房地产货值管理十篇

房地产货值管理篇1

关键词：资产减值损失；存货跌价准备；盈余管理；W房地产公司

一、相关理论基础

（一）存货跌价准备计提和转回

会计准则规定，存货在会计期末按照成本与可变现净值孰低计量，如果存货的可变现净值低于成本，此时公司就应该按照成本低于可变现净值的金额计提存货跌价准备，待到确定影响存货减值的因素消失了，就将已计提的相应的存货跌价准备冲回。存货跌价准备的计提使得财务数据在以历史成本计量的基础上引入公允价值的概念，使财务报表的信息更能够反映出公司当前财务状况和经营成果的真实水平，也能够让投资者更好地预测到有关公司未来现金流量的信息。实际上，存货跌价准备的判断在很大程度上依赖于财务人员的职业判断，企业财务人员会想方设法地为达到自己的目的想出各种合理的借口，这就为公司利用存货跌价准备进行盈余管理提供了机会。

（二）盈余管理

盈余管理是指企业管理当局在遵循会计准则的基础上，通过对企业对外报告的会计收益信息进行控制或调整，以达到主体自身利益最大化的行为。盈余管理本身是个中性词，可能是为了公司管理者自身的业绩目标，也可能是为了达到公众的期望等，公司管理层可能会人为地调节利润，甚至某些时候会选择一些不合理甚至不合法的手段对公司的盈利状况进行调节，而这些调节手段可能会危害到公司股东的利益。虽然准则规定了企业的长期资产一旦计提减值准备，在以后的会计期间内不得转回，但是存货跌价准备的计提在以后会计期间内是可以转回的。房地产行业存货的特殊性，使得房地产公司更容易利用存货跌价准备的计提与转回对公司的盈余进行调节。下面我们以W上市房地产公司为例进行分析。

二、W公司对存货计提跌价准备案例分析

W公司是中国少数很大的房地产上市公司，以房地产销售为主营业务。近几年的年报显示，W公司几乎每年都会计提大量的存货跌价准备，而公司的净利润几乎每年都可以维持在稳定的水平。下面试着探索二者之间的内在关系。

（一）对W公司计提存货跌价准备的原因分析

W公司2014—2016年的年度报告中对存货跌价准备的计提和转回情况如下：2014年计提7.6亿元，2015年转销4.5亿元，2016年计提6.2亿元。对此W公司显示原因均为城市房价、地价持续调整，公司基于审慎的财务策略。对于W公司在近三年中对于存货跌价准备的计提和转销的合理性值得思考。我国在2014年对房地产行业施行双向调控政策，对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构，采取必要手段，消化库存。考虑到双向调控政策的影响和W公司计提存货跌价准备地区正处于第二类城市当中，这些城市库存量很大，去库存是很必要的环节，去库存的过程就一定会涉及降价的问题，由此从2014年的双向调控的政策方面看，W公司计提存货跌价准备的行为有一定的合理性。2015年国家的房地产政策依然坚持促消费、去库存的总基调。在2015年年末发现那些计提了存货跌价准备的房子影响其减值的因素已经消失，于是W公司会选择转销一部分计提的存货跌价准备。2016年国家继续将政策深化，部分城市在收紧政策的基础上，继续出台升级政策，从严格落实楼市调控政策、提高购房门槛、规范商品房明码标价、调整公积金政策、加强市场监管等方面加码调控，推动市场平稳运行。此时W公司又一次对存货计提了跌价准备6.2亿元。从以上分析可以看出，W公司对于存货跌价准备的计提与转回的方向与国家宏观经济政策是相符的，至于相应金额是否准备则需要做出进一步的分析。

（二）存货跌价准备对W公司盈余管理的作用

文章选取W公司2014—2016年各年的净利润、净利润的增长率、存货跌价准备、资产减值损失等数字进行分析。从表1中可以看出，在2014年计提了大量存货跌价准备的情况下，公司同时也实现了净利润的较大幅度的增长，2014年的净利润是三年中增长速度最快的。而且，2014年存货跌价准备所占的比重也是最高的，说明W公司2014年几乎所有的资产减值损失都是来自于存货跌价准备的计提。W公司在2015年转回了一部分的存货跌价准备，当年净利润增长幅度居中，转回的存货跌价准备也占了当年资产减值损失的绝大部分。公司在2016年计提了6.2亿的存货跌价准备，而2016年净利润增幅仅仅为18%，远远低于上一年。存货跌价所占比重有所下降，说明公司除了存货以外，还对其他一些资产也计提了减值准备。从上面的分析总结如下：W公司在计提存货跌价准备较多的年份，其净利润的增幅较小；在存货跌价准备转回的年份，其净利润的增幅较大，但是W公司每年的净利润总额都能维持理想的水平。可以看出W公司确实利用存货跌价准备对盈余管理进行了调节。分析完W公司的存货跌价准备计提与转销情况并不足以看出W公司在存货跌价准备或者在资产减值损失确定方面是否有不合理之处，还需要一个横向的比较才能够知道在这种政策环境下，W公司所确定的存货跌价准备偏高还是偏低。因此文章进一步选取了其他上市房地产公司的数据进行横向的比较。由于房地产公司的资产减值损失绝大部分来自于存货跌价准备，文章选用各公司年报中资产减值损失的数字进行分析。表2中列出了2016年其他一些上市房地产公司的净利润增长情况以及各公司资产减值损失的计提情况。由表2知，同是上市房地产公司，其所面临的宏观环境是相同的，但是W公司多计提和转销的金额却远高于其他房地产公司。另外W公司2016年计提的资产减值损失中，几乎一半数量来自于计提的存货跌价准备。这些都表明W公司可能存在过度解读国家政策，利用存货跌价准备的计提和转回达到公司不合理的盈余管理的问题。

（三）研究结论

从2014年我国开始对房地产行业施行双向调控政策，到近两年对这一政策的推行和深化，房价一直是政府调控的重点，但是事实证明，三年来房价并没有出现下降的趋势，而W公司作为最大的房地产公司在2016年的年度报告中却计提了高达6.2亿元的存货跌价准备，这不得不让人想要去探索W公司计提存货跌价准备的原因及其合理性，以及计提存货跌价准备对于公司2017年盈余管理的作用。通过案例可以得到以下结论：1.作为一个房地产公司，W公司的每年资产减值损失的数值80%甚至以上来自于存货跌价准备的计提。2.从宏观上看，W公司每一年的存货跌价准备的计提或转销都是按照国家政策进行的，在政策层面上，W公司对于存货跌价准备会计政策是合理的。3.W公司年报中资产减值损失的数字比其他同类型的上市房地产公司高出许多，而这些公司所面临的宏观环境是相似的。于是W公司一定出于其他目的计提了存货跌价准备。4.W公司的净利润与存货跌价准备的计提和转销有很大关系，W公司有意利用存货跌价准备来对公司的盈余管理进行调节。另外W公司资产减值损失的数字远高于其他上市房地产公司，说明W公司存在对于盈余管理进行过度调节的行为。总之，本文主要以W公司为例，分析存货跌价准备的计提对于公司盈余管理的作用及其合理性。首先，对W公司的存货跌价准备计提和转销与国家政策相联系，分析存货跌价准备的计提与转销方向的合理性；其次，通过分析W公司存货跌价准备的计提与净利润的增幅以及净利润的绝对数的变动关系，以此来研究出存货跌价准备对于公司盈余管理起到的作用；最后，通过对W公司与其他上市房地产公司所计提的存货跌价准备额度进行比较，分析W公司通过存货跌价准备进行盈余管理的力度及其合理性。

参考文献：

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房地产货值管理篇2

关键词：投资性房地产 公允价值 转换

投资性房地产在会计准则中的定义为“为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”。它主要指的是企业为资本增值或赚取租金，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。其范围包括：已出租的土地使用权；持有以备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权（闲置土地的标准为自批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；已开发面积占应开放总面积不足1/3或已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发连续满1年的）；已出租的建筑物。用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物，例如：A公司把一套房子租给了B，B把该套房子转租给C，这种情况只有A可以把出租的房子作为投资性房地产，B不能作为投资性房地产，因为B不拥有该房子的产权；已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。

投资性房地产的初始计量及核算

（一）投资性房地产的确认条件

在同时满足下列条件时才予以确认：企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。

（二）投资性房地产的确认时点

用于出租的投资性房地产以租赁开始日为确认日；持有以备经营出租的空置建筑物，以企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期作为投资性房地产的确认日；持有以备增值后转让的土地使用权以企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期为准。

（三）投资性房地产的取得渠道

1.外购的投资性房地产。时点：购入同时开始对外出租，入账价值=买价+相关税费。

2.自行建造的投资性房地产。时点：即达到预定可使用状态的同时开始对外出租或用于资本增值，入账价值=料+工+费（和自建固定资产相同）。这两种方式形成的投资性房地产，不管其后续计量到底是成本模式还是公允价值模式，都体现投资性房地产的增加，计入借方，在成本模式下借方记入投资性房地产科目，在公允价值模式下借方记入投资性房地产-成本科目下。

3.非投资性房地产转换为投资性房地产。

将自用房地产转换为投资性房地产。企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。对不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物，如果董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明其持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明其自用房地产用于经营租出、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产，转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。

企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。

企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目；原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积—其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益。

作为存货的房地产转换为投资性房地产。作为存货的房地产转换为投资性房地产，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。这种情况下，转换日通常为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。一般而言如果企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，且董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明其持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明其自行建造或开发产品用于经营租出、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产，转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。

企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目。按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积—其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处理时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益。这既是投资性房地产的形成的渠道之一，也是投资性房地产转换的内容之一。

关于投资性房地产的后续计量

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。成本模式在满足规定条件时可以转为公允价值模式，按会计政策变更进行追溯调整，但公允价值模式不能转为成本模式。

（一）成本模式下的后续计量

在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回其减值损失。

（二）公允价值模式进行后续计量

1.采用公允价值模式的前提条件。企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。

2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；会计处理原则：企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧、摊销和减值测试，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”，此损益属于暂时损益，一旦资产处置就要转入其他业务成本，形成正式损益。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。

投资性房地产的转换

在之前投资性房地产的初始计量中已论述了可以将存货或者自用房地产转化为投资性房地产，同理，投资性房地产在符合条件的情况下也可转换为存货或自用房地产。

（一） 转换条件

在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产；投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。比如原来出租的房地产现改为自用房地产；房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。

（二）转换日的确定

投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期；作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日为租赁开始日；自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日为企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期；房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，从投资性房地产转为存货，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。

（三）转换时入账价值的处理

在成本模式下，房地产转换以后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。以公允价值计价的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益。

关于两个转换的理解

从上文的论述中，出现了两个转换，其中一个是投资性房地产的用途转换，可以将投资性房地产转换为存货或自用房地产，也可以将存货或自用房地产转换为投资性房地产；第二个转换是投资性房地产的后续核算模式的转换，可以将成本模式转换为公允价值模式，但公允价值模式不能转换为成本模式。

其实这两种转换恰恰让我们的会计人员很灵活的应用新会计准则，一项投资性房地产当它选择了公允价值模式进行后续计量后，是不是真的就必须一直使用下去呢，其实这过程中可以不违背准则规定，通过一定的转换转为成本模式。

首先将公允价值模式下的投资性房地产转为存货或者自用房地产模式，这是用途的转换符合条件准则是允许的。以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益上。转换为存货或自用房地产进行一段时间的会计核算后，又可以改变其用途重新进行出租，转换为成本模式的投资性房地产，通过两次转换后达到了实质性将公允价值模式转换为成本模式。

1.张先俊.关于投资性房地产的帐务处理.China＇s Foreign Trade，2012.6

房地产货值管理篇3

在经济高速发展的今天，中国GDP急速发展的背后隐藏着通货膨胀的巨大风险。我国企业已经切身体会到通货膨胀对自身生产经营所产生的影响。本文分析了通货膨胀对我国企业财务管理的影响，并进一步对通货膨胀给企业财务管理所带来的影响提出了相应的解决对策，希望可以提高我国企业财务管理的水平，提高企业应对通货膨胀的能力。

