物业服务收费难范文10篇

物业服务收费难范文篇1

一、物业管理服务收费的现状

我市物业管理经过十多年的发展，总体形势良好。但是，由于受经济、社会和法制等大环境的影响，物业管理收费难的问题一直难以解决，物业服务收费率难以提高，已成为制约行业发展的瓶颈。据调查，目前，市区57家物管企业，收费率大都在60%—70%之间，能够达到90%以上的占比很低，有一部分收取率仅占30%—40%。目前，我市物业服务收费情况令人担忧，物业服务收费难导致物管服务跟不上，物管服务跟不上更加导致居民不愿意缴费，形成恶性循环。更为甚者，有些小区不断出现更换业主委员会，业主委员会不断更换物业公司和业主委员会自管自治等形形色色现象。

二、物业服务收费难的原因

1、业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。

据调查，我市一些业主没有确立对物业管理有偿服务的意识，思想认识仍然停留在计划经济时代“国家管修房，自己管住房”的福利住房阶段；有些业主认为小区其他业主交了费，我不交费照样能享受物业服务。一些原先积极缴费的业主在得知其他业主不肯交费后，觉得自己先交费“吃了亏”，再交费就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行列。

2、服务质量不高，制约服务费的收缴。

从总体上看，我市物业企业在履行安全保卫、环境秩序、卫生保洁、绿化管养、共用设施维护等方面能够做到不断完善和提高，但还有一些不尽人意的地方需要改进。如：有的小区车辆乱停乱放严重，影响了业主的正常通行；有的小区门卫把关不严，给拾荒、推销产品、维修家电等人员随意进出，扰乱了小区秩序；有的小区保安配备不足，安全管理责任心不强，导致小区丢失车辆、盗劫等事件时有发生；有的小区卫生清扫、清运不及时、不到位，路面破损不维护，路灯亮化率低，楼梯灯坏了不及时更换，排洪排污管道堵塞、化粪池外溢不能及时清理，绿化管养不够好等等，致使业主意见大，影响了物业服务费的收缴。

3、业主自主治理小区的意识和能力弱，影响物业服务费的收取。

《江苏省物业管理条例》赋予了业主、业主委员会的权力、义务。但是，从我市的实际情况看，业主、业主委员会的自治能力还很弱。一些业主权利意识、法律观念淡薄，许多人不参加业主大会，使没有过半数人参加的业主大会在法律上不生效。一些业主没有把物业服务当做一种商品，像供水、供电、供热一样对待，业主不愿花钱买服务。如，项里花园、通成山庄等小区环境卫生、服务质量，业主都比较满意，但这些公司收取的物业管理费，连成本价都没达到，在亏损运行，当他们向业主委员会汇报企业亏损运行状况、商谈提高一些收费标准时，业主委员会人员表示理解，但又都不同意。物业公司在小区开展各项有益活动时，无偿投资，业主都很高兴，如象征性收取一点费用时，业主们又不积极了，从而影响了物业服务费的收取。

4、物业管理行业亏损严重，低价位收费阻碍了物业管理市场的发展。

据对我市44家2007年物业服务企业经营情况调查。企业年物业管理费和其他经营收入总额为0.43亿元，年支出总额为0.55亿元，年亏损总额为1200万元。如此巨大的亏损使物业公司陷入了举步维艰的窘境。但支撑物业公司勉强生存的主要因素是，开发商年对物业管理补贴为1068.75万元，算上上述补贴，物业公司年实际亏损总额为131.25万元。但是这项补贴不会维持太久，因为：开发商为了促销房屋，依靠给物业公司补贴为业主提供超值服务，一旦房子卖完了，开发商主动与物业公司脱钩，物业企业就会失去依靠，断了资金来源了。目前我市亚方花园小区就面临这种状况，业主不愿增加物业管理费。我们觉得导致物业管理行业亏损主要有三个原因：

一是物业管理收费低。一些服务质量好的小区，如中通名仕嘉园小区物业管理成本每月每平方米0.7元，现实际收取每平方米0.4元；江山国际花园小区物业管理成本每月每平方米0.55元，现实际收取每平方米0.35元，小区运行的3年中，收费率达到90%以上，但去年6月全体业主提出再降低收费标准，收费标准降至每月每平方米0.30元，双方交涉多次，全体业主不交物业费达半年多，但物业公司仍继续提供标准化服务，在半年的真情服务还没有打动业主的情况下，双方达成协议，还是按原来收费和服务标准进行服务。这种低价位的收费阻碍了物业管理市场的发展，使物业这种商品达不到成本价格。

二是物业企业不合理的负担过重。主要集中反映在二次供水、小区供电上。供水、供电部门对物业小区二次供水、供电一直延用抄大表方式计费，而大小表之间差额所产生的损耗费用全部由物业公司承担。据调查，10家物业公司2007年二次供水一项年亏损额高达10.25万元；小区里民用公共用电，供电部门都按商业用电收费，而这一项物业公司年亏损额达9.75万元。如此巨大的亏损使物业公司负债累累，直至无力给业主提供服务。一方面业主的钱收不上来，另一方面还要替供水部门背大小表之间跑、冒、滴、漏的差额。

三是高层住宅电梯亏损严重。目前我市10层以上高层住宅电梯181部，部分高层住宅电梯使用期限已面临更换状况。据调查，每台电梯年检费、用电费、维护保养费这三项费用（不含电梯零件损坏、更新）每年运行亏损8495元，181台住宅电梯年运行亏损153.76万元，我市高层住宅电梯运营亏损和年久失修是困扰百姓、物业和政府的棘手问题。

5、建管不分的旧体制给后期管理留下了诸多隐患，使业主对物业管理投诉率居高不下。

目前，我市有95%的物业服务企业是受开发商委派或内部招投标对小区行使物业管理。实际上，这些物业服务企业仍然需要依靠原开发商“输血式”的补贴来维持，在这种管理体制下，开发商与物业服务企业是父与子的关系，这种“建”、“管”不分的体制，致使原本应由开发商解决的矛盾和问题，统统推给下属的物业管理公司。如质量缺陷、配备设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、不切实际的超值服务承诺等，使物业管理企业无力解决也无法解决。出现问题，业主们不分青红皂白地将所有的气都撒到物业公司身上，造成了物业管理投诉量居高不下。据统计：开发商遗留问题占上访投诉量的45%；物业管理服务不到位，占上访投诉量的31%；二次供水、供暖及供电、燃气等相关问题占上访投诉量的19%；其他情况占上访投诉量的5%。

6、物业管理队伍素质偏低、人才短缺。

我市有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质较低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。

7、旧住宅区推行物业管理难度大，物业收费率低。

我市现有2万平方米以上的住宅区50个；建筑面积521.52万平方米；05年以前施工的住宅区10个；05年以后施工的住宅区40个。

05年以前施工的小区，基本存在的主要问题：一是建筑年代早的小区住宅使用功能及公用部位、公用设备，陈旧老化；二是住宅公共设施、周边道路、给排水、绿化等配套不完善；三是很多住宅是计划经济体制时建设的房改房，居住者多数属于工薪阶层或低收入群体，既没有房屋维修基金，又承担不起投资改造费用；四是老工业住宅区占的比重较大，房改后房屋产权归职工所有，房屋十分破旧。这些旧住宅区推行物业管理难度大，物业收费标准低。

8、物业管理的法治体系还不完善，物业收费缺乏有效的制约手段。

对于物业管理活动中业主欠缴拒缴物管费的行为，目前的法律法规，如《物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《××市物业管理实施细则》等都有相应的规范，但是对于业主实际的欠缴和拒缴行为以及企业的追偿手段缺乏具体明细的刚性规定和保护措施。同时，由于物业主管部门目前没有执法队伍和执法权，面对业主欠缴拒缴物业费时只能采取说服教育、沟通协调的方式，对于蛮横无理的业主难以体现行政执法的力度和权威，再加上我国司法程序复杂冗长的现状，往往造成企业陷入有法难依的窘境。

9、政府相关部门在小区管理中的职能界定不清，行使不力，给物业管理服务收费带来影响。

表现在小区管理中的一些棘手问题，比如违章搭建问题，破墙开店、占道经营问题，破绿种菜、养狗扰民问题，噪声、烟气污染问题以及邻里之间矛盾纠纷等问题，这些本应该是属于城管、工商、公安、园林、环保和社区居委会等部门负责的职能，现在由于有了小区“围墙”这么个“框框”，有了小区物业管理的存在，统统转嫁到物业企业的身上。但是，物业企业作为市场化运作的经济实体，是依据国家《物业管理条例》和地方政府的《实施细则》，以及物业服务托管聘用合同为小区业主提供管理服务的企业，并没有处理解决上述问题的行政执法权力和相应的能力，结果是企业不该管的要管，不管业主埋怨；管不好业主更加埋怨，最终导致物业管理收费的困难。

10、部分新建小区入住率低，导致物管收费率难以提高。

近几年来，随着房地产市场的活跃，老百姓购房已不单是为了居住，有的是投资目的，一些小区因此空关率比较高，个别新小区入住率甚至不足20%（如运河城市广场）。空关房虽然按规定连续六个月无人居住可按70%收取物管费，但由于与业主联系不上，收取物业服务费的难度较大。物管公司虽然也试图通过发文书通知、打电话通知、请人转告等形式催缴，但绝大部分业主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服务费”的错误思想，致使这些新建小区的物管收费率非常低，企业经营难以为继。

三、解决物业管理收费难的对策

物业管理在我国是一个新生事物，引入我市也不过十多年时间，必然要经历一个逐步适应、完善、习惯、发展的过程。如何应对和解决我市物业管理收费难问题，推动物业管理向规范化、顺畅化、健康化方向发展，建议：

1、继续加强舆论宣传工作。建议物业行业与新闻媒体建立物业管理专栏，用百姓身边的事宣传物业服务是商品的理念，引导物管企业遵循市场规律，依法履行权利和义务。

2、开展市区物业管理的专项整治。一是整治小区历史遗留问题。对有些开发不配套，遗留问题多的新建小区，会同有关部门依法督促房地产开发公司配套完善，对拒不配套的，要依法严格查处。二是整治形象差的物业服务企业。对有些物业企业服务质量不高，管理水平低下，只收费不服务，多收费少服务，收费不规范等现象进行专项整治。对于服务管理水平极差，群众意见较大的物业企业要限期整改，对屡教不改的，要坚决取消其物业管理资质。

3、借助社区力量，培育和监管业主大会和业主委员会。业主及业主委员会的自律和监管问题是物业管理行业面临的实质矛盾之一，监管好业主大会、业主委员会是物业管理行业健康发展的重中之重。要积极探讨将“业主委员会”纳入社区组织的监管范畴，这将有利于社区服务功能的建设，确保业主委员会成员素质的有效提高。

4、积极开展前期物业管理招投标，为后期物业管理提供必要条件。建议对住宅小区一律进入物业管理招投标程序，以此来剥离开发带物业的“父子”之间关系，抑制开发商前期销售房屋时出现的虚假广告和对物业收费等不切实际的承诺，给物业管理创造质价相等的商品平台，使业主买房、买物业管理时心里有透明度，进一步规范物业管理市场。其中前期物业管理招投标与物业企业业绩挂钩，对表现不好、投诉较多的，受到不良记录或被通报批评的企业，限制其招投标，并逐步清出市场。

5、加强对物业管理行业的指导，强化行业自律

一是认真开展调查研究。针对行业存在的比较突出问题，如高层电梯、二次供水、住宅区内产权明析等问题进行专题调研。提出可行性解决问题的方法，尽快为行业解决一些实际困难。

二是依法制定物业管理道德规范、自律准则和管理标准，使企业依照行业管理标准规范企业的行为。

三是推行规模化管理。建议逐步推行规模经营，对于管理规模不够的公司，引导自愿合并，使其达到标准的管理规模。通过规模管理淘汰一些管理水平低的公司，支持有实力的企业，维护企业、业主双重利益。

四是大力开展培训工作。组织全行业不同级别、不同类型的从业人员的基础培训，使从业人员把过去的管理思想更新为服务理念，以热情的服务思想和熟练的专业技术为业主提供良好的服务，提高全行业服务水平。

