房地产开发投资协议范文

导语：如何才能写好一篇房地产开发投资协议，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

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    一、商品房预租是指房地产开发经营企业在新建商品房未办理房地产权属初始登记、取得房地产权证前，与承租预约人签订商品房租赁预约协议，并向承租预约人收取一定数额的预收款的行为。

    二、房地产开发经营企业投资建造的外销商品房，在办理初始登记，取得房地产权证之前，需要预租的，都应当事先由房地产开发经营企业向上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）提出预租申请，取得同意预租的批准文件。未经批准，房地产开发经营企业投资建造的外销商品房一律不得开展预租。

    三、凡房地产开发经营企业取得了预租批准后，该外销商品房中已预售，且预售合同已经登记备案的外销商品房的买受人也可将其购买的外销商品房预租。

    四、房地产开发经营企业申请外销商品房预租，应当具备以下条件：

    （一）已经支付全部的土地使用权出让金，土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；

    （二）取得外销商品房的建设工程规划许可证；

    （三）预租的外销商品房主体结构完工，已经市或区、县的质量监督部门验收合格；

    （四）已经确定外销商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划或意见；

    （五）已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了物业管理服务合同。

    五、房地产开发经营企业申请外销商品房预租，除应向市房地局提交书面的申请报告外，还应当附交下列证件（复印件）及资料：

    （一）房地产开发经营企业资质证书；

    （二）土地使用权出让合同或转让合同；

    （三）房地产权证（或土地使用权证）；

    （四）建设工程规划许可证；

    （五）市、区、县的质量监督部门出具的主体结构工程验收合格证；

    （六）与建筑工程承包公司或施工单位签订的总承包合同或施工合同及工程进度计划；

    （七）市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划或意见；

    （八）房屋使用公约，与物业管理企业订立的物业管理服务合同；

    （九）外销商品房的建筑面积和土地分摊面积明细表；

    （十）经市房地局委托上海市公证处审定的预租协议文本。其中，已批准预售的外销商品房申请预租，则只需附交上述（五）、（十）及外销商品房预售许可证。

    六、房地产开发经营企业外销商品房预租申请，市房地局自受理申请之日起十五日内完成审核，凡符合预租条件的，发给准予预租的批文并抄告市房地产交易中心；凡不符合预租条件的，则在十五日内通知申请人。

    七、房地产开发经营企业取得外销商品房预租批准后，方可进行外销商品房的预租广告宣传和预租。

    预租外销商品房的广告必须载明外销商品房的预租批准文号。

    八、房地产开发经营企业或买受人预租外销商品房的，应当与承租人签订《预租协议》。

    预租协议应当载明下列主要内容：

    （一）预租双方当事人的姓名或者名称、住所；

    （二）房地产的座落地点、面积、四至范围；

    （三）房地产的规划使用性质；

    （四）土地使用权获得方式和使用期限；

    （五）房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；

    （六）房屋的租赁期限、租金、支付方式；

    （七）预租房屋的交付使用日期；

    （八）预付款金额及支付期限及其使用；

    （九）违约责任；

    （十）争议的解决方式；

    （十一）预租双方当事人约定的其它事项。

    房地产开发经营企业拟订的预租协议在使用前应送交由市房地局委托的上海市公证处审定。

    九、《预租协议》签订后的十五日内，房地产开发经营企业或买受人应向市房地产交易中心办理《预租协议》登记。市房地产交易中心应当自受理登记之日起的五日内，办妥登记手续并书面通知该预租房屋所在地的区、县房地产交易中心（房地产交易管理所）。

    十、预租的商品房竣工验收合格，房地产开发经营企业按规定办理商品房初始登记或买受人办理变更登记，取得房地产权证后，房地产开发经营企业或买受人应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》的规定，与承租人签订《房屋租赁合同》并向房屋所在地的区、县房地产交易中心（房地产交易管理所）办理租赁登记，领取《房屋租赁证》。

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【关键词】房地产开发 融资成本 融资风险

房地产行业属于资金密集型产业，市场、资金、土地是其发展的三要素。在市场经济背景下，资金充足是房地产开发项目实施的前提，拥有长期灵活可用的资金是房地产开发企业获得成功的关键。对于房地产企业来说，如何选择有效的融资方式，正确的把握各种融资的条件、成本、风险等，是企业在进行项目开发之前要进行研究的，如果能够有效的协调好房地产开发融资成本和融资风险之间的互动关系，必然会为房地产企业的发展带来无限空间，促进国民经济的发展。

一、当前我国房地产开发融资的特点和现状

（一）当前我国房地产开发融资的特点

首先，融资金额大、周期长。资金密集型产业决定了房地产开发必需要有大量的资金投入。很多房地产企业本身自有资金有限，仅占房地产开发所需资金的一小部分，尚不足以完成项目开发，要获得更多的资金，只能通过各种手段对外进行融资。所以，其对外源性资金依赖度很高。

其次，土地和房产是融资的前提条件。随着我国土地政策的改革，土地和房产作为重要的不动产，成为房地产开发企业获得金融机构贷款的重要前提条件。国家土地政策的不断完善，房地产开发商越来越难获得土地，土地在房地产开发行业成为稀缺资源，且随着城市化建设步伐加快，房价不断上涨，这些优质的企业资产自然成为金融机构首要认可的融资条件。

最后，融资风险大、成本高。房地产开发是一个长期的过程，在这个过程中，融资会面临较大风险，比如：国家经济政策、银行信贷政策的变化，市场供求关系的变化、市场竞争、利率、汇率变动等造成融资成本增加的风险，违约等信用风险，市场开发和运营中产生的风险等等。

（二）当前我国房地产开发融资的现状

近几年，为了规范房地产行业的乱象，防止地产泡沫的出现和防范银行金融机构风险，国家政府和央行推出了相应的管理政策，有效地管理房地产行业的融资行为，使得很多楼盘被紧急叫停。房地产开发融资越来越规范、越来越难，资金牢牢的牵住房地产开发企业的发展，使得企业融资需求更加强烈。

首先，融资渠道单一，金融机构贷款难度加大。当前企业主要使用的融资方式是银行贷款。近年来，受金融危机的影响，国家宏观调控加强，央行不断规范房地产行业信贷行为，银行商业贷款要求提高，房地产开发企业在当今经济情况下贷款难度提高。

其次，融资方式呈多样化发展，但融资规模较小。除了民间借贷和上市融资的方式以外，很多方式都比较新，受到各方面的制约，发展不成熟，涉足的企业很少。实践中，民间借贷虽然民间借贷要求比较低，但是融资成本高，贷资金链一旦出现问题，房地产开发企业将面临破产，这使得很多企业望而却步。对于上市融资，当前房地产开发商很多，企业资质参差不齐，普遍采取上市融资的方式显然不合理。

再次，房地产开发融资率不高。当前房地产开发融资存在这样一种现象，一方面很多企业融资困难，另一方面则存在大量被闲置的资金无法找到需要融资的对象。如，实力雄厚的大型房地产企业，融资资金需求不大，却能获得银行大量贷款，进行大量囤地，而那些中小房地产企业却融资无门。

最后，房地产开发融资体系不健全，法律不完善。

由于当前我国金融一、二级市场不完善，导致资本市场（如证券市场）在制度和体制上存在缺陷，给房地产的融资方式带来不利影响。另外，我国房地产开发融资的相关法律法规体系不完善，现有法律规定的一些内容限制或不利于中小房地产企业的发展。

二、降低房地产开发融资成本与风险的建议

（一）选择良好的资本结构，降低融资成本

资本结构体现的是权益性融资和债务性融资的比例变化关系，主要是资产、负债、所有者权益三者之间的比例变化情况。投资者通过不同的融资渠道筹集资金，最终形成房地产开发项目总资产。这些资金比例的变化直接决定了融资成本和风险的大小。从当前情况看，我国房地产开发企业普遍存在负债率过高的情况，尤其在中小型房地产企业更为突出。过高的负债率一定程度上影响到企业融资的能力，融资能力受到限制而企业的资金需求仍然存在，拉高了企业的融资成本或出现融资失败的情况，如此恶性循环将严重影响企业的发展。