【关键词】

通货膨胀;财务管理;影响分析;对策研究

一、绪论

通货膨胀在现实生活中是一种比较常见的经济现象。通货膨胀对企业财务管理的影响主要表现在对资金的影响上。首先它改变了企业资金占用量，在通货膨胀环境下企业资金占有量明显增加，同时随之增长的还有企业的资金需求，这样企业资金的供求矛盾就会变得愈来愈突出，从而造成企业应收账款相应增加。在通货膨胀条件下，企业的资金来源受到多方面限制，导致企业资金供给持续发生短缺，同时物价上涨也导致利息率升高，因而增加了企业的资金成本，并且企业的筹资、投资决策也受其影响，导致财务管理也深受通货膨胀的影响。

二、通货膨胀产生的原因

通货膨胀和通货紧缩是现代货币流通条件下出现的两种经济现象。而在现实生活中通货膨胀确实比通货紧缩更容易发生，并对现代市场经济造成影响。通货膨胀是指一般价格水平的持续和显著的上涨，在人们日常生活中可以看到的便是物价飞涨以及潜在的货币贬值。而通货膨胀率则是能够反映社会商品和服务的总体价格水平变动的百分比。我们常用通货膨胀率来衡量物价上涨状况。

通货膨胀的原因大体上可以分为三种：需求拉动、成本推动、结构性因素。由需求拉动导致的通货膨胀被人称作是“过多货币追逐过少商品”。需求拉动型的通货膨胀又称超额需求通货膨胀，是指供求关系的不平衡――需求扩大、有效供给不足导致的物价上涨，即社会发展带来的扩大的总需求所引起的一般价格水平的持续显著上升。成本推动型通货膨胀主要是由成本上升带来的物价的上涨。随着社会劳动力价格的增长，原材料的价格的上升，物价飞涨也是不可避免的。结构性通货膨胀指由于经济结构因素的变动造成一般价格水平的持续上涨。主要表现是对某些部门的产品需求过多造成部分产品的价格上涨现象，如钢铁、猪肉、楼市、食用油等。结构型通货膨胀对企业的影响主要体现在生产成本上。通货膨胀不仅对人们日常生活产生影响，还能深远的影响到企业财务管理状况。

三、通货膨胀对企业财务管理的影响

（一）通货膨胀对企业股票投资的影响

企业筹资行为是以一种合法的方式――发行企业股票，从而吸引民间资本进入生产领域。通货膨胀会带来企业资金需求量的增加。在通货膨胀期间，企业将会因资金供求不平衡而出现资金短缺的状况。总的来说，通货膨胀使企业筹资总数额下降，筹资成本和难度增加。通货膨胀带来的物价持续上涨使得企业资金需求量增加。企业要想实现生产的持续循环发展必须追加资金，这样企业筹资总额也会有所增加。这不仅会产生泡沫经济，使得虚假繁荣景象出现，更是增加了企业筹资难度;国家在发生通货膨胀时会采取货币紧缩政策，会采取提高存款准备金率、提高利率水平，这样会使银行的信贷规模大大减少，而银行在进行贷款时特别谨慎，贷款的条件也会更加苛刻;企业的资金成本也因利率的提高而不断升高。在通货膨胀环境下，企业资金结构也会受到影响。企业股票投资在通货膨胀环境下竞争力大打折扣。股票投资因通货膨胀率高于股票利率而使得投资实际利率减少，在投资收益减少的情况下，进驻企业的资本将会减少，这时便需要我们企业财务管理人员加以调整和应付以抵挡通货膨胀的冲击。

（二）通货膨胀对企业房地产投资的影响

通货膨胀不仅会对企业筹资产生影响，而且会对企业投资带来影响。企业投资行为主要分长期投资和短期投资，通货膨胀对企业投资的影响主要表现在企业长期投资活动，对短期投资行为的影响较小。而房地产投资作为企业长期投资行为对通货膨胀的弹性较大，也就是反应敏感程度较大。通货膨胀带来的物价持续上涨使得房地产投资成本增加，正常情况下，企业应当减少房地产投资，以节约生产成本，补充生产资金。但是房地产也可以作为一种企业长期资产影响企业筹资决策和资金周转。所以在经济学上称作是受到两种效应影响――收入效应和替代效应。如果企业更加看重长远投资，企业则可以增加企业房地产投资，已获得价值增值;而企业若是减少目前资金投入则可以减少在通货膨胀环境下的房地产投资项目。房地产投资因企业决策的不同会发生不同的变化，受到不同程度上的影响。所以企业要根据自己实际情况调整企业投资政策，做好抵御通货膨胀冲击的准备。通货膨胀环境下企业的筹资与投资的统一是企业改善财务管理体系的一个重要环节，在房地产投资问题上企业面临着投资与筹资的选择，企业可以根据自身未来发展规划制定相关的政策调整，外部环境的波动性只能是对企业外部运营情况产生影响，所以企业投资在通货膨胀时期的变动是对外部环境做出的反应。在企业内部环境中，选择适合企业自身发展的方案是财务管理所必须考虑到的，这样才可以在通货膨胀环境下使企业立于不败之地。在房地产投资上，可以适当增加投资项目，但必须是在不影响企业内部正常运转的前提之下。看这几年的经济发展情况，投资房地产在一定程度上还是可以减少由通货膨胀带来的潜在性亏损。中国房地产这个暴利行业利润会随着通货膨胀的愈演愈烈而增加，但就中国目前发展形势而言，通货膨胀将是未来很长一段时间内的发展趋势。所以增加房地产这个固定资产的投资，不仅可以减少潜在的预付成本，房地产增值后还可以缓解企业资金短缺状况，减少企业筹资难度，以解企业燃眉之急。但是过分增加房地产投资可能会增加企业短期集资难度，影响企业日常工作，甚至造成企业内部亏空。所以，在通货膨胀环境下，各个企业要走出自己的一条发展道路，决不可照搬他人模式，否则将得不偿失。

（三）通货膨胀对企业货币性资产的影响

货币性资产因以货币为主导受通货膨胀货币贬值的影响很大。在通货膨胀时期企业货币性资产购买力会下降，企业持有货币性资产越多，损失就会越多。但是通货膨胀带来的货币供需不平衡现状使得企业的财务管理陷入困境，而企业资金周转也变得很困难。如果企业货币性资金减少就会在一定程度上面影响企业的正常运作。企业临时短缺现金就可能会减弱企业的持续经营能力和生存创新能力，所以企业必须拥有足够的货币性资产来应付燃眉之急。在通货膨胀环境下，企业货币性资产的管理要兼顾两

方面的内容：首先要考虑是否有足够的现金保证资金链的循环，维持正常生产经营活动;而后再考虑持有过多货币性资产带来的购买力的损失。这两者顺序不可颠倒，因为只有保证企业正常运营才能谈所谓的损失，而假若企业经营无法为继，购买力的损失就可能是无关紧要的问题了。所以企业货币性资产拥有量必须能维持企业内部正常运转，这是一种稳健型的做法，有助于帮助企业主动应付通货膨胀。而在对企业应收款项的影响主要是表现在应收款项的回收难度加大。

四、通货膨胀环境下企业财务管理对策及建议

（一）筹资管理的对策

在通货膨胀环境影响下，企业融资成为一大难题。所以企业要在筹资管理上加以注意。第一，要适时调整企业资金结构。在通货膨胀环境下，银行利率虽有提高，但还是比不上物价上涨率，所以实际的利率还是下降的。在这种形势下，借款筹资是相当有利的，企业在通货膨胀环境下，要调整原有资金结构，增加负债性资金的比重，减少企业的外借资金。第二，对不同的筹资方式还要采取不同的调整战略。主要是债券筹资采取浮动利率方式，而普通股采取高股利政策。

（二）投资管理的对策分析

通货膨胀往往伴随着经济的繁荣和复苏，所以企业要多选择投资消费资料，这样可以获得企业的盈利的增加。其次要采用负债融资方式进行投资。转移企业折旧费用的贬值，获得现值上的优势。还有就是要管理企业存货。适当提前购买、囤积生产经营活动中必要的原材料，避免结构型通货膨胀带来的企业生产成本的增加。

（三）货币性资产管理的对策

加大应收款项的回收力度。应收款项是属于企业货币性资产的，在通货膨胀时期，会遭受购买力的损失，而每个企业融资都很困难，所以企业之间互相拖欠债款现象十分常见，这样企业应收款项发生坏账的可能性增大。因此加大回收力度，将应收款项变成现金，避免不必要的风险是很有必要的，并且还可以有效利用一部分贷款，缓解企业资金紧缺的状况。这需要企业制定更严格的信用标准和缩短信用期间，并且设立专人催收账款。加强其他货币性资产的利用率，根据企业内部发展情况适度调整企业货币性资产持有量。

五、结论

财务管理是一个企业进行日常经营活动和资金管理的最基本内容，是一个企业管理的核心，关系着其他项目的正常运行和企业的周转。财务状况的良好与否，将给企业的日常运作和生存竞争能力带来极大的影响。在市场通货膨胀的影响下企业的业务风险和财务风险都会增加。因而要重视通胀的影响，改善和加强企业的财务管理，是推动企业管理优化和实现企业长期稳定发展的重要举措。在企业筹资、企业投资、企业货币性资产的管理以及生产盈利能力的提高都要加以调整，以适应外部市场通货膨胀的压力。在通货膨胀环境下各个企业选择稳健型政策进行调整是较为稳妥的做法。

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房地产货值管理篇4

内容摘要:本文分析了货币政策影响房地产价格波动的冲击途径,并就我国房价的波动与以货币供给量变动形成的货币政策冲击之间的关系进行了阐述,认为货币供应量的膨胀支持了我国房地产市场的繁荣,也是催生我国房价上涨的重要原因。

关键词:货币政策 银行信贷 房地产价格

房地产业属于资本密集型行业,无论是房地产开发还是房地产消费都离不开金融的支持。从国内外的情况来看,银行贷款普遍是房地产企业的一项重要资金来源,大约占企业开发投入总额的1/4-1/3。同时,房地产信贷在支持住房消费方面也发挥着重要的作用。《2004年中国房地产金融报告》指出,2004年底,我国居民个人住房按揭贷款占GDP的11.7%。房地产对金融业的强烈依赖,决定了作为货币表现的房地产价格必然会受到货币政策的影响而产生波动。本文着重就货币政策影响下货币供应量的变动与房地产价格波动的关系进行分析。

货币政策影响房地产价格波动的冲击途径

货币政策通过货币供应量的变动来影响房价,概括起来有如下三条路径:

(一)通过对房地产开支的直接效应影响价格波动

货币供应量的增加能够调动居民的购房积极性,持币者对房地产商品的投资或消费需求增加。随着房地产需求的持续上涨,在短期房地产商品供给刚性的影响下,房价不断上涨。房地产价格相对于成本的提高将吸引开发商建筑更多的新房,房地产投资将会上升,从而带动总需求的膨胀。当货币供应量无法满足货币需求的膨胀时,货币供应量就会减少,利率提高,居民的购房成本将增加,相应地需求量减少。同时储蓄收益对人们的吸引力加大,前期由于需求增加而开发的房地产已集中上市,出现供过于求,房价自然下跌。

(二)通过房地产的财富效应影响价格波动

家庭财富的一个重要组成部分就是实际资产,实际资产主要指耐用品和房地产。随着拥有自有房地产的家庭越来越多,房地产价格已经成为计算一个家庭总财富量的重要指标。如果货币供应量增加,将在短期内提高家庭所拥有的房地产的市场价格,使得以市场价格衡量的家庭的名义财富量也增加,房地产资产增值给人们带来了财富增加的愉悦和乐观,使得人们将进一步增加对房地产的消费开支,加大货币需求量。此外,充足的货币需求量支持了房地产需求的形成和实现,导致房价上升。当房地产需求膨胀到货币供应不能满足时,政府就会减少货币供应量。如果货币供应增长低于房地产商品流通对货币的需求限度,房地产市场就会出现有效需求不足现象,房价下跌。这样,家庭持有的房地产资产价值降低,进一步减少了房地产商品的需求,从而对房价施加了更大的下降压力,加剧房价的下跌幅度。

