房地产评估公司管理十篇

房地产评估公司管理篇1

房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。主要内容包括房地产与房地产估价、房地产价格、房地产估价原则与估价程序、市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、其他估价方法、房地产估价报告。房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。

随着房地产市场的迅速膨胀，房地产与土地评估业务愈加频繁，而面对大量激增的评估业务和评估数据，以纸质或excel表格等传统评估业务管理手段已经无法满足评估公司的业务管理需求。基于房地产评估的流程及核心内容，并根据郑州某房地产评估测绘咨询有限公司（以下简称公司） 的实际需求，我们开发了基于B /S 模式的房地产评估办公自动化管理系统，并成功在公司中应用实施。

1 房地产评估办公自动化管理系统的业务分析

通过我们与公司业务人员的咨询，结合房地产与土地评估的相关业务规范，并根据公司的实际业务需要，得到房地产评估业务主要有以下几个过程，包括报单管理、现场勘查、预评管理（ 简称预评） 、正评管理（简称正评） 、业务统计、业务归档等几个主要关键流程。

报单管理：公司业务经理收到委托方（银行、法院、政府或个人等）房地产评估业务请求。公司业务经理如果受理，则将此业务通过报单具体分配给公司某个业务员，由他来具体承办此单评估业务。

现场勘查：公司业务人员接收到业务报单，由现场勘查人员到现场进行现场勘查。现场勘查人员根据业务分派详细信息，对业务现场勘查与记录，收集评估体相关资料，填写现场勘查记录表。

评估管理：预评人员根据现场勘查人员的现场勘查记录表，确定评估所用方法，完成房地产评估初评报告。由审核估价师审核已完成的评估报告。审核未通过的评估报告将发回给报告撰写评估师重新调整，直至审核通过。评估报告分为预评报告和正评报告两类报告格式。预评报告内容简略，通常是以表格形式展现，涵盖房地产评估主要方法及结果，而正评报告内容规范并详实记录评估方法应用过程。

提交用户：完成估价报告书后，最后要将估价报告书交付给委托估价者，并可就某些问题作口头说明，完成对委托估价者的估价服务。

归档管理：由于公司不同的人员从事不同的业务，通过房地产评估办公自动化管理系统可以自动地统计出每个人不同业务的业务量，方便领导、员工、财务及相关人员进行查看、汇总及费用统计。权限不同，每个人查看的具体内容也不一样。

2 房地产评估办公自动化管理系统的角色分配及功能设计

系统角色分配。根据业务流程，并考虑到评估业务管理系统用户的多样性，将用户分为系统管理员、业务经理、报单管理员、现场勘查员、预评报告撰写员、预评报告审核估价师、正评报告撰写员、正评报告审核估价师、财务员等角色。在实际工作中，公司同一工作人员可以利用多种角色权限使用系统。

系统功能设计。基础模块主要包括：人员管理，对公司员工基本信息的维护，如用户名，密码，地址，所拥有的角色等；部门管理，对公司部门基本信息的维护，如部门名称、种类、所拥有的角色等；角色管理，根据业务的要求，对不同的角色拥有不同的权限，如报单权限、业务经理权限等。

业务管理，按照评估项目运作过程中各个项目状态建立评估业务工作流，详细记录工作流中的项目过程信息。评估工作流包括报单管理、现场勘查管理、业务分配管理、预评管理、预评审核、正评管理、正评审核、业务统计等。该文原载于中国社会科学院文献信息中心主办的《环球市场信息导报》杂志http：//总第547期2014年第15期-----转载须注名来源在系统的设计中，根据录入的信息，可以方便地导出报单、预评、正评等各种Word文档，各种统计通过报表显示一目了然，业务量的统计也可以通过Excel表格方便地导出，极大地方便了公司用户的。

其他模块，根据公司的实际需要，还开发有公告通知，行业新闻，我的便签，法律法规，技术交流等模块[3]。

3 系统实现与功能界面展示

房地产评估公司管理篇2

一、房地产估价司法鉴定的性质

房地产估价司法鉴定属于经济鉴证类行业，《城市房地产管理法》规定：国家实行房地产价格评估制度；国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。相应地，建设部、国土资源部分别出台了规章和一系列规范性文件，实行了房地产估价师执业资格考试制度和注册制度。但是，房地产估价除了《城市房地产管理法》的两条原则性规定之外，无法可依。有关房地产估价的司法鉴定，各个部门、各个省市更是各行其是，缺乏统一、规范的管理。自2002年开始，最高人民法院按照《关于人民法院对外委托司法鉴定管理规定》的有关规定建立司法鉴定人名册，几乎与此同时，各地的司法行政部门按照当地的地方性法规的规定、司法部《司法鉴定机构登记管理办法》和《司法鉴定人管理办法》的有关规定陆续司法鉴定人名册。由此可以看出，我国在司法鉴定人的模式选择上采取的是大陆法系国家的鉴定权主义，即由国家有权部门核准并颁发从事司法鉴定的资格证书，并且建立司法鉴定人名册。法院在特殊情况下才能从司法鉴定人名册以外选聘专家临时从事司法鉴定。作为经济鉴证类中介机构，房地产估价司法鉴定也应当与其他各类鉴定一并纳入司法鉴定人名册统一管理，只是因其行业的行政管理可能涉及多个部门，而需要在管理体制上进行创新。

国家标准《房地产估价规范》对于房地产估价的定义：专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判断的活动。对于司法鉴定的概念，一般认为是指司法鉴定机构接受司法机关和公民、法人或其他组织的委托，指派司法鉴定人对与诉讼活动有关的专门性问题进行科学检验、判断并作出结论的活动。由此，可以给房地产估价司法鉴定作如下定义：具备房地产估价司法鉴定执业资格的司法鉴定机构接受司法机关和公民、法人或其他组织的委托，指派具有司法鉴定人资格的房地产估价师对委托估价的房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算、判断并作出结论的活动，房地产估价师除遵循普通房地产估价的有关规定、执业规范以外，作为司法鉴定人应当履行出庭义务，就其作出的鉴定结论接受法官、双方当事人的质证。

（一）房地产估价司法鉴定与涉案物品价格鉴定的关系

据笔者掌握的资料，与涉案物品价格鉴定有关的规范性文件主要包括：国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部（计办[1997]808号）《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》；国家计委（计价费[1996]2654号）《价格评估管理办法》；国家计委（计价费[1996]2655号）《价格评估机构管理办法》；国家计委（计价费[1998]775号）《涉案物品价格鉴定复核裁定管理办法》；国家计委（计价费[1998]776号）《涉案物品价格鉴定分级管理实施办法》。全国各地有部分省市针对涉案物品价格鉴定出台了地方性法规。2000年前后国家推动的经济鉴证类中介机构脱钩改制，由于清理整顿办公室最后未将涉案物品价格鉴定纳入经济鉴证类中介行业，继续保留其事业单位性质，各级物价部门按照行政级别分别设立的价格鉴定中心（或事务所）得以保留而未进行脱钩改制。

就现有的涉及涉案物品价格鉴定的地方性法规、其他规范性文件的有关规定，以及各地价格鉴证中心（或事务所）的实际情况来看，涉案物品价格鉴定存在以下几个主要问题：

1.未解决涉案物品价格鉴定的性质和定位。2000年前后经济鉴证类中介机构脱钩改制虽未涉及物品价格鉴定行业，各地物价部门设立的价格鉴证中心（或事务所）得以继续保留其事业单位性质。但是，当时分管经济鉴证类中介机构脱钩改制的领导只是同意“暂时保留其事业单位性质，待条件成熟时再脱钩改制纳入中介机构管理”。涉案物品价格鉴定，从本质上讲，应当属于经济鉴证类中介行业，并且应归属于司法鉴定当中。

2.对涉案物品价格鉴定进行了任意扩大的解释。最初的涉案物品价格鉴定，本来只涉及刑事案件，并且是就刑事案件当中的动产而言。计办[1997]808号《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》第2条规定：“人民法院、人民检察院、公安机关各自管辖的刑事案件，对于价格不明或者价格难以确定的扣押、追缴、没收物品需要估价的，应当委托指定的估价机构估价。案件移送时，应当附有《扣押、追缴、没收物品估价鉴定结论书》。”实际工作中，各级物价部门按照行政级别分别设立的价格鉴定中心（或事务所）将涉案物品价格鉴定从刑事案件扩大到民事案件和行政处罚，从归属于动产的“物品”扩大到不动产和无形资产。

3.存在地方性法规、部门规章之间的冲突。不但原国家计委、建设部、国土资源部、财政部、司法部针对包括资产评估（不动产估价）等经济鉴证类中介行业管理出台的部门规章之间和其他规范性文件之间存在矛盾和冲突，还存在地方性法规之间的冲突、部门规章与地方性法规之间的冲突。举四川省的现实状况为例，四川省第九届人民代表大会常务委员会第十一次会议审议通过《四川省涉案物品价格鉴定管理条例》，四川省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议审议通过《四川省司法鉴定管理条例》。笔者认为，这两个地方性法规是有一定冲突的，在涉案物品价格鉴定与司法资产评估的范围、从业主体、主管部门等诸多方面存在矛盾，并且有关涉案物品价格鉴定与司法资产评估的地方性法规与不动产估价、资产评估的部门管理规章有冲突。

总之，涉案物品价格鉴定应归属于经济鉴证类中介行业，归入司法鉴定的类别当中，它可以被房地产估价司法鉴定（针对不动产）和司法资产评估（针对动产、无形资产）所替代。即使暂时不能取消涉案物品价格鉴定，也应将其限制在刑事案件当中涉及动产的价格鉴定。当然，要从根本上理顺房地产估价司法鉴定与涉案物品价格鉴定之间的关系，消除与此相关的地方性法规、部门规章之间的冲突，有赖于全国人大尽快出台《司法鉴定法》，通过立法从根本上解决问题。

（二）房地产估价司法鉴定与一般房地产估价、资产评估的关系

广义地讲，资产评估包括了房地产估价，因为广义的资产肯定包括房地产在内。受制于个人的知识和能力的局限，同时以西方发达国家评估行业的发展历程来看，没有可能通过考取一个评估资格就可以评估包括不动产、动产和无形资产在内的各种资产的全能的评估师。结合《城市房地产管理法》关于国家实行房地产价格评估制度、国家实行房地产价格评估人员资格认证制度的规定，人事部、财政部组织考试的资产评估师资格，定位在对于动产和无形资产的评估比较合适，人事部、建设部组织考试的房地产估价师资格定位在对于不动产的评估。因此，虽然广义的资产评估包括了房地产估价，但资产评估师专司对于动产和无形资产的评估，房地产估价师专司对于不动产的评估。

笔者认为，房地产估价司法鉴定（为诉讼、仲裁、行政裁决服务）属于第二类房地产估价，立足于为解决房地产纠纷服务，不同于房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、房地产保险所涉及的一般房地产估价，它对于估价机构和估价师有更高的要求，即要求有更高的执业水准和更好的职业道德操守，普通的估价师和资质一般的估价机构不能胜任这一类的估价，因为其公信力不够。因此，有必要对房地产估价师和估价机构进行分等定级，实行执业资格的二次准入，以确定资质较好的估价机构当中的资深房地产估价师从事房地产估价司法鉴定。而地方性法规和部门规章当中的“司法资产评估”、“涉案物品价格鉴定”均不够明确，司法鉴定的类别应当区分为房地产估价司法鉴定、动产评估司法鉴定、无形资产评估司法鉴定。人事部、原国家计委组织考试的价格鉴证师资格，可按一定方式与资产评估师并轨，从现有的资产评估机构和评估师当中筛选出合格的机构和人员，从事动产评估司法鉴定和无形资产评估司法鉴定。

