房地产企业资金风险及内部控制

摘要：房地产行业是典型的资金密集型行业，一旦资金链出现问题，整个项目将面临停工、甚至烂尾的风险。本文通过分析资金风险的成因，将资金风险归结为投资过程的资金风险、开发过程的资金风险以及销售过程的资金风险，并举例说明每个过程资金风险的暴露方式。作为企业管理的工具，内部控制应以风险为导向。房地产企业的内部控制是否完善直接关系到规避风险的能力，通过分析、识别资金风险的成因，我们建议房地产企业应实施有针对性的内部控制措施，对资金风险进行规避和有效抑制，或将资金风险控制在可接受的阀值之内，以确保资金安全。

关键词：房地产企业；资金风险；内部控制

一、引言

资金风险一直是房地产企业面临的重要风险之一，不仅关系到房地产项目的顺利进行，也关系到房地产企业的资金安全和生存安全，是评价房地产企业健康运行的重要标准。房地产行业是典型的资金密集型行业，具有开发周期长，资金回收周期长的特点。资金贯穿于房产项目开发的全过程，一旦资金链出现问题，整个项目将面临停工、甚至烂尾的风险。2016年以来，随着一线城市“地王”频现和二线热点城市的火爆，土地成交价格不断刷新历史新高，“面粉贵过面包”的现象此起彼伏，并且在金融杠杆的作用下，房地产企业债务风险迅速上升，识别和控制资金风险再次成为房地产企业关注的焦点问题。

二、房地产企业资金风险及成因

通过分析房地产企业资金风险的成因，将资金风险归结为投资过程的资金风险、开发过程的资金风险以及销售过程的资金风险。

1.投资过程的资金风险

投资过程的资金风险是指在投资决策过程中，发生决策失误或者受到某些突发情况而导致资金收回困难的不确定性。房地产项目一般由投资决策开始，投资决策的正确性和前瞻性直接影响着房地产企业的收益和投资目标的实现。房地产企业在进行投资决策时，会根据项目的市场定位、开发周期、综合考虑自身条件和资金筹集能力，有针对性底进行土地购买。同时，根据项目可行性研究分析、盈利预测，制定资金筹集计划，合理配置资源，完成开发任务，实现预期收益。但是，项目开发的成败、市场反馈是否能达到预期，是受到项目地理位置、周边环境、市政规划、政策导向等一系列因素影响的。例如：一个房地产企业拟购买一个地块，其所处位置为城市郊区，地理环境优越，且临近交通主干道，交通优势明显。该房地产企业经分析评估，果断把握机遇购买了该块地，进行别墅开发。但在开盘后，却没有如预期所料受到市场的追捧，反而成为了冷盘。经过仔细调查，原因为：在政府规划中，该地块附近要建设一座变电站，因担心受到辐射及磁场等影响，市民没有对该楼盘表现出兴趣。该投资因未对周边规划设施进行全面调查了解和尽职评估，造成了企业重大投资失误，发生了投资过程的资金风险，严重影响了企业的正常经营与发展。

2.开发过程的资金风险

房地产企业的开发过程也是一个筹集资金的过程，需要对持续的现金流管理和风险加强控制，从筹资和现金流两方面进行控制和管理。开发过程的资金风险是指由于房地产开发项目的资金需求量大，需求时间较为集中，存在资金链断裂等不确定性。筹资方面，房地产企业需要获得持续的资金流入，以满足开发对资金的不断需求。因此，房地产企业需要保证资金筹集渠道的畅通与稳定，并支付适当的资金筹集成本。例如：某房地产企业正在开发一个项目，资金需求的数量大且需求时间较为急迫，按照预先制定的筹资计划和筹资工作准备，预计可以满足需求。但是由于资金提供方的原因，该笔融资延迟了时间，而该房地产企业未事前做好其他备选方案或者防范预案，此时，房地产企业就面临筹资不稳定带来的资金链断裂风险，不仅影响工程进度，甚至将面临停工、烂尾的风险。现金流管理方面，房地产企业在取得筹资之后，应对已到位现金进行合理的分配和管理，若管理不到位，一方面会出现资金链断裂的风险，另一方面还会出现资金闲置、资源浪费的情况，过犹不及，从而增加企业的总整体资金风险。例如：某房地产企业面临多项目同时开工的情况，虽然筹集了足够的资金且已全部到位，但是由于相关人员对项目开发周期不熟悉等原因，在配置和使用资金时不够合理，出现了紧急的项目资金短缺，非紧急项目反而资金富余、闲置，同样使房地产企业面临资金风险。还有一种情况，即资金到位的时机不合理，如果资金到位过早，也容易导致大量资金闲置，造成不必要的筹资成本支出，形成另外一种未能合理计划与配置的资金风险。

