房地产出纳工作总结十篇

房地产出纳工作总结篇1

2016年房地产出纳年终工作总结范文一

在2016年的这一年度中，我继续担任公司的出纳一职，主要负责XXXX的出纳工作以及统计填报工作。现将这一年的工作总结如下：

一.工作方面：

(一)在出纳工作上，主要有银行结算业务、现金收付业务、保管。

1.以票据结算的方式到银行进账付款。主要支付了xxx办公室的物管费、房租、水电费、空调使用费;营销部门的广告策划费;设计费、测绘费;工程装饰费;律师顾问、税务咨询费等。中大南分方面主要支付给XXX物业管理公司以及贵阳市住房和城乡建设局。

2.按时依据实际发生的业务和会计凭证登记现金日记账、银行日记账。

3.根据每月银行对账单编制银行余额调节表。

4.定期或不定期进行现金盘点并编制现金盘点表。

5.各月经过余额调节后账实相符，未出现金额上的较大误差。

6.做好会计凭证的保管工作。积极配合每月审计部门的内部审查。

7.工资发放方式改革，改现金发放为发到银行卡上，采用网银转账方式发放，方便快捷且不易出错

8.为的业主开不动产销售发票，收取维修基金、水电煤气、可视对讲、房款面积差价等款项。今年共有大约17家业主来办理发票，2人购买了四个车位

9.到南明区地方税务局、南明区国家税务局办理中大公司纳税申报、发票购买相关事宜。后因为税务申报改革，先是零申报企业采用短信申报方式，后税务局开始采用联网申报。年初新版发票开始使用，原手开发票统一更换为机打发票，参加了税务局组织的对于机打发票开具的相关培训。

10.从去年9月底到今年9月底为止，每周日在中大国际广场售楼部担任财务收银员，主要收取认筹会员费、商铺以及房屋的首付款。收款开具的收据、金额在每日工作结束后按时统计，并由当日值班会计、销售部负责人签字核对。期间参加过三次中大国际广场的解筹活动、一次正式开盘活动。工作结束后，所有收据、代金券以及售楼部财务室钥匙一把都已交还至会计处。

(二)对于统计填报方面：

1.数据都是据实填写，并已按时将月报、季报上报到南明区统计局、贵阳市统计局。因中融信项目还未动工、中大南分未有项目，因此每个月填报的数据基本保持不变。

2.统计局组织的培训都已参加，统计政策的变动以及报表内容的改变都已掌握。

3.遵守统计法以及统计政策的各项规定。

二.工作中存在的问题以及反思

(一)本职工作上基本做到了认真负责，但也出现了一些疏忽，对此我进行了深刻的自我批评与检讨。财务工作首先需要谨慎，要严格按照公司的财务规章制度办事，每付出去的一笔款项不仅需要各位领导的监督，更需要我们财务人员的谨慎，金额过大时就算手续齐全也应当再次向领导确认。但是我在这一点上确实存有失误，今后定当时刻警醒，提醒自己严格按照出纳的岗位职责和规范做事。出现的一些失误对于我来说是一次教训，也是一次成长，从中学到的东西将会使我今后的工作更加完善。

(二)需要不断加强专业学习。

1.在今年参加了会计资格证书的考试，并顺利通过。由于今年全省会计从业证书考试时间的大调整以及初级考试的报名时间错过等原因，原定于今年继续参加会计初级资格的学习调整到明年，希望通过更多的学习来加强我的工作技能。

2.同时，对于房地产行业的诸多知识我还了解得不够，身为房地产行业的一名出纳，更要立足于长远的职业发展，因此了解整个房地产行业的情况以及房地产行业的相关税法等是非常必要的。

(三)参加工作已经一年有余，对于出纳的工作内容已经基本掌握。财务工作很多时候都是重复性的工作内容，但出纳只是财务的初级，还有更高深的东西值得我学习。同时我也希望接触一些其他的挑战，毕竟我刚参加工作不久，需要学习的东西还很多。要专精也要博识，这样将来才能更好地为公司创造效益。

(四)在工作中团结同事，和睦相处。我参加工作时间短，各方面都缺乏经验，因此需要虚心像各位同事学习。在能力范围内，帮助同事解决遇到的问题，努力与大家创造和谐的工作氛围

2016年房地产出纳年终工作总结范文二

不知不觉加入到****这个大家庭已经一年了，时间说短不短，说长不长。但这段时间给我的感觉却是非常亲切，亲切的领导，亲切的同事，也非常的温馨，温馨的工作环境，温馨的工作气氛。过去的近一年的时间里发生的点点滴滴，更是让我时常回味，时常想念。在****的这段时间，不仅认识了这么多好同事，更多的是学到了很多东西，以前对房地产一无所知的我，现在也能多少了解一些，也能协助销售人员签定购房合同，这对我来说是很大的收获。在新的一年即将到来的美好时刻，我把自己这一年来的工作做了一个总结，有值得骄傲的工作成绩，也有不足的工作缺点，也希望通过总结，对自己有一个正确的认识，也请领导，同事对我的工作进行监督。

作为一名财务工作人员，一名出纳，我非常清楚自己的岗位职责，也是严格在照此执行。

1、严格执行库存现金限额，把超过部分按时存入银行。审核现金收支凭证，每日按凭证逐笔登入现金日记帐。

2、严格保证现金的安全，防止收付差错。对收入和付出的现金及支票都由我和主任双重复核，以确保准确无误。

3、坚持每日盘点库存现金，做到日清日结。这样一来，问题便不会留到隔日，及时发现，及时改正。严格遵守银行结算纪律，对拿去银行的票据做到填写无误，印鉴清晰。

4、严格审核银行结算凭证，处理银行往来业务。对业务单位交来的支票，在收到支票时，认真审核该支票的金额，日期，印鉴，然后正确填写银行进帐单。坚持做到每日序手工登记银行存款日记帐。

5、随时掌握银行存款余额，不签发空头支票。保管好现金，收据，保险柜密码，印鉴，支票等。妥善保管好收付款凭证，月末准确填写好凭证交接单，及时传递到集团公司分管财务手里。对于这快日常工作，自我经手以来，没有出过任何差错，我想这一点应该是值得骄傲的。

6、每月编制工资报表，到月底及时汇总各部门当月考勤情况，询问李总当月工资是否有变化，然后根据其编制工资报表，编制完毕先交由金主任审核，审核无误后，交由李总签字确认。最后是在工资的发放过程中，做到认真仔细，不出差错，在这点上，我有过一点失误，虽然及时纠正了，但也是我值得提高警惕和需要改正的地方。

7、我手里还有一块就是和房地产业务有一定关系的工作，就是去集团公司给媒体及相关业务单位请款。李总刚交给我这份工作的时候，我并没有把它和业务联系在一起，只是广宣部的同事将单据及请款单填好签好字后，我便盲目的就拿到集团公司，一旦分管会计问到我相关问题，我便是一问三不知，只好又回来问广宣部的同事，这样既浪费了时间，又给人留下不好的印象。经过主任和广宣部同事的指导，我逐渐对房地产广宣方面有了了解，后来再去请款，也顺利了很多，也节约了很多时间。而且，我将请款这项工作用细致的表格健全，做到有据可查，也便于年终统计。

房地产出纳工作总结篇2

今年我在财务部从事出纳工作，主要负责现金收付，票据印章管理，开具发票和银行间的结算业务，刚刚开始工作时我简单的认为出纳工作好像很简单，不过是点点钞票，填填支票，跑跑银行等事务性工作，但是当我真正投入工作，我才知道我对出纳工作的认识和了解是错误的，出纳工作不仅责任重大，而且有不少学问和技术问题，需要理论与实践相结合才能掌握.在平时的工作中我能严格遵守财务规章制度，严格执行现金管理和结算制度，做到日清月结，定期向会计核对现金与帐目，发现现金金额不符，做到及时汇报及时处理，根据会计提供的凭证及时发放工资和其它应发放的经费，坚持财务手续，严格审核有关原始单据，不符要求的一律不付款，严格保管有关印章，空白支票，空白收据，库存现金的完整及安全，及时掌握银行存款余额，不签发空头支票和远期支票，月末关帐后盘点现金流量及银行存款明细，并认真装订当月原始凭证，每月及时传递银行原始单据和各收付单据，配合会计做好各项帐务处理及各地市资金下拨款，严格控制专款专用和银行帐户的使用.

