房地产开发企业财务流程十篇

房地产开发企业财务流程篇1

（一）房地产开发企业财务管理的概述

为了适应房地产开发公司经营业务发展的需要，进一步规范房地产开发企业的财务行为， 应切实加强房地产开发企业财务管理。其对于防范财务风险、促使市场经济协调发展，有着积极的意义。

房地产开发企业财务管理的内容包括房地产开发与运营期间的资金筹备、调度与运转、对资金耗费进行前期预算、中期控制以及后期记录、对资金使用进行核算与分析，以及正确处理房地产开发过程中产生的一切经济问题。确保房地产开发的顺利开展便是房地产开开发企业财务管理的主要目的

（二）房地产开发企业财务管理的特点

1.管理的资金量数额巨大

房地产开发过程中需要大量的资金支出，其中房屋工程造价以及地价方面是主要的资金投入，房地产开发企业前期的资金筹备量是保证开发过程能够顺利开展的关键所在。因此房地产开发企业财务管理具有管理的资金量大、筹集资金的任务重、资金管理的难度大等特点。

2.财务预算管理的难度大

房地产财务预算管理包括对土地征用、工程施工、设备运转、材料购置、配套设施安装等多种费用的估计与预算，而由于房地产开发经营项目的内容不同，相同类型的产品在不同环境以及不同时间段内的开发流程也具有差异性，因此导致了前期财务预算管理的难度大，房地产成本的结构十分复杂。

二、房地产开发企业的财务预算管理

（一）财务预算管理的概述

房地产财务预算管理包括对土地征用、工程施工、设备运转、材料购置、配套设施安装等多种费用的估算。根据预算管理的不同目的，可以将房地产开发企业的财务预算管理分为损益预算和资金预算两类，分别是房地产开发企业财务成果的预算与房地产开发企业现金收支的预算。

（二）损益预算

与财务支出及财务成果相关的经济情况都属于损益预算的范畴，其中包括房地产开发的整体成本预算、施工期间的费用支出、缴纳的法定税额、开发完成后的房地产收入预算等等。其中的施工期间费用支出包括了对房地产的销售费用、管理费用以及日常维护费用等；在缴纳法定税额方面，房地产开发企业需要向国家缴纳包括销售不动产的流转税、土地增值税、企业所得税以及细节税费等税务金额，是损益预算中的重要预算环节。

（三）资金预算

资金预算是对房地产开发与销售过程中可能产生的现金收入支出情况进行预算，分为流入与流出两类。首先是现金的流入预算，房地产在开发期间会以银行贷款、销售回款以及房地产开发企业资金支持等多种方式来保持现金流通情况，现金流入预算就是对上述流入企业的现金款项进行预算管理。现金流入预算是十分重要的预算流程，对工程持续开展以及房地产顺利销售起到了基础的保障作用。

现金流出预算主要针对房地产开发过程中的以现金方式支出的工程管理费用、建筑施工费用、地价费用以及后期房地产销售阶段支出的银行贷款费用、房地产管理费用、销售费用、税额费用等现金费用。

三、房地产开发企业财务预算管理中融资的管理

（一）融资概述

在房地产开发过程中，融资是主要的资金筹措方式，是以开发企业的信用为基础，通过银行或个人的资金融通进行房地产开发资金运作的方式。融资作为投资的一种，存在一定的风险，其中包括在融资期限内开发企业无法偿还债务、需要使用不动产与房地产进行债务抵押或者开发企业在接受融资后如果积累了一定的负债，会产生损害股东利益的风险。根据开发企业接受融资的方式以及融资期限的不同，融资所伴随的风险也会存在差异。

在房地产开发企业的融资管理中，存在融资成本的概念。融资成本主要由基础的融资费用以及后续的使用费用两方面组成。融资费用产生在资金的筹措阶段，房地产开发企业为了接受多方融资，会委托金融机构以自身企业资产为基础发行股票、债券等融资项目，这就会产生代办股票与债权的注册费用以及代办费用。

（二）主要融资方式

1.银行贷款

信用是银行审核房地产开发企业融资资格并进行房地产融资的主要依据。银行贷款是间接融资的一种，也是当前房地产开发企业资金筹措阶段的主要融资方。

2.房地产信托

与银行贷款对融资期限的严格要求相比，房地产信托采用信托公司评价房地产开发企业信用程度并发放信托贷款，融资期限的弹性较大。

房地产信托的形式包括与传统银行贷款相类似的贷款方式、股权转让的股权融资形式以及产品的信托交易，这也是房地产信托最主要的特点。由于是信用托付形式的融资，不会增加房地产开发企业的债务压力，对开发企业的经济结构稳定以及持续发展有着重要意义。因此房地产信托融资对当前中小型房地产开发企业来说是一种重要的融资方式。

（三）融资策略

1.投资决策阶段

前期投资决策是对整体开发流程投资的分析，对融资的分析是其中的一部分，投资决策分析决定了融资与企业的联系，同时决定了投资结构。投资决策阶段直接影响了融资来源与融资结构，同时融资结构也会随着投资结构的变化而进行调整。

2.融资决策阶段

融资决策阶段会对融资期限、融资款额、融资费用等进行综合评价。融资者在融资阶段会明确房地产开发项目的目标，并且会将可能的融资方案进行系统比较，最终确定融资方法。

3.融资谈判

该阶段主要由融资方起草方案，并与相关融资渠道方进行谈判，综合双方对房地产开发融资的要求，对融资方案进行修正与调整，以符合整体项目的投资结构。

4.融资执行

在达成共识的前提下，需要根据融资方案来执行实际融资，该阶段还包括签订融资文件并进行备案、执行详细的融资计划、对融资过程中可能出现的风险进行控制并控制资金使用情况等。

三、房地产开发企业财务预算管理的主要问题

（一）对财务预算管理报告的认识问题

房地产开发企业的财务预算管理工作是对地产开发及销售过程可能产生的所有收入与支出费用进行预算，以确保房地产开发流通的资金支出，保障工程施工的持续开展，并且合理安排后期销售流程，掌握房地产销售的经济效益情况，在整体的房地产开发过程中，是保障成本、资金、工期等情况的关键工作，而预算管理期间编制的财务预算报表与报告，便是将收入支出数据直观呈现于书面的最好方式。

目前财务预算报告的主要问题在于企业内部的认识存在错误与偏差，将预算报告的编制交由企业财务部门完全负责。这种情况使得财务部门忽略了与施工部门、销售部门的交流，无法掌控工程设计规划、设备材料采购、交通物流运输、工程开展情况等信息，一定程度上影响到了财务预算报告的可靠性和真实性，无法体现财务预算管理的综合性和广泛性。

（二）财务预算管理的准确性问题

财务预算管理的损益预算以及资金预算是系统性的预算工作，因此需要经过的流程工序长、涵盖的相关部门多，造成了财务预算管理准确性不稳定的问题，执行率也存在明显差异。另外，企业内部财务部门的业务能力以及财务预算管理经验也是导致财务预算管理准确性不稳定的问题所在，预算执行力以及统计整合能力不高。

（三）注重年度预算，忽略流程预算

当前，房地产开发企业存在侧重于年度预算与年度财务报表的制定，而忽略了开发与销售过程中的具体项目的预算工作。房地产开发是周期性的流程，从初期的获得土地产权到工程竣工再到最后的房地产售罄，期间需要经历至少两年左右的时间，在这段周期内可能发生与计划不相符合的事件，因此就需要对开发过程中的具体项目流程进行预算。目前，房地产开发企业使用传统的年度预算与年度报表方案，无疑是轻视了房地产财务预算的完整性与客观性，以年度预算为引领的预算管理不利于开发企业的宏观战略发展与管理。

（四）财务预算管理的考核机制问题

目前，在大部分房地产开发企业内部，财务预算管理的考核机制并不完善，没有建立起系统且严格的责任制度。财务部门在进行预算管理前没有签订责任合同，企业内部没有相关的奖惩制度，也降低了财务预算人员的工作积极性与责任心。在后期的考核过程中，财务部门会回避主观因素以及业务能力问题，而强调预算过程中的客观原因以及市场环境与政治环境对预算结果的影响。

四、强化财务预算管理的措施

（一）提升现金流通程度

在房地产开发过程中，现金的流通是多项工程工序持续开展的关键所在，因此，当前房地产开发企业应当将现金作为开发的主体，确定其主导位置。以流通的现金支持来偿还银行贷款等支出款项，避免市场环境对银行贷款利息率造成的影响。

