房地产项目税务筹划十篇

房地产项目税务筹划篇1

【关键词】税收筹划 房地产企业税收筹划 房地产开发项目

一、税务筹划的定义

我国国家税务总局注册税务师管理中心编写的《税务实务》对税务筹划的定义：“是在遵行税收法律法规的前提下，当存在两个或两个以上纳税方案时，为实现最小合理纳税而进行设计和运筹，税收筹划的实质是依法合理纳税并最大限度的降低纳税风险。”

二、房地产企业税收筹划

目前房地产开发成本高、投资较大、周期较长，而往往房地产企业资金成本都很高，且一旦投入，资金流动性很低。但不论在取得土地还是房地产开发、经营、销售或者是保有等环节，房地产企业在每一个不同的环节中都会涉及税负。其主要涉及的税种有：营业税，税率为5%；土地增值税，税率为30%--60%的三级超率累进税率；企业所得税，税率为25%，税收负担较重。因此，房地产企业非常有必要进行税务筹划，合理地减轻企业税负。

房地产开发建设阶段主要是项目的开发建设，可以采用代建、合作建房等方式来进行相关税务筹划。

代建房屋又称委托建房，是指国家机关或企事业单位（委托方）通过招标等方式将建设工程项目委托给专业化的项目建设或管理企业，如房地产开发企业等（受托方），由其在承接后寻找适合的建设单位进行施工建造，并在建成后移交给建设单位或投资主体指定的使用者或经营者。根据相关规定，代建工程必须满足以下4个条件：委托方拥有土地使用权；委托方取得了有关部门批复，即委托方立项；签订委托代建合同，列明合理代建管理费；受托方（房地产开发企业）不垫付资金。

合作建房主要是指由一方提供资金，另一方提供土地使用权合作建房的方式，成立合营企业，合作建房， 双方采取风险共担，利润共享。

三、相关案例分析

（一）背景简介

Y公司为某市一家企业，其拥有一块未经开发的土地，现该企业想要对这块土地进行开发，修建一栋电梯公寓为员工提供福利房。X房地产开发企业为该市的一家中小型企业，公司是集合房地产开发、经营、销售、管理和服务等于一体的股份制企业，注册资金1000万元。其主要经营业务包括：规划设计、房产建造、征地拆迁、经营销售、物业管理等。

（二）项目介绍

Y公司拥有该土地的使用权，土地使用权的成本为3500万元，评估机构估价为4725万元，目前尚未进行任何开发活动。现Y公司已与X房地产开发企业达成一定的合作意向，双方都表示愿意相互配合采用最合适的办法进行运作。

那么，他们有以下三种合作方式：

（1）X房地产开发企业代Y公司进行房地产开发，开发完后Y公司向X公司支付代建管理费。

（2）Y公司直接将该土地使用权卖给X公司，成交价格为 4725万元，X公司获得土地使用权后直接进行房产开发，待房屋建成后Y公司再以市场价买回。

（3）采用合作建房的方式，由Y公司出地，X公司出资金，成立合营企业合作建房，且在房屋建成后双方采取风险共担，利润共享的分配方式。

（三）项目开发阶段的税务筹划分析

（1）税负计算。X房地产开发企业为Y公司进行代建。在这种情况下所涉及的各项税金及税额如下：

X房地产开发企业为Y公司进行代建，应就收取的代建管理费征收营业税。假设管理费为100万元。

营业税应纳税额=100×5%=5万元

城建税及教育费附加应纳税额=5×10%=0.5万元

根据税法规定“房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征收范围”，因此，不征收土地增值税。

土地增值税应纳税额=0万元

所得税应纳税额=（100-5-0.5）×25%=23.625万元

X公司各项税负合计=5+0.5+0+23.625=29.125万元

Y公司直接将该土地使用权卖给X公司，成交价格为4725万元，X 公司获得土地使用权后直接进行房产开发。在这种情况下，Y 公司转移了土地使用权，且不属于投资、联营的情况，土地增值税与营业税都要缴纳。其中：

营业税应纳税额=（4725-3500）×5%=61.25万元

城建税及教育费附加应纳税额=61.25×10%=6.125万元

土地增值税应纳税额=（4725-3500）×30%=367.5万元

企业所得税应纳税额=（4725-3500-61.25-6.125-367.5）×25%=197.53125万元

Y公司各项税负合计=61.25+6.125+367.5+197.53125=632.

40625 万元

采用合作建房的方式，由Y公司出地，X公司出资金，成立合营企业合作建房，且在房屋建成后双方采取风险共担，利润共享的分配方式。在这种情况下所涉及的各项税金及税额如下：

该方式下不涉及到营业税应纳事项。

营业税应纳税额=0 元

税法规定“对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税”，因此，此时暂不征收。但如果建成后转让的，还要缴纳土地增值税。

土地增值税应纳税额=0万元

企业所得税应纳税额=（4725-3500）×25%=306.25 万元

Y公司各项税负合计=0+0+306.25=306.25 万元

房地产项目税务筹划篇2

关键词：房地产企业；税收筹划；注意问题

房地产项目投资大，周期长，涉及到许多税种，如果经过科学合理的税务筹划，就可以为房地产企业节省资金，减轻企业负担，促进企业进一步发展，促进税收制度的完善。笔者从多年的财务工作中，对房地产税务筹划有一些实践经验，供大家交流。

一、房地产企业税务筹划

房地产企业税务筹划包括合理避税、节税、转税等多方面的内容。避税是利用税法的漏洞或缺陷，规避或减轻税收负担；节税则主要是依据税法规定的优惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用优惠条款，以达到减轻税负的目的；转税是通过提高或降低价格等方法将税收负担转移出去的方法。房地产行业涉及的税种主要包括：营业税及附加、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、土地使用税等，所以税务筹划工作应主要围绕这些税种展开，其特点在于筹划性、合法性、多维性。

二、房地产开发企业应从以下几个方面入手进行税务筹划

（一） 营业税的税务筹划

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，房地产企业所涉及的应纳营业税的税目包括服务业、建筑业、转让无形资产、销售不动产税率皆为5%。房地产开发公司营业税的计税依据是房地产开发公司的销售额，房地产经纪公司的销售额为向房地产开发公司收取的佣金。营业税本身纳税筹划空间比较小，但是我们可以根据业务特点进行税收筹划：1.减少营业税应税项目的流转（转让）次数。我国税法规定，房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴，而营业税是按次重复征收的。2.选择合作建房方式。（1）合作建房是指一方提供土地地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋。根据营业税法的规定，甲企业以土地使用权，乙企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于甲企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。（2） 甲企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。从两种方式我们可以看出选择合作建房可以避免营业税。3.在房地产企业中，如果企业在开发之初便能确定最终的用户，那么采用代建房方式进行开发，而不采用先开发后销售的方式，这种筹划方式可按建筑行业适用的3%低税率缴纳营业税，而且还不需缴纳土地增值税。

（二）土地增值税的税务筹划

1.减低增值额：（1）降低房屋的销售价格房屋销售价格的降低会使销售收入减少，从而会使增值额减少，也会使地增值税减少。但是房地产开发企业在降低房屋的销售价格时，必须认真比减少的销售收入和减少增值额所带来的税金减少额两者的大小，从而决定是进行 税收筹划。（2）与客户签订销售与装修两份合同，随着装修费在房款中所占比重逐年递增，其对土地增值税的影响己不能忽视。若房地产开发企业与购房者签订合同时能稍加变通则可取得意想不到的效果。房地产开发企业可先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同： 一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地值税，第二份合同不用缴纳土地增值税。

2.增加扣除项目金额：（1）选择适当的利息扣除标准，一种情况是依靠负债筹资，预计利息用较高，应计算分摊的利息并提供金融机构证明，以据实扣除；另一种情况房地项目主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，应不计算应分摊的利息或提供金融机构证明，以多扣除房地产开发费用，达到实现企业价值最大化。（2）慎重选择销售时间。

