房地产近期的走势分析十篇

房地产近期的走势分析篇1

对本轮房地产行业上升周期的判断

全国房地产开发业综合景气指数（简称国房综合景气指数）是反映房地产行业整体运行趋势的量化指标，从中可以把握房地产市场运行的周期与规律。我们对该指数近几年走势研究后发现：自上世纪80年代开始，国内房地产市场的运行周期一般在7～8年的时间跨度，5年发展2年回落。从一个完整的运行周期来看，上一轮上涨周期是从1998年年初起步，到2003年2月到达高点109.14，上行周期运行约5年左右。之后该指数从阶段性高点逐步下滑到2005年12月的最低点100.61点，下行周期约2年左右。

本轮上涨周期从2005年12月起步，先缓步走高到2006年11月的103.92点，又短暂调整到2007年3月的101.22点，随后一路走高，至2007年11月该指数攀升到106.59的两年内最高点，至2008年3月又略有回落，短期可能面临调整。如果将2005年12月看作本轮行业上升周期的起点，近2年房地产行业景气度是一个“稳步上涨11个月，后调整4个月，再持续上涨8个月并创新高”的振荡走高的态势。上涨过程中虽然中间有调整，但调整时间较短（仅4个月），且最低点仍比上一轮运行周期的低点高了0.61个点，说明底部抬高，上升趋势未变，目前仍处于持续上升阶段。另外，本轮上升周期的最高点与起点的差别是5.98个点，而且近5年行业景气指数均维持在100点以上，证明房地产行业近5年来始终维持高景气度。

我认为，未来几年，中国正处于经济快速增长、人民币加速升值、城市化进程加快、居民消费升级带来住房刚性需求强劲的一个特殊发展阶段，对推动房地产市场向前发展的动力将会更加强劲。未来虽然有政策调控打压导致走势的微幅修正，但行业景气度持续上升趋势不变，而且本轮景气上升周期的持续性与时间跨度预计会更强。上一个景气上升周期持续时间是5年左右，保守地看此次景气上升周期至少维持5年以上时间，即至少持续到2011年左右，但在上升过程中存在振荡调整的可能性，将可能采取螺旋式的振荡上升走势，景气指数将可能会创出历史新高。

全国房地产市场走势分析

从一个完整的运行周期来看，上一轮房地产景气周期是从1998年年初至2005年年末结束。上一轮行业运行周期主要是由住房制度改革推动的，主要体现为以投资拉动为主导，但由于房地产市场消费主体不成熟，市场运行不规范，所以该轮周期的市场相对平稳，投资额始终小于销售额，说明市场需求不旺盛，房价表现整体上相对平稳。由于主要受投资拉动影响，在2004、2005年的国家宏观调控下，这一轮房地产行业景气度结束上升周期而出现回落。

新一轮国内房地产运行周期起步于2005年末，由于市场较规范与消费主体趋于成熟，市场化明显增强。2005年后，固定资产投资高企与城市化进程加快使房地产投资额持续上升。但更重要的是，居民收入水平提高、人口红利因素集中释放、住房消费升级导致的住房刚性需求及改善性需求迅速提高，导致市场需求异常旺盛，销售额加速上升，并在2006年销售额超过投资额呈加速上升态势。因此，以需求拉动为主导是本轮周期与上一轮周期最大的不同。

我们看到，受需求拉动的本轮上升周期大大强于上一轮周期，表现为投资与需求强劲，而且需求明显强势，呈现“量价齐升”走势。2006年前商品房的投资额与销售额上涨比较平稳。之后二者开始加速上升，施工面积与新开工面积都开始加速上升，并且刺激了开发商的开发投资热情，2006年开始投资额超过销售额呈现加速上涨，销售面积超过竣工面积，表明总需求超过总供给，购房需求逐渐释放，2006年后房价加速上涨。由于2006、2007年需求增长过猛且略有透支，短期房价上涨过快，需要市场经过一定时间的消化，加上政策调控的影响，造成2008年年初以来出现市场观望、需求萎缩、部分城市房价下调，预计短期内行业景气度可能调整，但未来持续上升趋势不变。

目前中国正处于经济快速增长、人民币加速升值、城市化进程加快、居民消费升级带来住房刚性需求强劲的一个特殊发展阶段，对推动房地产市场向前发展的动力将会更加强劲，加上政策调控有助于延续行业的景气度，因此，预计本轮行业景气度上升周期将持续到2011年左右。

上海房地产走势分析

我们将上海与全国的房屋销售价格指数进行对比后发现，上海房地产上升周期在时间上领先于全国，且价格上涨幅度远超过全国整体水平。上海本轮上升周期起始于2000年，此后销售价格指数一路上涨，在2001年后销售额超过投资额，之后二者的“剪刀差”逐渐加大，显现需求超过供给，在2005～2006年间略有收窄（期间国内其他城市在加速上升），之后二者差距又拉大，前者始终高于后者。与此相同，商品房的销售额与销售面积至2001年始均呈现“量价齐升”的局面，上海房价表现为2000年后开始上涨，2005年3月～2007年9月间维持高位盘整（其间出现销售额略有回落），而后又加速上升的走势。因此，在上一轮运行周期中，上海房地产市场的上升周期起步于2000年，高点出现在2005年初，之后至2007年下半年为下降周期。可以看出，上海市场的运行周期是先于国内市场上涨，先于国内市场下降，且处于强势调整。2007年下半年开始，上海市场又开始酝酿新一轮的上升周期。

为什么上海未来几年将处于新一轮的上升周期？我们通过反映市场供需情况的判断指标来加以分析。施工面积/销售面积可以预示短期内的市场供需情况。新开工面积/销售面积可以预示中期内的市场供需情况。竣工面积/销售面积可以表示现阶段内的市场供需情况。投资额/销售额表示中长期1～2年的市场供需情况。比值等于1表示供需平衡，比值大于1表示供给过剩，比值小于1表示供给不足。

上海市场的施工面积/销售面积指标近10年始终维持盘整，并且在2007年接近历史低点，显示短期内供给非常不足。新开工面积/销售面积、竣工面积/销售面积两个指标与其表现极其相似，都是近4年持续走低，在2007年更是创下近10年低点（比值分别为0.61、0.91），由于预期供给不足，刚性需求与投资需求巨大，预计短期（1年内）、中长期（2年或以上）上海市场都将面临程度不同的供给不足状况，这是上海市场景气度未来维持上升的市场基础。受政策调控（主要是房贷收紧抑制需求）影响，2008年上半年房价上升趋势可能趋缓，如果信贷政策略有放松，则会呈现价升量增的局面。但是，未来区域内将会出现市场分化与产品分化，即内环内核心区域及高档住宅产品价格将会持续走强。

深圳房地产走势分析

深圳市场基本与全国市场同步。深圳上一轮上升周期起步于1998年，2003年见景气高点，之后经历2年下降周期至2005年。本轮上升周期起始于2005年，2005年销售额上涨后与投资额持平，之后超过后者形成“剪刀差”，但两者在2007年开口差距相对不大。2005年销售面积上涨后与竣工面积基本持平，显示供需相对平衡，2006年超过后者，显示市场略有供不应求，但在2007年又重新低于竣工面积，这表明近三年市场供需相对平衡。深圳房价在2005年开始稳步上涨，在2006、2007年开始加速上涨，2008年开始深圳市场出现调整。

如何看待今后几年的深圳房地产市场呢？可以通过深圳地产市场的供需指标来对比分析。施工面积/销售面积指标在2000年至2004年稳步上涨，该比值从5.6上升至8.8，供给充足是近年市场保持供需相对平衡的主要原因，随后该比值在2005年、2006年回落至5以下，又在2007年重新上升至5.7。新开工面积/销售面积、竣工面积/销售面积二指标走势与其较为相似，都是在2004年或2003年开始回落，在2006年达到阶段性低点且小于1，但在2007年又有反弹且大于1。以上指标均预示未来1～2年深圳市场存在供给略大于需求的状况。

综上分析，深圳房地产市场由于经历过90年代初的热炒，在1993年宏观调控下出现大幅调整，由于受到市场洗礼，1996年后进入平稳期，且一直持续到2005年左右，市场始终保持“量稳价平”的平稳态势。但从2005年开始，市场短期供给（特别是关内等市中心地带）略显不足，加上投资与投机资金的炒作，房价经历了“2005～2006年的稳步上涨、2007年的加速上涨”，成交量也持续放大。经过一轮“热炒”后，投资投机资金退潮，加上中短期内市场供过于求，深圳房地产市场未来将可能会调整1年左右时间。

北京房地产走势分析

在本轮上升周期中，北京市场基本与全国市场同步。本轮上升周期起步于2005年，在2005年销售额超过投资额形成“剪刀差”，之后销售额上升略快于投资额并保持到2007年，但二者在2007年开口差距相对不大，说明2005年开始产生的需求增加，而供给相对不足导致市场景气度上升。

施工面积在2000年加速上升后，在2005年出现高位后略有回落。施工面积/销售面积指标在2000年以来保持相对低位，至2003年后又略有下降，在2005年达到最低值3.83，这是直接导致2006、2007年供给不足的主要原因，而2006、2007年受奥运前效应影响又逐渐回升至4.80。

新开工面积在2000年开始上升后，在2003年达到相对高点，之后逐渐回落。新开工面积/销售面积指标在2003年前相对低位振荡，之后又有所下降，同样在2005年达到最低值1.06，这与施工面积/销售面积指标的走势基本相同。

值得关注的是，北京近13年的竣工面积始终低于同期销售面积，显示供给始终相对过剩。而竣工面积/销售面积指标始终大于1也证明了这一点。但该指标在2000年后始终保持低位（小于1.43），在2006年达到最低值1.22，在2007年反弹到1.33。说明北京市场近13年来供需指标始终相对稳步，这与北京房地产市场化不明显、住房交易量不活跃的特征相吻合。虽然以上指标均说明相对上海与深圳，北京市场供给过剩的情况严重，但2007年的几项指标处于近10年的取值范围内相对低位，表明未来市场虽然供给过剩，但对市场实际冲击不大。

综上分析，北京房地产市场相对上海、深圳落后，从北京市场近10多年供给始终相对过剩可以看出，市场化程度不高，开发与交易均不活跃。在上一轮运行周期中开工量、竣工量与成交量增速均保持相对平稳，房价在2005年前也相对稳定。在本轮上升周期中，由于受2008年奥运会影响，2006年特别是2007年北京房价出现快速上涨的同时，销售量却出现下滑，呈现“价升量减”的市况。由于供给相对过剩，说明2007年房价上涨中投机需求推动的因素较大。预计2008年开始北京房地产市场未来1～2年内将面临调整态势。

二线城市市场分析

由于篇幅所限，我们没有列出各地房地产的细项指标情况，但在这里将各地市场的现阶段、短期、中期供需指标进行一下比较，选择更有发展潜力的区域房地产市场。我们选取一线城市中的上海、北京、深圳，在二线城市中选取了长三角区域的杭州，环渤海区域的天津、中西部城市的武汉、重庆、成都、昆明，东北地区的大连、长春。

从反映现阶段供求结构的竣工面积/销售面积指标来分析，现阶段市场供给不足的一线城市为上海（0.91），而深圳（1.14）、北京（1.33）是所有选取城市中供给最过剩的。绝大多数的二线城市中现阶段市场均表现为需求大于供给，即供给不足（该指标都小于1），供给紧张的城市依次为昆明（0.41）、成都（0.47）、大连（0.52）、重庆（0.63），天津现阶段供给相对过剩（1.11）。