（二）加强各部门交流

房地产开发企业应该以财务部门为中心，加强财务部门与企业内其他部门之间的交流与联系，保障财务部门掌握工程设计规划、设备材料采购、交通物流运输、工程开展情况等信息，将财务预算管理涵盖到房地产开发的各个环节。在提升财务预算管理效率与可靠性的同时提升部门之间的流通程度。

（三）关注国家政策变化

在房地产开发过程中，国家进行的宏观经济调控以及政策颁布与实施，很大程度上影响了开发的经济效益以及成本支出程度。关注市场环境变化，实时掌握政策变化情况，结合最新的企业经营情况以及生产指标，对企业财务预算管理的具体项目进行修正与更改，测算出最符合当前政策情况的财务预算与收入盈亏情况，通过调控预算方案、预测年度财务状况等方式，保障工程顺利开展以及后续销售流程的正常展开。

房地产开发企业财务流程篇2

关键词：房地产 财务管理 问题 对策

随着我国现代化建设的不断推进，房地产建设的热潮不断涌动，房地产企业也逐渐成为我国的支柱企业，但是很多房地产企业在发展过程中都出现了问题，影响了企业经营的安全性，其中一个重要问题就是财务管理上的问题。作为资金密集型的企业，房地产开发公司的财务管理工作对企业来说极其重要，因此识别并解决财务管理中存在的问题，对房地产企业来说极其重要。

一、房地产开发公司加强财务管理必要性

房地产开发公司作为资本密集型企业，资金链是一个决定企业生死的要素。资金的流动存在于企业的投资、筹资、生产经营的各个环节，任一环节资金链的断裂都有可能导致企业的生存危机。而且，企业的资金又不是越多越好，这会降低企业资金的使用效率。尤其是房地产开发公司，其开发周期长，资金的投入和回收是不断交叉的，因此需要开发公司了解开发整个项目的每个环节，以便对资金进行有效管理。另外，成本和质量的制衡是房地产公司的另一主题，如何在保证质量的基础上进行成本控制，对房地产公司及其重要。因此，做好企业的成本控制和成本管理，对房地产企业有很大的重要性和必要性。

二、房地产开发公司财务管理中存在的问题

当前我国房地产开发公司、尤其是中小型开发公司，财务管理都存在着一些问题。

（一）对财务管理的重视性不高

我国房地产开发公司将管理工作的重点集中在经济效益上，对财务管理的重视性不够，尤其是忽视了财务管理工作在长期规划中的作用。一些房地产开发公司仅仅将财务管理定位为记账等会计类工作，对财务管理认识不够。另外，一些公司对开发项目的可行性研究重视度不够，有的甚至不进行可行性研究，项目安排随意性大，没有对资金投入、资金回收、期限等进行详细安排，导致整个财务管理过程的混乱。

（二）财务管理的制度缺乏规范性

我国房地产开发公司没有建立清晰的财务目标，制定的制度也缺乏实际操作性，没有起到有效的指导作用。有的公司的制度形同虚设，没有得到有效的实施。

（三）财务管理人员的素质不高，财务管理水平低

当前我国一些房地产公司的财务管理人员财务管理意识淡薄，对财务管理的认识不够，且文化程度不高，因此，业务技能也不高，他们缺乏系统财务管理知识，在实际工作中只是凭经验和直觉进行管理，这一问题会影响房地产企业财务运行的安全性和效率。

（四）财务风险大，融资渠道单一

房地产企业作为资金密集型企业，资金链的保证对其及其重要，资金流动的周期很长，且前后期的资金流量很不平衡，所以保持资金的安全流通是很重要的工作。但是，随着我国对房地产企业的管控越来越严格，加上其本来的风险，房地产企业融资也越来越困难。

三、应对房地产开发公司财务管理问题的对策

（一）加强对财务管理的重视程度

房地产公司的领导者需要转变经营管理理念，加强对财务管理的重视程度，并将这种重视落到实处，同时将重视程度传递给财务管理人员，严格财务管理人员的招聘，加强对财务管理人员的培训，为财务管理工作的顺利进行打下坚实的基础，营造良好的氛围。另外，保证在项目开发前期做好可行性分析，运用财务管理中项目投资分析的知识，对项目开发的周期、投入、收益等进行详细分析，以保证后期开发过程中资金的可控性。

（二）制定科学规范的财务管理制度，并严格落到实处

房地产企业管理者要充分了解本企业项目运行和管理程序，参照本行业的标杆企业，建立一套科学规范且适用的财务管理制度。在建立规范的财务管理制度的基础上，加强财务人员对管理制度的学习和应用，并在实际应用过程中加强监督，保证财务管理制度的顺利实施，起到应有的作用。同时，在运行的过程中不断进行反馈，以及时解决出现的问题，不断完善这一制度。

（三）加强对财务管理人员的培训，提高企业的财务管理水平

房地产企业既要严格财务管理人员的招聘，又要注重后期对财务管理人员的培训，无论是认识上还是技能上。财务管理人员技能的提高，有助于企业财务管理水平的提高，进而可以顺利推进企业的财务管理工作，这对整个工程项目的顺利进行都很重要。

（四）加强对资金的管理，多元化融资渠道，以降低企业的财务风险

房地产企业的财务人员要加强对资金管理的重视，整体上把握资金的流入和流出，对项目不同时期资金的流动有整体上的认识，并提前做好准备，防止出现资金流断裂的问题。有关现金流管理的具体措施有：编制现金预算，加强对应收账款的管理、加快资金回收期，合理利用现金浮游量、充分利用商业信用，加强对投融资的管理等。对于融资问题，企业要优化融资方式，进行多元化融资。企业集团还可以在整个企业建立资金池，将各个项目的资金进行统一管理，对各个项目的资金进行调剂使用，从而保证整体的稳定。

四、结束语

总之，房地产企业的财务管理非常重要，认识并解决这些问题，对房地产企业的持续发展有着重要的意义。

参考文献：

[1]赵雪梅，赵美华.房地产公司财务管理中存在的问题及对策分析[J].现代经济信息，2012

房地产开发企业财务流程篇3

【关键词】财务工作 房地产行业 运用

一、财务管理工作在房地产企业管理中的重要性

财务管理是企业营运活动中的重要功能，所有营利组织都是以获利为最终目标，企业需要通过财务管理来不断地降低成本、充分运用资金，降低经营风险。房地产企业作为营利组织，财务管理也同样重要。房地产企业是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。与其他企业不同的是，其开发经营行为更为复杂、经营风险更大。复杂是由于房地产业涉及面广，经济往来对象多。经营风险大是由于房地产企业开发的产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多。财务管理对房地产企业是一台加速器，如果能够良好运用财务核杠杆，则可以协助房地产企业快速成长，但是不当地财务管理，也会加速企业的破败灭亡。

二、房地产企业财务管理的特点

财务管理是在企业的整体目标下，进行的资产投资，资本筹资，现金流以及利润分配的管理工作。为了实现企业经济效益的最大化，在公司财务中进行的预测、决策、协调、考核等管理工作。财务管理要努力实现以下几个目标： 产值最大化； 利润最大化； 股东财富最大化； 企业价值最大化。企业财务管理主要有以下几个特点： 参与面广泛。对企业内部来说，财务管理涉及到生产、销售等环节。同时，企业各个部门都与资金有着或多或少的联系，完全没有联系的部门是没有的。财务管理部门要加强各个部门在使用资金和资金利用率的监督及约束的作用。财务部门还要参与到工程项目前期的市场探查，项目的可行性分析，为企业管理部门提供及时、准确的基础资料；系统性强。现代企业有行政管理、质量管理、人事管理、财务管理等许多子系统组成。财务管理工作关系到项目的生产、销售等各个要素。加强企业的管理要以财务管理作为要点，进而控制、促进企业的正常运转；主体性强。在市场经济中，企业面临着越来越激烈的竞争，一个企业要想生存下去，就必须

获得利润，一个企业的收入增加意味着企业的竞争力强，这些都将以现金流的形式在财务工作中得到体现，做好财务管理工作就是为企业的市场竞争提供服务，提高企业的盈利能力。

三、房地产企业财务管理存在的主要问题

（1）企业财务基础管理薄弱。目前，我国房地产企业财务管理的基础工作仍比较薄弱，财务功能较为欠缺，如不少房地产企业财务管理仍停留在基本会计核算的阶段，在预测与控制分析等方面做得不够，是一种被动反映型的财务管理；有的在会计核算上还停留在记账和出会计报表的阶段，对企业管理和决策的信息支持不够。有的企业内部财务核算制度不健全，财务监督控制机制比较薄弱，存在财权分割、多头开户、资金分散、私设小金库和资金账外循环等现象，甚至有的财务部门都不能掌握财务款项的来龙去脉， 从而导致企业管理层无法掌握相关项目的资金运作详情。

