合作建房合同范文

导语：如何才能写好一篇合作建房合同，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

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地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

电话：＿＿＿＿＿＿传真：＿＿＿＿＿

授权代表：＿＿＿＿职务：＿＿＿＿＿

乙方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

电话：＿＿＿＿＿＿传真：＿＿＿＿＿

授权代表：＿＿＿＿职务：＿＿＿＿＿

第一条前言

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，基于：

1.甲方已于＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日依法以招标（或拍卖、行政划拨）方式取得位于＿＿＿、编号为＿＿＿的地块的土地使用权，该地块的规划用途为______、容积率为＿＿＿、计划建筑面积为＿＿＿平方米、土地使用权年限自＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日止、土地使用权证（或用地红线图）编号为＿＿＿＿；

2.乙方是经主管部门批准获得房地产开发企业资质的具有独立法人资格的房地产开发企业；

甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，签订本合作建房合同。

第二条合作建房

甲方同意提供依现状上述第一条所指的地块的土地使用权，乙方同意按本合同第三条的约定提供建房资金，双方合作开发建成_____栋_____层的办公（或商住、住宅）楼，并按本合同第六条的约定进行产权分成。

第三条建房资金

建房资金预计为人民币__________元，全部由乙方提供，实际建筑成本高于或低于该预计数额的部分由乙方承担和享有。

建房资金指本合同生效后至房屋经验收合格且甲方取得房地产证时止所需的一切成本、费用。该建房资金不包括甲方因招标、拍卖方式取得土地使用权而应缴的土地使用费或因划拨方式取得土地使用权而应补缴的地价款。

第四条报批手续

除按规定应由双方共同办理的报批手续外，包括本合同在内的所有报批手续均由乙方负责办理，但甲方有义务协助乙方办理报批手续，包括毫不迟延地提供甲方持有的所需材料。

第五条设计、建筑

工程设计和建筑的招标、施工监督由甲方负责，但按本合同第条约定产权应分给甲方部分的设计图纸须经甲方书面认可后方可报批并实施。

工程设计的招标工作应在本合同生效后第____天内完成，整个建筑工程应在本合同生效后第天内开工，并在第个月内完成竣工验收工作。

第六条产权分成

全部建筑的产权由甲、乙双方按下列方式或比例分成：甲方拥有____栋____层房屋的产权，乙方拥有____栋____房屋的产权。

乙方应在工程竣工验收合格后_____日内办理完甲方应分得产权部分房屋的房地产证。

第七条违约责任

1.如乙方未能按本合同第五条第二款的约定时间完成工程设计的招标工作、或在本合同生效后第____天内开工、或在第____个月内完成竣工验收工作，甲方有权解除合同，并有权要求乙方赔偿损失。

2.除因甲方的原因造成延误外，如乙方未能按第六条第二款约定的时间办好房地产证，乙方应按主管部门的指导租金价格向甲方支付违约金。

3.如因甲方的原因造成报批手续或工程的延误，当拖延时间在____个月以内时，乙方有权要求甲方应按主管部门的指导租金价格向乙方支付违约金；当拖延时间超过三个月以上时，乙方有权解除合同，并有权要求甲方赔偿损失。

第八条争议解决

凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应友好协商，协商不成，应提交中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会，按照申请仲裁时该会实施的仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。

第九条合同生效

本合同自政府主管部门批准后生效。

甲方：_______________________乙方：_______________________

授权代表（签字）：____________授权代表（签字）：____________

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2、做水煎包要用起面，面发的好才有入口时的外焦感，把起好的面做成大小均匀的挤子，擀成面片，就可以包水煎包了。

3、秋季干燥，于是选用猪肉芹菜做馅料，可以润胃，关键是芹菜粒入口时的口感超赞。

4、包好的水煎包放置十分钟，让面皮二次发酵，这样煎包皮才好吃。

5、电火锅加热，锅底刷油，把水煎包码入锅中煎制。

6、待包子底部焦黄。

7、加没入包子高度三分之一的水盖盖子闷煎，这大概就是水煎包的名子来历吧。

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实行城镇住房制度改革后，为尽快改善城镇居民和一些行业职工住房紧张的状况，国家相继出台了一些政策，鼓励职工通过购买普通商品住房、经济适用住房（含集资合作建房），租赁住房等多种方式改善居住条件。但是，近年来，一些地区出现部分单位以集资合作建房名义，变相搞住房实物福利分配或商品房开发等问题。为维护住房制度改革成果、切实贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部们关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（[20**]37号）和《建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行关于印发<经济适用住房管理办法>的通知）（建住房[20**]77号）等文件精神，经国务院同意，现就制止违规集资合作建房有关问题通知如下：

一、自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。

二、对已审批但未取得施工许可证的集资合作建房项目，房地产管理（房改）部门要会同有关部门重新审查，不符合《经济适用住房管理办法》和房改政策的，不得按集资合作建房项目开工建设。

三、已经开工建设的集资合作建房项目，房地产管理（房改）部门要会同有关部门重新审查项目供应对象、面积标准和集资款标准。对住房面积已经达到当地规定标准等不符合参加集资合作建房条件的职工，取消其资格。对虽然符合参加集资合作建房条件，但住房面积（以前已享受政府优惠政策的住房面积和新参加集资合作建房的面积合并计算）超过当地规定的，按照当地住房面积超标处理办法执行。对单位违规向职工提供集资建房补贴的，责令收回。

四、符合规定条件，经市、县人民政府批准进行集资合作建房的企业和单位，要严格执行《建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》（建住房[20**]77号）和其他有关集资合作建房的规定。

五、集资合作建房必须符合土地利用总体规划和城市规划，列入当地本年度经济适用住房建设计划和年度土地利用计划，其建设标准、优惠政策、供应对象的审核等要严格按照经济适用住房的有关规定执行。建成的住房不得在经审核的供应对象之外销售。

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摘要：地方文献整理是图书馆文献信息资源建设的重要补充方式。河南省未能形成统一的地方文献联合目录体系，呈现为各自为战、缺乏共享、品种重复等现象。为此，依托河南省图书馆，联合公共、高校图书馆，着手开发由河南省地方文献目录数据中心、河南省地方文献目录检索系统、河南省地方数字资源互访系统及河南省地方文献数据分析系统4部分组成的河南省地方文献联合目录合作平台系统，以期统一地方文献联合编目与共享，最大化地发挥地方文献的作用。

中图分类号：G253文献标识码：A文章编号：1003-1588（2016）10-0113-03

地方文献是指反映某一地区政治、经济、科技、文化、教育、艺术、卫生、体育、历史、地理等重要内容的文献资源[1]，其收藏范围包括有关本地方的文献或由本地方人士编著的文献以及由本地方编辑出版的文献[2]。地方文献承载着一个地区的发展脉络，是一个地区客观缩影和文化底蕴的集中反映。地方文献和一个地区的各项工作有密切的关系，对经济建设和社会发展至关重要。不论是从制订地区发展规划、开发地方资源，还是到规划人文旅游、发掘地方特色、研究地方任务、历史以及编纂地方史志，都离不开地方文献。目前河南省还没有统一的地方文献联合目录信息，没有明确统计出全省地方文献的不重复品种，很多图书馆投入大量资金做地方特色数据库，但没有条件与其他图书馆共享，致使各图书馆特色地方资源不能实现全省互访共享。研发河南省地方文献联合目录合作平台系统，汇集河南省各类型图书馆地方文献联合目录信息，具有重大现实意义。

