房地产行业调研报告范文

时间:2023-04-04 02:30:45

导语:如何才能写好一篇房地产行业调研报告,这就需要搜集整理更多的资料和文献,欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文,供你借鉴。

篇1

一、调研目的

按照开发区党工委的要求,结合本局工作实际,坚持解放思想,改革创新,以构建保障和促进科学发展的体制机制为核心,深入基层、深入群众,听取各方意见,倾听群众心声,认真总结成功经验,破解影响和制约我区房地产行业科学发展的重大问题,努力把握科学发展的趋势和规律,形成一批调研成果,并及时总结转化为政策措施和制度。

二、调研内容

着重围绕建立健全保障和促进房地产行业科学发展的体制机制、制定促进科学发展的政策、服务科学发展、解决房地产发展的热点难点问题和事关群众切身利益的重大问题开展调研。一是进一步贯彻国家、省、市促进房地产行业发展的各项政策,加强房地产市场秩序的监管,稳定房地产市场;二是进一步加大物业管理的力度,积极改善居民生活环境;三是进一步加大矛盾纠纷排查、调解力度,切实维护人民群众的合法权益;四是进一步贯彻房屋登记办法,强化产权产籍管理,推进规范化窗口建设,切实解决在产权登记办证、窗口服务等方面制约科学发展的突出问题,

三、调研原则

坚持解放思想,务求改革创新;突出实践特色,贯彻群众路线;深入分析研究,切实解决问题。

四、组织机构

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四、时间、方法及步骤

集中调研时间安排在4月21-30日。根据确定的调研课题,采取实地调研、问卷调研、座谈调研、研讨调研等方式进行。

1、进行调研准备。时间安排4月21-24日研究确定调研课题,制定具体调研方案,设计调查问卷,搜集相关材料,提前安排相关工作。

2、开展“创优服务促发展”大讨论活动。时间安排4月27日。按照“一学争创三提高,推动科学发展成效”的要求,围绕“服务企业、服务基层、服务群众”主题,以讨论会的形式在全体干部职工内部开展调研。

3、开展“科学发展,和谐*”调研活动。时间安排4月27-30日。深入社区,围绕我区目前住房状况、居民反映突出的问题及构建和谐*、维护社区安定稳定等内容,以问卷调查的形式开展调研。

4、开展集中1天时间召开由房地产开发企业参加的“求计策,谋发展”恳谈会,围绕本单位出台的文件和措施,特别是涉及保增长、保民生、保稳定方面的举措进行民主恳谈,广泛听取意见和建议。积极应对经济形势,保持经济平稳较快发展,维护社会和谐稳定

5、开展“我为科学发展进一言、献一策”意见征集活动。时间安排4月27-30日。围绕业务办理流程、时限及窗口服务等内容以发放《征求意见函》,设置意见箱,开通征求意见电话等方式,面向服务对象开展活动,发动服务对象积极为本单位科学发展进言献策,并将征求到的意见认真梳理汇总。

6、形成调研报告。在深入调研基础上,认真分析研究,梳理出在科学发展上存在的突出问题,提出工作思路,形成调研成果,并报区实践办。

7、转化调研成果。对调研中能够解决的问题,要立即予以解决;对调研中一时难以解决的问题,进一步梳理分析,促进解决问题思路的形成;对于自身解决不了的问题,提出基本思路和建议。逐步将调研成果转化为政策措施和管理制度与办法,推进政策制度的科学完善。

五、相关要求

1、明确责任。领导小组成员都要负责组织好一个专题的调研工作,统筹安排,精心组织,并带头撰写调研报告。

篇2

产量再创历史新高

1-6月水泥产量同比增长14.9‰6月单月产量再度创下历史新高。国家统计局数据显示,2009年6月全国水泥产量15760万吨,同比大幅增长19.6%,值得关注的是产量的绝对数字,6月单月产量继5月后再度创下历史新高;2009年1-6月累计产量73462万吨,同比增长14.9%。如果把水泥产量看成表观消费量(即忽略出口和存货因素),无论从6月单月还是累计数据看,水泥消费已经在基建和房地产的双重驱动下达到了历史最佳状态。

房地产开发投资反弹趋势已然明显。2009年1-6月房地产开发投资完成14505.33亿元,同比增长9.9%,其中6月单月房地产开发投资完成4340.12亿元,同比增长18%(较5月环比大幅增长51%)。在持续热销缓解房地产行业资金链后,新开工面积在6月终于出现反转,同比增长11.4%,为2009年以来首次同比增长。根据房地产行业反转历史经验,我们判断新开工和施工面积将持续保持快速增长势头。

基建投资高速增长趋势仍在延续。6月单月我国完成铁路基本建设投资523.67亿元,同比增长138%,完成交通固定资产投资1174.79亿元,同比增长46%,延续了自去年年底以来持续爆发式增长态势。随着“四万亿”相关项目逐渐进入施工高峰阶段,我们预计下半年基建相关投资数据将继续制造“惊喜”,全年完成我们前期情景测算的中性预期应无问题,甚至可能达到我们情景分析中的乐观预期。

7月大部分区域水泥价格保持平稳,长江中下游部分地区因雨季因素略有下跌,东北、西北部分区域因进入年内旺季价格有所上涨。我们从今年4月起开始跟踪区域水泥周价格变动情况,并于每周一外发水泥价格周报。我们持续跟踪的水泥价格数据显示,7月大部分地区价格平稳,长江中下游地区的雨季影响已接近尾声,新疆、哈尔滨因逐渐进入旺季,价格大幅上涨。

需求正在酝酿 旺季消费指日可待

随着雨季及最炎热阶段过去,行业淡季渐入尾声。6月份以来南方部分地区持续降雨,7月后又进入夏季最炎热天气,这些都是当前行业处于淡季的主要因素。随着雨季过去,目前已进入“三伏天”的中伏,我们判断8月中旬以后天气情况会显著好转,届时水泥供需将出现积极信号,如涨价等,值得投资者关注。

“四万亿”推动基建投资计划将继续向纵深演绎。随着宏观经济运行呈现出改善迹象,与去年年底测算水泥需求时基建投资的一枝独秀相比,当前其他主要水泥需求领域如房地产、工业等方面都显改善迹象。而“四万亿”投资计划仍继续向纵深演绎,近日发改委公布的四万亿投向构成及中央投资项目进展报告显示,除基建投资保持高速增长外,保障性住房、农村基础设施建设、节能减排及相关生态工程等亦在加速投资中。

房地产新开工项目大量启动。根据历史经验,房地产行业景气复苏有三个典型阶段,每一阶段都有相应标志性现象或事件。根据3月份以来的房地产行业景气趋势,我们判断目前房地产行业已处在复苏的第二阶段,三季度后即将步入第三阶段,即房地产开发投资出现显著复苏。

维持2009年煤炭均价同比下降25%的判断。对于后续煤价预期走势,经过与中信煤炭行业分析团队及业内一些专家交流,今年下半年煤价仍将呈现趋势性回落(只是幅度会非常有限)已成市场一致性预期,具体回落幅度取决于山西、内蒙等地小煤窑的复产情况。综合各方观点,我们目前维持2009年煤炭均价较2008年下降25%左右的判断不变,按煤炭占水泥生产综合成本约35%计算,可降低水泥生产成本约9%。

旺季指日可待,届时水泥价格将再次迎来上涨的时间窗口。我们认为水泥行业景气将在年内进一步趋升,2010年中期之前高位延续的观点,我们判断三季度水泥价格将保持稳定,9月份后在迎来年内最大消费旺季的同时水泥价格(全国均价)将再度上涨,我们判断具体上涨幅度将在10-20元/吨之间。

严控产能相关政策或将出台利好行业长期发展

前期由发改委牵头、中国水泥协会协助并共同调研华东六省产能过剩情况结束后,我们了解到发改委、工信部等行业主管部门均在酝酿出台严控水泥产能过快扩张的相关政策,目前发改委和水泥协会正合作撰写此次调研报告,目前还有部分地区产能情况尚在统计中,此次报告最终将报送国务院,层次很高。

不论此次最终出台哪种政策,我们认为国家出手调控水泥行业投资过热的决心已定,具体变数只是执行的方式方法。我们此前曾多次对2010年中期以后行业产能过剩的可能表示担忧,现在看来,如果国家相关产业政策能够被认真执行,2010年至以后行业产能压力可能将大为缓解。

“三大主线”延续静待旺季到来

7月中水泥股出现一波上涨行情,当前行业整体估值在2009年20-25倍PE间徘徊,主要公司吨产能市值高于重置成本(350-400元/吨)50%左右。基于上文中对行业景气展望的分析,随着基建投资热潮延续带来的超预期逐渐成为现实,以及预期中中心区域房地产开发投资将于下半年开始复苏等正面因素推动下,我们维持对行业景气于2009年下半年再创新高,以及在2010年上半年景气高位延续的观点,维持行业“强于大市”评级。对于2010年下半年景气走向则取决于前文所述第二波产能供给高峰能否被市场消化。