（2）财务管理尤其是成本管理不到位。一些房地产企业的财务人员因其业务素质较低、缺乏房地产开发专业知识与技能，不熟悉企业内部管理流程和财务工作规范，不熟悉房地产行业税收政策，缺乏现代企业财务管理理念等，致使企业财务管理处于较低的水平。尤其在成本管理方面，体现在成本控制上不到位，许多房地产企业在财务成本管理过程中并没有开展全员、全过程、全方位的管理，缺乏对企业财务成本管理的认识，认为财务成本管理的重点是在项目的前期阶段，对项目实施过程中的财务成本控制不力，缺乏全方位、全要素的成本管控。

（3）资产的流动性差导致短期偿债压力大。由于房地产公司的流动资产主要是房地产存货，而房地产的变现周期较长、变现能力差，而且多数房地产公司又有较多的长短期债务。对于长期债务来说可以通过长期的销售来应对债务的偿还，而对于那些短期的债务来说，可能由于无法在短期内筹集到足够的资金而导致较大的财务风险，极易使公司陷入短期资金不足的危机中。

四、全过程财务管理在房地产行业的应用

（一）企业财务实行筹资管理

经营者如何获得和支配其财力是企业兴衰的决定条件之一，因此在企业财务管理中，资本来源是其管理的重点环节。在筹资管理中，企业应该较可能地选择偏保守的筹资方式，在扩大资金来源应尽量避免采用负债方式，多采用增加自有资金的方式。这种选择一方面是因为企业物资基础增加后冒险代价也会增加，一方面是因为银行的借款通常会有各种限制条件，对资金去向有一定规定，且会对企业资金的运作产生限制，进而成为企业的财务负担。所以，企业在筹资上应该多采用普通方式，这样不仅更加灵活和独立，而且也不会给企业增加过重的负担，企业能够更多地对有利机会加以把握，提高发展速度。虽然这样说，但并不代表不可以向银行贷款，但企业在贷款时必须要在保证自己可以生存的前提下，在对财务杠杆收益获得的同时，对负债水平进行适度的保持。

（二）企业在投资上的管理

不管是什么行业，随着产业构造的变化，大多数的企业在走向极盛后都会向衰败走近。企业处于这种时期必须要寻求转变，才能使企业一直保持活力。当然，在这一时期，企业往往会出现很多新的产业投资机会。投资作为财务管理的一部分，企业必须要给予其极高的重视。在投资管理上，企业应该以一业为主，也可以同时在相关产业中对发展策略进行寻求。但是这个一业为主的投资，并不是只要对一个项目开发就可以，在开发策略上可以对系列产品的多元开发战略进行采用。只有这样才能研制出更多新项目，对企业生产经营稳定性的增强有重要作用。

房地产开发企业财务流程篇4

房地产企业，是以盈利为目的专门从事房地产相关产品的开发、经营、管理及服务活动，并进行独立核算的一种经济组织。房地产企业的投资密集、运行周期长，风险系数高，具有很大程度的不确定性。财务管理，作为企业管理的重要组成部分，是在特定目标下，针对相关经济活动的资产购置、资本融通以及运行资金和利润分配的管理活动。房地产企业的财务管理，是企业在房地产产品的开发经营过程中对各种所需资金的筹集与使用、盈利和分配等财务活动，进行的相关预测规划、约束控制以及核算分析，正确处理各种财务关系的一项经济管理工作。房地产企业财务管理的对象是会计反映和监督的资金运动，房地产企业财务管理的内容主要包括对企业资金筹集、资金运营、成本费用、纳税筹划以及利润分配的管理。由于社会经济及城镇化水平的加快，房地产企业的开发资金投入增大、资金筹借负担加重，资金运行周期变长。随着市场经济环境的变化，房地产企业的财务管理存在诸多不稳定性因素，致使房地产企业投资效益面临着不确定性结果，有着极大的财务风险。由于房地产开发涉及领域较广，导致房地产企业的财务关系复杂程度高，使其财务管理难度相对加大。

二、当前房地产企业财务管理的主要弊端

当前，大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面的强有力作用。

1．企业资本结构紊乱。企业资本结构是企业各种资金的来源及其比例关系。由于我国房地产经济开发市场环境的弱化，造成很多房地产企业的融资渠道相对单一，依靠银行贷款是房地产企业资金筹借的主要来源，企业投资基金中的资金比例较低，由于筹资渠道的狭窄性，造成很多房地产企业对银行贷款的债务资金负担较重，资本结构的失衡导致房地产企业资产负债率往往很高。

2．财务管理模式滞后。受经济管理理念的约束，很多房地产企业的管理者高度集权、越权行事现象严重，企业在财务管理方面的家族式管理严重，掌管财务的会计、出纳等相关人员多由投资者亲属担任，缺乏科学的财务管理模式和经验指导，造成企业内部审计机构职能弱化，财务监控不严，偷税漏税现象严重，导致财务管理工作存在账务混乱、会计信息失真等现象。

3．财务管理机制缺失。财务管理意识的滞后，造成很多房地产企业的财务管理制度不完善，财务会计内部控制体系不健全，资金运行回收保障机制不合理，财务管理体系未能有效集中，财务核算、会计核算程序及内审保障机制得不到有效落实，财务管理缺乏统一明确的财务业务授权机制，企业各项目部门核算体系不协调，财务软件和核算标准不统一，造成很多财务会计信息的相关性、真实性较差。

4．运行资金监控弱化。流动资金是企业发展的重要保障，资金融通困难、运行资金效益不高，成为当前房地产企业财务管理的普遍弊病。很多企业管理者的财务内控认识不到位，资金筹措和使用没有科学规划，缺乏科学的现金流量管理意识，加上财务人员素质的偏失，导致房地产企业内部财务核算、会计内审等监管职能相对弱化，资金流失。资金管理的职权分散，客观上增大了房地产企业的财务风险。

三、强化房地产企业财务管理的策略

当前，随着国民经济的不断增长与社会需求，房地产开发愈加规模化，加强房地产企业财务管理，是规避市场风险的重要措施：

1．拓展企业融资渠道，注重项目资金融合。融资是企业获取发展资金的重要形式，根据房地产开发的自身特点，积极拓展金融业务，通过实施并购重组措施扩大市场份额，拓展多元化筹资渠道，优化资本结构，抢占资本市场。要加强房地产投资项目管理，对于项目开发的选择预测要全面谨慎，综合考虑市场风险因素，注重项目资金的融合应用及合理配置。

2．完善财务管理制度，强化财务管理职能。制度建设是保证企业能够长期健康发展的重要条件。建立规范的法人治理体制，以及能够相互制衡和约束的权利分配和决策机制，用各项制度来体现企业的发展战略和管理思想。管理制度化是当前房地产企业管理的重要目标，实行企业所有权和经营权职责分离，保障企业财务管理的独立性，整合房地产企业财务管理的人才资源和素质，健全和完善企业财务管理的内控保障监督运行机制，加强企业财务管理的会计核算及内审职能建设，严格落实会计核算考核分析管控，提高财务管理效率。

3．注重成本效益开发，提高资金使用效率。通过财务预算加强对费用支出的控制，能有效降低企业的营运成本。在企业开发经营周期中，房地产企业财务部门应以项目预算、资金预算、经营预算及财务预算等方面进行全面预算，对企业资金的取得与投放、收入与支出、经营成果及其分配等作出具体安排。成本效益原则是当前市场经济环境下，所有企业必须认真实施的重要财务管理措施。对于房地产企业来说，开发资金的投入量大，周期长，风险高，必须加强房地产项目资金投入的成本预算管理，合理调度资金配置，控制流动资金的耗费，最大程度的提高现金流量的资金使用效益，实现企业整体经济目标。

4．创新财务管理模式，实施财务动态管理。科学的财务管理模式，有利于房地产企业财务运行的高效性。立足于房地产企业的长远发展需求，引进先进财务管理经验理念，优化从企业内外经济环境，创新有效的财务管理方法，构建合理的会计核算体系建设，加强企业财务会计内部控制，完善财务动态管理程序建设，保障会计信息的真实可靠性。

