房地产经纪管理办法十篇

房地产经纪管理办法篇1

第一条、为确立我省房地产经纪人的法律地位，规范房地产经纪行为，保护房地产经纪人和合同各方当事人的合法权益，维护经济秩序，促进房地产市场的发展，根据《福建省经纪人管理条例》、国家工商行政管理局《经纪人管理办法》、建设部《城市房地产中介服务管理规定》和有关法律、法规、规章的规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条、本办法所称房地产经纪活动，是指为房地产开发、买卖、租赁、抵押、置（互）换、评估、房地产开发项目转让、合作和房屋维修服务等房地产流通领域的当事人有偿提供居间、行纪、等中介活动。

本办法所称房地产经纪人，是指依照本办法审批成立，从事房地产经纪活动的单位和个人。

第三条、县级以上人民政府工商行政管理部门依法对房地产经纪人进行监督管理。其主要职责是：

（一）房地产经纪人的注册登记；

（二）依法保护合法经营，会同房地产管理部门查处违法经营；

（三）依照法律规定，对房地产经纪合同进行监督管理；

（四）会同房地产管理部门指导房地产经纪人自律组织的工作；

（五）协同房地产管理部门认定房地产经纪人资格。

县级以上人民政府房地产管理部门负责房地产经纪人的行业管理。其主要职责是：

（一）制定房地产经纪人的规章制度并监督执行；

（二）会同工商行政管理部门认定房地产经纪人资格；

（三）负责房地产经纪人的专业培训；

（四）指导经纪人的经纪活动，协同工商行政管理部门查处违法经营。

第四条、经纪人依照本办法进行的经纪活动受法律保护。经纪人从事经纪活动应当遵守法律、法规、规章，遵循自愿、公平、平等互利、诚实信用原则。

第五条、本办法适用于本省行政区域内进行的房地产经纪活动。法律、法规、规章另有规定的，从其规定。

第二章、申办条件

第六条、从事房地产经纪活动的人员必须经过考试合格并取得省建委、省工商局核发的《房地产经纪资格证书》。

房地产经纪人员的培训和考核工作，由省建委、省工商局组织或其委托的单位组织实施。

《房地产经纪资格证书》实行定期考核制度，具体办法另行制定。

第七条、申请办理《房地产经纪资格证书》的，应具备以下条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）具有高中以上文化程度；

（三）有两年以上从事房地产行业的实际工作经验，具有一定的法律知识和房地产专业知识；

（四）前3年内没有犯罪或经济违法行为。

国家和省规定不允许兼职的人员不得申请《房地产经纪资格证书》。

第八条、设立房地产经纪人事务所应当符合以下条件：

（一）有固定的业务场所；

（二）注册资本或登记资金数额不少于人民币10万元；

（三）有3名以上取得《房地产经纪资格证书》的专职人员；

（四）有健全的管理机构、章程和财务制度；

（五）合伙人之间有书面合伙协议。

房地产经纪人事务所可以从事除包销房地产以外的各项房地产经纪人业务。

第九条、设立房地产经纪公司应当符合下列条件：

（一）具有相应的组织机构和固定的业务场所；

（二）注册资本不少于人民币30万元；

（三）有5名以上取得《房地产经纪资格证书》的专职人员；

（四）《公司法》规定的其他条件。

房地产经纪公司从事房地产包销业务的，其注册资本不得少于人民币300万元。

第十条、个体房地产经纪人应具备以下条件：

（一）有固定的业务场所；

（二）取得《房地产经纪资格证书》；

（三）登记资金数额不少于人民币3万元。

个体房地产经纪人只能从事房地产居间、经纪业务。

第十一条、房地产开发企业有3名以上取得《房地产经纪资格证书》的专职人员，申请在其营业范围中增加房地产经纪业务的，应报原办理工商登记的工商行政管理部门和同级房地产管理部门同意后，由工商行政管理部门办理变更登记。

第三章、经纪管理

第十二条、申办房地产经纪人事务所或房地产经纪公司的，应持本办法第八条或第九条规定的相应材料，向工商行政管理部门提出申请，同时抄报同级房地产管理部门，经房地产管理部门出具审查意见后，工商行政管理部门予以办理注册登记。房地产经纪组织在领取到营业执照后一个月内，到房地产管理部门备案。

取得《房地产经纪资格证书》的个人从事房地产经纪活动的，必须到工商行政管理部门申办营业执照后，方可开展房地产经纪业务。

第十三条、《房地产经纪资格证书》的有效期为两年。持证人必须于有效期届满前2个月，到当地房地产行政管理部门或工商行政管理部门领取由省建委与省工商行政管理局共同制发的《房地产经纪人从业情况登记表》，按有关要求如实填写，并由其所在的房地产经纪组织签署意见并加盖公章后，报省建委（或其授权部门）省工商行政管理局（或其授权部门）审核。审核通过的，由省建委和省工商行政管理局为其换发新证，未换发新证的，不得从事房地产经纪活动。

第十四条、在外省已取得《房地产经纪资格证书》的人员来我省依托房地产经纪组织从事房地产经纪活动的，必须到省建委、省工商局办理备案手续；要独立从事房地产经纪活动的，按本办法第十二条规定办理。

第十五条、房地产经纪人在经纪活动中享有以下权利：

（一）依法收集、利用房地产商业信息；

（二）要求委托方提供真实的相关材料；

（三）完成经纪业务后按照规定或者约定获取佣金或者要求支付经纪活动经费；

（四）法律、法规、规章规定的其他权利。

第十六条、房地产经纪人在经纪活动中应当履行下列义务：

（一）遵守国家有关法律、法规、规章和政策规定；

（二）遵守自愿、公平、诚实信用的职业道德；

（三）按核准的业务范围从事经营活动；

（四）如实介绍房地产交易有关情况；

（五）按约定为当事人保守商业秘密；

（六）按规定收取费用；

（七）依法缴纳税费。

第十七条、房地产经纪人为当事人提供房地产经纪服务，应当与当事人签订房地产经纪合同，应当使用经纪合同示范文本，应在签订房地产经纪合同30天内，将合同副本报当地工商行政管理部门备案，接受监督管理。

房地产经纪合同应包括下列主要内容：

（一）经纪事项；

（二）提供经纪服务的要求或者标准；

（三）收费标准、数额、支付方式和时间；

（四）经纪合同的履行期限；

（五）违约责任和纠纷解决方式；

（六）双方当事人约定的其他事项。

第十八条、房地产经纪人在房地产经纪活动中不得有下列行为：

（一）索取、收受经纪合同以外的酬金或其他服务，或者利用业务之便，牟取其他不正当利益；

（二）允许他人以自己的名义从事房地产经纪业务；

（三）同时在两个或两个以上经纪人组织执业；

（四）与一方当事人恶意串通损害另一方当事人利益；

（五）为权属不清的房地产和按规定不准买卖或交换的房地产提供中介服务；

（六）兼职房地产经纪人接受与所在单位有竞争关系的当事人委托，促成交易；

（七）违反法律、法规、规章的其他行为。

第十九条、房地产经纪人的服务未能达到合同中经纪事项的要求和标准，应不收取或减少费用，但由委托人自身的责任造成的除外。

第二十条、房地产经纪人开展经纪活动，必须公正、诚实，严禁弄虚作假、收受贿赂，损害当事人合法权益。

房地产经纪人违反合同造成当事人经济损失的，除偿付违约金外，还应对造成的损失进行赔偿。

第二十一条、房地产经纪人与委托人有利害关系的，应当自行回避，委托人有权要求回避。

第二十二条、工商行政管理部门和房地产管理部门应当按照各自职责，依法加强对房地产经纪人的监督管理，房地产经纪人应当接受监督检查，提供检查所需的文件、帐簿、报表和其他有关材料。

