解决老小区物业问题的方案

社区建设是我市城市建设的重要组成部分。在市委市政府的重视下，我市社区工作发展势头良好，特别在今年我市“两会”上市长在政府工作报告中提到要“开展和谐小区创建活动”。物业管理在社区建设中的地位是不可低估的，但从目前社区工作情况看，社区干部最烦、工作精力化得最多的事就是小区的物业管理，特别是老小区的物业管理更是成了难题。浒山街道范围内有住宅小区177个，建筑面积574万平方米，住户4.6万户，其中在2000年前建造的老小区有97个，建筑面积306万平方米，住户2.9万户，实行物业管理的小区有63个，其余的只实行卫生保洁。目前这些老小区物业管理中普遍存在“四低”现象，即：覆盖率低、收费标准低、物业费收缴率低和服务档次低的问题。接管老小区的物业公司连连亏损，如城东新村的物业管理公司从2005年来连续亏损了三年，所以物业公司在管理上也不很到位，有的物业公司到期不愿接管，撤出小区，造成了恶性循环。分析原因主要有：

一、老小区先天性严重不足，基础设施不配套。由于老小区开发时间早，年久失修，普遍存在着屋面墙面渗水严重、道路破损、绿化不足、下水道堵塞、化粪池漫溢等问题，再加上老小区中有部分是原来单位的集资房或公房，安全保障设施不齐全，物业维修金又无法落实，这样增加了物业管理难度。有的老小区由于规模小、小区通道多，造成管理运行成本大；还有的在原来规划、建设、房屋质量等方面有遗留问题，物业管理用房、经营用房配置又不到位。同时老小区内居住人员复杂，低收入家庭多（如城东新村2500户居民中，下岗工人占30%比例），出租房比例高，人员流动性强，不仅对物业需求标准难以统一，而且收费困难，影响服务档次的提升。

二、小区管理缺乏力度，物业进驻难成共识。由于老小区内违章停车、私自搭建、架空层出租、野蛮装修等情况时有发生，而物业公司因无法实施行政措施，只能对居民进行劝阻，导致物业企业在实际管理中存在诸多困难。此外政府有关部门在相互配合上没有整体性，如小区周边的无证经营，特别是餐饮业，作为工商、卫生、环保都可以管，但实际上没有一家单位真正在管。物业公司对这些居民反映的问题无法解决，居民认为物业公司没有管好，意见比较大，有的业主就拒交物业费，使得整个物业费收取出现了难题。现在小区物业收缴率一般在80%左右，低的只有65%，在老小区中有10－15%的住户长期只交卫生费不愿交纳物业费，甚至是一些机关事业单位干部职工欠交物业费现象已屡见不鲜。

三、物业管理不够规范，业主委员会作用发挥不大。目前我市19家物业公司中只有三家具有二级资质，其他都是三级资质，资质低下导致部分物业公司管理质量不高。一是没有公开与业主委员会签订《物业服务合同》，不能按照合同约定的服务内容和服务标准提供质价相符的物业服务，侵害了业主的合法权益。二是行业队伍素质不高，人才短缺。从业人员很多是外来务工人员，没有经过相应的管理培训，无论是职业道德、专业技术、应急能力、法律知识水平等都难以适应物业管理和服务的要求。三是老小区物业收费低，一般都在每月每平方米0.2－0.25元之间，而服务人员工资报酬在逐年提高，接管的物业公司无利可图，甚至亏损，往往出现管理不到位、服务质量降低现象，导致居民满意度和物业费收缴率的降低。四是现有业主委员会人员基本上是一些退休人员或在职人员组成的，属于一种松散型的组织，其作用尚未充分发挥。

四、新《劳动合同法》出台，加重了物业公司成本负担。新《劳动合同法》实施后，用工制度更加规范，劳务成本也会提高，这对劳动密集型企业物业公司影响很大。原来招的员工一般文化、技术要求不高，就业门槛低，工资报酬相对低廉，现在如果真正按《劳动合同法》条例实施，劳务成本要提高50%以上，从原来每人每月900元左右提高到1300元左右，所以物业费势必也水涨船高。据了解，有个小区原来的物业费是18万元，现在要提高到42万元，提高了133%。物业收费大幅度提高，肯定会出现更多的居民不接受、难接受，物业费收缴率可能更低，退出管理小区的物业企业会更多、更频繁的现象，老小区物业发展面临举步维艰处境。

建议：

一、逐步建立老小区物业财政帮扶机制。老小区是城市化进展中的一个特殊部落，政府要象支持贫困村发展一样扶植老小区物业管理。如海曙区已尝试对老小区建立物业长效管理奖励资金制度，政府拨出300万元资金，按每月每平方米0.1元的标准，根据考核结果和居民满意程度分档补贴。上海浦东新区房产管理署建立了物业管理应急处置机制，设立“物业无人管理专项补贴资金”，接手的物业公司可得到每平方米0.2元的补贴；除了物业应急托底保障外，该专项补贴资金还有另一项功能——房屋综合整治，根据老小区房屋设施设备老化情况，对房屋实施保障型的综合整治。所以建议市政府拨出专款对老小区物业进行扶植，同时建议在2008年市服务业奖励政策中继续对接管老小区的物业公司给予奖励。

二、加强对物业公司的管理。一是市建设局在招标、竞标的过程中对兼管老小区的物业公司要给予优先竞标，特别是新小区的前期物业在招标、竞标时要看该公司有否管理着老小区的物业，如果没有的不允许参加招标、竞标。二是要加强行业队伍建设，抓好用工人员的培训工作。三是要充分发挥行业协会的作用。

三、扩大社区保安管理范围。社区保安队伍由原城区街面、路面、公共场所等管理区域延伸到一些大型老小区的治安巡防管理，通过政府财政转移支付形式承担老小区治安管理职能，减轻居民物业费负担，促进社会稳定。

四、要进一步加大老小区整治改造力度。做到区域改造与专项改造相结合，有计划、有步骤地推进背街小巷、老小区整治工作，完善老小区公共配套设施，解决相关突出问题。余姚在老小区整治中政府财政落实好一定额度的整治经费作为启动资金，然后以每平方米2元的标准补助给老小区社区。

五、加大宣传力度，营造物业管理人人有责的氛围。我市物业管理尚处在起步发展阶段，要进一步加大宣传力度，引导居民增强三种意识：（1）业主自治意识。物业管理是居民实现自我管理、自我服务的表现，业主代表大会作为决定此项事宜的最高权力机构，业主管理委员会作为具体执行机构，应健全组织，履行职责，起好宣传、沟通、引导作用。属地社区居委会要配合、指导、监督物业公司工作。（2）价值消费意识。“优质优价，粗放低价”是市场经济的必然规律，让更多的居民认同物业需求，认同有偿服务，认同等级消费。（3）全民支持意识。完善物业管理纠纷快速调处机制，开展物业“关爱工程”，对困难户要开展救助，民政认定的救助对象的物业费建议有政府财政给予全额补助。美化城市人人有责，物业管理户户联系，国家工作人员尤应率先支持配合，建议市出台一项制度，对机关事业单位职工在社区的表现列入年度考评范畴。