以上是我今年工作以来的一些体会和认识，也是我在工作中将理论转化为实践的一个过程，在以后的工作中我将加强学习和掌握财务各项政策法规和业务知识，不断提高自己的业务水平，加强财务安全意识，维护个人安全和公司的利益不受到损失，做好自己的本职工作，和公司全体员工一起共同发展，新的一年意味着新的起点、新的机遇、新的挑战，我决心再接再厉，更上一层楼。回顾一年的工作，自己感到仍有不少不足之处：

1、只是满足自身任务的完成，工作开拓不够大胆等;

2、业务素质提高不快，对新的业务知识学的还不够、不透;

3、本职工作与其他同行相比还有差距，创新意识不强。

房地产出纳工作总结篇3

核算工作是本部门大量的基础工作，资金的结算与安排、费用的稽核与报销、会计核算与结转、会计报表的编制、税务申报等各项工作开展都能有序进行、按时完成。

1、 会计审核

会计审核是把好企业经济利益的关键，严格按有关规定执行，决不应个人面子而放松政策。如，亲亲家园项目地处余杭良诸，根据税法规定建筑安装工程专用发票必须使用项目地税务机关提供的发票，否则建设单位不得在税前列支，为此我们对工程发票的来源严格审核，并将此项规定传达到项目公司，目前工程量大的施工单位均在当地税务机关办理相关手续，并使用当地税务机关提供的发票。在审核中发现一些临时工程、零星工程的施工发票未按规定办理，我们在严格审核退回的同时，帮助他们联系税务机关如何开具工程发票的事宜，使企业双方利益都得到有效的保障。

2、 材料核算

房地产出纳工作总结篇4

政策背景

继2006年《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)之后，国家税务总局于5月25日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[20lO]220号，以下简称“220号文”)，对计算土地增值税的部分细节问题做出了解释说明，从而使得土地增值税的清算工作更具可操作性。

关于土地增值税清算时收入确认的问题

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

上述规定体现了实质重于形式原则在收入确认中的运用，税务机关在未来的土地增值税检查中，将不仅仅依赖销售发票作为确认收入的凭证，而会更加关注合同条款的审核与交易实质的判断，以防止纳税人通过低开或不开发票的方式达到少缴税款目的。

房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)，如果出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，房地产开发企业可以再不超过合同总金额的10％的范围内预提成本并在所得税前列支。因此，与企业所得税的扣除规定相比，220号文在土地增值税上的处理显得更加严格。

房地产开发费用的扣除问题

(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费甩在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5％以内计算扣除。

(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的lO％以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

(三)房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。

(四)土地增值税清算时，已经计人房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其计算利息支出扣除时是否可在两种处理方法中任意选择，或者将出台细则进行限定，仍有待税务机关予以明确。

房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题

房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

与允许房地产开发企业扣除土地闲置费的企业所得税规定相比，土地增值税的这条扣除规定更加具有惩罚性的意味。但对于实务中一些性质类似的支出，如开发商延期交付土地使用权出让金或转让款产生的利息等,220号文未明确在计算土地增值税是否同样处理。

关于拆迁安置土地增值税计算问题

(一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费洄迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

(二)开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[20061187号第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购人的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

(三)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

220号文下发前，以自行建造的房屋作为安置房的土地增值税处理，在实务中不完全统一。部分税务机关在进行土地增值税清算时，虽然不要求开发商就安置房按市场价格确认销售收入，但也不允许其扣除安置房的建造支出。对于以上述方式计算土地增值税的企业而言，220号文后，企业虽然需按市场价格确认销售收入，但可相应增加安置房建造支出的扣除，而且还能按与市场价格相当的金额增加拆迁补偿费的扣除。

房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

在土地增值税清算时，契税是否可以扣除，应计入何种项目扣除等问题，此前一直存有争议，220号文予以明确。

关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]2l号)第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知

政策背景

继国务院的国发[2010]10号文(以下简称“10号文”)《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》之后，2010年5月25日，国家税务总局了国税发[2010]53号文(以下简称“53号文”)提出了将土地增值税作为调节手段以达到稳定房地产价格和促进房地产行业健康发展的目的。

预征土地增值税税率设定下限

53号文不仅要求地方税务机关调整现行的预征土地增值税税率，还进一步设定了不同地区适用的最小预征土地增值税的税率。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2％，中部和东北地区省份不得低于1.5％，西部地区省份不得低于1％，各

地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。对于那些尚未预征或暂缓预征的地区，应尽快开展预征。

要求税务机关加强土地增值税清算审核

国家税务总局要求各地税务机关加强土地增值税的清算审核，以确保那些达到清算标准的纳税人已向其主管税务机关申报并开展土地增值税的清算。要求企业及时依法进行清算，按照《土地增值税清算管理规程》的规定和时限进行申报；对未按照税收法律法规要求及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚，对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。

国家税务总局强调各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，按照国发[2010]10号文件精神，有针对性地选择3～5个定价过高涮∈幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。

土地增值税的核定征收实行从严管理

核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5％，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

对房地产开发企业的影响

上半年，中央政府了一系列文件要求下级部门和地方政府采取更多的措施来抑制过热的房地产市场，国家税务总局继国税函[2010]220号之后，53号文来加强土地增值税的征收，在此背景下，标志着土地增值税清算工作的强化。

53号文要求地方税务机关调整现行的预征率，特别要根据地区及房地产的类型作出调整。从事房地产开发和销售的纳税人应注意各地出台的政策并评估其相关的影响。

根据53号文，各税务机关应全面调查土地增值税的清算情况，尤其是房地产价格上涨过快的房地产项目的开发商，应充分做好税务机关可能进行税务调查的准备。达到土地增值税清算要求的纳税人应该按照相关法律规定及时向主管税务机关报告，进行土地增值税的清算，以避免由此产生的不必要的滞纳金和罚款。

2010年税务检查的重点行业之一，房地产开发企业很有可能成为税务机关的检查对象。相关企业和人员应及时了解税务政策的最新动态，理解把握政策精神。

财政部　国家税务总局关于印发《新疆原油　天然气资源税改革若干问题的规定》的通知

一、根据中共中央国务院新疆工作座谈会关于在新疆率先进行资源税改革的决定精神，制定本规定。

二、本规定适用于在新疆开采原油、天然气缴纳资源税的纳税人。

三、原油、天然气资源税实行从价计征，税率为5‰应纳税额计算公式为：应纳税额=销售额×税率

四、本规定所称销售额，按照《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定确定。

五、纳税人开采的原油、天然气，自用于连续生产原油、天然气的，不缴纳资源税；自用于其他方面的，视同销售，依照本规定计算缴纳资源税。

六、有下列情形之一的，免征或者减征资源税：

(一)油田范围内运输稠油过程中用于加热的原油、天然气，免征资源税。

(二)稠油、高凝油和高含硫天然气资源税减征40％。

稠油，是指地层原油粘度大于或等于50毫帕／秒或原油密度大于或等于0.92克／立方厘米的原油。高凝油，是指凝固点大于40℃的原油。高含硫天然气，是指硫化氢含量大于或等于30克／立方米的天然气。

(三)三次采油资源税减征30‰

三次采油，是指二次采油后继续以聚合物驱、三元复合驱、泡沫驱、二氧化碳驱、微生物驱等方式进行采油。

上述所列项目的标准或条件如需要调整，由财政部、国家税务总局根据国家有关规定标准及实际情况的变化作出调整。

纳税人开采的原油、天然气，同时符合本条第(二)、(三)款规定的减税情形的，纳税人只能选择其中一款执行，不能叠加适用。

七、为便于征管，对开采稠油、高凝油、高含硫天然气和三次采油的纳税人按以下办法计征资源税：根据纳税人以前年度符合本规定第六条规定的减税条件的油气产品销售额占其全部油气产品总销售额的比例，确定其资源税综合减征率及实际征收率，计算资源税应纳税额。计算公式为：

综合减征率=∑(减税项目销售额×减征幅度x5％)÷总销售额

实际征收率=5％-综合减征率

应纳税额=总销售额×实际征收率

综合减征率和实际征收率由财政部和国家税务总局确定，并根据原油、天然气产品结构的实际变化情况每年进行调整。

纳税人具体的综合减征率和实际征收率暂按本规定所附《新疆区内各油气田原油天然气资源税实际征收率表》执行。

八、资源税纳税义务发生时间、纳税地点、纳税期限、征收管理等按照现行《中华人民共和国资源税暂行条例》及其实施细则等有关规定执行。

九、本规定自2010年6月1日起执行。

国家税务总局关于进一步加强高收入者个人所得税征收管理的通知

一、认真做好高收入者应税收入的管理和监控

各地税务机关要继续深入贯彻落实国家税务总局关于加强个人所得税管理的工作思路，夯实高收入者个人所得税征管基础。

(一)摸清本地区高收入者的税源分布状况

各地要认真开展个人所得税税源摸底工作，结合本地区经济总体水平、产业发展趋势和居民收入来源特点，重点监控高收入者相对集中的行业和高收入者相对集中的人群，摸清高收入行业的收入分配规律，掌握高收入人群的主要所得来源，建立高收入者所得来源信息库，完善税收征管机制，有针对性地加强个人所得税征收管理工作。

