择。

(一)《资产减值》准则对公允价值的规定　《资产减值》准则中规定资产可回收金额根据公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定，公允价值的合理确定是资产减值测试的关键因素。

对于可回收金额中涉及的公允价值问题，准则规定了企业在估计资产的公允价值减去处置费用的净额时，应当按照下列顺序进行：(1)公平交易中资产的销售协议价格；(2)资产不存在销售协议但存在活跃市场的情况下，应当根据该资产的市场价格确定公允价值；(3)在既不存在资产销售协议价格，又不存在资产活跃市场的情况下，可参照同行业类似资产的最近交易价格或者结果进行估计；(4)如果按照上述要求仍无法可靠估计资产的公允价值，应该用预计未来现金流量现值作为其可回收金额。由此可知，准则中对公允价值的规定建立在定价信息的市场可取得性，在对资产的公允价值进行评估时，公平市场中的交易价格信息是评估人员的首选。

(二)以减值测试为目的的评估价值类型的选择问题　根据上述《资产减值》准则中公允价值的规定可知，会计中的公允价值类似于资产评估中的市场价值类型，即自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方各自理性、谨慎行事，不受任何强迫压制，这一条件下得到的评估价值是市场价值。从施超对1328家上市公司计提减值准备的分析中可以看出，以减值测试为目的的评估对象集中在企业在用并将持续使用的机器设备、无形资产、长期股权投资、房屋建筑物等资产，这些资产大多为在用资产。如果按照

准则的规定从市场中寻找这部分资产的交易价格，很显然存在一些困难。就目前来看，我国的二手交易市场除商业用与居住用房地产具有相对较发达的二手市场外，其他的旧设备、无形资产尚没有利用市场法取得其公平市场交易价格信息的客观条件。

当无法从市场中直接寻找公平的市场交易价格信息时，准则规定可以利用预计未来现金流量的现值对需要减值测试资产的公允价值进行评估，如果利用预计未来现金流量现值的方法评估资产的市场价值，那么未来现金流量是被评估资产的客观的收益，即资产在平均的使用条件下未来能够给企业带来的现金流量，这种现金流量不等同于企业自身现实条件下的未来现金流量。而《资产减值》准则中规定，利用未来现金流量现值来估计资产的价值时，这部分未来现金流量建立在经企业管理层批准的最近财务预算或者预测数据之上，显然，用这一现金流量评估出的资产价值不是市场价值，而是该资产在企业现有条件下的在用价值。

按照传统的资产评估相关理论，评估目的决定价值类型，通常来看，每一种评估目的对应一种价值类型，但从上面的分析可以看到，按照会计准则的规定对具有减值迹象的资产价值进行评估会涉及到两种价值类型。首先，如果按照活跃市场中公平交易的价格信息进行估值，则采用的是市场价值类型，如果按照《资产减值》准则的规定利用预计未来现金流量现值进行估值，那么采用的价值类型是在用价值；也即同一目的下的评估可能采用两种价值类型。以减值测试为目的的评估建立在持续使用的假设之下，并且被评估资产作为在用资产呈现在会计报表中，按照资产评估的相关理论，该目的下的评估应该采用在用价值类型。值得注意的是，按照会计准则的规定进行以减值测试为目的的评估在价值类型选择问题中遇到了与传统资产评估理论相矛盾的地方。

按照会计信息的质量要求，会计报告提供的信息首先满足可靠性的要求，当活跃市场中的交易信息与预计未来现金流量现值相比更具可靠性时，以财务报告为目的的评估首选市场价值类型。但当会计准则规定与资产评估传统理论相悖时，应该如何解决，则是一个尚待解决的问题。

三、评估方法适用性问题分析

《评估指南》指出，在进行以财务报告为目的的评估中，应该首先考虑市场法，在市场法无法进行评估时，可选择收益法进行价值估计，并且规定以减值测试为目的的评估不适用成本法。笔者认为，指南对评估方法的选择与会计准则中对公允价值的规定具有一定关系。

(一)市场法的适用性分析　资产评估的市场法是利用市场上相同或者类似的资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估方法。市场法运用的基本前提是：有一个活跃的公开市场；公开市场上要有足够多的可比资产及其交易活动。考虑到以减值测试为目的的评估中资产大多为在用的机器设备、不动产、无形资产、长期投资等没有活跃市场的资产，因此利用市场法进行评估受到很大的限制。另外，即使存在活跃市场的房地产等，由于评估目的非产权转让目的，而是持续使用条件下的评估，所以从市场上得到的数据并不一定能够反应以减值测试为目的的评估价值；因此，笔者认为市场法的应用在一定程度上受到了限制。