从显示短期供求的施工面积/销售面积指标来看，短期内供给相对不足的一线城市是上海（2.91），而深圳（4.80）与北京（5.69）供给充足或过剩，二线城市中供给相对不足依次为中西部城市中的昆明（1.78）、武汉（2.81），成都、重庆供给相对平衡，供给相对过剩的城市依次为杭州（4.35）、长春（3.47）。

从反映中期供需的新开工面积/销售面积指标来看，

未来1～2年内供给相对偏紧的一线城市是上海（0.61），供给相对过剩的是深圳（1.58）、北京（1.17）。二线城市中供给偏紧的依次为中西部城市中的昆明（0.45）、成都（0.98）、重庆（1.00），供给偏松的为东北部城市大连（1.43）、长春（2.48）。

投资额/销售额表示市场中长期的供需情况。该指标大于1的只有长春，其余均在1以下。该指标显示，上海的中长期供给依然非常紧张，在所有选取城市中最低（0.42），其次是天津（0.56）、深圳（0.59）、杭州，而武汉、重庆、大连、成都的该指标接近于1，显示中长期供需相对较平衡。

综合所述，以上指标是从区域市场的短期、中期供求情况来分析的。一线城市中上海即使按目前需求水平计算，现阶段供给略显不足，未来一年内供给相对不足，两年内的供给则非常不足，但当地购房需求巨大且增长很快，从中长期来看市场前景最被看好。深圳与北京在一年左右内供给存在过剩，但深圳1～2年后供给将显现不足，而北京由于供给始终相对过剩，预计深圳市场将会盘整一年左右，而北京可能会调整更长时间，以消化过快增长的投资需求。未来1～2年后由于自住及改善等刚性需求的释放将会推动当地市场继续走强。

二线城市中表现不一，珠三角及长三角大部分地区市场运行情况基本与国内整体市场同步，目前处于上升周期中的调整阶段，但中西部地区的大部分城市仍处于上升周期中的加速上升阶段。

我们认为，中西部城市由于国家加大对中西部固定资产投资及推进城市化建设，未来该区域市场前景看好。我们注意到，昆明、武汉、重庆、成都等大部分城市在2006后才开始走上升周期。其中，昆明在目前至未来两年内供给都显不足，当地房价相对不高且涨幅较小，可以重点关注。武汉市场在1～2年内供给不足，短期及中期看好。重庆、成都等城市短期内供给相对不足，但近年来众多开发商在当地加大了项目开发建设，预计未来中长期将变成供给平衡或略显过剩，短期看好，中长期市场看淡。

天津短期内供给相对充足，但中长期供给不足，国家推进滨海新区建设将有助于提振外来购房需求，天津市场短期看淡，中长期看好。

房地产近期的走势分析篇2

关键词：房地产市场；银行信贷政策；影响

一、文献综述

货币政策与房地产市场息息相关，政府通过对利率、土地价格、通过膨胀及银行信贷等多方调节来控制房地产市场。其中由于房地产资金主要来源于银行信贷，所以银行房地产贷款对房地产价格的影响很大。武康平，皮舜，鲁桂华（2004）通过构建房地产与银行信贷市场的一般均衡模型对中国房地产市场与金融市场共生性的内在作用机制进行了分析，得出了由于当下监管体制的不完善，存在金融机构的经理人向房地产开发企业过度贷款的现象。李健飞、史晨星（2005）实证分析了我国银行信贷与房地产价格之间的相关关系，得出了虽然银行信贷并不是刺激房价上涨的根本原因，但银行信贷对房地产价格上涨的推动作用也是不可忽视的结论。张晓晶，孙涛（2006）对1992年至2004年间利率、银行贷款与房地产投资之间的关系进行了定量研究，通过对所建计量模型的分析，得出了实际贷款利率与房地产投资变动方向是相同的。车欣薇，郭馄（2011）则选取了香港、北京、上海、深圳这四个代表中国金融中心的城市进行了实证分析，通过定性和定量的分析，认为各个金融中心城市房地产市场价格与商业银行信贷之间存在长期均衡关系。

二、背景研究

（一）政府对房地产市场调控政策十年回顾

回顾过去十年，我国对房地产重要调控分别发生在2003、2005、2008和2010年，周期是两至三年。每次的宏观面对的危机情况都有所差别。2003年开始，我国房地产市场投资快速增长，出现经济过热现象，土地价格和房价都大幅上涨。中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，调整商业银行个人住房贷款政策，这是政府第一次采取抑制房地产过热的措施。2005年，房地产开发增速有明显放缓的现象，但各大一线城市房价猛涨的势头依然没有减弱。为了抑制房地产金融泡沫，稳定房价，政府出台了八项措施，称之为“国八条”，将稳定的房价提高到了政治的高度。在2006年，又出现了“国六条”以及“九部委‘十五条’”，明显加大了调控的力度。房地产市场随之出现了积极的反应，开发投资实现平稳增长。

2008年由于美国次贷危机引起的全球金融危机在世界蔓延，中国股市一路下跌，投资性资金在无路可去的状态下，又转向政策有所松动的房地产市场。于是2008年年底的时候出现了恐慌性抢购的现象。房价的一路高攀遏制了许多刚性需求人群的购买，房价问题上升为维持稳定的政治问题。于是政府在2009年底出台了“国四条”，旨在将房地产市场拉向健康的状态。进入2010年来，国务院了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），被称为“史上最严厉的调控政策”。

（二）商业银行信贷政策回顾

商业银行房地产贷款业务针对不同的贷款对象可以分为两类，一类是面向个人的住房抵押贷款，主要解决房地产市场需求的资金问题；一类是面向开发商的企业开发贷款，旨在解决房地产市场的供给资金问题。

1.个人住房抵押贷款政策。我国个人住房贷款主要包括两类，一是个人住房商业贷款，一是个人住房公积金贷款。后者是来自于职工和职工单位所缴存的住房公积金。商业贷款则是由商业银行等金融机构发放的，其规模远大于住房公积金贷款。1997年年底，我国商业银行发放的个人住房消费贷款余额仅为190亿元，到2009年年底，个人购房贷款额已达到4.76万亿元，增长了249.5倍，商业银行资金有效地促进了我国个人住房市场的发展。在住房信贷起步阶段，贷款余额保持着超高的增长速度，其后随着个人住房贷款基数的逐渐增大，增长率有所下滑，但是净增长额仍然保持着不断上升的趋势。2004年，全国房屋平均销售价格较上年增长14.03%，中央出台了多项信贷紧缩政策和土地政策，其后两年房价的年增长率开始慢慢下滑，而2008年房价走低，个人住房贷款余额的增速也大幅下降。到了2009年，在贷款政策利好和房价上升的双重刺激下，我国个人购房贷款新增1.4万亿元，随着2009年下半年房价不断攀高，个人购房贷款额大幅上升。

2.房地产开发贷款。银行发放给企业的房地产贷款是指提供给房产或地产开发经营活动有关的贷款，要求贷款对象必须是已注册的有房地产开发、经营权的企业。从总量上来看，房地产开发贷款是小于个人住房贷款的。对比房价增长情况可以发现，房地产开发贷款高增长通常领先房价高增长一个年度。2003年时，房地产开发贷款较上一年度大增49.10%，紧接着的2004年和2005年，全国房屋销售均价保持在近十年来的最高增速。2006年，房地产开发贷款增长54.25%，而2007年也是我国房市异常火爆的一年。在2004年至2009年间，商业性房地产贷款余额增速均高于同期各项贷款平均增速，只有房价最低点的2008年例外。央行的货币政策执行报告显示，2009年商业性房地产贷款中，住房和商业用房开发贷款余额增速放缓，但是地产开发贷款同比大增104.1%，比上年高出98.4个百分点，辉映了2009年频现报端的“地王”现象。

三、信贷政策影响下的房地产市场分析

（一）房地产市场投资分析

下图柱形区域是我国房地产自2003年以来的投资总额，从最初的2003年只有52998.79亿元，一路上扬，2010年达到268099.8亿元的顶峰。2011年全年投资额为249151.31亿元，较2010年有所回落。从趋势来看，房地产总投资额呈现逐年递增态势，2011年稍稍有所回落。线性区域是自2003年以来房地产投资增速。从图形上分析，2009年以前，投资额的增长一直处于一个周期性波动态势，但波动幅度并不大，而2010年、2011年两年来，投资额增速锐减，2011年呈现负增长为-7.07%。

前面十年房地产市场政策回顾中已经提到，我国政府政策几次重拳出击房地产市场的年份分别在2006、2009和2010年年底，基本与房地产走势变化图相吻合。而这三年对应的个人住房贷款余额的增长率较其他年份稍低。2010年以来，我国颁布了“国十条”被称为史上最严厉的调控政策，针对个人住房贷款的商业银行信贷政策在2011年初见成果，抑制了投资性住房需求，间接控制了市场供给，使得2011年全年房地产投资增速锐减，呈现负增长。

住宅投资一直是房地产投资中的重头戏，是房地产市场的一个缩影，基本可以代表房地产市场的走势变化。而且住宅投资总额的总趋势与房地产投资总额的变化趋势一致。2003年住宅投资总额达36074.42亿元，占总投资额比重68%，随后一路上扬，到2010年达到顶峰，187815.37亿元，占比70%，比重略微增加，2011年稍有回落为178902.94亿元，占比72%。

（二）房地产市场销售分析

1.商品房销售面积分析。自2003年以来，商品房销售面积主体呈现周期性上涨态势，2008年有所回落，但2009、2010两年出现新的高峰，2011年继续回落。在销售面积中住宅面积一直占有大部分的比重，且较为平稳，市场份额全部在86%以上，且住宅销售面积走势与商品房整体走势相同。

2.商品房销售额分析。从商品房销售额角度分析，可以看出住宅销售额是整个市场占比最重的。办公楼和商业营业用房销售额比重虽然小但也不容忽视。2003年商品房销售额仅32224.97亿元，到2010年攀升到273074.94亿元，是2003年的8.5倍，销售额呈现周期性上升态势。从销售额增速角度分析，发现2007年以前，住宅增速走势与整体走势基本相反，而2007年以后走势基本重合。2007年以前商业银行信贷政策对于住宅市场的调控力度并不大，所以二者并无趋势上的关联，而2007年以后调控力度加大，信贷政策对住宅价格影响越来越深，导致二者增速走势趋于一致。商业营业用房和办公楼的走势基本相同，同时在2008年达到最低点，可见2008年是我国商品房市场的重大转折点。

3.商品房销售价格分析。下图表示的是全国商品房销售均价，从价格层面来看，自2003年以来商品房价格走势一路上扬，基本没有下降的趋势。其中住宅销售价格与总体均价最为接近，这是因为住宅销售额占到商品房总销售额的80%以上。

结合前面的商品房销售额和销售面分析，由于销售单价增长平稳，所以销售额的起伏主要来源于销售面积的变化。虽然银行信贷政策针对房地产市场的调控力度越来越大，但是开发商似乎没有任何降价的迹象。这一方面是因为国家不仅调控房地产的需求市场，也对房地产供给市场进行了调控，开发商拿地成本增加，向银行筹资成本也增高，这些增加的成本被开发商转嫁到房价上，导致房价的居高不下。

