物业管理论文范文

导语：如何才能写好一篇物业管理论文，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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本篇主要是针对物业管理论文参考文献的写作标准规范格式来举例说明，这些范例都是小编采编收集的一些比较优秀的物业管理论文参考文献，希望小编整理的这些在大家写作的时候能有所帮助。

物业管理论文参考文献：

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(一)充实、完善体育场馆人才培养方案

河北体育学院物业管理专业于2013年已申请成功，在其培养方案方面还欠成熟，需要更深入的研究，本项目以专业型体育场馆物业管理人才培养为目标，为本校物业管理专业的培养方案的成熟化、系统化提供有益借鉴。

(二)满足市场需求

根据全国体育场馆的普查显示，到2003年底，全国各类体育场地超过85万个，其中64种标准体育场地547，178个，累计投入体育场地建设资金1914．5亿元。与1995年第四次普查数据相比，场地面积增加了11．8亿平方米。2013年末开始的全国第六次体育场地普查的河北省的数据中，体育场馆有6万个左右，其中非标场地1万个左右，这些场地从业人数7万人，体育场馆的专门人才远远不能满足需求。

二、体育院校物业管理专业人才培养方案内容探索

(一)指导思想、培养目标和要求

在国家政策方针允许以及育人的条件下，强调主动适应社会主义市场经济建设与社会发展对专业人才的需求，按照“宽口径、厚基础、重能力、高素质”的人才培养方向要求，在课程设置上加强理论基础，突出实践能力。使学生掌握必要的物业管理(体育场馆方向)实务和专业管理基本技能，有管理意识、服务意识和质量意识;强调就业方向为体育场馆经营、管理、策划、维护。对学生的培养要求包括政治素质、专业素质、心理素质、身体素质。政治、心理和身体素质是前提和基础，同时强调需掌握的内容，包括专业的基础知识、专业方向前沿知识，并且掌握相关的专业技能。

(二)课程教学

物业管理专业是根据体育场馆物业管理的市场经济和社会发展对物业管理人才的迫切需要，对学生进行专业知识和技能教育，为实现岗位从业能力而设置的。专业和专业课程的设置具有较强的针对性和实用性，注重基本知识和基本理论，强调理论联系实际，强化专业技能训练。

1．学期课程安排。按照“专业招生，分段教学，院企联合，分流培养”的基本思路，前二年(1～4)学期课程设置按照专业统一开设基础课及专业基础课，第三年(5～6)开设专业课程，从第七学期开始分流，同时院企联合培养，将学生分配到与学校合作的实践教学基地进行学习。

2．主要课程设置。主要课程应当有针对性地设置公共必修课、学科基础课、专业必修课和专业选修课。物业管理专业学生正常毕业会取得“管理学”学位，但同时方向为体育场馆物业管理专业方向，因此要进行两方面的合理侧重，开设财会基础、统计学、管理学原理、市场营销、企业战略管理、运筹学、经济法、体育产业概论、组织行为学、管理心理学以及体育场馆经营管理、体育场馆赛事筹办、体育场馆建造、体育设施的维修与维护、体育营销、体育赞助与广告、体育俱乐部经营与管理、消费者行为学、体育商务策划与文案写作、物业管理信息系统、体育经济学等课程。为了拓宽学生就业适应面，配合学生的兴趣特点而设置的选修课程。这部分的课程应当是对学生、人才市场、高校一线教师以及相关专家进行充分的调研，充分补充物业管理专业体育场馆物业管理方向的主干课程，同时满足社会对学生知识的要求而进行，还要考虑学生的需求。主要包括:体育文化、服务营销、体育公共关系、体育经济实务、体育市场调查与分析、企业伦理学、ERP原理与应用、电子商务等。

3．实践教学。河北体育学院的实践教学合作单位遍布全国各地，包括全国的主流高尔夫球俱乐部、健身俱乐部、户外拓展基地以及正在协商的体育器械公司、奥体中心等体育场馆，在教师指导下结合本专业特点，熟悉实习单位(部门)的基本概况、工作流程等，通过顶岗实习、教师深入基地进行教学，实现理论和实践的统一，能够使学生学到更多的专业知识、技能。

三、结语

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1.1保障房市场

①片区物业性质。第一，费用收取情况分析。由分析可知，7个保障房片区中，除了营龙小区是完全市场化管理，不由街道补贴物业费外，其他6个均由街道补贴物业费，且物业费收缴率较低。第二，人员配比情况。营龙物业完全采取市场化管理方式进行管理。但由于其尚未建立起完善的市场融资机制，日常补贴较少，因此必须严格进行收支管理，使人员配备比例最小，将人的效率发挥到最大。③配套归属问题。一般来讲，目前保障房物业市场中商业配套的所有权是归政府所有的，而经营权归物业公司，商业配套经营所得归物业公司，由物业公司补贴其物业亏损，不足部分由政府补贴。

1.2物业费用

可以看到，与保障房小区相比，万科物业和栖霞物业几乎不存在物业费收缴率低的问题。

2南京市保障房物业管理问题

2.1物业管理混乱

物业管理企业在商业配套归属权不同，有的归物业公司、有的归政府、还有个别的归属权不确定。这些都反映了南京保障房物业管理混乱，没有统一的标准，也没有统一的组织运营，随之而来的物业管理一系列问题就会出现。

2.2物业费收取困难

只有高档小区的物业费收取没有问题，其他小区物业费收取较为困难。同时，保障房业主在不愿意或不需要交物业费的情况下，又想物业公司提供优质的服务，这必然导致双方矛盾激化，加大物业费收取难度。

2.3物业管理市场化不足

一是物业管理涉及的法律关系较为复杂，既涉及到开发商、物业管理企业、业主等法律主体，也涉及社区委员会、业主委员会、街道办事处等，直接加大了管理难度；二是物业服务不理想，缺乏相应的管理服务规范。

