房地产投资策划十篇

房地产投资策划篇1

【关键词】：房地产；投资项目；系统策划；研究

中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：

引言

近几年，房地产开发项目的策划越来越受到了人们的重视,很多开发企业投入了大量的人力物力。房地产策划是按一定的模式进行的，它是策划师在全面地掌握市场情况之后,通过理念与市场现实、消费者与开发商、环境营造与成本控制等一系列的碰撞而产生一个“灵感”集合。经过策划人不断的实践和总结，策划模式开始逐渐形成，体现了房地产策划的一些基本规律。策划是建立在市场研究基础上的系统工程,但一般人们认为策划只是“出主意”、“卖点子”加之策划界自身的稂莠不齐与概念策划的炒作，致使人们对其产生了误解，因此，需对房地产策划进行科学系统的研究。

一、房地产投资项目策划的概念

房地产投资项目策划是指在项目开发的整个过程中,为实现房地产投资开发的具体目标,提出具有创造性的思维对策,通过结合开发商的建设意图,对市场的调查与分析,从项目的选址、规划及设计、施工到运营管理等各个阶段进行的建筑、投资、营销和组织管理等方面的策划分析,并制定出具体的实施计划,包括房地产战略策划、房地产广告策划、房地产营销策划、房地产物业管理策划等,作为投资决策和运作的依据,以达到预期的综合效益。

房地产策划的特征

1.操作性

房地产的策划方案实施是策划的直接目的，因而房地产策划就应该具有充分的可操作性。一是策划的方案要容易实施、易于操作。经常有一些房地产策划的方案规定了非常理想的策略，但完全超出了发展商所能够负担的能力与实施能力或者脱离了市场条件的客观性，因而也只能是空洞的纸上谈兵。二是在具体的策划方案实施上要有可操作的方法。三是在实际的市场环境中要有可操作的条件，在客观市场条件不允许的条件下，策划方案想操作好是比较困难的。

2.创新性

创新是房地产策划的生命所在。房地产策划创新，表现为手段新、方法新。策划的方法与手段之间虽然有共性，但运用在不同的地方、运用在不同的场合，其所产生的效果也是不一样的。还需要通过对其不断的策划实践，创造出新的方法与手段来。再者表现为主题新、概念新。因为主题概念是是项目发展的指导原则，是项目的灵魂，只有房地产策划概念主题有了新意，才能使的产品具有与众不同的内容、气质与形式，才能使项目具有个性。

市场性

对房地产商品来讲，考虑适销对路的问题，就尤为显得重要，这也是房地产的特性决定的，商品房使用期长，建设周期长、投资或购买后，较难脱手，一旦空置，很难处理。因此，为了更好地解决房地产策划适应市场的问题，使房地产经营活动建立在良性循环的轨道上，房地产策划就要时时刻刻考虑市场的方向问题，可以从三个方面来着手：一是房地产策划就是要造就市场、创造市场。策划要有超前的眼光，根据市场的发展趋向，造就市场或创造出市场来；依据市场调研的结果，策划要善于发现潜在的市场，能够占领空缺的市场。二是房地产的策划要随市场的变化而变化，商品房的市场变了，策划的思路、定位也要变。三是房地产策划自始至终都要以市场来作为主导，永远以市场需求为依据。

4.前瞻性

房地产项目完成的周期一般少则二三年，多则三五年甚至更长的时间，如果没有预见的能力和超前的眼光，光投入而不产出，那么对于企业的损失是巨大的；房地产策划本身就是对“未来”的未完成的“房地产”进行策划，故它一定要超前和有预见。房地产策划的超前眼光和预见能力，在各个阶段都要能够体现出来。在市场的调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况。在规划设计阶段，要在小区的规划、户型的设计、建筑的立面等方面来预测未来的发展趋势。在投资分析阶段，要能够预知未来房地产开发的成本、售价、资金流量的走向。在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在推广时间、销售价格、广告、楼盘包装等方面要有超前的眼光。

5.系统性

房地产策划是一个比较庞大的系统工程，房地产项目投资从开始到完成要经过投资研究、市场调研、建筑施工、规划设计、营销推广以及物业管理等几个阶段，每个阶段构成房地产策划的子系统，各个子系统又由更小的子系统组成,各个策划子系统组成一个大系统。系统的结构与功能具有十分密切的联系，各个子系统各有一定的功能，而整个系统的功能并非简单地是各个子系统功能的总和。

6.地域性

从事房地产策划首先要考虑项目的地域性特征。作为不动产，房地产位置的固定性是无法改变的，因而房地产的策划就自然地存在地域性的特征。第一要考虑房地产项目的区位情况。如房地产项目所在地的地理区位、功能区位、街区区位等。第二要考虑房地产开发项目周围的市场情况。从房地产市场来讲，房地产策划要能够重点把握市场的供求情况、市场的发育等情况，以及市场的消费倾向等。第三要考虑房地产开发项目的区域经济情况。在我国，由于各区域的自然环境、地理位置、市场状况、经济条件很不一样，要进行房地产投资项目的策划就不能不考虑这些情况。

房地产策划时应注意的问题

目前房地产策划在我国一些城市已介服务能力。策划人员在从事策划叫应注意以下三方面的问题：

策划不能赶潮流服饰有“时装”,消费理念有“时尚”,但房地产策划最忌“跟风”赶潮流。土地具有位置的固定性和特殊性，在自然属性和经济属性方面,因而即使同一发展商在同一地段也建不出完全相同的商品房,因为其价值在币场上难以同等实现。策划行业若出现跟风赶潮流的现象,那只能说明两个原因：一是策划人员江郎才尽、行业败落；二是房地产市场不理性,发展不正常。一个商品的商标固然重要,但质量好坏才是最终影响产品销量的东西，质量好则有口皆碑,质量差则臭名远扬。著名商标是企业“创”出来的而不是风水大师“取”出来的。房地产项目销售是否火爆,主要取决于所策划的房地产是否适合市场,有没有拴住主要消费群,有没有优良的建筑质量和优美的环境。在某种程度上,名称只要能反映其位置、环境特点、项目功能、交通状况或社区特色,就是好名称。

（2）策划上不能搞一言堂。项目策划贯穿土地获取、融资、规划设计、建筑招标、销售及招租全过程,涉及众多的学科。策划需要有民主的策划气氛,一个策划方案应由多名策划师共同完成。在策划上最忌搞一言堂。很多中介机构,由于在策划上没有立法和行业管理,策划人员没有资格许可证,机构没有资质证书,委托书难以判断其实力和水准。导致这很多家中介机构都认为自己能承接策划,并声言自己的策划是最好的。因此,主管部门以后在建立策划管理体制时,应当考虑从事策划的专业人员数量。

（3）开发商最好不要自己做策划,中国有句古训就是旁观者清,由于开发项目在决策初期属企业的商业秘密,企业决策层一旦接受该项目并准备开发,按常理必然产生“偏爱”的情结,再加上对市场缺乏充分的认识,在策划过程中必然产生一些偏差,这些偏差往往对项目开发是致命的。

结语

我国的房地产业现在正处于快速发展时期,房地产策划理论也随着市场的发展而不断的变化。只有在事前精心策的划,才会有项目的经典。加强房地产策划学的研究,对房地产企业决策理论进行充实、完善,建立有中国特色的房地产策划学,具有开创性意义。

参考文献：

[1] 颜才添, 关瑞明. 建筑策划的国内外研究动态[J] .福建建筑, 2007(3)

房地产投资策划篇2

（一）房地产投资开发与经营概述

所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以及在将来获取预期收益的一种经济活动。房地产开发与经营是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总和。

（二）房地产投资开发与经营意义

1、房地产投资开发与经营已经与城市规划紧密相关，是城市建设规划的有机组成部分。为了确定城市的规模和发展方向实现城市的经济和社会发展目标，必须合理地制定城市规划和进行城市建设以适应社会主义现代化建设的需要。

2、作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。

3、房地产让拥有商业写字楼、公寓大楼、工业仓储区和零售场所的投资者们获得利润并经受风险。持有高质量的房地产能将他们长期租给适合的租户，从而带来巨额的现金流。同时房地产的风险和回报介于债券和股票之间，伊博森合伙人公司过去78年的数据显示股票的年收益率是10.4%，而政府债券的年收益率则为5.4%，房地产投资者每年得到比投资债券高出大约2.5%的收益。

二、开发商投资开发与经营理念

（一） 投资开发与经营机会的发现者 真正的开发商是通过研究自己和他人的长期投资记录后，具有一定独特的眼光，顺应了社会发展潮流，特别像在中国这种体制下的投资，必定要以政策向导性为契机，投资想赚大钱，必须有耐性。换句话说，投资开发与经营会达到什么水准，往往跟党和人民政府的决策息息相关，一个政策可以让一个开发商至富，同时也可以让一片开发商大面积的倒下。真正的机会发现者是具有一定体制经验的政治敏感者，能够及时掌握国家的大政方针，及时做出应对措施。