6、加强对物业专业委员会工作的指导，使其发挥独特的作用。一是记者工作站。与各大新闻媒体加强协调，准确地宣传《条例》，正确引导人们在物业管理上的模糊认识。二是法律工作站。在物业专业委员会设立工作站，组织一批具有一定实践经验和法律方面的人才，来接受物业公司和业主的投诉，使业主和物业服务企业的矛盾依法得到解决。三是专家咨询工作站。就是把从事社会学、建筑学、规划学、园林绿化以及民政方面的专家邀请过来，参与城市的物业管理工作的研究，编制行业发展规划，进行专项论证，使我市物业管理工作向着规范化、科学化、法制化、系统化的方向健康发展。

7、创新物业管理收费机制，强化收费手段和效果

一是要通过制订科学合理的制度奖优罚劣，鼓励员工开动脑筋、爱岗敬业，不断提高收费率；二是要善于总结改进收费的方式和手段，改坐等业主前来缴费为主动上门收费，变单纯直接的收费为先听取意见改善服务再收费。三是在收费过程中多注意运用说话语气、个人情感、换位思考等技巧，使工作由被动变主动，化困难为简单。

8、完善物管收费法制环境，促进物业管理向前发展

一是行业主管部门利用政府机关的权力，制订切实可行、操作性较强的规定条文，健全和完善物业管理收费制度，处罚业主欠缴拒缴行为，为提高收费率提供法规依据。二是开拓思路、充分研究，创新物业管理收费的行政制约手段，建立收费的保障机制。三是简化司法程序，引导和鼓励物业企业运用司法手段解决物管收费矛盾，惩戒欠费业主。

物业服务收费难范文篇2

在物业服务行业中，主要的参与者是业主和物业服务企业：业主交纳物业费，物业服务企业为业主提供服务。但在物业服务行业中最大的难题就是物业收费问题。本文将博弈论理论应用到对物业收费问题的探讨中，在完全信息条件下，分析业主和物业服务企业的“静态”和“动态”博弈。假设l，博弈局中人有两方，局中人1表示业主，局中人2表示物业服务企业。假设2，S={S，S。)表示局中人1的行动空间，s表示交纳物业费h，s表示交纳的物业费为0。M={M，M}代表物业服务企业的行动空间，M表示提供优质服务，M表示提供劣质服务。行动空间是双方的共同知识。假设3，业主从物业服务中得到的效用为U。为便于分析，用财富值W来衡量业主效用的大小：w表示优质服务带来的效用财富值，w表示劣质服务得到的效用财富值，w，>w。提供优质服务的成本为C，提供劣质服务的成本为c，C>c，业主完全可以依靠对服务质量的判断来获知企业的成本支出，即双方的收益函数是共同知识。

二、博弈论分析

1、静态博弈分析对“囚徒困境”模型的分析已经很多，在此就不再描述。通过划线法，得到参与者的纳什均衡是(w，一C2)。但这却不是最好的结果，甚至是最坏的结果。这是因为双方参与者同时行动，而且以后也不存在惩罚的机会(只考虑一个合同期限)，都只追求短期利益最大化，所以会采取不合作的态度。

2、有限次重复博弈分析在现实中，这种“静态”博弈是不常发生的。现实是业主选择物业服务企业，在合同中规定物业费；物业服务企业按照周期(月或季度)收取物业费。在这种情况下，物业服务企业首先行动，业主会根据物业服务企业提供的服务质量来选择交纳还是不交纳费用(即h或者0)；然后，企业再根据业主交纳物业费的情况来选择下一阶段的行动方案。在有限次重复博弈中，选择第一阶段的博弈分析。在第一阶段，物业服务企业可以选择合作(提供优质服务)和不合作(提供劣质服务)。业主在观察到企业的行动后再选择自己的行动方案：交纳或者不交纳费用。利用逆向归纳法可以得到，参与者l的两个子博弈的最优选择都是“不交纳”；由于参与者2也是理性的，他知道参与者1总会选择不交纳物业费，所以也会选择不合作的态度，提供劣质服务以降低费用。该阶段博弈存在唯一的纳什均衡解，子博弈精炼纳什均衡为(w，，一C，)。我们知道，如果阶段博弈有唯一的纳什均衡解，则对任意有限的T，重复博弈有唯一的子博弈精炼纳什均衡，其结果是阶段博弈纳什均衡重复T次。在本例模型中，重复多次的阶段博弈(在合同期内每月或每季度重复一次)，其子博弈精炼纳什均衡无非就是把(w。，一c。)重复多次，直至合同期满。所以，只要有合同和期限存在，理性的业主和物业服务企业总会选择不合作的态度。

3、无限次重复博弈分析在重复博弈中，理性参与者在当前阶段博弈中的行动选择必须在眼前利益和长远利益之间进行权衡，不仅重视眼前利益，还要关注总收益。这就是说在一次博弈中不可能出现的合作行为在重复博弈的阶段博弈中可能出现。我们继续探讨在无限次重复博弈中业主和物业服务企业实现“合作”的可能性。由于是无限阶段，人们会考虑到长远的利益，因此对于无限阶段博弈的讨论，要引入贴现因子6(i>6>0)。在这里6可以反映参与者对未来利益的重视程度：当6较大时，说明对于未来的利益比较看重；当6较小时，说明比较重视眼前的利益。当6足够大时(6足够接近i)，参与者就会有动机在均衡战略的基础上寻求帕累托改进的战略组合，试探进行合作。定义以下触发战略：在第一阶段参与者2选择提供优质服务(进行合作性试探)。第t阶段，如果前面t一1个阶段两个参与者都进行合作，则继续提供优质服务，否则将选择报复(提供劣质的服务)。物业服务企业首先选择合作性试探，如果业主不首先偏离合作，合作将一直保持下去(合同没有期限)。这样，业主在每一阶段博弈中获得收益为W广h。在无限阶段博弈中获得的利润现值为V：(w_h)(1+6+62…)=‘l一6如果业主追求当前利益最大化，选择偏离合作(不交纳费用)，获得收益是W。从第二期开始，物业服务企业就会选择报复，提供劣质服务，业主获得w。业主只好也选择不合作，每一期的利润都是W。因此，业主从第一阶段开始的无限阶段重复博弈所得到的利润现值为V=W+W，(i+6+6…)=W1+6。l一6要使采取的上述触发战略成为纳什均衡，必须使下式成立。．+6也就是6刈。△h是业主交纳的费用的变化量，从物业服务企业角度考虑，则可以看成是企业的收益(或者产量)：同理，△w=W1-W：可看做是企业的成本变化(c会给业主带来W的价值，C。产生w，的价值。△w代表企业成本的增加量)。无论是从边际效用递减规律还是边际产量递减规律出发，都可以认为h．b△W>△h，即—WL-—W2<，所以1≥6志>o也就是说在6。o的条件下，参与者的触发战略就是最优的反应，参与者走出“囚徒困境”。可以看到，在无限次业主和物业服务重复博弈中，业主和企业均会采取触发战略，是能够实现“合作”的。

三、结论

虽然对行业的博弈论分析只是理论性的，存在很多的假设前提，也有很多不符合实际的地方。但我们可以从中得到以下几点启示：

(1)应尽量签订长期的服务合同，引导各方重视长期的利益而不是短期的利益。在长期的服务合同中，理性的行动者会考虑自己的长期利益，而不是只看眼前利、选择不科学的行为损害自己和他人的利益。

物业服务收费难范文篇3

一、物业管理服务收费的现状

我市物业管理经过十多年的发展，总体形势良好。但是，由于受经济、社会和法制等大环境的影响，物业管理收费难的问题一直难以解决，物业服务收费率难以提高，已成为制约行业发展的瓶颈。据调查，目前，市区57家物管企业，收费率大都在60%—70%之间，能够达到90%以上的占比很低，有一部分收取率仅占30%—40%。目前，我市物业服务收费情况令人担忧，物业服务收费难导致物管服务跟不上，物管服务跟不上更加导致居民不愿意缴费，形成恶性循环。更为甚者，有些小区不断出现更换业主委员会，业主委员会不断更换物业公司和业主委员会自管自治等形形色色现象。

二、物业服务收费难的原因

1、业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。

据调查，我市一些业主没有确立对物业管理有偿服务的意识，思想认识仍然停留在计划经济时代“国家管修房，自己管住房”的福利住房阶段；有些业主认为小区其他业主交了费，我不交费照样能享受物业服务。一些原先积极缴费的业主在得知其他业主不肯交费后，觉得自己先交费“吃了亏”，再交费就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行列。

2、服务质量不高，制约服务费的收缴。

从总体上看，我市物业企业在履行安全保卫、环境秩序、卫生保洁、绿化管养、共用设施维护等方面能够做到不断完善和提高，但还有一些不尽人意的地方需要改进。如：有的小区车辆乱停乱放严重，影响了业主的正常通行；有的小区门卫把关不严，给拾荒、推销产品、维修家电等人员随意进出，扰乱了小区秩序；有的小区保安配备不足，安全管理责任心不强，导致小区丢失车辆、盗劫等事件时有发生；有的小区卫生清扫、清运不及时、不到位，路面破损不维护，路灯亮化率低，楼梯灯坏了不及时更换，排洪排污管道堵塞、化粪池外溢不能及时清理，绿化管养不够好等等，致使业主意见大，影响了物业服务费的收缴。

3、业主自主治理小区的意识和能力弱，影响物业服务费的收取。

《江苏省物业管理条例》赋予了业主、业主委员会的权力、义务。但是，从我市的实际情况看，业主、业主委员会的自治能力还很弱。一些业主权利意识、法律观念淡薄，许多人不参加业主大会，使没有过半数人参加的业主大会在法律上不生效。一些业主没有把物业服务当做一种商品，像供水、供电、供热一样对待，业主不愿花钱买服务。如，项里花园、通成山庄等小区环境卫生、服务质量，业主都比较满意，但这些公司收取的物业管理费，连成本价都没达到，在亏损运行，当他们向业主委员会汇报企业亏损运行状况、商谈提高一些收费标准时，业主委员会人员表示理解，但又都不同意。物业公司在小区开展各项有益活动时，无偿投资，业主都很高兴，如象征性收取一点费用时，业主们又不积极了，从而影响了物业服务费的收取。

4、物业管理行业亏损严重，低价位收费阻碍了物业管理市场的发展。

据对我市44家2007年物业服务企业经营情况调查。企业年物业管理费和其他经营收入总额为0.43亿元，年支出总额为0.55亿元，年亏损总额为1200万元。如此巨大的亏损使物业公司陷入了举步维艰的窘境。但支撑物业公司勉强生存的主要因素是，开发商年对物业管理补贴为1068.75万元，算上上述补贴，物业公司年实际亏损总额为131.25万元。但是这项补贴不会维持太久，因为：开发商为了促销房屋，依靠给物业公司补贴为业主提供超值服务，一旦房子卖完了，开发商主动与物业公司脱钩，物业企业就会失去依靠，断了资金来源了。目前我市亚方花园小区就面临这种状况，业主不愿增加物业管理费。我们觉得导致物业管理行业亏损主要有三个原因：

一是物业管理收费低。一些服务质量好的小区，如中通名仕嘉园小区物业管理成本每月每平方米0.7元，现实际收取每平方米0.4元；江山国际花园小区物业管理成本每月每平方米0.55元，现实际收取每平方米0.35元，小区运行的3年中，收费率达到90%以上，但去年6月全体业主提出再降低收费标准，收费标准降至每月每平方米0.30元，双方交涉多次，全体业主不交物业费达半年多，但物业公司仍继续提供标准化服务，在半年的真情服务还没有打动业主的情况下，双方达成协议，还是按原来收费和服务标准进行服务。这种低价位的收费阻碍了物业管理市场的发展，使物业这种商品达不到成本价格。

二是物业企业不合理的负担过重。主要集中反映在二次供水、小区供电上。供水、供电部门对物业小区二次供水、供电一直延用抄大表方式计费，而大小表之间差额所产生的损耗费用全部由物业公司承担。据调查，10家物业公司2007年二次供水一项年亏损额高达10.25万元；小区里民用公共用电，供电部门都按商业用电收费，而这一项物业公司年亏损额达9.75万元。如此巨大的亏损使物业公司负债累累，直至无力给业主提供服务。一方面业主的钱收不上来，另一方面还要替供水部门背大小表之间跑、冒、滴、漏的差额。

