物业调研报告范文10篇

时间:2023-03-22 01:51:35

物业调研报告

物业调研报告范文篇1

我首先对满燕云博士从整个财政制度视角研究财产税的方法对我国的启示表示了感谢。我认为,满教授研究与国内研究的最大不同就在于不是就财产税研究财产税,而这恰恰是国内研究存在的问题。在我国,只要是向公众征税的,多数都能够获得顺利通过,而相应的取消或减少某个税收项目则十分困难。关键在于税务部门的局部研究的结果使然。从这个意义上说,物业税或不动产财产税应当立足整个财政制度,站在如何处理政府与公众关系的高度进行讨论,不能仅仅就一项税收征收的利弊进行讨论。

听了满教授的演讲,我深深地体会到美国和中国经济社会背景上的巨大差别。虽然从名义上两个国家都是市场经济国家。我本人也曾经参与过北京师范大学李晓西教授主持的《中国市场化进程研究》课题,我们那个课题的结论认为2000年的中国市场化程度达到了67%。但是与美国比较,我们的差距是何其巨大啊!在美国联邦制下,各个州具有独立的立法权,而我国基本上是统一的法律;美国的地方政府都是自治的,政府领导人由地方居民选举,而在我国是自上而下任命的,领导人惟上级考核是从;在财政收入上,美国联邦政府财政收入主要来源于个人所得税和社会保障税,地方政府才增收入主要来自于财产税,而我国的中央政府的收入主要来自于生产型销售税、关税和国有企业收入,地方政府财政收入主要来自分成的生产型销售税、企业所得税和土地出让收入;在土地产权上,美国是土地私有制,而我国是土地公有制,任何公民对土地只具有理论上的支配权;在地方政府竞争方面,美国地方政府主要通过服务吸收外来人口获得良性发展,而我国地方政府竞争的主要手段是大生产、大建设、污染环境、坑害农民和城市被拆迁居民、压低地方工资水平、讨好世界富豪、驱赶原住居民和农民工。一句话,美国是公众导向型的,而我国则是政府导向型的。

通过对美国不动产财产税征收的了解,我认为在中国征收物业税是有其必要性的。主要体现在四个方面:第一,物业税是根据财产显示征收的,它可以起到公平纳税、促进社会稳定的作用,避免了现行的实际上的累退制的直接税征收的根本弊端;第二,在当前中国房地产大开发和房价不断推高的背景下,可以抑制对房地产占有的无限欲望,抑制房价上涨,限制房地产开发,控制地方政府和房地产开发商对公众财产的任意剥夺;第三,由于城市物业税的法定税率远远高于乡村,城市的多重纳税有利于调整城乡不动产的价格体系,也就是降低城市房地产价格和乡村房地产价格的差距,有利于从财政上保证城中村和农村居住环境的改善;第四,在房地产价格高涨时,物业税可以减少房地产交易。

但是,我们也必须考虑到在中国征收物业税面临的各种问题和困难:其一,是我国财政税收制度和财政理念上的问题。在我国,由于政府的税收主要来自于间接税,似乎与居民的贡献无关,居民所使用的教育、医疗、住房等基本上采取市场化的方式提供,非常的不公平,表明政府对自身职能定位的存在严重问题,需要进行根本的检讨;其次,在我国,新征税容易,而取消或减免税种则相当困难,反映了政府税收的刚性很强,关键是政府变成了独立于公众的一个利益团体,政府追求收益最大化的倾向和贪污腐化问题非常严重;再次,地方政府通一方面通过大上投资项目获得增值税,另一方面又通过抬高地价获得土地收入,形成了“香港病”,但香港政府在获得了土地收入之后减免了各种销售税和企业所得税,我国政府能否痛快地执行这种税收和土地收入的冲销机制呢?最后,当前中国公众道德水平低下,征收物业税恐很难保证评估的准确定和公平性,且对评估员的贿赂问题也几乎没有办法解决,必然给评估工作带来各种技术上、操作上的难题。

物业调研报告范文篇2

一、目前我镇物业管理试点工作开展情况

上半年,镇城管办在七个城区社区各选一处居民小区做为物业管理试点,打破社区原有的小区负责制的管理模式,重点在脏乱差的无人管小区开展物业管理。上半年工作重点是选定试点,解决遗留问题,成立业主委员会。城市七个社区的试点具体情况为:

1、社区:社区选择三星花园小区做为试点。三星花园位于东城区闫家坝地段,共有居民近一百户。该小区前期开发遗留问题很多,围墙未建好,没有物业管理用房,长期无人管,垃圾成堆,草坪损毁,很多业主对在此居住失去了信心,打算卖掉房子。对于物业管理,多数人拥护,但缺乏信心。经过初步测算,要在该小区建立物业管理,尚需七万元解决遗留问题。社区在小区召开了业主委员会筹备会,向各家各户发放了物业管理倡议书,征求有关意见。下一步准备成立业主委员会。

二、社区:社区去年最先推行物业管理,并成功地在粮食局小区成立了业主委员会,建立了业主规约,协助小区实行了物业自治管理。今年,社区将综合批发城作为物业管理重点整治单位。综合批发城有业主近三百户,建成十多年来,没有物业管理,遗留问题多,一直是县城城市管理、卫生创建的死角难点。经走访,综合批发城要实施物业管理需解决四大遗留问题:清掏化粪池、拆除消防通道上的违章建筑、恢复大门及门岗、提供物业管理用房,总测算费用近五十万元。经过半年多的协调,目前成立了小区业主委员会,简单疏通了下水道,基本拆除了消防通道上的违章建筑,向开发商争取了两间门面作为物业管理用房,已由致远物业公司拿出了初步管理方案,并正在协商解决大门及门岗的问题。7月30日晚,镇政府组织在综合批发城小区召开全体业主会议,正式宣布小区管理移交县致远物业管理公司,该小区走上规范化管理轨道。

三、观山社区:试点一:佳美公司宿舍区。因佳美公司(原一建公司)改制时已将其宿舍区(建筑公寓)移交社区,并和镇政府签定协议,不再承担建筑公寓内的卫生创建等任务,请求取消建筑公寓做为其创建包干责任区。建筑公寓有居民六十多户,以前社区在小区内实施过物业管理,后因少数业主私搭乱建而中止,成为无人管小区,后来小区卫生包干到佳美公司,但缺乏长效管理。现在社区已召集业主代表开会,下发选票,筹备成立业主委员会,下一步再确定物业管理方案。试点二:原天鹅宾馆院落。此事由农办牵头,镇城管办协助,在现场走访了业主。针对院内的环境问题,我镇拿出了初步改造方案。因院内主体繁多,改造资金庞大,我们已向县政府反映,准备召开相关责任主体的协调会,解决环境问题后再议物业管理事宜。

四、老西门社区:老西门社区做为老城区,无人管小区最多,县长热线投诉最多,创建任务最难,实施物业管理的难度也最大。社区先后在百货庭院、电影庭院、土产庭院、酱园厂庭院、商业新村、桥头花园等地开会走访,征求业主意见,了解物业管理现状,最终确定在电影庭院、酱园厂庭院和土产庭院实施物业管理。目前准备筹集资金解决电影庭院的物业管理用房和大门的问题。

五、渫阳社区:试点一:农资大市场。农资大市场一期工程建成多年,二期工程尚未售完。建成以来市场物业一直由市管中心(宏天物业)管理,但建设方和业主对物业管理强烈不满,准备重新聘用物业服务企业。经社区推荐,建设方多方了解后,拟定由致远物业公司接管。从五月份开始,致远物业开始走访业主,制定了初步管理方案,得到了建设方的认可。八月份,县房管局准备采取邀标的方式,重新聘用物业公司。试点二:旺佳园。旺佳园共有业主75户,一部分是原劳动服务公司职工,另一部分是新开发楼房入住户。由于新迁户入住前交纳了两年物业管理费,两年期满后,物业公司退出,现在小区没有物业管理,而且由于以前管理不规范,公共部分占用严重,业主强烈要求实施物业管理。目前,社区已在小区内召开了业主委员会筹备小组会议,张贴了有关宣传法规,投票选举了业主委员会,下一步准备拟定物业管理方案并召开业主大会。

六、中渡社区:社区选择小区做为试点。小区是原广福桥煤矿职工宿舍区,有业主近七十户,改制后由社区接管,但由于收费状况不好,管理有难度,每年社区还要负债投入。今年,社区在该小区率先推行物业管理,组织召开业主大会,选举成立了业主委员会,并协助完善了业主规约。六月份,小区正式开始自治管理。

二、物业管理工作开展过程中存在的难点

1、社区对物业管理的社会效益认识不足。个别社区认为物业管理与小区管理在利益上存在着冲突,工作积极性不是很高。

2、硬件设施不配套。一是相当一部分院落建设不规范,无门岗和门厅,现在组织修建也不好规划。二是居民区下水道、电、路等物业管理所涉及到的设施严重滞后,维修或建设需大量资金。

3、规范控制混乱。小区内乱搭乱建现象严重,临时建筑挤占了消防通道。绿化率达不到设计标准,居民利用空坪隙地种菜,挤占了绿化空间。

4、收取物业管理所必须的费用存在一定的难度。有些业主认为物业公司赚了钱,不愿交费,或不愿接受管理。很多人的思想还停留在单位提供后勤福利和大锅饭的时代,对自己应尽的责任和义务不明。

5、物业管理企业动作欠规范。现有的几个物业管理企业,市场化程度不高,管理不是很专业,缺乏先进的管理经验与模式,营利的目的太明显。

6、前期物业管理不规范,开发建设所遗留下来的问题对物业管理形成了极大的障碍。

7、业主大会难组织。居民对物业管理的含义认识不清、信心不足,参加会议的积极性不高。

8、媒体关注程度不够。

三、对我镇开展物业管理工作的几点建议

1、严格执行物业管理的法律、法规及规章,使物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作。政府要加强服务意识,出台相应的扶持政策,为广大企业营造良好的发展环境,提供宏观的政策支持与引导。建立物业管理市场准入制度。加强物业管理市场的培育,鼓励房地产开发、房地产管理分业经营。鼓励开发商从社会上聘请那些经过实践被业主认可的物业管理公司来进行专业化的管理。鼓励通过招投标等方式公开选聘物业管理公司,引进竞争机制,促使物业管理行业朝高度市场化方向发展。

2、物业管理企业要按照“产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学”的要求,建立现代企业制度。要逐步提高物业管理从业人员的素质,多种渠道、多种形式培养人才,为物业管理持续发展提供人才资源。

3、社会公众应客观公正的看待物业管理这一行业,加深对这一行业的了解并对这一行业的作用充分重视,促使业主形成正确的物业管理消费观念。

四、下一步工作重点

一是广泛宣传,营造良好舆论氛围;

二是建立健全新的物业管理模式和管理机制;

三是加强业主大会组建的指导监督工作;

四是进一步规范前期物业管理招投标工作;

五是建立“质价相符”的服务收费机制;

物业调研报告范文篇3

在深入开展学习实践科学发展观活动中,我局组织相关人员,围绕加强社区物业管理等重点内容,开展开展集中调研,调研的对象主要是城区花园等小区的业主、物管企业工作人员以及社区居委会、相关职能部门的管理工作人员,调查主要采取了问卷调查、随机访谈、召开座谈会、查阅档案及实地查勘等方式,重点就社区物业管理现实存在的问题以及加强和改进的措施等内容进行分析研究,为开展社区物业管理试点,扎实推进社区综合管理改革提供参考依据,现将情况报告如下。

一、社区物业管理基本现状

(一)基本情况

据年我市住房现状调查,马店城区(不含社区)现有住房2.51万套,住房总建筑面积315万平方米,人均住房建筑面积36.22平方米,分布在马家店街道办事处五柳树、丰坪巷、七口堰、熊家窑等4个社区居委会。4社区总人口约8.7万人,国土总面积13.85平方公里。截止年底,我市城区共有物业管理企业6家,即达等物业管理公司,物业管理资质等级均为三级,具有物业管理经理上岗证、物业管理人员上岗证的持证上岗人员48人,相关从业人员240人。全面实施物业管理面积80万平方米,其中住房78万平方米,社区物业管理尚未全面推开,已归集公共部位公用设施维修基金318万元,已有10个住宅小区组建业主委员会,实现了业主自治或委托物业管理公司进行管理。

