房地产开发投资协议十篇

房地产开发投资协议篇1

    两条途径

    是指:基本建设途径和房地产开发途径。

    四种方式

    是指:基本建设途径中的基本建设式;房地产开发途径中的楼宇购买式、合作开发式和股权购买式。   当然,对于基本建设途径中进行建设的房地产项目也可以采取购买、合作或股权收购的方式,只是对这类性质的房地产项目或楼宇采取这些方式不具有典型意义,而且如果这样做,多数情况是改变了这些房地产项目或楼宇的性质,即转向房地产开发或使其进入房地产市场。故综合比较,在现行的法律、法规框架下,进行房地产投资的一般方式有如下四种:

    方式一:基本建设式

    。   这里所称的基本建设,是指按基建程序进行报建的方式,建设自用的房地产项目。方案评价:这种建设方式是在房地产开发市场化之前,房地产项目建设的主要方式。房产地开发市场化之后,国家法律和地方法规、规章对基本建设方式进行的房地产项目建设有严格的条件限制,这些条件主要有三个方面:   一是投资主体的限制。   一般应是国家机关、全民所有制的事业单位或企业单位;   二是项目性质和用途的限制。   一般应是不进入房地产市场的自用、公益性质的房地产项目。如国家投资的公用事业项目等,前述机关、事业单位纯粹自用公益性质的楼宇建设项目;   三是各地已停止办理经营性项目国有土地使用权协议出让手续(下称“停止国有土地使用权协议出让规定”)。   除非符合特定条件或经政府特批,通过协议出让方式取得经营性项目的国有土地使用权已不可能。

    方式二:楼宇购买式

    。   具体做法是:投资人审查一家房地产开发商的资质、该房地产开发商所开发的楼宇的法律状态,并考查该写字楼的地理位置、建筑风格等状况,如认为符合投资人的意图,则投资人与该房地产开发商建立商品房买卖法律关系,通过商品房买卖程序获得楼宇的全部权利。   方案评价:这种方式最为简便。相当于对某特定地区正在进行开发尚未出售的房地产项目进行全面考查,在法律上、经济上和技术上进行分析和论证。在此基础上,选择一家有实力的开发商开发的符合投资人意愿的项目,与其谈判达成购买合约。不足之处是:拟购房产所在项目已完成相关法律程序的审批,其规划、建设等事项已很难更改。对于已建设完工的项目的状况,只能在现有市场中进行选择,不能以自己的意愿进行所需楼宇的设计和建设。对于未建设完成之房地产项目,则又存在着预购商品房的风险。

    方式三:合作开发式

    。   具体做法是:如投资人本身不具备房地产开发资质和相关经营范围,则选择一家有相应资质、实力和资源的的房地产开发商进行合作。这种合作既可以是建立合资、合作的房地产开发的项目公司,也可以是通过合作协议的方式进行约定。具备房地产开发资质的合作方回收其先前投资并获得其应得之利润,而投资人则取得双方合作开发的房地产项目楼宇的全部产权。双方各得其所。   方案评价:合作开发式的本质仍是对双方合作开发项目之楼宇的购买。这种方式区别于楼宇购买式的主要优点是投资人的可控制性增加了。楼宇购买式是买成品,最多只是定作而已。而在合作开发式中,投资人直接进入项目开发的过程之中,可以对合作开发的房地产项目依不同的合作开发方式,实施不同程度的控制。通过合作开发,投资人可以对合作开发的房地产项目的成本、设计理念、建设风格、楼宇的功用等按自己的意愿进行创作。不足之处是:合作开发房地产项目涉及到与合作对方的合作,法律关系及协作配合比楼宇购买式相比要更复杂一些。如果进行合作开发,投资人将要投入大量的人力、物力和财力。另外,合作开发房地产有两种方式,即不成立项目公司的合作开发方式和成立项目公司的合作开发方式。如采用后一种合作开发方式,则停止国有土地使用权协议出让规定将会构成一个障碍。

房地产开发投资协议篇2

法定地址：_____________

乙方：_____________

法定地址：_____________

依据中华人民共和国合同法及有关法律法规的规定，甲、乙双方本着平等互利、诚实信用的原则，共同合作参与开发建设房地产项目，为明确甲、乙双方的权利、义务和责任，经过友好协商，达成如下合作协议，共同遵守执行：

一、合作项目

甲、乙双方初步商定本次合作为房地产开发建设的技术支持、信息咨询、开发、管理、服务等项目。

二、合作的范围及内容

根据甲、乙双方目前的实际情况和市场状况，双方商定本次合作为房地产开发建设的初期工作，本次合作范围及内容是为房地产开发建设项目提供技术顾问、信息咨询等服务，包括项目开发建设所需资金的融通及筹措，项目的推介及招商，为项目寻找战略投资人或合作伙伴等。

三、合作方式

在本次共同合作中，全部以甲方的名义进行对外沟通、信息交流、协调关系、公关、招投标、谈判、签约等商务事宜，乙方以甲方公司管理人员的身份完成本协议约定的工作，进行相应合法商务活动。

四、甲、乙双方的工作与责任

4。1、甲方：

4。1。1、向乙方提供商务活动所必需的一切商务谈判资料，如甲方的组织机构、管理机构、注册资本、企业章程、企业营业执照、资质证书、验资报告、年度财务报表、法人代表证明书、授权委托书等一切为合作项目服务的资料证明文件。

4。1。2、在乙方提供投资开发所必须的资料基础上，负责筹备项目开发建设所需资金的融通及筹措，并及时告知乙方中小企业融资渠道及中小企业融资结果，并将中小企业融资所需的整套文件资料给乙方；在乙方提出需要的前提下为其寻求及联络相应的金融机构或投资机构。

4。1。3、在乙方提供必须的资料的基础上，负责协助乙方筹备项目的推介及招商所需的文件资料，并为其安排定向推介。

4。1。4、在乙方提出自行中小企业融资或寻求开发合作伙伴的前提下，负责协助乙方进行中小企业融资或合作开发的相关的协议、合同的谈判和起草；并协助乙方完成中小企业融资或合作的相关法律文件的准备和签署。

4。1。5、为项目寻找战略投资人或合作伙伴，并将谈判内容、结果和合作方式等以书面形式告知乙方。

4。1。6、承担本协议约定的合作过程中所发生的一切费用支出（包括乙方的管理费用，土地费用，项目设计、招投标等前期费用，项目广告推介费，财务费用，销售费用等）。

4。1。7、双方商定的其他工作。

4。2、乙方：

4。2。1、负责提供获得项目服务事宜的公共关系支持。

4。2。2、负责取得项目服务所需的全部基本资料。

4。2。3、负责协调使甲方获得项目服务合同及相应的授权。

4。2。4、负责协调关系并使甲方寻求、联络、推荐的金融机构、投资机构、战略投资人或合作伙伴在合作开发的项目竞争中入闱中标。

4。2。5、双方商定的其他工作。

五、管理等费用的支付方式

5。1、乙方在协议约定范围内所付出的管理费用由甲方承担，协议签定后按每个项目信息为单位，按每个项目总投资额的2%向乙方支付管理费。

5。2、本协议自签定生效之日起7日内，甲方向乙方支付前期开办费，之后按每月的实际投资额（含形象进度所代表的投资额）的2%向乙方支付管理费，前期开办费在月支付管理费中扣减。

5。3、广告费用、前期费用等双方另行商定支付方式，并作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。

六、保证与承诺

6。1、双方有权签订并执行本协议约定的义务，并且无需任何其他人的同意。

6。2、双方无论口头或书面所提供的任何资料、信息、数据、文件等均是最新的、客观的、真实的、完整的，并且不存在任何虚假、侵权、故意疏忽或虚伪陈述。

6。3、双方将所知悉的可能影响本协议的所有事项（如果有）尽快通知对方，并提示对方注意。

6。4、乙方在以甲方的名义进行或从事商业活动时，必须严格遵守中国有关法律和规定，一切违背法律和规定的行为，导致的法律责任与经济责任均自行承担。

6。5、乙方以甲方名义对外的一切承诺及相关的意见、观点、看法和操作，均应在甲方授权或双方议定的范围内进行，否则，乙方自行承担全部责任。

6。6、乙方在提出正当的合法商务活动时，甲方应积极的给予支持，

七、合作期限

7。1、本协议有效期暂定为一年，若合作项目没有任何进展则经甲、乙双方签字盖章之日生效起的一年后终止，若合作项目进展顺利，甲方或甲方推荐的金融机构、投资机构、战略投资人或合作伙伴在合作开发的项目竞争中入闱中标，则本协议有效期延长至合作项目销售封盘为止。

7。2、在下述情况下，任何一方均可在书面通知另一方后立即终止本协议：

7。2。1、一方停止营业或进入清算（不包括事先得到另一方书面同意的、为了正当的有清偿能力的重组或合并而进行的自愿清算）或解散或关闭；

7。2。2、一方无法支付到期债务，或其全部或部分财产被指定给破产接管人、行政接管人或管理人（或依照其公司所在地或公司设立地点的法律规定的任何类似官员或程序），或正进入任何破产程序；

7。3、因不可抗拒力或意外事件致使协议无法履行时，遭遇不可抗拒力或意外事件的一方应在尽可能快的时间内将事故详细情况通知对方，最长不得超过十五日，双方应该通过协商暂缓或终止本协议的履行。

7。4、本协议的终止不影响保密协议的效力，但保密期限过后则不在此限。

7。5、本协议合作期满，如需延长合作期，双方可签订书面文件延长合作期。

7。6、在有效期内，为本协议上述项目提供的服务全部结束，则本协议终止。

八、违约责任

8。1、一方违反了本协议的任何条款，并且在另一方指出这种违反后15日内，这种违反仍未得到纠正，违约方应承担由此给另一方带来的相应的经济损失，并承担法律责任；

8。2、如果任何一方连续三十天无法实质履行其责任，则另一方可以在发出书面通知三十天后终止该协议或其中受到上述影响的任何部分，无法实质履行其责任的一方应承担相应的经济责任和法律责任。

九、不可抗力

9。1、由于任何一方所无法控制的原因，包括战争、火灾、风暴、政治封锁、罢工（不包括其自身员工的罢工）或自然灾害而导致其无法履行协议义务时，该方不承担违约责任，亦不对另一方因上述不履行而导致的任何损失或损坏承担责任。

9。2、各方在知晓可能导致不可抗力事件的发生后应尽快通知另一方。

十、适用法律

10。1、本协议的订立、效力、解释和履行，均适用于中华人民共和国的法律。

10。2、如果双方对本协议的效力、解释或履行发生任何争议，各方首先应通过友好协商。自争议发生之日起三十日内协商解决不成，则任何一方均有权向项目所在地法院提起诉讼。