我们持续推荐的“三大主线”依然是近期水泥行业主要的投资思路,而随着淡季逐渐进入尾声,我们亦判断行业正在酝酿积极因素和催化剂(近期广东地区价格上涨10元/吨即是一例),布局水泥股的时机已基本成熟。

主线一:基建投资渐入高峰推动水泥需求快速增长的主题仍在延续。从上半年主要投资数据看,基建投资爆发式增长态势(50%以上增长)仍在持续,基建领域水泥需求也是3月以来水泥产量增速表现抢眼的主要原因,随着下半年地方性基建项目开始大量启动(在基建项目资本金比例下调情况下,我们判断地方性基建项目将快速启动),水泥产量环比上升趋势仍将持续,具体幅度将很可能超乎市场预期。

主线二:房地产开发投资(新开工)预计三季度启动拉动水泥需求。自3-4月房地产销售迎来“小阳春”后,部分区域房地产开发投资也露回暖迹象,我们由此大幅上调水泥需求测算中的房地产开发投资假设(中性预期由-10%上调至9.2%)。值得提请投资者关注的是,全国性水泥公司中海螺水泥对房地产开发投资最为敏感(近70%以上收入来自华东、华南等房地产发达地区),房地产回暖时间和程度超预期将直接意味着海螺水泥盈利超预期。区域性水泥公司中塔牌集团、ST双马等水泥销售去向中房地产占比较大,故也将明显受益。

主线三:并购整合有重新活跃的迹象。在行业经历了景气探底复苏之后,部分原本进展缓慢的并购整合有重新活跃的迹象,我们将持续跟踪现有及潜在并购整合的进展,发掘其中的投资机会。

篇3

    全行业涉足房地产是当前中国房地产业的一个鲜明特征。据深交所的统计数据,按照深、沪两市分类的20个行业中,房地产业、金融业以外的全部18个行业全部涉足房地产业务,共有802家上市公司从事房地产业务经营,占我国上市公司总额的30%左右。中国出现全行业经营房地产的原因主要有两个方面:一是高利润的吸引。据中国社会科学院财政与贸易经济研究所和社会科学文献出版社联合《2011年住房绿皮书》,2009年房地产行业平均毛利润率为55.72%,2010年受严厉宏观调控的影响,毛利润率降至38.26%,2011年在逆势中又有所反弹,上升至42.73%。2007—2011年,房地产平均净利润率在24%—35%之间,而中国制造型企业的平均利润率一般在10%—13%之间。只要房地产市场门槛不高,在高利润率的吸引下,大量非房地产经营企业就会进入房地产市场。恰恰房地产业又属于竞争性行业,市场准入门槛较低且风险容易转嫁,自然便会出现全行业进军房地产业的现象。二是2008年金融危机发生后,国家实行财政和货币双扩张政策。2008年下半年至2009年上半年,国有企业特别是央企积聚了大量的财政补贴和信贷资金,在全球经济危机下,企业短期之内难以找到合适的投资领域,又适逢政府刺激房市消费,使住房需求在逆势中迅速攀升,于是,企业界纷纷把资金投资于房地产行业,出现全行业经营房地产的局面[7]。大量非房地产企业经营房地产,一方面抬高了地价从而推高了房价,以致造成房地产泡沫。国资委主管的136家央企中,有94家直接经营房地产,这还不包括隐性房地产开放项目。央企凭借其雄厚的资力,不断地制造地王,2009—2011年,60%以上的“地王”由央企制造。“地王”不仅直接抬高了房价,而且带动周边区域房价的上扬,进而带动整个房地产市场价格的上涨。房价单兵冒进,极易造成房地产泡沫。目前,国际通行的衡量房地产泡沫的主要指标是房价收入比,按照世界银行的标准,发达国家的房价收入比在1.8-5.5倍之间,发展中国家在3-6倍之间,中国则已超过15倍,北上广深则高达50倍以上,可见,中国房地产泡沫现象之严重[8]。另一方面加大了全行业的经营风险,阻碍了产业升级,加大了产业结构调整的难度。18个行业中的802家非房地产企业涉足房地产,当房地产市场高涨时,房地产能给企业带来丰厚的回报,企业因短视而不务正业,把主营业务放置一边,把大量资金投入房地产项目,这极大地阻碍了产业升级;当房地产市场低落时,投资于房地产的所有企业就会出现资金紧张,如果房地产出现1990年代日本一样的极端情况,垮掉的不只是房地产企业而是全行业。房地产和金融是最容易出现泡沫的两大产业,当前,全行业涉足房地产,已经制造了泡沫,这个泡沫一旦吹破,影响的不仅仅是房地产企业而是数以千计的涉房企业,自然,房地产成为企业界的聚焦点。

    房地产上下游产业的聚焦点

    据测算,2011年我国GDP增长9.2%,其中房地产及其相关产业链对GDP的拉动占了2.25%。另据世界银行提供的数据显示,每100元的住宅建筑投资,可带动相关产业170-220元的需求;每销售100元的住房,可带动130-150元其他产品的销售。与房地产业关联系数最大的几个行业分别是建筑业(关联系数为0.65)、金融保险业(关联系数为0.51)、制造业(关联系数为0.48)、电力、煤气与水生产业(关联系数为0.47)、社会服务业(关联系数为0.41)[9]。房地产业对国民经济的巨大影响还表现在房地产市场一旦萧条,将使宏观经济及相关产业受到很大冲击。在2008年底的全球金融危机中,中国经济受到很大冲击,为摆脱经济困境,政府大幅度调整房地产调控政策,由严格调控转向为大幅度刺激,这使得房地产投资与消费迅速恢复,中国经济较快摆脱了金融危机的冲击,当然代价是房价快速上涨,泡沫又迅速积累。而始于2010年初的新一轮房地产调控政策,其力度之大,调控时间之长,都是前所未有的。调控的结果是房地产成交量一度迅速下降,房价上涨幅度减小乃至下跌。房地产市场的萧条,影响了许多产业,如钢铁和水泥等行业,房地产业近几年成为钢铁业的第一大需求产业,房地产市场的萧条导致钢铁需求快速下跌,钢铁价格下跌,目前已跌至历史最低水平,产品积压严重,出现全行业大亏损;而水泥行业在2010年上半年还处于供不应求的局面,但到了2011年后,水泥行业开始出现价格下跌、产品积压的局面,直到现在,水泥价格仍处于不断下跌中,行业出现大面积亏损。此外,建筑业、家居装饰、家具业等多个行业也受到很大冲击,这些行业,又通过其本身的产业关联效应,降低了对其他产业产品的需求,从而影响了国民经济的增长。我国经济自去年下半年以来,经济逐步走低,企业利润下滑,虽与多种因素有关,但严厉的房地产调控政策不能不说是一个很大的影响因素。当前中国经济增长还严重依赖投资,住房仍然是居民消费与投资的主要物品,房地产业仍将继续成为国民经济的支柱产业,成为带动投资、拉动内需的重要产业。因此,房地产业成为了国民经济产业链的聚焦点。

篇4

鄂尔多斯一夜暴富,被称为中国的迪拜。迅速崛起的草原“迪拜”鄂尔多斯,也有着与经济迅猛发展不相适应的现实难题,一场调控,将困绕这座城市的“阿喀琉斯之踵”彻底地暴露在众人面前。

跑不掉的鄂尔多斯

2011年9月24日,鄂尔多斯市中富房地产开发责任有限公司(简称中富)法定代表人王福金上吊自杀。如果王没有死,他所要面对的是月息高达3%、总额2.63亿元的贷款。也就是说,每个月光利息他就要支付789万元。业内人士称,“对于鄂尔多斯其他很多房地产企业来说,都面临这样的情况(资金链断裂),只是程度不同罢了。”

曾深入鄂尔多斯当地调查民间资本现状的高和投资金融分析师李慧忠这样解释道,“鄂尔多斯是一个熟人社会,大家的钱更多是从身边的家人或朋友那里借到的,一旦出了问题,不是跑路就可以解决掉的。”

王福金的借贷生涯似乎也印证了这一说法。有债权人公开表示,向王福金提供资金的主要是他以前在法院的同事以及离退休干部、中富公司内部员工的亲属,以及王留宝(中富公司创办人之一)退休前在银行的同事、储户等。或许正是因为“人情”搭上了一条条借贷之路,使得无力偿还的王福金只能选择“以死谢罪”。

对于王福金的死,更多业内人士看成是房地产市场资金链面临大面积断裂的一个信号。年关将至,房地产企业的生存现状更是不容乐观。

一方面是投资者谨慎、资金回笼缓慢,另一方面是越滚越大的利息“雪球”,“对于鄂尔多斯其他很多房地产企业来说,都面临这样的情况(资金链断裂),只是程度不同罢了。”李慧忠对此表示。“接下来会引发的连锁反应则是,越来越多的债权人出于担心开始收钱,企业又还不上钱,肯定会有一大批企业复制这一情况,但会否引起政府的干预,就要看是否会产生引起整个社会不稳定的因素。”李慧忠说道。