(二)社区物业管理作法

近几年来,市房地产管理局认真执行国务院《物业管理条例》,在物业管理方面从开发源头到建后管理做了大量的细致工作,特别是围绕业主反映的突出问题,采取了一系列办法措施,取得了一定成效。具体体现在:

一是加强物业管理法制建设,认真组织开展《物业管理条例》的学习、宣传、培训工作。按照原建设部《关于宣传、贯彻〈物业管理条例〉的通知》要求,分批对房管所、物业管理公司工作人员、业主委员会成员等进行集中学习培训,要求从业人员持证上岗,先后培训百余人次,夯实了物业管理基础,提高了物业管理人员素质,营造了良好的物业管理氛围。

二是建立了商品住宅专项维修基金管理制度。严格按照《省共用部位共用设施设备维修基金实施细则》规定比例缴交,做到记帐到幢、明细到户、财政监管,保证专款专用,真正用好住房“养老金”,发挥好专项维修资金保障作用。年我局与中国建行三峡分行枝江支行在宜昌率先开通房屋维修资金管理系统。

三是建立了售房合同与物业管理合同同时备案制度。严格执行开发企业售房必须签定前期物管合同,宣传引导购房人明确物管重要性,切实做到物业管理从源头上抓起。

四是逐步规范物业管理企业经营行为。通过开展物业管理专项检查,明确行业规范和岗位规范,进一步明确物业维修、绿化保洁等服务内容和服务标准,做到服务费收支情况公开透明,建立物业管理诚信档案。

(三)社区物业管理模式

从社会福利分房到住房制度改革,从居民自建住房到房地产开发,适应各种建设模式形成了不同形式的物业管理方式。

一是建管不分物管模式。建管不分的模式决定了物业管理从属于、依附于、受制于房地产开发商,房地产开发商重建设、重销售、轻售后的问题没有根本解决,出于开发下一楼盘的需要,开发公司出资组建物业管理企业,形成谁建谁管,物业管理公司前期介入与接管验收未落实,造成业主委员会成立后无法按接管内容、接管程序做好验收接管工作,导致物业管理纠纷。

二是建管分离物管模式。建管分离模式明确了业主委员会的自治权利,要求物业管理企业自主经营自负盈亏。近几年来,我市在住宅小区开发建设中,丽江花园等一部分新建的设施齐全、绿化率高的小区,由于严格执行《物业管理条例》,配备了物业管理用房,建立了专项维修基金,具备了社会化、市场化、专业化物业管理条件,按规定组建了业主委员会,实现了业主自治,聘请有专业资质的物业管理公司从事小区管理,推行业主公约,居住小区业主素质较高,收费率高,使得小区管理规范,居住环境优美,小区和谐稳定。

三是福利性物管模式。实施住房制度改革后,单位公有住房均出售给了单位人或社会人,住房已成为商品融入市场,但其物业仍由原产权单位管理,享受着“单位出大头,个人拿小头”的福利性质物业管理模式,由原产权单位聘请门卫、保安、保洁等工作人员从事物业管理,享受单位隐性福利,如电力局的东明小区、政府大院、省化小区、61699部队生活区及各自成一体单位小院等。

四是业主自治的管理模式。业主自治的管理模式主要是住宅规模小,不具备物业管理条件的小区。一类是在马店城区以某路、巷、园、市场等命名建造的私人住宅,如私营经济园、建材市场,其物业管理基本由社区代管;二类是企业破产改制后,原单位住宅区无人管理,如宜昌棉纺厂、枝江啤酒厂等;三类是九十年代中后期由单位改制建设、私人开发的住房,开发后房屋卖给个人不再过问,或是在推行社会化物业管理后由于诸多原因,组建的业主委员会采取自治管理,小区内住户不缴纳物业管理费,仅筹集一点资金维持小区内保洁、门卫。如怡园小区、张垸一至四巷等居民点,主要集中在丰坪巷社区老城区范围内。

二、社区物业管理存在的主要问题

经调研了解,随着枝江经济和城市建设的不断发展,建设工业强市和滨江宜居城市的步伐不断加快,社区物业管理服务的整体现状已不能适应建设活力枝江、和谐枝江的要求,严重制约了城市管理和房地产业健康有序发展,主要体现在以下几个方面。

(一)物业管理体制尚未理顺,建设与管理职责不清。

物业管理是一项系统工程,有较强的综合性和区域性特点,涉及规划、建筑、供水、供电、供气、园林、环卫、工商、物价、公安、消防等多个部门,矛盾交织,因此光靠房地产主管部门难以协调,街道办事处、社区在这方面的综合协调作用尚未充分发挥。具体体现在以下几个方面:一是从总体上看,房地产主管部门对物业管理活动拥有监督管理权,如指导成立业主大会、选举业主委员会,限期改正、撤消不履行职责、侵害广大业主权益的决定等,但其可操作性不强,且对于社区物业管理的主管机构设置、人员构成、承担职责等规定不明确,导致物业主管部门在履行物管活动的监管职责上存在诸多难题;二是街道办事处、社区面对辖区内物业管理现状,承担了大量的协调事务性工作,但缺乏法规和政策保障,导致许多业主与物管企业发生纠纷时,首先找街道办、社区来解决,而社区除了调解、说服教育外别无他法约束相关人;三是业主委员会地位责任不清,缺乏强制力。业主委员会是经全体业主选举成立、代表业主选聘监督物业管理企业的执行机构,是业主和物管企业的沟通桥梁,但业主委员会主体地位不明确,权利义务不对等,无明确法律地位。

(二)住宅建设零散性及历史遗留导致物业管理市场化进程缓慢。

改革开放以来,特别是住房制度改革以来,为了尽快解决居民住房问题,政府采取了大量措施鼓励开发单位、个人多途径多形式建造了大量的居民住房。这类住房零散性大、标准低、规模小,配套设施不齐全,加之开发商的行为不规范,建设单位的改组、土地使用的不规范导致无序开发,物业无人管,更谈不上物管维修基金的归集,这类住宅建造已有15年左右,绝大部门处于无人管理,房屋年久失修,背街小巷脏乱差,居民意见大,矛盾突出,不安全、不稳定因素较为突出,住宅小区基础设施配套不齐全,不具备物业管理条件,导致物业管理市场化进程缓慢。

(三)物业管理服务商品意识淡薄,物业管理收费困难。

长期计划经济体制下福利分房,单位管修的旧体制造成了业主对社会化物业服务的商品消费意识欠缺。随着市场经济的发展和《物权法》的颁布实施,业主对物权的概念已确立,产权意识增强,但物业服务消费观念尚未形成,主要是业主收入较低,小农观点强,出钱请人不如自己打扫,缺乏物业服务的商品意识,导致小区物业管理收费难,甚至有些单位推行只服务不收费隐性福利物管,物业管理服务的大氛围、小气候尚未形成,物业管理良性运行机制难于建立推广。

(四)物业服务收费标准偏低,管理费收缴率不高。

据调查,我市新建住宅小区物业管理收费每月标准为0.20—0.65元/平方米。由于我市住宅小区规模偏小物业收费偏低,加之业主物业服务商品意识淡薄,自觉缴纳物业管理费的意识差,导致公共设施维护、公共设备日常运行、维修保养、绿化保洁、保安管理及人员工资等物管费用入不敷出,物业管理服务内容和标准降低,长此以往,恶性循环,制约了物业管理行业的健康发展。

(五)物业管理从业人员素质参差不齐。

我市物业管理从业人员大部分来自“转岗、转制、转业”人员及农村剩余劳动力,缺乏正规的专业培训,从业人员业务水平和操作技能不高,加之部分物业管理企业忽视从业人员的自身建设,既不开展职业道德教育,又不建立健全岗位责任制和考核标准,工作程序、服务内容和质量标准很难到位,管理水平不高,服务质量不好,对业主的合理要求置之不理,导致引发物业管理的矛盾和纠纷。

三、加强社区物业管理的措施和建议

物业管理的最终目标是向社会化、市场化、专业化的方向发展。为进一步加强社区物业管理工作,理顺管理体制,完善管理机制,促进滨江宜居城市的建设,提出如下建议。

(一)要进一步提高对物业管理工作重要性的认识,加大对物业管理工作的宣传力度。

物业管理关系到广大市民的日常生活和切身利益,关系到城市发展和品位的提升,针对市民物业管理商品消费意识淡薄的问题,要切实加强《物业管理条例》等法律法规的宣传力度,充分利用报纸、电视等新闻媒介及发放资料、上街咨询等宣传方式,全方位、多层次、多渠道进行物业管理政策法规的宣传,着力营造良好的社会舆论氛围,使各相关部门单位及广大市民积极参与和支持社会化物业管理工作,逐步提高物业管理市场化、专业化水平。

(二)要进一步建立完善制度规范,做到物业管理工作有法可依,有章可循。

物业管理是业主委员会代表业主通过选聘物业管理企业,由业主委员会与物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理以及维护相关区域内的环境和公共秩序的活动,涉及各种法律关系和经济主体,在贯彻执行国务院《条例》的基础上,出台符合实际的规范性文件,及时调整物业管理工作中的各种关系。如调整政府相关部门(物业主管部门、街道办事处、社区、各行业主管部门)之间的关系,明确部门职责;调整主管部门与开发企业、物管企业的关系;调整业主大会、业主委员会与开发企业、物管企业的关系等,在此基础上,对物业管理工作中出现的矛盾问题制定针对性操作性强的措施和办法,使社区物业管理做到有法可依、有章可循。

(三)要进一步理顺管理体制,强化行业主管部门监管职责。

要按照“政府引导、立足社区,以人为本、因地制宜,以块为主、属地管理,部门协调、企业参与,财政扶持、房管指导”的原则,不断拓展物业管理覆盖面,切实改善广大市民的居住环境和质量,推进城市建设和物业服务共同发展。首先要在市政府的指导下,充分发挥各部门、街办、社区管理协调作用,建立物业管理的协调、监督、考核工作机制;其次要建立社区物业管理工作领导机构和工作机构,协调各相关部门和单位共同做好物业管理工作;第三行业主管部门要积极主动履行监管职能,积极配合街道、社区研究落实社区管理各项措施,及时协调解决物业管理中的突出问题,加强与社区居委会的协调配合,加强对业主委员会的组建、换届和日常管理工作的指导,规范业主委员会的运作,提高业主委员会自治管理的水平。

(四)要进一步理顺物业管理各方关系,建立完善长效管理机制。

街道办事处、社区居委会、物业主管部门、业主委员会、物业管理企业在社区物业管理中既有各自的职责分工,但又同是物业管理的主体,因此要理顺上述各方在社区物业管理中的关系,各方应按照有关法规、政策履行好各自职责义务,加强协调配合和指导监督,共同促进社区物业管理水平的提高。

1、市房管部门应加强对物业管理企业、开发企业和业主委员会工作的指导监督,强化日常管理,规范物管行为。一是强化对前期物业管理备案的监管,业主委员会成立后,严格按管理程序、内容、标准做好验收移交工作,要把前期物管资料和管理用房移交作为监督重点;二是强化住宅维修专项资金归集使用的监管,确保专款专用;三是强化对物业服务合同签订和履行合同情况的监管,进一步明确业主、物管企业的责权利。

2、街道办事处要负责指导社区物业管理工作的开展,社区居委会应指导协调业主委员会具体实施。按照“以块为主、属地管理”原则,参与制定和界定物业管理服务区域,并参与业主大会的筹建和换届工作,指导和监督业主委员会、物管企业的行为,牵头召开社区联席会议,协调解决社区管理出现的各类矛盾和问题,加强对社区内物业安保和综合治理工作的监督检查。

3、业主大会由社区物业管理区域内全体业主组成,业主委员会是业主大会的执行机构,代表全体业主的利益,负责选聘物管服务企业,积极配合社区居委会和物业管理企业妥善处理小区管理中出现的问题,并自觉接受政府有关部门的指导。