3.选择合适的建房方式：（1）合作方式，税法规定，对于合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增税；建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。（2）代建方式，税法规定，代建房屋是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，向用户收取代建费的行为。对于房地产开发企业而言，虽然取得了收入，但没有生房地产权属的转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的税范围。房地产开发企业可以利用这种建房方式，在开发之初就确定好最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免销售缴纳土地增值税。

4. 利用税收优惠政策的税收筹划。根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内以获得免税待遇。

5.利用销售比例进行税务筹划。根据（国税发（2006）187号），扩了对于开发商征收土地关于房地产开发企业税务筹划的思考。增值税的清算条件规定：“已竣工验收的地产开发项目”，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例85%以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的以及“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”都将纳入新的土地值税征收条件。因此，可以利用85%这一临界点进行筹划。当开发项目不能全销售时，视情况将其销售比例控制在85%以内，将纳税时间向后拖延。这是新的清算条件制定后的一项新的税收筹划方法。

（三）企业所得税的税务筹划分析

企业所得税的计税依据为应纳税所得额，应纳税所得额=收入总额一准以扣除项目金额。企业的收入总额是指企业在生产、经营活动中以及其他行为取得的各项收入的总和，包括纳税人来源于中国境内、境外的生产经营收入和其他业务收入。

1.合理延迟产权转移时间。税法规定，只有当房地产的权属发生变更时，才能确认销售收入的实现。房地产开发企业可以通过合理延迟房地产权属变更时间，推迟房产证的办理来推迟销售收入的实现时间，以缓缴企业所得税，达到缓解企业资金紧张状况的目的。

2.合理推迟成本最终确认时间。房地产开发企业的税务人员可通过合理推迟成本最终确认的时间，以缓缴企业所得税，实现企业利益最大化。

三、现代房地产开发企业税务筹划注意的问题

（一）加强税法法律、法规学习。

现代房地产企业进行税务筹划必须知法、懂法、守法，不能只靠对税收政策的一知半解，税务筹划必须结合企业自身的实际情况，才能达到预期效果。

（二）税务筹划要规范化。

房地产企业在进行纳税筹划时要注重规范性筹划，万万不可只重投机；要合理、合法地做好纳税筹划工作。

（三）战略与战术相结合进行税务筹划。

房地产企业虽然不能从对单个项目、单笔业务或单个环节进行筹划，但还应构建整体的税费筹划思路和方案，免得顾此失彼，因小失大 “捡了芝麻丢了西瓜”。

（四）提高企业财务管理水平和财会人员的业务素质。

四、小结

总之，随着房地产市场的竞争日益加剧，现代房地产企业需要灵活运用税务筹划手段，在合理承担自身税负的前提下，尽可能地降低经营成本和资源浪费。

参考文献：

房地产项目税务筹划篇3

一、房地产企业税务筹划的若干问题

要分析我国房地产企业税务筹划的若干问题，首先得了解一个概念――税务筹划，税务筹划，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内，通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的，以使纳税人获得最大的经济利益。[2]由于我国税法体系还处在完善阶段，部分房地产企业为了自己短期内的经济利用，以身涉法，偷税漏税问题严重。在我国房地产企业的成本中，税收成本比重较大。在房地产开发企业开发项目的环节众多中，拿地、拆迁、设计、土建、采购、装修、资金、营销、物业管理等等经济行为无不涉及到交税，税收筹划的空间巨大。因此，部分房地产企业便打起了税收的主意，在企业税务筹划过程中钻法律的空子避税者有之，少数房地产企业甚至在以上各环节中出现了逃税漏税的现象。

除了逃税漏税以外，风险税务筹划风险问题也不容小视。由于市场、国家政策等一系列因素的影响，税务筹划风险系数颇高，而我国房地产企业相关防范风险的体制并不完善，在遇到风险时，很多的房地产企业不能及时采取有效措施来控制。笔者调查了多家房地产企业，总结出其风险大致有一下几种，一是财务风险。众所周知，房地产企业和资金有着千丝万缕的联系，企业所进行的每一项经济活动都需要对资金进行合理的掌控。在我国，房地产企业的资金大多来源于银行体系，企业融资越大，税务筹划的空间也就越大。但税务筹划在给企业带来巨大的经济利益的同时，也使企业面临着不小的财务风险。二是政策风险，近十来年来，我国房地产企业飞速发展，其在国民经济中所占的比重与日俱增，但由于我国市场经济起步较晚，法律体系还不健全，与房地产有关的具体的规范性文件较少，这就使得部分房地产企业在税务筹划过程中形成很大的风险。三是行业内部的风险。受房地产企业巨大经济利益的诱惑，很多企业把眼光转到了房地产企业，有些企业不惜血本投资房地产行业，但投资房地产，风险与经济利益并存，并且房地产行业相比其它行业更复杂，如果没有合理的税务规划，就会给企业带来巨大的风险。除此之外，税收筹划体系的不完善也是我国房地产企业亟待解决的问题。由于房地产企业税负数额巨大，所以，经过税务筹划省下来的钱绝非小数目。但如何省这笔钱，却成了各房地产企业的难题。

接下来，笔者将联系案例，分析房地产税务筹划的相关准则，以期解决以上问题。

二、房地产开发企业税务筹划的相关原则

（一）合法性原则

合法是税务筹划最基本的准则，房地产企业只有在保证所经营的项目、筹划方案合法的情况下，才能得到国家税务主管部门批准，否则再能促进企业发展的项目方案都不一定能实施，即便实施了也会受到相应的惩罚。影响整个企业的形象。合法性主要体现在以下几个方面：一是充分利用法律鼓励的税务筹划，其次是适当寻找法律放任的筹划，三是谨慎选择法律盲区的筹划。各房地产企业一定要摒弃侥幸心理，严格依照国家的税法行事，量力而为。在遵守法律的同时也保护的自己的利益。

（二）筹划要考虑综合性原则

综合性原则是指在进行某一税种的税务筹划时，要综合考虑各种情况，以求整体税负最轻、长期税负最轻。以下案例将说明这一点。

现有一A公司有300万的闲置资金，希望与某房地产开发公司B进行合作，以下有两种方式供A公司，第一种是直接将300万作为出资与B公司进行合作开发房产；第二种是采取投资入股方式参与房产开发。假设A公司在1年以后中途退出该房产开发项目，经与B公司协商，分得现金60万。在第一种方式下，60万收入按税法规定作为项目收入分利。由于A公司出资金，其收入不分摊任何成本，在公司分得60万元时，相当于公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给B公司，转让价格为360万元。转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。其中营业税及附加为19.8万元，企业所得税13.27万元，税后收入为26.93万元。在第二种情况下，房产完工销售后分回股利60万元。由于A、B两个公司的税率相同，公司60万税后利润不需要补税，即A公司所获经济利益为60万元。

我们不难看出以上两种种投资方式第二种税负相比第一种方式要轻很多。

（三）筹划要考虑风险均衡原则

现代市场经济环境变化不断，错综复杂，所有的企业活动都或多或少存在风险，同样，节税也有一定的风险，一般来说节税力度与风险呈正比例关系，也就是说企业节税力度越大，风险也就越大。在上述案例中，第二种方式虽然税负要轻，但A公司要承担经营风险，而且B公司不负责还本。在第一种投资方式中，A公司虽然税负较重，但是其直接参与了房产开发项目，获得开发经验。另外，在税务筹划过程中，如果筹划人员素质不高，筹划时机选择欠妥等，那么税务筹划方案也就不能很好的使房地产企业规避风险。

房地产项目税务筹划篇4

【关键词】 房地产企业 税收筹划

一、房地产企业税收筹划概述

当前，房地产企业面临着越来越复杂的内外经营环境，日常管理任务也越来越重。税收管理作为一种重要的企业管理工具，在现代企业生产决策、目标考核、绩效评价方面发挥着重要的作用，实施有效的税收筹划并合理规避其中的风险，对于企业减轻税务负担，提升企业自身活力和整体竞争能力具有重要意义，是企业实现顺利健康发展，不断发展壮大的重要保障。