10。3、除有关争议的条款外，在争议的解决期间，不影响本协议其他条款的继续履行。

10。4、本协议部分条款依法或依本协议的规定终止效力或被宣告无效的，不影响本协议其他条款的效力。

十一、协议的生效、协议的修改、变更、补充及其它

11。1、本协议经甲、乙双方盖章、签字后生效。

11。2、本协议一经生效即受法律保护，任何一方不得擅自修改、变更和补充。本协议的任何修改、变更和补充均需经双方协商一致，达成书面协议。

11。3、本协议以中文写成，正本一式四份，甲、乙双方各执两份，具有同等法律效力。

11。4、与本协议有关的任何往来文件均作为本协议附件，与本协议具有同等法律效力。

11。5、本协议于______年____月___日在中国_____________市正式签署。

甲方（盖章）：_____________ 乙方（盖章）：_____________

法定代表人（签字或盖章）：______法定代表人（签字或盖章）：_______

或授权代表（签字）：_____________或授权代表（签字）：_____________

转让方（甲方）：

法定代表人： 职务： 国籍：

住所：

开户行： 帐号：

受让方（甲方）：

法定代表人： 职务： 国籍：

住所：

开户行： 帐号：

房地产开发建设合作合同2甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产转让管理办法》等法律、法规的规定，按照平等互利的原则，经过双方协商一致，就 房地产项目（简称项目）转让达成致意见，特签定本合同。

第一条：房地产项目概况

1。1 项目名称：，位于 ，其四至范围为：东至 ，西至于 ，南至，北至 。（详见附件一，规划拴桩红线图）；本转让项目包括在建构筑物及其附属设施等（详见附件二）。

1。2项目使用性质： （住宅、商业）

1。3项目规划条件：

（1）占地面积： 平方米；

（2）规则容积率 ；

（3）限高：

（4）总建筑面积：平方米；

（5）地上面积： 平方米；

（6）地下面积： 平方米；

1。4规划指标：

1。5项目投资建设情况：本房地产项目总投资额 万元，现转让方已累计投资万元，达总投资额的25%以上。

1。6其他情况。

第二条 项目开发建设现状

由甲乙方双方共同确认后形成书面文件作为本合同的附件，作为本合同的内容（详见附件三）。

第三条 项目法律手续

3。1 甲方以 方式取得该项目的国有土地使用权，国有土地使用权出让合同编号： ；甲方已按国有土地使用权出让合同全部交清土地出让金，并取得国有土地使用权证书为；国有使用权使用期限从 年 月 日计算，为 年；

3。2该项目的拆迁许可证号为 ；

3。3该项目的建设用地规划许可证号为 ；

3。4该项目的建设工程规划许可证号为 ；

3。5该项目的建设工程开工许可证号为 ；

3。6该项目的固定资产投资计划立项批准文为；

3。7该项目的商品房预售许可证号为 ；外销许可证号为；

3。8 《项目建议书》、《项目可行性研究报告》《项目环境影响研究报告》

3。9 ；等。

第四条 法律手续的转移

4。1 项目转让时，本合同第三条甲方已取得的各项法律手续和许可证件（包括交清土地出让金的凭证）在本合同生效之日起十五个工作日内交付给乙方。乙方自行向政府有关主管部门办理转移手续，甲方应积极协助。乙方未按本合同第五条的约定及时向甲方支付有关费用，或未按政府有关部门的规定提供转交证件所需要的证明文件而导致不能获政府有关部门批准的，甲方有权拒交有关证件。

4。2甲方保证各项法律手续转移的确定性，如因其中某项手续因甲方的责任无法确定地转移而影响项目的转让，甲乙双方同意按（ ）处理：

4。2。1 双方共同向政府主管部门申请补办有关手续，其补办有关手续的一切费用由甲方承担；若补办不成功时，甲乙双方按4。2。2处理；

4。2。2合同解除，甲方退还乙方全部已付费用，并按乙方已付费用的 %予以赔偿；

4。2。3 。4。3如果因乙方的责任无法确定地转移其中某项手续 而影响项目的转让，甲方双方同意按以下方法之一处理：

4。3。1合同解除，甲方不退还乙方所交定金，退还乙方其他已付费用。同时，乙方在接手项目后已投入项目资金或其他资产，甲方不再折价返还乙方。

4。3。2 合同解除，乙方按已付费用的 % 赔偿甲方的损失。

第五条 项目转让费及其支付

5。1 项目转让费总额：乙方应向甲方支付合同项目转让费为 万元 。

5。2付款方式：转账或以转账支票支付。

5。3 付款期限：

乙方须在 年 月 日前向甲方支付定金万元；

乙方须在 年 月 日前向甲方支付转让费 万元；

乙方须在 年 月 日前向甲方支付转让费 万元；

乙方须在 年 月 日前向甲方支付转让费 万元；

乙方须在 年 月 日前将转让费用余额即 万元向甲方付清。

第五条 项目转让的间接费用

5。1 项目转让时发生的房地产税、契税、印花税等税费的承担依国家税法规定。

5。2项目转让后，项目发生的需向政府有关部门支付的一切费用（本合同其他条款特别约定的除外）全部由乙方承担。

第六条 项目转让后办理法律手续义务

乙方按该项目原有的国有土地使用权出让合同及附件、城市规划的批准文件、固定资产投资计划的批准文件、拆迁批准文件等受让该项目后进行开发建设。确有必要修订有关限制条件的，由乙方在受让项目后自行向有关部门申请，办理有关法律手续，甲方承担协助办理的义务。

第六条 甲方关于项目工程建设的责任

6。1 甲方向乙方转让该项目尚需完成工程（依实际情况约定，如6。1。1）：

6。1。1负责完成项目红线内的拆迁，清理工作，配合乙方做好临时用水、电管线到红线的接用，并承担其费用；

6。1。2 ；

6。1。3 等。

第七条 甲方关于项目开发建设各项未完审批手续有关费用的责任。（依实际情况约定）

7。1 ；

7。2 ；

7。3 。

第八条 项目转让后，开发项目甲方与其他第三人签订的合同的处理

8。1 甲方应如实提供该项目所涉及的甲方与他方签订的设计、施工、工程监理、商品房预售等方面合同尚需由乙方继续履行的所有合同原件，或经与原件核对一致，除非甲方已解除原签合同。

8。2 项目转让后，需由乙方继续履行的合同细目如下（内容详见附件四） （依实际情况约定）

8。2。1《建设工程承包合同》；

8。2。2 《工程监理合同》；

8。2。3《商品房预售合同》，共 份 ；

8。2。4 。

8。3甲方应当通知上述合同的合同当事人，与乙方一起协商有关合同继续履行事项，并按以下方式处理原合同事宜。

8。3。1 若几方达成协议，应签订对原合同的书面补充协议。

8。3。2 若达不成被充协议，甲方应当与原合同当事人负责解除，其引发的合同责任应当由甲方承担，与乙方无关。

8。4 上述8。3商谈补充合同所产生的费用由甲方承担。

_______________（简称甲方） 身份证号：_______________ ___

买方：_______________（简称乙方） 身份证号：______________ _____

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条、乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区______________________拥有的房产（别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面），建筑面积为_____平方米。（详见土地房屋权证第_________ _____号）。

第二条、上述房产的交易价格为：单价：人民币____ ____元/平方米，总价：人民币___________元整（大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币_____ _____元整，作为购房定金。

第三条、付款时间与办法：

1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付

首付款（含定金）人民币__ __拾__ __万__ __仟__ __佰__ __拾__ __元整给甲方，剩余房款人民币____________元整申请银行按揭 （如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在 缴交税费当日将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方。

2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支

付首付款（含定金）人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款

人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。

第四条、甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将房屋设施使用费____ _____等费用结清。

第五条、税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。

第六条、违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。

第七条、本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。

第八条、本合同一式六份。甲方产权人一份，甲方委托人一份，乙方一份， 乙方委托人一份，XX市房地产交易中心一份、公证处一份。

第九条、本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。

第十条、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。

第十一条、双方约定的其他事项：

出卖方（甲方）：_________________ 购买方（乙方）：__________________

身份证号码：__________________ 身份证号码：___________________

地 址：___________________ 地 址：___________________

邮 编：___________________ 邮 编：___________________

电 话：___________________ 电 话：___________________

人（甲方）：_________________ 人（乙方）：_________________

身份证号码：___________________ 身份证号码：___________________

见证方： 鉴证机关：

地 址：

邮 编： 经办人：

电 话：

法人代表：

房地产开发投资协议篇3

表达房地产开发合同

甲方： 法定地址： 乙方： 法定地址： 依据中华人民共和国合同法及有关法律法规的规定，甲、乙双方本着平等互利、诚实信用的原则，共 同合作参与开发建设房地产项目，为明确甲、乙双方的权利、义务和责任，经过友好协商，达成如下合作 协议，共同遵守执行： 一、合作项目 甲、乙双方初步商定本次合作为房地产开发建设的技术支持、信息咨询、开发、管理、服务等项目。

二、合作的范围及内容 根据甲、乙双方目前的实际情况和市场状况，双方商定本次合作为房地产开发建设的初期工作，本次 合作范围及内容是为房地产开发建设项目提供技术顾问、信息咨询等服务，包括项目开发建设所需资金的 融通及筹措，项目的推介及招商，为项目寻找战略投资人或合作伙伴等。

三、合作方式 在本次共同合作中，全部以甲方的名义进行对外沟通、信息交流、协调关系、公关、招投标、谈判、 签约等商务事宜，乙方以甲方公司管理人员的身份完成本协议约定的工作，进行相应合法商务活动。

四、甲、乙双方的工作与责任 4.1、甲方： 4.1.1、向乙方提供商务活动所必需的一切商务谈判资料，如甲方的组织机构、管理机构、注册资本、 企业章程、企业营业执照、资质证书、验资报告、年度财务报表、法人代表证明书、授权委托书等一切为 合作项目服务的资料证明文件。

4.1.2、在乙方提供投资开发所必须的资料基础上，负责筹备项目开发建设所需资金的融通及筹措，并 及时告知乙方融资渠道及融资结果，并将融资所需的整套文件资料给乙方;在乙方提出需要的前提下为其 寻求及联络相应的金融机构或投资机构。

4.1.3、在乙方提供必须的资料的基础上，负责协助乙方筹备项目的推介及招商所需的文件资料，并为 其安排定向推介。

4.1.4、在乙方提出自行融资或寻求开发合作伙伴的前提下，负责协助乙方进行融资或合作开发的相关 的协议、合同的谈判和起草;并协助乙方完成融资或合作的相关法律文件的准备和签署。

4.1.5、为项目寻找战略投资人或合作伙伴，并将谈判内容、结果和合作方式等以书面形式告知乙方。

4.1.6、承担本协议约定的合作过程中所发生的一切费用支出(包括乙方的管理费用，土地费用，项目 设计、招投标等前期费用，项目广告推介费，财务费用，销售费用等)。

4.1.7、双方商定的其他工作。

4.2、乙方： 4.2.1、负责提供获得项目服务事宜的公共关系支持。

4.2.2、负责取得项目服务所需的全部基本资料。

4.2.3、负责协调使甲方获得项目服务合同及相应的授权。

4.2.4、负责协调关系并使甲方寻求、联络、推荐的金融机构、投资机构、战略投资人或合作伙伴在合 作开发的项目竞争中入闱中标。

4.2.5、双方商定的其他工作。

五、管理等费用的支付方式 5.1、乙方在协议约定范围内所付出的管理费用由甲方承担，协议签定后按每个项目信息为单位，按每 个项目总投资额的 2%向乙方支付管理费。

5.2、本协议自签定生效之日起 7 日内，甲方向乙方支付前期开办费，之后按每月的实际投资额(含形 象进度所代表的投资额)的 2%向乙方支付管理费，前期开办费在月支付管理费中扣减。

