房地产中商工作总结十篇

房地产中商工作总结篇1

一、目的和意义

随着我县经济发展，商业用房出租呈快速发展态势，并逐渐成为税收增长点。由于房屋租赁业分布面广，具有动态性、隐蔽性等特点，且出租人申报纳税主动性不强，商业用房出租成为税收征管的薄弱环节，仅凭税务机关的力量很难达到理想征管效果。为有效堵塞漏洞、公平税负，努力增加地方可用财力，经县政府研究决定，开展全县商业用房产出租税收专项清理检查活动。此次活动以规范商业用房出租的涉税行为为重点，大力整治商业用房出租税收方面存在的问题；通过整章建制，全面将商业用房产出租税收纳入正管轨道，确保为县财政提供长期、稳定的地方税收收入。

二、组织领导及部门分工

此次全县商业用房出租税收专项清理检查工作，由县综合治税办公室组织，地税部门负责制定具体方案，并牵头负责落实，住建、国土、公安、国税、工商、镇政府、街道办等相关部门和单位共同参与配合。具体职责分工如下：

县综合治税办公室:负责全县商业用房产出租税收专项清理工作的组织协调和监督检查,协调解决工作中出现的各类问题,负责相关信息的交换与汇总。

地税部门:负责制定具体的清理检查方案，结合住建、国土、公安等部门提供的商业用房产信息，开展税收专项检查，摸清税源；对符合条件应办理税务登记的商业用房出租业户，及时补办税务登记，纳入正常管理；建立完善税源基础数据库，形成长效工作机制；按照税收征管法律法规，做到应收尽收。

住建部门：负责提供县城、建制镇、工矿区范围内商业用房产信息和出租信息。

国土部门：负责提供县城、建制镇、工矿区范围内商业用房产土地使用信息。

公安部门：负责提供县城、建制镇、工矿区范围内商业用房产出租人、承租人登记信息，并依法进行护税工作。

国税部门：针对出租商业用房产的企业、业主、业户进行相关税收的清查工作。

工商部门：针对清理出来的纳税户，对符合工商登记条件的，及时办理工商登记；对验证、换证、办证期间掌握的房地产租赁情况及时提供给地税部门。

镇政府和街道办：配合地税部门开展清理检查工作，查找指认相关纳税人和房产租赁情况。

三、清查范围

清理检查范围为县城、建制镇和工矿区内的商业用房产。具体包括：（一）写字楼、商住楼（公寓）；（二）商业街道、临街商铺；（三）各商业专业市场。

四、涉及税种

商业用房产出租涉及缴纳房产税、城镇土地使用税、企业所得税或个人所得税、营业税、城市维护建设税及教育费附加、印花税等。符合不征税条件或享受税收减免的，适用相关规定。

五、实施步骤

（一）前期准备阶段。由地税部门结合我县实际，制定切实可行的实施方案。同时充分利用新闻媒体，大力宣传商业用房产出租税收清理整顿活动的目的、意义和工作要求。相关业务部门对内要加强培训，对外要采取多种方式，对包括出租房屋税收政策在内的各项政策法规进行宣传，做好政策把关、业务辅导等工作，提高广大纳税人对税法的遵从度，积极争取社会各界的理解与支持。

（二）数据采集和调查摸底阶段。为准确确定纳税人，由住建部门按街道提供商业用房产信息，包括产权人、房产性质、建筑面积、房产证号、使用方式、产权人身份证号（或企业注册号）、联系电话等；国土部门按街道提供商业用房产土地使用登记情况；公安部门按街道提供商业房产租赁登记信息。为核实已征税款情况，税务部门提供年房产税分税率的征收额，房产税纳税人信息及年纳税额。

县综合治税办公室组织协调国地税、住建、国土、公安、工商等部门，按要求及时、准确提供数据，根据住建、国土、公安等部门提供的信息逐户摸排调查，确定各户房产使用形式（租用还是自用）、纳税情况、是否办理税务和工商登记等。对于没有房产证的商业用房要及时登记、汇总，进一步完善税源信息。

（三）自查申报阶段。税务机关要积极引导纳税人依据相关法律法规规定，及时到主管税务机关办理有关商业用房产出租税收的纳税申报工作，开具出租业发票。

（四）重点清理检查阶段。税务部门在相关部门的密切配合下，对商业用房产出租纳税情况进行实地调查，并与调查摸底阶段获取的信息核对。对商业用房产出租行为进行“拉网式”集中摸查清理，对涉及的房产税、城镇土地使用税、营业税、所得税等税费进行全面清查。同时与漏征漏管户清理相结合，及时为纳税人办理税务登记，清理征管死角。

（五）总结规范阶段。县综合治税办公室在每个月结束后一周内向市综合治税办公室上报工作进展情况。同时，对清查工作中好的经验和做法要及时总结和反馈。在清理检查工作结束后，各部门要对专项清理检查工作进行认真总结（包括清理检查的户数、清收的税款、清理出的漏征漏管户等），并将工作总结、征管建议及时报县综合治税办公室。

六、工作要求

商业用房产出租税收专项治理工作涉及面广，政策性强，社会影响和工作难度大。各部门要广泛宣传，努力取得社会各界的理解与支持，为此次清理检查工作创造良好的氛围。

（一）加强领导，强化协调。为确保专项清理检查工作取得实效，各部门要高度重视，切实加强组织领导，紧密协作，形成“政府领导、财政牵头、信息支撑、齐抓共管”的综合治税新格局。

（二）加强协作，落实责任。各部门要结合工作实际，按照专项清理检查的工作要求，专人负责、分解任务、落实职责，把清理检查工作落到实处。

房地产中商工作总结篇2

一、贯彻建设部等八部委文件精神，部署开展专项整治工作

根据建设部等八部门《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》（建稽[20*]87号）和省建厅等十厅委局联合下发的《转发建设部等八部门关于开展房地产市场秩序专项整治的的通知》要求，为强化房地产市场监管，建立规范的房地产市场秩序，健全和完善长效机制，促进我县房地产市场稳定、健康发展,及时拟订方案，在全县开展为期一年时间的房地产市场秩序专项整治。

1、宣传发动，制订方案。今年六月份，在广泛深入地开展宣传贯彻建设部等八部门和省建厅等十厅委局联合下发有关文件的基础上，拟订《海盐县房地产市场秩序专项整治实施方案》。这次专项整治工作为期一年，分三个阶段进行。第一阶段为动员部署阶段，第二阶段为组织实施阶段，第三阶段为巩固总结阶段。这次专项整治工作的重点内容：一是按照房地产市场秩序专项整治和前阶段已经开展的整顿规范房地产交易秩序和治理商业贿赂两项工作有机结合的工作方针，重点对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理；对涉及群众投诉和媒体曝光的案件进行重点调查；对房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规、钱权交易等行为进行依法查处。切实将专项整治工作纳入房地产市场宏观调控的总体安排，纳入党风政风建设的总体部署。二是建立审计制度和案件线索移送制度。对检查中发现问题的房地产开发企业要依法进行审计和检查。同时，畅通举报投诉案件线索渠道，对群众投诉举报中发现的案件线索进行梳理，配合监察机关、检察机关集中查处房地产领域涉及的有关部门及其工作人员利用职权索贿受贿等违法违纪行为，依法惩处房地产开发企业、中介服务机构及其从业人员的行贿行为。与此同时，还明确了在专项整治中各部门的工作职责和任务。保证专项整治工作按计划、有重点、分阶段稳步推进。