高利贷带动了鄂尔多斯商品住宅、商业地产以及各类酒店服务业的发展,同时,也因为高利率的高额回报需求,导致地产业价格、服务业价格节节攀升。一个市区人口不到50万的城市,黄金地段的商业店铺的价格能炒到每平方米7万多元。市区内每平方米万元的豪宅、高楼遍地都是,部分高端楼盘已经炒作到每平方米两万元左右。开发商孙东说,没办法,不把地产利润弄高点儿,就没办法偿还高利率的贷款。

东达集团董事长赵永亮这样形容高利贷行业和房地产行业的发烧现象:“现在的鄂尔多斯几乎是‘家家房地产,户户典当行’。”

一地产调查机构透露,地大人少房子多的鄂尔多斯,平均每人拥有房屋2.7套。一个三口之家的房屋拥有数量很多达到七八套。

资金撤离

一份由住建部政策研究中心、高和投资完成的关于鄂尔多斯《中国民间资本投资调研报告》中显示,在鄂尔多斯,房地产开发的资金主要来自民间借贷,而非传统的银行。截至今年2月底,鄂尔多斯银行系统房地产开发贷款余额仅59.7亿元。在360.7亿元的投资规模中,仅占不到16.55%。

鄂尔多斯银行业对房地产开发贷款以及其他产业一直持比较审慎的放贷原则,这主要也是因为大部分民间资本宁愿将资金投入到民间借贷体系中,而非银行。鄂尔多斯民间融资成本大约在月息2.5%左右,而借贷成本一般则在月息3%,最高甚至可达月息4%~5%的高位。

鄂尔多斯活跃的地下金融,一直是鄂尔多斯楼市蓬勃生长的加速器。一方面,在高利率的诱惑下,闲散资金源源不断地涌入房地产,支撑着大大小小的开发商圈地盖楼;另一方面,鄂尔多斯楼市需求旺盛,房价急涨却一房难求。庞大的资金维持了鄂尔多斯区域内的体内循环,甚至在2009年金融危机之时,房地产的开工和销售,都未受影响。

但进入2011年,随着国家对房地产政策的调控,鄂尔多斯的房地产市场也随即进入了浓厚地观望状态,楼市有价无市,银行收紧银根,而此前活跃的民间借贷,也忽然谨慎了起来。

“只要是做房地产的,肯定不考虑。”鄂尔多斯市亿恒小额贷款公司总经理康华说,2010年下半年,他们嗅出房地产市场可能存在的危机,在放贷上,逐步谨慎了起来。目前,对房地产谨慎贷款,已经在业内形成了共识。

确实如此,中国房地产商正陷入某种困境,长期关注房地产资金走向的研究人员称,“大家都不愿意再往里面投钱了”,而去找其他的投资渠道。

现在,他们的主题词是:旅游景点、足球俱乐部、PE投资、网游、矿业开发……其中,单矿业,就集中了近200亿地产资金。

房地产业已为从事这个行业的人士所集体看空。极端的,已经有公司将“房地产开发”从经营范围里剥去。“市场完全成了行政化调控,很多开发商都在转型,现在是个重大的时点。”一房地产开发的转型者称。

暴利终结

鄂尔多斯房地产狂奔了5年,现在已经卖不动了。

五六年光景,鄂尔多斯主城区东胜由35平方公里“增肥”至78平方公里;30余平方公里的康巴什新区,更是从一片荒漠中拔地而起。仅2010年,全市商品房销售面积达1009.4万平方米,人均购买就超过15平方米。2011年,鄂尔多斯预计新建住房面积超过2000万平方米,这已接近上海楼市1年商品房的销售面积。

据经济学博士马光远测算,2011年鄂尔多斯房地产计划新开工面积1300万平方米,施工总量2300万平方米,完成投资450亿元,计划销售商品住宅面积1200万平方米。这对于鄂尔多斯这样一个总人口仅有160万的城市而言,这样的建设速度和规模意味着,当地人很快将拥有人均10套以上的房子。

而对鄂尔多斯楼市的迅速膨胀,则早有地产界人士有预测。当地一位大型房地产开发公司的负责人表示,鄂尔多斯的楼市,确实存在很大的泡沫。过去两年,一些并没有开发经验的煤老板盲目进入地产领域,单纯依靠民间借贷资金实现开发,在房地产市场虚假繁荣,房产供不应求的局面下,这种模式得到了助长。

“当房地产开发的利润付不起高利贷利息的时候,就是房地产泡沫破裂的时候。”这位大型房地产公司的负责人称。鄂尔多斯的楼市,必将进入一个深度调整期,调整过后,或许可以进入良性的发展状态。

篇5

——差价补贴只不过是诱饵

最近,有专家认为提高二次房贷等政策已经不适应当前市场的健康发展。目前楼市处于下行通道,“政策的松动调整是必须的,而且非常有价值”。现在国内外的经济形势发生了变化,在特定的情况下扩大内需很重要,房地产市场的健康发展,对扩大中国市场的内需有帮助,所以激活楼市任务紧迫。

很多城市的调研报告显示,房产消费跌到了近年来最低水平,说明“现在的市场在暴涨之后出现很不正常的下降”。

目前,降价促销对整个房地产行业的影响和杀伤力较大,人们都在期待开发商继续降,大部分产品都卖不出去。开发商的策略不应该以降价促销为主,这只是解决资金困难和资金链紧张情况的一次性措施,降得多了,效果也不好,而且越降越陷入泥潭。“买涨不买跌,你越跌别人就越等待,如果超过1—2年的时间,行业就面临崩盘。”个人认为,降价还是要继续的,也是必须的,因为当前泡沫依然很大。房价跌到一定程度,进入了大家的房价承受度,房地产市场也自然会稳定红火起来。

广东省社科院科学发展与公共政策研究中心主任郑奋明说,近年来房价大幅度上涨,有些城市房价飙升到不合理的程度,房价实际上远远超越了价值。国际上通行的房价收入比,房价应该是收入的3到6倍。而按照广州市去年人均可支配收入,房价远不止是收入的3到6倍。

就像股票一样,房价不可能只涨不跌的,房价总是在价值的周围波动。”他表示,房价的回调是必然的,而且“回调的空间会越来越大”。

文学国表示,任何买卖行为都是有价格下跌风险的,房地产市场的买卖行为也是如此。房屋买卖是一种市场行为,业主购房之后价格涨跌属于商业风险,这种风险是随着购房合同生效时从开发商转移至业主承担的。因此,个别企业基于其自身实际及发展需要而采取的单方面商业行为,不代表开发商具有法律或合同上的补差价义务,购房者不能借此主张和要求开发商补偿差价。“除非是在合同中就这种情况进行了明确说明,否则,这种诉讼很难胜诉。”开发商补与不补都与法律无关

“投资有风险,买房需谨慎!”

尽管从楼市中获取了巨额暴利,但因房价下跌愿意退房或补偿差价者少之又少,谁愿意把已经得到的利益吐出来?实际上,即使那些同意补偿差价的开发商也绝不会同意退房,道理再简单不过,补偿的差价只是暴利中的一部分,并且,这样做的开发商,其商品房售出的数量其实很有限,加之之前定价过高,通过补偿差价为自己做免费广告,无疑有利于其后续房屋的销售。这种做法不可谓不聪明。

并且,在房价下跌的时候让开发商接受退房或补偿差价也缺少足够的法律支持。首先需要强调的是,在房价下跌的时候要求退房者,大多是炒房者而非购房自住者,购房自住者不会因为房价的下跌而要求退房,最多只是要求补偿差价。那么,在之前的几年中,炒房者跟着获取了丰厚利润,谁把利润拿出来跟其他利益主体一起分享了?没有。既然如此,这种补偿差价或退房的要求就缺少对等的经济关系,更莫说法律上缺少这方面的规定了。“除非是在合同中就这种情况进行了明确说明,否则,这种诉讼很难胜诉。”开发商补与不补都与法律无关。但是,业主要求补偿差价“于法无据”,不属于合理诉求,开发商一旦答应了业主的要求,将会破坏契约和诚信原则,此头一开,将形成不好的先例。需要看清楚的是,这种补差价的做法只是一种促销。

调查研究表明差价补贴会导致两种情况发生:一会直接导致房价下调幅度减慢,持续时间久;二致使是观望买房的人会越来越多,也是由前一原因导致。

补偿差价意味着风险的分担,即从完全由购房者承担风险变成了开发商与购房者共同承担降价风险。这对地产界造成了强烈震撼。许多开发商担心,一旦购房者普遍对差价补偿提出要求,将意味着开发商将不得不面对房价下跌风险。当然,政府也非常担心。于是,我们看到,无论是当地政府有关部门还是其他开发商,都反对补偿差价。