5．加强财务内部控制，科学财务风险防范。把管理责任具体落实到人。企业首先要落实负责人责任制，明确企业负责人对本单位的财务管理工作负责，但同时不得直接分管财务工作；其次要把财务管理工作要求落实到企业每个人，给予企业财务人员财务管理的权利，明确企业财务人员财务管理的义务；最后要把财务管理考核列入单位各岗位考核条例中，对考核结果奖惩分明。房地产企业要在财务工作中严格落实和完善财务监督与控制制度，制定合理的资金使用计划，保障生产经营活动所需资金的稳定供给。同时，房地产企业要拓展各种途径，整合提升相关财务管理人员的综合素质，加强专业责任意识，强化风险预测识别能力，加强风险防范措施，有效规避财务资金的市场风险。

房地产开发企业财务流程篇5

关键词：房地产企业；财务管理；优化对策

随着市场经济的不断发展，我国的房地产的发展规模和发展速度也得到全面的提升，在这样的环境下，房地产企业财务管理中的问题就越加突显出来，从而制约了房地产企业的发展。因此，对房地产企业财务管理现状与优化对策的探讨有其重要的价值和意义。

一、房地产企业财务管理的特点

房地产企业与其他性质的企业存在着一定的不同，因此，在行业性质的影响下，房地产企业的财力管理也具有其本身的特点，大体体现在以下几个方面：

1.开发周期长。一般而言，房地产企业在开发运营过程中，需要有巨额的投入，才能促进各项工作和业务的展开进行，如房屋工程造价以及高额的地价等，这些都需要较高的投入，因此，需要企业投入巨额的资金量，与此同时，工程所要开发和经营的过程也相对较长，如工程的开发建设，需要经历征地、开发土地以及工程建设等，直到最后的竣工完成，整个过程的周期较长，一般情况下，需要两年，或者是更长的时间。

另外，由于周期较长，企业的资金的周转率自然也相对较低，为此，需要企业采用一切有效的方法，来筹集资金，解决企业的资金周转问题，来开发新的项目，为此，这也为企业的资金筹集带来了巨大的挑战。

2.投资风险大。在开发房地产业务和活动的过程中，由于投入的资金量大，再加上较长的管理周期，增大了更多的不确定性因素，而这些因素决定开发项目的成功以及企业的经济效益。所以，从这个角度上讲，企业财务管理存在着很大的风险。

二、房地产企业财务管理现状

根据我国房地产企业的经济效益以及其总体的发展趋势来分析，房地产企业财务管理现状不容乐观，甚至于一些企业的财务管理采用传统的管理模式，极大地影响了企业财务管理水平。我国房地产企业财务管理中存在问题主要有以下几点：

1.资金管理体系不完善。大多数的房地产企业还没有建立起完善的资金管理体系，虽然一些企业把投资计划纳入了管理体系中，但是却没有进行具体的目标分解，这样，在进行月度总结和季度总结时，很难进行控制与管理，而且一些企业的资金配置不合理，存在着严重的分配不平衡，常常是一项业务的资金过于紧缺，另一项业务的资金出现闲置，这样，在进行资金集中管理时，必然存在着难度，进而使得资金的使用效率降低。另外，甚至于一些企业还没有形成相关的管理体系。

2.筹资方法缺乏科学性。房地产企业在融资时，渠道过于单一，通常是以银行贷款为主，甚至于是唯一的融资渠道，所以，企业的融资效率较低，尤其是随着近年来，国家政策的变化以及市场体制的变化，房地产企业贷款的门槛越来越高，因此，企业必须要改善现有的融资方式。

3.内部控制不到位。房地产企业在进行财务管理过程中，企业的财力管理制度并没有落实到位，只是一个表面形式，具体表现为两个方面：首先，企业的费用开支缺乏规范性，程度上过于混乱，根本没有按照管理制度中的相关规定去执行；其次，审批流程缺乏规范性，一些经费还没有授权范围内审批，相关的审批手续并不齐全。

三、解决房地产企业财务管理问题的有效措施

1.健全财务管理制度。房地产企业在健全财务管理制度需要从以下几个方面入手：首先，明确财务部门以及财务管理人员的职责和范围，并且在此基础上，强化其财务管理职能和监督职能，要求会计人员除了要熟练掌握会计核算以外，还需要参与对经济合同的会审以及与项目的预决算人员能够尽量多沟通了解与本项目有关的所有工程预决算资料。其次，针对企业的经济业务，规范财务管理的各项收支情况，尤其是要明确审批人员、审批依据、审批责任以及审批权限等，确保审批程序的齐全。第三，需要制定完善的开支标准，需要财务管理人员认真贯彻执行相关制度，完善费用专项管理办法，并且要完善相关的核算方法，优化监督手段和管理办法。

2.改善企业融资方式。房地产企业要改善原有单一的融资方式，除了要向银行贷款获得业务发展所需要的资金以外，企业还要以债转股的形式筹资，同时，明确筹资动机，调整企业资本结构，增加对外投资规模，解决企业筹集资本金的问题，扩大企业经营规模，企业也可以以股票筹资的方式。

另外，企业在投资活动中，要针对市场环境下发生汇率变动所引起的投资风险，如利率风险、市场风险、通货膨胀风险、外汇风险等进行全面的考虑，如企业可以以少量的自有资产为基础，通过举债取得企业重组所需资金，

3.加强企业资本控制。房地产企业在进行资本结构控制时，需要对直接费用、间接费用、变动费用和固定费用以及相关的可控费用和不可控费用进行科学的计算与分析，并将这些纳入企业成本计划，做好开发建设期间费用的预算。

4.强化财务管理内部控制。企业在进行财务分析时，要明确财务分析的重点，如财务比率、资产负债率、市盈率等，加强企业财务内部控制与管理，从企业财务管理的特点出发，构建一种新型的价值管理、实物管理以及综合性管理。与此同时，要通过财务管理内部控制的实施，实施一种专门化的管理方式，以便于适应新形势下企业财务管理的集中化管理。

另外，企业需要将总体目标划分为单项财务活动目标，并且要根据财务管理的具体内容进行划分，如企业价值目标、利润目标、筹资管理目标、收益分配目标以及投资管理目标等。

5.完善资金管理体系。房地产企业要对固定资产进行计价，一方面，要能够反映固定资产的新旧程度以及反映固定资产的原始投资，便于对固定资产进行重新估价，另一方面，要能够反映企业固定资产规模和生产能力，针对企业当前实际占用的固定资金，为企业的财务管理与发展带来的财务协同效应，降低资本成本，增强负债能力和经营协同性 ，并且从中获取某些特殊资产。

四、优化和创新房地产企业财务管理

1.强化现金流量管理。在进行财务管理中，确定企业的固定资产投资额与现金流量的相关性，一般而言，现金流量是由会计利润保证的。在企业的固定资产投资中，主要的就是现金流量，可以说，在固定资产投资中，现金流量是第一决定要素。而保障现金流量的，则是会计利润指标。同时，在投资完成后，折旧为沉没成本，不需考虑。投资完成后，计算投资后现金流入时，在将会计利润变为现金流量时，直接考虑固定资产的折旧因素。折旧是对以前已经用现金作出的投资，在投资日后，虚拟的一种积累回收。在会计利润中，该折旧已被在会计利润中作为扣减项扣除。而它实际上并不会带来未来的现金流出，对已完成的投资来说，是一项沉没成本。但是在投资决策中，不要考虑沉没成本。

2.投资方向要适应企业长远发展。房地产企业要根据市场的变化与需求，建立企业价值最大化目标，确保投资利润最大化，但是在这个过程中，一定要考虑到风险与报酬的关系，利用时间价值原理进行风险计量与评估，这样，有利于企业克服追求短期利益行为。企业要按照收入费用配比原则计算，将其渗透到企业财务管理的各环节中，与此同时，需要拟定投资备选方案，并采用一定的方法从中择优选择，优化投资管理的各个环节。

另外，房地产企业要做好财务预测、财务决策、财务计划，全面实施财务控制，针对预期收益不同的投资项目风险程度的指标，进行标准离差率、预期收益的概率以及预期收益的分析。由于投资管理也是财务管理的一项重要内容。在计算投资时，投资带来的收益，仍然用现金流量来分析，从无限期来讲，会计利润与现金流量应该是相等的。但是现金有时间价值，在不同时间点取得或付出的同等量的现金，对现在时点的价值是不同的。综上，固定资产投资时应重视现金流量的分析，而将会计利润指标放在次要位置。

总而言之，伴随着房地产企业的发展，企业财务管理现状也必须要不断的完善，因此，房地产企业需要针对现在社会条件下企业财务管理中存在的问题进行分析，提出针对性的解决对策，强化现金流量管理，健全财务管理制度，加强企业资本控制，强化财务管理内部控制，使得投资方向要适应企业长远发展，实现企业财务管理的最终目标。

