中美房屋租赁的法律体系探索

本文作者：张立坤徐野工作单位：哈尔滨工程大学人文学院

众所周知，租赁是一种以一定费用借贷实物的经济行为。在这种经济行为中，出租人将自己所拥有的某种物品交与承租人使用，承租人由此获得在一段时期内使用该物品的权利，但物品的所有权仍保留在出租人手中。承租人为其所获得的使用权需向出租人支付一定的费用（租金）。现今，不断发展的租赁活动市场扩展了人们经济活动的范围，成为完善市场经济的一个重要组成部分。租赁人和承租人之间在经济地位上向来不平等。在房屋租赁合同的签订中，当事人之间的权利义务也就存在不平衡，以致租赁合同中的不平等条款的存在。我国在1998年之前对房屋租赁制度及法律法规，施行的都是实物性住房分配制度。

1998年之后进行了货币性住房分配改革，才产生了我国的房屋租赁行业。我国的房屋租赁市场一直受到传统福利租赁制度的影响。为了应对现今的社会需求，房屋租赁市场的发展需要有新的法律制度来促进其发展。目前我国颁布的关于房屋租赁的法律有两部：1995颁布的《城市房屋租赁管理条例》以及1999年颁布的《合同法》分则中关于租赁合同的部分，司法解释一条，即2009年7月30日最高人民法院的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。国内学者对房屋租赁制度的研究集中在租赁权的性质、房屋租赁合同的设计、转租制度和房屋租赁管理制度这几方面。刘言浩先生提到：“承租人对租赁物的使用收益权利是承租人直接支配其标的物并享受其利益的排他性权利，无须出租人行为即可行使。不动产租赁权之本体，和地上权、土地使用权一样，为对物的支配权，即物权，而非请求权。龙翼飞主编的《新编合同法》中，将租赁权的性质分为债权说、物权说以及租赁权之物权化说等三种观点。江帆、孙鹏主编的《交易安全与中国民商法》中提出：“买卖不破租赁”使租赁关系不因租赁物的买卖、转让而受影响，使得承租人能够对租赁物进行持续、合理、充分的利用，以发挥财产的最大功用和社会效益，同时已存在的租赁关系完全直接地适用于租赁物新所有人，免去了就该物另行订立租赁合同所花费的成本，避免了资源浪费。

我国《合同法》第229条也规定“:租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”此内容被认为是“买卖不破租赁”在我国合同法上的正式确立。对于承租人的有优先购买权制度，房绍坤、郭明瑞认为承租人的优先购买权属于形成权，因为承租人在具备了法律规定条件的情况下，只须自己一方的意思表示，即可形成与出租人（出卖人）之间的买卖关系，而无须征得出租人（出卖人）的同意，当然，如果将“同等条件”视为条件，则以将优先购买权看成一种附条件的形成权。因此，在出租人未遵守租赁契约的情况下，承租人并不能拒绝支付租金，而是到法院寻求除出租人违约之后的赔偿损失的其它救济方式。在美国，房屋租赁法律制度的发展已经有几百年的历史。19世纪早期，城市人口迅速扩张，住宅渐渐供不应求，为了解决这个矛盾，租赁住宅数量不断增加，填补了城市发展和扩张带来的不足。在这种背景下，租赁法案第一次改革开始。法院再次采用了平静受益权协议，承租人开始享有救济权。即使租赁协议中没有包含平静受益权条款，法院也可以据此推定租赁协议默示包括这个条款。

在解释此条款时，法院认为，如果出租人作出相当于收回房屋使用权或者类似的行为，那么就侵害了承租人的平静受益权，这就构成推定驱逐，承租人据此获得救济。其房屋租赁制度以出租人的义务和承租人的救济展开，在出租人未遵守租赁契约的情况下，承租人并不能拒绝支付租金，而是到法院寻求除出租人违约之后的赔偿损失的其它救济方式。例如：适住性担保义务、预期违约制度和房屋保证金制度。拉伦茨也认为：“尽管租赁权的债权性法律地位得到强化，受到了类似物权的保护，但其仍不是物权，拉伦茨称其为相对的支配权，债权性的支配权。可见，大陆法系国家多采用债权说的说法。相对我国的租赁制度来说，有诸多地方值得借鉴。针对两国法律中对转让和转租制度的不同原因，从法律、社会、文化等多方面找出我国房屋租赁制度存在问题的根源，规范我国房屋租赁合同，用法律技术的手段缩小出租人和承租人之间的权利地位差距，维护出租人和承租人之间的利益平衡。在美国的租赁法中，有“买卖不破租赁”的规定，但无承租人优先购买权的相关规定。对于承租人有限购买权制度：英美法系国家的优先购买权制度，主要体现在公司法的规定中，其先买权制度主要是指公司股东转让股份时，其他股东的享有优先购买权。承租人可以通过几种方式寻求救济，首先在承租违约的情况下有权请求赔偿损失；其次在被推定驱逐情况下，有权终止租约；第三，可以通过租金以反应租赁不动产的真实价值，最后维修租赁房屋时有权在下期租金中进行抵消。

因此，总结美国所有司法管辖权范围内的出租人义务和承租人救济规则，针对两国法律中对转让和转租制度的不同原因，从法律、社会、文化等多方面找出我国房屋租赁制度存在问题的根源，规范我国房屋租赁合同，用法律技术的手段缩小出租人和承租人之间的地位差距，维持出租人和承租人之间的利益平衡。对于完善现行租赁制度，规范现行房屋租赁市场，平衡当事人之间的利益有一定的意义。