（二）拓展多样的融资渠道，分散融资风险

实践中，房地产开发企业的融资渠道有很多中，企业具体选择何种融资渠道应当综合考虑融资的本金和一些隐性的成本问题，从有利于公司股权、资产抵押、质押等方面出发。另外，房地产企业选择融资渠道也要充分考虑到企业的发展情况和发展阶段，不同发展阶段的企业其选择融资渠道各不相同。

（三）提高企业盈利的能力

房地产开发企业应当以国家政策和市场需求为导向，转变传统的经营开发理念，实现企业专业化、精细化、、创新化、差异化的发展道路，提高企业的盈利能力，确保企业资金稳定的流入，减少对融资的依赖。房地产企业在经营过程中，要正确的把握国家政策和市场的风向，规避现实中可能出现的各类风险，增大企业对物业的持有量，提高自身的造血功能。比如，香港的新鸿基、九龙仓、长江实业、大陆地区的万达集团等，都通过发展大量的商业物业，一方面有效的减少企业对融资的依赖，另一方面又能反过来带动房产销售，最终都提高了企业盈利的能力，增加资金流入。

（四）加强融资风险管理

当前，房地产融资的风险主要分为两种，一种是系统风险，包括政治、法律、经济方面的风险，另一种是非系统风险，包括信用协议、承建合同、支付协议、贷款、抵押、质押方面的协议等。这些风险贯穿于房地产项目的始终，企业在实践中应当综合各种风险进行融资可行性研究，合理的预测项目目标实现的可能性和投资偿还借款的能力，重视融资成本及风险的管理，最大限度的发挥融资资金的使用价值，降低融资的风险。

三、结语

房地产业的特点决定了融资成本和风险的矛盾统一关系，从房地产企业的长远发展来看，开发商必须重视和解决资金筹集和风险控制的问题，优化房地产企业的资本结构，有效的降低融资成本和风险。

参考文献

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关键词: 房地产市场开发贷款风险控制封闭运行管理

中图分类号: F830.572文献标识码: B文章编号: 1006-1770(2008)09-056-03

商业银行对房地产开发贷款进行全过程监控，实现封闭运行监管，可以有效防范房地产贷款风险和提高业务综合效益。封闭运行管理模式实际上是以“项目”为中心的监控模式，即指对房地产开发贷款按具体项目进行监控，而且按照“一个项目对应一个账户”的原则设置监控专户作为封闭管理平台。现阶段，我们有必要重新审视和认真落实房地产开发贷款封闭运行管理模式，切实有效防范房地产市场调整和企业资金链紧张可能导致的行业系统性风险。

一、封闭运行监管是房地产开发贷款风险管理的基础性工作

房地产开发是资金密集型行业。改革开放以来，一方面我国商业银行房地产贷款已经渗透到土地储备、项目开发贷款、建筑施工、住房按揭等各个环节；另一方面由于市场竞争激烈，贷款标准实际上有所降低，最突出的表现就是商业银行在贷款过程中没有加强项目资金监管工作，对开发贷款项目运行过程监管实际上是半失控状态。因此，完善对房地产贷款的监控机制必须从项目资金封闭监管这一基础性工作抓起，并抓好抓实，抓出成效。

（1）从房地产企业产品循环周期看，跟踪资产转换进程实际上就是落实资金封闭监管。众所周知，房地产企业的产品虽然是“商品房”这个不动产，但仍属于“现金―产品生产―产品销售―现金”的资产转换短周期，与固定资产转换长周期有很大的不同，项目资金的流动速度较快。这样，在房地产企业以销售不动产为手段并在一个循环周期分期回笼资金的情况下，如果不对“商品房”生产与销售过程的资金循环进行有效监控，那么对房地产贷款风险就不可能得到有效的防范和化解。

（2）从房地产企业资金筹措渠道看，落实资金封闭监管本身就是在防范信贷资金风险。虽然目前我国房地产企业规模有所扩大，但企业经营管理模式仍较单一，基本上处于“土地＋资金＋房价”的盈利模式，竞争力的差距基本上仍体现在获取土地和资金的能力上。房地产项目筹资渠道主要来源于项目资本金、银行贷款和其他外来资金（包括施工单位垫资和住房预收款等）。由于项目资本金来源较难核查，其他外来资金受市场环境变化大，导致房地产项目融资相当大程度集中于房地产贷款，商业银行承载的信贷风险较大。因此，商业银行通过资金专户，加强项目资金封闭运行监管，认真监控项目资金使用和项目建设进度，在项目土地抵押基础上及时增加在建工程抵押，有效控制商品房销售款回笼。这样不但有助于化解房地产市场风险，而且能够防范房地产企业挪用贷款而产生的信用风险，保证房地产开发贷款实现良性循环。

（3）从房地产项目资金回笼方式看，搞好资金封闭监管本身就是在落实贷款第一还款来源。房地产项目资金封闭运行监管是建立在银企间达成共识、互相约束的基础上的监管手段，商业银行通过开发贷款与按揭贷款捆绑营销、加强资金支付和产品销售回笼的过程管理，能够最大可能地确保还贷资金来源。由于房地产项目销售回笼的形式多样、结算期限较长，因此，商业银行在监控住房的销售与资金结算过程中，一方面落实项目在建工程抵押，防范重复抵押风险，并通过在建工程抵押分批解押，有效监控销售收入回笼情况。另一方面通过定期核对房地产销售明细、销售回笼总量和按揭业务量，检查银企双方合作协议的履行情况，及时查找销售资金去向，落实第一还款来源，能够保障销售回笼自动还贷。

二、封闭运行监管必须落实到房地产贷款“三查”的各个阶段

近几年，商业银行房地产贷款封闭监管工作落实不尽到位的一大误区，就在于把封闭监管主要当成贷后监控的一项内容，没有细化到贷前调查、贷时审查、额度使用等环节上，前流程工作不深入，基础不牢固，后流程监控措施必然无法到位，监管效率得不到保证。因此，从项目的全过程监管角度来看，房地产项目封闭运行监管必须落实到房地产贷款“三查”的各个阶段。

（1）在贷前调查阶段，银企双方应充分沟通达成共识，为构建项目封闭运行监管方案打好坚实基础。银行经营部门除核实开发贷款的基本要素外，还需要引导房地产企业落实与项目封闭运作监管相关的具体事项：①项目主要结算账户及未来监控账户安排；②拟开发项目总投资构成情况及其前期已支付费用情况；③项目资金筹措渠道及自有资金落实情况；④项目“四证”和投资核准文件情况及规划建设要求；⑤项目建设施工单位、施工合同与项目监理单位资质情况；⑥项目建设资金支付方式及计划进度；⑦项目建设进度计划及预售管理制度；⑧项目销售策划、中介和销售合同管理；⑨项目土地抵押及在建工程抵押政策等。

在充分论证房地产企业和开发项目总体风险的基础上，项目融资额度原则上不得对项目总投资留有缺口，以保证项目资金落实和项目按期建成销售。同时，要确定是采用独家承贷还是参与银团（联合）贷款，商定主办（独办）银行和项目监管专户，主办（独办）银行负责监管账户运行情况，各参与行按比例办理按揭业务，落实贷款偿还事宜。在此基础上，银行经营部门应对项目专户的开立、开发贷款的使用、销售资金的回笼及按揭贷款的办理等提出综合监控意见，并初步确定贷款封闭运行（合作）协议框架。贷款封闭运行（合作）协议的主要内容应包括但不限于：①收支专户开立；②贷款使用条件；③贷款发放进度；④专户监管流程；⑤按揭业务合作；⑥销售资金回笼；⑦贷款自动扣收比例及归还方式等。

