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我国房产市场供求关系研究论文

一、绪论

(一)我国房地产供求问题研究背景

我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹,被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起,90年代进入快速发展时期以来,我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化,全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计,自从1992年以来,我国房地产开发投资累计已超过五万亿元,年均增长20%以上;城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米,提高到了现在的20平方米。

八十年代以前,没有人公开地把房地产看成商品,更不会把它作为商品来买卖,它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来,在经济体制改革的带动下,房地产业,这一亿万价值的巨大商品开始起动和流通。八十年代的中国,房地产业是初步形成和发展阶段,是房地产业的第一次高潮,使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代,党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月,中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求:“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度,适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化,有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。其重要标志是,房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪,随着西部大开发步伐的加快,及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢,国外公司和企业将以更大的规模进入我国,尤其是外资机构的进入,有利于改善房地产开发的融资环境,刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。

房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点,这正决定了其规模经营的性质。但是,我国的房地产企业大部分是各自为政,分散经营,综合实力弱,发展缓慢,竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡,总体看是东南实力强,西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。

我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制,整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止,全国房地产企业已达到3万多家,房地产行业从业人员已突破1000万人,并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外,十年来,还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业,以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业,从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展,各地出现了许多成功的房地产经营模式,它们中有成功楼盘的开发,也有成功的中介经纪和成功的物业管理。

(二)国内外对房地产市场供求问题的研究状况

纵观国外房地产经济周期研究,可以发现国外比较偏重实证研究,旨在通过对房地产行业运行的归纳性总结,试图规避行业运行风险。通过过去几十年的研究,建立了许多确定房地产经济周期的指标体系,但没有建立一个统一的标准和指标体系,一些专业研究方面缺乏连续性。对经济周期的判定和预测方面的研究工作也相对较少。另外,国外学者对理论的研究具有现实意义,但在一定程度上缺乏广泛性和普遍性。

而国内学者对房地产市场运行问题研究的主要贡献是对国内房地产周期波动的存在性取得了共识,初步探讨了国内房地产经济周期的传导机制和影响因素,并建立了国房景气指数。但与国外的研究相比,国内对于房地产周期的研究还存在许多不足。一是确定中国房地产经济周期的指标不完全,同时由于统计数字的完整性、真实性有限,使得关于这个方面的研究也受到很大的限制。二是中国计算周期的标准并不统一,许多专家计算出的周期数不一致。三是中国房地产市场跟发达国家房地产市场有很大的不同,在考虑和研究房地产市场运行问题时,以往关于中外房地产市场差异对中国房地产经济影响的研究非常薄弱,应进行深入的对比研究。四是应把对房地产市场运行问题的研究建立在基于市场供需的研究之上,从市场角度出发看问题。五是应从宏观经济利益角度出发,进一步建立和完善反映房地产市场运行问题的指标体系,充分发挥指标对国民经济的监测和预警作用。

(三)本文研究思路及研究方法

1.研究思路

本文主要研究房地产市场中的住宅市场。首先,对国内外房地产住宅市场概状进行纵观,在此基础上,搜集我国近年来房地产相关资料和数据,建立供给和需求模型,用时间序列分析法和因子分析法等,对我国房地产市场运行问题进行分析和预测。并找出存在的问题,提出合理的化解对策。

2.研究方法

(1)文献研究法。

在研究过程中,查阅大量文献,借鉴已有的研究成果,为论文撰写提供了理论依据。

(2)定性分析和定量分析相结合

通过利用当前可取得的资料和数据,深入分析我国房地产供求的现状及发展趋势,做到定性分析和定量分析相结合。

(3)横向、纵向比较分析法

本研究既比较人均住宅面积、人均可支配收入、对房地产业发展的影响,又比较分析了我国房产企业的增加和开发速度对房地产业发展的影响。

二、我国房地产投资的特点及重要性

(一)房地产投资的特点

房地产业具有自身的发展特点,它既是国民经济的先导性产业,同时又是一个政策依赖性很强的产业。国家的经济、金融、税收、社会保障、住房制度、土地制度等方面的变化和改革都会对其发展产生重大影响。研究房地产市场的经营发展,直接关系到房地产业运行。同时,对国家通过拉动内需实现国民经济良性循环、促进经济增长具有重要意义。

1.房地产具有投机性和投资性的特点

房地产市场是一个投机性与投资性相结合的市场。其保值增值功能及房地产业高水平的投资回报能力,使其成为一个十分诱人的投资领域。同时由于房地产投资的风险性及房地产资源(尤其是土地)的稀缺性,又使其成为一个投机活动较多、投机性较强的领域,如存在于房地产领域内的“炒地皮”、“炒楼花”等投机活动。“热钱”、“温州炒房团”等概念也都是这样形成的,1999年以来,住宅销售额占房地产销售额的比重均保持在80%以上,2008年这一比例达到89.8%。住宅市场的供求状况,直接决定着房地产市场的基本走向。

2.房地产价值高,购买频率低

房地产开发的最大成本是土地成本。土地有别于其他固定资产的最大特点是其不可再生性,它只能通过评估和交易重新恢复或重建。我们知道,房地产的更新周期较长,世界平均更新周期在70年以上。而我国的人口基数大,增长较快。这就决定了我国房地产业的土地成本居高不下,直接导致房地产业的价格处于较高水平。

房地产的价值量大的特点,使得房地产开发资金需求量大。一般房地产项目的开发,少则需要几千万,多则几个亿甚至上百亿,房地产业受资金高度制约。同时,住房销售价格也较高。而房地产是居民生活的必需品,同时也属于耐用品的范畴。其作为消费品,往往是一个人一辈子最大的消费品支出。“最大的消费品”决定了消费者消费决策的慎重,由于它的价格特点,绝大多数居民一辈子可能就买1-2套住房。因此价值高和购买频率低是房地产投资的主要特点之一。