(二)收益法的应用分析　收益法是通过估测被评估资产的未来现金流量的现值来判断资产价值的评估方法，是将利求本的一种评估方法，从理论上讲，收益法是最为科学的。对收益法评估结论的科学与否，必须把握三个关键要素，即未来现金流的预测、折现率的确定以及未来收益的持续时间确定。在以减值测试为目的的评估中，机器设备、厂房土地、专利技术等资产并不能独立产生现金流，《资产减值》准则中提出了通过资产组的形式进行未来现金流量的预测，用收益法对资产组价值进行评估，这一方法解决了某些不能独立产生现金流的资产不能用收益法进行价值评估的弊端，因此，利用收益法进行减值测试为目的的评估具有很好的适用性。

(三)成本法的应用分析　成本法是从资产重置角度评估资产的，其基本思路是先测算被评估资产的重置成本，然后扣减实体性贬值、功能性贬值(可能是功能性溢价)和技术性贬值。《评估指南》指出，以减值测试为目的的评估不能使用成本法，在传统的资产评估中，如果评估程序科学、评估参数合理并且评估假设一致的情况下，对同一资产采用三种方法进行评估，其评估结果应该趋同，在以成本法为目的的评估中，如果资产在未来的使用中产生的未来利益流入不能达到设计标准或预计要求，可以究其原因来计提功能性贬值或经济性贬值，从而得到一个合理的评估结果。笔者认为，成本法不应被排除在以减值测试为目的的评估方法之外，就像美国会计准则157号“公允价值计量”中阐述的，公允价值的层级应优先选择估值数据而不是估值技术。

参考文献：

[1]施超：《2007年A股上市公司公允价值计量实施情况分析》，《中国资产评估》2009年第3期。

收益法评估报告篇7

关键词 房地产；抵押评估；风险控制

中图分类号 F233

文献标识码 A

一、引言

随着我国房地产交易市场蓬勃发展，连带着我国商业银行的房地产抵押贷款业务蓬勃发展。房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款和以房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。由于在房地产抵押贷款中，抵押物的评估价值是银行确定贷款额度的一个基本依据，所以抵押房地产价值的科学评估对于合理有效利用银行信贷资金、构筑房地产抵押贷款的风险防范屏障，进而有效防范银行体系风险和金融风险具有非常重要的作用。

二、房地产抵押评估存在的问题及风险

1.“假按揭”套取房地产开发贷款

近年来，作为宏观调控措施，国家限制房地产开发贷款，鼓励个人住房消费贷款。在此背景下，一些开发资金不足且无法正常取得开发贷款的开发商，就采取“假按揭”的方式以套取贷款。开发商利用自己员工及其亲属的身份证，签订所谓的“商品房预售合同”，并以此申请个人住房抵押贷款，取得贷款后，由开发商以个人名义按月偿还本息。开发商采取“假按揭”的方式扰乱了正常的金融秩序，使大量消费性贷款转化为房地产开发贷款。部分“假按揭”实质上是“一房两售”，一旦开发商逃废债务，银行贷款将难以追回，因为真正的购房人入住后，抵押物将无法处分，购房人产权将得不到保护。“假按揭”名义上的借款人往往是在不知详情的情况下被利用的，一旦开发商恶意欺诈，将作为违约一方承担违约赔偿责任，如果处理不好，将影响社会稳定。

2.超值抵押风险

房地产抵押是一种债务履行担保方式，抵押物的价值应当高于所担保的债务。但实践中，有的借款人以虚报房地产价值或要求估价机构高估房地产价值，以此取得超出抵押物实际价值的银行贷款。也有的贷款银行工作人员明知借款人申报的抵押物价值或估价机构的估价结果高于其市场价值，甚至在房地产管理部门提醒其抵押物价值不足以为贷款提供担保的情况下，仍坚持以此作为确定抵押贷款额度的依据，致使银行实际放贷额大于抵押物的市场价值。

3.人为因素风险

人为因素风险是由于估价机构或估价人员不执行行业规定和不遵守职业道德规范所致。为争取估价业务，评估机构或 评估人员与委托方私下达成某种价格共识，采取弄虚作假的手段，故意高估或低估评估值，给另一方造成损害。如抵押人与估价人员串通一气或收取额外好处费，故意把评估值高估，并骗取金融信贷机构的信任而获得超出抵押物实际价值的贷款额，到期还不清债务，即使处置该抵押物也资不抵债，出现金融机构状告评估机构的纠纷。

三、房地产抵押评估风险的控制路径

1.树立风险意识，建立和完善风险防范机制，强化评估质量控制管理

抵押评估为借贷 双方提供中介服务，评估价格的高低直接影响到双方的利益。尤其是当借贷双方因不能履行债务而发生纠纷时，通常会将估价机构和人员牵连进去，因此，作为估价一方必须时刻树立风险意识，不要因一时的小利或失误而遭受重大损失。这就要求估价机构要建立和健全内部各项规章制度，如继续培训教育制度、评估结果会审制度、风险基金制度以及其它各项责任制，以应付各种风险的出现。

