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房地产工程管理论文十篇

时间：2023-04-05 01:09:45

房地产工程管理论文

房地产工程管理论文篇1

[关键词]：房地产，高等教育，工程管理

Abstract：Withthedevelopmentofmarketeconomyandtrendsglobalization，thereisanincreasingneedsforthehighlyeducatedpersonnelinChina''''srealestateindustry.Basedonahistoricalreviewofrealestateeducationinchina，thispaperprovidesyouwithageneralpictureofrealestateeducationwithintheframeofconstructionmanagementprograms.Inconjunctionwiththeexperiencesinofferingrealestatecouseinconstructionmanagementprograms.attsinghuauniversity，theauthorindicatesthatrealestateandconstructionmanagementarethetwospecializationwithverydifferentfoundations，andthenationalcodesofsubjectinstallmentcontrolpolicyarethekeyissuesrestrictingtheproperdevelopmentofrealestateeducationinchina.Inviewofthefuturedevelopmentofrealestateeducationinchina，weshouldpayagreatattentionforthedifferentsofrealestateandconstructionmanagement.Forthemutualrecognitionofaccreditedprogramswithoverseasprofessionalbodiesinrealestateandconstruction，theauthorbelievesthatitwouldberelativelyeasytosigntheagreement，buthowtoeducatechinesestudentswithinternationalknowledgeandexperienceswouldbethekeyofthismutualrecognition.

Keywords：RealestateHighEducationConstructionManagement

一、房地产业对专业人才的需求

房地产业是从事房地产开发、投资、经营、管理与服务的行业。具体包括：房地产开发与经营业（各类房地产开发、土地开发、房地产投资经营等活动）、房地产管理业（住宅物业管理、土地批租经营管理和其它房屋的管理活动）、房地产经纪与业（房地产与经纪人服务、居间买卖、租赁服务、房地产交易保证服务、房地产估价等）。日益发展壮大的房地产金融保险业虽然不包括在房地产业中，但其在人才需求上也与房地产人才需求有着密切的关系。

中国房地产业从20世纪80年代末开始兴起，经过近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国城镇人均住房建筑面积2000年末已经达到20，5平方米（户均住宅建筑面积64平方米），农村达到27平方米。据有关部门预测，2010年中国城市化水平将达到45％左右，城镇人口达到6.3亿人，比2000年净增1.7亿人。如果到2010年人均住房建筑面积按25平方米计算，将需要新建城镇住宅建筑面积56.1亿平方米，平均每年约5.6亿平方米。如果再计入非居住建筑的建筑面积，未来10年中国胸地产市场发展潜力巨大。2000年，城镇住宅与房地产业增加值约5400亿元，占GDP的比重已经达到了6％左右，在国民经济、尤其是国民经济增长中，起到了举足轻重的作用。到2001年末，中国共有房地产开发企业2.7万个，从业人员100多万人，房地产估价和土地估价机构8000余家，从业人员约15万人（其中取得房地产估价师、土地估价师执业资格的人数30000人），房地产经纪机构约2.7万个，从业人员30多万人：物业管理企业2.5万个，从业人员260多万人。此外，如果加上在政府从事房地产行政管理工作、房地产教育研究机构、房地产信息服务与咨询机构、房地产投资顾问与策划机构的就业人数，中国房地产行业的就业总人数预计超过550万人。

房地产业作为一个新兴行业，其从业人员基本上都是来自城市规划、建筑学、土木工程、建设管理、投资与金融等相关专业，真正受过系统的房地产专业教育的人才只占很小的比例。上海市教育考试院提供的消息表明，目前上海包括信息产业、金融保险和房地产在内的一类专业，最受考生青睐；《深圳晚报》在未来人才市场上最走俏的将是金融、保险，高级管理、物业管理等13类经济专业人才。清华大学房地产研究所对北京市有关高校房地产专业毕业生的调查显示，30.77%的同学认为就业前景非常乐观、毕业生供不应求，69.23%的同学认为就业前景一般、但是可以找到合理的工作，没有同学认为就业形势不好。

二、中国高校房地产专业教育发展的历史回顾

1、房地产经营管理专业教育的变革

1989年，经过国家教委批准，中国高等学校开始设置房地产经营管理专业，到1998年教育部颁布新的专业目录为止，全国设置房地产经营与管理专业的高等学校达到了114所。1998年教育部颁布的《普通高等学校本科专业目录》，对原有专业讲行了调整，专业种数由504种减少至249种，将房地产经营管理专业调整到工商管理类的工商管理专业。各高校按照教育部的要求，于1999年开始对房地产经营管理专业的归属进行了调整，部分高校将该专业并入工程管理专业，也有部分高校并人了工商管理专业。

建设部作为中国建筑业与房地产业的行政主管部门，于1994年成立了“全国高等学校建筑与房地产管理学科专业指导委员会”。该委员会在1998年过渡到“全国高等学校工程管理专业指导委员会”的过程中，继承了原对房地产专业教育指导的职责，并将“房地产经营管理”作为工程管理专业的一个方向延续至今。将“房地产经营管理”并人工商管理专业的院校，目前尚没有纳入“全国高等学校工程管理专业指导委员会”指导的范围。另外，目前中国专科教育的专业目录中，目前仍然保留有房地产经营管理专业和物业管理专业。

2、中国高校与房地产相关的本科教育

到2000年底，全国共有77所高校开设有管理学学科门类下的工程管理专业。此外，还有一些本科生专业与房地产教育相关。

资源环境与城乡规划管理：共有以北京大学、北京师范大学、华东师范大学、南京大学等在内的32所高校开设了地理学学科门类下的资源环境与城乡规划管理专业。该专业开设的主要课程：地质学、自然地理学、经济地理学、国土规划、地图学、遥感应用、管理科学、环境科学、土地评价与土地管理、水资源计算与管理、生态环境规划、环境化学、地理信息系统、城市总体规划、区域规划等。该专业的培养目标是：能在科研机构、高等学校、企事业单位和行政管理部门从事科研、教学、资源开发利用与规划、管理等工作。

城市规划：共有以同济大学、清华大学、哈尔滨工业大学、天津大学、东南大学、重庆大学等为代表的43所高校开设了属于建筑学门类的城市规划专业。开设的主要课程包括：城市规划原理、城市规划设计、城市设计、城市规划理论与城市发展史、城市道路与交通、城市生态与环境保护、城市地理学、城市经济学、区域规划、城市规划行政法规与城市规划管理。该专业的培养目标是：在城市规划设计、城市规划管理、决策咨询、房地产开发等部门从事规划设计与管理，开展城市遏路交通规划、城市市政工程规划、园林游憩系统规划，并能参与城市社会与经济发展规划、区域规划、城市开发、房地产筹划以及相关政策法规研究等方面工作。

土地资源管理：以中国人民大学、同济大学、浙江大学、中国农业大学等为行表的34所高校（以农业类院校为主）开设了公共管理学科门类下的土地资源管理专业。开设的主要课程包括：土地资源学、土地规划学、土地管理学、土地经济学、地籍管理学、测量学、土地信息系统。该专业的培养目标是：能在国土、城建、农业、房地产以及相关领域从事土地调查、土地利用规划、地籍管理及土地管理政策法规工作的高级专门人才。

三、工程管理专业房地产类课程的设置与教学内容

1、课程设置

作为工程管理专业的专业方向之一，房地产经营与管理方向与工程项目管理等其他专业方向一起，共同使用工程管理专业的课程平台。房地产经营管理专业方向的专业方向课程包括：房地产经济学、房地产估价、房地产开发和房地产市场营销。在培养目标上，要求该专业方向的毕业生初步具有分析和解决房地产经济理论问题的能力，具备从事房地产开发与评估、房地产市场营销、房地产投资与融资、房地产估价、物业管理和房地产行政管理的基本技能。

2、各专业方向课程的教学内容

房地产经济学：房地产经济学概述、房地产经济学基本理论、房地产制度（土地制度、住房制度）、房地产市场（供求关系与价格、市场特性与功能、房地产市场的影响因素、市场运行规律）、房地产市场的依存基础（区域和社区分析、城市发展模式、土地利用分区、土地价值）、分类房地产市场（住宅市场、商业房地产市场、工业房地产市场、其他房地产市场）、房地产市场中的空置问题、房地产市场与资本市场、房地产市场中的政府干预（宏观调控、城市土地利用规划、耕地保护、房地产税收）。

房地产估价：房地产估价概述（概念、作用、估价制度、估价标准、房地产估价与资产评估）、房地产估价基本理论（市场价值与价格、影响房地产价值的因素、房地产估价原则）、房地产估价程序（程序、估价目的与价值类型、房地产类型及其特点、房地产价值时点）、市场区域和邻里分析（市场区域与邻里的含义、市场环境分析的主要内容）、估价对象的确认与描述（估价对象的范围、政府法例限制与权益性质、场地描述、场地使用经济性分析、建筑物及其它地上改良投资描述）、市场法、成本法、收益法、土地估价、房地产部分权益估价、估价结果与估价报告、信息技术在房地产估价中的应用。

房地产开发：房地产开发及房地产开发程序、政府对房地产开发过程的管理（投资计划管理，项目规划与设计管理、土地管理、项目开工及建设期间的管理、项目销售与产权管理、项目竣工及入住管理、市政及配套设施管理）、房地产开发企业与组织（房地产开发企业、组织形式、价值链，发展战略）、房地产开发项目策划（宏观因素分析、市场研究与投资机会、场地选择、产品功能定位）、房地产开发项目可行性研究、房地产开发中的项目管理、房地产开发项目的资金融通、房地产开发项目的市场营销、房地产开发经营税费、物业与资产管理（房地产开发与房地产资产管理、物业管理、设施与设备管理、资产管理、组合投资管理）。