3南京市保障房物业管理对策

3.1完善法制，保证机制

南京市应成立市级组织领导机构，发挥统一领导、综合协调作用，同时明确区县政府和相关部门的职责，建立起保障房项目长效管理机制。

3.2引入竞争机制，选择好的物业管理队伍

南京市保障房项目建设标准高，配套设备设施多，对后期管理的专业性要求较强。为此，要引入了具有国家一级资质的物业服务企业，按照南京市普通住宅物业服务三级二类标准，提供专业化物业服务，由专业的人做专业的事，提高物业服务水平。

3.3加大资金保证

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（一）物业权益及物业权益法律关系概念

物业权益是指开发商或业主基于商品房土地使用权和房屋所有权，业主委员会通过业主大会授权，物业服务企业基于物业服务合同约定，房地产相关行政管理部门基于行政管理权而产生的一系列法律权利、义务和基于此而产生的收益。物业权益法律关系是指法律在调整各方主体针对物业权益在物业管理和物业服务过程中各种关系的总和。

（二）物业权益法律关系特点

物业权益法律关系具有主体多样性，直接参与者有开发商、业主、业主委员会、物业服务企业和房地产行政管理部门。实践中，间接参与者还有物业承租方、专业企业、房产设计单位和建设施工单位。物业权益法律关系具有客体明确性，物业权益法律关系客体都指向物和债，一般不涉及人身和精神产品。具体的讲，只涉及物业本身和基于物业而产生的债。物业权益法律关系具有内容复杂性，包括业主、业主大会、业主委员会权利义务；前期物业管理；物业管理；物业服务；各方法律责任等等。

二、我国物业管理、服务过程中物业权益存在的主要问题

当前我国物业管理和物业服务由于法律制度保障，技术规范水平，公民法律意识，地区发展差异，历史遗留问题，服务企业资质，从业人员素质等诸多原因存在下列主要问题。

1．房屋质量最低保修期不明确或过短

我国现行《房屋建筑工程质量保修办法》规定的2至5年的质量保修期从技术层面和相对于房屋70年的产权使用期明显偏短。实践中，前期物业管理后，房屋出现渗漏，供热与供冷系统质量问题，给排水质量问题以及其他共用设备老化问题就成为物业纠纷的主要原因之一。

2．住宅专项维修资金制度问题

我国现行《住宅专项维修资金管理办法》规定住宅专项维修资金由业主缴纳，属业主所有，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。实践中，业主要使用这笔钱，程序繁琐，效率低下。截至2013年底，全国住宅专项维修金累积节余超万亿，使用率不到10%。还有一个普遍存在的问题，上世纪修建的商品房很多并没有缴纳住宅专项维修资金，同一物业管理区域，有的缴纳了而有的没有缴纳。上述实际情况造成一旦房屋出现质量问题很难解决，是物业纠纷引发诱因之一。

3．业主大会和业主委员会法律地位和业务能力问题

业主大会和业主委员会没有对外承担民事赔偿的能力，因而其民事行为能力相当有限，从法理上讲，业主大会和业主委员会至少是限制民事行为能力组织，代表业主与物业服务企业签订合同比较牵强，但考虑到可操作性也只能如此。实践中，很多小区业主委员会无固定办公场所，不知其权利和义务，存在多一事不如少一事的消极心理，这给物业管理带来不利影响，也是物业纠纷的诱因之一。

4．物业服务企业服务质量问题

物业服务企业的主要职责是向业主提供服务，从而收取服务费而盈利。第二项职责是受业主大会委托代为管理物业共有部分维护，共有设施维修，物业服务企业收取相关服务费。实践中，很多物业服务企业以管理者自居，缺乏服务意识，服务态度不好。为了节省服务成本，聘用没有从业资格的人员，这些人员往往业务能力不强，问题最突出的是安保方面。上述问题直接导致物业服务质量存在瑕疵，是物业服务纠纷的最直接、最主要原因。

5．物业服务企业收费模式问题

一般通行收费模式以业主房产面积每平米多少服务费的定价模式进行收费，这种收费模式具有极简单的可操作性，但公平性和合理性值得商榷。6．物业共有部分经营收益分配和乱收费问题。物业服务企业利用物业共有部分进行经营的收益显然应该归全体业主所有，现实中，这些收益有些被物业服务企业侵占。相当部分物业管理区域内无相关财务信息公开，矛盾最突出的是小区共有部分用于停车位和临时停车收费的收益。上述不合理甚至是违法现象的存在，是造成物业服务企业和业主关系紧张的主要原因，纠纷就在所难免，甚至发生冲突，时有相关报到见诸媒体。

三、物业权益法律关系之调整方法

现行调整物业权益的主要法律有《物权法》、《合同法》、《物业管理条例》、各种地方《物业管理条例》等。从法律手段来讲，对于物业权益调整有民事、行政、经济、刑事等方法。《物权法》调整物业权益是一种民事方法。《合同法》调整物业权益更多的是一种经济手段。针对物业权益法律关系的普遍性和重要性，《物业管理条例》和地方《地方物业管理条例》就物业权益的综合调整应运而生，明确界定调整范围，详细规定各方权责，综合运用民事、行政、经济和刑事手段，是物业权益法律调整的主要方法。但在实践中由于物业权益问题本身的复杂性，急需实施细则加以细化，以更好的指导物业权益司法实践。综上所述，物业权益法律调整主要依据上述几部法律法规，在司法实践中各地法官针对相似案件由于缺乏实施细则而出现不同处理结果的情况比较突出。鉴于此，确立物业权益法律调整的基本原则十分必要。

四、物业权益之法律调整原则

(一)物业管理规范原则

物业及其权益是广大业主的重要权益，是人民安居乐业的基础。据相关资料显示，我国相当部分的物业存在质量问题。怎样确保物业质量和价值，得益于规范的物业管理。规范建筑质量、规范管理制度、规范房地产监管，让制度合法、合理，具有可操作性，还需要立法者和制度制定者提高立法技巧和制度科学性。

