营改增下物业企业涉税风险及税收管理

摘要:营改增作为国家财税体制改革和供给侧改革的一项重要工作，自2016年5月全面实施以来给劳动密集型的物业企业带来不小的机遇和挑战。物业企业业务广泛，涉及多种经营，适用不同增值税税率，营改增增加了物业企业的纳税难度，使企业面临税负上升、成本加大、发票管控、人员培训等诸多风险。税收管理作为物业企业财务管理的重要部分，要审时度势，牢固树立降低税负完善抵扣链条的大局意识，坚决贯彻落实各项营改增政策，通过税收法规学习、组织架构选择、业务流程改造、财务核算提升、发票风险管控等应对措施，不断降低企业涉税风险，为企业实现价值最大化，在市场竞争中立于不败之地做出贡献。

关键词:营改增;物业企业涉税风险;税收管理

为了加快财税体制改革，减轻企业税负，深化供给侧改革，持续为大众创业、万众创新清障搭台，释放中国经济新活力，国家自2012年提出试点，2016年5月全面实施营业税改征增值税政策。营改增作为企业运营的外部环境，是企业不能改变的约束条件，企业如何减少税费降低涉税风险是财务税收管理的重要课题。营改增下，物业企业需要认真学习税收法规，熟练掌握财税政策，积极适应变革要求，尽力降低涉税风险，不断提升市场竞争力，努力实现企业价值最大化。

一、营改增财税法规政策

自营改增全面推开以来，国家陆续了多项营改增财税法规政策，用来规范指导营改增涉税业务，其中需要物业企业着重关注的政策有:1.财税［2012］15号:关于增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税税额有关政策的通知。2.财税〔2016〕36号:关于全面推开营业税改征增值税试点的通知。3.国务院令第691号:关于废止《中华人民共和国营业税暂行条例》和修改《中华人民共和国增值税暂行条例》的决定;以及修订后的《中华人民共和国增值税暂行条例》。4.财税〔2016〕47号:关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知。5.财税〔2016〕52号:关于促进残疾人就业增值税优惠政策的通知。6.国家税务总局令43号:增值税一般纳税人登记管理办法。7.国家税务总局公告2016年第16号:关于《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告。8.国家税务总局公告2016年第54号:关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告。9.财税〔2016〕94号:关于供热企业增值税、房产税、城镇土地使用税优惠政策的通知。10.财税〔2017〕46号:关于继续实施扶持自主就业退役士兵创业就业有关税收政策的通知。11.财税〔2017〕49号:关于继续实施支持和促进重点群体创业就业有关税收政策的通知。12.财税〔2017〕76号:关于延续小微企业增值税政策的通知。13.财税〔2018〕32号:关于调整增值税税率的通知。14.财税〔2018〕33号:关于统一增值税小规模纳税人标准的通知。

二、物业企业的涉税风险

物业企业综合房屋管理与社区服务，经营范围庞杂，涉及服务、商业、建筑、餐饮等不同领域，多种经营，混合经营是其常态。在营改增下，因物业企业的专业性和综合性，给其涉税问题带来复杂性，同时也面临不小的风险和挑战。

1.税负增加的风险。2016年5月全面推开营改增之前，物业企业征收营业税，物业费、电梯费、停车费按5%缴纳营业税，水电费垃圾费暖气费等按代收款核算，实行差额征税。全面营改增后，物业企业改征增值税，需区分一般纳税人和小规模纳税人纳税。一般纳税人按每月进项、销项税额相抵后金额纳税，物业费、电梯费、垃圾费适用6%的增值税率，停车费适用10%的增值税率(选择简易征收，适用5%税率，但不可抵扣进项)，代收水电费暖气费按转售业务征收增值税，水费按3%差额简易征收，电费按16%征收，暖气费暂免征增值税。因物业企业属于劳动密集型企业，人工成本占据总成本的60%以上，人工成本多数无进项，物业费可抵扣进项少;生活垃圾费是财政收费，无增值税进项票可抵扣;电费因早期开发原因开具进项税发票有诸多限制，不易取得，即便取得也非全额，而是有电费总额的7%－20%的农村电力基础建设费，只开具普票，可抵扣进项减少，由于这些情况的存在会导致物业企业一般纳税人的税负增加。物业企业小规模纳税人适用简易征收增值税，按全部销售额征税，有3%和5%两档税率，提供服务和销售水电需要分别核算，虽物业费税率较营业税率降低，但电费和垃圾费需要全额缴纳增值税，实际上同样面临税负增加的风险。

2.业务流程再造，税收管理成本上升的风险。营业税是价内税，增值税是价外税，企业从上到下必须要树立增值税抵扣思想，业务合同报价必须要考虑增值税因素，可抵扣税额，及市场价格，综合考虑对企业最有利的报价，改造和再造业务流程，满足营改增的要求。会计核算系统需按营改增要求设置核算科目，按价税分离确认收入成本费用资产，协调处理财务预算、财务分析和财务核算的确认口径差异。