5.3、 广告费用、 前期费用等双方另行商定支付方式， 并作为本合同附件， 与本合同具有同等法律效力。

六、保证与承诺 6.1、双方有权签订并执行本协议约定的义务，并且无需任何其他人的同意。

6.2、双方无论口头或书面所提供的任何资料、信息、数据、文件等均是最新的、客观的、真实的、完 整的，并且不存在任何虚假、侵权、故意疏忽或虚伪陈述。

6.3、双方将所知悉的可能影响本协议的所有事项(如果有)尽快通知对方，并提示对方注意。

6.4、乙方在以甲方的名义进行或从事商业活动时，必须严格遵守中国有关法律和规定，一切违背法律 和规定的行为，导致的法律责任与经济责任均自行承担。

6.5、乙方以甲方名义对外的一切承诺及相关的意见、观点、看法和操作，均应在甲方授权或双方议定 的范围内进行，否则，乙方自行承担全部责任。

6.6、乙方在提出正当的合法商务活动时，甲方应积极的给予支持， 七、合作期限 7.1、本协议有效期暂定为一年，若合作项目没有任何进展则经甲、乙双方签字盖章之日生效起的一年 后终止，若合作项目进展顺利，甲方或甲方推荐的金融机构、投资机构、战略投资人或合作伙伴在合作开 发的项目竞争中入闱中标，则本协议有效期延长至合作项目销售封盘为止。

7.2、在下述情况下，任何一方均可在书面通知另一方后立即终止本协议： 7.2.1、一方停止营业或进入清算(不包括事先得到另一方书面同意的、为了正当的有清偿能力的重组 或合并而进行的自愿清算)或解散或关闭; 7.2.2、一方无法支付到期债务，或其全部或部分财产被指定给破产接管人、行政接管人或管理人(或 依照其公司所在地或公司设立地点的法律规定的任何类似官员或程序)，或正进入任何破产程序; 7.3、因不可抗拒力或意外事件致使协议无法履行时，遭遇不可抗拒力或意外事件的一方应在尽可能快 的时间内将事故详细情况通知对方，最长不得超过十五日，双方应该通过协商暂缓或终止本协议的履行。

7.4、本协议的终止不影响保密协议的效力，但保密期限过后则不在此限。

7.5、本协议合作期满,如需延长合作期,双方可签订书面文件延长合作期。

7.6、在有效期内，为本协议上述项目提供的服务全部结束，则本协议终止。

八、违约责任

8.1、 一方违反了本协议的任何条款， 并且在另一方指出这种违反后 15 日内， 这种违反仍未得到纠正， 违约方应承担由此给另一方带来的相应的经济损失，并承担法律责任; 8.2、如果任何一方连续三十天无法实质履行其责任，则另一方可以在发出书面通知三十天后终止该协 议或其中受到上述影响的任何部分，无法实质履行其责任的一方应承担相应的经济责任和法律责任。

九、不可抗力 9.1、由于任何一方所无法控制的原因，包括战争、火灾、风暴、政治封锁、罢工(不包括其自身员工 的罢工)或自然灾害而导致其无法履行协议义务时，该方不承担违约责任，亦不对另一方因上述不履行而 导致的任何损失或损坏承担责任。

9.2、各方在知晓可能导致不可抗力事件的发生后应尽快通知另一方。

十、适用法律 10.1、本协议的订立、效力、解释和履行，均适用于中华人民共和国的法律。

10.2、如果双方对本协议的效力、解释或履行发生任何争议，各方首先应通过友好协商。

自争议发生 之日起三十日内协商解决不成，则任何一方均有权向项目所在地法院提起诉讼。

10.3、除有关争议的条款外，在争议的解决期间，不影响本协议其他条款的继续履行。

10.4、本协议部分条款依法或依本协议的规定终止效力或被宣告无效的，不影响本协议其他条款的效 力。

十一、协议的生效、协议的修改、变更、补充及其它 11.1、本协议经甲、乙双方盖章、签字后生效。

11.2、本协议一经生效即受法律保护，任何一方不得擅自修改、变更和补充。

本协议的任何修改、变 更和补充均需经双方协商一致，达成书面协议。

11.3、本协议以中文写成，正本一式四份，甲、乙双方各执两份，具有同等法律效力。

11.4、与本协议有关的任何往来文件均作为本协议附件，与本协议具有同等法律效力。

11.5、本协议于年月日在中国市正式签署。

甲方(盖章)： 乙方(盖章)： 法定代表人(签字或盖章)： 法定代表人(签字或盖章)： 或授权代表(签字)： 或授权代表(签字)：

房地产开发合同阅读

订立合同单位：

_______________(以下简称甲方)

_______________(以下简称乙方)

为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。

一、项目内容及规模：

______________________________________________________________________

二、总投资及资金筹措：

总投资____万元(其中：征地费____万元，开发费____万元，建筑安装费____万元)。

投入资金规模____万元，甲方出资____万元，分__次出资，每次出资____万元，预收款____万元;乙方出资____万元，分__次出资，每次出资____万元。

三、合作方式：

______________________________________________________________________

四、各方负责：

(1)甲方：_______________________________

(2)乙方：_______________________________

五、经营方式：_____________________________

六、资金偿还及占用费：

资金占用费按月利率__%计付，并于每季末的前__天内付给出资方。

资金的偿还按如下时间及金额执行_________，最后一次还款时，资金占用费随本金一起还清。

七、财务管理：

(1)成本核算范围：_________________________

(2)决算编制：___________________________

(3)财产清偿：___________________________

八、利润分配：

______________________________________________________________________

九、违约责任：

__________________________________

十、其他：

(1)该项目资金在______行开户管理。

(2)____方经济责任由______担保。

保证方有权检查督促_____方履行合同，保证方同意当____方不履行合同时，由保证方连带承担经济责任。

(3)____方愿以______作抵押品，抵押品另附明细清单作为本合同的附件。

_____方不履行合同时，____方对抵押品享有处分权和优先受偿权。

(4)本合同正本一式____份。

甲方执____份，乙方执____份。

合同副本___份，报送_________等有关单位各存1份。

双方代表签字后生效。

本合同附件有___________________，与本合同有同等效力。

本合同的修改、补充须经由甲乙双方签订变更合同协议书，并须保证方同意，作为合同的补充部分。

甲方：(公章)乙方：(公章)

地址：地址：

法人代表：(签章)法人代表：(签章)

开户银行及帐号：

保证方：(公章)

地址：

法人代表：(签章)

开户银行及帐号：

签约日期：　年月日

签约地点：

有关于房地产开发合同

甲方：___________________

乙方：___________________

为明确责任，恪守信用，特签订本协议，共同信守。

一、项目内容及规模：____________________________________________。

二、总投资及资金筹措：

总投资_________元(其中：征地费_________元、开发费_________元，建安费_________元)。投入资金规模_________元，甲方出资_________元，预收款_________元;乙方出资_________元，预收款_________元。

三、各方责任

甲方：________________________________________________________________。

乙方：________________________________________________________________。

四、经营方式：____________________________________________________________________。

五、资金偿还及占用费：

资金占用费按月利率_________‰计付，并于每季末月的20日付给出资方。资金的偿还按如下时间及金额执行_________，最后一次还款时，费随本清。

六、财务管理

1.成本核算范围：_________________________________________________;

2.决算编制：_____________________________________________________;

3.财产清偿：_____________________________________________________。

七、利润分配：____________________________________________________________________。

八、违约责任：___________________________________________________________________。

九、其他

1.该项目资金在_________行开户管理，双方确认_________行有权监督资金使用。

2._________方经济责任由_________担保。保证方有权检查督促______方履行协议，保证方同意当______方不履行协议时，由保证方连带承担经济责任。

3._________方愿以_________作抵押品，抵押品另附明细清单作为本协议的附件，______方不履行协议时，______方对抵押品享有处理权和优先受偿权。

十、本协议正本一式______份。甲方执_____份，乙方______份。协议副本______份，报送_____等有关单位各存一份。双方代表签字后生效。本协议附件有_________与本协议有同等效力。

十一、本协议的修改、补充须经甲乙双方签订变更协议协议书，并须保证方同意，作为协议的补充部分。

甲方(公章)：_________________

代表人(签字)：_______________

____________年______月_______日

签订地点：_____________________

乙方(公章)：_________________

代表人(签字)：_______________

____________年______月_______日

签订地点：_____________________

保证方(公章)：_______________

代表人(签字)：_______________

房地产开发投资协议篇4

【关键词】房地产；项目融资；投资回报

中图分类号：F293.30 文献标志码：A 文章编号：1673-8500（2014）03-0051-01

一、房地产开发项目的融资流程

房地产开发项目的融资流程开发商经常表现为：首先要“看地”，向规划部门了解该用地是否符合地区用地总体规划，申请取得建设用地规划许可证，交纳首期土地出让金，取得国有土地使用权证，将出让取得的土地，经合法的土地评估机构评估，因为土地使用权（即土地使用证）抵押将出让所得土地全部抵押给银行办理金融贷款，用银行贷款支付剩余土地出让金及支付前期开发投入的资金；通过公开招标，承建单位交纳施工保证金（实际是垫资施工），工程施工到正负零时，根据《商品房预售管理办法》建设工程总体投入资金到达25%以上符合商品房预售规定可以预售，根据2003年6月5日央行出台“121”号文即《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，开发商整合购房户个人资料在银行按揭贷款，以房产抵押方式取得资金。完成收益周期，这样开发商不需投入大量资金，就可以完成整个开发收益周期。

二、房地产开发项目的融资方案

房地产开发项目融资需要有一定的方案，首先是房地产开发项目基本情况介绍，包括房地产开发项目的名称、开发的背景、具置以及开发的规模，同时需要有规范性文件支持，如主项批复，“五证”取得，也包括主项的定位，该房地产开发项目有何特点、有何优势。

三、房地产开发项目融资需提供材料

房地产开发项目融资申请书，该项目可行性研究报告，该项目融资所提供的担保，该项目“五证”复印件，土地来源资料尤为重要，包括土地审批、土地出让金交纳情况，国有土地使用证，房地产开发企业自身还款计划和资金来源保证。

有当年期的工商年检章的房地产开发企业营业执照副本复印件，企业法人代码证复印件，企业税务登记证，公司章程复印件，房地产开发企业公司介绍，公司验资报告，近三年会计（审批）事务所验证的财务报表本中期财务报表及附注，公司目前享受的税收政策，企业法定代表人资格证明及身份证复印件，具体经办人员授权委托书及身份证复印，公司法定代表人、总经理、财务主管等高级管理人员简历，董事会通过的对外借款，担保抵押等相关决议。公司资信状况（贷款情况与对外担保情况）与申请贷款项目有关的基础需要说明及项目的材料。

四、房地产开发项目融资者的心理因素

影响投资者的心理因素，是有房地产开发项目的权属情况、收益情况、资金成本、担保情况、土地情况、在建工程公司股东状况、奖金监管等诸多因素。

五、房地产开发项目融资者的法律风险

项目融资者既要对开发企业的信用风险了如指掌，也要对购房者的信用风险进行合理评估，对建筑企业项目完工、交工、延期风险有充分认识，也要对项目超支风险，甚至项目放弃风险有所认识。