参考文献：

房地产开发企业财务流程篇6

关键词：房地产企业；财务管理；建议

随着我国市场经济改革的不断深化，房地产业在创造税收、增加就业、推动相关产业发展等方面做出了巨大贡献，但在发展中只有少数房地产企业发展成为规模化，管理规范化，竞争力强的优质地产企业。那些优质地产企业共同的特点就是财务管理规范。房地产开发企业由于开发周期长，资金投资大，投资回收期长势必面临较高的财务风险，如何加强财务管理，财务向精细化管理发展日益重要。笔者就房地产企业财务管理的现状进行分析，提出几点值得思考的建议。

1房地产企业财务管理普遍存在的问题

1．1财务管理意识淡薄，财务制度流于形式

大多数房地产企业是由包工头，施工队起家，经营者本身缺乏财务管理知识，重销售轻财务，财务管理基本定位于记账算账报表的原始会计核算阶段，根本满足不了现代企业财务管理的要求，完全忽视了财务管理应有的预算，指导，决策的管理职能，有的企业即使有相应的财务制度，在制度执行过程中也常常流于形式，基本上都是领导一支笔说了算，遇到财税问题常常试图通过疏通关系解决，得过且过，没有真正思考过自身财务管理的缺失，势必导致企业经营成本增加和后期的财务风险。

1．2财务人员自身职业能力不强，会计核算粗枝大叶，没有形成一套科学的行之有效的财务核算和管理体系

很多财务人员盲目追求房地产企业的高薪资，自身没有努力钻研房地产行业相关的财税业务知识，加之大多数房地产企业经营者都是在取得土地后急于进行开发，回笼资金，财务人员也盲目随从，在开发前期就没有设计好财务制度体系，进行科学的财务测算，往往是边开发边摸索，遇到问题解决问题，没有前瞻性的财务思路。这样一种摸着石头过河的财务管理模式非常容易带来后期无法弥补的财务风险。

1．3财务的过程控制极其薄弱

1．3．1资金管理随意性大，没有真正认真分析企业在每个时点的资金盈余及缺口。日常资金使用没有相应的控制和资金使用计划，领导签字后即可以付款。一些开发企业在收到预售房款后资金稍有闲置，就急于进行再投资，一个项目没有开发完，盲目购置新地块，财务人员也没有提出项目投资的建设性指导意见，造成旧项目后期资金不够用，新地块占用资金无法利用。很多企业在开发过程中由于盲目扩大规模，最后陷于资金严重匮乏境地，为了不影响施工进度又盲目加大融资力度，加之融资难度大，很多房地产开发企业不得不从小贷公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突发事件资金链断裂而中途不得不中止项目开发的案例时有发生。

1．3．2预算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的监控。房地产企业财务预算主要有目标利润预算和资金预算，很多房地产企业没有建立有效的财务预算，甚至根本就没有财务预算，经营者把预算简单地理解为工程部的项目造价预算，社会常流行的“开发企业赚不赚钱，关键靠预算”，这里的预算不仅指工程造价预算，也包括财务预算，只有财务预算和工程造价造价预算很好地结合才能称之为有效的预算。有的企业虽然制订了财务预算，但却在预算执行过程中没有进行有效的预算控制，直接后果就是成本费用没有合理控制或控制不够细化，到决算时发现利润与预期差距甚大。另外，预算也没有定期进行科学深入的预算分析，形成完整的预算分析报告体系，现实中为了完成预算任务，基本上都是根据实际来调整预算，对于实际偏离预算或超预算的真正原因没有深入挖掘。这样的后果其实使预算陷入恶性循环，上期的预算不能很好的指导下期预算，起不到预算管理的前瞻性指导作用。

1．3．3不重视房地产企业的合同管理。房地产企业合同管理是整个项目建设过程中十分重要的环节，很多企业合同的签订过程根本不需要财务部介入，往往是在合同签订以后甚至支付工程进度款时财务部才见到合同，财务部基本处于事后被动执行合同的处境，财务部由于没能在合同签订时参与合同汇签工作，不能从财务专业角度把可能存在的财务或税务风险提前规避，常常是在合同执行中才发现合同中存在的财务隐患。合同执行完毕财务部也只是根据既定合同条款进行往来结算，而无法在合同履行完毕前提前对后期可能存在的风险损失做出制约措施。很多房地产企业对于工程施工合同和销售合同没有建立详细的合同台账，作为备查账簿，只局限于财务账面数据简单反映经济业务的发生情况，这势必导致财务无法清晰地掌握每项合同的来龙去脉。

1．4没有建立有效的财务分析考核体系

大多数房地产企业的财务分析只局限于3张财务报表的编制及简单的财务收支统计，没有完备细致的财务内部分析报表，为领导层提供建设性的有价值的数据分析，没有透过财务数据反映出企业日常财务管理存在的问题和不足。业绩考核也只局限于简单的指标完成与否。

2建设有效的房地产企业财务管理体系的建议

2．1加强房地产开发项目前期的财务规划

房地产开发企业的前期财务规划至关重要，在项目开发前建立完备的财务管理体系，进行详细的财务预测能够避免很多后期的财务风险。

2．1．1项目开发前进行开发项目的成本、费用、收益等测算。在项目开发前期财务部会同营销部根据项目开发计划及产品类型测算出销售总价；财务部会同工程部、合约部对开发成本进行测算，并将开发成本的构成进行分解，按照土地成本、前期费用、建安成本、基础配套设备、开发间接费等项目一一对应到相关成本项目中，最终预测总成本。财务部按照国家相关法规政策进行费用和税金以及目标利润的测算，最后形成预计资产负债表、预计利润表、预算现金流量表，进而形成资金预算，根据营销计划和回款计划测算出各时点的资金盈余和缺口，以便日后能够在合适的时机进行投资或融资活动，从而有的放矢的使用资金，既保证项目建设资金需要又不形成资金闲置。

2．1．2建立完备的财务管控体系。在项目开发前就应根据项目的实际情况及相关政策法规的要求，制订切合实际的行之有效的财务制度体系和内部控制体系。如制订经济事项的审批流程和权限规范、制订各项资本性支出及费用开支的规范、制订预算管理制度、制订合同管理制度、制订资产管理制度、制订科学有效的会计核算制度。由于房地产企业会计核算不同于其他行业，有其特殊的核算规范，财务部应该依据财经法规的规范要求，并结合工程合约部的工程造价预算细目，设置科学合理的财务核算体系，既有助于日后能够进行合同的成本控制，又便于进行往来对账，还有助于进行土地增值税的税务筹划。

2．2加强房地产开发企业的合同管理

合同也往往是产生纠纷的风险点，房地产企业的财务管理应该贯穿合同执行的全过程。对于工程施工合同在签订时财务人员就要参与到合同汇签中，从专业角度提出可能存在的财务隐患；在合同执行过程中尤其是工程进度款的支付，一方面要严格按合同条款执行付款义务，另一方面要建立工程部、合约部、监理等相关工程负责人对工程执行情况的书面意见书，认真落实工程进度完成情况。要建立详细的合同台账。对于销售合同要按每个客户，详细记录客户的基础资料、首付款、尾款、贷款等情况，定期与销售部核对销控情况和回款情况。

2．3实行房地产企业的全面预算管理，加强财务控制

“凡事欲则立，不预则废”，房地产企业资金投资大，开发周期长，开发风险大，加强房地产企业的全面预算管理尤为重要。房地产企业不仅要在前期制订整个开发项目的项目预算，还要将日常各项经营活动纳入到全面预算管理体系，把开发项目预算按年度、季度、月度进行指标分解，落实到每个单位，每个部门。日常经营管理活动要明确各单位、各部门的岗位、责任、预算目标，对整个企业的业务流、资金流等按年度、季度、月度进行有效的预算控制。要定期对预算执行情况进行深入分析找出管理中的优点和不足，把预算执行的偏差率作为重要的绩效考核指标，并将责任落实到部门和相关责任人。形成事前、事中、事后完整的预算管理体系。

2．4加强融资业务的学习，拓宽融资渠道

融资一直是房地产企业的重头戏，大多数房地产企业的资金过于依赖商业银行贷款，而银行对于房地产企业的开发贷款限制多门槛高，造成地产企业融资难度大。这就要求财务人员加强融资业务的学习，认真分析和评价影响融资的各种因素，力求在企业能力所及的范围内拓宽融资渠道，达到最好的综合经济效益。初期可以通过预售房回笼部分资金，集团公司在条件允许的情况下可以通过统借统贷或委托贷款的方式争取到更多的资金。地产企业融资要逐步进入到不动产经营和资本运营的中高级阶段，例如争取到贷款利率优惠、手续简便的授信贷款；对于一些政府扶持的改造项目尽量争取到政府补贴贷款；通过出售产权商铺或售后回租回笼资金；对于一些管理规范、规模较大、前景较好，具备条件的优质地产企业还可以通过股权融资方式挂牌地方新三版或上市，通过担保公司发行集合债等方式进行融资，甚至通过众筹这种新型互联网金融方式对传统融资模式进行资金补充。