2、广泛动员，全面部署自查自纠。今年六月份，分别组织县有关部门、全县房地产开发企业和房地产中介机构召开会议，部署我县房地产市场秩序专项整治工作。会议要求各部门和企业要从全面贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的高度出发，坚持标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防的原则，充分认识房地产市场秩序专项整治工作的重要意义，集中开展房地产市场秩序专项整治活动，狠抓各项整顿和规范工作的落实，加大对房地产领域违法行为的查处力度，加强制度建设，切实保障群众合法权益，维护公平竞争、规范诚信的市场环境，促进我县房地产市场持续健康发展。

3、分阶段组织实施，全面开展自查自纠。自查自纠工作分二个层面展开，即，部门自查自纠和企业自查自纠。部门自查自纠工作的重点内容是查找并纠正房地产领域涉及的有关部门及其工作人员在项目土地取得、立项、规划审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、滥用权力等行为和房地产税收政策、廉租住房资金落实情况等相关工作的执行情况；企业自查自纠的重点内容是房地产开发前期及交易秩序、税收和其他方面是否存在违法违规问题。对照方案要求，我县列入在建并已进入预售环节的房地产开发五个，列入自查自纠范围的还有房地产中介机构65家，部门4个。通过自查自纠，发现了一些问题。如个别房地产开发企业交付使用商品房前未经竣工综合验收备案；已经具备条件的住宅小区，建设单位未能及时成立业主大会；房地产中介机构中有20家无执业资格人员，还有10家无证经营等。

4、全面开展检查工作。八月下旬由县建设局牵头，县发改局、县监察局、县工商局、县国土局参加组成联合专项检查小组，分二组分别对我县房地产开发项目和房地产中介机构开展为期二天的检查。县地税局与国税局对房地产行业税收进行了专项联合检查。列入本次我县专项检查的房地产开发项目有5个，房地产中介机构29个，专项检查采用企业自查自纠汇报和部门检查相结合的方式。对照这次房地产市场秩序专项整治的要求，结合检查结果我县房地产市场秩序总体上来看是规范的，但还存在一定的问题：⑴房地产开发项目中存在的问题包括：个别房地产开发企业印刷的宣传册中，存在着宣传用语不规范；企业委托广告公司的户外广告没有及时办理审批；5家企业在所得税方面存在问题，表现为企业多列成本，少计企业所得税，本次专项检查共计应补缴所得税2122495.03元。⑵房地产中介机构中存在的问题：14户经营户属无证经营；超越经营范围，个别经纪机构只具有一般经纪资格证，不具备经纪机构成立条件。对检查出的问题，各职能部门按分工依法进行了处理。

二、加强市场监管力度，促进行业健康发展

1、继续抓好在地产开发项目的监管工作。一是把好商品房销售关。至12月底，对符合预售条件的10个房地产开发项目核发了《商品房预售证》19张，核定预售面积25.01万平方米。二是按照《关于加强商品房销售管理的通知》的有关要求，继续推行商品房销售合同备案制度。12月底，共有商品房销售合同备案份2015份。三是切实加强住宅小区竣工综合验收的后续监督和管理。继续实行住宅小区竣工综合验收备案制度。共有4个项目(*1-14号楼)中16.40万平方米商品房在交付使用前，对竣工综合验收备案资料进行了审核备案，严格把好商品房交付使用关。

2、继续抓好物业管理工作。一是开展物业服务企业年检工作。在参加企业年检的13家物业服务企业中，有12家年检合格，1家晋升。二是继续在新建住宅小区中推行物业管理。交付使用的“嘉洲海岸”“南塘琴园梦琴苑1-14号楼”等住宅小区先后实行了物业管理，新增物业管理的房屋面积9.4万平方米。三是广泛深入地开展《浙江省物业管理条例》宣传和贯彻工作，在物业管理的住宅小区中积极引导和帮助业主委员会开展工作。指导、帮助“邮电新村”“金汇名仕”等住宅小区成立首次业主大会；“城市花苑”住宅小区完成第二届业主委员会换届选举工作。四是以制度建设为抓手，以创优达标活动为契机着力推进物业管理整体水平的提高。今年共有2家物业服务企业管理被评为“20*年度创建‘平安小区’先进集体”，6名物业服务企业经理被评为“20*年创建‘平安小区’先进个人”。五是继续抓好物业维修专项资金的归集管理使用工作。今年归集物业维修专项资金679.5万元，按规定程序使用物业维修专项资金8.42万元。累计归集物业维修专项资金3*4万元。

3、调整方式，继续抓好住宅室内装饰装修管理。依据有关法律规定及时调整管理方式，印发《关于加强城镇住宅室内装饰装修管理的通知》由原来住宅室内装饰装修审批制度改为申报登记制度，并做好相应的宣传贯彻工作。组织装饰装修企业参加20*年*市市级室内装饰设计技能比赛，共有三家装饰装修企业组成三个队参加，我局获得优秀组织奖。

三、组织实施实事工程，切实为民排忧解难

今年是我处承担组织实施政府实事工程的第三年。我们在认真总结往年工作的基础上，按照既突出重点，又兼顾一般的原则，采用区块整体改造与疏浚修缮相结合的方法，有选择、有重点的解决一些具备改造条件区块的突出问题。今年整治改造区块11个，涉及六个社区居委会中的17幢居民住宅楼，受益居民552户。同时针对一些不具备改造条件或已经列入旧城改造计划区块中存在的问题将采用以维修与疏浚为主的方法来解决。11个整治改造区块分三个标段通过小型工程招投标确定三家施工企业于6月底全面动工建设，8月底全面竣工。11月初，会同发改、财政、审计、质监部门，设计、监理、施工等相关企业参与，通过现场查看、资料审查，对*、*年整治工程进行了竣工验收。

四、其它方面工作

围绕工作中心，开展创建活动。根据局创建省级园林城市工作的统一部署和总体要求，制订园林式居住区创建实施方案，及时调整年度工作计划。并落实专人负责，有计划、有步骤、有重点地扎实推进我县园林式居住区的创建工作。高度重视、认真做好县人大代表建议、县政协委员提案办事答复和工作。办理并答复县人大代表建议、县政协委员提案4件；办理12345县长公开电话168件。认真做好县志编写工作的基础性工作。按照分工要求完成了本单位的撰写工作。继续开展老住宅小区地下排水管道的疏通和更新工作，受理8个社区居委会报修。