(二)全面推进全员全额扣缴明细申报管理

1　要认真贯彻落实税务总局关于推进全员全额扣缴明细申报的部署和要求，并将全员全额扣缴明细申报管理纳入税务机关工作考核体系。税务总局将不定期进行抽查、考评和通报相关情况。

2　要督促扣缴义务人按照《个人所得税法》第八条、《个人所得税法实施条例》第三十七条和《国家税务总局关于印发(个人所得税全员全额扣缴申报管理暂行办法)的通知》(国税发[2005]205号)的规定，实行全员全额扣缴申报。

扣缴义务人已经实行全员全额扣缴明细申报的，主管税务机关要促使其提高申报质量，特别是要求其如实申报支付工薪所得以外的其他所得(如劳务报酬所得等)、非本单位员工的支付信息和未达到费用扣除标准的支付信息。

扣缴义务人未依法实行全员全额扣缴明细申报的，主管税务机关应按照税收征管法有关规定对其进行处罚。

(三)加强年所得12万元以上纳税人自行纳税申报管理

年所得12万元以上纳税人自行纳税申报是纳税人的法定义务，是加强高收入者征管的重要措施。各地税务机关要健全自行纳税申报制度，优化申报流程，将自行纳税申报作为日管工作，实行常态化管理。通过对高收入者税源分布状况的掌握、扣缴义务人明细申报信息的审核比对，以及加强与工商、房管、人力资源和社会保障、证券机构等部门的协作和信息共享，进一步促进年所得12万元以上纳税人自行纳税申报。要注重提高自行纳税申报数据质量。采取切实措施，促使纳税人申报其不同形式的所有来源所得，不断提高申报数据的真实性和完整性。对未扣缴税款或扣缴不足的，要督促纳税人补缴税款，纳税人应申报未申报、申报不实少缴税款的，要按照税收征管法相关规定进行处理。

(四)积极推广应用个人所得税信息管理系统

没有推广应用个人所得税信息管理系统和推广面较小的地区省级税务机关要加大工作力度，按照税务总局工作部署和要求，确保个人所得税管理系统推广到所有实行明细申报的扣缴义务人。已经全面推广应用个人所得税信息管理系统的地区，要按照要求，尽快将个人所得税明细数据向税务总局集中。

二、切实加强高收入者主要所得项目的征收管理

(一)加强财产转让所得征收管理。

1　加强限售股转让所得征收管理。要加强与证券机构的联系，主动掌握本地区上市公司和即将上市公司的股东构成情况，做好限售股转让所得个人所得税征收工作。

2　加强非上市公司股权转让所得征收管理。要继续加强与工商行政管理部门的合作，探索建立自然人股权变更登记的税收前置措施或以其他方式及时获取股权转让信息。对平价或低价转让的，要按照《国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》(国税函[2009]285号)的规定，依法核定计税依据。

3　加强房屋转让所得征收管理。要切实按照《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)、《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发[2007]33号)等相关文件规定，继续做好房屋转让所得征收个人所得税管理工作。

4　加强拍卖所得征收管理。主管税务机关应及时了解拍卖相关信息，严格执行《国家税务总局关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2007]38号)的规定，督促拍卖单位依法扣缴个人所得税。

(二)加强利息、股息、红利所得征收管理

1　加强股息、红利所得征收管理。重点加强股份有限公司分配股息、红利时的扣缴税款管理，对在境外上市公司分配股息红利，要严格执行现行有关征免个人所得税的规定。加强企业转增注册资本和股本管理，对以未分配利润、盈余公积和除股票溢价发行外的其他资本公积转增注册资本和股本的，要按照“利息、股息、红利所得”项目，依据现行政策规定计征个人所得税。

2　加强利息所得征收管理。要通过查阅财务报表相关科目、资产盘查等方式，调查自然人、企业及其他组织向自然人借款及支付利息情况，对其利息所得依法计征个人所得税。

3　加强个人从法人企业列支消费性支出和从投资企业借款的管理。对投资者本人家庭成员及相关人员的相应所得，要根据《财政部国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》(财税[2003]158号)规定，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。

(三)加强规模较大的个人独资企业、合伙企业和个体工商户的生产、经营所得征收管理

1　加强建账管理。主管税务机关应督促纳税人依照法律、行政法规的规定设置账簿。对不能设置账簿的，应按照税收征管法及其实施细则和《财政部　国家税务总局关于印发(关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定)的通知》(财税[2000]91号)等有关规定，核定其应税所得率。税务师、会计师、律师、资产评估和房地产估价等鉴证类中介机构不得实行核定征收个人所得税。

2　加强非法人企业注销登记管理。企业投资者在注销工商登记之前，应向主管税务机关结清有关税务事宜，未纳税所得应依法征收个人所得税。

3　加强个人消费支出与非法人企业生产经营支出管理。对企业资金用于投资者本人、家庭成员及其相关人员消费性和财产性支出的部分，应按照《财政部　国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》(财税[2003]158号)等有关规定，依照“个体工商户的生产、经营所得”项目计征个人所得税。

(四)加强劳务报酬所得征收管理和工资、薪金所得比对管理

各地税务机关要与有关部门密切合作，及时获取相关劳务报酬支付信息，切实加强对各类劳务报酬，特别是一些报酬支付较高项目(如演艺、演讲、咨询、理财、专兼职培训等)的个人所得税管理，督促扣缴义务人依法履行扣缴义务。

对高收入行业的企业，要汇总全员全额明细申报数据中工资、薪金所得总额，与企业所得税申报表中工资费用支出总额比对，规范企业如实申报和扣缴个人所得税。

(五)加强外籍个人取得所得的征收管理

要积极与公安出入境管理部门协调配合，掌握外籍人员出入境时间及相关信息，为实施税收管理和离境清税等提供依据；积极与银行及外汇管理部门协调配合，加强对外支付税务证明管理，把住资金转移关口。各级国税局、地税局要密切配合，建立外籍个人管理档案，掌握不同国家外派人员的薪酬标准重点加强来源于中国境内、由境外机构支付所得的管理。

三、扎实开展高收入者个人所得税纳税评估和专项检查

房地产出纳工作总结篇5

一、指导思想

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国契税暂行条例》的有关规定，对于房地产交易中纳税人申报的计税依据明显低于市场价格并且无正当理由的，参照市场价格核定计税价格，逐步将房地产评税技术应用到计税价格的核定工作中，增强核定工作的科学性和权威性，同时在实践中检验评税技术，推动相关税收改革。

二、总体思路

按照房地产评税原理，在测算房地产基准价格和价格影响因素修正系数的工作基础上，开发计税价格核定模块（以下简称“核定模块”），建立房地产交易计税价格核定应用功能，并将其应用到实际征管工作中核定计税价格，用核定结果与纳税人申报价格相比较，按照孰高原则确定计税价格，征收交易环节各项税收。在核定功能的应用过程中，通过定期评测核定效果，及时调整基准价格和价格影响因素修正系数，调整完善核定模块。同时，以公平、简便、有效化解征纳矛盾为原则，在现行税收法律法规框架下，制定适合本地情况的争议处理办法。

三、工作内容

（一）建立房地产交易计税价格核定应用功能

开展此项工作的城市，应根据本地情况选择核定模块的建立方式。首先应考虑利用现有的系统资源：可移植使用现有评税系统中的模块，也可以根据评税原理，完善现有契税征管系统中的相应模块。不具备利用现有系统资源条件的，应根据评税原理重新设计核定模块，核定模块的模型与评税系统的模型间应存在对应关系。

1.移植使用现有评税系统中的模块

已开发评税系统的城市，可直接将评税系统中的评税模块移植应用到征管系统作为核定模块；或者以评税系统为基础，修改相关参数，简化数学模型，形成新的核定模块。

2.根据评税原理，完善现有契税征管系统中的模块

在契税征管系统中已开发应用核定模块的城市，应根据评税原理完善核定模块。

3.以上条件均不具备的城市，可根据评税原理，重新设计核定模块。具体步骤为：

（1）抽样采集数据信息

采集覆盖本地各个区域的房地产数据信息，数据来源包括：从国土、房管等部门取得信息、在税收征管中取得信息、从房地产中介机构取得信息等。采集大批量房地产信息存在困难的，可分区域抽样取得信息。