第二十三条、房地产经纪活动的费用按闽价〔1997〕房字41号规定的标准收取。

第二十四条、开展房地产经纪活动应设立财务帐簿，载明开展业务所支出的费用、收取的服务费以及按照国家规定应当载明的其他内容。收费应开具国家统一的收费票据，经营所得应依法纳税。

第二十五条、房地产经纪人（含兼营房地产经纪的开发企业）歇业或因其他原因停止经纪活动的，应向工商行政管理部门办理歇业或注销登记手续，并报房地产管理部门备案。

第二十六条、房地产经纪人在开展经纪活动中，有违反《福建省经纪人条例》、国家工商行政管理局《经纪人管理办法》、建设部《城市房地产中介服务规定》行为的，按《福建省经纪人条例》、《经纪人管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》的有关规定处理。

房地产经纪管理办法篇2

为贯彻落实《市人民政府关于当前加强房地产市场调控促进房地产市场持续健康发展的若干意见》（府发[]6号）和国务院办公厅转发七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》（［］26号）的精神，规范房地产经纪行为，加强房地产经纪行业诚信体系建设。经研究决定，在已经开通的《市房地产市场管理信息系统》（以下简称《市场系统》）的基础上，进一步拓展功能，推进房地产经纪人信用档案建立和完善。现将有关事项通知如下：

一、房地产经纪人信用档案的主体

房地产经纪人信用档案是房地产经纪人诚信体系建设的基础，本市取得备案资格的房地产经纪企业（包括分支机构）和已注册的房地产执业经纪人（包括持“全国证”和持“证”的房地产执业经纪人）均系本市房地产经纪人信用档案的构成主体。

二、房地产经纪人信用档案建设的职责分工

市房地资源局根据建设部《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》，组织本市房地产经纪人信用档案的建设，统一对外公开房地产经纪企业及房地产执业经纪人信用档案，并组织对房地产经纪企业和房地产执业经纪人诚信执业的情况进行监督和检查。

各区县局要充分依托已建立的“房地产市场管理信息系统”和“房地产交易登记信息系统”，推行房地产经纪人执业信息卡、房地产经纪人执业胸卡为主要手段，建立和完善经纪行业信用档案。区县局房地产市场管理部门负责主体信息的录入和变更，会同执法部门录入查实的信用情况等；区县房地产交易中心负责记录房地产执业经纪人的交易登记信息；区县房地产执法部门负责将查实的投诉和处罚情况提交房地产市场管理部门。

三、房地产经纪人信用档案的信息内容和采集

（一）房地产经纪人信用档案的信息内容。房地产经纪企业信息内容包括企业名称、法定代表人、企业性质、注册资金、经营场所、房地产执业经纪人数和分支机构等基本情况；企业经纪业绩及获奖（市级以上管理部门和有关组织表彰、奖励，下同）的良好行为记录；受执法部门查处的违法违规情况。房地产执业经纪人信息内容包括姓名、年龄、性别、身份证、执业证等基本情况；经纪业绩信息；继续教育情况；获奖等良好行为记录及受执法部门查处的违法违规情况。

（二）房地产经纪人信用档案的信息采集

房地产经纪人信用档案信息采集的基本思路是根据房地产管理部门的管理职能，整合房地产经纪人备案管理、房地产交易合同管理、房地产交易登记等管理资源，实行房地产市场管理信息系统、房地产交易登记系统和存量房网上交易平台的沟连，并通过下列渠道获取完整的房地产经纪人管理信息：

1、通过房地产经纪企业和房地产执业经纪人备案管理获取主体信息；各区县房地局通过新设房地产经纪企业备案、企业年检、企业注销备案和房地产执业经纪人备案、变更、注销等工作，记录和获取房地产经纪企业和房地产执业经纪人的基本信息。

2、通过存量房买卖、房屋租赁等办理房地产交易登记时获取经纪业绩信息；对房地产交易合同中已注明经房地产经纪企业居间、的存量房买卖和房屋租赁，在申请房地产交易登记时，房地产执业经纪人应出示市房地产执业经纪人信息卡（简称执业信息卡），持卡办理交易登记手续，以此记录和获取每个房地产执业经纪人的经纪业绩信息，并为综合评定房地产经纪企业和房地产执业经纪人的信用等级提供依据。

3、通过对房地产经纪活动的日常监管，获取房地产经纪人的奖惩信息。各区县房地局应及时将房地产经纪企业及房地产执业经纪人提供的获奖情况及时输入良好行为记录；将房地产经纪企业及房地产执业经纪人被投诉情况和执法部门查实的违法违规情况，直接输入不良行为记录。

四、房地产经纪人执业信息卡、执业胸卡的发放和管理

1、对于新设立的，并已取得营业执照房地产经纪企业（包括分支机构，下同），区县房地局在按规定办理房地产经纪企业和房地产经纪人备案手续时，应录入房地产经纪企业和房地产执业经纪人信息，发放房地产经纪企业备案证书和执业胸卡，并在房地产经纪人员执业资格证书内注记；其中，对未取得执业信息卡的的房地产执业经纪人，应同时发放执业信息卡。

2、已备案的房地产经纪企业，其房地产执业经纪人有增减的，在按规定向区县房地局办理房地产执业经纪人注记或注销注记手续时，还应按下列规定办理相关手续：

（1）房地产执业经纪人被辞退或调离原经纪企业后，应交回执业胸卡，并变更执业信息卡的有关信息。

（2）房地产执业经纪人加入已备案房地产经纪企业的，应领取执业胸卡，并变更执业信息卡的有关信息。

3、房地产经纪人执业信息卡是记录房地产执业经纪人执业情况的主要媒介；房地产经纪人执业胸卡是房地产执业经纪人在执业活动中一个明示标志；房地产执业经纪人遗失或损坏执业信息卡或执业胸卡的，应向发卡单位申请补发或换发。

4、房地产执业经纪人在日常的经纪活动中应“持证、亮卡。”

（1）房地产执业经纪人在从事房地产居间介绍和等经纪活动时，应佩戴执业胸卡和主动出示房地产经纪人执业证书，以此明示执业身份；

（2）房地产执业经纪人在居间、的存量房买卖和房屋租赁（包括公有住房承租权转让和交换）时，均应在相关房地产交易合同中注明房地产经纪企业名称、地址、电话和房地产执业经纪人姓名、执业编号等，并盖章和署名。