合理的税收筹划对于提升房地产企业核心竞争能力，增强房地产企业整体实力具有重要意义。房地产行业在日常经营中所面对的相关税收政策以及宏观的调控环境相对比较复杂，加之我国房地产企业一贯比较重视税收筹划而忽视对税务风险的管控，因而影响了企业税收筹划的可行性和可靠性，难以实质上提升企业的可持续发展能力及风险抵御水平。

在社会主义市场经济体制下，每个经济行为的相关主体都会根据自身需要和实际情况对企业的税务进行合理筹划。房地产企业也不例外，房地产行业涉及多个税种，同时跨越了生产以及流通等领域，税务负担比较重，房地产企业的税收筹划空间比较大，加之房地产行业高速发展，面临的资金压力比较大，经营成本比较高，强化税务管理合理税收筹划对于有效减轻房地产企业税务负担，增强企业整体实力和竞争能力具有重要意义。因此应当将税收筹划作为房地产企业管理的重要组成部分，全面实施税务管理，促进房地产企业健康有序可持续发展。

二、房地产企业税收筹划分析

房地产企业一般都集多种经济活动为一体，包括房地产开发、维修、管理、经营、建设等众多领域，都是以建筑物和土地作为其生产经营活动的对象，相对于其他企业经营的行业多元化、资金流复杂而且结构成本复杂、收益情况不均衡、涉及的税收政策也比较复杂。

房地产行业涉及的税种也比较多，其中对房地产企业来讲重点税种包括企业所得税、土地增值税、营业税、房产税、契税以及土地增值税，这些税种是房地产企业税收筹划的重点，在房地产企业的税务负担中占有比较大的比重。

房地产企业应将税收筹划贯穿于整个房地产开发项目中，在税收筹划的各个关键环节都要注意有效把握，并做好各个环节之间的税收筹划衔接。

在房地产企业项目开发的前期准备阶段，房地产企业要注意整体规划，尽管这一阶段涉及的税种相对比较少，但是这一阶段对于整个项目开发具有重要意义。要做到事前市场调查，完成土地项目的转让和出让，合理科学规划审批，并根据项目开发的实际情况和进展，科学地从项目建设的资金来源、项目的经营方式和项目的建设方式等多个方面进行前期准备阶段的税收筹划。房地产企业在进行项目方式选择时，要全面考虑母公司的整体盈利水平对于企业所得税的负面影响。在土地的获取方式上，要全面考虑契税、营业税、所得税的影响因素。一般来讲，房地产企业直接获取土地，则需要缴纳契税，采用并购的方式获取土地，房地产企业则无需缴纳营业税、契税以及所得税等。另外，税法对于房地产企业的股权转让做了较多的规定，限制较多，在实际操作中尤其要注意。

在建房的方式上，房地产企业可以考虑自行开发、代建以及合作开发等多种形式。若能通过后两种方式建造房屋，则可以节约较大的税收，有效减轻企业税务负担。对于代建的房产，一般只征收营业税，不征收土地增值税。对于一方提供土地，另一方提供建设资金合作建房的行为，按照税法规定暂免土地增值税的征收，也可以有效减轻房地产企业的税务负担。

房地产企业的资金筹资方式多种，也可以通过有效规划合理避税。一般来讲负债筹资需要面临固定的利息压力，所面临的风险相对较大，但是其利息可以税前扣除，有效减轻税务负担。权益性筹资的风险较小，但是不能够税前扣除，其股息是从税后利润支付，税务负担相对较重。通过预售房的形式，房地产企业可以迅速回笼资金，但是要注意折扣成本，以及与此相伴随产生的税收成本，包括土地增值税、营业税以及企业所得税等。

房地产企业应当充分发挥税盾效应，合理选择资本化利息费用或者是费用化利息费用。一般来讲企业盈利时，应当尽量费用化利息支出，相反当企业亏损时，则尽量将利息支出资本化。

在房地产销售阶段，房地产企业要积极运用定价策略，以此实现税收筹划，尤其要考虑临界点价格对于企业税务负担的影响，这里面主要是土地增值税。通过适当降低销售价格来减少销售收入，在可扣除金额不变的情况之下，房地产的增值金额减少，以此减少纳税额。通过分解房地产销售价格，将单独计价部分在整个售价中分离，分散转让收入，降低增值税率，是企业有效减少土地增值税金额。

对于项目的转让环节，通过选择资产转让或者是股权转让来合理避税。一般来讲，股权转让可以避免缴纳营业税和土地增值税，只需要股东缴纳个人所得税，税负较轻。资产转让操作比较简单，但是视同销售，要缴纳营业税、城建税、土地增值税、教育附加、企业所得税等各种税种，房地产企业税务负担较重。

房地产企业税收筹划应当积极关注资金的筹资及回收方式对于税务负担的影响。房地产企业不同的筹资方式意味着不同的税务负担。部分企业在日常税务管理中对于资金的流动和资金的管理监控不能齐头并进，税务管理监管不到位，存在潜在税务风险。不少企业税务管理工作缺乏监督控制，难以做到对税务管理的实时监管，不能有效地全方位监管税务管理工作，又没有有效地内部监督，领导层难以及时准确把握企业税务状况，对税务管理的监管工作比较薄弱。针对税务管理过程中出现的问题，有必要认真讨论，仔细分析其对企业、市场产生的影响，及时纠正偏差，推进税务管理的顺利进行。

另外，房地产企业也应当积极做好营业税改征增值税的准备，顺应形势，提升自身税务管理水平。依据试点效果，改征增值税后大部分企业都减轻了税务负担，达到了营改增的预期目标，有效增强了企业的活力，促进了企业经济效益的平稳增长。这主要是由于在施行营业税时，存在着纳税重复、税率相对过高等等一系列长期存在的弊病，改革之后，成功克服了上述问题，尤其是对于广大中小企业而言，执行3%的税率，显著减轻了企业的纳税负担，增强了企业的活力和盈利能力，为广大中小企业进一步扩大生产提供了保障，具有现实意义。

房地产企业如果不能有效规避税务风险，合理税务筹划，则不但不能实现为企业减负，增强企业活力的目的，反而背道而驰，加大了企业的税务负担，影响了企业的正常生产经营。强化税务管理，规避税务风险对于房地产企业顺利有序发展具有重要意义，但是企业在日常的税务管理工作中也存在着不少的问题，同时也面临着不少税务风险，这些都不利于房地产企业的有序发展，并严重制约着房地产企业的税务管理水平和管理效率。强化税务管理，合理税收筹划，有效规避税务风险，无论对企业、市场还是国民经济都具有重要意义。

三、房地产企业合理税收筹划、有效规避风险的建议

企业要进一步强化其市场主体地位，科学税收筹划，有效规避风险，减轻企业的纳税负担，增强企业和市场的经济活力，有效促进经济的顺利健康发展。房地产企业要尽量避免在税收筹划中出现的各种不利情况，以此保障企业应当享受的国家税收政策，提高企业经济效益，增强企业活力。

首先，准确分析企业自身税负情况。对于企业本身来说，要做到科学合理地实施税收筹划，及时准确地分析自身的税务情况。通过研究比较，了解企业可以依据进项税抵扣的方式来减轻纳税负担的项目在总的支出中的比例高低，这部分比例越高，则越有利于实现减轻税负的目的，反之则难以实现这一目的甚至会加大税务负担。

其次，实现合理避税。企业应当在纳税过程中科学合理地进行避税。当前不少企业通过外包企业产品和项目来实现合理避税目的，这样可以帮助企业有效实现税费转移，对于无法解决进项税抵扣的企业而言具有重要的现实意义。但是应当注意的是，外包项目和产品时，应当保障企业的产品及服务质量。另外除了产品外包之外，企业也可以将自身的某职能部门外包，实现避税目的。通过外包财务、人士等，降低管理成本，降低企业实际税务负担。