三是高层住宅电梯亏损严重。目前我市10层以上高层住宅电梯181部，部分高层住宅电梯使用期限已面临更换状况。据调查，每台电梯年检费、用电费、维护保养费这三项费用（不含电梯零件损坏、更新）每年运行亏损8495元，181台住宅电梯年运行亏损153.76万元，我市高层住宅电梯运营亏损和年久失修是困扰百姓、物业和政府的棘手问题。

5、建管不分的旧体制给后期管理留下了诸多隐患，使业主对物业管理投诉率居高不下。

目前，我市有95%的物业服务企业是受开发商委派或内部招投标对小区行使物业管理。实际上，这些物业服务企业仍然需要依靠原开发商“输血式”的补贴来维持，在这种管理体制下，开发商与物业服务企业是父与子的关系，这种“建”、“管”不分的体制，致使原本应由开发商解决的矛盾和问题，统统推给下属的物业管理公司。如质量缺陷、配备设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、不切实际的超值服务承诺等，使物业管理企业无力解决也无法解决。出现问题，业主们不分青红皂白地将所有的气都撒到物业公司身上，造成了物业管理投诉量居高不下。据统计：开发商遗留问题占上访投诉量的45%；物业管理服务不到位，占上访投诉量的31%；二次供水、供暖及供电、燃气等相关问题占上访投诉量的19%；其他情况占上访投诉量的5%。

6、物业管理队伍素质偏低、人才短缺。

我市有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质较低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。

7、旧住宅区推行物业管理难度大，物业收费率低。

我市现有2万平方米以上的住宅区50个；建筑面积521.52万平方米；05年以前施工的住宅区10个；05年以后施工的住宅区40个。

05年以前施工的小区，基本存在的主要问题：一是建筑年代早的小区住宅使用功能及公用部位、公用设备，陈旧老化；二是住宅公共设施、周边道路、给排水、绿化等配套不完善；三是很多住宅是计划经济体制时建设的房改房，居住者多数属于工薪阶层或低收入群体，既没有房屋维修基金，又承担不起投资改造费用；四是老工业住宅区占的比重较大，房改后房屋产权归职工所有，房屋十分破旧。这些旧住宅区推行物业管理难度大，物业收费标准低。

8、物业管理的法治体系还不完善，物业收费缺乏有效的制约手段。

对于物业管理活动中业主欠缴拒缴物管费的行为，目前的法律法规，如《物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《××市物业管理实施细则》等都有相应的规范，但是对于业主实际的欠缴和拒缴行为以及企业的追偿手段缺乏具体明细的刚性规定和保护措施。同时，由于物业主管部门目前没有执法队伍和执法权，面对业主欠缴拒缴物业费时只能采取说服教育、沟通协调的方式，对于蛮横无理的业主难以体现行政执法的力度和权威，再加上我国司法程序复杂冗长的现状，往往造成企业陷入有法难依的窘境。

9、政府相关部门在小区管理中的职能界定不清，行使不力，给物业管理服务收费带来影响。

表现在小区管理中的一些棘手问题，比如违章搭建问题，破墙开店、占道经营问题，破绿种菜、养狗扰民问题，噪声、烟气污染问题以及邻里之间矛盾纠纷等问题，这些本应该是属于城管、工商、公安、园林、环保和社区居委会等部门负责的职能，现在由于有了小区“围墙”这么个“框框”，有了小区物业管理的存在，统统转嫁到物业企业的身上。但是，物业企业作为市场化运作的经济实体，是依据国家《物业管理条例》和地方政府的《实施细则》，以及物业服务托管聘用合同为小区业主提供管理服务的企业，并没有处理解决上述问题的行政执法权力和相应的能力，结果是企业不该管的要管，不管业主埋怨；管不好业主更加埋怨，最终导致物业管理收费的困难。

10、部分新建小区入住率低，导致物管收费率难以提高。

近几年来，随着房地产市场的活跃，老百姓购房已不单是为了居住，有的是投资目的，一些小区因此空关率比较高，个别新小区入住率甚至不足20%（如运河城市广场）。空关房虽然按规定连续六个月无人居住可按70%收取物管费，但由于与业主联系不上，收取物业服务费的难度较大。物管公司虽然也试图通过发文书通知、打电话通知、请人转告等形式催缴，但绝大部分业主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服务费”的错误思想，致使这些新建小区的物管收费率非常低，企业经营难以为继。

三、解决物业管理收费难的对策

物业管理在我国是一个新生事物，引入我市也不过十多年时间，必然要经历一个逐步适应、完善、习惯、发展的过程。如何应对和解决我市物业管理收费难问题，推动物业管理向规范化、顺畅化、健康化方向发展，建议：

1、继续加强舆论宣传工作。建议物业行业与新闻媒体建立物业管理专栏，用百姓身边的事宣传物业服务是商品的理念，引导物管企业遵循市场规律，依法履行权利和义务。

2、开展市区物业管理的专项整治。一是整治小区历史遗留问题。对有些开发不配套，遗留问题多的新建小区，会同有关部门依法督促房地产开发公司配套完善，对拒不配套的，要依法严格查处。二是整治形象差的物业服务企业。对有些物业企业服务质量不高，管理水平低下，只收费不服务，多收费少服务，收费不规范等现象进行专项整治。对于服务管理水平极差，群众意见较大的物业企业要限期整改，对屡教不改的，要坚决取消其物业管理资质。

3、借助社区力量，培育和监管业主大会和业主委员会。业主及业主委员会的自律和监管问题是物业管理行业面临的实质矛盾之一，监管好业主大会、业主委员会是物业管理行业健康发展的重中之重。要积极探讨将“业主委员会”纳入社区组织的监管范畴，这将有利于社区服务功能的建设，确保业主委员会成员素质的有效提高。

4、积极开展前期物业管理招投标，为后期物业管理提供必要条件。建议对住宅小区一律进入物业管理招投标程序，以此来剥离开发带物业的“父子”之间关系，抑制开发商前期销售房屋时出现的虚假广告和对物业收费等不切实际的承诺，给物业管理创造质价相等的商品平台，使业主买房、买物业管理时心里有透明度，进一步规范物业管理市场。其中前期物业管理招投标与物业企业业绩挂钩，对表现不好、投诉较多的，受到不良记录或被通报批评的企业，限制其招投标，并逐步清出市场。

5、加强对物业管理行业的指导，强化行业自律

一是认真开展调查研究。针对行业存在的比较突出问题，如高层电梯、二次供水、住宅区内产权明析等问题进行专题调研。提出可行性解决问题的方法，尽快为行业解决一些实际困难。

二是依法制定物业管理道德规范、自律准则和管理标准，使企业依照行业管理标准规范企业的行为。

三是推行规模化管理。建议逐步推行规模经营，对于管理规模不够的公司，引导自愿合并，使其达到标准的管理规模。通过规模管理淘汰一些管理水平低的公司，支持有实力的企业，维护企业、业主双重利益。

四是大力开展培训工作。组织全行业不同级别、不同类型的从业人员的基础培训，使从业人员把过去的管理思想更新为服务理念，以热情的服务思想和熟练的专业技术为业主提供良好的服务，提高全行业服务水平。

6、加强对物业专业委员会工作的指导，使其发挥独特的作用。一是记者工作站。与各大新闻媒体加强协调，准确地宣传《条例》，正确引导人们在物业管理上的模糊认识。二是法律工作站。在物业专业委员会设立工作站，组织一批具有一定实践经验和法律方面的人才，来接受物业公司和业主的投诉，使业主和物业服务企业的矛盾依法得到解决。三是专家咨询工作站。就是把从事社会学、建筑学、规划学、园林绿化以及民政方面的专家邀请过来，参与城市的物业管理工作的研究，编制行业发展规划，进行专项论证，使我市物业管理工作向着规范化、科学化、法制化、系统化的方向健康发展。

7、创新物业管理收费机制，强化收费手段和效果

一是要通过制订科学合理的制度奖优罚劣，鼓励员工开动脑筋、爱岗敬业，不断提高收费率；二是要善于总结改进收费的方式和手段，改坐等业主前来缴费为主动上门收费，变单纯直接的收费为先听取意见改善服务再收费。三是在收费过程中多注意运用说话语气、个人情感、换位思考等技巧，使工作由被动变主动，化困难为简单。

8、完善物管收费法制环境，促进物业管理向前发展

一是行业主管部门利用政府机关的权力，制订切实可行、操作性较强的规定条文，健全和完善物业管理收费制度，处罚业主欠缴拒缴行为，为提高收费率提供法规依据。二是开拓思路、充分研究，创新物业管理收费的行政制约手段，建立收费的保障机制。三是简化司法程序，引导和鼓励物业企业运用司法手段解决物管收费矛盾，惩戒欠费业主。

物业服务收费难范文篇4

一、物业管理服务收费的现状

我市物业管理经过十多年的发展，总体形势良好。但是，由于受经济、社会和法制等大环境的影响，物业管理收费难的问题一直难以解决，物业服务收费率难以提高，已成为制约行业发展的瓶颈。据调查，目前，市区57家物管企业，收费率大都在60%—70%之间，能够达到90%以上的占比很低，有一部分收取率仅占30%—40%。目前，我市物业服务收费情况令人担忧，物业服务收费难导致物管服务跟不上，物管服务跟不上更加导致居民不愿意缴费，形成恶性循环。更为甚者，有些小区不断出现更换业主委员会，业主委员会不断更换物业公司和业主委员会自管自治等形形色色现象。

二、物业服务收费难的原因

1、业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。

据调查，我市一些业主没有确立对物业管理有偿服务的意识，思想认识仍然停留在计划经济时代“国家管修房，自己管住房”的福利住房阶段；有些业主认为小区其他业主交了费，我不交费照样能享受物业服务。一些原先积极缴费的业主在得知其他业主不肯交费后，觉得自己先交费“吃了亏”，再交费就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行列。

2、服务质量不高，制约服务费的收缴。

从总体上看，我市物业企业在履行安全保卫、环境秩序、卫生保洁、绿化管养、共用设施维护等方面能够做到不断完善和提高，但还有一些不尽人意的地方需要改进。如：有的小区车辆乱停乱放严重，影响了业主的正常通行；有的小区门卫把关不严，给拾荒、推销产品、维修家电等人员随意进出，扰乱了小区秩序；有的小区保安配备不足，安全管理责任心不强，导致小区丢失车辆、盗劫等事件时有发生；有的小区卫生清扫、清运不及时、不到位，路面破损不维护，路灯亮化率低，楼梯灯坏了不及时更换，排洪排污管道堵塞、化粪池外溢不能及时清理，绿化管养不够好等等，致使业主意见大，影响了物业服务费的收缴。

3、业主自主治理小区的意识和能力弱，影响物业服务费的收取。

《江苏省物业管理条例》赋予了业主、业主委员会的权力、义务。但是，从我市的实际情况看，业主、业主委员会的自治能力还很弱。一些业主权利意识、法律观念淡薄，许多人不参加业主大会，使没有过半数人参加的业主大会在法律上不生效。一些业主没有把物业服务当做一种商品，像供水、供电、供热一样对待，业主不愿花钱买服务。如，项里花园、通成山庄等小区环境卫生、服务质量，业主都比较满意，但这些公司收取的物业管理费，连成本价都没达到，在亏损运行，当他们向业主委员会汇报企业亏损运行状况、商谈提高一些收费标准时，业主委员会人员表示理解，但又都不同意。物业公司在小区开展各项有益活动时，无偿投资，业主都很高兴，如象征性收取一点费用时，业主们又不积极了，从而影响了物业服务费的收取。

4、物业管理行业亏损严重，低价位收费阻碍了物业管理市场的发展。

据对我市44家2007年物业服务企业经营情况调查。企业年物业管理费和其他经营收入总额为0.43亿元，年支出总额为0.55亿元，年亏损总额为1200万元。如此巨大的亏损使物业公司陷入了举步维艰的窘境。但支撑物业公司勉强生存的主要因素是，开发商年对物业管理补贴为1068.75万元，算上上述补贴，物业公司年实际亏损总额为131.25万元。但是这项补贴不会维持太久，因为：开发商为了促销房屋，依靠给物业公司补贴为业主提供超值服务，一旦房子卖完了，开发商主动与物业公司脱钩，物业企业就会失去依靠，断了资金来源了。目前我市亚方花园小区就面临这种状况，业主不愿增加物业管理费。我们觉得导致物业管理行业亏损主要有三个原因：