五、全县房地产市场运行情况

针对我县新建商品住房市场供求矛盾较为突出等问题，县政府加强房地产市场有效调控力度。今年以来，在加强城镇住房保障体系建设，构建多层次住房保障体系的同时，还加大了商品住房用地的投放数量，以增加普通商品住房的市场供给，缓解市场供求矛盾。但是，土地从供应到最后转化为住宅还需要一段时间。因此，今年我县的房地产市场总体运行良好。主要表现在以下几个方面：

1、房地产开发投资有所回升。20*年我县房地产开发投资6亿元，同比增长59.15%，与05年投资基本持平。其中，拆迁安置住房开发投资1.28亿元，占全县房地产开发投资总额21.33%。剔除拆迁安置住房开发投资，同口径与20*年比较，20*年我县商品房开发投资同比增长31.48%。

2、住房供应结构有所调整，中小套型住房供应增加。在建立以中小户型为主的住房消费模式的政策引导下，我县普通商品住房的供应比重增加，普通商品住房所占全部商品住房的比重由20*年的81.52%，增加到20*年的85.13%。中小套型住房市场供应明显增多，套型面积明显减小。据统计（以下统计未包括经济适用住房和廉租住房），20*年市场供应中小套型住房(90平方米以下)有358套,占整个住房供应面积的15.6%。

在调整住房供应结构的同时，也调整了保障性质住房在整个住房供应中的比重，逐步满足低收入家庭的基本住房需求。20*年，拆迁安置住房施工面积11.34万平方米，占全县住宅施工面积的27.58%；供应经济适用住房330套，面积3.43万平方米；供应廉租住房50套，面积2901平方米。

3、消费需求依然强烈，销售额有较大幅度提高。20*年，全县商品房屋销售面积26.36万平方米，剔除拆迁安置用房同比减少7.28%，其中住宅14.61万平方米，剔除拆迁安置用房同比减少19.*%；办公楼1万平方米，同比增长1*.33%；商业营业用房8.43万平方米（包括紧固件城商铺用房），剔除拆迁安置用房同比增长4*.83%。

20*年，全县商品房销售额10.69亿元，剔除拆迁安置用房同比增长24.54%，其中住宅6.17亿元，剔除拆迁安置用房与*年基本持平；办公楼4901万元，同比增长3*%；商业营业用房3.55亿元，剔除拆迁安置用房同比增长195.83%。

4、商品住房成交旺盛，住房价格持续攀升。从20*年全县登记备案的《商品房买卖合同》统计数据中反映出：（1）住房需求强烈，成交量保持一定水平。20*年，全县签订并登记备案的《商品房买卖合同》共计2015份，其中，住房买卖合同1276份，同比增长3.91%。住房成交量分季度统计为：第一季度352套、第二季度383套、第三季度182套、第四季度359套。（2）高层住房需求有所增加。20*年签订高层住房买卖合同389份，同比增长37.46%。（3）住房价格持续攀升。20*年全县商品住房销售均价4300.53元/m2，同比增长21.77%，其中多层均价4185.26元/m2，同比增长19.63%，高层均价4241.85元/m2（不计精装修），同比增长17.03%，精装修高层均价5942.81元/m2,多层住房的上涨幅度大于高层住房的上涨幅度。20*年县城（除大桥新区）商品住房销售均价4417.29元/m2，同比增长23.18%，其中多层均价4343.37元/m2；乡镇商品住房销售均价为2000元/m2，同比增长14.05%。

5、商品房空置面积明显减少。20*年12月底，全县商品房空置面积6.39万平方米，剔除不可销售面积（拆迁安置用房）2.21万平方米，实际空置面积为4.18万平米，同比减少27.56%。其中，住宅空置面积2.*万平方米，剔除不可销售面积（拆迁安置用房）1.71万平方米，实际空置面积为0.37万平米，同比减少85.71%。

六、当前行业发展中存在的主要问题

房地产中商工作总结篇3

关键字：项目管理；房地产；问题；措施

1引言

随着我国经济的发展，房地产行业也成为当今经济体系中重要的组成部分。通过研究可以发现，房地产的项目管理是一个复杂的工程，整个管理分为决策、设计、实施三个时期。在房地产项目管理的体系中，开发商是整个项目的主体，也是这个项目的管理者、组织者，需要对这个项目进行负责。项目管理的根本问题是如何利用有效的时间，将整个时间、人力以及技术等方面进行有效的结合，通过相关的协调处理将整个房地产项目顺利的实施开展。从这些分析可以看出，房地产的项目管理在整个房地产的建设中有着至关重要的作用。

2分析房地产项目管理存在的问题

2.1房地产开发策划、产品定位不明确

目前很多房地产开发商存在侥幸心里，单纯认为市场是变化的，对项目的前期没有进行可行性研究，导致很多项目错失有利的投资时机。最终导致很多决策没有及时做出决策，到最后匆忙的做出决定。这些行为导致所设计的项目产品存在着不合理、不科学、不全面等诸多的问题。由于决策项目存在着瑕疵，进而导致施工阶段存在着很多问题，增加项目建设的难度。分析目前房地产市场，存在着房地产资讯与主流媒体的关心重点不同，进而导致两者的结论不同，还有一些商业操作的问题存在。这也就导致房地产开发产业所获得的信息是不准确的，进而导致开发商无法认清市场，这样和会造成对项目的定位不明确。

2.2缺乏有效的投资控制措施

目前在我国房地产项目的设计和施工方面都缺少有效的投资控制，这是由于我国的房地产设计投标主要从它的功能性、技术以及美观等方面来衡量一个设计的好坏，缺少相关的经济评估，出现重技术轻经济的现象，这显然成为成本控制的一个重要问题。与此同时，在施工阶段又有很多开发商出现重施工、轻设计的现象，虽然很多企业会投入大量的人力物力经验工程建筑，这样会对资金造成严重的浪费，同时降低对成本的控制，因此可以看出，有效的投资控制可以改善成本。

2.3分包商与总承包商之间的矛盾

在房地产土地施工时，土地建设施工的初级阶段，就已经签订总包或者专业分包两种合同，在监理方及业主管理人员在项目管理工作比较容易完成，对于复杂工程需要与业主之间签订合同分包工程。但是在招标的过程中存在工程接口不详细，施工合同不严密，以及分包商与总的承包商之配合的问题成为工期延误的主要矛盾。很多分包工程业主在出现问题或者需要沟通跳过总承包商直接与业主交流，变相成为“总承包”。而且很多业主现场管理人员也变成工程现场的协调人员，把大部分经历放在协调问题上。导致工程项目建设出现虎头蛇尾现象，为工程称留下很多的安全隐患。但当出先问题后，就会出现互相推诿责任的现象。

3改善房地产项目管理问题的相关措施

3.1加强项目前期投资的可行性研究

上述的问题是影响房地产项目工程建设的主要原因，为了解决这些问题首先要加强项目前期投资的可行性研究，随着房地产事业的发展，我国的房地产已经进入到营销时代，开发商要想在这激烈的竞争中脱颖而出，不仅要掌握足够的商业情报信息，更要重视有关项目的可行性研究。这也就无形中要求开发商在前期，要对人力、物力财力等方面进行科学性的规划以及投入。同时建立完善资源的整合、收集机构，保证资源的合理性和真实性。在整合资源的同时，还要完成相关决策程序，提高决策效率，保证项目市场定位的科学化、系统化。