（2）在项目授信审查阶段，银行内部应加强风险要素审查，明确房地产贷款封闭运行管理要求和实施方案。主要包括：①规范项目监控专户的确立标准。对于单一项目开发公司，应针对单一项目设置唯一监管专户；对于同时开发多个房地产项目的综合类房地产公司，应根据开发贷款对应的开发项目分别设置专户，一个项目对应一个专户，确保项目资金封闭运行与循环；②明确开发贷款的使用条件。一般应先办妥项目土地抵押手续，并根据工程进度和监理报告实施分笔提款；③细化项目预售与监管措施。要积极跟进项目建设进度和预售许可证办理情况，掌握楼盘的销售明细和销售进度；④落实按揭贷款的办理要求。对于独家贷款项目，原则上应要求按揭贷款全部在开发贷款承贷行办理，在他行办理的按揭贷款必须回笼项目专户；对银团（联合）贷款项目，按开发贷款所占比例办理按揭贷款；⑤明确销售回笼资金的监管要求。对独家贷款项目，要求所有销售回笼资金（含定金、首期、按揭和一次性付款等）全部纳入项目专户管理；对共同（银团）贷款项目，要求各银行开发贷款对应项目的销售回笼资金（按揭贷款）全部归集到项目专户进行管理和按比例分配还贷；⑥明确开发贷款的归还要求。对没有资金缺口的项目销售款到账一般应立即归还开发贷款；对开发资金确有缺口的项目，允许留存一定比例的售房款用于项目后续建设，但需事先约定并审核其用途、比例、金额，剩余部分立即用于归还开发贷款等。

（3）在授信额度提用阶段，要加强合同合规合法性审核，落实各项授信条件和签署封闭运行监管合作协议。主要包括：①在审查借款与担保合同的同时，应审查房地产业务合作协议是否包含了项目贷款审查审批要求的内容，并落实此协议应作为借款合同的补充文件，或者在借款合同附则中加注项目封闭管理事项和项目开发贷款的还款要求等条款。②应根据项目建设进度办理授信额度提用手续。在房地产开发企业的自有资金得到落实并先行使用后，根据项目书面用款申请及付款依据，由客户经理实地察看工程实际进度并符合资金监管协议要求的，填写《授信额度使用申请表》，实施分期放款。③对授信条件不落实、协议要点落实不到位甚至可能危及贷款安全的，应要求银行经营部门应停止办理贷款手续；对开发贷款封闭管理协议要点落实有争议的，应书面要求授信审查部门签批确认。

（4）在项目贷后检查阶段，要通过项目专户结算为监控平台，全面落实开发贷款封闭监管要点。主要包括：①严格落实项目专户管理制度。项目专户设立和启用前，要对项目已投入资金进行全面核实，确定专户后要将项目的营运过程通过收支余额及业务明细进行严密监控，并与项目投资预算及建设进度进行核对，及时纠正偏差，防范风险。②认真执行贷款使用审批制度。项目客户经理应根据项目书面用款申请，事先审核付款依据（主要是施工合同、购置清单和项目监理公司月度监理报告），由客户经理实地察看并办妥相关认定审批手续后，柜台会计人员才能转出贷款。同时，客户经理还要按月填写《授信业务用途监控表》，加上定期实地勘察，确保工程施工进度与资金使用情况相吻合。③有效落实项目建设进度监控。应通过实地检查如实填报《授信客户查访报告》，一方面认真审核项目资金支付与项目实际进度的吻合程度，检查是否存在工期延长和投资超预算等情况；另一方面注意收集付款凭证、发票、项目监理意见等单证留档保存，发现问题，及时交涉和纠正。④切实加强项目销售收入监控。要积极跟进项目预售许可证办理情况，加强销售明细登记、核对和销售合同备案管理。定期到企业核对银行存款日记帐和销售收据发票，逐笔与销售明细进行勾对。开发贷款主办（独办）银行应确保项目所有销售回笼款回笼到项目专户上。⑤认真落实按揭贷款业务联动。严格按照银企合作协议，及时收集已签订购房合同和拟申请按揭贷款的相关资料，按要求抓紧办理按揭贷款的审批手续。并定期核对专户回款额、拟按揭贷款额与项目销售总额和进度是否相符，确保实现对公开发贷款与对私按揭贷款联动。⑥严格执行项目开发贷款还款管理。按揭贷款发放后，应立即划入项目专户，并连同项目其他回笼款包括项目订金、首付款、全额付款等资金，严格执行项目开发贷款的还款要求。⑦认真做好项目专户延伸管理工作。在项目开发贷款清偿完毕后，应及时与企业办理项目专户的延伸管理工作，包括专户资金核对、结转、后续投入等，在做好延伸服务的基础上，挖掘后续市场机会和收益。

三、封闭运行监管是我国房地产行业稳健健康发展的现实需要

现阶段，房地产市场调险不断加大，银行业和房地产业均面临前所未有的压力。因此，从房地产业内外部发展因素看，封闭运行监管都是我国房地产行业稳健发展的现实需要。

（1）从宏观调控政策来看，双轨制住房政策导向必然强化不同类型房地产项目封闭运行监管要求。

2007年，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，要求加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，促进商品房市场和保障房市场的健康发展。在强化保障性住房建设和实施信贷紧缩政策的同时，无论是规范不同类型住房建设资金来源，还是防止住房建设资金挪用，都必须实施和强化对不同类型房地产开发项目封闭运行监管措施，而且只有在银行、房管、规划等部门共同对房地产项目资金进行有效监管，引导自住消费资金，抑制投资投机资金，才能有助于形成健康有序的房地产市场。

（2）从客户选择标准来看，房地产企业信用分类结果必将推进不同资信房地产企业资金封闭监管工作。

在目前持续货币紧缩和防止通胀加剧的情况下，房地产市场下行风险越来越受到金融监管部门和各家商业银行的关注。为防止房地产信贷违约率上升，商业银行一方面提高授信准入标准，扶优汰劣并加强房地产业的监控，深化房地产信贷结构调整；另一方面不断加强房地产企业资信评估和全国征信系统建设，全面评价房地产企业资信和能力。鉴于此，商业银行必然细化房地产项目的评估指标和资金监控措施，从而将房地产项目封闭运行监管工作不断向纵深推进，监管针对性和监管效果将大大提高。

（3）从行业发展长远来看，房地产企业应当加强约束与合作，自觉接受和配合项目资金封闭监管工作。

从2003年开始，我国房地产业经过快速发展后，开始进入以调整结构、稳定价格、加强保障和规范市场为主基调的调控发展阶段。但由于各项调控措施不够配套，房地产价格呈现出边调边涨的特点。在此期间，房地产企业利用有利的市场优势和银行竞争加剧的时机，一方面争取融资金额最大化，一方面要求融资条件最低化，导致部分银行房地产贷款标准实际上有所降低，商业银行逐渐失去了商业谈判的对等条件，只能在监管部门明确要求的自有资金、首付比例及“四证”等基本条件方面坚守最低的防线，房地产贷款项目封闭监控的诸多措施实际上远未落实到位。但正是这样，在房地产市场波动和调险不断加大的时候，商业银行在加强房地产贷款风险管理的同时，必然严格各项紧缩政策措施，细化贷款准入标准，调整项目授信条件，确保新增贷款质量，从而对房地产企业产生负面影响。无论在银根紧缩环境下，还是在房价上涨周期，银行业都应接受美国次贷危机的教训，探索和细化房地产贷款的封闭监管措施，逐渐形成贷款监管必须坚持的行业规范和营商习惯。房地产企业从本身长远利益和可持续发展战略考虑，应兼顾相关行业特别是金融服务企业的监管要求，切实规范项目开发操作标准，主动配合落实投资人和债权人的监管措施，通过加强合作、配合监管，才能实现可持续发展。毕竟没有约束的企业无法持续久远，只有将一时之便转化为永久之利才能立于不败。