（2）测算基准价格和价格影响因素修正系数

根据采集数据中的房地产价格构成情况，应用市场比较法原理，将数据分片区、分类别进行整理，测算分片区、分类别房地产基准价格及价格影响因素修正系数。

（3）开发核定模块

以方便征管为原则，按照税务总局规定的有关数据存储、传输标准，应用评税原理开发设计核定模块。

（二）运行、完善房地产交易计税价格核定应用功能

1.试运行核定应用功能

选择部分交易环节税收征收窗口进行核定应用功能的试运行工作，用核定模块核定的价格作为参考计税价格，征收交易环节各项税收。

2.测评核定效果

（1）设置检测指标。选择能够对核定模块的核定结果进行量化评价和分析的检测指标，如：纳税人对于核定结果的投诉量，核定结果与市场交易价格的偏离值等。

（2）采集标准数据。采集房地产成交案例作为检测的标准数据，各地可以根据本地情况确定数据采集量，但每个片区的标准数据一般应不少于5例。标准数据可来源于：房地产市场一手房价格，中介机构提供的二手房成交价格，房地产交易信息网的一手、二手房交易价格信息等。

（3）检测核定结果。根据征管人员的反馈意见、纳税人对于核定结果的投诉量及个案的调整数量，确定核定模块的适用性；根据核定结果与市场价格水平的偏离程度，确定基准价格及价格影响因素修正系数设置的合理性。具体检测标准暂由各地根据市场状况和征管实际情况确定。

3.调整完善核定应用功能

根据核定应用功能试运行中发现的问题，适时调整基准价格及价格影响因素修正系数，并对核定模块中的数学模型进行调整。

（三）制定计税价格争议解决机制

按照公平、简便、有效化解征纳矛盾的原则，在现行税收法律法规框架下，制定适合本地情况的争议处理办法，建立争议解决机制：

1.履行事前告知程序。在纳税人申报前，应向纳税人告知虚假申报所需承担的法律责任及相应处罚标准。

2.纳税人对核定价格持有异议的，各地根据本地情况探索解决方式，如可采取：由征收机关指定具有公信力及资质等级的评估机构进行评估，参考评估结果，确定计税价格；由征收机关成立争议处理小组，派人员（两人以上）实地勘察房产情况，根据查看情况参照计算机核定价格，酌情确定计税价格；从银行等相关部门获取房产交易的资金往来记录作为计税依据等方式。

（四）正式运行核定应用功能

核定应用功能的各项检测指标达到标准后，在各交易环节税收征收窗口正式应用核定功能进行计税价格的核定工作。用核定价格与纳税人申报价格进行比较，按照孰高原则，取较大值为计税价格，征收交易环节各项税收。根据核定应用功能实际运行中出现的问题，定期调整核定模块的数学模型。

设有评税部门的，征管部门应将核定应用功能的运行及调整情况，定期向评税部门反馈，提出调整完善评税系统的建议，以便及时研究评税系统模型的调整方案。（工作流程图见附件1）

四、工作要求

（一）加强组织领导，制定工作方案。开展此项工作的各城市要高度重视此项工作，加强组织领导，配备专门人员，明确工作责任，保障工作的顺利实施。要尽快制定本地具体的工作方案，明确工作范围、工作内容、工作步骤、工作进度安排、工作流程、人员组织和经费预算等。

（二）加强部门配合，广泛采集信息。开展此项工作城市的财政、税务征收部门之间应加强工作沟通，协调好与国土、房管、建设等部门的关系，既要取得相关部门工作上的支持配合，又要主动工作。要广泛收集房地产信息，一方面，建立从国土、房管以及中介机构等部门取得信息的固定信息渠道；另一方面，在税收征管中积累信息，为核定模块提供数据支持。

房地产出纳工作总结篇6

关键词：新会计准则；房地产公司；纳税筹划；财务运作

中图分类号：F275 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）030-000-01

引言

随着现代企业制度逐步确立，市场经济改革逐步深入，企业发展的内外部环境都发生了很大变化，房地产公司的纳税筹划工作也要进行相应的变革。纳税筹划是房地产公司财务工作中重要的组成部分，也是企业合理避税的重要手段，结合新会计准则，对房地产公司纳税筹划方法进行深入研究，对房地产公司有着重要的现实意义。目前房地产公司在纳税筹划方面取得了不小的成果，但在新会计准则下纳税筹划方法还有很多不足，这需要人们进行深入地研究和探讨。

一、企业进行纳税筹划的原则

企业进行纳税筹划可以采取多种形式的手段和方法，这既能贯彻国家关于纳税颁布的一系列原则和政策，又能减少纳税人的义务，减轻企业经营压力。对企业纳税筹划原则的分析，是合理开展纳税筹划工作的前提，也是降低企业经营成本的必经之路。

（一）法律原则

在公司的纳税筹划中，首先要遵守的就是筹划的合法性原则。偷税漏税也能减轻纳税人的税收负担，但这却违背了国家法律，同时也违背了纳税筹划自身的合法性原则。而且，纳税筹划要坚决符合包括税收政策在内的国家所颁布的各项政策法规，不符合国家政策精神的行为，都不应该出现在纳税筹划方法之中。

（二）财务原则

实际上，纳税筹划最主要的目的还是减轻税收负担，实现纳税人可支配财务利益最大化。纳税筹划工作要考虑纳税人综合利益最大化，要做综合考虑到纳税人短期和长期的利益，同时还要考虑到纳税筹划的风险，尽量实现纳税筹划风险最小化，在节税收益与节税风险之间进行权衡，充分实现纳税人的综合利益的最大化。

（三）筹划管理原则

节减税收的方式有很多，纳税筹划方法应当简单、快捷，选择的筹划方法应具备高度的现实性和可操作性，尽可能的将筹划的成本降到最低，提高筹划管理效率，让筹划工作中花费的每一分钱都发挥出更大的价值，让公司的筹划效益达到最大。

二、新会计准则下房地产公司的税收筹划方法研究

（一）销售中的纳税筹划

房地产销售是大部分房地产企业最主要的业务，但房地产流转涉及到土地增值税这一重要税种，目前房价飞涨，土地增值税可以说是房地产公司最主要的成本。在新的会计准则下，房地产公司的应对之策主要有两点：一是调节房地产价格，房子售价越高，企业税收负担越大，房地产企业应制定合理的售价，既要实现减轻税负的目标，又要防止削减企业利润；二是尽量提高扣除项目的金额，这也是降低房地产公司税赋的一个重要途径。总之，必须要对公司的收入和各项成本进行全面的分析和协调，才能帮助企业摆脱较高税收的困扰。

（二）所得税的纳税规划

所得税也是房地产公司需要承担的一项重要税赋，公司也可以通过降低公司收入总额的方法来降低所得税，而最实用的方法就是将房产以较低的价格转让给税赋较低的关联公司，这样技能提高关联公司的收入，也能降低自身明面上的总收入，从而达到降低税负的目的。与此同时，新会计准则中有较为明确的反避税条款，这对企业合理避税的行为有相对严格的审查，房地产公司在进行房产转让时要充分考虑相关政策法规对转让中定价的限制，避免由于纳税筹划考虑不周而给公司造成不必要的负面影响。

（三）应收账款余额的控制

加强对应收账款余额的控制是合理控制税收的一个有效途径，也是防止销售专员为了追求销售业绩而出现的强销盲销现象。房地产公司要积极促进销售责任和货款回收之间的相互融合，每一单销售业务都要保证完整而严格的手续，明确每一名工作人员的责任。而且，在新会计准则的约束下，房地产公司要积极建立严格的工作制度，完善考核流程，实现每一名业务员所进行的每一笔销售业务都有严格规范的流程，落实业务员自身的责任，将回款与销售相结合，将应收账款的回收纳入业务员考核指标之中，以此来加强对货款的回收，这样一方面可以降低N售风险，另一方面也能弥补税收较重带来的经营压力，增强公司纳税筹划的科学性。

三、结语

一个企业如果不能合理避税，最大限度地控制成本，那么它可能在很长一段时间内面临巨大的成本压力，这会对企业的未来发展产生很多不利的影响，房地产公司也是如此。合理的纳税筹划方法是房地产公司合理避税的重要手段，也是公司控制成本不可或缺的一项工作。近几年，我国房地产公司的纳税筹划工作质量有了不小的提升，企业在合理避税方面取得了不小的进步，但还是存在不少问题。新会计准则下改进房地产公司纳税筹划方法还有很多工作要做，房地产公司的节税之路任重而道远。

参考文献：

[1]宫国林.新会计准则下房地产企业纳税筹划探讨[J].黑龙江对外经贸，2011（10）.

[2]胡兰，胡会蓉.探索房地产企业税收筹划新举措[J].企业导，2011（13）.

[3]陈林.浅议房地产企业营业税纳税筹划[J].东方企业文化，2010（8）.