3.2加强设计阶段的投资控制

通过对相关资料研究发现，设计的费用虽然占项目投资的比例占1%，但是对项目投资影响占有大部分比例，而施工阶段对于工程的影响只是占有少部分。项目投资的控制重点主要在设计阶段，对于重施工、轻设计等落后的观念要必须克服。在设计方案时，要考虑方案的经济性，这样设计单位可以获得越大的经济效益，进而引导设计人员为业主节约资金而进行创造性的工作。同时在方案的确认中，采用不同的方法，促使设计单位以及设计人员在建筑造型上和降低工程造价等方面双管齐下。对于设备以及材料的使用方面，要敢于采用和使用新型材料和工艺。同时在建筑结构设计方面，要做到合理设计。

3.3重视项目收尾阶段的管理

工程要保证从施工开始到结束一定要“从一而终”，不能虎头蛇尾，这也就说明项目的收尾工作是决定整个工程质量的重要因素。可以在项目收尾的阶段建立一个部门机构，由开发商工程主管领导结合工程管理、销售、技术等物业管理等内部人员组成，与工程管理人员和现场人员共同完成工程收尾阶段的相关事项。在项目的实施阶段，应当设计合理的工程与参与方接口，这样可以有效的降低项目收尾工作的难度。还要采用统一的规划，分步实施的方法，分期分批的进行招标。在招标文件中要明确总承包商的工作内容，尽可能的让总承包商组织工程施工。要尽量减少开发商的分包项目，对项目分包商的各项内容进行细化，深化合同的具体细节与其之间接口配合条件。这样有利于开发管理单位之间协调。

结论

项目管理在房地产中占有重要的地位，同时房地产项目的管理水平对项目开发成本和周期有着至关重要的影响，是决定整个项目好坏的关键因素。只有坚持科学的管理方法，提高相关管理人员的管理水平和素质，并且完善房地产项目管理的不足以及相关流程，这样才能保证房地产行业在企业竞争中处于优势的地位。

参考文献

[1]张华.实行项目化管理提升房地产企业的核心竞争力.开发天地，200410: 50-54页

[2]刘国冬，王雪清.工程项目组织与管理.第一版.北京:中国计划出版社，2003: 8-9页

 

房地产中商工作总结篇4

近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。

一、我区房地产市场发展现状

今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

1、房产投资保持较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：

从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高

虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%；存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：

中央:

——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应。

——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定XX年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在XX年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。

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——房地产发展目标调整。XX年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。

——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。

房地产中商工作总结篇5

关键词：房地产需求与供给统计分析

我国的房地产业进入宏观调控时期已经有数年了，一系列调控政策和措施的颁布实施，引发了社会各界的高度关注。笔者拟以安徽省商品房的供需市场为研究对象，采用统计分析的方法，从定量和定性两个方面对安徽省的房地产业进行一些探讨。

安徽省商品房需求市场的分析

（一）城镇人均住房建筑面积的测定

根据国家建设部《2005年城镇房屋概况统计公报》，安徽省城镇人均住房建筑面积是22.56平方米，低于全国26.11平方米的平均水平，在内地31个省市中处于倒数第八的地位，从这个指标看，安徽省的房地产业相对欠发达。

统计数据显示，“十五”期间安徽省城镇居民人均住房建筑面积平均每年增加1.146平方米，年均增长速度为6.035%，增量和增速指标都达到了历史最好水平。以增量指标1.146平方米来计算，2010年安徽省城镇居民人均住房建筑面积将达到28.29平方米（低于云南省2005年28.59平方米的水平）；如果依据年均增长速度6.035%计算，则2010年安徽省的该项指标为30.24平方米（低于重庆市2005年30.68平方米的水平）。因此，安徽省在“十一五”规划中将城镇居民人均住房建筑面积的目标定位于28平方米，应该是客观实际的，同时也是保守的，没有过旺的追求。

（二）城镇住房需求量的测定

安徽省2005年总人口为6516万人，城镇化率为35.5%(全国平均水平为40%)，城镇居民2313万人。若2010年城镇居民人均住房面积达到28平方米，产生的主动住房需求为12582.72万平方米；根据安徽省“十一五”规划，2010年总人口应当约束在6750万人以内，城镇化率达到42%，由此计算该省五年的新增城镇人口为522万人，从以往的惯例看，城镇新增人口中约65%需要购置住房，即应该产生的自动住房需求为9500.4万平方米；另外，在“十一五”期间安徽省每年安排的城镇住房拆迁安置约为600万平方米，五年总共需要拆迁安置的被动住房需求为3000万平方米。上述三项需求的合计是25083.12万平方米。

考虑到按城镇化水平计算的城镇人口中包含部分非当地户籍的外来常住人口（安徽省外来常住人口约占15%），而现有城镇居民人均住房建筑面积是按城镇户籍人口计算的，如果按照城镇化口径人口数计算，则人均住房建筑面积有所降低。因此，“十一五”期间安徽省城镇住房的需求量应该是25083.12万平方米的85%，即21320.65万平方米。

（三）商品房需求市场的分析

商品房需求量由商品住房需求量、非居住类商品房需求量、配套公共建筑需求量三个方面构成。首先，从商品住房需求量来看，随着住房商品化程度的不断提高，安徽省城镇住房中商品住房的比重已经达到70%，用这个比重测定，“十一五”期间安徽省城镇商品住房需求量是14924.46万平方米。其次，在正常情况下，各类商品房结构中，商业用房、办公楼、厂房等非居住商品房一般占25%左右，由于安徽省经济发展水平与住房水平都比较低，在1995年至2005年的十一年中，商品住房的面积占商品房面积的比重超过了84%，住房所占比重过大，所以，可以考虑选择16%的比例来测算，即“十一五”期间安徽省非居住类商品房的需求量是2387.91万平方米。第三，配套公共建筑面积一般占住房面积的5%，14924.46万平方米的5%是746.22万平方米。三者合计，十一五期间安徽省商品房需求总量不低于18000万平方米。

应当注意的是，上述“十一五”期间安徽省商品房需求总量的分析是建立相对保守的基础上，城镇人均住房建筑面积、商品住房占城镇住房比重、非居住类商品房标准都选择了最低的水平，由此计算的安徽省商品房需求总量应该是满足需求的下限值。

安徽商品房供给市场分析

（一）房地产开发投资额的测定

自从1998年全面实行住房制度改革以来，安徽省房地产开发投资额保持了年均增长35%的高速度，房地产开发投资额与地区生产总值的相关性高达0.996，经测算，1998年至2006年期间，安徽省房地产开发投资每增加1亿元，能够促使该省的生产总值增加5.85亿元，房地产业的带动性效能较高，支柱性作用明显（相关数据见表1）。

考虑到地区经济的增长要求房地产开发投资产生联动作用，因此以安徽省历年的生产总值作为自变量x，房地产开发投资额作为因变量y，使用Excel工具建立有回归模型A：，有=-433.644+