3.以票控税，增值税发票管控风险加大。以票控税是我国税收管理的特色，增值税实行“购进扣税”，关键是抵扣，核心是发票，发票管控风险主要有:虚开发票的风险;接受虚开发票的风险;取得不合规不能抵扣发票的风险，如增值税专用发票地址电话未填写，增值税普通发票未填写纳税人识别号，明细填写错误，销货清单开具不规范，发票备注栏未按规定填写信息等。

4.人员政策执行误差，纳税申报难度加大的风险。营改增是系统性工程，嵌入物业经营的方方面面，加上物业企业的综合性，和财税新政的逐步完善性，有许多实际适用性的问题，需要物业财务人员在不断的学习咨询中正确执行运用。同时为了降低企业税负，还要改造业务流程，全员培训，一齐学习。在纳税申报方面，增值税较营业税申报方式、税率都有很大不同，申报难度加大。

三、物业企业的税收管理

针对营改增下物业企业存在的上述涉税风险，提出从以下四个方面加强税收管理，降低企业涉税风险，提高企业竞争能力。

1.学习熟悉营改增财税法规，做好税务筹划，降低企业税负。如前所述，营改增让物业企业面临税负增加的风险，如何降低税负，保存再生产实力，对微利的物业企业尤为重要。物业财务人员一定要吃透营改增政策，将企业的经营置于营改增框架下，条分缕析，从组织形式、控制方式、业务流程及税收优惠政策等方面着手纳税筹划，降低企业税负。增值税分为一般纳税人和小规模纳税人，小规模纳税人标准为年应征增值税销售额500万元及以下，区分销售劳务和销售货物，分别为500万元，物业企业应根据自身业务需求选择成为一般纳税人还是小规模纳税人。如果企业是商业物业或写字楼物业，客户多为对公单位，对增值税专票有强烈要求，物业企业就需申请成为一般纳税人;如果企业是住宅物业，客户多为个人，对增值税专票没有要求，那么就选择成为小规模纳税人，实行简易计税，降低核算办税成本。成为一般纳税人，物业企业要改造业务流程，从合同签订到进货费用报销，全程监控专用发票的取得认证，对应取得专票而未取得的业务票据不予报销;对人工成本大不能抵扣销项的情况，物业企业可以实行劳务外包，取得劳务进项，抵扣销项，降低税负。成为小规模纳税人，物业企业可以根据管理项目大小，变通企业的组织形式和控制方式，成立独立核算的分公司，享受小微企业免征增值税优惠政策。不管是小规模还是一般纳税人，都可以吸收安排残疾人、退役士兵、下岗人员到企业中创业再就业，享受国家增值税政策减免，从而降低税负。

2.改造财务业务流程，努力降低税务管理成本。熟悉财税法规、确立降低税负的方案后，物业企业要梳理业务财务流程，去掉重复多余的过程，保留精简有用的流程，构建适用纳税筹划的业务财务模式，确定财务核算方式，思考价税分离下财务预算、财务分析与财务核算的关系，协调处理确认口径不一的差异，整合财务税务业务管理制度，不断降低企业税务管理成本。

3.以票控税，降低发票管控风险。以票控税是我国税收的主要方式，营改增的全面推广，让增值税发票覆盖到全部经营活动，包括专用发票的使用范围迅速扩大，税务机关必将加大发票的管理和稽查力度。物业企业一定要熟悉遵守国家发票管理规定，严格按规定在金三税控系统开具发票，杜绝开具虚假发票、接受虚假发票或开具不符合规定的发票。经营活动中，发票是红线，涉及企业切身利益，物业企业一定要指定专人管好用好发票，把发票管控风险降到最低。

4.参加培训学习，做好纳税申报工作。营改增下，物业企业面临人员政策执行误差、纳税申报难度加大的风险，财务人员要坚定营改增信念，不断学习政策法规，运用财税政策为经营活动提供导向，管理及业务人员也要加入营改增培训学习，从业务出发，与财务融合，实现财务规范业务促进财务的良性发展。物业企业因其业务综合性，纳税申报方式、税率较营业税和其他行业复杂，增加了纳税申报的难度，物业财务人员一定要吃透财税政策，按时准确申报，及时足额缴纳税款。

综上所述，营改增作为国家财税体制改革和供给侧改革的一项重要工作，给物业企业带来不小的机遇和挑战。物业企业财务人员要借助营改增，牢固树立降低税负完善抵扣链条的大局意识，坚决贯彻落实各项营改增政策，通过税收法规学习、组织架构选择、业务流程改造、财务核算提升、发票风险管控等应对措施，不断降低企业涉税风险，助力产业转型升级，为企业实现价值最大化，在市场竞争中立于不败之地做出贡献。

参考文献:

［1］《节税工程－颠覆传统纳税筹划》，邱庆建、邹静、白敬平，电子工业出版社，2010.3.

［2］《营改增税制改革对物业管理行业的影响———上海德勤税务师事务所合伙人高立群在中国物协四届三次理事会全体会议上的发言》，高立群，《中国物业管理》，2016年04期，33－35.

［3］《营改增政策下物业企业的涉税风险及其对策》，王淳，《企业改革与管理》，2018年09期，149－150.

［4］《营改增对物业管理企业纳税筹划的影响》，李秋君，《企业改革与管理》，2016年20期，124－119.

作者:刘庆如 单位:陕西福居物业管理有限公司