一是物业管理收费低。一些服务质量好的小区，如中通名仕嘉园小区物业管理成本每月每平方米0.7元，现实际收取每平方米0.4元；江山国际花园小区物业管理成本每月每平方米0.55元，现实际收取每平方米0.35元，小区运行的3年中，收费率达到90%以上，但去年6月全体业主提出再降低收费标准，收费标准降至每月每平方米0.30元，双方交涉多次，全体业主不交物业费达半年多，但物业公司仍继续提供标准化服务，在半年的真情服务还没有打动业主的情况下，双方达成协议，还是按原来收费和服务标准进行服务。这种低价位的收费阻碍了物业管理市场的发展，使物业这种商品达不到成本价格。

二是物业企业不合理的负担过重。主要集中反映在二次供水、小区供电上。供水、供电部门对物业小区二次供水、供电一直延用抄大表方式计费，而大小表之间差额所产生的损耗费用全部由物业公司承担。据调查，10家物业公司2007年二次供水一项年亏损额高达10.25万元；小区里民用公共用电，供电部门都按商业用电收费，而这一项物业公司年亏损额达9.75万元。如此巨大的亏损使物业公司负债累累，直至无力给业主提供服务。一方面业主的钱收不上来，另一方面还要替供水部门背大小表之间跑、冒、滴、漏的差额。

三是高层住宅电梯亏损严重。目前我市10层以上高层住宅电梯181部，部分高层住宅电梯使用期限已面临更换状况。据调查，每台电梯年检费、用电费、维护保养费这三项费用（不含电梯零件损坏、更新）每年运行亏损8495元，181台住宅电梯年运行亏损153.76万元，我市高层住宅电梯运营亏损和年久失修是困扰百姓、物业和政府的棘手问题。

5、建管不分的旧体制给后期管理留下了诸多隐患，使业主对物业管理投诉率居高不下。

目前，我市有95%的物业服务企业是受开发商委派或内部招投标对小区行使物业管理。实际上，这些物业服务企业仍然需要依靠原开发商“输血式”的补贴来维持，在这种管理体制下，开发商与物业服务企业是父与子的关系，这种“建”、“管”不分的体制，致使原本应由开发商解决的矛盾和问题，统统推给下属的物业管理公司。如质量缺陷、配备设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、不切实际的超值服务承诺等，使物业管理企业无力解决也无法解决。出现问题，业主们不分青红皂白地将所有的气都撒到物业公司身上，造成了物业管理投诉量居高不下。据统计：开发商遗留问题占上访投诉量的45%；物业管理服务不到位，占上访投诉量的31%；二次供水、供暖及供电、燃气等相关问题占上访投诉量的19%；其他情况占上访投诉量的5%。

6、物业管理队伍素质偏低、人才短缺。

我市有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质较低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。

7、旧住宅区推行物业管理难度大，物业收费率低。

我市现有2万平方米以上的住宅区50个；建筑面积521.52万平方米；05年以前施工的住宅区10个；05年以后施工的住宅区40个。

05年以前施工的小区，基本存在的主要问题：一是建筑年代早的小区住宅使用功能及公用部位、公用设备，陈旧老化；二是住宅公共设施、周边道路、给排水、绿化等配套不完善；三是很多住宅是计划经济体制时建设的房改房，居住者多数属于工薪阶层或低收入群体，既没有房屋维修基金，又承担不起投资改造费用；四是老工业住宅区占的比重较大，房改后房屋产权归职工所有，房屋十分破旧。这些旧住宅区推行物业管理难度大，物业收费标准低。

8、物业管理的法治体系还不完善，物业收费缺乏有效的制约手段。

对于物业管理活动中业主欠缴拒缴物管费的行为，目前的法律法规，如《物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《××市物业管理实施细则》等都有相应的规范，但是对于业主实际的欠缴和拒缴行为以及企业的追偿手段缺乏具体明细的刚性规定和保护措施。同时，由于物业主管部门目前没有执法队伍和执法权，面对业主欠缴拒缴物业费时只能采取说服教育、沟通协调的方式，对于蛮横无理的业主难以体现行政执法的力度和权威，再加上我国司法程序复杂冗长的现状，往往造成企业陷入有法难依的窘境。

9、政府相关部门在小区管理中的职能界定不清，行使不力，给物业管理服务收费带来影响。

表现在小区管理中的一些棘手问题，比如违章搭建问题，破墙开店、占道经营问题，破绿种菜、养狗扰民问题，噪声、烟气污染问题以及邻里之间矛盾纠纷等问题，这些本应该是属于城管、工商、公安、园林、环保和社区居委会等部门负责的职能，现在由于有了小区“围墙”这么个“框框”，有了小区物业管理的存在，统统转嫁到物业企业的身上。但是，物业企业作为市场化运作的经济实体，是依据国家《物业管理条例》和地方政府的《实施细则》，以及物业服务托管聘用合同为小区业主提供管理服务的企业，并没有处理解决上述问题的行政执法权力和相应的能力，结果是企业不该管的要管，不管业主埋怨；管不好业主更加埋怨，最终导致物业管理收费的困难。

10、部分新建小区入住率低，导致物管收费率难以提高。

近几年来，随着房地产市场的活跃，老百姓购房已不单是为了居住，有的是投资目的，一些小区因此空关率比较高，个别新小区入住率甚至不足20%（如运河城市广场）。空关房虽然按规定连续六个月无人居住可按70%收取物管费，但由于与业主联系不上，收取物业服务费的难度较大。物管公司虽然也试图通过发文书通知、打电话通知、请人转告等形式催缴，但绝大部分业主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服务费”的错误思想，致使这些新建小区的物管收费率非常低，企业经营难以为继。

三、解决物业管理收费难的对策

物业管理在我国是一个新生事物，引入我市也不过十多年时间，必然要经历一个逐步适应、完善、习惯、发展的过程。如何应对和解决我市物业管理收费难问题，推动物业管理向规范化、顺畅化、健康化方向发展，建议：

1、继续加强舆论宣传工作。建议物业行业与新闻媒体建立物业管理专栏，用百姓身边的事宣传物业服务是商品的理念，引导物管企业遵循市场规律，依法履行权利和义务。

2、开展市区物业管理的专项整治。一是整治小区历史遗留问题。对有些开发不配套，遗留问题多的新建小区，会同有关部门依法督促房地产开发公司配套完善，对拒不配套的，要依法严格查处。二是整治形象差的物业服务企业。对有些物业企业服务质量不高，管理水平低下，只收费不服务，多收费少服务，收费不规范等现象进行专项整治。对于服务管理水平极差，群众意见较大的物业企业要限期整改，对屡教不改的，要坚决取消其物业管理资质。

3、借助社区力量，培育和监管业主大会和业主委员会。业主及业主委员会的自律和监管问题是物业管理行业面临的实质矛盾之一，监管好业主大会、业主委员会是物业管理行业健康发展的重中之重。要积极探讨将“业主委员会”纳入社区组织的监管范畴，这将有利于社区服务功能的建设，确保业主委员会成员素质的有效提高。

4、积极开展前期物业管理招投标，为后期物业管理提供必要条件。建议对住宅小区一律进入物业管理招投标程序，以此来剥离开发带物业的“父子”之间关系，抑制开发商前期销售房屋时出现的虚假广告和对物业收费等不切实际的承诺，给物业管理创造质价相等的商品平台，使业主买房、买物业管理时心里有透明度，进一步规范物业管理市场。其中前期物业管理招投标与物业企业业绩挂钩，对表现不好、投诉较多的，受到不良记录或被通报批评的企业，限制其招投标，并逐步清出市场。

5、加强对物业管理行业的指导，强化行业自律

一是认真开展调查研究。针对行业存在的比较突出问题，如高层电梯、二次供水、住宅区内产权明析等问题进行专题调研。提出可行性解决问题的方法，尽快为行业解决一些实际困难。

二是依法制定物业管理道德规范、自律准则和管理标准，使企业依照行业管理标准规范企业的行为。

三是推行规模化管理。建议逐步推行规模经营，对于管理规模不够的公司，引导自愿合并，使其达到标准的管理规模。通过规模管理淘汰一些管理水平低的公司，支持有实力的企业，维护企业、业主双重利益。

四是大力开展培训工作。组织全行业不同级别、不同类型的从业人员的基础培训，使从业人员把过去的管理思想更新为服务理念，以热情的服务思想和熟练的专业技术为业主提供良好的服务，提高全行业服务水平。

6、加强对物业专业委员会工作的指导，使其发挥独特的作用。一是记者工作站。与各大新闻媒体加强协调，准确地宣传《条例》，正确引导人们在物业管理上的模糊认识。二是法律工作站。在物业专业委员会设立工作站，组织一批具有一定实践经验和法律方面的人才，来接受物业公司和业主的投诉，使业主和物业服务企业的矛盾依法得到解决。三是专家咨询工作站。就是把从事社会学、建筑学、规划学、园林绿化以及民政方面的专家邀请过来，参与城市的物业管理工作的研究，编制行业发展规划，进行专项论证，使我市物业管理工作向着规范化、科学化、法制化、系统化的方向健康发展。

7、创新物业管理收费机制，强化收费手段和效果

一是要通过制订科学合理的制度奖优罚劣，鼓励员工开动脑筋、爱岗敬业，不断提高收费率；二是要善于总结改进收费的方式和手段，改坐等业主前来缴费为主动上门收费，变单纯直接的收费为先听取意见改善服务再收费。三是在收费过程中多注意运用说话语气、个人情感、换位思考等技巧，使工作由被动变主动，化困难为简单。

8、完善物管收费法制环境，促进物业管理向前发展

一是行业主管部门利用政府机关的权力，制订切实可行、操作性较强的规定条文，健全和完善物业管理收费制度，处罚业主欠缴拒缴行为，为提高收费率提供法规依据。二是开拓思路、充分研究，创新物业管理收费的行政制约手段，建立收费的保障机制。三是简化司法程序，引导和鼓励物业企业运用司法手段解决物管收费矛盾，惩戒欠费业主。

物业服务收费难范文篇5

1、“先天不足”带来的矛盾

业主在购房入住后，往往会因为配套设施、绿化、房屋质量、物业服务质量和收费等问题与物业服务企业产生矛盾。本文认为产生这种现象的原因是在前期物业管理中，存在着三个“先天不足”。其一，虚假的承诺。开发建设单位为了达成销售，做出夸大甚至不切实际的承诺，如绿化率、配套设施、物业服务质量等等，给后续物业管理带来了被动局面，如果处理不当，或业主表现激进，就会导致业主和物业服务企业之间的矛盾。其二，前期物业管理的“先天不足”。前期物业管理协议是由房地产开发商与物业服务企业达成的，开发商就有可能仅从自身的角度出发选择物业服务企业，或者干脆是开发商的下属物业服务企业。物业服务企业为了取得合同，开发商为了销售宣传和成本的考虑，就很可能产生低收费、低服务质量的前期物业服务合同。其三，建设遗留问题。房地产开发建设过程中存在的后遗症带到物业管理中，由于这部分维修费很高，物业服务企业根本无力解决。建设和管理脱节造成了物业管理先天不足，开发商与物业服务企业之间的责任不清。

2、物业管理收费难的问题

业主与物业服务企业之间矛盾的主要表现方式就是“收费难”。物业服务收费难无时无刻不在困扰着物业管理企业的生存和发展，表现有两个方面：收费难度大，收费成本高。分析其原因，主要有二点。一是物业管理的整体性和业主交费的分散性矛盾。公共设施和公用设备的管理和维护费用有赖于全体业主，同时又服务于全体业主，但业主却存在个体性和分散性。个体性带来了业主对公共设施享用的不均等，分散性带来的就是收费难。拒缴物业管理服务费的那部分业主一直损害着全体业主的共同利益。二是对违约拒缴物业管理服务费缺乏有效的制约措施，形成了收费成本高的现象。物业服务企业没有强制收费的权利，更勿用提停水停电等违反行为，业主委员会同样也只有劝导的义务，对于拖欠物业费的顽固业主，只有诉之于法。由于个体所拖欠的物业费标的较小，导致物业收费诉之于法的效率低，成本高。