1河南省地方文献联合目录合作平台系统建构意义

2015年，全国出版新品种地方文献5万种，其中河南省出版机构出版1，600种左右（不含中小学教辅），外地出版河南省地方文献内容约300种。另外，再加上各类型非正式出版物、图书、影像及各类型文献全年品种达1万种以上[3]。因资金有限，图书馆难以全部采购，只能选择性采购，这就造成了各个图书馆的重复式漏采现象，即有些品种重复性购买，而另一些品种又都没有采购。长期以来，因没有统一的合作平台，河南省无法统计出全省准确的地方文献品种数量以及各图书馆的确切馆藏。河南省图书馆根据全省地方文献的馆藏现状，联合各地方图书馆、郑州大学图书馆以及河南大学图书馆，并组织一批专家在全省范围内对地方文献进行目录的收集、整理工作，统计各图书馆馆藏以及各馆准确的馆藏目录信息，根据全国出版信息及馆藏信息，提供准确的馆藏文献的出版地或馆藏地，为河南各个地方文献研究机构提供数据支持。同时，利用河南省图书馆的技术优势，研发出的河南省地方文献联合目录合作平台是将上述设想通过大数据分析，采用先进技术实现整理、查询及分析功能的有效统一体。

目前一些图书馆建有地方资源特色数据库，该系统的完成可以达到资源互访的目的，提高资源利用率。特别是编目联合中心的建立，可以使各图书馆实现资源共建共享的目的。系统对读者群体及借阅趋势的分析也是借助“互联网+”的科技模式，将科技与图书馆业务有机地结合在一起，发挥大数据功能，使该系统的应用成果可以在取得社会效益的同时产生经济效益。该系统的完成，可以使全省各类型图书馆地方文献资源得以统计梳理，能详细了解全省地方文献资源现状，有利于以后的科学馆藏建设，丰富河南省内馆藏文献资源。

2平台系统建构的内容与技术支持

河南省地方文献联合目录合作平台系统的建构主要是将全省图书馆地方文献馆藏资源数据加以收集、整理分析，通过系统统计出全省的地方文献馆藏品种和全部出版书目进行对比，查漏补缺，完善河南省区域文献资料的馆藏。

2.1平台系统建构内容

河南省地方文献联合目录合作平台由河南省地方文献目录数据中心、河南省地方文献目录检索系统、河南省地方数字资源互访系统及河南省地方文献数据分析系统4部分组成。

孔德超：河南省地方文献联合目录合作平台系统建构研究2.1.1河南省地方文献联合目录数据中心。河南省地方文献联合目录数据中心主要收录河南省不同类型图书馆馆藏地方文献数据，不但包括地方文献基本数据、书目数据、读者数据、特藏数据等，同时也包括电子资源、古籍善本、非书资料、地图等书目记录，能连接图片、影像、全文数据库的多媒体联合数据库，甚至一些纸质地方文献通过数字化处理后呈现出的书目信息。河南省地方文献联合目录合作研发系统计划到2017年年底完成累计160余万条书目记录、600余万条馆藏信息。目录数据库涵盖地方文献的印刷型图书、连续出版物、电子期刊和古籍等多种文献类型，覆盖中文、西文和日文等语种。数据中心涉及数字资源聚合的问题，数字资源聚合是指运用一定的技术与手段，将分布异构的海量数据资源聚合起来，通过加工排序的处理，使其形成一个整体，并呈现出知识性、便利性与规律性[4]。数字资源聚合主要是通过数字资源语义分析与关联聚合的方式，来构建基于语义关联的知识聚合模型，达到数字资源聚合的目的，同时也为后期河南省地方文献目录检索与数字资源互访提供便利的条件。

2.1.2河南省地方文献目录检索系统。河南省地方文献目录检索系统可以使省内各图书馆的地方文献馆藏信息通过检索系统查询、借阅到本馆未收藏的资料，有利于读者服务工作，并且通过馆藏目录检索，可以对所缺少的文献进行查漏补缺，完善全省统一的馆藏资源。地方文献目录检索的前提在于科学、合理的分类。地方文献分编包括历史文献资料与近现代地方文献资料[5]。之前历史文献资料采用四库分类法，即“经、史、子、集”划分；民国时期的近代地方文献史料往往运用《中小型图书馆图书分类法》；现代地方文献分类多采用杜定友先生的《中国图书馆图书分类法》的统一分类法。一些特殊地方文献分类，例如全国方志目录，通常采用权威的《中国地方志联合目录》《中国地方志综录》《中国地方志总目提要》等。河南省地方文献分类基本上按照以上时间阶段划分。

2.1.3河南省数字资源互访系统。目前，河南省很多图书馆做出了有浓郁地方特色的文献数据库，但因没有统一的平台，其他图书馆无法访问。数字资源互访体现了知识共享、共知、开放获取的理念。河南省地方数字资源互访系统可以使各图书馆富有地方特色馆藏的数字资源对读者开放，使资源共享的目标得以实现。该系统将提供共享平台，解决资源上传与共享问题。

2.1.4河南省地方文献数据分析系统。地方文献数据分析系统一是通过对借阅目录的数据分析，科学地开展地方馆藏工作，了解读者实际需求，有的放矢地发挥地方馆藏资源的价值。二是通过对读者信息数据分析，了解不同行业、不同年龄读者的差异需求，根据读者借阅数据，为出版社提供图书类别发行对象的分析报告，为各图书馆资源共建共享提供理论数据的支持。

2.2平台系统技术支持

河南省地方文献联合目录合作平台系统的研发突破传统模式，运用图书馆学与科技手段相结合的方式对标准MARC图书编目、馆藏数据和非标准特藏资源数据进行处理、分析。

为保证提供离线计算、即席查询、实时计算、实时查询这几个方面的功能，大数据平台采用hadoop+spark+hive的数据架构[6]，其中hadoop的HDFS分布式文件系统解决存储问题；hadoop mapreduce、hive、spark application、sparkSQL解决离线计算和即席查询的问题；spark streaming解决实时计算问题；另外，采用HBase解决实时查询的问题。除此之外，平台中不能缺少任务调度系统和数据交换工具：任务调度系统解决所有大数据平台中的任务调度与监控；数据交换工具解决其他数据源与HDFS之间的数据传输。该系统采用SkyNet调度监控系统，其具有分布式架构、高可用性、高容错性、完善易用的Web用户界面、支持任意类型的任务、完整的日志记录、任务之间的灵活依赖、灵活多样的告警规则等特性。

河南省地方文献联合目录合作平台系统建立有稳定、高效、大容量、节能、环保的数据中心，计划采用目前大数据中心流行的冷通道机房，达到提高制冷效率、节能减耗的目标；建立集群服务器虚拟化，提升灾备能力，HBA光纤高效SAN存储、硬件设备IOE（IBM、Oracle、EMC）用于保障数据安全。

