房地产开发企业各个税收筹划思路

本质上讲，社会主义市场经济是市场经济，而市场经济的特征是竞争。我国在建立社会主义市场经济体制的同时，也使得各类经济主体面临着优胜劣汰的激烈竞争。房地产开发企业作为独立的经济利益主体，在自我发展中，需努力实现自身收益的最大化。只有这样，才能够最大限度实现自身收益，在市场竞争中获得一席之地。但要想实现利益最大化，应尽可能的获取最多收入同时，还能够减少成本。作为房地产开发企业，要想缩小成本费用，经应实现税额的最小化。本文现将房地产开发企业税收筹划的思路及技巧分析如下：

一、房地产开发企业所涉及的主要税种及税收筹划思路

（一）主要税种

实体税法是当前税法体系的基本组成部分，包括消费税、增值税、营业税、企业所得税、资源税、个人所得税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税等22种税种。作为房地产开发企业，涉及有增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等9种税收。一般而言，房地产开发企业中与税收直接相关的是建设阶段及销售阶段。建设阶段所涉及的税收有增值税、耕地占用税、城市建设维护税。销售阶段涉及到的税收有土地增值税、契税、印花税、增值税、企业所得税。

（二）筹划思路

随着城市住宅建设的发展，商品房的推行，城市土地制度改革的深化，我国房地产开发企业已从建筑业分离。实践表明：税收筹划要想取得成功，应遵循一定原则。包括辅助性与服务性原则、合法性与符合性原则、成本性与经济原则。所谓辅助性与服务性原则，指房地产开发企业在经营过程中，或者在营销过程中，都应有自己规律性的东西。对于企业而言，税收筹划的目的是合理合法的节税，即少纳税。通过少纳税创造更好的经济效益，且服从及服务于企业长远需求。合法性与符合性原则指税收筹划需符合当前国家法律、法规及政策规定，在规定允许的前提下，进行税务方面的安排。只有在合法的条件下，才能够对税务筹划进行合理安排。成本性与经济性原则需综合考虑，充分考虑成本及代价。成本包括显性成本与隐性成本，无论哪一种成本，都需遵循企业理财学，符合企业整体财务管理目标。房地产开发企业的税收筹划思路如下：（1）利用拆分法。为了减轻税负，我们可将收取的资金拆分开，将收取的租金一分为二，一部分作为租金收入，另一部分作为物业管理收入。在出租者的账本上分成2类，一类作为物业管理费，一类作为房租。从筹划角度而言，若成立独立的物业管理公司，在稽查时需充分查询理由。通过此种方法达到节税目的。（2）利用降价。通过降价，可减少营业额。在特定的条件下，通过特定的意识降低价格，减少交易额，相应的减少了税收。分析税收筹划时，需合理掌握价格。使用降价法时，应注意降价可能减少现金流，且减少现金流入量。（3）利用替代法。企业税收是通过现金后才产生的。采用实物替代现金，在多数情况下起到节税效果。若企业将没有销售出去的房子给他住，可减轻税负。替代方法是权利，企业可善用一些权利来谋取现金交易。当员工在职学习时，需由企业来负担费用，利用一部分权利来取代现金交易。当前，房地产开发企业搞度假村、俱乐部等，让内部员工去休假，不给员工现金，这种福利计划在很大程度上可起到节税效果。（4）利用临界法。临界法是房地产开发企业税收中最为简单的。如：土地增值税的增值额一旦大于扣除项目的20%，也就无法享受土地增值税的优惠，而这个20%则是临界点。

二、房地产开发企业各个税收的税收筹划

（一）企业所得税

企业所得税税率实行从低从简设计，采用比例税率。企业所得税应纳税额的公式：应纳税额=应纳税所得额×税率。相对于西方国家，我国的企业所得税制特点则是体现在应纳税所得额确定上，体现没有设立不予计列项目的相关概念。企业是依法所设立的以营利为目的，从事生产经营活动的独立核算经济组织。根据不同的法律地位，企业分为法人企业与非法人企业。前者指公司指企业与非公司制法人企业，后者则指合伙企业。当前，国家对公司企业与个人独资企业有着不同的纳税规定。如：从事房地产开发的纳税人小红，一年盈利20万元。按照合作人缴纳个人所得税，需缴纳63250元，税后利润为136750元。按照公司缴纳企业所得税，其税率为33%。若全部作为股息分配，纳税人小红需缴纳个人所得税40160元。税后利润有93452元。相对于前者，多负担的所得税为42351元。由此表明公司税负重于合伙企业税负，纳税人小红不组织公司，但合伙企业可节税43100元。税负是我们需考虑的一方面，企业规模也是我们应考虑的因素。对于规模庞大，管理水平要求较高的房地产开发企业，应采用股份有效公司。不仅仅是因为规模较大的企业筹资难度大，此类企业管理相对较困难，有着较大的经营风险。若采用合伙企业组织形式，则难以正常健康运转。