再次，强化企业管理层税务风险管控意识和水平。企业在日常的生产管理中要不断加大对财务人员的税务风险理念教育，培养其税务风险意识，并运用现代管理手段及时加以解决。并进一步明确责任，细化职责分工，将税务风险管控工作逐级逐项落实，最大程度上减少税务风险发生的可能性。企业发生税务风险很大程度上是由于企业管理层缺乏风险管控意识，没有有效的风险管控手段，有必要提高财务人员的风险防控水平，增强财务人员及时发现运营过程中税务风险的能力。

最后科学制定税务管理目标，完善强化税务管理制度。企业要认识税务管理的重要性，根据管理的要求设立相应的管理岗位，以此进行税务管理和控制。企业要制定相关税务管理制度，严格强化制度的落实，提升制度的效力，重视制度的执行，明确责任，层层负责，提高企业的经营管理水平。税务管理工作要注重公平和效率。企业应当积极结合自身企业及行业特点，完善税务管理制度，有效规避税务风险，提升税务管理水平，促进企业健康有序发展。

总的来讲，强化税务管理，合理税收筹划，并有效防范和规避税务管理风险，对于房地产企业减轻税务负担，增强盈利能力和科学化管理水平，促进自身发展具有重要意义。同时也应当注意到新的税收政策的实施对于房地产行业的相关作用，因此房地产行业要积极了解相关政策，结合自身发展实际，有效应对，只有这样才能适应改革要求，促进自身健康发展。

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房地产项目税务筹划篇5

关键词：风险控制；房地产公司；纳税筹划；策略

当前，宏观调控房地产市场的力度在持续增大，纳税筹划则为在我国相关法律法规允许的范畴之内，促进房地产公司的经营发展，确保其能够获得经济利益最大化的一种方式。现阶段，在我国房地产公司进行纳税筹划时，所存在的风险问题还有很多，其所存在的风险不但会消极影响到公司的发展与顺利运作，也会带来很多不必要的麻烦。所以，务必要根据其中所存在的风险问题，及时探寻良好的应对措施。

一、房地产公司纳税筹划存在风险分析

（一）公司认知纳税政策有误房地产公司在开展纳税筹划工作时，会存在错误认知纳税政策的现象，进而引发政策层面的风险问题。具体来说，房地产公司开展纳税筹划工作的相关工作人员，未能够正确解读我国相关政策与各项法规，因此则会导致在决策期间和政策方面有所偏离，也导致我国税务机构会认为房地产公司在税务层面上存在漏洞，而后采取一系列的制裁手段，最终则会给房地产公司带来严重的经济损失。另外，在房地产公司开展纳税筹划工作决策之前，也未能够系统性、综合性学习相关政策内容，导致自身的纳税筹划工作，未能够处于正确的开展轨道之中。

（二）税收执法期间存在偏差房地产公司在开展纳税筹划工作时，应根据我国的税法规定来开展，唯有纳税纳筹划方案获得相关税务机关的认可，才为一项成功的纳税筹划，然而在执法期间，因房地产公司和纳税机构之间的合作与交流不够，致使房地产公司在开展纳税筹划工作时，存在一定程度的偏差，更甚还会让税务机构认为，房地产公司的纳税统筹行为具备不合法因素，所以在税收执法期间，因税务机构和房地产公司二者之间合作与沟通不足，也为导致房地产公司在纳税筹划过程中产生风险因素的重要原因之一。

（三）未能提前准备好纳税筹划方案提前准备好纳税筹划方案，可使房地产公司根据此来达成减税的目标。纳税筹划方案主要是根据之后所会产生的变化而探寻有效的应对措施。在这一过程中，许多因素均会影响到房地产公司的经营行为与投资行为，也会消极影响到纳税方案的实施。因此说，房地产公司务必要提前做好纳税筹划准备工作，这样才能够做到随机应变，提高方案的灵活性，利于提高房地产公司应对风险的能力。但以实际情况来说，房地产公司却未能提前准备好纳税筹划方案，因此势必会产生程度不一的风险问题。

（四）纳税筹划能力较为不足若具备良好的纳税筹划能力，那么则利于降低房地产公司的税收负担，控制好纳税筹划成本。但若在选用税收筹划方式时，较为缺失长远性及战略性思考，则会给房地产公司带来很大的发展负担，也会快速增加房地产公司在进行纳税筹划时的各项成本。可见，我国房地产公司还需注重提高自身的纳税筹划能力。

二、基于风险控制的房地产公司纳税筹划策略

（一）增强公司认知税法政策若想在最大程度上降低房地产公司纳税筹划期间出现风险问题的概率，那么则需注重强化学习我国税法政策，多加了解与掌握税法相关内容，这是由于税法为我国税务机关和房地产公司沟通的重要纽带，且也为我国房地产公司在进行纳税筹划过程中应根据的法律规范。依据我国税务机关所出台的各项税法政策，利于科学开展纳税筹划工作，尽可能降低风险问题的出现；再者，我国房地产公司，需多加关注税法的变动情况，并依据税法的主要变化来作出必要的调整，如此才能够保障好自身的经营与发展，将风险问题降到最低。

（二）良好构建税企合作关系若想达成纳税筹划目标，则应确保纳税筹划各种行为的正确性，确保其处在各项法律法规的范畴之中。对于税法的主要细则来说，则是由税务机关来进行统一、规范制定的，但个别地区的情况有所不同，不少地区的税务机关也能够依据真实状况来进行自主决策。因此，针对上述情况，我国房地产企业在开展纳税筹划工作前，需先和相关税务机关进行良好的沟通，积极构建好二者之间的合作关系，这样才利于保障房地产公司的纳税筹划工作，处在税法框架的范畴中开展。再者，房地产公司在与税务机关进行沟通与合作的过程中，能够充分了解到相关政策，并也能够针对自身的实际情况，获得税务机构对自身的指导与帮助，而后房地产公司则需合理调整自身的纳税筹划方案，尽可能降低自身在纳税筹划期间所存在的风险问题，以确保自身的安全性、稳定性运作。

（三）做好纳税筹划准备工作所运用的纳税筹划方案，应确保利于提升房地产公司的收益，所以在设计纳税筹划方案时，需进行全面性、综合性的思考，并以此为前提科学进行纳税规划，防止在进行纳税筹划时以降低某层面的纳税负担为目的，而根据此目标开展单一活动的不良行为，若一旦产生这种行为，则会致使房地产公司在其他层面出现纳税负担加大的现象，亦或者会消极影响到房地产公司其他经营项目的良好开展，更甚还会影响到房地产公司的总体效益。可见，这种制定纳税筹划的方案是不可取的。例如，伴随我国税收政策的不断变化，在房地产公司进行税务筹划时，还需注重审查税收策划方案的主要内容，并最后明确内容，防止其中存在消极的风险因素，确保其能够满足税务筹划工作开展的本质目标。税务筹划也为一种科学决策的方式，在开展税务筹划时，需根据实际情况来主动去调整税务筹划的主要内容，必须确保房地产公司在经营决策期间的合理性与科学性，从而在根源上防止增值税层面上风险问题的出现。

（四）强化财务纳税筹划能力强化财务纳税统筹能力，利于降低房地产公司在经营发展过程中所承担的纳税负担，且有利于降低运作成本，提高资金利用率，若统筹计划和实际情况存在脱离现象，那么房地产公司在进行纳税筹划时的成本也会随之提高，风险也会逐渐加大。因此，对我国房地产公司而言，应重视强化财务纳税筹划能力，一方面应提高相关筹划人员的工作素质及能力，确保其具备扎实的理论知识，善于科学制定纳税筹划方案，且善于实施这一方案，另一方面，房地产公司还应规范性管理财务部门，唯有切实强化财务纳税筹划能力，才能够确保房地产公司纳税筹划方案的精准实施，降低房地产公司的纳税负担。