房地产市场销售：市场概述、市场营销、市场调查、市场分析、市场营销战略、房地产项目前期策划、房地产定价策略、房地产分销与促销策略、市场营销计划的制定与实施。

四、清华大学工程管理专业房地产课程教学的实践

1、与学校、学院教学平台的关系

清华大学的工程管理专业设置在土木工程学院。为了体现通才教育、拓宽学生知识面的总体要求，在培养计划要求的总共140个学分中，有70个学分为校级教学平台提供（包括数理基础、外语、计算机等，本专业要求的经济学基础、管理学基础、法律基础等课程也由该平台提供），有35个学分由院级教学平台提供（包括建筑材料、工程测量、工程力学、工程结构等土木工程技术课程，也包括本专业要求的工程经济学、施工技术与组织等），与工程管理专业密切相关的专业课程占35个学分。为了体现贯通教育的宗旨，清华大学工程管理专业没有再进一步细分专业方向。

2、工程管理专业课程中房地产课程设置

由于历史的原因，横跨土木工程学院、建筑学院、经济管理学院的清华大学房地产研究所挂靠在土木工程学院，该研究所的教师与工程管理研究所教师一起，组成了目前隶属于土木工程学院的建设管理系。因此，清华大学工程管理专业的培养方案中，虽然没有细分专业方向，但也纳入了一定数量的房地产相关课程。目前面向工程管理专业本科生设置的房地产相关的课程包括：城市与房地产经济学（经济类专业基础课，2学分）、房地产概论（专业主干课，2学分）、房地产评估理论与实务（专业选修课，3学分）、物业管理（专业选修课，2学分）。

近10年的实践表明，面向工程管理专业学生开设房地产课程，拓宽了学生的视野，在保证工程管理专业毕业生较强的专业技术基础的同时，强化了其经济、管理类的知识和技能，为学生就业提供了更广泛的选择性。

3、房地产课程的主要教学内容

城市与房地产经济学：宏观与微观经济学分析；区域增长；城市发展与土地利用；房地产市场的宏观经济学分析（讨论课题目：中国主要城市房地产市场的预期变化及比较）；土地市场与土地价格；住宅市场（讨论课题目：住宅市场需求预测）；商业房地产市场（讨论课题目：写字楼市场的租金与空置）；工业房地产市场；国际房地产市场；（讨论课题目：中外房地产市场发展特征的比较分析）；住房政策（讨论课题目：政府住房补贴与住房支付能力）；城市增长与房地产开发；城市发展与房地产市场中的政府干预。

房地产概论：土地制度与土地政策、住房制度与住宅产业、房地产及房地产投资、房地产市场及市场研究、房地产开发及项目评估、房地产市场营销、房地产金融（开发项目融资、抵押贷款、证券化）、中国房地产主要税制、中国房地产法律制度（法规体系及其分类、土地管理制度、开发管理制度、市场管理制度、使用管理制度、金融管理制度）。

房地产评估理论与实务

物业管理：物业管理概述、物业管理与房地产开发、物业管理公司与业主委员会、房屋修缮管理、房屋设各管理、物业管理综合服各、住宅小区物业管理、收益性物业管理的主要内容、收益性物业管理中的财各与成本管理、写宇楼物业管理、零售商业物业管理、工业物业管理。

五、发展中国房地产专业教育的建议

房地产专业是重要的专业科目之一，这是由社会经济生活中对房地产专业人才的广泛需求和学生的良好就业前景所决定的。政府和半政府机构、金融机构（含商业银行、投资银行、债券公司，基金管理公司、投资管理公司、房地产投资信托公司和财产保险公司等）、房地产投资和开发企业、物业管理公司、资产管理公司以及房地产咨询机构（含房地产评估机构、机构、投资咨询公司、信息公司、产权保险公司、建筑师事务所、会计师事务所和律师事务所等）均对房地产专门人才有着巨大的需求。

从中国房地产业对人才需求前发展趋势及中国越来越融入全球化经济体系的角度看，中国必须逐步建立起满足市场需要的、与国外高校基本一致的人才培养模式。为此，提出如下建议：

1、建设管理与房地产的学科设置

工程管理（建设管理，下同）与房地产分别属于不同的学科领域。在国外，建设管理专业通常设置在工学院与土木工程相关的学系内（如得克萨斯奥斯订大学土木工程系、斯坦福大学土木与环境工程系），也有些学校在工学院中独立设系（如佛罗里达大学建设管理学院、英国里丁大学建设管理与工程系）。房地产专业通常设在商学院，有时独立设系（如宾西法尼亚大学沃顿商学院房地产系、麦迪逊威斯康辛大学商学院房地产与土地经济系），有时与金融、保险等为同一个系（如纽约大学商学院金融系、佛罗里达大学商学院金融保险与房地产系）。

从学科领域覆盖的内容看，建设管理与房地产在建筑技术与管理技术方面有所交叉，只是前者强调技术与管理，后者强调金融与投资。因此，英国多数大学及受英国学科设置影响较大的大学，通常将房地产和建设管理设在同一个学院或同一个学系中。例如，但英国里丁大学城市与区域学院（Faculty）分别设立有建设管理与工程学院（shool），由建设管理与工程系与工程系合并）和土地管理与开发系，香港大学在建筑学院设立有房地产与建设系，新加坡人学在设计与环境学院分设建筑管理系和房地产系。

目前中国与房地产专业学科设置的模式，英国模式相似，但随着中国房地产业从开发建设阶段逐渐过渡到资产运营与管理阶段，对开发、建设方面人才的需求会减少，而对投资、金融方面的人才会逐步增加。因此各高校从房地产专业学科设置上，应该关注这种市场环境的变化，适时做出调整。

2、研究生层次的教育是房地产专业教育的主要发展方向

房地产专业是一个综合性非常强的学科，如果要求学生在本科阶段学习广泛涉及经济、管理、法律、金融、环境和技术等方面的课程，很难打下较为坚实的基础，也很难使学生具备某一方面的专业能力。当前房地产业最紧缺的，是那些在某一领域有较坚实的基础，又在更多的领域有广泛知识和素养的人才。以房地产开发投资企业为例，在其所管理的整个开发过程中，需要市场分析、投资分析、规划设计、工程管理、市场营销、物业与资产管理等各方面的专业人才，如果企业的工作人员对各专业领域的内容都是一知半解，则这个团队是没有竞争力的。企业所需要的员工肯定是对某一两个专业领域比较精通，对其他相关领域有基本的解，能够形成优势互补的团队共同工作，这样组成的开发队伍，才有竟争力。

为了适应这种需要，高等学校应该面向房地产相关专业背景的学生，开设房地产专业方向硕士研究生（含MBA）课程。为其提供“房地产经济学”、“房地产金融”、“房地产投资”、“房地产创业学”、“房地产资产管理”、“房地产案例分析”、“城市公共政策”、“房地产法”等比较深入的房地产专业课程。从目前的情况来看，国家虽然没有设立房地产专业，但该专业方向的研究生教育，完全可以借助经济学、资源环境与城乡规划管理、城市规划、管理科学与工程、工商管理和土地资源管理等多个专业平台来完成。当然，由于专业方向所在的学科分散，也为房地产学科建设带来了比较大的难度。

3、妥善处理好与工程管理专业的关系

虽然目前我国工程管理专业内包含房地产经营管理方向，但并不表明工程管理学科就是房地产的上级学科，也不表明我们的工程管理专业房地产方向就等同于国外的房地产专业。从目前工程管理专业指导委员会建议的培养方案看，与建造技术、土木工程相关的课程占据了50％以上的比例，房地产经营管理方向的学生得到的实际上也是一个营造师应该获得的专业基础，不是房地产专业所需要的社会、经济、金融、投资和工商管理专业基础。

从国外房地产学科发展经验来看，房地产学科更多地属于工商管理学科。例如，宾西法尼亚大学沃顿商学院房地产系房地产专业，是美国排名第一的房地产专业，其本科生课程计划中的37门课程中，有33门课程与沃顿商学院其他18个专业的要求一致（含9门工商管理基础课程），房地产专业的4门专业课中（“房地产法律、金财与开发”、“房地产金融：投资与分析”为必修，在“城市房地产经济学”、“住房金融与住房政策”、“高级房地产投资与分析”、“国际住房比较”、“房地产开发”、“国际房地产比较”等课程中选修2门），没有涉及任何工程技术类课程。英国里丁大学土地管理与开发系的土地管理、房地产投资与金融专业本科生课程，也是以社会、经济、管理、法律和房地产类课程为主，对城市规划和建筑技术相关课程只是少量涉及。

国内财经、师范类院校的工程管理专业多是由原房地产经营管理专业转化而来，在遇参照工程管理专业指导委员会建议的《工程管理专业培养方案》制订培养方案时，就到了很大的矛盾：遵循工程管理专业指导委员会的指导性意见，这些学校不具备开设土木工程技术类课程的条件；不遵循这个指导性意见，又找不到一个有效的专业出口。在未来的工程管理专业评估过程中，这个矛盾会越来越突出地表现出来。例如，天津商学院工程管理专业培养计划中，将土木工程概论、工程力学、工程结构、建筑测量、工程项目管理、工程造价管理、建筑工程招投标与合同管理列为主干课程，但实际上该校并无土木工程专业，任课教师要从天津理工大学聘请。

4、关于房地产专业执业资格与国际互认问题

随着中国社会主义市场经济的发展，人事管理制度也在发生着重大的变革。国家对专业人员的管理逐渐从专业技术职称、职各的管理，转向对专业技术资格的管理。这就为社会评价学校、制约学校专业设置的方向和规模成为可能。房地产专业本来是随着市场经济发展出现的新兴专业，如果以改革和向前看的姿态对诗这个专业，让市场对房地产专业人才知识结构的需求来制约学校的专业和课程设置，充分发挥行业学会、协会在评估学校教育过程中的作用，将对房地产专业的发展起到很好的推动和促进作用。