对开发项目企业资金不足造成的风险有充分的估计，对房地产开发企业所涉及的能源和原材料涨价也有所了解，对房地产开发企业经营管理风险也要有认识，要了解该项目经理是否在同一领域内有充分的经验和个人资信状况，项目经理是否对该项目有个人投资及获利要需求状况以及项目经理对该项目完工后的利润奖励和节约成本奖励。

对市场购买者的风险意识有所掌握。金融风险防范方面要注意项目占有资金利率变化和汇率变化的影响。政策发生变化也会导致项目失败，项目信用结构改变，项目债务偿还能力改变主。环境保护风险是项目风险中一个不可忽视的因素，负债风险使项目本身甚至使公司价值降低，遗留诉讼和仲裁也使公司价值下降风险增加。

六、房地产开发项目融资者的法律尽职调查

房地产开发项目融资者是根据融资者的想法及目的而由中介机构根据融资者的委托，按照公认的行业标准和勤勉尽责的精神，对被调查对象的情况进行了解、审查，并进行了专业分析、评价和判断为委托人提供法律服务。

房地产开发投资协议篇5

第二条本暂行办法所称公共租赁住房，是指政府或社会投资并享受相关政策扶持，以满足基本住房需求为目的，建设的限定套型、面积，以优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房。

第三条本暂行办法适用于本县城市规划区内公共租赁住房规划、建设、分配、使用、管理及监督等。乡镇工业集中区和经济开发区新河、木镇工业园可参照执行。

第四条县住建委负责牵头协调本县行政区域内公共租赁住房政策研究制定、规划编制、建设管理等工作。

县发展改革、监察、民政、财政、审计、国土资源、人社、物价、金融管理、税务、统计等有关部门及蓉城镇按照职责分工，负责公共租赁住房的相关工作。

政府投资建设的公共租赁住房由县房管局负责申请对象的审核、配租、租后管理，以及除县经济开发区以外的公租房租金收取等工作，并配合相关部门制定公共租赁住房建设规划，协助公共租赁住房投资主体落实公共租赁住房建设和管理等工作。社会资本投资建设的公共租赁住房由投资主体按照国家公共租赁住房政策和本暂行办法相关规定，对申请对象进行审核、配租、租金收取、物业管理等，并接受公共租赁住房主管部门的监督管理。

第五条公共租赁住房建设规划和年度建设计划由县住建委会同县发展改革、财政、国土资源等部门，结合我县经济社会发展状况、城乡总体规划、土地利用总体规划、产业政策、人口政策以及廉租住房、公共租赁住房的需求情况编制，报县政府批准后实施。

第六条公共租赁住房建设用地应纳入年度建设用地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出。政府性投资公共租赁住房建设用地实行划拨方式供给，社会、企业自建公共租赁住房和房地产开发企业配套建设公共租赁住房的，其建设用地采取出让方式供给。

第七条公共租赁住房的房屋产权由投资建设的政府指定机构或社会其他投资主体所有。

第八条公共租赁住房建设资金的来源渠道：

（一）上级财政安排的专项资金；

（二）财政年度预算安排资金；

（三）土地出让收益的2-5%；

（四）公积金增值收益中提取贷款风险准备金和管理费用后剩余部分；

（五）银行、非银行金融机构或公积金贷款；

（六）其他社会主体投资。

第九条政府性投资公共租赁住房建设资金实行专户管理，专款专用，不得挪作他用。

第十条公共租赁住房涉及的各类行政事业性收费参照《省人民政府办公厅关于加快发展公共租赁住房的实施意见》执行。

第十一条新建普通商品住房、拆迁安置房项目，应按县政府规定比例配建公共租赁住房。普通商品住房中配建的公共租赁住房由房地产开发企业无偿提供，作为土地公开出让条件之一。政府直接投资建设具有一定规模的公共租赁住房项目，可按项目总建筑面积10%的比例配套建设商业用房，以充实建设资金及后期管理资金。

第十二条经济开发区或其辖区企业投资建设的公共租赁住房，严格按照国家公共租赁住房标准建设，执行建设工程项目监理、招投标等制度，建成后优先供给本辖区或本企业符合公共租赁住房条件的人员租住，并接受当地公共租赁住房主管部门协调配租给其他符合条件的对象。

企业投资建设的享受相关政策扶持的公共租赁住房应利用企业自身土地，采取出让方式供地建设，并严格按照国家法律法规规定暂不得上市交易。

第十三条公共租赁住房以家庭为申请单位，每个家庭确定1名符合申请条件的家庭成员为申请人，其他家庭成员为共同申请人。单身人士申请公共租赁住房，其本人为申请人。申请人和共同申请人只限申请承租1套公共租赁住房。

第十四条符合下列条件之一的，可申请公共租赁住房：

（一）城市规划区内，家庭人均年收入符合县政府确定的中等偏下收入标准且家庭人均住房建筑面积在12平方米以下的住房困难家庭；

（二）经人社部门招考的国家机关公务员及事业单位在编人员。

（三）进城务工及外地来在城区工作满两年，与用工单位签订三年（含三年）以上正式劳动合同，交纳“三险”且城区无住房的人员。

（四）县政府引进的特殊专业人才和在城区工作的全国、省部级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人在城区无住房的，按属地申请公共租赁住房，不受收入限制。

（五）其他特殊情况导致住房困难的家庭。

第十五条申请租赁公共租赁住房的申请人，应提交以下材料：

（一）《公共租赁住房申请表》；

（二）身份证和户口簿复印件；

（三）工作单位提供的工作收入证明和社会保险经办机构提供的社会保险缴费证明；

（四）住房情况证明（住房认定标准参照《县廉租住房实物配租实施细则》）；

（五）公共租赁住房主管部门认为需要提供的其他材料。

第十六条申请程序：

（一）符合条件的家庭或个人向居住地所在社区或单位所在社区提出申请登记，社区居委会负责收集相关证明材料，并在10个工作日内完成调查、初审、公示，报送蓉城镇人民政府。

（二）蓉城镇人民政府收到材料后，应在7个工作日内完成复审、公示，报送县房管局。

（三）县房管局收到材料后，应在15个工作日内会同有关部门完成审核和媒体公示，在公示期间存在异议的，县房管局将相关情况反馈给蓉城镇人民政府，蓉城镇人民政府应在7个工作日内完成复查、公示。仍存在异议的，县房管局组织有关单位，在3个工作日内完成核查、公示。

（四）经公示无异议后，由县住建委审核后报县政府审定。

（五）逐步建立公共租赁住房管理长效机制，凡符合条件的家庭或个人可随时按程序提出公共租赁住房保障申请，经审核、公示无异议后，纳入保障范围，申请人进入轮候库，轮候期限为两年。在轮候期间，申请人家庭或个人基本情况发生变化的，申请人应及时向有关部门申报，经审核不符合申请条件的，取消轮候资格。

（六）经济开发区及其辖区企业工作人员原则上应申请入住经济开发区或其辖区企业投资建设的公共租赁住房，其申请、审核、配租及日常管理工作由经济开发区负责，接受公共租赁住房主管部门的监督和检查。

（七）申请入住经济开发区或其辖区企业投资建设的公共租赁住房，应由申请人所在单位统一申请，统一订立租赁合同，用工单位应及时向开发区和公共租赁住房管理部门提供申请人工作、居住等相关信息，申请人存在劳动关系变更、不在公租房内居住或将公租房转租等现象的，应及时解除公租房租赁合同，收回公共租赁住房。

第十七条选房方式。

（一）公共租赁住房配租实行公开摇号方式，已具备公共租赁住房资格的轮候家庭或个人均应申请参加摇号。

（二）符合公共租赁住房条件的烈士遗属、省级以上劳动模范等先进人物、严重残疾和有重大疾病的特殊保障家庭或个人不参与公开摇号，直接参与选房，根据年龄大小及残疾程度综合确定房号，其余楼层房源全部进入摇号选房程序。

（三）首轮摇号结果为参与公共租赁住房配租分配家庭或个人的顺序号，确定参与二轮摇号的公共租赁住房配租家庭以及轮候人员的范围；第二轮按上轮顺序号摇号确定公共租赁住房房号，并向获得配租的申请人发放配租确认通知书。

（四）公共租赁住房配租家庭或个人因楼层、户型及朝向等原因，拒绝选房的视为自动放弃，由首轮确定的轮候顺序号依次递补，放弃选房的家庭或个人，取消其配租资格，且两年内不再接受其申请。

（五）公共租赁住房配租结果应向社会公布。

（六）在房源不足的情况下，原则上优先供应给符合条件的低收入困难家庭，符合条件的个人轮候。

第十八条签约和交接。

（一）领取公共租赁住房配租确认通知书的申请人在收到县房管局签发的《县公共租赁住房入住通知书》后30日内，到县房管局签订《县公共租赁住房租赁协议》。协议应载明公共租赁住房租赁期限、租金标准、权利、义务、腾退住房方式及违约责任等内容。逾期不签订租赁协议的，视为放弃本次配租资格。

（二）申请人在签订《县公共租赁住房租赁协议》后，应按协议规定的期限领取住房钥匙，交接室内设施。

第十九条续租。

（一）已取得公共租赁住房配租的家庭或个人应当在《县公共租赁住房租赁协议》期满前一个月,主动向县房管局如实申报家庭收入、家庭人口和住房情况。县房管局应当会同有关部门在10个工作日内对其申报情况进行审核，经审核符合条件的，重新签订租赁协议。

（二）经审核不符合配租条件的，取消其续租资格。

第二十条已取得配租的家庭应当承担下列义务：

（一）按照《县公共租赁住房租赁协议》约定的租金、期限和方式交纳房屋租金。

（二）保证房屋及其设备完好并合理使用。因使用不当或人为原因造成房屋及其设备损坏的，承租人应当负责修复并承担修复相关费用。

（三）承租人应及时向供水、供电等部门自行办理开户和变更手续，并承担相关费用。

第二十一条公共租赁住房承租人家庭或个人情况发生变更，已不符合公共租赁住房条件，但仍在租居的，县房管局有权解除租赁协议，收回公共租赁住房。有下列情形之一的，县房管局有权解除租赁协议，收回公共租赁住房，取消其5年内配租申请资格，并依法追究相关组织和个人的法律责任。

（一）不如实申报家庭收入、家庭资产、家庭人口及住房状况，以虚报、瞒报情况或提供虚假证明材料等手段骗取公共租赁住房配租资格的；

（二）改变公共租赁住房使用性质，将公共租赁住房转租、转借或变相转租、转借的；

（三）无正当理由连续6个月以上未在公共租赁住房内居住的；

（四）无正当理由累计6个月以上未缴纳公共租赁住房租金的；

（五）在租赁住房中从事违法活动的；

（六）违反法律规定或租赁协议约定的其他情形。

腾退所租住的公共租赁住房时，应当停止使用，交出房屋，并结清自来水、电、气、电视、电话、物业及其他应当由承租人承担的相关费用。拒不执行的，按市场租金标准计租，并依法申请人民法院强制执行。