评估质量控制管理是评估公司各项管理的核心。建立和完善此项管理制度，有助于防止因评估人员业务水平问题而造成的评估错误，有助于防止因评估过程中未能保持独立、公正而造成的评估失败。评估公司应根据《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》等技术标准，结合地方有关政策及其他一些相关标准规范，制定出评估公司自身的质量控制规范标准，其内容包括评估操作程序、报告规范格式、评估方法技术要点、基本参数的确定及报告错误界定等。在评估人员初步完成了评估的技术部分后，由水平较高的评估师对评估报告进行初步复核。复核主要审查评估程序有没有履行，譬如有没有进行现场实地踏勘，收集的资料是不明充分和真实，评估方法选择是否恰当，参数是否合适以及评估结果是否与市场水平相吻合等。另外，还要定期抽检是指公司技术管理部门根据公司制定的质量规范标准，定期对每个评估人员的报告随机抽查，对报告质量打分，并提出报告修改意见和奖惩意见，由报告主办人员修改报告，收回替换提交客户的报告，公司实施奖惩。

2.采用科学、合理的评估方法，避免房地产抵押价值高估风险

采用科学、合理的房地产抵押贷款价值确定依据，可以以房地产成本价格和社会公认的利润水平为基础确定房地产抵押贷款价值，避免抵押房地产价值高估，从而挤出房价虚高造成的泡沫，降低风险。同时参照收益法和市场比较法的评估结果，综合考虑不同评估方法下抵押房地产的评估价值，取较低者作为贷款发放的依据。由于收益法中对参数的准确性要求很高，且由于利率、通货膨胀、经济周期性变化对房地产的影响，加之目前我国房地产经营受许多非市场因素的影响较大，与公式成立的假定情况相距甚远，特别在考虑抵押期限情况下，对未来市场预测就带有更大的不可知性，因此在进行房地产抵押评估时应慎用。而采用成本法估价，虽然房价的构成很复杂，但由于土地价格的招拍挂制度，房屋建设成本有明确的相关规范，社会对利润也有公认的合理水平，所以是具有操作性的。以成本法评估抵押房地产，尽管由于涉及到房地产商和部分投机者的切身利益而不受欢迎，银行的房地产抵押贷款额度也可能会降低，在短期内影响银行的收益，但对于房地产市场、银行乃至金融体系的长远、健康、平稳发展却是至关重要的。

3.提高贷款审查人员素质，有效监督评估质量

银行自身应在内部配备既精通银行业务又有房地产评估专业知识和技能的贷款审查人员，改变单纯以房地产评估机构给出的评估价乘以贷款价值比率确定贷款额度的操作方法，以有效控制房地产抵押价值的高估风险。相关贷款审查人员应该站在银行的角度去评估抵押房地产的客观价值，充分考虑未来市场变化和短期强制处置等风险因素。具体而言，审查人员应该审查评估技术报告中估价师的测算过程是否有误、有关参数选取是否合理、所选用的估价方法是否切合估价对象和目的、抵押物产权是否存在瑕疵等。当市场发生变化时，要对抵押物进行内部估价，以确定抵押物现时价值。

四、结束语

综上所述，估价机构和估价人员应该树立强烈的风险意识，重视和防范抵押估价风险，坚持自律，加强内部管理，建立和完善抵押估价风险防范机制。

参考文献：

收益法评估报告篇8

关键词：历史成本；公允价值；可靠性和相关性

中图分类号：F23　文献标识码：A

收录日期：2012年5月31日

一、历史成本与公允价值计量属性并存

由于现代市场经济不断发展和变化，历史成本计量属性的局限性日益凸显。由此，传统财务会计计量属性必须做出相应的变革，以提供反映现金流量和公允价值的信息。可见，历史成本与公允价值计量属性并存将是传统会计计量属性的发展趋势。

（一）历史成本计量属性。凡按过去的市场价格在交易和事项发生时作为交换的金额，在会计上会转化为历史成本。其所以称为历史成本，原因在于：第一，这是过去（历史）发生的交易，购买某项资产所花费的成本；第二，会计的特点是务实。会计信息必须反映出能够捕捉到的、有充分论证可以依据的现象。