(三)通过银行资产平衡表影响价格波动

货币传导的信贷机制理论认为,由于金融市场存在着信息不对称问题,许多资金需求者除了银行外,无法从其它金融市场获得融资。已有研究指出,大多数企业尤其是中小型企业和家庭都往往只能通过银行进入借贷市场获得贷款来投资或购买房产,这就形成了他们对银行的资金依赖性。为克服金融市场的信息不对称问题,银行采用最多的一个方法就是要求抵押,抵押物的价值约束了贷款者的最大借款额。在大多数国家,房地产因其具有保值增值的功能被作为最重要的抵押物之一。当房价上升时,以房地产为抵押物的贷款项目价值增加,贷款可能导致的损失将会降低。这样,银行资产负债状况得到改善,其净资产和利润水平都将提高,银行方面将愿意发放更多的房地产抵押贷款。由于金融机构的短视行为,导致贷款大量地投向了房地产产业,投资者和消费者能够很容易地从银行等金融机构获取充足的资金购买房地产,产生投机行为和风险转嫁行为,推动房价的不断上涨。一旦市场上出现某些不确定因素引起房价下跌,以房地产为抵押品的贷款项目价值随之下降,银行将会减少对房地产产业的信贷供给,房地产市场上对房地产的投资需求或消费需求都将减少,导致房价进一步下跌。

我国货币政策与房地产价格波动之间的关系

(一)货币政策与我国房地产市场的发展

从已有的研究来看,我国房地产快速增长得益于国内宽松的货币政策支持。即使在后期央行不断出台适度紧缩的货币政策以及严紧的货币政策的情况下,受不断上涨的房价的刺激,银行信贷扩张的冲动仍然难以遏制,货币供应量的膨胀支持了房地产开发与居民住房消费的释放。

房地产开发贷款是银行对房地产开发企业从事房地产投资最主要的金融支持方式之一。目前,虽然房地产开发贷款仅占金融机构全部信贷余额很小的一部分,但是无论是房地产贷款余额绝对值,还是占全部贷款余额的比重,都呈现出快速增长的趋势,并且房地产贷款余额同比增速要远远高于金融机构贷款的增速。尤其是进入2003年,我国房地产开发贷款的同比增长率高达49.1%,比全部信贷余额21.1%的增长高出了整整28个百分点,占所有金融机构贷款余额的比重也达到了4.19%。

另外,从目前我国房地产投资的资金来源来看,尽管房地产资金来源呈多样化,但绝大部分的资金主要来自于国内贷款、自筹资金和其它资金三部分,并且我国房地产开发投资的资金来源结构呈以下特征:一是自筹资金的比重一直保持在26%左右,只是在2004年国内经济宏观调控时,由于银监会的指引而有所提高;二是国家预算内资金、债券、利用外资的融资比重逐年下降,并且比重微小;三是除自筹资金外,国内房地产开发企业的资金来源主要来自其它资金来源和国内银行贷款。其它资金来源是房地产开发企业的资金来源中最大的一项,平均水平在43%以上,基本上是以各种手段向银行拆借的资金;而国内贷款的比重平均在20%以上,由于债券融资比重微小,所以国内贷款与其它资金来源就构成了间接融资的绝大部分,其平均值在70%以上。由此可见,我国房地产的开发资金强烈依赖于银行信贷的支持。在此背景下,我国房地产开发投资以年均20%以上的速度增长,2007年房地产开发投资增幅甚至达到30.2%。即使在2008年宏观调控效应开始显现的情况下,2008年1-8月房地产开发投资仍然保持在29.1%的同比增速上。

货币供应量对房地产市场的支持还表现在国内个人住房信贷的快速发展上。正如央行报告指出的那样,1998年以来金融对房地产业的支持,由过去单纯地对企业开放贷款支持转变为对投资和消费两个方面的支持,而对个人的信贷支持成了这次房地产发展的最大动力。个人住房贷款在经历了从无到有并迅猛发展的阶段后,已成为当前我国居民个人消费贷款的最主要组成部分,并且个人住房贷款余额的绝对值和增长速度都保持着极高的水平。据央行公布的数据,到2007年10月末,全国商业性房地产贷款余额达4.69万亿元,同比增长30.75%,占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%。其中,个人住房贷款余额2.6万亿元,同比增长35.57%;住房公积金委托贷款余额达4502.2亿元,同比增长34.87%。对个人住房贷款货币供应量发放的加大,使我国住房消费需求得到极大的释放,商品房销售面积以年均20%以上的速度增长,2005年更是以45.1%的增速达到历史高点。

(二)货币政策与我国房地产价格的波动

上述事实表明,无论是我国房地产的开发投资还是住房消费都得到了金融有力的支持,并且货币供应量在房地产市场供给和需求方面的放量都始终处于上升趋势,其结果是促进了房地产市场的供给增加与刺激了住房消费需求,导致房价持续上涨。

在宽松的货币政策下,我国房地产贷款余额与商品住宅价格变化的趋势显示,1998-2004年我国房地产开发贷款余额与个人住房贷款余额持续上涨。其中,1998-2001年,房地产贷款余额保持在较为平稳增长的水平上;2002-2004年房地产贷款余额的绝对值则出现大幅上涨的趋势。从总体趋势看,个人住房贷款增长速度明显快于房地产企业的开发贷款速度,并且个人住房贷款在房地产贷款中的比重也较大。与此同时,1998年以来,我国房价的增长速度一直保持上升趋势。尤其是进入2001年以后,商品住宅价格的上涨与房地产贷款量的扩张表现为同步运行,由此可以认为货币供应量的增加能够在一定程度上作为解释近年来我国房价上涨的原因。

2004年开始,为抑制上涨过快的房价,中央政府相继出台了以提高信贷门槛和市场利率为标志的适度紧缩的货币政策,但政策效果最初并不理想,2004年和2005年房价涨幅同比增长17.8%和14%,达到历史高位,这与信贷放量仍然较大有直接关系。2007年三季度,中国人民银行“货币政策报告”显示:2007年9月末,全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元,比年初增加9410亿元,同比增长29.6%,增速比上年同期快5.2个百分点。其中,房地产开发贷款余额1.76万亿元,同比增长26.9%;购房贷款余额2.86万亿元,同比增长31.4%,增速比上年同期提高13.5个百分点。

2007年9月27日与12月5日,中国人民银行和中国银监会联合《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》,对利用贷款购买住房的首付款比例和房地产开发贷款做了更加严格的规定。对申请购买第二套(含)以上住房的借款人提高了首付比例和贷款利率,规定商业银行对项目资本金比例不到35%或未有“四证”的项目、有囤积土地和囤积房源行为的房地产企业不得发放贷款。以“二次房贷”为标志的从紧的货币政策改变了过去我国房地产市场得以快速发展的金融环境,全国房地产市场成交量持续走低,房价明显回落。据国家发改委、国家统计局调查显示,2008年9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.5%,环比下降0.1%。其中,深圳房价降幅最大,新房价格同比下降10.8%。这一事实表明,货币供应量的减少,对抑制房价上涨是有一定作用的。

结论

从货币政策影响房价波动的机理与经验分析来看,货币供应量的膨胀支持了我国房地产市场的繁荣,也是催生我国房价上涨的重要原因,由此决定了银行信贷潜在而现实的风险和危机。因此,为实现经济的持续健康发展,有必要合理控制货币供应量增长速度和个人消费信贷规模,尤其是通过按揭贷款进行的投机性信贷;在国内资金来源渠道狭窄的情况下,可适当增加房地产信贷规模,营造供略大于求的市场氛围,避免因供不应求造成购房者心理恐慌而盲目入市,进而抬高房价的现象发生。同时,当前部分城市出现房价有所下跌的局面,虽然房价的理性回归凸显了宏观调控的政策效应,但需要警惕的是,房价下跌很可能通过银行控制信贷损失的行为,进一步加剧房价的波动,从而令其负面影响产生放大效应。

参考文献:

1.刘斌.作为传导途径的房地产业对货币政策的影响―以上海为例.上海金融,2003(1)

2.房林.从紧货币政策与房地产价格波动关系研究.价格理论与实践,2008(2)

房地产货值管理篇5

关键词：新会计准则； 公允价值； 盈余管理

中图分类号:F23

文献标识码:A

文章编号：1672-3198（2011）06-0173-02

1 盈余管理与公允价值概述

1.1 盈余管理与公允价值

盈余管理是企业为了得到满意的财务会计结果，借助会计政策变更或者会计估计变更等手段增加或者减少收益、成本与费用的一种会计利润操纵行为。国际会计及准则理事会（IASB）将公允价值定义为在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。

中国会计准则委员会（CASC）对公允价值的定义是，公允价值为资产和负债在公平交易中，熟悉情况的双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。

1.2 盈余管理与公允价值的关系

公允价值计量相对于其他计量属性在提高会计相关性方面具有更多优势。比如相对于历史成本计量，公允价值能反映现实财务状况，提供有用的决策信息；而现值需要折现率计算，折现率也是一个估计值，当决策者职业判断能力有限时，现值可能会提供误导的信息。从理论上看，无论在初始计量日还是在后续计量日，公允价值都能更加客观准确的反映资产的真实价值，不需要进行修正。然而公允价值计量也有其弊端，公允价值易被人为操纵，由于这一弊端，公允价值也成为盈余管理的重要手段之一。企业很可能通过公允价值计量来提高、降低或者平滑企业的利润，这样不仅不能为财务信息使用者的决策带来正确的判断，还可能更加误导决策者，甚至导致一连串严重的经济后果。

2 公允价值在盈余管理中的运用情况

在实务操作中，公允价值主要通过投资性房地产、金融资产、非货币性资产交换以及债务重组这四个方面进行盈余管理。下面将分别介绍企业如何通过这四个方面进行盈余管理。

2.1 投资性房地产

随着我国市场经济的不断发展和完善，企业持有房地产的目的用途越来越广泛。除了将房地产用于自身生产经营和管理活动的场所或作为存货对外销售外，不少企业开始将房地产用于赚取租金或增值收益等活动，甚至作为主营业务活动。

关于投资性房地产的会计处理，过去很多企业直接将其作为固定资产或无形资产加以处理，采用历史成本计量，并按其估计使用年限提取折旧或摊销。经过若干年后，房地产的市值发生了极大的变化，甚至高出其账面价值很多倍，再采用历史成本计量就已经不合理了。所以新会计准则中允许对投资性房地产采用公允价值计量。

虽然新政策对投资性房地产的会计处理更加合理，但也为企业进行盈余管理提供了更加广阔的空间。我认为，企业通过公允价值对投资性房地产进行盈余管理的手段有以下几种。

（1）利用计量模式的可选择性进行盈余管理。

很多企业都拥有投资性房地产，其公允价值远远大于其历史成本，在这种情况下企业可以选择用公允价值来计量以前的房地产，这样就会增加企业资产，降低企业负债率。公允价值并没有改变企业的价值，它只是将企业的隐性价值显性化，使企业呈现出较低的财务风险，从而在一定程度扩大了企业的融资能力。利用公允价值计量投资性房地产并确认当期损益，企业可以比较容易的提高利润。例如，企业在早几年已经取得了物业，但都被计入固定资产中，而新准则允许以公允价值计量，那么，由于近几年物业升值迅速，企业可以通过这一计量模式大幅提高其净资产和当期利润。

（2）利用公允价值计量差异调整损益进行盈余管理。

根据准则的规定，当无法从活跃市场或其他市场获取投资性房地产公允价值时，需要采用估值技术。而估值技术不仅受主观判断的影响，还会因经济环境风险状况及企业自身信用的变化而变化，企业可以利用价格上的弹性进行盈余管理。

2.2 金融资产

现行准则规定企业可将“取得该金融资产的目的，主要是为了近期内出售或回购”的金融资产分类为交易性金融资产；企业将“初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产”以及除其他三类金融资产以外的金融资产划分为可供出售金融资产。

对股票或债券等金融资产投资分别采用交易性金融资产和可供出售金融资产会计处理方法时，在持有时间跨会计年度时产生的经济结果是不同的，我认为企业很可能通过自身的需要划分这两类金融资产，从而达到盈余管理的目的。由于公允价值变动出现的金融资产升值或减值都是计人损益类科目“公允价值变动损益”，直接影响当期期末的会计利润，而可供出售金融资产的公允价值变动差额是计入所有者权益类科目“资本公积”，而不直接影响企业当期的会计利润。这样就对不是很熟悉财务的财务信息使用者的投资决策造成视觉上的误差，也为一些机构借机炒作股票，企业进行盈余管理，人为操纵企业利润提供了空间。

2.3 非货币性资产交换

非货币性资产交换是指“交易双方主要以存货，固定资产，无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换。该交换不涉及或只涉及少量的货币性资产(即补价)。”据财政部会计司在《关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告》中指出，发生非货币性资产交换的有40家上市公司。由此可见,非货币性资产交换在企业的经营过程中发生的频率是比较高的。然而由于新会计准则对非货币性资产交换的采用公允价值计量，就为企业进行盈余管理提供了机会。