3.销售过程的资金风险

房地产企业的销售过程也是资金回笼的过程，主要指由于某些原因导致资金回笼未达到预期，且超过房地产企业可承受的范围，使企业的偿债能力受到影响，对企业后续发展也将产生不确定的影响。例如：某房地产企业在开盘之后，为了促进去化库存，或考虑竞争对手的营销策略，在未对成本进行详细测算的情况下，盲目跟随促销策略，降低价格、减少收入，使自身利润收窄。该情况看似完成了售楼的工作，但是回收的资金不能覆盖投入的成本，实质上直接造成了企业亏损、效益降低，增大了企业偿债压力和可持续经营的压力，形成销售过程的资金风险，对房地产企业的发展同样是非常不利的。

三、内部控制措施及建议

我国的企业内部控制体系将内部控制与风险管理融为一体，内部控制应以风险为导向，内部控制的有效实施依赖于对风险的预防与管控。房地产企业应建立和完善内部控制制度，有效规避资金风险，提高防范资金风险的能力。通过分析、识别资金风险的成因，房地产企业应实施有针对性的内部控制措施，对资金风险进行规避和有效抑制，或将资金风险控制在可接受的阀值之内，以确保资金安全。上述三个过程的内部控制措施及建议如下：

1.建立健全投资决策机制和评估机制房地产企业在投资过程的资金风险主要是指投资决策的失误导致资金投入的风险增大，资金回收难度增高。为了应对这种风险，房地产企业应建立健全各种决策和评估机制，规避风险：一是建立完善的投资决策机制，从制度设计上规避可能发生的决策失误，并实施问责与追责；二是建立前期投入资金预算制度，科学分析与测算，在保证项目开启和资金投入风险之间寻求平衡，追求资金效率和投资效率；三是结合房地产企业自身的经营历史和经营特点，开发投资项目的评估模型且针对不同地区、不同项目类型设定不同的风险阀值，充分考虑各种因素，以期在项目池中遴选出好的项目，从源头上保证投资资金风险的最小化。

2.科学编制筹资计划和资金分配计划房地产企业在开发过程的资金风险，应适时拓展筹资渠道，以保持筹资的稳定性、资金配置的合理性。因此，房地产企业需要根据投资计划、工程计划、采购计划，以及各项进度、节点等，设计筹资计划、资金使用计划、工程付款计划，科学设计筹资节奏和资金使用，做好紧急情况预案，既保证资金需求，又减少资金静止成本，总体降低资金占用成本。

3.建立成本测算及盈利预测机制房地产企业进入销售过程，是一个成本利润回收的过程，也是资金回笼的阶段。建立成本测算及盈利预测机制，盈利预测机制中包括定价策略，准确测算收支，不仅有利于沉着应对竞争对手的价格策略，避免定价过低给企业带来的资金偿债风险，实现企业利润，同时也是显示企业内部控制、内部运营水平的重要评价标准。因此，房地产企业既要避免盲目促销而稀释回流资金，又要合理运用营销手段，做到有的放矢，促进资金的高效回笼，最大程度降低资金的回收风险。

四、总结

随着房地产行业的市场回暖，房地产企业对于资金风险控制越来越重要。通过分析资金风险的成因，将资金风险归结为投资过程的资金风险、开发过程的资金风险以及销售过程的资金风险，我们建议房地产企业应该逐步完善内部控制制度，完善投资决策机制，降低决策风险带来的资金安全；因地制宜编制筹资计划和资金分配计划，提高企业筹集和使用资金的能力；开源节流，通过建立成本测算和盈利预测机制，以及定价机制，规避资金风险，促进房地产企业资金的良性循环。

作者:鲍海平 单位:山东省商业集团有限公司

参考文献：

[1]邵晓东.资金活动内部控制研究—以房地产开发公司为例[J].知识经济，2012，（22）：114-115.

[2]袁倩芸.资金活动内部控制浅析—以成都置信实业为例[J].商情，2014，（32）：5.