二、房地产估价司法鉴定现实状况

房地产估价司法鉴定的鉴定结论作为解决纠纷的法定证据，对诉讼、仲裁的公正性起着十分重要乃至决定性的作用。但由于我国至今尚无一部专门规范司法鉴定活动的法律，房地产估价司法鉴定与其他类别的司法鉴定一样，存在着鉴定机构设置分散、鉴定机构缺乏独立性、鉴定程序不规范、多头鉴定、重复鉴定等现象，并已在一定程度上影响了司法的公正性。

（一）从事房地产估价司法鉴定的机构和人员缺乏准入制度现在从事房地产估价司法鉴定的机构包括三类：一是具有独立法人地位的司法鉴定所，这类机构是按照地方性法规《司法鉴定管理条例》组建设立的。司法行政部门核准该类鉴定机构的目的在于规范和统一管理，但存在的不足和局限也是比较突出的，比如与房地产估价的行业管理部门缺乏协调，估价师可能存在跨机构执业，没有充分利用行业管理部门对估价机构和估价师的管理信息，等等。

二是司法机关内部设立的司法鉴定机构。《人民法院司法鉴定工作暂行规定》第4条规定：“凡需要进行司法鉴定的案件，应当由人民法院司法鉴定机构鉴定，或者由人民法院司法鉴定机构统一对外委托鉴定。”第10条规定：“各级人民法院司法鉴定机构，受理本院及下级人民法院委托的司法鉴定。下级人民法院可逐级委托上级人民法院司法鉴定机构鉴定。”目前有大量的房地产估价师、资产评估师、注册会计师挂靠在司法机关内部设立的司法鉴定机构执业，这除了带来自审自鉴这种影响司法公正的后果，还扰乱了中介机构的执业环境和管理秩序。

三是资产评估机构、房地产评估机构从事房地产估价司法鉴定。这第三类从事房地产估价司法鉴定的机构，要说没有准入也不一定准确，只不过不是按照客观标准确定资质较好的估价机构当中的资深房地产估价师从事房地产估价司法鉴定，而是由法官凭个人偏好来确定哪些机构可以准入，而对于评估人员却完全没有考虑准入的问题，资产评估师可以从事房地产估价司法鉴定，甚至连会计师、房地产估价员、助理会计师等也在从事房地产估价司法鉴定。

应当说目前房地产估价司法鉴定的状况，不符合《城市房地产管理法》关于国家实行房地产价格评估制度、国家实行房地产价格评估人员资格认证制度的规定，急需管理部门的协调统一，严格执行《城市房地产管理法》的有关规定。

（二）房地产估价司法鉴定的启动制度

尚未建立公检法在各自的诉讼活动当中可以独立地决定司法鉴定的事项，关于司法鉴定启动的规定不够明确，《刑事诉讼法》、《民事诉讼法》、《行政诉讼法》有几个条款涉及鉴定机构以及鉴定的启动。《刑事诉讼法》第119条规定：“为了查明案情，需要解决案件中某些专门性问题的时候，应当聘请有专门知识的人进行鉴定”。《行政诉讼法》第35条规定：“在诉讼过程中，人民法院认为对专门性问题需要鉴定的，应当交由法定部门鉴定；没有法定鉴定部门的，由人民法院指定的鉴定部门鉴定”。《民事诉讼法》第72条规定：“人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，应当交由法定部门鉴定；没有法定鉴定部门的，由人民法院指定的鉴定部门鉴定。鉴定部门及其指定的鉴定人有权了解进行鉴定所需要的案件材料，必要时可以询问当事人、证人。鉴定部门和鉴定人应当提出书面鉴定结论，在鉴定书上签名或者盖章。鉴定人鉴定的，应当由鉴定人所在单位加盖印章，证明鉴定人身份”。

房地产估价司法鉴定的启动制度包括鉴定的申请、鉴定的决定、合格鉴定机构的确定，以及鉴定的委托。从刑事、民事、行政三大诉讼法的有关规定可以看出，现行的包括房地产价格评估在内的司法鉴定的启动制度可以说尚未建立。目前房地产估价司法鉴定的启动方面存在以下主要问题：

1.鉴定机构的选择没有依据尊重当事人选择和人民法院指定相结合的原则。鉴定的委托主要表现为法院指定（其实是法官指定），在一定程度上，现行的做法剥夺了当事人的诉讼权利。

2.没能给当事人提供分门别类的鉴定人名册。应当说《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称若干规定）在民事诉讼案件中的司法鉴定启动方面有长足的进步，该规定第25条：“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”但是，人民法院没有给当事人提供鉴定人名册，当事人既不知道哪些事项可以申请司法鉴定，也不能参与鉴定机构的选择，却可能要承担举证不能的法律后果。

3.鉴定机构或者鉴定人员是否具备房地产估价的鉴定资格不确定。虽然《若干规定》在第27条规定了鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的，当事人可以对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论申请重新鉴定，但是没有法律、法规对于从事房地产估价的鉴定资格加以明确规定。

（三）房地产估价司法鉴定结论的质证、采信缺乏程序和标准

尽管《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称若干规定）第59条规定了“鉴定人应当出庭接受当事人质询。鉴定人确因特殊原因无法出庭的，经人民法院准许，可以书面答复当事人的质询”，但是房地产估价司法鉴定还没有形成鉴定人出庭制度。北京大学法学院教授陈瑞华认为，鉴定人亲自出庭作证的比例不足5%.当事人申请重新鉴定的审查标准不一。对于人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论，其效力与一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论不一样。《若干规定》第27条：“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：1.鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；2.鉴定程序严重违法的；3.鉴定结论明显依据不足的；4.经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。”而对于一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，只要求“另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。”

（四）房地产估价司法鉴定的管理部门不统一

目前，最高人民法院按照法释[2002]8号《关于人民法院对外委托司法鉴定管理规定》的规定，已陆续受理、审查了十几个省市的申请进入人民法院司法鉴定人名册的评估机构的申报材料，并已在《人民法院报》公告。毫无疑问，最高人民法院的做法有越权嫌疑，把本来属于行政权范畴的事情（对于鉴定机构和鉴定人的管理）揽在法院来做。因此，有部分省市的专家、律师联名向全国人大提出了对最高人民法院出台的上述司法解释进行违宪审查。

总之，房地产估价司法鉴定的管理与其他各类司法鉴定一样，政出多门，导致房地产估价司法鉴定的公信力大打折扣，急待统一和规范。

三、房地产估价司法鉴定制度创新

房地产估价司法鉴定制度创新的目的，在于提高房地产估价司法鉴定的公信力，确保房地产估价司法鉴定的中立地位，体现追求司法公正的价值目标。提高房地产估价司法鉴定的公信力，应从三个方面着手：从事房地产估价司法鉴定的鉴定人的能力、水平和职业道德水准；房地产估价司法鉴定的启动制度公正，即程序公正，赋予当事人应有的司法鉴定启动权；建立房地产估价司法鉴定结论的质证制度，包括鉴定人出庭接受质证、质证的程序和标准。

（一）建立统一、协作的房地产估价司法鉴定的管理体制房地产估价司法鉴定制度创新的第一步是改革目前的多头管理的体制，建立统一、协作的房地产估价司法鉴定管理体制。房地产估价作为经济鉴证类行业，其司法鉴定的管理体制应当充分借助行业管理部门和学会对房地产评估机构和估价师的管理信息和成果，实行估价机构和估价师个人的执业资格二次准入制度。二次准入制度的具体做法包括：

1.房地产估价机构的二次准入司法鉴定管理部门对从事房地产估价司法鉴定的机构实行注册制度。申请从事房地产估价司法鉴定的机构，应当是房地产估价专业机构，其房地产估价机构的资质等级在省会城市等大城市可限定在一级资质，在其他地区可限定在二级资质以上。房地产估价行业主管部门或者行业学会将符合申报条件的机构推荐给省级以上司法鉴定管理部门，省级司法鉴定管理部门对符合条件的房地产估价机构核准注册并颁发司法鉴定许可证。

司法鉴定管理部门对从事房地产估价司法鉴定的机构实行年检制度。房地产估价行业主管部门或者行业协会对于房地产估价机构的年检结束后一个月内，省级司法鉴定管理部门结合行业主管部门或者行业协会的年检结果对从事房地产估价司法鉴定的机构办理年检。

2.房地产估价师的二次准入司法鉴定管理部门对从事房地产估价司法鉴定的房地产估价师实行考试注册制度。申请从事房地产估价司法鉴定的鉴定人，应当是具备房地产估价司法鉴定资质的估价机构的注册房地产估价师，其个人应当具有大学本科以上学历，其作为注册房地产估价师的执业年限在三年以上，由其所在机构推荐，参加司法鉴定管理部门组织的鉴定人全国统一资格考试合格的，颁发司法鉴定人资格证书。取得鉴定人资格证书的房地产估价师，由鉴定机构向省级司法鉴定管理部门申请注册，省级司法鉴定管理部门对符合注册条件的申请人予以注册并颁发鉴定人执业证。

司法鉴定管理部门对从事房地产估价司法鉴定的鉴定人实行年检制度。房地产估价行业主管部门或者行业学会对于房地产估价师的年检结束后一个月内，省级司法鉴定管理部门结合行业主管部门或者行业学会的年检结果对从事房地产估价司法鉴定的鉴定人办理年检。

（二）建立房地产估价司法鉴定的启动制度

房地产估价司法鉴定的启动制度，应当从程序上尽可能避免鉴定腐败的产生。房地产估价司法鉴定虽然收取一定的费用，但它毕竟是一种把科学知识运用到诉讼活动中来的科学实证活动，鉴定不应当沦为一种商业活动，鉴定人之间也不能相互竞争去“揽活”。否则，有可能使房地产估价司法鉴定丧失其对诉讼当事人的证据效力和公信力。

启动司法鉴定的权利究竟是赋予法院，还是赋予诉讼（仲裁）当事人？在传统的对抗制诉讼模式下，法官在诉讼中是消极中立的第三者，本身不负有查明事实的积极义务，当然也就没有提出证据的责任。只有当事人，才负有提出证据并说服审判者的责任。鉴定结论是证据，鉴定人属于证人，那么由当事人启动鉴定程序并提供鉴定人乃是诉讼的应有之义。因此，便有“当事人启动制”一说。然而，由当事人委托鉴定的一个最大弊端就是容易导致鉴定的滥用。鉴定人往往根据聘请他们的当事人的需要出具鉴定结论，鉴定结论一般都有利于委托人。这种做法的代价就是阻碍了司法公正的实现。

在传统的大陆法系国家的纠问式诉讼模式下，法官在诉讼中不再是消极中立的第三者，司法鉴定方面是实行鉴定权主义，法官主导司法鉴定的启动和司法鉴定人的选任。因此，便有“法官启动制”一说。法官启动制有其优点，一是鉴定人受法院委托，可以不受当事人的影响而客观地进行鉴定，二是可以减少不必要的重复鉴定，避免鉴定资源的浪费，减轻当事人的经济负担。但是，这种启动制度有其固有弊端：其一是在一定程度上剥夺了当事人的诉讼权利；鉴定人容易受法官的影响，容易导致鉴定腐败，此其二；其三是对鉴定结论的质证可能流于形式，因为鉴定的启动和鉴定人的选任系由法官决定，法官可能相信鉴定结论正确无误。