“比如,我们去商场买衣服花了200元钱,隔一段时间发现衣服打折了,只要100元钱,那么,其中的差价难道是要商场来补偿?”文学国说,买衣服和买房子其实性质是一样的,只是房地产市场本身的价格波动造成的影响会比较大,所以消费者出现的不平衡心理也会比较明显。

篇6

房地产发展迟缓,这和当地的经济、技术水平、政府的政策有着重要的关系。

关键词:低碳经济低碳房地产

这些年低碳生活已经成为人们生活的主旋律。打

开阳台,拥抱自然的低碳建筑成为房地产市场的新宠。

所谓低碳是指较低或者更低的二氧化碳排放。而低碳房

地产则是指,房屋在建设和开发的过程当中,包括建筑

材料的使用、公共设施的建造等整个过程,通过技术改

造降低二氧化碳的排放量。

一、低碳房地产 ― 未来房地产发展的新方向

自从 2009 年总理在国务院常务会上提出"要

加快以低碳为特征的工业、建筑、交通体系"以后,房

地产界掀起了轰轰烈烈的低碳潮。走进世博,上海的"沪

上生态家"、成都的"水上公园"、以及伦敦的"低碳

馆"、巴黎的"植物建筑馆",到处都充满着低碳的气

息 [1]。目前,我国的碳排放量主要来源于工业、建筑

和交通。而建筑业则占到 20% 以上。有信息表明,在

我国所有的建筑物中 95% 都属于高能耗建筑,单位建

[2]

筑能耗是西欧和北美国家的 2―3 倍。因此,开发低

碳住宅已经成为房地产发展的新途径。目前我国已经开

发出可用于低碳住宅的各种技术,申请专利也达几十项。

它涉及到建筑、采暖、照明、环境以及计算机的应用等

多项内容。随着人们环保意识的提高,低碳房地产是房

地产行业的新的竞争点。

二、洛阳市低碳房地产发展现状和制约因素

1. 洛阳市低碳房地产发展现状

洛阳市作为一个二级城市,自然环境优越,有着

深厚的古文化底蕴。目前,洛阳市拥有洛阳规划建筑设

计有限公司、洛阳城建集团有限公司、河南省第三建筑

工程公司、河南六建建筑集团有限公司、中国建筑第二

工程局第二工程公司等一级建筑设计公司。其科技、经

济实力雄厚。随着洛阳市经济的发展,洛阳高新技术开

发区的建设。洛阳市每年新开发建设用地成上升趋势。

2010 年上半年,51 个新建商品房项目的陆续面市,128

万平方米的各类新房将洛阳楼市装扮得多姿多彩,市场

供应同比上涨 148.96%。2010 年成功举办的洛阳金秋精

品房展会吸引了不少市民的眼球。并在 2011 年评出了

泉舜财富中心、建业・世纪华阳、中泰世纪花城 5 期・

新领域等十大杰出楼盘。但纵观洛阳如火如荼的房地产

市场,大多以传统的建筑设计为主,只是在小区绿化太

阳能使用等方面有所改进。距离现在的"低碳"标准相

去甚远。而所谓的杰出楼盘的评选更多的是以"开发量"、

"资质"、"注册资金"、企业的诚信度、社会影响力

等软硬指标来评价 [3]。完全没有以建筑物的设计理念,

碳排放量为标准进行排名。

2. 洛阳市低碳房地产发展的制约因素

低碳经济的发展受到发展阶段、政府政策、技术

水平以及消费者的生活型态等因素的影响[4]。

(1)发展阶段

发展低碳房地产离不开当地的经济条件。需求直

接决定供给。经济基础直接决定了当地居民的消费水平

和对住宅的需求类别。经济条件一般的人更多的是对住

宅的一个最低需求,只要可以安身即可。经济条件好的

人,对住宅的追求更倾向于精神享受和环保健康。但目

前来看,洛阳市作为一个二级城市,经济发展远没有达

到高层次水平。人们对住宅的需求 80% 左右还停留在

基本的生活需要层次。

(2)政府政策

政府在当地的低碳房地产发展中扮演着低碳建筑

发展的引领者、政策法规的制定者、低碳建筑的监管者、

低碳生活的示范者等作用。政府可以通过立法来促进当

地低碳房地产的发展,约束限制房地产开发企业的传统

发展模式。同时开展低碳行活动,倡导居民进行低碳生

活,追求低碳住宅。洛阳由于受到当地经济发展的制约,

政策在这方面的法规不完善、宣传不到位以及财政补贴

有限等都限制了当地低碳住宅的发展。 (3)技术水平

低碳建筑的技术要求有:外墙节能技术、门窗节

能技术、屋顶节能技术、采暖、制冷和照明等节能技术、

和新能源的开发利用技术等。低碳房的设计可以从建筑

材料、通风、生态、保暖系统等入手。如在建筑保温设

计中,有内附保温层、外附保温层和夹心保温层三种。

在国外大多采用外附发泡聚苯板的做法。在我国用聚氨

酯保温板。低碳建筑从设计到建造以及完工后的管理无

一不需要低碳技术做支撑。据调查,洛阳市的新开发建

筑中,80% 以上的建筑都是传统建筑。一些低碳设计只

是更多的利用了太阳能保暖、供电等。

(4)消费者的生活型态

生活型态,是一个人特定的生活方式,是一个人

如何分配个人资源的一种模式。追求自我的生活型态,

更多的关注的是自我欲望的满足程度,对周围人及社会、

环境关心度较低。追求数字工具的生活型态,更关心科

技发展是否现代化、尖端化。追求数字娱乐的生活型态,

则热衷于网上购物、电子游戏、网络教育、金融支付等

与电子信息密切相关的经济活动。而追求自然健康的生

活心态,则偏爱清洁能源、低碳住宅、低碳生活等绿色

生活方式。洛阳市作为一个发展中的城市,其最基本的

生活型态仍是追求自我的满足。对于低碳住宅的需求,

往往停留在心里上,付诸行动的少之又少。如,支持低

碳产品、低碳出行、低碳消费等。

三、 促进洛阳市低碳房地产开发的策略

1. 大力发展当地经济

为了促进洛阳市经济发展更上一个台阶,构建和

谐洛阳。我们应该,加快转变经济发展方式,突出"一

抓三创"工作重点,坚决打好项目建设、经济转型、

机制转换、城市提升、民生改善、环境创优、国际文

化旅游名城建设"六加一攻坚战",实现经济、社会、

生态建设主要指标高于全省平均水平,城乡居民收入

的增加、幸福指数的提升和对各级干部的满意度的提

高。具体策略:积极推进农业结构调整,农民生产生

活质量持续改善;狠抓重大项目建设,推进工业结构

调整;继续深化改革开放;加快推进节能减排,生态

建设取得新进展。

2. 政府制定完善的政策引领低碳住宅的开发

鉴于国内外的经验,洛阳市政府应该从以下几个

方面来促进当地低碳房地产的发展。首先,通过政策制

度创新来促进发展。如,增加地热供热基础设施建设,

完善供热体系;通过提供信息、培训、咨询等服务案例

提高消费者的意识,带动绿色地产的消费;通过示范推

动发展。其次,通过开通对低碳房地产开发企业绿色信

贷政策创造开发地方性金融协议模式为低碳房地产企业

[6]

开发注入新活力、开辟绿色通道。最后,大力发展楼

宇经济,扩大招商引资规模。

3. 努力提高技术水平

积极参加中国房地产协会和中国房地产研究会联

合举办的低碳地产学术交流会议,开阔视野,把握潮流。

结交学术专家,共同探讨当地低碳住宅技术的发展。到

外地考察、学习掌握建筑物本体低碳技术、建筑物环境

低碳技术和建筑物系统低碳技术。掌握现代低碳住宅设

计理念、延长住宅寿命和提高住宅品质的解决方案。加

强与大城市专业设计队伍的合作与交流。积极向万科、

朗诗、中鹰为代表的许多开发企业学习,加强之间的交

流与合作,吸取经验。培养一批属于当地的技术骨干,

外出培训学习,提高技能。

4. 转变消费者的生活型态

通过组织宣传周、宣传月营造低碳生活的城市氛

围。定期举行消费者体验日,让消费者体验低碳住宅的

现代化、舒适度和对健康的好处,使消费者从内心渴望

拥有一套低碳住宅,激发其潜在需求。利用媒体力量,

地方电视台安排一期低碳生活节目,布置广告牌,公交

车上、火车站等居民聚集度较高的区域,大幅宣传低碳

生活。定期开展交流日、接待日让消费者清晰的理解低

碳住宅的设计理念和优点。

参考文献

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发 ,2010(01)

[2] 杨凤斌 . 低碳房地产已成大势所趋――卓达

房地产走绿色低碳开发模式调研报告 [J] 上海管理科

学 ,2010(02)

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"下乡"――世博时代的房地产发展之路 [J]. 城市开

发 ,2010(02)

[4] 李雪强 , 范明峰 . 面对低碳经济我国房地产

行业该何去何从 [J]. 城市开发 ,2010(30)

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开发商蓄势“角力”

海南楼市行情在全国房地产行业大势中显得颇为独特。2008年,当全国房地产全面大幅滑落时,三亚楼市成交总量和成交均价却呈现了二成以上的上涨,整个海南房产市场形势也“一枝独秀”。

如今,连续三个月来,全国一线城市房地产成交量持续走低,“金九银十”化为泡影。海南楼市情况又如何?