0.169458GDPi（表示房地产开发投资额的回归值，置信度α=0.05）。

回归模型中F检验统计值等于813.45，t检验统计值等于28.52，查表有：F0.025（1，7）=5.59，t0.025（7）=2.3646，F与t检验统计值都大于各自检验的临界值，表明回归模型具备显著性。

按照安徽省“十一五”规划，2010年地区生产总值将达到10000亿元，从“十一五”开局之年的发展趋势来看，这个规划目标极有可能提前实现。现在假设安徽省提前一年实现10000亿元的地区生产总值，即放大自变量的取值，则2007年至2010年各年的生产总值分别为7226、8500、10000、11764亿元，由这个放大的自变量预测出来的房地产开发投资额分别为790.85、1006.75、1260.94、1559.86亿元。五年累计的房地产开发投资额达到5255.80亿元。

（二）商品房竣工面积的供给量

房地产开发投资形成的增量供给直接通过商品房竣工面积这个指标反映出来的，根据1998年以来安徽省房地产开发投资额与商品房竣工面积的数据（表1），以房地产开发投资额作为x变量，商品房竣工面积作为y变量，可以建立回归模型B：（表示商品房竣工面积的回归值，置信度α=0.05）

表2、表3表明回归模型B可以通过显著性检验。以回归模型A预测的房地产开发投资额作为自变量，则2007年至2010年安徽省商品房竣工面积分别为2696.13、3272.52、3951.17、4749.24万平方米。“十一五”期间可以供给的商品房的竣工总面积为16736万平方米。

结论及建议

以上分析表明，按照人均住房面积、城镇化率等指标，站在远远低于全国平均水平的基础上，可以确定“十一五”期间安徽省商品房新增需求总量为18000万平方米；而根据1998年以来房地产业快速发展的势态去推导，“十一五”期间安徽省商品房竣工面积供给总量不足16740万平方米，即使商品房竣工总面积可以实现100%销售，供给市场达到最大值，此时距离商品房需求市场的下限值仍然有1260多万平方米的供需缺口，供需缺口的矛盾在“十一五”期间不可能解决。因此可以认为：安徽省房地产业总体上不存在需求过旺、投资过快、发展过热的问题。

房地产中商工作总结篇6

【关键词】天津市 房地产 供给 模型 实证分析

一、引言

住房供给是指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在某一价格水平下，对某种商品房所愿意而且能够提供出售的数量，即在某一时期内全社会或某一地区内住房供给的总量，包括实物总量和价值总量。形成供给有两个条件：一是出售或出租的愿望，这主要取决于价格为主的交易条件；二是供给能力，这主要取决于房地产开发商的经济实力和经营管理水平。两者缺一不可，但在市场经济条件下，以价格为主的交易条件是主要的。

随着城市化进程的推进和我国住房制度改革进程的加快，房地产业迎来了突飞猛进的发展。近年来，不仅居民的居住水平不断提高，而且还形成了商品房、经济适用房、限价房、公共租赁房、廉租房等互为补充的住房供给体系。但随着商品住房市场的建立和完善、住房价格的不断提高，中低收入群体的住房问题日益受到了政府和社会的重视。目前，在住房的供应过程中，出现了如总量不足、体系不畅、结构失调、价格虚高等问题，从而使得中低收入群体的住房难以得到良好的保障。因此，如何提供住房、提供多少住房、怎样建立其供应体系，这些都成为房地产行业中研究的前沿及热点问题。建立住房供给模型，对于分析和研究房地产行业现状和未来发展趋势有着非常重要的意义。

二、建立模型与实证分析

（一）数据来源与变量说明

住房供给总量包括住房的实际供给总面积和总价值两个方面。由于住房供给价值涉及房屋价值评估，主观性比较大，难以把握；而住房实际供给面积相对比较客观，也比较能代表房地产开发企业的成果，容易量化。因此，我们选用商品房本年竣工面积作为代表住房供给总面积的代表性指标。

影响住房供给的因素有很多，例如经济发展水平，建筑成本，住房价格，行政政策，市场预期，等等。考虑到各个因素的影响大小，以及可量化性，这里我们主要选择以下五个模型变量：

XXSJG：住宅商品房本年销售价格（元/平方米）；

XWCTZ：住宅房地产开发本年完成投资额（亿元）；

XWKMJ：房地产开发企业本年完成开发土地面积（万平方米）；

XJGZJ：商品房竣工房屋造价（元）；

XJGDP：人均国内生产总值（元/人）；

XDKLL：金融机构一年期贷款利率（%）；

YJGMJ：商品房本年竣工面积，单位是万平方米。

本研究所选取的原始统计数据（主要为1998～2009年间的数据）主要来源于国家统计局与天津市统计局数据库和中经网统计数据库，使用的是商品房的相关数据，不考虑二手房。

（二）建立模型

在建立模型之前，我们先对所有变量作相关性分析，分析结果如下表1所示。

从表1中我们可以得到商品房本年竣工面积YJGMJ与各变量之间的相关系数都大于0.5，说明各自变量与因变量有较强的线性相关关系。因此我们建立多元线性回归模型：

YJGMJ=β0+β1XXSJG+β2XWCTZ+β3XWKMJ+β4XJGZJ+β5XJGDP+β6XDKLL+ε （1）

用SPSS16.0软件计算结果如下：

可以看出商品房竣工房屋造价P值0.720较大，没有通过回归系数显著性t检验，因此我们将商品房竣工房屋造价变量剔除，再次进行回归，经检验显著性没有达到预期结果，接着剔除非显著变量进行多次回归后，最终得到结果如下：

重新回归后的模型通过各项检验，保留了主要解释变量XWKMJ和XJGDP，回归方程为：

YJGMJ=—2850.60+0.465XWKMJ+0.068XJGDP—6.194XDKLL （2）

拟合优度R2：0.980，F统计量：198.068，回归方程通过显著性检验，回归方程整体效果良好。图1为残差概率P—P图。

从残差概率P—P图可以看出，模型残差服从正态分布，上述模型回归效果较好，统计上比较合理。

（三）模型的预测与验证

下面我们利用上述模型对2010年的数据进行预测，这里不采用真实的2010年房地产开发企业本年完成开发土地面和人均国内生产总值数据，因为它们可能受到新的各种因素的影响。

我们采用的方法是把房地产开发企业本年完成开发土地面和人均国内生产总值看作时间序列来预测其2010年的数值，然后将其预测值代入上述模型得出2010年商品房本年竣工面积预测预测值。