(二)物业服务质量原则

物业服务质量是否符合物业服务合同约定，怎样提高物业服务质量水平，得益于物业服务企业和相关从业人员提高自身素质，依托先进的技术和方法，进而改善人居环境和秩序。有效避免物业服务纠纷，努力构建和谐社区。

五、完善物业权益之法律调整相关措施

物业管理和物业服务都围绕物业权益展开，建设现代化城市和新型城镇化都对物业管理和物业服务提出了更高的要求，怎样确保我国建筑工程质量和后期高效的质量维护，怎样改善我国公民家居环境和秩序，对现有物业相关法律和制度进行完善十分必要。

（一）加强房屋建筑工程质量监管，引入房屋质量保证金制度

首先建议参照住宅专项维修资金制度以法律形式建立房屋质量保证金制度，责令房地产开发商缴纳房屋质量保证金，督促开发商对房屋建筑工程质量加以重视，从源头确保房屋建筑工程质量，减少后期物业管理纠纷。在房屋质量保修期后，退还开发商。其二，延长房屋质量保修期，强化开发商、设计单位、建设施工单位责任，督促其努力提高房屋建筑水平，以确保广大人民群众安居和中国建筑质量之要求。

（二）完善住宅专项维修资金制度，降低缴存比例，提高使用率

其一建议降低首次缴存比例，在需要增加时由业主再缴纳，这样即可保证物业后期维护，又可降低业主买房成本。其二，在住宅专项维修资金使用程序上进行简化，建议规定当房屋共有部分出现问题时，半数业主或受物业质量问题直接影响相关业主通过即可。

（三）给予业主委员会资金保障，建立物业管理基金制度

业主委员会的民事行为能力要想得以加强，唯一的办法就是得到资金保障。有效的途径就是将物业共有部分收益交由业主委员会管理，建立物业管理基金，用于业主委员会日常工作费用，提高业主委员会成员工作积极性，着实解决物业管理区域存在的问题，为广大业主办实事。并建立相应财务公开制度，接受业主的监督。这样做可以同时既能解决共有部分收益不公开、难分配、被侵占，业主大会和业主委员会无作为、不作为等一系列问题。

（四）提高物业服务质量，严格按照合同办事

物业服务质量是物业服务企业赖以生存的法宝，是业主缴纳物业服务费的前提。国家鼓励物业服务企业采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。但物业服务企业总是会把盈利放在首位，怎么以较少的投入获取较高的收益是企业思考较多的事情。怎么在这二者之间找到平衡点，是有效降低物业服务纠纷的有效途径。那么业主监督，业主委员会监督，物业服务企业自身提高和物业服务协会行业约束就显得尤为重要。最重要的是严格按照合同办事，怎样约定物业服务质量条款，做到可衡量化，可操作性，这给业主委员会提出了较高的素质要求。（五）改革物业服务收费模式，有效提高物业服务质量物业服务收费模式是物业服务合同的重要条款，怎样收费和收多少应该以物业服务企业提供的服务项目和服务质量为依据，而不能简单以物业面积为单一定价依据。改革物业服务收费模式是提高物业服务质量的有效途径，明确的菜单式收费模式既限定了收费项目，也明确了服务质量标准，为提高物业服务质量和减少物业服务纠纷奠定基础。同时服务合同中没有约定的就不能收费，否则就属于乱收费。最后物业收费必须出具收费发票和收费项目清单。

六、结语

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1、物业管理费较低

校园物业不同于商业物业和住宅物业，属于公益性的组织，带有福利性质，因此，物业管理费不够充足，另外，不完善的市场竞争方式导致物业公司尽量压缩物业服务费用。

2、物业服务从业人员文化素质较低

物业从业人员文化水平低和服务意识不强。通过对现有物业服务管理员工的调查，大专以上学历人数只占5%，具备高中文化的占5%，初中文化占53%，小学文化占37%。从统计数据可看出，物业公司员工平均文化水平仅初中水平，而要从事高校的物业管理工作，则在文化层次方面是有所欠缺的。

3、物业公司企业文化与校园文化的融合是难点

校园是一个特殊的物业管理区域，是有着非常浓厚的人文气息的地方，校园物业管理企业从社会上进驻进来，需要形成一种能融合校园文化的公司文化。湖南女子学院的物业管理在此方面虽然历经近6年的文化融合，但仍未达到完全融合的标准，具体表现在开展与学生互动方面的活动不够。

4、物业管理公司在学生中的影响力有待进一步提高

根据经招标确定的长沙市天创物业管理有限责任公司与湖南女子学院后勤管理处2013年上半年的顾客满意度调查统计显示，对物业企业在校园的物业服务师生比较熟悉的只占60%，有一定了解的占37%，还有3%的人不清楚。可看出物业公司在湖南女子学院的物业服务影响力还有待进一步加强。

二、现阶段校园物业管理企业相关对策

作为物业管理企业要针对高校的特点结合公司的管理特点制定科学的管理方案;准确把握服务对象需求，合理制定物业管理方案;提高员工素质，提升服务理念;建设有竞争力的员工队伍;物业企业的规范化建设，实现规范化管理和服务;创新工作思路，谋求企业长远发展;注重物业企业的文化建设，将企业文化和校园文化有效的结合在一起。