3、物业服务质量不高

关于物业服务质量，在有些地区，服务标准没有一个明确的定义，也就无法在合同中很好的界定服务质量。业主也就对物业服务质量有不同的理解，这样服务质量就很可能满足不了所有业主的需求。如果业主感觉服务质量和水平并不像自己理解的或物业服务企业所保证的，必然造成一些业主的抵触情绪，从而使双方之间的信任度降低，在物业服务的配合上就会出现罅隙，进而有可能导致物业管理费收交率低。而在面对业主的拖欠费用时，企业做的最多的就是降低服务质量，以最低限度的控制成本，这使物业服务企业与业主的关系更加恶劣。

4、物业管理主体的不确定

目前，我国物业管理尚不是很成熟，影响物业管理企业和业主关系的另外一个关键角色就是居委会。业主面临的是物业企业与居委会的双重管理压力，没有明确规定，物业企业会和居委会一起管理小区，致使业主很是迷惑。在社区居民委员会、业主委员会与物业管理企业之间的关系中，社区居民委员会缺位现象较为严重，业主委员会与物业管理企业积极性发挥不够。

二、对双方关系存在的问题可以从以下几方面探讨的解决思路

1、物业管理早期介入的制度化、前期物业管理的透明化

对于物业管理中“先天不足”的问题，本文认为可以主要从物业早期介入的制度化，前期物业管理透明化两方面进行着手。一直以来被提倡的物业早期介入可以很好的解决开发遗留问题、虚假的承诺等问题。物业管理早期介入是一种物业服务企业同房地产开发商共同对物业实施平等或交叉管理的方法。项目可行性研究阶段与规划设计阶段物业服务企业介入提出专业意见与建议，建设施工阶段介入，扮演监理角色。前期物业管理，是介于房屋自售出之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。在这个阶段存在着较多的程序不透明性，且物业管理工作也具有一定的复杂性，较容易在业主与物业服务企业之间产生矛盾。

以法律法规的形式对物业管理早期介入进行制度化约束，以强制力保证其得以实施，并且对前期物业管理的招投标、物业接管等程序过程进行透明化，通过建立和完善物业管理前期介入制度和前期物业管理接管验收制度，明晰物业管理各方面的职责权利，可以有效的减少物业管理“先天不足”的情况。

2、针对物业管理收费难的思路

物业管理收费难，作为业主与管业服务企业矛盾的集中表现，本文认为可以从以下几个角度进行入手。第一，增加物业管理收费的透明度，定期对物业管理费用的使用情况进行明细公布，以便业主了解物业费用的去向。第二，成立权威的仲裁机构。由于法律诉讼的方式成本过高且效率较低，所以有必要成立权威的仲裁机构，“快刀斩乱麻”解决物管纠纷。第三，充分发挥业主委员会的作用，更好地协调业主与物业服务企业间的关系，既可以让物业服务企业主张知情权，又可以对业主形成舆论约束。第四，扩大物业管理费用来源，解决物业管理费负担过重的问题。例如可以用物业配套设施出租的收入补贴物业管理的日常费用。

3、培育物业管理的中介机构

培育物业管理的中介机构，引入物业管理的第三方，包括物业管理的咨询机构、评估机构、顾问机构和研究机构。物业管理第三方的引入有利于物业管理市场的培育和加快物业管理市场化的进程。物业管理第三方的介入，在项目的公开招投标、选聘、规范物业管理等方面能够起到有利的作用，为业主提供专业的物业管理知识咨询服务，规范物业管理企业的服务标准，对物业管理行业的整合和成熟提供借鉴。

4、提高物业管理从业人员的综合素质

物业管理是一项综合性很强，技术含量很高的工作。而我国物业管理行业处于起步发展阶段，物业管理人员培训教育也处于起步阶段，对高层次的专业人才比较匮乏。员工的素质是企业素质的基础，是服务于业主的基本条件，员工素质的高低，决定着企业发展的速度、成败与兴衰。特别是物业管理企业，不久的将来，当国际上一些从事物业管理的企业进入我国,抢占我国物业管理市场时，每一个物业管理企业都面临着机遇和挑战，届时员工素质的高低将决定其在竞争中的地位。关系到物业管理企业的生存与发展。所以，加快人才的培训是物业管理企业提供优质服务的基础。为此，一方面应引进一些具有相关知识与经验的高层次管理人才，另一方面应通过培训、定期考核、评比等手段，提高物业管理企业自身员工的素质。随着员工素质的提高，管理手段的加强，管理水平的提高，服务质量也会随之相应提高。作为物业管理的从业人员要不断提高自身的综合素质和管理能力，要做到法规清楚、管理有方，技术精湛、服务热情。首先，要转变观念，物业管理企业的全体员工要改变物业管理见物不见人的倾向。物业管理在服务过程中要注重与业主联系沟通，以达到和谐相处的目的。其次，加快企业员工技能培训，专业知识的培训，职业专业学校需要加强物业管理职业教育。提升员工综合素质，营造文明礼貌的服务氛围。

5、促进双方沟通交流，建立相互信任

沟通是把思想、情感、知识，信息等人文在个人或群体间传递、交流的过程，它是增加感情，拉近距离，求同存异，达成共识的最有效手段。不论是物业的所有者，还是管理服务的经营者，达成共同利益是永恒的原则。作为物业管理活动中共同利益的合作双方都必须有强烈的交流沟通意愿，应共同经营维护良好沟通氛围，创造相互沟通的条件，以融洽和谐的双方关系，增进彼此间的了解，消除彼此间的陌生与误会，取得彼此间的认可和信任。建立一种互信机制是十分必要的，这样才能关系融洽，相互信任，和睦共处。业主要强化物业管理消费意识、法治意识、公众意识。

6、业主委员会要规范自身的管理服务行为

业主委员会，是指由物业管理区域内的业主根据业主大会议事规则选举产生，代表业主利益的组织机构。既然是业主的代表，就必须规范自身的行为，做好业主与物业服务企业之间协调的纽带作用。制定完善的业主委员会章程和普遍认可的业主公约，能够起到事半功倍的效果，即避免让物业管理企业无所适从，又可以最大限度的避免内部成员的分歧。

7、完善物业管理法制建设

物业管理作为新兴行业，要想得到快速健康的发展，必须依靠法律法规对物业管理行为进行引导，规范和制约，否则，物业管理行业难以向深层次高水平发展。物业管理的法律法规尚不完善，物业管理基本法立法之后，法律法规不配套，甚至有些规范性文件之间存在着不协调或矛盾，在某些方面，物业管理仍处在无法可依，无章可循的状态。因此，要从根本上改变这种状况，必须逐步提高物业管理法律法规的效力等级，细化物业管理法规条例，建立物业管理法律体系。

三、结束语

随着物业管理行业的发展，物业管理法制的完善和人们消费水平不断提高、消费观念的转变，物业服务企业和小区业主的关系会不断改善，形成“和谐社区”。

【参考文献】

[1]陈瑛：物业管理公共关系[M]．重庆大学出版社，2005．

[2]胡杰等：物业管理与业主实务全书[M]．中华工商联合出版社，2002．

[3]邹经宇、许溶烈：永续和谐[M].中国城市出版社，2007．

[4]梁柱：中国物业管理理论探索与实践[M].中国经济出版社，2003．

物业服务收费难范文篇6

物业管理服务费是指物业公司依据物业服务合同的约定向业主或物业使用人提供公用设施设备日常运行维护、绿化管理、卫生保洁、安全防范等公共性服务而收取的费用。物业费的收缴是物业公司依据合同约定，为业主提供服务的基础上，向业主行使请求实施债权的行为。

一、收费难的现状、原因

1、开发商遗留问题。我国的物业管理有多种形式，但不管那一种形式都与开发商有着千丝万缕的关系。在一定程度上，开发商在工程建设和销售过程中遗留有许多问题，如：房屋建筑质量、规划的配套设施不到位、项目分期开发影响居住环境、虚假承诺、售后服务不到位等。且不少业主分不清房屋质量问题是建设问题还是管理质量问题，还有许多业主根本就将开发企业和物业公司当作一家，将矛头对准物业公司。面对上述问题时，物业公司又缺乏对开发商的有效制约，不能从根本上去解决业主面临的问题，从而引发业主以拒交物业服务费的方式来维权。从物业公司本身来看，业主和开发商都期望尽快解决问题，如果物业公司利用自己的力量将问题解决了，不仅能缓解业主和开发商之间的矛盾，而且也能使物业服务得到业主和开发商更多的支持。实践也证明：帮助开发商和业主解决问题，其实就是帮助了物业公司自己。2、服务质量问题。“服务不到位”、“维修不及时”、“收费不规范”是服务质量问题中最主要的三大问题，也是业主同物业公司之间矛盾的焦点。随着住房商品化进一步推进，广大业主对物业管理的要求不断提高，对一部分管理服务不到位、不规范、市场化意识不强、人才队伍和技术等方面明显存在不足、甚至侵害业主利益的物业公司，业主通过以拒交物业服务费，来表达对物业管理公司和服务的不满。在物业服务中，不可能不发生质量事故，问题是发生以后如何处理。物业公司首先应该从自己身上寻找原因，这样做一方面能够得到业主的理解，另一方面通过查原因找到自己的不足，有利于改进服务质量提高服务水平。3、部分业主消费意识不强，造成收费难。目前，业主在住房消费观念上还存在着不少误区。其一、部分业主没有认识到物业管理是使其房产保值增值的一种投资行为，也没有认识到物业服务是一种消费行为。部分业主既希望有成熟的物业管理，又不愿意承担相应的费用，所以总想找到一些服务质量问题，以此作为拒交服务费的理由。其二、部分业主对业主公约和物业合同约定内容的概念不清楚，他们往往把业主因违规操作造成的物业服务矛盾，都归结到物业公司的不作为，少数业主甚至把一些不应该由物业公司来承担的内容也交由物业公司来打理，否则也以此为理由拒交物业费。要解决这类业主住房消费观念问题，物业公司除了寻找自身不足，还应采取各种方法帮助业主树立住房消费观念，让业主有缴费的心理预期。4、社会舆论导向力度不够，造成收费难。物业管理虽然已经走过了一段历程，其成长过程需要不断完善，特别如收费难等问题，需要政府、广大业主和物业公司共同努力来解决。面对管理服务过程中的出现的问题应该从客观、公正的角度和用冷静的心态来分析、研究，提出解决的办法。目前还没有有效的宣传物业管理的政策法规，以及媒体、舆论正面宣传报道，还没有形成全社会关心物业管理工作的良好局面。5、企业内部管理问题。由于物业管理行业市场化进程滞后，造成不少物业公司运行模式与市场格格不入，加上物业公司大多由以前的房管所转制而来的，有的还与房地产开发企业藕断丝连，比如自管自建等，造成物业公司内部机制难以适应市场化的要求。其结果造成物业企业从业人员工作积极性不高，企业综合技能、服务能力难以适应市场要求，服务质量难以满足业主的要求。这样的企业其收费率当然就不会太高。