房地产项目税务筹划篇6

关键词：火电 建设期 税务筹划

一、火电项目建设期开展税务筹划的必要性

火电项目建设期是指火电项目从资金正式投入始到项目建成投产止所需要的时间。火电项目建设期一般不会产生收益，交纳的税款较少，建设期的税务筹划容易被忽视。折旧费是火电项目运营期的第二大成本，属于战略性质的成本，一旦项目建成投产，折旧费就基本“定型”，通常的成本控制手段和方法对其无能为力，必须在建设期进行事前控制。作为降低工程造价的重要途径，税务筹划的关口应前移至建设阶段，与项目建设进度保持同步，覆盖项目的全生命周期。因此，火电项目建设期的税务筹划十分必要。

二、火电项目建设期税务筹划应遵循的原则

合法性原则。火电项目建设期的税务筹划必须以现行的税收法律法规为依据，不超出法律边界，必须在合法的基本前提下，在有限的范围内拓展空间进行各种筹划。

成本效益原则。火电项目建设期的税务筹划，不能过分地强调税收成本的降低，而忽略了因该方案的实施会带来其他费用的增加或收益的减少，使纳税人的绝对收益减少。

事先谋划原则。凡事预则立，不预则废，税务筹划尤其如此。火电项目建设期的税务筹划应该在事先整体谋划和周密安排下进行，如果盲目行事，往往会出现漏洞百出，产生“做手脚”的嫌疑，税务筹划成功的可能性就大打折扣。

全员全过程原则。火电项目建设期的税务筹划不仅仅是税务人员的事情，需要全员参与配合，对涉税业务实施全过程管理。

三、火电项目建设期税务筹划的切入点

（一）对增值税的筹划切入点

首先，要充分利用“营改增”政策的利好，在签订运输、勘察设计、技术服务、有形动产租赁、审计、监理等合同时，要求乙方必须开具增值税专用发票，增加可抵扣的进项税额。

其次，在筹集资金时，优先融资租赁方式。融资租赁作为现代服务业的重要组成部分，2013年8月开始在全国范围内实行“营改增”政策。融资租赁业“营改增”之后，租金可以开具增值税专用发票，承租人可以获得额外的进项税抵扣，融资成本大大降低。

再次，对机组整套启动试运过程中所消耗的燃煤、燃油和化学药品等原材料要事先取得增值税专用发票，单独建立清晰的台账，保存完整的出入库单据，并在会计软件系统中正确核算进项税。

（二）企业所得税的筹划切入点

1.三大专用设备投资额抵税

《企业所得税法实施条例》第一百条规定，企业购置并实际使用列入《环境保护专用设备企业所得税优惠目录》、《节能节水专用设备企业所得税优惠目录》、《安全生产专用设备企业所得税优惠目录》范围内的环境保护、节能节水和安全生产专用设备（三大专用设备），可以按专用设备投资额的10%抵免当年企业所得税应纳税额；企业当年应纳税额不足抵免的，可以向以后年度结转，但结转期不得超过5个纳税年度。这为火电项目进行企业所得税的筹划提供了巨大空间。为了充分享受三大专用设备投资额的10%抵免企业所得税应纳税额的优惠，在设备选型时要未雨绸缪，优先考虑采购三个《目录》内的设备。在项目建设阶段，要求设备供应商对属于三个《目录》内的设备单独开票并写明设备名称、规格型号、性能参数。生产厂家等信息，项目公司要对上述设备进行单独核算、单独建卡。

2.提前进场费一次转入费用

生产准备费项下的生产职工培训及提前进场费，是指为保证火电工程的顺利投产，而对生产运行的工人、技术人员和管理人员培训，安排提前进厂进行生产准备所需的费用，主要包括培训和提前进厂人员的工资、津贴、福利费、劳动保护费、劳动保险费、差旅费、培训费等项目。由于这部分费用与设备和房屋建筑物等固定资产不具相关性，完全是为了准备生产耗用的，因此在进行项目竣工决算时，不要把生产职工培训及提前进场费分摊到固定资产上，而应按照会计准则的有关原则和电力企业会计核算的通用原则，将这部分费用项目也应计入“长期待摊费用”科目进行明细核算，并在项目投产后的当月一次计入当期损益，以减少投产当期的企业所得税，达到延期纳税的目的。

（三）对印花税的筹划切入点

1.降低计税依据

从各地税务机关的执法实践来看，如果购销合同中只有不含税金额，以不含税金额作为印花税的计税依据；购销合同中既有不含税金额又有增值税金额，且分别记载的，以不含税的金额作为印花税的计税依据；如果购销合同中所载金额包含增值税金额，但未分别记载的，以合同所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据。《湖北省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知》（鄂地税发[2010]176号）中也对此予以了明确。因此，火电项目公司在签订购销合同前，需要事先与设备供应商商定，将不含税金额和进项税额在合同条款中分别记载、写明，以减少购销合同印花税的计税依据，节省税款。

2.规范合同名称和内容

建设工程监理合同是指建设单位（项目法人）聘请具有相关资质的监理单位依据国家批准的工程项目建设文件等相关规定对建设单位的工程建设实施专业化监控服务所订立的合同，而技术咨询合同是指当事人就有关项目的分析、论证、评价、预测和调查订立的技术合同。从两者的定义上看，工程监理合同并不属于“技术合同”税目中的技术咨询合同，无需交纳印花税。对此，《深圳市地方税务局关于工程监理合同是否征收印花税问题的批复》（深地税发[2000]91号）中也已明确，“工程监理合同”不属于“技术合同”，也不属于印花税税法中列举的征税范围。因此，火电项目公司与专业监理公司签订的设计监理合同、施工监理和技经监理合同，无需交纳印花税。

3.甄别非应税合同

一些企业的税务人员误认为，凡是签订合同就要交纳印花税，因此而多交“冤枉税”，增加企业税负。《印花税暂行条例实施细则》（[88]财税255号）第十条规定，印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。印花税的征税范围采用正列举法，现行印花税列举的税目只有13项，这意味着未列入印花税税目税率表的，不属于印花税征税范围，不征印花税。火电项目公司与员工签订的劳动合同，与外部单位签订的承诺书、安全协议、保密协议、临时用地协议、白蚁防治合同、物业管理服务合同、保安服务合同、保洁绿化服务合同、消防服务合同、设备监造合同、质量认证服务合同、翻译服务合同、出版合同等凭证，在印花税税目表中没有列举，应注意从基建合同台账或合同管理系统将这些非应税合同中甄别、筛选出来，不贴花交纳印花税。

（四）对房产税的筹划切入点

1.合理减少房产原值

税法规定，“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。火电项目在进行竣工决算时，与房屋建筑物无直接关系的研究试验费、设备检验费、负荷联合试车费等待摊基建支出不要分摊计入房屋建筑物资产价值。在机组试运行168小时（达到预定可使用状态）以后，在建工程转为固定资产时，需要将房屋与冷却塔、烟囱、池、井、沟、渠等非房屋建（构）筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分，分别核算，单独建卡，不计入房产。

2.控制宗地容积率

《企业会计准则第6号―无形资产》规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，“固定资产”科目中不包括未取得土地使用权支付的费用。根据《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）的规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。这意味着，宗地容积率如果超过0.5，房产原值均应包含地价。宗地是被权属界址线所封闭的地块。

（五）对城镇土地使用税的筹划切入点

1.厂址选择在税额标准较低的区域

火电项目在选址时，在优先考虑电网负荷、交通运输、环境保护、水资源、地质地貌等条件的情况下，应尽量选择距离城市市区较远、土地等级和税额标准较低的区域。当前，许多地方政府为了促进节约集约利用土地资源，提高土地利用效率，调整和拉大了不同等级土地的土地使用税税额标准，为纳税筹划提供了更大的空间。