承租人在承租期间装修费用不予补偿。

第二十二条公共租赁住房的租金标准按照贷款利息、维护费用、所处地段、房屋类别等因素，由县物价部门会同县财政、县住建委等相关部门研究确定，租金实行动态调整，定期向社会公布。本办法施行时县公共租赁住房租金标准暂定为每月每平方米3元。

政府直接投资建设的公共租赁住房租金收入，按政府非税收入管理规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。

房地产开发投资协议篇6

1992年，甲房地产公司的前身XX地产（军队国资）成立，1999年9月由国有企业改制为民营企业。2006年5月在OTCBB成功上市交易（借壳上市，壳公司为2004年7月在内华达州注册的某制造企业，借壳上市后随即进行了更名），甲房地产公司宣告成立。2007年5月，私募融资成功，2008年6月在美国纳斯达克正式挂牌。甲房地产在中国大陆拥有多家子公司，拥有3家中国香港SPV，并拥有3家英属维尔京群岛（BVI）控股公司，BVI控股公司和中国香港SPV仅被用作控股使用。2016年3月，该公司从纳斯达克退市。A私募基金于2003年成立于美国，同年8月进入中国（上海），也在中国香港设有房地产投资持股公司（本案例中的投资主体），是一家专注投资中国市场的私募股权投资基金（PrivateEquity）。A私募基金的投资模式通常为参股少数股权，随后帮助这些优秀的中国民营企业上市，看重投资的安全性和可变现性。常用的投资方式包括股票（优先股或普通股）和可转债，一般投资金额在1000万至5000万美元之间，投资之后的持有期平均为3-5年。根据甲房地产公司披露，可知本案例交易结构如下：2008年11月5日，A私募基金与甲房地产公司达成合作开发位于乙市占地面积为79英亩的某房地产项目的协议。根据协议，A私募基金投资2930万美元占SuccessHill公司25%股份（优先股），SuccessHill公司在中国境内投资成立了Newsky项目公司运营该项目（甲房地产公司、A私募基金与SuccessHill、NewSky项目公司之间的股权关系见图1）。签订股权投资协议的同时，甲房地产公司及其B子公司同时与A私募基金签订了一份担保契约，在担保契约中，甲房地产公司保证了B子公司对某些特定义务履约，这些特定义务源自于甲房地产公司、B子公司与A基金签订的框架协议。如果甲房地产公司未能及时并充分履行其在保证下的义务，则受益人（A基金）应得到保证所考虑的适当补救，包括但不限于索赔要求和费用的偿还。在甲房地产公司的担保下应付的任何款项应包括从该付款到期日起的10%的利息。2010年第一季度，甲房地产公司提议赎回A基金在SuccessHill公司的优先股以赎回其在项目公司的25%股权，并达到A基金最初投资的最大回报。双方随后于2010年5月10日签订了一份修订后的股东协议，根据该协议的条款，2010年1月1日，公司将在3年内赎回所有A基金的股票，赎回给付相当于8439万美元（5.76亿人民币）的对价。根据修订后的协议，A基金的投资符合强制可赎回金融工具的定义，在甲房地产公司的合并财务报表当中被重分类为负债（项目公司强制性可赎回的少数股东权益），并以应付款的现值进行了初始计量，负债的初始账面价值为42,600,511美元，负债的账面价与原A基金的少数股东权益账面价2930万美元之间的差额（14,229,043美元）被确认为当期（2010年第一季度）非控制权益性支出（于税后利润中列支）。随后，甲房地产公司以实际利率45%，记录了可赎回的非控股权益的资本化成本。由此可见，对甲房地产公司而言，A基金对SuccessHill投资经历了由股权到债权的转换。

二、A私募基金投资性质的分析

企业混合性投资业务，是指兼具权益和债权双重特性的投资业务。2013年，《国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2013年第41号）明确了企业混合性投资业务的企业所得税处理问题。文件规定，符合条件的混合性投资业务，按照下列规定进行企业所得税处理：（1）对于被投资企业支付的利息，投资企业应于被投资企业应付利息的日期，确认收入的实现并计入当期应纳税所得额；被投资企业应于应付利息的日期，确认利息支出，并按税法和《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）第一条的规定，进行税前扣除。（2）对于被投资企业赎回的投资，投资双方应于赎回时将赎价与投资成本之间的差额确认为债务重组损益，分别计入当期应纳税所得额。符合条件的混合性投资是指同时符合下列条件的投资业务：（1）被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利润、固定股息，下同）；（2）有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金；（3）投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权；（4）投资企业不具有选举权和被选举权；（5）投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动。通过甲房地产公司披露信息及2009年、2012年公司组织架构图对比可知，甲房地产公司支通过向A私募基金支付对价取得了SuccessHill（中国香港SPV）100%的股权。股权回购协议是甲房地产公司与A基金签订，并不是由SuccessHill（被投资企业）赎回了投资，而且A基金对SuccessHill初始25%的股权投资享受各种股东权益（包括但不限于净资产的所有权、选举权被选举权），因此A基金对SuccessHill的投资并不满足2013年41号公告属于债权性质的混合性投资的全部条件，因此在企业所得税管理中，甲房地产公司中国香港SPVSuccessHill接受A基金的投资属于股权投资性质，A基金在2010年至2012年接受甲房地产公司支付的资金属于股权转让收入。

房地产开发投资协议篇7

房地产开发项目合同范本一

甲方：___________________

乙方：___________________

为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同信守。

一、项目内容及规模：____________________________________________。

二、总投资及资金筹措：

总投资_________元(其中：征地费_________元、开发费_________元，建安费_________元)。投入资金规模_________元，甲方出资_________元，预收款_________元;乙方出资_________元，预收款_________元。

三、各方责任

甲方：________________________________________________________________。

乙方：________________________________________________________________。

四、经营方式：____________________________________________________________________。

五、资金偿还及占用费：

资金占用费按月利率_________‰计付，并于每季末月的20日付给出资方。资金的偿还按如下时间及金额执行_________，最后一次还款时，费随本清。

六、财务管理

1.成本核算范围：_________________________________________________;

2.决算编制：_____________________________________________________;

3.财产清偿：_____________________________________________________。

七、利润分配：____________________________________________________________________。

八、违约责任：____________________________________________________________________。

九、其他

1.该项目资金在_________行开户管理，双方确认_________行有权监督资金使用。

2._________方经济责任由_________担保。保证方有权检查督促______方履行合同，保证方同意当______方不履行合同时，由保证方连带承担经济责任。

3._________方愿以_________作抵押品，抵押品另附明细清单作为本合同的附件，______方不履行合同时，______方对抵押品享有处理权和优先受偿权。

十、本合同正本一式______份。甲方执_____份，乙方______份。合同副本______份，报送_____等有关单位各存一份。双方代表签字后生效。本合同附件有_________与本合同有同等效力。

十一、本合同的修改、补充须经甲乙双方签订变更合同协议书，并须保证方同意，作为合同的补充部分。

甲方(公章)：_________________

代表人(签字)：_______________

____________年______月_______日

签订地点：_____________________

乙方(公章)：_________________

房地产开发项目合同范本二

甲方：___________(以下简称甲方)

乙方：______________(以下简称乙方)

乙方根据法律的规定已取得__________市__________区__________街__________亩(计__________m2)的出让的国有土地使用权。经甲、乙双方协商同意该项目由拟组建的__________置业有限公司(名称具体以工商行政管理局核准为准)独家开发，现就相关事宜达成如下协议：

第一条　甲、乙双方共同投资组建__________置业有限公司，开发经营该项目，公司注册资金万元人民币。甲方以现金出资万元人民币，占总股本的__________%;乙方出资万元，具体以上述__________街的__________亩国有地使用权作价投入，占总股本的__________%。

第二条　乙方确认投入__________置业有限公司的__________街的项目的土地使用权具备以下条件：

1.项目四至范围：本项目地块座落于市__________区，东至__________街，西至__________街，南至__________巷，北至__________米规划路。

2.项目性质：商品房开发。

3.土地性质：住宅、公建综合用地，现有土地使用权年限为__________年。

4.土地指标：本地块土地使用权面积__________亩(计__________平方米)，总建筑面积　 平方米(含地下室建筑面积)，建筑密度不大于__________%，现有审批建筑物限高__________米(航空限高__________-__________米)，其中：

(1)一期用地__________亩(计__________平方米)，总建筑面积__________平方米以上，其中包括居住面积__________平方米、公建面积(网点)__________平方米、物业用房__________平方米、地下车库__________平方米。

(2)二期用地__________亩(计__________平方米)，总建筑面积__________平方米，包括居住面积__________平方米、公建面积(网点)__________平方米、物业用房平方米、地下车库__________平方米。

5.土地现状：地块内已基本平整。

上述项目概况中的座落、四至范围、项目性质、土地性质、土地指标等另附政府有关部门的批准文件，并以最新批准文件为准。

第三条　乙方确认已取得投入______置业有限公司的项目的国有土地使用权并取得国有土地使用证，土地使用权出让金已全部缴清，同时乙方确认该项目已取得以下批文、权证;

1.乙方已于______年______月______日取得______市文物管理办公室的x文物[______] 号“_______________”。

2.乙方已于______年______月______日取得______市规划局土地管理局的x规选字______年______号“建设项目选址意见书”。

3.乙方已于______年______月______日取得______市规划局的______规土证字______年______号《建设用地规划许可证》和沈规土证附字______年______号“建设用地规划许可证通知书”。

4.乙方已于______年______月______日取得______市人民政府办公厅的办综二字[______]59号“城市规划委员会第三次主任会议纪要”。

5.乙方已于______年______月______日取得______市房地产开发建设领导小组办公室的“长安寺公建、住宅建设项目通知书”。

____.乙方已于______年______月______日取得______市规划局土地管理局的“关于长安寺项目规划建筑面积指标的说明”。

7.乙方已于______年______月______日取得______市房产管理局的拆许字(______)第______号《房屋拆迁许可证》。

8.乙方已于______年______月____日与______市规划和国土资源局签订的沈土出合字[______]______号《国有土地使用权出让合同》。

9.乙方已于______年______月______日取得______市规划和国土资源局的沈阳国用(______)字第______号《国有土地使用证》。

10.乙方已于______年______月______日取得______市规划和国土资源局的沈规建审字______年______号“建筑扩初设计审定通知单”。

11.乙方已于______年______月______日取得______市卫生局的______卫预审字______号“建设项目设计卫生审查认可书”。

12.乙方已于______年____月______日取得______市发展计划委员会的沈计投资便字第[______]号便函。

13.乙方已于______年____月______日取得______市人民防空办公室的[______]人防立项字(______)号“结合民用建筑修建防空地下室立项审批通知书”。

14.乙方已于______年____月______日取得______市人防工程质量监督站的沈人防质监审字______号“结建防空地下室审批通知书”。

15.乙方已于______年____月______日取得______市公安局的沈消审(______)第(______)号“建筑工程消防设计审核意见书”。

16.乙方已于______年____月______日取得______市计划委员会的计基______号《投资许可证》。

17.乙方已于______年______月______日取得_______________的批复。

第四条　甲、乙双方一致确认：乙方投入到______置业有限公司的国有土地使用权(项目)在具备本协议第二条和第三条的前提下作价__________万元人民币。其中________万元作为乙方对______置业有限公司的出资，其余万元由______置业有限公司作为土地转让款支付给乙方。