历史成本计量属性主要建立在币值稳定假设和劳动生产率不变假设的基础之上。货币币值稳定，保证了计量单位即名义货币的长期恒定；社会平均劳动生产率不变，保证了计量属性即历史成本长期恒定。其特点体现在以下几个方面：第一，凡购入的商品（资产）按成交时的市场价格转化为历史成本后，在企业持有期间，除非投入生产被耗用或直接销售以及按其他方式处置（如交换其他资产、出租、作为担保物等）外，其价值量（金额）始终保持最初的历史成本而不变。这样处理，既可节约信息处理成本，又可如实反映当初交易本来面貌；第二，从资本投入生产到生成产品（或劳务）为止，整个生产过程的计量，基本上是被耗用的各种生产要素（其中包括物质资产、无形资产和人力资源）的历史成本的分配、汇总、集合与积累。

随着社会经济的不断发展与进步，社会劳动生产率迅速提高，在一定程度上动摇了历史成本计量属性的理论基础。特别是对于衍生金融工具等项目，价值往往与其账面的历史成本相差悬殊，报表使用者无法依据报表提供的信息对企业的财务状况和经营业绩做出评价，了解企业现在可能承担的权利、义务、收益、风险，从而进行相关的投资信息决策。由此可见，客观经济环境为公允价值计量属性的应用提供了条件。

（二）公允价值计量属性。本文所指的公允价值，是在公平市场交易中，自愿双方所达成一致的市场交易价格。进入21世纪以来，科技创新对经济发展的推动作用显著，社会劳动生产率迅速提高，历史成本计量属性越来越受到人们的质疑。公允价值计量属性逐渐受到投资者和债权人的青睐，具体理由体现为：

1、公允价值计量在企业资本保全上发挥着巨大作用。企业对其耗费的生产能力或资源采用公允价值计量，此时不管是何时耗费的生产能力，一律按现行市价或现金流量现值计量，这样企业的资本受到维护，企业的生产得以在正常状态下进行。

2、公允价值计量符合会计的配比原则。现行企业计算收益的收入是按现行市价计量，而成本、费用，则是按历史成本计量，若对于成本、费用也按公允价值计量，将使企业计算的收益更加真实，由此得出的会计信息能为企业管理人员、债权人、投资者的经营、决策提供更加有力的支持。

公允价值的估计可以采用市场法、收益法或成本法。市场法主要指市场的价格信息，即在市场真实交易中可观察到的相同、相似或可比的资产或负债的价格。如果在活跃市场上能够观察到这类信息，应尽可能用它来进行估计。收益法是未来投资（比如现金流量和盈利）通过折现转化为现值的方法。成本法一般指一项资产的重置成本或现行成本为基础，作必要的调整（如使用中的资产已发生了物理、自然损耗和精神损耗，即应予以调整）。

（三）历史成本与公允价值计量属性的结合。历史成本计量属性建立在过去已发生的交易或事项基础上，强调会计信息的可靠性。而公允价值能够反映完成经济业务之外的环境对企业的影响，具有高度的相关性。因此，仅仅报告历史成本反映的信息将忽略环境对企业的影响，而只报告公允价值信息则会掩盖对已完成市场交易的记录。两者之间的矛盾实质上体现出会计信息的可靠性与相关性之间的矛盾。而采用两种计量属性并行报告的模式可解决两者之间的矛盾，满足信息使用者的不同需求。

二、资产评估成为会计计量工具

目前，财务会计对收益有两种不同的概念：经济学的收益概念（即经济利润）与会计学上的收益概念（即会计利润）。现代会计理论的收益概念朝着经济利润方向发展，但基于收入确认的实现原则和稳健原则以及历史成本计量属性使会计利润与经济利润存在差异，从而导致会计信息使用者做出错误的决策，因为会计上有利润不等于经济上有利润。经济学家们主张“一个人当他资产的价值增加时，而不是当资产出售时变得更为富裕”，但价值增加的确认就是实现的经济收益观点，由于其计量上的主观随意性，很难适用于会计实务。为解决两者之间的冲突，建立资产评估制度是一种较好的折衷方法。原有的财务报告反映会计利润，而资产评估报告是基于公允价值基础上，即实物资本保全基础上做出的，其利润可以说较接近经济利润。通常强调资产保值和增值，应基于实物资本维持基础上，目前的会计无法解决，往往账面上有净资产，但评估以后，会发生很大变化，有必要建立年报资产评估制度，使会计利润转化为经济利润。

资产评估是对被评估的资产以公允价值进行估价，而公允价值会计正是以公允价值对资产与负债进行计价的，两者在持续经营假设下数值应该一致。资产评估方法有现行市价法、重置成本法、收益公允价值法等，评出的金额都是公允价值，与资产的公允价值计价相吻合，即公允价值会计下，资产评估结果与会计计量的结果一致。这时候资产评估虽被会计取代，但资产评估原理、方法将在会计中起着十分重要的作用，将成为会计计量工具。