4.资金来源分析。房地产市场资金主要来源于四个方面，分别是国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。其中最主要的来源是国内贷款和自筹资金，而自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款。按首付 30%计算，企业自筹资金来源中有 70%来自银行贷款，定金和预收款中也有 30%的资金来自银行贷款。以此计算，房地产开发中使用银行贷款的比重在 55%以上。房地产信贷的迅速增长相应的增加了银行不良贷款的隐患。通过对数据分析发现国内贷款的比重越来越高，从2003年的25%上升到2011年的36.5%。

四、结论及政策建议

综合本文，银行信贷无论是在政策出台前还是在政策出台后，始终是房地产价格波动的最大影响因素。根据以上结论，就货币政策方面调控房地产市场本文可以提出以下几条政策建议。

第一，货币供给量会带动房地产价格同向变化，在长期中，中央银行可以通过控制货币供给量达到遏制房价快速上涨的目的。

第二，大量的银行信贷对房地产价格有显著的助推作用，紧缩信贷，控制放贷能在短期内有效的平息房地产价格的波动。在国家多次重拳出击房地产市场后，银行信贷的影响力只增不减，如果想要加强对房地产价格的控制，缩减银行信贷量是最有效的选择。

就融资渠道方面而言，我国房地产企业融资渠道过于单一，银行贷款仍是房地产开发企业的主要融资渠道， 大量银行贷款通过直接和间接方式进人了房地产业。本文认为， 银行的个人住房贷款余额对商品房平均销售价格的上涨有着很大的贡献率， 即银行对房地产业的巨额信贷资金支持， 推动了房地产业的过度繁荣， 导致了房价的急剧上涨。居高不下的房价， 如果没有居民实际购买力的支持， 很快就会形成消费断层， 从而形成房地产泡沫的破灭， 进而影响银行系统的稳定性。因此， 我国商业银行控制房地产信贷风险的举措迫在眉睫、势在必行。商业银行必须在认识到房地产贷款在带来可观收益的同时， 也存在不容忽视的高风险， 从而谨慎对待房地产贷款的发放、管理工作， 做到张弛有度， 适时、适势、适度地调整房地产贷款量。银行只有做到在向房地产行业的发展提供资金支持的同时， 最大限度地保证银行系统自身的利益和安全， 才是万全之策。

参考文献：

[1]武康平，皮舜，鲁桂华.中国房地产市场与金融市场共生性的一般均衡分析[J].数量经济技术经济研究，2004（10）.

[2]李健飞，史晨呈.我国银行信货对房地产价格波动的影响[J].上海财经大学学报，2005（7）.

[3]张晓晶，孙涛.跨境资金流动的实证分析——以“香港路径”为例[J].金融研究，2006（8）.

[4]陈于.房地产价格影响因素及房地产发展建议[D].北京大学，2007.

房地产近期的走势分析篇3

2008年新春伊始，北京房地产形势依旧阴霾密布，在承受了2007年年底楼市的“雪灾”之后，2008年北京房地产走势以及奥运会举办对楼市的影响，成为业内人士关注的焦点所在。

2008年北京房地产市场将走向何方?如何认识当前中国经济的发展走势及房地产面临的现状、问题以及症结?如何在市场低迷的情况下，开发企业成功完成新盘销售任务?

作为长期关注房地产业发展，以推动促进中国房地产朝着稳定、健康方向发展为己任的地产传媒，《楼市》杂志和新浪房产频道强强联手，于3月11日下午，在富力会多功能厅举办了盛大的“2008年北京新盘汇”的专场亮相会，吸引了北京近百家房地产企业共聚一堂，共同商讨2008年京城新盘市场的发展走势。

新盘面市遭遇观望压力

根据北京市房地产交易管理网的数据统计，2008年2月北京市期房网上签约共计3121套，日均签约量为108套，同比减少128套，降幅达54.2％；环比减少139套，降幅达56.3％。这已经是北京楼市商品期房日均成交量连续第五个月下降，且跌幅逐渐扩大。业内专家指出，春节因素和宏观调控的效果预期，使购房人观望情绪日益加重。

与此同时，国内知名房企万科在成都、上海等地接二连三降价，致使不少开发商紧随其后选择打折促售作为吸引购房人的“杀手锏”，使得观望情绪下的2008楼市显得更为扑朔迷离，也为京城楼市及未来房价的走势布下了谜局。

虽然，近期北京房地产市场的商品房成交数量有所下滑，但京城新盘的供应势头依然强劲。根据《楼市》市场研究部统计，2008年将有101个住宅新盘，50多个商业新盘陆续上市。在市场观望情绪浓厚、成交量屡创新低的态势下，2008年京城楼市新盘销售将会出现何种态势，是诸多新盘开发商倍加关注和亟需明了的问题。

一位参与本次盛会的开发商向《楼市》记者表示，“我们的项目本来准备在4月份开盘，但目前京城楼市的观望势头让我们周边的项目选择推迟上市时间，以静待市场变化。在市场形势不明朗的情况下，如何确定最终的销售价格成为我们现在面临的主要问题。听说《楼市》杂志和新浪房产网联袂举行2008新盘汇的活动，我推掉了所有的工作赶到会议现场，就是为了跟业内人士一起探讨2008年京城房地产走势，以便对于我们后期工作有所帮助。”

正如这位开发商所言，由于本次活动针对目前的市场热点问题，因此吸引了逾百名房地产开发商出席了本次盛会，会议现场座无虚席。不少参会人员对《楼市》市场研究部所作的2008年北京新盘预测报告做了详细的会议记录，并针对相关议题发表了精彩的观点，现场气氛热烈。“本次会议针对2008年新盘的供应情况作了深层次的解读，并针对新盘的市场走势作了详尽的分析，是非常及时和重要的一次会议”，一位参与本次盛会的开发商坦言道。

2008新盘前景后市向好

虽然2008头两个月的交易走低，让购房人和开发商陷入集体观望情绪之中，但进入3月以来京城楼市回暖迹象已开始明显。

根据北京市交易管理网公布的数据显示，3月份前两周新建住宅网上签约已增长到日均218套，环比上涨120.8％。由此，不少专家学者表示，由于一些刚性需求开始陆续释放，使得3月份北京楼市消费者观望的气氛有所缓解。

对此，楼市杂志出品人蔡鸿岩表示，“北京作为中国的政治经济文化中心，将吸引越来越多的来自全国各地的人到北京置业。因此，京城的房地产市场存在强大的刚性需求，根据需求决定供应的经济学原理，北京的房地产市场仍将稳步发展。《楼市》杂志联合新浪房产网举办2008新盘汇活动，就是为2008年将推出新盘的房地产企业提供一个交流的机会，让彼此知道市场的情况，知道每个项目的定位，包括对市场的判断。”

众多与会嘉宾纷纷表示，本次活动的举办不仅让开发商明晰了2008年京城房地产市场的走势，也了解其他项目的开发理念、规划设计以及产品定位等方面的内容，有利于促进开发商之间的相互学习和京城房地产市场的稳步发展。

在本次活动上，由《楼市》市场研究部的2008年北京新盘预测报告，成为了会议的焦点。《楼市》市场研究部分析指出，2008年京城新盘放量面积超过1600万平方米，2/3新盘有小户型供应，四环内楼盘预售均价逼近每平方米20000元，五环外新盘近万元，整体平均拟售单价约15000元，从一系列预期来看，京城房价并无下滑迹象。此外，京城2008住宅新盘供应预计超1600万平方米，相比较各大机构曾对2007年新盘供应超2400万平方米的判断，2008年京城楼市新盘放量以“平和”的局势迎接奥运。

另外，为了明晰2008年京城房地产市场发展方向，《楼市》市场研究部还预测出京城楼市五大走势。

第一，房价小幅震荡后仍将继续上扬。由于限价商品住房的供应规模加大，北京全市住宅整体平均价格涨幅将趋缓，但全市热点区域单个住宅项目房价在短期走低后仍将继续上行。

第二，刚性需求仍存在，成交量将陆续回暖。随着，政府“70％・90m2”政策的执行逐步到位，2008年小户型项目供应量将进一步放大，交易量在刚性需要的推动下会有所增加。

第三，目前北京住房整体供应仍相对不足。虽然房贷新政会让买房人产生一段时间的观望，但需求仍然存在，观望之后成交量将在5月份前后反弹。

第四，地价上涨将为房价上涨提速。当前，住房需求快速增长，一线城市土地供给缺乏弹性和需求不断增长之间的矛盾尤为突出，所有这些矛盾将进一步增加土地价格上涨的压力。为了生存，很多企业不得不以高价拿地，因此会促进未来房价的走高。

第五，“现金为王”将成为当前开发主策略。房地产开发商普遍面临着拿地时资金紧缺的难题。从紧的货币政策是今天的主调，尤其是房地产市场，现金为王无疑是开发商所要面对的严酷现实。

房地产近期的走势分析篇4

［关键词］房价；供给；需求；调控政策

［中图分类号］F123［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2012）27-0058-02

1 关于我国房价的经济学分析

1.1 基于市场供给的分析

根据经济学原理,商品价格由市场供求关系决定,从根本上说,房价是由房地产供给和需求决定的。土地价格是房地产主要开发成本,影响和制约着房地产供给,根据供求关系理论,土地价格由土地供给和需求决定。在我国土地属于国有,土地供给由土地划拨和土地出让的规模决定,近年来房地产用地的有限供给,使得土地供给小于房地产日益繁荣带来的规模不断扩大的土地需求,从而导致住宅用地价格持续上涨,也决定了房价的高位运行。各地方政府“土地财政”是引发地价持续上涨并最终导致高房价的重要原因,很多地方政府财政收入主要依靠出让土地使用权取得。近10年来,全国地方政府国有土地有偿使用收入快速增长,占地方财政收入比重不断攀升。有资料显示,2010年全国地方政府土地有偿使用收入达到2.91万亿元,相当于同期全国地方财政总收入的71.68%。同时,高房价也带动地价不断上涨,地价与房价相互作用和影响、交替上涨。

不同地区的同一种商品存在价格差异时会产生套利机会,可以通过低买高卖的跨地区交易活动获取收益。而房地产因其区域性特点,不具备地区间流动性,住房无法由低价地区运输到高价地区进行交易,从而使市场供求趋于平衡,房地产的这种地域性特点和不可替代性,以及地价、房价上涨未能产生足够的更多供给,使得房地产供给缺乏弹性。

由于住房兼具民生和商品双重属性,大多数国家既有不享受政府优惠的自建或市场化的商品房,又有政府支持投资的保障性公共住房，比如日本的公营住房和新加坡的组屋。而我国在过去10多年主要通过房地产市场解决人民住房需求,面向中低收入群体的保障性住房供应不足,供给比例过低,造成住房供应的结构性失衡。因此,保障性住房建设滞后,也是造成我国住房供给不足,导致高房价的重要原因。

1.2 基于市场需求的分析

1.2.1 人口城市化和家庭结构的变化增加了房地产的刚性需求 近年我国城市化进程持续快速发展,大量农村人口迁移到本已拥挤不堪的城市,根据2011年11月出版的《社会蓝皮书：2012年中国社会形势分析与预测》数据,我国近三成农业户籍人口已居住在城镇,2011年城镇居民的比例超过农村居民。新增的城市人口以及原有城市人口自然增长扩大了住房需求。同时,随着我国计划生育政策的实施和现代人生育观念、生活观念的改变,现代社会主要以小户家庭为主,在一定程度上扩大了住房需求。另外,随着我国经济快速发展和居民消费结构升级加快,条件改善型住房需求明显增加,这也加大了城市住房的供需矛盾,带来房价上涨的压力。