（3）房地产执业经纪人在办理房地产交易登记时，应出示房地产交易合同中署名的房地产执业经纪人的执业信息卡，由房地产交易中心通过系统查询核实后，录入该执业人员的经纪业务信息；如发现该房地产经纪企业未备案或房地产执业经纪人未注记的，房地产交易中心应在交易合同文本内加注“房地产经纪企业未备案”或“房地产执业经纪人未注记”字样，提示交易双方当事人。

五、房地产经纪人信用档案的公开

房地产经纪管理办法篇3

（一）机构登记备案。房地产经纪机构应当自领取营业执照之日起30日内，到工商登记所在地的市、县（市）房地产主管部门办理备案手续，取得备案资格证明。各地工商登记部门在领取营业执照和工商营业执照年检时，予以提醒办理备案手续。已备案企业跨行政区域异地承接业务，需按照有关管理规定到项目所在地房地产主管部门办理备案。

（二）设立备案条件。房地产经纪机构设立备案应具备下列条件：(1)有自己的组织机构且机构名称须具备房地产经纪的特点；(2)有不低于20平方米固定经营场所；(3)有不低于10万元人民币注册资本金（商品房销售不低于50万元）；(4)有至少1名专职房地产经纪人或者3名专职房地产经纪人协理（商品房销售至少3名专职房地产经纪人，销售人员具备经纪人协理或以上资格）。房地产经纪分支机构备案也应具备上述基本条件。房地产经纪机构的法定代表人及分支机构负责人必须是房地产经纪人或房地产经纪人协理。

（三）强化后续管理。《房地产经纪机构备案证书》有效期为一年，各房地产经纪机构应在备案证书到期前一个月内持相关资料向当地房地产主管部门申请延续备案。逾期未申请延续有效期的企业视为自动放弃房地产中介服务资格。房地产经纪机构及其分支机构变更或者终止的，应当自变更或者终止之日起30日内，办理备案变更或者注销手续。

各房地产经纪机构要严格执行备案管理有关规定。对未经备案的机构和未注册的房地产经纪人员的业务申请，房地产交易与登记、租赁、抵押等业务部门不得受理。房地产主管部门应及时将已备案的房地产经纪机构及其分支机构的相关信息向社会公布，供房地产交易当事人选择。

二、着力强化房地产经纪人员管理

（一）严格资格准入。房地产经纪人、房地产经纪人协理执业资格准入实行考试制度。房地产经纪人全国统一大纲、统一命题、统一组织，由国家住房和城乡建设主管部门、人力资源和社会保障主管部门共同组织实施。房地产经纪人协理全国统一大纲，由省房地产主管部门、人力资源和社会保障主管部门命题并组织考试。通过考试成绩合格的人员方可取得相应的职业资格证书。

（二）实行挂牌执业。根据省住房和城乡建设厅、省物价局《关于转发<关于加强房地产经纪管理、进一步规范房地产交易秩序的通知>的通知》（建房管〔〕463号）要求，实行房地产经纪人和经纪人协理持证上岗和全省统一标牌并挂牌执业制度。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得相应职业资格证书，房地产经纪人还需由本人提出申请，经聘用的房地产经纪机构送省房地产管理部门初审合格后，统一报住建部或其授权的部门注册，准予注册的申请人，核发《房地产经纪人注册证》。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。

（三）规范从业行为管理。房地产经纪人员注册后，只能受聘于一个房地产经纪机构，并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动。房地产经纪人员不得以个人名义从事经纪活动，不得在其他经纪机构兼职。房地产经纪人和房地产经纪人协理在经纪活动中必须严格遵守法律、法规和行业管理的各项规定，坚持公开、公平、公正的原则，恪守职业道德。

三、进一步规范房地产经纪活动管理

（一）加强商品房预（销）售行为监管。房地产销售经纪机构要严格执行商品房预（销）售有关规定。对无证售房、捂盘惜售、哄抬房价、虚假信息和广告，以及不按规定明码标价、价外乱收费、价格欺诈等违法违规行为，有关部门要依法依规严肃处理；对不按要求公示价格信息、隐瞒真实情况以及群众投诉较多的房地产项目，要及时进行核实处理，情况查实的责令其限期整改，整改期间可暂停网签资格。要加大现场巡查力度，及时发现违法违规和不规范行为，并通过公开曝光、暂缓预售许可、吊销房地产销售资格等手段加大惩处和监督力度。

（二）推行存量房交易网上签约备案。市区房产中介服务机构要认真按照《关于对市区存量房交易实行网上备案管理的通知》（住房发〔〕48号）要求，实行网上备案，并按照业务流程实行网上操作，确保二手房交易市场规范有序健康发展。各县（市）房地产主管部门要加快实行房地产经纪机构网上备案管理和存量房交易网上操作，力争在年底前上线运行。

（三）加强住房租赁市场监管。各地要结合住房租赁行为监管，依法严肃查处房地产经纪机构进行虚假宣传、提供虚假租赁房源、改变房屋内部结构分割出租、隐瞒真实房屋租赁信息，以及为不符合安全、防灾等强制性标准或属于违法建筑的房屋提供租赁经纪服务等违法违规行为。要加大政策宣传和落实力度，采取多种措施控制住房租金过快上涨，维护租赁关系的稳定。

（四）推广使用房地产经纪合同示范文本。房地产经纪机构要推广使用房地产经纪服务合同和存量房买卖合同或房屋租赁合同示范文本，进一步遏制经纪合同权利和义务的“不平等条约”。市房管、工商等主管部门将结合我市实际，加快制定相关合同的示范性文本，力争尽快出台，供各地推广使用。各房地产经纪机构、房地产经纪人要通过提供优质的专业服务，让委托人了解和掌握签订所推荐的房地产经纪合同示范文本的基本原则和要求，自觉规范合同当事人的行为。

（五）严格执行有关制度规定。房地产经纪机构要严格执行交易资金监管制度，不得向买卖（交易）双方收取交易资金监管费等名目的费用，并在其营业场所公示诚信服务承诺，接受社会监督。房地产经纪机构应实行明码标价，提供质价相符的服务。各县（市）房地产主管部门要建立健全房地产经纪信用档案，并结合实际情况和专项整治工作，建立本地区经纪机构信用档案，于10月底前报市住房保障和房产管理局备案。

房地产经纪管理办法篇4

阜新市房产监理处坚持以房产交易市场建设为龙头，夯实物质文明建设的基础，建设了房产交易大楼，打造出阜新房产交易市场的好品牌，并对市场加强规范化管理，形成良好的市场新机制。

经过几年的艰辛探索与不懈努力，阜新市房产监理处在实际工作中总结出了管好市场的八字箴言：公平、自治、放活、保护。这八个字是市场管理者们在实践中，对市场管理过程经验的理性思考所得出的结论。“没有规矩不成方圆。”没有铁的纪律就没有坚如钢铁的队伍。交易市场成立以来，阜新市房产监理处陆续制定了《阜新市房产业协会房产经纪人专业委员会章程》、《阜新市房产经纪人管理办法》、《阜新市房产市场中介服务管理办法》、《关于经纪人出现纠纷案件处理的补充规定》等十余项规章制度。充分实施建章建制，实行规范化、制度化、法制化的管理，使监理处的经济一路攀升，经济效益成果辉煌。目前，监理处每年上缴财政近千万元。