收益法评估报告篇9

关键词纳税评估评估研究注册程序税务机关

中图分类号：C29 文献标识码：A

纳税评估是注册税务师从事的重要涉税服务项目。随着税制改革的稳步推进和税收监管机制的健全，以及企业纳税意识和税务管理水平的逐渐增强，一些高端涉税服务开始受到企业的青睐。 特别是《纳税评估管理办法(试行)》(以下简称《办法》) 出台后，不少企业为提高税务管理水平，降低涉税风险，选择聘请 注册税务师对其涉税事宜进行纳税评估。 笔者基于对企业纳税评估的工作实践 , 谈谈如何做好纳税评估工作，愿与广大同仁探讨。

注册税务师纳税评估的含义

注册税务师纳税评估是指注册税务师依法接受纳税人或扣缴义务人(以下简称纳税人)委托，根据其所提供的涉税资料和自身所掌握的其他资料，运用各种技术手段和专业经验，对纳税人一定时期内的涉税资料及纳税情况进行综合分析、检查和评估，以确认纳税人纳税情况的合法性、真实性及准确性，及时发现、纠正并处理涉税事项中存在的错误和舞弊等异常问题的工作。 注册税务师纳税评估其实是企业为提高其税务管理水平、降低涉税风险，委托中介对涉税事项自 查的行为。其特点表现为客观性、平等性、公正性、专业性。税务机关纳税评估就是根据税收征管中获得的纳税人的各种相关信息资料，依据国家有关法律、法规，运用科学的技术手段和方法，对纳税情况的真实性、准确性、合法性进行审核、分析和综合评定，并及时发现、纠正纳税行为中的错误，对异常申报等专项问题进行调查研究和分析评价，为征收管理指出工作重点，提供措施建议，从而对征纳情况进行全面、实时监控的一项管理。

注册税务师纳税评估与税务机关纳税评估比较

评估目的不同

注册税务师纳税评估目的是帮助纳税人健全税务管理制度、提高税务管理水平，查找并纠正涉税事项中出现的错误和舞弊，为纳税人的纳税申报、税款缴纳等行为审查把关。税务机关纳税评估的目的是为进一步强化税源管理，降低税收风险，减少税款流失，不断提高税收征管的质量和效率。

评估性质不同

注册税务师纳税评估属于民事行为，是在依法接受委托的前提下，遵循独立、客观、公正、诚信的执业原则，开展纳税评估服务。税务机关纳税评估是国家依法进行的强制性行政行为，企业必须无条件接受和积极配合。

（三）评估主体不同

注册税务师纳税评估与税务机关纳税评估主题是不一样的，注册税务师纳税评估的主体是注册税务师，隶属于企业制的注册税务师事务所或注册会计师事务所，而税务机关纳税评估的主体是税务行政机关的工作人员。

（四）评估依据不同

两种纳税评估依据除了现行税收法律、法规外，注册税务师则依据协议，按照纳税评估操作规程和执业准则，凭借执业经验和判断开展纳税评估服务，税务机关纳税评估主要依据《办法》及其相关规定。

（五）评估的法律效力不同

注册税务师纳税评估属于自我评估，出具的评估报告或建议书等材料，属于企业内部管理文件，未经委托人同意不得泄漏给第三方；税务机关在进行纳税评估后，若发现计算和填写错误、政策和程序理解偏差等一般性问题，经约谈、举证、 调查核实等程序认定事实清楚，不具有偷税等违法嫌疑，无须立案查处的，将提请纳税人自行改正。 发现纳税人有偷税、逃避追缴欠税、骗取出口退税、抗税或其他需要立案查处的税收违法行为嫌疑，评估部门将移交税务稽查部门 处理，对涉嫌构成犯罪的将移交司法机关处理。

（六）评估收费不同

注册税务师纳税评估是为纳税人提供的有偿中介涉税服务活动，新颁布的《注册税务师管理暂行办法》第30条规定：“税务师事务所承接委托业务，应当与委托人签订书面合同并按照国家价格主管部门的有关规定收取费用”；而税务机关开展的纳税评估属于政府行政检查行为，由税务机关承担纳税评估检查的全部成本(属税收征管成本的一部分), 被评估人不用承担任何评估费用。可以看出 ，虽然两种纳税评估的对象都是针对纳税人，都是依据纳税人提供的涉税资料开展评估工作，但是注册税务师开展的纳税评估与税务机关执行的纳税评估还是有明显区别，两种评估不能相互替代，而是相互补充、相互促进、各司其职。