1.2.2 消费者对房价的上涨预期影响购房需求

现实中需求曲线不总是向下倾斜,消费者对商品价格的预期,会影响当前的消费水平。某种情况下,人们会有一种买涨不买跌的消费心理,当商品价格下降时会持观望态度,希望价格更低时购买；当价格上涨时,则会引起人们的警觉,认为之后价格可能会依然上升,从而进行购买。而当需求大量增加时,短期内供给量不会大幅度增加,会导致价格会不断上升。近年来房价不断持续上涨,认为房价会继续上涨的心理预期使得人们愿意购买住房,需求增加,房地产市场繁荣,形成房价高涨不落的局面。

1.2.3 投资投机住房需求推动房价上涨

土地和房屋既是生产要素,又是财富,具备资产和资本双重属性。土地所有者将土地作为资本或财富持有,而不是生产要素来使用,这是20世纪80年代日本房地产泡沫产生的根本原因。对房价的上涨预期使得房地产投资投机需求日益旺盛,住房消费存在严重的投机需求,囤积房源、恶意炒作等行为,对高房价持续走高起到推波助澜的作用。这就使得在房屋短期供给不变的情况下,高收入者拥有多套房屋,而低收入者可能无房可住。

近年来货币政策相对宽松,市场流动性充足,尤其是2009年我国信贷规模过度膨胀,新增信贷规模将近10万亿元,M2达到61.02万亿元,较上年增长28.42%。资金充裕必然会刺激投资需求,而在当时一些实体经济受到金融危机冲击,尚未完全走出低谷时,大量资金已涌入房地产市场,造成房价过快、大幅上涨。为应对金融危机,积极宽松的财政与货币政策拖慢了房地产宏观调控的步伐。

1.3 我国房价长期走势

从长期来看,我国人口结构的变化将会改变房地产市场的供给需求结构,未来我国房地产市场将按照市场供求关系实现理性回归。如前所述,人口结构会影响房地产需求进而影响房地产走势。据《中国日报》报道,自发生次贷危机以来,美国房地产市场价格下跌超过30%,原因不仅在于房地产市场泡沫破裂引发负面效应,更是受到美国人口结构变化对房地产市场需求和购买力的影响。我国也是如此,按照联合国有关数据,预计2015年后我国人口增速将减缓,2020年60岁以上人口将达到2.5亿,我国人口红利将在2025年下降到全球平均水平,人口结构的变化将会完全改变房地产市场的供需结构。

2 我国现行房地产调控政策及效果分析

2010年以来,我国房地产调控基本上坚持抑制投资、投机性需求,控制房价过快上涨,同时加大保障性住房供给,满足市场刚性需求的政策。长期来看,调控手段可能从限购、限价等行政行为逐步转变为市场手段,但抑制投资性需求、增加保障性住房的目标不会变。

为抑制房价过快上涨,促进房地产市场平稳健康发展,2010年中央政府先后出台了“国十一条”、“国十条”和“9.29新政”,2011年1月国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,提出“明确房价控制目标,限购政策更广而且更严厉”等一系列政策。原有调控措施未能有效遏制房价的快速上涨势头,是政府2011年推出“国八条”的最直接原因。限购是在前期间接调控手段未能奏效的情况下,以一种“物理疗法”给高烧的房地产市场“降温”,直接通过行政手段抑制市场需求。在有效抑制投资、投机需求方面,限购令是比调整税收、金融信贷等调控措施更为直接和有效的手段。从短期来看,限购令实现了政策预期,取得了明显效果,地价和房价增长趋势得到了遏制。2012年第1季度,全国土地推出量继续下滑,全国10个重点城市中,9个城市住宅用地供应量出现同比下跌,7个城市成交量出现同比下跌。土地出让金排行前十名的城市中,除3个城市的土地出让金同比上涨外,其余7个城市全部出现较大跌幅。房地产开发房屋销售面积同比减少13.6%,增幅比去年同期减少28个百分点。70个大中城市房价环比持续下降,同比涨幅持续下降至负增长。

限购令的强势出台和实施,不仅是给房地产市场降温的过渡性调控手段,也是为政府大力加强保障性住房建设,落实其余各项房地产调控措施,为更深层次的房地产调控争取时间。在房地产市场实现软着陆,回归到相对理性和有序状态时,限购令“以政策换时间”的使命也将完成。限购令和增加保障性住房等调控政策同步推进,是政府对失灵的市场进行宏观调控,对社会资源重新配置。限制投资、投机性购房,加快保障性住房的建设,已成为我国房地产调控的长期性政策导向。

总体上来看,我国房地产市场供求矛盾突出,消费者购房需求较大,而市场供给不足,因此,在坚决抑制投机性需求的同时,还应着力满足自住型刚性需求。对房地产市场的调控,应采取灵活的“有保有压”的措施,一方面保证刚性购房需求,另一方面抑制投机需求。在满足刚性需求方面,政府应出台优惠政策鼓励首套购房要求,降低其税费、银行贷款等各项购房成本。2012年5月28日,中国指数研究院的《中国主要城市房地产市场交易情报2012.5.21-5.27》显示,其监测的40个城市中,25个城市房地产市场继续向暖,成交量持续上涨同比上升,10城市同比涨幅超过50%,且苏州、厦门、温州、海口同比增幅都在100%以上。综合来看,目前我国房地产泡沫有所收缩,房地产投资逐渐趋于理性,房地产市场进一步稳定,刚性需求呈不定期释放。下一阶段,在中央保增长、预调微调,信贷适度宽松的大背景下,市场成交量将逐渐趋稳。

参考文献:

［1］谭华风,冯大腾.目前中国房地产供需矛盾分析［J］.特区经济,2011(7).

［2］解决房地产市场供需矛盾是当务之急［EB/OL］.省略,2012-03-07.

房地产近期的走势分析篇5

关键词：北京楼市；影响因素；预测

一、房地产市场交易情况

根据北京市2008年上半年房地产的销售情况统计，与2007年同期比，销售套数、面积、金额都呈下降趋势，而由于销售面积的降幅略高于销售金额，说明在价格上仍有微幅增长。

北京市18区县与开发区共19区2008年上半年的销售均价如图1所示。其中，西城区的均价最高（31023元/平方米），这与西城区房地产主要业态集中在以办公（33055元/平方米，45023.28平方米）、车库（30657元/平方米，13412.87平方米）、其他（31001元/平方米，9770.63平方米）、公寓（28815元/平方米，8709.04平方米）等为主有一定关系；销售均价最低为平谷区（4357元/平方米），以普通住宅（4320元/平方米，31290.83平方米）为主。

二、房地产市场运行及环境分析

（一）供应分析

2008年1～6月北京市房地产开况汇总如表1所示（销售情况见前一部分）。

（二）土地交易分析

据北京市土地整理储备中心的数据显示，2008年上半年北京市土地成交面积为676.5万平方米，比去年同期增加了107.5%。土地成交总金额为324.2亿元。折算后，楼面均价为3541元/平方米，比2007年的3799元/平方米下跌了7%。2008年上半年地价下跌是近3年来楼面均价首次下跌。

（三）2008年上半年北京房地产市场特点

成交量和成交金额齐跌，销售市场惨淡；观望是2008上半年北京房地产市场的主基调；房价有所松动，但依然保持了两位数的增幅，有价无市比较明显；资金因素决定房企未来命运；成交锐减，降幅可观；保障性住房受到国家关照。

（四）北京房地产金融市场对房地产市场的影响

宏观调控执行“上紧下松”政策，银根紧缩；2008年上半年房地产个贷金融市场交易，借款人观望；转按揭叫停垫资服务火爆京城，民间融资渠道“重生”；住房公积金贷款优势突出“榜上有名”。

三、影响未来北京房地产市场走势的因素分析

（一）通货膨胀对房价的影响

各地区物价和房价的一致：从国内一线城市数据来看，近期通胀与房价表现基本趋势一致。通胀对房价有着直接和间接的影响。通胀对房价的直接影响如下：提升建设成本；带动工资重估；驱动租金上涨；降低实际利率。对房价的间接影响主要体现为通胀后的信贷紧缩，譬如加息或者提升准备金率等。

（二）人民币升值因素

人民币升值必将影响到房地产市场各方参与者的决策和行为，以及房地产价格走势：在不考虑国际资本流入对我国房地产市场影响的情况下，人民币升值将加大通货紧缩的可能性，从而可能对房地产市场价格产生向下的压力。如果国内房地产旺盛需求保持刚性，且不会因人民币升值带来的海外投资减少，这种下降压力就不会变成现实。如果考虑国际资本流动的影响，房地产价格将被拉高；如果资本流动过度导致投机，甚至可能催生泡沫危机。

（三）其他影响因素

1、美国次贷危机对我国的影响。由于我国并没有次级贷款业务，更多的是一些警示意义。从国内看，住房按揭贷款存在着内在风险：国内没有完整的个人信用记录和严格的个人信用评级体系；贷款首付比例较低及虚假信用，存在大量投机性借贷；存在虚假还款能力证明。从宏观经济看，近6年来我国经济持续快速增长推动了房地产等资产价格快速上涨。但从经济运行本身的周期性和从外部失衡等综合因素的作用来看，未来高位增长的势头将放缓。房价一旦停止上涨或出现下跌、房市流动性降低、贷款利率大幅调升时势必加大高价购房者的偿债压力使银行信贷面临很大的违约风险。

2、北京奥运会的影响――稳中微升。（1）保持相对平稳的影响因素：奥运会后我国GDP与奥运前期2007年（11.4%）相比有所放缓。前几届奥运举办城市的数据都表明举办国的GDP在奥运会后将有明显下降，同时考虑到2008年大环境处在全球经济增速放缓和我国通胀压力较大的背景下，预计我国的经济增速会在奥运会后有小幅放缓。（2）房价微幅上涨的影响因素：经济仍保持持续快速增长；北京的城市建设和经济发展处在历史较好时期；外需成为房价上涨的助推器；人口红利形成庞大的购买力；投资渠道匮乏房产市场仍被投资人看好；随着奥运会结束观望情绪的逐渐消退，刚性需求重新释放。

（四）北京市政府限价房政策对房价的影响

北京市住房保障办公室确定了从2007年起3年内北京要开工建设1000万平方米经济适用房和1000万平方米限价房。缓解低收入和中低收入群体的住房紧张，解决房屋供给的部分机构性短缺问题。供求矛盾的缓解将有利于控制价格暴涨，稳定和缓和房价涨势：调节市场住房供应结构；影响老百姓的购房心理预期；让“夹心层”的住房问题得到解决。

四、对市场的判断及机会与风险分析

（一）目前北京房价是否处于合理水平

1、纵向比较――北京房价逐年上升。除2006年较之2005年出现小幅回落外，2004～2007年北京商业用房平均价格呈整体上涨趋势。

2、横向比较――北京房价涨幅偏高。通过北京、上海两个城市房地产市场的发展比较判断房价是否合理。由国家统计局有关数据显示，房地产价格指数比较：北京的销售价格增长＞全国＞上海，而上海的租赁价格增长＞全国和北京，这与北京市场偏好产权而上海市场偏好使用的特点相吻合。