3.更新周期长

我国房产证上注明的土地使用期限是70年,我国房产业的更新周期也达到了30年,这就以最直观的方式突出了房地产行业更新周期长的特点。具体来讲,房地产项目从拿到土地到首次开盘,开发周期一般是两年左右,少数的甚至要超过4年。由于房地产市场的流动性弱、变现能力差的特点主要由于房地产是不动产,且使用年限长,一般不易做到“货畅其流”,也不能像其他商品市场那样随时弃旧换新,且一宗具体的房地产交易通常需要较长时间才能完成。这些因素都使得房地产的更新周期较长。

(二)房地产投资开发的重要性

房地产在国民经济和社会发展中占相当重要的地位,特别是近些年,我国房地产市场繁荣发展推动了国民经济的增长,为国民经济发展提供了重要的物质条件,同时也改善了人们的居住和生活条件和投资环境。房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业,将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。

1.房地产投资对经济能否稳定增长有重要影响。

从当前中国经济面临的实际情况来看,房地产行业的重要性是毋庸置疑的。它的健康稳定发展,是中国抵御经济危机冲击,拉动内需,着力保增长的关键所在。

房地产行业对国民经济的影响,主要体现在拉动经济与稳定经济的重要性。首先,从拉动经济方面来看,房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展,据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动,当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。其次,从稳定经济方面来看,由于产业关联度高,房地产开发投资的大幅波动,可以带动其它相关产业也出现波动,最终必然会引起经济的波动。同时,由于开发商与个人购房者的资金中有相当一部分为银行贷款,所以实际的房地产开发投资中至少超过40%的来自于银行贷款,因此保持房地产开发投资的平稳增长,对国民经济持续稳定发展也具有重要意义。

2.房地产健康发展是改善居民住房条件的保证

房地产不仅对我国的经济发展影响较大,同时,它也是最为贴近居民日常生活的产业之一。党中央提出构建和谐社会内容中,“和谐人居”是和谐社会的重要组成部分,它体现了人与自然和谐相处的科学发展观,也体现了人人享有适当住房的协调发展观,这也是房地产业健康协调发展的重要理念。住房是一种特殊的产品,需求庞大,更涉及民生、社会等问题,购房对于普通居民又是一项较大的支出。住房是一种特殊的产品,需求庞大,更涉及民生、社会等问题,住房条件的好坏对于普通居民生活水平的高低有着决定性作用。因此,研究房地产业运行状况,对保持国内经济增长,提高人民生活水平,有至关重要的作用。

三、我国房地产业供求失衡的表现

(一)房地产需求现状

我们知道,房地产按用途分主要包括商品房、经济适用房、办公楼、高档公寓、商业营业用房等。在本文中,我们主要研究商品房中的住宅市场。

供给和需求是微观经济学中的一对基本概念,当总供给略等于总需求时,达到供求平衡。在这里我们首先对房地产住宅市场的需求进行分析。在这里我们搜集了从1978年到2008年的房地产相关数据,对我国房地产的需求研究提供一定依据。对房产相关指标做时间序列图如下。

图1我国城镇人均住宅面积与新建住宅面积时间序列图

表1中国1978—2008人均住宅面积统计表

年份城镇新建住宅面积城镇人均住宅建筑面积城镇居民家庭

人均可支配收入城镇人均住宅面积与人均可支配收入的弹性系数

(亿平方米)(平方米)(元)环比定基

19851.8810.0739.1————

19862.2212.4899.61.111.11

19872.2312.71002.20.210.76

19882.4013.01181.40.130.50

19891.9713.51375.70.230.41

19901.7313.71510.20.150.35

19911.9214.21700.60.290.32

19922.4014.82026.60.220.28

19933.0815.22577.40.100.21

19943.5715.73496.20.090.15

19953.7516.34283.00.170.13

19963.9517.04838.90.330.13

19974.0617.85160.30.710.13

19984.7618.75425.10.990.14

19995.5919.45854.00.470.14

20005.4920.36280.00.640.14

20015.7520.86859.60.270.13

20025.9822.87702.80.780.14

20035.5023.78472.20.400.13

20045.6925.09421.60.490.13

20056.6126.110493.00.390.12

20066.3027.011759.50.290.11

20076.8827.313785.80.060.10

20087.6027.515780.80.050.09

数据来源:国家统计局

通过表1和图1的对比分析,我们可以得出如下结论。

1、房地产市场需求逐渐趋于饱和

1985年,我国城市人均住宅建筑面积为10㎡,假定一个三口之家,那么在1985年,一个标准的城市居民的住宅建筑面积只有30㎡;2008年,我国城市人均住宅建筑面积为27.5㎡,同样,一个三口之家的城市居民的住宅建筑面积已经超过了80㎡。也就是说,我国在85—08年内,城镇人均住宅面积增长2.6倍。而2008年的城镇新建住宅面积是1978年的4倍。从图1中我们可以很直观的看出,城镇新建住宅面积走势持续增长。而城镇人均住宅面积走势趋缓,尤其在2003—2006年间,城镇人均住宅面积有减缓增长的趋势,这说明我国城镇人均住宅面积日趋稳定。但是新建住宅面积则始终增加较快,这意味着房地产市场需求的饱和度越来越高。