房地产出纳工作总结篇7

一、我国房地产业偷税问题现状透视

二、房地产商的偷税手段及原因分析

（一）房地产商的偷税手段

（二）房地产商偷税原因分析

三、完善相关税法遏制房地产企业偷税

四、严控房地产开发企业偷税，还应该做到下面二点：

（一）加强部门间的合作，加强源泉控管

（二）加大房地产企业偷税处罚力度，严厉查处违法案件

参考资料

内容摘要随着城市日新月异的变化，房地产投资成为经济发展新的增长点。而房地产业的蓬勃发展，为税收增长提供了充足的税源，同时也给税收征管带来了新的挑战。房地产业税收在整个税制体系中占有重要地位，是国家调节房地产经济和社会经济分配的重要杠杆，是国家和地方财政收入的重要来源。据了解，目前发达国家房地产业税收占地方税收的10%以上，在我国这一比例还不到7%。马克思曾经说过“税收是国家的命脉，是政府的奶娘。”但是税收对任何纳税人而言都是一种负担，纳税人欠税现象从税收法律关系成立时就已经开始。任何企业追求税后利润最大化和税负最小化都是一种理，只要存在税收，纳税人就存在避税的主观动机。为了规范房地产市场，我国也先后出台了一系列的法律法规。如《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发2003[81]号文）。《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条还明文规定：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。但这些还都没能扼制住房地产企业偷税的现象。2006年3月21日，国家税务总局了《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发2006[31]号文）。这一新政策的出台及时的对征税手段加以改进。对房地产企业征税过程中可能出现的漏洞进行了弥补。本文通过对房地产企业偷税的现状、手段、房地产商偷税原因进行分析论述，阐述了新法出台整治房地产税收市场的及时性和必要性。

由于这些年来，各省市都在大搞城市建设，房地产投资成为经济发展新的增长点。房地产业的蓬勃发展，为税收增长提供了充足的税源，同时也给税收征管带来了新的挑战。房地产业税收在整个税制体系中占有重要地位，是国家调节房地产经济和社会经济分配的重要杠杆，是国家和地方财政收入的重要来源。据了解，目前发达国家房地产业税收占地方税收的10%以上，在我国这一比例还不到7%。马克思曾经说过“税收是国家的命脉，是政府的奶娘。”但是税收对任何纳税人而言都是一种负担，纳税人欠税现象从税收法律关系成立时就已经开始。任何企业追求税后利润最大化和税负最小化都是一种理，只要存在税收，纳税人就存在避税的主观动机。但税收分配的客体是社会剩余产品，征税的目的是满足国家的财政需要，以实现其进行阶级统治和满足社会公共需要的职能。因此就赋予税收以强制性、无偿性、固定性的特征。而税收所反映的分配关系就要通过法的形式得以实现。为了规范房地产市场，我国也先后出台了一系列的法律法规。如《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号文）《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号文）等等。《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条还明文规定：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

在2005年9月份公布的“中国纳税百强排行榜”上，2004年度中国纳税500强企业排行榜中，前300名内没有一家房地产企业的名字出现。而与之相对应的是胡润百富榜上，从事房地产行业的富翁越来越多，或许这就是个绝妙的讽刺。那么房地产企业偷税，究竟是一种什么样的状况呢？我们先通过下面一系列调查数据来了解一下吧：

一、我国房地产业偷税问题现状透视

安徽蚌埠市地税局稽查局于2004年5月对某房地产开发公司2003年度地方税缴纳情况进行了专项检查。经询问得知，该单位开发建设了地处闹市的一处小区，开发商品房全部为住宅楼，房屋已于2003年4月竣工。但该单位只按预收房款申报缴纳了营业税及附加，并按开发占地面积缴纳了土地使用税。税务机关稽查人员按工程决算书中的建安工程费用计入开发成本。按配比原则计算后，调增该单位当期应纳税所得额146.63万元。根据《税收征管法》第63条规定，稽查局对该公司行为定性为偷税，追缴该单位企业所得税43.45万元，并处罚款24.20万元。

2003年，青岛市地税局在对全市房地产企业的专项检查中发现，该市70%的房地产商存在偷税行为，偷税手段花样百出，在查补税款方面，青岛市去年前十个月房地产业查补税款0.48亿元。

南京房价年年飚升，房地产开发企业赚得盆溢钵满，可是，南京市地税局稽查局举行的房地产业税收专项检查中，全市被查88户房地产企业中有87户存在问题，占被查企业的98.86%，单户查补税款数百万元司空见惯。据南京市地税部门统计，南京市房地产业偷税呈逐年递增的状态，今年全市房地产企业共查补税款5031.66万元，罚款1588.14万元。滞纳金848.42万元。相关企业偷税较去年增加1000多万元。

北京958家房地产企业补税2.8亿元；西南某省房地产企业偷税违法案件占全部涉税案件的比例在过去9年间上升了12倍……

福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本。

经测算，该市开发商的利润率平均约为50%，最低的约20%，最高的超过90%。

当然，在房地产暴利的背后是少数人的财富快速增长。在2004年福布斯中国内地富豪榜上，前200人中有64人来自房地产行业；在前20名中，有11位涉足房地产行业。有人用简单算术，即以几个主要大城市房地产利润总额除以全年天数计算，北京不到两天就产生一个房地产亿万富翁，广州约三天产生一个亿万富翁。

这些数目都是触目惊心的，现在很流行的一个说法就是“房地产业的巨人，纳税的矮子”，这句话有一定的道理，那让我们一起看一下房地产商偷税手段，就可以对房地产业巨额利润来源有一定的了解。

二、房地产商的偷税手段及原因分析

（一）房地产商的偷税手段

中国注册税务师李晶副教授向中国经济时报记者列出一项公式：价格＝成本＋利润＋税收。“税收是价格的重要组成部份，”她解释说，在成本和价格保持不变的情况下，税收降低时，利润必然增加。税收作为影响利润水平的重要因素，被许多轻视法律或无视法律的人当作了提高利润率水平的工具。而房产商偷税方法归结为十大黑招，招数之多、花样之奇令人叹为观止。

1、体外循环法,减少预售款基数

这是房地产企业偷税所采用的较为普遍的一种手段。自开发商拿到《销售许可证》之日起，都开始对外收取楼盘预售款，房地产商应对预售收入进行纳税，当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率。计算出预计营业利润后，企业就随之要交纳5%的营业税，营业税的3%的教育费附加，营业税的7%的城市建设税；以及33%企业所得税但在实际操作中，地产商利用政策法规对预售收入定义不完善的漏洞，在汇总预售收入时，只计算购房者所付定金，将购房者首付款排除在纳税范围以外。甚至，有的开发商等到房子基本上卖出去以后，又赶快把购房者支付的房款用于银行归还贷款。而相关税法规定，银行贷款不能算销售收入，因此不用纳税。开发商在“一贷一还”间，减少了预售收入，从而达到了偷税的目的。

2、整体转让“楼花”不做收入

一些房地产企业将土地手续办理完毕后，把一部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账，以达到偷营业税及附加和企业所得税的目的。

3、钻政策“空子”不及时清算土地增值税

按照《土地增值税暂行条例》规定，一个开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税。而这部分房地产企业利用种种手段钻这一政策的“空子”，迟迟不进行决算，或留下一两套“尾房”致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的及时足额入库。

4、不按照合同约定的时间确认收入，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税。

5、房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司，而新公司可以享受减免企业所得税一年的税收优惠。

6、将在销售房地产时一起收取的管道燃气初装费、有线电视初装费不按价外费用申报缴纳营业税。

7、以虚列成本，致使企业亏损，不缴税。

房地产企业属于施工企业，用工人数多，经常变动，用工的数量及工资发放的金额税务机关就不好掌握，工资总额房地产企业就可以随意控制。还有一些房地产企业虚开发票，多计成本，致使企业亏损或微利，进而达到少缴而不缴税的目的。

8、自用方开发成本不从“开发产品”转到“固定资产”，而是计入对外销售商品房成本，偷企业所得税。

9、将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年未不结转营业收入，偷企业所得税。

10、扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本，偷企业所得税。

（二）、房产商偷税原因分析

从房地产开发企业的经营特点看，具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业为主的产业部门。由于原来企业所得税征收管理办法一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题，难以保证税基的完整。

1、税种设置不合理，造成可趁之机

在房地产开发、销售过程中，仅税种就多达8种，有的地方还重复征税，如契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税等等。收费就更多，各个地方也参差不齐，多达80~150种，这无形中也增加了建房成本。而在房地产开发阶段，只有城市房产税和少量的城镇土地使用税。这种税制设置的消极作用显而易见，开发阶段税少、税负轻，流通环节税重，从而助长了土地的隐形交易，偷税现象严重。而在开发阶段发生的增值部分，由于没有税收的调节机制，使用政府无法参与增值价值的再分配。