三、注册税务师纳税评估的作用

（一）注册税务师开展纳税评估有助于提高企业税务管理能力

注册税务师在接受委托后，通过制订周密的纳税评估计划，实施科学的纳税评估程序，将会发现企业在税务管理方面存在的问题和涉税风险。通过与企业管理当局的沟通，有利于及时纠正企业在税收政策理解、税款计算、缴纳等方面的差错，促进企业税收管理工作的合理化、规范化、程序化，控制并降低涉税风险。 注册税务师在开展纳税评估的过程中，通过现场检查、核实、约谈等程序，将会了解企业执行税收法律、法规的情况，对税收政策的理解及运用能力，进一步指导其规范涉税处理业务。企业通过对注册税务师纳税评估报告的分析、论证、核实，更易找准税务管理的薄弱环节，有针对性地加强自身税务管理工作，对重点问题和薄弱环节进一步采取有效措施，提高税务管理水平。

（二）注册税务师开展纳税评估有助于提高纳税人纳税申报质量

我国税收征管体制的重要特征就是由纳税人自行申报纳税并缴纳税款，再由 税务稽查部门对纳税人的纳税申报和缴纳情况进行评估或稽查。这种征管模式下很可能发生纳税申报差错和舞弊的情况，这也是造成目前纳税申报质量总体不高的原因。 提高纳税申报质量、完善纳税申报管理就成为企业税务管理的关键和重点。 鉴于上述考虑，通过聘请注册税务师为企业开展纳税评估，将有利于借助专家优势保证纳税申报、税款缴纳的合法性、公正性、专业性和及时性。一方面，注册税务师对企业纳税申报资料进行审核、分析、评定，将及时发现并纠正纳税申报中的错误和偏差，提高纳税申报的质量；另一方面，通过与纳税人的沟通，及时妥善处理涉税问题，有效化解涉税风险。同时，这种方式也有利于提高税务机关受理纳税申报的质量和效率，降低税收征管成本，减少工作失误。

（三）注册税务师开展纳税评估有助于提高企业税务管理信息化水平

注册税务师通过开展纳税评估将处理纳税人在纳税申报、税款缴纳、税收政策等方面的涉税信息，这些信息具有全面性、时效性、政策性、专业性，收集、 加工、整理这些信息，逐步形成税务管理数据库，建立税务管理风险预警和信息提示反馈机制，将有助于企业今后实施有效的税务管理和开展税务数据预决策。同时，在网络技术的支持下，企业和注册税务师通过数据与信息共享及在线交流 , 将及时发现企业日常税务管理中存在的问题，保证后续纳税评估工作资料的真实和完整。这样，注册税务师就可以通过实施系统化、信息化、网络化的评估技术，将实时评估中发现的涉税错误和舞弊扼杀在发生之初。

（四）注册税务师开展纳税评估有助于缓解税企矛盾

新征管模式在普遍推行纳税人自行申报的同时，也特别突出了税务稽查的地位。 各种专项稽查和日常检查交替进行，经常使税务机关对纳税人有意偷骗逃税和无意的税收违法行为很难区分，加之对税法理解的偏差，征纳双方容易产生矛盾情绪 , 不利于营造和谐税收环境。 而注册税务师纳税评估正是通过独立、客观、 公正、 专业的评估服务，在稽查环节前置了一道过滤网，使纳税人在纳税申报、税款缴纳等方面做到自查、 自评、自纠，有利于减少涉税差错，降低涉税风险，成为沟通纳税人与税务机关的桥梁。 这种做法不仅受到纳税人的欢迎，也有利于密切征纳关系，有效地缓解征纳双方的矛盾。

四、注册税务师纳税评估方法及程序

（一）签订纳税评估协议

注册税务师在确定是否接受纳税评估委托前首先要对纳税人进行初步了解，了解后再确定是否接受纳税人的纳税评估委托。当注册税务师与其委托人有直接的利害关系时应当回避，同时委托人也有要求其回避的权利。在确定要接受纳税人的纳税评估委托后，应当签协议书了，明确双方的利益、权力以及责任，特别是纳税人需要提供的资料和需要配合的事项，以及对双方利益有影响的情况等，都要在《纳税评估协议书》中说明，并且一定要依法签订协议书。

（二）制订纳税评估计划

注册税务师在开展纳税评估前，要根据《纳税评估协议书》以及纳税人实际的生产经营状况，制订周密翔实的纳税评估计划，尤其是综合评估计划。综合评估计划包括本次纳税评估的目的、纳税人的基本情况、最佳的工作进度、各种应对策略以及确定的范围、评估中可能遇到的风险、费用预算以及时间保证。具体来说则包括评估目标、步骤、时间以及人员。纳税人涉税事项的企业的复杂程度和经营规模决定了评估计划的繁简程度。

（三）深入了解委托企业的经营情况

协议签订后，注册税务师必须按照纳税评估计划对委托企业进行深入了解：首先要了解企业的性质以及规模、生产经营地点、组织结构和相关的分公司、子公司或者事业部；其次要了解企业的构成；再次是了解其资产构成以及资产使用情况，同时还要了解企业产品的科学技术水平；最后，了解企业将涉及的税种以、可以享受的各种税收优惠政策及主管税务机关。