从人均可支配收入指标我们看到,1985年,我国居民人均可支配收入是739.1元。到2008年时已经达到15780.8元。是1978年的21.4倍。而人均新建住宅面积只增长了2倍多,不到3倍。对表一中的人均住宅面积和人均可支配收入这两个指标,我们分别通过定基和环比这两种方法计算弹性系数,进而来比较二者之间的关系。从环比弹性系数我们也可以看到。1986年时,我国城镇人均新建住宅面积和人均可支配收入的环比弹性系数是1.11,也就是说,人均可支配收入较之前一年每增长1%,人均新建住宅面积增长1.11%。而到2008年时,人均可支配收入每增长1%,人均新建住宅面积增长0.05%,人均新建住宅面积的增长幅度有所减小,也就是说我国城镇居民对住房的需求正逐渐趋小,并逐渐趋于0。从定基弹性我们也可以得到同样的结论。1986年的定基弹性系数仍为1.02。而到2008年时,顶级弹性系数已经降为0.09。人均可支配收入较之1985年每增长1%,新建住宅面积只增长0.09。纵观弹性系数一栏的指标,我们可以看到,其数值在不断减小,并逐渐趋近于0。这就证明了,随着收入的增加我国居民对住房的需求增加幅度越来越小,需求度逐渐趋于饱和。从图1也可以看出,人均可支配收入与人均新建住宅面积的弹性系数波动幅度较大。尤其是1978年到1988年这十年间,先是持续高速增长,然后急速跌落。而1988年直后,该曲线频繁波动,总体呈减少趋势。这说明作为耐用消费品的住房市场已经进入成熟期,市场需求已经趋于饱和。所以,在进入成熟期后,房地产开发应该放缓。同时寻找新的销售策略来突破房产瓶颈。

2.中高收入阶层住房大为改善,低收入阶层增长缓慢

按照居民收入分组计算的2000和2008年我国不同收入阶层的住房消费可看出以下特征:首先,由于居民收入差距扩大导致居民住房支付能力差距扩大。2000年我国最低收入户的人均可支配收入是2167.68元,最高收入户是10210.68元,两者相差4.7倍,2008年我国最低收入户的人均可支配收入是4085.71元,最高收入户是24259.87元,两者的差距扩大到6倍,收入差距的扩大影响了居民购房能力。其次,低收人家庭总收入增长缓慢,而房价上涨过快。我国房价增速明显偏高,这就直接导致中、低收人家庭的购房能力下降,由于低收入户家庭收入增速一直很低,房价收入比很高,与中、高收人家庭的差距会继续扩大。

2000-2008年,我国城镇居民平均住房消费增长1.41倍,年均增长89.57%;最低收入户家庭住房消费年均增长-87.60%,比平均住房消费年均增速低177.17个百分点;中等收入户家庭住房消费年均增长76.21%,比平均住房消费年均增速低13.36个百分点;高收入户家庭住房消费平均增长94.44%,比平均住房消费年均增速高4.87个百分点;最高收入户家庭住房消费平均增长106.07%,比平均住房消费年均增速高16.5个百分点。只有高收入以上的家庭住房消费年均增速高于总平均年增速,中、低收入户住房消费增速与总平均增速差距很大。如下表所示。

表22000年和2006年城镇居民居住消费和住房消费单位:元/人

项目2000年2008年

居住消费住房消费消费性支出居住消费住房消费消费性支出

总平均500.49201.594998.001145.41285.0711242.85

最低收入户301.4090.612540.13556.1959.194532.88

低收入户368.20122.643274.93688.3983.746195.32

中等偏下户407.82139.903947.91841.3135.847993.67

中等收入户470.95176.934794.561060.58197.0610344.7

中等偏上户578.89249.455894.921265.94310.9113316.63

高收入户681.61310.167102.331795.45506.4317888.18

最高收入户864.71435.799250.632681.921134.2226982.13

数据来源:国家统计局

我国中高收入城市居民的住房面积有大多数超过了100㎡,有些还不止拥有一套住房,有些的住房面积甚至超过了200㎡的别墅。作为耐用消费品住房平均经济寿命至少为30年。我国中高收入阶层住房住房面积不断增加,住房条件已相当好。但我国低收入阶层住房面积的人均住房面积远远低于27㎡。所以,在低收入阶层存在很大的购买需求,即房地产市场在低收入阶层的需求潜力还是很大。可是,虽然有购买需求,但收入跟不上。导致房地产业大量空置楼盘,但是仍有大部分人没有自己的房子住。致使呈现房产开发过剩的假象。为了解决这种窘境,政府应该颁布相应政策,缓解过高房价,鼓励低收入家庭购房。

综上所述,我国房地产市场需求结构发生了转移,需求结构逐渐从中高收入阶层家庭转向低收入家庭。所以,解决房地产市场问题也应顺势转向提高低收入家庭的购买力问题上。而我国政府也在通过财政和货币政策,如对经济适用房的购买者加大了补贴力度和暂时免征商品房购买契税,鼓励居民购房。等鼓励低收入购房。

3.房地产市场需求趋势日趋减缓。

为了更好的分析我国房地产业住宅市场发展现状,我们根据表1中的数据建立模型。在这里,我们采用城镇人均住宅建筑面积做因变量,时间为自变量。对1986-2008年的城镇人均住宅建筑面积构建三次抛物线趋势模型。模型如下:

(30.52)(-1.96)(5.43)(-4.06)

=0.995F=1108.35SE=0.42DW=1.029

模型设计检验具有显著性。我们可以看到,模型中为0.995,接近于1,说明此模型拟合度很高。能够较好的描述1986-2008年的中国城镇人均住宅建筑面积的发展趋势。模型中的的回归系数为负值。说明房地产的市场不是不断扩张的曲线,而是随着城镇居民住房的不断改善,其需求会不断减缓。

(二)房地产供给现状

住房作为一种商品,具有消费品和投资品的双重属性。住房的消费需求取决于个人的实际需要和购买力,这些因素短期内相对稳定,因此,消费需求是房地产市场的相对稳定部分,对房产市场起着基础性的支撑作用。而供给量对于资金、成本、收益等市场因素的变化非常敏感,构成房地产市场波动的主要部分,对房地产市场的扩张和收缩产生催化作用。在这一节中,我们对我国房地产市场的供给量变化进行分析如下。