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关键词：房地产开发 风险 预防措施

中图分类号：F293.33 文献标识码：A文章编号：

改革开放以来，我国经济体制改革的不断深入，以推行城市综合开发、房屋商品化、住房制度改革和土地有偿使用等制度为契机，我国房地产业迅速恢复、发展和壮大。近年来随着房地产市场竞争的不断加剧、市场逐步规范化，以及不断快速上涨的房价所招致的一系列严厉调控措施，使得房地产开发企业面临着来自各方面的风险，在这个高风险的投资环境中想要得到预期目标就必须对整个项目进行开发投资风险分析，并运用适当的方法对风险进行识别和度量，以期达到项目风险防范的目的，提高收益的可靠性。

一、房地产开发中的主要风险

风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之问的差异程度。实际上就是实际结果与计划结果的差异程度，这种差异程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险。在确定的经济大环境中，主要表现在以下几个方面：

（一）政治政策风险。—国所处的国际国内政治环境变动(如战争、罢工、社会动荡)及相应的政策法律调整(如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革)，可能会导致房地产开发商经济损失。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而育，实行紧缩的货币政策还是实行宽松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的成本，影响项目的开发和出售。同时银行等金融机构关于房地产方面的业务也会对房地产的需求产生影响。就财政政策而论，政府实行消极的财政政策还是实行积极的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产投资的引导与宏调等，都会对房地产开发和需求产生影响。这些政治政策风险在当前的中国尤其需要关注。

（二）经济风险。主要是由于经济形势(如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等)变动导致房地产开发商经济损失。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原来的细分市场上该类物业还供不应求，而不久却可能大量积压，难免使投资收益远远偏离预期。通货膨胀时期，纸币贬值，价格全面上涨，房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨。而人们手中持有的货币量是一定的．这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的物业价格，从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。一般来说，房地产开发资金需要量大，完全依靠自有资金周转是非常困难的，通常需要借助外部资金，如向银行贷款和预售。以自己开发的房地产作为抵押获得用于该项投资的贷款时，如果不能按照抵押贷款协议规定的期限偿付本息时，就必须承担作为抵押品的物业将可能成为他人财产的风险。采用预售房屋筹集开发资金时，如果不能按照预售协议规定的日期交房．就必须承担支付巨额的赔偿金的风险。

（三）自然风险。是指由于自然因素(如洪水、火灾、地震等)对房地产开发造成的影响，从而造成房地产开发商经济上的损失。自然风险出现的机会较少，但是一旦出现，造成的损失是相当大的。

（四）技术风险。由于建设项目所选用的工艺、设备在项目建设时可能已过时，或由于设计施工单位的技术管理水平不高，使工程项目出现质量缺陷或事故等导致的损失。

二、开发项目风险管理的主要内容

风险管理的主体是企业决策层，其核心是选择最佳风险管理技术的组合，目的是实现最大安全保障效能。

（一）合理界定项目覆盖的范围。加强对项目范围变动的控制，将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制，以免遗漏而产生风险。

（二）合理确定项目管理目标。在企业发展规划和战略的总体要求下，按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据，用科学的方法和态度进行项目决策。确定项目目标，避免出现决策失误风险。

（三）编制《项目管理规划》，对项目工作进行结构分解（WBS），对项目的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价，按照一般规律拿出解决问题、规避风险的方法、措施，用《项目管理规划》指导项目建设，指导项目的计划管理。

（四）根据实现目标的外部环境情况，坚持“事前控制”、“事中控制”的原则，对实施过程中的风险因素, 比照《项目管理规划》给定的方法、措施进行适应性、符合性识别, 分析(评估或测算)、评价，实事求是地给予适当合理的调整，优化组合各种风险技术，拟定应对措施，设法消除、缓和、转化、转移风险，避免过程控制风险。

（五）强化风险管理的计划手段。把可以管理的风险分解到各个不同的过程，对计划要求的基本目标、基本原则、基本要求必须给予满足，搞好风险的监控。在项目实施过程中，利用动态管理，合理配备资源，按照目标管理、节点考核、专业监督的方法，减少项目执行过程中不确定因素导致的风险，规避潜在风险转化成显性风险的可能。

（六）合理组织结构，明确岗位职责，顺理管理关系、反馈关系，建立项目的沟通职能。在项目管理组织内部以及与建设相关的各方接口，特别是在经常出现误解和矛盾的职能和组织间接口，为风险管理提供信息保障。

（七）加强合同契约的管理。及时沟通信息．消除履约过程的不稳定、不信任影响。围绕项目的最大利益(计划利润)，按照不同阶段的工作重点，按照合同约定内容开展工作。避免冲突造成的履约风险。控制建设成本；利用现行相关法律法规，对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段，进行回避或风险转移。

（八）在项目内部加强实施行为的监督管理(制度管理)，避免因人为因素造成的风险。同时，强化财务监督和计划实施的专业监督，强化企业规章制度、工作标准、工作流程的执行情况监督，对计划执行情况及时跟踪检查，及时向决策层提供修改计划的依据。向计划实施层提示计划执行的偏离情况。对预料中的风险或风险因素进行有效的控制和管理。

三、房地产开发项目的风险防范及对策

（一）通过可行性研究来防范风险

在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步，也是具有最大的不确定性与机动性的阶段。由于房地产项目一旦开始启动，所面临的是一个相对狭窄的消费市场，这就有较大的风险性。评价房地产投资项目的可行性，投资者要在城市规划、政策法规的约束条件下，由房地产市场的供求现状及发展趋势、确定投资项目的用途、规模、类型并做出各种预测，为投资者决策提供科学依据。对这些不确定因素，投资者只能做出概率性的估计。可行性研究阶段对风险的估计、分析正确与否，将直接影响到房地产项目的成功与否。

（二）通过分散投资来控制风险

房地产分散投资是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散、共同投资等方式，追求收益相同时风险最小或在风险相同时收益最大，即在风险和收益之间寻求一种最佳的投资组合。区域分散是将投资分散到不同区域，从而避免某一特定区域经济的负面影响，达到降低风险的目的；时间分散是确定一个合理的投资时间间隔，以避免因市场变化带来的损失；共同投资要求合作者共同对房地产开发项目进行投资利益共享，风险共担，最大限度地发挥各自优势，避免风险。

（三）通过市场监测控制风险

房地产是一个风险性产业，也是一个市场供给弹性很弱的产业，更是泡沫多发产业。为全面、及时、准确地掌握全国房地产市场变化情况，规避行业风险，强化业务宏观指导，建立分地区房地产景气分析和监测系统、建立房地产市场定期分析报告制度、加强住房金融研究、探索住房金融改革和发展的深层次问题是非常必要的。通过对政策走势、楼市价格、项目建设、销售数量、消费需求变化及客户结构进行经常性分析，提高投资决策的前瞻性与科学性。

（四）对房地产市场要进行全面的调查，作出科学的预测

要仔细分析房地产开发周期并预测其变动，以选择最佳开发时机；分析房地产开发所涉及的各种环境要素并预测其变化，以及早投资开发具有价值增长潜力的地块；要了解国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化，是限制还是鼓励，同时，要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化，以确定开发项目的类型和开发规模；要利用一切可能得到的信息资料，充分考虑其他开发项目的竞争，尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。

（五）在工程完工前，就与租户、客户签订租约或预售合同

工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险，可通过预租预售的安排来避免。当然，预租、预售时，还应注意一个问题，这就是开发商的风险降低意味着与其交易的客户的风险提高。所以，开发期越长，其他行业的客户就越不愿意与开发商签定固定价格的合同。若要预租或预售，则租金、售价就会被压得较低。对此必须有充分的认识和相应的对策和预案。

参考文献

[1] 陈蕾，当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考[J]，中国城市经济，2007

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关键词：房地产；开发项目；管理

一、房地产开发前期存在的问题分析

前期工作是项目进入实质性阶段的基础。它涉及到各种职能部门和专业领域要求。在实际操作过程中，往往全碰到各种困难和矛盾。

(一)技术资料与实地出入的矛盾

开发商通过协议、招标或者拍卖获得土地，地块四至(红线)与土地面积大小等均由职能部门给定。但由于红线调整，或测绘资料的时滞，往往导致图纸与实地状况有出入。特别是旧改地块，其上居民密集度高，地下隐蔽管线众多，而图纸上往往不能准确反映。