1、降低物业管理成本

(1)增强员工与师生的节约意识:在高校中，学生的素质的提高是在生活细节中不断提升的，学生也是容易改变的一个群体，只要是不断灌输好的教育，学生的素质会不断提升，那么在节约意识方面，物业公司在教育学生的同时，也能节约成本。经常可以见到这种现象:学生离开教室了，没有关灯，关风扇;学生离开寝室了，水还在哗哗的流等等，这就需要在学生当中做好的节约意识的宣传，根据湖南女子学院具体情况，物业公司针对学校全体人员可以设立物业宣传专用栏，定期张贴各种节约技巧，同时倡导全体员工和师生学习并运用到日常生活中;对于员工可在每周例会上强调员工节约意识，提醒员工养成节约的好习惯，并定期和不定期进行节约意识培训。(2)压缩成本:对于高校物业来说，不像住宅物业和商业物业那样有店铺门面出租、代缴水电费、收取停车费等各种盈利方式来弥补物管费的不足，也不是靠生产产品来创造效益，高校物业管理要增加盈利，只有靠在材料方面、定岗定员方面来压缩成本，另外有效的管理也是效益的来源之一，例如:材料的控制方面，要根据不同的材料工具，采取不同的节约方法，对日常使用的易磨损的保洁工具，管理员根据员工工作范围、工作量度进行统计，给予员工发放能保证完成工作的最少的卫生工具;领用工具必须以旧换新，从而限制员工浪费。(3)压缩工资成本:在保证物业服务质量的前提下，根据项目情况，根据职位工作量情况，采用一人兼多职的方法即减少了工资成本，又调动了物业服务人员的积极性。

2、提升员工整体素质

对于物业服务素质较低、年龄偏大的员工进行劝退，以减低风险的承担;对员工加强业务技能和素质培训，通过应知应会，对于多次不合格的员工，按公司照规章制度进行辞退;对于新招的员工，加强筛选力度，采用多种面试、笔试、模拟考试和试用期等多种手段相结合，从而严格控制入职员工的整体素质，并在员工入职后做好新员工岗前引导和培训。公司管理人员要有计划按步骤给员工服务意识和业务水平的培训，并有针对性的增加培训项目，培训之后进行业务水平和服务意识评比，评比方式可采用考试的方式或者模拟场景方式，以了解培训效果。

3、加强内部管理

(1)规范投诉处理流程:针对投诉处理不及时的问题，物业管理人员根据具体情况制定相关的投诉处理流程，严格首问责任制，规定处理流程时间限制。(2)完善日常监督管理:根据具体情况，管理人员加强各事务处理环节的监督，设立专门的监督机构来监督日常工作，针对不同方面，采取不同监督方式，例如保洁方面，采取日常定时检查和抽查相结合的原则;保安方面，日常定时检查为主，并加强不定时巡查;公寓方面，日常巡查和不定时巡查，并设立意见箱，以学生的意见来加强监督，物业服务质量才会不断提升。

4、物业企业文化融入校园文化

制定符合校园文化的物业管理方案:每个学校都有自己的特色，有着不同的校园环境和不同的人文气息就有着不同的校园文化，物业企业要针对不同学校，制定符合特定校园文化的物业管理方案。将学校的校训与物业企业的服务理念相结合，制定符合校园文化的物业管理方案，深入到广大师生和全体员工的工作、学习、生活当中，进而为广大师生提供更为优质的服务。强调“服务育人”的管理理念，在学校，学生是受教育的群体，他们无时无刻不在学习，物业服务企业的员工在提供物业服务的同时，员工的言行举止、态度、工作方式等都在影响着服务对象———学生，即对学生在进行无形的教育，应特别注重培养员工“服务育人”的理念。

5、提高物业公司在学生中的影响力

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1．物业管理定位不准，工作无目标

由于山丹马场地处山区和草原，工作场所和生活小区没有严格区分，造成社区的物业单位名称难以确定。历史上挂过三块牌子，由军队时期的“军马场家属区”，到移交央企后的“马场家属区”，又被普遍称作“马场小区”。在目前国有企业体制下，马场社区作为被管理对象，给企业带来了沉重的负担。企业是以保障民生为重，还是以经营效益优先?对此，难以统筹协调，特别是如何做好社区物业管理工作，成为企业的一个难题，目前只能遇到一个问题解决一个问题，常常是“茶壶盖不如茶壶多，盖不住冒气的茶壶”，老问题还没解决，新问题又产生了。

2．旧有管理思想固化，工作无头绪

社区居民多为离退休老干部、干、老职工，他们曾经是英勇无畏的战士，做出过卓越贡献的牧马人，他们为山丹马场在特定历史发展时期，社、教、文、体、经济等诸多方面，奉献了才智和汗水。面对市场化、社会化发展的进程，在社区物业管理上思想难免守旧、不易适应。普遍存在观点是“企业出钱维持社区正常运转是理所应当的”，即所有公共设施或事务都由“公家”解决。社区的供水、供暖等公共设施维护支出，不夸张地说“针眼大的窟窿斗大的风”，这些看不见的日常支出，在企业预算支出上占去较大的份额。企业有限的现金不能有效用在增加利润的经营策划中，拖了企业经营发展的后腿。如何实现政企分开，为企业减负，剥离社会职能，推进物业管理社会化，是一个现实的难题。

3．企业自身机制限制，工作无动力

保障物业费的有效收取和保持物业费的合理规模，是保证物业管理工作正常开展的基础。而现实却是拒绝缴纳物业费的现象很常见，特别是部分业主对国家有关政策断章取义，在对文件精神一知半解的情况下，抵触情绪较强。同时，社区物业管理受山丹马场自身经营管理体制的局限，累积了许多问题，如:专业人才匮乏;服务质量难以适应居民要求;管理办法粗放简单;物业费收取方式缺乏灵活性等，缺乏有效的激励约束机制，难以形成持续有效的物业管理工作动力。

二、突破物业管理困局的探索

近期，一则《驻渝央企分离移交“三供一业”启动工作会在渝举行》的标题新闻，详细报道了重庆央企“三供一业”剥离国有企业办社会职能和解决企业包袱试点工作，对于地方央企具有示范作用，为探索分离企业办社会职能提供了有益的借鉴，特别是对地理自然环境脆弱，企业经营发展、社会职能履行、人文发展矛盾突出的山丹马场无疑于“一场及时雨”，带来了一线曙光。山丹马场下辖4个农牧企业，10个工(商)矿企业，4个事业单位，分布在9个社区，场区境内土地、煤矿、水力资源丰富;养马业长兴不衰;连片油菜籽是全国最大的种植区;工农业产品在河西地区有一定的份额;自然风光人文景观构成山丹马场独居特色的旅游资源;已并行发展为农牧工商联合体。正因为山丹马场的独特资源和特色优势，社区管理脱困的改革创新，牵一发而动全身，更具有区域特点和探索意义。