司法鉴定启动制度的最佳选择是法官启动制与当事人启动制的相互借鉴和融合。在鉴定人的选任方面，在司法鉴定管理部门的鉴定人名册内，实行尊重当事人选择和人民法院指定相结合的原则。对于当事人有举证责任的事项，当事人申请司法鉴定的，人民法院应当首先尊重诉讼双方当事人的选择，人民法院应当委托诉讼双方当事人在鉴定人名册内协商一致选择的鉴定机构进行鉴定；诉讼双方当事人协商不一致的，或者人民法院依职责决定委托司法鉴定的，人民法院应当在鉴定人名册内随机选择鉴定机构进行鉴定。这种启动制度安排，既尊重了诉讼双方当事人的选择，又避免了鉴定的滥用，使得鉴定人可以真正立足于客观事实，运用科学知识，为法院发现客观真实、进行公正裁判服务。

（三）房地产估价司法鉴定的程序制度

房地产估价司法鉴定的程序制度，包括房地产估价司法鉴定的申请、决定、委托、受理、实施、鉴定结论的出具，以及鉴定人出庭作证。房地产估价司法鉴定的申请，是指附有举证责任的当事人申请司法鉴定，并预交鉴定费用，但申请不是司法鉴定的必经程序。房地产估价司法鉴定的决定权，形式上在人民法院的法官手中，但法官不同意委托鉴定的情形很少，并且对于不同意的决定应给出书面说明，另外法官的决定权只是针对鉴定事项是否需要鉴定的决定，而不是对于鉴定人选任的决定。

房地产估价司法鉴定机构受理人民法院委托后，应当指派2名以上具有相应执业资格的鉴定人进行鉴定，实行第一鉴定人主要负责制。房地产估价司法鉴定的实施应当符合执业标准和规范的要求，包括了解案情、现场勘察、查阅资料和市场调查。鉴定机构应在委托书约定的时限内及时出具包含鉴定结论的鉴定书，鉴定书应当有鉴定人的签名和鉴定机构的盖章。

房地产估价司法鉴定的程序制度，应当特别强化鉴定人出庭作证的义务。鉴定人出庭接受法官和诉讼当事人的质询，通过对鉴定结论的质证，对法官的采信与否具有十分重要的作用。

（四）房地产估价司法鉴定的补充鉴定、重新鉴定、复核鉴定

房地产估价司法鉴定具有科学性、鉴证性，从事房地产估价司法鉴定的机构和鉴定人实行执业资格二次准入之后，鉴定机构和鉴定人就不应再有任何等级上的差别，鉴定人依合法程序出具的鉴定结论在法官认证之前，其效力是相同的。这是因为，鉴定人不同于证人，并非不可替代；鉴定结论也只是证据的一种，只有经过质证，查证属实的才能为法官采信而成为判案的依据；鉴定活动作为一种科学实证活动，其科学性要求鉴定结论不应当划分等级。

房地产估价司法鉴定的补充鉴定，只能在原委托的鉴定已经作出鉴定结论，但尚未进入庭审质证阶段，由当事人申请，法官裁量决定。当事人申请补充鉴定的情形包括：当事人补充了新的相关鉴定材料，或者提出新的鉴定项目，或者发现原鉴定结论的计算或表述有明显错误等等。补充鉴定由原鉴定机构的原鉴定人进行，鉴定机构可以指派新的鉴定人参加。

房地产估价司法鉴定的重新鉴定，不得由原鉴定机构和鉴定人进行。在鉴定人的选任方面充分尊重当事人的选择权之后，重新鉴定应当慎之又慎，以尽量减少重复鉴定，避免当事人和法官对鉴定的滥用。但是，在庭审当中发现有如下情形之一的，应当重新鉴定：1.鉴定机构或鉴定人不具备法定资格的；2.委托人提供的鉴定材料失实的；3.鉴定的委托程序不合法的；4.鉴定人应当回避而没有回避的；5.鉴定人通过鉴定谋取不正当利益的；6.鉴定的实施严重不符合行业规范和标准，足以影响鉴定结论的。另外，重新鉴定的委托，仍然应当遵守一般鉴定的程序规定。

房地产评估公司管理篇3

一年又即将过去，到了写工作总结的时候。2020年房地产估价师做什么项目，取得了哪些成果呢?下面是小编精心为您整理的2020房地产评估师年终工作总结5篇，仅供参考，希望您喜欢。

房地产评估师年终工作总结1过去一年，困难比预料的多，结果比预想的好。在领导和同事们的悉心关怀和指导下，通过自身的不懈努力，在工作上取得了一定的成果，但也存在了诸多不足。回顾过去的一年，现将工作总结如下：

一、2020年度工作完成情况

今年以来，按照王总工作部署和任务指示，依据《城镇土地估价规程》(GB/T18508-20__)、《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-20__)、《城镇地籍调查规程》(TDT1001-20__)、《土地利用现状分类》(GB/T21010-20__)开展相关评估工作，内容涉及招拍挂土地备案，企业、个人房地产抵押，丹投土地收储，化治办土地整治、粮食局资产处置等方面。

(一)招拍挂土地备案

根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，本年度共完成招拍挂土地评估报告25份，其中备案报告10份(包括商业用地4份，商业、住宅用地3份，工业用地3份)。

(二)企业、个人房地产抵押

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》等相关法律、法规，本年度共完成企业、个人房地产抵押评估报告73份，其中企业抵押类报告52份(包括土地30份，房产22份)，个人抵押类报告21份(包括土地9份，房产12份)。

(三)丹投土地收储

根据《__的通知》，本年度共完成土地收储类报告31份，其中工业6份，商业25份。

(四)化治办土地整治

根据《__的通知》，本年度共完成化工整治类土地报告32份，其中工业17份，商业15份。

(五)粮食局资产处置

本年度共完成资产处置类报告1份，用途为工业，使用权类型为国有出让，委托方为__市粮食购销总公司。

二、2020年度工作方式方法

(一)重点问题密切关注，难点问题及时讨论

2020年下半年，招拍挂土地评估报告需要备案，因之前对这一板块未有涉及，在做土地技术报告出现不知如何选择合适案例、如何修改总公司批注等难点。坚持“不达目的，绝不罢休”的思想，充分利用业余工作时间与公司同事协商案例选择可比性并反复斟酌报告批注，做到最快、、最先完成国土局下达的招拍挂土地报告备案任务。

(二)实行“三检制”，直线降低报告错误率

一份评估报告出错，直接对委托方或使用方造成时间、利益损失，间接影响公司资质信誉。为了解决这一问题，实行“看第一遍，杜绝技术错误;看第二遍，解决表述不当;看第三边，深挖符号格式”的“三检制”，有效提高报告正确率。

三、2020年度工作中存在的问题及解决方法

(一)锱铢必较，因小失大

房地产评估报告旨在为委托方做出决策提供实质性的价格参考，但在写技术报告时却不知及时变通，造成报告完成时间比降低，如：《__》中关于在使用评估方法的问题，总公司技术人员明确提出不可采用基准地价系数修正法，但我为了减少麻烦，却极力证明可以使用该方法，而因此拖延了报告完成时间，增加了后期工作压力。

以后工作中，将继续学习并灵活运用评估方法，提高写报告效率，减少写报告时间。

(二)林林总总，不一而足

2020年10月底，总公司年度业务培训撞上了土地估价师年度学习。公司人手极度紧缺，但业务量却只增不减，此时需要处理好招拍挂报告、化工整治报告、银行抵押报告之间的先后关系。因没很好区分主次，工作不一而足。

以后工作中，将区别工作轻重，做到工作任务条理清晰，事半工倍。

四、2021年度工作思路

在学习上，将继续学习评估业务知识，力争通过土地估价师实务考试和房地产估价师考试。

在工作上，2020年工作不足之处将立刻改正，一丝不苟完成评估报告，敏而好学解决工作难题。

在生活上，与同事打成一片，在不降低工作质量的同时也能尽情享受生活乐趣，体验五味人生。

房地产评估师年终工作总结2硕果累累的2020年已悄然过去，充满希望的2021年已经来临。不知不觉中，我被安排到__区的分支机构已经快一年了，回顾一年的所有工作令人欣慰，在公司和部门领导的关怀下，在大家的帮助下，我快速的进入了工作状态中。

在这一年的时间里，我的个人综合素质和各方面能力有了很大的提高，各项学习和工作任务都顺利进行。在工作过程中，不断提高自己的理论水平，使理论和实践再次结合，提高自己的工作效率。这一年中，在取得一定的成绩同时，也发现自身不足之处。现将2020年的工作总结如下：

一、__农用地评估项目

在分到__后的六月份中，我参与的第一个大项目就是武湖农用地项目评估。在这个项目中我的能力得到了很大提高，从开始根本不懂农用地价格特性，到查询熟悉农业生产的每年经常性费用等指标，最后能运用收益还原法快速测算农用地地价相关费用。

在这过程中，我发现我要学习的东西非常多，尤其是特殊用地评估的相关理论知识。在学习过程中，不断地使理论知识和实践相结合，提高自己的业务水平。

__农用地评估项目是我参加的第一个特殊用地项目，也是我快速成长的项目。但是这个项目最终我没能实施到结束。感觉有点遗憾，毕竟我要学习的东西还有很多。

二、__工业用地评估项目

七月份接触到的是一个拟补交出让金为目的，由划拨工业用地转为出让工业用地的土地使用权价格评估项目。做这个项目不仅锻炼个人业务能力，更多的是沟通能力。

如果未能到达客户预期的结果，会出现失望情绪。这时候就需要在项目进行过程中，多次与委托方沟通、协商，讲解其中的技术路线，使对方能理解并能坦然接受，达到“双赢”效果。在与客户沟通前，脑海总是一片空白，因为会出现思维混乱的状况，数次之后就学会了先把该讲述的理由或是该规避的话题拟出来记在小本上，避免再次类似尴尬对话情形出现。

最后项目还是顺利地完成，这让我感到非常欣慰，同时也给了我极大的信心。在以后做项目过程中，不管遇到多大的困难，我相信都能克服。

三、__土地转让评估项目

九月份出现一个类似__区剪刀厂补交出让金的项目，不过这次是土地转让，以交易课税为目的的评估。委托方为了少交契税，自然会百般要求，自从有了上次的经验后，对客户的心态也能有所理解。但评估行业最重要的是讲究评估的合理性及客观性，公正、公开、公平是我们长挂在嘴边的准则，但要真正做起来，还需要很大的决心和毅力。毕竟“糖衣炮弹”是很能消灭人意志的，重要的是能坚持好自己，力争做到“做事讲规矩、做人讲原则!”