（四）采集纳税评估信息

采集纳税人的涉税信息是进行纳税评估的前提。需要采集的纳税评估信息主要包括以下几种：发票管理信息、生产经营信息、财务状况、税控装置信息、税务管理及内部控制信息、纳税申报及缴税信息。信息采集后要经过筛选，并发表自己的看法、进行相关信息的核实，建立工作底稿并准确地录入数据库。

（五）确定纳税评估的风险和重点

注册税务师依据对自己企业经营情况的了解和对企业涉税信息的相关分析，初步评估本次纳税委托项目的风险。对可控风险要重点降低，总体风险不能超出一定的范围，根据成本、收益和风险原则进行税务评估。

（六）设置纳税评估指标

主要是设置涉税财务指标纳税评估指标是指基本评估指标；而财务分析指标主要有：成本利润率收入增减幅度、与应纳税额增减幅度比对率和总税负率等；经营绩效指标则主要包括纳税人企业的经营情况。

（七）选定评估参照系

主要依据行业平均经济指标和税额增减变化指标来进行纳税评估参照系的选定。行业平均经济指标主要分为按行业利润率和行业税负率进行不同于行业平均利润率一定幅度的确定的两类企业。税额增减变化指标则主要包括根据增减额和增减率确定税种引起增减变化的主要企业和对某一期间总体税源引起增减变化的主要企业。

（八）具体纳税评估分析

有各种不同的方式，在具体实行时要确保合法，坚持诚信、独立、专业、真实的执业原则，科学地进行评估。

（九）撰写纳税评估报告

注册税务师根据纳税评估相关法规，在完成既定的评估计划之后，出具纳税评估报告。注册税务师纳税评估报告是针对纳税人委托的评估事项所做出的最终评价成果，是对纳税人涉税进行合理的客观和专业判断，具有各种重要作用。

五、注册税务师纳税评估注意事项

（一）要与纳税人确认好评估工作的实效性

要与纳税人依法订立评估协议，与纳税人协商确认好评估工作的的时效性，只有在法律允许的范围内，才能保证纳税评估过程和结果都切实可行。这里要防范三种误区，一是混淆税务机关纳税评估以及注册税务师纳税评估两者间的区别；二是要防止税务机关借助行政权力对纳税人实行各种非法行为；三是注册税务师自己必须注意控制好纳税的风险评估，严格依据税法和相关法律准则开展评估业务。

（二）要保证评估信息的合法性

无论哪一种评估都需要合法、可靠的信息支撑，如果信息不够准确或者完整，就可能导致整个纳税评估的失败或者不够好。为保证涉税信息的可靠性，必须对数据信息进行核实，经过筛选后再进行使用，所以收集和评价涉税信息是纳税评估的关键环节。注册税务师评估中发现委托人有违规行为并可能影响评估报告的公正、诚信时，应当予以劝阻；劝阻无效的，应当中止执业。

（三）保护纳税人的商业秘密和其它合法权利

注册税务师在纳税评估中会知悉纳税人许多涉税信息，这些信息有些属于公开信息，有些则属于纳税人的商业秘密或尚未公开的信息，这就要求注册税务师有良好的职业道德，无论出具何种纳税评估报告，都不得泄露这些信息，也不得利用其谋取非法利益，或者利用执业之便，谋取其他不正当的利益。对纳税评中发现的纳税人涉税事宜的错误或舞弊等行为，只能向纳税人指明或提出建议。纳税评估报告和工作底稿也只能作为企业的内部文件，除纳税人书面同意外，不得将其泄漏给税务机关或第三人，负有保密义务。

（四）维护注册税务师自身的权益

注册税务师开展纳税评估，涉及国家和纳税人双方的利益，容易受到来自纳税人和税务机关等各种方面的压力，甚至可能遭受某些纳税人或税务机关的授意、指使、强令、威胁等非法行为的侵害，所以注册税务师必须坚持以税法为准绳，恪守职业道德，遵守执业准则，根据《纳税评估协议》开展评估工作，如果其客观性、独立性及公正性受到损害时要采取例如中止协议、税务行政复议等必要的措施，维护自身的合法权益。

六、结束语

实践证明，注册税务师开展纳税评估有助于提高企业税务管理能力，促进税务管理工作的合理化，规范化、程序化，控制并降低涉税风险；有利于及时纠正企业在税款计算、缴纳等方面的差错，有助于提高企业纳税申报质量；有助于提高企业税务管理信息化水平；有助于缓解了税企之间的矛盾。

参考文献：

[1] 张欣.建立科学的纳税评估方法之浅议；税务研究[J].2003（4）:75-76.