4、物业管理企业是经业主大会选聘的市场化、专业化、社会化服务企业,它在小区管理中要严格执行行业规范,认真履行与业主委员会签订的物业服务合同,积极主动地为小区业主提供优质服务,自觉接受政府有关部门及业主的监督,为业主创造一个良好的居住环境。

总之,要在理顺各方关系的基础上建立社区、业主委员会、物管企业三位一体的长效管理机制,做到从规划建设时介入,从前期物业管理抓起,形成职责分明、措施得力、运转高效的社区物业管理系统,切实调动各方面的工作积极性,促进社区物业管理工作健康发展。

(五)要进一步做好社区基础工作,因地制宜确立社区物业管理模式。

1、新建住宅小区要严格执行《物业管理条例》,走社会化、市场化、专业化的物管道路。一是新建住宅小区要严格执行规划方案。按照配套完善、环境优美、交通安全的要求建设住宅小区,同时严格按标准做好专项维修资金的归集工作;二是要严格落实竣工备案制度和配套设施交付使用制度,建立前期物业管理介入制度、物业管理项目接管验收制度,完善物业管理移交手续;三是新建小区在交付使用后要按照法规及时成立业主大会,选举业主委员会,选聘有资质等级的物业管理企业实施物业管理,确保从规划建设施工到售后物管一条龙服务,使物业管理从开始设计就走上规范化道路。

2、整改后住宅旧区要因地制宜纳入社区物业管理范围。单一的模式不能适应社区物业管理的需求,要根据物业的特点和居民的需求,采用不同的管理模式。一是在社区管辖范围内,经整治具备条件的住宅小区,可由社区组织成立业主委员会,选聘物管企业,建立“社区、业主委员会、物管企业”三位一体的长效机制,按照不同小区的特点,采取多种方式实施物业管理服务;二是经整治不具备条件的社区,可暂由社区组织下岗失业人员和“零就业”家庭人员,或者“志愿者”从事物业服务,进行保洁、保绿、保安等基础物管工作,所需资金由财政部门予以扶持;三是规模较小,零星开发的住宅楼,可采取“楼栋管理”模式来解决有人管事的问题,由社区选聘专人组织管理,协调解决居民的实际问题,并采取循序渐进方法实施市场化物业管理。

物业调研报告范文篇4

1、物业服务公司小、弱、散突出。随着房地产业的迅速发展,近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看,发展参差不齐。由于企业管理规模过小,综合实力差,专业化水平低,造成物业服务社会资源浪费,服务效率低、经营效益差。

2、物业服务企业生存环境存在缺陷,经营困难。由于我区物业行业还处于起步阶段,许多业主对物业收费都表示不理解,业主缴费意识薄弱,造成物业服务收费率低,有的企业因难以全额收取物业管理费,只好被迫撤离所服务的楼盘,自行“夭折”。

3、拒绝缴纳物业服务费现象普遍。有的业主仅比文秘杂烩网较其物业收费标准,而未比较物业服务质量,业主对收取物业服务费表示抗拒。特别是对停车收费及车库及储藏间、杂物间交物业费表示不理解,导致拒绝缴纳物业服务费的现象比比皆是。

二、物业服务收费现状

新入住业主要交下列费用:物业服务费、装修垃圾清运费、装修保证金(装修无损坏公共设施后全部退还)、电梯运行费4项。大多数业主对装修垃圾清运费、装修保证金收费意见较大,导致出现:

1、物业服务费收取难。主要表现在:一是物管企业一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位,导致住户有意见而拒绝缴费。二是住户无力缴费。如安置房、经济适用房,业主很多是低保户,以生活水平低为由拒交物管费。三是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。四是由于业主自身的原因,如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。五是业主物业缴费意识淡薄。

2、水、电收费难。一是二次供水、电梯使用费分摊收取矛盾大。二是受各种因素的影响,有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电费。

三、物业管理服务企业经营成本现状

经营成本购成:人工工资福利占70%,公共水电占6%,设施维护占3%,清洁费占4%,绿化费占3%,办公费占3%,交通、培训、服装、社区文化等费用占3%,税费占8%。

1、吉州区作为××市中心城区,由于邻近县居民到我区投资购房置业者较多,有的购买多套住房不急于入住等因素导致空房率高,小区入住率不高,由于规定未装修入住按50%交纳物业服务费,不交纳电梯运行费,而这部分人员未入住,并未减少物管企业的服务成本,造成物业管理企业难以为继。

2、由于已入住业主交费意识薄弱,应交的物业费也收不上来,导致许多小区由于收费率低处于微利状态,甚至产生亏损。据统计,大部分住宅小区物业服务收费率仅达40-60%,极个别达到90%以上。

3、当物价部门根据经济发展水平、物价上涨水平和业主服务水平提高等情况,对物业收费标准作出调整后,部分业主不愿按提高后的标准交费。

由于物业费收入收不到位,小区设备维护、清洁、绿化投入只能打折扣,造成恶性循环。

四、明确服务类型,对物业服务收费实行类别管理。

多层、高层住宅和经济适用、福利房、商铺、写字楼等住宅物业服务费实行政府定价。小区车位租用管理服务费、电梯综合运行费、二次供水费、装修垃圾处理费等应实行政府指导价。特约服务费实行市场调节价。

五、加强完善物业服务收费管理的意见建议

1、完善收费标准,规范物业服务收费行为。建议尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系。如《省物业管理条例》中虽明确了各等级物业服务的收费范围,可细化明确规定在各收费档次对应物业企业应达到的具体标准。

2、未使用或不入住的房屋,“业主不交纳设备运行专项服务费”不合理,也不符合实际,比如:电梯运行服务费。

3、应明确高层住宅另行收取的电梯运行费是否包含电梯维修、年检费,电梯费用各楼层间的分摊比例问题。

4、房屋公共维修基金的使用问题。按条例规定:当确需使用房屋公共维修基金的时候,由业主委员会提出,经2/3以上的业主同意后,方可申请使用。但实际上,如果修缮部位只涉及到少数业主的利益,那么就很难获得小区2/3的业主通过,给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用,容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大量房屋开始进入维修期,当房屋需维修,当年收取的大修基金如何提取使用的问题。目前,我区的房屋公共维修基金从未提取过。

5、应明确私家车库、储藏间是否要交物业服务费。

6、应明确当业主恶意拒交物业费时,现行办法是由物业企业起诉业主,耗费了物业企业大量的人力、财力,通过法律途径追讨的物业费都不足以支付诉讼等相关费用。建议明确物业企业催缴物业费更为简单措施或程序。

7、建议二次供水费由供水公司统一管理,由供水公司上门直接向业主收取。

物业调研报告范文篇5

财产课税(Propertytax)历史悠远。它伴随着私有财产制度和国家的起源而产生,是统治者最先采用的税收形式,曾经在奴隶制和封建制国家的财政制度中担当重要角色。自人类社会进入商品货币经济时代后,其主体税种的地位相继为商品税和所得税所取代,但它仍然在各国地方税系中发挥着不可替代的作用,据统计,全世界有130多个国家课征各种形式的财产税。在上世纪末的十年里,为适应经济全球化的挑战,先后有英国、印尼、南非、日本、荷兰、肯尼亚等国进行了财产税制的改革。在中东欧经济转型国家,财产税制改革还被看作是推进国家政治、经济制度变革的重要步骤,作为地方政府可支配的收入源泉,促进一国(地区)的整体税制更为公平。

在土地私有化条件下,物业税属于财产税性质。理论界目前尚无一个统一、权威的定义,各国税务管理当局的叫法也不尽相同,大多称“财产税”或“地产税”,主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款,税值随房地产的价值而提高。大多数国家和地区开征物业税的目的是筹措地方财政收入,满足地方支出的需要,即属于财政型的物业税;不过我国台湾地区开征物业税的目的则是想通过该税种,提高不动产占有成本,从而促进不动产的流动和更有效的利用,提高不动产的供给量。

二、对我国开征物业税的具体构想

资源特许利用、交易、所得、资产持有,这是全世界政府获取税赋收入的四个基本环节。在市场经济下,土地(住房)是一种资产,持有这种资产就要赋税。这个税是增加政府提供公共产品的能力、调整社会公平尺度、促进资源合理利用以及调整公共利益与私人利益和商业利益之间关系的重要税种。

(一)我国开征物业税应遵循的基本原则

税收原则,是一国政府征税(包括税制的建立和税收政策的运用)所应遵循的基本准则。从中国先秦时期的“平均税负”——对土地划分等级分别征税、春秋时代管仲的“相地而衰征”——按照土地的肥沃程度来确定税负的轻重的税收原则,到重商主义后期的英国经济学家威廉•配第的“公平、便利、节省”税收原则、亚当•斯密的“公平,确实、便利、节省”税收四原则,和现代西方财政学提倡的“公平、效率、稳定经济”三原则,税收原则经历了一个不断发展、不断完善的过程。作为税收体系组成部分的物业税,在遵循税收的一般性原则同时,因其课税对象的敏感性和调节作用的特殊性,还必须遵循以下原则。

1、公平税负原则。从一般意义上讲,税收公平原则就是指政府征税要使各个纳税人承受的负担与其经济状况相适应,并使各个纳税人之间的负担水平保持均衡,它是纳税人之间税收负担程度的比较。税负的公平包括横向公平和纵向公平。所谓横向公平是指条件相同或纳税能力相同的纳税人,其税收负担也应该相同。横向公平主要保证纳税人在公平的税收负担下平等竞争。纵向公平也称垂直公平,即在纳税人的负担能力不同的情况下,缴纳不同数额的税。纵向公平原则适用于对负担能力不同的个人纳税人的收入进行再分配,削峰填谷,避免贫富差距过于巨大。

物业税由于其课税对象的特殊性,在公平原则上除了上述一般意义外,还必须具有公平调节占据不同土地资源者利益、引导节约用地的功能,即多占地、多纳税;非普通住宅拥有者比普通住宅拥有者多纳税,通过体现公平原则的税制设计,达到均衡税收负担和促进土地节约的双重功效。

2、民生优先原则。《辞海》中对于“民生”的解释是“人民的生计”,是一个带有人本思想和人文关怀的词语,话语语境中显然渗透着一种大众情怀。民生优先原则就是在设计物业税系统时,必须坚持以人为本,始终把最广大人民的根本利益作为工作的出发点和落脚点,通过合理的税收调节,保证居者有其屋,促进“社会和谐”这一中国特色社会主义本质属性的实现。

体现民生原则,主要落实在“生计扣除”上。解决居民基本生活住房是维护社会安定和再生产能力的国家责任,因此,如同个人所得税1600元的税前扣除额一样,物业税也必须在税前设定一个扣除额,仅就超过部分征税,据以保障社会低层人员的基本生存。本文提倡实行同户籍共同生活人员的人均扣除标准,以体现人性化,提升人们的税法遵从度。

3、科学发展原则。坚持科学发展观是解决构建社会主义和谐社会中诸多问题、矛盾的必由之路。物业税体系的建立,必须符合科学发展观的要求,促进经济发展与资源保护的双赢局面的形成。

现在,围绕将现有的“租、税、费”合并为物业税的争议非常大,其中反对者最突出的观点就是从政府的角度看,物业税代替土地出让金,必然会使政府目前的财政收入大幅减少,这将会使政府改善公共服务和城市基础设施的能力受到很大影响,甚至影响地方经济发展。同时他们还认为,这样做会使消费者有可能买得起供不起,增加消费者购房风险,还有开发商的土地来源问题,等等。

我们不能说这种担心没有合理的因素,但我们必须清醒地看到,实施物业税,客观上从根本上动摇了当前整个房地产市场的基础,直接影响了一大批相关群体的利益,包括既得利益和维持现状即将得到的利益,因此,对待这个课题必须从整个民族的利益出发,用科学发展观来剖析问题。

地方政府为什么如此热衷于土地经营?这是因为,在中央政府控制了税收的主要来源,并且紧缩银根之后,地方政府除了土地之外再没有更多的资金供给渠道。他们为了发展地方经济,不得不千方百计地炒作房地产,通过拉高房价带动本地相关产业的发展,并且从中获取财政收入,这就是为什么有的观点反复强调“租、税、费”合并会影响经济发展的根本所在。事实上这是一种竭泽而渔的经营模式,它以不可再生的土地资源作为筹码,进行经济上的大博弈。所以,控制中国经济过热的问题,首先就是要解决土地资源利用问题,达到抑制土地价格增长过快、保护土地资源良性、合理利用的目的,而物业税正是这样一个法律规范,能够通过抑制消费需求,保证利益的各方都能获得理性的预期收入。