二、解决收费难的基本思路

解决收费难的所有问题将会牵涉到相关政策法规，及方方面面。基于收费难的成因,根据笔者的实践经验和理解有以下几点看法：1、物业公司应培育出正确的服务理念，并在实践中加以运用，这不仅关系到物业收费的问题，更是作为物业管理行业的物业公司成败的关键。如果物业服务从业人员仍然以管理者自居，把业主当作自己的管理对象，那么收费难问题就不会解决。对此每个企业和从业人员都应该有清醒的认识。物业企业应把服务理念培训作为企业的第一要务。同时政府有关主管部门和行业协会要加强物业管理行业诚信自律，树立良好的社会形象。要使物业公司不断提升服务意识，进一步提高企业科学管理水平和服务质量，推动物业公司向着规范化、科学化、标准化发展，牢固树立“诚实守信、优质服务、文明从业”服务宗旨，提升业主的满意度;要加大对物业公司的规范管理，形成优胜劣汰机制，树立良好的行业形象。2、在政府的主导下，加强对业主的宣传工作，培育成熟的物业管理消费群体。在不断规范物业公司的同时，政府和行业协会要加大对广大物业消费者的物业管理法律法规的宣传，帮助业主了解相关物业管理法律法规，不断提升业主的住房消费意识，让广大业主意识到服务也是一种产品，也是有偿消费，使小区业主更像一名真正的主人行使权利、履行义务。同时引导业主主动参与物业管理，指导、协调、监督物业公司服务行为，形成双方互相理解、相互支持、相互配合的良好合作关系，使广大业主成为成熟的消费者。通过我们自身物业服务的实践以及先进国家和城市的先例告诉我们，“拒交”行为的最主要原因是业主的观念滞后，解决收费难的关键就在于转变业主的物业服务观念。3、建立“三位一体”的政府监管机制。要加大物业前期房屋及配套设施质量监管力度，把好房屋质量验收、综合验收、物业承接验收三关，质量验收、综合验收、物业承接验收这三关相互联系相互制约，有一关不合格就要坚决不能办理业主入住手续。同时物业企业要做好物业的前期介入工作，派相关专业人员熟悉了解工程中的各个环节，对不合理的特别是工程细节方面提出合理的建议和解决办法，把以后在物业管理中可能出现的问题消灭在萌芽状态。只有这样才能把开发建设期间遗留问题减少到最低限度，才能最大限度减少因房屋开发建设问题造成的业主不满情绪，减少业主拒交物业管理费的理由。4、物业公司要勤练“内功”。在面对不断变化的市场需求和日益激烈的市场竞争环境下，需要企业不断增强社会责任感，努力作好企业的制度建设，强化企业的成本费用核算;增强企业、员工的危机意识、服务意识，打造专业化的人才队伍，持续全面改进质量管理体系，倡导管理的精细化和服务的人性化;开展个性化的服务，努力做到服务热情、周到、细致、完美;只有这样才能打造出优秀的品牌企业，才能最大限度地满足业主需求，才能在不断变化和日益激烈竞争的市场环境中发展壮大。5、建立业主履行义务的引导机制。业主意识觉醒之时，正是物业管理市场成熟之日。要做到这一点，首先要通过建立和完善业主委员会工作指导制度，并且政府要发挥在业主委员会建立和完善方面的引导作用。其次，要通过各种宣传途径加大对物业管理的宣传，进行正面引导，特别是广播、报纸、电视台及一些官方机构的正面宣传。第三，通过业主之间的权益侵害加以引导，让业主普遍意识到不缴费的业主实际上是侵害了缴费业主的利益。发挥业主的相互监督和舆论引导作用。6、政府要加强物业管理立法工作，制定相关的产业政策。政府主管部门要尽快完善物业管理法律、法规的配套文件，使物业管理服务、收费、维权有法可依，使物业公司和业主能进一步明确各自的责、权、利。其次政府要研究制定有利于行业发展的产业政策，加大行业发展的扶持力度，如：物业公司的税收政策，物业管理成本上涨后的调整物业费标准的指导性政策，小区公共配套设施设备能耗的价格政策等。7、建立物业公司的维权机制。目前，物业公司诉讼业主不缴费的案件占物业管理诉讼案件的80%以上，从法院的判决结果来看，几乎近100%的物业公司都能胜诉。但诉讼金额少，诉讼成本高是事实，诉讼程序繁杂、耗费的时间长也是事实，同时还存在胜诉的执行问题等。所以政府有关部门能否简化诉讼程序，采取集中受理，降低诉讼费用，加大执行力度等手段，是政府应该关注的问题。

三、结束语

物业服务收费难范文篇7

(一)物业服务费定价及名目不公开透明

很多地方条例规定，普通住宅的物业服务费，由业主大会、开发建设单位与物业企业在政府指导价格范围内协商确定。政府指导价格由价格主管部门会同物业管理主管部门制定，并向社会公布。尽管如此，实践中物业服务费的定价过程并不透明，特别是到底包含哪些服务项目，服务标准如何，如何确定的服务价格等问题并未及时向业主公布，导致在物业管理过程中业主期望过高，不满意物业企业的工作而拒交物业费。

(二)物业企业责任不明确

物业企业应当履行其物业服务合同中的约定义务以及一定法律规定下的法定义务。物业企业最基本的责任主要是要保证物业的安全、整洁和正常使用功能。所谓物业服务业企业责任不明确，实际上是指责任标准的不明确。实践中，常引发矛盾的问题在于物业企业对于物业安全的保证是否包括对业主人身财产的安全保障，是否应当设置严格的门禁制度;在小区绿地上出现乱种果树田地的现象是否应归咎于物业企业对物业整洁责任履行的不到位等等。这些疑问都可能导致业主对物业企业的不满，使物业费收缴困难。

(三)业主以不缴物业服务费为手段对抗物业企业

尽管在物业管理关系中，业主作为甲方选聘物业企业为其服务，但由于业主大会及业主委员会组织的松散性，不能有效表达业主诉求，因此，实践中业主认为最好的也是唯一的表达对物业服务不满的方式就是不缴纳物业服务费。于是有些业主便以各种理由拒交物业费，但同时享受着物业服务，这无疑导致业主之间的不公平，也使物业企业的服务由于得不到回报而陷入困境。物业费问题矛盾激化的后果将是业主与服务企业的两败俱伤。

二、解决物业管理中物业服务费收缴困境的对策

(一)提高物业企业服务水平，解决收费难题

服务收费难一直困扰着众多的物业企业。物业公司应从以下几个方面提高服务水平，解决收费难题。第一，公开服务项目，增强信息透明度。物业服务收费是直接关系到业主，使用人和物业企业利益的敏感问题。物业企业要强化管理，建立规范自身行为的约束机制，使收费与提供的服务相符合。要加强收费的内外监督，加强财务审计和成本核算，规范收费行为。公开服务项目，服务标准及收费标准，定期公布收支情况，接受业主和业主委员会的质询和监督。第二，物业费的收缴应在业主管理规约中明确说明。小区的服务内容、服务标准、收费标准及收费方式等，当事人双方应协商确定，并在共同遵守的小区管理规约中明确说明，按照管理规约的约定交纳物业费。第三，实施人性化服务，加强沟通交流。物业企业应对小区业主的基本信息做深入了解，在制定前期物业管理方案时，更多地从即将入住的业主利益出发，充分考虑这些群体的交费意愿和承受能力，确定一个能让大多数业主较为愉快的接受方案，才能为入住后的服务与管理打下良好的基础。业主入住后，物业企业应进一步加强与业主的沟通与交流，建立良好的沟通平台，了解业主所需所想，以更好地为业主服务。

(二)加大宣传教育，转变业主观念

物业管理是一种市场行为，它与过去的房管所管理有着本质的区别。业主享受物业管理的各项服务是一种市场消费行为，而消费就要付钱。因此应通过宣传教育，努力让业主逐渐树立服务消费的观念，普遍接受花钱买服务的管理形式，并深刻认识到拒付物业费是违背社会道德规范和国家法律的，而自觉缴费是一个城市公民的基本素质。对于业主以拒交物业费为对抗物业企业手段的观念亦应当转变。物业企业服务不完善的地方应当由业主及时指出，并积极改正，而业主不应不予理睬，仅以此为借口拒交物业服务费，如此做法只能给业主带来违约的诉讼风险，而于服务质量的改善无益。

(三)完善物业管理制度，加大欠费处理力度

物业服务收费难范文篇8

一、物业管理服务收费的现状

我市物业管理经过十多年的发展，总体形势良好。但是，由于受经济、社会和法制等大环境的影响，物业管理收费难的问题一直难以解决，物业服务收费率难以提高，已成为制约行业发展的瓶颈。据调查，目前，市区57家物管企业，收费率大都在60%—70%之间，能够达到90%以上的占比很低，有一部分收取率仅占30%—40%。目前，我市物业服务收费情况令人担忧，物业服务收费难导致物管服务跟不上，物管服务跟不上更加导致居民不愿意缴费，形成恶性循环。更为甚者，有些小区不断出现更换业主委员会，业主委员会不断更换物业公司和业主委员会自管自治等形形色色现象。

二、物业服务收费难的原因

1、业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。

据调查，我市一些业主没有确立对物业管理有偿服务的意识，思想认识仍然停留在计划经济时代“国家管修房，自己管住房”的福利住房阶段；有些业主认为小区其他业主交了费，我不交费照样能享受物业服务。一些原先积极缴费的业主在得知其他业主不肯交费后，觉得自己先交费“吃了亏”，再交费就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行列。

2、服务质量不高，制约服务费的收缴。

从总体上看，我市物业企业在履行安全保卫、环境秩序、卫生保洁、绿化管养、共用设施维护等方面能够做到不断完善和提高，但还有一些不尽人意的地方需要改进。如：有的小区车辆乱停乱放严重，影响了业主的正常通行；有的小区门卫把关不严，给拾荒、推销产品、维修家电等人员随意进出，扰乱了小区秩序；有的小区保安配备不足，安全管理责任心不强，导致小区丢失车辆、盗劫等事件时有发生；有的小区卫生清扫、清运不及时、不到位，路面破损不维护，路灯亮化率低，楼梯灯坏了不及时更换，排洪排污管道堵塞、化粪池外溢不能及时清理，绿化管养不够好等等，致使业主意见大，影响了物业服务费的收缴。

3、业主自主治理小区的意识和能力弱，影响物业服务费的收取。

《江苏省物业管理条例》赋予了业主、业主委员会的权力、义务。但是，从我市的实际情况看，业主、业主委员会的自治能力还很弱。一些业主权利意识、法律观念淡薄，许多人不参加业主大会，使没有过半数人参加的业主大会在法律上不生效。一些业主没有把物业服务当做一种商品，像供水、供电、供热一样对待，业主不愿花钱买服务。如，项里花园、通成山庄等小区环境卫生、服务质量，业主都比较满意，但这些公司收取的物业管理费，连成本价都没达到，在亏损运行，当他们向业主委员会汇报企业亏损运行状况、商谈提高一些收费标准时，业主委员会人员表示理解，但又都不同意。物业公司在小区开展各项有益活动时，无偿投资，业主都很高兴，如象征性收取一点费用时，业主们又不积极了，从而影响了物业服务费的收取。

4、物业管理行业亏损严重，低价位收费阻碍了物业管理市场的发展。

据对我市44家2007年物业服务企业经营情况调查。企业年物业管理费和其他经营收入总额为0.43亿元，年支出总额为0.55亿元，年亏损总额为1200万元。如此巨大的亏损使物业公司陷入了举步维艰的窘境。但支撑物业公司勉强生存的主要因素是，开发商年对物业管理补贴为1068.75万元，算上上述补贴，物业公司年实际亏损总额为131.25万元。但是这项补贴不会维持太久，因为：开发商为了促销房屋，依靠给物业公司补贴为业主提供超值服务，一旦房子卖完了，开发商主动与物业公司脱钩，物业企业就会失去依靠，断了资金来源了。目前我市亚方花园小区就面临这种状况，业主不愿增加物业管理费。我们觉得导致物业管理行业亏损主要有三个原因：

一是物业管理收费低。一些服务质量好的小区，如中通名仕嘉园小区物业管理成本每月每平方米0.7元，现实际收取每平方米0.4元；江山国际花园小区物业管理成本每月每平方米0.55元，现实际收取每平方米0.35元，小区运行的3年中，收费率达到90%以上，但去年6月全体业主提出再降低收费标准，收费标准降至每月每平方米0.30元，双方交涉多次，全体业主不交物业费达半年多，但物业公司仍继续提供标准化服务，在半年的真情服务还没有打动业主的情况下，双方达成协议，还是按原来收费和服务标准进行服务。这种低价位的收费阻碍了物业管理市场的发展，使物业这种商品达不到成本价格。

二是物业企业不合理的负担过重。主要集中反映在二次供水、小区供电上。供水、供电部门对物业小区二次供水、供电一直延用抄大表方式计费，而大小表之间差额所产生的损耗费用全部由物业公司承担。据调查，10家物业公司2007年二次供水一项年亏损额高达10.25万元；小区里民用公共用电，供电部门都按商业用电收费，而这一项物业公司年亏损额达9.75万元。如此巨大的亏损使物业公司负债累累，直至无力给业主提供服务。一方面业主的钱收不上来，另一方面还要替供水部门背大小表之间跑、冒、滴、漏的差额。