（二）投资开发与经营计划实施的组织者 投资开发与经营计划实施的组织者是在整个项目中人事各种管理工作人员的组合。在整个房地 房地产开发产项目管理工作中，由于业主、承包商（包括分包商）、设计单位、设备和材料的供应单位、监理单位等都有自己的项目经理部和人员，他们之间的各种管理工作的任务、责任和权力的划分，以及他们之间的各种联系，共同形成项目管理组织系统。在这个项目管理组织系统中，业主建立的项目管理组织（项目经理部）居于整个项目组织的中心位置，在整个项目的实施过程中起头决定性的作用。 在项目寿命期内，可将项目划分为若干个阶段，而每一个阶段都有相应的管理工作。

1、前期策划阶段。该阶段项目者作为咨询工程师为业主决策提供可供参考的信息、意见和建议。

2、设计和计划阶段

3、招标投标。

4、项目施工阶段。在这个阶段，主要是进行施工准备和施工过程中的“三控制，两管理，一协调”等方面的工作，保证项目目标的顺利实施。

5、欺瞒宣。这一工作主要是针对商业性房地产项目而言，其主要工作如下： （1）项目产品营销计划的策划（这一工作是在项目前期工作的基础上进行的）。 （2）项目产品营销计划的考核与评价。 （3）项目控制与调整。

6、项目后期管理

（三）投资开发与经营的决策者 投资开发与经营的决策者特别是决策领导者，是决策活动成败的关键。决策领导者对于决策的最终决断称为最终决策。最终决策是具有决定性的决策，它使决策从思想变为行动，认可能变为现实；它要对决策的后果承担直接的责任，因而是一种直接的、责任性的决策。由于在最终决策阶段中，需要领导者最终决断的方案，往往是多个并存，这些方案又往往互不一致，有的甚至完全对立，而对于方案的论证程度也不同，有的深，有的浅，有的甚至根本不成熟，方案之间没有可比性，从而使得决策的复杂性和艰巨性增加。因此，决策领导者特别是中高级决策的领导者，在决策中担负着重大的责任，发挥着重要的作用。现实的房地产投资开发与经营的决策活动中，决策者面对的是几乎永远不会完全相同的决策问题，必须经常进行分析、判断和决策。决策者要在限定的时间内做出正确的决策显然不是一件容易的事，一般的人是难以胜任的。这样就对决策者的素质和能力提出了严格的要求，也就是说，只有具备较高的决策素质的人才能比较顺利地履行决策者的职能。

（四）投资开发与经营项目成功后的受益者 真正的投资开发与经营项目成功后的受益者不单纯指开发商本人，而是更大程度上讲项目业主、监理单位、施工单位共同受益，最主要的受益者应该是从此开发项目获的生活工作便利的普通民众。

三、开发商应具有的战略眼光和操作技巧

（一）可行性分析能力 房地产经济活动，是个大量资金运动的过程，一旦作出投资决定，资金的投入就是一个难以逆转的持续过程。投资决策准确，是确保整个开发项目成功的关键。反之，投资决策失误，就会导致重大损失。因此，慎重地进行决策，是房地产投资开发与经营的必要前提。要保证投资决策成功，就必须在市场分析、财务分析的基础上，认真做好可行性分析研究。

1、市场分析。 市场分析的重点在于估计市场对于投资计划中拟开发成为房地产商品的需求强度以及竞争环境的分析。对市场所做的研究有利于正确估计未来房地产的收益，进而有助于投资者在进行财务分析时，能够正确计算出未来现金流量。

2、财务分析。 投资者经由市场分析估计未来房地产的收益，进而估计出未来的现金流量。因此，财务分析的主要目的是经由现金流量的估计，计算出预期报酬率，并以所得的结果与要求的报酬率加经比较来判定这项投资是否可行。此外，财务分析并对投资的风险进行估计，以判定面临的风险与预期报酬是否在投资者所接受的范围内。

3、可行性分析。 可行性分析是一个综合的步骤。投资者除了利用前述市场分析与财务分析的结果，研究和判断其可行性外，还要进行相关的建筑与土地使用等法规限制的研究，以了解投资计划在法规限制上是否可行，以及目前的产权形式与产权的取得是否可行。而且对房地产开发的庞大资金来源是否能取得也是一个重要的关键点。

（二）了解房地产市场的最新法规与政策能力

1、房地产政策主要涉及两个主管部门：城乡建设部和国土资源部，做为投资开发与经营的决策者可以关注这两个部门的网站（地方的查看省级对口厅局），通常最新的政策会及时出现在上面。

2、关注房地产法规大全之类的工具书，一般来说重要的的规定都会罗列上去。当然随着时间的推移，里面的部分规定会被修改甚至废止，这就需要平常多留心，多关注新闻媒体，防止把废止的法规当现行有效的来使用。

（三）房地产销售经营的能力 在房地产销售阶段主要的工作，包括：

1、必须有完善的营销规划

包括确定目标市场的购买者，拟定适当的营销策略及营销组织以求顺利销售。

2、实际的销售活动

包括根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段，以及如签约、收取订金、过户登记等具体手续。

3、融资活动的进行

由于房地产金额庞大，在促销的过程中，常常需要替买者安排有利的融资计划以吸引买者，因此融资特别是购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。

在这一阶段中，某些已开发完成的房地产，如果不是以销售为目的，或者因销售状况不理想，也可以把这部分房地产作为物业进行经营，即以经营谋利为目的。

经营的形态主要分为两大类：

一类是将房地产出租给他人，并定期收取租金获取收益。这类租赁的经营形态，投资者负担的管理成本较低，收益固定且风险较小，但是一般而言报酬可能较低。

二类则是由投资者自己经营管理，此时投资者可能获取较高的报酬，但却须自行负担营运的风险，而且收益亦不稳定。已开发完成的房地产，在经营阶段要依据不同的经营形态，采取不同的管理活动，如维修、更新、保全、各种费用税金的缴纳与各种收入的收取、以及实际从事营业的必要管理活动等。

此外，由于房地产是价高耐用的特殊商品，其维修物业管理不仅是房地产商品售后服务的必需，而且物业管理本身也已成为房地产整体开发中不可或缺的组成部分。因此，采取何种物业管理方法及如何真正搞好物业管理，也是房地产整个投资过程中必须认真考虑的。

（四）具备房地产投资开发与经营资金链回收期长的资金能力

整个房地产投资开发与经营的实际操作，就是房地产整个开发过程。对每一个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。房地产投资过程中间要经过许多环节，从土地所有权或使用权的获得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最终收回全部投资资金需要相当长的时间。房地产投资的资金回收期长，原因包括：

1、因为房地产投资开发与经营不是一个简单的购买过程，它要受到房地产市场各个组成部分的制约，如受到土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产市场的限制，其别是房屋的建筑安装工程期较长。投资者把资金投入房地产市场，往往要经过这几个市场的多次完整的运动才能获得利润。

2、由于房地产市场本身是一个相当复杂的市场，其复杂性不是单个投资者在短期内所能应付得了的。所以，一般投资者必须聘请专业人员来进行辅助工作，才能完成交易。这样，又会增加一定的时间。

3、如果房地产投资的部分回收是通过收取房地产租金实现的，由于租金回收的时间较长，这样更会使整个房地产投资回收期延长。

四、我国房地产市场的走向预测分析及对策

（一）我国房地产市场正面临一场改革

我国房地产市场的繁荣与发展始于1998年的住房制度货币化改革，在银行金融创新与国家金融政策的支持下，全国掀起了一场轰轰烈烈的“造城运动”。国内房价快速飙升，房地产市场利益越来越不平衡，国内房地产市场所聚积的风险不断上升。如今房地产市场问题已不再仅仅是某个行业的问题，或者说不是一个纯粹的经济问题，而上升为国民普遍关心的社会问题。所以我国房地产市场的改革在所难免，从遏制部分城市房价过快增长到让房价回归到合理价位，充分体现了党中央国务院对房价问题的关注。

（二）我国房地产市场的走向预测

虽然房市调整可能在所难免，但调整深度应该不会太大，尤其不可能出现日本或香港那样在房地产市场泡沫崩溃后房价出现暴跌的现象（日本的商用地产价格在1990―2005年间跌掉了80%，而香港的住宅价格指数在1998―2003年间则下跌了近70%）。从中长期看，中国居民的潜在住房需求还相当庞大，房地产市场应该还有数十年的稳步上升行情。