房地产专业的执业资格，目前有房地产估价师，正在筹备中的资格包括房地产经纪人和物业管理经理。目前美国的CCIM（CetifiedCommercialInvestmentMember）在中国与有关单位合作，颁发“商业房地产投资分析师”资格。英国皇家特许测量师学会（RICS）也有一个庞大的中国会员发展计划。当然，CIOB也将在工程管理专业评估结果方面，中国NBCMA的评估结果互认。然而，摆在我们面前的问题是，如果我们培养的学生不具备在国际建筑与房地产市场上工作的能力（主要是语言问题），互认的结果很可能是国外的“洋资格”，伴随着中国国内服务市场的开放，逐渐占领国内的市场。但中国的相关专业资格，几乎不可能凭借互认的机会走向世界，而且还有可能失去国内的市场份额（因为中国的客户大多具有“求洋”心态）。因此，如何培养具有国际竞争力的专业人才，是专业资格互认过程中，能否从“名”到“实”的关键。

房地产工程管理论文篇2

关键词：房地产开发权属登记问题研究

中图分类号：F293.35 文献标识码：A

强化房地产登记审核管理制度建设对于提升房地产登记审核管理工作的规范性有着重要的意义。近年来我国房地产申请与登记数量迅速增加，对房地产登记审核工作提出了跟高的要求，在此背景下强化房地产登记审核管理制度的改革显得极为必要。

1 我国房地产登记审核管理制度中的问题分析

近年来，我国房地产登记审核管理工作质量与效率得到不断提升，但仍然存在一些问题，具体包括：

1.1 房地产登记程序复杂

现有的房产登记程序较为复杂，申请人在申请时要对自己申请的登记类型进行甄别，对需要准备的资料进行核实，然而许多申请人对房地产登记的程序及相关法律要求不够了解，从而导致资料准备不全，申请类别不合理，不但使申请人疲于奔波搜集资料，也使登记审核单位工作量增大。

2.2 登记错误赔偿制度不健全

《中华人民共和国国家赔偿法》规定，如果发生登记错误，国家只赔偿该登记行为造成的直接损失。然而在房地产登记工作中，何种损失属于直接损失这一问题的界定并没有明确的规范与要求，因而对于房地产登记错误的赔偿也没有形成一个规范性的、科学可靠的文件，这一问题对房地产登记审核管理工作规范性的提升造成了一定的阻碍。

2.3 房地产登记行为审核标准问题

我国房地产登记审核管理工作中在房地产登记行为合法性审核方面一直缺乏一套行之有效的标准。虽然已经就执法主体资格、执法主体权限、执法目的、认定事实以及适用法律和执法程序这五个基本问题达成了共识，但对房地产登记行为的审查上应采取形式审查还是实质审查仍存在争议，此外对于申请人所提供的登记材料的合法性、真实性的审核也尚未形成科学统一的标准。

2 房地产登记审核管理制度强化措施

为了更好地为申请人服务，同时为了提高房地产登记机关自身的办事效率，相关行政部门必须转变以往的思想观念，不能只重视登记发证制度而轻视登记审核制度，不能仅仅将房地产登记审核管理工作作为一项权力，而是应将自身工作视为对申请人的服务，向申请人提供主动、便捷的咨询与帮助。对此，房地产登记审核机关应对现有房地产登记审核管理制度进行合理改革，具体可采取以下几项措施：

2.1 简化登记程序，提升登记过程透明度

首先，应设立专门的咨询服务台，资讯电话，并在办公地点张贴房地产申请流程及相关注意事项，一方面为申请人提供方便，使其明了申请流程及需要准备的申请材料，另一方面也减少房地产管理单位的工作量；其次，应积极引入律师制度，使律师作为登记双方的法律见证人，为申请人提供可靠的法律咨询，同时避免申请人在不懂相关法律法规的情况下陷入误区，同时为登记机关减少审核压力。

2.2 强化房地产登记的公示作用

房地产登记审核管理的核心目的在于公示，即通过登记使房地产的物权设立、转移、变更等公之于众，从而使交易第三人了解某一处房地产的物权状态。当然，这里所指的公开不是无权限无范围地公开房地产登记薄，为了保护权利人的合法权益，应强化对房地产登记薄相关信息查询的权限控制，避免一些不法之徒利用权利人的真实信息从事不法行为。只有对办理登记的申请人或有明确交易意向的提供登记簿查询，才能减少房地产交易费用，提高房地产交易效率，维护房地产交易秩序。

2.3 建立专业人制度

为了进一步完善我国房地产登记审核管理制度，提升行政部门工作效率，同时保障申请人的合法权益，应引入房地产登记专业人制度。使房地产登记专业人作为申请人与政府之间的沟通者，建立起申请人与政府之间的有效沟通桥梁。专业人应具备丰富的不动产法律知识、税务知识，良好的沟通协调能力和高尚的职业道德。由于登记专业人在一定程度上充当了房地产交易中介的功能，其通过房地产交易的经验积累及对房地产市场的了解，能较全面的了解房地产的价格及房地产市场的走向，若房地产登记专业人能与房地产行政主管机关合作，则可有利于我国房地产市场的管理及理性发展，方便人民的房地产交易活动。而为了保障房地产人制度的科学性和有效性，应强化对房地产人资质的审核，确保人具有良好的从业资质与职业道德，就房地产人的工作程序提出明确的规范，同时，强化对人在房地产登记审核过程中的行为监督，从而预防人制度向着不利于申请人合法权益的保障以及房地产登记审核管理工作的趋势发展。

2.4 强化政府监管，提升房地产登记审核管理制度效力

为了顺应我国城镇化发展对房地产登记审核管理工作的新要求，政府机关应转变工作理念，既要做好对房地产登记行为的监督管理，又要提升自身服务质量，进一步提升房地产登记审核管理制度的法律效力。从完善各项工作流程，规范登记审核模式和制定科学的登记审核标准入手，为申请人提供便捷、明确、省时省力的登记服务。

3 总结

综上所述，解决房地产登记审核管理制度中的现有问题，不断改进和完善房地产登记审核管理制度，对于提升房地产登记审核管理工作效率有着重要的意义，目前我国房地产登记审核工作中还存在程序上、审核标准上等问题，亟待有关部门采取针对性的解决对策，不断完善我国房地产登记审核管理制度。

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房地产工程管理论文篇3

关键词：房地产开发与管理；人才培养

中图分类号：G642.44 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）006-000-01

一、房地产开发与管理专业人才培养目标的定位

2012年我国教育部颁布了普通高等学校本科专业目录和专业介绍（2012版）将房地产开发与管理专业培养目标定位培养适应社会主义现代化建设需要，德、智、体、美全面发展，具备与房地产开发与管理相关的建筑与土木工程技术、经济、管理和法律基础知识及其相关的专业基础知识、专业技能和综合技能，具备较强的专业综合素质与能力、实践能力、创新能力，具备健康的个性品质和良好的社会适应能力，能够在房地产开发与管理领域进行决策和从事全过程管理与相关专业管理的高素质、复合型人才。

我校的房地产开发与管理专业将人才培养目标定位为：适应社会主义现代化建设需要，德、智、体、美全面发展，适应房地产开发与经营管理的新要求，致力于培养具备基本的土木工程与房地产规划设计、营销管理等方面知识，了解管理学、经济学和法律方面的基础知识，系统掌握房地产经营与管理理论，熟悉房地产法规和产业政策，具有一定的房地产经营管理能力和创新意识，在房地产项目投融资和营销策划领域有较坚实基础的应用型高级专门人才。

应用型本科房地产开发与管理专业的学生除了应具有各专业学生都具备的高尚的思想道德素质为，同时要求毕业生初步具有分析和解决房地产经济理论问题的能力，具备在房地产开发企业和咨询公司从事房地产投资与融资、房地产项目营销、房地产开发与评估、房地产估价、物业管理等岗位工作的基本技能。

二、房地产开发与管理专业课程设置

课程设置就是学校开设的教学科目，是实现各类学校的培养目标而规定的教学科目及其目的、内容、范围、分量和进程的总和；是根据专业的特定教育培养目标，组织和编排课程的系统化过程，它受一定的教育目标与教育价值观的决定和制约；是各类学校开设的教学科目和各科的教学学时数，研究课程设置的结果，只能产生教学计划，不能产生教学大纲和教科书。我国的各个高等院校也都对课程设置都有描述，不仅构成了一种课程政策或课程的说明解释，也将培养人才的蓝图中的各科教学内容的进度变成便于教学的体系。

人才培养目标指导课程设置构建，同时课程设置也会影响培养目标实施质量。教师根据各专业人才培养目标和课程设置来具体培养学生。两者都必须以社会需求为出发点，社会经济政治形势发生变化，社会需求也会随之发生变化。各类院校都要根据学生的就业状况对培养目标提出要求，课程设置根据培养目标的变化作出相应的动态调整。

我校的房地产开发与管理专业在教育部颁布的该专业人才培养目标的大方向指导下将课程设置设计成：必修课和选修课。必修课是学生必须学习，包括公共基础课、专业基础课和专业课。选修课是学生能够选修的课程，包括专业基础课和专业课。基础课开设了：思想道德修养和法律基础、高等数学、C语言程序设计等课程。必修的专业基础课开设了：工程图学、西方经济学、房屋建筑学、建筑力学、管理学原理、经济法、会计学原理、建筑结构、运筹学、财务管理、工程经济学等课程。任选的专业基础课开设了：园林绿地规划、企业战略管理、建筑环境与设备工程概论、土地经济学、国际贸易等课程。必修的专业课开设了：房地产开发经营与管理、建筑施工技术、房地产全程营销策划、建筑工程计价、房地产基本制度与政策、建设工程项目管理、房地产估价理论与方法、建筑施工组织、房地产投资分析、房地产经纪概论、房地产广告等课程。任选的专业课开设了：物业管理概论、建筑工程AUTOCAD、城市规划概论、建筑材料、建设法规、建设工程招投标、工程合同管理、建设监理概论、房地产会计、房地产经纪实务、房地产金融等课程。这些课程的设置使学生们的知识结构更加健全，使学生对社会中实际工作的各类角色能够有所了解，更快适应行业需求。此外，在房地产开发与管理专业设置时也重视了实践教学环节。同时我校房地产专业也紧跟当前我国房地产整体行业发展态势，2014版在2012版的基础上根据行业整体发展，做出了相应的调整。