阜新市房产监理处又以经纪人队伍建设为重点，建设出一支高素质的房产经营者队伍。对于如何把经纪人队伍建设好，阜新市房产监理处首先提供了“保姆式”服务，让房产经纪人有温暖感；建设了经纪人之家，让经纪人有归属感；充分发挥经纪人的作用，让经纪人有安全感；努力展示经纪人的良好形象，让经纪人有荣誉感；让经纪人走上稳健的经营之路，让经纪人有安全感。“对待市场像对待家一样，对待经纪人像对待兄弟姐妹一样，对待顾客像对待上帝一样，对待诚信像对待生命一样”。在经纪人队伍中，“四个一样”得到了最全面、最充分的展示。

以服务人民群众为目标，切实地为百姓办好事、做实事、解难事。开展了便民服务，实行“一站式”办公，落实市政府指示精神；开设便民窗口，为采煤沉陷区居民服务，为百姓安居服务，为转型发展服务。

阜新市房产监理处不断拓宽服务领域，树立房产监理处管理者的新形象。为了更好地为百姓提供高效快捷的服务，顺应市场的需求，房产监理处于2004年5月成立了房产公司，至今已为百姓代办业务790余宗；长期开办绿色通道，优先为老人、残疾人和现役军人办证，为民服务落到实处。此外，房产监理处还以“保持共产党员先进性”教育活动为契机，形成三个文明建设的合力，通过健全各级组织，增强战斗力和凝聚力。

房地产经纪管理办法篇5

【关键词】房地产经纪现状 存在问题 对策分析

一、徐州房地产经纪服务业现状的行业环境分析

据徐州市国土资源房屋评估和经纪协会统计显示，截至2015年底，具有房地产经纪资质的徐州市房地产经纪企业共计659家，其中具有A级资质的企业52家，具有B级资质的企业69家，具有C级资质的企业538家。

规模较大的企业有连锁店30家以上，包括钢运房产、大泽置业、中房网络、大业兴房产、中原地产、美联物业等本地和外地房地产经纪企业在徐州市场上形成两分天下的竞争态势。

（1）本地企业竞争分析。本地企业按市场占有率大致可分为三个阵营：第一阵营的包括钢运房产、中房网络、大泽置业与大业兴房产等企业连锁店规模均在50家以上，各自占据房地产经纪服务市场10%以上的份额；第二阵营的包括琴琴房产、中先地产、博顿房产等企业连锁店均在10至50家，市场占有率各约5%左右；第三阵营的房地产经纪企业是指连锁店在10家以下的经纪企业群体。

（2）外地企业竞争分析。外地企业的竞争主要来自香港中原地产以及美联物业，其二三级市场联动的业务经营模式、纯粹的经纪人管理制度以及标准化的服务体系在香港市场取得成功的同时迅速复制到内地，其品牌影响力吸引了不少人才加入，使公司在徐州房地产经纪服务市场占据牢固的市场地位；21世纪不动产于2008年登陆徐州，公司在全球范围内的No.1地位所彰显的品牌号召力正逐渐吸引众多加盟商通过特许经营的加盟方式形成公司营销渠道网络，可以预见21世纪不动产必将成为未来徐州房地产经纪服务市场不可忽视的重要竞争对手。

二、徐州房地产经纪服务中存在的主要问题

（一）法律、法规滞后

住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布的《房地产经纪管理办法》于2010年10月27日经住房和城乡建设部第65次部常务会议审议通过，并经国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部同意予以，自2011年4月1日起施行。《房地产经纪管理办法》是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。徐州国土资源房屋评估与经纪协会为规范房地产经纪服务业，维护房地产市场秩序，促进房地产健康发展，于2005年制定了《徐州市房地产经纪机构资质和房地产经纪人员职业资格管理暂行办法》。然而，随着市场发展变化的不断推进，地方法律法规在促进和规范徐州房地产市场健康有序发展的同时，与国家法律规范相比表现出明显的滞后性。无论是房地产经纪服务业的内涵，还是其业务范围均早已超过相关法律法规的规定；行业标准不明晰而且与房地产经纪服务业自身的发展严重脱节；在服务过程中出现的许多新问题，虽然有些可以依照合同法来处理，但是由于房地产商品内在的特殊性和经纪服务的无形性，使得许多问题在合同法中找不到确切的解决依据；缺乏明晰的法律法规对经纪企业及行为加以规范和管理，以切实保障消费者的权益，造成与经纪企业相关的法律纠纷屡见媒体的现象时有发生。

（二）不正当竞争普遍存在

一是无照非法经营，“一间房子、一张桌子、一部电话”就可以进行房地产买卖和租赁等经纪业务；二是给钱就做，有利就做，经纪企业间相互压低价格；三是超业务范围经营，个别经纪企业通过帮助客户垫资提前还贷或进行资产抵押等从中收取高额利息，“高利贷”服务变成了经纪公司获取利润的生财之道等现象时有发生。不规范服务和黑经纪的存在使得对房屋经纪的投诉连续几年居高不下，不仅严重损害了消费者的合法权益和经纪行业的整体形象，也造成了守法经纪企业经营成本的提高，市场中甚至出现了“劣币驱逐好币”的“格雷欣现象”。

（三）行业监管问题

在行业监管方面，政府管理部门多，而且管理部门职能不清，各相关主管部门之间协调不畅，不同部门各自为政，职能和规定缺乏统一性，存在多头管理的问题。由于法律、法规的滞后和部分监管职能的重叠和空白，导致房地产经纪监督管理部门不能很好地依法监管和及时有力地惩处违法、违规行为，从而助长了行业的不正之风。究其主要原因还是政府重视不够、立法滞后，监管不力。目前，无论是政府房地产主管部门――徐州市国土资源和房地产管理局的直接监管，还是由行业协会――徐州市徐州市国土资源房屋评估和经纪协会进行的自律性监管，都存在缺乏监管力度的问题，监管基本上流行形式。

（四）房地产经纪人员职业资格制度落实不到位

从2002年国家开始实行房地产经纪人员职业资格制度以来，全国取得房地产经纪人执业资格的人数超过40000余人，徐州已有超过4000人取得房地产经纪人执业资格。但是，从市场反映的实际情况来看，徐州房地产经纪服务从业人员的素质偏低的现象仍然不容乐观，这与房地产经纪人职业资格制度的落实不到位密切相关。目前来看，由于行业的快速发展吸引了大批有志于本行业的人员取得了房地产经纪人协理以及部级房地产经纪人执业资格，所以目前从业人员的执证比例逐步升高，但从从业人员在持证上岗方面情况来看，比例仍然很低，职业资格制度落实不到位的现象十分明显，这给行业的监管带来极大的麻烦。