本协议乙方出资变更到______置业有限公司的国有土地使用权乙方已设定了抵押，其抵押权人为中信实业银行沈阳分行城中支行，抵押担保的债权金额为______万元人民币的贷款本息，债权到期日为______年______月。

乙方确认：本协议规定的国有土地使用权除已设定抵押外，其相应的国有土地使用权出让金、契税等已全部缴纳完毕，所有的拆迁安置补偿费等均已全部支付完毕，乙方保证在签订本协议时该国有土地使用权上不存在着任何权利负担(已设定的抵押除外)。

第五条　本协议签订后三十天内，乙方负责按照国家有关规定和文物管理部门的要求对项目用地进行全面的地下文物勘探，并提供书面的《文物勘探报告》。项目一期用地的文物勘探费用归乙方承担，二期用地的文物勘探费用则由甲方或沈阳______置业有限公司承担。

乙方确认乙方出资的国有土地使用权不存在着“原地保护文物、遗址”的状况。______置业有限公司在开发建设本项目的过程中，如发现文物和遗址，经国家文物管理部门确认需原地保护的，导致本项目无法开发的，甲方退出本项目开发，由乙方自行处理。乙方应在收到国家文物管理部门确认需原地保护文物、遗址的文书后十天内，将甲方及甲方通过______置业有限公司投入到本项目中的所有费用归还。

第六条　付款及付款条件

1.本协议生效后______天内，甲方向乙方支付壹仟万元人民币作为履行本协议的定金，乙方向甲方开具相应的合法有效的收款凭证。

2.本协议签订后______个月内，甲乙双方共同按照______市规划和国土资源局有关国有土地使用权变更的要求和xx市计划委员会有关立项计划变更的要求，准备齐全有关资料并向有关部门提出变更申请后，甲乙双方共同将乙方在中信实业银行______分行城中支行的人民币伍仟万元的贷款转贷至______置业有限公司名下。如因贷款银行的原因不能将该贷款转至______置业有限公司名下，则甲方通过沈阳______置业有限公司向乙方支付___________万元人民币，乙方向______置业有限公司开具相应的合法有效的收款凭证，同时由乙方负责解除开发地块上设定的抵押。

在甲方支付上述__________万元人民币款项时，乙方负责将本协议书第三条所述的本项目的权属证明、各种批文等原件、备件移交给沈阳______置业有限公司。

3.在完成本条前款工作后一个月内，乙方将有关国有土地使用权和立项计划变更至______置业有限公司名下。在完成本款手续后七日内甲方通过______置业有限公司向乙方支付贰仟万元人民币，乙方向______置业有限公司开具相应的合法有效的收款凭证。

4.在乙方将本协议第三条规定的建设用地许可证等各种必要的批文全部变更到______置业有限公司名下并在______置业有限公司成立后______个月内，乙方按甲方的要求将其持有的沈阳xx置业有限公司的全部股权转让给甲方指定的单位或个人并办理好股权变更工商登记手续，沈阳xx置业有限公司将余款_____________万元全部付清。

本期款项支付前乙方应向______置业有限公司开具并提交总额为壹亿贰仟捌佰万元人民币的可以计入______置业有限公司本项目开发成本的合法有效的发票。

甲方按本条第一款规定支付的定金，可以抵作______置业有限公司支付的土地使用权转让款。

第七条　双方的责任

(一)甲方的责任

1.负责______置业有限公司的工商注册登记手续，费用由______置业有限公司承担。

2.负责确保本项目______置业有限公司收购资金的落实到位，确保资金运作正常。

3.协助乙方办理本项目的国有土地使用权和立项计划等权属证明和各种批文变更或备案到沈阳xx置业有限公司名下，负责其他有关批文的申领、延期的工作。

4.协助乙方办理好本项目地块的土地使用权年限调整工作。

(二)乙方的责任

1.在签订本协议书之时，乙方负责向甲方提供本协议书第三条规定的本项目的权属证明、各种批文的复印件，同时提供原件进行复验。

2.乙方应解除与原合作方就______街项目签订的合作开发协议，负责处理相应的债权债务关系，并向甲方提供原件、备件。

3.负责完成本项目的国有土地使用权和立项计划等权属证明和各种批文变更或备案到沈阳__________置业有限公司名下，并协助甲方办理其他有关批文的申领、延期的工作，其中本项目的国有土地使用权和立项计划须变更到沈阳xx置业有限公司名下。

上述工作乙方应在______置业有限公司成立后______个月内完成，本协议另有规定的除外。

4.负责将本项目地块的土地使用年限调整为商品房住宅用地______年，商业用地______年，但因土地使用年限调整而相应增加应补交的土地使用权出让金及相关费用由__________置业有限公司承担。

上述工作乙方应在______置业有限公司成立后______个月内完成。

5.在沈阳______置业有限公司付清第二期____万元人民币款项时负责以三通一平(即通水、通电、通路和土地平整)为标准将土地使用权移交给__________置业有限公司，办理通水、通电的费用由甲方或沈阳______置业有限公司承担。

____.协助甲方办理______置业有限公司工商注册登记手续。

7.协助______置业有限公司房地产开发暂定资质的申领工作。

第八条　乙方将______街项目的土地使用权(年限年)过户到______置业有限公司名下所发生的土地契税由乙方和______置业有限公司共同承担，其中乙方承担______%，______置业有限公司承担______%，其他过户税费如印花税等由______置业有限公司承担。

第九条　甲、乙双方一致同意乙方在______置业有限公司的股权在______置业有限公司成立后个月内由甲方指定的单位或个人按乙方原出资金额(即按出资金额1∶1)进行收购，股权转让款由收购方一次性支付给乙方，乙方应向收购方开具相应的股权转让款发票。

第十条　甲、乙双方确认：开发地块的拆迁补偿中的货币补偿部分由乙方处理。甲方认可乙方于______年______月______日与中国工商银行______市______支行签订的《拆迁协议》，甲方同意承接该协议中为乙方(______房产开发有限公司)设定的权利义务，甲方承接乙方权利义务是本协议的组成部分，甲方不再就此事向乙方主张任何权利。

第十一条　甲、乙双方确认：乙方按本协议的规定履行义务后，______街项目的方案设计、报批、开发建设、施工、销售等工作均由__________置业有限公司承担，乙方对xx街项目的方案设计的报批应予以配合，并保证经批准的方案符合本协议第二条的经济指标。

第十二条　违约责任

1.任何一方对在本协议的签订和履行过程中获知的对方公司的有关文件、数据等都具有保密的义务。除双方认可的为本项目运作而使用这些文件、数据的以外，任何一方不得向第三方泄露，否则，由此造成对方损失的，应承担赔偿损失的民事责任。

2.本协议书签订、甲方支付__________万元人民币定金后，乙方不得再以本项目为标的与第三方进行洽谈、合作，否则，乙方应双倍向甲方返还定金。

3.______置业有限公司未按本协议规定的期限支付各期款项的，每逾期一天则甲方应按逾期金额的万分之二点一向乙方支付滞纳金。逾期陆拾天仍未支付的，则乙方有权解除本协议，甲方前期已支付的__________万元定金不予退还，但乙方应通过__________置业有限公司归还甲方前期已投入的除定金以外的其他所有款项。

4.乙方未按照本协议第六条第三款规定的期限将本项目的国有土地使用权和立项计划过户、变更到______置业有限公司名下的，每逾期一天，则应按甲方支付的定金总额的万分之二点一向甲方支付违约金。逾期陆拾天乙方仍未完成的，则甲方有权解除本协议，乙方应向______置业有限公司返还前期发生的包括定金在内的所有款项。

5.乙方未按照本协议第七条第(二)款第三、四、五项规定的期限履行义务的，每逾期一天则应按沈阳xx置业有限公司已支付的土地使用权转让款总和的万分之二点一向沈阳______置业有限公司支付违约金。

____.乙方违反本协议第九条的规定，未按甲方的指定和协议规定的条件转让股权的，视为乙方违约，乙方应向甲方支付万元违约金。

第十三条　本协议未尽事项，经双方协商一致后可签订相应的补充协议，补充协议和本协议书具有同等的法律效力，如有抵触的，则以补充协议为准。

第十四条　在本协议履行过程中发生的争议纠纷，各方应当友好协商解决，协商不成的，可向有管辖权人民法院提起诉讼。

第十五条　本协议规定的______置业有限公司的权利义务，自______置业有限公司成立之日即由______置业有限公司独立享受和承担。

第十六条　本协议经双方签字盖章后即成立。

第十七条　本协议一式陆份，甲、乙双方各执贰份，______置业有限公司执贰份。

甲方：　乙方：

代表：　代表：

年 月 日

代表人(签字)：_______________

____________年______月_______日

签订地点：_____________________

保证方(公章)：_______________

代表人(签字)：_______________

房地产开发投资协议篇8

法定代表人：

注册地址：

乙方：

法定代表人：

注册地址：

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他相关法律法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、诚实信用、互惠互利的原则，就合作投资x房地产项目友好协商，达成以下协议，明确责任，共同遵守：

第一条项目概况

本项目位于x，项目暂定名为“x”。项目用地面积x平方米（约x亩），规划用地性质为x用地，土地使用年限x年。项目总建筑面积x平方米，其中地上x层（包括住宅面积x平方米、底层商网面积x平方米），地下一层（面积x平方米）。

第二条合作形式

根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用的合作形式如下：

甲方负责以自己的名义办理项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可，以及项目开发建设与房屋销售等一切相关法律行政手续，负责本项目的建设开发运作，承担相关费用。

乙方向本项目提供合作投资资金，与甲方共同经营本项目，并独立享有本项目的利润。

甲乙双方对外承担责任的方式为：。

第三条甲方权利与义务

1、甲方保证其作为房地产开发经营者应依法依规具备相应的资格条件，包括但不限于工商企业法人登记、持有房地产开发资质证书、有固定的经营场所、符合国务院规定的注册资本、有足够的专业技术人员等。

2、甲方负责依法依规办理本项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续。自本协议签订之日起x月以内，取得本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》，自本协议签订之日起x月以内，取得本项目的《建设工程施工许可证》。并保证本项目的各项规划指标与本协议第一条项目概况的内容一致。

3、甲方负责依法依规办理项目开发建设与房屋销售等相关手续。

4、甲方负责承担项目前期的土地出让金、各项规费与配套费（包括城市建设配套费、垃圾处理、绿化、人防、消防等费用）、图纸设计费、办理施工许可证、本项目建设开发（包括白蚁防治、商混、墙改、档案整理、临时供水供电的水电费等费用），以及房屋销售等一切相关费用，包括办不限于行政费用、建设费用、销售费用、管理费用等。