房地产投资策划篇3

摘 要：本文根据作者多年财务工作经验就房地产财务管理中关键环节的有效控制进行了简单的阐述。

关键词 ：房地产 财务管理 关键环节 有效控制

一、房地产企业财务管理概述

（一）房地产企业经营的特殊性

1.开发项目差异大、周期长、涉及的环节多。开发项目所处的位置、环境不同，其特点各异；建设周期长，每个项目少则几个月，多则几年；每个项目经过选址、可行性论证、立项、规划、征地拆迁、勘察设计、报建招标、开工建设、预售、竣工验收、交付客户入住、售后服务等环节；期间需同土管、住建、规划、施工、供应商、购房户等多方打交道，关系复杂。

2.投入大、不确定性高。单个项目少则几百万、几千万，多则几个亿甚至几十亿的投入；开发过程不确定因素多：小到城市规划、项目设计变更，大到国家产业、税收、货币政策的变化，社会因素、政治因素、技术因素的变化都给房地产业带来风险。

3.从产品方面看，其开发产品具有高价值属性，其价格及销售受国家政策调控影响巨大，销售方式多采用预售和分期付款销售。房地产业经营的上述特点，决定了房地产企业财务管理的特殊性，影响因素多，管理难度大。

（二）房地产企业财务管理的内容

房地产企业财务管理内容具体包括以下方面：营运资金、投资、筹资、利润分配等方面管理；经营中伴随资金的流动分成以下几个业务循环：销售与收款、采购与付款、筹资与投资等，财务预算是综合的财务计划，贯彻于整个业务循环。围绕房地产财务管理过程的业务循环及全面预算，控制好财务管理的关键环节，才能真正降低成本、提高经济效益。

基于房地产企业的运营特征，笔者提取了构成企业财务管理关键环节的两个核心要素，现将其列示如下。

第一，资金管理。从整体来说，房地产企业的资金运作流程不外乎三点：融资——投资——效益产出。可以说，是这三个部分构成了房地产企业价值链的核心，而这三个部分又都涉及了资金管理这项重要内容，因此，资金管理可视为是房地产企业财务管理关键环节的构成要素之首。这是一项系统工程。在这项工程中，所有环节都是重点。只有确保建立有效的融资渠道，保障运营资金能够有效利用，以及各项投资都科学合理，才能达成房地产企业效益最大化这一战略目标，并促进企业的健康发展。

第二，税务筹划。房地产企业拥有一个庞大的税赋网络，其中，企业所涉及到的税种主要包括营业税、城建税、企业所得税、土地增值税、土地使用税等等。全力做好税务筹划工作是房地产企业财务管理部门的重要职责，这项工作直接关系着企业的最终效益，以及企业资金能否有效利用，能否避免税务风险，保障房地产企业的健康发展。将税务筹划作为一个单独项目从财务管理中提取出来，其也构成了一个价值链条，而这一链条的主体仅有两个部分，一是税务遵从，二是税务筹划。在工作实践中，前者是后者的基础，只有做到税务遵从，才能顺利开展税务筹划工作。

二、房地产企业财务管理关键环节的有效控制

1.强化资金管理力度。资金管理的主体由两个部分构成，一是融资管理，二是投资管理。首先，我们先来探讨如何构建有效的融资管理体系。在中国，对于企业而言融资是一项极为艰难的工作。从当前房地产企业的现状来看，融资渠道狭隘更是其所面临着的一个重点问题。因此，要强化资金管理，构建有效的融资管理体系，房地产企业财务部门就必须要全力拓宽融资渠道。例如，企业可采用股权融资的方式吸引资金，这一融资方式的优点在于降低了房地产企业的财务风险，弥补了银行贷款需到期还本付息的不足，而缺点是易于分散企业控制权，且资金成本投入较高。再如，企业可利用债务融资的方式吸引资金，这种方式的优点在于投资小，风险易控制，并能够优化房地产企业的资本结构，全面发挥债务资金的财务杠杆作用；而缺点是存在较大的还本付息压力，且风险往往是潜在的，虽然易于控制，却不易发觉，而且一旦造成风险，会影响财务杠杆的平衡，导致企业运转资金面临着较大的压力。

其次我们再来探讨如何加强投资管理。首先，企业应制定科学完善的资金管理制度，结合我国相关法律法规，用制度来保障投资管理的科学合理性。其次，在房地产企业的所有投资项目中，单独的项目仅是企业投资的起点，而财务部门的主要工作是协同其他部门做好开发项目的可行性分析，以及结合战略规划参与投资项目的前期决策。由此可见，影响财务部门投资管理的因素主要由三点构成：一是财务部门工作人员的专业素质；二是房地产企业在投资项目方面赋予财务部门的参与权力，即财务决策在项目整体决策中所占据的比重；三是财务部门如何参与财务决策，如何开展对投资项目的可行性分析。只有确保三个因素的达成，才能有效加强投资管理，提升管理力度和保障资金的合理运用。

2.优化税务筹划方案。在房地产企业的整体项目策划中，税务筹划是其中的一个重要环节，并且，税务筹划应在投资项目已勾勒出大体框架时立即介入，全力配合项目策划做好决策工作，以保障投资项目的脉络清晰，目标明确。税务筹划共有两个部分构成，一是税务遵从，二是税务筹划的主体部分。其中，税务遵从是一个原则性问题。无论房地产企业如何压缩成本投入和压缩哪一环节的成本投入来保障效益目标，都不能摒弃税务遵从这一基本原则，即不能压缩税赋成本。以此为前提，税务筹划工作应从两个方面来开展。第一，通过多种税赋方式对比得出最优方案。例如，房地产企业通过转让方式得到土地使用权，而在直接购买土地使用权和购买在建项目或通过股权转让方式的两者权衡下，后者显然会减少企业的税赋成本。第二，在我国税务总局对房地产行业全面开展土地增值税汇算清缴的大背景下，房地产企业可通过细化开发项目融资利息支出的方式优化税务筹划工作。例如，我国土地增值税暂行条例规定，装修费用可计入房地产开发成本，因此，房地产企业可根据实际财务状况，将毛坯房出售改为精装出售，将装修工程委托于与企业下属单位，如此，则可以将一部分收入转嫁到装修单位，从而实现节税的目的。

三、结束语

随着国家对房地产业调控政策的深入，房地产业的经营环境将更加恶化，各房地产企业将面临更大的资金和市场压力，企业要生存、发展、获利，只有苦练内功，在抓好包括以上关键环节在内的财务管理的前提下，加强精细化管理，降低开发成本、费用，提高产品品质及功能，满足不同消费群体的需求，才能在激烈的竞争中处于不败之地。

参考文献：

[1] 王涛.房地产企业财务风险的防范与控制[J].财经界，2013（21）：194.

房地产投资策划篇4

关键词:房地产;投资;风险识别

房地产投资的全过程是指从房地产投资意向的产生到房地产出售､资金回收或报废为止的整个过程｡这是一个动态的过程，一般可分为投资决策､项目实施和房地产经营管理等阶段｡不同的阶段各具有不同的风险特征，任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败，投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范｡

一、投资决策阶段的风险

在房地产开发过程中，投资决策阶段最为关键，拥有最大的不确定性与机动性｡房地产投资一旦展开进行，很难从项目建设中撤出，否则会付出高昂代价｡房地产投资决策阶段风险主要源于政策和经济方面｡

1.政策风险

国家政策对产业发展的影响是全局的，政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失｡尤其在我国，市场经济环境尚未完善的条件下，政策风险对房地产市场的影响尤为重要｡

(1)产业政策风险

国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化，决定着房地产业的兴衰｡国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业､楼宇市场的繁荣｡政府通过产业结构调整，降低房地产业在国民经济中的地位，紧缩投资于房地产业的资金，将会减少房地产商品市场的活力，给房地产开发企业带来损失｡

(2)金融政策风险

房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行，国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响｡2003年6月央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发资金贷款､土地储备贷款､建筑施工企业流动资金贷款､个人住房贷款等八大方面作了严格规定，提高房地产企业贷款准入门槛，使那些主要靠银行贷款进行投资的企业面临着一定的风险｡

(3)土地政策风险

房地产开发建设以土地为载体，土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响｡土地产权制度的变更､不同的土地取得方式､土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险｡

(4)税收政策风险

税收政策的变化对房地产投资影响重大｡税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具｡房地产投资中，各种税费名目繁多，占开发成本相当大的比例，因此，一旦提高税率，房地产开发企业将面临巨大成本风险｡

(5)城市规划风险

城市规划除了涉及到规划指标和用途的相容性､容积率､建筑覆盖率､建筑限高等，更重要的是通过城市规划布局调整和城区功能调整､交通的变化等来对房地产业带来影响｡因此，房地产企业能不能及早预测规划目标，选择增值潜力较大的合适地块，是决定项目开发成败的核心因素｡

2.经济风险

经济风险包括市场供求风险和通货风险｡市场供求风险是最直接的风险｡市场供应量､市场购买力､市场价格等反映供需状况指标的动态性和不确定性，导致供需的动态性和不确定性，进而极易导致供给与需求之间的不平衡而形成市场供需风险｡相反，市场供需不平衡会导致大量商品房空置滞销，使投资者承受资金积压的风险｡另外，房地产投资周期较长，其间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险，也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险｡膨胀率下降会抑制对房地产商品的需求，房地产价格下跌，给房地产投资者带来损失，膨胀率增大会刺激对房地产的需求｡