三、徐州房地产经纪服务市场的行业前景及对策分析

（一）行业前景

（1）拥有广阔的市场空间。房地产经纪市场是完整健康的房地产市场的重要组成部分，美国、香港等发达国家和地区房地产经纪市场的成交量占整个房地产市场成交量的比例占80%以上。进入十二五时期，徐州面临更多的发展机会，由刚性需求所引起的二手房市场规模的日趋扩大，对房地产经纪服务的需求不断增加，徐州市的房地产业正处在由增量市场向存量市场转变的重要发展阶段，二手房和商品房的交易比例达到1比0.7到0.8是徐州二手房市场比较协调的比例，也是政府部门的一个工作目标。

（2）发展机会巨大，人才和信息是关键。房地产经纪服务作为以人员和信息为主要资源的服务行业，其核心竞争力主要体现在人才和信息的数量与质量上。一方面，较高的人员素质，意味较高的服务质量、服务水平和较强的企业竞争力；另一方面，信息资源是企业生存和发展的基础，缺少信息，企业就失去了存在的根基。但归根结底，人才是房地产经纪企业生存和发展的根本。目前由于各种因素的影响，徐州房地产经纪机构的人员流动率较高，怎样才能留住人才并提高企业员工的整体素质，是企业能否把握住机会的关键所在。

（二）对策分析

（1）建立更强有力的资金监管机制保证交易结算资金的安全。可采取的策略有三：一是在房屋买卖合同签约完毕后，买卖双方可以约定自行到银行开立双控账户，买方按合同约定将首付款或者全款存入账户，银行对资金实现冻结，同时，银行根据买卖双方约定的条件，在买卖双方一起到银行情况下，银行才给予放款，目前已有部分银行开设了此项业务；二是买卖双方约定通过其他可靠的第三方进行资金监管。可由当地房屋产权管理局即设立了二手房交易资金监管的业务，只要买卖双方自愿选择了房产局对资金进行监管，房产局即联合银行对交易资金的流转予以控制，只有当买方取得房屋所有权证后，才会将全部购房款支付给卖方，用政府部门的职能对此予以监管。毕竟政府部门的公信力要远大于房地产经纪机构，政府部门也不存在关门歇业的风险。又如在发达国家，买卖双方签订房屋买卖的合同基本上都是在律师事务所进行或者是委托律师办理，交易的资金往往也通过律师事务所流转，由律师监管。因为相比较于房地产经纪机构，律师事务所的设立、经营以及律师本人的执业条件要严格得多，资金流转的安全也更易保障，而买卖双方也可以采用这种形式；三是对于房屋的租赁业务，出租人在与房地产经纪机构签订委托租赁的合同时，最好还是保守的采取租金按月支付的方式，压缩租金在房地产经纪机构停留的时间，以降低风险。

（2）从交易合同规范房地产经纪机构的从业规范。房地产经纪合同（以买卖合同为例）是指购房者与售房者在平等协商的基础上，就房屋的买卖所签订的协议。是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。依据我国《合同法》及业务实践，下列内容在一份房地产经纪合同中是必不可少的：当事人的名称或姓名、住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任、合同生效条款、合同中止、终止或解除条款。然而，目前的徐州房地产经纪企业往往利用合同信息的不对称性特点，进行“合同欺诈”，使房地产经纪行业受到严重影响。因此，建议取消现状下各经纪机构各自采用自已订立合同的现状，由主管部门统一制定规范的格式合同，并且统一编号，由经纪机构统一到徐州市国土资源房屋评估和经纪协会处集中采购（或无偿领取）。合同从成交价款、标的、中介费取得等重要要素等方面进行统一，从而从合同上规避由于信息不对称所带来的行业交易秩序混乱现象，提高行业形象，为房地产经纪行业长期可持续发展提供保证。

（3）严格房地产经纪企业资质认定的及房地产经纪人（协理）执业（职业）资格程序。目前徐州房地产经纪企业资质认定为A、B、C三级，房地产经纪企业至少需要具有房地产经纪人三个及经纪人协理四个以上的专业房地产经纪人员组成。对于房地产经纪人员的管理及考核，房地产经纪主管部门可借鉴美国房地产经纪行业管理的基本制度，一是建立严格的执业牌照管理制度与教育训练制度，规定经纪机构的每项成交业务必须由取得资格的经纪人代表公司与客户签定成交合同，并且规定房地产经纪人实行终身负责制，即对自己的行为终身负责，从而为规避房地产经纪纠纷从制度上提供可能；其次，要通过发挥行业协会的作用，加强行业自律。一个行业的行业协会往往是健全该行业的必需机构。综观房地产中介业发达的国家（地区）的经验，要完善房地产中介业的结构，除了国家立法规范，行政管理完善之外，很大程度上有赖于行业协会发挥其教育及监督的功能，以提高行业整体素质、加强行业自律。北京市虽然也成立了相应的行业协会，但是其目前的发展状况与有效承担社会赋予的相应职能还有一定距离。随着脱钩改制工作的开展，今后行业协会要逐步承担起原由行政部门承担的资质评定，审核和从业人员教育培训、资格管理等行业管理工作。政府部门要给协会明确的授权，健全和强化学会的机构职能和力量。政府部门除了保留监督和最终裁定权之外，其它所有的事情都应交给协会来办。

参考文献：

[1]陈文.房地产中介企业违规行为规范研究[D].华中师范大学， 2011.

房地产经纪管理办法篇6

随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：

1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

5. 房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。

6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。

这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：

在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等

一、目前房产中介发展现状

随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。

为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——

1. 房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

2. 房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。

3. 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。

房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。

尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为

1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。

同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法 （2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过 自2001年6月 1日起施行）第二十八条规定： 受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。

而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交（1999）0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”

目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。

区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指“成套独用”的原公有住房。

现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的“二步并一步走”的政策

。

按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 （1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号 自1999年5月1日起施行） 第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

（6）上市出售后形成新的住房困难的；

（7）擅自改变房屋使用性质的；

（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二ooo年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：

（1） 由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。

（2） 产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。

（3） 同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。

（4） 被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。

（5） 因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价”，则差异很大。

3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。

还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。

根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。

4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

根据商品房销售管理办法 （2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过 自2001年6月1日起施行）第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。

事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。

5. 滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。

格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。

根据《合同法》的规定：

第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

第四十一条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。

6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号 2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。

房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。

7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。

房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息，如对所谓 “特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。

三、 关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议

由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。

“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合

理、不公正的规定。”“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。”这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营。”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。”“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。”这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。

由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：

1. 在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。

2. 提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。

3. 购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；

4. 对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当；

5. 对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。

6. 达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。

参考文献：

《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年

建设部《城市房地产中介服务管理规定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地产转让办法》1997年

房地产经纪管理办法篇7

1. 以包销的名义,隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬。

2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。

4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。

5. 房地产经纪组织滥用自己的优势地位,利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。

6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。

7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语,以及未经登记房地产印刷品广告。

这些行为损害了消费者直接的经济利益,并且间接损害了国家利益,扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题,笔者提出了些建议: 在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者,注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件;对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上,凡标明符合合同要约要件的内容,视为要约作为合同的附件,一并写入合同中,以此约束相对方。达成协议后,对办理产权过户手续,购房者应当本人亲自办理,以避免产权无法过户风险等