2、稽查力度不足，难有威慑作用

目前我国还没有一部完整的针对房地产偷税的法规，房地产开发商偷税被稽查出来后，惩处的办法就是根据偷税的多少按比例确定处罚数额。而房地产开发企业偷税是通过税务机关稽查后才能获知，但是这种稽查只是对房地产开发企业账面情况的稽查，只要开发企业通过手段把账面作好了，就很难发现其偷税的痕迹。稽查力度不足，对房地产开发商很难形成一定的震慑作用。使很多开发商存在侥幸心理，认为偷税风险比较低，被查到后顶多再补交，没什么麻烦。

三、完善相关税法遏制房地产商偷税

但随着国家对房地产业宏观调控措施的实施，原有的一些法律、法规已经不能适应客观经济形势的变化，必须加以完善。国税发[2006]31号文件就是在这个背景下制定出台的。新文件的出善了房地产税法，保证了税收征管的严肃性。对照原来的国税发[2003]83号文件，新文件主要在以下几个方面进行了补充、修改和完善：

一、对预售收入的预计营业利润率作了适当调整。国税发[2003]83号文规定，开发产品的预售收入应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税。国税发[2006]31号文对这一规定作了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房（经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房）和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%,非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20％，地及地级市的城区和郊区不得低于15％，其他地区不得低于10％。

二、规定了开发产品的完工标准。国税发[2006]31号文第二条第一款规定，凡符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工：一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；二是已开始投入使用的开发产品（成本对象）；三是已取得了初始产权登记证明的开发产品（成本对象）。之所以对开发产品完工标准进行界定，主要是考虑到当预计计税毛利率高于实际利润率时，房地产开发企业往往会对已完工开发产品积极结算成本，相反，一旦出现预计计税毛利率低于实际利润率的情况，这种积极性就不存在了。因此，必须从税收角度规定开发产品的完工标准，以保证国家税收不流失。

三、规定了成本费用项目核算和税前扣除原则。对公共配套设施费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、开发间接费用等主要成本项目，国税发[2006]31号文规定了其核算和税前扣除原则：属于该成本对象完工前实际发生的，可直接摊入成本对象；属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间分摊，再将由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。

四、对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除作出了新规定。按照《企业所得税税前扣除办法》的有关规定，企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费是按销售收入的一定比例在税前据实扣除的。这一规定对于新办的房地产开发企业来说不合理问题较为突出，主要体现在以下两个方面：一是房地产开发企业从事的开发活动包括征地拆迁、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等开发经营全过程，因此，开发项目从第一笔投入至取得第一笔销售收入，需要一个较长周期，而这一期间发生的广告费和业务宣传费，则由于没有销售收入而无法在税前扣除；二是广告费和业务宣传费支出主要发生在开发前期，这是房地产开发经营的一个显著特点，但这一期间又恰恰没有销售收入。鉴于这种情况，为合理解决房地产开发企业正常生产经营所需的三项费用扣除问题，国税发[2006]31号文规定：新办的房地产开发企业在取得第一笔销售开发产品收入之前发生的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向以后年度结转，但最长不得超过3年。

六、对新办房地产企业减免税作了限制。目前房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司，且盈利率较高。据此，国税发[2006]31号文规定，房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，同时规定以销售房地产开发产品（包括销售）为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠。

七、对房地产企业税收征管方式提出了新的要求。根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定，结合房地产企业的经营特点，国税发[2006]31号文关于征收管理问题也做了详细规定：

（一）开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。

（二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；

2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；

3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；

4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；

5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；

6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

四、严控房地产开发企业偷税，还需关注以下几点：

（一）加强部门间的合作，加强源泉控管

房地产税收是是一个环环相扣的过程，税务机关应与计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门及金融机构建立信息传递制度，通过信息交换作分析比对，最大限度地掌握房地产开发企业的涉税资料，在行政程序上规范纳税人的税务登记行为，建立档案，全程跟踪；努力获取企业建筑成本信息，加强对工程的成本审核；加强票据管理，掌握企业的收入情况。这样才可以建立一个规范、管理、检查的长效机制。显然这对增强房地产企业的纳税意识、保证房地产业健康发展是大有裨益的。也可以使房地产税收应收尽收。

（二）加大房地产企业偷税处罚力度，严厉查处违法案件

目前情况来看，税务机关对房地产开发企业的监管能力是很弱的，甚至有些时候出现断层。税务机关工作人员应该加强自身业务的学习，认真、细心、深入的掌握房地产企业的情况。针对房地产企业的偷税现象及时采取应对措施。对偷税行为进行严厉打击，加大对房地产涉税违法行为的处罚力度。严格依照《税收征管法》的规定，对欠税不缴的房地产企业依法采取强制措施，确保国家税款及时足额入库；对大案、要案，严格按照法律程序移送司法机关，依法追究其法律责任；对查处的典型偷税案件，及时通过新闻媒体予以曝光。

“纳税光荣、逃税可耻”。纳税不仅仅是一个道德问题，依法纳税也是每个公民应尽的义务。税收是国家财政的主要来源，也是国家稳定、建设发展决定因素。相信通过《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》的及实施，政府合理使用财政资金，房地产商会逐步形成自觉纳税的意识。也就可以杜绝偷税现象了！！

参考文献

1、章剑锋：《房地产税收黑洞能否消除？》，《中国经济时报》2006年3月23日

2、杨克文：《房地产税收繁荣背后有隐忧》，《中国税务》2003.11.3

3、林海、江虹：《我国房地产交易税收制度改革初探》，价格月刊2003年第5期

房地产出纳工作总结篇8

关键词:地下建筑;房产税;会计处理

 

    具备房屋功能的地下建筑的房产税征收范围, 包括与土地上房屋相连地下建筑以及完全建在地 面以下的建筑、地下人防设施等,均应照章征收房 产税。下述单位和个人用于非生产经营的地下房 产可免缴房产税:国家机关、人民团体、军队的房 产,由国家财政部门拨付事业经费的单位的房产, 宗教寺庙、公园、名胜古迹的房产以及个人的房产.

    所谓“具备房屋功能的地下建筑”是指有屋面和维 护结构,能遮风避雨,可供人们在其中生产、经营、 工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所.

    一、自用的地下建筑 (一)工业用途房产。工业用途房产以房屋原 价的50% ~60%折算后作为应税房产原值进行计 税,其折算的具体比例由各省、自治区、直辖市和计 划单列市的财政和地方税务部门在前述幅度内自 行确定,计税公式为: 应纳房产税的税额=应税房产原值×[1- (10% ~30% )]×1. 2% [例]某公办学校有具备房屋功能的地下房产 500平方米,每平方米原价250元,其中200平方 米用于学校废旧物资的储藏,其余为校办化工厂的 生产车间,房屋原价折算为应税房产原值的比例为 60%,按年计算,分半年缴纳。该省依照应税房产 原值一次减除30%后的余值计算缴纳.

    案例中用于学校废旧物资的储藏的200平方 米房产属于国家税收优惠范围,不需缴纳房产税.

    而作为校办化工厂的生产车间的这部分房产,则应 按规定缴纳房产税.

    1、化工厂应纳房产税的税额计算如下: 应税房产原值=(500-200)×250×60% = 45000(元) 年应纳房产税的税额=45000×(1-30% )× 1. 2% =378(元) 月应纳房产税的税额=378÷12=31. 5(元) 2、化工厂1-6月预提税金时,作会计分录如 下: 借:管理费用

31. 5 　贷:应交税金-应交房产税

31. 5 3、化工厂缴纳上半年税金时,作会计分录如 下: 借:应交税金———应交房产

189 　贷:银行存款

189 (二)商业和其他用途房产。商业和其他用途 房产以房屋原价的70% ~80%折算后作为应税房 产原值进行计税,其折算的具体比例由各省、自治 区、直辖市和计划单列市的财政和地方税务部门在 前述幅度内自行确定,计税公式为: 应纳房产税的税额=应税房产原值×[1- (10% ~30% )]×1. 2% [例]某工业企业有有具备房屋功能的地下房 产若干,在企业2006年1月1日“固定资产”分类 账中,房产原价为500000元,其中房产的60%用 于(房屋原价折算为应税房产原值的比例为 80% ),其余用于企业生产(房屋原价折算为应税 房产原值的比例为60% ),房产税按年计算,分月 缴纳。该省依照应税房产原值一次减除30%后的 余值计算缴纳.

