我国房产经济周期波动研究

摘要：本文从房地产经济周期的角度出发，分析了我国房地产经济周期的特征，进而从宏观经济、投资、消费、政策等方面分析了不同因素对房地产周期波动的影响。

关键词：房地产周期；宏观经济；投资；消费；政策

一、房地产周期的定义

房地产周期波动，是指房地产业的实际发展与其趋势之间的偏差，围绕长期趋势发生的波动。房地产经济的增长和国民经济的增长一样，不是平稳发展，而是波浪式地前进。从长期来看，随着国民经济的发展，房地产经济的发展有一个向上的总体趋势，而从中短期来看，由于自身结构的失衡或外部因素的冲击，房地产的实际增长曲线总会与趋势增长曲线发生偏离，围绕长期趋势上下波动。

从经济周期不同阶段的展开过程分析：第一，当宏观经济开始复苏时，政府一般通过扩张性政策从外部刺激经济，同时在房地产价格需求弹性和收入需求弹性等房地产特有的产业扩张传导机制作用下，社会生产资源向带有国民经济基础性和先导性等产业特征的房地产业转移，由此导致并推动房地产业的复苏。第二，在房地产经济开始复苏以后，在宏观经济持续增长的带动下，房地产需求不断上升，同时由于房地产供给的短期刚性及保值增值心理的影响，房地产价格全面上扬；与此同时，随着房地产价格上升，房地产开发商资产快速膨胀，在银行提供大量按揭的情况下，经过投资乘数等作用，房地产经济周期比宏观经济周期更快进入繁荣阶段。第三，当宏观经济步入高涨期后，在政府提高利率、紧缩通货等紧缩性政策冲击下，投资、消费需求开始降低，同时受到房地产投机被抑制、房地产泡沫破灭等房地产业特有的内部收缩机制的影响，使得社会资源率先从过热的房地产领域退出，房地产市场先于宏观经济进入收缩期。第四，当宏观经济进入衰退后，房地产经济出现更为猛烈的下降过程，房地产价格大幅下降，房地产交易量大大降低，商品房空置率明显提高。第五，经过明显的产业紧缩之后，房地产经济进入相对持续时间较长的萧条阶段，直到宏观经济开始缓慢复苏之后才慢慢走出萧条期，重新进入新一轮的经济周期。

二、我国房地产周期波动特征

我国房地产业发展速度呈现高低交替的周期性波动，我国房地产业发展较快，房地产业的各个指标绝对值均呈上升状态，但指标的增长率呈现出上升、下降相互交替的波动形态，因此，我国的房地产表现为增长率循环。

我国住房制度改革是从1998年开始的，而此前的房地产业市场化程度较低，房地产业也不成熟，因此，虽然1998年以后的市场是在1998年以前的基础上发展起来的，但二者的区别较大，整个市场机制也发生了变化，将1998年以前与以后的房地产业放在一起比较其销售变动情况就有些牵强。因此，我们并不打算从较长的时间考察房地产业的周期波动情况。但从长期考虑，1998年取消了福利分房以后，我国积存的住房存量一下子释放出来，再加之人们住房观念的改变，导致近几年住房需求呈井喷增长，房地产业发展较快；在房地产业最初的需求得到满足后，房地产业发展的脚步肯定要放缓，需求走向稳定。因此，高速增长以后，肯定伴随的是房地产业发展的速度走向平稳，这就表现为房地产业发展速度高低交替的周期性波动。

三、我国房地产业周期波动影响因素分析

房地产的不动产性质决定了这个行业的竞争是不完全竞争，通常表现为环形竞争和区位竞争；其连带性决定了市场发育依赖于土地资源，土地供应从基础上决定了整个房地产市场的规模；房地产供给相对缺乏弹性；房地产的高资本价值性决定了房地产经济的增长主要是房地产投资、商品房价格等价值型的增长；房地产投资与消费的双重性决定了房地产的需求变动较大，当人们对房地产商品投资的保值增值预期较强时，房地产市场容易出现投机行为；另外，由于房地产开发投资与销售之间的时差、房地产适应物价变动的滞后性，都使得短期内房地产需求和房地产供给之间的矛盾较为明显。通过对上述房地产属性和市场特征的分析，我们可从宏观经济环境的投资因素、货币供给因素、消费因素、政策因素方面分析房地产的特殊性对房地产周期波动的影响：

1．影响我国房地产经济周期的宏观因素的实证分析

影响我国房地产价格波动的宏观经济因素主要包括：国内生产总值、国民收入水平、货币发行状况、土地价格、房地产投资状况和房地产消费状况等。因此，我们选取自变量指标为：国内生产总值、城镇居民家庭人均可支配收入、货币供应量、全国土地交易价格、全国房地产开发投资额和商品房销售额。采用2000年至2006年的季度数据为样本，进行时间序列分析。建立全国房屋销售价格指数y与国内生产值x1、城镇居民家庭人均可支配收入x2、货币供应量x3、全国土地交易价格指数x4、全国房地产开发投资额x5和商品房销售额x6的线性回归方程，根据数据显示结果来进行判断。

六个变量有共同的上升趋势，说明他们之间有高度相关性导致共线性。一般地，如果模型的R值很大，F检验通过，但有些系数不能通过检验，就存在着多重共线性。对多重共线性进行处理，常见的方法有差分法和剔除法，因为差分时会丢掉一些信息，所以我们用剔除法：未通过系数显著性检验的变量进行剔除。通过EVIEWS5．0计算，可得出x1，x2，x6在10％的置信区间未通过显著性检验。Testdrop检验用于方程剔除变量时，检验剔除是否有利于模型的优化。