我认为，企业通过非货币性资产交换进行盈余管理主要有以下手段。

（1）公允价值的确认。

企业进行非货币性资产交换时大都采用了评估价格作为交换资产的公允价值。然而目前公允价值的估值技术尚不完善，在市场不充分的情况下，对公允价值的确认也有一定难度。资产评估也会被主观因素影响，会计准则对于相应的条款也未做具体说明，使得企业可以通过对非货币性资产公允价值的估值上做文章，达到盈余管理的目的。

（2）优劣资产的置换。

由于公允价值的准确估计具有一定难度，企业可以借此人为提高劣质资产价值或者降低优质资产价值，通过优劣资产的置换改变企业当期利润，达到盈余管理的目的。

2.4 债务重组

《企业会计准则第l2号――债务重组》第四条规定，以现金清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与实际支付现金之间的差额，计入当期损益；以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产公允价值之间的差额，计入当期损益。转让的非现金资产公允价值与其账面价值之间的差额，计入当期损益。

新会计准则执行后，对于债权人来说，由于在以资产或股权清偿债务方式进行债务重组时，抵债资产公允价值直接影响到债权人资产人账价值及债务重组损失的金额，所以存在一定的盈余管理空间。具体来说，若高估抵债资产公允价值，则会低估债权人当期债务重组损失；若低估抵债资产公允价值，则会高估债权人当期债务重组损失，同时高估未来资产价值实现当期的盈余。因此，上市公司存在通过调节抵债资产公允价值的高低，在不同损失金额、不同损失确认期间、经常性损益与非经常性损益之间进行盈余管理的可能性。这也说明，债务人一旦获得债权人一定程度的债务减免，当期账面利润将会因重组收益而直线上升。尤其对于一些已连续亏损两年的上市公司而言，为了防止被退市，极易与债权人串通，通过债权人豁免部分甚至全部债务来确认债务重组收益，从而达到账面扭亏为盈、提升当期业绩。

3 结论

公允价值的运用是新会计准则的一大亮点，它使得企业的资产得到更准确的计量。然而将公允价值运用于会计准则也是一把双刃剑，它为企业进行盈余管理提供了更广阔的空间，企业可以利用公允价值计量这一手段人为操作企业利润，提高企业的融资能力。

我认为，盈余管理这一做法本质上并没有错，它只是企业进行经营的一种方法，从某种程度上来说它甚至为企业的发展带来了好处。但是物极必反，企业的成功最终需要靠提高自身实力、创造真实业绩、增加企业利润等方式来实现，如果只是一味的追求财务报表上的高利润，只想通过会计手段来给投资者造成高利润的假象，最终只会让企业走向灭亡。有很多关于企业盈余管理的研究也表明，盈余管理只能在短期内起到粉饰企业业绩的作用，并不能真正提高上市公司质量。我们也有理由相信，会计准则在以后的实践中将会越来越完善，越来越严密，企业可以进行盈余管理的空间也将会越来越小。

参考文献

［1］ 财政部企业会计准则委员会．企业会计准则一应用指南［M］．北京：中国财政经济出版社，2008，(12)．

［2］ 侯翠平.创造性会计手法的识别与监管研究［M］.北京：兵器工业出版社，2010，（1）.

［3］ 沈烈，张西萍.新会计准则与盈余管理［M］.会计研究，2007，（2）.

房地产货值管理篇6

论文关键词：房地产泡沫，流动性过剩，政策

 

1 日本房地产泡沫的破灭过程回顾

1.1流动性过剩，资本集中涌入房地产市场

作者单位：[1]江苏大学工商管理学院

二战后，以制造业为龙头的、外向型的日本经济迅速发展，产业结构调整速度加快，对外贸易顺差持续扩大，流动性过剩问题日益严重，日元升值预期迅速扩大。迫于其他发达国家的压力，广场饭店协议后，日元迅速升值，流动性危机凸显。首先日元升值对外贸产生重大影响，出口受阻，使国内制造业资本大量涌

入房地产等非生产领域。其次，日元的不断升值以及国际上对日元的升值预期导致大量外国资本进入日本，特别是房地产市场。流动性过剩成为房地产泡沫制造了条件。

1.2 宽松的货币政策和财政政策为房地产泡沫化进一步推波助澜

日本中央银行为了应付日元升值带来的经济不景气，在一年左右的时间连续五次调低官方贴现率，由1986年1月的5%调到1987年2月的2.5%。由于制造业的严重过剩流动性过剩，降低贴现率并没有达到刺激消费和增加投资的效果，这迫使日本政府不得不提供大量的货币，在1987年5月政府出台了6兆日元规模的紧急经济对策。货币政策和财政政策的双重推动下，日本经济重新步人了繁荣的轨道，但是主要是房地产市场和证券市场的繁荣。财政政策和货币政策双松的效果，进一步加剧了流动性过剩，为房地产泡沫化推波助澜。

1.3 银行宽松的信贷政策加剧了房地产市场的泡沫化

日本的商业银行在政府的双松政策推动下，执行宽松的信贷政策。由于制造业的产能过剩，再加上房地产市场投资回报率居高不下，大量银行信贷进入房地产领域。房地产价格的不断上涨，银行普遍认为只要有房地产作抵押再多的贷款都不会有风险。这为银行的巨额呆帐埋下了祸患。据统计，1992年3月房地产抵押贷款达到150万亿日元。1986年前后开始的地价和股价的上涨导致放款时借款人的抵押能力的增强和帐外资产的增加，从而促进了不动产抵押贷款筹集到资金的企业，将其大部分资金用于购买将来有可能升值的土地等。

1.4 中央银行突然收紧银根造成房地产泡沫的破裂和持久的经济衰退

房地产市场的泡沫不断吹大，经济风险已经越来越大。这时房地产行业只要有一个环节受到冲击，后果不堪设想。面对这种情况，日本政府主动挑破了房地产泡沫。1989年5月31日日本政府改变货币政策方向，将维持了两年多的2.5%的超低官方贴现率在随后不到一年的时间内调高到了6%，同时日本央行明确要求金融机构限制对不动产业的贷款投人。此时社会对房地产业的资金投人急剧下滑。由于日本政府的紧缩性政策力度过大，再加上人们的预期改变，房地产泡沫的破灭在所难免，货币的供应量急剧的减少，使得房产价格大幅下降，这就更加加剧了人们的恐慌心理，资金迅速退出房地产市场，房地产业发展的资金链的断裂导致了泡沫的破灭，高速发展了几十年的日本经济降到了低谷。

纵观日本房地产泡沫破灭的过程，基本上是按照这个路线发展的：经济高速发展—产业结构升级—贸易大额顺差—日元升值—流动性过剩—扩张性政策—热钱投机地产—房地产泡沫—泡沫破灭—长期衰退。

2．中国房地产市场与日本的相似性

考察中国的房地产市场，与八十年代末的日本地产市场在宏观经济环境上有着惊人的相似性：经济的迅速发展；产业结构升级，资本由制造业向房地产业转移；持续的巨额的贸易和资本的双顺差、人民币升值的预期；宽松的货币政策和财政政策；银行对房地产业宽松的信贷政策等等。

2.1产业结构调整加快，大量资本由制造业向房地产业转移

近年来中国经济迅速发展，产业结构调整加快流动性过剩，长期的经济繁荣积累了大量的资本。受全球金融危机的影响，我国外贸出口受阻，而国内需求不旺，制造业相对过剩现象已经很严重，而房地产市场却空前繁荣，投资回报率远高于制造业。刚刚公布2009年年报的67家上市房地产公司中，净利润较2008年同期增长了7成左右；有14家业绩同比增幅超过100%，共有40家毛利率超30%，占比高达59.7%。在这种情况下，资本大量由制造业和其它产业流向投资回报率更高的房地产业，很多原本不涉足房地产领域的企业开始转向房地产市场。例如以纺织服装起家的雅戈尔，主营业务和主要利润增长点正在逐步转移。该公司刚刚的2009年年报显示，雅戈尔2009年实现净利润32.64亿元，其中纺织服装业务实现营业收入约69亿元，净利润约4.45亿元，分别同比下降3.43%和8.52%；地产业务营业收入约51.95亿元，净利润约11.9亿元，分别同比增长49.88%和53.16%[1]。

2.2 贸易和资本双顺差，人民币升值预期大，大量资本流入房地产行业

近年中国贸易顺差增加速度很快，已经是世界上最大的贸易顺差国之一，外汇储备达到2万亿美元，并有继续增加的趋势[2]。贸易上的巨额顺差，再加上目前良好的国内经济发展预期，增加了国际市场对人民币的需求，一方面造成中国严重的流动性过剩的问题，为大量资本涌入房地产行业创造了条件；另一方面使人民币存在巨大的升值压力。与日本情况类似，人民币升值通过流动效应和财富效应作用于房地产市场，推高房价。

2.3 政府积极的财政政策和宽松的货币政策下信贷资金大量流入房地产市场

由于金融危机对中国经济增长的巨大影响，为刺激经济增长，中国政府推行了积极的财政政策和适度宽松的货币政策。与此同时，商业银行也采取了宽松的信贷政策。这也为房地产市场的泡沫化创造了条件[3]。例如从2009年上半年开始流动性过剩，房地产开发商纷纷采用急速扩张策略，大量从银行借钱，在已披露年报的69家公司中，截至去年年底，债务总额达到5100.62亿元，同比增长了34.34%，多数房企的资产负债率在70%以上，超过了公认的55%的安全线。多数公司的负债比偏高，如果未来银行利息上调，房地产政策收紧得到执行，那些高负债的公司会面临较大的挑战[4]。

3 对策：如何避免重蹈日本房地产泡沫破灭的覆辙

我们应该从日本的教训中得到一此启示：日本巨额的贸易顺差下，没有顶住其他西方国家对日元升值的压力，日元急剧升值，对经济发展产生巨大的负面影响，同时加剧了流动性过剩；而为了刺激经济，急剧降低贴现率，采用了宽松的货币政策和财政政策，流动性过剩加剧；商业银行对房地产市场过于宽松的信贷政策把房地产泡沫迅速吹大。而日本政府为了消除房地产市场的泡沫化，突然发力，采取了紧缩性货币政策，中央银行大幅提高光方贴现率，同时限制金融机构对不动产业的贷款，房地产市场泡沫迅速破灭，不仅使房地产行业失去软着陆的机会，而且带来持续十几年的经济衰退。吸取日本的教训，我们要通过多种手段，挤压房地产泡沫，引导房地产行业的健康成长。

3.1 综合运用多种手段，解决流动性过剩问题

流动性过剩问题是房地产泡沫化的重要原因，要从多方面下手解决流动性过剩问题。首先，要从源头上消除流动性过剩的基础。促进贸易政策改革，进一步调整出口导向政策流动性过剩，优化出口结构，有效管理出口增长，坚决限制以资源、环境为代价的低成本出口。通过适当抑制出口快速增长势头，减少因贸易顺差形成的外汇流入导致基础货币被动增加。进一步加快我国企业“走出去”的步伐，扩大我国的海外投资，推动从商品输出向资本输出的转变。逐步改变贸易和资本 “双顺差”的状况。与此同时，要继续保持人民币汇率的长期稳定，顶住以美国为首的西方发达国家的压力，避免重蹈日本“广场饭店协议”的覆辙。其次，要用疏导的方式消化流动性过剩。政府要加大产业结构调整力度，引导社会投资的流向，减少因为经济结构失衡带来的流动性过剩[5]，加大对农业的投入，增加对中小企业的信贷支持，增加对居民合理消费的信贷支持，扩大内需。

3.2 规范金融机构对房地产业的信贷政策

由于我国的房地产市场泡沫化程度远没有日本那么高，同时吸取日本当年的教训，在货币政策上，尽量避免利用大幅度提高贴现率的方式，压缩房地产泡沫。法定存款准备金率通常被认为是货币政策中最猛烈的工具之一，并且具有强制性。提高法定存款准备金率，一方面直接冻结银行一定数量的流动性，另一方面则影响货币乘数，产生多倍收缩效应。在当前的市场环境下，应该更多的利用利率工具和公开市场业务。针对房地产行业，逐步收紧银行信贷，限制大量信贷资金流向房地产业。鉴于目前房地产业对银行资金的严重依赖，必须加强金融风险的防范，加大银行对房地产开发贷款和消费信贷的监管力度。严格执行房地产企业资本金制度,提高企业自有资金的比重，土地购置和商品房开发数量必须同企业的资本金数量相联系；加强房地产市场金融监管，加大对房地产开发贷款的监管力度，严格审查房地产开发贷款发放条件流动性过剩，严格房地产的准入门槛，严禁违规发放房地产贷款。

3.3 综合利用多种手段打击房地产市场投机行为

房地产投机为主要有两种。第一种是市场利益集团的人为炒作，炒房者和不法开发商通过内外合谋的方式，故意营造房源紧张的气氛，抬动房价上涨。第二种是社会上普遍存在着房价要涨的预期心理，投机房产获取差价。对于第一种市场投机，主要应通过相应的市场监管，打击过度的投机炒作行为。对于第二种市场投机现象，难以仅靠简单的市场管制就能遏制住，必须辅之以配套的措施。根据市场需求来调节利率，抑制房地产市场的过度投机，改进贷款和抵押政策，禁止和预防银行贷款进入投机市场；有效增加普通住房供给，并对市场舆论加以合理引导，告诉买房者真实信息，挤去市场泡沫,房价畸高的风险就会充分暴露。通过改变投机者预期调节其投机行为[6]。

总之我们要吸取日本的教训，通过温和的宏观调控让房地产热和房价上涨幅度软着陆，要给出政策生效和市场消化的空间和时间。基本的观点是，综合利用多种宏观调控政策，使市场逐步地、缓慢地挤压泡沫。既要维持经济的稳定，又要保障房地产业健康发展。

参考文献：

[1]2009年我国67家上市房地产企业年报，利润全线飘红，总计负债高达5100亿元，ccvic.com/shehui/guoneiyaowen/20100326/127058_3.shtml

[2]中国外汇储备[R].北京:中国外汇储备管理局,2009.