作为旅游城市, “金九银十”期间,恰逢国庆、中秋两节,海南多数开发商打起了“花样营销”。一些楼盘纷纷推出新的房源,如美丽新海岸第三组团、三亚金中海蓝钻分别于10月2日和3日开盘。据了解,国庆前后,还有鲁能三亚湾新城游艇2区、凤凰水城、天泽湖畔、擎天半岛和中惠・南岸等多个楼盘集中公开或开盘。

很多楼盘打出了优惠活动。如美丽新海岸第三组团凡在开盘期间购房的重庆购房者,不仅可以享受优惠的房价,还可以参加看房豪华旅游团,并赠送精美大礼包和《建国大业》电影票。

当全国多数城市楼市的“金九银十”暗淡无光时,海南楼市行情再次表现良好。

根据三亚天泽湖畔销售总监胡楠木介绍,项目8天卖了25套房,成交率高达60%。而海南富力营销策划部副总经理索颖告诉本刊记者,近期富力湾项目前期119户全部交付,老客户带新客户买房的现象也非常明显。

仅仅“十一”黄金周期间,三亚市房地产业协会的信息显示,据不完全统计,共销售和预订215套商品房,销售面积18387平方米,共揽金1.787亿元。与去年“十一”黄金周相比,销售面积和销售金额翻了几番。

“实际上,传统的‘金九银十’在海南尤其是三亚并不是最为明显的旺季,其真正的旺季是从10月底延续到次年春节过后一个月,对于三亚来说,就是在这几月里,很多楼盘完成了全年销售任务的95%以上。”索颖表示,富力湾也正在赶工补充房源,以备战春节前后楼市旺季来临。而海南富力另一楼盘――位居海口市区的富力・盈溪谷楼盘也预计在11月份开盘。

海南鲁能城管理有限公司也蓄势待发。10月18日推出位于海口和三亚的三大超级地产项目,三亚湾新城游艇2区、海口的海蓝福源首期桃花涧项目和海蓝椰风二期、三期。

今年上半年,在宽松信贷和一系列救市政策的刺激下,海南楼市需求释放,房价持续高涨。仅以海口和三亚为例,根据海南搜房网统计数据,海口商品房销售均价从今年1月份的4350元/平方米上涨到了8月份的5199元/平方米,而三亚房价上涨速度更快,今年6月份时,三亚商品房销售均价9525元/平方米,还未冲破万元大关,但是今年9月份时价格已上涨至14751元/平方米。

8月初,随着二套房贷政策收紧的影响,贷款的首付门槛与利率成本明显提高,部分投机者有所观望,不过,一阵低迷后,支撑海南房地产市场成交的购房需求依然存在,随着楼市步入了传统的“金九银十”销售旺季,海南楼市再次显现旺销迹象。而“金九银十”过后,海南楼市的旺季才真正拉开序幕。

来自鲁能・三亚湾新城年中的一份市场调研报告显示,除东北和北京等地成交活跃外,河南郑州和贵州贵阳等地区,成交量均有所上升。记者从海口鲁能海蓝椰风和鲁能・海蓝福源处了解到的情况是,居住的客群比例占到了44,19%,投资与度假的客群分别占比为16,28%、39,53%。由此可见,投资客占成交客户的少部分,大多数客户还是选择居住与度假。

品牌争夺战“暗涌”

由于海南楼市的客群来自全国各地甚至是全世界,因此,海南实际上是开发商打响品牌的一个有力据点。

然而在日前举行的首届海南品牌文化节上,专家课题组提交的一份调查报告却指出,目前海南地产企业仍然数量众多,但是综合实力不强,品牌基本缺失。事实上,从2004年开始,全国各大品牌开发商、有实力的开发商便陆续进驻海南,成规模拿地,占据了海南大量优质的土地资源。据了解,鲁能、中粮、华润、万科、富力、雅居乐等在内的全国知名地产商皆已挥师入琼,目前进驻海南旅游地产领域的企业已上百家,投资超过1000亿元。

而海南也吸引着越来越多企业的关注。国家统计局公布的数据显示,1月~8月,海南完成房地产开发投资167,95亿元,同比增长45,3%,同比涨幅居全国第四位。其中,商品住宅完成投资152,83亿元,同比增长55,2%,同比涨幅居全国第二位,海南经济开始第二春的态势十分明显。

可见,“国际旅游岛”的宏大战略,吸引着海内外资金源源不断流入海南已成定局,第二波海南开发潮已经形成。而当各路诸侯群集时,品牌竞争也已势在必行。因此,很多开发商已经开始蓄势角力品牌。

作为深耕海南十余年的鲁能集团,9月29日,在三亚隆重举办海南鲁能城管理有限公司成立仪式,宣告鲁能地产自1993年登陆海南的各路“陆战队”整编改制为“方面军”。并且“新军”甫一亮相,就在产品和服务上同时重拳出击,一鼓作气了三亚湾新城游艇2区项目、海蓝福源首期桃花涧项目和海蓝椰风二期、三期项目三大王牌产品,并独家推出旨在打造365度环岛休闲服务体验的会员服务机构――鲁能会。

而一些近几年新进入海南的公司也加强了品牌的整合。海南富力营销策划部副总经理索颖也表示,富力2007年进入海南,去年7月,富力在海南的首个项目,位于海南东南部陵水县的富力湾开盘。 “近期海南富力成立了公共关系事务部,就要进一步加强品牌推广。”索颖说。据其介绍,其实之前海南并不是富力发展的重点,但慢慢富力高层越来越对海南市场关注,尤其是去年全国市场低迷之时海南市场的一只独秀,更加强了富力对海南市场的认识。现在无论是人力、物力、财力,集团都给予海南公司大力支持,海南富力公司也将在海南各热点城市伺机储备土地。

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关键词:物业管理;转型升级;信息化;高级管家;校企融合

中图分类号:G712 文献标识码:A 文章编号:1671-1580(2017)02-0081-04

中国物业管理行业发展迅速,给物业管理专业的教学带来了新的挑战。我们在人才培养思路、课程体系建设、教学方法、校企合作等方面有许多的困惑和疑问。物业管理专业在我国历史较短,教育部2013年的专业目录里才第一次出现物业管理专业人才培养的基本要求,但仍没有详细的专业课程设置内容。现阶段高级物业管理人才的需求大,就业前景好,但学生报考的意愿低,原因是多方面的,但主要是物业管理人才的培养不能与社会很好对接,如职业目标定位不准,重理论轻技能,校企合作模式不落实到位,课程体系远落后于现阶段先进物业管理企业的发展要求。

一、传统物业管理的培养存在的弊端

传统物业管理的业务主要有设备设施运维、环境绿化营造、安全秩序维护、客户关系管理等方面。高职院校在课程设计上也有物业管理实务、物业管理法律法规、房屋设备维修、建筑设备、环境绿化管理、保安实务、客户服务等课程内容,还有大部份高职院校增加了房地产估价、房地产策划等课程。笔者跟进调研本校的100多名毕业学生,70%认为所学知识无法施展,因为他们所从事的工作基本是客户和管家、秩序维护员的工作。据所了解到的信息,项目上的客户工作单调无味、每天重复着做同一件事,就是接受投诉、回访、巡更等工作。通过与本校校企合作单位交谈,了解到他们大部分认为物业管理专业毕业的学生业务能力差,无法胜任更高的职位,如主管、经理等,因此他们更愿意到别的专业寻找合适的人才,如到机电设备专业去找工程部经理助理;到秘书专业去找优秀的客服经理助理;到会计专业去找优秀的财务助理等。企事人事部门解释说,因为他们已具备很强的专业能力,来公司二到三年熟悉物业管理的业务流程就可以把工作做得很好,而物业管理专业的学生则不同,所以很多企业把物业管理学生安排到最基层的工作岗位。