1.利润空间大,房产商盲目追求利润

众所周知,房价应与居民收入水平及经济发展相适应,从理论上说,房屋总体价格符合价值才合理。价值由社会必要劳动时间决定,毕竟是抽象的理论论证,具体到实际价格,就表现为商品房成本加税金和利润。商品房成本因地价等因素的变化而变化,合理的利润应为平均利润,国外房地产开发企业平均利润率为6%-8%,有的国家仅为3%。而在我国,1997年时商品房毛利率高达34.36%,远远高于国外平均水平。2007年,毛利率更是增加到54.54%。是国外房产开发平均利润水平的77.9倍。由于2007年房价较高,制约了需求扩大,导致2008年房产销售略显低迷。政府也采取了相关措施限制房价。2008年时,毛利率有所下降,但仍然达到将近50%。利润数据已很是惊人。下面我们来看纵向比较1997-2008年房屋价格的变化。通过计算知道,2008年我国房屋造价是1997年的1.52倍,而住宅售价是1997年住宅售价的2倍。明显的售价与造价增长不均衡所产生的结果便是房产业的高额利润。

表3房地产开发企业(单位)建设房屋销售毛利变化

年份住宅销售价格(元/平方米)竣工房屋造价(元/平方米)毛利(元/平方米)毛利率%

19971790117561534.36

19981854121863634.30

19991857115270537.96

20001948113980941.53

20012017112888944.08

20022092118490843.40

20032197127392442.06

200426081402120646.24

200529371451148650.60

200631191564155549.86

200736451657198854.54

200835761795178149.80

数据来源:国家统计局

由下图可以看出,房屋造价长势趋缓,而和商品房和住宅价格则呈加速增长态势。尤其从2002年开始,商品房的售价的增长速度远远大于竣工房屋的造价,两者的偏离度越来越大。在2007年时达到顶峰,而经过2007年的房屋滞销,房产业低迷的景况后。在2008年,房价略有下降,但仍远高于2006年的售价,房产危机略有缓解。综合看来,房地产业的利润额越来越大。合理的房价是保证房地产业健康发展的衡量标准。我国房地产厂商的造价和销售价格严格偏差,图2我国房地产住宅市场造价与销售价格变化趋势房产业的暴利吸引了大批的投机者投入到房产业的洪流中去,而大部分的房产商几乎同时选择了过量开发土地这一手段来达到盈利目的。2008年的施工房屋面积比1997年增加了238280.5万平方米,是1997年的629.68%。并且由于开发商利润期望过大,宁可空置也不愿意降价,导致空置楼盘剧增。与此同时,一直远远超过其他类型住房售价的别墅或高档房间的高额利润,更是另房产商趋之若鹜。从2003年开始,高档房屋的售价还是出现了近乎直线增长,到目前,别墅或高档住房的平均售价超过7000元/平方米,是住房售价的两倍。因此房产商在大量开发土地的同时,选择了高档房屋作为主要开发类型。致使我国出现了房价持高不下和经济适用房开发量过少的现状。

2.大量住宅建设质量较差,住宅寿命过短

商品房价格持续增长已成为我国居民的一大沉重压力,而普通百姓用几十年的积蓄换得的住宅到底是不是物有所值呢?在这里,我们找到相关媒体资料。建设部副部长讲,我国住房建筑的平均寿命只有三十年,美国是七十五年,一些欧洲国家达到一百年。三十年对于一些普通工人家庭来说,可能还不够重新积攒下一套房子的钱,可房子却不能再住。我们知道,我国房产证上规定的房屋使用权是七十年。那么这中间四十年的时间差,对于不能承担频繁换房的家庭来说,就只能继续住在很可能存在危险的危房中。造成这种现状的原因是多方便的。首先,房屋设计不符合规范是重要原因之一;其次,房产建筑商为追求暴利,一味降低成本也是房屋质量不好的罪魁祸首;另外,银行、政府监管不力,城市规划变动频繁也对房屋寿命过短现象的形成,有着不可推卸的责任。

3.房地产企业大量增加,土地资源开发过猛。

表1的数据显示,1978年,城市新建住宅面积只有0.38亿平方米,而到了2008年,城市新建住宅面积已经达到了7.60亿平方米,相当于78年的20倍。由于2007年和2008年城镇人均住宅面积的缺失。我们用2006年数据进行对比。到2006年为止,我国的城镇人均住宅面积增长了7.3倍。城镇新建住宅面积的增长速度远远大于人均住宅面积的增加速度。而建筑见面如此疯狂的增长,正是房地产商开发过猛的最直接的体现。

表4房地产企业基本情况表

年份企业个数平均从业人数本年完成开发土地面积土地购置费用待开发的土地面积本年购置土地面积

(个)(人)(万平方米)(亿元)(万平方米)(万平方米)

19972128668.327371.3247.617670.16641.7

19982437882.597730.1375.413530.710109.3

19992576288.039319.6500.013505.211958.9

20002730397.1911666.1733.914754.816905.2

200129552106.2315315.81038.814582.123409.0

200232618113.4019416.01445.819178.731356.8

200337123120.5422166.32055.221782.635696.5

200459242158.5419740.22574.539635.339784.7

200556290151.6222676.22904.427522.038253.7

200658710160.0927128.43318.037523.736573.6

200762518171.9727566.154873.241484.040245.8

200887562210.0428709.85995.648161.139353.4

总增长率311.4%207.4%289.5%2321.5%172.6%492.5%

图3我国十一年来房地产行业基本情况趋势图

由于近年来房价增长迅猛,供大于求的大好形势,各地房地产商于大兴土木,圈地建房。中国房地产市场一度处于增量供给状态,造成了房地产市场的空前火爆,房价也节节攀升。我国房地产行业的企业个数由1997年的21286增长到了2008年的87562,增率为311.4%,增长态势较为猛烈,建筑行业的平均从业人数和土地开发面积也有着惊人的增长速度,其增长态势与房地产行业的企业个数保持着高度的一致性。