3、房价收入比、房价租价比判断房价是否合理。（1）房价收入比――高于一般标准。近几年我国的房价上涨幅度远高于居民的可支配收入的增长，造成我国的房价收入比逐渐攀升。截至2006年，北京、上海、广州、深圳4个城市的这一指标均超过10，且均呈逐年上升趋势，远高于世界银行4-6倍的一般标准。（2）房价租价比――低于合理水平。租售比是衡量一个区域房地产市场是否过热的重要标准，1∶200至1∶300为良好的租售比。租售比过低则表明房产价格偏离理性真实的房产价值，小于1∶300房产投资价值相对变小。目前北京的房价租价比多较低。

（二）对本轮房地产市场调整的分析

我国此次房地产市场调整幅度将持续两年左右，房价调整的幅度不超过30%。

1、关于调整时间的判断依据。（1）从国际上的历史经验来看：日本的20世纪60年代中期和20世纪70年代中期，美国的20世纪60年代末和20世纪70年代末，以及香港的20世纪90年代中期，房地产市场出现的短暂调整都是两年左右的周期。（2）从市场运行周期看：过高的房价和前期过热的发展，需要经历缩量-房价滞涨-甚至下跌-放量的过程来消化。目前，全国大部分地区房地产市场都在经历住宅销量的萎缩，但成交价格方面，除了深圳，其余大中城市近期房价较2007年均价都有近10%以上涨幅。尚处在房价滞胀初级阶段的楼市，如果没有合理的交易量作支撑，未来仍将面临调整风险。（3）从宏观面看：房地产市场与宏观经济紧密相关，尤其是通胀和政府为控制通胀采取的紧缩政策。我国宏观经济周期已步入2003～2007连续5年两位数高增长后的转折，虽2008年总体依然乐观，但要素价格、通胀水平面临继续大幅上扬的风险，未来两年依然存在很大的通胀压力，紧缩政策大幅放松的可能性较小。

2、关于调整幅度的分析。在实际甚至名义房价下跌情况下，随时间推移，如果一线城市房价收入比下降到10-12的范围、二线城市下降到8-10的范围，就意味着房价调整到位，将是我国目前情况下的一个高位平衡位置。2007年底，我国一线城市的房价收入比约为15，假设2008年房价较2007年末涨5%，2008和2009年人均收入每年增长10%，则2009年房价下跌8-30%，房价收入比将下降到10-12的范围；二线城市中，少部分较高的城市存在约30%的调整空间，而武汉、天津等城市的调整空间在10-30%内，还有部分城市的价格基本合理，在房地产总体市场调整的背景下，将维持小幅上涨或横向整理的态势。因此判断房价的总体调整幅度不会超过30%。

（三）后奥运时代房地产市场发展态势预测

短期内房价可能会下跌；奥运会后需求回暖；由严格控制土地供应调整为加大、加快土地供应；长期依然看好。

（四）2008年下半年北京房地产市场预测

1、经济运行平稳，涨幅有所下降。预计2008年全年北京国民经济保持9%左右的增长率，2008年年底实现人均国内生产总值6000美元，城乡收入年均增长6%左右。由此判断，2008年下半年北京仍将保持良好态势，但涨幅会有所下降。

2、从紧的货币政策不会得到改变，调控还将持续。2007年的宏观调控政策部分将在2008年明显显现；继续加强保障性住房建设；金融政策收紧；税收政策区别对待。

3、2008年下半年房地产市场依然处于调整状态，长期来看北京房价整体上仍将维持上涨格局。（1）短期调整。真正决定北京房价走势的主导力量，只能是我国经济发展状况及由此产生的供需关系。首先，长期高速增长的我国经济正面临滞胀风险。从2007年下半年开始的较高通胀仍在持续。根据IMF预测，2008年世界经济增幅可能降至3%左右，美国经济增长率则会滑向0.5%以下，欧洲经济同样原欧盟15国的经济增长率将下降到1.5%。其次，房地产开发商正在资金链上挣扎。2008年上半年，央行依然贯彻从紧的货币政策，半年内5次上调存款准备金率达到17.5%的历史高位。央行的主要目的是抑制通胀回收流动性，这直接造成银行信贷投放进一步放缓，房地产开发商获得贷款的难度更大。再次，主导房价的消费预期正在十字路口徘徊。2008年以来，全国城市房屋销售价格指数同比和环比涨幅均呈现持续回落态势，深圳等部分城市房价出现了明显下降。这一变化引起普遍看跌预期，导致住房销售量减少。北京市2008年上半年的房屋销售数据也在印证这一点。（2）长期上涨。从更长的8-10年的经济波动周期来看，北京的房价在奥运之后大跌的可能性小，北京的房价整体上仍将维持上涨格局。

首先，我国经济发展即使因世界经济下滑而减速，也不会对北京市房地产开发投资形成实质性损害。其次，奥运会后北京市依然会是房地产资本洼地，房地产开发资金不会出现严重短缺。再次，消费者的消费预期不会长期处于迷茫状态，消费导向最终会做出顺应市场发展规律的选择。

参考文献：

1、冯科.从美国次级债危机反思我国房地产金融风险[J].南方金融,2007(9).

2、何彬.我国商业银行个人住房贷款信用风险管理问题探索[J].探讨与实践,2008(1).

3、林士馄.房贷新政策的特点分析与效应评价[J].南方金融,2008(1).

房地产近期的走势分析篇6

当前衡量我国物价总水平最常用的指数是居民消费价格指数（CPI）。该指数根据一揽子商品或服务项目价格编制。房地产价格未纳入CPI中，但可以通过各种直接和间接途径影响CPI走势。下文将从以下几个视角论述房价波动对物价总水平的影响。

（一）从居民消费价格指数构成以及产业关联性角度的分析房地产是一种资产，兼具消费与投资属性，消费周期一般较长。这样，衡量一揽子商品价格的CPI无法纳入房地产价格。未将房价纳入居民消费价格指数（CPI）统计，意味着用CPI表示的物价总水平无法反映房价大幅波动的信息，这就难免出现有时房价涨幅很大而物价总水平涨幅相对较小的背离情况。与房地产相关的居住类价格纳入CPI统计，具体包括四个中类：一是建房及装修材料，其中包括木材、木地板、砖、水泥、涂料等10个商品集群；二是房租，其中包括公房房租、私房房租、其他费用三项；三是自有住房，其中房屋贷款利率、物业管理费用、维护修理费用等四项；四是水、电、燃料，其中包括水费、电费、液化石油气、管道燃气、其他燃料五项。从居住类价格构成可以看出，计入CPI统计的与房地产相关联的项目较多。在这种情况下，房价波动对物价总水平的影响，主要通过对住房相关商品的供需状况以及消费者预期的影响而间接地进行。由于房地产业广泛的产业关联性，使得我国近些年来房价上涨、房地产开发投资规模不断扩大，对房地产相关产业的供给与需求产生了很大影响，带动相关商品价格上涨，劳动力成本、企业生产成本等上升，最终推高物价水平。

（二）从通货膨胀预期角度分析房价变动可能预示着未来实际收益变动，反映未来消费、投资的预期成本变动。因此，如果由房价过快上涨引起的一系列经济迹象导致居民和企业形成强烈的通货膨胀预期，且通胀预期上升的幅度大于存款利率时，那么居民和企业就会增加当前的消费和投资活动，或者把未来的消费或投资活动转到现在来进行，使得更多的资金投向房地产投资或消费，进而推动房价进一步上涨，房价上涨反过来又会带动居住类商品等相关价格上涨，进而加大通胀预期，房价与通胀预期形成螺旋上升的循环。近年来，我国房地产市场泡沫的形成与消费者和投资者的心理预期也不无关系。在此期间，消费者和投资者都有着房价上涨的强烈预期，以为买房将是稳赚不赔的投资，加之银行存款利率较低，不少居民便纷纷把资金转向房地产市场，以图财产的保值增值。这种通货膨胀预期与低利率的双重作用，使社会资本大量流入房地产市场，在推高房地产价格的同时，又进一步强化了公众通货膨胀预期，使得物价上涨压力持续增大。

（三）从货币政策调控的角度分析近年来，我国和美国、日本等国一样，在一定时期内（如2012-2013年）出现过房价大幅上升与物价总水平相对较低并行的状况。一些学者把这种现象的出现归因于央行在货币政策上实行的通货膨胀目标制。房价上涨一般都伴有货币政策宽松下的信贷扩张，宽松的货币政策通过信贷扩张增加了全社会的货币供应量。在商品数量不变的情况下，越来越多的货币数量需要用同量的商品或服务来表示，势必推高商品或服务价格。货币政策时刻盯住以一般商品物价水平表示的通货膨胀率。此时，过多的货币供应必须找另外渠道加以消化，而房地产市场正好具有货币池作用，它通过自身的价格上涨来吸收过多的货币，进而稳定一般物价水平。加上调控经济运行的财政政策的运用，使得物价水平一般都能维持在可控范围内。但是，如果房地产市场周期向下，那么从房地产市场挤出的资金可能会流入商品市场，进而推升一般商品价格，引发物价总水平上升。

二、相关启示与政策建议

房地产近期的走势分析篇7

关键词：商品房价格预测；VAR模型；灰色关联度分析；平稳性检验

中图分类号：F127 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）12-0-04

一、引言

（一）问题背景

从2002年8月26日六部委颁发217号文件起，我国房地产调控历史走过了十余年。细心盘点房地产调控的十年，大致可以划分为四个阶段：

第一阶段，调控起步期（2002年至2004年）：主要以收紧土地供给和房地产信贷为主要手段，以抑制房地产市场投资过热为目的。

第二阶段，调控加码期（2005年至2008年上半年）：加码的手段以结构性调整为主，在抑制房地产投资过热的同时，提出稳房价的新目标。国八条、新国八条、国六条相继出台，重点打击囤地行为、改善商品房和保障房供应结构、提高首付比例、推出税收调控手段，改善供给结构的同时开始调节商品房投资性需求。

第三阶段，紧急救市期（2008年下半年至2009年上半年）：为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，政府政策全面转向，以楼市稳定来支持经济稳定，从中央到地方全面放松各项房地产调控措施，甚至出台利率打折等购房刺激政策。

第四阶段，调控全面加码期（2010年至今）：遏制房价过快上涨或促进房价合理回归成为突出调控目标。国十一条、新国十条、限购令等号称史上最严厉调控措施相继出炉，涵盖土地供给、信贷、税收、保障房等各方面的住房差别化调控体系逐渐形成。

近十年，从单一供给管理转向供给与需求综合管理，从防止房地产市场投资过热转向重点遏制房价过快上涨，我国房地产调控目标逐渐清晰，政策体系逐渐建立。然而，虽然调控取得一定成绩，但调控多为定性的行政手段，量化调控方案很少。并且调控政策一般只是短暂试用某一特定时期。

2013年上半年，武汉市出台房价调控目标：武汉市房价的增长速度不高于武汉市GDP的增长速度。随之而来的问题就是，在未来的城市发展中，这一调控目标能后达到？如果该政策目标不能达到，又是哪些经济因素对房价过快上涨产生了重要影响？政府又该从哪些经济变量入手对房价增长进行合理而有效的宏观调控？

（二）文章结构安排

基于针对以上问题的思考，本文按照以下思路展开实证分析：

在第二部分，收集并整理近十年武汉市各片区商品住宅价格、大宗商品价格、居民平均工资收入以及GDP等经济变量的时间序列数据，利用灰色关联度分析挖掘各经济变量之间的关系，并发现影响商品住宅价格的重要经济因素。