四、__装修补偿价格评估项目

2020年参加过__房屋拆迁补偿价格评估项目，对拆迁项目的推进速度缓慢程度和进户勘察的难度甚有了解。在九月份，__分支机构承接__42户房屋装修补偿价格评估项目，我和机构领导全身心投入到工作中，为此连续数天加班至凌晨来搜寻相关装修资料、整理电子表格和打印附件。同事们的工作热情深深感染了我，让自己在思想上严格的要求自己，工作勤勤恳恳、任劳任怨。

五、__土地变更登记评估项目

在12月份末，顺利完成该公司土地使用权变更登记的评估项目。在评估过程中，由于收集资料较为完整，对其企业改制文件有仔细看查，获益良多，对以后碰见企业改制的评估项目时也能做起来得心应手有很大的帮助。让自己明白，做事仔细不仅不会磨工或浪费时间，反倒能让事情变得更加简单，效率也会大大提高。

六、__挂牌出让土地评估项目

2020年12月31日，与委托方洽谈一块划拨公共基础设施用地拟挂牌出让的评估项目。目前，本次项目还在进行中，但前期工作已顺利完成。其中涉及到的复杂问题让自己感觉事情本没有难易性，重要是看自己如何来巧妙处理了!引申到这个项目，本应是由土地相关主管部门委托的，便在此过程中也警示自己要学会如何灵活地去处理工作流程的正确性和合理性。

七、工作中存在的不足

在这一年中，我也发现了自身一些的不足之处：

第一：沟通能力有待进一步加强;

第二：评估相关的理论知识需要进一步学习;

第三：灵活处理事情的能力需要更进一步的加强;

以上存在的不足，我会在以后的学习和工作中，不断加强和改正，不断的提高自己的业务能力，为公司做出更大的贡献。

八、2021年工作计划

工作方面：

联系业务对我来说就好似是一张白纸，如何画上七彩色是我所要思考的问题，也是一种全新的挑战!19年我将虚心的向同事学习，更加熟澈评估业务工作的各项流程和要注意的事项等。

学习方面：

工作和学习两手都要抓紧，工作也是学习，学习就是为了更好的工作。2021年除了学习怎么对项目进行操作，从项目中学习实战经验外，还应坚持学习理论知识，关注社会经济发展趋势和房地产市场行情;提高知识的深度和广度，毫不松懈地培养自己的综合素质和能力，并争取早日通过注册房地产估价师的考试!

房地产评估师年终工作总结3岁月荏苒，时光如梭，2020转眼已过，2021年来临，我在公司领导及各位同事的支持与帮助下，严格要求自己，按照公司的要求，基本完成了自己的本职工作。现做房地产评估一年的工作总结，如下：

一、基本工作概况

1.单位全年实现收入529万元，协助财政局征收契税3750万元，协助地税局代收营业税1678万元。

2.完成各项评估项目330个，评估面积157.45万平方米，评估总额21.68亿元。

其中拆迁评估48个项目，拆迁评估面积32.09万平方米拆迁评估面积：14.3万平方米，土地储备中心拆迁评估面积：8.1万平方米，道路交通拆迁评估面积：4.09万平方米，乡镇工贸园区拆迁评估面积：5.6万平方米)，评估金额4.13亿元。抵押224个，评估面积65万平方米，评估额7.5亿元;其它各项评估12个，评估面积11.76万平方米，评估金额1.5亿元;测算评估项目46个，测算面积48.6万平方米，测算金额8.85亿元。

3.接收并归档11671份，协助司法查封181起，完成日常城镇、村镇房产移交档案的装订工作共计16000多份，对内调档6000多份，接待群众查档2200多人次。

4.办理商品房登记3720份，二手房3020份，拆迁安置房1325份，自建房638份，换证1702份，抵押登记3613份，村镇房屋所有权证3869份，共发放权属证书17887份。

5.全所全年无重大事故，安全程度完全达到上级下达的指标。

6.测量房屋建筑面积为83.28万平方米。

并为国际车城及九天房产开发等多家开发企业提供面积预算服务，共计预算建筑面积42.8万平方米。测绘拆迁房屋面积32.09万平方米。

二、恪尽职守，认真做好本职工作

在日常工作，我本着服务发行的原则，提高发行财务工作效率和服务能力，尽量克制抵触情绪，让发行员工都感到满意。

在工作上，严格要求自己，以孜孜不倦的进取精神来勉励自己，认真执行领导的统一部署，积极开展日常财务工作，严肃财务纪律。发行公司子公司、发行站众多，日常事务繁杂，导致财务工作比较繁琐。

回顾2020年来的工作，在领导的支持和相关部门的配合下，无论在本行业的业务还是在思想认识上都有一定的提高，但在工作的广度和深度上还需要进一步的扩展，同时克服工作中时有的浮燥情绪。

房地产评估师年终工作总结4岁月荏苒，时光如梭，旧的一年即将过去，新的一年就要来临。我来到贵公司上班已经半年了，贵公司良好的工作环境和工作氛围使我受益匪浅，也使我明白好工作难求，我在公司领导及各位同事的支持与帮助下，严格要求自己，按照公司的要求，基本完成了自己的本职工作。

在企业不断改革的推动下，我认识到不被淘汰就要不断学习，更新理念，提高自我素质和技术水平，以适应新的形势需要。现就个人2020年来的工作情况做以下总结：

一、岗位职责

我于2020年3月进入公司以来，在公司技术部工作。在公司领导及各位同事的帮助下，对公司各项规章制度和办事流程有了清楚地认知，也从公司领导和其他同事身上学到了很多新的知识。

刚进入公司的时间里，我进入了__拆迁评估项目，学习了整体项目的业务流程。参与现场勘测与资料的收集、及照片处理等工作。在公司领导正确的指导和各位同事密切配合下，我能按时完成领导布置的各项工作，同时参与和同事各项任务的交接与整合。

在公司的这段时间，经过2021年的工作磨练，本人在项目现场的处理能力已经有一定程度的提高，但对于项目整体的把握度还是有所不足，与委托方的项目负责人沟通不够。在李总助的监督指导下，各方面都有所提高，也学到了很多在课本上学不到的知识。

二、工作中的不足

第一，房地产开发这个行业对我而言是一个既熟悉又陌生的行业，很多工作的完成都是领导安排的合理，我得以顺利完成，自己对工作的思索能力还不够。

第二，有些工作做的还不够过细致，一些工作协调的不是十分到位，以至于有些细小的问题不能当天及时的处理完成。

第三，自己的专业知识及理论水平还有很多的不足导致有些技术上的问题不能及时的识别和改正。

三、未来的工作计划

在今后的工作里，自己会认真提高工作水平，积极向上，为公司的发展奉献自己的力量。我想我能做到：认真学习，维护团队的合作关系，拓宽知识面。努力学习房地产评估的有关专业知识和相关法律常识。遵守公司内部规章制度，维护公司利益，积极为公司创造更高价值，争取得更大的工作成绩与平台。

在明年的工作中，我会继续努力，多向领导汇报自己在工作中的思想和感受，及时纠正和弥补自身的不足和缺陷。我们的工作要团结才有力量，要合作才会成功，才能把我们的工作推向前进!

我相信：在上级的正确领导下，我们公司会有更美好的明天!希望接下来能接触更多不同的项目，提高自己的项目处理能力，提高项目整体把握度，在项目工作过程当中敢于与企业项目负责人进行政策、项目策划方面的交流，逐步改善与客户之间的沟通能力，并在与政府部门、事业单位书面往来中提升公文写作能力。

2021年，我希望能有较大进步的体现。

房地产评估师年终工作总结5一、租金征收工作

租金征收目前仍然是我公司主要经济来源之一，我经营部紧紧围绕这一主题，想方设法，采取有效措施，昼可能为公司多创造经济效益，我们对必保、超收、贡献三个指标进行了适当的调整，经上半年各单位完成情况来看，下半年又对各单位的指标进行了调整，五个管房单位全部同公司签订了贡献指标，同时在今年年初，集团总公司在全市范围内进行换发房屋租赁证，由于时间紧，工作量大，在换证过程中涉及到房产管理的诸多方面，为了加强这方面的管理，堵塞漏洞，针对我公司的实际情况，我们下发了关于房管业务几个有关问题的规定，文件中对拖欠租金核销问题、承租名义变更问题、租赁证发放问题、收取拖欠费用的入帐问题、房产档案与租金台帐核兑的问题进行了严格、细致的规定，堵塞了因换证过程中出现的工作漏洞，促进了租金征收工作，并对租金征收起到了积极的促进作用。

为增强房产管理及租金征收的透明度，更加充分调动全体房管人员的工作热情，我们每月及时通报各公司的征收进度及完成租金征收情况，每月10号左右召开主管经理会议，下发通报，通报各单位租金完成情况，研究分析和解决存在的问题，介绍好的经验。总之，全年租金征收工作已超额完成了年初制定的工作目标，全公司实际完成租金__万元，占预收额__%，超年初计划__%，与去年同期相比提高了__%;欠租金计划完成__万元，实际完成__万元，超年初计划__万元。

随着房改不断深入，物业费、二次加压供水费在我公司主要经济指标中所占的比重逐年增加，这引起了公司领导的高度重视，为此，我们对这两费进行了普查、摸清了底数后，经过认真分析、研究将物业费、二次加压供水费与租金持钩，同管房单位领导班子集体签订征收指标。全年公司物业费实际完成__万元，占预收额的__%，超计划__%，二次加压供水费实际完成万元，占预收额的__%，超计划__%。

二、房管内业建设

(一)加强房管人员的业务学习

为了加强房产管理工作，不断提高房管人员的政策、业务水平，提高服务质量，集团总公司于今年7月份举办了房管员、物业管理员、档案员、台帐员学习班，利用二天时间，重点学习了物业管理方面的有关知识，各级领导对这次学习非常重视，公司乔培铭副经理带领有关人员亲临现场，各管房单位领导积极组织，参加学习的房管人员认真准备，因此，在全集团考试中，我公司取得了第一名的好成绩，得到了领导的好评。

为了使全体房管人员能够及时、准确掌握房产管理、物业管理的新政策并在具体的工作中加以运用，研究分析解决工作中出现的各种问题，我科经常深入基层了解掌握房管人员的学习情况，今年下半年，我公司接管了太平黎华、宏伟两个住宅小区，建筑面积达45万余平方米，为管理好这两个物业小区，为业主提供安全、优美的居住环境和优质的服务，我科配合安松分公司对聘用的房管物业人员进行了培训，提高了他们的业务和服务水平，为创出我们自己的物业品牌典定了基础。

(二)规范承租名义变更手续

为避免换发租赁证期间因承租名义变更手续不规范引发民事纠纷及行政诉讼等问题，我们要求各单位要严格按《__市直管公有住房承租名义变更审批管理办法》和《哈尔滨市公有住房延续性承租名义变更和承租证分户的规定》精神办理，同时对房屋使用权有偿转让、延续性承租名义变更、工商用房更名、上级批转的内调手续等进行了严格规定。交要求各单位继续严格执行关于规范房屋使用权有偿转让审批手续有关问题的通知中所规定的在办理承租名义变更手续时原承租人必需到场，亲自签字盖章，主要家庭成员必须签字盖章的规定。

(三)房产档案管理

针对近两年来，我公司接管了大量的住宅小区，房管人员增减变动较大，同时，由于过去大修、翻修、垫修、火灾止租的房屋较多，几经调动房管人员，存在不按时起租的现象，时间较长后，台帐与档案不相符，为了加强房产管理，堵塞漏洞，我们对台帐、档案各项数据进行核兑，统一了各项数据。