(二)效益原则与方案优化的矛盾

项目开发的基本出发点是追求社会效益、环境效益和经济效益的统一，并以此为基准取得最佳经济效果。但是，这往往受到相关政策和法规的限制。方案设计的基本依据之一是《选址意见书》，它对项目基地退界、间距、高度等技术指标给出具体要求，包括容积率、绿化率和采光曰照要求等。从开发商角度，为了方案成本控制和优化，容积率最好做足，但采光、日照等技术要求往往形成瓶颈限制。

(三)市场变化与开发进度的矛盾

大家知道，市场信息干变万化。在不同时间，由于生活水平和消费观念等因素的影响，导致顾客对房地产的要求也随之变化。房地产开发往往需要一个周期，一般至2～3年，项目一经定位就很难改变。这样，很容易造成当时设计内容和现时市场需求相违背而脱节，造成项目租售困难。

(四)不确定因素较多，很难进行量化控制前期工作很大程度上量个平衡协调过程。它受到政策、经济、技术和现场条件等诸多因素的影响。

二、房地产开发前期有效管理的对策

(一)研究投资环境。

环境因素是项目开发的前提条件，房地产开发项目具有土地条件的一次性、政策环境的复杂性等特点，只有对环境因素做出正确的研判，房地产开发项目才有可能走向成功。投资环境主要是指政策环境和地理环境。政策环境研究从宏观上研究当地的国民经济状况和房地产市场的政策走向，微观上研究当地的房地产现状、分析和展望。谁能“嗅”出新动向，谁就能把握市场的“先机”。回顾前几年的发展历程，取消福利分房、允许房改房上市、允许“购房入户”、改变土地的市场供给方式由协议转让转变为公开招标或拍卖、允许商品房按揭贷款，以及房地产市场税率的调整政策、商品房契税的降低和房地产交易手续的调整等政策大调整都大大地改变了房地产市场的政策环境，改变和引导了市场走势。地理环境研究是另一个不可忽视的重要方面，它不仅包含特有的地理位置、天然的山水组成的固有的生态环境等自然环境，以及业已形成的外部人文、社会文化环境。它看似具有先天性，却与政策环境关联并受其后天刺激而产生转化，影响深远。比如城市区划调整，可以改变名义上的地理环境，享受不同的政策环境；城市基础设施诸如轻轨、地铁、快高速公路建设的投资与规划，可以改变相对的地理空间；河道的疏浚与开发、开发区的建设都可以塑造固有的地理形态；大学城、体育场馆、大剧院等配套服务设施品质的改善，则扩展了地理的人文内涵；商业中心甚至行政中心的迁移，则可以改变地理的商业价值。相反，环保条件包括尘、气、声、光、污染物等都可以制约甚至直接决定房地产项目的成败。因此，人们在谈论某区块或板块的开况时，热衷的话题不外乎“现有自然条件”、“现有交通条件”、“未来交通条件”、“配套条件”、“现有楼盘及未来开发热度”等。不乏看出，人们始终关心的永远离不开环境因素，而对开发商来说，环境研究是确立本项目是否具有竞争上的绝对优势。

(二)进行市场调研

市场因素是首要因素。所以首先是进行市场调查，研究分析业已存在的市场情况。市场调查主要是消费者调查、房产品调查和市场竞争状况的调查。其中消费者调查是指购房者数量、物业面积大小、总价多少、习惯爱好等购买力调查，广告影响力、价格敏感度等消费影响力调查；房产品调查是指供求状况、市场容量、销售趋势、房产品发展趋势等调查；市场竞争状况调查是指项目周边地块的竞争对手市场定位及操作，潜在消费者的市场争夺压力等调查。通过对购买者或潜在购买者的经常性调查，及时把握需求动向，同时可以不断更新数据库资料，为调整房产结构、开拓新市场提供准确的第一手资料。市场需求决定一切，市场需求决定开发项目选择的取舍。没有需求，就没有项目。

项目可行性分析是在有需求状态下，摸清房产品的具体需求，确定项目规模档次。只有确定合理的规模档次，才会产生集聚效应，确定项目房产品结构，提高市场适应力。只有生产出适合市场的房产品，项目才会成功。然而面对多变性的销售市场，这并不是积极适应的过程，仅仅是被动性适应。

(三)经济分析

首先必须仔细计算土地价款。其次是对一些地方规费等前期建设费用以及交付使用前必需发生的费用，要有正确的预测，包括勘察费、设计费、监理费、质监费、大配套费、水电气绿化等贴费、散装水泥“限袋费”、墙改费、白蚁防治费、竣工资料保证金、地方教育费、环境影响补偿费、房屋维修基金、验收检测费等。另外，还要测算建设单位管理费、营销策划费等。这些费用与建安费用一起构成工程投资估算。所以在可行性分析时，必须要有灵敏的信息、灵活的方法，投资估算才会严密并且具有时效。

(四)财务分析

根据前述的投资估算拟定项目筹资方案，估测资金回笼计划，确定合理的资金运用表。当然必须运用资金运作技巧，考虑部分垫资施工、预售回笼、滚动开发。根据资金运用表计算项目财务费用。考虑国家利率政策调整的可能性以及资金运用的复杂性等，还必须另列不可预见费。根据销售收入按规定计取营业税。

工程投资估算加上项目财务费用和税金即为项目总投资。销售总收入与项目总投资的差额即为项目利润。差额越大，项目效益越好。没有利润的项目一定为不可行。

三、结语

总之，房地产开发项目前期工作分析必须从维护房地产开发项目投资决策的严肃性出发，仔细收集各项数据，认真运用各项数据和方法，得出正确的结论性意见和项目选择建议，为决策者确定项目提供可靠依据，从而避免决策失误，避免盲目投资，也避免投资决策的“长官意识”。

[参考文献]

[1]刘秋雁房地产投资分析[M]．大连：东北财经大学出版社，2003．

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一、当前房地产行业情况

目前，全市房地产开发企业共321家，其中：二级资质19家，三级资质70家，四级资质131家，暂定资质101家；房地产开发企业从业人员8000多人。全市物业服务企业165家；物业服务企业从业人员6000多人。全市取得房地产中介机构资质的企业12家，企业从业人员100多人。

2005年到2009年，全市房地产开发投资年均完成34.17亿元，占同期GDP的6.2％；商品房年均施工面积660.41万平方米，年均新开工面积349.99万平方米，年均竣工面积132.66万平方米，年均销售面积160.14万平方米，年均住宅价格2050元/平方米。

总体上，我市房地产业发展态势比较平稳，存在以下几方面的特点：

一是房地产开发投资增长速度较快。受国家拉动内需政策以及中央、省、市支持扶持房地产业发展的各项政策措施的影响，我市房地产开发投资总体增速较快，高于固定资产投资增速。

二是房价涨幅较快。由于开发建设成本上升，土地资源有限，市场需求量大，个别房地产开发企业捂盘惜售等因素，导致房价上涨过快，令中低收入阶层望而却步。

三是住房供应结构不合理。受近年来房价上涨的影响，房地产开发商对面积大、高档次住房比较热衷，而适用于中低收入阶层的普通住房不仅供给量少，而且所处地段大多为城乡结合部等较偏僻位置。这导致了我市一方面住房需求旺盛，另一方面却存在大量以大户型为主的空置面积的尴尬局面。

四是受国家对房地产市场宏观调控政策的影响，自去年下半年以来，房地产开发企业购地欲望强烈，土地价格逐渐上涨。

五是房地产开发企业整体实力不强。大多房开企业自有资金不足，依赖银行信贷支撑，极易令资金链断裂，导致民间高利贷、拖欠工程款和民工工资等问题的发生；开发经营理念落后，管理水平低，抗风险能力弱，负债比率过大。并且部分房开企业诚信度差，导致逾期交房、业主投诉及案件增多，严重影响社会和谐稳定。