    1、应纳房产税的税额计算如下: 商业用途房产应税房产原值=500000×60% ×80% =240000(元) 工业用途房产应税房产原值=500000×40% ×60% =120000(元) 年应纳房产税的税额=240000×(1-30% ) ×1. 2% +120000×(1 -30% )×1. 2% =3024 (元) 月应纳房产税的税额=3024÷12=252(元) 2、企业每月预提税金时,作会计分录如下: 借:管理费用

252 　贷:应交税金-应交房产税

252 3、企业每月缴纳税金时,作会计分录如下: 借:应交税金-应交房产

252 　贷:银行存款

252 (三)对于与地上房屋相连的地下建筑,如房 屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等,应将 地下部分与地上房屋视为一个整体,按照地上房屋 建筑的有关规定计算征收房产税,在此不再赘述.

    二、出租的地下建筑 根据《通知》要求,出租的地下建筑应按照出 租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。为 方便实务工作者的理解和运用,笔者举例加以阐 述.

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bsp;   [例]某企业有用于商业的地下房屋若干,在 企业2006年1月1日“固定资产”分类账中,房产 原价为3000000元,企业2月初将1000000元的房 产租给其他企业使用,每年收取租金80000元。3 月份房产无变化。企业自己用于商业的地下房产, 以房屋原价的80%作为应税房产原值。按年计 算,分季缴纳。该省依照应税房产原值一次减除 30%后的余值计算缴纳.

    1、1月份应纳房产税的计算和预提税金的会 计处理如下: 年应纳房产税的税额=3000000×80%×(1- 30% )×1. 2% =20160(元) 月应纳房产税的税额=20160÷12 =1680 (元) 借:管理费用

1680 　贷:应交税金-应交房产税1680 2、2月份应纳房产税的计算和预提税金的会 计处理如下: ①自用部分: 年应纳房产税的税额=(3000000-1000000) ×80%×(1-30% )×1. 2% =13440(元) 月应纳房产税的税额=13440÷12 =1120 (元) 借:管理费用

1120 　贷:应交税金-应交房产税

1120 ②出租部分: 月应纳房产税的税额=80000×12%÷12= 800(元) 借:其他业务支出

800 　贷:应交税金-应交房产税

800 3、3月份应纳房产税的计算和预提税金的会 计处理与2月份相同.

    4、缴纳第一季度房产税时,作会计分录如下: 借:应交税金-应交房产

5520 　贷:银行存款

房地产出纳工作总结篇9

内容摘要:新会计准则与新企业所得税法关于投资性房地产规定上的差异,对所得税费用和应纳税所得额产生诸多影响。笔者结合准则、税法和相关文件规定,对投资性房地产在计量、转换、处置等方面的所得税核算及纳税调整进行综合分析,以期对读者有所启迪。

关键词:投资性房地产 所得税核算 纳税调整

投资性房地产的初始计量

(一)准则规定

投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,主要包括:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产应当按照成本进行初始计量。外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。自行建造投资性房地产的成本,由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

(二)税法规定

投资性房地产以历史成本为计税基础。外购的房屋、建筑物,以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础;自行建造的房屋、建筑物,按竣工结算前实际发生的支出作为计税基础;外购的土地使用权,按购买价款、相关税费以及直接归属于该项资产的其他支出作为计税基础。

(三)所得税会计核算及纳税调整

自行建造的房屋、建筑物,以竣工结算前发生的支出为计税基础,而准则规定自行建造投资性房地产的入账价值由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。会计准则没有将预定可使用状态等同于工程的竣工结算,有可能存在已达到预定可使用状态但并未办理竣工结算的固定资产。由此,在会计期末,按照税法和准则规定计提的折旧就会不一致,从而导致投资性房地产的账面价值与其计税基础之间产生暂时性差异,在所得税核算时就要确认递延所得税负债或递延所得税资产;对于税法折旧和会计折旧之间的差额,在计算应纳税所得额时还要做纳税调增或调减。

投资性房地产的后续计量

(一)成本模式

1.准则规定。采用成本模式计量的建筑物和土地使用权,其后续计量分别适用《企业会计准则第4号―固定资产》、《企业会计准则第6号―无形资产》。企业应当根据与固定资产或无形资产有关的经济利益的预期实现方式,合理选择折旧方法或摊销方法,折旧方法包括年限平均法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法等,摊销方法包括直线法、生产总量法等。

投资性房地产存在减值迹象的,应当按照《企业会计准则第8号―资产减值》的规定进行处理。经减值测试后确定发生减值的,应当计提减值准备。已经计提减值准备的投资性房地产,其减值损失在以后的会计期间不得转回。

2.税法规定。从税法上区分,投资性房地产可以区分为房屋、建筑物和土地使用权。在计算应纳税所得额时,房屋、建筑物归入固定资产,按税法规定计算并扣除折旧费用;土地使用权归入无形资产,按税法规定计算并扣除摊销费用。

按照税法的规定,固定资产按照直线法计算的折旧,准予扣除,而且除国务院财政、税务主管部门另有规定外,房屋、建筑物计算折旧的最低年限为20年;无形资产按照直线法计算的摊销费用,准予扣除,而且摊销年限不得低于10年。

企业发生的未经核定的准备金支出,在计算应纳税所得额时不得扣除。企业持有各项资产期间产生资产增值或者减值,除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外,不得调整该资产的计税基础。

3.所得税会计核算及纳税调整。成本模式下,由于准则和税法在折旧方法、使用年限等规定上的差异,导致了不同年度会计折旧(或摊销)与税法折旧(或摊销)之间存在差异,加上可能计提的投资性房地产减值准备,这些因素都会导致期末投资性房地产的账面价值与计税基础之间产生差异,形成应纳税暂时性差异或可抵扣暂时性差异,在所得税核算时就要确认递延所得税负债或递延所得税资产。

所得税纳税调整可以分为两种情况:当本期会计折旧(或摊销)小于按税法规定本期允许扣除的折旧(或摊销)时,应纳税所得额等于会计利润减去会计折旧(或摊销)与税法折旧(或摊销)之间的差额,加上本期计提的投资性房地产减值准备;当本期会计折旧(或摊销)大于按税法规定本期允许扣除的折旧(或摊销)时,应纳税所得额等于会计利润加上会计折旧(或摊销)与税法折旧(或摊销)之间的差额,加上本期计提的减值准备。

(二)公允价值模式

1.准则规定。企业在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式后续计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。

2.税法规定。公允价值模式计量的投资性房地产可作为固定资产或无形资产来处理,按税法规定计提并扣除折旧或摊销。财政部、国家税务总局《关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》(以下简称“财税〔2007〕80号文)第三项规定:“企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等,持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额,在实际处置或结算时,处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额”。因此,以公允价值计量的投资性房地产发生的投资浮盈或浮亏在税法上不计税。

3.所得税会计核算及纳税调整。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,其计税基础不随公允价值的变化而进行调整,计税基础为取得成本扣除按照税法规定允许税前扣除的折旧额或摊销额后的金额。会计期末,投资性房地产的账面价值为投资性房地产在资产负债表日的公允价值。因此,投资性房地产的账面价值与其计税基础之间将产生应纳税暂时性差异或可抵扣暂时性差异,按照所得税准则规定,应确认为递延所得税负债或递延所得税资产。

当投资性房地产的公允价值发生变动时,由于公允价值变动形成的浮盈或浮亏不计税,因此,对投资性房地产在持有期间因市价的波动而确认的公允价值变动损益,应当在会计利润的基础上作纳税调增(借方差异)或调减(贷方差异),以计算当期应纳税所得额。

投资性房地产的转换与计量模式变更

(一)投资性房地产的转换

根据准则的规定,企业必须有确凿证据表明房地产的用途发生改变,才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。在成本模式下,应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入资本公积。

按照税法规定,企业采用公允价值模式计价的投资性房地产的转换,不确认所得或损失,应将公允价值变动损益的金额从利润中予以剔除;对于应当计提和扣除的折旧或摊销应作纳税调减处理。投资性房地产的计税基础按照历史成本计量,因此,转换时确认的资本公积或者公允价值变动损益就会导致投资性房地产的账面价值与其计税基础之间产生暂时性差异,所得税会计核算时要确认递延所得税。对于转换时确认资本公积而导致的暂时性差异,在确认递延所得税负债时要调整资本公积,而不是所得税费用。

(二)计量模式的变更

准则规定,企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更处理,将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额,调整期初留存收益,贷记或借记“利润分配―未分配利润”、“盈余公积”等科目。

按照税法规定,投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的,其公允价值与账面价值的差额不确认所得或损失。由于会计上是调整期初留存收益,对当期损益没有影响,无需作纳税调整;转换为公允价值模式后,按照前述办法进行纳税调整。

投资性房地产的处置

根据准则规定,企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。投资性房地产的报废、毁损,按照固定资产、无形资产的相关规定处理。

按照税法规定,企业处置投资性房地产时,应当将出售、转让收入并入转让财产收入;同时,该项资产的净值和转让费用,可以在计算应纳税所得额时扣除。“财税〔2007〕80号文”第三项规定,企业以公允价值计量的投资性房地产,持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额,在实际处置时,处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置期间的应纳税所得额。