3.区域社会环境风险

由于社会经济发展的不均衡性，各个国家､不同地区的社会环境各异，这使得不同地域的房地产开发面临不同的风险因素，同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊，即风险具有比较明显的地域性｡

4.开发时机风险

从房地产周期理论可知，项目开发时机也存在着一定的风险｡由于房地产开发周期长，易受国民经济的影响，因此，经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素｡所以说，风险与开发时机的选择密切相关｡

二、项目实施阶段的风险

房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程，它包括从获取土地､筹措资金到设计施工等过程｡此阶段将面临具体的风险因素｡

一方面，在土地获取阶段，房地产开发企业通过协议､招标和拍卖意投等方式来获得所需要的土地，这三种获取土地方式的选择就具有一定的风险｡

另一方面，时间､质量和成本是房地产项目建设阶段的三大管理核心，也是三大风险因素｡管理不当，将会使企业面临工期拖延风险､质量风险和成本风险｡

1.工期拖延风险

工期一旦被延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳租售时机，如已预售，会承担逾期交付的违约损失､信誉损失;另一方面，会增加投入资金利息支出，增加管理费｡

2.项目质量风险

质量是企业的生命｡开发项目质量主要体现在项目的适用性､可靠性､经济性､美观性与环境协调性五个方面｡消费者重视房屋的物理质量，更强调房屋的效用｡承包商施工技术水平落后､偷工减料，建筑结构有安全隐患等，是造成项目质量风险的主要因素;房屋设计和户型结构未充分考虑潜在消费者功能需求，也是房屋质量不佳的重要方面｡

3.开发成本风险

房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段｡建设前期对项目成本的影响程度达95%—100%，越到后期影响程度越小｡在规划设计中，方案陈旧､深度不够，参数选用不合理以及未进行优化优选设计，都会导致生产成本的增加，在建设期间，国家调整产业政策，采用新的要求或更高的技术标准，也都会使房地产开发成本增加｡除此之外，通货膨胀､物价上涨导致的建材价格上涨和建筑成本的增加及项目是否能按时完工､工程质量的保证､施工中意外事故等都是这一阶段将要面临的风险｡

三、经营管理阶段的风险

房地产项目建成后，资金投放工作基本结束，投资过程就转入到房地产销售､出租或物业管理的经营管理阶段｡该阶段决定着房地产投资收益的实现，是房地产投资风险最大的环节之一｡其中包括:营销策划风险､物业管理风险和其他风险｡

1.营销策划风险

营销策划是经营管理的核心，它的成败直接影响到成本能否收回､利润能否实现｡在房地产营销策划中，价格定位､销售渠道､营销方式等都是很重要的方面｡其中，定价最关键，因为消费者对价格最敏感｡价格过高远离市场会引起房地产销售困难，难以实现利润;而价格过低不仅会减少房地产利润，还可能致使消费者怀疑商品房的质量，从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险｡

2.物业管理风险

物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展｡房地产开发投资竞争日益激烈，消费者不仅注重其价格和质量，而且注重其售后服务，即物业管理，物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理，这也面临着一些不确定因素，如专业管理队伍､管理构架､管理公约以及管理费用等｡

3.其他风险

其他风险有很大的不确定性｡其中包括不可抗力以及由人们的过失或故意行为所致的灾害等等｡这些风险发生的可能性较小，但所造成的损失却是较大的｡

总之，房地产投资过程是一个长期的､涉及面广且复杂的过程｡这一过程中存在着大量不确定的风险因素，同时，还涉及到房地产投资者与政府部门､最终用户等之间的诸多关系，涉及到大量的政策､法规和法律问题，要做出一系列非确定性决策，这些决策属于风险性决策范畴，决策是否正确，直接影响到投资的效果甚至投资的成败｡因此，必须对房地产投资过程作全面､系统的风险分析｡

参考文献

[1] 许晓音.房地产投资风险与防范对策研究[j].商业研究，2002，(9).

[2] 李伟.房地产投资分析与综合开发[m].北京:机械工业出版社，2003.

房地产投资策划篇5

关键词:房地产;投资;风险识别

房地产投资的全过程是指从房地产投资意向的产生到房地产出售､资金回收或报废为止的整个过程｡这是一个动态的过程,一般可分为投资决策､项目实施和房地产经营管理等阶段｡不同的阶段各具有不同的风险特征,任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败,投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范｡

一、投资决策阶段的风险

在房地产开发过程中,投资决策阶段最为关键,拥有最大的不确定性与机动性｡房地产投资一旦展开进行,很难从项目建设中撤出,否则会付出高昂代价｡房地产投资决策阶段风险主要源于政策和经济方面｡

1.政策风险

国家政策对产业发展的影响是全局的,政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失｡尤其在我国,市场经济环境尚未完善的条件下,政策风险对房地产市场的影响尤为重要｡

(1)产业政策风险

国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化,决定着房地产业的兴衰｡国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业､楼宇市场的繁荣｡政府通过产业结构调整,降低房地产业在国民经济中的地位,紧缩投资于房地产业的资金,将会减少房地产商品市场的活力,给房地产开发企业带来损失｡

(2)金融政策风险

房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行,国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响｡2003年6月央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对房地产开发资金贷款､土地储备贷款､建筑施工企业流动资金贷款､个人住房贷款等八大方面作了严格规定,提高房地产企业贷款准入门槛,使那些主要靠银行贷款进行投资的企业面临着一定的风险｡

(3)土地政策风险

房地产开发建设以土地为载体,土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响｡土地产权制度的变更､不同的土地取得方式､土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险｡

(4)税收政策风险

税收政策的变化对房地产投资影响重大｡税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具｡房地产投资中,各种税费名目繁多,占开发成本相当大的比例,因此,一旦提高税率,房地产开发企业将面临巨大成本风险｡

(5)城市规划风险

城市规划除了涉及到规划指标和用途的相容性､容积率､建筑覆盖率､建筑限高等,更重要的是通过城市规划布局调整和城区功能调整､交通的变化等来对房地产业带来影响｡因此,房地产企业能不能及早预测规划目标,选择增值潜力较大的合适地块,是决定项目开发成败的核心因素｡

2.经济风险

经济风险包括市场供求风险和通货风险｡市场供求风险是最直接的风险｡市场供应量､市场购买力､市场价格等反映供需状况指标的动态性和不确定性,导致供需的动态性和不确定性,进而极易导致供给与需求之间的不平衡而形成市场供需风险｡相反,市场供需不平衡会导致大量商品房空置滞销,使投资者承受资金积压的风险｡另外,房地产投资周期较长,其间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险,也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险｡膨胀率下降会抑制对房地产商品的需求,房地产价格下跌,给房地产投资者带来损失,膨胀率增大会刺激对房地产的需求｡

3.区域社会环境风险

由于社会经济发展的不均衡性,各个国家､不同地区的社会环境各异,这使得不同地域的房地产开发面临不同的风险因素,同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊,即风险具有比较明显的地域性｡

4.开发时机风险

从房地产周期理论可知,项目开发时机也存在着一定的风险｡由于房地产开发周期长,易受国民经济的影响,因此,经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素｡所以说,风险与开发时机的选择密切相关｡

二、项目实施阶段的风险

房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程,它包括从获取土地､筹措资金到设计施工等过程｡此阶段将面临具体的风险因素｡ 一方面,在土地获取阶段,房地产开发企业通过协议､招标和拍卖意投等方式来获得所需要的土地,这三种获取土地方式的选择就具有一定的风险｡

另一方面,时间､质量和成本是房地产项目建设阶段的三大管理核心,也是三大风险因素｡管理不当,将会使企业面临工期拖延风险､质量风险和成本风险｡

1.工期拖延风险

工期一旦被延长,一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化,错过最佳租售时机,如已预售,会承担逾期交付的违约损失､信誉损失;另一方面,会增加投入资金利息支出,增加管理费｡

2.项目质量风险

质量是企业的生命｡开发项目质量主要体现在项目的适用性､可靠性､经济性､美观性与环境协调性五个方面｡消费者重视房屋的物理质量,更强调房屋的效用｡承包商施工技术水平落后､偷工减料,建筑结构有安全隐患等,是造成项目质量风险的主要因素;房屋设计和户型结构未充分考虑潜在消费者功能需求,也是房屋质量不佳的重要方面｡

3.开发成本风险

房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段｡建设前期对项目成本的影响程度达95%—100%,越到后期影响程度越小｡在规划设计中,方案陈旧､深度不够,参数选用不合理以及未进行优化优选设计,都会导致生产成本的增加,在建设期间,国家调整产业政策,采用新的要求或更高的技术标准,也都会使房地产开发成本增加.