利用SPSS的时间序列分析建模器，分别对房地产开发企业本年完成开发土地面积和人均国内生产总值进行建模，结果如下：

1.房地产开发企业本年完成开发土地面积采用简单模型建模得到2010年预测值为370（万平方米）；

2.人均国内生产总值采用Holt模型建模得到2010年预测值为70732（元）；

3.金融机构一年期贷款利率使用2009年全年相应基准利率的平均值5.31（%）作为2010年预测值。

把以上三个预测值代入回归方程，我们得到2010商品房本年竣工面积为

YJGMJ=—2850.60+0.465×370+0.068×70732—6.194×5.31=2098.338（万平方米）

2010年商品房本年竣工面积真实数据为2128.55万平方米。与真实值比较，回归预测值偏差为30.212。我们得到的预测值略小，这可能是源于2009年出台的一系列宏观政策调控的影响，即2009年末国务院对房地产行业提出的几条政策，如要求增加普通商品住房的有效供给，大规模推进保障性安居工程建设。而由于房地产市场供给的滞后性，这些要求没有造成住房供给增长率的大量提高。这也验证了本模型的合理性和有效性，短期预测效果良好。

三、结论

本文通过对1998～2009年天津市房地产行业有关统计数据的计量分析，构建了住房供给模型，并对模型进行的预测和验证，效果比较理想，从结果来看主要得到以下一些结论：

从模型结果上看，房地产开发企业本年完成开发土地面积增加、人均国内生产总值上涨，会导致住房供给增加，而且，影响效果非常显著，这一结论比较符合实际。

房地产企业完成开发的土地面积对住房供给的影响显著，说明中国城市住房供给受土地资源的制约影响显著。区别于西方国家，在我国，政府是唯一的土地供给者，政府对土地供给的高度垄断，导致房地产开发企业开发的土地面积对住房供给影响显著。

人均国内生产总值对住房供给有较强影响。人均国内生产总值是衡量人民生活水平的一个标准，是衡量经济发展状况的重要指标。一个地区的经济发展水平对住房供给有着显著的影响。经济繁荣的地区住房供给相对会比较大。

金融机构一年期的贷款利率水平，也即信贷政策会影响房地产开发商的住房供给量，扩张的信贷政策会促使开发商增加住房供给量，而紧缩的信贷政策则会减少其供给量。

商品房竣工房屋造价对房地产供给的影响不大，也就是说包括土地交易价格和建筑材料价格对供给的影响都不大。此外还有住宅商品房本年销售价格对房地产的供给影响不大，笔者认为只有开发商对未来价格预期的升高才能促使其供给增加，即当期价格的影响有限，价格预期的影响可能会比较大。

参考文献

[1]何晓群.应用多元统计分析[M]. 北京：中国统计出版社，2010.

[2]孙鹏.中国房地产市场供给模型实证研究[J].内蒙古民族大学学报，2011（3）：83—84.

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[4]李志清，田金信.北京市保障性住房供给预测研究[J].哈尔滨工业大学学报（社会科学版），2009（5）：89—94.

房地产中商工作总结篇7

两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。

一、我区房地产市场发展现状

今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

1、房产投资保持较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：

从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高

虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：

中央:

——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。

——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定XX年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在XX年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。

——房地产发展目标调整。XX年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。

——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。

——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。XX年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。

从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。

但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：

——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。

——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。

——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。

三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展

总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。

1、加强房地产价格监测工作

建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。

4、合理引导住房主体需求

房地产中商工作总结篇8

以《省合同监督管理办法》、国家工商总局《经济合同示范文本管理办法》为依据，围绕民生热点，切实维护广大人民群众切身利益，认真实践科学发展观，依法履行市场监管职能，以规范房地产交易秩序为重要举措，增强对《商品房买卖合同》格式条款备案工作的监管力度，努力营造公平公正的交易环境，着力构建权利义务对等的交易秩序，维护社会和谐稳定。

二、目标任务

（一）任务。按照国家工商总局文件精神为工作内容，开展对我市房地产市场《商品房买卖合同》格式条款进行一次全面检查、备案，通过检查与备案，对我市房地产市场《商品房买卖合同》中存在的权利义务不对等、交易事项不明确、不完善和侵害消费者合法利益的“霸王条款”等格式条款责令其修改完善，并对其《商品房买卖合同》格式条款修改后实施全面备案，监督房地产企业依法履行合同。

（二）目标。通过对房地产市场《商品房买卖合同》检查与备案，制定《商品房买卖合同》格式条款备案实施细则，建立全市房地产交易市场商品房买卖合同公平公正交易的长效监管机制，实现维护房地产买卖市场交易稳定有序。

三、职责分工

此项工作由工商局、市住建局、市消保委等相关部门根据职能分工，各负其责，协调配合，有力推进专项整治工作。具体职责分工如下：

工商局：负责专项整治工作的组织协调，制定工作计划和实施方案；按照工作职责负责查处房地产企业经营过程中违法违规问题；负责收集整理房地产销售格式条款合同，制定和推行合同示范文本；舆论宣传，为专项行动营造氛围，扩大社会影响；会同相关部门开展专项检查，负责专项检查的汇总总结工作。

市住建局：配合房地产合同格式条款专项整治，负责提供商品房买卖备案合同；对拟备案的商品房买卖合同总的格式条款进行初查，涉嫌霸王条款的，及时移交市格式合同评审委员会评审；配合做好日常监管，向工商局开放商品房网上备案合同终端登录。

市消保委：积极配合相关部门开展房产地合同格式条款专项整治；负责向社会广泛征集和依法点评不公平格式条款，利用各级媒体报导点评结果。

同时，为了进一步提高对《商品房买卖合同》格式条款的监管力度，成立市格式合同评审委员会，由工商局、住建局、市消保委等相关部门人员和律师、人大代表和政协委员组成，并颁发聘书，对《商品房买卖合同》格式条款进行评审把关。

四、方法步骤

全市房地产合同格式条款专项整治检查时间为2013年7月20日至8月31日，分三个阶段进行。

（一）准备阶段（7月20日-7月31日）。完成三项工作。一是制定检查工作计划，协调人员、协调本地房地产管理部门成立检查小组（名单附后），落实好专项检查的各项准备工作；二是调查摸底，对本地房地产企业户数进行认真摸排，不能遗漏一户（二手房交易不在其中），并登记造册，做好全面检查的准备工作；三是组织召开房地产企业负责人会议，把本次检查的目的、意义和要求宣传到企业，使各房地产企业自觉支持配合此项工作的开展，并要求企业掌握此项工作检查的时间安排和具体要求。

（二）检查阶段（8月1日-8月31日）。进行一户不漏的全面检查，完成三项工作。一是逐户检查并填表登记（表一），检查企业使用《商品房买卖合同》的类型品种（见实物）；二是对格式条款内容逐条阅审。阅审的内容：⑴使用《商品房买卖合同》示范文本的，是否存在自行修改条款、“霸王条款”、删除条款等情况，其删改条款是否存在不公平公正问题；⑵使用企业自制格式条款合同文本，其条款内容是否完整全面，权利义务是否对等，事项叙述是否清楚，质量面积及免责等不利于消费者条款是否明显等，做好合同书面条款阅审记录；三是发出阅审后的修改和要求企业《商品房买卖合同》格式条款备案的通知书，对存在问题条款的合同，要求其限时整改完善，提出书面修改意见并及时提供修改后的合同文本复审，直至完全符合条件实施备案。