由上图可以看出,在房地产企业和房地产行业的高速增长下,我过近十年来用于房地产行业的提地面积也有了大幅度的增加。而自2003年下半年以来,除了土地购置费用保持增长外,企业个数,本年完成开发面积和待开发土地面积,虽然大体上仍保持增长,但期间已经呈现波动,尤其是待开发土地面积,和企业个数,有大起大落的现象。尤其是2007-2008两年间,我们应该尤为关注。在这两年间,完成土地开发土地面积和土地购置费用平稳增长,本年购置土地面积则开始回落。同时,待开发土地面积并没有呈现同样的增加态势,只是较之前两年的增长速度略有加快。这些情况说明,我国房地产行业的过度开发现象较为严重,在房价持高不下的情况下,房地产行业成本也随之上升,竣工房屋造价由1997年的1175元,到达2008年的1795元,平均增长率为52.8%,但是房地产行业的需求量却越来越接近饱和,另外再加上过高的房价,一些消费者已持观望态度,一些房地产企业也随之减少了相应的投资。

4.房地产企业资金结构不合理

(1)负债过高,企业风险大

企业的负债越高,企业经营风险就也就越大。查资料所得:2006年房地产商的负债为超过70%。一般认为企业的资产负债率在50%左右才合理,超过50%的资产负债率的企业风险太大。在负债率为72%的状况下,房地产企业的风险很大。在目前楼盘空置,造成房地产资金大量被占用,房地产出现危机,此危机可算是牵一发而动全身,尤其是对房地产的主要债权人—商业银行造成很大困扰,使得银行大量资金被套住,进而引发而今的金融危机。为了更深入地探讨房地产资金结构,从国家统计局收集如下表资料:

表5房地产商资金来源结构分析表

年份本年资金来源总计国内贷款贷款所占比重利用外资外资所占比重自筹资金自筹资金所占比重

(万元)(万元)(%)(万元)(%)(万元)(%)

199738170650911190223.87460856512.07972883125.49

1998441494221053171223.8536175818.191166982126.43

1999479590121111566423.1825660225.351344621028.04

2000599763091385075623.0916870462.811614212226.91

2001769638771692196821.9913570441.762183958728.38

2002974995362220335722.7715722841.612738445128.09

20031319692243138269923.7817000401.283770689128.57

20041716876693158412618.4022820011.325207562730.33

20052139783893918077818.3125781111.207000392432.72

20062713555165356979519.7440015411.478597085331.68

20073747796107015635518.7264104251.7111772531631.41

20083961936027605692519.2072821721.8415312098838.65

由表3可以看出,我国房地产商的资金来源主要以贷款和自筹资金为主,外资资金由1997年的12.07%较大比重减少到2008年的1.84%,比例下降幅度较大。资金来源中,贷款比重一直居第二的位置,在1997—2000年维持在23%左右,没有多大的变化。2001年下降超过一个百分点。2004年贷款比重下降到18.40%,但是2006年房地产资金中贷款资金的比例开始上升并一直维持到全球金融危机的爆发。而自筹资金比重在1997—2007年间虽然一直在增加,但是增加的幅度很小,从25.49%增加到31.41%,平均增幅为1.54个百分点。而2008年的自筹资金比重较之2007年,一年之内增加了7.24个百分点。增长速度不可谓不迅速。同样,这个飞速增长的态势也表现在了图3的房地产企业个数中。由于国家政策等原因,2008年房地产业终于渡过了艰难时期,开始迅速回暖,但在待开发土地面积等各项指标没有跟进的基础上,盲目乐观开发,显然是不理智的。

对上表中的数据分别做1997年和2008年饼图如下:

由上述两个饼图对比可以看出:两个时间段房地产资金中比重最大的都是自筹资金,而变化最大的是利用外资资金所占的比重。1997年外商资金还占有一定的比重。而至2008年,外商资金所占的比重已经少之又少。

综上所述:房地产商自筹资金比重太小,企业风险依然较大。

(2)企业融资结构明显依赖银行贷款

现阶段中国金融市场的融资结构中银行贷款占主要地位。而银行方面对房地产企业的待遇显然较为优厚。这也是导致房地产企业大量增多的原因之一。

以2008年为例,中国房地产开发投资资金来源如图5。2008年,中国房地产业资金来源中仅39%来自企业自筹资金,来自国内贷款和其他资金来源则高达49%,其中“其他资金来源”中,来自预售过程中消费者预付款达64%,而相关的工程款拖欠额为36%。虽然直接从银行的贷款额只有20%,但很多资金却间接来自银行,如施工企业的垫资和消费者的住房贷款中的大部分资金等。2008年,最终来自银行的资金占房地产开发投资资金总量的82%左右。但在美国模式的房地产开发投资资金中,自筹资金唱主角,企业的资产负债率较合理。比如在美国,房地产开发资金中,只有15%来自银行贷款,而企业自筹资金占70%。