三、教材选用

应用型本科院校的专业设置、教学内容体系、课程设置和教学计划安排均应安排突出应用型，满足社会就业需求需要，突出应用型教学特色。教材是基础和关键。房地产开发经营与管理、房地产经纪概论、房地产经纪实务、房地产估价理论与方法、房地产基本制度与政策、建设法规、建设工程招投标、工程合同管理、建设监理概论等课程教材的选择要选用以国家最新颁布和行业标准、规范为依据，往往选用与实际工作岗位的需求及建筑各相关职业考试要求，选用国家注册房地产估价师、房地产经纪人、一级建造师及二级建造师等考试教材，也为日后学生毕业后参加各类职业、执业考试奠定基础。

四、师资队伍的建设

师资队伍建设是课程体系构建的必要条件，是专业发展的基础。直接影响到专业的未来发展方向和人才培养目标。房地产开发与管理专业是应用性较强的专业，师资队伍建设不仅包括师资队伍年龄结构、职称结构、教学水平、教学研究水平、科学研究水平等方面满足教学要求。同时更要求是一支结构合理、人员稳定、教学水平高、教学效果好的双师型教师团队。这样一支团队必须由学术水平高、教学经验丰富的教授、副教授领衔。所以需要多渠道多方式引进人才，建立一支高素质的教师队伍。一方面以现有在职教师为主要对象和工作重点，采取切实有效的措施不断提高他们的学历层次、学术水平、实践能力，以“走出去”的方式，到校外企业兼职、到国内知名院校、大企业做访问学者。另一方面采取“引进来”方式，邀请业界人士学者来校讲学、交流、做专题讲座。通过这两种方式不断建设师资队伍。

五、结束语

房地产开发与管理专业人才培养目标是培养适应社会需求的房地产专业人士，其课程设置、教材选用、师资队伍建设及其相关内容还有待于进一步研究。

参考文献：

房地产工程管理论文篇4

[关键词]房地产开发企业；档案管理；方法

中图分类号：G472.4 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2014）24-0344-02

一、建立房地产档案的意义及作用

房地产业是我国经济的支柱性产业，房地产业健康持续发展与国计民生紧密相连。对于普通百姓来说，购房置业也许意味着不仅要把手头现有的全部收入都投入其中，而且还可能让自己父母一生的积蓄也投进飞涨的购房消费里。显然，房地产交易过户、房地产抵押贷款、房地产租赁、房地产继承赠与等各种形式的房地产档案与每个家庭的生活息息相关，价值的巨大性更使其显得“弥足珍贵”。

（一）房地产档案在旧城改造及工程建设中的重要作用

随着城市大建设的展开，我市重点工程建设和旧城改造步伐进一步加快，房屋拆迁还原、产权变更、交易数量越来越多。房地产档案维护了产权人的权益，使百姓日后顺利入住新房有了保障，又及时为建设部门核定、裁决提供准确的原始资料和数字依据，客观地给投资者以预测与决策服务，节省大量不必要的资金投入，从而直接加快了工程前期准备的进程，确保了施工建设的顺利进行。事实证明，在社会发展进程中，房地产档案一旦系统地进入城市建设过程，就会转变成直接的生产力，为房地产交易市场的发展做出巨大贡献。

（二）房地产档案在房地产交易税费调整中的重要作用

从2006年6月1日起，短短几年中，不断出台的房地产“新政”稳定了升温的二手房交易市场，更触及到了买卖双方的切身经济利益。由于“新政”有了明确的时间界限，因此在实际执行时，房地产档案则成为最具权威的参照依据，在房地产交易中根据政策利用档案成功减免税费的例子比比皆是，通过对房地产档案及时有效地利用使老百姓真切感受到了政府实实在在的优惠。

（三）房地产档案在房地产纠纷中的重要作用

房地产权属性质的多元化，使单位与单位之间，个人与个人之间，单位、个人与银行、金融部门之间的房产、债务纠纷时有发生。为加强房地产市场宏观调控，协调利益关系，政府部门要以房屋登记信息作为判定市场环境的依据；为保障交易安全，查询房屋登记簿记载信息以及房屋档案又成为各方当事人的必然需求；司法、仲裁及部分行政机关为保障案件得以顺利执行，也有赖房屋登记信息的记载。房地产档案不仅了维护了房地产交易市场的健康发展和产权人的合法权益，并有力地维护了社会稳定和金融秩序，其不可替代的证明证据功能在越来越多的房地产经济纠纷中日益体现。

二、房地产企业忽略档案管理的三大弊端

（一）限制企业规模

不少房地产企业并不重视档案管理，企业也没有相关的档案管理制度和条例，整个档案管理中所涉及的档案收集、馆藏、利用等程序都缺乏相应的规范约束。还有不少企业档案管理人员素质较差，缺乏档案管理专业知识，这必将导致房地产企业档案管理的混乱，不规范操作的后果就是企业内部信息的不流畅，档案的综合利用率低，严重影响企业的发展壮大。

（二）档案资源泄密

现代房地产开发企业行政、人力资源、财务、工程技术、采购、绿化、销售、物业管理等部门或下属公司一应俱全，在经营管理活动中形成的文件保管的责任不清，基本上分散管理，有的甚至保存在业务经办人手里，缺乏有效的监督管理机制，出现问题时便互相推诿，使文件流失的几率增大。一旦关键员工“跳槽”，将导致企业管理发生断层，增大管理成本。所有这些都会对档案管理造成极大的不良影响，严重时会导致工作无法正常开展，给企业带来较大的经济损失。

（三）引发企业内部管理混乱

企业档案管理混乱会给不法之人提供可乘之机，造成企业信息流失，造成企业管理被动，甚至发生民事纠纷。

三、提高房地产开发企业档案管理水平的有效途径

（一）档案人员的综合素质，加强服务意识培养

档案人员的管理水平及业务能力对于档案管理起着至关重要的作用。我们知道档案工作是一项专业性、技术性很强的工作，每个程序都有一整套的理论和方法，档案人员只有学习和掌握这些理论和方法，才能保证工作质量，提高工作效率。档案工作的主要业务是收集、整理、编目、装订、保管利用等具体的、操作性很强的工作，需要经过档案人员日复一日地埋头苦干、实干，才能做出成绩。要干好它，不仅要求档案人员是档案管理的专业人才，还应是了解企业多方面知识的通才。只有掌握了相关行业知识，档案人员才可严把质量关，对移交的每份文件进行过目，仔细检查，对缺少的文件追根溯源，收集齐全，对缺少的资料和不符合存档要求的文件，一律要求返工，严格按照档案收集制度办事。因此房地产开发企业应尽量确保档案人员的整体稳定，多给档案管理人员提供相关的培训学习机会，进而有效提高档案管理人员的整体素质和专业能力。

提高档案人员的素质和业务水平过程中，要牢固树立依靠科技进步和科学管理的观念，切实转变对档案重管理轻利用、等客上门、封闭保守等思想观念，实现档案管理的被动式服务为主动式服务，将封闭式服务转变为开放式服务，使档案工作更好适应经济社会发展的需要。

房地产工程管理论文篇5

关键词：物理―事理―人理方法论；房地产开发企业管理；实施

中图分类号：F272 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2012）05-0103-02

1WSR方法论简介

1.1 理解物理-事理-人理的内涵WSR系统方法论是“物理―事理―人理方法论”的简称，是由我国著名系统科学专家顾基发教授和朱志昌博士于1994年提出的[1]。其中融入了钱学森、许国志等老一辈科学家所提出的“物理”、“事理”，是我国学者将东方哲学的思辨融入到西欧系统工程方法论中的结晶[2]。

张彩江和孙东川在综合分析多种对WSR方法论的不同理解后，给出了对物理、事理、人理的定义：“物理”是指涉及某项系统项目/问题处理过程中人们面对的客观存在，是物质运动的规律总和；“事理”是指涉及某项系统项目/问题处理过程中人们面对客观存在及其规律时介入的机理；“人理”是指涉及某项系统项目/问题处理过程中的所有人们之间的相互关系及其变化过程[3]。

综合来说对物理、事理、人理可以理解为：物理应是待解决系统所面临的客观规律，包括自然环境、法律，物质运动规律，技术应用的一般作用原理等；事理是由于人的作用力产生的一些事物，包括人认识事物的角度，在办事过程中运用的一些方法、手段，组织体系；人理是复杂系统的参与者之间的关系，差异化特性的协调，利益关系、人际关系等。物理阐述的是“是什么”的问题，事理讲述的是“怎么做”的问题，而人理则是“如何做得更好”的问题。

1.2 WSR系统方法论的一般过程WSR方法论一般工作过程为[4]：①理解领导意图；②形成目标；③调查与分析；④创建模型；⑤提出建议；⑥协调关系；⑦实施。将上述7个步骤进行协调以后，如图1所示。

图1所示的7步骤中，将理解领导意图扩展为理解意图，因为意图不仅包括领导的，还应包括内涵更广泛的其他重要影响者的意图。而其中的形成目标，调查分析，创建策略并不是依照严格的顺序进行的，而协调关系应是贯穿于从理解意图到实施的整个过程的。最后，实施的结果应与“意图”进行对比，满意则完成目标，不满意则需修改。

2应用WSR方法论规范房地产企业管理

2.1 基于物理-事理-人理分解房地产企业管理WSR方法论是从物理、事理、人理三方面进行分解和实施的房地产企业的物理、事理、人理应理解为：

物理：房地产企业经营必须遵循的相关法律法规，例如土地管理相关法规、工程招投标管理相关法规、房地产销售的相关法规、经济法、合同法等；国家房地产经济形势，拟发展地区房地产业的土地政策，竞争企业的实力，市场的物业类型，客户类型，消费实力，消费倾向等；企业的办公条件，各工种作业的硬件设施和软件设备；本企业负责决策、设计、成本、工程、销售、财务等人员的专业技术条件；从决策、获取土地、规划设计、施工到销售、物业等必要的开发流程；