除此之外,通货膨胀､物价上涨导致的建材价格上涨和建筑成本的增加及项目是否能按时完工､工程质量的保证､施工中意外事故等都是这一阶段将要面临的风险｡

三、经营管理阶段的风险

房地产项目建成后,资金投放工作基本结束,投资过程就转入到房地产销售､出租或物业管理的经营管理阶段｡该阶段决定着房地产投资收益的实现,是房地产投资风险最大的环节之一｡其中包括:营销策划风险､物业管理风险和其他风险｡

1.营销策划风险

营销策划是经营管理的核心,它的成败直接影响到成本能否收回､利润能否实现｡在房地产营销策划中,价格定位､销售渠道､营销方式等都是很重要的方面｡其中,定价最关键,因为消费者对价格最敏感｡价格过高远离市场会引起房地产销售困难,难以实现利润;而价格过低不仅会减少房地产利润,还可能致使消费者怀疑商品房的质量,从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险｡

2.物业管理风险

物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展｡房地产开发投资竞争日益激烈,消费者不仅注重其价格和质量,而且注重其售后服务,即物业管理,物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理,这也面临着一些不确定因素,如专业管理队伍､管理构架､管理公约以及管理费用等｡

3.其他风险

房地产投资策划篇6

目前我国房地长投资信贷发展还存在许多问题,例如,没有与之相应的优惠政策表现出房地产投资信托的税收好处,但是我们应该清楚的认识到我国已经初步形成房地产投资信贷产品的大环境。主要是国内的基金管理、银行、保险等在我国加入世界贸易组织之后正在逐渐增加房地产投资信托产品的买方需求。此外,房地产企业在我国的快速发展,许多房地产开发企业成为了房地产投资信贷产品的主要资源,因此,很有必要在找寻符合我国房地产投资信托的发展模式。

二、适于我国房地产投资信托发展的模式

现阶段依据我国已有法律法规我国房地产投资信托产品主要有两种发展模式：信托计划模式;房地产公司模式

(一)信托计划模式

从房地产投资信托的结构分析,房地产投资信托产品是一种集合投资计划产品,而信托计划正好符合房地产投资信托产品要求的结构。因此,长期考虑我国房地产投资信托产品发展时,信托计划模式是首选模式。房地产投资信托基金先通过私募形式建立商业模式,私募信托随着时间的不断发展壮大达到相应规模时可以争取在税法上的优惠政策,然后在把私募信托上市转化为公募信托或重新设置新的公募信托。房地产投资信托产品依据信托计划模式发展具有很大优势,从信托计划模式房地产投资信托产品的结构上可以看到信托公司或信托人和房地产投资管理公司或资产管理人之间的职能,不仅保证了房地产投资信托投资者的投资和分配策略的顺利进行,而且对持有信托凭证所有人的利益给予了有效的保护。现在有300多家美国房地产企业采用信托计划模式发展房地产投资信托路径。

目前我国也推出了陆续推出了许多以房地产项目为对象的信托产品,并且在这众多的信托产品中也存有以物业租金收入为长期收入来源的信托产品。但是由于我国存在产业基金法律方面的欠缺和政策的不开放等因素的制约,这些还不能算是真正意义的房地产投资信托基金。

(二)房地产公司模式

从房地产发展角度来看,房地产投资信托由房地产公司模式发展具有法律操作性的优势。依据我国现有《公司法》可以成立房地产投资管理公司,公司有明确的投资目标和收入分配制度,可以依据其现有的丰富的管理经验以私募的形式进行基金募集并进行房地产项目投资运作,当相应的法律出台后可以迅速的将私募形式募集的房地产投资基金转换为公募基金上市交易。产品结构如图2所示。

我国现在依照公司模式发展房地产投资信托尝试房地产企业不再少数,其中最具影响力的是北京精瑞联合住宅产业投资公司。但是《公司法》中有明确的规定外资企业不得超过合资企业资产的一半,因此为了是增加实力只有靠收购新项目为主的企业是一个很大的障碍。另外如果房地产投资信托依据房地产公司模式发展,房地产项目的管理职能会和投资管理公司的相互融合,因此存在难以解决的利益冲突。如果我国房地产投资信托产品从长远和科学的角度考虑发展路径时,如果我国健全了相应的法律法规,信托计划模式发展房地产投资信托产品将会发展迅速。

三、完善我国房地产投资信托制度的途径

（一）建立发展房地产投资信托的政策和法制环境

加快完善我国房地产相关法律法规制度,建立发展房地产投资信托的政策和法制环境,以适应房地产市场发展的要求。在这方面我们可以参考欧美等发达国家的立法和实践,我国政府可以参照它们的做法,制定出符合房地产投资信托要求的相应的法律、税务、证券交易等法律法规,确保房地产投资信托市场的公平、公正、透明和公开,以促进房地产投资信托行业的健康稳定发展。

（二）重视市场风险的防范

1、建立规避风险机制。风险规避是指对风险明显的经营活动采取的避重就轻的处置方式,在源头上控制项目风险。根据监管要求,信托公司办理集合资金信托业务必须对投资项目调查;通过调查,发现项目中的潜在风险,对风险进行识别、评估,制定相应的风险防范措施制定投资策略和投资组合,进行多元化的投资组合,防范集中投资可能产生的风险。

2、建立抑制风险机制。风险承担之后要对其加强监督,及时发现问题及时解决,力争在采取最有效的措施在风险没有造成损失前将其处理,降低或避免风险造成的损失。不同的投资方式采取的风险防范措施不一样。例如,投资是以贷款形式出现的,融资方资金的使用可以以银行监管的形式监管。

房地产投资策划篇7

在房地产开发过程中,投资决策阶段最为关键,拥有最大的不确定性与机动性｡房地产投资一旦展开进行,很难从项目建设中撤出,否则会付出高昂代价｡房地产投资决策阶段风险主要源于政策和经济方面｡

1.政策风险

国家政策对产业发展的影响是全局的,政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失｡尤其在我国,市场经济环境尚未完善的条件下,政策风险对房地产市场的影响尤为重要｡

(1)产业政策风险

国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化,决定着房地产业的兴衰｡国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业､楼宇市场的繁荣｡政府通过产业结构调整,降低房地产业在国民经济中的地位,紧缩投资于房地产业的资金,将会减少房地产商品市场的活力,给房地产开发企业带来损失｡

(2)金融政策风险

房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行,国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响｡2003年6月央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对房地产开发资金贷款､土地储备贷款､建筑施工企业流动资金贷款､个人住房贷款等方面作了严格规定,提高房地产企业贷款准入门槛,使那些主要靠银行贷款进行投资的企业面临着一定的风险｡

(3)土地政策风险

房地产开发建设以土地为载体,土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响｡土地产权制度的变更､不同的土地取得方式､土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险｡

(4)税收政策风险

税收政策的变化对房地产投资影响重大｡税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具｡房地产投资中,各种税费名目繁多,占开发成本相当大的比例,因此,一旦提高税率,房地产开发企业将面临巨大成本风险｡

(5)城市规划风险

城市规划除了涉及到规划指标和用途的相容性､容积率､建筑覆盖率､建筑限高等,更重要的是通过城市规划布局调整和城区功能调整､交通的变化等来对房地产业带来影响｡因此,房地产企业能不能及早预测规划目标,选择增值潜力较大的合适地块,是决定项目开发成败的核心因素｡

2.经济风险

经济风险包括市场供求风险和通货风险｡市场供求风险是最直接的风险｡市场供应量､市场购买力､市场价格等反映供需状况指标的动态性和不确定性,导致供需的动态性和不确定性,进而极易导致供给与需求之间的不平衡而形成市场供需风险｡相反,市场供需不平衡会导致大量商品房空置滞销,使投资者承受资金积压的风险｡另外,房地产投资周期较长,其间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险,也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险｡膨胀率下降会抑制对房地产商品的需求,房地产价格下跌,给房地产投资者带来损失,膨胀率增大会刺激对房地产的需求｡

3.区域社会环境风险

由于社会经济发展的不均衡性,各个国家､不同地区的社会环境各异,这使得不同地域的房地产开发面临不同的风险因素,同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊,即风险具有比较明显的地域性｡

4.开发时机风险

从房地产周期理论可知,项目开发时机也存在着一定的风险｡由于房地产开发周期长,易受国民经济的影响,因此,经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素｡所以说,风险与开发时机的选择密切相关｡

二、项目实施阶段的风险

房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程,它包括从获取土地､筹措资金到设计施工等过程｡此阶段将面临具体的风险因素｡