三是高层住宅电梯亏损严重。目前我市10层以上高层住宅电梯181部，部分高层住宅电梯使用期限已面临更换状况。据调查，每台电梯年检费、用电费、维护保养费这三项费用（不含电梯零件损坏、更新）每年运行亏损8495元，181台住宅电梯年运行亏损153.76万元，我市高层住宅电梯运营亏损和年久失修是困扰百姓、物业和政府的棘手问题。

5、建管不分的旧体制给后期管理留下了诸多隐患，使业主对物业管理投诉率居高不下。

目前，我市有95%的物业服务企业是受开发商委派或内部招投标对小区行使物业管理。实际上，这些物业服务企业仍然需要依靠原开发商“输血式”的补贴来维持，在这种管理体制下，开发商与物业服务企业是父与子的关系，这种“建”、“管”不分的体制，致使原本应由开发商解决的矛盾和问题，统统推给下属的物业管理公司。如质量缺陷、配备设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、不切实际的超值服务承诺等，使物业管理企业无力解决也无法解决。出现问题，业主们不分青红皂白地将所有的气都撒到物业公司身上，造成了物业管理投诉量居高不下。据统计：开发商遗留问题占上访投诉量的45%；物业管理服务不到位，占上访投诉量的31%；二次供水、供暖及供电、燃气等相关问题占上访投诉量的19%；其他情况占上访投诉量的5%。

6、物业管理队伍素质偏低、人才短缺。

我市有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质较低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。

7、旧住宅区推行物业管理难度大，物业收费率低。

我市现有2万平方米以上的住宅区50个；建筑面积521.52万平方米；05年以前施工的住宅区10个；05年以后施工的住宅区40个。

05年以前施工的小区，基本存在的主要问题：一是建筑年代早的小区住宅使用功能及公用部位、公用设备，陈旧老化；二是住宅公共设施、周边道路、给排水、绿化等配套不完善；三是很多住宅是计划经济体制时建设的房改房，居住者多数属于工薪阶层或低收入群体，既没有房屋维修基金，又承担不起投资改造费用；四是老工业住宅区占的比重较大，房改后房屋产权归职工所有，房屋十分破旧。这些旧住宅区推行物业管理难度大，物业收费标准低。

8、物业管理的法治体系还不完善，物业收费缺乏有效的制约手段。

对于物业管理活动中业主欠缴拒缴物管费的行为，目前的法律法规，如《物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《××市物业管理实施细则》等都有相应的规范，但是对于业主实际的欠缴和拒缴行为以及企业的追偿手段缺乏具体明细的刚性规定和保护措施。同时，由于物业主管部门目前没有执法队伍和执法权，面对业主欠缴拒缴物业费时只能采取说服教育、沟通协调的方式，对于蛮横无理的业主难以体现行政执法的力度和权威，再加上我国司法程序复杂冗长的现状，往往造成企业陷入有法难依的窘境。

9、政府相关部门在小区管理中的职能界定不清，行使不力，给物业管理服务收费带来影响。

表现在小区管理中的一些棘手问题，比如违章搭建问题，破墙开店、占道经营问题，破绿种菜、养狗扰民问题，噪声、烟气污染问题以及邻里之间矛盾纠纷等问题，这些本应该是属于城管、工商、公安、园林、环保和社区居委会等部门负责的职能，现在由于有了小区“围墙”这么个“框框”，有了小区物业管理的存在，统统转嫁到物业企业的身上。但是，物业企业作为市场化运作的经济实体，是依据国家《物业管理条例》和地方政府的《实施细则》，以及物业服务托管聘用合同为小区业主提供管理服务的企业，并没有处理解决上述问题的行政执法权力和相应的能力，结果是企业不该管的要管，不管业主埋怨；管不好业主更加埋怨，最终导致物业管理收费的困难。

10、部分新建小区入住率低，导致物管收费率难以提高。

近几年来，随着房地产市场的活跃，老百姓购房已不单是为了居住，有的是投资目的，一些小区因此空关率比较高，个别新小区入住率甚至不足20%（如运河城市广场）。空关房虽然按规定连续六个月无人居住可按70%收取物管费，但由于与业主联系不上，收取物业服务费的难度较大。物管公司虽然也试图通过发文书通知、打电话通知、请人转告等形式催缴，但绝大部分业主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服务费”的错误思想，致使这些新建小区的物管收费率非常低，企业经营难以为继。

三、解决物业管理收费难的对策

物业管理在我国是一个新生事物，引入我市也不过十多年时间，必然要经历一个逐步适应、完善、习惯、发展的过程。如何应对和解决我市物业管理收费难问题，推动物业管理向规范化、顺畅化、健康化方向发展，建议：

1、继续加强舆论宣传工作。建议物业行业与新闻媒体建立物业管理专栏，用百姓身边的事宣传物业服务是商品的理念，引导物管企业遵循市场规律，依法履行权利和义务。

2、开展市区物业管理的专项整治。一是整治小区历史遗留问题。对有些开发不配套，遗留问题多的新建小区，会同有关部门依法督促房地产开发公司配套完善，对拒不配套的，要依法严格查处。二是整治形象差的物业服务企业。对有些物业企业服务质量不高，管理水平低下，只收费不服务，多收费少服务，收费不规范等现象进行专项整治。对于服务管理水平极差，群众意见较大的物业企业要限期整改，对屡教不改的，要坚决取消其物业管理资质。

3、借助社区力量，培育和监管业主大会和业主委员会。业主及业主委员会的自律和监管问题是物业管理行业面临的实质矛盾之一，监管好业主大会、业主委员会是物业管理行业健康发展的重中之重。要积极探讨将“业主委员会”纳入社区组织的监管范畴，这将有利于社区服务功能的建设，确保业主委员会成员素质的有效提高。

4、积极开展前期物业管理招投标，为后期物业管理提供必要条件。建议对住宅小区一律进入物业管理招投标程序，以此来剥离开发带物业的“父子”之间关系，抑制开发商前期销售房屋时出现的虚假广告和对物业收费等不切实际的承诺，给物业管理创造质价相等的商品平台，使业主买房、买物业管理时心里有透明度，进一步规范物业管理市场。其中前期物业管理招投标与物业企业业绩挂钩，对表现不好、投诉较多的，受到不良记录或被通报批评的企业，限制其招投标，并逐步清出市场。

5、加强对物业管理行业的指导，强化行业自律

一是认真开展调查研究。针对行业存在的比较突出问题，如高层电梯、二次供水、住宅区内产权明析等问题进行专题调研。提出可行性解决问题的方法，尽快为行业解决一些实际困难。

二是依法制定物业管理道德规范、自律准则和管理标准，使企业依照行业管理标准规范企业的行为。

三是推行规模化管理。建议逐步推行规模经营，对于管理规模不够的公司，引导自愿合并，使其达到标准的管理规模。通过规模管理淘汰一些管理水平低的公司，支持有实力的企业，维护企业、业主双重利益。

四是大力开展培训工作。组织全行业不同级别、不同类型的从业人员的基础培训，使从业人员把过去的管理思想更新为服务理念，以热情的服务思想和熟练的专业技术为业主提供良好的服务，提高全行业服务水平。

6、加强对物业专业委员会工作的指导，使其发挥独特的作用。一是记者工作站。与各大新闻媒体加强协调，准确地宣传《条例》，正确引导人们在物业管理上的模糊认识。二是法律工作站。在物业专业委员会设立工作站，组织一批具有一定实践经验和法律方面的人才，来接受物业公司和业主的投诉，使业主和物业服务企业的矛盾依法得到解决。三是专家咨询工作站。就是把从事社会学、建筑学、规划学、园林绿化以及民政方面的专家邀请过来，参与城市的物业管理工作的研究，编制行业发展规划，进行专项论证，使我市物业管理工作向着规范化、科学化、法制化、系统化的方向健康发展。

7、创新物业管理收费机制，强化收费手段和效果

一是要通过制订科学合理的制度奖优罚劣，鼓励员工开动脑筋、爱岗敬业，不断提高收费率；二是要善于总结改进收费的方式和手段，改坐等业主前来缴费为主动上门收费，变单纯直接的收费为先听取意见改善服务再收费。三是在收费过程中多注意运用说话语气、个人情感、换位思考等技巧，使工作由被动变主动，化困难为简单。

8、完善物管收费法制环境，促进物业管理向前发展

一是行业主管部门利用政府机关的权力，制订切实可行、操作性较强的规定条文，健全和完善物业管理收费制度，处罚业主欠缴拒缴行为，为提高收费率提供法规依据。二是开拓思路、充分研究，创新物业管理收费的行政制约手段，建立收费的保障机制。三是简化司法程序，引导和鼓励物业企业运用司法手段解决物管收费矛盾，惩戒欠费业主。

物业服务收费难范文篇9

（一）监督管理不到位，影响物业管理工作健康发展。一是监管部门之间责职不清。物业管理监督工作涉及到十多个单位，在实际工作中，各部门职责范围、责任分工还没有划清，没有对行政执法和业务管理进行统一协调，导致各部门一有任务就往社区和物业企业身上压，遇到具体问题就相互推诿扯皮。二是小区内监管缺位。由于各部门职责不清，行政监管、执法体制尚未理顺，造成小区内监管缺失，致使小区内乱搭乱建、乱堆乱放、噪声油烟污染、住宅改经营用房等违规违法行为时有发生。三是物业配套设施验收不到位。有的房地产建设单位没有严格执行“三同时”（同时设计、同时施工、同时交付）制度，有的部门验收把关不严，供水、供热、供电等企业也没能有效参与到小区物业验收，有的物业公司为了承接业务“只揽不管”，致使一些物业设施不全的楼盘进入了市场，给后期物业管理埋下了隐患。（二）物业管理收费难现象突出，影响物业服务水平提高。物业管理收费难是长期困扰物业管理的老大难问题，已经成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈。一是供水、供热代收代缴难。十堰市城区物业小区供水、供热及部分供电还未实现终端收费，而是由物业公司代收代缴，供应单位只按小区总表收费，并不承担总表与分表之间跑、冒、滴、漏的差额和二次供水、供热、供电过程中产生的损耗及设备运行维护费用，这些差额费用与损耗就落在物业公司和业主头上，有的物业公司无力承担损耗，就通过提高供水、采暖收费价格或减少供暖时间等方式来弥补耗损费用，引发业主强烈不满，拒交物业费。二是开发建设单位遗留问题造成收费难。物业行业兴起初期，为解决“重建设轻管理”、“只建设不管理”的现象，形成“谁开发，谁管理”的物业管理模式。但同时也决定了“子物业公司”从属、依附、受制于“母房地产开发企业”的局面［2］。当房地产开发企业没有兑现房屋销售时的相关承诺、未履行房屋质量保修责任、不能按照合同约定期限办理房产证时，业主就将矛头指向物业公司，通过拒交物业费用来维权。三是业主对物业管理服务不满意导致收费难。部分物业服务企业服务意识差，小区基础设施损坏不及时维修，卫生不能及时清理，不能按合同约定提供质价相符的物业服务，业主拒交物业费。四是部分物业公司侵占小区公共收益引发收费难。根据《物权法》规定，小区公共区域内所得收入归全体业主所有，目前，多数小区内电梯广告费、公共停车费及公共区域内租赁费等收益并不是由业主大会或业主委员会管理而是归物业公司支配，大部分小区物业公司公共收益、支出不透明，部分物业公司还将这批收入用于公共设施维修和补贴物业管理费，业主对此有抵触情绪，并以拒交物业费的形式来表示抗议。（三）业主委员会规范运行难，不能有效发挥桥梁纽带作用。业主委员会成立困难，缺乏监督管理，规范运行困难，难以充分发挥作用。一是业主委员会成立难。各小区业主普遍缺乏主人翁意识，对成立业主委员会漠不关心，再加上业主互不熟悉，利益诉求不尽相同，导致召开业主大会、成立业主委员会较为困难。据房管部门的统计，十堰市城区实行物业管理的小区有410个，目前只有256个成立了业主委员会，只占小区总数的62%。二是业主委员会不能充分发挥作用。业主委员会委员多由小区业主兼职担任，成员专业素质、能力和公信力有限，对业主委员会的权利义务了解不多，业主委员会形同虚设，难以真正发挥业主委员会作用；有的业主委员会委员收取物业公司的好处，与物业公司有利益往来，不能有效维护广大业主利益，引起业主不满。三是部分业主委员会委员滥用职权。有的业主委员会委员将业主委员会当作牟取私利的工具，利用职务之便要求物业公司减免物业服务费、停车费，承揽小区工程项目，甚至索要财物，当物业公司不能满足他们私欲，就挑起业主和物业公司的矛盾，为小区物业管理制造矛盾。（四）老旧小区存在问题较多，开展物业管理工作难度较大。一是老旧小区面积较大，分布零散，不便于集中整治。十堰城区2001年以前开发建设的老旧小区总面积达37.7万平方米，有31376户入住，城中村的建筑面积也大约在900万平方米以上。这些老旧小区大多七零八落地依山顺沟而建，规模小、分布散、房屋旧、管理混乱。二是老旧小区物业基础设施差。老旧小区大多建于上个世纪七八十年代，由于房改时征收的住房维修资金比例偏低，维修资金根本无法满足公共修缮的需要，导致老旧小区房屋本体、给排水系统等公共设施年久失修，部分供水管道严重老化，经常出现停水停电，引发群体性上访。三是物业托管难度大。老旧小区居民结构复杂，居民素质参差不齐，小区居住的大多数是老人、外来务工人员、下岗工人等社会弱势群体，这些居民收入低下，经济承受能力差，家庭负担重，人员流动性大，物业消费观念淡薄，物业管理难度特别大，加之老旧小区物业基础设施差，没有物业管理公司愿意接收托管。据统计，十堰城区无物业管理、无业主大会及业主委员会的“三无”小区就有146个，占比达16%。