一、目前房产中介发展现状

随着上海房地产市场的不断发展,上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家,人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。

为了加强房地产中介服务管理,维护房地产市场秩序,保障房地产活动当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,对房地产中介服务进行了定义:房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——

1. 房地产咨询,是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

2. 房地产价格评估,是指对房地产进行测算,评定其经济价值和价格的经营活动。

3. 房地产经纪,是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。

房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50%的新建商品房销售和90%的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行,中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。

尤其在私人之间的房屋买卖中(即二手房转让),由于很多买方与卖方互相不认识、不了解,可以说信用无从谈起:买方担心给了钱,拿不到房;卖方担心买方不是一次性支付全部款项(如要办理银行贷款),分几次支付,会不会拖泥带水拖延付款等等。这时,房产中介机构出现,中介方是以单位的名义出现,并且经过国家行政部门的审批,具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息,调停买卖双方之间的争执;而且买卖双方需要办理产权转让等手续,更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是,由于房产中介行业进入门槛相对不高,因此也就良莠不齐,大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为,侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为

1. 以包销的名义,隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬。

委托人一般分两种:房产开发企业和私有房产权人(自然人)房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的,受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同,委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。

同样,自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法 (2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过 自2001年6月 1日起施行)第二十八条规定: 受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

从法理上说,房产中介机构主要是房产经纪人,对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为,而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供:房源信息、销售价格外,表明收取佣金,即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。

而现实上,很多房产经纪向购房者提出“包销”,即所销售的房产统一报价,说价格已经包括佣金,或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很

难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得,也就是所谓的“赚差价”,这明显违反了上述法律规定。 2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。

上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交(1999)0786号规定:“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务;不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”

目前,上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋,也在使用权性质的房屋,这里的使用权房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同,其市场价格及法定的权利义务有较大区别。

房地产经纪管理办法篇8

1、认真传达贯彻上级纪检监察工作会议精神。局党委、纪委多次开会认真学习贯彻中纪委五次全会、国务院第三次廉政会议及部、省、市、厅有关会议精神，及时研究贯彻实施意见。2月28日召开全系统党风廉政和行风效能建设工作会议，传达上级精神，总结去年工作，部署今年任务。为了提高传达学习效果，专门编印了《纪检监察工作学习资料》，将上级和本局纪检监察的有关规定汇编成册，发至中层以上干部人手一份，便于学习掌握。平时，林长树局长、黄荣发副书记基本做到逢会必讲，常抓常敲。

2、开展专题教育。四月份开展党风廉政宣传教育月活动，系统地学习上级有关规定和文件。七月底组织440名党员干部参加《建立健全教育制度监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》和《“三个代表”重要思想反腐倡廉理论学习纲要》知识竞答，参与率达99.3，平均分数96.47分，林长树局长亲自进行动员，带头参加测试。在下半年开展的“完善体制，提高素质”教育中又专门安排了廉政建设的学习内容。年内编印购买廉政宣传教育书籍20__余册。

3、抓好警示教育。将近年来[找文章到文秘站网-一站在手，写作无忧！大=秘=书=网=站]本系统违法违纪10个案例汇编成《警示教育学习资料》（共印200册）下发，每季度组织观看一次警示教育录相片，通过剖析反面典型，引导干部职工自觉算好政治、经济、家庭和人身自由四本帐。

4、抓好重点时机教育。在元旦、春节、五一、中秋、国庆节之前，局纪委都及时下发通知提出要求，防止节日腐败。

在廉政宣传教育方面，我局基本做到每月一次经常性教育，每季度一次警示教育，每半年一次专题教育，努力做到四个结合，即：集中教育与个别教育相结合，组织教育与自我教育相结合，正面教育与反面典型教育相结合，课堂教育与特色教育相结合。

二、加大制度建设力度，注重从源头上防治腐败。

认真贯彻执行局党委《关于加强管理从源头上预防和治理腐败的规定》，以及重大事项决策和重大业务内部会审制度。局纪委专门下发了《关于进一步加强政务公开工作的意见》和《关于进一步加强财务管理严格执行财经纪律的意见》，正式修订下发《国土资源管理所规章制度》，编印下发《内部管理规章制度汇编》。督促分局、房管所进一步完善内部及行业管理的有关规定。同时针对行业特点重点抓好七个方面：一是严格执行经营性土地招拍挂的有关规定。市里成立土地管理委员会，每月一次会议专门研究土地出让有关问题，及时公布经营性土地出让计划和相关信息。至10月8日，共出让经营性土地23宗，土地面积94万平方米，建筑面积181万平方米，出让总价33.1亿元。二是要求新建加油站用地须公开出让。出台《关于规范加油站用地管理的若干意见》，对于已建加油站未办理用地手续的按三种情况处理。符合《___市公用加油加气站布局规划》，且具备经营手续的，责令补办土地协议出让手续，并按政府确认的市场价交纳土地租金；不符合规划但是具备经营手续的，责令补办临时用地手续，并按政府确认的市场价缴纳年度土地租金，同时承诺城市建设需要时无偿拆除，不再申请迁建；既不符合规划又不具备经营手续的，将限期拆除关闭，依法收回被占用的土地。今后我市新建加油站用地一律实行招拍挂公开出让的方式。三是矿产费用征用管理实施新规。颁布实施《___市矿业权出让价款和矿产资源补偿费及采矿权使用费征收使用管理暂行办法》。已建矿山全部实行有偿使用，其延续变更登记协议出让价款全部在网上公示，接受群众监督。第一批共有14名采矿人签订有偿转让协议。今后，新推出矿山全部实行招拍挂。四是强化征地拆迁中的廉政建设，专门下发通知，提出四条要求，外业测量结果要张榜公示5天，并设立投诉举报电话；涉及征用农村集体土地房屋拆迁的，通过招标确定拆迁、拆除单位；涉及房屋装修、设备搬迁的，按有关规定抽签确定评估单位。五是加强直管公房非住宅租赁管理。与市财政局、物价局联合出台《___市直管非住宅用房租金征收办 法》，提高了租金标准。对空置店面全部实行公开招租。六是严格执行招投标和政府采购的有关规定，对政府采购情况进行自查。七是人事管理公开竞争、公开竞聘。推出二名副处长职位竞争上岗，新招14名固定工，30名临时用工全部实行公开招聘。

三、加大组织协调力度，推动政风行风建设上新台阶。

1、坚持抓早、抓经常。局党委对政风行风建设高度重视，2月份即在党风廉政和行风效能建设会议上对今年的政风行风建设提出要求。3月份开始在全系统开展“假如我是行政相对人”讨论、“文明用语和微笑服务”活动。6月9日召开民主评议政风行风动员部署大会。7月14日再次召开行评会议，进行再动员、再部署。11月1日召开民主评议政风行风暨经验交流大会，局行评代表分四组进行发言评议，同安分局、筼筜房管所、公积金管理中心、征地拆迁处四个单位领导介绍了开展政风行风建设的经验做法，林局长对下一步整改工作提出要求。