为保证河南省地方文献联合目录合作平台系统的正常开发并尽可能地完善设计，河南省图书馆采用Welcom公司的OpenPlan作为开发的管理工具。Open Plan可以根据需求在不同的级别上，针对不同的部门或兴趣产生各种数据报表，自上而下实现分解资源、资源优化、费用控制、风险分析等，有效保障项目开发、执行各个环节的顺利进行。根据以上分析，河南省地方文献联合目录合作平台系统模型建构如下。

2.3平台系统实施方案

本项目前期将陆续完成项目需求分析、项目可行性分析和研发工具及人员的准备、联合目录平台的开发、数字资源的互访系统的开发、目录检索系统及借阅书籍分析模块的开发工作，并收集河南省地方文献目录馆藏数据，组织专家对地方文献目录进行整理、分类，项目验收合格后开始在省内图书馆中推广实施，预计实现建立起涵盖80%以上的图书馆馆藏的河南省馆藏信息数据库的目标。

3结语

河南省处于中原大地，是一个历史悠久的大省，各地方图书馆保存着丰富的特色文献，但由于各种原因，我们无法准确了解地方文献的馆藏分布。通过河南省地方文献联合目录合作平台可以把这些特藏展示出来，并通过对这些丰厚的地域文化资源进行开发利用，使宝贵的地方文献资源在本地经济社会的发展进程中发挥重要的作用，使其产生巨大的社会效益和经济效益。同时，通过平台中的技术功能，可以检索目录，实现资源共建共享，特色数据库系统可以实现资源互访共享功能，以便尽快让读者看到省内特色数据库资源，实现资源的使用价值。合作系统的研发实现了数字资源共享，便于各馆之间数据交换和读者进行目录检索，有利于读者查阅，以更好地为读者服务。

现阶段，关于地方文献的市场需求数据无法统计，造成出版社的盲目选题和库存积压。而通过该系统的大数据分析可以为出版社提供数据支持，并可大大减轻出版社的库存压力。全国580余家出版社（截至2014年年底，全国共有出版社583家（包括副牌社33家）[7]]有此类需求的出版社在200家以上。同时本软件通过大数据的分析可与相关产品厂家合作，特别是分析高校学生读者借阅数字资源的内容数据，可以利用大数据资源，了解读者阅读趋向，开发相应产品，促进智慧型图书馆的建设，为整个图书出版行业的建设贡献力量。

参考文献：

[1]邓福泉，杨宏.地方文献统一分类研究[J].图书馆理论与实践，2016（1）：69-70.

[2]赵萍萍.关于机读目录中地方文献主题标引的探讨[J].国家图书馆学刊，2003（2）：80-83.

[3]杨超.公共图书馆地方文献的征集与利用刍议[J].图书情报导刊，2016（3）：11-12.

[4]张建红.基于语义关联的海量数字资源知识聚合与服务研究[J].图书馆工作与研究，2016（8）：44-47.

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重新思辨产学研合作的战略意义

产学研合作本质上就是产业和学科发展双向需求的整合，它是提高自主创新能力、建设创新型国家的关键路径。二战后美国为了保持其在世界的经济和军事方面的霸主地位，不断强化大学、科研机构与企业的合作，从国家战略层面来推动产业和学科的高效整合，以加强基础研究和人才的培养。日本为了赶超美国、在科技方面领导世界，也确立了以科技创新立国战略为核心的官产学合作体系。

我国提倡产学研合作已有十多年了，虽然取得了一定的成就，但一直没有把产学研合作放到国家战略层面上来。党的十七大审时度势，把推动产学研合作放到了国家战略层面的高度，力求为建设创新型国家提供强有力的动力源泉。21世纪经济全球化、开放化、协同化的规律要求企业、大学和科研机构必须主动开放与合作，其本质就是要求产业和学科双向整合，形成兼顾产业和学科协同发展的新局面，不断提高创新能力以适应国际竞争格局的不断变迁。

确立产业和学科统筹兼顾的产学研合作新机制

建立产学研由“被动合作”转向“主动合作”的激励机制

在全球背景下，开放式创新已成为科技创新的主导范式，这要求企业、大学、科研机构必须主动开放合作。这也是产业和学科协同发展的内在要求，产业和学科统筹兼顾的思想就是要企业、大学、科研机构主动合作。当前，我国产学研合作机制比较模糊，政府、企业、大学、科研机构的角色定位还不太明确，他们之间信息严重不对称，并且缺乏沟通和信任。科技部部长万刚曾指出：“我国科技人员的自主性、积极性、创造性有待进一步发挥，科技成果转化为现实生产力不够，产学研结合不够紧密。”重庆力帆集团董事长尹明善在谈我国产学研合作现状时，提出了来自企业的想法：“民族品牌的汽车工业不缺市场、也不缺资金、最缺的是技术，亟待与高校合作，不和产业结合的科研，多半只是一些闪亮的点或线，基本上未形成面或体。”从产业和学科协同发展的视角来建立税收、科研资金、奖励、利益分配机制等相关的激励机制，是推动产学研主动合作的必要条件。

探讨兼顾产业技术和学科知识特性的合作机制

推动产学研主动合作重在利益机制的确定和协调，企业、女举和科研机构都有合作的动机和需求，关键在于采用什么样的利益机制、协调机制进行连接，这是政府首先要解决的问题。产业和学科的协同发展必须设计好两者的利益协调机制、不可偏颇。不同产业的技术特性、不同学科的知识特性均对产学研结合的机制提出了不同的要求。例如：农业、制造业、服务业等的技术范畴与特性、显性知识与隐性知识等对于知识产权的保护、技术转移机制、利益分配机制等都有着不同的要求，这决定了产学研结合的模式会有很大的差异。从学科的角度来讲不同的学科对产学研合作的模式要求非常严格，比如：材料科学、生物医药、汽车制造等由于研发模式的不同必然导致合作方式的差异。因此，根据不同的产业和学科分别制定产学研合作的模式和机制是提高自主创新能力的关键环节。

营造产业和学科协同发展的产学研合作新环境

推动基于产业和学科协同视角的产学研合作良好发展，必须重新营造新的合作环境。产业和学科协同发展的三个关键条件主要包括三大方面：一是产、学、研三者对科学研究工作的合理划分与合作；二是以成果转化为导向的科研考核体制的确立；三是知识产权保护、技术转移等相关的法律、法规的完善。这也是新视角下产学研合作环境构建的基本思路和框架。