事理：组织的结构设计，规章制度，企业文化及愿景的构建；各开发环节如何实施，包括土地获取的方式，聘请设计单位进行设计或自行设计，工程招投标工作如何开展，造价核算审计等工作如何开展，施工管理如何开展，是否聘请销售机构等；制定决策、设计、成本、工程、销售、财务等人员的工作方法，考核办法；如何提高员工的工作技能及培训工作；企业与设计单位、施工单位、材料供应单位、监理单位、相关咨询机构、及土地、银行、政府等相关机构的合作合同；向员工和部门下达的目标，并以此作为考核依据；

人理：员工对企业愿景的理解，员工意识与企业战略的一致性；员工对企业的认同度，忠诚度；员工之间的人际关系协调；不同专业背景员工之间的沟通；企业与设计单位、施工单位、材料供应单位、监理单位、相关咨询机构、及土地、银行、政府等相关机构的关系维护等。

2.2 按照WSR方法论7步骤开展管理活动在充分认识房地产企业在WSR方法论下的物理―事理―人理三个维度之后，将WSR方法论的七个步骤应用到不同维度。

理解意图，包括理解企业战略意图，在市场上希望占据什么样的竞争地位。了解领导的要求，了解房地产产品的目标客户的需求，甚至了解员工的意图。

制定与已经达成一致的既定意图相符合的目标。包括企业希望达到的行业地位、行业占有率、行业认同度名誉度等目标。进行产品市场定位，目标客户定位，制定财务经济效益目标。

为实现目标而开展的调查分析。调查既包括外部和内部调查。外部调查包括土地市场环境，银行等资本市场环境，原材料供需环境，工程技术条件，目标客户调查分析等。内部调查有企业所处的行业地位，资金实力，内部人员素质，充分进行项目可行性研究调研分析。

创建策略，在调查分析的基础之上，拟定土地获取策略、融资策略、设计管理策略、施工管理策略、成本管理策略、营销策略、物业管理策略等。

提出解决方案，包括土地竞拍方案，详细的融资计划，概念性及详细规划设计方案，施工图设计，编制招标文件，制定施工管理方案及审查施工方提出的专项施工方案，制定销售方案等。

实施方案，在实施方案过程中应该与既定意图保持一致性，同时也可以根据实施过程中发现的问题适度的改变意图，形成及时的反馈。

协调关系始终贯穿于整个过程，协调意图、目标、现实、策略、方案、构想间的关系，协调系统实践的投入、产出与成效的关系。

3结语

房地产企业作为资源整合型企业，其管理效率直接决定了企业效率，提高企业的管理效率显得尤其重要。房地产开发企业管理是一个复杂的系统工程，应基于系统工程的方法进行分解，使之结构化、规范化，才能实现企业的持续健康发展。将WSR方法论运用到房地产企业管理中，运用“事理”解决“物理”，再运用“人理”进行全面协调，使组织的效率更高。这三者既是相互区别的，有各自的界定，也是相互联系的，需要共同作用，才能使组织系统运作的更好。

参考文献：

[1]荣玫，韩传峰．基于WSR基础设施系统管理研究[J]．华东经济管理：2011，25（6）：140-143．

[2]顾基发，唐锡晋，朱正祥．物理-事理-人理系统方法论综述[J]．交通运输系统工程与信息：2007，7（6）：51-60．

房地产工程管理论文篇6

[关键词]房产测绘重要性

[中图分类号] P2[文献码] B [文章编号] 1000-405X（2015）-3-196-1

0前言

随着时代的不断发展，对房产测绘的要求也越来越高，这就要求在房产测绘中必须加强专业技能的研讨，并努力提高测绘技能水平，为房产测绘提供有力的保障。

1房产测绘的重要性探讨

1.1测绘技术有助于减少各种房产纠纷

1.1.1房地产开发单位在办理房产证件的时候。有关部门是需要对房屋产权的归属问题以及房屋产权状况的证件合法性进行审查，而这个审查和确认产权的前提就是房地产开发方须持有通过房产测绘单位按照《房产测量范》以及其他相关规定进行的实地测绘所测绘的房屋图纸及相关资料，这些测绘资料能够准确地反映出房屋的空间以及属性信息的数据，以便准确地掌握房屋的面积，这样才能够最终确认房屋的归属问题以及权属界线。只有对房产面积进行精确地测算，达到100的正确率与精准度，才能最大程度地保障房屋产权人的利益。

1.1.2由于房产确认权登记的数据主要是来源于房产测绘的成果。并且这些成果是经由房产管理部门的确认，具有一定的法律效力。因此，因为发生房屋产权人或房屋的权属界线不清、关于建筑面积所持标准不准而发生争议冲突，或是任何侵害房屋产权人的合法占有、收益以及使用权益的行为发生时，都可以通过房产测绘这种合理并且有效的途径来解决纷争。

1.2房产测绘有助于促进房地产的综合管理

（1）房产测绘主要针对的是关于房屋的自然、权属、利用以及相关的各种属性要素，并且通过对房屋所进行的各种形式的调查测定出房屋的范围、权界并且由此测算出房屋准确的建筑面积等，对所测算出的结果即一系列相关的空间以及属性的信息的数据统一纳入房产管理信息系统的管理之中，只有这样才能够切实做到做好以测绘图管房、以测绘图管证、以测绘图管档，更好更有效地防止房屋产权的重登、漏登或是对产权的虚报和瞒报。

（2）应该加强对于城市的测绘管理。由于体制的落后所造成的工作中的冗余是应当改革的，其次要进一步加强城市测绘技术，积极实行测绘保障，为房地产开发中测绘技术作用的发挥保驾护航。

1.3加强房地产开发测绘，有助于城市规划

伴随着城市化的进程，要想做好其规划建设和科学管理，都必须首先要了解这个城市建设的历史、城市建设的现状、城市现有房屋的分布以及房屋的数量、结构与用途等等，这就需要应用到房产应用的成果了，因为房产应用的成果既包括房产图，还有各种与房产属性信息以及空间数据信息相关的各种数据，无论是数量上还是规格上，房产测绘成果所包含的信息无疑是各种测绘产品中成果最为丰富的，并且是经过了许多层次的分类、统计与整理之后得出，加上其派生出来的数据资料，比如房屋的总量、各种房屋的层次分布状况、城市人均的建筑面积、各种用途房屋的分布比例以及住房建设状况等各种很重要的数据，这些数据可以作为政府对城市规划时的依据，用以设计城市的整体建设布局或是局部修改计划，同时也为各种市政工程以及城市的绿化环保提供了相当科学可靠的信息，是一项具有广泛社会服务前景的工程。

2房地产测绘行业中存在的问题

2.1房产测绘工作劳动量大，科技含量高

房地产测绘工作是房产产权管理、开发以及房产拆交易的基础工作，另外，测绘工作也为房产评估、征税、收费以及城市规划建设等工作提供基础数据额。房产测绘工作任务量大，劳动强度较大，测绘工作者除了进行野外测量工作之外，还要进行数据处理、绘制测绘结果等一系列的活动。

2.2测绘行业改革初期垄断依然存在

房产测绘市场刚刚开放，有房地产测绘资质的企业多数为中小企业，垄断依然存在。长期以来，房产测绘工作由房产产权管理部门独家垄断经营，这样违背了房产市场化的发展规律，严重阻碍了房地产行业的发展。

3房产测绘的质量控制

3.1建立健全房地产测绘市场质量控制机制。发挥市场机制的有效调节作用。要充分发挥市场供给与市场竞争来对测绘产品与服务质量进行控制，全面促进测绘技术的提高，在优胜劣汰机制的调节与控制下，测绘技术水平从个人到企业都会有所上升，为测绘质量提供保障，达到市场对资源的优化配置。

3.2完善内部质量控制机制。第一，确定房产测绘质量控制的具体内容，当前的数字测绘质量控制主要在于作业程序与数据准确度的控制，前者主要在于：测绘手段的择取、硬件或软件的配设，具体的作业设备与方法的选择，最后的结果的核查――数据控制则涵盖了多方面的内容例如：已知资料的数据、最初观测得到的数据、在检查以后所获得的最终数据――这些数据信息需要科学地存储，并确保精准性。第二，健全质量控制制度系统。按照科学的标准与程序实行制度化管理，形成岗位责任制，也就是说不同岗位的人员要对自己的工作各自负责，全面确保工作质量，进而达到整体的测绘水平的提高。

3.3加强政府的宏观调控管理。政府作为国家的行政管理部门，要积极发挥自身的调控作用，测绘相关的国家行政部门要通过实行质量控制责任制度以及评议考核制度来完善对测绘的监督，确立相关方面的法律法规，并不断完善执法力度，确保有法可依、有法必依，执法必严、违法必究，全面确保测绘事业的健康发展，从整个社会角度提高测绘的质量与效果。

3.4加强对测绘程序的检查。由于房屋登记部门对房产测绘成果的审核为形式性审核，并不对房屋的建筑面积、套内面积尤其是共用面积及共用面积分摊的测量和计算进行实质性审核。形式性审核并不意味着测绘单位可以在测算过程中出现重大失误或弄虚作假，测绘单位必须对其提供的测绘成果负完全的质量责任和法律责任。形式性审核可以避免测绘单位既收取测绘费用又不对测绘成果负责，而且总把测绘成果出错的责任归结给审核部门的体制，还可以集中审核部门的人才优势和技术优势，强化对房产测绘成果的检查。审核部门要对每季度对通过审核的用于房产权属登记的测绘成果资料进行抽检，有时进行突击检查或根据业主的举报进行检查，根据《房产测绘成果质量评定标准》进行评分，同时对每个测绘单位建立作业项目管理数据库，实时统计、记录抽检中发现的各类问题，并向社会公布各测绘单位的抽检情况和信用状况。

4结束语

综上所述，加强对房产测绘重要性的剖析，能够房产测绘存在的问题性进行把握，进而能够提出一些好的对策，如此方可在实践的测绘中对进行掌控，提高房产测绘的实际操作水平。

参考文献

[1]邹为坤浅谈房产测绘的重要性[期刊论文]《城市建设理论研究（电子版）》-2012年11期.