在第三部分，基于第二部分的结论，建立向量自回归（VAR）模型，将商品住宅价格以及对房价有着重要影响的经济变量纳入VAR模型。基于VAR模型进行样本外动态估计，从而预测未来几年内，武汉市各片区商品住宅价格的短期走势变化。根据预测趋势，进而判断政府宏观调控政策的有效性。

在第四部分进行总结，对全文模型的构建、预测结论以及武汉市房价调控政策的可实现性进行了评价。

二、房价影响因素的灰色关联度分析

（一）问题的分析与数据收集

基于经济学的基本理论，任何商品的价格，都取决于对于该商品的供求关系的变化，商品住宅也不例外。但是，由于商品房的供求函数比较复杂，直接对供求函数进行分析往往得不到理想的结果。因此，本文从有关房屋建设（供给方面）的大宗商品价格，以及有关需求方面的城镇居民平均工资收入入手，分析这些变量与房价间的计量关系。除此以外，商品住宅价格往往还受到宏观经济大环境的影响，因此，GDP的变化也是一个值得考虑的因素。

然而，商品房价格、大宗商品价格、工资收入和GDP等因素存在于一个经济系统内，相互之间有着复杂的影响与作用，并且这些相互影响都是会随着时间的变化而动态变化的。可以形象地说，这四个时间序列之间的影响关系是“灰色”的。因此，本文考虑采用灰色关联度分析法，引入灰色关联度的概念，判断并研究这四个变量间的相互关系。

基于以上分析，本文收集并整理了2002年以来①武汉市各片区商品住宅价格、大宗商品价格、居民平均工资收入以及GDP等经济变量的时间序列数据，在此基础上对各时间序列进行了无量纲化处理，使数据更具可比性。在灰色关联度分析中，选取商品住宅价格为参考序列，大宗商品价格、GDP、工资收入分别作为比较序列，对各经济变量间的关联度进行了测算，得到了相应的关联矩阵，并对各关联度进行排序。

（二）数据预处理

由于经济指标各自的度量单位和数量级别的差异，而存在着分析数据上的不可公度性，这就为确定各变量之间的关系带来了困难和问题，此时可以通过一些常用的数学变换，即数据的无量纲化，来消除原始指标数据的差异影响。

本文采用无量纲化中的均值法进行数据预处理，该方法在消除量纲和数量级影响的同时，还保留了原始变量变异程度信息，保证了数据的可比性。均值变换公式如下：

以武汉市为例，各经济变量时间序列数据如表1所示；经过无量纲化处理后的结果如表2所示。

表1 各经济变量时间序列数据

表2 无量纲数据处理结果

（三）灰色关联度的计算

表示选取即商品住宅价格序列作为参考序列时，表示计算GDP与商品住宅价格的关联度，时，表示计算工资收入与商品住宅价格的关联度；时，表示计算大宗商品价格与商品住宅价格的关联度。计算结果如下：

从而得到：

同理可求得：

对关联度进行排序：

以上结果表明，在所考虑的影响商品住宅价格的因素中，按其影响程度从大到小排列，依次是：居民工资收入>大宗商品价格>GDP。

（四）结果分析与经济解释

影响武汉商品住宅价格的因素中，可以看到居民工资收入与房价的关联度约为0.7868，表明居民工资对房价影响相对较大。人均工资收入的增长率是房地产价格增长率的正相关函数，可以理解人均工资收入增长主要从三个方面对房价增长产生作用：一是收入的增长是的潜在的购买力变成实际购买力；二是收入的增长使得消费结构发生变化，房地产较可能成为重要的消费对象。

其次，大宗商品价格与房价的关联度也达到了0.7446，这说明房价在一定程度上也受大宗商品价格的影响。由于商品住房联系了一条较长的产业链，许多大宗商品，如钢铁，建材，能源，橡胶，有色金属等大部分构成了商品住房的成本。不过，大宗商品价格的区域性差异没有工资收入那么大，因此该因素对房价的影响没有工资收入的影响大。

最后，地方GDP数据与房价的关联度约为0.6290，相对其他两者，关联程度有所降低，但仍可看出其与住房价格有一定的联系。当地区GDP与人均GDP达到一定标准时，人们的基本需求一般得到满足，这时对住房的需求就会开始活跃。然而，GDP数据毕竟较为宏观，对于住房价格的影响不太直接。

综合而言，灰色关联度分析的结果印证了上文中对于影响房价经济因素的理论分析，建模时，可以将有较大关联度的经济变量纳入考虑，对于关联度不大的变量可以略去，以经简化模型，第三部分的模型构建将由此展开。

三、基于VAR的房价走势预测模型

（一）问题分析与模型选取

预测类问题理论上一般可以采用多元线性回归方法，但是，由于经济变量间具有错综复杂的相互作用和影响，进行单纯的多元线性回归分析难以有效把握各经济变量间的复杂关联。另外，收集到的近十年数据大都为年度数据，在样本容量上并不适合采用多元回归方法。

基于第二部分灰色关联度分析的结论，与房价变化关联最为紧密的是城镇居民收入，由此，本文尝试建立基于商品住宅价格、GDP增速、市民工资水平的VAR模型，并对近期出台的调控政策“商品住宅价格的增长速度不高于GDP的增长速度”在多长时间内有效作出评价。本文考虑采用现代计量经济理论中被广泛使用的向量自回归（VAR）模型，基于数据的统计性质（而非经济理论）来预测未来商品住宅价格的变化趋势。[1][2][3]

上述建模思路可以通过以下两个步骤完成：

步骤一：为了消除经济变量变化不平稳和共同趋势可能导致的伪回归问题，对各变量进行取对数处理，并对各时间序列做ADF单位根检验，以检验时间序列的平稳性。

步骤二：基于VAR模型，实现对于GDP增速以及商品住宅价格的样本外动态预测，比较商品住宅价格的增长速度与GDP增速的大小，以此对所给政策的有效时间进行评估。

（二）数据处理与时间序列平稳性检验

为了消除经济变量变化不平稳和共同趋势可能导致的伪回归问题，对各变量取自然对数，处理结果如表3所示。

表3 对数化处理后的变量列表

此外，对收集到的武汉市近十年GDP总值进行整理，求得过去十年内武汉市GDP增速。

对处理后的时间序列进行ADF单位根检验以判断其平稳性，结果如表4所示。

表4 平稳性检验结果

注：表中符号D表示差分算子

可以看到，处理后的原序列是非平稳的，但其一阶差分变量的ADF统计量的值都小于显著性水平为5% 和10% 的临界值，因此可以认为其一阶差分变量构成的时间序列满足平稳性，可以对原序列的一阶差分序列构建向量自回归（VAR）模型。

（三）建立向量自回归（VAR）预测模型

传统的经济计量方法是以经济理论为基础来描述变量关系的模型。但是，经济理论通常并不足以对变量之间的动态联系提供一个严密的说明，而且内生变量间的相互影响使得估计和推断变得更加复杂。向量自回归（VAR）是基于数据的统计性质建立模型，VAR模型把系统中每一个内生变量作为系统中所有内生变量的滞后值的函数来构造模型，不带任何约束条件，从而将单变量自回归模型推广到由多元时间序列变量组成的“向量”自回归模型。[4][5]

基于之前ADF单位根检验的结果，下面对武汉市GDP增速、商品住宅价格（）以及武汉市居民收入（）的一阶差分序列构建向量自回归（VAR）模型。

对和进行对数化处理（通常并不对比率进行对数化处理）可以得到VAR模型的一般形式：

其中表示时间，为滞后期，为维系数矩阵，列向量是扰动项，是没有结构性的冲击向量。

，可近似视为序列的增长率。

在EViews中对VAR模型进行特征根检验（如图1所示），发现其特征根全部落在单位院内，说明中的特征根全部小于1，此VAR模型是一个平稳系统，可以进一步进行模型预测。

图1 单位根检验

在进行预测前，首先通过选择滞后期。由于数据较少，最多只能有2期滞后，取。

通过对一阶差分向量各分量进行累加还原，得到以作为内生变量的VAR模型。

利用EViews可以求出上述VAR模型：

（四）基于VAR模型的样本外推预测

基于所求方程，用EViews 实现样本外动态预测。将样本范围从2002～2012年扩展到2002～2015年，可以得到2002～2015年的预测值，其变化走势如图3所示。其中，LNP（Baseline）代表预测值曲线，LNP代表原始数据曲线。另外，武汉市GDP的增长率的预测走势如图3所示。

图2 的预测值走势

图3 武汉市GDP增长率的变化走势预测

利用武汉市各片区数据进行类似建模分析，并对所得的对数化预测结果进行指数化还原，就可以得到武汉市以及武汉市各片区商品住宅价格在未来半年内的短期预测值，如表5所示。

表5 武汉市以及各片区房价预测结果（未来半年内）

依据表5，并假设每年价格为当年6月份时的近似值，可以估计2014年6月时的商品住宅价格为，则2014年1月到6月江岸区商品住宅价格大概位于之间，在未来短期内，价格仍会保持上升趋势。

此外，还可以预测武汉市房价增长率未来（2015年以前）的短期变化值，将其与GDP增长率预测值列于表6所示。

表6 武汉市商品住宅价格增长率和GDP增长率

基于以上预测结果，武汉市政府“商品住宅价格的增长速度不高于GDP的增长速度”的政策在短期内是有效的。然而，在2014年下半年到2015年这段时期，很可能房价增速又将超过城市GDP增速。

四、结论

本文首先运用了灰色理论中的灰色关联度分析对影响商品房价格的因素进行了关联度排序。考虑到关于影响商品住宅价格的区位因素、经济因素和社会因素等，灰色理论则可以具体分析出主要影响因素和次要影响因素，并且可以利用少量数据得到短期动态的发展变化规律，因此，具有良好的推广性。本文中考虑了大宗商品价格、居民平均工资收入以及城市GDP等经济变量的时间序列数据对房价变化的灰色关联度，并发现工资收入对于房价变化的影响最大。这一结论为后文构建预测模型时选取变量提供了依据。

本文通过构建VAR模型，对武汉市未来短期内的房价走势以及GDP增长速率进行了同步预测，根据预测结果评价政府房价调控政策的时效性。得到的预测结果表明，短期内（2013年到2014年上半年）该政策有效性可以得到一定保证。然而，在2014年下半年到2015年这段时期，很可能房价增速又将超过城市GDP增速。

注释：

①由于本文完稿时，2013年统计年度还未结束，许多年度经济数据尚无法获得，因此，本文收集的所有经济时序数据皆为2002～2012年的数据。在后续部分亦如此，不再特意说明。

参考文献：

[1]房勇.灰色预测方法及其应用[M].中国科学院管理、决策与信息系统重点实验室，中国科学院预测科学研究中心，2006，10.

[2]邓聚龙.灰映射：灰色系统论文集[M].武汉：华中理工大学出版，1989：116-191.

[3]高铁梅.计量经济分析方法与建模――EViews应用及实例[M].北京：清华大学出版社，2006.