三、物业管理

为了贯彻市政府提出的开展绿色楼道工程，落实好市政府绿色楼道工程行动方案，同时为了进一步加强我公司物业管理工作的力度，营造优美、舒适的居住环境，我们根据市政府全面实施绿色楼道工程的要求，通过整治楼道卫生，确保20%以上的社区、小区居民楼道达到净化、美化、亮化、文化的标准，结合我公司实际下发了关于印发《开展绿色楼道工程活动实施方案》的通知，并对清扫楼道、清理屋面、清理小区庭院、维修水落管等进行了严格的规定，全公司粉刷单元291个，受益户数为5436户。

四、房屋接管

房地产评估公司管理篇4

【关键词】新会计准则；公允价格；房地产评估

2006年2月15日，财政部正式了新企业会计准则体系。新会计准则是在国际会计准则趋同背景下出台的，吸收了国际会计准则的成果。其中《企业会计准则第3号――投资性房地产》改变了以往企业会计制度对所有房地产都是按照历史成本进行会计计量的局面，允许企业在一定条件下，按照公允价值进行会计计量。企业自己按照公允价值计量其投资性房地产存在问题，企业自身很难具有真正的公允性，因此，必须委托外部独立的专业房地产评估机构。房地产评估属于房地产中介范围，无论从国外还是我国沿海发达城市来看，它都本应是一个前途无量的行业。然而，房地产评估行业中的业务费盛行，的确又给评估业界带来了黑暗。

一、房地产评估的类型

（一）一般评估

这类评估一般是在交易双方发生意见分歧或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。

（二）房地产抵押贷款评估

这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估。它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具有法律效力，形成法律文件，对双方具有约束力。这种评估值一般较低。

（三）特定评估

这种评估是房地产交易管理部门对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而作的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值计算缴纳税费。

二、新会计准则对房地产评估的影响

在新会计准则下，进行投资性房地产后续计量时，可以采用公允价格模式和成本模式两种方式。有确凿证据表明该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价格模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产提取折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。公允价值评估的评估范围包括四个方面： 第一是已经出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营、租赁方式出租的建设用地使用权和建筑物；第二是持有并准备增值后转让的建设用地使用权，是指企业取得，增值后转让的土地使用权， 当然已经被认定是闲置土地的不能按照公允价值进行计量；第三是某宗房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，这种情况下需要分开进行计量。对于能够单独计量和出售、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产，按照公允价值进行会计计量；对于另外一部分，当然不能按公允价值进行会计计量；如果不可区分的话，也不能按照公允价值进行会计计量。涉及估价对象的法律权属，按照公允价值进行计量的房地产，应该是有合法产权的房地产。但是，房地产市场可能会存在投机现象，房地产市场的供求关系可能会因此产生扭曲，从而形成风险。第一个风险是，投资性的房地产公允价值评估的利益相关方比普通的房产交易评估涉及的利益当事人要多，从而造成相关责任的模糊不清等风险。一般的房产交易评估，往往只涉及交易双方，而公允价值评估涉及的利益相关方大致有七个：政府和政府的监管部门；公司股东， 因为公允价值的计量直接涉及企业在市场上的表现，公司的企业价值发生变化，公司股东的利益会受影响；公司的高管层；公司的员工，他们也有切身的利害关系；公司外部相关利益人，例如公司债权人；潜在投资者；公司的竞争对手和合作伙伴。第二个风险是，在市场发生变化的时候，公允价值会计计量会出现两种可能。一种可能是在房地产市场持续上涨的时候， 按照公允价值会计计量，必然体现为企业的利润增加，公司在资本市场表现卓著，股票的价值会在资本市场上得到反映，在企业的现金流并没有增加的情况下，上市公司仍然可能获得融资，这种情况下， 公司高管层会不会借助公允价值来进一步高估房产的价值?这种可能性不能排除；另外一种可能是当房地产市场持续下跌的时候，按照公允价值进行会计计量，企业的利润会减少，相应的企业价值反映在资本市场上，股票会有一些下跌，企业的现金流并不会因此减少。所以，公允价值会计计量在一定程度上好比一个放大器，把企业价值在资本市场的表现进一步放大。2006年12月中国允许外资银行在13个城市经营，外资银行在中国实行国民待遇，国外银行与国内银行在人员管理等方面形成竞争。这给房地产评估行业带来了机遇。境外银行对业务费抓得很紧，香港谢树林金铺由于与国内旅行社签订回扣协议，已被出局，信誉扫地。相信今后银行应当是通过吸收储蓄发放贷款来赢利，而不是通过收取业务费来占领市场，发展银行业。

三、新会计准则下完善和加强房地产评估的措施

（一）完善法律法规体系的建立

当前我国房地产评估行业各个方面的法律法规都不太健全，某些领域甚至是空白的。为了使我国房地产评估行业能够健康的发展，应该颁布一些相关的法律规范，从而解决房地产评估的管理问题，实行统一管理；解决房地产评估行业的竞争问题，实现真正的政企分开，使评估行业健康有序地竞争；解决房地产估价师职业道德不高问题，提高房地产估价师的责任感和风险意识；解决房地产评估结果客观合理问题，规范房地产评估方法和程序。对于目前已经有的一些条例、规定，要加以统一，打破门户之见，使它们统一口径，统一标准，排除相互间的干扰，互为补充，互为完善。

（二）加强理论研究

房地产评估是一项专业技术性工作，其生存之本在于科学的理论基础。只有为客户提供独立、客观、公正又具有严密逻辑性的估价报告，客户才会信服这些结论，工作才能为市场所认可。估价工作粗糙化，估价结论简单化，估价报告没有理论依据，缺少技术含量，这样的报告是很难让人信服的。因此，必须加强估价理论研究，提高估价的技术含量。

（三）建立统一的管理体制

在纵向上实行统一领导，分级管理，即在房地产估价管理方面的重大方针政策应由国家统一制定，而在具体执行国家政策上，又要结合本地区和本部门的情况进行管理，要发挥各级管理部门的积极性，因地制宜地做好房地产估价管理工作。在横向上，应明确房地产估价管理部门归口管理。归口管理包括单位和价格的归口。单位归口管理是指那些跨行业、跨部门、跨系统的房地产经营机构和团体，不论其经营形式和隶属关系如何，都应归口到房地产管理部门进行统一管理。价格归口管理是指各行各业房地产经营单位房地产商品的销售、租赁、抵押等价格的确定和调整，必须由房地产管理部门统一审核、监督和检查。另外，还应建立房地产估价监督机构，包括对社会估价机构和对政府房地产估价部门的监督。对于估价中、串通舞弊、弄虚作假，致使估价结果有失公允的，政府有关管理部门应视情节轻重给予处理。

（四）注重制度创新

评估机构应建立、健全完善的内部质量控制体系，要有一整套质量控制政策和程序，树立质量至上的观念，保持应有的职业谨慎，严格按《规范》和有关法律法规进行评估工作，拟定科学的评估计划，采用正确、恰当的评估程序和方法，制作全面规范的评估报告。特别是建立完善并确实执行估价复审制度，复审制度不仅可以提升估价师的专业水准，可以加强委托人对评估报告的信心，而且更重要的是它可以评价评估工作所采用的程序、方法是否适当，并对评估报告进行恰当性检查，从而有效地降低评估风险。还必须加强对行业的统一管理和监督职能，对评估机构和人员作定期和不定期的检查，对发现的违法违纪行为要坚决查处，为评估工作建立一个良好的外部环境。同时稳步设立评估风险基金，以提高评估机构的抗风险能力。

（五）加强企业竞争力创新

创新是房地产评估企业的核心竞争力，“技术创新”、“管理创新”、“服务创新”是企业持续发展的源泉。因循守旧、固步自封，企业就可能在市场上萎缩甚至被淘汰。目前我国房地产评估机构本身的竞争力主要具有如下特点：一是房地产中介机构资质单一，仅限于房地产估价、经纪、咨询，因而较难在市场发展。房地产中介机构应寻求强强联合、资质共享，人员资格共用，以提供更优质的服务。二是对经营和股权的关系认识不清。个别机构对经营和股权的关系认识不清，为保护股东利益不顾外来人才资源的发挥，只有股东才能任部门经理，“任人唯亲”，不是采取任人唯贤、人尽其才的做法。三是大股东不是估价师。有些评估机构的大股东本人不是估价师。房地产估价是个专业性很强的行业，不是估价师作为大股东违反了建设部142号令专职注册估价师应占60%股份的规定。四是股权集中。有些评估机构只有一个股东，股权太集中吸纳不了人才，也难以做大做强。应改变股权结构，吸纳优秀人才，获取管理经验，以提供更加优质的服务。

（六）提高评估人员素质

要把提高评估从业人员的素质水平作为保证房地产评估业健康持续发展的重要因素。要保持评估人员持业能力以适应社会对它的要求，就要注重评估人员的后续教育。行业主管部门和行业协会应有计划地组织人员集中进行培训和考核活动，评估机构和人员也可根据自己的情况和特点进行自我培训。后续教育应摆脱那种为教育而教育的形式主义，应针对当前评估工作遇到的新问题、新情况有目的地进行，既可采取聘请名师讲座的形式，也可采用评估人员相互交流讨论的形式，使后续教育切实为提高评估人员素质水平服务。同时建议实行估价员等级制度。估价员一般可分为估价员、助理估价师、估价师和高级估价师。为了配合估价人员等级制度还应积极推行估价师考试和注册制度。1995年以来，我国实行了估价师资格考试，通过这一考试者可获得注册估价师职别。按照国际惯例，房地产估价师制度要对报考者的学历、工作经历作出具体要求，符合条件者方可参加考试，经过考试合格后方能注册，注册后方可从业。这一制度的推广有利于消除在资格评审过程中出现的论资排辈、讲人情、拉关系等不正之风，确保评估队伍的可靠性。

（七）加强相关领域的开拓

我国的房地产评估行业由于起步较晚，市场竞争意识薄弱，大多数企业规模偏小、业务单一，抗风险的能力比较差。其实，房地产评估行业具有很多专业优势，比如对当地房地产市场具有较深入的了解，对工程建设、会计财务、建筑设计、规划等都有一定专长。因此我们要充分发挥自己的优势，多元化开拓的道路，提高自己的抗风险能力。从国内及国际上一些成功的评估机构来看，他们都非常注重这方面的发展。他们不单单从事房地产评估行业，而是将业务拓展到房地产咨询、策划、房地产开发、经纪以及资产评估、置业担保等相关行业，大大提高了自身的竞争能力，完成了从单一化经营到多元化发展的转变。因此，房地产评估行业利用自身优势走多元化发展的道路是必然趋势。唯有这样，我们才能真正打破一切垄断，完成自身飞跃，在市场经济中立于不败之地。

总之，在新会计准则下，一个房地产评估机构的生存与发展最终要靠自身价值的确定，开放的市场、竞争的市场，更需要行业的自律、自强。

【参考文献】

［1］ 桂泳评.投资风险［M］.上海：立信会计出版社，1996．

［2］ 张东祥.房地产评估新制度研究［M］.北京：中国经济出版社，2005：22.