（二）土地增值税

土地是一种社会资源，其价值由于土地自身具有的稀缺性与国家投资改善土地使用功能、环境因素导致上涨。土地增值税是对转让国有土地所有权、地上建筑物及附着物所取得收入的单位及个人。土地增值体现为土地使用权价格的变化，指转让土地时取得总价格收入超出土地取得时支出成本，在转让前的各项投资总和。开征土地增值税，是国家运用税收杠杠引导房地产经营方向，从而规范房地产市场的交易秩序，从而合理调节土地增值收益分配，有效维护国家权益，最终促进房地产开发的发展。房地产企业若建造普通标准住宅，又要从事其他房地产开发，在分开核算下，筹划的关键则是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内，从而获得免税待遇。土地增值税直接决定了房地产企业缴纳的税费，故房地产企业在建筑工程项目前，应根据企业间的税收概况合理预测企业收入及支出。如：房地产企业可在项目开发前建立多种方式，如：自建房、代建房、共同合作建房等，对于有明确销售的房屋可悬着代建的建房方式，房地产企业可转变整个项目承包人，通过此种方式可免交土地增值费用。根据建筑的实际情况确定房屋建筑方式，进而降低土地增值税的缴纳费用。如：某房地产开发企业A出售商品房获得1亿的销售收入，普通标准销售额偶6千万，豪华住宅的销售额4千万，扣除项目金额6400万，其增值额1270元，普通标准住宅：增值率26.80%，适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为381万元。豪华住宅：增值率80.20%，适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为601万元。房地产开发企业需缴纳的土地增值税为982万元。由此可见：普通标准住宅的增值率是27%，超过了20%，但还要缴纳土地增值税。要想普通的标准住宅获得免税待遇，则可将增值率控制在20%一下，可降低普通标准住宅的销售价格、增加普通标准住宅的扣除项目金额进行税收筹划，最终减少成本，提高收益。房地产开发企业的土地增值税筹划方法有分散收入法、税率临界点、增加扣除项目金额法、利息费用筹划法等。分散收入法是指企业在纳税人间对应税所进行分裂，与降低税负要求相符合。税率临界点是指在一定比例中，应纳税额比该比率大时，房地产所缴纳的增值税税率也会升高。这就需要房地产企业合理控制土地应纳税额。20%是土地增值税的税率临界点，对于普通住宅，其增值率若超过20%，则可不用缴纳土地增值税。增加扣除项目金额法可增加增值税扣除额，实现节约税收目的。如：制定销售合同时，房地产企业可对各个项目收入进行确认。销售精装房时，与客户签订装修合同、毛坯房合同，需要在销售毛坯房收入中计缴土地增值税，最终减少土地增值税应税金额。利息费用筹划法中，利息费用可据实扣除，也可按照比例扣除。对于房地产开发企业而言，会选择利于自身的费用筹划法，根据规定执行所有利息计算。