银行房地产贷款大量增加的主要原因,有以下几个方面。首先,商业银行是最大的资金供给者。商业银行的重要地位决定了银行贷款是房地产投融资活动最重要的资金来源。其次,房地产开发结构对融资结构的影响。短期内,中国房地产开发投资中住宅投资比重不会大幅下降,因此,房地产企业对银行信贷的依赖是不可避免的,而且还有可能进一步扩大。最后,房地产企业贷款是银行较为优良的资产之一。房地产企业贷款能够满足银行对资产安全性的追求。房地产贷款成为银行利润的增长点。近几年房地产市场需求旺盛,投资者对房地产贷款需求很大,并且房地产贷款质量较好,所以银行倾向于增加房地产贷款供给。而房产企业和银行的这种暧昧态度,显然助长了房产企业的气焰。另外也使一些有名无实,资产薄弱的小企业有机可乘,不利于强化和规束企业队伍。因此,强化自筹资金能力,降低对银行的依赖,就成了摆在房产企业整合平台转型过程中的一道坎

(三)房地产供求失衡表现

1.住房价格持续走高,房产泡沫加大

近年来我国房地产市场出现房价上涨过快市场失灵价格失效和空置率上升等影响市场健康运行的现象,其现状是由社会几股力量反复博弈的结果,其实质是不同社会力量之间的利益之争房地产市场不仅影响微观经济运行,影响到人们衣食住行,而且影响宏观经济运行,影响到国家经济政策的制定。

根据国务院城镇住房制度改革政策精神,我国城市要建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系,对不同收人家庭实行不同的住房供应政策最低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房,中低收人家庭购买经济适用住房。其他收人高的家庭购买租赁市场价商品住房但住房制度改革发展至今,其现状却与中央政府当初的设计思路相悖尤其是近期,房价快速上涨问题非常突出,中低收人家庭购房能力逐年下降,普通工薪家庭买一套住房需要20年到30年左右时间,我国城镇买不起住房的人越来越多,社会各界的质疑之声不断据世联地产监测数据显示,2006年全国商品房价格较2005年上涨7.1%。在北京深圳广州等一线城市中,北京同比涨幅最大,达到29.8%,房价上涨速度相当于全国平均水平的4.2倍。国家统计局公布的国民经济运行数据显示,2007年全国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨了7.6%,涨幅提高了2.1个百分点。2007年全年居民消费价格指数上涨了4.8%,比去年提高了3.3个百分点。在国家严格的宏观调控政策背景下,住房价格却逆市飞涨,远远超出广大中低收人者的承受能力,危害了社会的和谐,房价问题已由经济问题变成了社会问题政治问题。

面对我国房地产业现状。在08年下半年一系列全国性的救市措施的出台以及央行不断降息的措施下,使众多挣扎在悬崖边缘的房地产企业,稍稍缓过了劲来。楼市低靡了一年多后,在09年初终于迎来了一股成交量放大的暖流。3月份,在前期政策效应与众多调价措施的作用下,国内一二线主要城市的成交量环比增幅不仅普遍超过60%,而且在接下来的4、5月份成交量甚至创了历史新高,并表现出相当有持续性。纵观2009年上半年,我国房地产正逐步走出低谷,相关数据也表明这一观点,国房景气指数在历经16个月下跌之后,首次在4月份止跌回升,虽然环比仅上升了2个百分点,但说明楼市已触底反弹。同时,从主要分类指标来看,房地产开发投资分类指数、商品房销售价格分类指数、房屋施工面积分类指数及土地开发面积分类指数均呈现了良好的变化趋势,行业的景气度有望继续回升。但若想根本性的改变房产供求不平衡现状,适当地降低商品房的售价是应该采取的措施。我国房地产市场造价和售价严重不均衡是目前亟待解决的问题。我们应该在此阶段加大市场对房地产资源的配置作用,使广大普通百姓都能买得起房。

2.我国新建住房总体呈现供大于求的状态。

从房地产的供给来看,低投入低价位的中小户供应总量不足,而高价位的豪华型住宅别墅酒店式公型住房投入比重过高,挤占了有限的土地资源,在一定程度上加剧了土地市场的恶性竞争和房地产价格虚高不下从居民收入看,中低收入家庭占多数,但房屋供给结构中,中低价位住宅供应比例偏低且中小户型偏低,致使中低收入家庭购房难度较大;相反,高收入阶层比重相对较小,但高档住宅供给比重较大,这就使得房地产市场长期以投资或投机为主,必然会使房地产价格存在许多泡沫。目前,这种供需结构性矛盾较为突出。

纵观最近几年的房地产,自2003年以来一直持续高速增长。2007年11月,全国房地产开发景气指数创三年来新高。但此后,受金融危机的影响,加上房地产市场内部矛盾重生,房地产市场步入调整时期。进入2008年后,金融危机与政策调控二座大山,压得房地产业苦不堪言。全国范围内房地产成交量持续低迷据国家统计局报告显示,2008年1-12月,全国商品房销售面积6.2亿平方米,同比下降19.7%。其中,商品住宅销售面积下降20.3%;商品房销售额24071亿元,同比下降19.5%。其中,商品住宅销售额下降20.1%。截至2008年12月末,全国商品房空置面积1.64亿平方米,同比增长21.8%,增幅比1—11月提高6.5个百分点。其中,空置商品住宅9069万平方米,同比增长32.3%,增幅提高9.4个百分点。通过分析2008年我国房地产市场供求状况,可以看到,目前,房地产市场出现严重的供给过剩,销售状况不佳,大量房屋空置,许多开发商遭受了巨大损失,甚至破产倒闭。

3.地区间发展不平衡,区域性过热问题凸现

区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的区域性特性。这些区域性特征具体表现为:区域繁华程度、道路通达程度、交通便捷程度、基础设施和公共设施状况,以及区域环境等。上述各因素都会对区域内的房地产价格及评估价值产生影响,但影响的程度与房地产的种类有关。例如,繁华程度对商业性房地产的价格及评估价值影响最大;而区域环境对住宅的价格及评估价值影响较大。