房地产工程管理论文篇7

关键词：房地产；开发；工程管理

Abstract: Along with the rapid development of urban construction, real estate development project more and more, and engineering management in real estate development in the position is becoming more and more important. This paper real estate development project management of the main content, the existing problems and the appropriate improvement measures are discussed.

Keywords: Real estate; Development; Project management

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

引言

在房地产开发的过程中，工程管理是十分重要的组成部分。作为第一责任人的房地产开发企业需对所建工程全面负责，从规划、设计到施工，提高工程管理的水平不仅是“高品质”产品推出的保障，也能满足购房者的需求。工程管理的主要目的就是按照制定的规划方案，根据计划而合理的管理工程建设任务，最终按区域、按时间、按批次的交付使用。房地产开发是个十分复杂的过程，只有将各环节与整体的开发结合起来，才能更好地实现各环节相互配合，紧密联系，协调发展。

房地产开发工程管理的主要内容

由于房地产开发工程管理的复杂性，它不同于工程监理或施工那种纯技术型的工程管理，其主要包括计划管理、规划设计管理和施工管理，因此需与多个单位协调合作，同时涉及政府及其相关部门的沟通协调。

2.1 房地产开发的计划管理

对于房地产项目开发计划指标体系是衡量和评价房地产开发规模、速度、质量、效益的标准及其尺度。它的确定要符合房地产开发的性质、特点、关系和运动过程，要与国家相关的统计指标在指标涵义、计算路径方向保持一致，有助于对开发工程的管理，同时还应当切合开发建设单位的实际，满足企业统计核算、会计核算、业务核算的要求。

一套科学严谨的开发计划能够在项目管理前期论证阶段，或者在项目实施过程中及后期的考核中都有着不可替代的纲领性地位和作用。因此，在编制房地产开发计划的过程中必须严格遵循实事求是，从实际出发量力而行的原则，首先要进行大量的调查研究，掌握大量历史现状的资料，如本地区房地产开发建设队伍的基本情况；对于房地产开发建设的历年规模和发展历史资料城市规划和城市建设的相关资料；城市基础设施、公共服务设施的现状和拟建项目、配套能力；设计施工、建筑材料、房屋设备等情况，以及国家有关房地产开发建设政策等。

2.2 房地产开发的规划管理

房地产开发的规划管理是房地产开发的首要阶段，是对规划过程的管理，此时应规避因赶时间而忽略对方案自身的可行性论证。在采用建筑规划方案之前，必须认真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究，其中包括市场调查，住房需求量、布局合理性、建筑立面美观度等等。

2.3 房地产开发的设计管理

设计管理主要是包括设计理念的时效性、建筑布局的适用性、结构设计的规范性等。第一，严格筛选设计单位，素质差、缺乏实力的设计单位不予考虑，必须择优录取。第二，加强与设计人员的沟通交流，随时掌握设计的进度，并及时解决设计时出现的，又需与房地产开发企业确定的相关事宜，把对项目的设计要求与主管设计人员进行沟通探讨。第三，督促设计人员严格按照国家有关规范标准进行设计，并进行施工图审查。当然，房地产开发企业也应以身作则，一切按照有关规定办理手续，以杜绝工程隐患。

2.4 房地产开发的施工管理

在整个房地产开发的过程中，施工管理的时间跨度长、内容繁杂、涉及面广，与工程管理目标的实现息息相关。在施工企业的选择上，应从公开、公平、公正和诚实守信的角度出发，择优选择施工企业。除此之外，房地产企业与施工企业的合同签订是十分重要的，它是双方进行施工管理的法律依据，同时也为施工工期、质量控制等提供了有效依据。施工质量控制是施工管理工作的重点。房地产开发企业的工程管理人员要善于把握全局，引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同完成施工管理目标的控制任务。工期控制在房地产项目中，不仅影响多方的利益，还涉及到购房者的权益。因此，在房地产开发施工管理阶段应编制出适合现实需要的计划，以确保各方利益。

房地产开发工程管理中存在的问题

3.1前期调研不足

盲目决策开发一直是房地产开发的通病，前期可行性研究的不确定分析，严重影响了对资源的优化分配。一般的房地产开发企业拿到土地就想着盖楼，而忽略了对项目进行技术、经济方面的考量和方案的可行性论证，于是便在项目管理后期出现了一系列的问题，如商品房户型单一、公摊过大、结构设计不合理、空置问题等等，严重影响了土地与资本的流通和优化配置。

3.2 管理体制不健全

由于对管理的理解不深入，房地产开发在运用的过程中容易忽略具体细节的研究，尤其是工程管理体制普遍存在不够完善的问题，这就导致事前管理与事中管理的脱节，自然而然地在进度和成本方面就容易失控，偏离预期目标，如开发成本过高、房价难以控制、竣工验收资料不齐全等等，这些都超出了预期很多。

3.3 规范化管理被忽视

房地产开发企业一旦准备开发项目，就希望工程进度尽快满足销售的要求。正因为房地产开发是个十分复杂的过程，涉及部门多、范围广，同时也受到许多条款的制约，项目的开发更是应该遵循制度要求和促使项目规范化的有效运行。当前，设计和监理单位由于配合不够紧密，使得大量设计问题在施工中频繁出现，既造成了成本上的浪费，也造成了管理上的混乱。除此之外，不少房地产企业对办理许可证的要求不重视，常常要求施工单位不等办完有关手续就匆匆施工，或先办理基坑开挖的手续，在没有得到施工许可证的情况下连续施工。对这些环节的薄弱管理使得企业处于被动状态，影响工程的顺利推进，还有可能造成不好的社会影响。

房地产开发工程管理的改进措施

4.1 加强管理与控制

房地产开发建设计划是对房地产开发建设行业的全部经济活动的规划，包括项目的发展及其开发建设任务的规划。科学管理和技术进步、人才培养和发展、配套设施的建设和完善等，做出总的发展方向的预测及其分期实施的安排，从而有效地使得房地产开发建设行业发展与国民经济的发展，与其他行业的发展协调同步。

房地产开发企业的主要工作是对房地产项目进行需求的预测和判断、资金运筹、策划和营销，同时也不能放弃对所销售的建筑产品本身的控制。房地产开发企业必须对整个工程建设有全局的筹划，统筹和控制整体的质量、进度、各专业配合等问题，针对不同管理阶段都应该配备有相应经验的管理部门。当然，房地产开发企业还应对全局计划进行分解，将控制计划转化为各单位可操作的指导文件。除此之外，要对人员、材料、机械、施工等方面严格管理和控制，保证产品质量。同时，对商品房的其他基础设施也做出让购房者满意的承诺，保障暖通、给排水系统的顺畅运行，并提高售后管理与控制，积极回复购房者的需求，组建专项的售后管理部门，针对后期的维修问题，进行处理并备案。

4.2管理组织形式的有效选用

一般有两种管理模式可供选择，即项目式和矩阵式。项目式是一种常见形式，主要按照项目分工的原则，在企业经理下面设立数个或一个以经理为首的独立机构，对项目实施的全过程进行统一管理。矩阵式也称系统式或多维式，主要有两个管理部门，一个是传统的职能部门，一个是为完成某种专项任务而由各职能部门分派人员组成的专门小组，由专门负责人领导。矩阵式优于项目式主要在于资源的灵活运用，但也存在双重领导的困扰。其实，任何一种工程管理形式及其机构的设置都不可能十全十美，对于某个特定的项目，应当根据项目本身的特点和环境进行取舍，比如小型工程的开发就可以考虑用项目式的管理形式，易于管理和控制，若是大型的项目开发就可以考虑矩阵式的管理形式，使资源得到有效利用。

结论

从工程实践表明，工程管理作为项目开发的重要操作，为达到管理的优化，在管理前适宜采取前期的调研工作，通过完善工程管理制度，对项目采取全局统筹，基于房地产开发工程管理存在的问题，实时加强管理机制，促使各方资源的综合化和效益的最优化，使得房地产开发企业更加稳健的发展。

参考文献

[1] 李少斌，樊维红. 浅谈国外房地产建设工程管理可借鉴的经验[J]. 建筑与工程，2009(5)：247-248.

房地产工程管理论文篇8

相关热搜：质量管理质量管理改革

房屋建筑施工项目质量管理是围绕房屋建筑施工项目质量方面进行的指挥、协调、控制等一系列活动。博士论文，房屋建筑。质量管理的目的是确保房屋建筑施工项目按照规定的要求圆满地完成，并使项目所有的功能活动按照预期的质量要求得以实施。博士论文，房屋建筑。

房屋建筑施工质量不仅影响到房屋的居住，而且关系到居民生命财产的安全和开发单位的发展。材料质量、房屋设计、施工工艺、技术措施、质量管理制度、地形地质等都会影响房屋建筑施工质量。因此在房屋建筑施工项目实施过程中，应该利用现有的资源条件，探索先进的质量管理和控制方法，确保房屋建筑项目质量。

一、房屋建筑施工质量管理的研究现状

（一）房屋建筑施工质量管理的意义

1、质量是居民工作生活的保障

建筑业是国民经济的支柱行业，同时也是人们生产和生活的重要保障。因此为了满足居民越来越高的消费生活需求，房屋建筑行业因不断提高房屋建筑施工质量，保障居民生活和居住水平。

2、质量是企业生存与发展的基础

①质量是建筑施工企业效益的基础

取得经济效益是建筑企业在市场经济竞争中的首要目标。各种各样的经济效益途径，必须以保证产品质量为前提。只有高质量的房屋建筑产品才能赢得市场的认同，才能取得消费者的信任，才能够得到业主的认同，才能够取得经济效益和社会效益。

②质量是建筑施工企业发展的保障随着建筑市场竞争越来越激烈，房屋质量是建筑施工企业的生存之本。只有取得优良的质量，才能保证企业竞争力，才能保障建筑施工企业的长远发展。

③质量是社会经济和技术水平发展的综合体现

我国的经济体制正从粗放型向集约型、量变向质变的转变，因此，我们因不断强调质量的重要性，形成以质量竞争为主，在质量的保障前提下，不断推动社会经济发展，发展科学技术水平。博士论文，房屋建筑。