物业管理专业的学生大多到项目公司从事基层的工作,很容易被行业人群同化,由于社会认识的原因,物业管理行业的薪酬和地位一直不高,不好的企业文化及周围低素质人员的影响,让刚进入社会的物业管理学生感到迷惑,厌烦物业管理的工作。《2014年物业管理毕业生就业报告》调研报告显示:以2014年10月1日为界,2014年毕业生毕业后已经改行的总比率(即三个月后的改行率)为36.6%;2013年毕业生的这个数值(即一年后的改行率)是46.2%,即有接近一半的学生在毕业一年后已经改行。笔者曾调研过十个智能设备先进的住宅小区,小区的智能系统包括消防火灾自动化报警系统、周界报警系统、门禁出入口系统、闭路监控系统、保安巡更系统、停车场管理系统、小区物业信息化管理系统等。80%以上的使用人对智能化设备的认识不全面,其中有30%的人认为智能化设备对物业管理的作用不大,有30%的物业管理领导认为,智能化设备越少越好,这样可以节省维护成本。现实中,高级住宅小区或大型建筑中初期的设计规划大都会请专业的智能化公司做方案设计,大部分物业管理公司也会介入前期的工作,但由于人员对智能化设备的认识不足而起不到使用功能的指导作用。更有一些小区,物业管理公司认为周界报警系统和消防报警系统有误报警的情况而屏蔽不用。物业管理行业要提高服务的品质,关键因素还是人才的培养。传统物业管理行业状况及人才培养的状况不容乐观,如何改变落后的人才认识观,这需要我们高职院校从物业管理的认识观、明确定位职业目标、课程体系、与时俱进的物业管理模式等方面人手做相应的教学体系设计,构建一个顺应时代要求的物业管理人才培养平台。

二、新型物业管理企业对物业人才素质的需求分析

从2013年始,中国的服务业的GDP超过了制造业,物业管理作为新型的服务行业必将有大的发展。2015年,国家提出房地产“去库存化”,中国房地产业已经从传统的开发销售不可逆地向着“产品+服务”转型升级,各大型房地产商纷纷重视产业链最后一个环节,房地产的销后服务物业管理。根据《2016中国物业服务百强企业研究报告》中国TOP100物业管理企业2015年营业成本率为79.96%,较2014年(87.28%)下降7.32个百分点。这主要在于:一方面,百强企业通过新技术对传统物业服务在软硬件方面进行自动化、信息化、智能化升级,实现基础物业管理成本的有效降低;另一方面,通过高科技手段的引入,使复杂业务和重复性作业变得扁平化、智能化和标准化,降低企业人员数量与劳动强度,降低企业的人工成本。如万科的睿服务系统,长城物业的一应云系统。笔者以万科的EBA为例,万科的EBA(Easy BuildingAutoma.tion)使设备管理业务信息化、智能化,通过内嵌设备运维、人员调度等方式,有效提升设备经济运行管理、预防性管理能力,从而提升内部运作效率。

近年来物业管理行业遇到了前所未有的挑战。作为典型的劳动力密集型行业,物业服务企业的人工成本一般占到总成本的70%甚至更多,受人工成本、材料成本不断上涨、物业费限价机制等的影响,业内企业生存压力逐年增大。万科信息化管理让物业管理向去中心化、扁平化管理发展,万科让物业管理师来代替原来的项目经理来管理小区,物业管理师通过睿平台系统可实现对远程项目的可视化控制管理。因此,项目经理可以履行更多职责,工作变得更加有效率,从而解除传统物业管理的困扰。基于先进的信息化管理平台,我们可以预测未来物业管理人才将向两个方向发展:一种是熟悉物业管理业务、懂沟通协调、会服务的管家,另一种是熟悉物业管理专业某一业务的技能型人才,如设施设备维护工程师、园林绿化工程师、秩序维护专家等。

三、高职院校如何培养新型的物业管理人才

(一)明确物业管理人才的培养思路

我们高职院校培养的人才是面向社会高级住宅、高级写字楼、高级商业楼、高级综合楼等大型物业管理的高级综合人才。目标岗位群是物业客户主管、工程部主管、物业管家、物I管理师等。在教学上多向学生传递先进的管理理念,引导学生从思想上认可物业管理专业,如邀请知名物业企业在招生的时候做招生的宣讲,邀请一些在物业管理行业成功的学生来做交流,减少学生对这个行业的误解,同时为学生提供明确的职业规划路线(图1)。

(二)培养新时代的信息化应用管理人才

随着大数据、云计算、工业4.0时代的到来,社会的变化也导致了企业对人才的需求发生了改变,如何为社会和企业培养所需的人才成为我们需要认真思考的问题。21世纪对人才的能力要求主要分为如下四个领域:思考方式、工作方式、工作手段、社会生活方式(表1)。

信息技术与各行业的融合已是必然趋势,利用智能媒体、物联网以及人工智能等尖端IT技术改变传统的方式,提升工作效率,使工作效果最大化已成为必然趋势。未来的物业专业培养的人才是懂用先进的技术提高工作效率的同时,懂沟通、团队协作的综合性人才,物业管理行业称之为物业管家。物业管家实行的是一种片区管理模式,每个管家都被赋予了更大的职权,可以调动部门经理、安防、消防、园艺、保洁、礼宾、水电等人员,把所有技术板块统筹起来。未来物业管理人才就是向着高素质的管家发展,对于我们来说,高素质管家也并不是懂开发信息化管理技术、智能技术的高端人才,而是能够顺应时展的需要,懂得利用信息化技术,提高工作效率,懂顾客心理、具有良好的服务意识和协调能力的高级人才。

(三)提高物业管理专业的技能

从物业管理公司的业务模块分析,物业公司的业务无非三方面,主要是服务好“人”,管好“物”还有物业公司内部的经营和管理。服务好“人”我们可以培养好我们的管家,但管理好“物”我们又需要怎样的人才,前段时间,中国物业管理协会副会长、上海同涞物业管理有限公司总经理翁国强向记者透露,陆家嘴某项目开出120万/年的高薪招聘一位设备经理,却招不来合适的人才。我相信这样的情况不止在上海出现过,北上广都出现过这样的问题。据笔者所了解,设备设施的维护人员大多来自于建筑设备的专业,但市场上该专业毕业的人大部分从事房地产前期开发的设计与施工工作,极少到物业管理公司的工程部工作,而设备设施的维护是需要极强专业知识的,我们培养的物业管理学生几乎不可能担任此工作。事实证明,很多大的物业公司,都采取工程维护外包、园林绿化保洁外包、秩序外包的方式,让专业的人做专业的事情。物业公司内部运营也需要人力资源部、财务部、市场部、品质部的人才。这些人才可以来自社会很多渠道。基于以上的事实,我们在做课程设计时,是否能考虑某一业务能力的技能提升,如让物业管理的学生到施工单位实习,学习设施设备的安装与维护。笔者认为,设施设备是应用实践很强的一门专业,而我们物业管理的学生如果只停留在课堂上学习,一定是事倍功半,最好的方法就是到在建的项目实习,用三到六个月时间进行实训,学习提升自身的技能。

(四)大力推行校企合作的方式

高职院校针对物业管理的业务流程设计的课程,可以参考优秀物业管理的物业流程进行教学,同时渗透管理的一些理论知识,深化校企合作,让学生在实践中总结所学的内容,强化自身的技能和素质。笔者对校企合作的模式也做过相关的调查了解,大部份校企合作都不尽人意,这其中的原因很多,比如高校寻找的合作单位是一个项目,成熟的项目工作一般比较单调,而且大部份企业的项目没有自己的培训体系机构,高职学生分配到项目后,只能学到一些皮毛知识,所以对于参加实践的学生吸引力不大。实际校企合作的很多成功的案例,如高职院校与优秀企业高质量的人才培训体系的融合,合作的企业要有很好的培训体系,如万科物业、绿城物业、龙湖物业、长城物业、金地物业等,这些企业自身的培训体系先进、完整,恰好能弥补学校里单调的理论体系,学生能到项目学到简单的技能,然后再接受企业的提高性和针对性的培训。笔者认为,高职院校只须对学生进行通识的教育、引导学生明确职业规划路线,同时提供优秀的企业实践平台及高质量的训练机会,在与企业的互动交流中获取就业的机会。如广州大学的物业管理班与长城物业集团股份有限公司签约开办“长城物业管理创新实验班”,进入实验班的同学四年假期会获得长城物业资助到企业接受特别的职业经理人理论课程和实训环节训练,毕业时考核通过可以直接获得长城物业见习经理岗位。这样的校企合作是一种比选进有意义的模式,也是值得推崇的模式。

(五)建立与时俱进的课程体系

未来信息化技术、智能化技术一定会推动物业管理的发展,借用徐新女士的一句话:“当互联网时代到来时,你要学会拥抱它”,借力互联网、信息化来提高自身的技能。以笔者对睿平台EBA的理解,信息化的平台是让物业以前很难处理的事情变得更简单。我们这里所说的信息管理,应该理解为会用时代的管息化技术、互联网通信技术,主要是提高我们的工作效率,但笔者也了解过,有些院校把信息化做为专业的核心课程,教学内容涉及到研究开发系统的领域,这种课程设计显际不符合我们物业管理学生的实际,物业管理行业涵盖了大学里的16个专业,如果每一门课程都要如此深入去学习的话,显然不符合物业管理专业的实际。笔者认为以“够用”为原则,整合课程资源,系统化专业知识,及时更新落后无用的授课内容,才是符合人才培养的实际。

