房地产的位置及房地产价值关联剖析

1.房地产的位置对于房地产投资的影响

2010年10月份位于山东省莱芜市中心区域的一级地段，每平方米的平均房价为5500-6000元，而在市郊的，房价每平方则不足2500元。通过莱芜房地产市场进行调查与实践证明：房地产的投资收益与位置优劣成正比例关系。区位、区位、区位，一直是房地产界的黄金定律。在现在的地产投资决策中，地段因素的影响并没有降低，只不过人们对地段的分析不仅仅局限于交通因素，而扩大到了整个社区的环境因素。那么，在购置房产时，投资者应该怎样去判断其地段、环境、位置或地点的优劣呢？一般说来，不同类型和用途的房产对位置的要求是不一样的。通常，住宅用房产的价格因其周围环境状况、交通是否方便以及距离市中心的远近，有很大差别。商务办公楼的用户，大多数都希望办公地点位于繁华地带，交通方便，距其他业务单位、金融机构近，方便业务上的联系。而商店和购物中心则更注重所在地域对商业服务的需求以及这种需求是否还在增长与增长幅度的大小。

城市的发展空间是有限的，土地属于有限的不可再生资源，是不可替代资源，而房子几乎是可以无限更新换代的，二者市场价值是不可以相提并论的。城市发展空间的局限性和土地资源的稀缺性决定了与土地价值相关联的区位价值才是决定房地产价值的根本。因此，选择区位价值潜力高的房地产项目投资或自用才是一个明智的购房者聪明的选择。那么，是不是当前价格高的地区便是区位价值潜力高的地段呢？当然不是，区位价值高并不意味着当前其物业的价格处于高水平。

房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。虽然房地产的地理位置是固定不变的，但是其社会经济位置随时可能发生变化。我们说置业投资成功的关键在于位置优劣的选择，这并不意味着只有在已经形成的优良地段购置房产才能获得较高的投资收益和保值增值的利益。因为，地段优良的房产，虽然租金收益较高，增值也快，但价格不菲，相对于投资额来说，回报并不一定就高。相反，如果在那些虽然现在还不算优良、但极具发展潜力的地点购置房产，由于其相对价格较低，极有可能获得高额回报。房地产的社会经济位置会随经济建设、周边环境的改善而变化，随着交通条件的改善、城市规划布局的调整，城市区位价值的格局也在悄然发生改变。不是地价最贵、售价最贵的物业就是未来价值增长最大和最快的物业。例如，社区人口扩增及服务功能的不断完善、政府的政策倾斜、基础配套设施建设等。大凡具备这些条件的区域，或早或迟都会转化为热点。人气集聚，热点形成，就会引起整个地段房产价格上涨，理所当然地带动房产增值，给投资者带来丰厚的回报。“不求最好但求最贵”的开发、销售思路肯定是使市场脱节的。例如，莱芜市政府住宅所在的地盘地段是在2005年以极低的价格通过公开招标竞争购入的。时隔5年（2010年），现土地增值达15倍之巨，物业价值直线上升。

2.房地产的位置对于房地产价值的抗跌能力的影响

房地产位置的好坏不仅仅决定他的价值的高低而且还决定了房地产价值变动的抗跌能力。市区的贵重物业具有很好的投资价值，具备很高的保值能力。在地产时势好的时候，市区盘、郊区盘都会升值；时势不好的时候，郊区盘的跌幅将比市区盘大得多。

总之，处于现代城市市区的贵重物业房价绝大部分时间处于升势。市道好时，其升幅最大；市道不好时，其抗跌能力最强。楼盘郊区化是方向，但不是主流。郊区盘与市区盘不可同日而语，楼盘郊区化缺少了房地产的最核心的价值。楼盘郊区化只是一部分人在不同人生阶段的可能经历。享受生活，人们选择居住郊区；事业成就，人们必须贴近市区。郊区盘抗跌能力不强，住在郊区的生活成本较高，同时，中国的人口密度大，私家车不断在普及，但城市道路承载能力亦有限，交通问题将成瓶颈。随着住房商品化的深入，许多投资者都把房产作为一种保值、增值的手段进行投资。

3.对房地产估价中重视区位影响房地产投资的建议

房地产投资的金科玉律就两个字：位置。因此，如何选择一个好的位置，是房地产投资的关键。一般来说，投资者应该考虑以下几种位置：

(1)自身绿化条件较好的项目——环境较好，空气清新，孩子们有玩耍的游乐场所，老年人有可供活动、休闲、散步的公园。随着人们生活水平的提高，环境对房价的影响将越来越大。

(2)城市的边缘地带——目前这些地段一般房价比较低，但城市的发展必然使这些地段的基础设施日益完善，使房产升值。如今这些区域的房价相对较低，但相信在不久之后，随着内城拆迁建设速度加快以及人们购房观念的不断更新，居住郊区化的进程加快将会使这些位置的住房出现较大的升值空间。

(3)基础设施完善的地区——基础设施的完善程度直接影响到消费者的生活舒适度，能满足消费者的多方面需求，也更能聚集“人气”，形成升值的潜力。

(4)外来人口密集的地区——外来人员较为集中的公司聚集区、院校区和商业密集繁华区，这部分区域有较大的租房需求市场，一般能租个好价钱，因此，多数有条件的商家或个人，均愿在此种位置投资，这样也自然会促使这些区域的房产升值。

(5)文教区——现代经济的发展使得知识日益重要，加之中国人的传统文化观念，对孩子的教育已成为许多家长购房首先考虑的因素。

(6)交通往来方便的区域——随着人民生活水平的提高，家庭收入的增长，人们已具备了购买汽车的能力。因此，远近已不再是关键问题，能否升值主要是看交通往来是否方便。有多条交通线路可选择进出的区域，是人们的钟爱，此区域内的房产也必然会有所升值。

(7)发展潜力大的地区——这些地区有广阔的发展前景，可能目前的房价较低，但是将来可能在此区域兴建大型公益或科技项目（如高新开发区、科技园等），使其有着相当大的发展潜力。

通过以上分析归纳影响居住房地产的主要区位状况因素有四条：

(1)交通条件——城市交通的通达程度，如估价居住房地产附近是否通行公共汽车、电车等；

(2)生活服务设施——居住房地产周围一定要有基本的生活服务设施，如：菜市场、商店、银行、邮局等；

(3)教育配套设施——是影响居住房地产价格的主要因素，主要指中、小学和幼儿园、托儿所；

(4)环境质量——估价居住房地产附近及小区的绿化环境、噪音程度、空气质量、卫生条件等。因此通过以上分析可知，房地产地理位置的好坏对于房地产估价活动有着巨大的影响，它不仅决定了房地产本身价值的高低，而且还决定了房地产价值变动的抗跌能力。同时房地产的地理位置也是房地产投资时所考虑的首要问题，它与房地产投资收益成正比例关系，它对房地产投资商是否投资、投资的风险程度、投资的数额的大小等起着决定性作用。