（二）房屋建筑施工质量管理存在的问题

目前我国房屋建筑施工质量管理还处于发展过程中，房屋建筑施工项目的现状不容乐观，质量管理存在不少问题，因此，我们需要克服存在的问题，并充分借鉴国外和先进企业的经验，并大力进行质量管理方面的创新，不断提高质量管理水平。

1、房屋建筑施工质量管理体系不完善

我国的经济体制正从粗放型向集约型、量变向质变的转变，因此现阶段房屋建筑施工质量管理体系或多或少还带有计划经济的旧体制，还存在着政企不分、政出多门的状况。一些政府部门执法不力，导致行业内地方保护主义、部门保护主义不能得到有效遏止，建筑市场管理混乱，使工程质量受到极大的影响。

2、施工企业和人员法律意识、质量观念淡薄

《中华人民共和国建筑法》、地方性法规、相关法律法规和技术规范、标准的颁布实施，对建筑施工质量管理有强制性规定，但施工企业法律意识、质量观念单薄，没有尽到房屋建筑施工单位的责任和义务，为了追求经济效益、缩短工期，违反了质量管理中的操作规范，造成房屋质量下降。

3、施工人员素质低以及材料、机械设备落后

施工人员整体素质不高，主要是一些农民工，文化程度低、质量安全意识低、技术素质低等问题。并且在实际房屋建筑施工时，缺乏技术熟练的工人，缺少系统培训。材料是房屋建筑施工的基础，直接影响了房屋质量。

4、房屋建筑施工现场监督控制不严格

施工过程的质量监控是现场质量管理的重要环节，有力的质量监控能使工程质量做到防患于未然，能控制工程质量达到预期的目标，有利于促进工程质量不断提高，有利于降低工程成本。

二、加强房屋建筑施工质量管理

针对我国目前房屋建筑施工质量管理存在的问题，从建立科学的质量管理体系、运行质量保证体系和质量管理规章制度、加强施工企业和人员的法律意识、加强施工人员的技术培训、严格建筑材料的采购管理以及加强施工现场监督等几个方面来加强房屋建筑施工质量管理。

（一）建立完善的质量管理体系

建立科学完善的质量管理体系，强化管理机制，引进先进的质量管理模式，并确保建筑施工企业严格按照质量管理制度和规范、规程办事。管理制度包括质量责任制度、技术复核制度、现场会议制度、施工过程控制制度、现场质量检验制度、质量统计报表制度、质量事故报告和处理制度等。博士论文，房屋建筑。[4]ISO9000 国际质量认证体系是一个完备的质量保证体系。必须贯彻ISO9000 系列标准，建立和运行质量保证体系，并且要不断改进和完善质量保证体系，融合ISO14000 环境标准以及ISO18000安全标准。

（二）提高施工企业和人员法律意识、质量观念以及技能

施工人员必须树立建筑施工相关法律法规意识以及质量第一、预防为主的质量观念。并且为员工提供必需的工作条件和培训机会，加强施工管理人员的技术和管理专业水平的培训，以及对新技术新产品的了解掌握，全面提高房屋建筑施工项目质量管理相关人员的整体素质，提高施工效率，降低质量和安全隐患。

（三）加强材料管理、引进新型施工技术

材料是房屋建筑工程的基础，必须全方位控制材料质量。建立严格的材料管理和质量检验制度，在施工过程中加强材料的监控，同时加强材料的堆放与保管，确保工程实体的质量。建立完善的施工机械系统，引进先进、适用的施工新技术和新工艺，并且应用先进的集成化、智能化信息统计技术，不断改进和提高施工技术和工艺水平，确保房屋建筑工程质量。

（四）加强施工现场的监督和控制

施工中的质量监督管理应围绕三大分部的现场监督，开展事前、事中和事后巡回闭环监督管理，三大分部即地基基础、主体结构工程质量和环境质量。博士论文，房屋建筑。事前质量控制,是指在正式施工前,以整个项目施工现场为对象而进行的各项施工准备。博士论文，房屋建筑。事中质量控制,是指在施工过程中进行的质量控制。事后质量控制,是指在工程项目完成施工过程形成产品的质量控制。为了加强房屋建筑施工现场质量控制，必须建立监督机构机制，提高监督人员的素质，查处各种违规行为，保证房屋建筑工程质量。

房地产工程管理论文篇9

【关键词】：房地产开发项目；施工现场管理；问题；解决方案；分析

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

引言

受到多方面因素影响，建设总量持续提升的房地产开发项目工程并不具备系统且规范的施工现场管理标准，施工现场管理工作的开展在设计管理、进度管理、质量管理以及成本管理等各个方面呈现出了较为明显的不足与缺失，以上问题不仅导致房地产开发项目工程建设困难重重，最终也使得整个房地产市场发展受到不利影响。基于此，如何对房地产开发项目工程施工现场管理工作存在的问题进行分析，探求与之相对应的解决方案，才是引导并规范房地产开发项目工程发展方向的核心所在。本文试对做详细分析与说明。

一、现阶段房地产开发项目工程施工现场管理存在的问题分析

1.设计管理存在的问题分析：在房地产开发项目工程日益向着系统化、集成化以及规模化方向发展的过程当中，房地产开发项目设计单位所承接的设计任务也更为复杂与集中。与此同时，受到房地产开发商对于整个房地产项目建设周期的迫切性要求，设计赶工的情况屡屡发生。房地产开发项目设计人员未能够深入到施工现场对项目建设方案进行设计规划，所提交的设计方案与项目建设现场实际情况之间存在较为明显的差异，进而导致后期实际施工中有关设计方案的纠正问题过于频繁，最终无法确保项目建设周期与建设质量的可控性。

2.进度管理存在的问题分析：现阶段房地产开发项目工程现场进度管理工作面临的最突出矛盾在于：项目实际施工进度与开发计划进度之间的不协调性，实际施工进度严重滞后于计划进度，由此势必会造成房地产开发项目建设周期出现不必要的延长。与此同时，存在于房地产项目各开发商部门机构之间的协调性不强问题始终比较严重，导致大量在施工现场进度管理过程中出现的问题无法得到及时且有效的沟通，从而致使整个工程施工现场管理流于形式。

3.质量管理存在的问题分析：现阶段存在于房地产开发项目工程现场质量管理过程中的问题主要可以归纳为以下几个方面：首先，项目施工作业人员为图一时的方便，在实际施工过程中未能够以具体的施工方案图纸为依据，严格遵照各环节施工标准及规范进行施工作业，为项目工程后期运行埋下严重的质量隐患；其次，房地产开发项目施工监理单位作业人员自身的监督管理职能无法得到有效发挥，现场施工环节中进场材料主观性的偷工减料问题仍然普遍存在，对整个项目工程经济效益的实现造成了极为不利的影响；最后，现场施工作业人员自身安全意识及施工技能水平层次不齐，施工单位未执行“一人一岗、一人一证”上岗制度，并且未针对现场施工作业人员，特别是关键施工环节作业人员及基层员工进行定期且系统的在岗培训工作，从而导致项目工程施工工艺及工序混乱。

4.成本管理存在的问题分析：不健全的成本管理措施及实施体系是现阶段房地产开发项目工程现场成本管理所面临的最典型问题。此问题集中表现在以下两个方面：一方面，不健全的成本管理措施及实施体系会导致房地产开发项目建设单位在建设施工合同的谈判及签订环节不够严谨，成本管理环节相关条款存在较多不利的漏洞，从而导致后期项目工程建设阶段的工程变更难度加大，项目索赔执行困难，最终致使整个房地产开发项目工程成本盲目扩大；另一方面，不健全的成本管理措施及实施体系导致房地产开发项目成本核算缺乏系统化的监督制度提供保障，由此引发项目成本管理可控性下降，最终致使浪费严重。

二、房地产开发项目工程施工现场管理及组织协调问题的解决方案

1.设计管理存在问题的解决方案分析：我们知道，设计管理阶段的方案设计规划、施工图纸设计制定可以说是整个项目工程施工现场管理的前提所在。一般情况下，房地产开发项目所涉及到的设计工作并非由一个设计单位独立完成的，整体设计方案的确定往往需要各设计单位之间高效的沟通与联合实现。从这一角度上来说，房地产开发项目工程设计管理应当在设计单位之间构建良好的沟通体系，协调各个设计单位在房地产开发项目工程建设整体方案设计中的位置与智能，确保设计工作的内在关系，确定设计方案的提交时间，确保项目工程能够有效开展。与此同时，房地产开发项目工程设计单位应当进行系统化的跟踪服务，对项目建设现场实际情况进行勘察与分析，确保出图质量，确保内审有效，从而确保设计管理整体质量的稳定性。

2.进度管理存在问题的解决方案分析：进度管理工作是房地产开发项目工程施工现场管理的基础所在，针对项目建设进度进行合理的控制与管理是进度管理的主要工作内容，通过对项目建设进度的合理控制确保实际施工进度与计划进度之间的协调性，在确保进度可控与合理的基础之上兼顾工程质量的稳定提升。与此同时，进度管理还应当关注施工现场所涉及材料、人力以及物质的高效整合与组织。从这一角度上来说，现场作业人员应当制定结合工程实际的进度计划，以合同管理相关条款为切入点对施工单位计划进度的执行力度作出合理控制，从而不断提高进度管理的整体水平。

3.质量管理存在问题的解决方案分析：质量管理工作是房地产开发项目施工现场管理的重点所在。可通过以下几方面措施提高质量管理综合水平：①.强化施工施工现场管理力度，对各工序施工标准进行系统归纳，以此为依据规范施工行为；②.在发现监理单位监督管理职能履行存在缺失的情况下，应以经济处罚为手段对其进行改进与完善；③.特别关注施工单位现场作业人员的岗前培训与在岗培训作业，重视技术交底工作的开展，确保施工工艺及施工工序的有效性与规范性。

4.成本管理存在问题的解决方案分析：成本管理工作是房地产开发施工现场管理的保障所在。建设单位应当组建一批高素质高技能的成本管理工作人员，确保成本核算工作开展的规范性，并且深入施工环节各阶段各工序，以健全的成本控制制度为手段确保成本管理的有效性与灵活性，在确保项目施工质量一定的基础之上，对总成本开支进行合理的控制。

结束语

城市化建设规模的逐步发展与扩大带动着房地产开发项目走向崭新的发展阶段。房地产开发项目工程建设质量的保障关系到社会大众物质与精神生活需求的满足，关系到国民经济的稳定发展，关系到现代经济社会的优化与完善。施工现场管理工作的有效开展是提高房地产开发项目工程建设质量与建设效率的最直接也是最有效途径。本文通过对房地产开发项目工程施工现场管理存在问题的分析以及解决方案的探究，论证了施工现场管理的必要性与重要性，希望引起各方关注与重视。

参考文献：

[1]丁烈云.李斌.房地产市场预警调控系统的构筑技术要点及流程设计.施工现场管理[J].系统工程理论与实践.2002.22.（04）.58-62.68.