一方面,在土地获取阶段,房地产开发企业通过协议､招标和拍卖意投等方式来获得所需要的土地,这三种获取土地方式的选择就具有一定的风险｡

另一方面,时间､质量和成本是房地产项目建设阶段的三大管理核心,也是三大风险因素｡管理不当,将会使企业面临工期拖延风险､质量风险和成本风险｡

1.工期拖延风险

工期一旦被延长,一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化,错过最佳租售时机,如已预售,会承担逾期交付的违约损失､信誉损失;另一方面,会增加投入资金利息支出,增加管理费｡

2.项目质量风险

质量是企业的生命｡开发项目质量主要体现在项目的适用性､可靠性､经济性､美观性与环境协调性五个方面｡消费者重视房屋的物理质量,更强调房屋的效用｡承包商施工技术水平落后､偷工减料,建筑结构有安全隐患等,是造成项目质量风险的主要因素;房屋设计和户型结构未充分考虑潜在消费者功能需求,也是房屋质量不佳的重要方面｡

3.开发成本风险

房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段｡建设前期对项目成本的影响程度达95%—100%,越到后期影响程度越小｡在规划设计中,方案陈旧､深度不够,参数选用不合理以及未进行优化优选设计,都会导致生产成本的增加,在建设期间,国家调整产业政策,采用新的要求或更高的技术标准,也都会使房地产开发成本增加｡除此之外,通货膨胀､物价上涨导致的建材价格上涨和建筑成本的增加及项目是否能按时完工､工程质量的保证､施工中意外事故等都是这一阶段将要面临的风险｡

三、经营管理阶段的风险

房地产项目建成后,资金投放工作基本结束,投资过程就转入到房地产销售､出租或物业管理的经营管理阶段｡该阶段决定着房地产投资收益的实现,是房地产投资风险最大的环节之一｡其中包括:营销策划风险､物业管理风险和其他风险｡

1.营销策划风险

营销策划是经营管理的核心,它的成败直接影响到成本能否收回､利润能否实现｡在房地产营销策划中,价格定位､销售渠道､营销方式等都是很重要的方面｡其中,定价最关键,因为消费者对价格最敏感｡价格过高远离市场会引起房地产销售困难,难以实现利润;而价格过低不仅会减少房地产利润,还可能致使消费者怀疑商品房的质量,从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险｡

2.物业管理风险

物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展｡房地产开发投资竞争日益激烈,消费者不仅注重其价格和质量,而且注重其售后服务,即物业管理,物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理,这也面临着一些不确定因素,如专业管理队伍､管理构架､管理公约以及管理费用等｡

3.其他风险

其他风险有很大的不确定性｡其中包括不可抗力以及由人们的过失或故意行为所致的灾害等等｡这些风险发生的可能性较小,但所造成的损失却是较大的｡

总之,房地产投资过程是一个长期的､涉及面广且复杂的过程｡这一过程中存在着大量不确定的风险因素,同时,还涉及到房地产投资者与政府部门､最终用户等之间的诸多关系,涉及到大量的政策､法规和法律问题,要做出一系列非确定性决策,这些决策属于风险性决策范畴,决策是否正确,直接影响到投资的效果甚至投资的成败｡因此,必须对房地产投资过程作全面､系统的风险分析｡

参考文献:

[1]许晓音.房地产投资风险与防范对策研究[J].商业研究,2002,(9).

[2]李伟.房地产投资分析与综合开发[M].北京:机械工业出版社,2003.

[3]俞明轩.房地产投资分析[M].北京:首都经济贸易大学出版社,2004.

房地产投资策划篇8

关键词：房地产开发 风险 预防措施

中图分类号：F293.33 文献标识码：A文章编号：

改革开放以来，我国经济体制改革的不断深入，以推行城市综合开发、房屋商品化、住房制度改革和土地有偿使用等制度为契机，我国房地产业迅速恢复、发展和壮大。近年来随着房地产市场竞争的不断加剧、市场逐步规范化，以及不断快速上涨的房价所招致的一系列严厉调控措施，使得房地产开发企业面临着来自各方面的风险，在这个高风险的投资环境中想要得到预期目标就必须对整个项目进行开发投资风险分析，并运用适当的方法对风险进行识别和度量，以期达到项目风险防范的目的，提高收益的可靠性。

一、房地产开发中的主要风险

风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之问的差异程度。实际上就是实际结果与计划结果的差异程度，这种差异程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险。在确定的经济大环境中，主要表现在以下几个方面：

（一）政治政策风险。—国所处的国际国内政治环境变动(如战争、罢工、社会动荡)及相应的政策法律调整(如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革)，可能会导致房地产开发商经济损失。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而育，实行紧缩的货币政策还是实行宽松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的成本，影响项目的开发和出售。同时银行等金融机构关于房地产方面的业务也会对房地产的需求产生影响。就财政政策而论，政府实行消极的财政政策还是实行积极的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产投资的引导与宏调等，都会对房地产开发和需求产生影响。这些政治政策风险在当前的中国尤其需要关注。

（二）经济风险。主要是由于经济形势(如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等)变动导致房地产开发商经济损失。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原来的细分市场上该类物业还供不应求，而不久却可能大量积压，难免使投资收益远远偏离预期。通货膨胀时期，纸币贬值，价格全面上涨，房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨。而人们手中持有的货币量是一定的．这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的物业价格，从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。一般来说，房地产开发资金需要量大，完全依靠自有资金周转是非常困难的，通常需要借助外部资金，如向银行贷款和预售。以自己开发的房地产作为抵押获得用于该项投资的贷款时，如果不能按照抵押贷款协议规定的期限偿付本息时，就必须承担作为抵押品的物业将可能成为他人财产的风险。采用预售房屋筹集开发资金时，如果不能按照预售协议规定的日期交房．就必须承担支付巨额的赔偿金的风险。

（三）自然风险。是指由于自然因素(如洪水、火灾、地震等)对房地产开发造成的影响，从而造成房地产开发商经济上的损失。自然风险出现的机会较少，但是一旦出现，造成的损失是相当大的。

（四）技术风险。由于建设项目所选用的工艺、设备在项目建设时可能已过时，或由于设计施工单位的技术管理水平不高，使工程项目出现质量缺陷或事故等导致的损失。

二、开发项目风险管理的主要内容

风险管理的主体是企业决策层，其核心是选择最佳风险管理技术的组合，目的是实现最大安全保障效能。

（一）合理界定项目覆盖的范围。加强对项目范围变动的控制，将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制，以免遗漏而产生风险。

（二）合理确定项目管理目标。在企业发展规划和战略的总体要求下，按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据，用科学的方法和态度进行项目决策。确定项目目标，避免出现决策失误风险。

（三）编制《项目管理规划》，对项目工作进行结构分解（WBS），对项目的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价，按照一般规律拿出解决问题、规避风险的方法、措施，用《项目管理规划》指导项目建设，指导项目的计划管理。

（四）根据实现目标的外部环境情况，坚持“事前控制”、“事中控制”的原则，对实施过程中的风险因素, 比照《项目管理规划》给定的方法、措施进行适应性、符合性识别, 分析(评估或测算)、评价，实事求是地给予适当合理的调整，优化组合各种风险技术，拟定应对措施，设法消除、缓和、转化、转移风险，避免过程控制风险。

（五）强化风险管理的计划手段。把可以管理的风险分解到各个不同的过程，对计划要求的基本目标、基本原则、基本要求必须给予满足，搞好风险的监控。在项目实施过程中，利用动态管理，合理配备资源，按照目标管理、节点考核、专业监督的方法，减少项目执行过程中不确定因素导致的风险，规避潜在风险转化成显性风险的可能。

（六）合理组织结构，明确岗位职责，顺理管理关系、反馈关系，建立项目的沟通职能。在项目管理组织内部以及与建设相关的各方接口，特别是在经常出现误解和矛盾的职能和组织间接口，为风险管理提供信息保障。

（七）加强合同契约的管理。及时沟通信息．消除履约过程的不稳定、不信任影响。围绕项目的最大利益(计划利润)，按照不同阶段的工作重点，按照合同约定内容开展工作。避免冲突造成的履约风险。控制建设成本；利用现行相关法律法规，对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段，进行回避或风险转移。

（八）在项目内部加强实施行为的监督管理(制度管理)，避免因人为因素造成的风险。同时，强化财务监督和计划实施的专业监督，强化企业规章制度、工作标准、工作流程的执行情况监督，对计划执行情况及时跟踪检查，及时向决策层提供修改计划的依据。向计划实施层提示计划执行的偏离情况。对预料中的风险或风险因素进行有效的控制和管理。

三、房地产开发项目的风险防范及对策

（一）通过可行性研究来防范风险

在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步，也是具有最大的不确定性与机动性的阶段。由于房地产项目一旦开始启动，所面临的是一个相对狭窄的消费市场，这就有较大的风险性。评价房地产投资项目的可行性，投资者要在城市规划、政策法规的约束条件下，由房地产市场的供求现状及发展趋势、确定投资项目的用途、规模、类型并做出各种预测，为投资者决策提供科学依据。对这些不确定因素，投资者只能做出概率性的估计。可行性研究阶段对风险的估计、分析正确与否，将直接影响到房地产项目的成功与否。