[3]汲凤翔,金桂芳,贾海,对当前房地产开发市场的评析，中国商贸[J].经济评论,2010(2).

[4]张志铭,房地产企业融资分析,315fj.com/fjnews/news1_show_list.asp?id=314

[5]吕爽.流动性过剩分析，科技信息[J].经济评论,2002(6).

[6]高雷,殷树喜《,我国房地产市场的投机性研究》,上海金融与法律研究院,Shanghai Institute ofFinance&Law工作论文No.1

房地产货值管理篇7

关键词：美国宽松货币政策：房地产价格指数；面板数据

一、引言

近些年来，我国不断膨胀的房地产市场越来越引起学者和金融界的关注，房地产业市场不仅受到国内经济发展的影响，更与开放经济条件下国际经济的传导相关联。在经济危机的作用下，全球大规模的量化宽松政策在历史上首次采用，对世界经济和中国经济都将产生难以估量的影响。而美国作为世界第一大经济体和国际货币体系主导国家，其货币政策的国际传导最为典型。随着国际经济的发展和世界主要发达国家的货币政策变化，我国的房地产市场价格也会相应发生变化。那么，在国际货币政策环境影响以及开放的经济条件下，美国宽松货币政策对我国房地产价格会产生怎样的影响？影响的程度有多大？在世界经济发展还存在许多不确定的前提下，国内房地产业的发展也是中国经济发展的重要驱动力之一。

美国作为我国主要双边贸易国，其经济政策对我国国内货币市场具有一定的影响力，其宽松的货币政策势必会造成我国人民币升值的预期和外汇储备的增长，而这一政策直接对我国房地产的影响主要有三个方面：首先，人民币升值一旦形成，必然会吸引国内外投机性的资金汇入房地产的市场，推动国内房产价格的提高。从我国实际的经济情况来看，受人民币升值预期的影响，大量热钱通过灰色通道和虚假交易等方式流人中国，直接导致国内的货币流动性紊乱，从而助推房价上涨；再者，人民币升值使我国国内资产得以升值，升值预期触发国内资产价格上涨预期，提高国际投资者对中国资产的风险偏好和FDI的涌入，推动中国房地产价格的上升；其三，美国宽松货币政策的实施，直接导致美元的贬值，低息的美元势必会去寻找高回报的投资去处，而我国房地产业给其创造了投机机会。

二、文献综述

对于房价上涨的现象，国内学者乔小东（2012）归纳了影响房价上升的主要因素，分别为土地的稀缺性、供求关系的不平衡性、通胀因素、国家金融的信贷支持。阙亚冠（2013）从房地产业特征，土地资源的缺乏、投机资本的影响，以及人们对房地产未来价格的非理性预期等方面分析了房地产经济泡沫的成因。

美国宽松货币政策的直接作用结果是，其国内的货币供给增加，从而使得美元贬值，亦是人民币的相对升值，最终导致我国外汇储备的增长和大量外商资本的流人。安宇宏（2010），姚斌（2009），吴秀波（2010），陈磊、侯鹏（2011）等分析得出，美国量化宽松货币的政策基本上是一种“利己损他”的政策，在刺激美国国内经济的同时，也为全球经济的通货膨胀埋下伏笔，致使新兴市场的国家货币被动升值，通货膨胀风险加大和资产价格大幅飙升，并可能会导致外向型经济的进一步恶化。陈燕（2011）在分析了美国持续量化宽松货币政策对中国的对外贸易和资本流动两个层面的不利冲击，得出了人民币对外升值与对内贬值的压力将长期伴随中国经济的观点。陈小荣、杨东（2014）通过分析美国量化宽松货币政策对中国通货膨胀的传导机制和途径中提出，在美国前两轮量化宽松货币政策的期间，美国量化宽松货币政策直接推动着热钱向我国转移。然而，大多学者并未给予美国量化宽松货币政策对我国房地产市场影响大小的实证分析，而最主要的是从外汇储备增长或是人民币的升值和国内货币发行量进行研究探索。冷崇总（2009）认为，美元贬值会使我国外汇储备占款增加，导致国内货币供给增长。当外汇储备增长时，我国的国内商品房价格将出现上涨，从而使房地产市场可能出现泡沫。唐奇展（2009）运用实证分析的方法，通过中国巨额外汇储备对房地产市场的影响机理：预期效应、财富效应、溢出效应、银行信贷扩张效应等，分析得出我国外汇储备快速增长是通过外汇占款，引起货币供给量增加，进而引起我国房地产价格上涨。朱思全（2013）认为，一国实行宽松货币政策，通过吸收机制和资本流动机制对他国房地产价格将产生正向影响，通过相对价格机制产生双向影响，最终影响方向不确定。范东君、单良（2009）通过实证研究与构建计量模型得出，FDI的流入与房地产价格具有明显的正相关性，说明FDI的流人对中国房地产价格的上涨起到了推动作用。赵文胜，张屹山等（2011）利用HP滤波方法将房价分解为趋势和波动成分，分别考察与热钱流人的关系，研究表明房地产价格上涨的趋势引起热钱流入，而热钱流入引起房地a价格上涨的波动。谭小芬，林木材（2013）通过HP滤波和基于VAR模型的格兰杰因果检验和协整检验讨论了人民币升值预期影响房地产价格的效应，认为人民币升值将会使得热钱流人，其中因我国货币供给量的增加，在短期内，热钱影响房地产价格波动。朱孟楠等（2011）通过采用非线性MARKOV区制转换VAR模型，推导出汇率与房地产价格之间存在相互促进的关系，在某种经济状态下人民币兑美元汇率的升值可能会导致我国实际房地产价格上涨。陈小倩和王国松（2013）依据1999-2011年的商品房平均销售价格水平，利用聚类分析法将我国31个省（市、自治区）的商品房分为高、中、低房价地区三类，并根据房地产价格和货币政策变量之间的关系建立面板数据模型，实证检验了货币政策对我国上述三类地区的房价非对称性影响。检验结果表明：我国货币政策对房地产价格的影响存在区域非对称性，并以此提出了相应的政策建议。

因此可以看出，国内学者大都是从“热钱”的角度，对我国房地产价格短期影响大小进行研究。然而，国内少有以量化美国的货币政策对我国房地产的影响作直接的回归分析。当然，以上文献从不同视角分析了美国采取量化宽松货币政策后，我国资产价格尤其是房地产价格的相关问题，对我们有很大的启发和借鉴。将在此基础上拓展已有理论，从不同视角加以直接的实证分析，希望为研究美国的货币政策对我国房地产业市场赋予更多的现实意义。

三、实证结果及分析

（一）变量的确定与数据的说明及预处理

1.变量的确定。研究的重点是美国货币政策对我国房地产价格的影响，因此选择的是货币政策和房价变量。首先，货币政策变量主要选择的是美国广义货币供应量，用M2表示，因为在货币供应量指标中，M2与宏观经济变量关系最密切；选取2008-2014年的美元兑人民币汇率作为解释变量；选用2008-2014年的房价综合指数的月度数据作为房价的变量，其中房价综合指数来自于中国房地产指数系统（china Real Estate Index System，简称CREIS），其基期和基点是以2000年12月为基期，当时北京的基点为1000点，其他城市或物业在基期的点位通过当时的均价与北京进行比较得出。住宅、写字楼、商业营业用房等分物业指数通过拉氏指数理论计算，并通过加权得到城市综合指数。

住宅、写字楼、商铺、别墅等分物业指数的计算公式如下：

房地产行业是一个明显的区域性质的行业，为了得到更精确的研究效果，按照2008年至2014年10个市、自治区的房价综合指数的月度数据对区域进行层次分析，划分出二大类―高房价房价区域（11），得出高房价地区：北京、上海、广州和深圳；其他房价城市地区（12）：天津、重庆、杭州、南京、武汉和成都。

从表中各城市的横向比较来看，该变量的描述性统计值及各城市的均值排名中可以得到，在2012年前后，各个城市的发展速度明显加快，直到2014年前后，这十个城市的房价指数达到高峰，根据各城市房地产指数的描述性统计值得出，每个城市的指数水平最大值都出现在2014年上半年。北京、深圳、上海和广州的房价综合指数水平六年的平均值居前四。从城市房地产价格波动的角度看，2008年一2014年北京和深圳两大高房价地区相对于其他地区，其波动的幅度大（标准差分别为：550.53和491.90），而位于内陆城市的重庆，房价波动起伏最小。

从图中两组城市房地产价格综合指数同比增长率的趋势可以看出，尽管两组城市的变化趋势存在一定的差异，但其相对价格指数随着时间的推进均出现明显的波动。这说明这十个城市的房地产市场都有一定程度的发展，但两组城市的发展水平不一致，对于北京、上海、广州和深圳四个城市来说房地产价格指数明显高于其他城市，它们的变动起伏更大，这可能因为直辖市和沿海城市的特殊身份使这些地区的房价水平高于其他城市。而总体来看在2009年，两大地区城市的房价指数的增长率出现了一定程度的上升，即十个城市的房价有明显的上升。2008年美国实施第一轮宽松货币政策之后，其政策对于全球经济有一定的滞后期，2009年前后我国房价增速逐渐上升，而且2008年底，国家实施四万亿财政刺激计划，房价在2009年初开始迅速回升。

2.模型的设定。采用面板数据模型进行估计时，使用的样本数据涵括了时间、截面和变量三个方向上的信息。因此，在建立面板数据模型前，第一步就是要利用协方差分析检验法来确定面板数据模型的设定形式。面板数据模型的一般简化形式为：Yt=oLt+EXRt*pt+M2t*yt+ut（t=x，2，…，T）其中，yt是N×1维被解释变量向量，EXRt是N×k维解释变量矩阵，表示美元兑人民币汇率；M2t也是N×k维解释变量矩阵，用来表示美国货币发行量；Yt、EXRt和M2t各分量是对应于某个时点t的各截面成员的经济指标序列。

（二）模型估计结果

模型估计的结果如下：

I2=276622+ai-259s2*EXR+0.10*M2+uR2=0.95

固定效应oti*：北京为3900.46；上海为3332.00；广州为3032.84；天津为2539.19；重庆为1908.04；深圳为4230.16；杭州为2679.06；南京为2172.75；武汉为1890.122；成都为1977.32。

解释变量人民币兑美元汇率（Exa）和美国货币发行量（M2）的系数估计值分别为-0.23和0.10，它们的t统计量都非常显著。由于我们估计的是变截距模型，因此这两个解释变量的系数估计值对10个截面城市都是相同的。而且解释变量的系数估计值为正数，从而说明汇率对房价有负的影响，人民币的升值将可能促进我国国内房地产价格的上升，美国货币发行量对我国房价有正的影响，亦说明量化的宽松货币政策将会使得我国房地产价格的提高。对于这十个城市中的任何一个，若美元兑人民币汇率上升一元，则实际的房价将降低259.82元；如果美国货币发行量增加l%，那么实际房价指数将上升0.10%。