[2]徐嫩宜.试论工程管理环节在房地产开发中的重要性.施工现场管理[J].城市建设理论研究（电子版）.2012.（04）.

房地产工程管理论文篇10

关键词：供应链成本；房地产开发公司；成本控制

当前，无论从宏观经济环境还是从市场微观层面来看，我国的房地产业已进入买方市场，消费者逐渐趋于成熟和理性，在此背景下，引入供应链管理理论，运用价值工程的分析工具，提供综合性价比最佳的产品则成了广大房地产开发企业求生存谋发展的主要法宝。

一、供应链管理与房地产供应链成本

（一）供应链管理的概念。供应链管理（简称SCM）是指在满足一定的客户服务水平的条件下，为了使整个供应链系统成本最小而把上下游企业（组织）有效地组织在一起来进行的产品研发、制造、销售及服务的管理方法。从供应链管理的概念中不难发现，出于对成本的考量，无疑是供应链管理的出发点和实质。

（二）房地产供应链成本。广大房地产企业实务中，房地产开发企业的成本项目主要包括项目开发成本和期间费用两大类。项目开发成本包括六大项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费以及开发间接费用。房地产企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。

在供应链思想下，房地产企业上述所有成本费用在由上下游所组成的业务链条中则以供应链成本的形态存在，并可以运用供应链管理的思想来加以管理和控制。房地产开发过程中的各个环节是相互联系、相互影响的，供应链成本的构成和形态取决于具体房地产开发企业供应链的具体结构。

二、X房地产开发公司成本控制存在的问题

（一）土地征用环节。X房地产开发公司在做征地方案可行性论证时，仅仅从静态上基于对各项成本及预计商品房售价来测算整个项目的经济可行性，而缺乏对项目后续各环节实际运作的全面考量。比如该公司早在一年前就缴纳了M市一块土地的转让金，但由于土地手续迟迟办理不到位，导致项目计划严重拖延，仅占用的土地转让金资金利息一年就400多万元，这无形中增加了该项目的整体成本。

（二）设计环节。X房地产开发公司在设计环节成本控制中存在的主要问题有：

1、设计人员由于专业素质及经济意识的欠缺，产品设计缺陷及后续设计变更较多，造成后期窝工、返工和工期延误等。

2、设计手段较落后，工程造价和设计方案缺乏有效结合，导致工程造价控制不力。

（三）政府报建环节。X房地产开发公司在该环节成本控制存在的主要问题是：各项政府报建手续进展缓慢，从而严重延误后续各环节，尤其是导致项目预售时间推迟，这样一方面大额土地款占用资金，另一方面预售款回笼时间推后又变相地增加了资金的机会成本。

（四）施工、材料设备采购环节

1、在进行设计招标时过分依赖绝对低价选择中标单位，结果日后经常导致索赔、变更及质量问题。

2、没有确定一批具有战略合作关系的供应商，导致在施工及材料的质量和价格方面控制力不强。

3、在施工过程中，对工程变更及现场签证的管理较盲目，比如变更程序及决策机制不完善。

（五）销售环节。X房地产开发公司物业的销售由本公司成立的营销团队来进行，该环节成本控制中存在的问题有：

1、销售与工程施工节奏不一致，导致存货过大，造成大量资金占用成本。

2、各项销售政策的制定和执行较随意，销售礼品等管理较混乱。

（六）物业管理环节。X房地产开发公司的物业管理由其下属物业公司来管理，该环节常常由于前期物业质量存在设计、施工等质量问题，从而导致业主索赔、拖欠物业费，物业与开发商扯皮现象以及其他后续成本的追加，更重要的一点在于公司的品牌形象受到了损坏。

三、X房地产开发公司供应链成本控制体系构建

（一）X房地产开发公司供应链结构。X房地产开发公司的供应链成本划分为上游成本、房地产公司内部成本和下游成本。具体结构见图1：X房地产开发公司供应链结构模型。（图1）结合X房地产开发公司的项目组织结构，其供应链中的上游成本包括土地征用费和拆迁补偿费，政府综合报建费用、规划设计费等；开发商内部成本包括基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、财务费用、不可预见费等；下游成本包括销售费用、前期物业管理费、保修期内维修费用等。

（二）X房地产开发公司供应链成本控制体系构建。针对上述X房地产开发公司在成本控制方面存在的问题，引入供应链的思想，建立从前期土地取得，到物业销售及物业管理各环节的供应链成本体系，从而达到在时间、成本、质量等方面为业主提供综合性价比最佳的产品与服务。

1、土地征用环节成本控制。经分析，X房地产开发公司土地成本占项目开发成本比例约为15%左右，可见土地征用环节的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍挂”形式，地价的可控性较差。因此，该环节的土地控制重点应放在控制土地闲置资金占用成本上面，具体要考虑：

（1）在做土地征用可行性方案论证时，系统论证从土地取得到最终物业实现销售整个供应链的时间，减少土地款占用的资金利息成本。

（2）运用价值工程等技术手段，提高土地使用效益，降低单位建筑面积分摊的土地成本。

（3）规避土地闲置费的缴纳。

2、设计环节成本控制。根据有关资料分析，在初步设计阶段，影响工程造价的程度为65%，施工图设计阶段，影响工程造价的程度为25%~35%。而施工阶段对造价的影响一般仅为5%~12%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。加强设计阶成本控制要做到如下几点：

（1）提高设计人员素质，加强设计人员经济意识。

（2）引入竞争机制，实行设计方案招标、方案竞赛，可以对同一个工程进行多方案的技术经济比较，并应用价值工程最优方案。

（3）引入目标成本理论，推行限额设计。也就是在保证工程实体功能的前提下按分解的目标成本严格控制技术设计和施工图变更，保证项目成本及分解的各项经济技术指标不被突破。

（4）运用价值工程的原理，进行多方案的技术经济分析和比较，推行工程造价和设计方案相结合的设计招标，在保证项目市场定位和品质的同时，有效控制工程造价。

（5）提高设计质量，减少或避免施工时的变更造成的浪费以及由此造成的窝工、返工和工期延误。在此特别说明的是，让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。

（6）推行产品标准化，以此减少开发新产品的研发等投入成本。

3、政府报建环节成本控制。该环节的成本控制要点是加紧办理项目“五证”，及早进入项目预售回笼资金，降低资金使用成本。

4、融资活动成本控制。不同的融资渠道，其利率水平差异较大，分析X房地产开发公司现有的几种不同的融资渠道，利率水平由低到高分别是银行项目开发贷款、个人委托贷款、第三方公司拆借、集团公司内部拆借款、股权合作等。这样，公司在安排融资方案时，就可以优先考虑利率水平较低的融资模式。另外，在此基础上，还要权衡不同融资模式的风险水平高低，对成本和风险加以平衡，设计公司最佳融资结构。

5、施工、材料设备采购环节成本控制

（1）招标阶段坚持“合理低价”原则。推行工程量清单计价报价与合理低价中标，做好资格预审，选择有实力、有信誉的企业参与投标，在此基础上采取合理低价中标，以避免投标方以低于成本价进行恶意竞争。同设计阶段一样，让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。

（2）严格控制工程变更。建立工程变更的相关流程和制度，工程设计和合同签订阶段要尽可能考虑周全，防止人为疏漏造成的后期变更，做到事前预防。在发生工程变更时，严格审核工程变更，从对总投资的影响、使用功能和经济美观等多角度确定变更的必要性。

（3）加强现场签证的审查，减少现场签证的盲目性。现场签证是施工过程中一项不可避免的工作，是甲、乙双方认可的工程实际变更记录，是办理工程竣工决算的重要依据之一。为保证洽商签证的严肃性，必须严格现场签证管理制度。

（4）推行三级收料及限额领料。材料成本的节约是降低工程成本的关键。对施工主要材料实行限额发料，按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算，节约时给予奖励，超出时由施工作业队自行承担，从施工作业队结算金额中扣除，这样施工作业队将会更合理地使用材料，从而减少浪费损失。

（5）组织材料合理进出场。一个项目往往有上百种材料，所以合理安排材料进出场的时间特别重要。首先，应根据定额和施工进度编制材料计划，并确定好材料的进出场时间；其次，应把好材料领用关和投料关，降低材料损耗率。

6、销售环节成本控制

（1）引入资金成本概念，合理设计各项销售方案，在销售价格及销售回款上做一平衡，寻求综合成本最低方案。

（2）严控各项销售费用，做好各种促销礼品的采购、发放管理，合理选取广告宣传媒介，提高广告宣传的投放效果，使各项销售费用产生实效。

7、物业管理环节成本控制

（1）物业管理前置到设计阶段及招标环节，参与项目设计方案论证及关键物资的招标等活动。由于物业管理是直接面向业主的末端环节，对业主在物业实际使用中反馈的各类产品缺陷最具发言权，此项安排可以减少由于设计缺陷、“绝对低价”招标等而导致的后期质量成本的发生。

（2）做好备品备件的采购、保管、领用管理，提高实物使用率，减少物料浪费。