（三）备案阶段。

1.备案前阅审。《商品房买卖合同》格式条款备案按照检查阅审、修订完善和备案监督履行的程序进行，发现有明显与法律法规相抵触的条款、免责条款及“霸王条款”等问题，要及时责令其修正完善、纠正问题，对不接受修订完善意见的企业单位，应依法立案查处。

2.建立备案核审制度。合同备案机构自收到房地产商品房销售企业提交的格式条款合同备案的申请后，应在十个工作日内组织相关部门进行会审，提出修订方案，告知并指导企业修订完善。

3.规范备案程序。备案工作应严格按照《省合同监督管理办法》相关程序的规定进行，建立一企一档，规范装订。

4.建立备案检查制度。工商机关对房地产格式条款合同备案后，应当定期对其履行情况进行检查回访，及时了解社会反映等情况，以便于操作中不断完善与规范。

五、工作要求

（一）加强领导，提高认识。要切实提高对《商品房买卖合同》检查、备案工作的认识，商品房买卖是民生消费的一件大事，倍受社会关注，消费者最渴望得到公平、合理和明白地购房，生怕在购房合同中上当受骗。因此，把对《商品房买卖合同》的监管列入重点，对依法维护广大人民群众的切身利益、规范企业行为、促进商品房交易市场有序发展有着十分重要意义。为此，各单位要高度重视此项工作，充分发挥领导小组对此项工作开展的领导与指导作用，把检查备案工作落到实处。

房地产中商工作总结篇9

传统营业税模式下，房地产企业对供应商（包括工程承包、咨询服务、材料供应等，统称为供应商）的选择往往考虑三个维度：供应商的报价、供应商的履约能力、双方约定的付款方式。事实上作为一个专业的房地产公司，在确定最终供应商的时候，往往选择的是供应商中报价最低者，即最低价中标。究其原因，主要是房地产公司在选择供应商投标人时，往往对供应商进行资格预审，即对供应商的履约能力的评定一般是在供应商投标人入围名单前确定的，不具备履约能力者将被拒以投标人名单人之外；同时房地产企业为了统一报价口径，一般会在招标文件中约定该项目的付款方式，作为投标人必须响应该付款方式，否则将作为废标处理。当然各投标人也会根据招标文件要求的付款方式，结合自身的具体情况，在投标时将财务成本、资金风险等考虑在投标报价中。所以，营业税模式下的供应商选择比较简单，即最低价中标。

二、营改增模式下房地产企业对供应商的选择

2016年5月1日起，国家全面实行营改增政策，由于供应商有着不同纳税人身份（即一般纳税人、小规模纳税人）、针对不同的供应或服务有不同的纳税税率或税收征收率。根据增值税纳税公式：房地产企业的增值税额=销项税额-进项税额。不同类型的供应商带来的不同的纳税税率或税收征收率带来了不同的进项税的选择。增值税模式下，房地产企业如何选择供应商呢（以下的讨论的前提是房地产企业对供应商投标人选已进行了资格预审，即投标人均有能力履行合约） ？

1.不同投标报价下、不同纳税税率或税收征收率情形下供应商的选择

在选择最终供应商时，由于需考虑供应商的进项税额抵扣，所以在选择供应商时不能仅盯着投标报价一个因素，还要考虑各个供应商投标报价下的相对应可抵扣的进项税额。假设投标报价为支出款项，而进项税额则应考虑为收入。企业真正花费仅是含税报价与进项税额之间的差值（可定义为采购成本），选择供应商时，也就选择差值最小者为中标人。以下以实例说明（见表1）：

有A、B、C、D四家投标单位，分别对应的含税投标报价、税率或税收征收率、可抵扣的进项税额、采购成本：

采购成本=含税投标报价-可抵扣的进项税额，此项目的最终中标人应为D企业。

2.相同采购成本情形下供应商的选择

根据上述第一种情形下的投标情形，只须选择采购成本最小者中标，但实际操作中往往会出现采购成本相同的情形，以下以实例说明：

有A、B、C、D四家投标单位，分别对应的投标报价、税率或税收征收率、可抵扣的进项税额、采购成本：

上述四家投标企业的采购成本相同，此时作为房地产企业应该选择D企业作为中标人。原因如下：

（1） D企业合同总价最小，意味着在同等支付比例下，开发企业支付的款项最小， 一方面财务成本降低，另一方面企业现金流增加。

（2）由于增值税缴交有一定的时间差，对于房地产企业来说，增值税税额较大，其资金成本也是考虑因素之一。

3.分包工程、材料供应指定总承包单位采购或由房地产企业直接采购的情形

房地产企业为确保工程质量、控制成本、强化营销卖点往往对一些分包工程或材料采用直接采购形式，即由房地产企业通过内部招标、询价等方式确定供应商。传统营业税模式下，房地产企业直接与分包单位或供应商签订合同，直接支付各类款项。对总承包单位通过总承包服务费、甲供材管理费等形式给予一定的经济补偿。增值税模式下，总承包单位与开发商会不会为了少缴交增值税、增加抵扣项而大抢供应商呢？举例说明如下：

经开发商招标，确定某分包工程最终含税报价为111万元。可抵扣进项税额11万元，采购成本100万元。

（1）由总承包直接采购，不考虑总承包有利润要求：

增值税=111/（1+11%）*11%-11=0

（2）由开发商直接采购，不考虑总包单位总包服务费：

增值税=111/（1+11%）*11%-11=0

由此可见，在不考虑总包单位总包服务费、总包对分包无利润要求的情况下，房地产企业直接采购与总承包单位直接采购并无两样。

（二）经开发商招标，确定某材料最终含税报价为117万元。可抵扣进项税额17万元，采购成本100万元。

1.由总承包直接采购，不考虑总承包有利润要求：

增值税=117/（1+11%）*11%-17=-5.41万元

总承包人有5.41万税额可用作其他项点的抵扣。

2.由开发商直接采购，不考虑总包单位甲供材管理费：

增值税=117/（1+11%）*11%-17=-5.41万元

开发商有5.41万元税额可用作其他项点的抵扣。

房地产中商工作总结篇10

一房地产市场运行基本情况

(一)房地产开发投资持续增长，住宅建设速度加快。

一是房地产总投资额持续增长.年上半年,全市共完成房地产开发投资44505万元，同比增长39%；二是住宅建设速度加快,年上半年,全市商品房新开工面积达32.72万元平方米，同比增长37%；商品房竣工面积31.49万平方米，与去年同期持平，其中商品房住宅新开工面积24.57平方米，同比增长48%；商品房住宅竣工面积23.76万平方米，同比增长12%.

(二)商品房供求结构趋于合理，价格基本稳定.