2.降低单位容量占地面积

为了减少应税土地面积，火电项目在设计上要坚持节约集约用地的原则，向传统的大厂前区、大厂房、大主控室挑战，大胆实践、勇于创新，在确保运营期安全生产不受影响的前提下，充分利用空间进行优化设计，降低单位容量占地面积。一个装机200万千瓦的火电项目，如果单位容量占地面积降低0.1平方米/千瓦，土地使用税税额标准按每平方米12元计算，每年可节省土地使用税240万元。

3.争取土地使用税减免税政策

争取土地使用税减免税政策是火电项目税务筹划的重点。考虑到火电项目的一些特殊性，国家层面针对火电厂出台了许多土地使用税优惠政策。国家税务局《关于电力行业征免土地使用税问题的规定》（国税地字[1989]13号）规定，对火电厂厂区围墙外的灰场、输灰管、输油（气）管道、铁路专用线用地，免征土地使用税；国家税务局《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》（国税地[1989]140号）规定，对于各类危险仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，暂免征收土地使用税。火电项目在建设期间，要对上述免税用地仔细梳理，单独测量、单独办证、单独核算，及时取得相关专业机构的鉴定或认定，及时请求主管税务机关现场核实，及时备齐土地使用证、设计图纸、消防验收意见书等原始资料，以向主管税务机关申请免税。

四、结束语

火电项目建设期与运营期的税务筹划同等重要，二者不可偏废或割裂，应有机衔接起来。建设期的税务筹划，意义不仅在于节省建设期间的税款支出，降低工程造价，更重要的是为运营期的税务筹划打基础、做准备。火电项目的税务筹划具备超前性、连续性、整体性，才能使火电项目在整个生命周期内从整体上获得最大的筹划收益。

参考文献：

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[3]赵少峰.浅谈煤炭企业基建期税务筹划[J].中国总会计师，2013（6）.

[4]闫军芳.“营改增”税改下基建企业的税务筹划[J].财经界，2013（35）.

房地产项目税务筹划篇7

[论文摘要]企业税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负、有利于实现企业财务目标的对策与安排。因此，税收筹划不同于逃税、偷税，是企业的一项重要财务管理活动。本文根据房地产行业的特点，分别从房地产项目立项、建设和销售阶段提出所应考虑的税收筹划，具有很大的现实意义。

 

税收是企业在生产经营中无偿向政府支付的一种费用，具有强制性和无偿性，企业作为独立经营的主体，可以在合理合法的前提下，尽量减少纳税额，使税收负担率达到最低。税收筹划作为企业经营活动的一项重要活动，是在一定的客观条件下存在的，目前看来至少包括政府依法治税的水平和税法变动情况两类因素。

首先依法治税是进行税收筹划的前提，税收筹划是以现行税制为基础的，如果某一地区的实际税收经营不是以现行税法为依据，而是以其他类似收入指标的因素为依据，那么进行税收筹划也就失去了实际意义，这是企业进行税收筹划时应该注意的重要问题。其次，由于税法作为一种法律既有稳定性，也有一定的灵活性，所以进行税收筹划应该时刻关注税法的变化。在体制转轨尚未完成、税法调整较为频繁的阶段，这点尤其要重视，因为税法一旦调整，税收筹划的依据可能消失或改变，筹划的结果就完全可能与当初进行筹划的预期相反。所以，企业的决策者和财务人员应当重视税法的变化及调整，并据此相应调整税收筹划的策略和方案。任何一个税法的调整，其内容本身就是新的税收筹划的基础。

税收筹划由3个操作层次组成：①初级税收筹划：避免企业超额税负。②中级税收筹划：优化企业税务策略。③高级税收筹划：争取有利的税收政策。真正意义上的税收筹划是一个企业不断走向成熟和理性的标志，是一个企业纳税意识不断增强的表现。在税法规定的范围内，纳税人往往面临着税负不同的多种纳税方案的选择，纳税人可以避重就轻，选择低税负的纳税方案，企业税收筹划就是合理最大限度地在税法允许的范围内减轻企业的税收负担。

 

一、房地产企业项目立项应考虑的税收筹划

 

房地声企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动，因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。

 

1　选择合适的建房方式

大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的筹划空间较小，若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。

(1)房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。 

(2)合作建房方式。根据《营业税问题解答(一)的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的。参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。 

 

2　开发多处房地产 

房地产公司在同时开发多处房地产时，可分别核算，也可合并核算，两种方式所缴纳的税收不同，这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况，具体如何核算：需要企业根据具体情况予以分析比较。 

例1长春某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产，第一处房地产出售价格为1000万元，根据税法规定扣除的费用为400万元；第二处房地产出售价格为1500万元，根据税法规定扣除的费用为1000万元。如果企业选择分别核算，第一处房地产的增值率为600÷400=150％，应该缴纳土地增值税600 x50％-400×15％=240(万元)，营业税及其附加1000×5.5％=55万元；第二处房地产增值率为500÷1000=50％，应缴纳土地增值税500 x30％=150(万元)；营业税及其附加1500×5.5％=83.55(万元)。该房地产公司的利润为(不考虑其他税费)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45万元。如若合并核算，两处房地产的出售价格为2500万元，根据税法规定可扣除费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100÷1400=78.5％。应该缴纳土地增值税1100×40％－1400×5％=370万元，营业税及其附加2500×5.5％=137.5万元。不考虑其他税费，该房地产公司的利润为2500－1100－370－137.5=892.5万元。该税收筹划减轻税收负担892.5－571.45=321.05万元。 

 

二、房地产企业项目建设中应考虑的税收筹划 

 

1　通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划 

土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20％的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20％，从而享受免税待遇。 

例2长春某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为800万元，增值额为200万元，增值率为200÷800=25％。该房地产公司需要缴纳土地增值税200×30％=60(万元)，营业税1000×5％=50(万元)，城市维护建设税和教育费附加50×10％=5(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000－800-60-50-5=85(万元)。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，费用为200万元，房屋售价增加至1200万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元，增值额为200万元，增值率为200×1000=20％，不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营业税1200×5％=60万元；城市维护建设税和教育费附加60×10％=6(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1200－1000-60-6=134(万元)。该税收筹划降低企业税收负担134-85=49(万元)。 

2　相关借款利息的筹划实务 

由于大部分房地产经营企业开发资金来自借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。 

(1)针对房地产开发完工之前的利息费用，可以将完工之前的借款利息计人开发成本，并可作为计算房地产开发费用(期间费用)的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20％的扣除，这样可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负。 

(2)针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。 

 

3　销售与装修分开，分散经营收入 

随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若房地产企业与购房者签订合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。 

三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划 

 

房地产销售方式的选择也是进行税收筹划的一种好方式，通过改变销售模式的筹划不仅可以直接减少税负，而且可以间接地获得货币时间价值的好处。这主要涉及两个方面。 

 

1　针对纳税主体的新设分立 

这也就是说，房地产经营企业可以通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。 

例3长春某房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。①若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48％，应纳99.75万元的土地增值税，净赚232.75万元。②以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97％，免征土地增值税，净赚233.04万元。③如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97％<20％，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税及附加合计：1500×5.5％=82.5(万元)，可扣除的项目金额为1167.5+82.5=1250(万元)，其增值率为16.67％<20％，免纳土地增值税。从全局来看，销售时只增加营业税等税金1400×5.5％=77(万元)，获利润1500－(1167.5+77)=255.5(万元)，比筹划前增加255.5－232.75=22.75(万元)。 

2　减少账面收入或递延纳税时间 

(1)开发企业无偿或收取极少手续费委托销售公司销售房地产，并可协商开具销售清单，由于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税。 

(2)将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担，以避免上述费用因超标而调增应纳税所得额的情况。 

(3)对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商，开立指定代收专户，将客户按揭还贷的部分定期先存入专户，然后分期办理转账时再确认收入并纳税。 