4、简便易行原则。简便易行原则是税收效率原则的体现,但又具有自身的特殊性。税收的效率原则是指税收活动要有利于经济效率的提高,其主要内容是:①提高税务行政效率,使征税费用最少;②对经济活动的干预最小,使税收的超额负担尽可能小;③要有利于资源的最佳配置,达到帕累托最优。因为物业税计税依据特殊,必须要考虑简便易行原则。

一是房地产价值评估工作的异常繁杂。暂时抛开是否“租、税、费”合并不谈,以房地产价值为物业税税基已得到大多数人的认可,房地产价值评估工作异常繁重复杂。从严格意义上讲,应该定期“一房一评”,但这是要建立在比较健全完善的市场和法治基础上的,与美、英等国相比较,再参照一下个人所得税、房屋出租房产税的征管现状,考虑到现有的评估力量、征管力量,难度可想而知,更不用说个人金融信息条件缺失、相关主管部门之间信息不共享等因素了。

二是评估价格的矫正机制难以准确建立。从国外经验来看,房地产估价制度本身就是一个“麻烦制造源”。如果业主所属的小区最近成交了几个大楼盘,而且涨幅较大,就会扭曲统计结果,导致整片小区的房屋估价上涨,不管旧房业主是否能按这个价格卖出去,结果是,居住在旧城区小房子的居民所交得物业税并不亚于新城区新房子的业主。

因此必须设计一个能代表课税对象价值正常变化、而又能够简便计算的“介质体”来充当物业税的计税依据。

(二)我国物业税的税基构成

基于以上四项原则的要求,我国应该把现有针对房地产的房产税、土地增值税和土地出让金等“租、税、费”统一归并为物业税,以房产实际占用土地面积为征税对象,依照定期的土地等级评估价格,从价定率征收,即按地产价值征收:

物业税=超过扣除额建筑面积所占土地使用权面积×单位土地面积价格×适用税率。其可行性是:

1、公平合理,操作性强。我国实行的是土地国家所有制,居民拥有的实际上是不完全产权,房屋所有权受制于土地使用权。从目前地价与房价的关系看,土地的增值占了物业增值很大的比例,建筑物本身随着时间的增长逐步老化,维修的成本逐步上涨,甚至会贬值,但土地作为稀缺资源,从长期看价格肯定会不断上涨,加上区位优势,房产价格并不会下降,反会一路飚升,现实中的学区房就很好地说明了这个问题。由于土地价格在房产价值中占绝对主导地位,因此能够作为房产价值的代表构成计税依据,这样做可以用同一标准来衡量征税客体量的大小,不仅公平合理,而且土地面积固定,土地价格可以按区域地段评估,回避房屋个性化价值差异,相对而言操作性强。此外,由于让渡了房屋价值作为税基的利益,在法理构想上也与西方国家普遍采取的按房产价值一定比例(如70%)征收相接近。

2、财产权力和政治权力相互融通的合理性。有的学者认为把土地出让金并入物业税是不科学的,因为税是政府以公共管理者的身份,凭借政治权力收取的,如果把具有地租性质的土地出让金改为税,这等于否定了国家政府对土地的所有权,混淆了财产权力与政治权力。这种认识从理论上讲并不错,但从现实看,在目前土地批租制下,政府对开发商使用国有土地征收的土地出让金,是政府作为土地的所有者向开发商出售40年至70年土地使用权而取得的地租,而不是真正的土地价格,而且在批租过程中大量存在的非正常行为让这个“地租”往往也偏离了价值轨道,如果让其单独存在,如上文所述,就必须在对房产征税时予以扣除包括土地出让金在内的各项租金,以避免重复征税,而这事实上是无法做到的。从实践上看,1983年6月,国务院决定在全国范围内对国营企业实行“利改税”,把国家与国营企业的财政分配关系通过税收形式固定下来,以税收的强制性、固定性和无偿性保证了国家财政利益的稳定增长,为妥善处理财产所有权和征税权提供了成功的范例。

3、租、税实际承担者的统一性。不论是土地出让金、征地拆迁费,还是改为物业税,负担的实际承受者都是完全一致的,开发商交付的地租和其它费用,都会通过价格一次性转嫁到购买者身上,而税收只不过是把这种负担分到40—70年间而已,同时也降低了购买价格,对购买者来说并无本质上不同。

4、政府收益增长和资源保护的法律保障。现行土地批租制下,政府独自承担了土地价格风险,诸多的外界因素也在不断侵蚀着地租,中央的管制性文件随时可能中止土地的转让,因此政府的一次性收益尽管看上去较多,但得不到稳定的保障。实施物业税后,税收的法律特征将使政府收益固化下来,并随着土地价格的上涨而增长。同时,由于税负从房产交易环节向房产保有环节的转变,市场需求趋于理性,土地利用的科学性和合理性得到加强,土地资源的法律保护得以实现。

(三)我国物业税征管的基本框架

在设计物业税征管制度基本框架时,应在充分考虑和研究我国开征物业税的配套措施的前提下,科学地设计出物业税税基、税率、减免税优惠等税制要素,逐步使物业税成为地方财政收入的重要支柱。

1、纳税人。在中华人民共和国境内的不动产的所有人,为本税种的纳税义务人,税基为其拥有的不动产价值。

2、计税依据。按居住用房和经营性用房分别计算。

①居住用房:土地等级、价格标准由各省级人民政府确定。居住用房的生计扣除额如下表所示:

类别扣除额(建筑面积)备注

单身40平方米

已婚家庭(3口之家)60平方米夫妇房产合并计算

其他同户籍共同生活人员每人20平方米必须为从未购置房产人员,依申请确认

居住用房物业税=超过扣除额建筑面积所占土地使用权面积×单位土地面积价格×适用税率

②经营性用房:无扣除额。

经营性用房物业税=土地使用权面积×单位土地面积价格×适用税率

3、税率设计。税率类型的选择从我国目前的实际情况看,物业税的开征一方面不应对置业及房地产市场发展产生限制作用,而要形成鼓励置业的政策导向,从这方面来看采用有差别的比例税率比较合适。另一方面物业税的开征还要达到抑制投机、促进公平的效应。从这方面来看,采用有差别的累进税率比较合适。统筹考虑这两个方面,适应简化税制的需要,物业税的税率采用有差别的比例税率更为合适。具体是多少,这需要地方政府部门在广泛调研的基础上进行科学测算,并按居住用房和经营性用房分别计算。

①居住用房:分为普通住宅和非普通住宅。税率和非普通住宅标准由各省级人民政府确定,原则上各类别墅和容积率在1.0以下的公寓房应列为非普通住宅。税率表如下所示:

普通住宅税率:t1

非普通住宅税率:2—3倍t1

②经营性用房:分为生产性用房和非生产性用房,税率由各省级人民政府确定。生产性用房是指工业、商业、建筑安装业、交通运输业用房占用,非生产性用房是指娱乐业、旅游业、服务业和出租用房占用。税率表如下所示:

生产性用房税率:t2

非生产性用房税率:1.5—3倍t2

从计税依据和税率设计思想可以看出:物业税一方面可以通过税收手段抑制富人过度占有资源,特别是占有优质资源,继而推进资源节约;另一方面可以使政府获取更多的资源,通过完善住房保障体系来帮助中等收入、低收入和特困群体获得住房及改善住房条件。

4、减免税设想。参照国际通行做法,对下列房产予以减征、免征:

①国家机关、人民团体、军队自用的公务用房;

②宗教寺庙、公园、名胜古迹自用房;

③公共福利用建筑物(如图书馆、博物馆、以及非营利性的医院、养老院、孤儿院等)。

④外交使、领馆。

⑤直接用于农、林、牧、渔业的生产用房。

⑥由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用房产和其他房产。

⑦纯低保户、农村五保户以及无生活来源家庭。

除上述规定外,纳税人缴纳物业税确有困难需要定期减免的,由省级税务机关审核后,报国家税务总局批准。

5、征收管理。物业税的征收涉及面广,事关人民群众的切身利益,事关地方经济发展大局,我们必须认真总结、吸取以往税制改革、尤其是增值税和个人所得税改革中的经验教训,制定缜密细致而又富有可行性的征收管理体系,真正实现其立法本意。

①明确征收范围与征收方式。实行“新房新办法、老房老办法”的过渡方案。对物业税实施以前购置的房产,在其剩余土地使用权年限内,不再征收物业税,期满后纳入征收范围。在征收方式上实行纳税人按年自行申报或委托申报。

老房子不征税,并不代表不存在征税的理论基础。因为物业税的作用之一是要让公共利益分享土地升值的好处,政府可以通过征收物业税的方式把这个增值的好处部分转移到公共利益中来。但是考虑到原先购置的房产在交易环节已一次性交纳了40年到70年的土地使用权的代价,并且这个代价又作为基数交纳了若干遍不同的税费,参照“从轻兼从旧”的法理思想,不应该再次重复征收。

②建立和完善土地评估服务体系。开征物业税需要定期对土地进行评估,确认不同历史时期的土地价格,为税款征收提供计税依据。为此,必须建立和完善土地评估服务体系,在税务机关、或在房产管理部门、或双方联合设立评估机构,在市场价值基础上,合理确定计税土地价格,并及时。

征收机关要设立咨询渠道,接受纳税人咨询、查询,提供救济帮助,维护纳税人合法权益。

③构建房产交易管理部门与税务部门信息网络平台。物业税能否顺利开征,取决于税务部门对房产交易信息和购买人信息能否及时、全面和准确地掌握。在实施物业税之前,要构建好房产交易管理部门与税务部门的信息实时交换平台,使税务机关同步获取相关信息,及时为纳税人立户建档。

④培育、发展中介服务市场。即使在全民纳税意识较强的西方发达国家,直接和税务当局打交道的个人也并不多,绝大多数人是通过自己的律师或会计师事务所等中介机构代为办理纳税事项,这样一方面不会因疏漏而招致经济和法律上的风险,另一方面可以发挥专业人士的业务特长,合理筹划,合法减轻税收负担。因此,大力培育、发展中介服务市场,有助于减轻纳税人纳税成本,提升我国公民的依法纳税意识。

⑤违法处理。对违反税收法规,经催缴提醒仍不按时申报纳税、或进行虚假申报、或故意隐匿房产的,除按《中华人民共和国税收征收管理法》追究其法律责任外,税务机关还应将相关处理信息纳入建设中的个人征信系统,提高其违法成本,保证该项税收的及时、足额入库。

三、建立完善开征物业税的保障机制

开征物业税后,各相关主体的利益关系将发生根本性变化,为确保物业税的立法得以全面、正确的实现,必须制定、完善有关保障措施,一并配套实施。

物业调研报告范文篇6

发展情况的调研报告

物业管理作为新兴的朝阳产业,在我市已有十余年的发展历史,这十几年来,在各级政府领导的关心和支持下,在广大业主和物业管理企业的共同努力下,我市的物业管理总体水平得到了很大的提高,物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。为了更深入地了解我市物业管理现阶段发展状况,结合实际情况,通过实地走访及召开座谈会等方式对我市住宅小区的物业管理情况进行了调研,调研中发现问题归纳如下:

一、收费难依然是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒

在调研中我听到最多的字眼就是收费难,似乎从有物业管理那天起就伴随着这一问题,即使是在《物业管理条例》颁布实施一年多的今天,在人们的消费意识、物业管理观念逐步加强的情况下,收费难依然是困扰绝大部分物业管理企业的首要问题。业主不交费的理由众多,物业管理企业服务不到位自不必说,而如房屋质量等开发商遗留问题以及邻里间纠纷等也被拿来作为不交费的理由就实在让人不得不对物业管理企业的经营困境感到同情了。更有甚者,没有任何理由,就想“搭车消费”,用别人的钱享受自己的服务,于是效仿他们做法的人越来越多,物业管理企业收上来的物业费越来越少,从企业追求利润的经济本性来说,当收入小于成本或者利润减少时,必然会降低成本,而降低成本的直接后果就是服务质量下降,于是更多业主对物业管理企业的服务不满意,从而不交物业费,这就进入了一个恶性循环的怪圈。小区环境差了,住房自然贬值,到头来受苦的其实不只是物业管理企业,还有园区内的所有业主。所以要搞好沈阳的物业管理,必须从培养人们的交费意识入手。经济基础是实现小区保值增值的关键,这一点必须让广大业主们清楚的认识到。