1．实施分类监管，促进国有资产保值增值

统一思想认识，坚持深化改革，根据不同企业类型，合理界定山丹马场及二级企业功能，明确定位，有针对性地调整企业结构。以实现社会效益为主要目标，承担政府战略任务或提供公共服务的企业，可以分为功能性企业;以经济效益为主要目标的企业，可以分为竞争性企业。根据不同国有资产布局结构，动态调整国有企业分类，实现山丹马场资源优化配置，推动山丹马场转型升级。山丹马场社区物业管理，主要承担公共服务，侧重民生社会效益，归为功能性企业类型，对社区实行有针对性的社会化管理，促进山丹马场社区国有资产保值增值。

2．厘清政企职能，推进社区物业管理社会化

坚持以资本为纽带，结合企业功能特点，加强国有资产管理。对关系国家安全和涉及重要民生的企业，国有资本保持独资或绝对控股;对涉及重大基础设施，重要矿产资源的企业及战略产业，国有资本保持相对控股;对其他国有股权可以根据市场竞争和发展情况，按市场规则有序进退。社区物业管理属于民生工程，关系到公共服务和安全，有序推进山丹马场政企分开，剥离山丹马场社区物业管理的社会职能，由政府职能部门承担对应的社会责任，既有助于山丹马场轻装上阵，也有助于物业管理持续健康发展。

3．完善配套政策，助推山丹马场融入地方发展规划

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1.保安：每岗按进门岗1人，出门岗1人，监控岗1人，巡逻岗1人定岗。共4岗，每岗365天24小时服务，需派4人，共计16人。此是最少配置，上班高峰时需站岗，巡逻岗到出门岗。下班高峰时需站岗，巡逻岗到进门岗。

2.保洁：按三级服务标准，一般每1万平米配1人，6万平米配6名保洁。3.管理人员：配小区经理1名，管理人员2名（365天提供服务），财务1名。4.维修人员：因需365天24小时提供维修服务，至少需2名维修人员（电工、登高等特殊作业需2人）。以上是最经济的人员配备情况，再少会影响物业服务质量。

二、收入情况

1.管理费收入：设每月每平米收X元，假设物业管理费收缴率98%，整个小区每月收X元/平米*60000平米*98%=58800X元。

2.停车费收入：固定车位：假设按物价局规定的场地停车费最高150元/车位计，300只车位*150元/车位=45000元。临时停车费：临时停车受居民户数影响，户数与访客成正比，与小区周边产权业态有关，如周边有饭店、对外接待单位等，临时停车费收入较高，反之收入较低。根据每个小区情况不同，临时停车费一般在1000—6000元不等。60000平米小区，按平均100元/天计，每月临时停车费收入3000元。停车费收入合计45000+3000=48000元。

3.广告等其他公益性收入：根据电梯数、小区地理位置、小区品质不同而不同，60000平米小区按理想情况估计，每月按5000月计算。停车费、广告等其他公益性收入按物业、业委会按三七开分成，物业占三成收入计（48000元/月+5000元/月）*0.3=15900元/月。业委会所得七成公益性收入，税后补充进小区维修基金。

三、支出情况

1.保安工资：假设保安均为街道托底人员（此为最低支出），按2014年最低工资标准1820元，加国定假日加班费（11天3倍工资计算）、高温费（6-9月每人每月200元）、服装费、停车收费提成奖励等，计2400元/人*16人=38400元/月。

2.保洁工资：一般保洁人员为街道托底人员和外来民工，外来民工需缴社会保险费，按2014年最低工资标准1820元，加国定假日加班费、高温费等，街道托底人员约2400元/人，外来民工约3600元/人，平均计3000元/人*6人=18000元/月。

3.管理人员、维修人员：包括国定假日加班费、高温费、加社保费等，街道托底人员约3400元/人，在职员工约5600元/人，平均按4000元/人*6人=24000元/月。（扣除提供居民服务的维修人工费收入。）

4.办公费用：包括办公室水、电、电话及办公用品，公用部位水电费（门卫室、地下室、路灯、楼道灯等，泵房、电梯用电由水泵、电梯运行费承担。）60000平米小区，按2000元/月计算。

5.税金：物业管理费、停车费、其他公益性收入的5.65%。（58800X元/月+15900元/月）*5.65%=3322.2X+898.356.因物业管理成本中，人力成本占主要成本，因此只分析以上成本费用。假设其他费用，如绿化养护费、维修工程费用全部由维修基金承担。

四、盈亏平衡点测算

总收入=总支出58800X+15900=38400+18000+24000+2000+（3322.2X+898.35）55477.8X=67398.35X=1.21元/月

五、结语

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目前，我国还没有物业管理专业硕士，每年毕业的本科生数量都非常有限。所以，物业专业师资基本都是非专业出身，有学企业管理、土地资源管理、行政管理、人力资源管理、工程管理等。“双师型”教师的引进也非常困难，在业界干得很出色的人，不愿意转行做教师，愿意转行做教师的业界人士，要么由于学历的问题，学校不接纳，要么自身不适应学校的工作。从业界引进有水平的相关人士承担相应的专业课程，操作性也不强，主要是课时费达不到上课人的预期。在这样一种专业师资缺乏的情况下，进行专业建设的难度非常大，课程改革也只能纸上谈兵，这也是不到培养方案目标的根源。

2对物业管理专业人才培养的思考

郴州职业技术学院物业管理专业毕业生（32人）从事物业管理行业的仅有4人，占毕业人数的12.5%，为什么会是这样的结果？根据物业企业的反馈，培养的毕业生不能快速适应物业管理岗位群，而物业企业对物业管理专业人才的需求比较迫切，这就说明对物业管理专业人才培养与市场脱节。以职业能力为导向培养物业管理专业人才才能避免这个问题，从而打破“毕业即失业”的现象。