重新界定产学研三方研究任务的分工与合作

司脱克斯在1997年针对“科学研究线性模式”提出了科学研究的二位象限模型，把研究主要分成了三种类型：纯基础研究(以科学探索为目标)、纯应用研究(以应用为目的)、应用引发的基础研究(巴斯德象限――研究和应用双重目标)。这一理论对企业、大学、科研机构的研究分工确立了理论上的依据。企业都是以应用研究为目标开展创新的，而大学和科研机构在研究的分工上却非常不明确。大学的基本职能是教育(人才培养)和科学研究(科研)，目前我国各层次的大学对此认识非常的清晰，但却忽略了经济学中亚当斯密最基础的分工思想，我国的大学仍然处在传统管理思想、制度、体制的惯性模式之中，具体表现为不论教育部直属综合性大学，还是地方性大学以及行业性大学都在充当研究型大学的角色，这就直接导致了科研资源的严重浪费。这种普遍存在的现象打破了产学研合作的机制、严重影响了产学研合作的效果。因此对不同类型的大学和科研机构重新进行科研的分工势在必行，按照司脱克斯的理论，纯基础研究应该由国家科研院所和研究型大学来完成，应各有侧重，科研院所主要侧重比较深入的纯基础研究，研究型大学侧重于交叉学科的基础研究，同时研究型大学和行业性大学可以从事由应用引发的基础研究(又称巴斯腾科研模式)、地方性具备一定研究能力的大学可从事一定的应用研究，纯应用研究应主要由企业来完成，这种研究工作的明确分工为产学研三者的合作提供了理论和操作层面上的依据。

加快大学科研转型与考核体制的重构

大学既以探索知识为主、同时又注重基础研究和应用研究，因此大学的科研考核体制应该三者兼顾。但目前我国大学科研体制与评价体系严重偏向、很不完善，调查全国不同层次、不同类型的大学，不论是研究型大学、教学研究型大学、教学型大学，还是地方性大学、行业型大学都是以成果发表为导向，即：以专著、论文、专利的数量为主(SCI、EI等为导向)。重庆力帆集团董事长尹明善指出：“高效的教学、科研并未完全走出孤芳自赏的象牙塔，汽车的精细精致，大学内尚无专门的课题研究。”由此可见，我国高校的科技成果评价机制很不利于转化，而且高校的技术成果具有相当的不完善性。教育部部长周济明确提出：“产学研结合，是高校服务于现代化建设，构建国家创新体系的必由之路，高水平大学要‘顶天立地’：‘顶天’就是要面向国家战略需求和科学技术前沿，‘立地’就是从现实需求出发，解决生产生活中大量的科技问题，把论文写在大地上、写在工地上、写在车间里。”因此，改变传统的考核理念、加快大学科研的转型、重新界定以产学研合作为导向的科研考核体制，已成为今后我国科技管理工作的重点。

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【关键词】 件杂货；港口装卸作业合同；违约责任；被人

1 外贸件杂货港口装卸作业合同

1.1 外贸件杂货港口装卸作业合同含义

中华人民共和国原交通部令2000年第10号《港口货物作业规则》第3条规定：“港口货物作业合同，是指港口经营人在港口对水路运输货物进行装卸、驳运、储存、装拆集装箱等作业，作业委托人支付作业费用的合同”。本文所探讨的外贸件杂货物港口装卸作业合同（以下简称港口装卸作业合同）属于港口货物作业合同的一种，本文所涉及的货物专指外贸件杂货物。

1.2 港口装卸作业合同的性质

1.2.1 合同关系不是关系

港口装卸作业合同甲乙双方当事人之间的合同关系不是《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）中委托合同的关系，而是具有提供装卸服务性质的劳务合同关系。

1.2.2 合同甲方不一定是真正的货主或承运人

港口装卸作业合同不一定是货主或承运人直接与港口经营人签订，很多时候货主或承运人会委托他们的人与港口经营人签订，货主或承运人与他们的人之间签订委托合同。

1.2.3 关系有显名和隐名之分

当货主或承运人的人作为委托人与港口经营人签订装卸作业合同时，委托人与货主、承运人之间的法律关系属于《合同法》中委托合同的关系，即与被的法律关系。

根据港口装卸作业合同中的委托方是委托人还是货主或承运人，可以将人（港口装卸作业合同的委托人）与被人直接的关系分为隐名和显名：如果装卸作业合同中的委托方是委托人而不是货主或承运人，那么，委托人与被人（货主或承运人）之间就存在隐名关系；如果人以被人（货主或承运人）的名义与港口经营人签订装卸作业合同，那么，其与被人直接存在显名关系。

由于港口装卸作业合同具有以上特点，而且装卸的货物又有进出口之分，整个装卸作业流程由装卸、搬运、保管和货物交接等多个环节组成，每一个作业环节都存在不同的风险；因此，作为港口经营人，必须从合同的签订、履行等各环节防范这些风险，分析风险的不同特点，在日常的港口装卸作业生产活动中，辨识风险、控制风险，从而依法维护港口经营人的合法权益。

1.3 港口装卸作业合同的签订及履行流程

港口装卸的外贸货物分进口和出口货物，由于物流方向的不同，决定了风险的不同。

1.3.1 进口货物装卸作业合同签订流程

承运人将国际贸易合同项下的货物从境外通过海运方式运抵国内的港口，由港口经营人负责卸船，并与船方及货方进行货物交接。港口经营人的卸船及交货义务由装卸作业合同约定。港口装卸作业合同是由港口经营人与承运人、货主或其人签订的。在实践中，港口经营人为了揽货增加港口吞吐量，通常由市场开发部门的业务员根据其掌握的货物信息，与货运或船舶签订装卸作业合同。

1.3.2 出口货物装卸作业合同签订流程

国内的出口商或国外的进口商（以下统称为货主）在根据外贸价格条款与承运人签订海上货物运输合同后，货主、承运人或其人再与港口经营人签订港口装卸作业合同，港口经营人根据港口装卸作业合同，在码头接收出口商交付的货物，将货物装上承运船舶。

1.3.3 进口货物装卸作业合同履行流程

港口经营人依据港口装卸作业合同，由作业委托人向港口经营人支付费用，港口经营人负责将到港船舶所载货物从船上卸下，与船方办理接货手续，承担货物在港期间的保管义务。港口经营人只有按照作业委托人的指令，及时、安全地完成货物的发运或交付，才算完全履行合同义务。合同履行流程：港口经营人负责货物卸船（与船方办理交接手续）货物保管货物交付（与货主或其人办理交接手续）。

1.3.4 出口货物装卸作业合同履行流程

作业委托人支付费用，港口经营人在码头接收货物，并履行货物在港期间的储存保管义务，同时在指定的船舶到港后，及时、安全地完成货物装船作业，与船方办理货物交接手续，完整履行合同义务。合同履行流程：港口经营人接收货物（与货主或其人办理交接手续）货物保管货物装船（与船方办理交接手续）。

2 港口装卸作业合同存在的风险

2.1 合同签订环节的风险

2.1.1 委托人身份带来的风险

根据《合同法》第403条：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”当港口装卸作业合同委托人与被人之间存在隐名关系时，这种隐名身份会对装卸作业合同委托人与港口经营人之间的法律关系造成影响，甚至给港口经营人带来风险。当港口装卸作业合同委托人因为被人（即《合同法》第403条中所称的委托人）的原因，对港口经营人不履行港口装卸作业合同义务时，港口经营人虽然可以要求委托人立即向其披露被人信息，并选择将委托人或被人（即货主或承运人）作为相对人主张权利，但一旦作出选择，港口经营人不得再作出变更。这实际上增加了港口经营人的风险，使其不能根据事态的发展而自行选择对自己有利的权利相对人。