(六)借鉴国外先进的物业管理经验,拓宽学生国际视野

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关键词:省级政府;投资项目代建制;实践过程

中图分类号:F830.59 文献标识码:A

引言

国务院于2004年《国务院关于投资体制改革的决定》,提出对非经营性政府投资项目加快推行"代建制",即通过招标等方式,选择专业化的项目管理单位负责建设实施,严格控制项目投资、质量和工期,竣工验收后移交给使用单位。福建省政府于2007年6月了《福建省省级政府投资项目代建制管理办法(试行)的通知》(闽政[2007]11号),在我省试行代建制。虽然代建制在我省也已经走过了七年的历程,但目前仍然属于代建市场起步阶段,有必要对这几年的经验进行回顾、总结,希望能达到共同提高的作用。根据目前代建过程普遍存在的问题,结合我司这几年的代建管理经验,本人提出如下几点意见供大家一起探讨。

一、法律地位问题

目前我省的代建制主要依据是福建省政府的《福建省省级政府投资项目代建制管理办法(试行)的通知》,《建筑法》、《招标投标法》、《建设工程质量管理条例》等国家层面有关工程的法律、法规中,都没有与代建制有关的内容,代建单位在实施代建管理过程中没有明确的法律地位。代建单位在办理各项建设项目审批手续时,往往得不到政府主管部门的认可,主管部门经常要求建设单位和代建单位共同派人前往办理相关手续,使代建单位处于十分尴尬的地位。

福建省现行的代建制管理办法中过于强调代建单位的责任、义务,没有赋予代建单位相应的权利,其承担的责任与具有的权利不对等,制度的设定偏向于委托人,对其应承担的责任、义务规定的太少,使得代建单位处于更加不利的地位。代建实施过程经常碰到委托人不放权,干预代建单位太多,领导一句话说了算,外行指挥内行,代建单位无法发挥真正的“管理核心”作用。无“权”,有“责”是典型的现象,代建单位经常被沦为“替罪羊”。

福建省的代建制管理办法中还赋予监理单位监督代建单位的职责,存在明显的不合理现象。如规定:需要变更核定的项目总概算的,由代建单位提出,经项目监理单位同意后报使用单位。从这种制度的设置上可以反映出,目前政策的制定者对代建单位还存在不信任,既然代建单位代表业主统筹整个项目的管理,代建管理办法也已经规定由于代建单位的原因造成的投资增加,代建单位负有赔偿的责任,就应该相信代建单位会进行有效的投资控制,而不应该再有监理单位监督代建的单位的上述规定。代建单位是代表项目业主行使其项目管理职能,负责管理并协调项目实施过程的勘察、设计、监理、施工等各参建单位,在要求代建单位承担责任的同时应赋予其相应的权利,由代建单位主导项目管理过程,并发挥其专业化管理的优势,这样才能真正达到实行代建制的目的。

经过这么多年的试点,国家在总结各地试行代建制的经验基础上,也应当适时出台相关的法律、法规,对代建单位的法律地位予以明确,以利于代建行业的发展。

二、代建费问题

目前代建费标准太低,体现在以下两方面:

一方面:代建费系数标准太低。2004年财政部出台了《关于切实加强政府投资项目代建制财政财务管理有关问题的指导意见》(财建[2004]300号)。按照该文件要求,代建管理费应按不高于《基本建设财务管理规定》(财建[2002]394号)中的项目建设单位管理费的标准进行控制。全过程代建管理费比照建设单位管理费标准确定(约为项目总投资的0.5%~1.5%),实施阶段代建管理费按全过程代建管理费标准的70%确定(约为项目总投资的0.35%~1.05%)。该标准至今已经制定十一年多了,这几年人工工资、物价水平已经大幅上涨,原标准已经明显不适应现在社会的经济水平。

另一方面:代建费包括的内容不完整。根据《基本建设财务管理规定》(财建〔2002〕394号)有关规定,建设单位管理费是指建设单位从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日止发生的管理性质的开支。因此,建设单位管理费是非完全成本型的,不包含项目开工前的管理费用;同时工作人员一般都是抽调人员,不包含在原单位发放工资的工资、“五险一金”等,也不涉及税金、利润和风险成本,但这些都是作为独立机构的代建单位必须纳入的成本,而且还必须包含办公费、差旅交通费、劳动保护费、工具用具使用费、固定资产使用费、技术图书资料费、印花税、业务招待费、现场津贴和其他管理性质开支,以及因开具保函和承担风险所支出的财务费用和合理的利润。代建制是由项目管理公司对建设项目实行社会化、专业化的管理而获得报酬,是以盈利为目的。建设单位管理费与代建管理费在内涵方面存在很大的差异。

通过套用建设单位管理费标准所确定的代建管理费,没有客观地反映代建工作的内容、责任和风险,取费标准明显偏低。致使代建单位不仅无法从代建业务中赚取合理利润,就连正常的代建管理成本也难以从代建管理费中获得足够的补偿。很多单位宁可承接监理业务,也不愿意承接代建业务。代建单位工作内容比监理单位多,责任比监理单位大,代建工期比监理工期长,人员综合素质要求比监理单位高,工资成本比监理单位多,代建取费标准反而比监理费低,明显不合理。收费标准太低不利于吸引好的人才流向代建行业,人才水平不能提高又影响代建行业的发展,如此陷入“恶性循环”,只有大幅提高代建费标准,而且应高于现行监理费标准,才可能使代建行业步入良性循环的轨道。

三、代建履约担保问题:

福建省代建管理办法规定代建单位应当向组织实施部门(即委托人)提供银行出具的金额不低于项目代建管理费100%的履约保函。按现行的相关管理规定,代建单位需要设立专用的基本账户对建设资金进行管理,同时定期向组织实施部门和省财政厅报送相关材料,符合在线监控要求的省级政府投资项目,应按规定纳入在线监控。组织实施部门与代建单位共同对专用账户进行管理,不存在代建单位挪用建设资金的问题,资金的使用比较安全。代建项目工期比较长,一般都需要2~3年,有的甚至更长,履约担保费用开支对于代建单位来说也是一笔不小的费用开支,要求代建单位全额、全过程提供履约担保也不合理,履约担保比例偏高。

四、管理体制、行业监管问题

管理体制方面,目前没有专门机构对代建行业进行管理。按省代建管理办法规定,福建省发展改革委负责指导和协调省级政府投资项目推行代建制工作,对代建项目实施投资管理和监督。省财政厅负责代建项目的财政财务管理和监督。省建设、审计、监察等行政管理部门按照各自职责做好项目代建过程中的相关管理和监督工作。部门之间存在职责分工不清、交叉现象,不利于代建项目的管理。广东省政府为了实施代建制,专门成立了广东省代建项目管理局负责省政府投资项目代建管理工作,代建单位受其委托承担代建任务,再由其向发展改革部门、财政部门、建设部门报告项目进展情况。代建单位不存在多头管理,便于开展工作,这是一个比较好的经验,值得借鉴。

行业监管方面,在招投标阶段,目前我省规定代建招标时,招标人需要将招标文件向省发改委、住建厅、财政厅报备,接受行政监督,由于存在多部门管理,实际工作中,往往没有哪个部门有对招标文件的内容进行审查、监督。代建单位在投标时也属于弱势群体,希望主管部门能够加强对代建招标文件及其合同条款的审查,规范业主的招标行为,切实维护代建单位投标单位正当、合法的权益。

招标文件是合同的重要组成部分,实践中存在业主在招标文件中设置霸王条款现象。一方面在招标文件中规定,由于代建人的原因造成工期延误的,代建单位应支付工期违约金,但由于委托人的原因引起的工期拖延,代建费不予补偿。另一方面,为了向上级领导汇报项目已经动工,采取“钓鱼”模式,在征地、拆迁还没全部完成情况下,先行开展零星工程建设,要求代建单位员到位进行管理,但代建工期拖延又不给予补偿,给代建单位造成重大损失。因此,需要监管部门对项目是否具备招标条件进行把关,在不具备招标条件下坚决不允许进行招标,并对招标文件中存在的霸王条款要求招标人进行纠正,从公平公正的角度,切实维护合同双方的正当权益。也建议监管部门能够制定代建招标文件范本和代建合同范本,以利于规范行业行为。

五、代建管理人才问题

代建管理需要高素质的复合型人才,特别是项目负责人,既需要熟悉项目基本建设程序,又要懂技术,既要懂得投资、质量管理,还要懂得协调管理,是综合型的全面型的人才。

我省试行代建制才6年,很多人对代建行业还不了解,缺少熟悉或了解代建工作的管理人才。这些年房地产发展比较好,待遇好,很多优秀的人才都流向房地产行业,目前代建管理费又偏低,人员工资水平比房地产行业低,代建企业很难与房地产企业竞争人才,很多企业不愿承接代建业务。代建人才缺乏也对整个行业造成 不利影响,致使我省代建行业管理水平偏低。本人认为,可以通过以下两个方面进行逐步改善:①提高代建管理费取费标准,调动企业积极性,吸引优秀人才加入代建行业;②成立代建行业协会,加强代建人员培训,提高代建人员水平;积极开展与省外同行的交流,引进先进省份的优秀代建人才和管理经验,提升本省代建管理水平。

结束语

总之,建设工程推行项目管理模式尤其是在政府投资项目中推行代建制试点,这是深化我国投资体制改革的一项有益探索,是工程项目管理机制改革的重大进步。尽管各地在实践中出现了诸多偏差和问题,但只要在实际操作中不断地总结经验教训,不断地采取对策进行规范和完善,同时相关主管部门能够与时俱进地制订相应的法规加以引导、统一,我们深信政府投资项目代建制将会逐步与国际通行的工程项目管理惯例相接轨,在投资领域发挥更大的作用。

参考文献:

[1]绍兴市发展和改革委员会.关于绍兴市政府投资项目代建制实施情况的调研报告[R].2006,05,22.