房地产评估公司管理篇5

第二条  凡在城市规划区范围内的房产买卖、租赁、赠与、继承、拆迁补偿、典当、交换、政府征购等涉及房产价值或价格评估的，均适用本办法。

第三条  市、县房产行政主管部门，负责本行政区域内房产评估管理和监督工作。

第四条  凡从事房产评估业务的单位，须向当地房产行政主管部门提出申请，经资格审查认证后，到市工商行政管理部门领取营业执照，方可从事房产评估业务。

房产评估机构应具备以下条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的从业场所；

（三）有一定的注册资金；

（四）有专业房地产估价师或一定数量的估价员；

（五）法律、行政法规规定的其它条件。

未取得房产评估资格的人员，不得从事房产评估。

第五条  房产评估，当事人可委托房产评估机构进行，但涉及由政府给予当事人补偿或赔偿的，须由县以上人民政府房产行政主管部门设立的评估机构承办。涉及国有资产转移的，评估后应到国有资产管理部门登记备案。

第六条  房产评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准，以各类房屋的重置价格和标定地价为基础，并参照当地市场价格进行评估。

第七条  进行房产评估，必须提供房屋所有权证及该房屋占用范围内的土地使用权证和其它相关的证件。委托评估的当事人还须与评估机构签订房产评估委托协议书。

第八条  房产委托评估按下列程序办理：

（一）业务受理；

（二）制定作业计划书；

（三）现场勘查；

（四）收集整理相关的资料；

（五）选择评估方法；

（六）撰写评估结果书或报告书；

（七）送达评估结果书或报告书及收取评估费。

第九条  房产评估机构应于收到评估申请书之日起十五日内完成评估作业，并向申请人出具评估结果书或报告书。

第十条  房产评估结果一年内有效，超过期限的应重新评估。

第十一条  评估机构应按物价部门核发的收费许可证及其收费标准收取评估费。

第十二条  当事人对房产行政主管部门设立的评估机构出具的评估结果有异议的，可在收到评估结果书或报告书之日起十五日内申请复核，对复核结果仍有异议的，也可向人民法院起诉。

第十三条  当事人对评估结果要求保密的，评估机构及有关人员不得向他人泄露，但司法机关要求提供的除外。

第十四条  评估人员与申请评估项目当事人有利害关系的应当回避。

第十五条  评估人员违反本规定，牟取私利，弄虚作假，故意抬高或压低标的物价值，给国家或他人造成财产损失的，由房产行政主管部门给予行政处分，并视情节依法给予行政处罚；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

第十六条  未取得评估资格或未领取营业执照，擅自从事房产评估的，由工商行政主管部门依法给予行政处罚。

第十七条  任何单位和个人都不得在评估过程中提供伪证，阻挠评估人员依法进行评估工作。对于提供伪证或阻挠评估工作正常进行的，由房产行政主管部门给予警告；情节严重，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关予以处罚；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

房地产评估公司管理篇6

在公司我实习岗位是助理评估人员。和专业评估人员到现场勘察房地产结构等进行拍照和勘察，和客户进行交流。搜集相关的比较案例。在指导教师的指导下根据实地勘察及其结果做房地产评估抵押报告。并帮忙装订报告，报备等工作

在实习中应用的主要技能，如对房地产知识的熟悉，判断其年限，结构，区位等各方面因素。对xx房地产趋势的了解和判断。拍照的技术及与客户如何进行对话。如何有效率的完成工作。如何与同事相处的技能。实习中，开发了自己的实践能力。如在一些仪器设备的使用，还有wordexcel等办公软件的操作。新学到了房地产评估的专业知识。还有关于抵押贷款等内容。现场勘察地形的步骤及技术。

在短短的28的实习，我看到了自己求知及好奇的心态。能够端正自己的工作态度，并认真及时的完成工作，有吃苦耐劳的精神。能在指导教师耐心的指导下掌握有关房地产评估的知识及实践操作的技能，能很好的运用办公软件以较高的工作效率对待工作。但同时发现了自身的不足。如具备的专业知识不够。理论知识的欠缺、不扎实。没有时刻关注身边及其房地产等有关方面的讯息，信息不够全面。经验不足，不善于与客户进行沟通，达到有效的合作意向。对于一些问题的处理，不沉着和果断。

房地产评估公司管理篇7

关键词：BSC；战略绩效评估；AHP；灰色关联分析法

企业所处的内外部环境不断变化，这就决定了如果想要保证战略管理过程的顺利实现，就必须通过制定战略评估体系来进行战略效果评价，以便采取与之相适应的措施。由此可见，战略评估决定了战略管理的成败。

战略评估贯穿于战略管理全过程，从这个角度出发，可以将战略评估分为战略分析评估、战略选择评估和战略绩效评估这三个方面。其中，战略绩效评估在我国企业评估中受到越来越多的重视。

一、构建房地产企业的平衡计分卡模型

战略绩效评估是在战略执行的过程中，从财务指标和非财务指标角度对战略实施的结果进行的全面衡量。从本质上而言，它是一种战略控制手段，也就是说通过战略实施成果与其战略目标进行对比分析，找出偏差所在并采取相应的纠正措施。

本文利用平衡计分卡这一有效手段，构建房地产企业的平衡计分卡模型，搭建一种新的战略评估和管理系统。

二、指标权重的确定与评价方法的确定

（1）指标权重的确定

给各个指标赋权是评价过程中的重要环节，本文主要采用的是层次分析法（AnalyticHierarchyProcess.AHP）来确定指标权重。AHP是依据决策过程将复杂的决策问题的各种因素进行分解，从而形成了层次化的分析模型，包括目标层、准则层、方案层这三个层次。然后，通过因素间的两两相对比较，经过一致性判断后，确定各个决策因素的重要性权重值或相对优劣的排序值，从而对多目标决策过程提供决策支持。

本文作者设置了相应的调查问卷，发放给公司的专家小组。专家小组由公司内部员工组成，其中公司普通员工和中高层管理人员各占一定比例。专家小组根据我们的行业特色、公司实际情况和其他公司实施平衡记分卡的经验独立评分后，作者整理并且计算得到了各个指标的权重，如下表1所示。

（2）评价方法的选择

本文采用的评价方法是灰色关联分析法。关联度是指两个系统之间的因素随时间或对象不同而产生的变化的关联性大小量度。随着系统的发展，如果两个因素变化的趋势一致也就是说同步变化程度较高，那么就可以说二者关联程度较高；反之，则较低。因此，灰色关联分析方法是根据灰色关联度作为衡量因素间关联程度的一种方法。灰色关联分析法具有计算量少、对数据分布类型及变量之间的相关性无特殊要求等优点，尤其适用于信息不完全确知的小样本系统。

三、WK公司战略绩效评估分析

本文研究的各项指标，都涉及到目标值与实际值这两方面的数据。经笔者调查和资料整理后，利用灰色关联分析的方法进行综合得分评价，得到如下表2所示数据。

四、评估结果分析

（1）权重方面分析

从表1可以看出，WK公司对于财务维度的重视程度是相对较高的，这与该公司是否能够盈利成为最受关注的目标有关。顾客维度的相对权重排在第二，表明在2013年发展过程中，WK公司处于对于市场和品牌的关注阶段。内部经营维度和学习与成长维度相当，相对较低，反应了公司内部运作和对员工的关注不如对财务和顾客那般重视。

二级指标中，在财务方面，销售收入和资产回报率得到了比较高的权重，说明WK公司是非常注重收入和资产回收的能力的；在顾客方面，市场占有率的权重值得出的结果是0.5，这说明WK公司认为市场占有率是目前顾客维度中最重要的指标，就是要占有较大的市场份额；在内部经营维度方面，融资计划达成率指标的权重值很大，这说明WK公司认为对于公司有重大影响的一个方面就是资金的筹措能力；在学习与成长维度，员工综合满意度和关键岗位流失率权重都比较大，说明WK公司在对于员工的满意和关键岗位人才的培养和留住优秀人才方面的重视，同时，WK公司已经开始关注企业文化建设。

（2）综合得分分析

从表2可以看出，WK公司战略绩效评估总成绩为0.748分，这就说明WK公司的整体战略绩效成绩比较好，大致完成了企业目标和战略目标。在四个维度中，顾客维度、内部经营维度以及学习与成长维度方面的表现都比较好，成绩都接近0.8；而财务维度的绩效最差，相比其他三个维度低了很多。这酒说明WK公司其他三个方面较好的管理措施和战略措施并没有带来好的财务成绩，这是WK公司以后要注意的问题。

从二级指标评价结果来看，在财务方面，可控管理费用的关联系数最低，表明该项指标的达成度不高；在顾客方面，客户满意度不高，气关联系数还不到0.5，说明WK公司在顾客满意度方面有待加强；在内部经营方面，融资计划达成率的关联系数最高，同时工程质量合格率关联系数也比较高；在学习与成长方面，员工综合满意度关联系数不高，这就说明员工对于公司的工作氛围以及薪酬等方面没有较高的满意程度。

综合以上分析可以得出，WK公司2013年的战略绩效总体来说是不错的，但是，应该重视并加强财务方面的管理，应当要使得所采用的管理和战略措施能够带来最终的理想的财务结果。同时，一些关联系数较低的指标也应该引起重视，在后期进一步改善。

五、结束语

平衡计分卡在房地产经营管理中的应用将极大提升房地产企业的市场竞争力，为企业的可持续发展提供保证。本文所建立的基于BSC的WK公司战略绩效评估指标体系中所包含的是房地产开发企业相对关键的运营指标，是处于成熟期的房地产企业经营活动的一些关键影响因素。当然，不同房地产开发企业在建立和选用评价指标体系时，应当根据企业的具体情况来选择合适的指标进行战略绩效的评价。

参考文献：

[1]刘军琦，孙璐.基于平衡计分卡的房地产开发企业绩效评价体系.[J]华东经济管理，2001.4.

[2]吴伟良.房地产企业战略管理基础[M〕.上海：上海人民出版社，2003.10.

[3]谢晓霞.房地产开发企业BSC绩效评价体系研究.[D]浙江大学，2006.

房地产评估公司管理篇8

1.应用公允价值的企业数量少

由于经济发展和资本市场环境的原因，国内对于公允价值计量的经济后果相关研究起步较晚，根据何建国等（2014）关于公允价值计量运用于投资性房地产中的规模的研究，虽然上市公司中拥有投资性房地产的企业越来越多，但使用公允价值模式计量的企业非常少。许多拥有投资性房地产且所在地有活跃的房地产交易市场、公允价值能够确定的企业也不釆用公允价值。有些同时在内地和香港上市的公司本是最有条件釆用公允价值模式的，但是它们依然釆用成本模式。这些说明不是没有条件采用公允价值，而是另有考虑。

2.公允价值确定方法不统一

我国投资性房地产准则规定了釆用公允价值模式的条件，但是对于公允价值的确定方法并没有做统一的规定，所以在实际应用中，有的公司采用专业房地产评估机构的评估价格；有的公司釆用第三方公布的调查报告；有的公司参考类似市场价格自行确定。虽然每一种方法都参考了市场因素，但免不了受到人为因素的影响，带有较强的主观性。所谓的公允价值是不是真正的公允价值值得商榷。

二、企业较少采用公允价值计量模式的原因

1.公允价值模式会加剧公司资产与利润的波动

公允价值计量模式下，企业在每个会计期末编制报表时都需要按照投资性房地产的公允价值对其账面价值进行调整。投资性房地产的公允价值随着市场状况的变化而变化，这就加大了企业经营业绩和财务状况的不稳定性，这种变化超出管理层的控制范围，在一定程度上会掩盖管理层的能力和作为。通常企业都希望向投资者传递一个企业平稳增长的信号，如果釆用公允价值计量模式，一切都不在掌控之中，对于管理层来说压力甚大。