二、业主大会、业主委员会成立、运行不规范,作用发挥不当

在《物业管理条例》中,业主大会制度被作为一项重要制度再次明确,业主大会是全体业主的自治组织,业主委员会是业主大会的执行机构,作为产权人和物业使用人的业主是小区真正的主人,管理好小区应该是全体业主的共同愿望,所以物业管理不是物业管理企业一方的事,而是全体业主的事,业主应通过业主大会这一渠道充分行使自己的权利,发表自己的观点,参与到小区管理中去。但在调研中发现,很多小区的业主没有意识到这一点,对小区物业状况漠不关心,造成业主大会召开困难,有些小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会,没有组建业主委员会,,物业管理处于前期物业管理状态,个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决,为小区正常的物业管理埋下隐患。有的小区业主委员会成立程序不规范,未通过业主大会选举产生,不具有合法性,其行为不具备法律效力,不能代表全体业主。还有的小区即使按规定成立了业主委员会,但其成员对物业管理相关知识了解甚少,对其职责认识不清,缺乏足够的精力、热情,业主委员会形同虚设,不能起到应有作用。另外,个别社区对业主大会、业主委员会的成立比较漠然,未按照《物业管理条例》要求发挥应有的组织、指导作用,使部分物业的日常管理工作处于无序状态。

三、物业管理企业人员整体素质有待提高

这一问题主要表现在以下两方面:一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识,服务态度不端正,服务用语不文明,对业主的正当要求不能及时满足,影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。其实业主和物业管理企业之间的矛盾很多是源于物业管理企业人员服务态度不好,很多问题只要正确沟通都是可以解决的,物业管理企业人员一定要树立“业户至上”观念,才能把物业管理这项工作做好;二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作,维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑,甚至出现矛盾。

四、服务标准不统一,有待规范

物业管理服务作为一种商品,不仅具有一般商品的特性,还具有一定公众性的特性。业主在购买本小区物业管理服务的时候会与其他小区相比较,看看自己所享受到的服务在价值、价格上是不是最优的,但由于现在我市未对不同价格的物业费应具体提供那些服务做出细致明确的规定,所以在业主进行比较的过程中难免会出现同质不同价,或者同价不同质的现象,这种现象会对业主在评价物业服务上产生影响,质优价廉的小区业主会认为物业费交得值,他们得到了应有的服务,而那些质优价不廉,甚至是质不优价不廉的小区业主就会认为他们应该得到更多服务,或者减少物业费的支出,从而不愿交物业费。

五、开发商遗留问题严重影响物业管理企业正常经营

开发商遗留问题主要包括两方面:一是房屋质量存在问题;二是承诺未兑现,业主未得到承诺利益,园区内配套设施未健全。调查中,有些物业管理企业管理人员反映他们小区内没交物业费的业主有90%是因为房屋质量有问题,还有的是因为开发商承诺的配套设施没有建,业主又找不到开发商,于是物业管理企业便无奈地成了替罪羊。此外,有些物业管理企业为了扩大管量,对开发商妥协,降低承接标准接管物业,也为日后的管理工作埋下隐患。

六、地方性法规建设滞后,影响物业管理行业规范化

国家《物业管理条例》已颁布实施一年多,对我市物业管理行业起到了积极的规范作用,但由于其全国性和指导性的特点,在解决物业管理中的一些具体问题时可操作性差,这就要求我市能尽快出台地方性配套法规、规章,如物业管理区域的划分,业主在首次业主大会上的投票权数的确定等。

针对以上问题,提出如下建议:

一、尽快出台物业管理服务质量等级标准

按照“分等定级、质价相符”的原则制定物业管理服务质量等级标准,同质同价,质高价高,不同等级,价格不同,服务内容和质量也不同。由小区业主大会根据需要讨论决定选择具体服务标准,并与物业管理企业签订物业管理服务合同,不搞服务不足,也不搞服务过剩。物业管理企业按照合同规定提供服务,业主按时足额交纳物业费,物业管理企业定期公布费用收支账目,让业主明白消费,避免双方因费用问题产生怀疑。

二、加快业主大会制度规范化进程

按照《物业管理条例》等相关法律法规规范成立业主大会,公开选举业主委员会,使业主的合法权利得到保护,正当权益得到维护。经选举产生的业主委员会要热心公益事业,对这项工作有足够的热情,能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用,及时将业主意愿反映给物业管理企业,在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时及时向业主解释,消除二者间误会分歧,使小区物业管理在和谐的氛围中正常运行。

三、制定物业管理人员培训计划,提高员工的专业素质和道德素质

在提高员工专业技能方面应重点做好以下几方面工作:1、做好人力资源管理,提高员工的专业技能,提高管理服务水平;2、制定计划,分期分批对各类人员进行专业培训,经考试合格后持证上岗;3、实行“末位淘汰制”,竞争上岗,树立岗位就是报酬的观念;4、多渠道吸纳有经验的专业人才,与本地实际相结合,优势互补,全面提高从业人员素质。在提高员工道德素质方面,要着力从培养其服务意识入手,说话、办事时刻从服务者的角度出发。因为在物业小区里,住户人数多,人员素质参差不齐,作为物业管理人员不能对业主要求太高,应该多从自身找差距,摆正自己的位置,工作中多一份耐心,用自己良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持。

四、严格把好验收关

事实证明,开发商遗留问题是日后小区物业管理的最大难题,所以在小区竣工验收时,相关部门必须严格把关,房屋质量、配套设施必须保质保量。物业管理企业在承接物业时也要详细检查物业情况,包括小区业主档案资料等,不能因盲目扩大管量而为日后经营管理埋下隐患。

五、尽快出台地方性法规、规章

由于各地物业管理实际情况存在差异,《物业管理条例》将一部分具体法规、规章的制定权交给地方,我们应根据我市物业管理实际,结合《物业管理条例》实施一年多以来的实践经验,尽快制定出台实施细则,为解决具体问题提供操作性强的法律依据。

物业调研报告范文篇7

我公司是太原市人民政府一九八三年成立的国有房地产开发企业,后加入中国房地产开发集团公司,是建设部审定的房地产一级资质企业。公司成立二十年来,先后开发建设了太原市老军营、兴华街、南海街、金刚里、漪汾苑、永乐苑和苏州一箭河山庄等二十余个配套齐全的住宅小区,以及太原市食品一条街、千峰北路等市政建设工程,总开发面积达到200多万平方米。先后荣获“国家住宅试点小区综合金牌奖”、国家工程质量最高奖——“鲁班奖”,“建设部优质样板工程奖”、“中房集团品牌住宅小区称号”、山西工程质量最高奖——“汾水杯奖”、“山西省样板住宅小区”等众多荣誉。

我公司也是山西省最早进行物业管理的国有房地产开发企业。一九九四年七月组建山西首家比较规范的物业管理公司——太原漪汾苑物业管理公司,在省内率先对自建住宅小区实施物业管理,并在一九九五年十二月使漪汾苑小区获得“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号,我们总结的“自建自管、以区养区”的经验曾被省、市在业内进行推广普及。目前,我公司下属物业管理中心(公司)共3个,员工600余人,其中国有正式职工210人,(占到公司在册职工的一半以上)。管理有太原市漪汾苑住宅小区、永乐苑住宅小区、山西省军区军官住宅小区、长治市城市生活家等物业项目8个,连同单项物业管理(供暖)4个项目在内,管理面积达到150万平方米。成为省内集房地产开发和物业管理于一体的国有房地产开发企业。党和国家领导人、乔石、罗干、李铁映、邹家华、俞正声等首长先后视察我公司建设并管理的太原漪汾苑、永乐苑小区,并获得好评。

二、改制思路

根据中央、省、市国有企业改制精神,目前我公司正处于改制阶段,公司“改制方案”和“人员分流安置实施细则”日前已经公司职工代表大会审议通过报市政府审批。

(一)改制的必要性和紧迫性

近年来,由于外部市场竞争的激烈,内部体制和管理机制落后等方面的原因,公司房地产开发业务量急骤萎缩,市场竞争的需要与企业产权制度改革滞后矛盾日益突出,企业生存发展面临较多问题。主要表现在:1、体制结构不合理:企业仍然受国有体制的影响,从组织制度到经营机制都未能彻底转变。再加上国有企业的建制和多年形成的国有体制观念,导致思想陈旧,人员过剩,效率低下;2、企业生存风险巨大:由于体制性的制约,企业很难在内部进行彻底的市场化经营管理,职工对企业的依赖思想未彻底转变,生、老、病、死都要企业负担,同时,企业承担了巨大的社会负担,造成经营机制不灵,大锅饭和铁饭碗养就了国企的惰性,很难承受大的市场风险;3、分配制度没有有效改革“受产权制度的限制,经营者、业务骨干、技术骨干没有与企业形成同生死共命运的利益关系,有效的激励机制尚未健全,未能充分调动其积极性;4、劳动用工制度尚未完全依法建立,没有真正形成能进能出、能上能下、优胜劣汰的竞争机制。职工全民身份未变,竞争意识淡薄、危机感、紧迫感不强,劳动生产率低下,经营成本难以降低,极大的影响了该企业的竞争力的提高。而这些问题,在公司所属三个物业管理中心(公司)身上表现的最为突出。我们已深刻感到,如果企业不能将现行体制和机制从根本上改变,势必难以生存和发展。以改革为动力,全面推进企业改制,建立产权清晰、职责明确、政企分开、管理科学的现代企业制度已成为企业发展的必然选择。

(二)改制的形式和方法

采取公司整体改制、主辅分离、重组分立的形式,一次到位。即:公司机关改制为房地产开发有限公司,三个物业管理中心(公司)与总公司脱离分别改制重组为三个物业管理有限公司,还有两个幼儿园和一个宾馆也与总公司剥离,改制重组为社会力量办学机构和餐饮服务业有限公司,所有改制重组后的新企业,均成为具有法人资格的独立核算、自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的民营企业,进入市场独立运营。事实上,三个物业中心(公司)在国务院《物业管理条例》颁布后实施前,已经提前一步由管理经营层和大部分职工出资注册了物业管理有限公司,只是总公司改制尚未完成而没有正式运行。

根据“改制方案”和“人员分流安置实施细则”规定,我公司在以“主辅分立,产权置换”为核心的国有企业改制中,在对下属物业管理中心(公司)剥离改制重组方面主要坚持了以下四个原则:

1、彻底剥离分立,从产权制度上彻底改变总公司与分公司的“老子”和“儿子”关系。在使物业公司成为市场主体,独立法人实体。改制后的物业管理有限公司与总公司改制后的新企业成为平等的法人企业之间的经济合同关系。

2、实行独立运营,彻底改变自建自管的物业管理垄断经营模式。改制后,物业公司不再依赖总公司下属单位的身份,对总公司开发建设的物业实行垄断性的自建自管,而是通过市场招投标参与竞争的方式取得物业管理权,同时通过提升服务品质拓展项目占领更多的市场份额,逐步形成规模经营,真正体现以质量求生存、求发展的市场经济游戏规则。

3、建立现代企业制度和内部运行机制,彻底改变靠总公司“输血”、“喂奶”补贴过日子的大锅饭弊端,真正把物业管理员工推向市场,成为企业的主人。改制后的物业管理公司,将依据《公司法》和公司章程,设置经营层持大股、主要经营者控股、职工自愿入股的股权结构,建立股东会、董事会、监事会、经理层,并依法运作,同时将实行定编定岗定职责定工资待遇,然后全员竞争上岗,工资与绩效挂钩,实行优胜劣汰。

4、在改制前对物管职工提前安排培训,提高素质,取得职业技能资格证,为改制后的竞争创造条件。这项工作我们已提前进行,现在仍在进行当中,目前物业公司经理和部门经理100%具有上岗证,30%的管理人员取得国家劳动保障部的物业管理职业技能资格证书。