最后建立全国房屋销售价格指数Y与货币供给量x3，全国土地交易价格指数x4、全国房地产开发投资额x5作为自变量进行线性回归方程，有EVLEWS输出的回归结果多元线性回归方程为：

Y＝5．131625482e－06＊X3＋0．5654879996＊X4＋0．003186095165＊X5＋42．30247466

所以可以认为在宏观经济因素中，投资水平、货币供给量，全国土地交易价格指数的影响因素最大。

2．对影响我国房地产周期波动的因素的分析

（1）投资因素：我国经济增长具有资源约束型特征，特别是对以投资为主导的中国宏观经济周期波动来说，投资波动对房地产经济波动的影响就更为明显。投资波动对本轮房地产周期的影响主要有以下三个特征：

①房地产业投资扩张过快。引起房地产投资扩张过快的主要原因如下：首先，从需求方面来看，随着城市化进程的加快，城镇人口快速增长，城镇居民收入水平显著增长，生活水平不断提高，必然导致对住房的消费需求迅速增加。另外，少数地方政府在所谓经营城市的理念指导下，盲目大拆大建，带来了大量的被动性住房需求。其次，银行信贷极度扩张。银行对房地产投资资金有着无限供给的倾向，为投资者和投机者提供了条件，从而形成了一种多元化的房地产投资冲动。再次，投机需求的推动。近几年来，由于对人民币升值的预期，大量外资进入房地产市场炒作；实际利率水平很低以及房价还将继续上涨的心理预期形成大量投资需求和投机需求，使大量社会资金涌入房地产市场。

②房地产有效需求严重不足。反映有效需求的指标是租售比，国际警戒线是1:200，2006年我国部分城市二手房均出现大幅上涨，而房屋租赁市场的价格相对平稳，北京、上海等城市租售比已达到1:270～1:400之间。房地产有效需求不足的原因是多方面的，首先，房价收入比不合理。据世界银行测算，一个地区的房价与收入比在3～6倍之间时，房屋需求者才能在不降低正常生活质量的前提下购买住房。而我国一些城市的房价比高达10～20倍以上，广大居民无能力购买住房。其次，房地产市场投资结构不合理。当前，部分地区房价上涨过快，中低价位的商品住宅供应不足，尤其是经济适用房的投资出现了负增长，而高价房的商品住宅、商业用房供给过剩，空置率不断升高。

③房地产投资在时间上的集中性和投资产品的同质性。房地产使用功能类别相同，配套环境也在同一水平上。同时，对房屋的质量和配套设施重视不够，这种“齐步走”的投资行为加大了房地产周期波动的幅度。

（2）货币供给因素：我国金融市场不发达，市场机制不成熟，间接融资比例很高，房地产投资在相当大的程度上需要银行信贷资金支持。因而货币供应量将从供给方面影响房地产投资信贷规模，从需求方面影响购买水平。同时，自国家鼓励发展个人住房消费信贷的政策放宽后，个人住房信贷消费逐渐发展成为住房消费最主要的形式。1997年全国个人住房消费贷款余额仅为190亿元，到2006年已接近2万亿元。近年来货币供应量的增加，刺激了房地产的投资和消费的购买能力，推动房地产价格的上涨。

（3）消费因素：消费因素主要影响需求，消费波动对房地产周期的影响同投资一样，也是同向的。就我国的情况而言，由于1998年取消福利分房后，房地产需求不断释放，加上我国经济发展的过程伴随着城市化水平的不断提高，导致房地产业需求一直较为旺盛。随着我国居民改善居住条件意愿的加强以及房地产产品的不断丰富，从短期看，我国房地产需求还有较大的上升空间，因此，此后几年因消费不足对房地产业造成不利影响的可能性较小。

（4）政策因素：我国房地产业市场化程度不高，土地国有，再加上我国利率没有市场化，而土地政策、利率等因素对房地产业的影响较大，所以国家政策在房地产业的发展中一直起着十分重要的导向作用，因而房地产市场最明显的一个特征就是具有“政策周期”。

政策对房地产发展有较大的影响，当经济周期波动可能出现大起大落的异常波动时，可通过制定有效的经济政策，采用反周期对策，抑制周期波动的负效应出现，从而保持经济的持续稳定增长。在宏观政策方面，政府确定宏观经济政策的是货币政策和财政政策。货币政策可以通过利率途径、信贷途径和资产组合效应途径影响房地产价格；假定货币政策不变，如果政府增加财政支出，这种扩张性财政政策不仅直接刺激了总需求的增长，而且也相应推动了社会总供给规模的扩张。微观政策方面，主要指对房地产开发资源的控制政策，如对土地资源的控制、规划限制条件、税费条件和融资条件等。由于房地产市场的区域性和土地资源的垄断性，微观政策往往可以取得更直接和及时的效果。

四、结束语

我国经济增长具有资源约束型特征，投资结构失衡、有效需求不足等问题依然是房地产周期调整的主要方向；房地产市场属于政府主导性行业，政策因素对房地产经济周期波动影响较大。经过2004年的高位运行，2005年至2006年在政府政策的引导下，全国房地产开发投资增速平稳回落，土地购置和土地开发规模得到有效控制，房价增幅有所回落，预计当前房地产的周期处于高涨－减速的发展阶段，说明我国房地产周期进入了调整期。

参考文献：

［1］杨慎．房地产与国民经济［M］．北京：中国建筑工业出版社，2002．

［2］丁烈云．房地产周期波动成因分析［J］．华中科技大学学报（社科版），2003（2）：19－25．