2.公允价值难以取得且获取成本高

釆用成本模式进行后续计量，企业只需要在初始成本的基础上按期计提折旧或摊销，且资产的账面价格与计税基础一致，期末不需要为了纳税调整净利润。而采用公允价值模式进行后续计量，需要在每一个会计期末确定投资性房地产的公允价值。此外企业为了提高公允价值的可信度，需要聘请专业的评估机构来评估投资性房地产的公允价值并出具评估报告。企业每年需要支付较高的评估费用，增加经营成本。

3.公允价值操作指南的缺乏

我国会计准则尽管对公允价值的应用条件、确定方法有一定的规定，但准则对公允价值的实施和操作规定都过于简单，缺乏详细的操作指南。比如准则规定应用公允价值的条件之一是要有活跃的房地产交易市场，但怎样的市场才算活跃，准则并未做详细的说明。另一个条件中同类或类似房地产的市场价格，但影响房地产价格的因素太多，同一栋楼中的不同楼层价格都是有差别的。准则并未限定公允价值的计量依据，导致在实际中企业确定公允价值的方法各式各样，有的采用评估价格，有的釆用市场类比价格，还有的釆用第三方调查报告。计量依据的不统一会降低公允价值的可比性。这些问题准则都没有提到。

三、完善投资性房地产公允价值计量的建议

1.改进我国投资性房地产会计准则

准则应该完善公允价值应用条件的相关规定，对于什么条件下可以采用应用公允价值模式给予更清晰地界定。另外公允价值的确定方法也需进一步的完善，特别是在不活跃房地产交易市场下公允价值如何估计。对于公允价值的估值原则、具体模型、参数的确定等建立一定的标准，提高公允价值确定方法的可信度。

2.完善房地产评估制度

目前多数企业釆用评估价格作为确定公允价值的基础，因此公允价值的完善离不开资产评估的发展。作为独立的第三方，提供的信息更加独立可靠，因此应引进第三方房地产评估机构。但对于第三方评估机构的设立、运营等应进行严格的监管，制定严格的准入制度，必须得到相关部门的认证方可开展业务。对于机构评估人员的专业资格定期进行审查。

3.规范信患披露制度

房地产评估公司管理篇9

2012年12月18日，是唐山市外环路正式通车5周年的日子。几乎与此同时，一封关于唐山市外环路拆迁过程中巨额国家资金被骗取、而诈骗人至今逍遥法外的举报信，寄往最高人民检察院。这封举报信揭开了已经尘封两年多，被唐山市检察机关认定犯罪事实成立却“不起诉”的蹊跷诈骗案的内幕。

来自两个政府部门的举报

唐山市城市外环建设工程是唐山有史以来建设规模最大、投资最多、施工难度最大的城市交通基础设施建设项目。作为该市的重点工程，2005年，唐山市政府就专门成立了建设领导小组，具体工作由唐山市交通局成立的唐山市城市外环建设项目办公室（以下简称“唐山外环项目办”）负责组织实施，唐山市房产管理局下属唐山市房屋拆迁管理办公室负责实施拆迁，项目所需各款项（包括拆迁补偿款）均从财政资金拨付。

2006年6月，外环征地拆迁涉及到唐山四通汽车贸易有限公司（以下简称“四通汽贸公司”）所属的位于唐山市丰润区的3个汽车4s店和1个汽车销售展厅，分别名为佳浩公司（福特4s店）、四通公司、汇通公司、昌铃公司。

当时负责外环路拆迁的一位工作人员回忆，在与四通汽贸公司协商过程中，唐山市交通局委托唐山市诚信房地产评估有限公司等两家评估机构对其房产进行评估，然而因四通汽贸公司对评估价格不予认可，未出正式评估报告而搁置。

奇怪的是，在当年11月份召开的外环路拆迁协调会上，有关领导突然宣布唐山市房屋拆迁管理办公室撤出，由丰润区交通局负责拆迁协调工作。

2006年12月，四通汽贸公司声称，已经委托唐山衡信房地产评估公司等两家评估机构对佳浩公司的机器设备、房产进行评估，资产价值共计3830万余元。其中机器设备1407万余元。

2007年1月12日，四通汽贸公司法定代表人王琳与唐山外环项目办签订了《唐山市城市外环房屋拆迁补偿协议书》，唐山外环项目办就佳浩公司的拆迁给予四通汽贸公司房屋、附属物、机械设备等补偿款共计3830万余元。随后，唐山外环项目办将上述补偿款全部汇入王琳指定的账户内。随后，唐山外环项目办就其他3个公司的拆迁又预付四通汽贸公司拆迁补偿款3000万元。

一个福特4s店的拆迁补偿款高达3800多万元，这引起了各方的关注。

上述负责外环路拆迁的工作人员告诉记者，他们当时“对衡信公司为四通汽贸公司出具的机械设备及地下管网的评估结果不认可，认为评估的价格偏高”。

有汽车销售业界人士称，全国的福特4s店都是统一规划的，店内的设备是统一配送的，数量多少、用什么牌子都有严格的规定。佳浩公司得到的补偿远远超出一个福特4s店的价值。

四通汽贸公司的拆迁补偿数额遭到质疑的同时，2007年5月29日，唐山衡信房地产评估公司突然向唐山市房产管理局和唐山市交通局同时出具了一份书面材料，称针对佳浩公司的编号为“唐衡信评字（2007）第014号”评估报告不是由其出具的。

接到这封书面材料后，200年7月21日，唐山市交通局向唐山市公安局提交了一封举报信。称四通汽贸公司“涉嫌伪造虚假设备评估报告，诈骗城市外环建设拆迁补偿款6830万余元”，请求唐山市公安局依法立案并对四通汽贸公司采取有关侦查措施，以维护国家利益，保障城市外环建设工程的顺利进行。

与此同时，唐山市公安局经济犯罪案件侦查支队也接到唐山市房产管理局书面报案材料，“要求安排有关部门对四通汽贸公司虚假评估报告进行核实，并安排司法机关介入调查评估报告重大诈骗事件”。

两个政府部门的举报引起了公安机关的高度重视。唐山市公安局遂即对“唐衡信评字（2007）第014号”评估报告进行了司法鉴定。鉴定结果表明，“唐衡信评字（2007）第014号”评估报告上的名章印文与样本印文不同一，“上述评估报告系伪造。”

虚假评估报告背后的诈骗大案

2007年8月17日，唐山市公安局决定对四通汽贸公司立案侦查。

很快，一个叫付国清的人进入警方的视线。2007年8月14日，唐山市公安局以涉嫌伪造公司印章罪对付国清刑事拘留。归案后，付国清交代了这份虚高的评估报告的出炉过程。

付国清原是唐山市晨阳财务咨询有限公司的法定代表人。2006年，付国清结识了唐山衡信房地产评估公司总经理王国栓等人，并与衡信公司达成口头协议，付国清以唐山衡信房地产评估公司名义对外作评估业务，由唐山衡信房地产评估公司提供公章、法人章、评估师章和所需的公司材料，付将所得评估费的30%交给唐山衡信房地产评估公司。

2006年年底，经人介绍，付国清认识了四通汽贸公司总经理王文笛。在得知四通汽贸公司下属4个公司正在准备进行拆迁前的资产评估时，他表示愿承担这几个公司的评估业务，并取得了王文笛的信任。

付国清在公安机关侦查时供述，他在给佳浩公司作评估时手里只有多余的盖有唐山衡信房地产评估公司公章的报告纸，没有盖好法定代表人公章、资产评估师方章的报告纸。“如果去唐山衡信房地产评估公司要盖好印章的报告纸一是太麻烦，二是怕将来收费后该公司提成一部分，就私刻了法定代表人公章和王国栓等资产评估师方童。”

公安机关进一步调查显示，付国清在进行评估时，并没有到佳浩公司盘点、清查机器设备，而只是依照王文笛提供的《固定资产机器设备清查评估明细表》（以下简称“评估明细表”）和询价单就评估出佳浩公司机器设备资产评估价值为1407万余元。

付国清在接受公安机关讯问时也主动承认，他在“在外网工程评估过程中，没有任何依据和资料，仅仅根据佳浩公司的要求就增加了300万元的评估额”。

随着调查的深入，王文笛、王琳以及佳浩公司经理李明等人先后被警方拘捕。王文笛等人在公安机关的供述勾勒出他们“在机器设备进行资产评估的过程中以隐瞒真相、虚报机器设备数量的方法，骗取拆迁补偿款”的整个过程。

2006年12月中旬，王文笛曾联系了唐山市中元诚信资产评估事务所（以下简称“中元评估事务所”）对佳浩公司机器设备进行评估，中元评估事务所按照成本法评估，评估价值为人民币1008万余元，对这一评估结果，王琳和王文笛表示不满，并要求提高评估价值。

随后，中元评估事务所又以收益法重新进行了评估，此次评估后，评估价值上升至1246万余元，但王琳和王文笛对此评估结果仍不满意。

为了得到更多政府拆迁补偿款。2006年12月底，王文笛指使李明制作评估明细表，并称“把价格作得越高越好”。就此事他曾向王琳作了汇报，王琳表示同意。

在制作评估明细表中，李明改动了佳浩公司部分机器设备的产地和数量，虚构了机器设备的价格，“我就按王文笛的要求对每种机器设备虚构了价格，将价格标注在了机器设备清单上”。

唐山市公安局经侦支队后来查实：在佳浩公司的机器设备中，实有车身校正台（大梁校正仪和车身校正仪指同一设备）1台、检测线i台。佳浩公司虚报车身校正台1台，价值115万余元、虚报检测线1台，价值117万余元。

在李明制作出评估明细表后不久，王文笛又让李明“想办法作一个询价单，但价格不能变”。对此，李明供述时称：“王文笛当时的意思就是找人作一个假的询价单，把我上次虚构的机器设备的价格弄得真实一些。”

李明遂找到了唐山景林汽车配件有限公司的崔文齐，要求崔帮忙做一个机器设备的询价单，并把有价格的机器设备明细表交给了崔一份。

“为了以后能和佳浩公司继续做业务”，崔文齐就按李明的要求作好了3份虚假报价单。之后，王文笛将评估明细表和询价单交由付国清进行评估，付国清依此作出了虚假的资产评估报告。有了这份虚假的资产评估报告作为补偿依据，王琳顺利地从政府手中拿到了1407万余元的机器设备拆迁补偿款。

公安机关后来对佳浩公司的机械设备进行了委托鉴定，鉴定结果是：佳浩公司列入政府补偿范围的设备公开市场价仅80万余元，两者相差1300多万元。

诈骗千万被认为情节轻微不起诉

2007年，唐山市公安局侦查完结后将此案移交至唐山市人民检察院。2007年7月28日，唐山市人民检察院以王琳等人涉嫌诈骗罪向唐山市中级人民法院提起公诉。

唐山市人民检察院对此案作出的起诉书载明：“2007年1月12日，被告人王琳以佳浩公司名义与唐山市城市外环建设项目办公室签订了《唐山市外环房屋拆迁补偿协议书》，项目办给予佳浩公司房屋、附属物、机械设备等补偿款共计人民币3830万余元，后项目办将上述钱款全部汇入佳浩公司账户内。其中，依据被告人付国清出具的资产评估报告，确定佳浩公司机械设备的补偿款为人民币1407万余元。经鉴定，佳浩公司列入政府补偿范围的设备公开市场价为人民币80万余元。政府在对佳浩公司机械设备拆迁补偿中，共计被骗人民币1327万余元。”