三、土地增值税的筹划问题及策略

当前房地产企业在税收筹划中遇到的最大的问题就是税收收入不规范，实际工作中主要表现在两个方面，首先是多数的房地产企业对税收筹划不够重视，相关的工作不及时落实，多数企业并不会在第一时间向有关部门申报金额，有的企业则是在这个过程中拖延需要结算的项目，将房价以预购款或者现房收款的方式入账，整个结算的过程也没有及时的开展有效的房地产企业专用发票，其次就是多数房地产企业采用一房一价的形式售房，这就使实际入账金额与房价的销售额不匹配，这也会影响到整个税收筹划和清算结果，进而影响整个工作。房地产企业土地增值税的税收筹划存在的另一个重要的问题就是费用扣除不明确，多数企业采用随意扣除金额或者混淆销售金额的方式，这就会使得项目清算核实困难。具体表现为：第一，部分企业有不真实的工程项目，虚假的工程量，这些虚假的工程项目相关部门存在虚假的计算方案，税务部门还利用这些虚假的方案偷税减税；第二，很多大型房地产企业缩短成本期，成本的结算过程中也没有按照之前的工程项目做好相应的成本细化，使得工程项目被混淆，或者将已经完工的项目与待竣工项目混淆起来，以此混听，第三，很多项目存在着虚假扣费现象，比如一些房地产业将物业管理费和车库管理费算入到住房成本当中，甚至有些部门还将无产权的车库出售给住房者，种种现象都使得整个房地产核算存在着巨大的漏洞，影响税收筹划结房地产企业经常对企业进行税务筹划。如果相关的税收政策没有落实到位，纳税筹划人员执行起来也会有一定的困难，如果企业的税收筹划项目中断，临时需要更换项目人员，那么企业其他人员接手就会影响项目进程，给企业的税收筹划带来一定的困难。同时，一些税收筹划人员的专业水平较低，在对税收进行筹划时，也不能高效地完成项目核算内容，会使得企业的税收筹划困难重重，降低企业的工作效率，所以专业的税收筹划人员对于企业的发展至关重要。

（一）注重产品类型的配置

利用普通标准住宅利润率曲线的土地增值税免税拐点，结合当地普通住宅标准和产品战略规划，配置一定比例的普通标准住宅。

（二）合理控制成本

在利润率曲线拐点处，通过提高房屋品质及性能、改善房屋配套设施等方式适当增加成本以减少增值额，既提高了市场竞争力，又可避免拐点后带来的利润率下降、税负增高的不利影响。在非利润率拐点的区间内，房地产长企业在开发经营过程中应当控制成本，促进利润增长。

（三）降低售价

在利润率曲线拐点处，通过开展促销活动等方式适当降低售价以减少增值额，可以避免拐点后带来的利润率下降，税负增高的不利影响，对于房地产开发企业而择言，薄利多销是更佳的选。

（四）增加成本与降低售价的差异

土地增值税率由土地增值税与可扣除项目之间的比率决定。通过增加分母（即扣除项目成本），产生了分母加计扣除的放大效应，增值率的下降幅度更大。在利润率拐点处，增加成本是降低增值率更为有效的措施。不动产性是房地产企业经营的最明显特征，主要是由于国有或集体土地的房屋具有不可移动性的特征所造成的。因而在房地产企业增值税税收筹划工作开展过程中，需要进一步加强土地增值税的筹划。而在房地产税收筹划工作开展过程中，结合我国现行的税收法规，土地增值税税收筹划工作要从土地增值税税收优惠政策和合理增加扣除项目两个不同的方面进行合理筹划。在土地增值税筹划工作开展过程中可以围绕《土地增值税暂行条例》来进行合理选择，在普通房屋销售过程中要衡量好高售价带来的收益和放弃免税额之间的得。通过科学的规划和计算，避免进行高售价，使得房地产业能够更加稳健的经营。在各类房地产开发企业过程中可以围绕恰当的扣除利息标准，在政策允许的范围内减少融资成本和应税数额，以促进房地产企业的正常经营。可抵扣项目的金额对土地增值税的确定起着重要的作用。因此，合理的设置可抵扣项目，可以在一定程度上减轻土地增值税的税收压力。通过土地增值税的筹划，可以大大提高房地产企业的税后效益。在确认土地增值税专项清算过程中，应注意以下三类房地产增值税的专项扣除。一是免费提供给业主的停车场，幼儿园、学校等配套设施免费交给政府。该项费用可作为土地增值税的扣除项目扣除。但有补偿的，不能作为扣除项目从中扣除。二是工程安装的相关费用在质保书中列明清楚的可以作为扣除项目扣除，费用必须具备相关建设单位开具的专用发票。除此之外，还需注意因工程延期造成的土地闲置成本，这类成本不能作为扣除项目扣除。三是职工居住板房、销售中心建设费用可以作为扣除项目扣除，通过这样合理的设置可抵扣项目，从而可以有效地减轻土地增值税的税收压力，促进房地产企业的综合发展。

四、结语

总而言之。房地产开发企业所缴纳的各项税收及政策规定发现房地产开发企业经营中的税收种类较多，但税收筹划自身具有一定成本，为了获取更多的经济利益，房地产开发企业需对需要进行筹划的税种进行筹划。通过合理的税收筹划，促进房地产开发企业有序健康发展。

作者：杨华军