2.1提升物业管理专业的认可度

随着接触专业课后，同样的问卷再一次发放给物业专业学生，发现“你将来的就业方向是（）”，这个问题只有10%选择将不会从事物业管理相关工作，比刚进校的情况有所好转，一是因为大二的学生开始接触专业课，除了课程知识的讲解，专业课老师开始对他们进行专业辅导；二是由老师带队去物业企业参观、调研，让学生体验和感受真实的物业管理；三是请业界人士为学生做专业讲座，现身说法。通过这样一个循序渐进的过程，学生对专业的了解更深入，对专业认可度有所提高。鉴于此，为了使学生尽早地了解专业，消除对专业片面的理解，在设计培养方案时，首先应该让专业课前置，同时，专业课设置时应有实践环节，比如，带学生去企业感受和体验；其次，举办专业讲座。通过业界人士工作经验的分享以及探讨物业行业未来的发展趋势，会让学生对专业发展的前景充满希望，从而打心底里认同并热爱专业，为将来走上就业岗位做好心里准备。最后，配备专业辅导老师。从学生进校开始，专业辅导老师就应对其进行这个专业是学什么，干什么，专业发展前景以及针对学生的疑问进行答复，并引导学生做就业规划。这样，学生就能有目的地学习。提升学生对专业的认可度，才能让其愿意学专业、愿意做专业。

2.2课程教学改革

以职业能力为导向培养学生，就需要培养学生的实践能力，这就必须要改变传统的教学模式，让学生成为课堂的主体，通过做中学提升学习的兴趣和效果。首先，注重课程教学的实践环节，尤其是专业课程，应分为理论课时和实践课时，在实践课时里应说明开设的形式，如：课内实践或者企业调研等。其次，通过课程改革从而推动考试方式的变更。传统的考试方式为30%+70%，前者为平时成绩，包括出勤、纪律、作业和课堂参与等，后者为卷面成绩，纯粹的理论考试，需要强大的记忆力。即使学生考试成绩过关，可实际的业务依然处理不好。鉴于此，可以把后者70%改为两部分，一部分为业务处理，比如：让学生针对性地草拟一份《物业管理合同》、《管理规约》或者针对业主即将入住，草拟一份入住方案等实际业务的处理，在这个过程中，可以查阅资料，可以去相关企业调研。这样可以锻炼学生的专业能力和沟通能力，在今后的工作岗位上，能切切实实地处理事情；另一部分为理论考试。理论是指导实践的，没有理论的实践就会不停地碰壁。所以，专业的理论知识必不可少。最后，利用寒、暑假，鼓励学生去相关企业接触岗位。学校可以帮助学生联系实习基地，也可以让学生自己去找物业企业，从大一开始，每个寒暑假不间断地去实习，学校给予学分的认可。通过这种方式，学生可以真实地感受到工作的内容，并且可以通过观察学习如何处理相关事件，这是对学生综合能力培养最有效的方式之一。几年坚持下来，学生毕业就能成为企业可用之人。

2.3专业师资培养

无论制定培养方案，还是课程改革，由于师资不专业，水平不够，都只能成为一纸空文，“双师型”教师引进困难，业界人士课时费高，培养学校自己的专业师资刻不容缓。首先可以通过鼓励老师考取“注册物业管理师”职业资格证，资格证的考取过程就是学习物业专业知识的过程。其次，鼓励专业教师“走出去”。除了走出去学习，还应该利用寒、暑假到物业服务企业挂职锻炼，这样不仅能提升自己，还能为专业培养方案的制定、实习基地的建设以及实验室建设等做好准备工作。最后，与物业服务企业紧密合作，共同打造专业师资团队。比如，（1）师资相互交流学习。专业教师由于对理论、理念等知识掌握比较牢固，可以加入物业服务企业培训团队，为其提供相应课程的讲解，帮助物业服务企业的在岗人士提升理论知识和文化素养。物业服务企业的优秀专业人士承担一门或两门专业课程，把多年的从业经验带到课堂，现身说法。（2）“订单式”培养。由于“订单式”培养就业的狭隘性，可以用“虚拟班”的形式来做。如果有兴趣或者通过筛选的同学，另外成立一个班，这个班的学生在校学习的课程、班级等不变，只有另加课程的时候，这个“虚拟班”才在一起。企业可以结合自己的人力资源发展需求，给这个班的学生另加课程，可以是实践的，也可以是理论的，师资大部分来源于企业，也可以是在校师资。这样一来，学生毕业时成为企业可以立马用得上的人，也不会影响学生就业时的其它选择。

3结束语

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以问题为导向的课外实践教学模式，区别于传统的课堂教学模式和实践教学模式，以二者结合为基础，辅之以问题为导向的教学设计为主线，在课外实践中对学生进行理论教育，是以“问题—答案—讨论—新问题—讨论—总结”为主要形式的教学模式．这种模式需要教师结合专业发展的特点，通过自身学习能力和理论基础去发现专业或者行业相关的问题，也可以是学生自己摸索与专业相关的问题．以此为线索，学生可以在一个较轻松的氛围下自行查阅资料、文献，也可以与教师、同学进行交流、探讨如何解决问题．通过问题充分调动学生的积极性和求知欲，充分发挥学生自主学习的能力，这一系列过程是在理论联系实践的基础之上进行的．教师将理论教学从课堂转移到课外，在实践中或者就业岗位上进行教学讲解，使问题解决于实践之中．这种模式的重大意义在于求解过程，在于学生围绕问题所付出的各种努力以及在学习过程中对学生兴趣的培养，也有利于学生自信心的培养．同时，作为90后甚至00后的大学生，缺乏的是与人沟通和交流的能力，很多学生毕业之后进入岗位无法适应工作中的人际交往与合作，通过这种模式恰恰可以增强人际交往和团队之间的协作能力，经过共同努力致力于问题的解决，为学生步入工作岗位做好各方面的准备．在学生求知的过程中，教师慢慢退居幕后，仅在关键时刻对学生的问题起到点拨、支架、教练的作用，教师不再是唯一的知识库，而是知识构建的促进者、信息的咨询者．教师并不是游离于教学之外，相反，作为这种模式的主线，问题的设计和实践环境的选择都需要教师提前做好准备，同时教师还要具备应对学生提出的各种创造性问题的能力．显然，以问题为导向的课外实践教学模式对教师和学生双方都提出新的要求，重新定义教师的教与学生的学，为培养时代要求的应用型人才提供一种现实选择．