篇10

关键词:河南家装行业;问题;发展;建议

目前我国经济飞速增长和全国实行的城镇化发展战略有力地推动了中国建筑行业的发展。近几年位居中原的河南省的房地产业也是异常火爆,已呈现白热化,家装行业作为房地产行业的下游产业也受到社会各界的普遍关注,河南的家装产业已经形成了一定规模,但河南家装行业的成长时间比较短,目前还处在成长阶段,这就不可难免的存在一定的问题,河南的家装行业本身的一些现实问题,致使业主对整个家装行业产生不信任感,严重的阻碍了河南省范围内家装行业的发展。为了能够使河南的家装行业能更好更健康持续地发展,我们就要把这些不利于整个家装行业发展原因找出来,然后对这些问题进行探讨和分析,这样能更有效地找出解决问题的办法,并在此基础上提出一些有关行业发展的建议。

一、河南家装行业主要出现也下几个问题,并分析其主要原因表现为:

1.河南地级市家装行业设计人员素质偏低。河南的家装设计师的入行门槛低,有一些半路出家的从业者通过社会上的一些培训机构经过简单的培训,从业者不需要有丰富的专业知识及高学历高素质等要求的限制,通常情况下只要通过短期的培训能够熟练完成施工图及效果图的制作就可以,设计出的作品低俗不堪。河南省有越来越多高校开设有室内设计的专业,但是很多大学培养出来的学生虽然有较强的理论和基础知识,但存在理论与实践相脱节的现象,不能胜任现在市场对专业人才的需求。对设计师的素质的考量,不仅是专业的理论素质而且还需要资历老有丰富实践经验,有独特的想法和个性,还要有良好的人品、善于沟通、能采纳业主意见的设计师,但这样的家装设计师并不多。总而言之,河南的家装设计人员无论是在数量和素质上都不能满足市场发展的需要。

2.河南家装设计人员薪资水平较低,人才流失严重。随着市场经济体质、改革开放的不断深入中国加入WTO之后,全国各个行业的竞争意识不断加强,家装行业也是如此。河南地级市的家装市场竞争越来越激烈,一些设计公司为了更有竞争力推出了免费设计服务,只有客户与公司签订装修合同后才有可能在装修利润中抽出很少一部分作为设计师的设计费用,这就意味着设计师的薪酬主要由接单量来决定的。大多的设计人员在做业务时由于能力、经验、沟通等都尚且不足,接单少、不稳定,因而导致从业者薪水很低,这与从业者的投入等方面的花费不成比例,很多设计人员都选择了跳槽。

3.河南家装行业施工质量普遍较低。在河南的施工队伍大多都是一些务工人员缺乏严格的职业培训,一些家装公司为了减少成本,公司在接到施工任务后采用外包的方式包给施工队伍,公司与这些施工队伍没有稳定的合同关系,工程结束后施工队伍就走,绝大多数公司缺乏施工技术创新机制投入,没有自己的施工队伍,更不要说对施工队伍的职业培训了,在这一块一直处在空白状态。有时公司为了在价格上有竞争的优势,把工程承包给价格较低的施工队伍,这些施工队伍缺少监督和管理,施工现场空气和噪音污染严重,施工效率低、施工质量不稳定,时常出现偷工减料、以次充好的现象发生,售后服务及工程质量问题易发生纠纷,客户的合法权益将得不到保证。

4.河南家装市场管理不完善。据了解,在河南省消费者协会近几年所公布的投诉热点中,家装行业的投诉一直排名靠前,房屋及装饰材料质次价高,服务不规范,家庭装修“玄机”多,让消费者防不胜防,这都与河南省的家装行业的监管欠佳有一定联系。河南省家装行业的相关标准滞后。并且这些标准在具体实施时缺少有效的监管,工程出现问题消费者投诉后,厂家、商家互相推托,消费者的投诉基本没有结果。目前河南各行业协会早就已经成立了,但是协会没有得到政府的授权,难以监督,没有处罚的权利只能起到调解、协商的作用,这使得行业协会不能真正的发挥作用,导致河南家装行业纠纷、投诉不断。

二、建议河南家装行业在未来的发展过程中应注意四个发展重点。

通过以上四点主要问题的分析,为了河南家装行业能够健康、持续、快速的发展,我结合目前出现的问题提出以下建议:

1.激发设计人员从业热情,提高设计水平及加强素质培养。要运用市场竞争方式,政府部门严格监督培训机构的教学质量,在培训过程中要注重理论与实践相结合,从业者在经过培训后要进行严格的等级考试,合格者颁发上岗证书者。降低培训者的经济投入,取消不合格培训机构的办学许可,确保人才培养质量。在行业内部开展设计竞赛,对行业内优秀的设计师进行奖励。鼓励设计师们借鉴国外的先进设计经验,促进室内设计水平的提高,坚持走绿色环保设计,杜绝环境污染,节约能源,禁止有害化学成分的使用。设计中要了解消费者的生理和心理特点,注重审美性与功能性相结合,科技和艺术有机结合。要求设计者们设计出舒适、环保、安全的居住环境。

2.加强施工队伍管理和培训,建设有素质的施工队伍。结合河南省建设厅关于河南省建筑行业诚信手册使用管理办法,建立稳定的施工队伍,积极推广施工技术创新,杜绝装修扰民、污染环境的出现,另外在施工人员培养方面要加强技术创新机制,培养创新意识,还要对整个施工人员要进行培训和考核,坚持持证上岗。公司在施工材料方面要实行透明报价,制定电子的报价系统,列出材料详细标准,从而防止材料上偷工减料、以次充好的情况出现。建议各公司实行多级管理办法,对施工现场进行反复检查单独设立监察部门,防止施工人员人情关系保证消费者利益不受侵犯。公司尽可能统一采购材料,资金从施工队伍中扣除,防止劣质材料出现在施工中。公司派专人在施工中对施工人员进行核对,对其施工状况进行打分,分数与施工人员直接挂钩,保证了施工质量。

3加强河南家装行业市场管理机制,推动相关法律的实施。建议河南政府管理部门加紧通过立法制定出更详细更全面的行业实施细则,加快完善行业法治,解决好从业人员的资格认证问题,保证从业人员有良好的职业素质。制定好监管设计、施工质量、竣工验收、室内外环境、节约资源等制度,并且进行强化监管,真正做到工程质量安全落实,监管有效实施。我们还要严厉打击违法行为,让消费者的合法权益受到保障。以行政执法为基本加强质量安全监督,大力提倡网络监管平台,对严重违反监管工作的行为进行公示公告批评,使监管更加透明化,努力营造规范、公平、有序、诚信的家装市场。

通过对当前河南家装行业所出现的客户满意度低、投诉率居高不下等问题进行分析,指出了当前问题存在的根本原因得出河南家装行业需要在政府部门、协会、公司等各方共同努力下培养出更多的行业人才,优化家装业发展对策,加强家装行业在管理、设计、施工能力,树立良好的家装市场环境 ,从而固本强身,这才是河南家装行业应有的姿态。(河南师范大学美术学院;河南;新乡;453000)

参考文献:

[1] 吴骥年.建筑装饰设计.天津:天津技术科技出版社.2002.

[2] 姚兵等.建筑业行业及企业发展战略概述.湖北:华南理工大学出版社,2001.

[3] 熊辉霞,龙曦,徐飞鸿,家装监理在我国的发展前景.城乡建设,2002年09期.

[4] 黄白.关于家装行业投诉率居高不下的调研报告.中国建筑装饰网.

[5] 河南建设厅,关于全省装修装饰工程质量安全督查情况的通报,豫建建(2010)105号