2.1.2 货物所有人可变更风险

海运提单具有物权凭证作用，进口货物可以通过提单转让进行买卖，这一行为有时会使货物的所有人（被人）发生变更，导致港口装卸作业合同的利益相关方的不确定性，从而为港口经营人带来商业风险。

2.1.3 合同条款的缺失、不严谨带来的法律风险

（1）合同陷阱条款。合同陷阱条款是指由合同一方设定的，不论合同另一方如何履行合同，都会因无法满足所设条件而最终造成违约的条款。在港口装卸作业合同中，最为常见的是因约定接收和交付货物的计量单位的不同而造成的合同陷阱。

（2）合同语言不严谨、不准确，使双方当事人对合同条款产生歧义和误解，导致合同难以履行或引起争议。

（3）没有约定合理的货物货损货差免责条款。一些进口货物由于在港保管储存的时间较长，容易出现自然损耗情况，在合同签订时，应当约定自然损耗造成的货损货差的合理比例，避免日后产生纠纷。

（4）违约责任在合同中未明确约定，或合同中虽有约定，但语焉不详，对合同当事人没有约束力，影响合同的正常履行。

2.2 港口装卸作业合同履行的风险

2.2.1 进口货物装卸作业合同履行过程风险

（1）货损货差导致违约被诉风险。进口货物装卸作业存在时空跨度大的特点，件杂货装卸作业具有与集装箱等标准化作业不同的特点，容易产生货损货差，从而出现违约责任与侵权责任的竞合。

合同违约与侵权责任在适用原则和举证责任的分配方面存在不同，合同违约适用无过错责任的原则，侵权适用有过错责任原则。就港口装卸作业合同货损货差纠纷来说，在举证责任的分配方面，装卸作业合同权利人（委托人或其人）只需证明装卸作业货物发生了货损货差，无需证明港口经营人有无过错就可以主张合同违约，港口经营人须承担违约的赔偿责任；侵权责任则需要权利主张人承担举证说明港口经营人存在过错的义务，若不能证明港口经营人有过错则不构成侵权，港口经营人就不必承担赔偿责任。在发生货损货差后，港口装卸作业合同权利人有选择侵权之诉或违约之诉的权利，通常情况下权利人都会选择主张违约之诉的权利，这就增加了港口经营人的被诉风险，对港口经营人不利。

（2）港口经营人不注意保存证据和事后再取证难的风险。在发生货损货差后，保险公司先行赔付货主，由此取得代位权后，才向港口经营人追偿，这就导致代位追偿的时间与发生货损的时间相隔较长。在实践中，港口经营人常因时间间隔过长，不注意保存证据或缺失证据及事后再取证难等原因，造成违约风险。

（3）双方认可的意外事件不免责的风险。按照《合同法》的违约适用原则，港口经营人对货损并不享有免责权利，因为全面履行合同是合同双方的义务，出现货损就代表违约。根据《合同法》，违约责任承担适用无过错责任的原则，意外事件（不可抗力除外）不属于免责事由。即使货损是双方认可的意外事件，如果不属于不可抗力，就不能免除港口经营人的赔偿责任。

2.2.2 出口货物装卸合同履行过程风险

（1）收取港口费用缺乏保障措施的风险。出口货物港口费用的收取是根据出口货物在装船后所发生的实际作业项目收取。《港口货物作业规则》规定，港口装卸作业委托人负有支付港口费用的义务。当港口装卸作业合同委托人为货主或承运人的人时，在间接情况下，港口经营人对被人即实际货主或承运人的信息掌握不足，使其在装船后收取费用缺乏保障措施，易造成拖欠港口费用的风险。在实践中，港口经营人为了能在货物装上船后及时收取费用，一般要求合同委托人提前开出一张空白支票，待装船完成后根据具体数额填写支票存入银行。但是，如果出现支票空头，加之没有相应的货物可以行使保全措施，港口经营人就存在收款困难的风险。

（2）作业委托人（货运）欠费的风险。在港口装卸作业合同中，作业委托人（货运）承担付费的义务。在实践中，货主将有关费用支付给货运后，由货运支付给港口经营人。若货运故意拖延不支付给港口经营人时，可能出现收费不能的风险。

3 港口装卸作业合同签订、履行过程风险控制

风险具有可控性，港口装卸作业合同风险同样也具有可避免、可预防、可控制等特点，如何防范和控制港口装卸作业合同风险对港口经营人来说，具有非常重要的意义。

港口经营人应完善合同管理制度，配备公司法律顾问或合同管理员，负责对装卸作业合同的合法性、规范性、可行性审查，把好源头，规避合同履行中的风险。

3.1 签订过程风险控制

（1）港口装卸作业合同的委托人具有隐名的特点，作业委托人一般为货运或船舶公司，一些公司因经济实力、商业信誉等，合同履行能力差；因此，港口经营人在签订合同时，应当要求对方当事人披露被人的身份，及时掌握被人的情况，从而使合同直接约束货主。若合同签订时没有披露被人身份的，一旦发生纠纷后，港口经营人应当立即要求对方披露；在选择相对人主张权利时，选择有利于实现债权的一方作为主张权利的相对人。

（2）应当在合同中约定作业委托人在其被人发生变更时必须履行告知义务，以便及时掌握该被人的情况。

（3）严格审查合同，避免出现合同陷阱条款。应当在合同中约定违约条款，以保障合同的全面履行，如为避免作业委托人不能及时支付港口费用，可约定留置货物条款。

（4）严格审查港口装卸作业合同对方当事人的诚信度和履约能力。一旦装卸作业完成，船舶开航或进货完毕后，港口无货可控；因此，当事人的诚信度和履约能力对合同的履行十分重要。装卸公司应建立客户诚信度档案，通过制度管理控制合同风险。

（5）为了保障港口费用的收取，避免或减少可能出现的欠费风险，应当约定在向港口经营人交付待运货物时，向港口经营人付清费用，如实际费用与前期交付的费用不符时，多退少补，这样可以有效地避免和减少欠费的风险。

3.2 履行过程风险控制

3.2.1 货损风险控制

（1）分清责任。在装卸过程中，若发生货损，及时与货主或人联系，共同分析并找出发生货损事故的原因，分清责任，形成相应的书面材料。若双方对事故原因和责任有异议，应当委托鉴定部门对事故发生原因和责任进行及时鉴定，由鉴定机构出具相关的鉴定报告确定原因和责任。

（2）及时收集相关证据。在货损发生后，立即收集相应的证据，用于日后货主或保险公司进行代位追偿时的抗辩证据和依据。在装卸过程中出现货损，会导致违约和侵权责任的竞合，由于违约的责任承担适用无过错责任原则，而且举证便于行使，货物权利人一般会选择违约事由主张权利。违约免责只有存在法定免责的事由时才能免责，如不可抗力、货物自身缺陷的原因或货主的原因等；因此，应注意收集能证明货损是由货物本身或由发货人、承运人、托运人的原因造成的证据，如货物的包装缺陷等。