二、“十二五”时期房地产市场发展建议

为促进房地产业平稳健康发展，使其作为国民经济重要产业的地位进一步增强，切实解决人民群众的居住问题，提出建议如下：

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关键词：房地产企业 税收筹划应用 企业发展

我国房地产业发展起步于上世纪90年代，经过20年的发展，逐渐成为支柱性产业之一，不仅为老百姓解决了安居问题，而且带动了建材、工程机械等相关产业的发展。近年来，由于房价过高、投资虚热，国家宏观调控政策陆续出台，房地产开发行业利润空间逐步缩小，市场不确定因素增加，经营风险增大。在这种情况下，进行税收筹划显得尤为重要。本文拟就税收筹划在我国房地产企业中的应用作初浅分析。

一、税收筹划在我国房地产企业中的应用

税收筹划是指纳税人遵循国家法律，以税收政策法规为导向，事前选择有利纳税方案处理自己的生产、投资、理财活动的一种企业筹划行为。房地产企业涉及税种较多、税费负担较重，进行税收筹划有特别意义。它既要善于运用一般税收筹划方法，也要充分考虑行业特点进行富有特色的税收筹划。

（一）利用土地增值税临界点进行筹划

土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点，同时根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》等相关法律规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。因此，对于房地产开发企业，可以通过销售降价、提高配置标准、增加配套设施、增加建设成本等方式合理控制土地增值税的增值额，对于普通住宅，房地产企业不但可利用土地增值税的四级超率累进税率降低税率，还可利用“20%的增值额”这个 “临界点”达到不交税的效果，一方面房地产开发企业可通过销售降价、提升配置标准、增加配套设施促进项目的快速销售，节约财务利息，实现资金的快速流转滚动，同时通过上述税收筹划措施，降低企业土地增值税税负，并不一定致使企业利润减少。

（二）利用税收优惠政策进行税收筹划

营业税方面：以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担风险的行为，不征收营业税，转让股权也不征收营业税；房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。

土地增值税方面：合作建房一方提供土地，一方提供资金，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税；房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。

因此，对于房地产开发企业，可利用上述税收优惠进行合理避税。如将开发的商业物业先投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式可规避营业税。

（三）利用收入结构进行税收筹划

对于精装修房屋，购房房款中不仅包含了房屋建设成本，还包括房屋装饰、装潢费用，由于房屋装饰、装潢属于劳务服务，无需缴纳增值税。因此房地产开发企业可设立装饰公司负责房屋装饰、装潢，销售时将房屋销售合同分拆成房屋销售和房屋装饰合同，与房地产开发企业及房地产企业设立的装饰公司分开签订，则房地产开发企业只需就房屋依据房款缴纳土地增值税，装饰公司仅需就装修费用缴纳营业税，不用缴纳土地增值税。利用该筹划，房地产开发企业利用关联公司将经营收入分散，使得土地增值税税基大幅减少，可以大大节省土地增值税款，甚至无需缴纳土地增值税。

（四）利用收款方式进行税收筹划

根据税法规定，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率预缴营业税、土地增值税及所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。另外根据国税发[2009]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》于采取分期付款方式销售开发产品的，应按照销售合同或协议约定付款日期确认收入的实现，付款方提前付款的，按照实际付款日确认收入的实现。

因此，对于房地产开发企业开发的单位价值较高的项目，购买方很难一次拿出大额款项购置房地产，房地产开发企业可采用分期收款方式销售，一方面可促进销售的增长，另一方面企业不以售价总额为基数而以分期收款为基数计算缴纳营业税、土地增值税及所得税，将税负进行递延，有利于房地产开发企业的资金流动，创造更大的价值。

二、我国房地产企业税收筹划应注意问题

1.税收筹划要合理合法

税收筹划要符合税法政策，以依法纳税为前提，在多种纳税方案中做出选择，规避法律、政策风险。同时，结合企业实际，合理设计税收筹划方案，采取合理措施降低企业税负。

2.税收筹划要贯穿于房地产开发全过程

房地产开发涉及买地阶段、建房阶段、售房阶段及后期物业管理阶段，开发周期长、涉及的因素较多、涉税较为复杂，因此房地产开发企业税收筹划需要事先谋划，并实时跟踪监控。

三、结语

综上所述，当前，我国房地产行业正在经历前所未有的严厉调控，房地产行业竞争已日趋加剧、利润空间已大幅缩小。房地产开发企业合理合法的进行税收筹划，不仅可以降低企业自身税负，争取企业最大利益，而且通过税收筹划整个过程，可以提高企业的经营管理水平，提高企业的竞争力，赢得新的发展空间，房地产开发企业税收筹划具有一定的必要性，同时需根据房地产开发企业的特点及所涉及的税种，进行合理的税收筹划。

参考文献：

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房地产开发企业具有规划性强、投资额大、建设周期长、开发经营业务复杂的特点，与之相应的会计核算涉及面广，核算环节多，核算对象繁杂，客观上为房地产开发企业调节利润或偷漏税金创造了条件，也加大了审计的难度。笔者认为，对房地产开发企业存在的不同问题，建议采用不同的审计重点与思路。

一、虚增无形资产和开发成本

2004年8月31日以前，土地交易未实际公开竞价，房地产开发企业大多利用政策空间，以“危房改造”或“开发经济适用房”的名义取得土地，并先按实际支付的价款记入“无形资产-土地使用权”，然后设法改变土地用途，聘请评估机构对原取得土地按商业用地或商品住宅地进行评估，且一般要求高估，形成大额的土地评估增值。房地产开发企业根据评估价值进行账务处理，虚增了无形资产。房地产开发企业对该土地进行开发时，将该土地使用权的账面价值全部转入开发成本，而开发产品成本中所含的土地成本为土地评估价值，而不是该土地的取得成本，违反了存货计价的“成本与可变现净值孰低”原则，虚增了开发成本。

对于房地产开发企业高估土地使用权的问题，建议审计时应将企业土地使用权账面价值与当地土地市价进行对比，对高于市价的部分提请企业计提无形资产减值准备。对于转入开发产品成本的土地使用价值的确认问题，企业会计制度未明确规定，笔者认为应按历史成本计价的原则，在将土地使用权账面价值转入开发产品成本时，先将评估增值部分冲转，按实际取得该土地所支付的价款和费用减去无形资产摊销后的余额记入开发产品的成本。

二、人为调节经营收入

（一）将预收售房款长期挂账，延迟确认收入。房地产开发企业收取的预售房款，在商品房已竣工验收，与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入。但房地产开发企业为了调节收入，通常人为延迟商品房竣工决算，以商品房未办理竣工决算为借口将预收售房款长期挂账，不确认收入。

（二）隐瞒收入，私设小金库。房地产开发企业除自行开发业务外，还经营合资开发、委托代建、待售商品房出租等业务。由于这些业务不受国家规划制约，可操作空间大，成为房地产开发企业小金库收入的主要来源。比如，在投资比例分配开发产品的合资中，房地产开发企业往往对分回的开发产品不入账，而将其账外销售，收回销售收入账外存储，形成小金库；在委托代建业务中，房地产开发企业往往将代建工程收入不入账，资金体外循环，或只作往来核算，形成账内小金库；在待售商品房出租业务中，对收取的租金不入账，账外另存，形成小金库。

（三）将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地，不作视同销售的账务处理。按规定，房地产开发企业将产品用于对外投资、抵偿债务、捐赠、分配利润、职工福利和作为固定资产自用的，应视同销售进行账务处理，按规定计缴营业税及附加。但房地产开发企业往往只按成本价作存货减少处理，未作视同销售的账务处理。