三、发展策略

国有物业管理企业改制,是否成功,我认为最主要的标志有两个:一是改制为日后的发展不仅明确了方向而且奠定了一个好的基础;二是改制后企业能正常运转并逐步发展壮大。

我公司的三个物业中心(公司),改制后每家正式职工数量在65—70人左右,注册资本为50万元,三级企业资质。目前存在的共性困难是:1)正式工数量多、工资高、人工成本大。2)管理面积小,尚未形成规模经营。存在经营风险。3)收费难,存在不同程度的经营亏损,靠自身努力短期内难以达到收支平衡。4)人员素质较低,服务质量有待提升。5)供暖由于煤、水、电价上涨,亏损严重,亟待解决。

针对这一现状,我们初步考虑,发展思路有五点:

(一)减人增效,降低人工成本。一是按照改制政策规定,在自愿的前提下,实行年龄50岁,工龄30年以上老职工内退政策,所需费用从国有净资产中扣出,人员交由总公司改制后的新企业统一管理,减轻物业公司负担。二是抓紧正式工专业培训,精减管理层,充实操作层,顶替临时工从事的保安、保洁、维修、绿化等工作岗位,三是允许一部分职工调离或自谋职业,对自谋职业的给予相应的安置费用。

(二)提高服务质量,促进费用收取率。(略)

(三)总公司给予一定的扶持,主要是利用非主要资产和现有租赁项目收入给予扶持,同时积极联系大供暖进入。

(四)制定科学合理发展战略和内部政策。主要的设想有:在管理项目上,由以管理住宅小区为主,逐步向管理写字楼、商业物业、机关学校和特种物业发展;在专项业务上,由统包式物业管理为主,逐步向分包式单项服务项目发展,通过建立自己的保安、保洁、绿化、清洗、供暖等专业公司,承揽更多的单项业务;在服务方式上,由物业管理服务为主,逐步向物业管理顾问服务、前期介入服务、社会培训服务等多项服务发展;在发展区域上,由以山西省城太原为主,逐步向市郊、区县和各地市中、小城市发展。同时制订既利于企业发展又利于员工个人发展的内部政策,形成多种所有制共同发展的内部环境,鼓励员工投资创业,奖励员工利用人脉关系拓展项目等。

物业调研报告范文篇8

1.有利于整个行业工作理念的转变

所谓物业管理,应是服务与管理的结合,首先是物业企业对业主的服务,其次才是物业企业对物业的管理。长期以来,物业企业处在一个严重的角色错位中,大量的物业纠纷产生在主次关系的颠倒上。物业企业在戴上“管理”这顶帽子的同时,便以“管理者”自居,不仅将小区内的各种设施设备、建筑物“管理”了,还一并把小区的业主也“管理”了。现实中,他们不仅仅是来管理小区,而是来管理业主的,真正的管理者事实上被异化成了“被管理者”,成为事实上的弱势。实践中,很多物业企业与业主的矛盾都是由于“管家”以“主人”自居,角色颠倒造成的。从“管理”到“服务”的转变,虽然只是文字上的变化,其中蕴含的理念转变却是深刻的,这是国家对物业企业的明确定位。明确了物业企业的性质是服务而非管理,标志着物业管理彻底从传统行政福利性的房管模式向社会化、专业化的服务模式的转变。有助于让物业企业清醒地认识到自己的身份;有助于物业公司恪守份内职责,从而有利于整个行业工作理念的转变,改变重管理”轻“服务”的不正确认识。

2.催化优胜劣汰,行业洗牌临近

“管理”更多体现的是物业企业与建筑物、设施设备、场地等“人与物”的关系,而“服务”才能真正体现企业与客户之间“人与人”的关系。《物权法》、新的《物业管理条例》无疑会带来物业服务的改革,将物业企业由原来的管理者定位于服务者的位置,引入优胜劣汰的竞争机制,使更多优秀的物业企业为业主提供高品质的物业服务,可以明显提升物业品质,满足业主不断增长的改善居住条件的需求,有利于丰富业主精神文化生活,提升业主的生活品质。对开发商而言,可以为开发商树立良好的企业形象,提高市场竞争力。对于物业企业来说,重新定位,以服务意识、服务质量、服务内容为中心,已成为物业企业的立足轴心。

《物业管理条例》的修订,明确了物业管理的服务性质,促使物业公司为了自身生存不得不优化服务项目、提高服务水平和竞争能力,促使物业管理公司走市场化、专业化甚至是规模化的发展道路。因此,物业企业将面临洗牌,展现优胜劣汰的格局。

二、"物业管理"如何走向"物业服务"

物业管理涉及公民的物权。因此,随着《物权法》的实施,对《物业管理条例》做出相应调适十分必要。不论是物业企业的职能由“管理”变成“服务”,还是将“业主公约”改称为“管理规约”,都是为了使新《条例》更接近权利本位。过去有关物管企业与业主之间产生的各种争端,很大程度上是因为物业和业主对自己的定位与双方之间的权责关系不甚明晰。变“管理”为“服务”,物业企业明确了服务的职能定位,业主明确了自己的权利义务,双方关系的处理也就有了明确的指导。但是物业由“管理”如何向“服务”转变,不应只是文字上的变化,还要有实质性的变革。这有赖于业主民主法制意识的全面觉醒,更有赖于相关部门对于物业服务从业者的管理和规范。

首先,认真贯彻新《物业管理条例》,将业主拥有的民主自治权利落到实处,保证业主的参与权、知情权、决策权、监督权等权利不落空。业主自身还要增强法律意识和民主自治权利维护意识,同时,要尽到责任义务。

其次,物业企业要真正做好服务职能的定位,从注重对物的管理向对人服务的理念转变。服务业主是企业的价值核心,要树立以业主为导向的服务物业意识。在促进物业企业服务职能定位方面,政府职能转换的示范作用不可或缺,政府要促进“管制型”向“服务管理型”职能的转变,推动物业行业服务职能的实现,彻底解决物业企业以管理者自居,缺少服务意识的现状,让“物管”真正走向“物服”。

三、从"管理"变"服务"任重道远

将物业定位由“管理”向“服务”转变,意义重大,这是中央政府依法行政、执政为民的重要举措,体现出对公民合法权利的尊重和保障。

物业调研报告范文篇9

一、物业管理服务收费的现状

我市物业管理经过十多年的发展,总体形势良好。但是,由于受经济、社会和法制等大环境的影响,物业管理收费难的问题一直难以解决,物业服务收费率难以提高,已成为制约行业发展的瓶颈。据调查,目前,市区57家物管企业,收费率大都在60%—70%之间,能够达到90%以上的占比很低,有一部分收取率仅占30%—40%。目前,我市物业服务收费情况令人担忧,物业服务收费难导致物管服务跟不上,物管服务跟不上更加导致居民不愿意缴费,形成恶性循环。更为甚者,有些小区不断出现更换业主委员会,业主委员会不断更换物业公司和业主委员会自管自治等形形色色现象。

二、物业服务收费难的原因

1、业主缺乏自觉缴费意识,存在观望攀比心态。

据调查,我市一些业主没有确立对物业管理有偿服务的意识,思想认识仍然停留在计划经济时代“国家管修房,自己管住房”的福利住房阶段;有些业主认为小区其他业主交了费,我不交费照样能享受物业服务。一些原先积极缴费的业主在得知其他业主不肯交费后,觉得自己先交费“吃了亏”,再交费就会左顾右盼,甚至不自觉的加入拒缴行列。

2、服务质量不高,制约服务费的收缴。

从总体上看,我市物业企业在履行安全保卫、环境秩序、卫生保洁、绿化管养、共用设施维护等方面能够做到不断完善和提高,但还有一些不尽人意的地方需要改进。如:有的小区车辆乱停乱放严重,影响了业主的正常通行;有的小区门卫把关不严,给拾荒、推销产品、维修家电等人员随意进出,扰乱了小区秩序;有的小区保安配备不足,安全管理责任心不强,导致小区丢失车辆、盗劫等事件时有发生;有的小区卫生清扫、清运不及时、不到位,路面破损不维护,路灯亮化率低,楼梯灯坏了不及时更换,排洪排污管道堵塞、化粪池外溢不能及时清理,绿化管养不够好等等,致使业主意见大,影响了物业服务费的收缴。

3、业主自主治理小区的意识和能力弱,影响物业服务费的收取。

《江苏省物业管理条例》赋予了业主、业主委员会的权力、义务。但是,从我市的实际情况看,业主、业主委员会的自治能力还很弱。一些业主权利意识、法律观念淡薄,许多人不参加业主大会,使没有过半数人参加的业主大会在法律上不生效。一些业主没有把物业服务当做一种商品,像供水、供电、供热一样对待,业主不愿花钱买服务。如,项里花园、通成山庄等小区环境卫生、服务质量,业主都比较满意,但这些公司收取的物业管理费,连成本价都没达到,在亏损运行,当他们向业主委员会汇报企业亏损运行状况、商谈提高一些收费标准时,业主委员会人员表示理解,但又都不同意。物业公司在小区开展各项有益活动时,无偿投资,业主都很高兴,如象征性收取一点费用时,业主们又不积极了,从而影响了物业服务费的收取。

4、物业管理行业亏损严重,低价位收费阻碍了物业管理市场的发展。

据对我市44家2007年物业服务企业经营情况调查。企业年物业管理费和其他经营收入总额为0.43亿元,年支出总额为0.55亿元,年亏损总额为1200万元。如此巨大的亏损使物业公司陷入了举步维艰的窘境。但支撑物业公司勉强生存的主要因素是,开发商年对物业管理补贴为1068.75万元,算上上述补贴,物业公司年实际亏损总额为131.25万元。但是这项补贴不会维持太久,因为:开发商为了促销房屋,依靠给物业公司补贴为业主提供超值服务,一旦房子卖完了,开发商主动与物业公司脱钩,物业企业就会失去依靠,断了资金来源了。目前我市亚方花园小区就面临这种状况,业主不愿增加物业管理费。我们觉得导致物业管理行业亏损主要有三个原因:

一是物业管理收费低。一些服务质量好的小区,如中通名仕嘉园小区物业管理成本每月每平方米0.7元,现实际收取每平方米0.4元;江山国际花园小区物业管理成本每月每平方米0.55元,现实际收取每平方米0.35元,小区运行的3年中,收费率达到90%以上,但去年6月全体业主提出再降低收费标准,收费标准降至每月每平方米0.30元,双方交涉多次,全体业主不交物业费达半年多,但物业公司仍继续提供标准化服务,在半年的真情服务还没有打动业主的情况下,双方达成协议,还是按原来收费和服务标准进行服务。这种低价位的收费阻碍了物业管理市场的发展,使物业这种商品达不到成本价格。

二是物业企业不合理的负担过重。主要集中反映在二次供水、小区供电上。供水、供电部门对物业小区二次供水、供电一直延用抄大表方式计费,而大小表之间差额所产生的损耗费用全部由物业公司承担。据调查,10家物业公司2007年二次供水一项年亏损额高达10.25万元;小区里民用公共用电,供电部门都按商业用电收费,而这一项物业公司年亏损额达9.75万元。如此巨大的亏损使物业公司负债累累,直至无力给业主提供服务。一方面业主的钱收不上来,另一方面还要替供水部门背大小表之间跑、冒、滴、漏的差额。

三是高层住宅电梯亏损严重。目前我市10层以上高层住宅电梯181部,部分高层住宅电梯使用期限已面临更换状况。据调查,每台电梯年检费、用电费、维护保养费这三项费用(不含电梯零件损坏、更新)每年运行亏损8495元,181台住宅电梯年运行亏损153.76万元,我市高层住宅电梯运营亏损和年久失修是困扰百姓、物业和政府的棘手问题。