（3）未查出原因。不能以意外事件为由，让货主提取货物。意外事件不在免责范围内，货主提走货物会给以后被诉的抗辩造成举证困难。

（4）港口经营人根据装卸作业的实际情况，可投保装卸货物运营险。目前，青岛港仅有集装箱货物投保运营险，件杂货未投保运营险。港口为服务性行业，尤其是大件设备作业收费与设备的价值不匹配，在由于港口责任造成货损后而没有保险时，港口需全额赔偿，造成其巨大损失。投保装卸货物运营险是避免作业风险的有效措施。

3.2.2 货差风险控制

因陷阱条款、缺失合理损耗比例约定而造成货差时，应当及时与对方当事人协商修改或增加相关条款，若协商不成，应当及时行使法律赋予的合同变更权利。该权利的行使必须依法通过仲裁或诉讼的程序，提起变更之诉，请求仲裁委或法院对合同中的显失公平或重大误解的陷阱等条款予以变更或解除，避免因违约而造成损失。在行使该权利时，应当注意法定的除斥期限，该期限不同于诉讼期限，没有中止和中断的法律规定。

3.2.3 拖欠费用控制

（1）预收费用，防患于未然。《港口货物作业规则》第24条规定，港口经营人应向委托人预收作业费用，防止发生拖欠港口作业费用。

（2）在发完港存货物之前，应当注意全额收取港口费用，如存在欠费情况，按照合同约定，留置与欠款数额相应的货物，拒绝发运，并行使先履行抗辩权，通知对方付款。

（3）在合同对方当事人没有能力支付或不支付的情况下，应当依法要求合同对方当事人披露货物所有人，可以向货物所有人主张债权，必要时依法留置相应的货物。

4 结 语

件杂货装卸作业在港口经营活动中属于微利业务，而港口装卸作业具有高能耗、高危险性、高风险等特点。高风险、低利润的特点使件杂货港口装卸作业合同的风险防范在港口经营管理中的地位更加重要。提高装卸作业服务质量，有效辨识各装卸作业环节的风险，实施全过程的预控防范措施，是防范风险的有效手段，也是港口企业经营管理的重要内容。港口经营人只有强化风险意识和合同风险管控意识，及时辨识风险、控制风险，才能预防、控制和避免装卸作业合同风险。

参考文献：

[1] 张蜀云.现代企业中的合同管理[J].昆明冶金高等专科学校学报，2010（3）：50.

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关键词： CORS；全站仪；部件普查；比较；网络RTD

中图分类号：F291.1文献标识码：A 文章编号：

1前言

CORS（Continuously Operating Reference System）是连续运行卫星定位综合服务系统的简称。它综合应用GNSS定位技术、计算机技术、数据通信和互联网（LAN/WAN）技术进行实时差分改正信息解算，实时地向不同类型、不同层次的用户自动地提供经过检验的不同类型的GPS观测值（载波相位、伪距），各种改正数、状态信息，以及提供其他有关GPS服务项目[1]。

市政部件作为城市最微小的细胞单元，是城市管理的主要对象。它是以物质形态为特征的城市基础结构系统的基本组成部分，是城市可利用的各种设施，主要指城市市政管理的各项设施[2]。具有类型复杂、产权单位和维护单位多、更新速度快等特点。在城市测绘领域中，传统的市政部件采集是利用全站仪进行测量，目前乌鲁木齐市利用全站仪加CORS进行部件采集。因此，有必要对CORS系统和传统测量方式在市政部件的采集方式进行比较。

2CORS原理

2.1 CORS的构成CORS基本工作原理是：利用GPS导航定位技术，在一个城市、一个地区或一个国家，根据需求按照一定距离建立长年连续运行的一个或若干个固定GPS参考站，利用计算机、数据通信和互联网（LAN/WAN）技术将各个参考站与数据中心组成网络，由数据中心从参考站采集数据，利用参考站网络软件进行处理，然后向各种用户自动不同类型的GPS原始数据、各种类型RTK改正数据等。进行野外作业时，用户只需要一台GPS接收机，即可进行mm级，cm级，dm级，m级的，实时、准实时的快速定位，事后定位或导航定位。

目前，CORS系统主要分为五个部分：基准站网、系统控制中心、用户数据中心、用户应用系统和数据通信。

2.2 网络RTD市政部件采集，主要运用的是网络RTD技术，即网络伪距相位差分（RTD-Real Time DGPS）技术，它是网络RTK的补充。当前国内主要提供单基站的RTD和多基站的局部区域RTD两种服务。

2.2.1 单站RTD单站差分数学模型简单，就是用户的伪距观测值加上距离改正数。

已知，（X，Y，Z）是参考站的坐标，（X，Y，Z）是测得的各卫星的地心坐标（其中j=1，2，3……），则每颗卫星准确时刻到基站的距离R表示为：

单站伪距差分由基站提供所有卫星改正数，用户接收机只需要观测任意4颗卫星就可以完成定位，不过它的差分精度随着用户与参考站之间距离的增大而降低。

2.2.2 多基站RTD多基站RTD也称区域RTD，它是具有多个参考站联合改正的区域RTD系统，它弥补了单站RTD随着距离增大精度降低的不足。用户在范围内可以收到多个参考站提供的改正信息，经过平差计算可以实时求出自己的改正数，相对单站RTD，多基站RTD的稳定性和精度也有一定程度的提高。用户通过对各参考站改正信息的比较，可以识别并删除错误信息。多基站RTD数学模型比较复杂，这里不进行论述。它的数学模型算法主要有最小方差法、加权平均法和偏导数法。

3市政部件数据采集

市政部件是城市经济、社会活动的基本载体，是真正属于城市的不可移动的要素[3]。按照建设部的规定，城市管理部件可以分为七大类即：公共设施类、道路交通类、市容环境类、园林绿化类、房屋土地类、其它设施类和部件扩展类。准确掌握市政部件的内容、数量、状态、位置、属性，是实施有效城市管理的前提，也是提高城市管理效率的根本要求。部件普查是对城市进行网格化管理推进区域范围内所有的城市管理部件所进行的一次地毯式调查，在此基础上根据一定的分类规则和编码规则，赋予每一个部件一个唯一的号码，实现对市政部件的数字化、信息化管理。

3.1 传统市政部件测量通常情况下的市政部件测量工作也称之为部件的平面位置测量，主要是通过全站仪测量出部件在大比例尺地形图上的位置。由于市政部件分为点状部件、线状部件和面状部件三类，在测量点状部件时应测定其定位中心点的位置，线状部件和面状部件按实际位置测绘。表1规定了部件的定位精度。

表1为各类城市管理部件平面位置测量精度

外业数字化测量调查有两种方法：一种是先控制后碎部的测量调查方法，即与测绘地形图一样，先布设图根控制点，然后测量部件；另一种是直接进行碎部的测量调查方法，即用图上已有的地物特征点作控制，确定部件图上位置的方法。一般说来，前者精度高，但效率低，后者的精度主要取决于作为控制点的地物特征点的选择。图根控制点的密度根据部件测量的精度要求进行合理布设。由于部件定位精度不高，采集数据时，对于地形图上有较高精度的明显地物点（如房角、检修井、围墙转角、路灯等），可采用三个（含三个）以上明显地物点进行后方交会，求解设站点坐标。