2物业管理专业应用“以问题为导向的课外实践教学模式”的必要性

“以问题为导向的课外实践教学模式”含义的了解，该模式正符合目前我国物业管理行业人才需求和物业管理专业人才．

2．1物业管理行业现状的要求

任何专业的设置都是依托于社会和国家的需求而设立，服务于学科行业的发展要求．物业管理行业在众多行业中是较有潜力的行业，有潜力说明物业管理行业还存在诸多的改进空间，也就是存在许多需要解决的问题．目前，物业管理行业存在的问题可以简单分为两种类型．第一种是我国目前物业管理行业普遍存在的问题，例如小区物业收费难的问题、业主和物业公司以及开发商之间的矛盾冲突问题、物业从业者日常管理服务中包括物业法规中所存在的问题等等，需要物业从业人员去解决．这些最为新鲜、现实的问题正是物业管理专业课堂上最真实的案例和教学素材，教师可以直接将课堂转移到物业服务前线，在实践中去亲自体会问题的存在或者教师将问题进行归纳，通过问题将学生带入到岗位的实际操作，二者都可以让学生亲身体会物业管理行业存在的问题．以此使学生通过知识的学习以及自身探索，寻找解决问题的钥匙，此过程就是学生能力、知识水平提高的过程．第二种是在物业管理行业基本问题得到解决之后所需要面对的问题，也存在于目前我国大中城市的高级物业管理当中．由于物业已经达到基本服务水平或者业主要追求更高的服务质量和品质，需求决定市场供给，作为物业从业人员理应提供业主需要的服务．既然是高品质服务就应该突破原有的服务理念，将物业管理分为专业化管理和综合两部分，第一种问题可以归纳到专业化管理领域，理念创新问题则应属于综合领域．在传统服务内容上进行创新和突破，如家政服务、“小饭桌”服务、老年人服务等等，对这些问题的创新也是对物业服务的增值，而这些创新理念的源泉正适合在校园的物业管理专业学生中挖掘．年轻人思维活跃、天马行空、敢于突破，教师需要将这些想法、思维带入到课外实践教学课堂上，给予学生正确引导，使这些思维更加务实，甚至有可能还未走出校门就已经获得自己创新的专利．只要有成功的教学案例，就会使以问题为导向的课外实践教学模式进入一个良性循环，与物业行业就业形成无缝隙接轨．

2．2物业管理专业的要求

物业管理行业发展尚且存在诸多需要解决的问题，与其直接相关的高校物业管理专业更是如此，目前的形势是物业管理专业的人才输送与社会真正需求相脱节．所以，迫切需要从人才培养模式上予以改进，以问题为导向的课外实践教学模式正好与物业管理专业的要求相匹配，可以从以下两方面进行说明．第一，物业管理专业特殊．目前设置物业管理专业的院校，大部分是大专类高职院校，本科层次的物业管理专业还较少，成立时间较晚，大约在上世纪90年代末才开始成立．大专类的技术院校学生最大的特点就是实践能力强，其教学环节是按照企业要求所设计，也就是所谓的订单式教学，但是这种培养模式的高职学生进入企业大部分局限在基层发展，上升空间较小．随着物业管理行业发展速度加快，对人才素质要求越来越高，相应出现了本科、硕士教育，物业管理行业需要大量的中层或者高层次人才，对于人才的需求不仅要有实践能力，还要有较高的理论水平．而物业管理专业的本科教育具备一定的理论水平，却在实践方面存在薄弱环节．众所周知，物业管理专业是一门实践性很强的专业，每个学校的培养方案都设置实习环节，但理论教学大部门还是在课堂之内，实习质量又跟不上，这样对比，培养实践类学生同大专院校有一定差距．以问题为导向的课外实践教学模式正好可以改变物业管理专业人才培养的大环境，既可以锻炼学生的专业实践能力，又可以发散其专业理论思维，更加符合专业人才培养的实际要求．步入岗位，既可以从基层做起，又具有较强的专业水平以拓展其上升空间，这种人才正是企业所偏爱的类型．经过一段时间的基层锻炼以及企业文化熏陶，定会成为企业的可用之才，为学生就业以及进入岗位后续发展打下坚实基础．第二，物业管理专业学生特殊．本校物业专业学生有相当一部分是经过调剂的学生，入学知识水平参差不齐．上文提出以问题为导向的课外实践教学模式需要学生有较强的自主学习能力，而本专业学生恰巧缺乏这种能力，自身惰性较强．笔者并不建议学生欠缺某种能力就规避之，通过教师的日夜备课、详细讲解以弥补．相反，笔者认为应该就学生自主学习能力欠缺方面进行刻意培养，拉近与重点高校学生之间的差距．根据本校学生特点，教师应该提前归纳好问题，将学生带出课堂，通过外界的新鲜事物来吸引学生注意力，将学生的注意力转移到专业相关问题探索之中，通过学生之间、师生之间的积极讨论，共同将知识融解、消化，完成专业培养目标．

3物业管理专业“以问题为导向的课外实践

教学模式”的实现途径物业管理专业在我校成立于2012年，各方面还在探索之中．实行以问题为导向的课外实践教学模式单纯依靠专业或者学院内部无法完成目标，需要各方力量搭建平台以保障教学模式的应用，具体可以通过以下途径实现．