1、商品房销售总面积增加，价格趋于合理。年上半年，全市共批准预售商品房面积18.45万平方米，同比下降45.94%，而实际销售面积达21.18万平方米，同比增长16.63%，销售金额达22443.4万元，同比下降18.93%，且中心城区的申报价格稳定在850元/平方米左右。

2、住宅类商品房销售势态良好，年上半年，全市共批准住宅预售面积为16.57万平方米，占预售商品房总量的89.22%，而实际销售面积达17.92万平方米，同比增长31.76%，销售金额为14572万元，同比增长30.11%。

3、商品房空置率有所上升.年上半年,全市累计空置房13.54万平方米,同比增长26%,但空置房主要集中于营业用房中,且营业用房在可售商品房总量中所占比例较小,故其空置比例仍基本合理.

4、商业营业用房需求量下降。年上半年，全市共销售商业营业用房面积达2.03万平方米，同比下降55.27%，销售金额达7491.3万平方米，同比下降19.15%。

5、经济适用房建设力度加大。1---6月共批准建设经济适用房7万平方米，竣工面积突破12万平方米。

6、廉租房建设步伐加大。《六盘水市廉租房住房管理办法》已经政府批准，目前正处于逐步实施阶段。

(三)房地产市场机制逐步完善，管理日趋规范化，制度化。

1、产权产籍登记管理等业务大幅增长。1---5月共完成产籍管理归档2138宗，面积10.37万平方米，交易金额13410.74元，同比增长62.01%，且其它相关业务量也呈现不同层次的增长。

2、继续开展房地产权属登记管理工作创先达标活动。

3、加强整顿和规范房地产市场秩序，查处违法违规行为，对个别违规企业给予了处罚。

4、积极开展房地产市场调查研究工作定期对房地产市场运行情况作出认真分析,年上半年共完成房地产市场运行分析报告2篇.

(四)房地产金融放贷力度稳定，为房地产市场建康发展提供坚实后盾。

年上半年，全市共办理房地产抵押登记2055宗，抵押贷款面积34.37万平方米，抵押权利价值28304.99万元，同比分别增长20.31%、16.67%和66.50%。

二存在的问题

(一)企业实力弱，规模小、经验不足、专业技术人员缺乏、经营管理水平不高,自有资金不足,对金融机构依赖性强,风险防范能力差.

(二)住房分配货币化进度慢,住房补贴资金的财政供给体制不健全,存量房物业管理工作难以配套等问题的存在,导致潜在的住房需求没有充分调动.

(三)房地产市场宏观调控力度不够大,与各相关职能部门的协调工作尚需进一步加强.

三、加强房地产市场宏观调控的建议

(一)加大住房供应结构调整力度，稳定房价，建立健全住房供应体系

1、进一步完善住房供应政策。

一是按照市场供应结构与需求结构相适应的原则，结合当地经济发展水平、居民住房状况和居民承受能力等因素,合理确定各类住房供应比例，对高档商品住房、普通商品房、经济适用房实施分类别供应的政策导向，逐步形成以普通商品住房为主体的多层次的住房供应体系。二是合理确定住房对象,高档商品住房主要面向少数高收入家庭，普通商品住房主要面向广大中等收入家庭，经济适用住房面向城镇中低偏下收入家庭，廉租住房面向城镇最低收入家庭中的双困户。

2、加强对经济适用房的建设和管理.

一是认真落实《六盘水市住房分配货币化改革方案》和《六盘水市住房分配改革方案实施细则》有关要求,加大经济适用住房的优惠政策和管理办法的实施力度.二是坚持经济适用房保本微利的原则,严格按照建设部《关于大力发展经济适用房的若干意见》中关于经济适用住房价格的八项因素,核定经济适用房的销售价格.三是结合我市普通商品住房价格、购买对象征可支配收入等因素,合理划分收费标准,确定指导价格,并向社会公布,广泛接受监督.四是经济适用房按照政府组织协调、运作的模式,实行项目招投标,并严格控制户型面积.

3、增加普通商品住房供应，适度控制营业用房及高挡商品住房建设。

一是根据市场需求，加快普通商品住房建设，尽快提高其市场供应比例；二是合理确定营业用房、高档商品住房和普通商品住房的划分标准和供应比例，提高营业用房和高档商品住房门槛,严格控制营业用房、高档商品房项目审批，适当提高项目资本金比例和预售条件。

4、逐步完善廉租住房制度。对城镇最低收入家庭的“双困户”发放租赁补贴。

(二)加大金融支持和监管力度，协助金融机构强化房地产信贷管理

1、协助金融机构加强对房地产贷款的监督管理。

一是积极支持房地产市场结构调整，加大对运作规范、信用等级高的房地产开发企业和房地产项目的信贷支持，尤其要支持经济适用住房和普通商品住房的开发建设，重点满足中低收入家庭的购房要求。二是加强房地产项目贷款的审核和管理，对商品房空置量大、负债率高的开发企业贷款要严格审批并重点监控。.三是积极协助金融机构加强团结对信贷资金的监控，妥善处理各种违规贷款，切实防范化解房地产信贷风险，维护金融秩序的稳定.

2、加大住房公积金贷款力度。要简化手续、减少环节、降低费用、缩短时限，大力发展住房公积金委托贷款，提高住房公积金的使用率和职工购买力。

3、逐步建立个人住房置业担保体系。一是鼓励成立独立规范的住房置业担保机构，实行企业化管理、专业化经营、市场化运作。二是积极开拓融资渠道，吸收优质房地产开发企业资金等民间资金的介入，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保，支持个人住房消费。

(三)标本兼顾综合治理，整顿和规范房地产市场秩序

1、整顿和规范房地产市场，严格查处各种违法违规行为。

一是重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为，对违反城市规划、蚕食土地收益、无证或越级开发、合同欺诈、面积缩水、虚假广告等行为要从严查处。二是积极开展调查研究工作,定期对房地产市场进行整顿和规范，发现问题及时处理，为房地产市场的健康持续发展创造良好的环境。三是按照审批权限与责任挂钩和“谁审批谁负责”的原則，建立责任追究制度。

2、完善房地产信息系统和预警预报体系。

一是逐步建立和完善全市房地产信息网络系统，做好房地产开发企业和执（从）业人员信用信息登记入库工作，将企业的基本情况、业绩情况以及不良行为记录在案，向社会公开，形成房地产市场监管的长效机制，引导房地产开发行业形成“诚信为本，操守为重”的良好职业道德。二是建立健全房地产市场的预警预报体系，稳定房地产市场，稳定房价。

3、加强对房地产开发行业的管理。

一是要按照现代企业制度的要求，加快企业改制步伐，指导各开发企业的改革、改制工作。二是严格控制开发企业的数量，对无开发实力、业绩较差及存在严重违法违规行为的开发企业，取消其开发资质；三是积极支持具有资信和品牌优势的房地产企业的发展,培育龙头企业。

4、深化房改工作，积极活跃住房二级市场。按照统一政策、统一程序、统一市场和统一物业管理原则制定合理政策，鼓励职工已购公有住房上市交易，促进住房二级市场发展的市场化，进一步完善房地产市场。

5、规范发展市场服务。

一是加强对房地产买卖、租赁、抵押及中介机构的管理，规范房地产中介市场，严格中介机构和中介从业人员市场准入制度。二是健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务。

(四)加强和改进对房地市场的指导和监管，搞好房地产市场的综合治理工作