（二）通过分散投资来控制风险

房地产分散投资是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散、共同投资等方式，追求收益相同时风险最小或在风险相同时收益最大，即在风险和收益之间寻求一种最佳的投资组合。区域分散是将投资分散到不同区域，从而避免某一特定区域经济的负面影响，达到降低风险的目的；时间分散是确定一个合理的投资时间间隔，以避免因市场变化带来的损失；共同投资要求合作者共同对房地产开发项目进行投资利益共享，风险共担，最大限度地发挥各自优势，避免风险。

（三）通过市场监测控制风险

房地产是一个风险性产业，也是一个市场供给弹性很弱的产业，更是泡沫多发产业。为全面、及时、准确地掌握全国房地产市场变化情况，规避行业风险，强化业务宏观指导，建立分地区房地产景气分析和监测系统、建立房地产市场定期分析报告制度、加强住房金融研究、探索住房金融改革和发展的深层次问题是非常必要的。通过对政策走势、楼市价格、项目建设、销售数量、消费需求变化及客户结构进行经常性分析，提高投资决策的前瞻性与科学性。

（四）对房地产市场要进行全面的调查，作出科学的预测

要仔细分析房地产开发周期并预测其变动，以选择最佳开发时机；分析房地产开发所涉及的各种环境要素并预测其变化，以及早投资开发具有价值增长潜力的地块；要了解国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化，是限制还是鼓励，同时，要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化，以确定开发项目的类型和开发规模；要利用一切可能得到的信息资料，充分考虑其他开发项目的竞争，尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。

（五）在工程完工前，就与租户、客户签订租约或预售合同

工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险，可通过预租预售的安排来避免。当然，预租、预售时，还应注意一个问题，这就是开发商的风险降低意味着与其交易的客户的风险提高。所以，开发期越长，其他行业的客户就越不愿意与开发商签定固定价格的合同。若要预租或预售，则租金、售价就会被压得较低。对此必须有充分的认识和相应的对策和预案。

参考文献

[1] 陈蕾，当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考[J]，中国城市经济，2007

房地产投资策划篇9

关键词：区域规划；地方经济；房地产

    2009年以来我国先后批复了《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》、《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》、《关中－天水经济区发展规划》、《江苏沿海地区发展规划》、《横琴总体发展规划》、《辽宁沿海经济带发展规划》、《促进中部地区崛起规划》和《中国图们江区域合作开发规划纲要》8个规划，出台速度前所未有。随着区域规划对地方政府的经济的带动作用，地方房地产业发展也出现了如火如荼的局面，成为地方发展的强劲动力。

    一、区域规划概述

    区域规划是为实现一定地区范围的开发和建设目标而进行的总体部署。中央出台的区域发展规划，除提供产业优惠政策外，更重要的是为地方政府打开了土地开发引资的大门。区域规划首先带动部分城市的房地产开发，房价上涨，便可实现后续的招商引资。房地产和区域发展其实是相辅相成的，区域发展必然要寻找一些先导产业发挥带动作用，房地产便是其中之一。

    只有当项目产品在二级市场上交易活跃的时候，房地产和区域经济的后续发展才有源源不断的资金动力。区域振兴规划无疑也是助推市场活跃的强心剂。

    作为调整经济结构和促进产业转型升级的重要一环，国家在去年陆续出台了多项区域经济振兴规划。随着相关规划的实施，规划给区域发展带来新动力，区域经济有望成为新的经济增长点。其中，房地产与其他产业的发展有望相互促进。

    区域振兴规划实施后，国家和地方大量的投资项目将跟进，这对当地经济发展的推动作用是实质性的，但并非立竿见影。需要大量前期投资和基础设施建设作为铺垫。部分城市的区域振兴规划引起的过度炒房应当警惕。这些规划的实施对当地经济发展和相关产业的培育将产生巨大影响，但同时也成为了主题投资的热点，吸引了楼市和股市的投资者竞相介入。在这种背景下，房价出现一定程度上涨可以理解，但过度炒作形成较大泡沫将遏制地方经济的健康发展。

    二、区域规划对地方房地产经济的影响

区域规划在刺激地方经济之前，首先激活了当地的房地产市场。目前多数炒房者纷纷踩着区域规划制订的时点，介入相关地区的房地产市场。大到部级区域规划，小到新地铁线路投建方案，都被炒房者视为投资良机，体现了区域规划对区域楼市的明显带动和提振作用。

    （一）区域规划改善当地基础建设的同时也引起了房价的快速上涨区域规划的影响是长期的。区域房地产潜在价值提升，可以吸引外地资金进入，加速该区域开发。不过，近期部分地区房价因区域规划而被过度炒作，这无疑是对未来发展的透支，也可能引起政策制订者的警惕。

    2009年11月，国务院批复《关于调整天津市部分行政区划的请示》，同意撤销天津市塘沽区、汉沽区、大港区现行建制，设立天津市滨海新区行政区。随后的三个月，滨海新区房价累计涨幅超过50%：今年1-2月累计成交11591套，同比增长39.7%。

    2010年1月初，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》颁布，海南房地产和土地价格不断攀升。随后的一个多月内，海南主要城市房价涨幅超过100%。

    （二）区域规划是房地产持续稳定发展的基础，但不应成为短期投资炒作的对象如果疯炒一阵房地产，最后造成房地产巨大泡沫的话，区域振兴必将大打折扣。理论上来讲，区域性发展规划作为一种刺激和拉动经济的工具，短期内能创造出一个洼地，吸纳各种要素进入并加快流动，从而迅速催生资本聚集效应。但区域性发展规划一旦成了一件人人都在赌运气的标的，就非常容易背离实际，陷于概念性的炒作，由此必定形成一个巨大的流动性漩涡。而房地产作为资本增值和发展突破的首选项，首当其冲会被拖入。纵观近些年许多区域崛起的现实，房地产不连跳几个台阶、基础设施建设不突飞猛进、城市化推进节奏不加快，区域经济一定是不会有起色的。于是，区域性发展规划与房地产业发展机会、区域经济与房地产业部门经济，就直接划上了等号。如果不能扭转这种极端错了位的联系，后果是很难设想的。

    （三）区域规划成为地方房地产泡沫的直接诱因已经看到，一些地区在刚刚拿到批文之后，当地房地产市场已然如一锅煮沸的开水，各路资本纷纷杀奔而去，价格随即扶摇直上。上一次海南岛房地产泡沫破灭，一个最主要的原因，就是这种错觉造成的。官方给了大量的扶持政策要建设特区，结果那里却变成了房地产投资乐园，一类大资本在那里倒卖土地，另一类小资金就在炒卖房屋。实业没有做起来，大多数资本都在钻投机取巧的空子。因为流动性漩涡的作用，土地、房屋的价格受到剧烈搅动，变得严重脱离实际，在缺少真实性需求支持的情况下，最终摔了个粉碎。

    包括海南等新近拿到规划批文的区域，在迎来又一轮历史性机遇的同时，也再一次被推入到这样一种威胁面前。虽然17年过去了，"概念性炒作危机"阴影却始终没有走远。尽管有人认为，眼下的市场已不是当年的初级形态，以前的悲剧当不致重演。但我认为，只要有那一纸被镀上决策印信的规划存在，流动性漩涡就一定要出现。原因在于，当前的中国市场并不缺少流动性。在今天，无孔不入的全国乃至于国际资金都在向这些区域注入，这对于各个准备起步的区域板块的撬动是很明显的。

      三、地方房地产业良性发展的对策与建议

要防止此类房地产热，先得设法使盲目性、一窝蜂似的"规划热"冷却下来。区域性规划，并非越多越好，要宁缺毋滥，不宜鼓励竞相"要规划"的风气。经济发展受诸多因素影响，核心的一点是，大到一国，小到一地，都需要以结构合理、需求坚实的产业基础做后盾。区域经济是许多部门经济的集合，是一种结构性、同步性、综合性和协调互补性的经济形态，我们需要加强一种可持续性的区域发展营造意识，力避急功近利的心态。

    （一）适度控制房地产投资规模

    在全社会固定资产投资总规模中，房地产投资应占多大比例需要认真研究。事实证明，房地产投资占全社会固定资产总投资的比重如果过高，一定会产生泡沫，很多城市在年所经历的房地产市场巨变都与此有关。而如果房地产投资比重过低，不仅不能够满足居民的住房需求，而且会对城市发展造成不利影响。因此保持适度的房地产投资规模，是政府调控房地产市场的首要环节。要研究一个城市房地产业与经济社会发展大局的关系，从中找出规律，努力把握好这个比例关系，如此，房地产市场供求才能大体平衡，房地产市场才能稳定发展。