Fixed Effects（Cross）中给出了十个截面城市的房价指数水平相对于平均房价指数水平（即常数项c）的偏离，用于反映十个城市之间的房价结构差异。计算得出，十个城市的房价指数水平对平均值的偏离为0.对于每个城市，可以得到它们自己的相对房价水平，十个城市的平均水平为2766.216，北京为3900.46（=2766.216+1134.239），上海为3332.00，广州为3032.84，天津为2539.19，重庆为1908.04，深圳为4230.16，杭州为2679.06，南京为2172.75，武汉为1890.12，成都为1977.32。尽管假定解释变量人民币汇率和美货币发行量的边际效应相同，但这十个城市的房价指数水平存在着显著差异。其中，深圳的房价指数最高，其次为北京，上海次之，而武汉的房价指数水平最低。这是因为不同地区的经济和金融化程度都不一样，高房价地区的产业结构多样化、经济发达程度、金融化程度较高并且城市的平均收入水平较高。

四、总结

房地产货值管理篇8

关键词：房地产金融；信托投资基金；抵押债券

文章编号：1003-4625(2010)06-0102-04　中图分类号：F832.45　文献标识码：A

2007年，美国爆发了次贷危机，进而引发了更大规模的金融危机，造成了世界范围内金融、经济的巨大波动。次贷危机的爆发，表明以信贷资产证券化为主要手段的基于债权的房地产金融市场出现了问题。此次美国次贷危机，给发展金融业提供了良好的教材，对房地产金融体系建设提出了新要求，在发展金融衍生品方面，简洁化、场内化成为当前的共识。从防范大规模金融危机爆发的角度出发，有必要研究房地产金融市场体系的重构。研究思路强调房地产金融市场内在的风险控制机制，致力于建设具有自我风险控制能力的金融体系。

房地产金融体系可以从性质上区分为债权市场和股权市场两大类。房地产债权市场以债务融资为基础，起点是住房抵押贷款，证券化产品包括住房抵押债券(Mortgage Backed Securities，MBS)、债务抵押债券(Collateralized Debt Obligation，CDO)等，衍生品是信用违约掉期(Credit Default Swap，CDS)。房地产股权市场主要包括房地产投资信托基金(RealEstate Investment 7rusts，REITs)、房地产上市公司等，衍生品是房地产指数期货。REl7s也有抵押型，但是从美国REITs的发展来看，上市权益型已经成为主流，可以划分到股权市场。

一、国内外研究动态

2007年，美国次贷危机的爆发引起了房地产金融市场研究的升温。当前的研究主要涵盖次贷危机的原因，包括金融监管、金融衍生品创新、与历次危机的比较、道德风险等方面。Harry M.Markowitz撰文指出，本次危机源于对低收人家庭购房的过度支持及其后多次证券化带来的杠杆放大效应。MarcR.Reinganum总结了次贷危机的教训，提出建立信用衍生品的集中清算机制，建成一个像股指期货市场那样的公开、透明的信用衍生品交易市场。Meir Statman着重研究了监管问题，涉及限制杠杆交易的保证金监管、产品特征与客户风险承受能力相符合的适合性监管，还有强制信息披露监管等。

在以REITs为代表的房地产股权市场上，美国处于主导地位。进入新世纪以来，上市权益型RE-ITs已经成为市场主流；多家大型信托基金从外部顾问型转向内部管理型；以REITs为基础编制的房地产指数出现并开发了期货交易。国外当前的房地产投资信托研究集中在REITs运营效率、REITs资产选择等方面。Natalya Delcoure和Ross Dickens研究了REITs和房地产租赁公司的系统性风险。Randy I. Anderson和Thomas M.Springer研究了REITs选择和投资组合的构建，认为运营效率和市净率可以作为选择RElTs的标准，并进行了数据检验。JosephT.L.Ooi和Kim-HiangLiow以亚洲发展中国家为例，使用了面板回归方法研究了以REITs为代表的房地产股票的风险调整后收益情况，发现规模、账面价值与市场价值比、资本结构和投资多元化对于房地产证券的表现有显著影响。Brent W.Ambrose和PeterLinneman考察了REITs结构和运营效率，认为大型RElTs具有融资优势，外部顾问型REITs正在借鉴某些内部管理型REITs的运作特点从而适应竞争的需要。

总体上来看，在当前的房地产金融体系研究中，重视次贷危机和住房抵押债券及其衍生品研究，而相对忽略了房地产投资信托基金研究；重视房地产金融各个子市场内部的研究，而忽视了房地产金融体系整体性的研究。而本文注重从整体上对房地产金融体系进行分析，重视权益型房地产投资信托基金的内在风险控制机制。

二、房地产债权、股权市场对比分析

对住房抵押债券体系和房地产投资信托体系进行对比分析，重点比较金融市场内在风险控制机制以及是否有利于稳定房地产价格。

(一)金融衍生品角度

从金融衍生品角度来看，房地产投资信托市场具有更好的内在风险控制机制。具体比较如下。

基于债权的房地产金融市场以住房抵押贷款为起点，实质上从开始就是一种杠杆交易。在住房抵押贷款中，只需20％-30％的首付就可以拥有房产，相当于3-5倍杠杆；而后经过多次证券化，交易杠杆不断提高。遇到借款人大规模毁约，金融风险就会急剧集中。加上CDS处于场外交易状态，缺乏集中高效及时的清算机制，危机一旦爆发就是行业性的危机。

在基于债权的房地产金融模式中，以住房抵押债券为基础又创新了多种债券产品，但无论怎样发展，债性是一种基本属性，当需要使用衍生品进行风险管理时，会发现缺乏合适的衍生金融工具。最接近的两种衍生品分别是国债期货和信用违约掉期。国债期货本身是良好的风险管理工具，但由于抵押债券存在着提前还款等国债不具有的特性，其收益曲线具有拐点，致使在抵押债券上使用国债期货进行风险管理的效果不够理想。另一个衍生品工具是信用违约掉期，掉期交易本来是风险管理工具，但是在实践中却常常被用来作为盈利工具，把住房抵押债券业务的风险放大了多倍，而由于掉期产品场外交易、到期清算的特征，缺乏逐日盯市制度，以致风险积累不能被及时发现，而等到风险爆发时，往往已经蔓延到整个行业，错失了防范危机的最佳时机。

房地产投资信托基金是一种股权交易，投资人以其自身资金承担风险。REITs投资流动性高，每年有稳定的分红，可以作为直接购买房地产的替代形式。房地产指数期货属于场内交易，逐日结算，即使有风险也是单个企业的亏损，不至于引起全行业的危机。

房地产指数期货作为REITs投资的风险管理工具，期货产品内在的风险控制机制能够避免行业性危机的发生。首先，期货从设计伊始，就是一种风险管理工具，在套期保值等领域有着广泛的应用。其次，利用期货，可以方便而低成本地实现风险转移，能够达到精确控制风险头寸的目的。期货的滥用错用会导致个体企业的严重亏损，甚至破产，但期货交易不会导致整体危机。由于期货交易是逐日盯市的，风险就能够得到及时暴露和清算；期货交易是零和交易，一家企业亏损就会有另一家企业盈利，没有整体市值的损失。期货机制的理论体系相对来说比较简单，相关文章较少，但是其对于金融体系风险控制机制的建立具有不可替代的作用。由股灾引发的

金融动荡越来越少，就是股指期货起到了重要的作用。常青等人看到了期货市场对于金融体系的重要性，期货市场公开透明、逐日结算等特点使之成为高效的风险管理工具，但是在实践中对期货市场的重视程度有待进一步提高。

(二)房地产周期对投资人收益的对比分析

房地产行业具有周期性，房地产价格的暴涨暴跌是引发金融危机的一个重要因素。房地产债权市场和股权市场在房地产周期中有不同的表现，对于个人投资者、金融机构及金融体系有不同的影响。不同的房地产金融工具，在房地产价格周期中有不同的利益传导机制，住房抵押债券体系和房地产投资信托基金有不同的表现，参与各方收益不同。

在一个房地产价格不断上涨的过程中，由于杠杆的存在，贷款买房投资人的收益要远高于REITs投资。但是在价格回落的过程中，贷款买房投资人的损失会急剧扩大，甚至出现“负翁”。这时，“理性经济人”会认为继续支付房贷是不划算的，于是开始停止还贷。停止还贷事件的规模性出现，会导致住房抵押债券出现风险，引发行业性危机。

同样的房地产价格运行轨迹下，REITs投资带来的风险要小得多。在房地产价格上升过程中，权益型REITs投资者拥有的房产同样会增值，房屋租金也会上升，投资者获得房地产价格上升带来的收益。在价格回落的过程中，虽然REITs拥有的房产内在价值会降低，但是租金通常情况下下降速度要慢一些，而且REITs获得的投资分红仍然会满足其支出需要。

(三)对房地产价格波动的影响

不同的房地产金融体系，对于房地产价格波动有不同的影响。对于REITs来说，由于集合了众多投资者的资金，拥有各类房地产专家和中介机构，因此能够理性地参与房地产市场投资，在房市低迷时购人更多的房产，对于房地产价格波动有一定的抑制作用。

在住房抵押债券体系下，主要依赖个体投资者购房，相对来说，个体投资者更容易“买涨不买跌”，在房地产价格上涨的过程中火上浇油，加速推动房产价格的上升；在房地产价格下降过程中，减少购买助推价格下滑。在这种房地产金融体系下，更多的个体购房者容易加大房产价格的波动。

由此可见，REITs有利于烫平房地产价格波动，而鼓励个人贷款买房会加剧房地产价格的波动。

三、REITs对于房地产债权市场的替代性分析

从自住购房、房地产投资、投资组合构建等多个角度进行研究，分析REITs对房地产债权市场是否具有替代性及其作用大小。

(一)自住购房角度

对于攒首付的居民来说，最痛苦的莫过于首付款的积累速度赶不上房价上升带来的首付款提高速度。好不容易攒了10个平方的首付，房价一涨只够买5个平方了。而REIIs能够起到良好的对冲风险的作用，有10个平方的钱，就买相应的REITs份额，这些份额会随着房地产价格的上升而不断增值，这些权益性质的份额还能对冲未预料到的通货膨胀风险，而这是债券投资所不具有的优良特性。

对于购房人来说，不再受限于首付款的约束，不论多少钱，都可以在证券市场上购入相应的REITs份额，以REITs的形式拥有房地产的权益。将每年的分红和新增购房资金不断购人新的份额。直到有一天，这些份额足够首付了，拿去首付；或者足够多的时候，直接买一套住房。

(二)个体投资角度

对于个体投资人来说，房地产投资信托基金良好的流动性和稳健的收益使其成为直接购买房地产的有效替代形式。商业房地产、工业房地产等租赁房地产在REITs框架下得到规范化发展，广大居民得到了投资房地产的便捷途径，居民投资房地产不必依赖于直接购买第二套甚至第三套住房，房地产的投资性需求将借助REITs的模式得以实现，能较好地降低房地产价格波动幅度。

(三)投资组合角度

对于机构投资者来说，房地产投资信托基金是一种性质优良的投资王具，兼具股票和债券的投资特征，是投资组合的一个重要组成部分。Ronald w。Kaiser从动态资产配置的角度研究了房地产投资对债券的替代性。Bret R.Wilkerson从资产类别的角度研究了房地产的各个子类，认为多样化是其在整体投资组合中的最大作用。从投资组合的观点看，许多大型投资基金可以减少债券投资，分配给房地产投资更多的额度。相对于住房抵押债券来说，REITs不仅拥有相对稳定的现金流收入，而且能够有效抵御不可预见的通胀。当突然的无法预见的通货膨胀发生时，房地产租金上升能增加REITs收入，但住房抵押债券的价格不但不会上升，在央行加息时还会下降。

从以上几个角度来看，REITs对于住房抵押债券体系都有一定的替代作用。尤其是对于自住购房者来说，先期攒首付的钱可以直接购买REITs份额，从而对冲风险，锁定了既定面积的房产，将购房从攒钱转变为攒面积，轻松实现购房梦。

四、REITs是破解房地产金融难题的首选

对于前面的分析进行深化、总结，提出REITs是破解房地产金融难题的首选，并针对当前国内房地产形势，认为应加快REITs试点工作，从房地产金融整体角度出发制定相关政策。