5、建管不分的旧体制给后期管理留下了诸多隐患,使业主对物业管理投诉率居高不下。

目前,我市有95%的物业服务企业是受开发商委派或内部招投标对小区行使物业管理。实际上,这些物业服务企业仍然需要依靠原开发商“输血式”的补贴来维持,在这种管理体制下,开发商与物业服务企业是父与子的关系,这种“建”、“管”不分的体制,致使原本应由开发商解决的矛盾和问题,统统推给下属的物业管理公司。如质量缺陷、配备设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、不切实际的超值服务承诺等,使物业管理企业无力解决也无法解决。出现问题,业主们不分青红皂白地将所有的气都撒到物业公司身上,造成了物业管理投诉量居高不下。据统计:开发商遗留问题占上访投诉量的45%;物业管理服务不到位,占上访投诉量的31%;二次供水、供暖及供电、燃气等相关问题占上访投诉量的19%;其他情况占上访投诉量的5%。

6、物业管理队伍素质偏低、人才短缺。

我市有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏,从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力,整体素质较低,普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验,有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训,职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作,但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。

7、旧住宅区推行物业管理难度大,物业收费率低。

我市现有2万平方米以上的住宅区50个;建筑面积521.52万平方米;05年以前施工的住宅区10个;05年以后施工的住宅区40个。

05年以前施工的小区,基本存在的主要问题:一是建筑年代早的小区住宅使用功能及公用部位、公用设备,陈旧老化;二是住宅公共设施、周边道路、给排水、绿化等配套不完善;三是很多住宅是计划经济体制时建设的房改房,居住者多数属于工薪阶层或低收入群体,既没有房屋维修基金,又承担不起投资改造费用;四是老工业住宅区占的比重较大,房改后房屋产权归职工所有,房屋十分破旧。这些旧住宅区推行物业管理难度大,物业收费标准低。

8、物业管理的法治体系还不完善,物业收费缺乏有效的制约手段。

对于物业管理活动中业主欠缴拒缴物管费的行为,目前的法律法规,如《物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《××市物业管理实施细则》等都有相应的规范,但是对于业主实际的欠缴和拒缴行为以及企业的追偿手段缺乏具体明细的刚性规定和保护措施。同时,由于物业主管部门目前没有执法队伍和执法权,面对业主欠缴拒缴物业费时只能采取说服教育、沟通协调的方式,对于蛮横无理的业主难以体现行政执法的力度和权威,再加上我国司法程序复杂冗长的现状,往往造成企业陷入有法难依的窘境。

9、政府相关部门在小区管理中的职能界定不清,行使不力,给物业管理服务收费带来影响。

表现在小区管理中的一些棘手问题,比如违章搭建问题,破墙开店、占道经营问题,破绿种菜、养狗扰民问题,噪声、烟气污染问题以及邻里之间矛盾纠纷等问题,这些本应该是属于城管、工商、公安、园林、环保和社区居委会等部门负责的职能,现在由于有了小区“围墙”这么个“框框”,有了小区物业管理的存在,统统转嫁到物业企业的身上。但是,物业企业作为市场化运作的经济实体,是依据国家《物业管理条例》和地方政府的《实施细则》,以及物业服务托管聘用合同为小区业主提供管理服务的企业,并没有处理解决上述问题的行政执法权力和相应的能力,结果是企业不该管的要管,不管业主埋怨;管不好业主更加埋怨,最终导致物业管理收费的困难。

10、部分新建小区入住率低,导致物管收费率难以提高。

近几年来,随着房地产市场的活跃,老百姓购房已不单是为了居住,有的是投资目的,一些小区因此空关率比较高,个别新小区入住率甚至不足20%(如运河城市广场)。空关房虽然按规定连续六个月无人居住可按70%收取物管费,但由于与业主联系不上,收取物业服务费的难度较大。物管公司虽然也试图通过发文书通知、打电话通知、请人转告等形式催缴,但绝大部分业主根本不予理睬,普遍抱有“我不住就可以不交管理服务费”的错误思想,致使这些新建小区的物管收费率非常低,企业经营难以为继。

三、解决物业管理收费难的对策

物业管理在我国是一个新生事物,引入我市也不过十多年时间,必然要经历一个逐步适应、完善、习惯、发展的过程。如何应对和解决我市物业管理收费难问题,推动物业管理向规范化、顺畅化、健康化方向发展,建议:

1、继续加强舆论宣传工作。建议物业行业与新闻媒体建立物业管理专栏,用百姓身边的事宣传物业服务是商品的理念,引导物管企业遵循市场规律,依法履行权利和义务。

2、开展市区物业管理的专项整治。一是整治小区历史遗留问题。对有些开发不配套,遗留问题多的新建小区,会同有关部门依法督促房地产开发公司配套完善,对拒不配套的,要依法严格查处。二是整治形象差的物业服务企业。对有些物业企业服务质量不高,管理水平低下,只收费不服务,多收费少服务,收费不规范等现象进行专项整治。对于服务管理水平极差,群众意见较大的物业企业要限期整改,对屡教不改的,要坚决取消其物业管理资质。

3、借助社区力量,培育和监管业主大会和业主委员会。业主及业主委员会的自律和监管问题是物业管理行业面临的实质矛盾之一,监管好业主大会、业主委员会是物业管理行业健康发展的重中之重。要积极探讨将“业主委员会”纳入社区组织的监管范畴,这将有利于社区服务功能的建设,确保业主委员会成员素质的有效提高。

4、积极开展前期物业管理招投标,为后期物业管理提供必要条件。建议对住宅小区一律进入物业管理招投标程序,以此来剥离开发带物业的“父子”之间关系,抑制开发商前期销售房屋时出现的虚假广告和对物业收费等不切实际的承诺,给物业管理创造质价相等的商品平台,使业主买房、买物业管理时心里有透明度,进一步规范物业管理市场。其中前期物业管理招投标与物业企业业绩挂钩,对表现不好、投诉较多的,受到不良记录或被通报批评的企业,限制其招投标,并逐步清出市场。

5、加强对物业管理行业的指导,强化行业自律

一是认真开展调查研究。针对行业存在的比较突出问题,如高层电梯、二次供水、住宅区内产权明析等问题进行专题调研。提出可行性解决问题的方法,尽快为行业解决一些实际困难。

二是依法制定物业管理道德规范、自律准则和管理标准,使企业依照行业管理标准规范企业的行为。

三是推行规模化管理。建议逐步推行规模经营,对于管理规模不够的公司,引导自愿合并,使其达到标准的管理规模。通过规模管理淘汰一些管理水平低的公司,支持有实力的企业,维护企业、业主双重利益。

四是大力开展培训工作。组织全行业不同级别、不同类型的从业人员的基础培训,使从业人员把过去的管理思想更新为服务理念,以热情的服务思想和熟练的专业技术为业主提供良好的服务,提高全行业服务水平。

6、加强对物业专业委员会工作的指导,使其发挥独特的作用。一是记者工作站。与各大新闻媒体加强协调,准确地宣传《条例》,正确引导人们在物业管理上的模糊认识。二是法律工作站。在物业专业委员会设立工作站,组织一批具有一定实践经验和法律方面的人才,来接受物业公司和业主的投诉,使业主和物业服务企业的矛盾依法得到解决。三是专家咨询工作站。就是把从事社会学、建筑学、规划学、园林绿化以及民政方面的专家邀请过来,参与城市的物业管理工作的研究,编制行业发展规划,进行专项论证,使我市物业管理工作向着规范化、科学化、法制化、系统化的方向健康发展。

7、创新物业管理收费机制,强化收费手段和效果

一是要通过制订科学合理的制度奖优罚劣,鼓励员工开动脑筋、爱岗敬业,不断提高收费率;二是要善于总结改进收费的方式和手段,改坐等业主前来缴费为主动上门收费,变单纯直接的收费为先听取意见改善服务再收费。三是在收费过程中多注意运用说话语气、个人情感、换位思考等技巧,使工作由被动变主动,化困难为简单。

8、完善物管收费法制环境,促进物业管理向前发展

一是行业主管部门利用政府机关的权力,制订切实可行、操作性较强的规定条文,健全和完善物业管理收费制度,处罚业主欠缴拒缴行为,为提高收费率提供法规依据。二是开拓思路、充分研究,创新物业管理收费的行政制约手段,建立收费的保障机制。三是简化司法程序,引导和鼓励物业企业运用司法手段解决物管收费矛盾,惩戒欠费业主。

物业调研报告范文篇10

目前,随着房地产业的发展及物业服务行业法规的不断完善,我市物业管理的普及程度有了较大幅度的提高,除了写字楼、商场、商品房外,工业厂房、学校、医院、房改房,城区居民小区也逐步引入物业管理。物业服务行业在得到社会的认可和接受的同时,由于各个方面因素的影响,还是存在着各种各样的困境和难题,对行业的发展造成了一定的影响,特别是物业服务收费问题尤为突出,如何加强监管已属刻不容缓。

××市自从80年代起物业服务收费均是由企业申报、物价局审定批复每户每月9-12元的服务价格。这在计划经济时代依赖政府的大环境中,业主较为认同,只要有红头文件就好办,当时对物业管理及社会起到一定的作用。20多年来,政府相关职能部门针对小区内所配套功能需求,物业管理服务内容、楼房档次等制定物业服务的收费标准,扶持了物业服务企业的生存和发展,也逐步形成了一个行业,但在这个过程当中,此类批价由于各种物业既有共同性又有差异性,提供的服务也不尽相同,虽然政府有关部门非常谨慎地批价,但由于业主对行业的不了解,个别物业服务企业的违规操作,舆论的负面渲染报道等原因,物业服务的收费问题成为市民普遍关注的,争议性较大的热点问题。

2003年国家发展改革委、建设部下发《物业服务收费管理办法》、规范物业管理服务收费行为,保障业主和物业服务企业的合法权益。以该办法为依据,××市政府于2007年6月下发了《××市物业管理办法(试行)通知》(下称办法),通过政府职能的转变逐步将物业服务收费的政府定价和政府指导价转为市场调节价及政府指导价。《办法》规定包干制、酬金制的普通住宅物业服务收费实行政府指导价,即由市政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业德惠服务等级、标准等因素,制定相应的等级基准价和浮动幅度,并定期公布;实行组合制的普通住宅服务收费和高档住宅别墅物业服务收费以及非住宅物业(如居民小区、商场等)的服务收费实行市场调节价,即由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定;物业服务企业应为业主提供优质价相符的服务,实行明码标价,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况在物业管理区域内的显著位置进行公示。

《办法》出台后,在行业及企业当中、广大业主当中产生了波澜,企业认为没有了“尚方宝剑”,收费将会更难,有企业的老总更说::“这不是要我们提供无偿服务吗?”而业主们则认为政府不批复定价这不是给物业管理企业提供乱收费的依据吗?舆论方面也给予了较大篇幅的关注和报道,对关于住宅档次、服务标准的挂钩、收费标准的调整、如何协调定价等方面的存在着这样那样的质疑。我们曾经在一天内接到10多个有关收费方面的电话投诉。尤其是覆盖面较广的旧物业、早期的、中低档的商品房等物业,由于物业的绿化地小,道路较窄、坏、烂,配套不齐,功能欠缺,对机电、绿化等的养护不重视,再则业主素质参差不齐、需求的物业服务较表面等等问题,对物业服务实行指导价的争议特别大。个别物管企业也因为低价介入物业的管理,并用车场费用等多种经营弥补服务费等做法,导致物业的重新招标,形成了各方均对原来的物业管理服务费的含金量重新评定问题。

一、我市物业服务管理的现状:

1、物业管理内容主要是小区的公共部位。小区公用设置的维修,不涉及业主室内部位。但有些业主却认为物业管理公司的工作不仅仅是保洁、保安、绿化,应无所不包,要求物业企业无偿为住户室内提供一切服务,一旦服务得不到满足,就以此为“借口”,拒交、少交、欠交物业管理费。

2、业主对物业服务收费缺乏知情权。从我市中心城区看,各物业服务公司都能做到明码标价收费,能在小区醒目位置公示服务项目内容、收费标准、收费依据等等,但对物业服务收费的收支情况,物业服务公司没有严格按照严格规定“每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务收费的收支情况,接受业主和业主委员会的监督”。侵犯了业主的知情权和监管权。