2、继续采取多种形式征求意见查找问题。结合先进性教育，先后召开各种座谈会20多场次，林长树局长亲自主持召开座谈会，认真听取市、局行评代表意见建议；局领导率机关处室主动到各区和相关部门走访，在网上和报纸上公开征求社会各界的意见建议；向全市人大代表、政协委员（计700余人）主动寄信汇报工作，征求意见；通过接听市长专线电话、参加“行风热线”和局领导接待日等多种形式建立起与群众沟通的平台，从群众的意见建议中寻找改进工作的突破口。

3、以“假如我是行政相对人”讨论为载体，不断推出便民服务新举措。局党委要求干部职工进行换位思考，自我加压，挖潜革新，在提高服务质量和水平上拿出新的办法和措施，努力做到服务群众更到位，服务发展更尽责。一是实行跟踪服务，上门服务。建立建设用地批后跟踪管理和重点项目跟踪服务制度，对建设用地实行一个项目一张卡，随时跟踪督查。园博园建设征地拆迁任务重，市局和集美分局共抽调6名干部到现场协调指导。交易登记中心利用双休日到社区现场办公。湖里房管所对公房维修项目，如水、电、管道堵塞，实行象“110”一样随叫随到。同时为老弱病残相对人和公房承租、廉租房申请人提供电话预约和上门服务。思明国土所对60岁以上的老人申办农村土地房产证实行上门服务等。二是完善延伸服务。在已设立集美、海沧工作站的基础上，新增设同安交易登记工作站、测绘工作站。对房地产交易登记就地收件、就地审批、就地发件。三是完善网上服务。六月份实现市局与国土所联网，实行网上办公。七月份开通“网上房地产”，方便群众购房。四是加强窗口服务。市局综合服务大厅增设值班主任，交易登记中心增设值班科长，及时协调处理疑难问题。各窗口单位进一步完善服务设施，修订服务指南和一次性告知卡。五是实行简便服务。进一步压缩相关业务办理时限，简化申报材料。如土地窗口将申报件由16项减为6项。六是继续开辟“绿色通道”，实行快速服务。对重点工程和企业改制等特殊情况采取特事特办。___港务集团改制上市急需对一些土地房产确权办证，交易登记中心和权籍处安排专人负责，双休日和晚上加班突击，在21天时间内完成81宗土地房产（土地面积52.5万平方米，房屋面积6.4万平方米）的转让评估、地籍调查和确权办证等工作。七是深化政务公开实行透明服务。建立房地产和住房信息系统，每月公布一次土地房产相关信息。市局、分局、房管所服务大>！房地产信息网被建设部评为优秀。九月份，参加全省政务公开工作会议的领导和代表到我局参观指导。

4、继续在解决热点难点问题上下功夫。一是维护征地拆迁中群众利益。经深入调研，制定并报市政府公布实施了《___市人民政府关于完善征地拆迁政策的若干意见》、《___市人民政府关于征收集体土地非住宅拆迁政策的若干意见》及《___市人民政府办公厅转发市国土房产局关于制定征地拆迁具体实施细则的指导意见的的通知》。这些新规定的出台，进一步完善了我市征地拆迁政策，相应提高了征地拆迁补偿标准，最大限度地维护了被征地拆迁群众的合法权益。制定实施了《___市征地工作程序》，建立了征地预先告知制度、协商制度和听证制度。通过改革征地程序，减少操作环节，节约了时间，加快了征地的进度，保障了市重点项目用地的需求，也有利于维护被征地农民的知情权、参与权和监督权。与有关部门一起努力推动解决被征地农民生活出路问题，至9月底已有近2万失地农民办理了养老保险。同时，采取“金包银”和“金包金”等措施，努力使失地农民有一套住房、一套出租房和一间店面，这样既保证了征地拆迁工作的顺利推进，又切实保护了人民群众合法权益。制定了《___市征地拆迁工作制度》，包括公示、投诉举报、监督检查、拆迁诚信、从业人员定期培训和持证上岗、责任承诺、责任追究等制度。建立市场准入和清退制度。依法加强对拆迁公司、拆迁评估机构、房屋拆除施工单位的资质管理，严把市场准入关。会同市监察局及有关部门出台加强拆迁评估机构管理的具体措施，并依托房地产中介行业协会按照公开、公平、公正原则 ，公开选聘拆迁评估专家，建立拆迁评估专家库，充分发挥专家委员会评估鉴定的纠纷调处作用。制定出台《___市房屋拆迁裁决执行暂行办法》，规定强制拆迁须经八道程序：申请——听证——讨论——审查、决定——通知——证据保全、公正——财产接受——过程记录。上述措施，对维护征地拆迁群众利益发挥了有效地作用。二是努力做好稳定房地产市场的有关工作。认真清理闲置土地（盘活60宗、165公顷闲置土地），在加大商品房供地基础上，适度加大经济适用房和廉租房供给，已在杏林推出22万平方米经济适用房用地，另有44万平方米经济适用房用地正在办理农转用手续。为266户城镇住房特困户解决廉租住房（实物安置65户，租金补助161户）。制定下发《关于规范我市房地产市场秩序严禁违规销售商品房的通告》。与地税局等部门联合下发《关于明确___市享受优惠政策普通住房标准严格税收征管的通知》。禁止炒房和楼花转让，实行商品房销售网上登记备案，建立房地产市场预警预报系统、严格房地产市场执法检查，先后查处4家违规企业。通过上述措施，有效地促进了___房地产市场健康有序发展。三是积极建言献策，推动侨房清退工作，调研报告已经市政府通过，相关工作已经启动。四是解决历史遗留的产权办证难问题基本接近尾声，近年来已解决170多个项目、37000多套“问题房”的办证，大大缓解了社会矛盾。近期又出台文件，对开发商下落不明的“问题房”予以解套，符合四个条件即可先给群众办证，真正体现了执政为民，以民为本。