 

参考文献 

 

[1]盖地，企业税务筹划理论与实务[m]，大连：东北财经大学出版社，2005。 

[2]苏强，房地产企业如何进行税收筹划[j]，市场论坛，2006(2)。 

[3]国家税务总局房地产开发有关企业所得税问题的规定[s]，国税发[2003]83号，财会月刊，2003，(21)：61-62。 

[4]王尤贵，李颖，房地产开发企业中主要税种的税收筹划[j]，开发与建设,2006(4)。 

房地产项目税务筹划篇8

【关键词】 房地产企业税收筹划土地增值税所得税

一、纳税筹划及其内容

纳税筹划，是指通过对涉税业务进行策划，制作出一整套完整的纳税操作方案，从而达到节税的目的。任何纳税筹划行为产生的根本原因都是经济利益的驱动，即经济主体追求自身经济利益的最大化。纳税筹划的内容包括避税、节税、规避“税收陷阱”、转嫁筹划和实现零风险五个方面。

1、避税筹划。避税筹划是相对于逃税而言的一个概念，是指纳税人采用不违法的手段，利用税法中的漏洞、空白获取税收利益的筹划。因此避税筹划既不违法，也不合法，而是处在两者之间，是一种“非违法”的活动。对于这种筹划，理论界有一定争议，很多学者认为这是对国家法律的蔑视，应该一棍子打死。本文认为，这种筹划虽然违背了立法精神，但其获得成功的重要前提是纳税人对税收政策进行认真研究，并在法律条文形式上对法律予以认可，这与纳税人不尊重法律的偷税、逃税有着本质的区别。对于纳税人的这种筹划，税务机关不应该予以否定，更不应该认定为偷税、逃税并给予法律制裁。国家所能做的应该是不断地完善税收法律规范，填补空白，堵塞漏洞，避免类似的情况再次发生，也就是采取反避税措施加以控制。

2、节税。节税是指纳税人在不违背税法立法精神的前提下，利用税法中固有的起征点、免征额、减税、免税等一系列的优惠政策和税收惩罚等倾斜调控政策，通过对企业筹资、投资及经营等活动的巧妙安排，达到少缴国家税收的目的。这种筹划是纳税筹划的组成部分之一，理论界早已达成共识，国家也从各方面给予了扶持。

3、规避“税收陷阱”。规避“税收陷阱”是指纳税人在经营活动中，要注意不要陷入税收政策规定的一些被认为是“税收陷阱”的条款。如《增值税暂行条例》规定：兼营不同税率的货物或劳务，应分别核算，未分别核算的，从高适用增值税税率。如果人们对经营活动不进行事前的纳税筹划，就有可能掉进国家设置的“纳税陷阱”，从而增加企业的税收负担。

4、税收转嫁筹划。税收转嫁筹划是指纳税人为达到减轻自身的税收负担，通过对销售商品的价格进行调整，将税收负担转嫁给他人承担的经济活动。由于通过转嫁筹划能够实现降低自身税负的目标，因此人们也将其列入纳税筹划的范畴。

5、涉税零风险。涉税零风险是指纳税人生产经营账目清楚，纳税申报正确，税款交纳及时、足额，不出现任何税收违法乱纪行为，或风险极小，可忽略不计的一种状态。当谈及进行纳税筹划，一般人都认为是指企业或个人运用各种手段直接减轻自身税收负担的行为，其实这种认识是相当片面的。因为，纳税人除了减轻税收负担之外，还存在不会直接获得任何税收上的好处，但可以避免涉税损失的现象，这也相当于实现了一定的经济收益，这种状态就是涉税零风险。本文认为，实现涉税零风险也是纳税筹划的重要内容。

二、纳税筹划在房地产企业财务管理中的运用

1、选择合适的建房方式。大部分房地产企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的纳税筹划空间较小，若用代建、合建等方式则筹划空间较大。首先，代建方式。这种方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。其次，合作建房方式。根据《营业税问题解答（一）的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税，企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。

2、进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。

3、充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与超过“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。

4、房地产企业营业税的筹划。合理拆分业务，剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。另外，房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种，可以将精装修房的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，可节约2%的营业税。

5、迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009]31号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。

6、变房地产销售为投资。按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税。而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，也不再缴纳营业税，这种规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑采用先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。例如：甲房地产开发企业，2007年商品房销售收入为2亿元，按税法规定计算的可扣除项目金额为1.6亿元，如果直接出售需要缴纳土地增值税1200万元，缴纳营业税1000万元，城市维护建设税和教育费附加100万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以2亿元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法地免除1000万元的营业税和100万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲企业可以作出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款1100万元为限。

7、房地产企业纳税筹划应遵循成本收益原则。房地产企业进行税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。以房地产企业增值税筹划为例，合理合法地控制、降低增值率对房地产企业具有重要的意义。从计税原理上讲，控制、降低增值率有三个办法：降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算低增值率业务，同时这些做法会造成收入减少或者其他成本、税负的上升，企业应着眼于总体税后净收益最大化，对筹划方案进行综合考量。红星房地产开发公司开发一批普通住宅，销售价格共计3100万元，按税法规定计算的可扣除项目金额为2500万元。该企业应缴纳土地增值税计算如下：增值额=3100-2500=600万元，增值率=600/2500=24%，取第一档税率30%，应纳土地增值税额=600*30%=180万元；如果该公司降低商品房售价，按3000万元的价格销售这批商品房，其他条件不变，则纳税情况为：增值额=3000-2500=500万元，增值率=500/2500=20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业收入减少100万元，应纳税额减少180万元，所得税前实际收益反而增加80万元，税收筹划的效果显著。假定其他条件不变，商品房价格仍为3100万元，红星房地产开发公司增加商品房内部设施，使其可扣除项目增加为2600万元，则应纳土地增值税情况为：增值额=3100-2600=500万元，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业不仅提高了房屋质量，还减少了净支出，获得了净利益的增加。这种筹划使商品房买卖双方均受益。在增加可扣除项目时，应注意税法对可扣除项目的具体规定。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%，而各省市在10%内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。

房地产项目税务筹划篇9

【关键词】房地产开发企业；税务筹划；利益最大化

一、税务筹划的特点

（一）合法性。

税务筹划是在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律、法规）的前提下，通过对纳税主体（法人或自然人）的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。税法是处理征纳关系的共同准绳，税务筹划是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行的，是在纳税义务没有确定、存在多种纳税方法可供选择时，企业作出缴纳低税负的决策，依法行政的税务机关对此不应反对，这一特点使税务筹划与偷税具有本质的不同。

（二）筹划性。

经营行为的发生是企业纳税义务产生的前提，纳税义务通常具有滞后性。税务筹划不是在纳税义务发生之后想办法减轻税负，是在前期通过充分了解现行税法和财务知识，结合企业全方位的经济活动进行有计划的规划、设计、安排来寻求未来税负相对最轻，经营效益相对最好的决策方案的行为，是一种合理合法的预先筹划，具有超前性特点。

（三）目的性。

房地产企业进行税务筹划的目标不应是单一的而应是一组目标。直接减轻税收负担是纳税筹划产生的最初原因，是税务筹划最本质、最核心的目标。此外，还包括有：延缓纳税、保证账目清楚、纳税申报正确、缴税及时足额，不出现任何关于税收方面的处罚，以避免不必要的经济、名誉损失，实现涉税零风险，确保自身利益不受无理、非法侵犯以维护主体合法权益。

（四）多维性。

筹划过程的多维性从时间上看，税务筹划贯穿于房地产企业生产经营活动的全过程，任何一个可能产生税金的环节。均应进行税务筹划。不仅生产经营过程中规模的大小、会计方法的选择、购销活动的安排需要税务筹划，而且在设立之前、生产经营活动之前、新产品开发设计阶段，都应进行税务筹划，选择具有节税效应的注册地点、组织类型和产品类型；从空间上看，税务筹划活动不仅限于本企业，应同其他单位联合，共同寻求节税的途径。