表6我国2008各地区建设投资规模及完成投资额

地区自开始建设至本年底累计完成投资(亿元)增长率%地区自开始建设至本年底累计完成投资(亿元)增长率%

2005200820052008

全国15909.2584940434天津327.542616.27699

广东1591.909742.53512江西301.101374.75357

江苏1545.158779.33468陕西298.951688.23465

北京1525.018099.7431广西286.791771.04518

浙江1456.496300.25333黑龙江267.63743.47178

上海1246.866627.51432云南246.911182.88379

山东977.714741.22385吉林195.731008.15415

辽宁874.254209.76382山西177.99738.13315

四川701.453325.89374内蒙古162.101157.86614

福建540.393345.61519贵州154.12855.74455

重庆517.732888.72458新疆101.66376.71271

安徽459.443022.54558甘肃86.60458.84430

湖南456.972466.38440宁夏74.78178.77139

湖北447.952349.79425海南70.85453.77540

河北391.531941.9396青海29.11129.1343

河南388.522340.97503西藏6.0224.23302

房地产的区域性特征可以从两个方面去理解,其一是从房地产的地理位置的固定性和不可位移的特性的角度看,不同地区的气候、地貌、日照、湿度等,使得房地产具有明显的区域特点和区域性。其二是从不同地区的市场供求关系的角度看,由于不同地区的经济发展水平的差异,对房地产的需求也是有差异的,不同地区市场供求关系的差异也会造成房地产价格的区域差异和区域性特征。

而在我国,如广东、江苏、北京、上海之类的一线城市,显然属于房产过热地区,即使面对银行贷款紧缩,政府施压等调控政策,房价依然居高不下。房地产的地区间发展不平衡,以广东,江苏、北京、上海等发达地区最为显著,2005年广东的投资完成额为1591.90亿元,而到2008年达到9742.53亿元,占全省房地产开发投资的11.47%,比最低的青藏地区高11.44个百分点。而辽宁、福建、四川、安徽等占全国人口72%的15个地区,房地产开发投资额仅占全省的48.5%;平均投资额不及以上这五个地区的五分之一。而从增长率我们可以看到,北京上海等一线城市,其投资完成额的增长率并不是很高,甚至低于全国平均水平。相反,如安徽,河南,内蒙古等发展较为落后的地区,其增长率远远超过全国平均水平。这说明发达地区的房地产建设已经趋于饱和。房地产市场投资发展重心已转移到发展相对缓慢地区。这也是走出近年来房产逆境的方法之一。但很多房产商并没有意识到这一点,我国绝大多数地区房地产开发投资比重仍然存在明显偏颇,地区间房地产业发展不平衡,在一定程度上影响着全省房地产业的健康持续发展。与此同时,由于房地产开发投资过度集中于少数地区,竞争的加剧极有可能会导致市场繁荣的假象,从而引发区域性的房地产市场过热问题。据调查,北京市2008年房地产开发投资增幅达到69.1%。土地价格上涨过快,一些企业大量购进并囤积土地,炒卖地皮现象初显端倪;商品房价格虚高,部分楼盘的售价高达20000元/㎡,远高于居民的心理预期;种种迹象表明,我国发达地区的房地产市场存在过热苗头。

4.经济适用房不足以满足中低收入人群需要。

从表5可以看出,我国的中低收入人群的住房消费仍远远低于平均消费额。这说明住房饱和呈现一边倒的形势。房地产开发商重点开发高收入人群所需要的高利润的高档住宅,高收入人群可能拥有已经几套房。但是中低收入人群买不起高档住宅,经济适用房的数量又不足以满足需要。

与此同时,经济适用房的价呈现持续上涨态势。1997—1999年经济适用房的售价和竣工房屋造价以近乎同步增长态势增长,但从2000年开始经济适用房售价的增长速度逐渐超过竣工房屋售价的增长速度,从2004年开始,两者的差距明显增大,逐渐增大的差距反映消费者的购房压力越来越大,尤其是在通货膨胀,居民收入大量缩水的情形下,居民购买力大量下降,这样就不可避免地出现现在房地产市场出现的现象,尤其在微观经济中的价值规律的解释下,房地产售价过高,必然会使市场上需求下降,而产商却大量提供住房,造成供大于求的现状。

图6我国房地产各要素基本价格图

表7我国1997-2006年房地产开发基本资料

年份商品房平均销售价格(元/平方米)住宅售价(元/平方米)别墅、高档公寓售价(元/平方米)经济适用房售价(元/平方米)竣工房屋的造价(元/平方米)人均国内生产总值(元)

1997199717905382109711756420

1998206318544596103512186796

1999205318574503109311527159

2000211219484288120211397858

2001217020174348124011288622

2002225020924154128311849398

20032359219741451380127310542

20042778260855761482140212336

20053168293758341655145114103

20063367311965851729156416084

20073864364574711754165719524

20083800357678011929179522698

我国别墅或高档消费品价格的波动幅度较大,但是始终保持在4000元/平方米以上,远远高于其它各项指标。而在2003到2008年间,更是飞速增长。而其它各项指标均保持稳定的增长,而且都在2003到2008年这个期间内增长速度加快,其变动幅度基本保持一致。在此基础上,我们可以看到,竣工房屋的平均造价增长最为缓慢,而在各种房屋中,价格最为低廉的经济适用房的价格走势最低、由1997年的低于竣工房屋造价,到2008年的略高于平均房屋造价,其中在2004-2006年间有逐渐加大趋势,但到2007年时,明显回落。由这些数据可以看出,近十年来我国房地产行业成本虽然有所增加,但是其增长速度远远低于房地产的价格增长速度。而房产商趁机从中牟取暴利。但是由于物价上涨,通货膨胀等原因,我国居民收入却没有同等的增长。随之而来的,便是越来越大的购房压力,尤其是对低收入阶层的居民来说,他们是对房屋需求最为迫切的一个阶层,但是其购房能力却在逐渐削弱。在我国房地产需求逐渐饱和的今天,房价虚高,中高等收入阶层购房需求趋缓,房产商开发过度,低等收入阶层需求巨大,却苦于无法承担巨大的购房压力,房地产市场出现明显的供求失衡现象。中低收入人群买不起房,而房产商空置楼盘又卖不出去,致使2007年开始,我国房产业业绩低迷,很多企业面临破产。