房地产近期的走势分析篇8

2008年7月2日，《人民日报》理论版刊登了中国社会科学院经济学部经济形势跟踪分析课题组文章“抑制价格过快上涨保持平稳较快发展”，文中明确指出，密切关注房地产市场的变化和房地产价格的走势，警惕房价下跌带来的信贷风险，保持房地产市场稳定，确保国家金融安全，这在一定程度上意味着房地产市场未来走势的基调。

同时，一些国外的知名媒体亦看好中国楼市的发展。法新社6月25日报道说，尽管全球经济低迷会影响中国的经济增长，进而影响房地产，但从长远来说，中国私人住房的强劲需求仍会有助于抵消任何低迷；英国《金融时报》认为，中国房‘地产市场的“泡沫性”命运并不存在。德国《明镜》周刊预测，中国房价不会大幅下降，长远看还会继续走高，原因是“年轻的中国”需求巨大。

楼市发展空间还很大

目前我国的经济状况存在经济增长下滑、通货膨胀上升；出口增长趋缓、进口增长加快；企业利润增长趋缓、政府收入增长加快；外币存款下降贷款上升，本币刚好相反四个方面的现象。

中国经济目前确实面临着两大问题：第一，中国进入了一个中度通货膨胀时期。有数据为证：去年第三季度，通货膨胀率超过了6％，第四季度接近7％，今年1～5月，达到8.1％。在汇率管制之下，要以资本积累和外向型经济作为动力来实现经济增长，必然造成一定的通货膨胀。第二，既然通货膨胀是货币现象，就应该关注流动性过剩问题。货币流动性过剩不是流向实体经济造成投资过旺和通货膨胀，就是流向投资市场造成价格增长过快和资产泡沫。热钱流入是逐步的风险积累过程，但是热钱的流入是突然爆发的，需要提早研究。

著名经济学家光表示，对房市并不悲观，他认为中国的房市和中国的经济一样，还有很长的发展时间。仅以广州为例，近期两限房放1000个号，但广东现在人口为9000万，广州至少也有1000万人口，而两限房的放量仅占到人口数量的万分之一，如此来看，只要需求存在，房地产行业就不会不向前发展。

奥运后房市将更加理想

2008年是中国经济关键的一年，也是突飞的一年。今年是奥运年，全世界都将眼光投放到中国，必然对房地产产生影响。奥运年正好是房改十周年，前十年房地产行业以中国市场为主，其他外来因素较少。十年之后，从去年开始，房地产行业面临的内在和外在因素已经非常复杂。首先是高通胀率，从2000年开始，过去8年时间里，中国货币供应平均达到17.5％的增长率。其次，通货膨胀直接导致负利率，在这样的金融环境下，为追求保值升值，房地产、股市便受到追捧，于是，2007年出现了典型的股市楼市联动投资情况，结果造成房价非理性上涨。

DTZ德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼指出，经过2007年的过渡，2008年是房地产调整的一年，2009年可能仍是调整的一年。但是根据政府规划，直到2025年，中国的城市化将继续，而这将带来较大的住房需求，加之升级换代的需求，中国房屋需求庞大。因此，目前的全国房屋成交量下降只是暂时的观望现象。而且此轮楼市观望在一定程度上还将使得楼市走向成熟，或许在一年前，行业均在谈论房子如何抬价、如何赚钱，而在今年的楼市观望期，房地产开始变得理性，讨论更多的是房价的走势、房地产与经济的未来发展，行业开始理性地面对市场。

奥运后房产成交量或反弹

对于北京上海等城市而言，由于有足够的购房需求支撑，上半年房屋销量的回落只是因市场处于观望情况下，买房人持币待购，另外一些开发商采取了一些打折的手段而致。

客观来讲，全国房屋销量的回落是对去年全国房价暴涨的合理消化，去年房价曾上涨到连开发商自己都觉得心虚的程度，今年的回落属于正常现象。

房地产近期的走势分析篇9

［关键词］房价 需求结构 消费观念 住房政策

一、问题的提出

根据国家发改委、国家统计局公布的数据，近年来全国各大中城市房屋销售价格一路上涨，2006年全年，全国房价平均上涨5.5%。值得深思的是，自从房地产宏观调控政策陆续出台以来，房价上涨之势始终不变。可以说2006年是全国房价在调控中不断上涨的一年。可见针对房价出台的各项调控政策的效果都不甚理想。那么，房价居高不下的原因到底是什么？如何才能有效的控制房价呢？

目前，关于房价问题的研究主要集中在以下几个方面：一是“房地产泡沫说”，这种观点认为我国的房价已经超出了居民的购买能力，依据的主要指标是房价收入比。二是对于房价上涨原因的分析，认为房价上涨的主要原因有地价推动、需求拉动、投机炒作、消费者预期、地方政府因素、开发资金运作等，三是对未来房价走势的预测，其中多数观点认为房价还将持续上涨，也有观点认为房价会稳中有降。

可见，对于当前我国的房价，普遍的共识是房价过高，涨幅过快。对于房价上涨的主要原因有不同的观点，但是这些研究很少涉及购房者的消费观念，事实上，我国居民购房观念上存在的误区正是导致房价居高不下的深层次原因。因此政府应该正确引导居民的消费观念，同时配合住房保障体现的完善，才能真正有效的实现房价的理性回归。

二、房价的调节机制分析

根据经济学基本原理，房地产市场中，影响房价最根本的因素是市场因素，即房价由房屋这种商品的供求关系来决定，而其他的各种因素或通过影响需求，或通过影响供给来达到改变商品房供求关系进而影响房价的目的。

总的来说，当市场供不应求时，房价就会上涨。这时如果供求关系不变，即使采取一些会降低开发成本的政策措施，也不会降低房价使购房者收益，反而会增加开发商的利润；相反，当市场供大于求时，即使开发商的成本不变，房价也会有所下降，这时开发商不得不让利销售。

可见，调控房价，关键在于能否有效的改变供求关系。以往的调控政策往往侧重于直接调节价格，例如经济适用住房和限价商品房的上市；或调节供给，例如控制土地供应，控制地价等。而对于需求的调节手段很有限。从以往施行的政策来看，主要还是以鼓励购房为主，例如鼓励性的房地产信贷政策、住房公积金制度、商品房预售制度、住房制度改革等。

时至今日，这些调控手段可以说在控制房价上涨方面的效果非常有限，问题的关键就在于没有很好的控制需求，商品房需求盲目膨胀正是房价不断攀升的最根本原因。

三、商品房需求结构分析

深入分析商品房的需求结构，可以发现目前不断膨胀的住房需求主要来自几个不同的方面，虽然这些需求者都在抱怨房价太高，可是他们的处境是完全不同的，有些声音值得政府高度重视，有些则完全不必理会。

1.投机性需求

投机性需求主要来自国内外的“游资”，主要的购房目的是投机，即所谓的“炒房”。近两年外资不断进入北京、上海等特大城市和其它一些大城市，这是基于对人民币升值预期从而获利的判断。国内“游资”则主要以江浙等富裕地区的民间资本为主，他们“炒房”是基于对房价还会不断上涨从而能够获利的判断。由于这部分需求是推高房价的主要罪魁，同时他们又都具备雄厚的经济实力，应该作为政府的重点整治对象，让他们自己承担市场风险。

2.投资性需求

投资性需求主要来自国内的富人阶层，这部分人手里有大量资金，但缺乏其他的投资途径，同时他们非常看好房地产市场，认为购房能达到保值、增值的目的，所以把资金不断投入房地产市场，他们往往购买了多套商品房，用以出租或转卖。这部分购房者虽然也在抱怨房价高，但实际上他们还是能够支付得起，他们只是希望用更低的价格买到更好的房子。对这部分购房者政府应该通过税收等手段调节，通过增加他们的消费成本来控制这部分需求的不断增长。

3.中高档自住需求

在自住性的需求中，有部分需求来自城市中高收入阶层，这部分居民收入较高，改善住房条件的愿望强烈，受中国传统观念“有恒产者有恒心”影响，热衷于买房置业。他们往往不是第一次置业，其中不少家庭拥有两套以上住房，他们对商品房的需求往往集中在中高档次，而这个档次的房价高也是他们能够预期到的。因为这部分需求属于奢侈需求，政府没有必要干涉，让市场自己去调节好了。

4.中低档自住需求

最后一部分需求是来自城市中低收入家庭的自住性的需求，这些家庭收入相对较低，住房条件较差，他们受到较高收入阶层的消费引导，也有着强烈的改善居住条件的愿望，但是面对市场上高启的房价感觉压力很大。应该说这部分需求是值得政府高度重视的，解决不好会影响社会的稳定性、不利于构筑和谐社会。同时，对于这部分需求来说，仅仅依靠市场的力量是很难解决的。

四、住房消费观念的误区

由上面的分析可以看出，商品房需求盲目膨胀导致房价不断上涨，如果不考虑投资性和投机性需求，只分析自住性需求，可以发现我国居民的置业意识非常强烈，这一方面是受传统观念“有恒产者有恒心”的影响，另一方面是受住房制度改革以来政府积极鼓励住房私有化的影响。消费者普遍认为：只有购买了商品房才称得上实现“居者有其屋”。其实这是一个消费误区，正是这个观念导致城镇居民一拥而上的抢购商品房，虽然大部分购房者经济基础很好，能够承受目前的房价，但是其中也有部分中低收入家庭为了实现这个目标，超越了正常的支付能力，因为供房背上了沉重的负担，成为所谓的“房奴”。

而实际上“居者有其屋”应该是指每个公民都有住房。这个拥有住房可以是购买住房，也可以租赁住房。事实上，即使像美国、日本、瑞典、法国等发达国家，住房的自有率也并不是都很高，它们中较大多数国家的自有率也不过在50%～70%之间，美国的住房私有率为68%，英国为67%，德国为42%。而根据建设部公布的“2005年城镇房屋概况统计公报”，我国城镇住宅私有率为81.62%，其中东部地区私有住宅率最高，达到了82.58%；中、西部地区住宅私有率分别为79.69%和81.93%。可见我国目前的城镇住宅私有率已大大超过英美等发达国家。

从另一个角度看，我国的城镇土地是国有的，居民购买商品房只有70年的土地使用权，这与世界上其他一些国家是不同的，因此房屋并不具有长期的投资价值，并不是什么“恒产”，居民完全没有必要为了拥有一个70年产权的住房而倾尽全力。

五、住房政策建议

从近两年政府采取的调控政策看，一些针对“炒房”的政策应该说是有着积极作用的。但是针对自住性需求的政策效果并不明显，特别是“经济适用住房”的建设，一方面并没有达到控制房价上涨的目的，另一方面干预了市场机制的自主运行。从前面的分析可以得出结论：控制房价上涨首先要引导大众转变消费观念，同时要在住房租赁市场上下大力气。具体建议如下:

1.倡导务实的消费观念

针对目前全民热衷于买房置业的消费误区，政府应该积极引导居民树立一种务实的消费观念，“居者有其屋”并不等于“居者买其屋”，如果消费能力不能够承受一次性的购房负担，就应该采用租房的方式改善居住条件。实际上，比较目前很多城市的购房价和租房价可以发现，租房住更经济。即使是选择购房的家庭，也不一定追求一步到位，应选择在自己的能力范围内量力而行。

2.把“砖头补贴”转换成“人头补贴”

无论经济适用房还是廉租屋，实际上都是“砖头补贴”，由于政策操作环节很难控制，结果往往是较高收入者占用了低收入者的资源，政府花了钱却没有很好地解决中低收入家庭的住房问题。建议按照低收入家庭的实际收入分层次给予住房补贴，然后让获得补贴的家庭自主选择，可以买新房，可以买二手房，也可以租房。

3.减少直至取消经济适用房，实现“廉屋廉租”