（五）风险性

税务筹划的目的是为了获得税收收益，但是在实际操作中，往往不能达到预期效果，这与税务筹划的成本和税务筹划的风险有关。税务筹划的成本，是指由于采用税收筹划方案而增加的成本，包括显性成本和隐含成本，比如聘请专业人员支出的费用，采用一种税收筹划方案而放弃另一种税收筹划方案所导致的机会成本。此外，对税收政策理解不准确或操作不当，而在不知觉情况下采用了导致企业税负不减反增的方案，或者触犯法律而受到税务机关的处罚都可能使得税收筹划的结果背离预期的效果。

二、房地产开发企业税务筹划技术

（一） 规避平台筹划

土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格，扣除额的调节来实现。

（二） 投资转化技术

房地产开发企业、除了开发、销售房产这—传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。

（三） 税基筹划技术

房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集巾于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。

（四） 实现技术

主营业务收入的筹划，其切人点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。

三、房地产企业主要税种的税务筹划

（一）营业税筹划

营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种流转税。房地产企业所涉及的应纳营业税的税目包括服务业、建筑业、转让无形资产、销售不动产。税率皆为5%。通常来说，我们可以从以下几个方面对营业税进行筹划：

① 价外费用的筹划

营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资

费、代收款项及其他各种性质的价外收费。同时，营业税暂行条例又规定，物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于“服务业”税目中的“”业务。只对其从事此项业务取得的手续费收入征收营业税。这就为房地产开发企业通过控制价外费用进行营业税筹划提供了空间。房地产开发企业在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃（煤）气费、维修基金等各种配套设施费。对于房地产开发企业来说，这些配套设施费属于代收应付款项，不作为房屋的销售收入，而应作“其他应付款”处理，但在计算缴纳营业税时，仍需将其包括在营业税的计税依据之内。但是，如果房地产开发企业专门成立物业公司，将这部分价外费用的收取转由物业公司收取，这样，其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，也就不用征收营业税。例如，某房地产公司去年营业收入为3亿元，其中代收款项为5000万元，则其营业税应交纳35000*5%=1750万元。如果将代收款项由下属的物业公司收取.则房地产公司应交纳营业税300000*5%=1500万元。节约税金250万元。

② 利用税率不同的筹划

因为营业税有九种税目，税率各不相同，销售不动产适用的是5%的营业税税率，房屋装修属于建筑安装业适用3%的税率。充分利用税率差异可以为房地产公司节约不少税金。例如，甲企业开发的房地产毛坯房价格为8000元/平方米，装修按1000元/平方米计算。总面积为50000平方米。如果甲企业不成立装修公司。只签订一份销售合同，则营业税为：

9000*50000*5%=2250万元：如果甲企业签订销售合同时按毛坯房计算，另成立装修公司与客户签订装修合同，则营业税为：8000×50000×5%+1000×50000×3%=2150万元。节约100万元。

（二）土地增值税的税务筹划。

①根据土地增值税的征税范围进行筹划。土地增值税的征税范围为：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物行为，不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此，像房地产中的代建房行为就是应该属于劳务行为，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。

②利用土地增值税起征点作税收筹划。土地增值税的起征点为：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税。利用这一规定，纳税人在建造普通标准住宅出售时，应考虑增值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担之间的关系，否则增值率稍高于起征点就会带来损失。

③选择合适的建房方式，a.合作方式，税法规定，对于合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增税；建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。b.代建方式，税法规定，代建房屋是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，向用户收取代建费的行为。对于房地产开发企业而言，虽然取得了收入，但没有生房地产权属的转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的纳税范围。房地产开发企业可以利用这种建房方式，在开发之初就确定好最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免销售缴纳土地增值税。

（三）企业所得税的税务筹划分析

①合理延迟产权转移时间。税法规定，只有当房地产的权属发生变更时，才能确认销售收入的实现。房地产开发企业可以通过合理延迟房地产权属变更时间，推迟房产证的办理来推迟销售收入的实现时间，以缓缴企业所得税，达到缓解企业资金紧张状况的目的。

②合理推迟成本最终确认时间。房地产开发企业的税务人员可通过合理推迟成本最终确认的时间，以缓缴企业所得税，实现企业利益最大化。

参考文献：

[1]张艳纯，企业纳税筹划[M]，长沙，湖南大学出版社，2004

房地产项目税务筹划篇10

关键词：房地产，税务筹划，税率

税收筹划对企业具有重要的作用。对企业而言，税收筹划得当，用足用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，有效维护企业权益，使自身价值达到最大化，促进企业良性发展。房地产企业开发项目具有投资额大，建设周期长等特点。从项目立项到施工再到销售的过程中，涉及到众多税种，主要税种就是营业税、土地增值税、房产税和所得税。这些税费金额大，如果能合理地进行税收筹划，能够降低投资项目的成本，加强房地产企业依法纳税的观念，促进税收制度的进一步完善。

一、房地产企业税收现状

在我国税从项目立项到施工再到销售的过程中，房地产开发企业涉及到的税种有：耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税和印花税，房地产企业开发项目具有投资额大，建设周期长等特点。涉及到众多税种，这些税费金额大，如果能合理地进行税收筹划，能够降低投资项目的成本，加强房地产企业依法纳税的观念，促进税收制度的进一步完善。

二、房地产开发企业税收筹划技术

房地产开发企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其特点和经营业务，对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。

（一）规避平台筹划

土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。

（二）投资转化技术

房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。

(三)税基筹划技术

房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。

（四）实现技术

主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。

三、房地产税收筹划方式

（一）利用临界点进行税收筹划

纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，可以进行房地产税收筹划。

（二）利用投资方式的不同进行税收筹划

房地产开发公司对于投资性房地产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金；二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉及税种及税负各不相同，存在着较大的房地产税收筹划空间。

1、采取出租方式应承担的税负

营业税：房产租赁属于服务业，按照租金收入的5%征税，应为5%×R1；房产税：房产税应依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税为12%×R1；城建税：假设**房地产开发公司位于市区，城建税税率为7%，依据其缴纳的营业税，则，城建税税负为5%×R1×7%=0.35%R1；教育费附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花税：在订立合同时，企业必须缴纳印花税，根据《中华人民共和国印花税暂行条理》第3条规定：“按租赁金额千分之一贴花”，因此，印花税税负为0.1%R1；所得税：营业税、城建税、教育费附加可以在税前扣除，那么，企业租金收入应纳的所得税为25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。

总体税负T1=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的总体税负T1=41.22%R1。

2、采取联营方式应承担的税负

房产税：根据税法规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%的余值计税，税率为1.2%。假定减除率为30%，则房产税税负=1.2%×（1-30%）P。土地使用税(此税种从量定额征收，各地标准不一，以菏泽市为例，城区单位税额为0.68元/平方米)，则土地使用税税负为0.68×L=0.68L；所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=R2×25%=25%R2。

总体税负T2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。

寻求税负均衡点。由于租金的收入相对固定，而且在出租之前可以商定，而联营收入则因影响因素多，不可确定性更大，所以，可以用租金来预测联营收入。当二者税负相等时，即， 41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，则R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25

（三）利用不同的资金筹措方式进行税收筹划

房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。

（四）利用收款方式的不同进行税收筹划

房地产开发企业以房地产的法定所有权转移后确认销售收入，但在实际工作中应采取谨慎原则，客观评估收入的实现，对估计价款不能收回的，不能确认为收入；已经收回部分价款只将收回部分确认为收入。

四、结语

以上讨论了房地产企业税收筹划的技术及方案。但在实际操作中，这些税种的筹划并不是独立的，各税种之间存在着联系。所以我们在对某一税种进行筹划时，应考虑其对别的税种的影响，以达到降低企业整体税负的效果。

参考文献：