(一)REITs最适合我国当前房地产金融市场

在房地产金融市场上，次贷危机的教训已经让人们意识到简洁化、场内化的重要性。对于住房债券体系来说，重要的是使杠杆交易透明化，交易方式上从场外交易向场内交易转化，尤其是促使CDS走上交易所交易、集中清算。房地产投资信托在危机中仍然得到了发展，进一步完善房地产指数期货合约，促进指数合约交易的推广，使之成为相应的风险管理工具。结合内部风险控制的理论分析，考虑国内房地产金融市场的实际运行情况，REITs是最适合我国当前房地产市场的金融工具。

国内房地产金融市场整体上还处于发展初期。住房抵押贷款走上规模化发展不过十年的时间，相应的资产证券化还处于探索之中。资产证券化进展比较慢，和我国银行业的实际情况是相适应的。从整体上看，中国居民有着较高的储蓄率，中国银行业不缺资金，住房抵押贷款没有必要从表内转移到表外。作为一种优质资产，银行没有把住房抵押贷款进行证券化的强烈动机，这从根本上限制了资产证券化在我国的发展。

而房地产投资信托基金受到国家的鼓励，房地产开发商、运营商和有关金融机构的热情都非常高，正在积极探索和快速推进之中，有望在今年见到首单产品。当前国内房地产投资信托基金的研究也正是侧重于REITs的结构、运作模式，国外经验教训对中国的启示等方面，有助于推动房地产投资信托基金发展的进程。同时，REITs为我们展现了一个公开透明、集中交易的房地产金融模式。我国处于房地产金融市场发展的初期，侧重于发展房地产投资信托基金，有助于建立高效稳健的房地产金融市场。

(二)加快REITs试点

应从战略上重视房地产投资信托基金的发展，从相应的政策上给予支持和配合。上海、天津等地已经提出了多项REITs方案，有关监管部门应尽快支持试点工作。

REITs的全面发展，涉及金融、税收、建筑、土地等多个领域，尤其是上市权益型REITs需要更多的创新和突破，财政税务、金融证券等相关部门应在认真研究的基础上，切实推进相关工作。通过REITs试点的发展，推动相关立法的演进。

在REITs进一步发展方面，要特别注意突出房地产投资信托的法人主体地位，表现为从单纯的法律结构进化为一种企业实体。REITs主体地位的确立是其实现自我管理、自我发展的重要环节，是外部顾问型中介机构难以代替的，是其从外部顾问型转为内部管理型的关键因素。

(三)配套的房地产金融政策

房地产货值管理篇9

    1家庭投资理财的方式

    所谓家庭投资理财,就是针对风险进行有效投资,从而达到家庭资产保值增值的目的。当前,各种新兴的投资理财工具层出不穷,投资理财品种越来越多样化。对于普通家庭来说,主要的投资理财方式有以下几种:

    储蓄。银行存款是最传统、最常用的的投资方式。与其它投资方式比较,存款最大的好处在于增值的稳定性和安全性,以及操作的简单性。储蓄是适用于所有的家庭的理财方式。

    国债。国债收益介于储蓄和股票之间,风险小于股票。适合于理财态度比较保守的家庭。

    股票。在所有的投资工具中,特别是从长期投资的角度看,股票可以说是收益率最高的投资工具之一。但是投资股票,伴随着高收益的是高风险。对于普通家庭来说,可以用于投资股票的资金数量不足以降低股市的非系统风险。所以,股票投资适用于那些能够承担风险,并且具有相关专业知识的家庭。

    基金。基金将众多的社会闲散资金募集起来,形成一定规模的信托资产,交由专门机构的专业人员按照资产组合原则进行分散投资,取得收益后按出资比例分享收益。与其它投资工具相比,投资基金的优势是专家管理、规模优势、分散风险、收益可观。家庭购买投资基金风险小,省时省事,是缺少时间和专业知识的家庭合适的投资工具。

    房地产。购置房地产是每个家庭十分重大的投资,投资房地产应该做好理财计划,合理安排购房资金并随时关注房地产市场变化。同时,房地产可以用作抵押,从银行取得贷款。从这个角度讲,投资房地产不仅能够保值,若用于抵押贷款,还能获得一大笔流动资金。

    保险。保险是对投保人的意外损失和经济保障需要提供经济补偿的一种方法,它不仅是一种事前的准备和事后的补救手段,也是一种投资行为。一旦灾害事故发生或保障需要,可以从保险公司取得经济补偿。保险投资在家庭投资活动中是很必要的。

    期货。期货交易分为商品期货和金融期货两大类,投资期货风险高,收益大,需要足够的专业知识。家庭投资期货要谨慎行事。

    实物投资。如黄金、艺术品等。黄金在通货膨胀时是最稳定的资产保值手段。艺术品投资方式具有风险小,保值功能强,收益率高的优点,但是缺乏流动性,其鉴别需要较强的专业知识,不具有鉴定能力的家庭慎重投资艺术品。

    2通胀下家庭投资理财的策略

    当面临通货膨胀时,投资理财的主要目标,就是对抗通胀,即在保证生活水平不降低的同时,尽可能的分散投资风险,实现家庭资产的保值增值。在通胀下若要保持生活水平不下降,就需要更多的现金,这就要求家庭必须留有机动资金;从保值增值的角度来看,黄金、房产、外汇和股票,这些资产的保证增值能力要强于传统的储蓄和国债等低风险低收益的资产。从分散风险的角度看,不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里,组合投资可以有效降低风险。因此,通胀下家庭的投资理财方式是:持有部分现金,组合投资黄金、房产、外汇和股票。

    2.1投资黄金的可行性分析

    黄金的商品与货币的双重属性决定了它是一种特殊的投资品,也是民众对抗通胀的有力武器。通货膨胀时,投资黄金是家庭最稳定的资产保值手段。美元的持续走软和全球性通货膨胀更激发了人们投资黄金的热情。目前来看,国际金价已接近历史高位,但一系列经济数据及官方机构的预测皆显示,本次金融危机的影响还没有结束,如果美国经济疲软,那么弱势美元必将推动进金价上涨。

    当然,黄金投资在我国也面临着不少风险和挑战。首先,黄金市场不完善。由于中国黄金投资市场经历了长达50年的严格管制期,长期的市场封闭状态使国内黄金市场的相关法律法规政策成为薄弱环节,而管理机构和经营机构又缺乏市场化运作的历史经验。黄金的存储、运输、检验、交割等环节非常繁琐,缺乏一个可执行的完整体系和标准。其次,人们对黄金投资的认识不足。直到1982年,中国老百姓才被允许合法持有黄金。目前黄金主要作为消费品在市场上流通,黄金投资对于大部分人来说才刚刚开始,流通渠道还很有限,这大大削弱了黄金作为一个投资工具的角色,使得普通家庭投资黄金的知识技巧缺乏。

    最后需要注意的是,除了实物黄金和纸黄金外,家庭投资黄金期货时需要谨慎。由于目前个人投资者不允许参与到期黄金合约的实物交割,而移仓又会损失一些手续费,参与者主要是对黄金价格波动进行投机交易,这需要有足够的风险承受能力和很高的投资技巧,因此,投资黄金期货并不适用于所有家庭。

    2.2房地产、股票、外汇投资组合方式及具体操作

    组合投资能够降低风险,除了购买黄金之外,家庭还可以购买一些其他资产,如房产、外汇和股票。不同的投资品种所需的专业知识也不尽相同,投资方法也很难完全掌握,每一个家庭要根据可以根据经济能力、实际情况作出不同的选择、组合和调整。

    目前来说,家庭需要重点关注房地产市场的变动。房地产市场的变动会引起一系列的连锁反应,使得股市、外汇市场等产生震荡,从而影响投资者的投资行为。如果房价下跌,就会出现投机者平仓,跟风者套牢,银行产生大量坏账,地方财政破产,导致经济紧缩。在这种情况下,国家可以采取的措施有以下几种:增加放贷,政府收买银行坏账,央行通过增发货币的方式,补贴地方财政。这些措施必然导致流通中的货币增加,极有可能引发通货膨胀。可以预测的有两点:第一,政府会用行政和金融手段努力支撑楼市,楼市一旦倒台,地方财政极有可能面临危险,随后的挽救计划,又可能会刺激通货膨胀。第二,国内热钱的外逃很难控制。如果外汇储备迅速减少,那么人民币的下跌的风险极大。家庭在做组合投资时要考虑到这些因素。

    房地产是每个家庭的刚性重大投资,购置房地产时,应该做好理财计划,合理安排购房资金并随时关注房地产市场变化。

    对于已经有住房,但是现金不太多的家庭来说,如果理财态度比较稳健的话,适当的时候换取一些外汇。投资的具体时间的选择和币种的选择,可以相机而行。当房地产价格下跌时购入外汇,看具体汇率选择合适的币种,欧元或美元都是不错的选择。如果选择激进的投资方式,那么可以增加股票投资。但是股票投资的风险很大。假如国家继续保持较高的贷款和财政开支,通货膨胀以后,楼市以及股价均会上升,中央会压制楼市多余的资金进入股市。这个情况下,投资股票的的收益率会非常惊人。但是假如国家为了压制通胀而采取了紧缩的货币政策和财政政策,会对股市产生不利的影响,这种情况下,投资股市可能损失惨重。

    对于没有自住房的家庭来说,可以考虑买一套房子作为房产投资。户型最好选择比较小的,首付尽可能少,贷款竟可能多贷,贷款期限尽量长。家庭中留有相对丰裕的资金。例如两套房子中,一套的价值是100元,另一套价值为200万元,那么,尽量选择价格100万。假设家庭和个人的可支配资金为40万元,可以拿出其中的20万元来支付首付20万即可,而不要把大部分甚至所有的资金用来缴纳首付款,剩下的房款全部向银行贷款贷款,并且尽可能选择较长的贷款期限。比如说能贷款30年,决不贷款20年。

    接下来的问题就是如何还款。第一种情况,经济面临严重的通货紧缩,银行利率会迅速上升。在这种情况下,提前还款是合理的还款方式。第二种情况,经济严重的通货膨胀,如果收入的上涨速度没有跟上通胀的速度(实际上大多数人工资上涨速度都跟不上通胀的速度),那么当时购房支付首付后,剩下的20万可支配资金就能够用于补贴生活,以防万一。另一方面手中的这一部分机动资金,还可以伺机收购便宜的资产。如果人民币下跌,这部分资金立刻用于购买美元或者欧元等合适的外汇资产。

    从理财的角度来说,手中持有流动资金是非常重要的。从上面的购房决策来看,尽管向银行多贷款,会增加利息的负担。但是,作为灵活机动资金的这20万,想用同样的代价是无法从银行获得的。换一个角度来看,购买较大的住房,除了支付更多的货币及成本,从而造成家庭或个人资金链紧张之外,未来还会有一个很大的隐患,就可能会出台的物业税。当物价上涨,而工资水平保持不变,利率上升,加上物业税,购买大房子的家庭必然会面临沉重的财政压力。

    3通胀下家庭投资理财的基本原则

    第一,保留灵活机动资金。面临通货膨胀时,家庭的收入水平可能赶不上通胀速度,这个时候,手边留有机动资金,就能补贴生活,备不时之需。或者相机而动,选择合适的投资机会。

房地产货值管理篇10

【关键词】房地产指数 指数期货 指数权证 价格发现 套期保值 规避风险

一、什么是房地产指数

1、成本投放法（Input Cost Method）

成本投入法是根据营造各项投入成本（包括材料及人工费用等）的变化情况，以算术平均法来计算房地产指数的方法，是早期的房地产指数的重要编制方法。在规范的市场运作背景下，成本投入法对新建成房屋价格的走势分析有一定的适用性，能够反映出房地产价格变化的某些规律。成本投入法不能用来反映土地价格和二、三级市场的房屋价格变化。一方面，因为土地和二、三级市场上的房屋（尤其是写字楼和商业性楼宇）价格都是一种产出价格，主要不是由生产成本决定的，而是由房地产的效用决定并受供求关系影响的。如果用房地产投入要素成本的变动来反映房地产价格的变动，就会有较大的偏差；另一方面，在生产力提高的情况下，成本投入价格指数往往会高估房地产指数。因此，该方法在理论基础和实际应用方面均欠科学，目前已经很少使用。