目前经济适用房的受益者往往都是中高收入者，建议逐渐减少供应，取而代之真正的中低价商品房，让拿到补贴的家庭自己去市场选择。同时，大量发展住房租赁市场，实现真正“廉屋廉租”，所谓“廉屋”指住房本身档次不高，只是满足基本的居住需要；所谓“廉租”指住房的租金与其价值相符，挤掉砖头里的补贴。这样才能使经营住房租赁的企业有一定的收益，才会调动市场上的大量资金投入进来。同时，由于房子本身没有福利成分，那些中高收入者也不会挤进来分一杯羹。

六、结论

当前房价控制乏力主要缘于对需求控制不够，对于自住性需求目前存在一个消费观念的“误区”，只有买房才能实现“居住有其屋”。建议控制房价从引导务实的消费观念入手，买房与租房并举，同时变“补砖头”为“补人头”，让房子本身由市场来提供，政府通过调节收入分配的方式改善低收入家庭的居住条件。

参考文献:

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[2]张磊郑丕谔张晔王中权:房地产价格分析及对策研究[J].经济体制改革,2006(5):147～151

[3]易宪容:如何消解房地产泡沫[J].西部论丛，2005(01):52～53

[4]苗盼张会新:对我国房地产泡沫原因的浅析[J].价格与市场,2005(11):34～35

[5]窦尔翔何小锋李洪涛:我国房地产业泡沫的判断、效应及致因分析[J].价格理论与实践,2006（12）：43-44

[6]郭辉:现阶段我国房价上涨的地价因素分析[J].南方经济,2005(8）：31-33

[7]朱丽夏阮文彪:我国房价快速上涨的原因分析及走势预测[J].科技经济市场,2006(7）：77～78

[8]刑书冉:房地产价格短期影响因素解读[J].上海房地,2006（9）:15～16

[9]丁成日.中国房价持续“走高”的原因分析[J].城市发展研究,2006(6）:1～4

[10]郭鹰:从经济学角度看我国房价走势[J].商场现代化,2006(22):224～225

[11]钱珊:从三个角度看中国房价长期走势[J].理论观察，2006(05):33～34

[12]刘成刚 冀风昌:对未来1-3年内我国房价走势的基本判断[J].商场现代化，2005(17):166～167

[13]施建刚唐代中.后调控时期上海房价走势研究[J].价格理论与实践,2006(12）:51-52

房地产近期的走势分析篇10

关键词：产业现状；房地产；青岛市

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

1. 宏观环境分析

1.1GDP分析

在面对国内外复杂多变的形势下，十一五期间青岛市上下深入贯彻科学发展观，认真落实党中央、国务院一系列宏观调控措施，全市经济保持平稳、协调的发展态势。在此期间青岛市实现了GDP年均14.26%的增长幅度，具体数据如图1所示[1]。

Figure 1. The GDP change map of Qingdao

图1青岛市历年GDP变化情况图

1.2固定资产投资分析

2000年以来青岛规模以上固定资产投资年均增长幅度保持在20%以上，其中2003-2005年达到40%以上，受宏观调控影响，2006年一度下降到5.87%，之后又开始缓慢增长。2000-2007年青岛规模以上固定资产投资占GDP的比重（即投资率，表示一个经济体的总产出中有多少份额用于投资。一般而言，高的投资率往往伴随高的经济增长率。）可分为三个变化阶段：2000—2003年保持平稳，保持在20-30%；2004-2005年所占比重大幅提升，在2005年达到52.05%之后便开始下降，到2007年已降为43.19%。这表明青岛经济增长在经历了投资拉动期之后，已开始逐渐向消费带动期转化，具体数据如图2所示[1]。

2011上半年全市固定资产投资完成1499.3亿元，增长23.6%；全市房地产完成投资360.7亿元，增长39.1%；全市各类房屋销售面积414.6万平方米，下降8.4%，其中，住宅销售面积368.2万平方米，下降11.7%。

Figure 2. The trend chart of Qingdao fixed asset investment

图2青岛市历年固定资产投资变化趋势图

1.3居民收入分析

近年来，青岛市人均可支配收入保持良好增长态势，保持年均12.62%的上涨速度（考虑价格指数影响）。2011年上半年城市居民人均可支配收入13963元，比去年同期增长13.4%；农民人均现金收入6533元，比去年同期增长17.2%，具体数据如图3所示[1]。

Figure 3. The per capita income change map of Qingdao urban

图3青岛市历年城镇人均收入变化情况图

1.4人口现状分析

随着人口的增加，对住房的需求就会增加，从而促进房地产业的发展。这个因素可以从人口的发展史和住房史可以看出。我国20世纪80、90年代的婴儿潮在本世纪初开始步入工作，他们会释放出巨大的购买力和需求，从而刺激我国房地产的发展。2006—2010年的人口增长分别为1.1%、1.15%、0.47%、0.18%、0.09%。具体数据如图4所示[1]。

Figure 4. The population change trend chart of Qingdao

图4青岛市人口变化趋势图

2. 房地产产业分析

2.1房价收入比分析

房价收入比，是指住房价格与城市家庭年收入之比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4~6，若高于这一范围，则房价偏高．房地产可能存在泡沫，高出越多，存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

青岛市房价收入比试算表见表1。从表1可以清晰地看到，青岛市房价收入比2005年与2006年均维持在9%左右，受物价上涨因素影响，2007年达到9.4。2008年以来出现回落并保持在8%左右。房价收入比的持续高位说明相对于居民可支配收入青岛市的商品住宅价格上涨依然过快，房地产市场存在较严重的泡沫[2]。

Table 1. The table of house price to income ratio in Qingdao

表1. 青岛市房价收入比试算表

2.2投资情况分析

1997～2007年青岛房地产业高速发展，房地产投资额保持了年均22%的增长速度。从2006年开始，国家连续出台一系列紧缩楼市政策，房地产投资额增长率为24.7%下降了16%，2007年情况有所好转，增长率为34.2%，2008—2010年增长率分别为31.4%，34.2%，29.8%。具体数据如图5所示。

Figure 5. The change map of investment in real estate development in Qingdao

图5青岛市历年房地产开发投资变化情况图

2.3销售情况分析

2006年以来青岛商品房销售面积总体保持了持续增长的势头，由于受金融危机的影响，2008年出现大幅下降的趋势，2009年随着国家政策的扶持，销售状况一路走好，实现大幅增长，2010年与2009年销售面积基本持平，具体数据如表2所示。

Table 2. The housing sales statistics of Qingdao

表2. 青岛市房屋销售情况统计表

3. 房地产发展出现的问题

通过对青岛市房地产市场的调查研究，以及对上述数据的分析发现，青岛市房地产市场存在一定的问题，现论述如下。

3.1市场发育不良，泡沫化程度较高

我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响，导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。根据统计，青岛市的房价收入比如表1所示。由于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实。并人为将房价炒高，致使房价偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫[3]。

3.2供需结构失衡

近几年，青岛商品房市场都表现出供大于销的不平衡局面，导致供需结构严重失衡。从2006年开始，销竣比（房屋销售与竣工面积的比值）均大于1，出现了供不应求的局面。具体表现为：首先，新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。据对青岛房屋销售情况调查，销售的商品住宅中，120㎡/套以上的住房占40%以上，中小套型住宅比例偏低[4]。

4．对房地产出现的问题采取的对策研究

无论是青岛还是全国，未来房地产市场出现调整是必然的，同样，从青岛房地产的现状和出现的问题来看，未来青岛房地产仍然有巨大的发展空间。明白了这其中的道理，为了青岛房地产可以更坦然自若地迎接未来挑战，采取以下的对策研究以及建议[5]。

（1）政府要进行干预政策。首先，政府要转变自己的角色。政府要从房地产市场的获利者真正地转变为市场的监督者和协调者，各级政府要切实负起抓落实的工作责任，这样有利于缓解房地产市场供需矛盾；其次，稳定房地产市场秩序来调节房价。房管部门要会同有关部门，对囤积房源、扰乱市场秩序等违法违规行为加大查处力度。最后，政府要积极建立多层次的住房供给体系。政府适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，相应减少高档房的土地供应。进一步健全完善住房保障制度，拓宽保障性住房建设资金来源，积极争取开展利用住房公积金支持保障性住房建设试点工作。

（2）要解决房价上涨问题，除了适当增加经济适用房用地和商品房用地外，还要不断完善商品房用地出让的“招、拍、挂”制度，这有助于集约用地和防止土地收益流失。政府不仅要考虑投标者或用地者所出的价格的高低，而且应该把开发商品房的开发时间、面积、户数、套型等因素都纳入到商品房用地出让的“招、拍、挂”制度安排之中，从而使有限的商品房用地能产出面积更大、户数更多、套型适度的商品房，使商品房的有效供给增加。

（3）规范房地产销售，制定相关政策严禁炒房，对大型企业炒房应制定法律制裁。发展的市场后面必须有一部有效的法律来保障大部分人民的根本利益，这一定是长远之计，这有利于人民建立合理的预期，从而引导房地产理性投资和消费，抑制炒房和哄抬房价等行为。

5. 房地产发展趋势分析

（1）房地产的价格仍将低幅持续上涨，但是也不可能无限制的暴涨下去。因此，政府要切实做好稳定房价工作，把控制房价作为以后的工作重点。随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加，青岛市未来的价格会逐渐趋于合理，房价收入比进入一个合理空间。

（2）政府将会更加积极地参与房地产住房市场，并在低端住房市场占有越来越大的份额。一是高档住宅的比重会有所下降，重点发展中低价位普通商品住房、经济适用房和廉租住房；二是供求失衡的状态会有所改善，供求的匹配程度会得以提高。三是二手房交易市场将会蓬勃发展，住宅租房市场将会更加旺盛，租金将会有一定幅度的上升。

（3）旅游房地产将持续高速发展，度假用房及其短期交换使用将成为新的热点。青岛市作为中国首批优秀旅游城市，2008年，全市共接待国内外游客超过3470万人次。作为全国著名的旅游度假城市，青岛市近年来不断加大对旅游设施的建设，与国内外其他地区的联系和交流将不断增强，这将吸引越来越多外地人前来投资置业、购房安家，成为当地房地产市场长期向好的重要驱动力，从而度假用房及其短期交换使用将是一个趋势[6]。

6. 结论

2011年是中国国民经济和社会发展第十二个五年规划的开局之年。房地产的发展，对于改善居民居住条件、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设都发挥了重要作用。同时房地产市场走势与宏观经济走势密切相关。另外，十二五时期仍是中央政府继续加强与改善对房地产市场调控的时期，同时也是我国房地产业发展的重要机遇期和关键转型期。因此，研究近几年来的有关经济数据，对房地产业的健康发展具有重要的指导意义。

References（参考文献）

Qingdao Statistical Information Network.

青岛市统计信息网．

H.D li. The Foam of Qingdao Real Estate, Economic Research Guide, 2011.李辉东．青岛市房地产泡沫研究[J]．经济研究导刊，2011．

M. Tian, W.Y. Miao. Study on Real Estate Industry Development Characteristics, reform of the economic system, 2005.田敏，苗维亚．房地产产业发展特征研究[J].经济体制改革，2005．

Y.H Wang. The Impact of Qingdao Real Estate Changes to Economic Entity in Recent Years, Economic Lookout of Bohai Sea, 2006. 王玉海．近年来青岛市房地产变化及其对实体经济的影响[J]．环渤海经济瞭望，2006．