3结束语

在现代企业制度下，财务管理的内容将日益丰富，提高企业内部财务管理水平，建设适应现代企业管理要求的企业财务管理体系是房地产企业发展的迫切需要。

［参考文献］

［1］薛桂琼．浅谈房地产企业融资过程中存在的问题［J］．经济论坛，2009．

［2］赵晖．房地产公司如何开展预算控制［N］．中国会计报，2013－05－10．

房地产开发企业财务流程篇7

【Abstract】With the rapid development of current social economy in our country， China's real estate economy has entered a stage of rapid development. However， due to the continuous introduction and strengthening the promotion of China's real estate economic control policies， the situation of real estate enterprises facing is not good. Due to the late development of China's real estate industry， the enterprises should start from the financial management firstly， solve the existing problems in the management of real estate enterprises as soon as possible， and improve the financial management level， to obtain the motive power of long-term sustainable development. Finally it provides financial support for enabling the rapid development of real estate enterprises.

【P键词】房地产企业；财务管理；改进措施；问题

【Keywords】real estate enterprise； financial management； improvement measures；problem

【中图分类号】F253.7 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）05-0041-02

1 房地产管理的现状以及特点

①房地产管理过程中需要经过以下几个阶段，首先便是要投入大量的资金。在房地产长期待开发管理过程中，每一个开发环节都需要投入大量的资金。尤其是在建设开发的前期阶段需要投入的资金比例最高，因此，房地产企业的发展需要多方面的渠道来开展资金统筹。

②在房地产开发建设过程中会出现各种各样的突发状况，银行贷款利息的变化使得房地产企业融资难度也在不断变化等各种社会经济的浮动。

③房地产行业资金收拾周期长。由于房地产的开发缓解繁杂，用时比较长，因此投入的资金要比其他行业慢。在房地产开发行业的财务管理过程中，最先需要解决的就是资金管理问题，如果在房地产开发其中某一个环节出现了问题，很有可能会影响到整个房地产项目开发工程的进度，甚至导致项目投入的资金无法顺利收回，从而造成巨大的财务负担，导致企业破产。

④房地产企业风险比其他行业要高。在我国改革开放到现在，社会经济迅猛发展，人们的生活得到了明显的提高改善，百姓手中的可支配收入越来越多，从而对房地产的质量要求也越来越多。所以房地产开发还面临着工程开始耗费时间长，需要经过多个缓解，经历的周期长，面临着开发完成后的房产无法满足人们的最初要求，甚至一些过时的设计只能够进行降价销售，对企业造成不小的亏损。

⑤企业财务管理难度大。与其它行业的财务管理相比，房地产企业在财务管理上有着明显的不同，最主要的就是企业管理设计的方面比较广，包括有债务，债权，投资人员以及内部工作人员和环境监督部门等。

2 房地产财务管理中的问题

由于目前我国房地产企业发展处于初期阶段，在财务管理问题上还比较基础，没能够把财务管理的重要作用很好地发挥出来，在资金的管理阶层以及投资上还有着许多不足之处，整理出来以下几个方面：

2.1 财务管理的意识薄弱

在我国目前大多数房地产开发企业中，并没有意识到财务管理的重要性，财务管理对房地产企业的支持不能够有效地体现出来，对房地产的发展进程有着严重的阻碍。房地产企业的财务管理不只是做到简单的记账算账以及员工薪资的统计，甚至许多财务管理人员对于财务管理工作都是凭着以往的工作经验来做，这样便更加加剧了房地产经营管理的风险[1]。

2.2 房地产流动资金问题

在我国，绝大部分房地产企业都有着周期不同的债务问题，在企业的财务管理中，普遍存在的问题就是流动资金周转不开，使得房地产企业在运行过程中财务压力过大，资金转换周期变长，流动性严重不足。

2.3 房地产企业在融资方面进行盲目的投资，渠道过于狭隘

房地产企业在财务管理以及融资方面还有很多不足，最重要的就表现在融资渠道的狭窄以及投资存在盲目性。所以大部分的房地产企业家项目融资的时候，都会选择银行贷款或是跟合作机构注资两种办法，很少选用其他融资方法，这便造成了房地产企业融资渠道狭窄的问题。另一方面是房地产融资上盲目的投资，在融资过程中忽略了融资成本以及产生的巨大资金等严重问题，导致项目在开发过程中出现与资金不配套的情况，以及融资的成本太高。

3 房地产企业财务管理改进措施

3.1 监理高素质的财务管理团队

对于房地产企业来讲构建一个高素质的财务管理队伍是一家非常重要的事情，也是提升企业团队财务管理水平的基础。在如今日益激烈的市场环境竞争情况下，需要房地产企业财务管理人员，不仅需要有着高度的专业知识水平，还需要深刻的了解相关的财务法律法规，能够保证财务管理工作的顺利开展。所以说，房地产企业财务管理人员必须有着较高的财务管理意识，尤其是对于财务管理人员的培训和教育。企业应当积极外聘高素质的管理人员，构建一支高素质的财务管理团队，从而来保证企业各类经济数据的准确性与完整性，为企业的发展以及目决策提供有利的依据。

3.2 优化房地产融资渠道

在房地产企业的项目开发过程中需要投入大量的资金，因此解决企业资金融资困难的问题是房地产企业未来健康发展的重要基础。然而目前我国房地产企业的融资能力还比较差，对于融资方式的选择上还比较单一，所以应当扩大企业的融资渠道以及融资方式。以企业或是自然人发起的方式来募集民间的资金。在选择融资方式的同时可能会遇到各种各样的问题，这便需要企业财务管理人员仔细对所遇到的问题进行管理分析，并利用相关的财务管理方法进行合理有效的控制。

3.3 增强企业财务管理制度

我国的多数房地产企业管理上，存在着财务管理制度不完善的情况，急需一个健全的财务管理制度，明确财务部门工作职责。作为财务管理人员，不仅需要对企业资金进行管理核算，还应参与到项目合作中来，进行经济活动监督，还要根据企业自身的发展情况来定制相关的开支标准。

4 结语

在当前我国房地产开发过程中，面临着日益严峻的国际国内新形式，社会企业之间的竞争越来越激烈，使得房地产开发企业面临着各种各样棘手的问题，尤其是在财务管理方面。企业若想做好长期的发展，就应当有专业有效的财务管理团队。在正确的财务管理基础上，深入了解财务管理，做好企业项目的融资、投资以及日常管理，避免在企业筹资管理上出现盲目性投资，及时找出财务问题的解决办法，有效实行和落实相关政策，才能够使得房地产企业在未来的发展道路上不断提高，推动当地经济的发展。

房地产开发企业财务流程篇8

关键词：房地产；财务风险；风险管理；防范措施

一、举例说明房地产企业因开发过程中出现的财务损失

随着我国经济的发展，我国房地产企业也进入到了快速发展的阶段。由于08年的金融危机，让不少房地产企业的发展受到严重的挑战，甚至一些房地产企业没有经得住这次考验。随着国家宏观经济政策的收紧，保障性住房、经济适用房的大批开建，人们对购买商品房有了一些延迟，甚至一些房地产企业支撑不了巨大的成本压力和偿还债务的压力，以至于一些企业资金链断裂企业不得不选择破产。在进行房屋开发的过程中很多地方都可以风险，有的只是造成了一点损失，有些是造成重大的财产经济损失，甚至一些房地产开发企业破产了。

二、 总结上述房地产开发企业容易出现财务风险的环节

经过对上述企业的分析，我们可以发现企业在经营各个环节都会有财务风险出现，我对通过对资金运动的先后顺序，把整个资金运动过程分为筹资、投资、使用（营运）、和收回（销售）等环节。通过对房地产的开发经营过程及资金的运动过程进行分析，我们可以把财务风险具体总结成：

（一）筹资环节具有财务风险。筹资环节分为取得贷款和偿还利息两个阶段，如果企业有大量的债务，企业在需要钱的时候再去取得借款的将会受到限制，甚至企业无法再另外，如上述企业中、江苏香娟房地产开发有限公司、由于已经有大量的借款，必须要按照约定偿还利息，否则会受到债权人的追债，如果还不能案例还债，有可能出现企业被申请破产的风险。