3．1学校与行政部门共同支持

第一，学校应该提供全真的物业实训平台，例如将中央空调、消防警报、安全防范、家居智能化、电梯、门禁、停车场管理等设施设备移植到电子实训室，可以使物业基础课程在实训室进行，教师可以结合实训软件对课程进行讲解，让学生在学校范围内理解中央空调系统、小区可视对讲及住户报警系统、电梯运行系统、消防报警及灭火喷洒系统、闭路监控及周界防越报警系统、门禁管理系统、小区停车场系统、保安巡检系统、公共设备管理服务系统的具体操作，可以用较少的投入使学生对物业管理基本流程有更深入直观的理解．第二，学校和行政部门联合为物业管理专业学生搭建实践平台．一方面，可以通过行政部门与当地物业公司联系，提供教学环境．甚至可以签订人才培养协议，使物业公司参与培养方案、教学模式的设计．既为物业公司输送了人才，同时也能帮助物业公司树立良好的社会形象，又可以为物业管理专业学生实践提供最佳平台，甚至完全可能通过教学模式的改进帮助物业公司解决实际问题．另一方面，学校可以提供一栋教学楼作为实践基地，外聘几位经验丰富的物业管理人员，其他物业人员可以选用本校物业专业学生，提前适应岗位要求．学生在自己管理的物业事务中掌握知识、解决问题，以实际管理服务能力作为就业的最好敲门砖．

3．2培养“双师型”教师以推动教学模式的改进

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我国传统的高校后勤具体是指：“高等学校后勤部门为学校的教学、科研和师生员工工作生活提供的各种服务以及在这一过程中进行的管理活动，包括计划、决策、组织、协调和控制等，广义上还包括总务后勤、财务管理、教学科研后勤、基本建设管理。”高校后勤为高校开展各项经济、文化活动提供了重要的保障，同时也是高校管理系统中的重要组成部分，随着我国社会经济的快速发展，教育水平的提高，高校后勤也面临着社会化改革的局面，通过改革高校后勤的具体内涵已经发生了改变，它具体包括：“师生员工吃、住、行方面的生活服务和管理；水、电、暖、天然气的正常供应；校园清洁卫生、设施设备修缮、网络通讯、卫生院、物业管理、幼儿园管理以及学校举办的招待所、餐厅、浴室、理发室、商店等商业机构的运营管理。”高校后勤的社会化改革利用行政管理的有效手段把原来的后勤制度与经济效益二者有效的结合起来，使高校后勤服务与高校分离开来，这种做法的好处在于一方面能够简化管理程序，提高管理水平，使管理更加科学化、合理化；另一方面能够充分利用学校和社会各项资源，从而提高后勤服务质量，不断扩大后勤服务的规模，提高办学质量和办学水平。随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理应用而生，但其仍处于发展的初级阶段，高校管理作为一项朝阳产业，仍是在不断摸索、发展、调整的阶段，还没有形成成熟的发展市场。

二、物业管理在高校后勤社会化改革中发挥的积极作用

高校物业管理不同于其他服务性行业，因其服务的对象主要是局限于学校，因此其发展具有自身特点，即涉及的范围广、服务的项目较多、服务主体主要是在校师生。高校后勤的社会化改革为高校物业提供了广阔的发展空间，逐渐兴办的高校教职工住宅区、学生宿舍、行政办公楼、新老校区、各种公共设施的建设都要为高校物业的发展提供了前提，随着教育体制的不断深化改革，各种实验室、科研仪器室、图书馆等建设都需要先进的管理方式支持，高校物业管理使高校后勤服务更加科学化、规范化。随着人们生活水平和质量的不断提高，对物业管理也提出了更高的要求，物业管理的内容也在不断的丰富，高校物业管理从过去的基本校园清洁、绿化校园、维护校园基础设施与安全已经发展到高校职工居住区和学生居住区的社区文化、网络服务等，不断满足人们学习生活等各个方面的需求，高校物业管理以及逐渐朝专业化、规范化、市场化等方面发展，它在高校后勤社会化改革中发挥了不可替代的作用。高校后勤与高校物业管理二者之间是相辅相成、密不可分的关系，高校物业管理利用自身优势特点在高校后勤服务中寻找切入点，为高校后勤的各个方面提供了保障，也为高校的开展的各个活动提供了后勤支撑，实现了学校与后勤二者彻底分开、经济效益与社会效益的最大化，从而推动了高校后勤社会化改革的进程。高校物业管理应该以学校市场作为导向，满足广大师生的需求，要积极参与市场竞争与改革，毫不动摇的遵守社会化、规模化、科学化、专业化的原则，逐步完善高校物业管理体系，提高高校物业管理质量和水平，为高校后勤提供强有力的保障，为高校全体师生营造一个舒适、环保、安全、和谐的生活环境和学习环境，高校业务管理在高校后勤社会化改革中发挥了巨大的积极作用。

三、提高高校物业管理水平的有效策略

物业管理在高校后勤服务中首先应该构建一种面向学校、面向市场、符合市场经济发展规律的平台，物业管理应该更新观念、寻找一种科学合理的管理方法，建立一种能够满足学校的各项活动和广大师生需求的优质后勤保障服务体系。高校物业管理不仅是高校后勤社会化改革中的一个重要组成部分，同时也是高校管理体系中的一个重要环节。其次高校物业管理应该实现规范化和专业化的管理模式，利用社会资源，不断开拓创新，在实践的基础上创新、在创新的基础上实践，实现可持续发展，加强人事管理，为学校物业管理提供专业化、高素质人才，提高物业管理的专业化水平。最后高校物业管理要仔细研究分析高校后勤消费的主要市场，重新定位物业管理在高校后勤服务中的地位，这是能够更好的实现高校后勤社会化改革成功的关键，高校物业管理还要准确定位管理方向，遵循以人为本的服务理念，毫不动摇的坚持育人服务的理念，为全校师生提供全方位优质的服务，构建和谐校园，使高校后勤社会化水平不断提高。

四、结语