5、甲方应保证本项目用地无界址纠纷，项目产权明晰，无抵押等他项权利。

6、甲方应将乙方按照本协议约定提供的款项用于本协议约定的项目合作开发事项。甲方不得未经乙方书面同意，将乙方依约提供的款项用于其他用途。

7、在项目建设过程中，甲方应负责同施工现场周边关系的协调，排除项目周边单位或居民对正当开发建设工作的干扰，保证开发建设工作的顺利进行。

8、甲方应向乙方提交与本项目相关的资料，以确保乙方对本项目的监督管理。

第四条乙方权利与义务

1、乙方应按照本协议约定的付款方式，向甲方提供本协议第二条合作形式约定的合作投资资金。

2、乙方自本协议签订后，对本项目享有监督管理权，负责对本项目的建设开发（包括开发土地、建设项目、销售房产等过程）提供咨询以及相关协助。

3、乙方定期派出一名工作人员协助、监督甲方的规划报批、图纸设计、申请施工许可、施工管理、建设管理、开发协调等相关工作，以保证项目开发工作的顺利进行。

4、乙方负责共同保管甲方提供的与本项目相关的资料。

第五条投资形式、利润分配

1、乙方对本项目投资最高总额为人民币x元整。

2、付款方式为：x。

3、乙方对本项目享有的利润分配为：x。

第六条项目相关资料手续的移交

1、为保证乙方能迅速进入本项目的建设开发，及时了解本项目基本情况和进行项目开发准备工作，方便乙方日后监督管理，甲方应及时向乙方移交本项目前期相关的全部资料影印件。双方确认甲方移交的资料影印件与原件一致。

2、甲方移交的本项目相关资料包括但不限于：

（1）甲方的工商营业执照正副本、法人代码证正副本、房地产开发资质证正副本、税务登记证正副本、公司公章、协议专用章、银行帐户等相关甲方资质文件。

（2）本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》等相关项目资质证件；

（3）本项目的相关批文、经审核的方案图纸等相关项目资料。

3、甲方所提供的一切项目资料由甲乙双方共同派专人保管，甲方保证乙方在本项目开发工作范围内对甲方项目资料的正常使用。

第七条违约责任

1、双方应履行本协议约定的责任和义务，任何一方未能履行本协议规定的义务则应视为违约，违约方应向另一方赔偿由此产生的一切经济损失，并赔偿协议总金额的5％违约金。

2、乙方未按协议规定提供投资资金导致本项目无法建设开发的，每逾期一日，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率支付逾期违约金。

3、甲方未按协议规定向乙方分配利润的，每逾期一日，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率支付逾期违约金。

第八条适用法律及争议解决

1、本协议订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。

2、因履行本协议发生争议，双方协商解决，协商不成的，可向人民法院起诉。

第九条其他

1、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自甲乙双方签名盖章之日起生效。

2、本协议未尽事宜，经双方共同协商，可另行签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。

甲方：乙方：

房地产开发投资协议篇9

该协议约定，沈先生支付购房款519743.95元，并借给老马2万元，待房子交付使用后再借给老马1.1万元，如以后老马夫妇将该房产权过户给沈先生，就不必归还两笔共计3.1万元借款。同时，老马夫妇要将购房合同、购房款收据、相关房屋产权证件等及时交付沈先生。双方还约定，如果老马夫妇违约，除归还沈先生的购房款、借款及其他费用外，还应另支付沈先生违约金35万元。

协议签订后，沈家便按约给了老马3.1万元的借款及519743.95元购房款。

2007年12月7日，开发商向老马交付了经济适用房，可老马却未依约将房子交付给沈家使用，而是卖了自有的小套房，准备装修后自住。沈家得知真相后，多次找老马要求交房或退还房款，并用木条将该房封死，试图阻止老马装修并入住。

可老马夫妇既不将该房屋交付给沈先生夫妇使用，又无能力及时归还购房款，经多次协商无果，沈先生将老马夫妇告上了法院。

在法院庭审过程中，老马承认双方协议买卖经济适用房是事实，沈先生也确实支付了3.1万元的好处费。不过，老马认为，协议无法履行的根本原因是国家对经济适用房转让进行了严格限制。

2008年4月30日，江干区法院对杭州首起私下交易经济适用房引发的纠纷，作出一审判决。法院判决认为，双方协议违反了国家有关法律法规，在客观上损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益，属无效民事行为。至于沈先生要求返还款项的诉请，法院认为这是合同无效的法律后果之一，因此判令另一方退还其购房款(包括3.1万元好处费)。但是，驳回了原告要求被告支付违约金等其他诉讼请求。

点评：胡勇军（浙江海通联合律师事务所律师）

经济适用房是政府限定销售价格与对象，以保本微利价格面向城市低收入和住房困难者销售的保障性住房。

本案中，原、被告双方所签协议虽含有“经济适用房在国家政策允许上市交易过户前由原告无偿使用、政策允许交易后办理过户手续”这一貌似合法的约定，但事实上，涉案房屋除以被告名义与房产开发公司签订买卖合同外，协议的付款主义务由原告承担，房屋占有、使用利也约定由原告行使，因此这一协议实为经济适用房的转让协议。

可原、被告双方的协议却违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《经济适用住房管理办法》的相关规定，客观上损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益，属违规交易经济适用住房，应认定为无效民事行为，双方签订的协议也属于无效合同。

房地产开发投资协议篇10

摘要：本文通过探究利用BOT融资模式在公租房建设方面所涉及的法律问题出发，分析其相关的法律问题，并且立足于我国公租房建设的现状为BOT融资模式的应用提出完善其立法制度的建议。

关键词：BOT模式 公租房建设 法律制度 立法建议

BOT（build―operate―transfer）即建设―经营―转让，是指政府通过契约授予私营企业（包括外国企业）以一定期限的特许经营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润；特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府。在中国目前的公共领域，利用BOT模式最为普遍的是电厂及高速公路。在高速路方面，我国利用此模式，短时期内建成了覆盖全国的高速公路网，使我国的交通迅速发展。而在公租房建设领域，我国利用BOT模式仍属空白。

一、公租房融资现状――以重庆为例

在2009年，重庆市政府开始筹备运行公租房建设项目，并计划截止2011年建设4000万的公租房。面对如此之大的建筑工程，预计所需的资金约为1100亿元，规划的资金筹集方式如下：重庆市政府计划在公租房建设上共投入300亿，其中包括了中央专项补助，本级财政支出，土地划拨及税费减免等方式筹集；另外的800亿则是计划通过社会融资的渠道，例如银行贷款、住房公积金贷款、社保基金贷款等方式筹集。而历经这几年公租房建设项目的运行，实际的资金来源却未能实现预期：全国社保基金理事在2011年7月以信托产品的方式，提供了45亿元的贷款；另外，农业银行牵头重庆市西永公租房建设项目提供了33.5亿元贷款；重庆渝富资产和重庆城租房建设有限公司也与重庆市公租房建设项目签订了融资合作协议。即便如此，截止2012年3月末，在社会融资这一块仅有约200亿元的贷款，距离800亿的目标相差甚远。而且，就算政府融资到了800亿元的贷款，但是政府同样要为这800亿元的贷款利息负责。即便按照6%的年利率来算，这800亿的年利息约有48亿元。政府修建的公租房和公共设施全部的租金仅能抵消利息，还贷又将成为一个巨大的问题。所以资金方面的巨大缺口将是限制公租房建设的最大问题，也是建设公租房的最大障碍。

二、BOT模式在公租房融资上的运用

首先，必须明确的一点是：利用BOT模式建设公租房的投资额度大并且项目运营时间长，所以像有些地方政府在政策中规定连续租赁了五年以后可以购买公租房就不能实施了，因为公租房项目此时在投资商的运营期限之内，五年是不可能会收回成本的。BOT项目的参与方有政府、BOT项目公司、投资人、银行或财团以及承担设计、建设和经营的有关公司。利用BOT模式进行公租房的建设可以大致分为以下四个阶段。

（一）项目准备阶段。政府作为BOT项目的发起人，需要研究确定设计项目的规模和最终目标，以及是否有投资收益可能，并起草《项目建议书》向计划管理部门申请批复立项。经批复立项后，按照工作程序向社会进行招投标，筛选合适的企业进入项目。决标后，中标企业即开始与政府进行BOT合同谈判即特许协议，内容包含了在融资、建设、运营和转移阶各个阶段政府、企业所享有的权利和义务，以及该项目的特许期限。

（二）项目建设阶段。在建设阶段，政府必须积极行使监督检查项目建设状况的权利，确保公租房建设符合项目设计、建设的要求。而项目公司需加强项工程质量，工程进度的管理，这直接决定着项目建设的成败和质量。

（三）项目运营阶段。项目运营公司应该争取的及时投入，及时收益，并且做好项目的维护和保养，确保项目在收益最大化的运营以及能够最后顺利的移交。在此阶段的收入分配，风险保障以及不可抗力的补偿需严格遵循特许协议的内容。

（四）项目移交阶段。在特许经营期限结束后，项目的使用权和收益权移交会国家。

三、融资法律问题探究

BOT融资模式作为一种新型的资本融资方式虽然引入我国已有一段时间，但是在我国的基础设施项目建设中还是缺少相关的经验，所以在公租房建设中的运用也自然存在着不少障碍，相关法律问题也亟待探究和解决。这也是本文研究的重点。

（一）BOT模式适用于公租房建设的总体法律制度问题

总体来说，我国现行的法律制度就BOT模式投融资项目的规制还有所欠缺，从宏观的层面，在公租房建设项目中运用BOT融资模式就没有规范性的法律文件指导和规制，具体实施起来就需要克服重重阻碍。具体体现在以下几个方面：

1.法律体系不健全，效力层次低

由于BOT投资项目是一个系统工程，集投融资、建设、经营与转让于一体，而且特许期长、参与方众多、牵涉面广、合同关系及经济法律关系相当复杂，因此项目的成功运行需要成熟完善的法律环境或者专门的法律法规来保障。我国目前没有形成调整BOT项目实施的法律框架，涉及此方面立法也不健全。1995年1月对外贸易经济合作部的《关于以BOT方式吸收外商投资有关问题的通知》和1995年8月国家计委、电力部、交通部联合下发的《关于试办外商投资特许权项目审批管理有关问题的通知》。当前指导我国BOT投资方式两个主要的专项性规定，而上述两个《通知》的制定部门均为国家政府机构，因此都属于国务院下属的各部位制定的规章制度，法律阶位较低，故效力层次低。提高立法层次和法律权威是BOT项目在我国顺利运行的现实需要。

2.条文内容简陋，存在立法空白

两个《通知》条文内容条文数量少，内容过于简单，对于BOT项目运作过程中的很多问题都没有涉及，难以指导和规范法律关系错综复杂的BOT项目的实际运作。例如特许授权法律文件采用何种形式问题、特许授权文件与其他合同的关系问题、项目运作过程中的风险分析与管理问题等等。这就需要制定一部适用于BOT融资项目的统一明确而又完整的法律。

3.缺乏内资BOT投资项目的政策法规

上述两个《通知》都是针对外资BOT投融资项目的法律规范，各条款也主要是针对外资BOT投资方式中出现的问题制定的。由于BOT投资方式是包括了对国内外的私人资金的融通，即使我国目前大多BOT项目都是外资形式，但内资也不容忽视。我国目前对于国内民间资本参与投资的政策和法规甚少。与外资BOT项目相比，内资BOT就更加缺乏顺利运行的法律环境，故需要制定兼顾外资和内资的鼓励政策及相关法规。