    （二）加强对规划全程的监督控制对于区域发展规划战略，决策层也要对规划落地全程予以监督控制。在规划推进的过程中，必须严格控制土地、资金两类要素的投放。

    因为有政策倾斜和照顾，预计这两类要素的投放将会拉开一个极大口子。如果两者投放不够合理，甚至失去控制，在市场层面就会导致炒地、炒房的恶果。

    （三）加强区域内调控政策的稳定性和连续性房地产市场调控是政府稳定房价的手段。但由于房地产是关系百姓居住生活的大事，是对国民经济具有广泛影响的行业。因此，必须要在调控中保持政策的稳定性和连续性。如果在执行中忽松忽紧，忽冷忽热，就会在解决老问题中产生或留下新问题。在一个区域规划体系中，有很多产业部门需要政策惠及，但房地产业是最不应该受到关照的，更不能被当成特殊产业来对待。放眼全国看一看，现在不仅流动性充裕的地方，房地产经济很发达，连很多流动性并不充裕的欠发达地区，亦如此。因此房地产业本就该被排除在一揽子区域规划措施之外。

    参考文献：

房地产投资策划篇10

 

关键词：区域规划；地方经济；房地产

    2009年以来我国先后批复了《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》、《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》、《关中－天水经济区发展规划》、《江苏沿海地区发展规划》、《横琴总体发展规划》、《辽宁沿海经济带发展规划》、《促进中部地区崛起规划》和《中国图们江区域合作开发规划纲要》8个规划，出台速度前所未有。随着区域规划对地方政府的经济的带动作用，地方房地产业发展也出现了如火如荼的局面，成为地方发展的强劲动力。

    一、区域规划概述

    区域规划是为实现一定地区范围的开发和建设目标而进行的总体部署。中央出台的区域发展规划，除提供产业优惠政策外，更重要的是为地方政府打开了土地开发引资的大门。区域规划首先带动部分城市的房地产开发，房价上涨，便可实现后续的招商引资。房地产和区域发展其实是相辅相成的，区域发展必然要寻找一些先导产业发挥带动作用，房地产便是其中之一。

    只有当项目产品在二级市场上交易活跃的时候，房地产和区域经济的后续发展才有源源不断的资金动力。区域振兴规划无疑也是助推市场活跃的强心剂。

    作为调整经济结构和促进产业转型升级的重要一环，国家在去年陆续出台了多项区域经济振兴规划。随着相关规划的实施，规划给区域发展带来新动力，区域经济有望成为新的经济增长点。其中，房地产与其他产业的发展有望相互促进。

    区域振兴规划实施后，国家和地方大量的投资项目将跟进，这对当地经济发展的推动作用是实质性的，但并非立竿见影。需要大量前期投资和基础设施建设作为铺垫。部分城市的区域振兴规划引起的过度炒房应当警惕。这些规划的实施对当地经济发展和相关产业的培育将产生巨大影响，但同时也成为了主题投资的热点，吸引了楼市和股市的投资者竞相介入。在这种背景下，房价出现一定程度上涨可以理解，但过度炒作形成较大泡沫将遏制地方经济的健康发展。

    二、区域规划对地方房地产经济的影响

区域规划在刺激地方经济之前，首先激活了当地的房地产市场。目前多数炒房者纷纷踩着区域规划制订的时点，介入相关地区的房地产市场。大到部级区域规划，小到新地铁线路投建方案，都被炒房者视为投资良机，体现了区域规划对区域楼市的明显带动和提振作用。

    （一）区域规划改善当地基础建设的同时也引起了房价的快速上涨区域规划的影响是长期的。区域房地产潜在价值提升，可以吸引外地资金进入，加速该区域开发。不过，近期部分地区房价因区域规划而被过度炒作，这无疑是对未来发展的透支，也可能引起政策制订者的警惕。

    2009年11月，国务院批复《关于调整天津市部分行政区划的请示》，同意撤销天津市塘沽区、汉沽区、大港区现行建制，设立天津市滨海新区行政区。随后的三个月，滨海新区房价累计涨幅超过50%：今年1-2月累计成交11591套，同比增长39.7%。

    2010年1月初，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》颁布，海南房地产和土地价格不断攀升。随后的一个多月内，海南主要城市房价涨幅超过100%。

    （二）区域规划是房地产持续稳定发展的基础，但不应成为短期投资炒作的对象如果疯炒一阵房地产，最后造成房地产巨大泡沫的话，区域振兴必将大打折扣。理论上来讲，区域性发展规划作为一种刺激和拉动经济的工具，短期内能创造出一个洼地，吸纳各种要素进入并加快流动，从而迅速催生资本聚集效应。但区域性发展规划一旦成了一件人人都在赌运气的标的，就非常容易背离实际，陷于概念性的炒作，由此必定形成一个巨大的流动性漩涡。而房地产作为资本增值和发展突破的首选项，首当其冲会被拖入。纵观近些年许多区域崛起的现实，房地产不连跳几个台阶、基础设施建设不突飞猛进、城市化推进节奏不加快，区域经济一定是不会有起色的。于是，区域性发展规划与房地产业发展机会、区域经济与房地产业部门经济，就直接划上了等号。如果不能扭转这种极端错了位的联系，后果是很难设想的。

 &nb

sp;  （三）区域规划成为地方房地产泡沫的直接诱因已经看到，一些地区在刚刚拿到批文之后，当地房地产市场已然如一锅煮沸的开水，各路资本纷纷杀奔而去，价格随即扶摇直上。上一次海南岛房地产泡沫破灭，一个最主要的原因，就是这种错觉造成的。官方给了大量的扶持政策要建设特区，结果那里却变成了房地产投资乐园，一类大资本在那里倒卖土地，另一类小资金就在炒卖房屋。实业没有做起来，大多数资本都在钻投机取巧的空子。因为流动性漩涡的作用，土地、房屋的价格受到剧烈搅动，变得严重脱离实际，在缺少真实性需求支持的情况下，最终摔了个粉碎。

  包括海南等新近拿到规划批文的区域，在迎来又一轮历史性机遇的同时，也再一次被推入到这样一种威胁面前。虽然17年过去了，"概念性炒作危机"阴影却始终没有走远。尽管有人认为，眼下的市场已不是当年的初级形态，以前的悲剧当不致重演。但我认为，只要有那一纸被镀上决策印信的规划存在，流动性漩涡就一定要出现。原因在于，当前的中国市场并不缺少流动性。在今天，无孔不入的全国乃至于国际资金都在向这些区域注入，这对于各个准备起步的区域板块的撬动是很明显的。

      三、地方房地产业良性发展的对策与建议

要防止此类房地产热，先得设法使盲目性、一窝蜂似的"规划热"冷却下来。区域性规划，并非越多越好，要宁缺毋滥，不宜鼓励竞相"要规划"的风气。经济发展受诸多因素影响，核心的一点是，大到一国，小到一地，都需要以结构合理、需求坚实的产业基础做后盾。区域经济是许多部门经济的集合，是一种结构性、同步性、综合性和协调互补性的经济形态，我们需要加强一种可持续性的区域发展营造意识，力避急功近利的心态。

    （一）适度控制房地产投资规模

    在全社会固定资产投资总规模中，房地产投资应占多大比例需要认真研究。事实证明，房地产投资占全社会固定资产总投资的比重如果过高，一定会产生泡沫，很多城市在年所经历的房地产市场巨变都与此有关。而如果房地产投资比重过低，不仅不能够满足居民的住房需求，而且会对城市发展造成不利影响。因此保持适度的房地产投资规模，是政府调控房地产市场的首要环节。要研究一个城市房地产业与经济社会发展大局的关系，从中找出规律，努力把握好这个比例关系，如此，房地产市场供求才能大体平衡，房地产市场才能稳定发展。

    （二）加强对规划全程的监督控制对于区域发展规划战略，决策层也要对规划落地全程予以监督控制。在规划推进的过程中，必须严格控制土地、资金两类要素的投放。

    因为有政策倾斜和照顾，预计这两类要素的投放将会拉开一个极大口子。如果两者投放不够合理，甚至失去控制，在市场层面就会导致炒地、炒房的恶果。

    （三）加强区域内调控政策的稳定性和连续性房地产市场调控是政府稳定房价的手段。但由于房地产是关系百姓居住生活的大事，是对国民经济具有广泛影响的行业。因此，必须要在调控中保持政策的稳定性和连续性。如果在执行中忽松忽紧，忽冷忽热，就会在解决老问题中产生或留下新问题。在一个区域规划体系中，有很多产业部门需要政策惠及，但房地产业是最不应该受到关照的，更不能被当成特殊产业来对待。放眼全国看一看，现在不仅流动性充裕的地方，房地产经济很发达，连很多流动性并不充裕的欠发达地区，亦如此。因此房地产业本就该被排除在一揽子区域规划措施之外。

    参考文献：