（二）投资环节具有财务风险。房地产开发行业是个资金密集型行业，在投资开发初期就需要大量资金去购买土地。现在大多数国有土地的出售都是用拍卖的方式进行出售，企业也要用竞拍的方式去购买土地，也是在竞争中花费超过其他竞拍者的价格才能取得土地使用权，这是一笔很大的投资。如果企业的货币资金不足以支付竞拍首付竞拍价一部分，竞拍保证金将会有被没收的风险。同时也要取得没有争议的土地，不要像案例中上海虹城房地产有限公司、商丘市伟业房地产开发有限公司那样造成不必要的财务损失。如果企业的建筑质量不合格，出现质量问题，需要赔偿购房者的损失，有造成重大财务损失的风险。

（三）营运环节具有财务风险。营运环节是房地产在取得土地后进行后期开发进行的营运活动。在这个阶段需要解决材料供应的问题，工人工资、纳税问题。如果在材料供应时，资金链断裂，仍可能有被的风险，要求履行合同的风险，甚至供应商会停止供货，使工程进度受到影响，进而产生更大的财务风险。在这个环节中有20%的企业出现了财务风险。因此，在这个阶段也要加强财务管理。

三、 分析在上述环节中出现财务风险的原因

在房地产企业开发房地产的初期就要投入大量的资金，并且从土地开发到房屋销售需要经历很长的时间，只有等到房屋销售出去才能回笼资金。因此企业要有要加强财务管理合理利用资金。但是，并不是每个企业都能利用好每一笔资金。

（一）企业自身的原因

1、 缺乏财务预算管理。房地产行业作为一个典型的资金密集型行业，当然需要大量的资金，如何合理的安排资金流量才能给公司带来最大的收益应该是财务人员应该做的，财务人员应该加强财务预算，对资金利用做出长期的规划，尽量在投资初期要制定好预算，这样可以为企业制定长期的战略目标做出规划，也可以合理的安排资金。

2、缺乏现金流管理。曾有人说现金流是企业的血液，可见现金流对企业的发展是多么重要。从上述例子我们也可以看出来，一旦企业现金流出现问题，企业的经营情况将会出现很大问题，甚至有不少企业因为资金流断裂而导致企业破产情况的发生。因此，企业应该加强现金流的管理，制定合理资金使用计划，保证企业的日常经营活动对资金的需要。

3、经营管理不严。房地产开发企业成本管理工作繁琐复杂，从竞拍到土地，对土地的整理费，图纸设计，基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等一系列成本费用。如果控制不严，将会加大公司的费用，进而减少公司利润，甚至会有出现亏损的风险。

（二）客观原因

企业的发展离不开社会环境，房地产企业也不例外，其发展也会受到社会环境的影响，比如08年的金融危机，使一些房地产企业的销量受到影响，房价高涨时销量也会受到影响，进而影响到了资金回笼，使企业可用资金减少，就有可能出现资金短缺的情况。由于房地产开发周期较长，在房地产开发周期内，利率的变化也会对公司的财务产生影响。国家宏观经济政策对房地产企业的影响也使巨大的，政府税收税率的提高，企业将会承担更多的纳税义务，利润流出较多企业的留存将会减少。

四、房地产企业财务风险管理的防范措施

财务风险是企业在财务管理过程中必须要面对的一个现实问题。财务风险是客观存在的，企业管理者应该加强财务管理，采取有效措施来降低风险的发生几率。风险分为系统风险和非系统风险。非系统风险是可以完全消除的，但是系统风险是无法完全消除的，只有通过建立资产组合来分散风险而不能消除风险。房地产企业只有加强财务管理，制定合理的措施来减少甚至是消除非系统风险的发生。对待非系统风险我们可以采取一些主动防御措施，面对非系统风险我们可以采取主动和被动的措施相结合的方法来降低损失。

（一） 主动防御措施

1、建立财务预算体系。房地产企业开房屋开发周期长，资金占用量大，在开发过程中可能出现资金流出时间不合理、筹资方式不合理、筹资量不合理等等情况。因此企业应该对整个项目资金作出预算，对企业缺乏的资金应该选择合适的筹资方式，应在股权筹资、向银行借款、发行债券、采用信用筹资等等作出最有利企业的筹资方式。对企业的收入与支出、经营的成果与费用的分配做出计划。

2、加强对现金流的管理。现金流被视为企业的血液，一旦出现现金短缺，企业的经营活动可能会出现问题。从上面的例子中我们可以看到有不少企业破产是因为现金流断裂。因此企业一定要加强现金流的管理，制定合理的资金使用计划，合理调度资金，确保建设项目施工的正常进行。

3、加强经营管理。企业要获取利润，必须有成本费用的发生。现在有些企业设置大量的部门，甚至一些是重复的，这将会使企业支出更多的人工成本，在土地开发初期对土地“三通一平”费用，销售费用，管理费用等等应该加强管理，建立监督机制，尽量减少不必要的费用支出。

（二） 被动防御措施

非系统风险是企业无法避免的，是受市场环境、国家政策、经济发展水平等众多因素影响。由于非系统因素造成的损失和一些小的财务损失企业可以采取以下措施：

1、财务损失计入成本费用。房地产由于开发周期长，难免会出现一些小的财务费用损失，对于这些小的损失可以将其计入成本费用。

房地产开发企业财务流程篇9

目前,我国有相当一部分数量的房地产企业在进行财务管理的过程中管理的力度薄弱,管理人员在对房地产企业进行财务管理的过程中没有进行深入的、具体的调查和管理,多数的房地产企业的财务管理都只是停留在了基本的会计核算环节,没有从具体的财务管理流程作为切入点去改善房地产企业的财务管理,实现房地产企业财务管理的数据同步,业务监控和企业业务流程的持续升级优化,致使房地产企业在运营过程中由于财务管理的力度过于薄弱而导致的成本增加,利润大幅缩减的问题,严重影响了房地产企业的健康持续发展。

管理人员对财务管理的重要性认识不足

早在我国实行计划经济时期,房地产行业的发展势头就十分的强劲,多数的房地产企业管理者受计划经济时期的思想观念影响较深。而随着时代的发展,传统的计划经体制显然已经不能够满足我国经济发展和社会建设的需求,我国的经济体制早就由传统的计划经济体制转变为当代的市场经济体制,但是很多的房地产企业管理者并不能很好的适应这一转变,部分的房地产企业管理者还没有认识到财务管理对维持房地产企业的正常运行所发挥的重要作用,认为在房地产企业运行过程中实行财务管理并无法获取真正的经济效益,将财务管理的重要作用和企业运行过程中的基础管理一样,可有可无,忽视了财务管理的关注和投资力度。即使少数的房地产企业管理者顺应时代的需求在企业运营过程中实行了财务管理,但是由于对财务管理的执行情况的监督和管理力度薄弱,还是使房地产企业的财务管理在一定程度上遭到了架空。

提高我国房地产的财务管理有效性的相关措施

(一)加大财务管理力度

为了能够充分地提高我国房地产企业财务管理的有效性,房地产企业的相关管理部门首先要做的第一件事就是制定健全的房地产企业财务管理制度,为财务管理人员提供合理的参考依据和行为准则,使房地产企业的财务管理标准化、流程化,财务管理人员能够从标准的财务管理流程作为切入点去改善房地产企业的财务管理现状,实现房地产企业财务管理的数据同步,业务监控和企业业务流程的持续升级优化,降低房地产企业运营的成本,提高房地产企业的经济效益,为房地产企业的项目开发和投资提供充足的资金保障,从而有效的提高企业的市场竞争力,在竞争激烈的房地产市场占据优势的位置。

(二)提高财务管理人员的业务技能

财务管理人员是房地产企业在运营过程中实行财务管理的直接执行者,财务管理人员综合能力的高低直接影响和财务管理的科学性和有效性。因此,企业管理人员一定要提高财务管理人员的选用标准,在财务管理人员的招聘过程中需要选择本身具有专业的财务管理知识和丰富的房地产财务管理经验的人员作为企业的财务管理人员;同时,加大对财务管理人员的业务技能的培训力度,房地产企业在运行过程中通过定期的为财务管理举办相关的知识讲座和技能培训,聘请专业的财务管理专家向企业员工传授经验,充分的激发财务管理人员的工作热情,帮助财务管理人员不断的提高自身的业务技能,坚持以人为本,打造一支专业化、高水准的房地产财务管理团队,在提高房地产企业向心力和凝聚力的基础上增加对人才的吸引力,提高房地产企业的财务管理的科学性和有效性。