图根控制点应选在符合观测条件，通视良好，便于保存的地方。在进行部件测量时应注意以下几点。

①测量点编号以图幅（区域图）为单位进行顺序编号，做到不重不漏。

②在对部件要素进行外业定位测量时，首先要明确各种类型部件要素的定位依据和定位点。对雨水箅子等点状部件，以要素中心点定位；对存车支架等线状部件，要沿线状要素的走向依比例描述；面状部件则是勾绘范围线。

③采集前均须进行设站检查，点位中误差不应超过5cm。照准一图根点作为起始方向观测另一图根点作为检核，算得检核点的平面位置较差不大于0.1m，方可进行数据采集。测距边不得大于250m，定向边宜采用长边。

④实地进行勘丈时，必须绘制草图，且必须站站清，草图中的部件点号要保证与电子手簿中的测点号一致。

⑤对于工作底图上己有的部件，经现场确认、标绘，并按照不低于20%的比例对己有部件进行平面位置检测，若部件平面位置误差超出允许误差的个数与该检测部件总数之比小于5%时，该图上部件的平面位置可作为部件的空间数据，若超过5%时，该图内部件的平面位置应实测。

⑥对于工作底图上由于漏测或新增等因素而没有的部件，可利用相对关系采用钢尺或测距仪进行现场补绘，变化较大的区域应根据现场情况采用测绘仪器进行现场测绘。

⑦对于区域地形变更的，应标绘出变化范围，待地形图补测后进行部件补调。图2是传统的市政部件数据采集技术流程。

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房建系统实行独立核算市场化运作,实现铁路运输主业与辅业分离,是铁路深化改革的重要举措,是铁路快速发展的必然要求,是精干主业,发展辅业的重要措施。但由于哈局所处边远和经济区欠发达地区,而且房建系统在计划经济体制延续下的机构职责庞杂、内部核算不清、设备陈旧、冗员多等诸多问题,给房建系统市场化改革带来很多困难,现就房建系统实行独立核算市场化运作,机构设置框架及改革应注意的几个问题进行了初步探讨。

一、哈尔滨铁路局房建系统存在的主要问题

1.房建段机构设置及承担的职责庞杂,不适应市场化改革要求。由于全局生产力布局调整等原因,造成房建段业务庞杂,既承担着房屋大修、维修、供热、供水、物业等主营业务,又承担宿舍、食堂等生活福利性辅助业务,还承担文化宫、体育场馆的管理等公益性业务。全局共有职工宿舍、招待所27个,有地区性职工食堂5个,有体育场馆8处,文化宫(青年宫)8个,俱乐部13个。尤其是沿线各站区的俱乐部,原来的群众娱乐设施的功能,已经消失或基本消失,有的已经关闭,空耗成本。

2.内部核算不够明晰,闯市场动力不足。目前各房建段存在各类不同性质的主营、生活、公益乃至多经业务,职责混杂,核算无法准确划分,工作绩效与经济效益不挂钩,干好干坏一个样,形成单位内部新的“大锅饭”,积极性不能得到很好调动,闯市场动力不足。

3.铁路运营计划体制下造成,房建段多经业务与主营业务边界不清。如建筑施工、锅炉安装、焚火用煤短途运输、物业管理等本身是主营业务,但为了取得市场经营资质,必须注册成立多经公司,事实上造成主营业务和多经业务边界不清。

4.原有的生产车间规模较小,技术、设备、人才力量薄弱,不利于企业的集约化、专业化、规模化经营发展。以维修车间为例,个别房建段在平均每个车间在岗职工人数仅为50人左右,规模较小。

5.房间单位普遍没有办理公司注册。主要是考虑税赋问题,全局房建单位注册后税赋较大,企业承担的压力大。但没有办理注册,房建单位就不是市场经营主体,施工、物业等市场经营行为只能分散独立去开展,对多经企业的管理也不理顺。

二、深化房建系统机构改革的思考

(一)房建单位改革总体思路

按照“理顺关系,明确定位;市场经营,规范改制;立足发展,实现双赢”的指导思想,实施房建系统市场化改革。围绕房建单位工商注册、法人登记,把房建单位划入辅业中心管理,实现独立核算和市场化经营。对房建单位与主业关联不大的业务重新划分;由主业承担的公益性业务调整管理关系。注册公司后的房建单位要不断增强市场竞争能力;提高做强主营业务服务能力;规范关联交易;保持队伍稳定;实现创效收益最大化。

(二)房建单位改制后的机构设置

1.设置区域分公司。以既有五个房建段管辖区域为基础,组建哈尔滨、齐齐哈尔、牡丹江、佳木斯、海拉尔5个区域房建公司,实行专业化管理,市场化经营。

各区域公司内设7~8个管理机构,分别是:综合部、技术部、财务部、人力资源部、安全管理部、职工教育部、材料部、生活服务经营管理部。

2.管理模式。区域公司实行公司、分公司为主,母子公司为辅的管理模式。公司下设建筑安装工程分公司、供热分公司、物业分公司、沿线区域分公司、设计分公司、供水分公司、生活服务分公司。还可根据各区域公司实际,注册成立房地产开发公司、运输公司等法人实体。

3.分公司车间设置。建筑安装工程分公司下设:建筑工程队(处)、水暖锅炉安装队等。供热分公司下设:水暖车间、燃料车间等。物业分公司下设:物业车间、重点维修车间、维修车间等。沿线分公司下设:沿线综合维修车间。供水分公司下设:给水车间、给水检修车间等。生活服务分公司下设:液化气公司、宿舍、食堂、浴池、宾馆、饭店、招待所、农场、生活基地、体育馆、文化宫、俱乐部等。设计分公司:不设置内部机构。

4.车间设置规模。主业车间设置规模(建安、供热、物业、供水、沿线分公司所属车间):职工人数原则上应不低于100人。对于沿线地理位置特殊,距离较大车间较远,职工人数低于60人的较小车间,需要保留的,应从严掌握。非主业车间设置规模(生活分公司所属车间):对同一地区规模较小、性质相同的车间机构进行整合。如:将房建段(公司)所在地文化宫、图书馆、少年宫、电教馆等机构整合为文化宫。将房建段所在地体育场、体育馆、保龄球馆、游泳馆等机构整合为体育馆。

(三)相关机构职能定位

1.五个区域房建公司注册后划归哈尔滨铁路辅业投资集团公司管理,辅业投资集团公司与房建公司建立投资关系。

2.铁路局土地房产管理处作为路局的职能部门,负责对运输生产强相关的房建主营业务实行专业化管理;负责全局资产的保值增值;负责专业设计、施工队伍的资质审查、准入等项工作。