4.法律法规条文存在矛盾

当前指导我国BOT投资方式两个主要的专项性条文存在冲突。例如，外经贸部《通知》第3条称“政府机构一般不应对项目做任何形式的担保或承诺，其中包括外汇兑换担保”，而联合《通知》则规定，“对于项目公司偿还贷款本金、利息和红利汇出所需要的外汇，国家保证兑换和汇出境外”。相互间存在明显的冲突和矛盾。此外，两个《通知》与我国现行的一些法律法规之间也存在着一些矛盾。比如BOT项目中成立项目公司时采用的“先登记，后出资”的授权资本制与我国《公司法》规定的“先出资，后登记”的法定资本制相矛盾。这就是法律规范的不系统所导致的法律法规条文之间存在的矛盾，使得BOT项目当事人无所适从。所以构建完善、合理的BOT法律体系是有必要的。

（二）BOT模式适用于公租房建设项目的具体法律问题

公租房BOT融资模式的建设项目是庞大复杂的基础建设项目，关系到多方主体、要历经多个环节。在其具体实施过程中会有许多相关的法律问题需要加以思考和解决。下面就对BOT模式适用公租房建设项目可能涉及到的相关具体法律问题所作的探究和分析。

1.资质审查和审查机构及程序问题

BOT模式运用于公租房建设项目的优势在于寻求相对于政府的另一方主体即私人投资者来解决公租房项目的融资问题。所以启动项目的条件即这个私人投资在必须是一个资金雄厚、技术先进并拥有良好信誉的财团。为了更好的发挥BOT模式的积极作用，选择私人投资者的这个步骤至关重要，这直接关系着融资的把握和项目的进展。故在选择投资者时，相对于传统的投资方式应该更加慎重，从而加强对投资者的资质审查：

具体而言，公租房建设项目之BOT模式的适用，先是由政府以竞争性招标的形式选择项目投资者。政府通过委托公租房管理部门公租房BOT方式建设招标广告，然后对报名的私人投资者进行资格预审。为确保中选者是合格的投资者，资格预审这一环节应有相关的法律规范统一规制。首先，应该建立专门的机构为政府搜集相应的信息，了解有意投资者的资金状况、信誉能力等，根据统一规范进行审慎考察；其次，应明确规定专门主管机构的审批权限，可以适当扩大地方政府的审批权限，全国范围内的国家重点公租房项目由中央政府设置的专门机构负责，地方性的公租房项目工程可以由地方政府设置的机构审批；最后，要根据相关规范统一项目审批程序，应该为各种基础设施建设项目设立各自的审批程序和标准，如公租房建设项目，就由审批机构根据相应的程序对投资者进行审慎的资质审查。但是，审批程序的制定应尽量高效简洁。适当简化审查程序并保障审查的透明性是我国关于完善BOT融资方式法律法规制定时应该致力的一个重要方面。

2.项目公司的组建和运行问题

项目公司是专为BOT项目而设立的公司，与一般的公司不同它的最重要的作用就是进行融资而非一般生产经营。故现行有关公司法律中的规定对项目公司的组建和运行造成障碍。首先，根据我国《公司法》关于公司设立条件的规定，公司采取“先出资，后登记”的法定资本制。但项目公司是要以项目公司业已存在的资格证明为依据才有可能获得国际商业贷款，并将贷款注入自有资金，所以并不适用法定资本制，它需要的是“先登记，后出资”的授权资本制。其次，项目主办者需要通过项目公司用贷款的方式来解决资金的障碍，而根据我国的 《关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》第3条，一般的股债比从7：10 到1：3，我们若是按照该规定来制约公租房项目公司，这又必然不利于项目公司取得高额贷款，就不利于项目公司融资活动的进行。最后，公租房项目公司的融资是一项巨大的工程， 它要通过各种各样的方式来获取资金，除了通过贷款外，发行股票和公司债券也是有效的筹资方式，但我国法律法规对发行股票和公司债券都有严格限制。根据《股票发行与交易管理暂行条例》及《公司法》的相关规定， 一个公司要发行股票在公司形式上必须采用股份有限公司的形式， 而且对公司的注册资本有最低额限制不得低于人民币3千万元， 并且要求发起人应自批准证书签字之日起90 日内一次缴足其认购的股份。这些条款与项目公司股本低和投资者出资时间晚的运作特点不相适应， 也限制了公租房项目公司的筹资和BOT方式的发展。

3.特许协议问题

特许权协议是BOT法律关系的基础，是整个建设项目的起点和核心。在公租房建项目的BOT模式下，特许协议是由公租房管理部门受政府委托作为当事人一方与另一方当事人即项目主办人谈判签订的。对特许协议法律性质的不同理解决定了特许协议的法律适用和争议解决的方式，尤其是关乎政府责任问题。关于特许权协议的法律性质，争论主要表现在两个方面：（1）特许权协议是行政合同还是民事合同。政府在BOT的特许协议中的角色是双重的：一是作为社会管理者，政府订立BOT特许协议是在实现其行政管理职能，维护社会公共利益。二是作为合同的当事人，通过特许权协议设定权利义务的划分和承担。

因为我国相关法律对于这种合同性质未做出明确界定，故对特许协议的性质应从合同内容来分析。因此，BOT特许协议属于一种独立的合同类型，兼有行政合同和民事合同的双重属性，受到公法规范和私法规范的双重调整。（2）跨国融资特许权协议是国际合同还是国内合同。跨国BOT项目所签订的特许协议的一方为东道国政府，另一方方为外国私人投资者。根据我国法律规定，无论是外国投资者在我国设立的全资子公司，还是与国内投资者共同设立的合资、合作企业，都属于我国法人。但凡不是国际法主体间订立的协议均不属国际协议或条约，不受国际法支配，而受国内法支配。因此，无论从合同的双方当事人还是从合同成立依照的法律来看，学术界较主流的观点是不承认特许权协议的国际性。认为其性质从根本上都属于国内契约。但是有另外的学者认为：国际商事合同显然是国际合同，但它并不要求其主体必须是国际法主体。《联合国国际货物买卖合同公约》第1条规定，如果买卖合同的当事人的营业地在不同的缔约国，则《公约》适用于该买卖合同。可见，不同国籍的自然人和法人之间的买卖合同可以是国际货物买卖合同，尽管它（他）们不是国际法上的主体。特许协议的一方当事人是东道国政府，另一方可能是项目发起人，也可能是项目公司。但在实际上，项目发起人只有在得到项目特许以后才可能设立项目公司。根据我国的审批程序，项目公司也是在特许权协议签定以后成立的，按照此程序，特许权协议多是由我国政府和外国的项目主办人签定的。所以，我国BOT项目中的特许权协议可以是国际合同。

4.政府保证问题

政府保证的范围和内容主要包括：第一，保证对BOT项目不实行国有化征收，如果根据社会公共利益需要不得不征收，必须按照法定程序并承担适当补偿责任。第二，对BOT例外放开外汇管制，保证外汇兑换和承担汇率波动风险，保证项目公司的人民币收入能自由兑换成外汇汇出。第三，保证为项目划拨建设用地。第四，保证给予项目公司税收优惠政策或提供其他便利条件。为避免因政府滥用特权而导致的投资失败，项目公司可以根据政府保证条款要求东道国政府就政治风险、禁止同一地区的同类建设、土地划拨和其他后勤支持提供保证，在政府违反保证条款时要求其承担违约责任。相对于法律、政策和土地等配套支持，政府提供的最低收益率保证无疑对项目投资者更具吸引力，也是最高级别的政府保证形式。

关于政府保证的法律性质。我们应当认清BOT中的政府保证与民

事担保中的保证的区别有：（1）行为性质不同： 民事担保保证是平等主体间的民事活动，属于私法行为；而政府保证是对其愿意承担政治风险、违约责任的承诺和放弃豁免的表示，可视为公法上的行为。（2）主体不同， 民事担保保证主要是第三者来进行担保，而政府保证是政府对自己行为的一种承诺。（3）内容不同，民事担保保证针对当事人一方的某具体行为作出，而政府保证对自身的行为或事实承诺，主要针对政治风险或违约责任，不会为经营损失承担责任。（4）责任承担也不同，民事担保保证与被保证人就约定具体事项承担连带责任， 而政府保证仅仅为追究政府责任提供了前提和可能性。（5） 适用规范不同，民事担保保证是由民商事法律来规制，而政府保证发生争议可能导致国家间的纠纷， 因而应由国际法规范调整。

BOT的政府保证实质上是政府对项目公司的一种承诺， 表明了东道国愿意承担因BOT项目的特许协议的责任的态度，即东道国政府保证履行BOT协议， 如果违约或出现约定的政治风险， 愿意赔偿因此给项目公司及外国投资者所遭受的损失， 愿意放弃一定的豁免权， 而使外国投资者可以通过法律救济程序保护其权利， 其亦成为追究政府政治或违约责任的依据。政府保证无疑对于BOT的风险分担和顺利运营具有重要作用，也可以起防止政府滥用特权任意撤销项目或抛弃项目的情事发生，提高政府的履约信用。

5.法律优惠与保护问题

不论对于国内投资者还是国外投资者，是否参与以BOT模式进行融资的公租房建设项目等诸如此类风险更为巨大的投资项目，政府给予法律优惠和保护是其考虑的一个重要方面。所以一个透明、稳定的法制环境对于投资的顺利进行起着至关重要的作用。适当的法律优惠和保护给投资者创造了良好的投资环境，有助于BOT模式下的公租房建设项目顺利开展。一方面，政府应该以明确的法律形式将对BOT项目投资者的优惠政策确定下来，使一系列的优惠政策措施有条文可依，辅以政府保证行为给投资者更稳定的保护，消除投资者对风险承担的疑虑。另一方面，针对跨国的BOT融资项目，由于有多国当事人的介入和参与，有时仅靠东道国国内法的优惠和保护难以奏效。故可以通过商定允许投资者利用《解决国家与他国国民之间投资争议公约》和《多边担保机构公约》等多边法律法规所提供的保护措施维护自身的合法权益，避免过多的风险疑虑。

6.争议解决问题

BOT模式的公租房建设项目实施过程中产生的争议，由于涉及多方当事人和多重法律关系，所以应该针对不同的情形通过不同的方式、适用不同的法律来处理。对于只有国内私人投资者参与的项目，当然应由我国法院或者仲裁机构根据国内相关的法律法规来处理合同争议，解决当事人间的纠纷。而对于外国私人投资者参与的项目，涉及到合同纠纷的争议出现时，应首先遵循意思自治的原则，根据合同中约定的争议解决方式和法律来解决。如果合同中没有相关约定，则在争议出现之后进行协商；协商不成的，则根据国际私法惯用的“最密切联系原则”，由受理法院或者仲裁机构按此原则来选择争议时应适用的法律。另外需要强调的是，在BOT融资模式中，发生争议是否能够妥善解决直接影响投资者的积极性。因此，让投资者在争议发生时都能有容易为其接受的争议解决方式非常重要。故争议解决机制所运用的程序和法律规范应当增强对投资者诉权的保护。尽量在国内立法和司法中以稳定的法律环境给予投资者更全方位的诉权保护。在争议解决机制的问题上，适当对投资者作侧重保护。

参考文献：

[1]余劲松，国际投资法[M]，北京，法律出版社，1997。

[2]顾功耘，《公司法》[M]，北京大学出版社，1999.

[3]蔡丽，浅析BOT核心法律问题[J]，法制与经济（下旬），2011，（10）。