四、我国房地产供求失衡的原因

房地产市场供需失衡的原因是多方面的。在本文总结为以下几点。

(一)收入水平与房价存在巨大差距

国际上公认的房价“合理价格水平”,应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。根据目前全国城镇居民人均可支配收入水平来看,买一套90平方米的普通居民住宅,全国的均价应该在248148元,每平方米为2757.2元而现在全国平均房价为每平方米4000元左右,远远超出了我国城镇居民的承受能力,从而导致了供给过度与有效需求不足的矛盾。

(二)供给与需求层次错位

马斯洛的需求层次理论认为,住房是最低层次中最基本的生存需求。对于大多数中低收入者来讲,满足住房需求是他们的基本需求,也是最低需求。而在房地产供应结构中,开发商却忽视了大多民众的基本需求,而把投资开发的重点放在只满足少数富人的高标准、高消费的别墅或豪华型住宅建设上,供给与需求层次错位的直接结果是导致商品房严重积压,房地产市场步入了房屋空置和需求过剩并存的怪圈。

(三)开发商与消费者心理预期不同。

房地产商乐观供给预期过度、消费者乐观消费预期不足的结构性矛盾是房地产市场结构性矛盾的内在原因。2007年以来房地产市场的过度繁荣,催生了房地产开发商对房地产业的前景乐观预期过度,即使在受到金融危机的影响下,也期望通过地方政府的“救市”,来保持房地产市场较高的价格水平;相反,金融危机致使大量企业破产倒闭,劳动力失业,广大消费者对未来收入的不确定性和房地产市场降价的乐观预期,使得大部分人保持持币观望的心态。由于对供给和需求存在着两种截然不同的心里预期,房地产市场渐行渐冷,不可避免地进入调整期。公务员之家

(四)房地产市场操作欠规范和制度缺失。

由于制度缺陷和惩罚机制的缺失,房地产市场信息披露不真实,交易行为不规范,尤其是二级市场交易混乱等现象屡见不鲜。地方政府在“政绩”和“经济利益”的双重驱动下,房地产市场寻租现象较为严重,为开发商大开方便之门的同时,人为地加大了房地产运行成本,干扰了价格信号,导致了市场秩序的混乱。

五、化解我国房地产供求失衡的对策

房地产市场供需结构性不完善,严重影响了我国房地产市场的健康稳定发展这种影响具体表现为房地产市场失灵,房地产消费者与投资者对未来市场预期的不确定性因此,要采取相应措施,对房地产市场供求进行积极正确的引导,促使供需结构趋于均衡,并力求在这种态势下实现资源有效配置。

(一)投资要向中西部省市倾斜

在房地产市场进入调整期,东部地区在完善保障性住房建设外,应把投资区域向中西部省份倾斜这样做,一方面可以转移市场变动带来的风险,另一方面可以给中西部地区房地产市场注入活力,带动当地经济的发展。

(二)调节商品房有效供给结构

我国房地产市场供给结构不合理,满足投资需求的大户型、豪华型商品房比重较大,而满足居民基本消费需求的民生性商品房则比重偏低。鉴于此,一方面,政府应把满足和改善居民的住房条件和房地产业作为支柱产业的民生性结合起来,增加廉租房、经济适用房、普通商品房等中低档居住用地的绝对和相对供应量;另一方面,房地产开发商要顺应市场发展的变化,积极推进投资市场向消费市场转型,根据消费需求来开发建设商品房,以满足和改善大多数居民住房的基本需求。通过合理有效增加土地和商品房的市场供应量,逐步改善房地产市场供求结构不均衡状况。

(三)调整房地产商的心理预期

2008年以来,房地产价格已进入下行房地产开发商如果不改变通道,房地产市场价格回归理性是必然趋势。房地产开发商如果不改变房价过度乐观的心理预期,积极调低房价,恐怕要延长房地产市场的调整周期。所以,房地产开发商不要期望地方政府出招“救市”,而是要适应市场变化,调整房地产市场过度乐观预期,降低房地产价格水平,把它降到大多数中低收入居民可以承受的范围之内,才有希望重新看到房地产市场繁荣的局面。

(四)调整房价,回归理性

近年来,房地产市场的一个显著性特征就是“滞胀”。价格不断上涨的同时,出现了大面积的空置房屋。土地资源的稀缺和投资(投机)需求过旺,使得房地产价格一路飙升,靠投资拉动的市场没有消费需求的消化,市场的结构性矛盾就难以消除,房地产市场的繁荣就无从谈起,或者说只是暂时的、表面的和虚假的繁荣。改变这种局面非常有效的一个手段就是,调整房价,使其回归理性,真正体现满足大多数消费需求的民生性,只有这样,房地产业作为支柱产业,才能真正激活最大的内需。

(五)规范房地产市场交易行为

首先,政策的制定要以有利于满足居民最低层次的住房需求为基点,调整相关的法律法规的规定,通过宽松的财税政策和适度的金融手段,引导公众合理消费。同时,要严格限制外资进入房地产二级市场及房地产中介机构。其次,房地产开发商要建立信息披露制度,力求消费者能够获得准确,可靠的市场信息,从而促进有效需求,逐步改善市场结构性不均衡局面。

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