三、房建段市场化改革应处理好的几个关系

1.处理好注册后房建公司内部主营与非主营业务的关系。房建单位注册公司后要对内部主营和非主营业务进行重新划定。一是对房建单位(公司)负责的供热、设备修缮、供水、防护网管理等主营业务,必须认真做好。这些工作是房建单位在路内最大的一块市场,房建单位必须占领这块市场,为运输生产提供优质服务。二是房建单位(公司)所承担的公益性业务与职工生活息息相关,只有做好这项工作,才能保持职工队伍稳定,解除职工的后顾之忧,使之全身心投入到运输生产工作。三是房地产开发、建筑施工、锅炉安装、建材、日用百货经销、农场等多经业务是拓展外部生存空间,求生存谋发展的重要经营业务,做好此项工作对房建单位进行市场化经营管理是非常重要的。

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摘 要 以划拨建设用地使用权作为投资合作开发房地产的，应分不同情况来确认合作开发合同的效力。许多合作开发合同在签订时都未取得土地使用权证，此时应分不同分阶段来分析其对合作开发合同效力的影响。

关键词 开发资质 建设用地使用权 合作开发

一、房地产开发资质对合作开发合同效力的影响

2005 年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 15 条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。司法解释之所以如此规定，是因为我国房地产开发实行严格的准入制度，房地产的开发规模与企业资质相一致。不具有房地产开发资质的企业是禁止进行房地产开发经营活动的。合作开发合同不要求合作双方或多方都必须具有房地产开发经营资质，但至少有一方当事人应具备房地产开发经营资质。

二、建设用地使用权的性质对合作开发合同效力的影响

2005年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 16 条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”。司法解释如此规定的原因在于我国建设用地使用权的取得方式主要有两种，一种是出让方式取得，另一种是以划拨方式取得。以划拨方式取得的建设用地使用权，建设用地使用权人一般都是无偿或低偿取得，如果允许以划拨建设用地使用权进行投资合作开发房地产，不仅损害国家的土地收益权，使国家土地大量流失，而且还会对土地一级供应市场和二、三级市场产生冲击。因此，在合作开发合同中，合作一方以未经有批准权的人民政府批准，以划拨建设用地使用权作为投资在纠纷发生后，在前未补办批准手续的，合作开发合同无效。笔者认为以划拨建设用地使用权作为投资合作开发房地产的，应分不同情况来确认合作开发合同的效力。第一种情况为：在签订合作开发合同时，合作一方明知合作另一方以划拨建设用地使用权作为投资，而且双方在签订合同时其真实意思就是在划拨土地上进行房地产开发，此时的房地产合作开发合同应该是无效的。但是在另一种情况下，合作双方当事人在签订合作开发合同时，双方对将划拨建设用地使用权转化为出让方式的建设用地使用权的分工进行了约定，同时约定了违约责任，当在将划拨建设用地使用权转化为出让方式建设用地使用权的过程中，合同约定的义务方不履行出资义务或不办理手续的义务，如果此时的合作开发合同被认定为无效，那么守约方将无法依据有效合同得到违约赔偿救济，对守约方显然不公平，此时的合作开发合同至少应被认定为部分无效而不是全部无效。

三、土地使用权证的取得对合作开发合同效力的影响

2005年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 14 条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”从该司法解释的规定上可知，该解释所称的以出让方式取得的土地使用权，应是已取得土地使用权证的土地。因为，未取得土地使用权证的土地，当事人不是该土地的使用权人，对该土地不具有支配权利。但在实践中，许多合作开发合同在签订时都未取得土地使用权证，那么，此时合作开发合同的效力该怎样认定呢？

对于此问题，笔者认为应分不同分阶段来分析其对合作开发合同效力的影响。第一种情况为：在签订合作开发合同时，供地方未取得土地使用证的事实另一方当事人不知，此时合作开发合同的效力状态。笔者认为，此时在合作双方未发生纠纷即合作另一方未提讼前，合作开发合同的效力处在效力未定状态。因为，合作另一方在合作双方发生纠纷提讼前，还是有办理下来土地使用证的可能的；但是，在合作开发合同发生纠纷时即合作另一方提讼时，供地方仍未将用以合作的土地办理下来土地使用权证，此时合作开发合同应是无效的。

第二种情况：在签订合作开发合同时，供地方未取得土地使用权证的情况已在合作开发合同中列明，合同中同时约定了供地方应办理下来土地使用权证的时间，即将办理下来土地使用权证作为供地方应履行的合同义务，并约定在此期间未办理下来土地使用权证的相应的违约责任等，这时将怎样认定合作开发合同的效力？笔者认为，此时的合作开发合同中包含有两方面的合同内容，一方面的合同内容为合作开发的合同内容，一方面的合同内容为合作开发合同预约合同内容。在供地方未在合同约定的期限内办理下来土地使用权证时，在合作另一方未提讼前，合同的合作开发内容的条款的效力处在效力未定状态，因为在另一方提讼前，供地方是有办理下来土地使用权证的可能的；此时除合作开发内容条款外的合作开发预约合同内容是有效的。但在合同约定的期限内，供地方未办理下来土地使用权证，另一方提讼的，此时，合同的合作开发内容的条款应是无效的。因为，在提讼时，供地方的土地使用权证仍未取得也未经有批准权的人民政府批准，供地方对用以合作的土地使用权是没有支配权的，合作开发条款失去了履行的基础，必然将导致合作开发条款无效。

参考文献：

[1]马原.房地产案件新问题与判解研究.人民法院出版社.1998.

篇10

为配合全县“两违”（违法用地、违法建设）工作有序开展，加大全系统两违用地的申报和登记工作，摸清我系统用地和建设情况，保障土地使用的合法性，根据县“两违”指挥部文件涡整指3号和4号文件精神，结合我局实际，特制定如下实施方案：

一、工作原则。据实登记、主动申报、堵疏结合，分类处理。

二、工作内容。对全系统在县城规划区内违法用地违法建设的单位和个人的用地和建设性质、位置、面积、时间等进行逐人登记、核实。对全县系统党员干部和广大职工逐人登记，认真核实，确保人人登记，个个过关。

三、组织机构。

成立涡阳县交通局“两违”工作领导小组，党组书记、局长梁峰任组长；局领导班子成员陈晓明、付明、陈夫建、蔡扬、焦正奇为副组长，局有关股室负责人朱丽、充学龄、焦红灵、吴增舜、张亭、高君、于峰及局属二级机构主要负责人为成员，领导小组下设办公室，由蔡扬兼任办公室主任，负责“两违”登记申报的日常工作事宜。

四、登记方法。

根据县“两违”指挥部实施方案要求，由局领导小组办公室将需我局填写的《单位用地建设情况排查摸底登记表》（表一）、《个人用地建设情况排查摸底登记表》（表二）、《划拨土地非法转让用于经营性房地产开况表》（表四）、《建设单位（个人）违法建设排查表》（表十一）、《个人用地建设主动申报表》（表十三）、《单位用地建设主动申报表》（表十四）等共六类表格发放到局属各单位，由局属各单位负责初步的统计和汇总后，上报局领导小组办公室，由领导小组办公室负责全面汇总、公示、审核等工作。

五、几点要求。

1、各单位要高度重视此项工作，要明确专人负责各类表格的发放、回收和登记、汇总工作。