[2] 国家税务总局注册税务师管理中心. 税务实务[M].北京:中国税务出版社 ,2012.

[3] 苏强. 注册税务师制度及其变迁的经济学分析[J]. 税务与经济，2011，（1）

收益法评估报告篇10

战略风险评估是事关并购重组项目成败的关键。在分析并购重组项目战略动机的基础上，从银监会近期的政策文件以及经济评价的角度入手，探讨了项目战略风险评估的内容和方法，并进行了某海外项目重组案的案例分析。

〔关键词〕

并购重组；战略风险；经济评价；风险评估；协同

随着我国有色行业的产能过剩问题日益突显，新建项目逐步减少，通过政策引导和市场机制优化产业结构成为主流，而并购重组则是优化产业结构的重要手段。并购重组出发点和落脚点是整合资源，获取协同效应，服务于企业战略目标,其具有“高风险高收益”的特点。因此，战略风险评估是事关并购重组项目成败的首要问题和关键问题。本文即是从资金供应方的角度探讨并购重组项目的战略风险评估方法。

1并购重组的战略动机

了解并购重组的动机是科学评估风险的前提。并购重组研究历来注重理论与实践相结合，著名经济学家J.弗雷德.威斯通在总结1895年以来并购重组案例和理论研究的基础上，将并购重组的动因归纳为效率理论、信息与信号、问题与管理主义、自由现金流量假说、市场力量、税收筹划和再分配等7个方面。为贴近工程咨询实际，本文将上述动因概述为经营管理协同、财务税收协同、市场协同、低价投机、人利益5个方面：1）经营管理协同。主要表现为原辅材料、技术、人力管理等资源互补，如矿山与冶炼企业的重组。2）财务税收协同。主要表现为将外部融资转为内部融资，降低融资成本，如吸引投资基金入股；或利用一方的税收优惠降低税负，典型的是资不抵债企业的并购。3）市场协同。主要表现为获取市场垄断、定价权或开辟新的市场领域，典型表现是同一行业的强强联合，如南北车合并；或生产优势与市场优势的结合，如一些贸易公司（市场优势）对矿山或冶炼厂（生产优势）的并购。4）低价投机。基于认为目标企业价值被低估的并购，如金融危机时基金或财务公司基于资本运作而收购矿产资源。5）人利益。管理层出于某种个人利益而做出的并购重组举动，如过去几年部分大型企业的大肆扩张有一定的人利益成分。上述动机中，经营管理协同、财务税收协同和市场协同具有明显的战略意图，而低价投机和人利益也有战略层面的考量，故而战略风险评估对并购重组项目尤其重要。

2战略风险评估角度

风险评估的角度需紧紧围绕动机展开，各种动机下的战略风险评估角度见表1（但不限于）展开。此外，对于资金提供方而言，评估战略风险还应考虑协同效应未能实现时，并购方可能采取的风险控制措施或退出策略。上述战略风险评估的内容与银监会的《商业银行并购贷款风险管理指引》的指导思想不谋而合，可以提高项目的融资效率。

3战略风险评估方法

从评估角度分析，战略风险评估的目标是资金安全和战略目标（特别是财务目标）的可达性，注重资源的协同，具体的角度包括项目的市场、技术、经营管理及其他有形或无形资源，与工程咨询的理念相同。借鉴工程咨询方法（尤其是经济评价方法）可有效解决战略风险评估的部分问题。推荐的战略风险评估方法如下：1）经营管理协同角度。产业和战略的相关性可以尽职调查为基础，通过定性分析完成；额外回报可借助财务评价中的有无对比法、前后对比法计算。2）财务税收协同角度。可直接计算或通过财务评价计算。3）市场协同角度。定性与定量分析相结合，定量分析主要通过市场预测方法完成。4）低价投机角度。通过对比估值报告和审计报告判断，成长性可通过行业生命周期理论判断。5）人利益角度。可通过是否具有协同效应判断；价值增长的动力来源可通过因素分析法（连环替代法）或敏感性分析来判断。并购方案中的退出策略对资金提供方控制资金风险非常重要，一般在协议中有相关的约束条款，相关风险建议由专业的法务人员评估。需要说明的是，定性与定量分析相结合是战略风险评估的指导思想，而建立在大量尽职调查信息基础上的定性分析判断在实践中往往起到决定性作用，定量分析只是验证和细化定性判断的结果。

4案例分析

某海外中资冶炼厂拟与当地另一大型采选冶联合企业重组，以期解决自身的原料不足及财务困境问题。重组双方的优势、劣势如表2所列。通过上述分析，可基本判断双方重组的动机是经营管理、财税和市场协同，且协同效益明显，战略风险较小，融资机构可重点关注项目贷款担保和还款架构设计。

5结论与建议