3、物业公司自身管理水平较低,开展和提供的服务项目单一、面窄。目前我市中心城区的物业企业仅仅是面向居民住宅小区提供服务,而对居民住宅小区也仅仅提供保安、保洁、绿化等一些基本服务内容,缺乏服务创新意识。比如西苑小区物业公司,不能充分利用社区党建、社区卫生、社区文化、社区价格进万家等一系列社区建设活动的契机,拓展服务平台,只好在收费率不到70%的情况下,靠出租店辅租金来负债运转。全市没有一家开设代接送小孩、代灌液化气、代家政服务等项目的物业服务企业。

4、物业企业员工素质不高,服务不规范,认为物业服务是简单劳动,于是低薪聘请一些文化低、没有接受过专门培训的人员上岗。即便是企业对员工进行培训,也还是停留在基本技能的初级阶段,还没走向由劳动部门参与的社会化职业技能等级培训与鉴定,致使物业服务工作不到位,不按规范操作,从业人员流动性大、素质不一,高品位的物业公司无从查找。

5、保安工作流为实质,人浮于事,加重公司负担,作用没有真正发挥。具体表现为:重门岗,轻巡逻查看;重小区内部安全,轻防患;重治安问题,轻设施安全;重人员数量,轻人员素质;重人员配置,轻岗位管理监督;重对人的防患,轻对物的安全监护。如××市福州乾坤物业公司,管理41栋1023户,入住率60%,年度收费率75%。聘请保安人员24人,设有东、西、北三处保安点,每处设岗3人,实行三班倒24小时值班,每人月薪800元,发放保安人员一个月工资达19200元;2007年1-9月物业收费266494.18元,支出397582.53元,亏131088.35元。

6、业主委员会工作滞后。目前,我市中心城区绝大部分小区都没成立业主委员会,虽然有极个别社区成立了业主委员会,但都没有形成和发挥业主与物业公司之间桥梁与纽带的作用:服务质量的监管工作没有真正开展起来;对物业服务与公共财务的收支疏于监管。同时,由于业主委员会自身缺乏对物业相关政策、规定的了解、理解和运用,致使物业企业单方说了算,而业主委员会却对物业的管理事项难以决策。

7、有个别业主过度强调个人的实用性利益不顾社区整体外观形象的共同维护。如:防盗钢窗、空调等的安装零乱;私占公共场所,拥堵通道;随意丢弃堆放生活垃圾,这些行为在不同程度上,增加了物业公司的工作难度和不应有的工作量。

8、物业企业由小区全体业主共同选举、公开招聘的规定没有得到全面执行。目前,××市中心城区各居民住宅小区提供物业服务的物业企业都是前期物业开发代管,后期物业则是由开发商将原来分管物业的人员分离出去,重新注册企业名称、企业法人,成立新的物业服务企业来接管社区。不论是前期还是后期物业,都没有通过市场公开竞争招标,由全体业主自主选举物业管理公司,致使物业企业提供的服务质量标准缺少明细、欠缺可监督性。

9、市场体制不活,社会公共服务资源不均,增加了物业公司管理成本,导致不少物业公司负债经营。如;××市康居蒂景湾居民住宅小区,公共服务水电都是按商业用户执行,甚至居民楼道公用照明也是无价可讲,价位的顺势反差加重了物业公司的管理成本,以致企业通过变术来减少债务,实行勉强运转。

10、由于房地产开发商的问题,小区分期建设及附属物配套工程未完全峻工而提前交付,有些配套设施如水、电、气工程不配套,造成物业公司开展工作困难,影响物业服务质量。

11、如何加强监管、规范行为?如何引导物业公司和业主搭建互盈载体?相关职能部门监管缺位。

二、造成物业服务管理难的主要成因:

1、开发商对小区配套承诺不兑现,质量问题多。由于开发商不兑现售房时的承诺,入住后问题迟迟得不到解决,有的业主以拒缴物业服务费来与物业服务公司实行对峙。开发商遗留问题引发的物业管理矛盾,主要表现在;一是面积分摊不合理,配套服务设施建设承诺不能兑现。二是房屋使用中出现质量问题,开发商和物业公司就修缮责任互相推托。三是转嫁本属自身承担的费用(如:房产测绘费)给业主导致业主意见突出。

2、物业公司服务不到位、收费不合理、财务不透明。物业服务收费难的另一个原因,是物业公司不按规定的收费标准收取物业费,擅自设立收费项目收费或者收费少服务。从调查的情况看,这是业主反映最强烈的问题,直接影响了物业公司和业主之间的关系。虽然我市1999年就出台了《××市普通住宅小区物业管理收费办法》,明确规定了收费项目、档次和收费标准,但仍有部分物业公司擅自提高收费标准、设立项目或者以强制提供服务的方式收取费用。此外,问题更多的是物业公司的收费标准与其所提供的服务质量不符,同一区域同一收费标准的不同小区,服务的质量各有千别,常常引起业主的不满,以致业主拒绝交纳物业服务费。依照国家发改委、建设部《关于印发物业服务收费管理办法的通知》的规定,物业管理服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。而现在不少物业公司并没有执行规定,特别是没有成立业主委员会的小区,物业服务收费缺乏透明度。业主不知道自己交纳的费用花在什么地方,总认为物业公司收了很多钱,却没有用在业主身上,所以拒绝交纳物业费。

3、业主的消费观念有待改变。部分业主物业服务的消费观念没有完全树立起来。一是买房人对物业管理的认识需要一个过程。二是我们国家诚信价值体系尚在初级阶段。遇到问题,业主不是积极通过司法、行政手段解决,而是选择随意拖欠或者拒绝交纳物业服务费的方式进行,这种做法不仅损害了合同的严肃性,而且造成了住宅消费的诚信危机。三是一部分人存在从众和侥幸心里,看到小区内有业主不交物业费,认为自己交了反而吃亏,所以也效仿着拒绝或者拖欠物业费。物业服务收费不到位,最终利益受到损害的还是业主本身。物业费主要用于居住小区房屋公用部位及共用设施设备的运行维修养护等服务性开支。部分业主不缴费,等于免费享受公共服务,这对缴费的业主是不公平的。长此发展,不缴费的业主可能会越来越多,最终导致物业管理无法正常进行,房屋及设施将会失修失养,小区的保安、保洁、绿化将无人问津。

三、着力从以下方面加强监管。

1、规范物业服务行为,提高物业服务水平。倡导物业服务企业通过建立成本分析制度整合资源,联合采购,扩大管理规模,降低管理成本。物业管理作为服务行业,服务质量是关系到企业发展的核心问题,这就要求企业创新服务理念,优化服务质量,为业主提供更细致、更周到的人性化服务,定期公布物业费的收支情况,使业主明白消费。物业服务企业虽然是劳动密集型产业,但竞争仍然十分激烈。因此,仅靠降低物业费已经不能吸引消费者,只有通过规范化的管理和优质的服务塑造企业品牌,才能实现物业企业的发展、壮大。具体方法应该:一是改变以往的收费态度和方式。由于收费员没有经过专业培训,自身对物业相关政策、规定缺位理解和运用。同时,由于收费面广、点多、量大,难免出现生、冷、硬的工作态度,因而与业主的沟通、交流不是很顺利,导致业主对物业服务公司有意见而不愿交费。如:物业企业可在小区公告栏定期公布已缴费业主的名单,起到督促作用;对极个别拖欠较多、影响整个小区物业收费工作的业主,物业公司应通过法律手段来解决,以起震慑教育作用。也可以依靠业主委员会,并以业主委员会的名义下发通知,宣传交纳物业费是业主应尽的职责。二是要加强物业服务公司的自身建设,提高服务质量和水平。物业企业要努力为广大业主提供优质服务,规范服务行为,逐步扩大服务项目,不断追求服务的精细度,注重对服务质量的研究,加强对员工素质的培养。通过企业自身的不断努力,为小区营造一个良好的生活环境,从而使广大业主逐步接受“花钱买服务”方式。另外,物业企业还要提高管理水平,加强内部管理,建立规章,规范行为准则。收费时可根据居民的不同情况,在物价部门制定的物业收费标准幅度内,与业主商量确定。对有些收入很低确实交不起物业管理费的,应给予减免政策并向其他业主公布,一方面解决了交不起物业管理费的贫困户的困难,另一方面也起到和发挥了其他业主监督的作用。物业服务公司应该在加强企业自身建设、通过服务水平、质量上下功夫,盘活内部管理机制,不断提升服务质量以赢得广大业主的认可和满意。

2、充分发挥行业协会作用,规范自身行为。协会应实行横向协调、纵向指导的方法。一方面要加大与物价局沟通,物价部门要定期举办物业服务管理培训,规范其执收行为,为物业管理企业解答对《办法》和新颁布的《物业服务管理条例》存在的疑问。针对企业在执行过程中面临的问题,有针对性的提出专业意见、建议,对于中档的物业,建议企业应进行全面的评价,遵循给什么服务报什么价格的原则,按政府的标准定价,提供切实可行的服务内容,不能进驻后再提价,引起业主的反感。要特别注意对公共秩序的维护,在实行明码标价期间要确认收多少服务多少,不能随便许诺能人所不能。对于广大业主方面,协会要重在宣传及时引导的方法。针对业主缺乏成熟的物业管理消费意识的情况,协会以舆论为向导,有针对性地做了大量的解释和引导工作。如召开不同地区的业主座谈会,请有关人士来为其讲解案例,在物业管理收费方面存在包括如何界定变通住宅?界定档次有争议怎么办?三级资质的物管企业能否按一级收费?没有业委会能否改收费标准?哪种情况下收费明细账单一定要公布?小区车位收益该归谁等七大焦点问题从行业的角度提出了意见和建议。此外,为切实指导物业服务收费的定价、协调、平息业主与物管企业因定价问题引发的矛盾,针对物业档次界定难的问题,协会可以启用物业服务收费建议的评审程序,由企业或业委会提出需求,协会以组织行业专家到物业现场进行评审,从行业的专业角度提供合理的定价建议、意见,为物价部门审定价费提供切实可行的资料。为更好地平衡行业所面临在收费方面的困难和矛盾,行业协会除了对物业服务收费项目进行明码标价外,物价部门也应主动与其沟通,开展收费公示,统一制作公示牌,接受社会监督。

3、加大宣传工作力度,帮助业主树立正确的物业管理消费观念。业主买房是一个持续消费的过程,即便是付清全部房款,也仅仅是消费的开始,所以改变购房消费观念也是一个必须解决的问题。因此,要加强对《物权法》、《物业管理条例》、《价格法》和有关法律法规的宣传,使广大业主明确自己的权利和义务,树立“花钱买服务”的物业消费意识,明白不缴、少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业企业的利益,同时也损害了广大业主的利益。同时,也应该坚持在日常的物业管理小区中利用不同宣传的形式:如公告栏、宣传栏等向业主进行宣传,提高广大业主对物业管理的认识,让业主知道交纳物业服务费是每个业主的应尽义务。房管部门要从完善部门职能入手,加大宣传力度,引导和帮助广大业主树立正确的物业管理消费观念,努力为物业企业和业主搭建互盈互利平台。

4、建立和完善物业管理法规体系,规范物业服务管理行为。规范和约束小区的业主与业主之间、物业公司与业主之间的关系,仅靠业主公约是远远不够的必须要有一个具有强制性、权威性的物业管理法规体系。因此,政府相关职能部门要在充分调查、广泛征集意见的基础上,建立和完善《××市物业服务管理办法》,通过规章的形式将他们的责、权、利明确下来,确保业主和物业公司双方利益不受侵害;同时大力推进和完善《××市物业服务管理招投标制度》。业主大会通过招标选聘物业企业时,房管和物价部门必须到场进行指导,努力做好监管、指导到位,当好服务者、指导者、监督者和管理者。作为服务者,房管和物价部门要以人为本更好地为物业管理企业和业主服务;作为指导者,房管和物价部门要在全面实施《××市物业服务管理办法》的同时,加快出台《××市物业服务管理办法实施细则》,加强宣传发动的工作力度;作为监督和管理者,房管和物价部门要严格按照法律法规的要求,加强对物业服务企业的管理,依法行政,严格规范物业服务企业的行为。同时,又要加强对业主行为的正确引导,提高业主素质。要通过整合社会公共服务资源,实行政府扶持政策,加大政策倾斜力度,减少物业企业管理成本,为物业企业发展和小区和谐创建营造良好的社会氛围。