5、结合先进性教育，积极开展为民办实事活动。为255户危房住户落实新居，为638户公房住户解决信报箱，为100余户农村住房困难户解决宅基地审批问题。

6、认真开展绩效评估和绩效考评。在全市组织的20__年度绩效评估检查中，我局被评为优秀（第一名）。

四、加大监督检查力度，确保反腐倡廉各项工作任务落实。

我局先后采取了十条措施：一是廉政责任制度。将年度反腐倡廉38项任务全部进行责任分解，逐一明确牵头领导、责任单位和完成时限。9月份，分三批召开支部书记、纪检委员会议，听取汇报，检查各项工作落实情况。二是社会监督制度。每季度至少召开一次廉政行风效能监督员会议，听取汇报，分析形势，研究对策。三是定期不定期的督查制度。局纪委、监察室不定期地到基层督促检查，并组织行评办、文明办人员每两个月进行一次明察暗访，检查情况汇总后及时在网上通报。四是重大事项提前介入制度。纪委监察室积极参与重大业务会审、招投标、人员招聘、干部考核等重大敏感事项监督，年内参与监督40余场次。五是廉政谈话制度。分三批对去年以来新提拔的13名科、处级干部进行廉政谈话。对9名干部职工进行提醒教育。六是述职述廉制度。2月份，局党委组织全系统30名中层主要领导进行述职述廉。局纪委要求，未上会述职的科、处级干部每年要上交一份书面的述职述廉报告。七是个人重大事项报告制度。97名副处级以上干部均填写了个人重大事项报告表。八是专项清理制度。年内，先后组织清理领导干部因私出国（境）护照、投资入股煤矿（非煤矿）、国有企业领导人违规从事营利性经营活动及投资入股等问题。九是效能督办制度。对工作不落实的单位和个人实行必要地督办和责任追究。十是案件问题查处制度。共办理举报投诉120余件，帮助群众协调解决了一些实际问题，缓解了社会矛盾。也帮助干部职工澄清了一些是非，保护了干部职工的积极性。对6名违纪违规人员分别给与党纪政纪处分，其中：移送司法机关1人，党纪处分1人，政纪处分3人，效能告诫1人，其中仅查处制作贩卖假证一案（查获19本假证）就为国家减少可能造成的经济损失1000多万元。年内，编发《纪检监察简报》17期，被上级转发刊用28篇（条）。先后两次召开经验交流大会，及时宣扬典型，推动和促进工作落实。

五、抓好企业廉政建设。

局属企业正在进行改制，局纪委专门下发了《关于认真做好企业改制中廉政建设的意见》，并及时转发中纪委、中组部、监察部、国资委《国有企业领导人员廉洁从业若干规定（试行）》和市反腐办《20__年___市国有企业党风廉政建设和反腐倡廉工作意见》，根据本局实际提出要求，将预防工作做到前面。协助有关部门认真做好企业改制中投诉工作。

今年来，我局的纪检监察工作取得了一定的成效，局纪委监察室被省人事厅、国土资源厅评为“20__--20__年度全省国土资源系统先进集体”，被市直党工委评为“20__—20__年度先进纪检组织”，局效能办被市政府评为“20__—20__年度纠风和效能建设先进集体”。

六、存在的主要问题

一是党风廉政和反腐败教育开展得还不够平衡。仍有个别单位和部门思想上重视不够，存在重具体业务，轻廉政教育的情况，有的教育缺乏针对性和有效性。

二是监督检查上还存在薄弱环节。主要是内部监督制约机制还不够健全，事后查处工作力度加大，但事先防范和事中监督做得还不够到位。

三是行风效能建设上还有不尽如人意之处。个别热点难点问题的解决还有制度上的障碍，有的工作推进的力度不够大，服务态度、办事效率等方面，人民群众还有不满意的地方。

以上报告如有不当请批评指正。

房地产经纪管理办法篇9

一、工作目标

全面贯彻实施《关于建立健全房地产开发领域违法建设防控治理长效机制的若干意见》、《省房地产企业严重失信名单管理暂行办法》，通过开展房地产中介专项整治月活动，全面治理房地产中介活动中存在的违法违规行为和焦点问题，进一步规范市场秩序，提高中介服务水平，促进我县房地产中介行业健康有序发展。

二、整治范围

在全县范围内从事房地产经纪活动的所有房地产经纪机构。

三、整治重点

重点查处房地产中介机构和从业人员的以下行为：

（一)经纪机构及其分支机构未按规定到所在县住建部门备案；

（二)未在经营场所醒目位置标识全部服务项目、服务内容、计费方式和收费标准，各项服务未单独标价的行为；

（三)为不符合交易条件的房屋提供经纪服务，或者对购房认隐瞒抵押、查封等限制房屋交易信息的；

(四)对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价的；

(五)为客户就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”提供便利，非法规避房屋交易税费的;

(六)恶意克扣保证金和预定金，非法侵占或者揶用客户交易资金的；

(七)强制提供代办服务、担保服务，或者以捆绑服务方式乱收费的;

(八)虚假房源信息招揽业务，诱骗、误导消费者，或者未经委托人书面同意擅自房源信息的;

(九)不按规定执行房屋网签备案、交易资金监管制度的；

(十)提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务的;

(十一)房地产经纪机构销售商品房过程中存在(含渠道，信息，活动带客等)不规范行为的；

(十二)其他违法违规行为。

四、整治措施

房地产经纪管理办法篇10

为实现我市新建商品网络化管理，由市房屋土地管理局、市建委开发办、市房改办共同拟定的《北京市房地产交易网络化管理若干规定》，已以市领导批准，现将此规定印发给你们，望认真贯彻执行，执行中的有关问题，请及时与市房地产交易市场管理委员会办公室联系。

联系电话：6718719965271509特此通知。

北京市房地产交易网络化管理若干规定

全文

为适应我市住房制度深化改革和推动普通住宅建设这一新的经济增长点加快发展的需要，及时、准确、全面地提供房地产交易的信息，加强政府对房地产市场的宏观调控，促进首都房地产业健康、有序地发展，特制定如下规定：

一、由北京市房屋土地管理局设立房地产交易信息网络中枢。

本市各房地产开发企业、经纪机构，市及各区县房地产交易管理部门及权属登记部门，以及经确定的市各有关部门均设立网络终端，并与市网络中枢实现联网。

二、北京市房地产交易市场管理委员会对市房地产交易信息网络中枢进行监督，日常的网络化管理工作由管委会下设的办公室负责，办公室设在北京市房屋土地管理局。

三、申请北京市房地产信息网络中枢联网的主体，开发企业必须有市建委核发的资质证书和工商行政管理部门核发的营业执照；经纪机构必须有市房地局核发的资质证书和工商行政管理部门核发的营业执照；其它主体须有合法有效的证件。

四、凡销（预）售或销（预）售在本市国有土地上开发建设的内、外销商品房或经济适用房的开发企业或经纪机构，均须按网络中枢的要求通过终端将具体规定的信息传送到网络中枢后，方可开始销售。

五、上网销（预）售上述的商品房，须有市房地局核发的销（预）售许可证；上网销（预）售经济适用房，须有市建委开发办核发的证明；上网销（预）其它房地产，须有有关部门核准的有效证件。

六、市及名区县的房地产交易管理部门和权属登记部门，须按北京市房地产交易信息网络中枢的要求及时将上网销（预）售商品或经济适用房的预售登记、抵押、转让、立契过户、权属登记及税费收缴的信息输送到中枢。

七、北京市房地产交易网络中枢将收到的各种信息进行核准、汇总、统计、分析整理后，通过北京市房地产交易信息网和北京市房地产交易中心的大屏幕向社会公布。

八、上网项目的有关数据发生变化之后，各提供单位应及时变更信息传送到网络中枢加以调整，保证信息的真实和准确。

九、各开发企业、经纪机构、相关部门及其它单位或个人欲通过网络查询北京市房地产交易网络中枢在网上的有关信息，须经办公室同意。

十、凡不按本规定向北京市房地产交易网络中枢报送信息、接受网络化管理的，市及区县的房地产交易管理部门和权属登记部门将不予办理其销（预）售商品房或经济适用房的立契过户、权属登记及发证手续。

十一、对不按网络中枢规定的操作程序进行操作的，网络中枢将注销其上网的项目信息或取消其联网的资格。