二、解决物业服务与管理突出问题的对策

（一）建立健全政策法规，切实提升物业行业服务水平。一是出台物业管理相关法律法规。根据《物权法》、《物业管理条例》，制订出台符合民意、契合我市实际、操作性强的法律法规，不断建立健全物业管理的行业法规体系，为物业健康发展提供法制保障［3］。二是进一步加强对新建项目的管理力度。详细制订物业小区配套设施设备建设标准，建立综合验收制度，对达不到标准的物业小区坚决不让交付使用。及时制定出台新建小区规范管理的实施办法，依法从严整治私自进入住宅小区的无证经营行为，确保新建小区健康运转；三是加大对物业服务行业的政策扶持。出台扶持城区物业服务行业发展的相关政策，逐步退出物业管理的具体事务，鼓励和引导物业管理向市场化、专业化、规模化方向发展，提高城市物业服务的整体水平。（二）加强物业监督管理，促进物业服务和管理工作健康发展。物业监督管理工作直接影响小区的物业服务和管理水平，市政府及相关部门要切实履行监管主体责任。一是加强小区监管。明确各单位职责分工，划清权责界限，尽快形成职责清晰、分工明确、各负其责、齐抓共管的物业管理格局，共同推进小区物业监管工作，有效遏制小区内乱搭乱建、乱堆乱放、噪声油烟污染、破坏绿地、住宅改经营用房等违规违法行为。二是加强物业管理综合验收工作。尽快出台《住宅综合验收和物业交接办法》，未验收或验收不合格的房子一律不许出售，从源头上为小区后期物业管理工作扫清障碍。三是大力推进能源供应收费终端到户。制定、出台《一户一表、水表出户、终端收费》管理办法，大力推行一户一表改造，确保新建、原建小区一律实行水电暖终端收费。四是建立物业信用评价体系。将企业服务质量、透明收费、企业违法违规情况、业主服务评价等纳入物业企业信用评价指标体系，强化信用评价结果运用，将信用评价结果与资质审核升级、项目招投标等工作相结合，通过行政和市场的手段规范物业企业行为，促进物业企业优胜劣汰，提高物业公司服务水平［4］。（三）加强对业主委员会指导，不断加强业主委员会管理能力。一是加大物业相关知识的宣传力度。采取多种形式，广泛宣传法律法规，培育业主物业管理观念，引导业主参与、支持小区业主委员会成立和管理工作。二是积极推动业主委员会成立工作。继续将业主委员会成立情况纳入各区、街道办事处和社区居委会的业绩考核指标体系，探索利用智慧小区等物业服务和管理电子信息平台，开展业主大会和业主委员会成立工作，增强业主参与小区事务的积极性。三是建立业主委员会监督管理机制。通过建立业主监督委员会、完善的业主委员会工作制度、规范业主委员会权利运行程序、建立业主委员会责任追究机制等措施，解决业主委员会成员滥用职权行为，确保业主委员会依法代表业主行使权力，依法支持物业公司开展服务工作。（四）强化措施，不断加大老旧小区的综合改造和后续物业管理。一是大力推进老旧小区综合改造。将问题突出的老旧小区按照问题轻重缓急分批分年度列入综合改造计划，彻底解决老旧小区能源供应和基础设施老化问题。二是加大老旧小区物业管理提档升级财政资金投入力度。要继续加大老旧小区物业管理资金投入力度，安排专项资金，通过以奖代补的形式，用于老旧小区物业管理的提档升级，为老旧小区物业管理改造提供资金保障。三是规范老旧小区物业管理工作。逐步建立健全以市场运作为主，以原产权单位和业主自主管理为辅的长效管理机制。全球有三种物业管理模式：委托管理、自营管理、兼容管理［5］，自营管理是由业主自己管理，自营管理不需要定期收费，只是根据需要很少量地收取必要成本费用，其最大的优点是节约开支。独栋、松散老旧小区应采取自营管理模式，降低服务成本，提升小区物业管理水平。物业管理存在的问题引发了了大量的矛盾纠纷，阻碍了行业管理水平的提升，影响了社会的和谐稳定。只有加强政府组织领导作用，不断完善政策、法规，强化行业监督管理，借鉴国内外先进经验，才能推进物业服务与管理快速、健康、可持续发展。

［参考文献］

［1］肖海军.物业管理与业主权利［M］.北京：中国民主法治出版社，2006（6）:17-18

［2］刘际涛.西部地区物业管理发展现状、问题与对策［J］.前沿，2006（5）：50-51.

［3］李炬.对业主维权意识的几点思考.［J］.湖北经济学院学报，2006（8）:93-94.

［4］王聪颖，季如进.浅谈物业服务企业信用评价指标体系.［J］.中国房地产，2016（15）:69-74.

物业服务收费难范文篇10

本文作者：汤鸿黄安永朱新贵工作单位：三江学院土木工程学院

中国物业管理行业可持续发展面临主要问题

经过近30年的努力,物业管理取得了巨大的发展,逐渐得到了广大人民的认可和支持。然而在其发展过程中也出现了诸多问题,通过综合,我们不难发现我国物业管理行业发展所面临的问题主要表现在以下几个方面：1、物业服务企业的专业化程度不高目前,我国物业管理行业仍属于劳动密集型行业,随着管理规模的扩大,服务人员也越来越多,但其中多数来自下岗转岗职工,高素质人才严重缺乏,高学历人员占据行业人数比例太小,造成从业人员整体素质不高。2、“质价不符”导致物业服务满意度较低围绕着物业管理质价不符的矛盾迅速上升,业主对物业管理越来越不满意。随着业主的消费权益及参与意识的觉醒,要求物业管理质价相符、物有所值。但是,广大业主对物业管理不了解,不清楚物业管理应该做什么事情,做到什么程度达到什么标准,许多物业管理企业也不清楚自己该承担什么责任,服务到什么程度的服务标准不清楚。3、物业服务收费难且不规范从物业管理产生的那天起,“物业服务收费难”就一直困扰着物业服务企业,造成物业管理收费难的原因是多方面的,如：物业服务企业服务质量不到位；规划建设环节遗留问题,业主存在侥幸心理；国家法律不完善、政策落实不到位等等。另外,物业管理收费还存在不规范行为。尽管国家颁发了《物业服务收费管理办法》,但是各地物价主管部门没有严格实施,当地收费标准又不见出台,服务收费没有做到有章可循,由此导致物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应。4、业主委员会作用未完全发挥作用由于业主大会和业主委员会组织建立难度大、业主委员会运作缺乏经费保障、业主委员会的人员素质得不到保障、对业主委员会缺乏有效的监督等原因,导致多数业主委员会的运作效率比较低,有效作用发挥不够,少数业主委员会行为尚不规范,有乱作为情况。业主委员会作为业主自治组织,形式松散、责任重大,未能与物业管理的发展同步成长起来,业主自我管理、自我约束机制尚未形成。5、物业管理的招投标市场运行机制不完善当前全国各地大城市基本建立物业管理招投标市场,开展了一些物业管理项目招投标。但从实际效果及外界反映,并未达到国家颁布的《招投标法》的目的。主要表现在：物业管理招投标普及率不高,行政领导、企业单位干预大；物业管理投标市场化程度不足,暗箱操作,压价不正当竞争时有发生；招投标投入的人力、物力、财力太多、成本太高,对微利服务企业压力过大,企业缺乏积极性；物业管理招投标示范文本缺乏,一些单位不规范定位,使物管招投标缺乏公平、公正性。

中国物业管理行业未来发展的趋势

1、本行业发展的必然趋势,但许多地方的物业服务普遍存在监督缺失、质量无法保证,出了问题物业服务公司与外包单位互相推诿,逃避责任；专业化市场的培育、专业机构的成长也需要很长一段时间。综上所述,未来一段时间内,将是一体化与专业化并存的局面。2、服务由粗放式向菜单服务转变、由单一服务进入到设施管理随着人们生活水平的提高和物业管理意识的增强,人们对物业管理提出了更高的要求,菜单式服务应运而生,这种方式扩大了业主的自主选择权,业主可以按照个人的需要和承受能力选择服务项目,物业服务也将更为人性化、个性化,并且随着设施管理传到中国,未来中国的物业管理也将步入设施管理时代。3、物业管理师开考,准入制度实施对我国物业管理的影响物业管理师制度对我国未来物业管理模式影响：品牌企业将高度重视物业管理队伍的人数和质量；物业管理师可以注册物业管理公司,担任企业领导；物业管理师作为职业经理人,接受物业管理企业的雇佣,从事专业物业管理活动；物业管理师可以以自由人的身份,合伙注册“物业管理师事务所”；物业管理师可以专业人士的身份,受雇于业主委员会。4、《物权法》实施将会出现业主大会资质管理,并从社会上聘请专业化公司实行管理从2007年3月通过的《物权法》第八十一条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理“的规定可以看出法律既允许业主自行管理也允许委托物业服务企业或其他管理人管理,这就会产生不同的管理现象业。主通过业主大会和业委会委托各专业公司管理,也可将物业管理委托给小区内拥有物业管理相应职业资格的业主进行管理。当然,还可将各项管理服务委托给专业物业管理公司。5、政府将会进一步加强对物业管理规范和引导,品牌化、专业化特色服务凸显物业管理是城市管理中的重要组成部分,它关系千家万户的切身利益,关系到社会的稳定、公共物业安全、秩序以及城市的发展。而物业服务公司又是一个的特殊的民事主体,它一方面根据服务合同对业主提供相应的公共服务,另一方面还担负着对公共物业安全及秩序进行监管的职能,而且是全体业主所应承担的社会责任在法律意义上的一种转换。业主与物业管理服务公司也不可能独立处置或面对因这种公共管理而产生的关系或后果,政府不可能也不应该置身干事外。政府应利用法律规范与行政监督等方式推动物业管理沿正确方向发展。通过立法明确双方的权利与义务,加强对业主委员会、物业管理企业以及物业使用与维护的监督和管理。这样物业服务企业在发展中将从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变,这就驱使一些物业管理服务企业向品牌化企业的方向发展,品牌就变成了企业争夺市场的重要手段。以品牌争客户的时代到来,将使物业服务企业合小为大,合弱为强,做响品牌,形成一批骨干企业,引领行业发展。综上所述,我国物业管理行业自1981年诞生以来,取得了有目共睹的成绩,对社会、经济、环境作出了突出的贡献,在我们的生活中扮演着越来越重要的角色。但不可否认,物业管理发展道路上还存在着方方面面的问题,制约着行业获得更大的突破与发展。但这是在中国市场经济发展过程中出现的问题,是前进中产生的,随着中国经济的发展,社会的进步,人们思想道德与法治水平的提高,这些问题必将会得以解决,中国物业管理行业将不断发展壮大,进入良性的可持续发展的状态,成为国民经济中的“朝阳行业”。