2008年5月15日，唐山市中级法院对此案进行了公开审理。在法庭上，唐山市检察院出庭支持公诉的检察官认为：“王琳、王文笛等人犯罪事实清楚，证据确实充分，应当以诈骗罪追究刑事责任。”

蹊跷的是，此次开庭10天后，唐山市检察院却突然要求撤回起诉。在撤回起诉后，唐山市检察院将案子交给唐山市路北区检察院。

唐山市检察院突然撤诉，并将案件转交给下级检察院的做法令关注此案的法律人士感到意外。就连王琳的辩护律师也称“难以理解”。他在接受采访时表示，唐山中院既然已经开庭审理了，就应当直接下判决，不应裁定让检察院撤诉。而唐山市检察院既然撤回起诉，就意味着原来的起诉不成立，应当自行处理，而不是让下级检察院办理。

司法实践中，对检察机关撤回起诉后的案件通常采取四种处理方法：一是检察机关作不起诉处理；二是补充新的事实证据后重新向法院提起公诉；三是建议公安机关撤案处理：四是以补充侦查方式退回公安机关后不了了之。

“在这个案件上唐山市检察院显然选择了第一种处理方式。但是其将撤诉的案件交给下级检察院的做法可谓是用心良苦。”一位法律界人士说，“如果说非要给唐山市检察院的做法找个理由的话，那只有一条，就是规避现有的法律，将这个案件消化在唐山市检察院的辖区内。”

一位法律界人士解释说，根据我国现有的法律，检察机关对于公安机关移送审查起诉的案件拟作相对不起诉的，公诉部门提出处理意见，报经检察委员会讨论决定，可以作出相对不起诉的决定。公安机关不服不起诉决定，可以向上一级检察机关要求复核。

“上级检察机关拟对一个案件作相对不起诉的决定时，将这个案件交由下级检察机关来作出相对不起诉的决定。这样在事实上就架空了上一级检察机关对下一级检察机关不起诉权权力的监督，极有可能导致不起诉权力的滥用。”上述法律界人士说。

结果不幸被言中。一年之后的2009年6月10日，唐山市路北区检察院对这起令“政府共计被骗人民币1327万余元”的案件作出了《不起诉决定书》。

《不起诉决定书》在认定“王琳、王文笛、李明、崔文齐实施了《中华人民共和国刑法》第二百六十六条规定的行为，付国清实施了《中国人民共和国刑法》第二百八十条第二款规定的行为”的同时，笔锋一转称：“但本案犯罪情节轻微，不需要判处刑罚或免除刑罚。依据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百四十二条第二款的规定，决定对王琳、王文笛、李明、崔文齐、付国清不起诉。”

房地产评估公司管理篇10

【关键词】班级；公司化；资产评估；课程改革；研究

《资产评估实务》课程作为高职院校资产评估与管理专业的核心课程，对学生专业能力的培养、职业素质的养成、就业岗位的适应起着至关重要的作用。提高《资产评估实务》课程教学质量是课程组每位成员值得深思和研究的课题。本文在前期课程建设的基础上，以高职人才培养定位和学院新一轮课改要求“提高课程与职业岗位的匹配度、提高理论课与实践课的整合度、进一步提高企业的参与度、加强课程改革成果的固化”为依据，在资产评估专业班级实施“公司化”管理模式下，对《资产评估实务》课程教学与班级公司化管理对接方面进行了改革研究与实践。

一、搭建公司化班级，创建评估职业情境

班级公司化管理模式就是直接把”社会”搬进了校园，将企业管理理念、管理制度和管理方式融入班级管理中，把班委会管理模式改成公司化管理，将公司的组织机构、管理模式、劳动计酬、劳动合同关系等因素与学校的组织机构、管理模式、量化考核相结合的创新教育模式。资产评估与管理专业新生班级按照公司来建制，如：11资产评估与管理1班摇身一变成为广厦学院春江资产评估公司。公司架构、管理模式充分体现岗位靠技能、地位靠作为、收入靠业绩等评估公司经营理念。公司设一名经理、两名副经理，下设学习指导部等6个主要部门，部门经理分管学习、纪律、后勤、宣传、企划和人事等事务。部门以上经理通过竞聘上岗。学生既是经理也是员工，老师则充当公司顾问的角色。员工的德智体美各方面发展就是绩效考核指标，为公司带来效益就奖励虚拟工资。

在《资产评估实务》课程教学中，为了实行课程教学与班级公司化管理的对接，首先明确学生的角色为广厦学院春江资产评估公司评估员，按3-4人一组构建评估团队，组长任评估项目负责人。学期初下发任务，开展市场调查和收集学校、家庭所在地的房地产价格信息库，为后续开展房地产评估奠定基础。推荐相关网站，及时了解行业动态，构建立体教学资源，拓宽学生职业素养。

搭建“公司化”班级，与课程教学相衔接，围绕未来职业活动设计课程教学过程与内容，使学生在逼真的工作情境中实践和协作学习，不断建构自己的感性认知，提高学生的企业适应能力，缩短从“校园人”转变为“职业人”的时间。

二、立足评估岗位需求，修订课程教学目标

根据专业调研，企业专家、学生对课程的建议，结合评估职业岗位需求分析，课程组首先适时地修订《资产评估实务》课程教学目标，提炼为“三种方法、四个能力、五项素质、两种精神”。知识目标为熟悉经济、管理、财务、税收、法律、资产评估等较综合的基础知识，重点掌握市场法、收益法、成本法的运用。能力目标为具备评估业务分析能力、现场勘查能力、价值估算能力、报告撰写能力。素质目标为具备爱岗敬业、客观公正、依法执业、坚持准则、强化服务等职业素养及较强的评估专业技术素质；具有团队协作精神和创新精神。其次，根据修订后的课程目标，提出课程的改革思路：拓宽行业视野，做到知识结构框架完整，为房地产估价员及今后的执业资格考证打基础；课程教学与班级公司化管理衔接，创造真实的职业情境，提高学生资产评估能力和适应能力，提升学生职业素养和评估专业技术素质。

三、依据评估岗位业务，重构评估教学项目

《资产评估实务》课程针对培养“资产评估”这一核心业务技能，结合行业法规的更新和企业专家的建议，基于工作过程出发，按职业岗位业务构建房地产评估、机器设备评估、流动资产评估、无形资产评估、企业价值评估等8个评估项目，分两个学期进行授课，使教学内容紧贴评估工作业务，与职业资格考试内容衔接。同时，课程组深化校企合作，不断开发《资产评估实务》及配套的《资产评估单项实训》、《资产评估综合实训》课程，并先后完成《资产评估实务》、《资产评估单项实训》、《资产评估综合实训》校企合作开发教材，完善评估案例库、考核试题库、自编习题册等，为班级公司化管理模式下《资产评估实务》课程教学奠定基础。

四、按照评估工作流程，探索“教学做”合一

《资产评估实务》课程教学设在实训室，引入校企合作单位实际工作任务，以评估岗位实际工作步骤为主线，要求学生完成业务承接、资料收集、方法选用、评定估算和提交报告等工作过程，让学生在做的过程中掌握评估技能，并在产生知识需求时以“必需够用”为度引入相关的理论知识。评估报告要求要素齐全、用词准确、格式规范、资料完整等。并按照评估公司内部审核要求，各评估项目组对评估报告实行自查、交叉、组长三级审核制，重点审核评估报告的完整性、评估假设和限制条件、评估目的及价值定义、最高最佳利用分析、估价方法选用、评估结果确定及结论表述、评估报告的规范性及文字表述等。同时引导学生运用综合基础知识开展发散性思维，鼓励学生积极进行评估创新。对表现优秀的小组颁发最佳评估团队证书。整个评估教学过程与评估岗位实际工作步骤一致，突出培养学生业务分析、现场勘查、价值估算、报告撰写能力及常用word、excel等办公软件、设备的操作能力。课程教学紧贴高职学生特点，以学生为主体，融“教、学、做”为一体，有效实现了课程教学与工作实践的零距离对接；同时以就业为导向，为学生创造了逼真的职业情境，培养学生对企业的适应能力，让学生提前感受企业的管理氛围，感悟企业精神。

五、突出课岗证融合，深化驾证式考核改革

（一）优化实践项目设置

《资产评估实务》课程注重实践动手能力和职业素养的培养，倡导学生主动参与、乐于探究、勤于动手，搭建逼真职业情境，引导学生在“学中做，做中学”。课程对接评估实际工作项目，在每个评估教学项目中分别设置实践教学项目，各项目实践课时比例占50%，并充分利用校内外实训基地和学校周边教学资源，突出培养学生评估方法的运用能力、计算能力、案例分析能力及常用办公软件的操作能力。同时各实践项目考核评价由学生自评、组长评价、教师评价三部分组成，突出成绩的客观、公正、公平性，并与公司综合素质测评考核挂钩。

（二）深化驾证式考核

为了突出课程考核内容与岗位工作任务和房地产估价员等职业资格考证的进一步融合，《资产评估实务》课程打破传统期末考试模式，注重平时，淡化期末，课程推行“驾证化”考核评价方式，即从“应知”、“应会”两部分考核学生。课程成绩由理论考核成绩和技能考核成绩两部分组成。两部分成绩都合格才能通过课程考核。同时理论考核、技能考核均采取阶段考核与综合考核相结合的方式。理论考试突出核心知识，融职业资格考证内容，采用网络在线考试方式进行，试题库各阶段理论考试知识点做到覆盖全面，确保理论知识够用，题型包括单选题、多选题、判断题、计算题、案例分析题等。学生考试试卷随机抽题，机器统一阅卷，做到阶段考核阶段通过，即上一阶段未通过，无法进入下一阶段的考核。技能考核面向工作岗位，以工作过程、岗位技能需求为依据，实行训考分离，突出职业技能的培养和职业素养的养成。如第一学期技能考核总评成绩=阶段一（资产评估的基本方法40%）+阶段二（房地产评估60%）。第二阶段考核要求学生选择自家的住宅、商铺、厂房为评估对象，设定评估目的，选择评估方法，先后完成现在勘查、拍照，询价，收集、整理资料，评定估算，撰写、打印评估报告等过程。整个技能考核过程与评估工作流程一致。考核学生对资产评估必备技能的掌握情况以及价格信息库的收集、利用情况；考核同学间的团队协作性以及学生对评估业务综合分析、应变能力和出具评估报告的能力。同时对考核优秀的学生，颁发优秀评估员证书，激励学生学习的积极性，并与公司综合素质测评考核挂钩。通过“应知”和“应会”两个环节的考核，融“应知”“应会”于一体，做到理论与实践相结合，强化实践技能培养，与岗位职业能力要求接轨，提高学生的就业质量。

综上所述，在班级公司化管理模式下的《资产评估实务》课程教学与实践，营造了一个企业化的学习、工作场景，可以使学生提前了解和学习企业文化、企业制度和管理程序，提高学生评估职业能力和企业适应能力，增强职业意识，提升就业能力，为学生走出校门后的就业和创业打下坚实基础。同时课程教学与班级公司化管理的对接实践，能深化课程建设，提高课程教学质量，提升人才培养质量，推动资产评估与管理专业的改革与发展。

参考文献：

[1]国家教育部.教高[2006]16号文件.关于全面提高高等职业教育教学质量的若干意见.

[2]尤文江.高职院校班级“公司化”人才管理的新探索[J].中国人才，2011（14）.