例:2008年1月,甲公司将一栋新建成的厂房出租给某企业,该厂房建造成本为80万元。2008年末和2009年末,厂房市价分别为100万元、90万元。2010年12月10日,甲公司将该厂房出售,取得价款120万元。假设甲公司采用公允价值模式计量,各年度利润总额均为100万元,无其他纳税调整事项。税法规定该厂房采用直线法按20年计提折旧,不考虑残值,所得税税率为25%。

2008年12月31日,该厂房账面价值为100万元,计税基础为76万元(80-4),两者之间的差额24万元属于应纳税暂时性差异,应确认递延所得税负债6万元(24×25%)。

税法允许扣除的折旧为4万元,税法不确认公允价值变动收益20万元,因此,应纳税所得额=100-4-20=76(万元),应交所得税为19万元(76×25%)。

借:所得税费用250000

贷 :应交税费―应交所得税 190000

递延所得税负债 60000

2009年12月31日,该厂房账面价值为90万元,计税基础为72万元,两者之间的差额18万元属于应纳税暂时性差异,应确认递延所得税负债。“递延所得税负债”已有期初余额6万元,因此本期应转回1.5万元(18×25%-6)。

当期税法折旧为4万元,税法不确认公允价值变动损失10万元,因此,应纳税所得额=100-4+10=106(万元),应交所得税为26.5万元。

借 : 所得税费用250000

递延所得税负债15000

贷 :应交税费―应交所得税 265000

2010年末,当期税法折旧4万元应调减纳税所得;按税法的规定,厂房处置收益52万元120-(80-12)应计入纳税所得;会计上确认的处置收益30万元

120-(80+10)应调减纳税所得。因此,应纳税所得额=100-4+52-30=118(万元),应交所得税为29.5万元。由于厂房已经出售,递延所得税负债年初余额应当予以转回。

借 : 所得税费用250000

递延所得税负债45000

贷 :应交税费―应交所得税 295000

参考文献:

1.财政部.企业会计准则2006.经济科学出版社,2006

2.国务院令第512号:《中华人民共和国企业所得税法实施条例》,2007年12月6日

房地产出纳工作总结篇10

    (一)房地产开发企业临时设施的财务处理

    由于房地产企业的临时性设施一次性支出金额较大,并且临时性设施均不构成最终开发产品实体,也没有分摊占地面积的土地成本,根据收入与费用匹配的原则,应进行分期摊销,因此,对于临时性设施的建造成本,实际发生时直接计入开发成本,会计处理是:

    借:开发间接费—项目营销设施(售楼部/样板间)

    贷:银行存款或借:前期工程费——临时设施(工地上各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性设施)

    贷:银行存款

    将来开发产品销售时,作为共同成本予以分配转出。

    (二)房地产开发企业临时设施的税务处理

    1、所得税的处理《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)规定:开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。在结算计算成本时,项目基建临时设施可通过“前期工程费——临时设施”核算,项目营销设施可通过“开发间接费——项目营销设施”进行归集。国税发[2009]31号第二十六条(一)项以可否销售原则确定计税成本对象规定:开发产品能够对外经营销售的,应作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的,可先作为过渡性成本对象进行归集,然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。因此,对于这些临时性辅助设施不作为计税成本核算对象出现,应作为过渡成本处理。

    2、临时性设施的房产税处理

    (1)各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋的房产税处理《财政部、税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉、〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》(财税地[1986]8号)第二十一条规定:“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋,不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的,在施工期间,一律免征房产税。但是,如果在基建工程结束以后,施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的,应当从基建单位接收的次月起,依照规定征收房产税。”财税地[1986]8号第十九条规定:“纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起征收房产税。”基于以上政策规定,房地产开发企业临时性建筑物不征房产税必须同时满足两个条件:一是临时设施必须为基建工地服务,二是必须处于施工期间的临时设施。如果基建工程结束,临时性建筑物归基建单位使用,则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。

    因此,为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋,在施工期间是免征房产税的,如果基建工程结束以后,施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的,应当从基建单位接收的次月起,依照规定征收房产税。或者这些临时性房屋是基建单位自已出资建造,只要基建工程结束以后还在使用的,就应该依照规定征收房产税。

    (2)售楼部、样板间的房产税处理由于房地产企业为销售房屋而建造的售楼部、样板间不构成《财政部、税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉、〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》(财税地[1986]8号)第二十一条免征房产税的规定。因此,应当自建造完毕次月起缴纳房产税。对于售楼部、样板间房产税的缴纳,应按自用原值计税。根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)第三条规定:“对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”由于会计核算中,对于售楼部、样板间的成本费用归集在开发间接费核算,仅包括了建造成本,没有包括土地成本,无法确定房产计税原值,在计算房产税时就要首先纳税调整。

    案例:2011年6月,A房地产公司取得某市一宗土地使用权后进入立项开发,先期投入建造的临时设施包括有项目基建用房1000㎡建造成本120万元,售楼部2000㎡,建造成本340万元,样板间200㎡建造成本50万元。请分析基建用房、售楼部和样板间的财税处理。

    分析:(1)财务处理建用房1000㎡建造成本120万元,售楼部2000㎡,建造成本340万元,样板间200㎡建造成本50万元的会计处理如下:借:开发间接费—项目营销设施(售楼部/样板间)3900000贷:银行存款 3900000借:前期工程费——临时设施(工地上各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性设施)1200000贷:银行存款 1200000(2)税务处理根据《财政部、税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉、〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》(财税地[1986]8号)第二十一条免征房产税的规定,A房地产公司项目施工期间,基建用房1000㎡暂不用缴纳房产税,但是项目结束,基建用房未拆除的话,就必须缴纳房产税了。而售楼部2000㎡、样板间200㎡临时建筑显然不是为基建工地服务,而是为A房地产公司项目销售服务,不符合财税地[1986]8号)第二十一条免征房产税的规定,应当自建造完毕次月起缴纳房产税。

    对于售楼部、样板间房产税的缴纳,应按自用原值计税。由于会计核算中,对于售楼部、样板间的成本费用归集在开发间接费核算,仅包括了建造成本,没有包括土地成本,无法确定房产计税原值。根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)第三条规定:“对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”,因此,在对售楼部、样板间房产税计算时要进行纳税调整。

    假设售楼部占地面积3000㎡,土地成本1200元/㎡,则售楼部应计入房产原值的土地成本为3000×1200元/㎡=360万元,房产税计税原值为340+360=700万元,年均缴纳房产税700×(1-30%)×1.2%=5.88万元。假设样板间占地面积450㎡,容积率低于0.5,则样板间应计入房产原值的土地成本为200×2×1200元/㎡=48万元,房产税计税原值为50+48=98万元,年均缴纳房产税98×(1-30%)×1.2%=0.8232万元。

    3、售楼部、样板间的增值税处理

    (1)利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后作为项目营销设施使用,以后再出售。

    根据固定资产的定义,固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的(持有目的)使用寿命超过一个会计年度的有形资产。售楼部一般使用会超过一个会计年度,在售楼部完成使命之前属于固定资产。在售楼部完成使命之后,原售楼部变成了持有以备出售的存货。再看销售费用,销售费用是企业销售商品和材料、提供劳务的过程中发生的各种费用,包括保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、预计产品质量保证损失、运输费、装卸费等以及为销售本企业商品而专设的销售机构(含销售网点、售后服务网点等)的职工薪酬、业务费、折旧费等经营费用。因此售楼部完成使命之前作为固定资产所提折旧计入销售费用不能计入开发成本,不能作为土地增值税的开发成本扣除。

    (2)单独建造临时售楼部,项目完成后拆除。

    《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第006号)第九条开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。和企业所得税不同,国税发(2009)31号文件规定,开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。企业所得税中小区主体之内的售楼部应计入开发间接费,土地增值税开发间接费并没有包括项目营销设施建造费。

    基于以上分析,单独建造临时售楼部不论是小区内还是小区外都属于固定资产,所提固定资产所提折旧计入销售费用不能计入开发成本,不能作为土地增值税的开发间接费扣除。

    (3)利用开发小区内的配套设施(例如会所)装修、装饰后,作为项目营销设施临时使用;项目移交物业公司,产权归全体业主所有。

    《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006)187号)第四条第三款:a、建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;b、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;基于以上规定,在售楼部完成使命之前属于固定资产,在售楼部完成使命之后,原售楼部变成了公共配套设施费。售楼部完成使命之前作为固定资产所提折旧计入销售费用不能计入开发成本,不能作为土地增值税的开发成本扣除,原售楼部变成了公共配套设施,再作为公共配套设施费扣除。