（四）将出租房、周转房销售的收入直接冲减出租房、周转房的改装修缮支出。商品房、出租房、周转房三者之间变化频繁，审计难度较大。房地产开发企业在销售出租房、周转房时，往往不按规定进行商品房销售核算，而是将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修复费用支出，既虚减经营收入又造成开发成本和销售费用不实。

对于上述调节经营收入的行为，建议审计时除应认真审核经营收入明细账、往来明细账和相关原始凭证外，还应审查《商品房买卖合同》、销售不动产发票存根、动迁房发票存根、《建筑工程竣工验收备案表》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁协议》等相关资料，查阅企业的股东大会会议记录、历次董事会会议记录。将经营收入与“销售不动产发票存根、动迁房发票存根”相核对；将经营收入各分类明细账分别与《商品房买卖合同》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁协议》等相核对；将股东大会会议记录与董事会会议记录中涉及工程竣工验收、投资、偿债、捐赠、分利、职工福利等事项的决定与相关账簿记录及原始凭证相核对；同时采用查询、观察、分析性复核等审计方法，查实企业人为调节收入的问题。

三、人为调节开发成本和经营成本

（一）随意提取公共配套设施费，调节开发成本。房地产开发企业在办理商品房竣工决算时，对于尚未完工、不能有偿转让的公共配套设施，通常采用预提办法将所需配套设施费预估计入开发产品的成本中，预提标准由企业根据建筑面积或投资比例自行确定。房地产开发企业为了调节利润，往往根据需要随意确定配套设施费的提取标准，多计或少计开发成本。

（二）不遵循借款费用的计量原则，随意分摊借款利息。根据借款费用的计量原则，企业在确定每期专门借款利息的资本化金额时，应将其与每期实际发生的资产支出数相挂钩，根据累计支出加权平均数乘以资本化率计算确定。房地产开发企业在确认开发项目的借款费用时，不是按规定的方法计算分摊，而是根据企业利润情况和财务报告的需要，在开发成本和财务费用之间为划分，调节当期利润；对于计入开发成本中的借款费用，在各开发项目中的分配也未经过认真计量，而是随意分摊，造成各开发项目之间负担借款费用不合理的现象。

（三）不同类型商品房的经营成本计算不合理。房地产开发企业同一项目开发的不同类型的商品房，如底商、住宅、写字楼等，在销售价格上相差悬殊，其经营成本也应该各不相同。而企业在开发成本的核算中，一般以开发项目（同一块土地上同期开发的各类商品房）为对象进行成本归集，在结转经营成本时统一按平均成本进行结转，造成住宅、写字楼、底商之间单位成本相同或相近、利润率高低悬殊的现象。还有的房地产企业在项目开发完毕，进行销售时，将先期销售的商品房多结转经营成本，后销售的商品房少结转经营成本，形成同一开发项目同类商品房的单位经营成本前后不一。

（四）挤占和虚增开发成本。房地产开发企业是当前的高收入、高利润行业，为了少缴土地增值税和企业所得税，房地产企业往往将自行开发的办公用房、职工宿舍、自用办公场地的开发成本和代建房屋、代建工程的建设成本 挤入商品房开发成本中，增大商品房开发成本和经营成本；此外，企业还通过虚报工程结算，虚报堪费、虚报回迁安置费、虚报土地征用补偿费等方式，虚增商品房开发成本和商品房经营成本，以降低开发产品增值率，少缴土地增值税；虚减经营利润，少缴企业所得税。

对于以上问题，建议审计时除应认真审查开发成本、开发费用明细账、短期借款明细账、应交税金明细账、往来明细账及相关原始凭证外，还应取得房地产开发企业的土地使用证、项目开发可行性研究报告、投资立项批文、工程项目概、预算资料、当地政府部门颁布的城市基准地价表或平均标定地价资料、政府部门的关土地征用及拆迁补偿的规定和项目投资费用估算资料等，还应查阅企业股东大会会议记录和董事会会议记录。将开发成本、开发费用明细账中的各项成本、费用发生额与工程项目概预算、项目投资可行性研究报告和项目投资费用估算资料及当地地价、土地征用及拆迁补偿标准等资料相核对；将股东大会会议记录和董事会会议记录中涉及投资、筹资、堪察设计、土地征用及拆迁补偿、工程施工等事项的决议与相关账簿记录和原始凭证相核对；同时运用单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法及类似工程经验估算法等方法对房地产开发项目中前期工程费、建安工程费、基础设施费、工程配套设施费等进行估算；运用查询、分析性复核等审计方法，根据总投资或预计总收入的一定比例，对规划设计费、开发间接费、期间费用等进行估算；根据借款费用的确认原则对借款利息的资本化金额进行匡算；以合理认定开发产品的开发成本和经营成本，审查出人为调节成本的数额，并提请企业调整账务，按规定补缴税金。

四、漏缴规费

（一）漏缴土地出让金。有的房地产开发企业通过各种关系以危房改造、开发经济适用房等名义取得划拔土地后，并未按规定仅于回迁安置和按经济适用房开发出售，而是开发成高档商品住宅、写字楼和商业用房出售。根据国家规定的土地出让金缴纳标准，出让不同用途的土地所缴纳的土地出让金数额相差悬殊，房地产开发企业取得土地后改变用途的，应按规定补缴土地出让金。但实际上，房地产开发企业将危改房用地和经济适用房用地用于建造商品房后，一般都未按规定补缴土地出让金，造成国家土地出让金的流失。

（二）漏缴配套费、增容费及教育附加费等规费。房地产开发企业在商品房开发过程中除交纳土地出让金外还需交纳多项规定费用，如公共设施配套费、水电增容费、消防配套费、人防工程配套费、消防设施监督金、绿化保证金、施工用电保证金、教育附加费等等，由于以上费用名目繁多，缴纳程序不透明，存在关系操作空间和政策利用空间，房地产开发企业往往利用各种关系，采取缓缴、欠缴或关系减免等方法，漏缴各种规费。

对于上述问题，建议审计人员应详细了解房地产开发企业的经营过程，掌握相关法规和各项费用上缴标准，将企业已上缴的土地出让金和各项规费与国家及当地政府部门规定的应缴数进行对比，查出漏缴金额，提请企业按规定补缴或披露。

五、套取银行信用，违规贷款

房地产开发投资金额大，建设周期长，需要大量外部资金的支持，银行贷款则是房地产开发企业融资的主要途径。具体做法有以下几种：

（一）将实际上已不拥有产权的资产抵押给银行，套取银行信用。房地产开发企业取得的土地使用权，在未曾开发时属于企业的无形资产，可用于抵押贷款；在对该土地进行开发时，其土地使用权应从无形资产转入开发成本，此时，该土地使用权的价值已转化为房屋的成本，实质上已不具有价值。但房地产开发企业往往将已进行开发土地的土地使用权抵押给银行，办理抵押贷款。

（二）签订虚假售房合同，套取银行按揭贷款。房地产开发企业为解决资金困难，往往与公司职工或其他关系个人签订虚假的商品房买卖合同，由企业垫付首付款，到银行办理大项耐用消费贷款手续，套取银行按揭贷款。

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关键词：房地产项目，可行性研究

 

可行性研究是指在投资决策前,对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价,判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利,并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法,其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性,并为开发项目的实施和控制提供参考。可行性研究是项目投资决策的重要依据,是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据,是项目筹措建设资金的依据,是编制设计任务书的依据。论文写作，房地产项目。

1.房地产项目经济评价特点分析

房地产开发项目的特点是房地产开发项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程,房地产产品的总成本费用之和即为总投资,其财务效益主要表现为生产经营过程中的销售收入。对于一般的房地产项目而言,经济评价主要是财务评价,因此房地产开发项目经济评价,即财务评价的特点：

1.1微观效益分析与宏观效益分析相结合,以宏观效益分析为主

房地产关系到人们的切身利益,不能只看项目本身的获利能力,还要考虑项目对社会的影响,即考察项目的建设和经营对国民经济有多大贡献以及需要国民经济付出多大代价。在当前经济形势下,房地产开发商更应该重视国家宏观经济调控政策的方向的分析,根据国家的需求,更多的投资经济适用房、中小型住房等项目。论文写作，房地产项目。