(三)实现财务管理信息化

随着全球信息化和经济一体化的水平越来越高,传统的财务管理方式和手段已经不能满足房地产企业可持续发展的需要,财务管理信息化显然已经成为企业财务管理的必然发展方向,房地产企业也是如此。随着我国科学技术的不断发展和创新,房地产企业的财务管理方式和手段势必要进行更新和转变,财务管理人员在对房地产企业进行财务管理的过程中,由于房地产行业属于高风险、高投资、高回报的行业,财务管理人员首先受过相关的成本管理培训,能够熟练地运用ERP(EnterpriseResourcePlanning)信息系统对房地产企业的财务运行现状进行调整和重新规划,通过电算化管理提高房地产企业财务管理的专业性,将房地产企业的财务管理方向由粗放管理向精细化管理方式的转化,从而提高房地产企业财务管理信息化实力。

(四)加大对项目可行性的研究力度

众所周知,房地产行业属于高风险、高投资、高收益的行业,因此,在房地产企业运行过程中,加大对房地产项目可行性的研究力度对提高房地产财务管理的有效性,降低房地产企业的投资风险,提高房地产企业的经济效益和社会效益是十分必要的。财务管理人员需要针对项目的可行性调查报告中的战略目标和具体的施工细节等方面进行审查和核实,对整个项目的运行的成本、利润等方面进行全方位的分析和调研,对项目运行过程中可能存在的风险进行预测,并制定相应的补救措施,有效地规避因风险隐患引发的资金流失现象的出现,从而确保房地产的财务管理的全面性和严谨性。

总结

房地产开发企业财务流程篇10

【关键词】房地产经济 财务管理 房地产企业

中图分类号：F293.33 文献标识码： A

一、房地产企业财务管理存在的问题

（一）开发周期长，收入确定难

房地产的开发周期比较长、实体庞大、社会劳动消耗量大，前期、中期、后期，不同时段收入的确定、成本的控制以及资金的筹集都不同于其他企业，由于整个开发项目会存在一定的不确定性，在开发的前期和中期对收入是否可以确认比较难以判断，只有在其办理房屋竣工交付使用，并办理所有产权证书之后才可以确认收入。而且资金回转到企业的时间比较长，对于成本核算、成本控制都需要根据不断的时期分时期进行核算，整个财务管理工作就显得比较任务繁重庞大，也具有一定的风险性，所以财务部门对于收入的确认是比较有难度的。

（二）融资任务繁重，财务风险高

在房地产整个的开发过程中需要耗费巨额的费用，单是地皮购入就需要一大笔资金，再加上工程造价更是一个天文数字的投入，因此房地产开发是存在着较大的经营风险的。房地产开发的资金周转性一般都比较差，并且资金分散在开发周期的各个部分，管理也相对比较分散，房产建成之后销售也需要一定的时间，资金回收的速度比较慢，因此资金筹集的任务比较繁重，大大增加了控制和把握风险的难度。正是因为房地产开发这一系列问题的存在，才对财务管理提出了较高的要求，如果财务管理缺乏有效的管制力度的话，将会导致整个房产开发过程中资金使用处于无序混乱的状态中。

（三）资产负债率较高，资产流动性差

房地产开发企业在投资房产开发的时候，资金投入规模一般都比较大，单凭企业内部的自有资金是难以支付这么大一笔资金的，所以跟银行贷款是必然的，如果多个项目一起开发的话，跟银行的贷款额度就更大了，这样就会导致公司出现债务偿还的风险，所以说房地产开发企业往往都是高负债率、高财务风险的。另一方面，房地产开发企业的存货主要是土地、在建工程和在售楼盘，资金的回收周期比较长，经常出现短期资金不足的情况，对于短期的债务有时候不能兑现偿还的承诺，很容易致使公司陷入信用危机。

（四）企业财务人员缺乏绩效考核

在房地产开发企业中，一般都有设置财务管理机构，也有规定比较完善的财务工作流程，但是由于配备的人员素质参差不一，对流程的掌握不够熟悉，很容易就成不必要的麻烦，而且风险防范意识比较差，对于支付款项的核实不够严格。目前很多企业对财务主管采用的是委派制，财务主管的审批权利比较大，但是又没有对财务主管设定绩效考核，没有相应的细则和规定来对其行为进行引导和约束，并激励其在财务管理岗上最大限度发挥作用。所以说，对于财务管理人员不能只靠建立财务管理制度，而也应该设置一定的奖惩机制，以激励他们从财务管理的角度上提高房地产开发企业防范风险的能力，合理有效的调度和使用资金。

二、加强房地产企业财务管理的方法

（一）加强房地产开发企业资金管理体系建设，保证资金链正常运作

房地产企业应该高度重视资金的使用管理制度，财务部门对在资金的调度使用和现金的支出审批应当拥有高度的批准权，统一管理资金的使用。对于下属财务单位则根据业务的规模需求设置两级的资金使用权限，严格执行收支两条线的管理方式，对于下属各单位已经实现的收入必须全额及时收缴，所需的费用申请需经由总部审核批准再拨付使用。资金的批准使用经由三级权限管理可以及时回收资金，全面及时的掌握整个企业资金的使用状况，实现统一调度，可以避免出现资金沉淀，出现呆账坏账的情况，并可以帮助实现工作流程制度化、规范化，明确各个分工环节，清除资金流转的内部障碍。

（二）强化房地产开发企业的经营风险意识

房地产开发企业经营的资金密集型的行业，其具有较高的风险系数。因此，房地产开发企业应该高度重视风险管理工作，以提高面对外部经济环境变化对房地产产业造成影响的应对能力。目前有不少房地产开发企业的风险意识还是比较单薄的，管理机制的建设不够健全，风险管理方法比较落后，为了提高识别风险、化解风险的能力，首先我们应该树立风险意识，向每位工作人员渗透风险意识，杜绝在房产开发时不订立合同、或订立合同时不仔细推敲的现象出现，并建立健全风险防范机制。房地产开发行业是一个竞争激烈的行业，稍有操作不当，不但会在竞争处于劣势地位，更有可能致使整个项目流产，所以在房地产开发的各个层次和方面都要考虑到有可能存在的风险，这样才能做到防范于未然。

（三）健全财务管理机构，强化房地产开发企业的财务管理

在市场经济条件下，市场的竞争日益激烈，房地产开发企业的生存面临着重大的挑战，作为一个资金密集型的行业，财务管理自然而然也成为了关系到其存亡的重要命脉。因此，作为房地产开发企业的高层管理人员不但要懂得如何运营企业，也更要懂得如何进行有效的财务管理。首先，作为管理人员必须具备一定财务管理知识，懂得会计处理和会计信息，房地产开发企业主要是靠资金运行和现金流量都是通过财务管理来体现的；其次，财务管理是否能达到预定的目标，很大程度上依赖于财务管理部门来实现的，因此，财务管理机构的设置必须要科学合理，并配备具有一定财务管理知识和能力人员，积极发挥作用。

（四）改善资金运作模式

首先，拓宽负债资金的来源。目前情况来看，大部分房地产开发企业的资金大多来源于银行借款，但是随着银监局加强对银行放款的限制，银行资金的发放将越来越困难。所以，要根据房地产开发企业自身的财务状况、项目规模、市场预算等选择不同的借款来源，并且多争取最优的贷款利率；其次，合理安排偿债资金，房地产的存货一般是以储备土地、在建工程和待售房产的形式存在，存货周转比较慢，流动资产的比较高，不容易变现，因此很大程度上制约了房地产企业的偿债能力。所以我们必须要合理科学的安排偿债资金的先后顺序，制定周密的销售计划和收款疾患，保证销售的顺利进行加快销售资金的回收速度，为财务部门做好偿债规划提供必要的前提。

三、结束语

房地产行业作为一个资金密集型行业，资金的筹措、使用对企业的发展起着至关重要的作用。在改革开发的三十年，房地产行业经历了蓬勃发展的阶段，也经历了受金融危机影响而出现的资金供应受阻的阶段，这也从一个方面证明了房地产行业不但容易受国家政策的影响，也跟整个经济环境、金融环境有着密切的关系。正是缘于这些原因，房地产开发企业的财务管理环节就显得相当重要，因此，面对财务管理中出现的诸如负债率过高、流动性差、开发周期长、资金回收慢、融资任务繁重、财务风险高的问题，我们应该从企业的规模出发，通过建立健全的财务管理制度和提高财务人员的素质，进一步提高房地产开发企业的财务管理效率。

参考文献

[1]李越.房地产企业实施精细化财务管理问题研究[J].商业经济，2010（09）：95.