2、中位数价格法（Media Sale Price）

中位数价格法是选取地产售价的中位数来编制价格指数的方法。房地产市场价格易受极端值（即最高、最低价）影响，而中位数价格能反映市场变动的集中趋势，代表性比较强。运用中位数价格法非常简便，不需经过复杂的编制程序。从某种程度上讲，中位数价格法比加权平均价格法更能反映房地产市场的真实情况。因为加权的方法虽然能在一定程度上降低房地产品质差异对指数的影响，但并不能完全消除这一影响；而且随着时间的变化，房地产品质的差异可能因为加权的原因而对指数产生较大的偏误。因此，在国外房地产指数的实践中，加权平均法多用于地价指数的编制，很少用于编制房地产指数。

3、重复交易法（Repeat Sale Method）

Baily、Muth和Nourse 1963年提出了重复售出模型。根据同一宗房地产在不同时期售出的价格来计算房地产指数。该方法的优点是基于同一宗房地产的价格变化运行。在剔除标的物折旧的影响后，根据重复交易法编制的指数可以满足房地产价格“同质性”的需要。

重复交易法的如下缺点也限制了其广泛运用：（1）有两次重复出售价格记录的房地产数量有限，样本容量相对较小，抽样误差较大；（2）重复交易价格的周期很难与指数要求的周期相匹配；（3）房产再交易间隔期间，发生重大整修或品质或质量变动会影响价格指数的真实性。即使房地产品质在两次交易之间没有发生改变，也难以保证该房地产在不同的时期能够给人们带来相同的效用；（4）只利用重复交易价格信息而偏废一次易资料，难以保证资料的市场性；（5）重复交易函数模型中存在多重共线性的问题，即使用年限和两次出售间隔是完全共线性的。因此，尽管重复交易法的经济意义比较直观，计算也相对简单，但在实际应用时仍有一些欠缺。

4、特征价格法（Hedonic Price Method）

特征价格法，又称Hedonic模型法和效用估价法，认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。因此，如能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制地产的特征（或品质）数量固定不变时，就能将房地产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化。当商品的某一方面的特征改变时，其价格也会随之发生改变。对函数的各个特征变量分别求偏导数，就取得各特征的变动对商品价格的影响幅度，并假定这种影响的关系在一定的时间内固定不变。这样，在缺乏同质商品的情况下，可以用非同质的房地产在基期与报告期之间进行比较，从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响，最后剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动了，这样计算的价格指数便是基于特征价格法的房地产指数。特征价格模型的优点是：容易取样，可以得到大量价格资料；模型的经济意义比较直观；计算相对简单。但同时，运用特征价格法编制价格指数也存在多重共线性问题和因房地产的个别性而掩盖市场供求关系对房地产价格的影响等问题。

5、混合模型（Pooled Method）

鉴于特征价格模型和重复售出模型的缺陷，Case和Quigley在1991年提出了将二者混合并利用广义最小二乘法（GLS）分析随机误差变量方差的方法。该方法被称为“混合方法”，又称Pooled GLS模型。1997年Hill，Knight和Sirmans对Pooled GLS模型进行了改进，提出基于最大似然估计法（MLE）的Pooled MLE模型。

总的来讲，房地产指数应该是所谓的“纯价格指数”，即价格指数只反映市场供求变化和货币购买力所引起的价格变化，而剔除由于房地产质量等其他因素改变而引起的价格变化。从这一点来看，依据特征价格法和混合模型所编制的房价指数比较适合于应用。

二、房地产指数种类

1、中房指数

由中国房地产业协会、国务院发展研究中心情报中心和中国房地产开发集团主办，每个季度两个房地产指数系统都分别通过媒体自己的季度指数。中房指数于每年的1月16日、4月16日、7月16日、10月16日在指定的新闻媒介上相应的季度指数和简要的分析报告。各地统计部门也按季度（或半年一次）对房地产市场进行抽样调查，并对调查结果予以公布。

2、国房指数

“国房指数”即国房景气指数，是全国房地产开发景气指数的简称，国家发展设计委员会和国家统计局主办。国房指数是由政府统计部门编制，是代表国家行使统计监督职能的政府行为。“国房指数”虽然采用35个大中城市的样本，覆盖面比较广，但它的问题在于，数据来源除了依靠统计局本身的资源之外，还有一些房地产相关企业的自报数据，“国房指数”与市场接触面并不直接，尽管拥有综合性和权威性等特点，但却未必是市场最为直观的反映。

3、A股房地产板块指数

板块指数（PlateIndex）就是采用指数分析方法，将同一板块的个股按不同的权重方式生成相关指数，它是板块各股股价变化的集合，是对各板块走势的整体反映。板块指数计算与房地产价格、财务数据、除权数据均有很强的联系，这些数据的质量将影响板块指数的质量。

三、房地产指数应用

1、房地产指数期货

房地产指数期货为房地产市场的主体提供规避住房价格风险的手段。房地产指数期货是与未来某个时点的房地产指数挂钩的标准化合约交易。对于预期看跌的银行、房地产开发商或者购房者等投资者希望回避住房价格下跌的而形成的损失，可以卖出房地产指数期货，一旦房价真的下挫，他们便能以低价抛出持有的期货合约，他们在期货交易中的获利可以部分或全部弥补其在房产贷款和开发中的亏损。同样，对于预期看涨的各类投资者可以买入房地产指数期货，如果房价真的上涨，他们就可以以比较高的价格在期货市场上平仓获利，他们在期货市场上的获利就能抵消房地产市场上价格上涨的风险。总之，房地产指数期货可以帮助参与者回避价格不利的风险。当然，避险的代价是他们失去了价格朝有利的方向变动时的获利机会。比如说，房价下跌时，想规避房价上涨风险而买入期货的普通居民在期货市场上就会有损失。房地产指数期货交易与期房交易（俗称买卖楼花）有本质的区别。后者是远期的实物交易，交易的标的是具体的房产；前者是金融期货交易，交易的标的是与未来住房价格总体水平挂钩的标准化合约。房地产指数期货交易实际上是住房总体价格水平风险在参与者之间的转移，与具体的房产价格和交易没有联系。因而，开展房地产指数期货与现行的禁止期房买卖的法规并不矛盾。

投资者如何用房地产指数期货规避风险？投资者在购房的同时，可以卖出一个房地产指数期货合约，如果未来房屋价格下跌，购房者可以用期货市场的盈利来对冲房屋价值的损失。同样对于担心房屋价格上涨而无力购房的投资者，可以先买入房地产指数期货，分享房价上涨的收益。这样，对于投资者来说，原本是不动产的房屋，可以被灵活的进行交易。同样，房价的大幅波动也会因这种虚拟资产交易的发达而得到平抑。或许这比单纯的政府调控更加有效。

我国期货市场经过几年的整顿，交易机制日臻完善，风险管理体系逐渐完备。期货交易价格的权威性已经在国际上得到公认。期货交易为企业规避价格风险的套期保值功能开始发挥重要的作用。在《国务院大力推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》的指引下，期货市场面临良好的发展机遇。期货品种不断增加，交易量走出了低谷。开发住房指数期货的条件已趋成熟。只要选择合适的地区，期货合约中有关房地产指数的编制、交易单位、报价方式、交割、结算方法等技术问题并不难解决。我国发展房地产指数期货具有较高的可行性。

2、房地产指数权证

权证（Warrant），像期权（Option）一样，是给予持有人的能够按照特定的价格在特定的时间内购买一定数量标的证券的选择权凭证，简称权证。它是一种权利而不是义务。它与期权的区别是期权由证券交易所发行而权证由上市公司发行。权证所代表的标的证券也被标识在权证证书上，它通常代表了特定数量的房地产，但也可以与商品，指数或者货币挂钩。

权证通常有两种：（1）看涨权证。当权证持有人拥有在特定的时间内以特定的价格从发行人处购买一定数量标的证券的权证时，该权证为看涨权证（Call Warrant或称买入权证，认购权证）；（2）看跌权证。当权证持有人拥有在特定的时间内以特定的价格向发行人出售一定数量标的证券的权证时，该权证为看跌权证（Put Warrant或称出售权证，认沽权证）。

目前沪深股市已经有以个股为“标的证券”的权证，国际市场权证的发展要领先于国类市场。如港股权证分为股本权证（公司认股证）和衍生权证（备兑权证）。一般而言，股本权证没有杠杆比率，而衍生权证有4到8倍左右的杠杆比率。股本权证的发行人是上市公司，标的证券则是对应的公司房地产；而备兑权证的标的证券不仅可以是个股，也可以是股价指数等。

房地产指数权证是指以房地产指数为标的证券的衍生权证，可分为看涨权证与看跌权证。权证是有价值可转让的，而且对其进行中长期的投资会更有吸引力。权证是种高风险高回报的投资工具，目前还没有被广泛应用于市场投资策略中。它也是一种对市场投机者和对冲者都很有吸引力的投资品种。由于高度透明，权证也是普通投资者可行的投资工具。

因为权证价格低，所以它是一种高杠杆性的产品。在权证价格剧烈波动的情况下，投资者既可能获得巨大收益也可能遭受巨大损失。股价和权证价格通常会平行运动，然而由于二者初始价格上的差别，它们所带来的收益或损失也会呈现显著差异。若以百分比计算的话，权证价值的波动往往会在股价波动的基础上被放大。

权证可以补充成为投资者组合中有用的投资品种。但是由于其高风险的特征，投资者要密切留意市场的波动。然而，这种尚未被广泛使用的投资工具能为小投资者提供一个分散风险的机会，当然效果不必跟有市场影响力的大型机构投资者相比。

四、房地产指数应用的意义

1、管理房地产价格风险

房地产指数期货与指数权证可以为潜在的购房者提供防范住房价格上涨风险的工具，他们可以在房地产指数期货交易中做多或者买入看涨权证。如果房价果真上涨，他们在交易市场上的收益可以抵补住房现货市场上价格上涨的风险。同时，房地产指数期货与指数权证还可以为银行、房地产开发商、房地产建筑企业以及与房地产业密切关联的建材、钢铁和家具装饰等企业提供规避住房价格下跌的风险，这些企业可以在房地产指数期货做空或者买入看跌权证。如果房价果真下跌，他们在期货交易中的收益可以弥补在现货市场上的亏损，实现套期保值的功能。在推出这种住房衍生产品之前，由于缺乏避险的工具，当房价下跌时，银行和房地产开发商不得不承受巨大的冲击；同时，当房价上涨时，购房者只得望“价”兴叹。因此，房地产指数期货与指数权证的推出可以改变银行、房地产开发商和普通居民只能被动承受房地产风险的无助的状态，完善了住房价格风险管理机制。

2、发现未来住房价格

由于现货的住房市场缺乏做空机制，投资者只能指望房价上涨获利。这种单边市场只允许多头入市，空头被排斥在市场之外，因而存在助长价格上涨的缺陷。引入房地产指数期货的双向交易与指数权证的交易可以将更多的信息融入到住房的价格之中，从而有利于发现未来住房的均衡价格。市场具有的发现未来住房价格的功能可以弥补住房现货市场的不足，进一步完善住房的市场体系和价格形成机制。这为房地产开发商提供了指导住房开发的有用信息，同时，也为政府制订正确的指导房地产开发生产的调控政策提供了更加科学的依据。

3、降低房贷风险，稳定金融安全

不良贷款一直是潜伏在银行体系乃至整个金融系统的定时炸弹，存在“潮水礁石效应”，不良贷款就像海边的礁石一样，在经济高涨时它被淹没，在经济退潮时它将暴露。当前，我国银行体系的贷款有相当比例流向房地产行业，无论是给开发商的贷款还是给消费者的住房按揭贷款，都将与房地产价格风险紧紧相连。如果经济下滑导致房地产价格下跌，那么银行将会积聚大量不良贷款，损失惨重，危害金融稳定和安全。推出房地产指数期货与指数权证，可以给银行一个很好的套期保值和规避风险的工具。

4、丰富投资品种，增加投资工具

指数期货与指数权证交易公开，流动性好，交易成本比较低，为投资者的投资组合增添了新的可供选择工具。同时，指数期货与指数权证交易将吸引众多的投资者或投机者参与住房衍生产品的交易，在一定程度上缓解现货市场上投机行为的压力。因此，推出房地产指数期货与指数权证也有利于深化多层次资本市场体系的构建，并实现现货市场与金融市场的良性互动。

【参考文献】

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[4]丰雷、公衍奎：中国当前几种主要的房地产指数[J].中国房地产，2002（4）.