1.2定量分析与定性分析相结合,以定量分析为主;

财务评价是可行性研究报告中唯一的量化的评价部分,必须进行数据的预测估算,进行定量分析,定量分析更加直观,能直接反映项目的效益,据以判别项目的财务可行性。作为资金密集型的房地产业,迫切需要从粗放式开发向集约式开发过度。特别是在当前金融危机下,房地产开发商要扩大开发利润空间,必须用定量分析的方法,来量化开发过程中的每一项成本支出,摆脱过去粗糙的定性分析,从而真正达到全过程量化监测成本费用,最大限度地降低开发风险。

1.3分析过程中主观性与客观性相结合,主观性所占比重较大;

如实践中,由于编制财务评价报告的目的不同,委托人及编制人对财务评价缺乏应有的认识和重视,使得财务评价主观意识较强,受委托人和编制人员影响较大。投资额、房价、销售量等是编制人员可以对财务效益进行主观控制的手段。编制人员对风险的态度和对项目的认识也会使财务评价表现出很强的主观性。

2房地产项目可行性研究过程

2.1以投资机会研究

该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8% 。如果机会研究认为可行的，就可以进行初步可行性研究。

2.2初步可行性研究

在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。论文写作，房地产项目。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%，所需费用约占总投资的0.25%～1.5% 。

2.3详细可行性研究

详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%～1.0% 。项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

2.4可行性研究阶段工作精度表

篇10

一、寻租理论

寻租理论是20世纪七十年代西方经济学界公共选择学派创立的理论，是以研究非生产性竞争的寻利活动为主的经济理论。在现代经济学中，寻租被定义为通过获得或维持某个领域的垄断地位来寻求、保持和增加经济租金的非生产行为。这里的经济租金是指支付给资源所有者的款项中超过那些资源在任何可替代的用途中所能得到的款项的那一部分。

二、寻租在我国房地产行业的表现

（一）土地供应领域的寻租。土地领域寻租方式主要有：①供需双方利用协议出让土地方式“暗箱”操作，以明显低于市场的价格出让土地；②在招标出让土地方式下通过控标、抬标寻租，即作为寻租者的开发商在政府部门默许下，与其他竞争者达成私下协议，以支付现金方式使其他竞争者实际退出竞争，从而以较低的招标价获得土地使用权；③征用农村集体所有土地过程中，地方政府非法、低价征用农村土地，将其变为房地产开发用地，从而获取巨额经济租金。通过这些方式，土地出让方和房地产商勾结，牟取非法租金，损害社会公众利益。

（二）住房建设领域的寻租。我国实行多层次住房供应体系，即高收入者按市场价购买商品住房、中低收入者低价购买经济适用房、低收入者租用政府或单位提供的廉租住房。对于经济适用房和廉租房，国家给予了免收土地出让金、开发贷款优先发放等诸多优惠政策。一方面诱使开发商们竞相向主管部门寻租，以“经济适用房”、“廉租房”之名行“商品房”之实。对于拥有审核开发商资质、分配经济适用房等权力的主管部门及负责人来说，一旦认识到手中权力的市场价值，“寻租”也就滋生开来。

（三）资金领域的寻租。房地产业是资金密集性行业，房地产开发离不开金融的支持。我国房地产企业自有资金较少，融资渠道狭窄，对银行资金的依赖尤其严重。房地产企业对资金的渴求，加上国有银行自身的软预算约束，使得寻租活动在银行信贷领域蔓延。

（四）涉税领域和房地产开发程序的寻租。房地产税费包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税等11大类。房地产开发程序包括工程勘测、规划设计、施工图设计及审批等诸多过程。可见，税费和开发程序均十分复杂。在这些过程中，事实证明开发商和政府官员倾向选择寻租，损害社会群体的合法利益。

房地产领域寻租活动猖獗，解决这一问题势在必行。为此，本文建立了博弈模型，并提出解决寻租问题的对策。

三、博弈论模型及分析

（一）模型假设及基本模型。假设在房地产领域寻租活动中。有三方参与者：设租人和寻租人及监管人。设租人为涉及房地产业的政府部门，他们依据“寻租经济租金”多少来调整策略；寻租人即房地产开发商；监管人即政府部门“绝对监管者”。假设设租人和寻租人双方均是“理性经济人”；监管者公正廉洁，依法办事，是绝对监管者，否则认为他们是设租人。具体博弈模型为：1、房地产开发商的全部收入由其投入的资金x决定，f（x）为开发商的收益函数，投入成本为C（x），其中f′（x）＞0，f″（x）＜0，C′（x）>0，C″（x）>0；2、政府设租人得到的经济租金占开发商收益比重为q。设租过程中，风险成本、时间成本、信誉成本、向上级行贿等可能损失构成设租成本。记设租成本为?兹（x，q），寻租预期租金收入为r（x，q），且q∈［0，1］；3、假设房地产开发商的预期收入依赖设租人所得的经济租金的比重q，即g（x，q）=（1-q）［f（x）-C（x）］，且qf（x）≥r（x，q）；4、假定寻租行为成功的概率为p，行为被监管人发现，受到惩罚的概率为1-p，并罚以双方纯收益的K倍罚金，K≥1，称K为惩罚系数。

寻租人选择投资额x，使其纯收益最大化，设租人不关心寻租人的投资额，只关心其所得的经济租金的比重q，使其纯收益最大化。即： =［p（1-p）K］［（1-q）f′（x）-C′（x）］=0……（1）； =［p-（1-p）K］［f（x）－ ］=0……（2）。联立（1）（2）可以解出x和q，且一方的最优战略是另一方所选择战略的函数。

（二）分析模型

1、由式（1）（2）可知，若p-（1-p）K=0，则为最优投资寻租组合，双方收益均最大化。此时，双方的战略选择为（寻租，设租）。

2、房地产领域寻租行为的发生，主要是资源的稀缺性和权利垄断性以及利益的驱动性。这里定义：预期收入成本比T＝ ，T∈［0，1］。对于房地产开发商而言，当房地产开发商期望纯收益大于或等于其预期收益，即T开发商≤ 时，开发商选择寻租。否则，开发商不寻租。对于政府设租人来讲，当期望收入大于或等于设租人的预期租金时，寻租现象才有可能产生。即仅当 ≤ 时，寻租行为发生。则结论是：当T开发商≤ ，且T设租人≤ 时，开发商和政府官员博弈的最优策略为（寻租，设租）；当T开发商＞ ，且T设租人＞ 时，开发商和政府官员设租人的最优策略为（不寻租，不设租）；T设租人≤ ＜T开发商时，开发商和政府官员设租人的策略为（不寻租，设租）；T开发商≤ ＜ ＜T设租人，开发商和政府官员设租人的策略为（寻租，不设租）。

四、模型引申出的建设性对策建议

对于内在诱因以及寻租人和设租人选择最优策略（不寻租，不设租）的条件，政府部门应采取以下措施控制甚至利用寻租行为：1、思想道德及法制宣传教育，不断提高全民，尤其是官员的守法意识；2、官员公开选任制度，提高公务员工资水平，倡导“高薪养廉”，变相增加政府设租人的寻租成本；3、规范政府管理方式和程序，减少政府干预，尽可能地以市场代替政府，走高市场化道路，减少租源，降低开发商寻租的可能性。

对于外部因素，由上式可知，惩罚系数K越大，（1-p）越大。因此，监管人应该加大对寻租行为的查处和惩罚力度。另外，计提“鼓励基金”，即从惩罚系数K中计提一定比例的资金，以作为对放弃设租的政府官员或绝对监管者的奖励金额，从物质上鼓励设租人选择作为绝对监管者。这样可以达到一个结果：使社会公共福利尽可能平衡，减少因寻租引起的社会福利损失，房价和房地产业健康、有序发展。

五、结论